Upload
others
View
3
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Voorstel aan de Raad
Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel
29 maart 2017 / 18/2017Fatale termijn: besluitvorming vóór:
Maart 2017
Onderwerp VGP 2017
Programma Grondbeleid
Portefeuillehouder B. Velthuis
Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 14 februari 2017
Samenvatting
De Voortgangsrapportage Grote Projecten bevat de ontwikkelingen in 2016 binnen het programma Grondbeleid en de verwachtingen voor 2017 en verder. 2016 stond in het teken van een aantrekkende markt. De eerder vastgestelde verwachtingen zijn op hoofdlijnen gerealiseerd. Ondanks dit positieve resultaat is het beslag op de saldireserve van het programma Grondbeleid toegenomen door het toegenomen risicoprofiel samenhangend met de ontwikkeling van bedrijventerreinen.
Voorstel om te besluiten
1. De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017, inclusief de risicobijlage, de opgenomenwijzigingen in de planexploitaties en toegepaste parameters vast te stellen.
2. De volgende planexploitaties toe te voegen:• Vossenlaan 44• Stieltjesstraat 2• Huize Winckelsteegh
3. De volgende planexploitaties af te sluiten:• Ooyse Sluispad• Stieltjesstraat 2• Huize Winckelsteegh• Plein 1944• Neerbosscheweg• Marialaan• Tollenstraat Thijmstraat• Willemskwartier• Driehuizen
Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail Henk Berends, 9623, [email protected] D170040217
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel 1
4. Winstnames uit programma Grondbeleid toe te voegen aan de saldireserve:
Binnen de onderstaande projecten heeft een tussentijdse winst name plaatsgevonden van in totaal € 50.000,- : (project Kamerlingh Onnesstraat).
5. Het vormen van een voorziening ten laste van de saldireserve voor de volgende
planexploitaties: • Dukenburg € 538.300 • Donjon € 50.500
6. Waalsprong:
De Grex Waalsprong met een gewijzigde indeling van deelgebieden vast te stellen en de toevoeging van deelgebied Vitens Vossenpelsestraat.
7. Vossenlaan 44:
De planexploitatie vast te stellen.
8. Een overschrijding van het investeringsbudget van de Oostelijke waalkade met € 1,1 miljoen toe te staan en de hieruit voortvloeiende extra kapitaallasten te verwerken in de kapitaallastenraming in de komende Stadsbegroting 2018-2021.
9. Planexploitatie onderwijshuisvesting:
• Het deelgebied Hatertseweg 404 toe te voegen. • De bestaande voorziening Onderwijshuisvesting te verhogen met € 3,9 miljoen (in de
vastgestelde zomernota 2016 is reeds € 2,8 miljoen toegevoegd voor de Hatertseweg 404 en de Hatertseweg 400)
10. Het risicoprofiel is opnieuw bepaald voor alle planexploitaties en deelnemingen en
bedraagt € 91,2 miljoen. Het effect op de saldireserve vast te stellen op voor 2017 € 31,5 miljoen, voor 2018 € 8,7 miljoen voor 2019 € 8,4 miljoen en voor 2020 € 6,4 miljoen.
Voorstel aan de Raad
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen
1 Inleiding De Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) geeft inzicht in de ontwikkelingen van de planexploitaties van het Ontwikkelingsbedrijf. Voorbeelden van deze projecten zijn Waalsprong, Onderwijshuisvesting, Hezelpoort, de Bastei, etc. Het VGP biedt inzicht in de voortgang, planning, programmabijstellingen, financiële aanpassingen en/of risico’s bij projecten. Als hierover besluiten moeten worden genomen zijn deze als beslispunt opgenomen. In deze VGP staat informatie over alle planexploitaties, informatie over de deelnemingen (zoals Waalfront) en samenwerkingen (bijv. Bijsterhuizen) die zijn ondergebracht bij het Ontwikkelingsbedrijf. Ook is hierin opgenomen de informatie over de risico’s verbonden aan de projecten van het Ontwikkelingsbedrijf, het hiervoor benodigd weerstandsvermogen, de zgn. Planexploitaties in ontwikkeling (PIO= haalbaarheidsstudies, research & development), en de strategische gronden. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen jaar en biedt control- en sturingsmogelijkheden voor de ontwikkelingsportefeuille van het programma Grondbeleid. Deze rapportage wordt besluitvormend aan de Gemeenteraad voorgelegd en is vervolgens de basis voor de verdere uitvoering van de projecten. De effecten uit dit VGP worden verwerkt in de Stadsrekening 2016, voorjaar 2017.
1.1 Wettelijk kader of beleidskader De Kadernota Grondbeleid “Ontwikkeling op goede gronden” bevat het kader voor de uitvoering van projecten van het programma Grondbeleid. Deze is vastgesteld op 30 juni 2010 door uw Raad. Wij gaan deze nota actualiseren en in de eerste helft van 2017 aanbieden aan uw Raad.
1.2 Relatie met programma Het VGP is onderdeel van het programma Grondbeleid. Grondbeleid is een integraal programma met relaties met diverse programma’s binnen het fysieke en het sociale domein.
2 Doelstelling Afleggen van verantwoording over de ontwikkeling van projecten in het programma Grondbeleid over 2016 en het vaststellen van het kader voor projecten voor 2017 en verder.
3 Argumenten De woningmarkt in Nijmegen is in 2016 verder aangetrokken. Het aantal verkochte woningen en de gemiddelde prijs per woning zijn beide gestegen. In 2016 zijn in de hoofdlijn de financiële verwachtingen uit de planexploitaties op het terrein van de woningbouw gehaald ondanks dat 2016 het eerste jaar was zonder verplichte kavelafname in de Waalsprong. Er zijn ruim 810 kavels uitgegeven in Nijmegen. In 2015 waren dit er bijna 160 minder. Ook het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is gestegen van 700 naar ca. 1300. Gekoppeld aan de demografische prognoses is er alle reden om optimistisch te zijn over de ontwikkelingen van de Nijmeegse woningmarkt. De vraag naar bedrijventerreinen concentreert zich in een aantal segmenten die worden gekenmerkt door een vraag naar grote kavels. In 2016 is bijna 6 hectare bedrijventerrein verkocht en is dus de verwachting van 4,3 ha. overtroffen.
Raadsvoorstel VGP GEHEIM.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel 3
2017 zal op het gebied van de woningmarkt in het teken staan van de bestaande projecten verder realiseren en plangebieden voorbereiden in met name Waalsprong en Waalfront. Het tijdig doorlopen van de benodigde procedures is in 2017 kritisch om de mogelijkheden die de markt biedt daadwerkelijk te benutten. In 2017 zal het aandeel van Waalfront naar verwachting toenemen tot ca. 185 kavels en zal de verkoop in de bestaande stad dalen. Voor de Waalsprong verwachten we een stabilisering op een niveau van ruim 450 kavels. Voor 2017 verwachten we totaal weer ruim 800 kavels te kunnen verkopen. Onze verwachting in 2017 voor de woningbouw is dus een stabiele ontwikkeling waarbij de prognoses kunnen worden gerealiseerd. Kritische factor hierbij is het tijdig doorlopen van de benodigde procedures. De grondprijzen voor de woningbouw zijn licht gestegen in de meeste segmenten. Dit is een aanleiding geweest om de grondprijzen te herzien met een positieve balans. Op het vlak van de woningbouwprogrammering wachten wij de uitkomsten van WoOn 2015 af. In 2017 brengen wij de locatie Zuiderveld in de Waalsprong versneld in productie waardoor wij ook in staat zijn sociale huurwoningen versneld toe te voegen. Begin 2018 starten wij in de Waalsprong met de realisatie van de plangebieden Stelt Zuid, Hof van Holland en Zuiderveld. Voor de bedrijventerreinen zal 2017 in het teken staan van het nieuwe regionale beleid (Regionaal Programma Werklocaties). De uitkomsten daarvan bepalen of en onder welke condities Nijmegen nieuwe werklocaties kan realiseren. Uitgifte op korte termijn van De Grift is niet het uitgangspunt binnen het programma Grondbeleid. De vraag naar bedrijventerreinen concentreert zich in een aantal segmenten die worden gekenmerkt door een vraag naar grote kavels. Daar heeft Nijmegen nu nog mag een zeer beperkt aanbod voor via Bijsterhuizen. Voor 8 projecten wordt voorgesteld de planexploitatie af te sluiten, tegelijk worden er drie projecten toegevoegd waaronder de Vossenlaan. De BBV-regels zijn verwerkt in de herzieningen in dit VGP. Zoals door uw Raad besloten heeft bij de planexploitaties Compaq en Waalsprong geen indexering plaatsgevonden van de opbrengsten na 10 jaar. Verder zijn de rente en de disconteringsvoet aangepast. Door het verlagen van de rente en het verhogen van de grondprijzen neemt de kans toe op meer wisselende resultaten van de planexploitaties. Wel wordt zo scherper duidelijk als gevolg van welke aanpassingen in de grondexploitatie het resultaat veranderd. Per saldo kunnen de voorzieningen voor de projecten van het programma Grondbeleid afnemen met ruim € 17 miljoen. Een positief effect hierbij is de herziening van de Waalsprong, vooral veroorzaakt door een rente-effect en een stijging van de grondprijzen (verlagen voorziening met € 16,6 miljoen). De grex 2017 veroorzaakt de daling in het risico Waalfront. Voor Bergerden en Onderwijshuisvesting moet de voorziening worden verhoogd met in totaal ruim € 5 miljoen. De risicoreservering voor Bergerden (€ 6,5 miljoen) kan worden opgeheven.
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel 4
4 Inclusief Beleid
Dit voorstel heeft geen gevolgen voor personen met een beperking.
5 Klimaat Het klimaat wordt in het VGP verder toegelicht.
6 Risico’s In het VGP wordt een actuele analyse gemaakt van de risico’s per project en een beeld geschetst op programmaniveau. Het totale risicoprofiel van het programma Grondbeleid is gestegen t.o.v. de Stadsbegroting 2017-2020 tot € 91,2 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2017-2020 is het risico Waalsprong toegenomen. Dit hangt vooral samen met de risico’s die zich voordoen bij de ontwikkeling van de bedrijventerreinen De risico’s voor het project Waalfront zijn afgenomen door de grex 2017. De risico’s bij de overige projecten zijn iets toegenomen. Het totale risico is met € 8 miljoen gestegen. Per saldo is het beslag op de saldireserve door het programma Grondbeleid afgenomen (verhoging van het risicoprofiel is minder dan de verlaging van de voorzieningen).
7 Financiën Onderstaand overzicht geeft de mutaties als gevolg van de plussen en minnen van de voorzieningen op de saldireserve aan (over het hele jaar 2016). Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de mutaties van de saldireseve gedurende 2016.
Project totaal risico 2017 2018 2019 2020 2021 latere jarenWaalsprong 74.700 28.284 6.738 4.901 4.921 3.492 26.364Waalfront 3.634 496 156 230 68 -47 2.732De Bastei 305 248 58 0 0 0 0Dennenstraat 224 87 137 0 0 0 0Donjon 387 303 84 0 0 0 0Hezelpoort 1.588 525 0 63 1.000 0 0Onderwijs 3.307 920 1.020 1.106 217 45 0Overige projecten 7.066 621 466 2.108 155 78 3.639Totaal 91.212 31.483 8.658 8.407 6.361 3.567 32.735
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel 5
Overzicht mutaties
Bij A Afgesloten planexploitaties 63.900 B Tussentijdse winstnames 50.000 C Aanpassing voorzieningen nav herzieningen 22.983.000 D Deelnemingen 100.900 E Doordecentralisatie onderwijshuisvesting 191.600 Totaal 23.389.400 Af A Afgesloten planexploitaties 89.400 C Aanpassing voorzieningen nav herzieningen 6.117.600 D Deelnemingen 27.100 Totaal 6.234.100 Saldo mutaties 2016 17.155.300
Volgens bovenstaand overzicht wordt in totaal een bedrag van € 17,2miljoen aan de saldireserve toegevoegd. In het VGP 2016 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een toevoeging aan de saldireserve van € 1 miljoen. De afwijking van € 16,2 miljoen wordt met name veroorzaakt door de herziening van Waalsprong en Waalfront. De gevolgen voor de Stadsbegroting zullen worden vertaald in een begrotingswijziging bij de Zomernota 2017.
