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Verwaltertreff Ratingen e.V. - 15. Juni 2009
Aktuelle Rechtsprechung zur Änderung der Verteilerschlüssel
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Bettina Münstermann-Schlichtmann
Änderung des Umlageschlüssels gemäß 16 Absatz 3 WEG
Übersicht zu § 16 Absatz 3 WEG
Urteile zur Wirksamkeit von Beschlüssen
Urteile betr. den Anspruch auf Änderung des Umlageschlüssels im Sinne des 16 Absatz 3 WEG
Änderung des Umlageschlüssels gemäß 16 Absatz 4 WEG
Übersicht zu § 16 Absatz 4 WEG
Urteile
Regelung der Folgekosten baulicher Maßnahmen
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG
Übersicht zu § 16 Absatz 3 WEG
Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3 WEG bezieht sich auf
Betriebskosten iSd § 556 BGB
• des gemeinschaftlichen Eigentums
• des Sondereigentums , die nicht unmittelbar vom SE
mit Dritten abgerechnet werden ( Wasser, Kanal, Kabelgeb.)
Kosten der Verwaltung ( Verwaltergebühr, Saalmiete)
Keine beliebige Änderung
Die Umlage kann durch Beschluss erfolgen nach
• Verbrauch
• Verursachung = ( Dauer, Häufigkeit des Gebrauchs einer Sache, Anzahl der nutzenden Personen)
• anderer Maßstab gemäß ordnungsmäßiger Verwaltung
- Ermessen der Wohnungseigentümer
Ungeschriebene Voraussetzungen
• Sachlicher Grund für die Änderung
• Kein Eigentümer darf unbillig benachteiligt werden.
Sachverhalt:
GO regelt die Umlage der Kosten nach MEAen
Beschluss der Eigentümer im November 07:
Änderung des Umlageschlüssels gemäß GO
von MEAen auf Wohnfläche
einschließlich Kellerfläche des Eigentümers A
gemäß vorliegendem WP für 2007
A hat seinen Keller verbotswidrig zu Wohnzwecken vermietet.
Änderung der Kostenverteilung; Bestimmtheit des BeschlussesAG Hamburg, Urteil v. 06.10.2008 – 102d C 1062/07
Er macht geltend, der Beschluss
• sei nichtig, es fehle die Beschlusskompetenz, weil die GO als Vereinbarung
abgeändert werde
• entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung,
- weil er nicht hinreichend bestimmt. Es nenne keinen Zeitpunkt für den
der Änderung;
- weil er den Verteilerschlüssel für das laufende
Wirtschaftsjahr ändere;
- weil kein sachlicher Grund vorliege, dass zu seinen Lasten sein
Keller berücksichtigt werde.
Fehlende Beschlusskompetenz?
§ 16 Abs. 3 lautet: Die Wohnungseigentümer können
„ abweichend von Absatz 2“
durch Stimmenmehrheit eine Änderung des Umlageschlüssels für
Betriebskosten beschließen.
Absatz 2 regelt den gesetzlichen Umlageschlüssel: MEAe
AG Hamburg:
Wortlaut des § 16 Abs. 3
– bezieht sich nur auf die Änderung des gesetzlichen
Umlageschlüssel
– ergibt keine Beschlusskompetenz für die Abänderung eines
vereinbarten Umlageschlüssels
ergo:
ein vereinbarter Umlageschlüssel kann nur durch eine
Vereinbarung geändert werden
Beschluss sei danach nichtig – bislang Mindermeinung
Anders die hM:
§ 16 Abs. 3 darf gemäß § 16 Abs. 5 nicht eingeschränkt werden
auch nicht durch die Vereinbarung eines Umlageschlüssels in der
GO
Umkehrschluss:
Die GO ist so auszulegen, dass der vereinbarte
Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss gem. § 16 Abs. 3
geändert werden kann.
(Becker in Bärmann, WEG, 10.Aufl.,Rz. 75).
Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung?
Argument fehlende Bestimmtheit,
weil kein Zeitpunkt, zu dem die beschlossene Änderung gelten soll,
ausdrücklich genannt ist?
Meinung des Gerichts:
die Frage, ab wann eine Änderung gelten soll, ist so wesentlich,
dass der Beschluss nicht klar und hinreichend bestimmt ist, wenn er
den Beginn nicht genau benennt.
