VIA DIGITALvxinforma.vortx.com.br/Uploads/Documentos/Operacao_10747... · 2019-01-08 · e piso superior onde opera um setor de treinamento, um prédio contendo um piso superior onde

FOR

A PROPOSAL FOR

LAUDO COMPLETO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

PREPARADO PARA: RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

USO: Interno.

FINALIDADE: Tomada de Decisão Interna.

PROPRIEDADE: Imóvel Comercial / Rodovia Presidente Dutra, 1.450 - Pavuna, Rio de Janeiro/RJ.

DATA: 19 de Abril de 2017.

VIA D

IGITAL

DOCUMENTO DIGITAL ENVIADO POR EMAIL COMPROVADA DOCYOUSIGN

Cushman & Wakefield Brasil Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 T +55 (11) 5501 5464 F +55 (11) 5501 5144 www.cushwake.com.br

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD

São Paulo, 27 de Abril de 2017.

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

At.: Sr. Luiz Alberto Nunes

[email protected]

Tel.: (11) 3154-4040

Ref.: Relatório de Avaliação do Imóvel Comercial, localizado na Rodovia Presidente Dutra 1450, Bairro

de Pavuna, cidade e estado do Rio de Janeiro.

Prezados Senhores,

Em atenção à solicitação de V.Sas., a Cushman & Wakefield tem o prazer de apresentar o relatório de

avaliação de mercado para compra/venda e valor de locação mensal do imóvel em referência com a

finalidade de embasar tomada de decisão interna.

A avaliação foi elaborada baseada nos dados disponíveis no mercado, em cumprimento com os nossos

contatos com corretores e profissionais especializados no mercado local.

O presente laudo de avaliação imobiliária contém 46 páginas e destinar-se-á única e exclusivamente ao uso

interno da empresa Contratante. A publicação ou divulgação deste laudo não será permitida sem autorização

formal por escrito da empresa emissora Cushman & Wakefield e no caso de eventual permissão, deverá ser

feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou publicação parcial.

Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada, sob as penalidades cíveis e

criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Agradecemos a oportunidade e permanecemos à inteira disposição de V.Sas. para quaisquer esclarecimentos

que se façam necessários.

Atenciosamente,

Alan Constantino Danilo Barbosa

Consultor Sênior, Valuation & Advisory. Consultor, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil. Cushman & Wakefield, Brasil.

Mauricio Itagyba, MRICS, RICS Registered

Valuer

CREA: n° 5061069994

Gerente Sênior, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL


SUMARIO EXECUTIVO

Data da Avaliação: 27 ade abril de 2017.

Data da Inspeção: 17 de março de 2017.

Tipo de Propriedade: Imóvel Comercial.

Objetivo: Determinação do “valor de mercado livre” para compra/venda e locação do imóvel.

Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e Método Evolutivo.

Endereço: Rodovia Pres. Dutra, 1450 - Pavuna, Rio de Janeiro - RJ.

Acessibilidade: Através da Rodovia Presidente Dutra e Via Expressa João Goulart.

Vizinhança: Misto (residencial, comercial, serviços e institucional).

Transporte: Rodoviário (público e privado) e ferroviário/metroviário.

Melhoramentos

Públicos: Energia elétrica, sistema viário, transporte privado, telefone, coleta de resíduos

sólidos, água potável, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação

e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e

conservação viária.

Descrição das Propriedades:

Terreno: 1. Testada: 73,00 m² (estimado Google Earth).

2. Topografia: Plana ao nível do logradouro.

3. Formato:

4. Área:

Irregular.

22.875,97 m² (conforme documentação fornecida pelo

cliente).

Unidade

Avalianda: 1. Descrição: Trata-se de um imóvel comercial, localizado na Rodovia

Presidente Dutra, composto um prédio térreo onde

funciona o setor administrativo, um prédio contendo térreo

e piso superior onde opera um setor de treinamento, um

prédio contendo um piso superior onde funciona uma sala

de recepção de clientes e dormitório para visitantes, um

galpão fechado com mezanino de metal contendo área de

estoque de produtos, setor de peças, assistência técnica,

e área de oficina de manutenção de caminhões. Um

galpão temi aberto onde opera área de montagem,

lanternagem, e preparação de pintura, por fim, aos fundos

do imóvel, contém um prédio térreo onde funciona uma

área de tratamento resíduos sólidos.

2. Estado de

Conservação:

Regular (c).

3. Idade Aparente: 25 anos.

4. Vida Remanescente: 55 anos.

5. Área Construída: 9.818,12 m² (conforme documentação fornecida pelo

cliente).

Obs.: Áreas de acordo com informações fornecidas pelo cliente, não tendo sido aferidas in loco por nossos

técnicos.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Documentação:

Registros: Certidão de Matrícula n° 111.777-A expedida pelo 8º Serviço Registral de Imóveis do

Município do Rio de Janeiro.

Taxas e Dispêndios: Guia de recolhimento de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU 2015.

Outros: Planta de levantamento cadastral.

Zoneamento:

Zona: Zona Industrial - 2.

Uso: Industrial, equipamentos de grande porte, complexos comerciais e de serviços.

Índice de

Aproveitamento: 4,00 (máximo).

Altura Máxima: 12,00 m porém seguir observações do art. 80 a 87 do decreto nº 3222 de 3 de março

de 1976.

Mercado: Devido ao acesso do bairro Pavuna aos pontos do Rio de Janeiro quanto nas

regiões que cercam a capital, Pavuna é uma região muito procurada para usos

industriais. Para o imóvel em estudo ocorre uma situação de mercado no qual o nível

de oferta dos imóveis concorrentes é média, o nível de demanda atual é regular,

entretanto a absorção é equilibrada, devido a seu uso atual.

Conforme nossa pesquisa no mercado imobiliário local, constatamos uma oferta

razoável de imóveis de galpões para locação com padrões variáveis em estados

melhores e piores do imóvel em estudo.

Para a elaboração da presente avaliação, realizamos pesquisa de terrenos na região

e identificamos áreas entre 1.400,00 m² e 24.000,00 m² e valores pedidos variando

entre R$ 391,52/m² e R$ 1.043,49/m² de terreno.

Em nossa pesquisa de locação de galpões fora de condomínio na região,

identificamos áreas equivalentes entre 1.342,10 m² e 16.550,00 m² e valores pedidos

para locação variando entre R$ 11,86/m² e R$ 23,96/m² de área equivalente.

Para o imóvel em estudo ocorre uma situação de mercado no qual o nível de oferta

dos imóveis concorrentes é alto (considerando seu porte e sua localização), o nível

de demanda atual é moderado considerando seu tamanho, resultando uma absorção

regular.

Avaliação:

Valor de Mercado para

Compra/Venda (R$):

R$ 20.570.700,00 (Vinte Milhões, Quinhentos e Setenta Mil, Setecentos Reais).

Valor de Mercado para

Locação Mensal (R$):

R$ 161.200,00 (Cento e Sessenta e Um Mil, Duzentos Reais) Mensais.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ÍNDICE

OBJETIVO 5

METODOLOGIA 6 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS 6 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM 6 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO 7 DEFINIÇÕES TÉCNICAS 7 APLICAÇÃO DA METODOLOGIA 7

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 8

PREMISSAS E “DISCLAIMERS”: 11

LOCALIZAÇÃO 14 SITUAÇÃO 14 OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA 15 MELHORAMENTOS PÚBLICOS 15 TRANSPORTES 15

DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 16 TERRENO 16 CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS 17 QUADRO DE ÁREAS 18 ÁREA EQUIVALENTE 18

DOCUMENTAÇÃO 19 REGISTRO DO IMÓVEL 19 TAXAS E DISPÊNDIOS 19 OUTROS 19

PLANEJAMENTO URBANO 20 ZONEAMENTO 20 RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO 20 RESTRIÇÕES QUANTO À ZONA INDUSTRIAL - 2. 21

ECONOMIA DO BRASIL 22 CENÁRIO ECONÔMICO 22 MERCADO IMOBILIÁRIO DE PAVUNA 29

AVALIAÇÃO 30 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA – MÉTODO EVOLUTIVO 31 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 40

CONCLUSÃO FINAL DE VALOR 46

ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR


RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD 5

OBJETIVO

IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO

FONTE: CUSHMAN & WAKEFIELD.