8 Participatie en Communicatie Participatie en communicatie vindt plaats op gebieds- en projectniveau.
9 Uitvoering en evaluatie Uitvoering en evaluaties vinden (vooral) plaats op projectniveau.
College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls mr. drs. A.H. van Hout
Bijlage(n): VGP
31 Agendapunt Raadsbesluit Politieke Avond 8 maart 2017
17.
Raadsvoorstel Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017 (18/2017) Raadsvoorstel d.d. 14 februari 2017 1.De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de planexploitaties en toegepaste parameters vast te stellen. 2. De volgende planexploitaties toe te voegen: • Vossenlaan 44 • Stieltjesstraat 2 • Huize Winckelsteegh 3. De volgende planexploitaties af te sluiten: • Ooyse Sluispad • Stieltjesstraat 2 • Huize Winckelsteegh • Plein 1944 • Neerbosscheweg • Marialaan • Tollenstraat Thijmstraat • Willemskwartier • Driehuizen
4. Winstnames uit programma Grondbeleid toe te voegen aan de saldireserve: Binnen de onderstaande projecten heeft een tussentijdse winst name plaatsgevonden van in totaal € 50.000,- : (project Kamerlingh Onnesstraat). 5. Het vormen van een voorziening ten laste van de saldireserve voor de volgende planexploitaties: • Dukenburg € 538.300 • Donjon € 50.500 6. Waalsprong: De Grex Waalsprong met een gewijzigde indeling van deelgebieden vast te stellen en de toevoeging van deelgebied Vitens Vossenpelsestraat. 7. Vossenlaan 44: De planexploitatie vast te stellen. 8. Een overschrijding van het investeringsbudget van de Oostelijke waalkade met € 1,1 miljoen toe te staan en de hieruit voortvloeiende extra kapitaallasten te verwerken in de kapitaallastenraming in de komende Stadsbegroting 2018-2021. 9. Planexploitatie onderwijshuisvesting: • Het deelgebied Hatertseweg 404 toe te voegen. • De bestaande voorziening Onderwijshuisvesting te verhogen met € 3,9 miljoen (in de vastgestelde zomernota 2016 is reeds € 2,8 miljoen toegevoegd voor de Hatertseweg 404 en de Hatertseweg 400) 10. Het risicoprofiel is opnieuw bepaald voor alle planexploitaties en deelnemingen en bedraagt € 91,2 miljoen. Het effect op de saldireserve vast te stellen op voor 2017 € 31,5 miljoen, voor 2018 € 8,7 miljoen voor 2019 € 8,4 miljoen en voor 2020 € 6,4 miljoen.
Het voorstel wordt geagendeerd als debatstuk op 29 maart 2017
Voortgangsrapportage Grote Projecten
2017
OntwikkelingsbedrijfGemeente Nijmegen
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 1
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Inhoudsopgave
1 Samenvatting 2 1.1 de ontwikkelingen in 2016 2 1.2 de verwachtingen voor 2017 2 2 Inleiding 4 2.1 Algemeen: De Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) 4 2.2 Het Ontwikkelingsbedrijf 4 2.3 Grondbeleid 4 2.4 Risicobeheer 5 2.5 Het ontwikkelingsbedrijf in de planning en control cyclus 5 3 Markt en Beleid 6 3.1 Inleiding 6 3.2 Woningmarkt 6 3.3 Bedrijventerreinen 10 3.4 Detailhandel 13 3.5 Kantoren 14 4 Risico’s en financieel resultaat 15 4.1 Algemeen en samenvatting 15 4.2 Mutaties Reserve 16 4.3 Risicoparagraaf van het Ontwikkelingsbedrijf 18 4.4 Meerjarenraming financiële effecten programma Grondbeleid 20 5 BBV wijziging 21 5.1 BBV wijziging 21 6 Producten Grondbeleid 23 6.1 Product Stedelijke Ontwikkelingsprojecten 23 6.2 Product Woningbouwprojecten 24 6.3 Product bedrijvigheidsprojecten 25 6.4 Product Herstructureringsprojecten 26 6.5 Product Maatschappelijk Vastgoedprojecten 27 6.6 Product Waalsprong 29 6.7 Product Stadscentrum 33 6.8 Product Koers West 34 6.9 Product Dijkteruglegging 35 6.10 Product Instrumenten Grondbeleid 35 7 Verbonden partijen 37 7.1 Algemeen 37 7.2 GEM Waalsprong 37 7.3 Ontwikkelingsbedrijf Waalfront 37 7.4 Bergerden 38 7.5 Bijsterhuizen 39 7.6 Overige Verbonden Partijen 39 8 Besluitvorming 41 8.1 Besluitvorming 41 9 Overzicht Planexploitaties 42 9.1 Leeswijzer 42 9.2 Inhoudsopgave 42 9.3 Kaart planexploitaties 45
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 2
1 Samenvatting
Samenvatting
Grondbeleid
1.1 DE ONTWIKKELINGEN IN 2016
De ontwikkeling binnen het programma Grondbeleid is in 2016 door twee hoofdlijnen gekenmerkt:
1. aantrekkende woningmarkt
2. voorzichtig herstel bedrijventerreinen
Ad 1
De woningmarkt in Nijmegen is in 2016 verder aangetrokken. Het aantal verkochte woningen en de
gemiddelde prijs per woning zijn beide gestegen. In 2016 zijn in de hoofdlijn de financiële verwachtin‐
gen uit de planexploitaties op het terrein van de woningbouw gehaald ondanks dat 2016 het eerste
jaar was zonder verplichte kavelafname in de Waalsprong. Er zijn ruim 810 kavels uitgegeven in Nij‐
megen. In 2015 waren dit er bijna 160 minder. Ook het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is
gestegen van 700 naar ca. 1300. Gekoppeld aan de demografische prognoses is er alle reden om op‐
timistisch te zijn over de ontwikkelingen van de Nijmeegse woningmarkt.
Ad 2
De vraag naar bedrijventerreinen concentreert zich in een aantal segmenten die worden gekenmerkt
door een vraag naar grote kavels. In 2016 is bijna 6 hectare bedrijventerrein verkocht en is dus de verwachting van 4,3 ha. overtroffen.
1.2 DE VERWACHTINGEN VOOR 2017
2017 zal op het gebied van de woningmarkt in het teken staan van de bestaande projecten verder rea‐
liseren en plangebieden voorbereiden in met name Waalsprong en Waalfront. Het tijdig doorlopen
van de benodigde procedures is in 2017 kritisch om de mogelijkheden die de markt biedt daadwerke‐
lijk te benutten. In 2017 zal het aandeel van Waalfront naar verwachting toenemen tot ca. 185 kavels
en zal de verkoop in de bestaande stad dalen. Voor de Waalsprong verwachten we een stabilisering op
een niveau van ruim 450 kavels.
Voor 2017 verwachten we totaal weer ruim 800 kavels te kunnen verkopen.
Onze verwachting voor 2017 en verder voor de woningbouw is dus een redelijk stabiele ontwikkeling.
Kritische factoren hierbij zijn het tijdig doorlopen van de benodigde procedures en de voorbereidings‐
processen met bouw‐ en uitvoerinsgpartners. De grondprijzen voor de woningbouw zijn licht gestegen
in de meeste segmenten. Dit is aanleiding geweest om de grondprijzen te herzien met een positieve
balans. Op het vlak van de woningbouwprogrammering wachten wij de uitkomsten van WoOn 2015
af.
In 2018 brengen wij de locatie Zuiderveld in de Waalsprong versneld in productie waardoor wij ook in
staat zijn sociale huurwoningen versneld toe te voegen. Voor de geliberaliseerde huur komen we bij
de zomernota met een voorstel om zo op beperkte schaal maatwerk te kunnen leveren om dit te rea‐
liseren. Met beide laatste punten voeren wij de Woonvisie uit. Er wordt gekoerst om eind 2017/begin
2018 te starten in de Waalsprong met de realisatie van de plangebieden Stelt Zuid, Hof van Holland en
Zuiderveld.
Voor de bedrijventerreinen zal 2017 in het teken staan van het nieuwe regionale beleid (Regionaal
Programma Werklocaties). De uitkomsten daarvan bepalen of en onder welke condities Nijmegen
nieuwe werklocaties kan realiseren. Uitgifte op korte termijn van De Grift is niet het uitgangspunt bin‐
nen het programma Grondbeleid. De vraag naar bedrijventerreinen concentreert zich in een aantal
segmenten die worden gekenmerkt door een vraag naar grote kavels. Daar heeft Nijmegen nu nog
mag een zeer beperkt aanbod voor via Bijsterhuizen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 3
Voor 8 projecten wordt voorgesteld de planexploitatie af te sluiten, tegelijk worden er drie projecten
toegevoegd waaronder de Vossenlaan.
Financieel
De BBV‐regels zijn verwerkt in de herzieningen in dit VGP. Zoals door uw Raad besloten heeft bij de
planexploitaties Compaq en Waalsprong geen indexering plaatsgevonden van de opbrengsten na 10
jaar. Verder zijn de rente en de disconteringsvoet aangepast.
Door het verlagen van de rente en het verhogen van de grondprijzen neemt de kans toe op meer wis‐
selende resultaten van de planexploitaties. Wel wordt zo scherper duidelijk als gevolg van welke aan‐
passingen in de grondexploitatie het resultaat verandert.
Per saldo kunnen de voorzieningen voor de projecten van het programma Grondbeleid afnemen met
ruim € 17,2 miljoen.
Een deel van het voordelige BBV‐rente‐effect (gemeld vanaf de stadsrekening 2015) wordt in opvol‐
gende jaren weer afgebouwd vanwege de BBV‐regel dat geen rente aan het eigen vermogen mag
worden toegekend. Dit inzicht is laat in 2016 ontstaan omdat de interpretatie van de aangekondigde
BBV‐wijziging voor grondbeleid lopende het jaar verder zijn aangescherpt door publicaties en vakover‐
leg. Dit levert jaarlijks een nadeel op van ca. € 1 miljoen in de begroting.
Grex saldo
In de grex Waalsprong zijn de uitgangspunten aangepast. In verband met de aanpassingen naar aan‐
leiding van de toepassing van de BBV‐regels (renteparameters, niet indexeren opbrengsten na 10 jaar)
ontstaat een voordeling effect ter hoogte van + € 7 miljoen. Per saldo is er een afname van kosten als
gevolg van herijking bouw en woonrijpmaakkosten, verwervingskosten Vitenslokatie en beheerskos‐
ten/OZB dat leidt tot een voordeel van + € 6 miljoen. Ook ontstaat er per saldo een voordeel in de op‐
brengsten met een effect van + € 2,5 miljoen door een aanpassing van de grondprijzen, een extra acti‐
vering van rioleringskosten, en aanpassing woon‐ en‐werk‐programma. Voor Bergerden en Onderwijs‐
huisvesting moet de voorziening worden verhoogd met in totaal ruim € 5 miljoen.
Saldo risicoprofiel
Het totale risicoprofiel van het programma Grondbeleid is gestegen t.o.v. de Stadsbegroting 2017‐
2020 tot € 91,2 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2017‐2020 is het risico Waalsprong toe‐
genomen. Dit hangt vooral samen met de risico’s die zich voordoen bij de ontwikkeling van de bedrij‐
venterreinen De risico’s voor het project Waalfront zijn afgenomen door de grex 2017. De risico’s bij
de overige projecten zijn iets toegenomen. Het totale risico is met € 8 miljoen gestegen. Per saldo is
het beslag op de saldireserve door het programma Grondbeleid afgenomen (verhoging van het risico‐
profiel is minder dan de verlaging van de voorzieningen).