Argument: Fehlen eines sachlichen Grundes
Die verbotswidrige Nutzung der Kellerräume ist kein
sachlicher Grund, Eigentümer auch insoweit an den
Betriebskosten zu beteiligen.
Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Abrechnungdes laufenden KalenderjahresUrteil des AG Düsseldorf v. 23.03.2009 – 290a C 11636/08
Nach der GO werden die Kosten grundsätzlich nach Wohnfläche
umgelegt. Die Kosten des Kabelfernsehens nach Anzahl der
Antennensteckdosen.
Die Eigentümer beschließen im August 2008 u.a. die Umlage der Kosten im
Jahre 2008 für Hausreinigung und Kabelfernsehen nach Einheiten
Der Kläger ist Eigentümer einer kleinen Wohnung. Er macht geltend,
• die Umlage nach Einheiten komme nur Eigentümern mit großen
Wohnungen zu Gute;
• es sei ihm nicht möglich, den geänderten Schlüssel auf seine Mieter
umzulegen.
Beschluss nichtig ?
Beschlusskompetenz
§ 16 Abs.3 WEG gilt auch für Änderung eines vereinbartenUmlageschlüssels.
Argument: Umkehrschluss aus §16 Abs. 5 WEG.§ 16 Abs.5 :
„Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung nicht eingeschränkt werden“
.
Beschluss ordnungsgemäß?
Kabelanschluss
+, weil Versorger nach Einheiten abrechnet und
nicht nach Antennensteckdosen;
Treppenhausreinigung
-, trage der Verursachung nicht Rechnung,
weil Verschmutzung von der Anzahl der Nutzer abhängt. Das Gericht vermutet, dass die größeren Wohnungen mehr Bewohner haben als die kleinen.
Achtung:
Beklagten tragen die Beweislast dafür,dass ein Beschluss ordnungsgemäß ist.
Die WEG beschließt im Juli 2008, den Umlageschlüssel für
bestimmte Betriebskosten, wie z.B. Straßenreinigungsgebühren, Treppenreinigung und
Müllgebühren noch für das laufende Wirtschaftsjahr 2008 zu ändern. Abweichend von
dem Umlageschlüssel nach MEAen soll die Umlage nunmehr
nach Wohneinheiten erfolgen.
A ist Eigentümer einer kleinen Wohnung und wurde an den
Kosten bislang mit einem Anteil von 134/1000 beteiligt. Bei dem
neuen Schlüssel wird er mit 166/1000 beteiligt.
Die beklagten Miteigentümer berufen sich darauf, dass die Anzahl der Bewohner pro
Wohnung trotz unterschiedlicher Wohnungsgröße ungefähr gleich ist.
Beschluss zur Umlage der Betriebskosten nach EinheitenAG Lüneburg, Urteil v. 03.12.2008 – 48 C 24/011 –
Beschlusskompetenz aus § 16 Abs.3
+, Änderung betrifft Betriebskosten iSd § 556 BGB
Beschluss gültig ?
+, keine Unbilligkeit:
• die Kostenpositionen würden nicht von der Größe der jeweiligen
Wohnungen beeinflusst. Dies gelte für die Straßenreinigungs-
gebühren und die Kosten der Treppenhausreinigung.
• Die Zahl der Bewohner je Wohnung sei unabhängig von der Größe
der Wohneinheit. Die größeren Wohneinheiten seien nicht
zwangsläufig auch mit einer größeren Anzahl von Bewohnern belegt.
• Rückwirkung für 2008 führt nicht zur Unbilligkeit,
weil der finanzielle Nachteil geringfügig sei.
Die Eigentümer beschließen im Juli 2007:
• Änderung des Umlageschlüssels für Kosten betreffend Wasser/Kanal
(bisher MAe). Rückwirkend zum 01.Januar 2007 soll die Umlage nach
Personen erfolgen.
• An Stelle der Bildung einer einheitlichen Rücklage soll ab dem 01.Januar
2007 je eine Rücklage für das Haus und eine Rücklage für die Garage
gebildet werden.
