Vastgoedbevaks: in het oog van een storm van

wetten en reglementen

Pascal Vanden Borre

22 november 2005

2

– Het onder- en omliggend wettelijk kader recent gewijzigd door o.m.

1. Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer (« ICB-Wet »)

2. Wet van 2 augustus 2002 betreffende toezicht op de financiële sector

3. Prospectusrichtlijn en -verordening

4. ‘Corporate governance’- regelgeving

Modernisering van het wettelijk kader– K.B. van 10 april 1995 slechts éénmaal

inhoudelijk aangepast (verhoging van maximale schuldgraad)

3

Capita selecta

Geen exhaustief overzicht

Toelichting van enkele topics die : ofwel recent werden hervormd, ofwel mogelijkerwijs vatbaar zijn voor hervorming

ICB-Wet van 20 juli 2004

5

ICB-WetBestaande uit 243 artikelen

Vervangt Boek III van de Wet van 4 december 1990 op de financiële transacties

– Onmiddellijke inwerkingtreding op 9 maart 2005

– Is thans van toepassing op alle bestaande en nieuw te erkennen vastgoedbevaks

– Uitgezonderd beperkte overgangsbepalingen voor bestaande vastgoedbevaks

6

Doelstellingen van ICB-WetImplementatie van ‘UCITS’-richtlijnen

Invoering van algemeen wettelijk kader (‘code’) voor:

1. alle ICB’s naar Belgisch recht2. alle ICB’s naar buitenlands recht die

aandelen openbaar aanbieden in België3. beheervennootschappen van ICB’s

Bevat machtigingen aan de Koning om specifieke beleggingsregels te bepalen per type van ICB Cassatie: K.B. van 10 april 1995 blijft van toepassing voor zover zij niet fundamenteel afwijkt van de ICB-Wet en de essentie ervan herneemt

Organisatie van het beheervan een vastgoedbevak

8

‘Autonome en passende beheerstructuur’

Vastgoedbevak moet over een ‘passende structuur’ beschikken om haar beheertaken te vervullen.

1. een passende administratieve, boekhoud-kundige, financiële en technische organisatie;

1. de vereiste middelen in materieel, menselijk en technisch opzicht

Art. 40 van de ICB-Wet :– aangepaste controle- en beveiligingssystemen op informaticagebied; en– risico- en rendementbeheertechnieken

9

Drie mogelijke beheermodellenVoorheen : onduidelijkheid omtrent mogelijkheid en omvang van delegatie en toepasselijke voorwaarden

Thans : uitdrukkelijke keuze tussen drie beheermodellen:

1. In eigen beheer : ‘alle’ beheertaken worden door de vastgoedbevak zelf uitgeoefend2. Delegatie van ‘bepaalde’ beheertaken

3. Aanstelling van erkende beheervennootschap tot uitoefening alle beheertaken

10

Delegatie van ‘bepaalde’ taken (1/2)

enkele ‘welbepaalde taken’ kunnen worden gedelegeerd aan een derde

mag niet leiden tot ‘brievenbus’-bevaks (vastgoedbevaks moeten blijven beschikken over passende organisatie en middelen in materieel, menselijk en technisch opzicht)

aansprakelijkheid van bewaarder, promotor en bestuur van vastgoedbevak blijven, in beginsel, ongewijzigd

onderworpen aan talrijke voorwaarden, zoals o.m.:– voorafgaande kennisgeving aan CBFA– administratief/boekhoudkundig beheer’ kan

enkel worden toevertrouwd aan een in België gevestigde onderneming

11

Delegatie van ‘bepaalde’ taken (2/2)

– ‘portefeuillebeheer’ en ‘administratief/boekhoudkundig beheer’ kan enkel worden gedelegeerd aan een onderneming onderworpen aan prudentieel toezicht

– beschikkend over passende organisatie en bestuurders en leiders met passende ervaring en betrouwbaarheid

– administratief/boekhoudkundig beheer’ kan enkel worden toevertrouwd aan een in België gevestigde onderneming

– niet aan de bewaarder of onderneming met strijdige belangen

– mogelijkheid om bijkomende instructies te geven en lastgeving met onmiddellijke ingang te beëindigen

– maatregelen om continuïteit te garanderen

– bekendmaking in het prospectus

12

Aanstelling erkende beheervennootschap

Indien een vastgoedbevak niet over de vereiste organisatie en middelen beschikt of wenst te beschikken

Beheervennootschap neemt ‘alle’ beheertaken van de vastgoedbevak waar

Statuut en werking thans voorzien in de ICB-Wet

Keuze van ‘erkende’ beheervennootschap moet voorafgaandelijk worden goedgekeurd door CBFA