Tot slot
Uit het bovenstaande kan de conclusie worden getrokken dat het herstel van de woningmarkt een po‐
sitief effect heeft op de grondexploitaties. Wijziging in het programma (o.a. dijkzone Waalsprong)
hebben per saldo hierop een dempend effect
De stijging van het risicoprofiel wordt met name veroorzaakt door de het verwerken van de risico’s op
het gebied van bedrijventerreinen.
Daarnaast speelt het effect zoals hierboven aangeven aangaande het niet toerekenen van rente op
eigen vermogen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 4
2 Inleiding
Inleiding
Grondbeleid
2.1 ALGEMEEN: DE VOORTGANGSRAPPORTAGE GROTE PROJECTEN (VGP)
De Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) geeft inzicht in de ontwikkelingen van de planexploi‐
taties van het Ontwikkelingsbedrijf. Voorbeelden van deze projecten zijn Waalsprong, Onderwijshuis‐
vesting, Oostelijke Waalkade, Waalfront, De Bastei, etc. Het VGP biedt inzicht in de voortgang, plan‐
ning, programmabijstellingen, financiële aanpassingen en/of risico’s bij projecten. Als hierover beslui‐
ten moeten worden genomen zijn deze als beslispunt opgenomen. In deze VGP staat informatie over
alle planexploitaties, informatie over de deelnemingen (zoals Waalfront) en samenwerkingen (bijv.
Bergerden en Bijsterhuizen) die zijn ondergebracht bij het Ontwikkelingsbedrijf. Ook is hierin opge‐
nomen de informatie over de risico’s verbonden aan de projecten van het Ontwikkelingsbedrijf, het
hiervoor benodigde weerstandsvermogen, de zgn. Planexploitaties in ontwikkeling (PIO= haalbaar‐
heidsstudies, research & development), en de strategische gronden.
Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen
jaar en biedt control‐ en sturingsmogelijkheden voor de ontwikkelingsportefeuille van het programma
Grondbeleid. Deze rapportage wordt besluitvormend aan de Gemeenteraad voorgelegd en is vervol‐
gens de basis voor de verdere uitvoering van de projecten. De effecten uit dit VGP worden verwerkt in
de Stadsrekening 2016, voorjaar 2017.
2.2 HET ONTWIKKELINGSBEDRIJF
Uitvoering van het programma grondbeleid is de kerntaak van het Ontwikkelingsbedrijf. Hier worden
projecten met een fysieke dimensie ter uitvoering van sectoraal beleid in uitvoering genomen. Dit ge‐
beurt met gebruikmaking van de instrumenten zoals opgenomen in de kadernota grondbeleid (de
planexploitatie*), de PIO’ **), onteigeningsprocedures, samenwerking oftewel publiek‐private sa‐
menwerking en strategische verwervingen.
*) De planexploitatie is het financiële en inhoudelijke kader ‐ vastgesteld door de Raad ‐ waarbinnen
we (haalbaar gebleken) projecten kunnen uitvoeren. Hiermee wordt het mogelijk om sectorale be‐
leidsdoelstellingen met een ruimtelijke dimensie (wonen, werken, cultuur, etc.) binnen een vooraf
vastgesteld kader (zowel inhoudelijk als financieel) te realiseren.
**) De PIO’s, (planexploitatie in ontwikkeling) zijn de haalbaarheidsonderzoeken of quick scans naar
ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, waarbij we zowel politiek‐bestuurlijke, technische, ruimtelijke
en planeconomische aspecten onderzoeken.
2.3 GRONDBELEID
Het Ontwikkelingsbedrijf is aanspreekpunt en contractpartij namens het gemeentebestuur voor ex‐
terne ontwikkelaars (bijvoorbeeld BPD, Klok Ontwikkeling, Volker Wessels, Trebbe, etc) en treedt ver‐
volgens op als opdrachtgever binnen de gemeentelijke organisatie. Zo vindt de aansturing plaats van
de voorbereiding en realisatie van projecten. Het Ontwikkelingsbedrijf is ambtelijk verantwoordelijk
voor de inhoudelijke en financiële voortgang en de rapportages over deze projecten aan College en
Raad.
In juni 2010 is de Kadernota Grondbeleid door de Gemeenteraad vastgesteld. Hierin wordt uitvoerig
ingegaan op het zgn. grondbeleid en de wijze waarop hiermee in Nijmegen wordt omgegaan. Het gaat
hier onder meer om de voorwaarden waaronder wij actief grondbeleid voeren, het instrumentarium
dat we hier voor inzetten, maar ook hoe de sturing en verantwoording is gewaarborgd.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 5
Kortheidshalve wordt voor meer informatie verwezen naar de Kadernota Grondbeleid “Ontwikkeling
op goede gronden”, zoals deze is vastgesteld op 30 juni 2010 door de Gemeenteraad. Wij zullen deze
nota in de eerste helft van 2017 actualiseren.
2.4 RISICOBEHEER
De uitvoering van grondbeleid brengt risico’s met zich mee. Zeker bij actief grondbeleid, waarbij gron‐
den worden aangekocht door de gemeente (al dan niet in samenwerking), ontwikkeld en uitgegeven
(bijvoorbeeld Waalsprong of Waalfront). Hier zijn grote (voor)investeringen mee gemoeid en de loop‐
tijden van projecten zijn vaak lang. Voorbeelden van risico’s in gebiedsontwikkelingsprojecten zijn: het
tegenvallen van bezwaar‐ en beroepsprocedures, tegenvallende grondopbrengsten of vertraging van
de verkoop van gronden door economische ontwikkelingen, het aantreffen van onverwachte vervui‐
lingen of archeologische bijzonderheden, etc. Dergelijke risico’s kunnen leiden tot financiële nadelige
effecten. Risicobeheer van projecten is daarom van groot belang. Door risicobeheer goed toe te pas‐
sen, kunnen risico’s beter worden beheerst. Het is echter niet mogelijk om alle risico’s volledig te eli‐
mineren. De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van financiële risico’s waaronder
die van de planexploitaties (het zogenaamde weerstandsvermogen). De resultaten van de planexploi‐
taties, positief en negatief, verrekenen we met de saldireserve. De risico’s in de planexploitatie bren‐
gen we zo goed mogelijk, met behulp van vastgelegde methodieken, bij de vaststelling van een plan‐
exploitatie in beeld. De basis is de door de Raad in 2016 vastgestelde Kadernota risicomanagement,
weerstandsvermogen en financiële kengetallen en de uitwerking daarvan. Bij iedere VGP en bij her‐
zieningen maken we per project opnieuw een risicobeoordeling. Dit resultaat wordt meegenomen in
de beoordeling van de totale projectenportefeuille. Voor meer inhoudelijke informatie rond risicobe‐
heer en het benodigd weerstandsvermogen voor de risico’s van de projecten van het Ontwikkelings‐
bedrijf wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van deze rapportage.
2.5 HET ONTWIKKELINGSBEDRIJF IN DE PLANNING EN CONTROL CYCLUS
Kenmerkend voor de planexploitaties is dat zij een meerjarige levensduur hebben. Kaderstelling vindt
plaats in de Planning en Control cyclus. Hierover zijn met de Raad afspraken gemaakt.
Bij de zomernota worden parameters vastgesteld, bij de begroting de risico’s herijkt en een algehele
herziening in de VGP(jaarlijks) vooruitlopend op de jaarrekening.
Ten slotte ligt nu de verantwoording over het jaar 2016 in de VGP voor. De effecten van doorrekenin‐
gen van de grexen, het toepassen van de afgesproken parameters en het aanpassen van het risicopro‐
fiel zijn in dit VGP opgenomen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 6
3 Markt en Beleid
woningbouw en bedrijventerreinen
Grondbeleid
3.1 INLEIDING
In de volgende paragrafen wordt allereerst aandacht besteed aan de woningmarkt, het Nijmeegse
woonbeleid en de maatregelen die de gemeente neemt om in te spelen op de veranderde marktom‐
standigheden. Daarna wordt stilgestaan bij het beleid voor de bedrijventerreinen, de vraag‐aanbod si‐
tuatie in regionale context en de door de gemeente gezette stappen tegen de achtergrond van de
economische omstandigheden.
3.2 WONINGMARKT
Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is de woning‐
bouw.
Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter be‐
schikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Ook vormt woningbouw, of liever gezegd de verkoop
van grond t.b.v. woningbouw, een belangrijke bron van inkomsten voor het programma Grondbeleid.
Eerder gedane investeringen op risico voor verwervingen en planvoorbereiding (bouw‐ en woonrijp‐
maken) moeten (zoveel als mogelijk) terug verdiend worden door de verkoop van gronden.
Ontwikkelingen en trends in 2016
Koop
Na jaren van crisis was in 2015 sprake van een voorzichtig herstel. We zien dat dit herstel in 2016
krachtig doorzet. Het aantal transacties voor koopwoningen neemt toe ten opzicht van vorig jaar en
ook de gemiddelde prijs van een woning stijgt ten opzichte van die van vorig jaar (Woningmarktrap‐
port Gemeente Nijmegen 2e kwartaal 2016, Woningmarktcijfers.nl) en dit terwijl de verkooptijd van
een woning flink afneemt. De woningmarkt in Nijmegen heeft zich, gerelateerd aan de regio, in 2016
goed ontwikkeld. De gemiddelde prijs in Nijmegen is nagenoeg gelijk aan die van de regio. Het markt‐
aandeel van Nijmegen tov de regio is 25%. In de onderstaande figuren is dit afgebeeld.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 7
We zien de stijgende vraag naar woningen en kavels ook terug in de belangstelling voor nieuwe wo‐
ningen op de Woonbeurs die in het voorjaar 2016 is gehouden en de onlangs gehouden Woonbeurs
voor de Waalsprong.
Daarnaast geven zowel CBS als Demografische verkenning van de gemeente zelf als ook het Primos
model (waarop de woononderzoeken van de gemeente gebaseerd zijn) aan dat het verwachte aantal
inwoners en het aantal huishoudens in Nijmegen blijft groeien. De mate waarin varieert van een groei
van 2015 tot 2030 van 25.000 (CBS) tot ca 16.000 (Demografische verkenning gemeente).
Alle reden om optimistisch te zijn over de ontwikkelingen van de Nijmeegse woningmarkt.
Huur
Voor de sociale huur geldt dat de vraag de komende 15 à 20 jaar nog groeit. Vanaf 2030‐35 wordt
stagnatie en mogelijk krimp verwacht. De gemeente Nijmegen wil versnelling van de realisatie van so‐
ciale huurwoningen met de focus op goedkope sociale huur. Met betrekking tot de invulling van de
productie van sociale huurwoningen vindt in het kader van de woonvisie en prestatieafspraken over‐
leg plaats tussen gemeente en corporaties. Onderwerp van gesprek is de onderbouwing van de be‐
hoefte in de verschillende segmenten over de tijd. Corporaties concentreren zich op woningen met
huurprijs tot de aftoppingsgrens van € 628,‐ per maand (betaalbare en goedkope sociale huur), mede
ingegeven door ´passend toewijzen´ in kader van de woningwet.
Afgelopen 5 jaren is ca. 12,5% van de woningen in de Waalsprong gerealiseerd in de geliberaliseerde
huur (5% middelduur en 7,5% dure huur). Dit gebeurde veelal om volume binnen projecten te creëren
en als ‘achtervang’ voor koopprojecten (voorverkoop percentage). Door de achterblijvende koopmarkt
en gunstige kapitaalmarkt was het verschil in waarde van een huur‐ en koopwoning de afgelopen ja‐
ren kleiner geworden. Bij een aantrekkende koopmarkt dreigt dit segment in de verdrukking te raken,
met name in de middeldure huur. Beleggers willen graag investeren in vrije sector‐huur, maar tonen
ook interesse in (met name dure) sociale huur; een project in dit segment is gerealiseerd in de Grote
Boel.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 8
Onderzocht is op welke manier juist deze twee segmenten (goedkope) sociale huur en middeldure
huur) op een financieel verantwoorde manier kunnen worden bediend. Het is duidelijk geworden dat
in een opgaande markt het noodzakelijk is om de grondprijs te reduceren om woningen in de gelibera‐
liseerde huur te realiseren.