Em atenção à solicitação de V.Sas., este relatório tem por objetivo determinar o “valor de mercado

livre” para compra/venda e valor de locação mensal com a finalidade de embasar tomada de decisão

interna, do imóvel comercial, localizado na Rodovia Presidente Dutra 1450, Bairro de Pavuna, cidade

e estado do Rio de Janeiro.

O destinatário do laudo de avaliação é o contratante, RIBEIRA EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA.

Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destinar-se-á única e exclusivamente ao uso interno

da empresa Contratante, exceto no que se refere à apresentação da via física do laudo aos seus

auditores contábeis externos e parceiros de negócio nas propriedades avaliadas. A publicação ou

divulgação deste Laudo Completo de Avaliação Imobiliária não será permitida sem autorização

formal por escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield, e no caso de eventual permissão

deverá ser feita em sua integralidade, não sendo permitida em nenhuma hipótese a divulgação ou

publicação parcial. Ainda na reprodução de qualquer informação, a fonte deverá ser sempre citada,

sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação de direitos autorais.

Obs.: Este Laudo Completo de Avaliação Imobiliária destina-se única e exclusivamente aos usos

aqui descritos.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



METODOLOGIA

A metodologia adotada neste trabalho consiste na análise das características físicas da propriedade

e das diversas informações levantadas no mercado, que são devidamente tratadas a fim de

determinar o valor do respectivo imóvel. Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o

que preceitua a NBR. 14.653-1/2001, NBR. 14.653-2/2011 e NBR. 14.653-4/2002, da A.B.N.T. -

Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus

frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade, são

descritos a seguir, conforme consta da norma:

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.

MÉTODO INVOLUTIVO

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em

modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento

compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,

considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

MÉTODO EVOLUTIVO

Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a

identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,

considerando-se cenários viáveis.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,

constituintes da amostra. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir

das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da

utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir

do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas

de retorno, tempos de retorno, dentre outros.

DEFINIÇÕES TÉCNICAS

Entende-se como “valor de mercado livre” a quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de

mercado vigente para venda/compra ou locação.

APLICAÇÃO DA METODOLOGIA

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da

avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

O processo de avaliação é concluído através da análise dos resultados provindos de cada método.

Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segunda sua aplicabilidade,

confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode

corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos.

No presente caso, optamos pela utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado” e “Método Evolutivo” para determinação do valor de mercado para compra/venda e

locação.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do engenheiro de

avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O

estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a

determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus

elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das

características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.

De acordo com o item 10 da NBR 14653-4, o laudo deve ser enquadrado em graus I, II ou III quanto

à fundamentação, em que se atribui 1 ponto para os itens em grau I, 2 pontos para os itens em grau

II e 3 pontos para itens em grau III. O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos

obtidos para o conjunto dos itens.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO

Dentro deste critério, o presente trabalho é classificado como "Grau II" quanto à fundamentação para

identificação do valor, e como “Grau III” quanto à precisão, conforme o que dispõem as normas da

A.B.N.T. Ressaltamos que o grau de fundamentação está diretamente relacionado com as

informações que possam ser extraídas do mercado, independendo, portanto, unicamente da vontade

do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO

TABELA 10 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO (ABNT NBR 14653-2:2011)

ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS

1 Estimativa do valor do terreno Foi atingido Grau II de fundamentação no

método comparativo na estimativa do

valor do terreno.

2

2 Estimativa dos custos de reedição Foi atingido Grau II de fundamentação no

método da quantificação do custo na

estimativa dos custos de reedição.

2

3 Fator de comercialização O fator de comercialização foi arbitrado. 1

SOMATÓRIA 5

TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos 8 5 3

Itens obrigatórios 1 e 2, com o 3 no mínimo

grau II

1 e 2 no mínimo no grau

II

Todos no mínimo grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno

da estimativa de tendência central

<=30% <=40% <=50%

Intervalo de Confiança 22,73%

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO

Dentro deste critério, o presente trabalho é classificado como "Grau II" quanto à fundamentação para

identificação do valor, e como “Grau III” quanto à precisão, conforme o que dispõem as normas da

A.B.N.T. Ressaltamos que o grau de fundamentação está diretamente relacionado com as

informações que possam ser extraídas do mercado, independendo, portanto, unicamente da vontade

do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011)

ITEM DESCRIÇÃO RESULTADO PONTOS

1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto aos fatores utilizados

no tratamento

2

2 Quantidade mínima de dados de mercado

efetivamente utilizados

5 2

3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas

a todas as características dos dados

analisadas

2

4 Intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatores

0,50 a 2,00 2

SOMÁTORIA 8

TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os

demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e

os demais no mínimo no

Grau I

Todos, no mínimo no

grau I

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU II

TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da

estimativa de tendência central

<=30% <=40% <=50%

Intervalo de confiança 16,45%

QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



PREMISSAS E “DISCLAIMERS”:

"Laudo" diz respeito a este laudo completo de avaliação imobiliária e as conclusões nele descritas,

ao qual estas premissas e “disclaimers” se referem.

“Propriedade” diz respeito ao objeto deste laudo.

“Cushman & Wakefield” diz respeito a Cushman & Wakefield Negócios Imobiliários Ltda. empresa

emissora deste laudo completo de avaliação imobiliária.

“Avaliador(es)” diz respeito aos colaborador(es) da Cushman & Wakefield que prepararam e

assinaram este laudo.

“Contratante” diz respeito ao destinatário solicitante deste laudo.

O presente trabalho foi elaborado adotando as seguintes premissas e condições:

As informações contidas no Laudo ou sobre a qual o mesmo se baseia foram obtidas a partir de

pesquisas junto a terceiros, as quais o Avaliador assume ser confiáveis e precisas. O Contratante

e/ou administração do empreendimento pode ter fornecido algumas destas informações. Tanto o

Avaliador como a Cushman & Wakefield não podem ser responsabilizados pela exatidão ou

completude dessas informações, incluindo a exatidão das estimativas, opiniões, dimensões,

esboços, exposições e assuntos fatuais. Qualquer usuário autorizado do Laudo é obrigado a levar

ao conhecimento da Cushman & Wakefield eventuais imprecisões ou erros que ele acredita existir

no Laudo;

As áreas de terreno e/ou relativas à construção foram baseadas nas informações fornecidas pelo

Contratante e/ou pela administração do empreendimento, conforme mencionado neste Laudo, não

tendo sido aferidas “in loco” pelo Avaliador;

Os documentos não foram analisados sob a óptica jurídica, portanto não assumimos

responsabilidade por nenhuma descrição legal ou por quaisquer questões que são de natureza

legal ou exijam experiência jurídica ou conhecimento especializado além de um avaliador

imobiliário;

Não foram realizados estudos e análises de âmbito estrutural para as construções existentes e

das suas fundações;

Da mesma forma, não testamos e/ou aferimos quaisquer equipamentos e instalações existentes

na Propriedade, pertinentes ao seu funcionamento, porém presumimos que todos estejam em

perfeito estado;

As condições físicas dos melhoramentos considerados pelo Laudo são baseadas na inspeção

visual realizada pelo Avaliador. A Cushman & Wakefield não assume qualquer responsabilidade

pela solidez de componentes estruturais ou pela condição de funcionamento de equipamentos

mecânicos, encanamentos ou componentes elétricos;

Para efeito de cálculo de valor, consideraremos que a Propriedade não apresenta qualquer título

alienado e nenhum registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da mesma;

As opiniões de valor são fundamentadas apenas para a data indicada no ou do Laudo. A partir

desta data alterações em fatores externos e de mercado ou na própria Propriedade podem afetar

significativamente as conclusões do Laudo; VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Ressaltamos que os valores determinados na avaliação são fundamentados pelas metodologias,

procedimentos e critérios da Engenharia de Avaliações e não representam um número exato e sim

o valor mais provável pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente a Propriedade,

numa data de referência, dentro das condições vigentes de mercado;