Keine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ; Bildung einer Instandhaltungsrücklage mit Rücksicht auf § 16 Abs. 4 WEG?AG Hannover Urteil v. 31.03.2008 – 485 C 11734/07
Beschluss bzgl. Umlageschlüssel
Beschluss ungültig,
es fehle ein sachlicher Grund für die rückwirkende Änderung,
die Rückwirkung könne einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen
Praxistipp:
Möglichst keine rückwirkende
Änderung von Umlageschlüsseln beschließen
Beschluss bzgl. Rücklage
Beschluss nichtig,
• keine Beschlusskompetenz nach § 16 Abs.3,
• keine Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 4,
es wird kein Einzelfall geregelt,
- weil der Beschluss keine konkrete Instandsetzungs-
maßnahme regelt
und
- nach dem Willen der Eigentümer für unbestimmte
Zeit gültig sein sollte
Fazit aus den vorgenannten Urteilen
• §16 Abs.3 WEG gilt auch für die Abänderung vereinbarter Kostenschlüssel.
• Der Beginn der Änderung sollte im Beschluss genannt sein.
• Vorsicht vor rückwirkenden Änderungen !
• Die Umlage nach Einheiten ist problematisch, wenn
die unterschiedliche Kostenverursachung nicht auszuschließen ist.
Die WEG besteht aus Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten
im Erdgeschoss. Diese beziehen ihr Frischwasser unmittelbar
vom Versorgungsträger. Die GO enthält eine Öffnungsklausel. Im
Jahre 2003 beschließen die Eigentümer zukünftig das Abwasser
nach Fläche umzulegen.
A ist Eigentümer eines der beiden Ladenlokale. Er beantragt im
Jahre 2005, die Kosten für Abwasser zukünftig entsprechend
dem Verbrauch für Frischwasser umzulegen.
Voraussetzungen eines Anspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 15 W 358/06
Die Eigentümer beschließen, den Umlageschlüssel nach Fläche
beizubehalten.
AG und LG weisen die Beschlussanfechtungsklage des A verbunden
mit einer Verpflichtungsklage zur Änderung des Umlageschlüssels für
Abwasser zurück. Das OLG Hamm hatte nach Inkrafttreten des neuen
WEG, also nach dem 01.07.2007, über die sofortige weitere
Beschwerde des A zu entscheiden. Es gilt neues Recht.
Rechtsgrundlage für Anspruch auf Abänderungeines bestandskräftigen Umlagebeschlusses
Als Rechtsgrundlagen kommen in Betracht:
• Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß
§§ 21 Abs. 4, 16 Abs. 3 WEG iVm § 242 BGB
• Abänderungsanspruch gemäß § 10 Abs.2 Satz 3 WEG
Die Voraussetzungen sind unterschiedlich
Unterschiede
§ 242 BGB –
Anspruch auf Abänderung eines
bestandskräftigen Beschlusses über einen Umlageschlüssel
setzt voraus,
• dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob
unbillig erscheinen lassen.
§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG - der Abänderungsanspruch setzt voraus,
• dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen mit Rücksicht auf die
Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint.
Merke:
Die Anforderungen an einen Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG
sind geringer als die Anforderungen an den Anspruch aus §242 BGB
Anwendbarkeit des §10 Abs.2 S.3 auf Beschlüsse
§ 10 Abs. 2 S. 3 lautet:
„ Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende
Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen…“
Auffassung des Senats:
Die Vorschrift gilt auch für bestandskräftige Beschlüsse. Es sei kein
Grund ersichtlich, wonach an den Anspruch auf Abänderung eines
bestandskräftigen Beschlusses strengere Anforderungen zu stellen
seien als an einen Anspruch auf Abänderung einer Vereinbarung.
Anspruch begründet ?
Auffassung des Gerichts
nein, wegen Benachteiligung der übrigen Eigentümer:
Zahlt A nur die Abwassergebühren entsprechend dem
von ihm verbrauchten Frischwasser und werden die
weiteren Kosten nach Fläche umgelegt,
gehen die Allgemeinkosten zu lasten der übrigen
Eigentümer.
Gemäß Teilungserklärung sind die Kosten nach dem Verhältnis der
Wohnfläche umzulegen. Eigentümer X beantragt die Abänderung
des
Umlageschlüssels für die Kosten für Wasser und Kanal. Nach seinem
Antrag sollen diese Kosten nach Personen umgelegt werden mit
Ausnahme der Wohnungen, in denen Wasseruhren vorhanden sind.
Die Eigentümer lehnen diesen Beschluss ab.
Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels, § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG – teilweise Umlage nach Verbrauch
AG Pinneberg, Urteil vom 14.12.2007, 60 C 9/07.
Gründe der Klageabweisung
Es erscheine wenig sachgerecht, wenn in einzelnen
Wohnungen mit Hilfe einer Wasseruhr nach erfasstem Verbrauch
abgerechnet wird, in sämtlichen anderen Wohnungen aber nach
einem verbrauchsunabhängigen Schlüssel.