Uitgifte 2016 en verwachting voor de komende jaren
De uitgifte in 2016 komt naar verwachting uit op ruim 800 kavels. Dit aantal overstijgt het aantal van
656 van 2015 ruim1.
In de Waalsprong is in 2016 grond uitgegeven voor 464 woningen. Dit is in aantallen een stijging van
ruim 15% ten opzichte van de verwachting in het vorige VGP (401).
De vraag naar kavels voor woningen in de Waalsprong blijft groot. Om de uitgifte op peil te houden
ligt er voor 2017 een forse opgave. De beperking in de uitgifte zit op dit moment niet in de vraag maar
in het tijdig beschikbaar hebben van voldoende aanbod. De nodige procedures en uitvoeringsproces‐
sen met bouw‐ en uitvoerinsgpartners (nutsvoorzieningen, NGE, archeologie, waterschap, ontwikke‐
laars) liggen nu op het kritische pad om eind 2017 kavels te kunnen verkopen. Daarom worden in de
Waalsprong de mogelijkheden voor versnelling onderzocht. Met de Kwartaalrapportages wordt de
raad op de hoogte gehouden van de stand van zaken van de ontwikkeling van de Waalsprong.
Voor het Waalfront geldt dat in 2016 kavels voor 120 woningen zijn uitgegeven. Ten opzicht van 2015
is dat een lichte stijging (91). In 2017 is de verwachting dat kavels voor 185 woningen worden uitgege‐
ven.
In de bestaande stad is de uitgifte in 2016 relatief groot. Dit heeft te maken met de overeenkomst die
gesloten is over de Genestetlaan. In 2017 is de verwachting dat de uitgifte in de bestaande stad zal da‐
len. Dit heeft te maken met beleidskeuzes van de gemeente w.b.t. de bestaande stad.
In de Woonvisie 2015‐2020 is de volgende bandbreedte van programmering gepresenteerd als rich‐
tinggevend met als uitgangspunt om maximaal te willen voorzien in de behoefte (vraag gestuurd). In
onderstaande tabel zijn ook de opgeleverde woningen in 2015 en 2016 opgenomen. In de woonvisie
1 Dat de uitgifte kijkend naar het aantal kavels stijgt zegt nog niets over de opbrengsten, dit hangt na‐melijk samen met de prijs per kavel. De opbrengsten worden in het VGP per (deel)project verant‐woord.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 9
wordt verwezen naar de uitkomsten van WoON2015 om de programmering opnieuw tegen het licht
te houden. Dit zal ons College in 2017 doen.
Woningtype/ prijscategorie
Socrates 2014 voorzichtig herstel
Fakton (2013)
Opgeleverd programma planexploitaties 2015 Won/jaar
Opgeleverd programma planexploitaties 2016 Won/jaar
Programma Planexploitaties 2017‐2020 Gem. aantal Won/jaar
Laagbouwhuur sociaal 100 60 74 134 53
Laagbouwhuur duur 20 70 18 33 13
Laagbouwhuur totaal 120 130 92 167 66
Etagehuur sociaal 230 130 10 0 91
Etagehuur duur 0 75 0 162 76
Etagehuur totaal 230 205 10 162 167
Huur totaal 350 335 102 329 233
Goedkope laagbouwkoop
180 45 0 18 106
Middeldure laagbouwkoop
70 70 197 231 178
Dure laagbouwkoop 60 70 61 152 175
Duur + laagbouwkoop 170 0 0 0
Laagbouwkoop totaal 480 185 258 401 459
Goedkope etagekoop 150 55 6 2 50
Middeldure etagekoop 55 25 19 19 105
Dure etagekoop 5 25 20 46 86
Duur + etagekoop 15 0 0 0
Etagekoop totaal 225 105 45 67 241
Koop totaal 705 290 303 468 700
Totaal 1055 625 405 797 933
Geconcludeerd kan worden dat de realisatie afwijkt van de verwachtingen uit de onderzoeken. Het
aandeel laagbouw sociale huur gaat de komende jaren omlaag t.o.v. voorgaande jaren. Dit is een con‐
sequentie van de keuze voor het volgende deelgebied in de Waalsprong voor Hof van Holland met
meer etagebouw. Het aandeel hiervan, etagebouw sociale huur, neemt dan ook toe in de planexploi‐
taties. Ook zien we een verwacht stijgend aandeel voor de goedkope koop (grondgebonden en etage).
In appartementen (etage) zien we een toenemend aandeel voor het middeldure en dure segment. Dit
zullen wij goed monitoren en waar nodig bijsturen.
Vertaald naar deelgebieden ontstaat het volgende beeld van de verschillende projecten met betrok‐
kenheid van de gemeente:
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 10
Geconcludeerd kan worden dat in Waalsprong en Waalfront het goed lukt om de prognose en de rea‐
lisatie in balans te houden. In de bestaande stad is er iets meer variatie.
Aantal opgeleverde woningen
Het aantal opgeleverde woningen is veel groter dan in 2015 en komt naar verwachting in 2016 rond
1300 uit; een stijging met ongeveer 600 woningen. Dit is nog niet precies te zeggen omdat voor som‐
mige projecten geldt dat de woningen net dit jaar danwel begin volgend jaar opgeleverd worden en
voor dit VGP de balans is opgemaakt per oktober 2016. Voor de bestaande stad gaat het om rond de
300 woningen. Dit wordt vooral veroorzaakt door een paar grotere opleveringen zoals bijvoorbeeld de
Nimbustoren. In het Waalfront komt dit vooral door het groot aantal opleveringen aan de Handelska‐
de. Voor 2017 is de verwachting dat er 2000 nieuwbouwwoningen worden opgeleverd.
Tot slot
We zien dat de woningmarkt zich heel positief ontwikkeld. De Woonvisie is door uw Raad vastgesteld.
Komend jaar komen de resultaten van WoOn2015 beschikbaar. Dit geeft een actueel inzicht in de wo‐
ningmarkt. Wij zullen bezien of er behoefte is aan nog meer inzichten in de Nijmeegse woningmarkt
(zoals het eerdere onderzoek door Fakton). De resultaten van de actuele inzichten en de woonvisie
zullen wij in 2017 mede bezien in relatie tot de aannames uit de grondexploitaties en aan uw Raad
rapporteren. De verwachtingen over de grondverkopen uit de grondexploitaties zijn gebaseerd op de
realisaties uit het verleden. De gemeente en de corporaties zijn in het najaar van 2016 in overleg ge‐
treden over de prestatieafspraken die gemaakt zullen worden op basis van de door de raad vastge‐
stelde Woonvisie. De resultaten daarvan zijn nu (peildatum oktober 2016) nog niet beschikbaar en zijn
daarom ook niet in dit VGP verwerkt.
Indien er in concrete plannen vooruitlopend op bovenstaande inzichten en besluitvorming invulling
wordt gegegeven aan de ambities uit de woonvisie kan dat (nadelige) gevolgen hebben voor het resul‐
taat van de desbetreffende planexploitatie.
In het kader van de Woonvisie heeft de raad aandacht gevraagd voor versnelling van het toevoegen
van sociale huurwoningen, het toevoegen van goedkope huurwoningen (<409 euro) en woningen voor
de middeldure huur.
De mogelijkheden voor versnelling van sociale huurwoningen in Waalsprong‐Zuiderveld wordt verder
uitgewerkt en is verwerkt in de planexploitatie. Concretisering van de plannen vindt plaats in 2017
waarbij de realisatie begin 2018 kan starten. Het gaat hierbij om in totaal ca. 100 sociale huurwonin‐
gen in dit deelgebied.
Voor wat betreft goedkope huurwoningen zal samen met de corporaties bijgehouden worden wat de
behoefte is en zal per project gekeken worden naar de haalbaarheid van het toevoegen van goedkope
woningen.
De afgelopen periode is ook onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om geliberaliseerde huur te
stimuleren. Deze komt in de verdrukking door de gunstige koopmarkt. Wij zullen uw Raad een voor‐
stel doen om de realisatie van middeldure huur woningen te stimuleren bij de Zomernota 2017.
3.3 BEDRIJVENTERREINEN
Grillige uitgiftecijfers
Uitgifte in hectaren in Nijmegen varieert zeer sterk. Van vrijwel nul in slechte jaren tot incidenteel
meer dan 15 hectaren in goede jaren wanneer er ruim aanbod is en veel vraag. Door de oogharen naar
de grafiek kijkend, is zichtbaar dat in de periode 1990‐2005 sprake was van hoge uitgiftecijfers met af
en toe een korte dip. In de periode daarna zien we lage uitgiftecijfers met in 2007‐2008 een piek. Na
2008 zakt de uitgifte zeer sterk en voor langere tijd dan gebruikelijk.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 11
Figuur 1 Uitgifte Nijmegen in hectaren (incl. Wijchens deel Bijsterhuizen), 1976‐2016; IBIS.
Figuur 2 Uitgifte Nijmegen in hectaren, jaargemiddelden per vijfjaarsklasse; IBIS
Voor 2016 tot 2020 zou op basis van de geschatte banengroei een vraag van ca. 7 ha per jaar worden
verwacht. Of wij die marktvraag kunnen verzilveren, hangt ook af van onze mogelijkheden een pas‐
send aanbod te kunnen doen. Grotere kavels bepalen historisch bijna de helft van onze uitgifte. Kavels
boven de twee hectares waren in de periode 2003‐2015 in Nijmegen en Wijchen goed voor 47% van
de uitgifte; in de afgelopen 14 jaar was slechts een beperkt aantal groter dan 5 hectaren. Wanneer wij
die niet of minder kunnen aanbieden (actueel door het niet aan kunnen bieden van De Grift), vervalt
ook een deel van de afzet. De gevolgen hiervan zijn nu nog niet vertaald, mede in afwachting van de
ontwikkeling van de Grift. Voor De Grift is het risicoprofiel overigens al substantieel aangepast.
Maar ook mét grote kavels in het aanbod is de verwachting dat onze terreinuitgifte op de langere
termijn zal dalen. Enerzijds door de verwachte tempering van de groei van beroepsbevolking en eco‐
nomische activiteit, anderzijds door concurrentie vanuit het aanbod aan bestaand bedrijfsmatig on‐
roerend goed.
Nijmegen heeft in de vorige periode (VGP per 1‐1‐2016) de raming van de uitgifte van bedrijventerrei‐
nen herzien van gemiddeld 6 hectare per jaar naar 4,3 hectare per jaar. Mede op basis van de uitgifte‐
verwachtingen op korte termijn denken we voor de planexploitatie per 1‐1‐2017 vast te kunnen hou‐
den aan deze prognose van 4,3 ha/jaar. Een nadere aanpassing zullen wij bezien in het kader van de te
maken afspraken in het verband van het nieuwe regionale beleid (RPW). We verwachten dat begin
2017 een beslispuntennotitie (confrontatie vraag‐aanbod) aan de colleges van de regiogemeenten kan
worden voorgelegd. Uiteindelijke besluitvorming over het RPW door Gedeputeerde Staten wordt in
het voorjaar 2017 verwacht.
uitgifte
02468
101214161820
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
0
2
4
6
8
10
12
14
16
76‐80 81‐85 86‐90 91‐95 96‐00 01‐05 06‐10 11‐15 2016
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 12
De uitgifte van bedrijventerreinen De Grift hadden we al in de planexploitatie per 1‐1‐2016 vertraagd.