Este Laudo apenas pode ser utilizado em sua integralidade, não é permitida sua utilização parcial,

em nenhuma hipótese. Nenhuma parte deste Laudo pode ser utilizada em conjunto com outra

análise. A publicação ou divulgação deste Laudo não será permitida sem autorização formal por

escrito da empresa emissora, Cushman & Wakefield. A menos que indicado no acordo firmado

entre Contratante e Cushman & Wakefield, este Laudo se destina única e exclusivamente ao uso

interno da empresa Contratante e aos propósitos para os quais foi elaborado. Em havendo

permissão de divulgação, esta deverá obedecer a obrigatoriedade de divulgação do laudo em sua

integralidade, também nas reproduções de qualquer informação a fonte deverá sempre ser citada,

sob as penalidades cíveis e criminais impostas pela violação dos direitos autorais;

A menos que acordado o Avaliador não deve ser chamado para depor em qualquer tribunal ou

processo administrativo relativo à Propriedade ou a avaliação;

O Laudo assume (a) a posse responsável e gestão competente do Imóvel, (b) não existem

condições ocultas ou não aparentes da Propriedade, subsolo ou estruturas que tornam a

propriedade mais ou menos valiosa (não assume qualquer responsabilidade por tais condições ou

para organizar estudos de engenharia que possam ser necessários para descobri-las), (c) a plena

conformidade com todas as leis federais, estaduais, locais e de zoneamento aplicáveis, a menos

que o descumprimento tenha sido apontado, definido e considerado no Laudo, e (d) todas as

licenças necessárias, certificados de ocupação e outras autorizações governamentais foram ou

podem ser obtidas e renovadas para qualquer uso em que se baseia a opinião de valor contida

neste Laudo;

O lucro bruto potencial previsto no Laudo, se houver, pode ter sido baseado em resumos de

locação fornecidos pelo proprietário ou terceiros. O Laudo não assume nenhuma responsabilidade

pela autenticidade ou completude das informações de locação fornecidas por terceiros. A

Cushman & Wakefield recomenda um aconselhamento legal a respeito da interpretação das

normas de locação e direitos contratuais das partes;

As provisões de receitas e despesas futuras, quando houver, não são previsões do futuro. Ao

contrário, são as melhores opiniões do Avaliador com base em seu conhecimento do pensamento

atual de mercado sobre as receitas e despesas futuras. O Avaliador e a Cushman & Wakefield não

oferecem nenhuma garantia ou representação de que essas previsões se concretizem. O mercado

imobiliário está em constante flutuação e mudança. Não é tarefa do Avaliador prever ou de

qualquer forma garantir as condições de um futuro mercado imobiliário, o Avaliador pode apenas

refletir o que a comunidade de investimento, a partir da data do relatório, prevê para o futuro em

termos de taxas de aluguel, despesas e oferta e demanda;

Estudos e laudos ambientais e da contaminação do solo não fazem parte do escopo deste

trabalho;

Salvo disposição contrária no Laudo, a existência de materiais potencialmente perigosos ou

tóxicos que possam ter sido utilizados na construção ou manutenção das melhorias ou podem ser

localizados em ou sobre a Propriedade não foi considerada nos cálculos de valor. Estes materiais

podem afetar adversamente o valor da Propriedade. Os Avaliadores não são qualificados para

detectar tais substâncias. A Cushman & Wakefield recomenda que um especialista ambiental seja

consultado para determinar o impacto destas questões na opinião de valor;

Salvo disposição em contrário, não recebemos um relatório de análise do solo. No entanto,

assumimos que a capacidade de suporte de carga do solo é suficiente para suportar a estrutura

existente (s) e / ou propostas. Não se observou qualquer evidência em contrário durante a nossa

inspeção do imóvel. A drenagem parece ser adequada;

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Salvo disposição em contrário, não recebemos qualquer relatório e não sabemos de quaisquer

servidões, invasões, ou restrições que possam afetar negativamente o uso da Propriedade. No

entanto, recomendamos uma pesquisa de título para determinar se alguma condição adversa

existe;

Salvo disposição em contrário, não foi fornecido um levantamento das zonas de brejo, pântano ou

manancial. Se os dados de engenharia futuramente revelarem a presença destas zonas

regulamentadas, isso poderia afetar o valor da propriedade. Recomendamos uma pesquisa por

um engenheiro profissional com experiência neste campo;

Salvo disposição em contrário, não inspecionamos o telhado nem fizemos uma inspeção

detalhada dos sistemas mecânicos. Os avaliadores não estão qualificados para emitir um parecer

sobre a adequação ou condição destes componentes. Aconselhamos a contratação de um perito

neste campo, se a informação detalhada for necessária;

Se, com a aprovação prévia da Cushman & Wakefield, o Laudo for submetido a um credor ou

investidor, a referida parte deve considerar este Laudo apenas como um fator, na sua decisão de

investimento global, juntamente com suas considerações independentes de investimento e os

critérios de subscrição. A Cushman & Wakefield ressalta que este credor ou investidor deve

compreender todas as condições extraordinárias e hipotéticas e pressupostos e condições

limitantes incorporados neste Laudo;

Este estudo observa o que preceitua a norma NBR. 14.653-1/2001, NBR. 14.653-2/2011 e NBR.

14.653-4/2002, da A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas. A metodologia adotada

consiste na análise das características físicas da propriedade e das diversas informações

levantadas no mercado, que são devidamente tratadas a fim de determinar o valor do respectivo

imóvel;

Ao utilizar este Laudo as partes que o fizerem concordam vincular ao uso todas as Premissas e

Disclaimers bem como Condições Hipotéticas e Extraordinárias nele contidas.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



LOCALIZAÇÃO

SITUAÇÃO

O imóvel encontra-se localizado na Rodovia Presidente Dutra 1450, Bairro de Pavuna, cidade e

estado do Rio de Janeiro.

Como pontos de referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista aproximadamente:

De frente para Rodovia Presidente Dutra

300 m da Polícia Rodoviária Federal;

1,9 km Shopping Grande Rio;

2,7 km do Parque Barreto;

3,4 km do Extra Supermercado;

3,7 km da Estação de Trem Pavuna/S.J Meriti;

18,6 km do Aeroporto Internacional Tom Jobim; e

25 km do Centro do Rio de Janeiro;

MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE (SEM ESCALA):

FONTE: GOOGLE MAPS EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

O imóvel em estudo encontra-se em região de ocupação industrial, composta por indústrias de

grande porte, além de estabelecimentos comerciais e de serviços de âmbito local.

MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região é servida por todos os melhoramentos públicos existentes na cidade, tais como redes de

energia elétrica, sistema viário, transporte coletivo, telefone, coleta de resíduos sólidos, água

potável, esgotamento sanitário, águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.

A Rodovia Pres. Dutra possui vias em duplo sentido com duas faixas de rolamento em cada um dos

sentidos, divididas por um canteiro central com alto aclive, além disto, apresenta bom estado de

conservação, tráfego moderado, pavimentação em asfalto, guias, sarjetas, calçadas e drenagem de

águas pluviais.

TRANSPORTES

O Aeroporto Internacional Tom Jobim, encontra-se à aproximadamente 16 km da propriedade em

estudo, sendo atingível em cerca de 17 minutos, de automóvel, fora dos horários de pico.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

Trata-se de um imóvel comercial, localizado na Rodovia Presidente Dutra 1.450, Bairro de Pavuna,

cidade e estado do Rio de Janeiro.

O imóvel em análise possui as seguintes características:

TERRENO

O imóvel em estudo trata-se de um terreno com as seguintes características:

Testada: 73,00 m² (estimado Google Earth);

Topografia: Plana ao nível do logradouro;

Formato: Irregular; e

Área do Terreno: 22.875,97 m² (conforme documentação fornecida pelo cliente).

DELIMITAÇÃO APROXIMADA DO TERRENO DO IMÓVEL

FONTE: GOOGLE MAPS EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD

Obs.: Áreas de acordo com informações fornecidas pelo cliente, não tendo sido aferidas in loco por

nossos técnicos.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

Trata-se de um imóvel comercial, localizado na Rodovia Presidente Dutra, composto um prédio

térreo onde funciona o setor administrativo, um prédio contendo térreo e piso superior onde opera

um setor de treinamento, um prédio contendo um piso superior onde funciona uma sala de recepção

de clientes e dormitório para visitantes, um galpão fechado com mezanino de metal contendo área

de estoque de produtos, setor de peças, assistência técnica, e área de oficina de manutenção de

caminhões. Um galpão semi aberto onde opera área de montagem, lanternagem, e preparação de

pintura, por fim, aos fundos do imóvel, contém um prédio térreo onde funciona uma área de

tratamento resíduos sólidos.