Dabei ist zu berücksichtigen, das Wasseruhren regelmäßig erst
anspringen, wenn eine gewisse Menge an Wasser an der Mechanik vorbei
gelaufen ist. Dies bedeutet aber, dass die übrigen
Wohnungseigentümer die Kosten für das nicht gemessene
Wasser übernehmen müssen, diese Regelung entspreche nicht
der Billigkeit
Die GO sieht vor, dass die Kosten teilweise
nach MEAen umzulegen sind. Der Eigentümer X beansprucht
die Zustimmung der übrigen Eigentümer, dass die Kosten, welche
bisher nach MEAen umgelegt werden, zukünftig nach der Wohn- und
Nutzfläche umgelegt werden. Da seine MEAe größer sind als
seine Fläche, werde er mit zu hohen Kosten belastet. Die MEAe
stünden mit der Verursachung der Kosten in keinem Zusammenhang.
Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Abweichen der Wohn- und Nutzfläche vom maßgeblichen Miteigentumsanteil OLG Köln, Beschluss vom 16.11.2007 Az.: 16 Wx 154/07, (ZMR 2008, 989)
Gründe der Klageabweisung
Das Gericht führt aus:
• Anspruchsgrundlage ist § 10 Abs. 2 S.3 WEG
• Eine Schwelle ist dort nicht konkret bezeichnet
• Nach der Gesetzesbegründung sei eine Orientierung an
der Rspr. des KG angemessen.
Schwerwiegende Gründe können vorliegen, wenn
die Mehrbelastung durch die Abweichung der MEAe von der
Wohnfläche höher ist als 25% -
(KG 14.06.2004 Az.: 24 W 32/04 (ZMR 2004, 705, 707)
Diese Mehrbelastung war nicht gegeben
Zur Einheit des Klägers gehört eine Sondernutzungsfläche von rund 1.200 m², welche
bei der Berechnung der Miteigentumsanteils des Klägers berücksichtigt wurde.
Umlageschlüssel sind in der GO nicht vereinbart. Im Jahre 2000 wird das
Sondernutzungsrecht aufgehoben und die Teilfläche von 1.200 m² veräußert. Die
Miteigentumsanteile werden nicht geändert.
Eine Änderung der Miteigentumsanteile ohne Berücksichtigung der
Sondernutzungsfläche würde beim Kläger zu einer Kostenersparnis von 60 % führen.
Der Kläger beantragt in 2005 daher die Miteigentümer zu verpflichten, einer
Entsprechenden Änderung der Miteigentumsanteile zuzustimmen. Das Amtsgericht gab
Dem Antrag statt, das LG wies ihn ab. Das OLG hat im Beschwerdeverfahren das seit
dem 01.07.2007 geltenden Recht anzuwenden.
Anspruch auf Änderung der MiteigentumsanteileOLG München, Beschluss vom 24.04.2008 – 32 Wx 165/07
Gründe
Um die vom Kläger erstrebte Kostenverteilung zu erzielen, gibt es zwei
Wege:
• die Änderung der Miteigentumsanteile gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG;
• die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Vereinbarung:
Das Gericht vertritt die Auffassung,
• ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile aus Gründen einer unbilligen
Kostenverteilung ist nicht gerechtfertigt, wenn die Unbilligkeit durch eine Abänderung des
Kostenverteilungsschlüssels im Wege der Vereinbarung oder Beschluss möglich ist.
• Der Kläger muss also die übrigen Miteigentümer auf Zustimmung zur Abänderung des
Kostenverteilungsschlüssels durch Vereinbarung (besser Beschluss) in Anspruch nehmen
müssen.
Fazit aus den vorgenannten Urteilen
• Ansprüche auf Abänderung von Umlageschlüsseln sind auch heute noch selten durchsetzbar .
Sie haben wohl nur eine Chance bei einer
Mehrbelastung von mehr als 25 %
• Verbrauchsabhängige Umlageschlüssel lassen sich allenfalls durchsetzen, wenn der Verbrauch aller Eigentümer erfasst werden kann.
Voraussetzungen einer Änderung des Umlageschlüssels gemäß § 16 Abs.4
Die Anlage der WEG besteht aus einer Villa mit drei Einheiten sowie
zwei Neubauten mit jeweils sechs Einheiten. Eine Kostenregelung gibt
es in der GO nicht.