We blijven de koppeling maken met de Regionale programmering Werklocaties. Het perspectief van
de Grift is mede afhankelijk van de uitgifte op het naast gelegen Park 15. Deze ontwikkeling verloopt
momenteel zeer gestaag.
Door de ongewijzigde uitgifteplanning van bedrijventerreinen op portefeuille‐niveau is er nagenoeg
geen financieel effect op de planexploitatie per 1‐1‐2017. Met dien verstande dat het risicoprofiel
voor de Grift aanzienlijk is verhoogd
Zonodig worden – indien de Provincie tijdig besluit ‐ de gevolgen in de Zomernota 2017 gepresen‐
teerd. Anders is het eerstkomende VGP najaar 2017 het planning‐ en control document waarin wordt
gerapporteerd.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 13
Uitgifte 2016 en meerjaren prognose:
Voor alle bedrijventerreinen in de gemeente is evenals vorig jaar een analyse gemaakt op basis van
vraag en aanbod. Uitgiften 2016 en 2017 zijn ingevuld met de kennis van oktober 2016 over de uitgif‐
ten van dit jaar.
• Het uitgangspunt voor de uitgifte 2016 is zowel een getekende overeenkomst als de aktepasse‐
ring. In 2016 is ca. 5,7 ha aan bedrijventerreinen verkocht (Bijsterhuizen en Mercuriuspark).
• Voor Bijsterhuizen is voor 2017 serieus zicht op een uitgifte van 2 ha. Daarnaast lopen er onder‐
handelingen voor de locaties Ambachtsweg, Mercuriuspark en Winkelsteeg. Hier zijn mogelijk 8 ver‐
schillende transacties goed voor ruim 3,5 ha.
In 2016 heeft de Raad van State een negatief besluit genomen omtrent de ontwikkeling van Grift
Noord. Daarmee is duidelijk geworden dat er op korte termijn geen verkoop van grond kan plaatsvin‐
den op de Grift. De Raad van State steunt de provincie in haar beleid nu voorlopig geen nieuwe harde
plancapaciteit toe te voegen aan de al overbelaste situatie van vraag en aanbod. De goede ligging van
de Grift langs de A15 en de ontwikkelingen in het kader van Knoop 38 bieden wel perspectief voor een
ontwikkeling in de toekomst. Gezien de trend naar grote distributiecentra (mega dc’s) is de beschik‐
baarheid van grote kavels van meer dan 4 of 8 ha essentieel. Nijmegen heeft hierin nu nauwelijks aan‐
bod meer.
Voorts geldt voor initiatieven, zoals De Grift, dat ze regionaal afgestemd moeten worden en dat com‐
pensatie waarschijnlijk noodzakelijk gaat worden. Met dit effect is in het geactualiseerde risicoprofiel
van de planexploitatie Waalsprong rekening gehouden.
Samengevat:
De uitgifte 2016 (5,7 hectare) is ingevuld op basis van gesloten overeenkomsten met verschillende
partijen.
De uitgifte 2017 (4,3 hectare) wordt op basis van zicht op vergevorderde onderhandelingen met ver‐
schillende partijen als haalbaar geacht.
3.4 DETAILHANDEL
Nijmegen heeft een fijnmazig netwerk aan winkelcentra en diverse buurt‐ en wijkcentra. Het streven is
handhaving dan wel versterking van deze evenwichtig opgebouwde voorzieningenstructuur. Op ter‐
mijn wordt met realisatie van het wijkwinkelcentrum in Hof van Holland een nog ontbrekende schakel
in de winkelstructuur voor de dagelijkse boodschap in Nijmegen‐Noord ingevuld. Tegelijkertijd willen
we in blijven spelen op nieuwe retailontwikkelingen.
Primaat voor winkelen in Nijmegen blijft de binnenstad. Daar kan de consument terecht voor het ver‐
gelijkend winkelen, is het grootste aanbod aan “mode en luxe‐winkels” en valt het meest te beleven
als het gaat om functies als horeca, cultuur of dienstverlening. Nijmegen mist op dit moment echter
nog een locatie voor perifere/grootschalige detailhandel. Vlek 14 in Nijmegen‐Noord kent een aantal
kwaliteiten, die haar zeer geschikt maakt voor een economisch programma rond grootschalige perife‐
re retail.
Hof van Holland Het centrum in Hof van Holland vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken.
Het programma van het winkelhart is bepaald op basis van onderzoeken, gesprekken met marktpartij‐
en en bewoners. Het gaat om een winkelcentrum met winkels voor dagelijkse boodschappen en aan‐
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 14
vullende speciaalzaken en een aanvullend programma zoals horeca en maatschappelijke voorzienin‐
gen.
Het totale programma aan centrum functies voor Hof van Holland bestaat uit:
• 7.000 m2 winkels (1e fase, WVO)
• 5.000 m2 groeimogelijkheden winkels (2e fase)
• 4.000 m2 gezondheidscentrum, flexibele werkplekken
• 5.000 m2 werklocaties (dienstverlening, kleinschalig kantoor)
Ressen Al in 2006 is in het Regionaal Plan 2005‐2020 de locatie Ressen (vlek 14) aangewezen als locatie voor
grootschalige detailhandel. De locatie Ressen, 19 ha groot, ligt aan de as Arnhem‐Nijmegen, in een
deel van de Stadsregio waar nog groei plaats vindt. Het terrein ligt op een zichtlocatie en is uitstekend
bereikbaar per auto door de ligging aan de A325 en dichtbij de (doorgetrokken) A15. De plek vormt de
noordelijke entree van de stad Nijmegen. De locatie is binnen 15 minuten bereikbaar voor 400.000
consumenten en binnen 30 minuten voor circa anderhalf miljoen consumenten.
Op 24 april 2013 heeft uw Raad in het kader van het vast te stellen ambitiedocument het amende‐
ment aangenomen dat de ontwikkeling van retail op Ressen voor drie jaar wordt gepauzeerd, waarin
slechts ruimte wordt geboden voor de ontwikkeling van een bouwmarkt. In deze periode wordt af‐
stemming gezocht over de regionale regie op grootschalige detailhandel. Bij de herijkingen voor het
Regionaal Programma Werklocaties streven de betrokken gemeenten naar het beter op elkaar af‐
stemmen van de vraag naar en het aanbod aan bedrijventerrein, kantoorruimte en PDV/GDV in de re‐
gio Arnhem‐Nijmegen. Voor deze herijkingen zijn uitgangspuntennotities vastgesteld. Deze notities
nemen aan dat er in de afgelopen jaren binnen de regio een bepaalde mate van overprogrammering
is, met onder meer leegstand als gevolg. Er heeft reeds een aanzienlijke herprogrammering plaatsge‐
vonden, maar er zal naar verwachting nog een verdere herprogrammering nodig zijn. De uitkomsten
van dit proces zullen naar verwachting begin 2017 zijn afgerond. In het risicoprofiel Waalsprong is ge‐
anticipeerd op de mogelijke effecten van de besluitvorming in het kader van het RPW.
3.5 KANTOREN
Voor nieuwe kantoorontwikkelingen zien we naast een bestaande ontwikkelingslocatie aan de Wij‐
chenseweg, slechts twee geschikte locaties: de omgeving Nijmegen CS en knoop Lent. We kiezen voor
deze locaties, omdat ze goed bereikbaar en ontsloten zijn en in de nabijheid liggen van HOV. Enige
flexibiliteit op de kantorenmarkt is echter gewenst. Specifiek voor de omgeving van het Centraal Sta‐
tion geldt dat deze goed bereikbare locatie kansen biedt voor Het Nieuwe Werken. Hier willen we
ruimte bieden voor kleinschalige (tijdelijke) werkplekken. Tenslotte willen we meer ruimte bieden aan
woningen met een werkplek of atelier.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 15
4 Risico’s en financieel resultaat
Reserve en Risicobeleid
Grondbeleid
4.1 ALGEMEEN EN SAMENVATTING
De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting,
waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen.
Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de
vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc.
Grondslagen van resultaatbepaling. Hoe gaan wij daar mee om.
Verwachte nadelige financiële resultaten worden door middel van het vormen van een voorziening via
de Winst en Verliesrekening, op basis van contante waarde ten laste van de saldireserve gebracht.
Verwachte positieve resultaten worden genomen bij het afsluiten van de planexploitaties. Tussentijdse
winstneming wordt alleen toegepast indien de boekwaarde van het onderhanden werk negatief is (en
er dus een bijna zeker voordelig financieel resultaat gaat ontstaan). Deze tussentijds te nemen winst
wordt bepaald door de negatieve boekwaarde van het onderhanden werk te verminderen met de
contante waarde van de nog te maken kosten in de planexploitatie. Hierbij wordt tevens een risicobe‐
oordeling gemaakt (bepaalt mede of tussentijdse winstneming kan ja of neen). De bedragen van de
tussentijds te nemen winst worden op duizendtallen afgerond.
Naast de meer algemene risico's bevat elke planexploitatie specifieke risico's. Deze risico's worden zo
goed mogelijk bij de vaststelling van een planexploitatie in beeld gebracht en vormen permanent on‐
derwerp van aandacht. Ook bij de voortgangsrapportages wordt aandacht besteed aan mogelijke risi‐
co’s.
Samenvatting resultaat
Het resultaat van de planexploitaties is hieronder samengevat, voor wat betreft de grootste toevoe‐
gingen/onttrekkingen. Voor een inzicht in alle planexploitaties verwijzen wij u naar hoofdstuk 9.
Het positieve saldo van de herzieningen bedraagt € 17,2 miljoen. Een deel van dit resultaat is in de
Zomernota 2016 reeds benoemd.
De belangrijkste mutaties worden veroorzaakt door:
1. Compaq
In verband met de verlaging van de rekenrente is het tekort op eindwaarde afgenomen, de voorzie‐
ning kan hierdoor naar beneden bijgesteld worden met ruim € 0,4 miljoen.
2. Onderwijshuisvesting
Het negatieve exploitatieresultaat en de daarmee samenhangende voorziening neemt met name toe
door het toevoegen van het Kandinsky College aan de planexploitatie en het vervallen van de heront‐
wikkeling aan de Hatertseweg (extra nadeel van € 2,8 miljoen). In de Zomernota 2016 zijn de effecten
voor de saldireserve al verwerkt. De overige toename, per saldo € 1,1 miljoen, bestaat onder andere
uit meerkosten asbest Celebesstraat 12, meerkosten Heijendaalseweg en Krekelstraat 8.
3. Waalsprong
In verband met de aanpassingen naar aanleiding van de toepassing van de BBV‐regels (renteparame‐
ters, niet indexeren opbrengsten na 10 jaar) ontstaat een voordeling effect ter hoogte van + € 7 mil‐
joen . Per saldo is er een afname van kosten als gevolg van herijking bouw en woonrijpmaakkosten,
verwervingskosten vitenslokatie en beheerskosten/OZB dat leidt tot een voordeel van + € 6 miljoen.
Ook ontstaat er per saldo een voordeel in de opbrensten met effect van + € 2,5 miljoen door een aan‐
passing van de grondprijzen, een extra activering van rioleringskosten, en aanpassing woon‐ en‐werk‐
programma. In totaal dus een verbetering van ca. + € 15,5 miljoen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 16
4. Bergerden
In samenhang met de liquidatie van de GR Bergerden is het risico voor dit project gereduceerd en de voorziening met eenzelfde bedrag verhoogd; ruim € 1,3 miljoen.
5. WaalfrontDe GREX 2017 sluit op ‐ € 25,9 miljoen NCW. Voor dit voorziene tekort in de GREX 2017 is een voor‐ziening noodzakelijk ter hoogte van € 14,6 miljoen. Dit is een verbetering ten opzichte van de huidige voorziening met € 5,9 miljoen. Hierdoor kan er aan voorziening € 5,9 miljoen vrijvallen.