RESUMO DAS BENFEITORIAS EXISTENTES

ITENS CARACTERÍSTICAS

Composição:

Setor

administrativo:

Recepção, salas de funcionários, banheiros masculinos

e femininos

Setor de

Treinamento: Salas de treinamento,

Refeitório: Área de descanso, lazer e refeitório para funcionários.

Setor de

Clientes:

Área de espera e dormitório no piso superior para

funcionários ou clientes.

Setor de

Manutenção

Oficina de caminhões e ônibus, estoque de peças e

assistência técnica.

Estrutura: Concreto armado com estrutura e cobertura em metálica.

Fachada: Fechamento em alvenaria e esquadrias de ferro.

Fechamento Lateral: Alvenaria com pintura.

Esquadrias: Alumínio.

Circulação Vertical: Através de rampas, elevador de carga e escadas de concreto.

Ar Condicionado: Individual tipo Slipt.

Segurança contra incêndio: Extintores, alarme de emergência e sinalização.

Vidros: Simples

Iluminação: Fluorescente e natural.

Estado de Conservação: Regular (c).

Idade aparente: 25 anos

Vida útil estimada: 80 anos

Vida Remanescente: 55 anos

FONTE: CUSHMAN & WAKEFIELD VIA

DIG

ITAL


A PROPOSAL FOR



Quanto aos acabamentos internos, podemos destacar:

PRINCIPAIS ACABAMENTOS

ITENS CARACTERISTICAS

Pisos: Concreto liso, granilite, e cerâmica.

Paredes: Alvenaria e bloco com pintura, formica e azulejo.

Forros: Laje pré-moldada, telha metálica e poliestireno expandido.

FONTE: CUSHMAN & WAKEFIELD

QUADRO DE ÁREAS

Para fins de cálculo de avaliação, neste estudo, foram utilizadas as áreas extraídas do quadro de

áreas do imóvel fornecido pelo cliente, conforme descrito a seguir:

QUADRO DE ÁREAS

DESCRIÇÃO ÁREA (m²)

Área Construída 9.818,12

Área de Terreno 22.875,97

FONTE: SIMPAR

OBS.: As informação da área foi extraída do quadro de áreas, fornecido pelo cliente, não tendo sido

aferida in loco por nossos técnicos por nossos técnicos.

ÁREA EQUIVALENTE

Para efeito de cálculo do valor de avaliação, foi considerada uma área equivalente do imóvel, ou

seja, para cada parte da edificação foi extraída a área construída e utilizado um peso obtendo o valor

de área equivalente para aquela edificação, conforme tabela abaixo:

FORMAÇÃO DE ÁREA EQUIVALENTE

DENOMINAÇÃO PESO

Térreo 1,00

Terreno Excedente 0,10

Vagas - Recuo 0,15

OBS.: As áreas de pátio foram consideradas (com um peso) como área equivalente para ajustar a área excedente do imóvel.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DOCUMENTAÇÃO

REGISTRO DO IMÓVEL

De acordo com a documentação fornecida, o imóvel avaliando encontra-se registrado junto ao

Registro de Certidão de Matrícula n° 111.777-A expedida pelo 8º Serviço Registral de Imóveis do

Município do Rio de Janeiro, com as seguintes descrições:

Matricula nº 111.777: Imóvel: Rodovia Presidente Dutra, nº 1450 e respectivo terreno medindo

em sua totalidade 75m de frente, 90,5m de fundos, 278,83m à direita e 329m à esquerda,

confrontando nos fundos com terreno que será doado ao estado da Guanabara, à direita com o

lote 2, e à esquerda com os lotes 4 e 15. O lote ora descrito possui faixas “non aedificandi” na

linha de frente 15m de largura ao longo da divisa lateral esquerda. Proprietário: Turismo três

amigos LTDA. com sede n/cidade, CGC nº 33498551/0001-86. Título aquisitivo: Lº 2DK-7 fls. 16

nº111777/R-12 (8’’ RGI). Forma de Aquisição: Havido por compra à Monteiro Aranha S/A

conforme escritura de 12/12/92 lavrada e, motas do 2º Oficio da Comarca de Nova Iguaçu (Lº398

fls.035) registrada em 04/03/1993. Inscrito no FRE sob o nº07844905 CL. 08963-1. Habite-se:

Concedido em 16/01/80. Conforme AV-2 da matricula 111777 às fls.16 do Lº 2DK-7, em

23/07/90. Ssn. Rio de Janeiro. RJ. 24 de abril de 2000. O Oficial.

TAXAS E DISPÊNDIOS

Recebemos cópia do IPTU, referente ao ano de 2015, com as seguintes descrições:

Nº de inscrição: 0.784.490-5

Logradouro: 08963-1:

Tipologia: Galpão;

Valor Venal (R$): 2.357.062,00.

OUTROS

Foi nos fornecido a planta de levantamento cadastral.

Obs.: Para fins de cálculo de valor estamos considerando que o imóvel não apresenta qualquer título

alienado e não consta qualquer registro de ônus ou decorrência de ação de responsabilidade da

mesma.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



PLANEJAMENTO URBANO

ZONEAMENTO

A legislação que rege o uso e ocupação do solo no Município do Rio de Janeiro é determinada pela

Lei Complementar nº 111 de 1º de fevereiro de 2011.

De acordo com a legislação vigente, a propriedade encontra-se na Zona Industrial - 2. Deve, desta

forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente admitidos nesta zona.

LOCALIZAÇÃO APROXIMADA DA PROPRIEDADE NO MAPA DE ZONAMENTO

FONTE: PREFEITURA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO

RESTRIÇÕES QUANTO AO USO E AO APROVEITAMENTO

As restrições de âmbito municipal, estadual e federal que, de modo geral, condicionam o

aproveitamento do solo, onde podemos classificar:

Restrições quanto à utilização; e

Restrições quanto à ocupação.

A primeira refere-se aos fins de utilização das atividades que podem se instalar em determinado

segmento do espaço físico, isto é, se um terreno pode ser utilizado para usos ou atividades

residenciais, comerciais, industriais, etc.

A última, por sua vez, refere-se exclusivamente aos aspectos de ocupação física (recuos, área

máxima construída, área máxima de ocupação do terreno, gabarito de altura, tamanho dos lotes,

percentuais mínimos a serem ocupados por ruas, áreas verdes e institucionais, etc.).

Dentre as restrições de ocupação, por sua vez, destacam-se dois conceitos clássicos e principais: VIA

DIG

ITAL


A PROPOSAL FOR



Taxa de Ocupação: é a relação entre a área ocupada pela projeção horizontal de dada

construção e a área do lote ou terreno onde ela se aloja; e

Coeficiente de Aproveitamento: entendido como a relação existente entre a área "computável" da

construção permitida e a área do respectivo lote ou terreno.

RESTRIÇÕES QUANTO À ZONA INDUSTRIAL - 2.

INDICES:

Uso: Industrial, equipamentos de grande porte, complexos comerciais e de serviços;

Índice de Aproveitamento: 4,00.

Altura Máxima: 12,00m porém seguir observações do art. 80 a 87 do decreto nº 3222 de 3 de

março de 1976.

Obs.1: Informações obtidas através de consulta informal junto ao site da prefeitura do Rio de Janeiro

Obs.2: Para informações de taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e gabarito de altura,

sugerimos ao cliente a realização de consulta formal aos órgãos competentes.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



ECONOMIA DO BRASIL

CENÁRIO ECONÔMICO

Esta seção busca estabelecer um cenário base para a análise de valor feita a seguir, estabelecendo

o histórico recente e a projeção para os próximos cinco anos.

PIB

A partir de 2014 o Brasil tem registrado crescimentos. Porém, o PIB do ano de 2015, todavia, teve

um recuo expressivo de 3,8%, sendo que para 2016 apresentou recuo de 3,6%. Dessa forma, existe

uma condição inédita na qual o país apresentará quedas sucessivas no PIB por dois anos

consecutivos, evidenciando recessão econômica.