13

Aanstelling erkende beheervennootschap

Erkenning van beheervennootschap door CBFA is onderworpen aan stringente voorwaarden

quasi analoge erkenningsvoorwaarden als voor beleggingsvennootschappen (bijv. verplichte rechtsvorm (NV), met hoofdvestiging in België, beschikken over passende beheerstructuur en vereiste middelen, professionele en betrouwbare bestuurders, enz.

onderworpen aan bijkomende regels en beperkingen (o.m. inzake relaties met cliënten en verrichtingen) en solvabiliteitscriteria

goedkeuring van CBFA is vereist bij wijziging van aandeelhouderschap, fusie of overdracht van activiteiten van beheervennootschap

Rechtsvormvan een vastgoedbevak

15

Keuze tussen NV en Comm. VAKeuze hoofdzakelijk bepaald met het oog op eventuele controleverankering ‘ad nutum’ herroepbaarheid van bestuur NV vs.

onherroepbaarheid van statutair zaakvoerder van Comm. VA tenzij om wettige of statutair voorziene redenen

thans 9 NV’s en 3 Comm VA erkend als vastgoedbevaks

Enkel vennootschappen naar Belgisch recht met hoofdzetel in België (>< Franse SIIC)

Geen Europese vennootschap (SE)

Bestuurvan een vastgoedbevak

17

Bestuur : werkingDuaal toezicht & leiding:

ten minste twee natuurlijke personen houden collegiaal toezicht op het “dagelijks bestuur” (K.B. 10 april 1995)

de “effectieve leiding” wordt toevertrouwd aan twee natuurlijke personen (ICB-Wet) (Bestaande vastgoedbevaks moeten zich ten

laatste op 13 februari 2007 hieraan conformeren)

De effectieve leiding en toezicht op dagelijkse leiding kan niet worden uitgeoefend via management-vennootschappen

18

Bestuur : corporate governanceMeerderheid van bestuurders vertegenwoordigen niet de promotor en/of bewaarder (CBFA)

Het wettelijk vastgoedbevakstatuut bevat reeds talrijke waarborgen voor deugdelijk bestuur – autonoom beheer in het uitsluitend belang van de aandeelhouders en het vermijden van belangenconflicten– naast gemeenrechtelijke belangenconflictenregeling (artt. 523 en 524 W. Venn.) zijn verrichtingen onderworpen aan kennisgeving aan CBFA met bindende waardering van vastgoeddeskundige– verbod op bepaalde verrichtingen– duaal toezicht en leiding– uitgebreide bevoegdheden van de commissaris, enz.

Transparante en coherente toepassing van aanbevelingen inzake deugdelijk bestuur (‘Code Lippens’)

Overige actorenvan een vastgoedbevak

20

Hoedanigheid van promotor

Promotor = personen die controle houden over de vastgoedbevak & personen belast met financiële dienst

Onderworpen aan bijzondere aansprakelijkheid, verbods-en kennisgevingsverplichtingen– terugstortingsverbintenis bij niet-behalen van minimum beleggingsbudget en/of ontbinding in eerste 2 jaar– verbod tot participatie in dochtervennootschappen– kennisgeving aan CBFA van elke verrichting

Onduidelijk wanneer hoedanigheid van promotor vervalt of wordt bekomen(bijv. in het geval van feitelijke controle (art. 5, § 3 W. Venn.))

21

Taken en aansprakelijkheid van commissaris

– wettelijke revisorale controle

– ICB-Wet belast commissaris met bijkomende taken:1. bevestiging aan CBFA van volledigheid, juistheid en

conformiteit van (half-)jaarverslagen en trimestriële staten, en ev. alle informatie die door de vastgoedbevak aan de CBFA, NBB of ECB wordt overgemaakt

2. nazicht of passende maatregelen werden genomen inzake organisatie en interne controle

3. rechtstreekse rapportering aan CBFA4. ‘alarmbel’-verslaggeving aan CBFA op initiatief van

commissaris– vrijwaring van commissaris die te goeder trouw informatie verstrekt (op burger-, straf-,en tuchtrechterlijk vlak)

Beleggingsbeleidvan een vastgoedbevak

23

Voorafgaand akkoord van CBFA (1/2)

Wie ? Ieder belanghebbend persoon

Waarvoor? – of de voorgenomen activiteiten overeenstemmen

met de ICB-Wet en haar uitvoeringsbesluiten– of de te verwerven activa een toegelaten belegging

uitmaken

Beslissing van de CBFA– binnen 45 werkdagen– diverse onontvankelijkheidsgronden, alsook recht

om zich niet uit te spreken– kan voorwaardelijk of beperkt in de tijd zijn– aanvrager mag er geen verwijzing naar maken– overzicht van beslissingen wordt op anonieme,

algemene wijze bekendgemaakt door CBFA

24

Voorafgaand akkoord van CBFA (2/2)