Samenvatting risico’s Ten opzichte van de Stadsbegroting 2016‐2019 is het risico Waalsprong toegenomen (vooral vanwege
De Grift en Ressen). De overige risico’s zijn iets afgenomen. Het totale risicoprofiel van het programma
Grondbeleid is daarmee gestegen t.o.v. de Stadsbegroting 2017‐2020 tot € 91,2miljoen. Dit hangt vooral samen met de risico’s die zich voordoen bij de ontwikkeling en afzet van bedrijventerreinen en
woningbouw zoals dat in de planexploitaties is voorzien.
Er is sprake van een toename van het risicoprofiel van de Waalsprong van € 61,2 miljoen in de stads‐
begroting 2017‐2020 naar € 74,7 miljoen in het VGP 2017, per saldo een toename met € 13,5 miljoen.
Deze toename wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de risico’s bij de bedrijventerreinen
(procedures, specifieke kosten, etc).
De toelichting op de risico’s Waalfront wordt gegeven in hoofdstuk 5 Verbonden Partijen.
Tegenover deze risico‐ontwikkeling staat een winstverwachting Bijsterhuizen van in totaal ca € 12 mil‐
joen. Deze verwachting zal eveneens bij de ontwikkeling van het weerstandsvermogen betrokken
worden.
4.2 MUTATIES RESERVE
Onderstaand wordt een korte toelichting gegeven op de mutaties van de saldireseve gedurende 2016.
Overzicht mutaties
Bij
A Afgesloten planexploitaties 63.900
B Tussentijdse winstnames 50.000
C Aanpassing voorzieningen nav herzieningen 22.983.000
D Deelnemingen 100.900
E Doordecentralisatie onderwijshuisvesting 191.600
Totaal 23.389.400
Af
A Afgesloten planexploitaties 89.400
C Aanpassing voorzieningen nav herzieningen 6.117.600
D Deelnemingen 27.100
Totaal 6.234.100
Saldo mutaties 2016 17.155.300
Volgens bovenstaand overzicht wordt in totaal een bedrag van € 17,2miljoen aan de saldireserve toe‐
gevoegd. In het VGP 2016 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een toevoe‐
ging aan de saldireserve van € 1 miljoen. De afwijking van € 16,2 miljoen wordt met name veroorzaakt
door de herziening van Waalsprong en Waalfront.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 17
Ad a: afgesloten planexploitaties
Afgesloten planexploitaties
in 2016
bij
eindresultaat
€
Af
eindresultaat
€
Neerbosscheweg 7.700
Marialaan 56.200
Ooyse Sluispad 9.600
Huize Winckelsteegh 79.800
t o t a a l 63.900 89.400
Ad b: tussentijdse winstnames
Planexploitatie
bij
eindresultaat
€
Kamerlingh Onnesstraat 50.000
t o t a a l 50.000
Ad c: aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen
Hoofdstuk 9 bevat per planexploitatie een overzicht van kerninformatie en de ontwikkelingen. Op de‐
ze overzichten kunt u eveneens per planexploitatie de financiële resultaatontwikkeling vinden. Voor
wat betreft de resultaataanpassingen van planexploitaties met een nadelig resultaat wordt ten laste
van de saldireserve een voorziening getroffen.
Onderstaand overzicht geeft de mutaties als gevolg van de plussen en minnen van de voorzieningen
op de saldireserve aan (over het hele jaar 2016).
bijgestelde resultaten nav herzieningen
Bij
eindresultaat
€
Af
eindresultaat
€
Compaq 420.700
Onderwijshuisvesting 3.900.400
Hezelpoort(pg Oude Stad) 146.000
Waalsprong 16.562.100
Driehuizen 21.500
Plein 1944 218.300
Waalfront 5.854.100 40.700
Bergerden 1.328.600
Skaeve Huse 19.300
Dukenburg 538.300
Donjon 50.500
t o t a a l 22.983.000 6.117.600
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 18
Na deze aanpassingen is de stand van de voorzieningen als volgt:
Omschrijving per 1‐1‐2016 Toevoeging/vrijval Per 31‐12‐2016
Compaq 3.376.900 ‐420.700 2.956.200
Onderwijshuisvesting 13.914.400 3.900.400 17.814.800
Driehuizen 2.082400 21.500 2.103.900
Plein 1944 314.000 218.300 532.300
Hezelpoort 1.971.300 ‐146.100 1.825.200
Waalsprong 38.502.500 ‐16.562.100 21.940.400
Waalfront 17.177.700 ‐5.854.100 11.323.700
Waalfront (handelskade) 3.254.900 40.700 3.295.600
Bergerden 12.199.700 1.328.600 13.528.400
Skaeve Huse 49.0000 19.300 68.300
Dukenburg 538.300 538.300
Donjon 50.500 50.500
Samenvattende toelichting grootste toevoegingen/vrijval (zie ook overzicht planexploitaties) voor een
inzicht in alle planexploitaties verwijzen wij u naar Hoofdstuk 9:
Ad d: deelnemingen
De baten betreffen het dividend over 2015 van de Brabantse Poort BV en de terugontvangen divi‐
dendbelasting van de Mariënburg BV. De lasten betreffen de rentelasten over het uitstaande kapitaal
van deelnemingen.
Ad e: doordecentralisatie onderwijshuisvesting
Dit betreft de voorfinanciering voor de maatwerk‐oplossingen die tot stand zijn gekomen met de
schoolbesturen die met hun normatieve vergoeding geen (financiële) verantwoordelijkheid kunnen
nemen voor de onderwijshuisvesting. De voorfinanciering wordt in de periode 2008 tot en met 2019
weer in de saldireserve teruggebracht, waarmee dit neutraal verloopt.
4.3 RISICOPARAGRAAF VAN HET ONTWIKKELINGSBEDRIJF
Gebiedsontwikkeling en het realiseren van vastgoedprojecten met bijbehorende openbare ruimte
vergt een goed risicomanagement. Naast het voortdurend monitoren van de risico’s is bijsturing een
factor van belang. De balans tussen beide elementen bepaald het risicoprofiel van het Ontwikkelings‐
bedrijf.
Belangrijke elementen uit de risicoanalyse worden gevormd door:
Omschrijving € x 1 miljoen Was(stadsbegroting 2017‐2020)
Waalsprong 74.700 61.200
Koers West (Waalfront)*) 3.634 9.823
Overige risico’s 12.877 10.888
verbonden partijen (Bergerden)*) 0 1.342
Totaal risisco’s 91.212 83.253
Ten opzichte van de Stadsbegroting 2017‐2020 is het risico Waalsprong met € 13,5 miljoen gestegen.
Voor Bergerden is het risico volledig in de voorziening opgenomen. Het risico Waalfront is afgenomen
met € 6,2 miljoen. De overige risico’s zijn iets toegenomen. Het totale risicoprofiel is daarmee met
ruim € 8 miljoen gestegen t.o.v. de Stadsbegroting 2017‐2020. Dit hangt vooral samen met de risico’s
die zich voordoen bij de afzet van bedrijventerreinen zoals dat in de planexploitaties is voorzien.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 19
Op 11 mei 2016 is de kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen vastgesteld. In deze nota
is besloten om risico’s in het programma Grondbeleid (planexplotaties) uit te zetten in de tijd. Daarbij
is tevens de motie “nadere kaders”aangenomen.
Op 16 november 2016 zijn de uitgangspunten voor het faseren van de risico’s van het programma
Grondbeleid vastgesteld door uw Raad.
De bovengenoemde totaalrisico’s zijn conform deze uitgangspunten in de tijd gefaseerd. Dat leidt tot
de volgende risico’s in de tijd:
De belangrijkste risico’s worden gevormd door de planexploitaties Waalsprong, Waalfront en Onder‐
wijshuisvesting. De toelichting op de risico’s Waalfront is gegeven in de bijlage risico’s programma
Grondbeleid.
De risico’s kunnen maar beperkt door de gemeente met behulp van beheersmaatregelen worden be‐
heerst. In de herzieningen van de verschillende planexploitaties zijn dergelijke maatregelen al voor
een belangrijk deel doorgevoerd. Zie hiervoor de planexploitaties (Waalsprong, niet of later realiseren
deel bedrijventerrein De Grift, opbrengstontwikkeling woningbouw, verlengen looptijd en aanpassing
woningbouwprogramma). Wel moet worden geconstateerd dat slechts in beperkte mate beheers‐
maatregelen ten aanzien van de post grondverwerving kunnen worden doorgevoerd. Dit hangt samen
met het feit dat in de grootste planexploitaties het overgrote deel van de gronden en opstallen reeds
is verworven.
Voor nadere informatie over de ontwikkeling van het risicoprofiel per planexploitatie verwijzen wij
naar de (geheime) bijlage 2.
Tegen de achtergrond van het bovenstaande zijn in de Stadsbegroting structureel aanvullende financi‐
ele middelen gereserveerd om het weerstandsvermogen versneld te versterken of om een voorziening
te kunnen treffen voor hogere exploitatietekorten dan nu voorzien. Pas in een later stadium kan wor‐
den bepaald of deze maatregelen toereikend blijken te zijn. Adequate en systematische monitoring
van de risico’s heeft dan ook hoge prioriteit.
Project totaal risico 2017 2018 2019 2020 2021 latere jaren
Waalsprong 74.700 28.284 6.738 4.901 4.921 3.492 26.364
Waalfront 3.634 496 156 230 68 ‐47 2.732
De Bastei 305 248 58 0 0 0 0
Dennenstraat 224 87 137 0 0 0 0
Donjon 387 303 84 0 0 0 0
Hezelpoort 1.588 525 0 63 1.000 0 0
Onderwijs 3.307 920 1.020 1.106 217 45 0
Overige projecten 7.066 621 466 2.108 155 78 3.639
Totaal 91.212 31.483 8.658 8.407 6.361 3.567 32.735
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 20
4.4 MEERJARENRAMING FINANCIËLE EFFECTEN PROGRAMMA GRONDBELEID
De mutaties in de jaren 2016 tot en met 2022 zijn in onderstaande tabel opgenomen.
Hieronder volgt een schematische vertaling van de mutaties van de saldireserve tot en met 2022.
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
positieve resultaten planexploitaties 0 0.4 1.2 0 2.1 0 0
tussentijdse winstname 0 0 0 0 0 0 0
aanpassing voorzieningen nav her‐
zieningen planexploitaties
18.2 0 0 0 0 0 0
doordecentr. onderw.huisvest. 0.2 0.2 0.2 0.2 0 0 0
Deelnemingen ‐1.3 1.9 ‐0.1 0.9 1.9 0.9 0.9
Ophoging voorziening cont.waarde
aanpassing voorziening t + 1* ‐0.9 ‐0.9 ‐0.9 ‐1.0 ‐1.0 ‐0.6
Mutatie in jaar 17.2 1.6 0.3 0.2 3.0 ‐0.1 0.3
Bij de groei van de saldireserve wordt ook rekening gehouden met winstuitkeringen uit bijvoorbeeld
de GR Bijsterhuizen. In het VGP is aangegeven dat Bijsterhuizen, op termijn een winstutikering van
€ 24 miljoen verwacht wordt, waarvan Nijmegen 50% ontvangt. Verder zijn er gemeentelijke planex‐
ploitaties die een winstverwachting hebben en meegenomen worden in de groei van de saldireserve,
zoals in bovenstaand schema is opgenomen, wordt hiermee rekening gehouden.
*Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om ren‐
te toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante
waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een
toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de plan‐
exploitaties gerekend wordt. De vertaling van het totale effect van de toepassing van de BBV‐regels op
rentetoerekening heeft geleid tot een aangepast rentepercentage (waarin deze toevoeging van de
voorziening is verwerkt). Het totale resultaat van de BBV‐regels was ca. € 7 miljoen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 21
5 BBV wijziging
BBV wijziging
Grondbeleid
5.1 BBV WIJZIGING
Per 1‐1‐2016 zijn er vanwege de wijzigingen in het BBV nieuwe regels voor grondexploitaties. De wijzi‐
gingen die in het kader van het Grondbeleid van belang zijn betreffen:
1. Startpunt bouwgrond in exploitatie
2. Looptijd van een grondexploitatie beperken tot 10 jaar
3. Jaarlijkse herziening met vaststelling door de raad
4. Kostentoerekening
5. Rentetoerekening
6. Disconteringsvoet
Ad 1. Startpunt bouwgrond in exploitatie
Volgens de commissie BBV wordt in de praktijk een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde pro‐
jecten geschaard onder het begrip grondexploitaties. Naast grondexploitatieprojecten valt hierbij te
denken aan niet‐actieve grexprojecten (ingetrokken, stilgelegd, nog niet gestart), anticiperend aange‐
kochte gronden, herinrichtingsprojecten openbare ruimte, faciliterend grondbeleid met kostenver‐
haal, werken voor derden en vastgoedontwikkeling.
Ook in de Nijmeegse praktijk is dit het geval. Denk hierbij aan de Oostelijke Waalkade, De Bastei of het
Voorzieningenhart Waterkwartier.
De nieuwe definitie in het BBV voor Bouwgrond in exploitatie (BIE) is opgesteld vanuit eenduidigheid
met en aansluiting bij de bestaande Wro: gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de raad
een grondexploitatie heeft vastgesteld. Het betreft hier gronden die zich in het transformatieproces
bevinden waarbij in bezit zijnde grond en opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als
oogmerk te worden bebouwd.
De definitie van BIE is van belang voor onder andere de balansclassificatie en de kostentoerekening.
Planexploitaties worden op de balans opgenomen onder de vlottende activa waarbij alle lasten en ba‐
ten worden toegerekend, inclusief rente en indirecte kosten. Overige projecten dienen duidelijk te
worden onderscheiden van bouwgrond in exploitatie.
Ad 2. Looptijd van een grondexploitatie beperken tot 10 jaar
De commissie BBV stelt dat, om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te be‐
perken, de grondexploitatie in beginsel geen langere voortschrijdende termijn dan 10 jaar mag be‐
slaan. Overwegingen hierbij zijn een efficiënte bedrijfsvoering en een juiste waardering en resultaat‐
bepaling. (“Een toenemende looptijd van grondexploitaties betekent een toenemende onzekerheid
ten aanzien van de haalbaarheid van begrote opbrengsten en een toenemend risico op kostenover‐
schrijdingen.”) Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet
worden bezien en waar gemotiveerd kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat
deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De
motivatie moet tevens zijn voorzien van risico‐beperkende maatregelen die de gemeente heeft geno‐
men om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.
In Nijmegen zijn er twee lopende planexploitaties die een looptijd hebben langer dan 10 jaar. Het gaat
om de planexploitaties Waalsprong en Nieuwe Dukenburgseweg/Compaq. Op 16 november 2016
heeft uw Raad besloten voor de twee projecten een looptijd langer dan 10 jaar te hanteren, gekop‐
peld aan het voortschrijdend niet indexeren van de opbrengsten van deze projecten voorbij 10 jaar.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 22
Ad 3 jaarlijkse herziening met vaststelling door de raad
De commissie BBV stelt dat jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting zal moeten
plaatsvinden. Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met
planinhoudelijke wijzigingen dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet
opnieuw door de raad worden vastgesteld.
De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van grondexploitaties vloeit voort uit het budgetrecht
en ligt bij de raad. In Nijmegen gebeurt dat één keer per jaar in de Voortgangsrapportage Grote Pro‐
jecten.
Ad 4 kostentoerekening
Het nieuwe BBV geeft een (niet‐limitatieve) opsomming voor de toerekening van kosten aan de moge‐
lijke verkrijgings‐ en vervaardigingskosten van bouwgronden in exploitatie. Deze opsomming is geba‐
seerd op de uitgangspunten voor kostenverhaal, zoals vastgelegd in het Bro (Besluit Ruimtelijke Orde‐
ning). Zoals in het Bro is vastgelegd, behoort bij de Grondexploitatiewet een zogenoemde kostensoor‐
tenlijst. De kostensoortenlijst is een opsomming van kosten die doorbelast/in rekening kunnen wor‐
den gebracht bij de particuliere ontwikkelaar. De opzet van deze lijst maakt het in principe mogelijk
om alle kosten, die gemoeid zijn met de ontwikkeling van locaties mee te nemen.
De kostensoortenlijst uit het Bro wordt ook door de fiscus gehanteerd als toerekenbare kosten in het
kader van de Vennootschapsbelasting. Hierdoor behoeven er bij het opstellen van de fiscale winstbe‐
paling geen correcties te worden toegepast op de volgens het BBV toegerekende kosten.
Ad 5 rentetoerekening
Voorheen bestonden er geen nadere voorschriften voor de hoogte en wijze van de toe te rekenen ren‐
te aan grondexploitaties. Volgens het nieuwe BBV moet de toe te rekenen rente aan BIE worden geba‐
seerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om ren‐
te over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. De rente aan BIE wordt toegerekend over de
boekwaarde van de BIE per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit wordt per grondexploitatie‐
complex (kortweg Grex) berekend.
Voor Nijmegen geldt dat de planexploitaties deels met projectfinanciering en deels door de
leningenportefeuille van de gemeente zijn gefinancierd. In de Zomernota is de rekenrente vastgesteld
op 2,50% t.o.v. de rekenrente van 4% die tot nu toe gehanteerd werd. Deze rekenrente is gebaseerd
op de leningenportefeuille van de gemeente Nijmegen. De verwerking in de planexploitaties heeft ge‐
leid tot een positief resultaat van ca. € 7 miljoen.
Ad 6 disconteringsvoet
Voorheen was de disconteringsvoet gelijk aan de rekenrente, nu is de disconteringsvoet voor alle ge‐
meenten gelijkgesteld. Het nieuwe BBV stelt dat de disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in
de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor
negatieve grondexploitaties voor alle gemeenten gelijk is aan het maximale meerjarig streefpercenta‐
ge van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. De disconteringsvoet bedraagt
2,0%.
De gevolgen van de BBV wijziging zijn in dit VGP verwerkt.
Voor de planexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar is als beheersmaatregel de indexatie van
de opbrengsten na 10 jaar niet meegenomen in de berekening van het eindsaldo.
De rekenrente is aangepast naar 2,5% en de disconteringsvoet naar 2,0%.
Als gevolg van de nieuwe rekenregels kan er geen “rente” meer toegevoegd worden aan voorzienin‐
gen. De toevoeging die jaarlijks aan de voorzieningen gedaan wordt om de contante waarde een jaar
verder te brengen (t+1) is opgenomen in de te verwachten mutaties van de saldireserve.
Tot slot: de commissie BBV adviseert gemeenten een grondprijzenbrief op te stellen, met een vastge‐stelde uitgifteprijs: Het instrument grondprijzenbrief wordt in Nijmegen bewust niet gebruikt. Vanwege de sterkte diffe‐
rentiatie in prijsniveau, vooral vanwege specifieke lokatie‐gebonden kenmerken.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 23
6 Producten Grondbeleid
Stand van zaken producten / planexploitaties
Grondbeleid
Indeling producten programma Grondbeleid
De planexploitaties zijn ondergebracht in een aantal clusters, welke aansluiten bij Het programma
Grondbeleid binnen de systematiek van de Stadsbegroting. Te weten:
woningbouwprojecten, herstructureringsprojecten, bedrijvigheidprojecten, stedelijke ontwikkelingspro‐
jecten en maatschappelijk vastgoed, Stadscentrum, Koers West, Waalsprong en Dijkteruglegging.
Daarnaast is er een product instrumenten Grondbeleid waarin informatie wordt gegeven over de Plan‐
exploitaties In Ontwikkeling en Strategische gronden. Voor de deelnemingen wordt verwezen naar
hoofdstuk 5.
6.1 PRODUCT STEDELIJKE ONTWIKKELINGSPROJECTEN
Hierbij gaat het om grote, complexe ruimtelijke projecten die van strate‐
gisch belang zijn voor de stad.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven exploitatieduur
en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Spoorzone/TPG 339.900 V 2017
Marialaan 2een 3
e fase* 431.000 V 2016
Thijmstraat Spoorkuil (Nedtrain)) 0 V 2016
*Van dit resultaat is eind 2014 € 275.000 en eind 2015 € 100.000 als tussentijdse winstname ten gunste van de re‐
serve gebracht
Belangrijkste ontwikkelingen in dit product
Nijmegen CS/ Programma Hoogfrequent Spoor (PHS)
In 2016 is duidelijk geworden dat het project PHS Nijmegen – Schiphol vaste vormen aanneemt. In
samenwerking met het ministerie van I&M, NS, Prorail en provincie Gelderland worden plannen ont‐
wikkeld voor de renovatie en uitbreiding van station Nijmegen.
In het verlengde van deze rijksopgave benutten we de kans om de huidige barriere werking van het
station tussen de binnenstad en de wijken Wolfskuil en Waterkwartier te slechten. Dat doen we op 2
manieren:
Door het realiseren van een nieuwe entree aan de westzijde van het station. En daarvoor aan te
sluiten bij de verlenging van de huidige perrontunnel die nodig is voor de uitbreiding van CS met
een 3e perron.
Met een entree aan de westzijde – tussen de huidige Tunnelweg en de Fuchsiastraat – ontstaan
tevens grote kansen om de bestaande situatie op te waarderen en tevens de vervoersknoop aan
de centrumzijde te ontlasten. In de gebiedsontwikkeling aan de westzijde wordt de voormalige
UWV locatie opgenomen. Voor de entree westzijde en de gebiedsontwikkeling is een PIO geo‐
pend.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 24
Door de huidige voetgangersverbinding van het station naar de binnenstad via de Hustinxstraat
naar de kop van de Smetiustraat te verbeteren. Daartoe zullen maatregelen in de openbare ruim‐
te worden uitgevoerd. Ook hiervoor zal een PIO worden geopend.
Tenslotte zal in samenwerking met NS en de Provincie Gelderland een haalbaarheidstudie worden uit‐
gevoerd naar de mogelijkheden om de huidige stationshal‐en plein te verbeteren.
Spoorzone/TPG.
De realisatie van de verschillende bouwopgaven op de TPG locatie zijn afgerond. Poppodium Doorn‐
roosje, het fietstransferium en de studentenhuisvesting van SSHN zijn in gebruik genomen. Met het
gereed melden van de bouwwerkzaamheden op de TPG locatie is de financiële afwikkeling van het to‐
tale project actueel. Deze kan eerst worden afgerond nadat de financiële claims zijn afgehandeld van
de bouwer. We verwachten dit voor 1 januari 2017 gerealiseerd te hebben.
Thijmstraat Spoorkuil
Recent heeft de initiatiefnemer door gewijzigde landelijke omstandigheden het project ‘on hold’ ge‐
zet.
Voor de overige informatie per project wordt verwezen naar hoofdstuk 9 (blz.46 t/m 48).
6.2 PRODUCT WONINGBOUWPROJECTEN
Dit zijn de projecten die hoofdzakelijk woningbouw als te realiseren
product/programma in zich hebben.
Het gaat hier om de volgende projecten met aangegeven exploita‐
tieduur en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Gemeentelijke ontwikkelingen
Malderburchtstraat Nieuw malderborgh* 690.000 V 2017
Prins Hendrikstraat 7 – Jorismavo 0 V 2017
Neerbosscheweg* 787.000 V 2016
Private ontwikkelingen
Heyendaalseweg klooster Brakkenstein 0 V 2017
Kamerlingh Onnesstraat 20 – Hof van Onnes* 203.000 V 2017
Groesbeekseweg/Heijendaalseweg* 304.000 V 2017
Groenestraat Smit Draad 0 V 2017
Ooyse Sluispad 10.000 N 2016
Neboklooster, achterterrein 0 V 2018
Vossenlaan 44 0 V 2019
*van deze projecten is een deel van het resultaat als tussentijdse winstname ten gunste van de reserve gebracht.