In der Versammlung vom April 2008 beschließen die Eigentümer die Sanierung
des Daches der Villa. Sie beschließen ferner, dass die Kosten für die
Sanierung von den Eigentümern der Wohnungen in der Villa zu tragen sind.
Der Kläger, welchem zwei Wohnungen in der Villa gehören, ficht nur den
Kostenbeschluss an und macht geltend:
Kostenverteilung im Einzelfall bei Mehrhausanlagebetreffend Dach und Fassade eines Hauses AG München, Urteil vom 18.09.2008 – 483 C 470/08
• Die Regelung entspräche nicht dem Maßstab des Gebrauchs bzw.
der Möglichkeit des Gebrauchs im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG,
Die Sondereigentümer der Villa machten vom Dach keinen
Gebrauch. Es handele sich um einen notwendigen Bestandteil des
Hauses.
• Der Beschluss sei unbillig, weil in Zukunft bei weiteren Sanierungen
der Fassade, der Balkone und Dächern der anderen Häuser die
Eigentümer nicht verpflichtet seien, eine entsprechende Regelung
nach § 16 Abs. 4 WEG zu treffen.
Gründe der Klageabweisung
Argument - fehlender Gebrauch
Ein Gebrauch bzw. der Möglichkeit des Gebrauchs liege vor
• Auf eine konkrete Nutzung des Daches komme es nicht an
• Der Gebrauchsmaßstab und die Gebrauchsmöglichkeit sind nicht
exklusiv zu verstehen. Eine ausschließliche Nutzung durch
diejenigen, die die Kosten zu tragen haben, muss nicht Vorliegen.
Argument – fehlende Kostenregelung für die Zukunft
Unerheblich ist, ob die WEG bei der Sanierung eines anderen Daches
in der Zukunft eine gleichartige Kostenregelung treffen müsse,
Diese Frage sei erst im Falle der Anfechtung des zukünftigen
Beschlusses zu prüfen. Würde man die Regelung heute schon treffen,
ergäbe sich eine Dauerregelung , welche jedoch unzulässig ist.
Die Eigentümer 19.06.2008 beschließen mehrheitlich die Ausstattung aller Wohnungen
mit Rauchwarnmeldern zum Preis von jeweils maximal 25,00 € einschließlich Einbau
und 10-Jahresbatterie.
Sie beschließen ferner mehrheitlich, dass die Anschaffungskosten der Rauchwarnmelder
nach der jeweiligen Anzahl der Rauchwarnmelder in den Wohnungen über die
Hausgeldabrechnung auf die Eigentümer umgelegt werden.
Der Kläger hat seine Wohnung bereits seit 1994 mit Rauchwarnmeldern zum Listenpreis
von 80,00 €/Stück ausgestattet. Er behauptet, diese Rauchwarnmelder seien höherwertig
als diejenigen, welche nach dem angefochtenen Beschluss angeschafft werden sollen.
Rauchwarnmelder; Kostenverteilung; einheitliche AusstattungAG Rendsburg, Urteil v. 30.10.2008 – 18 C 545/08
Einbau von Rauchwarnmeldern
Beschlusskompetenz:
• § 21 Abs. 4 WEG = Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung
Sie dienen dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes.
Beschluss ordnungsgemäß ?
• Nein, Kläger benötigt keine Rauchwarnmelder, da er bereits
hochwertige hat
Kostenbeschluss
Beschlusskompetenz: § 16 Abs.4
• Einbau der Rauchwarnmelder = Instandsetzungsmaßnahme
• Einzelfallregelung +, Maßnahme beschränkt sich auf den
erstmaligen Einbau
• Umlage entspricht dem Gebrauch
Gegen die Verteilung der Kosten nach der Anzahl der Rauchmelder
in den Wohnungen bestehen keine Bedenken, denn er trägt der
Möglichkeit des Gebrauchs von Rauchwarnmeldern hinreichend
Rechnung.
Anschlussfrage
Können die laufenden Wartungskosten nach der Anzahl der
Rauchmelder auf die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss umgelegt
werden?
Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 3 WEG
nur wenn die Wartungskosten = Betriebskosten sind
Streitig: + ( Elzer in Riecke/Schmidt § 16 Rz. 64)
a.A. Becker in Bärmann: Wartungskosten =
Instandhaltungskosten iSd § 16 Abs. 4
Im Juli 2007 beschließen die Eigentümer die Sanierung des Balkons
des Eigentümers X wegen Feuchtigkeit. Sie beschließen ferner, dass
er
die Kosten der Sanierung zu tragen habe.