A perspectiva é de início de recuperação em 2017.

O gráfico a seguir mostra a comparação da evolução do PIB do Brasil em relação a outros países da

América Latina:

Observa-se que a maioria dos países têm apresentado resultados positivos, com exceção de

Brasil e Venezuela. A Venezuela, todavia, é um caso que deve ser analisado à parte devido à

situação política extremamente complicada.

O Brasil apresentou resultado positivo até 2013, passando por um resultado nulo em 2014,

seguido por um resultado recessivo em 2015, com projeção de se manter nestes patamares em

2016.

Em termos globais, a comparação é a seguinte:

-10

-5

0

5

10

2011

2012

2013

2014

2015

2016*

Comparativo LatAm - PIB (YoY%)Fonte: Cushman&Wakefield

Chile Venezuela Argentina Brazil Mexico

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Comparativamente, o Brasil apresenta um desempenho semelhante ao da Rússia, insatisfatório

desde 2014.

A Rússia deve apresentar um resultado nulo em 2016, ao passo que para o Brasil é esperado

mais um ano de recessão.

CONSUMO

É consenso que a fórmula de crescimento baseado em consumo no Brasil foi esgotada com a

escassez de crédito vigente e queda no emprego. Todavia, o consumo continua sendo uma força

relevante na composição do PIB e tem importância fundamental para os setores varejista e

atacadista.

Houve queda relevante de volume em praticamente todos os setores, incluindo os não-supérfluos,

como os ligados à alimentação e vestuário, porém, não se registrou queda nominal de valores com

exceção da industrial automobilística, como pode ser observado a seguir para São Paulo:

Acreditamos a partir de agora em um crescimento de consumo muito mais conectado ao crescimento

do PIB, ao contrário do que se verificou até 2014.

-10

-5

0

5

10

15

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016*

Comparativo PIB (YoY%)Fonte: Cushman & Wakefield

EUA EU China Brasil Russia

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



O gráfico a seguir mostra a variação histórica anual do varejo e as projeções até 2020. É esperada

uma retomada a partir de 2017.

FONTE: IBGE

CONTAS PÚBLICAS

TAXA SELIC

A taxa Selic permaneceu no patamar de 14,25% ao ano desde Julho de 2015, sendo reduzida

somente em outubro de 2016, passando para 14,00% em outubro de 2016. Sucessivamente, a taxa

Selic foi reduzida em 13,75% (novembro de 2016), 13,00% (janeiro de 2017) e atualmente em

12,25% (fevereiro de 2017).

O mercado acredita que as altas da taxa de juros tenham se encerrado e a mesma deve começar a

ser gradativamente reduzida na passagem de 2016 para 2017, assim que houver sinais de

arrefecimento da inflação. Esses sinais, todavia, ainda não são conclusivos, o que motivou certa

cautela na última reunião do Copom.

-0,1

7,51,9

0,1

-3,8

-4,00,0

1,5

-20

-10

0

10

20

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

PIB (%) x Consumo (%) x Investimento (%)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE

PIB Consumo Investimento

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



No gráfico a seguir, podemos observar o histórico da taxa de juros ao longo do tempo:

FONTE: BANCO CENTRAL

CÂMBIO

Durante 2015, a recente perda de grau de investimento pelas agências de classificação de risco

Moody’s e Standard and Poor’s, somada às incertezas da economia e da política nacional, afetaram

de forma decisiva o patamar médio de cotação do Real frente às moedas estrangeiras. Porém, a

crença do mercado na recuperação da economia trouxe a moeda americana de volta ao patamar de

R$3,20.

O gráfico a seguir mostra a evolução do valor da moeda americana frente ao Real:

FONTE: CUSHMAN & WAKEFIELD

2

4

6

8

10

12

14

16

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

jan/1

1

abr/

11

jul/11

out/11

jan/1

2

abr/

12

jul/12

out/12

jan/1

3

abr/

13

jul/13

out/13

jan/1

4

abr/

14

jul/14

out/14

jan/1

5

abr/

15

jul/15

out/15

jan/1

6

abr/

16

jul/16

out/16

jan/1

7

abr/

17

jul/17

out/17

Selic

IPC

A

Inflação (IPCA) x Taxa de juros (Selic)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE; BCB

IPCA a.a Selic a.a

Projeção

0

1

1

2

2

3

3

4

4

5

0

100

200

300

400

500

600

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

Taxa de Câmbio X Risco PaísFonte: Cushman & Wakefield

Embi+ Câmbio (R$/US$)

R$/U

S$

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Em termos comparativos, o Brasil se encontra atualmente na seguinte posição em termos de risco:

INFLAÇÃO

A inflação oficial, Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), fechou o ano de 2015 e 2016 em

10,7% e 6,3%. Em 2015 fechou bem acima do teto da meta de 6,5%. Já o IGP-M, tradicionalmente

associado à renovação de aluguéis imobiliários, teve alta de 10,54% (2015) e 7,19% (2016).

O gráfico abaixo mostra as taxas de inflação passadas e também as estimativas futuras para os

principais índices inflacionários:

-

5

10

15

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016*

2017*

2018*

(%)

IGP-M x IPA-M x IPC-M x INCC-MFonte: FGV. Unid: YoY %

IPA-M IPC-M INCC-M IGP-MVIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



Para os próximos anos, é esperada uma queda nas taxas de inflação, para patamares semelhantes.

Apesar do patamar elevado, as taxas já têm dado sinais de desaceleração, fenômeno atribuído,

sobretudo, à diminuição da renda média da população devido ao desemprego.

MERCADO DE TRABALHO

No que se refere ao mercado de trabalho no Brasil, a taxa de desemprego fechou o ano de 2015 em

6,8%, enquanto 2014 apresentou um desemprego menor, de 4,8%, segundo dados do IBGE.

Apesar de haver desaceleração detectada na criação de novas vagas, a queda do desemprego

observada até o final de 2014 pode ser explicada, em parte, pelo fato de que uma parcela da

população estava deixando de trabalhar para estudar ou então ficando ociosa.

A expectativa de crescimento significativo do desemprego em 2016 tem sido confirmada.

ATIVIDADE INDUSTRIAL

As incertezas econômicas que o Brasil está vivendo atualmente afetam diretamente a indústria via

custos diretos, como, por exemplo, água e luz mais caras. Esse cenário contribui para uma

diminuição de investimentos no setor, além da já reconhecida baixa competitividade devido ao

“Custo Brasil”1. A indústria brasileira observou um recuo de 8,2% na produção industrial no ano de

2015, ante baixa de 3,0% em 2014. Esse resultado é o pior desde 2009, quando foi apresentado um

resultado negativo de 7,1%, como pode ser observado no gráfico a seguir:

1 Destacam-se como sendo os fatores mais impactantes do chamado “Custo Brasil” a elevada carga tributária, a legislação fiscal complexa e ultrapassada, a excessiva burocracia administrativa e tributária e a precária infraestrutura logística do País. No que se refere à infraestrutura, o Brasil não possui uma malha ferroviária grande o suficiente para escoar todos seus produtos primários até os portos e estes também carecem de modernização. Dessa maneira, o País fica mais dependente do transporte rodoviário que também não possui grande nível de excelência, já que muitas rodovias e estradas são ruins, principalmente fora do estado de São Paulo. Com relação às finanças, as taxas de juros e spread bancário praticados no País são elevados. A soma de tudo isso resulta no custo Brasil e impede que nossos produtos compitam em igualdade com produtos importados que muitas vezes chegam em nosso mercado com preços muito baixos, mesmo considerando a burocracia para a sua entrada no País. E quando nossos produtos são exportados para outros países, muitas vezes são muito caros e inferiores em qualidade (sem ou com baixa tecnologia agregada) em relação aos produtos locais. Por fim, mas não menos importante, a produtividade baixa do País é também reflexo do baixo nível de educação.