CBFA kan tevens (net zoals voor reguliere genoteerde vennootschappen) voorafgaande akkoorden sluiten inzake bepaalde aspecten van :– kennisgeving van deelneming– bekendmakingsverplichtingen– openbare overname aanbiedingen

– niet inzake bepaalde aspecten m.b.t. de prospectus

Kapitaalvan een vastgoedbevak

26

Inbreng in speciën

Verbod op beperking of uitsluiting van voorkeurrecht

⇛ omslachtige, lange procedure in drie fases met verkoop van ‘scrips’

⇛ relatief gering aantal kapitaalverrichtingen

>< gebruikelijke procedure ‘recht van voorrang’ biedt gelijkaarde antiverwateringbescherming

27

Inbreng in natura & fusie

Inbreng in natura– Minimum uitgifteprijs = gemiddelde beurskoers– Uitgifteprijs wordt bepaald op datum van

compromis (mits kapitaalverhoging binnen redelijke termijn volgt)

– Beurskoers vs. netto-inventariswaarde

Fusie– Geen minimum uitgifteprijs– CBFA :Verantwoording van uitgifteprijs (indien

lager dan gemiddelde beurskoers)

Uitgifte en notering van effectenvan een vastgoedbevak

29

Chronologie van wetgeving

1. K.B. van 10 april 1995 inzake vastgoedbevaks– K.B. van 31 okt. 1991 (uitgifteprospectus)– K.B. van 18 september 1990

(noteringsprospectus)

2. Wet van 22 april 2003 inzake het openbaar aanbieden van effecten (van toep. 01/06/03)

3. ICB-Wet van 20 juli 2004 (van toep. 09/03/05)

4. Prospectusrichtlijn (2003/71/EG) en -verordening (809/2004) (van toep. 01/07/05) Mededeling CBFA dd.16/06/05

30

Algemene beginselen inzake prospectus

CBFA:

Prospectusverordening heeft directe werking o.a. minimale inhoud prospectus

Prospectusrichtlijn is van toepassing tenzij emittent zich baseert op meer gunstige Belgische wetgevingo.a. - vrijstelling prospectusplicht - goedkeuringsprocedure

31

Algemene beginselen inzake prospectus Prospectusvrijstelling Geen openbare aanbieding indien aanbod aan

< 100 personen, of < 50.000 Euro per belegger of effect, of totale tegenwaarde < 100.000 Euro

InhoudSchemas en bouwstenen I, II, III en XV van Prospectusverordening vs. ICB-Wet en uitvoerings-besluiten

Taal Mogelijkheid tot prospectus enkel in het Engels bij

verrichting in verschillende lidstaten Goedkeuring door CBFA

Binnen 10 werkdagen na ontvangst volledig dossier (20 werkdagen bij eerste verrichting)Beroep tegen weigering bij het Hof van Beroep te Brussel

Communautaire reikwijdte

Prudentieel toezicht van CBFAop een vastgoedbevak

33

Prudentieel toezicht (1/2)

Draagwijdte ? naleving van wetgeving en statuten passende beheerstructuur, organisatie &

middelen en controlemechanisme gezond en voorzichtig beheer volledige en passend informatie

Hoe ? informatieplicht vanwege vastgoedbevak bijzondere verslaggeving commissaris inspecties ter plaatse

34

Prudentieel toezicht (2/2)

Maatregelen ? Bevel tot opschorting (met ev. dwangsom) Bekendmaking van standpunt van CBFA Aanstelling van speciaal commissaris Opschorting van uitgifte of inkoop van effecten Verzoek tot schorsing van verhandeling van effecten Vervanging van bestuurders door voorlopige bestuurders Herroeping van inschrijving

Beroep ?Disparaat geheel van verhaalmogelijkheden(Hof van Beroep van Brussel, versnelde procedure Raad van State, gemeenrechtelijk beroep)

Buitenlandse vastgoedbevak

36

Vastgoedbevaks naar buitenlands recht

Geen Europees paspoort voor buitenlandse vastgoedbevaks

Erkenning vereist van CBFA voorafgaand aan enig openbaar aanbod van effecten in België

Uitgebreide lijst van erkenningsvoorwaarden

>< Fr. Société d’Investissement Immobilier Côtée

Vastgoedbevaks: in het oog van een storm van

wetten en reglementen

Pascal Vanden Borre

22 november 2005