Eigentümer X rügt,
der angefochtene Beschluss regele keinen Einzelfall, weil die
Sanierung im Rahmen der laufenden Verwaltung durchzuführen sei.
Die zu reparierenden Teile des Balkons müssten regelmäßig in
Stand gesetzt werden.
Kosten der Balkonsanierung
AG Oldenburg, Urteil v. 19.02.2008 – E 10 C 1016/07
Gründe der Klageabweisung
Einzelfall +,
die Sanierungsmaßnahme dient der Wiederherstellung eines
einzelnen Balkons .
Über die Sanierung weiterer Balkone bzw. die Kostenverteilung in
vergleichbaren Fällen macht Beschluss keine Aussage.
Unerheblich sei, dass die Eigentümer getrennt dazu und zeitlich
versetzt entsprechende Beschlüsse für weitere Balkonsanierungen
treffen können. Dies ist nach dem Willen des Gesetzgebers
zulässig.
Folge:
X wird sich ungerecht behandelt fühlen, wenn in der Zukunft
Sanierungen für Balkone notwendig werden und die
Sanierungskosten nicht den betreffenden Eigentümern auferlegt
werden.
Tipp für die Praxis:
Beschlussfassung unter auflösender Bedingung,
Möglicher Beschlusstext:
„Die Kosten für die Sanierung des Balkons des Eigentümers X
gehen zu seinen Lasten. Diese Regelung erfolgt unter der
auflösenden Bedingung, dass die Kosten späterer
Instandsetzungsmaßnahmen anderer Balkone ebenfalls dem
jeweiligen Eigentümer auferlegt werden. Geschieht dies nicht, so
kann Eigentümer X von der Gemeinschaft die Erstattung der ihm
entstandenen Kosten beanspruchen. „
Eigentümer A und B beabsichtigen ihre Wohnungen im 2.Obergeschoss und Dachgeschoss zu einer Wohneinheit zu verbinden. Das Bauamt erteilt die Auflage, einen zweiten Rettungsweg zu schaffen. In der Versammlung vom 02.05.2007 lehnen die Eigentümer den Antrag auf Herstellung eines zweiten Rettungsweges in den Dachgeschosswohnungen ab und auch den Antrag aufÜbernahme der Kosten für den Rettungsweg durch die Gemeinschaftab. Die Eigentümer A und B fechten die Negativbeschlüsse an und stelleneinen entsprechenden Verpflichtungsantrag. Das LG verpflichtet dieübrigen Eigentümer, allen zur Herstellung eines zweitenRettungsweges erforderlichen baulichen Maßnahmen zuzustimmen.und die Herstellungskosten zu tragen
Beschluss über Kostenverteilung zukünftiger BaumaßnahmenOLG Düsseldorf Beschl. v. 19.02.2008 – I 3 WX 1/08
Die übrigen Eigentümer wenden sich gegen die Kostenregelung.
Die Beschwerde hat Erfolg:
Eine Kostenbelastung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltungsolange nicht feststeht , dass eine Maßnahme zeitnah durchgeführtwird.
Die Umstände können bei bei Errichtung des zweiten Rettungswegesin ferner Zukunft gebieten, eine vom Gesetz abweichendeKostenregelung zu treffen. Den übrigen Eigentümern muss die
Chanceerhalten bleiben, kurz vor der tatsächlichen Errichtung des zweitenRettungsweges durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss eine vomGesetz abweichende wie Kostenregelung nach § 16 Abs. 4 WEG zu schaffen.
Problemstellung
Die WEG will auf Wunsch der im 1. bis 4. Obergeschoss lebenden
Eigentümer einen Aufzug einbauen.
Die Eigentümer des Erdgeschosses sind bereit dem Einbau
zuzustimmen unter der Voraussetzung, dass sie nicht mit den
Einbaukosten belastet werden und auch nicht zukünftigen Kosten der
Instandhaltung und Instandsetzung.
Folgekosten am Beispiel des Aufzugseinbaus
Ist ein Beschluss rechtmäßig,
dass zukünftige Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des
Aufzugs zu Lasten der Eigentümer der Wohnungen im 1. bis 4.
Obergeschoss gehen ?
Nach hM in der Literatur ja,
weil die Folgekostenregelung noch zur Regelung des Einzelfalles „Einbau des Aufzug“ gehöre.
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