9,3

7,98,1

6,76,0

5,5 5,44,8

6,8

8,59,0 8,7

0

2

4

6

8

10

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

(%)

(.000)

Variação do Emprego (.000) x Taxa de Desemprego (%)Fonte: Cushman & Wakefield; IBGE

Var. (.000 YoY) Taxa de desemprego (%)

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



FONTE: IBGE

Fatos importantes a considerar:

A desvalorização cambial aumentou em tese a competitividade dos produtos nacionais para

exportação. Ainda assim, registrou-se queda muito significativa na produção industrial. Com a

volta do Real a patamares próximos a R$3,20, a competitividade volta a baixar aos patamares

anteriores.

A indústria sofre inevitavelmente da pesada carga tributária e das deficiências infraestruturais do

país, o que impede que as oportunidades cambiais sejam aproveitadas pelos empresários.

A queda no consumo também tem impacto relevante na produtividade da indústria nacional,

assim como as incertezas na política econômica do país.

INFRAESTRUTURA

O País necessita encontrar um caminho para realizar as obras necessárias ao seu desenvolvimento

sem deixar de levar em conta os possíveis impactos ambientais decorrentes das mesmas, sob pena

de (i) perder o momento propício para consolidar-se como grande economia mundial e; (ii) ver seus

valiosos recursos naturais esgotarem-se. A simples perspectiva de racionamentos de água e energia

durante 2015 permitiu à população um vislumbre realista das potenciais consequências dessa

medida, em seus negócios, empregos e vida pessoal. Resta observar qual será o comportamento a

médio prazo, quando e se os riscos de racionamento fizerem parte do passado.

0,3

8,4

2,8 2,7

6,0

3,1

-7,1

10,2

0,4

-2,3

2,1

-3,0

-8,2

-6,2

2,1 2,0 2,0 2,0

-10

-5

0

5

10

15

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017* 2018* 2019* 2020*

%

Produção da Indústria (Variação Percentual Anual)Fonte: IBGE; Cushman & Wakefield

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MERCADO IMOBILIÁRIO DE PAVUNA

ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO

Devido ao acesso do bairro Pavuna aos pontos do Rio de Janeiro quanto nas regiões que cercam a

capital, Pavuna é uma região muito procurada para usos industriais. Para o imóvel em estudo ocorre

uma situação de mercado no qual o nível de oferta dos imóveis concorrentes é média, o nível de

demanda atual é regular, entretanto a absorção é equilibrada, devido a seu uso atual.

O MERCADO IMOBILIÁRIO DA REGIÃO

Conforme nossa pesquisa no mercado imobiliário local, constatamos uma oferta razoável de imóveis

de galpões para locação com padrões variáveis em estados melhores e piores do imóvel em estudo.

PREÇOS PRATICADOS

Para a elaboração da presente avaliação, realizamos pesquisa de terrenos na região e identificamos

áreas entre 1.400,00 m² e 24.000,00 m² e valores pedidos variando entre R$ 391,52/m² e R$

1.043,49/m² de terreno.

Em nossa pesquisa de locação de galpões fora de condomínio na região, identificamos áreas

equivalentes entre 1.342,10 m² e 16.550,00 m² e valores pedidos para locação variando entre R$

11,86/m² e R$ 23,96/m² de área equivalente.

CONSIDERAÇÕES SOBRE A PROPRIEDADE

Para o imóvel em estudo ocorre uma situação de mercado no qual o nível de oferta dos imóveis

concorrentes é alto (considerando seu porte e sua localização), o nível de demanda atual é

moderado considerando seu tamanho, resultando uma absorção regular.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



AVALIAÇÃO

Os cálculos e análises dos valores de mercado foram elaborados levando em consideração as

características físicas dos imóveis avaliados e a localização dentro da região em que eles estão

inseridos.

De acordo com as “Normas”, no planejamento da pesquisa, o que se pretende é a composição de

uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto

possível, semelhantes às dos avaliandos, usando-se toda a evidência possível.

A coleta de elementos comparativos foi baseada em pesquisas junto ao mercado imobiliário, através

de anúncios nos jornais, contatos com corretores, imobiliárias locais, proprietários e outros

envolvidos no segmento. Os elementos comparativos devem possuir os seguintes fatores de

equivalência, de acordo com as “Normas”:

Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica,

do mesmo bairro e zoneamento;

Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar

contemporaneidade com a avaliação; e

Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel

objeto da avaliação no que tange à situação, grau de aproveitamento, características físicas,

adequação ao meio, utilização etc.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados, alternativamente e em função da

qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e

posterior análise estatística dos resultados homogeneizados; e

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que

leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

No presente caso, optamos pela utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”

e “Método Evolutivo” para determinação do valor de mercado para compra/venda, locação mensal

e liquidação forçada.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA – MÉTODO EVOLUTIVO

Conforme definido no artigo 8.2.1. da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Evolutivo indica o valor do

bem pela somatória dos valores dos seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do

valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

O método evolutivo é baseado no conceito que um comprador bem informado não pagaria pela

propriedade sendo avaliada nada mais a não ser o valor do custo para produzir uma semelhante

com igual utilidade. Sobre os custos de reprodução das construções e benfeitorias é aplicada uma

depreciação levando-se em consideração os aspectos físicos e funcionais, a vida útil e o estado de

conservação. Este método é particularmente aplicável quando o imóvel sendo avaliado possui

benfeitorias relativamente novas que representam o melhor uso do terreno, ou quando benfeitorias

relativamente únicas ou especializadas estão construídas no local, e que existem poucas ofertas de

venda e/ ou locação de imóveis similares.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE TERRENO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

Para cada um dos elementos comparativos de ofertas de terrenos na região foram utilizados fatores

de homogeneização para ajustá-los às características do imóvel avaliado. Para a homogeneização

dos valores unitários de terreno utilizamos os seguintes fatores:

Fator Oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente

ofertado;

Fator Esquina: Fator que leva em consideração a posição do imóvel na quadra, sendo

considerado um ajuste de 10% se o imóvel estiver ou não na esquina e 5% se possuir duas

frentes;

Fator Localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

econômico, fator comercial, acessibilidade, etc;

Fator Topografia: Fator utilizado para adequar as diferentes características topográfica de cada

comparativo com o imóvel avaliando;

Fator Profundidade: Fator usado para adequar a profundidade do terreno avaliando e dos

comparativos em relação à sua testada.

Fator Testada: Fator que leva em consideração a visibilidade que um imóvel possui em relação à

sua frente;

Fator Zoneamento: Fator utilizado para ajustar as diferenças de uso, aproveitamento e ocupação

que um imóvel possui em função da legislação urbana;

Fator de Acesso: Fator usado para adequar as características físicas de acesso ao imóvel, como

acesso por via asfaltada, via de terra, beira de rodovia, etc; e

Fator Área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área,

onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



A seguir apresentamos o resultado dos cálculos para determinação do valor de compra/venda do

imóvel:

FORMAÇÃO DE VALORES

Unitário Médio Equivalente (R$/m²): 511,32

Área Equivalente (m²): 22.152,62

VALOR DE MERCADO DE COMPRA/VENDA (R$): 11.327.100,00

Área Construida (m²): 22.875,97

Unitário Médio (R$/m²): 495,15

Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o

tratamento da amostra, referentes à determinação do valor de venda para terrenos na região.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO

Nº LOCALIZAÇÃO ZONA COEF. DE AP. MAX.

TESTADA (M)

ÁREA DO TERRENO (M²)

ÁREA DE APP E RECUOS

ÁREA EQUIVALENTE (APP) (M2)

UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO (R$/M²)

ÁREA CONSTRUÍDA (M²)

DEPRECIAÇÃO ROSS-HEIDECK

PREÇO PEDIDO (R$)

VALOR UNITÁRIO (R$/M²)

INFORMANTE

TELEFONE

AVALIANDO

-

39 - Rodovia

Presidente Dutra

(BR 116) 1.450 -

Pavuna - Rio de

Janeiro - RJ

ZI-2 4,00 73,00 22.875,97 851,00 22.152,62 1,69 9.818,12 - - - Cushman &

Wakefield (11) 5501-5464

COMPARATIVOS

1

Rodovia

Presidente Dutra,

Pavuna, Rio de

Janeiro, RJ

ZI-2 4,00 140,00 24.000,00 6.000,00 18.900,00 630,38 540,00 0,82 20.000.000,00 1.043,49 Sebastião (21) 2221-3570

(21) 99986-7296

2

Avenida Coronel

Phidias Távora,

Pavuna, Rio de

Janeiro

ZR-5 4,00 54,00 11.900,00 0,00 11.900,00 1.003,63 6.131,91 0,78 9.500.000,00 397,52 Padu

Consultoria (11) 4105-5555

3

Rua Sussekind de

Mendonça, 120,

Pavuna, Fio de

Janeiro/SR

ZI-2 4,00 41,00 1.400,00 0,00 1.400,00 1.003,63 1.200,00 0,72 1.600.000,00 520,89

Sergio

Castro

Imóveis

(21)2272-4400

4

Estrada Rio

D'ouro, Pavuna,

Rio de Janeiro, RJ

ZR-5 4,00 345,00 13.829,84 0,00 13.829,84 1.833,08 1.546,00 0,78 10.000.000,00 564,27 CBRE (21 2543-4345

5 Avenida Brasil,

Rio de Janeiro, RJ ZI-2 4,00 245,00 14.000,00 0,00 14.000,00 1.003,63 1.540,00 0,78 14.000.000,00 914,44

JCS

Imóveis (21)2567-2833

VIA

DIG

ITAL


A PROPOSAL FOR



HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA VENDA

Nº LOCALIZAÇÃO OFERTA ESQUINA TOPOGRAFIA PROF. TESTADA F. ZONA LOC. ÁREA VALOR HOMOG. (R$/M²)

VALOR SANEADO (R$/M²)

AVALIANDO

_

39 - Rodovia Presidente Dutra

(BR 116) 1.450 - Pavuna - Rio

de Janeiro - RJ

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 _ _

COMPARATIVOS

2 Rodovia Presidente Dutra,

Pavuna, Rio de Janeiro, RJ 0,80 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0,97 0,96 649,95 649,95

6 Avenida Coronel Phidias

Távora, Pavuna, Rio de Janeiro 0,80 1,00 1,00 1,00 1,08 1,00 1,30 0,93 415,93 415,93

8 Rua Sussekind de Mendonça,

120, Pavuna, Fio de Janeiro/SR 0,80 1,00 1,00 1,00 1,16 1,00 1,36 0,71 511,25 511,25

10 Estrada Rio D'ouro, Pavuna,

Rio de Janeiro, RJ 0,80 1,00 1,00 1,00 0,84 1,00 1,30 0,94 491,16 491,16

11 Avenida Brasil, Rio de Janeiro,

RJ 0,80 1,00 1,00 1,00 0,84 1,00 0,88 0,94 488,31 488,31

MÉDIA = 511,32 511,32

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MAPA DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

FONTE: GOOGLE EARTH, EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD – VALUATION & ADVISORY VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



TRATAMENTO DE AMOSTRA

Unitário Médio (R$/M²): 688,12

HOMOGENIZAÇÃO

Limite Superior (+30%): 664,72

Limite Inferior (-30%): 357,93

Intervalo Proposto 30%

Número de Elementos: 5

Unitário Médio Homogeneizado (R$/M²): 511,32

SANEAMENTO

Limite Superior: 576,88

Limite Inferior: 445,76

Amplitude do Intervalo de Confiança: 20,00%

Desvio Padrão: 85,52

Distr. "T" Student: 1,53

Coeficiente (Desvio/Mas): 17%

Número de Elementos Após Saneamento: 5

Unitário Médio Saneado (R$/M²): 511,32




VALOR DE MERCADO VENDA (R$): 33.121.000,00

Área Construida (m²): 22.875,97


VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DETERMINAÇÃO DO VALOR DE CONSTRUÇÃO

O cálculo do custo das construções foi feito por uma estimativa de custo de construção por metro

quadrado como novo para a construção de acordo com o seu tipo de acabamento e instalações,

aplicando este custo unitário sobre sua respectiva área construída.

Para levar em consideração a obsolescência externa da propriedade avaliada foi aplicado um fator

de depreciação sobre o custo unitário de construção. A explicação detalhada do critério de

depreciação é apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui

perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e

(3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo

seu valor;

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação

arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos

que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões

atuais; e

Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas

na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos

adversos.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação

física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da

construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica

estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE

a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:

Adotamos o fator de comercialização de 0,80 a fim de considerar o valor de mercado do imóvel

equivalente a sua reprodução, tendo em vista o bom aproveitamento do terreno, sua adequação ao

local e a demanda de mercado, ou seja, que um comprador e um vendedor tenham o mesmo

interesse na transação.

A seguir, apresentamos o memorial de cálculo para determinação do valor de terreno, bem como as

construções e benfeitorias em estudo, de acordo com o método evolutivo.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



TERRENO - CALCULO EVOLUTIVO

ENDEREÇO ÁREA DE TERRENO (M²) UNITÁRIO MÉDIO (R$/M²) VALOR TOTAL (R$)

39 - Rodovia Presidente Dutra (BR 116) 1.450 - Pavuna - Rio de Janeiro - RJ 22.875,97 495,15 11.327.100,00

CONSTRUÇÕES

DENOMINAÇÃO ÁREA TOTAL (M²)

PAD. IBAPE FATOR R8N

R8N BASE

CUSTO UNITÁRIO (R$/M²)

IDADE (ANOS)

CONSERV. VIDA ÚTIL (ANOS)

VIDA REMAN. (ANOS)

DEPRE. CUSTO NOVO (R$) CUSTO DEPRECIADO (R$)

Construções 9.818,12 2.2.3 Galpão

Médio 1,326 1.382,41 1.833,08 25 c 80 55 0,775 17.997.356,80 13.948.000,00

SUBTOTAL 9.818,12 17.997.356,80 13.948.000,00

BENFEITORIAS

DENOMINAÇÃO ÁREA TOTAL

PAD. IBAPE FATOR R8N

R8N BASE

CUSTO UNITÁRIO (R$/M²)

IDADE (ANOS)

CONSERV. VIDA ÚTIL (ANOS)

VIDA REMAN. (ANOS)

DEPRE. CUSTO NOVO (R$) CUSTO DEPRECIADO (R$)

Estacionamento

Descoberto 13.057,85 - - - 145,94 25 c 30 5 0,230

1.905.662,63 438.300,00

SUBTOTAL 13.057,85 1.905.662,63 438.300,00

CUSTO DE REPOSIÇÃO TOTAL (R$) 25.713.400,00

Fator de Comercialização 0,80

VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) 20.570.700,00

Valor do Imóvel por m² construído 2.095

Valor do Imóvel por m² de terreno 899

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Conforme definido no artigo 8.2.1. da ABNT NBR 14653-1:2001, o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

O Método Comparativo utiliza ofertas de venda e/ou locação de propriedades similares na região

circunvizinha. Estas ofertas são ajustadas para homogeneizar as diferenças entre elas devido à

localização, área, idade, etc. O cálculo é baseado em uma unidade comparativa usual como, por

exemplo, o preço por metro quadrado. Os ajustes são aplicados a unidade de comparação

escolhida, e então esta unidade, ajustada, é utilizada para formar o valor final total. A confiabilidade

deste método é dependente da/do (i) disponibilidade de ofertas de venda e locação de propriedades

similares (ii) a verificação das informações (iii) grau de comparabilidade das ofertas (iv) ausência de

fatores legais, ambientais, de solo, etc., que possam afetar a opinião de valor do imóvel.

Para a homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, utilizamos os seguintes

fatores:

Fator de oferta: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente

ofertado;

Fator padrão: Fator usado para adequar as características físicas, como padrão construtivo,

infraestrutura predial, classificação do imóvel, etc;

Fator de localização: Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

econômico, fator comercial, acessibilidade, etc;

Fator área: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde

quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa;

Fator depreciação: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em

função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de

Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.

CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO

Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor atual. A depreciação inclui

perda de valores sob três categorias básicas: (1) deterioração física; (2) obsolescência funcional e

(3) obsolescência externa.

Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura, reduzindo

seu valor;

Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a sua adequação

arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por mudanças ao longo dos anos

que tornam alguns aspectos da estrutura, materiais ou arquitetônicos obsoletos pelos padrões

atuais; e

Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que não estão relacionadas

na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e ocupação e cenários econômicos

adversos. VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE

O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em consideração a depreciação

física em função da idade e do estado de conservação da construção. Na prática, a idade da

construção é estimada em termos de porcentagem dividindo a idade aparente pela vida econômica

estimada para o tipo de construção.

Em seguida, julga-se o estado de conservação conforme tabela abaixo:

ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE

a Novo e Reparos simples

b Entre novo e regular f Entre reparos simples e reparos importantes

c Regular g Reparos importantes

d Entre regular e reparos simples h Entre reparos importantes e sem valor

A seguir apresentamos o resultado dos cálculos para determinação do valor de locação mensal do

imóvel:



Área Construída Equivalente (m²): 11.123,91

VALOR DE MERCADO LOCAÇÃO MENSAL (R$): 161.200,00

Unitário Médio (R$/m²): 9.818,12

Área Construída (m²): 16,42

Na próxima página apresentamos a pesquisa efetuada, apontando os elementos utilizados e o

tratamento da amostra, referentes à determinação do valor de locação para imóveis comerciais na

região.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CARACTERÍSTICAS GERAIS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E DO IMÓVEL AVALIANDO

Nº LOCALIZAÇÃO ÁREA DO TERRENO (M²)

ÁREA CONSTRUÍDA (M²)

TÉRREO (M²)

SUPERIOR SOBRELOJA (M²)

VAGAS VAGAS RECÚO

TERRENO EXCEDENTE (M2)

ÁREA EQUIVALENTE (M²)

ALUGUEL PEDIDO (R$)

VALOR UNITÁRIO LOCAÇÃO (R$/M²)

CONTATO TELEFONE

AVALIANDO

_ Rodovia Presidente

Dutra (BR 116), 1.450 22.875,97 9.818,12 9.818,12 0,00 0,00 0,00 13.057,85 11.123,91 - -

Cushman &

Wakefield

(11) 3513-

6738

COMPARATIVOS

1

Estrada Rio d'ouro,

Pavuna, Rio de

Janeiro/RJ

33.000,00 14.584,00 11.871,00 2713,00 0,00 0,00 21.129,00 15.340,40 367.500,00 23,96 Selection

Realty

(21)97453-

8627

2

Avenida Brasil,

Cordovill, Rio de

Janeiro/RJ

27.000,00 16.500,00 14.000,00 2500,00 0,00 0,00 13.000,00 16.550,00 350.000,00 21,15 Selection

Realty

(21)97453-

8627

3

Rodovia Presidente

Dutra, Rio de

Janeiro/RJ

9.864,00 5.800,00 5.150,00 650,00 0,00 0,00 4.714,00 5.946,40 80.000,00 13,45 R Galpões (21) 98736-

6806

4

Rua Mercúrio, 1328,

Pavuna, Rio de

Janeiro/RJ

1.800,00 1.537,00 1.180,00 357,00 0,00 0,00 620,00 1.420,50 20.000,00 14,08 R Galpões (21) 98736-

6806

5

Rua Professora

Franca Amaral, Jd.

América, Rio de

Janeiro/RJ

2.146,00 1.300,00 1.100,00 200,00 7,00 5,00 1.046,00 1.342,10 18.000,00 13,41 R Galpões (21) 98736-

6806

6

Avenida das Missões,

Cordovil, Rio de

Janeiro/ RJ

4.280,00 4.000,00 4.000,00 0,00 0,00 9,00 280,00 4.048,25 48.000,00 11,86 Mat Invest (21)3575-

1010

VIA

DIG

ITAL


A PROPOSAL FOR



HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS PARA LOCAÇÃO

Nº LOCALIZAÇÃO OFERTA PADRÃO LOCALIZAÇÃO ÁREA DEPRECIAÇÃO VALOR HOMOG. (R$/M²)

VALOR SANEADO (R$/M²)

AVALIANDO

_ Rodovia Presidente Dutra (BR 116), 1.450 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

COMPARATIVOS

1 Estrada Rio d'ouro, Pavuna, Rio de Janeiro/RJ 0,90 0,94 1,30 1,04 0,85 24,52

2 Avenida Brasil, Cordovill, Rio de Janeiro/RJ 0,90 1,00 0,94 1,05 0,85 15,98 15,98

3 Rodovia Presidente Dutra, Rio de Janeiro/RJ 0,90 1,14 1,00 0,92 1,14 14,58 14,58

4 Rua Mercúrio, 1328, Pavuna, Rio de Janeiro/RJ 0,90 1,23 1,25 0,77 1,14 17,62 17,62

5 Rua Professora Franca Amaral, Jd. América, Rio de

Janeiro/RJ 0,90 1,14 0,91 0,77 1,14 11,55 11,55

6 Avenida das Missões, Cordovil, Rio de Janeiro/ RJ 0,90 1,14 0,94 0,88 1,23 12,72 12,72

MÉDIA 16,16 14,49

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



MAPA DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS (APROXIMADO)

FONTE: GOOGLE EARTH, EDITADO POR CUSHMAN & WAKEFIELD – VALUATION & ADVISORY

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



TRATAMENTO DE AMOSTRA

Unitário Médio (R$/M²): 16,32

HOMOGENIZAÇÃO

Limite Superior (+30%): 21,01

Limite Inferior (-30%): 11,31

Intervalo de Confiança: 30%

Número de Elementos: 6,00

Unitário Médio Homogeneizado (R$/M²): 16,16

SANEAMENTO

Limite Superior: 15,79

Limite Inferior: 13,19

Amplitude do Intervalo de Confiança: 20%

Desvio Padrão: 2,44

Distr. "T" Student: 1,19

Coeficiente (Desvio/MAs): 0,17

Número de Elementos Após Saneamento: 5,00

Unitário Médio Saneado (R$/M²): 14,49


Unitário Médio - Equivalente (R$/m²): 14,49


VALOR DE MERCADO LOCAÇÃO MENSAL (R$): 161.200,00

Área Construída (m²): 9.818,12


VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR



CONCLUSÃO FINAL DE VALOR

Baseado nas tendências do mercado na região na qual o imóvel está inserido, nas especificações

técnicas do imóvel e nas práticas do mercado imobiliário concluímos o seguinte valor para o imóvel

localizado na Rodovia Presidente Dutra 1450, Bairro de Pavuna, cidade e estado do Rio de

Janeiro, concluímos o seguinte valor para o imóvel, na data 27 de Abril de 2017, em:

VALOR DE MERCADO PARA COMPRA/VENDA:

R$ 20.570.700,00

(VINTE MILHÕES, QUINHENTOS E SETENTA MIL, SETECENTOS REAIS).

VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO MENSAL:

R$ 161.200,00

(CENTO E SESSENTA E UM MIL, DUZENTOS REAIS) MENSAIS.

Alan Constantino Danilo Barbosa

Consultor Sênior, Valuation & Advisory. Consultor, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil. Cushman & Wakefield, Brasil.

Mauricio Itagyba, MRICS, RICS Registered

Valuer

CREA: n° 5061069994

Gerente Sênior, Valuation & Advisory.

Cushman & Wakefield, Brasil.

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ANEXO I - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS DA FACHADA DO IMÓVEL

ASPECTOS DA FACHADA DO IMÓVEL

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS DA ENTRADA

ASPECTOS DO ESTACIONAMENTO

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS INTERNO DO TÉRREO – ADMINISTRAÇÃO

ASPECTOS EXTERNO– ÁREA DE CLIENTES E DORMITÓRIO

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTOS INTERNO – DORMITÓRIO

ASPECTOS INTERNO – REFEITÓRIO

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTO INTERNO– GALPÃO (OFICINAS)

ASPECTO INTERNO DO TÉRREO E MEZANINO – ESTOQUE

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTO INTERNO DO TÉRREO– GALPÃO EXTERNO

ASPECTO EXTERNO DOS FUNDOS DO IMÓVEL

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS


ASPECTO INTERNO DO GALPÃO – OFICINAS

ASPECTOS INTERNO DO IMÓVEL – DEPÓSITO

VIA D

IGITAL


A PROPOSAL FOR

ANEXOS

RIBEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA CUSHMAN & WAKEFIELD I

ANEXO II - DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA

VIA D

IGITAL


Documents

VIA DIGITALvxinforma.vortx.com.br/Uploads/Documentos/Operacao_10747... · 2019-01-08 · e piso superior onde opera um setor de treinamento, um prédio contendo um piso superior onde