Malderburchtstraat Nieuw malderborgh € 500.000 eind 2007en 175.000 eind 2011, Neerbosscheweg € 575.000
eind 2011, € 150.000 juli 2012 en € 55.000 eind 2012, Groesbeekseweg/Heijendaalseweg € 275.000 eind 2011 en
Kamerlingh Onnesstraat 20‐Hof van Onnes € 102.300 eind 2012, € 50.000 eind 2015 en € 50.000 eind 2016.
Belangwekkende ontwikkelingen in dit product:
De bouw van het Hofgebouw aan de Heyendaalseweg (project klooster Brakkenstein) is afgerond. De
paters Jezuïeten verhuizen begin december van het Berchmanianum naar het Hofgebouw. Het Hofge‐
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 25
bouw biedt tevens mogelijkheden voor appartementen met 24‐uurszorg. De realisatie van het Park‐
gebouw is gestart en zal al in de eerste helft van 2017 opgeleverd worden. Dat geldt ook voor de ref‐
ter. Eind 2016 worden ook de laatste werkzaamheden voor het onderzoek naar NGE afgerond. Na af‐
ronding van de bouwwerkzaamheden zal het park opnieuw ingericht en toegevoegd worden aan de
openbare ruimte.
De grondgebonden woningen aan de Bandoengstraat (project Groesbeekseweg/Heijendaalseweg) zijn
voor het grootste deel al een aantal jaren geleden gerealiseerd. Voor het oude schoolgebouw zelf is
een nieuwe invulling gekozen. Het nieuwe plan omvat het realiseren van ca 17 stadwoningen en een
paar appartementen in het oude pand, met een beperkt aantal (2x5) grondgebonden woningen in het
verlengde van het gebouw. Het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is inmiddels onherroepelijk
en de woningen in het oude schoolgebouw zijn allemaal verkocht (of onder optie).
In november 2015 is de laatste fase van het project Kamerlingh Onnesstraat/Hatertseweg in aanbouw
genomen. De koopwoningen zijn omgezet naar huurwoningen. De woningen zijn inmiddels opgeleverd
en het toekomstig openbaar gebied is aan de gemeente overgedragen.
De eigenaar van de witte spoorwegloods aan het Ooijse Sluispad is halverwege 2014 gestart met het
herstel van dit monument. Hiervoor is subsidie van de provincie en gemeente beschikbaar. Voor de
invulling (woningen) was een bestemmingsplanwijziging nodig. Op het achterterrein wordt één (van
de twee) loodsen ook herbouwd. Ook hierin worden woningen gerealiseerd, in totaal 15. Het be‐
stemmingsplan voor deze ontwikkeling is inmiddels onherroepelijk.
In 2015 is de Elshoftoren opgeleverd. De afronding van het project Nieuw Malderborgh komt hiermee
weer een stap dichterbij. De laatste woontoren is ook in aanbouw. De bouwvergunning van het Schar‐
niergebouw is ingetrokken. Het betrof een verouderde vergunning waarbij ook geen realisatie op kor‐
te termijn te verwachten was.
Voor de overige informatie rond deze projecten wordt verwezen naar hoofdstuk 9 (blz. 49 t/m 62).
6.3 PRODUCT BEDRIJVIGHEIDSPROJECTEN
Dit zijn de projecten waarbij gronden worden ingezet voor de realisering van
Bedrijvigheid. Dit product is exclusief de bedrijvgheidsprojecten Waalsprong
en Bijsterhuizen.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven exploitatieduur
en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Compaq 4.222.000 N 2034
Knoop Winkelsteeg 0 V 2022
Microweg, Campusontwikkeling Synton 617.000 V 2018
Belangwekkende ontwikkelingen in dit product
Knoop Winkelsteeg: op de Novio Tech Campus is zowel gebouw M als het net in gebruik genomen ge‐
bouw A nagenoeg gevuld. Op de eerste kavel op het terrein wordt door EPR nieuwbouw gerealiseerd.
Meerdere bedrijven tonen interesse zich eveneens op de Novio Tech Campus te vestigen. De Novio
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 26
Tech Campus ontwikkelt zich daarmee boven verwachting. Onderzocht wordt of een nieuw gebouw
kan worden gerealiseerd op het terrein om nieuwe geïntereseerden te huisvesten.
Door de overname van onderdelen van NXP door Ampleon en Nexperia wordt het cluster semiconduc‐
tors behoorlijk versterkt. Ampleon heeft gebouw BY van NXP overgenomen en maakt daarmee volle‐
dig deel uit van de Novio Tech Campus, terwijl Nexperia haar intrek neemt in het gebouw van buur‐
man Fifty Two Degrees.
In het voorjaar van 2016 heeft het college van B&W het parkeerterrein aan het Jonkerbosplein aan‐
gewezen als locatie voor de nieuwbouw van de Eyup Sultan Moskee. Het college heeft stakeholders en
de raad actief over haar keuze geïnformeerd. Met de Eyup Sultan Moskee zijn intenties afgesproken.
Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig.
Voor de overige informatie per project wordt verwezen naar hoofdstuk 9 (blz .63 t/m 66).
6.4 PRODUCT HERSTRUCTURERINGSPROJECTEN
Dit zijn de projecten waarbij een fysieke herstructurering alsmede her‐
ontwikkeling van wijken aan de orde zijn. Hierbij is de rol van de ver‐
schillende woningcorporaties erg belangrijk.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven exploita‐
tieduur en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Willemskwartier 0 V 2016
Centrale Zone Hatert* 3.044.000 V 2018
Tollenstraat Dobbelmanweg (herontwikkeling
scholenterreinen)
0 V 2019
Dukenburg Herstructurering 560.000 N 2018
Nachtegaalplein eo 333.000 V 2018
Kaaplandstraat 0 V 2017
Malvert Maisonettes** 358.000 V 2019
Rozenbuurt, Asterstraat eo 0 V 2019
* van dit resultaat is in de periode ’11 t/m ’13 een bedrag van € 2.979.000 als tussentijdse winstneming aan de re‐serve toegevoegd ** van dit resultaat is eind 2014 € 100.000 en eind 2015 € 250.000als tussentijdse winstname ten gunste van de re‐
serve gebracht
Belangwekkende ontwikkelingen in dit product:
Met de oplevering van het Spiegelparkje is de herstructurering van het Willemskwartier in het najaar
van 2016 afgerond. De gemeenschappelijke exploitatie van de gemeente met Portaal kan afgesloten
worden.
Nachtegaalplein: de woningen in de eerste fase zijn opgeleverd. Fase 2 en 3 worden nu tegelijkertijd
en versneld opgepakt en uitgevoerd. Een deel van de koopwoningen is verkocht aan een belegger die
deze als middeldure huurwoningen in de markt zal zetten.
Voor Dukenburg geldt dat nog maar sprake was van drie kleinere bouwlocaties. Gezien de beperkte
vraag is besloten deze nu niet te ontwikkelen. Het realiseren van woningen voor ouderen (wonen en
zorg) is inmiddels flink van de grond gekomen. In Malvert zijn de eerste 24 eenheden voor beschermd
wonen (de Wollewei) in gebruik genomen. De bouw van de 32 eenheden voor beschermd wonen op
de locatie van de voormalige Prins Mauritsschool is afgerond. De bouw van de 48 eenheden voor be‐
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 27
schermd wonen en somatische bewoners is inmiddels ook afgerond. Dat betekent dat deze drie nieu‐
we projecten voor kleinschalig wonen en zorg eind 2016 bewoond zijn.
Overleg over de herontwikkeling van de winkelcentra loopt. Voor winkelcentrum Meijhorst geldt dat
afgelopen jaar vooral gesprekken gevoerd zijn tussen de eigenaren en een door hen geslecteerde
ontwikkelaar. De verwachting is dat de eigenaren en ontwikkelaar op één lijn komen. Dan kunnen be‐
gin volgend jaar vervolgstappen gezet worden (start bestemmingsplanprocedure). De plannen voor de
herontwikkeling van winkelcentrum Weezenhof in combinatie met zorgwoningen hebben afgelopen
jaar stilgelegen. Reden hiervoor waren wijzigingen in het (landelijk) beleid t.a.v. wonen en zorg (schei‐
den wonen en zorg) en ook hebben bij Woonzorg Nederland (afnemer van de zorgwoningen op het
nieuwe winkelcentrum) wisselingen plaatsgevonden in bestuur en directie; zij kijken opnieuw naar
hun beleid en vastgoedportefeuille. Voor het eind van 2016 wil Woonzorg Nederland een besluit ne‐
men. Daarna kunnen vervolgstappen gezet worden.
In 2015 zijn afspraken gemaakt met Portaal over de herstructurering van de Rozenbuurt. Eerder was
hiervoor door de provincie al een subsidie ter beschikking gesteld in het kader van het Impulsplan
Wonen. Voor deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst afgesloten. Het bestemmingplan is
inmiddels vastgesteld en de bouw is gestart. Onderdeel van de herstructurering is de toevoeging van
een groen voor de wijk.
Voor de overige informatie over bovengenoemde herstructureringsprojecten wordt verwezen naar
hoofdstuk 9 (blz 67 t/m 81).
6.5 PRODUCT MAATSCHAPPELIJK VASTGOEDPROJECTEN
Dit zijn de projecten waarbij maatschappelijke/gemeentelijke voor‐
zieningen worden gerealiseerd met investeringsgeld van de gemeen‐
te Nijmegen.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven exploi‐
tatieduur en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Driehuizen / Kwakkenberg / Heemraadstraat 2.104.000 N 2016
Lindenholt Noord 144.000 V 2018
Onderwijshuisvesting* 19.670.000 N 2021
Dennenstraat, Sportpark De Dennen 0 V 2018
Zorgwoningen Stadbroekseweg (Skaeve Huse) 71.000 N 2018
Herontwikkeling de Winckelsteegh 79.800 N 2016
*Voor dit project is een bedrag van € 17.814.000 als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante
waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. De voorziening is vanuit de Zomernota 2016 met € 2,8 miljoen
verhoogd voor de toevoeging van Hatertsewg 404 en het vervallen van herontwikkeling Hatertseweg
400.Daarnaast is de voorziening met € 1,1 miljoen verhoogd door de afzonderlijke effecten/bijstellingen opgeteld
binnen de overige deelgebieden.
Belangwekkende ontwikkelingen in dit product:
Dit jaar zijn er 3 nieuwe schoolgebouwen in gebruik genomen. De nieuwbouw van het Canisius College
aan de Berg en Dalseweg. De verbouwing en gedeeltelijke nieuwbouw van het NSG aan de Van Cra‐
nenborchstraat en de Buut aan de Hugo de Grootstraat.
In 2016 zijn verder 2 nieuwe schoolgebouwen gestart met de bouw, te weten basisschool de Klokken‐
berg en basisschool Brakkenstein aan de Heyendaalseweg.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 28
De vrijkomende panden van het PRO College worden herontwikkeld met woningbouw (Veldstraat 4)
door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of behouden voor het onderwijs (Ce‐
lebesstraat 12). St. Pallas heeft het gebouw gekocht en is gestart met de verbouwing. Medio 2017 zal
St. Pallas naar de Celebesstraat verhuizen. De 2 vrijkomende panden van St. Pallas aan de Prins Ber‐
nardstraat 12‐14 en de Groesbeeksweg 12‐14 zijn door de gemeente aangekocht. De Prins Bernard‐
straat 12‐14 zal in 2017 worden doorverkocht aan het Karel de Grote College en de Groesbeekseweg
146 wordt herbestemd naar woningbouw.
De dependance van de basisschool de Octaaf aan de Symfoniestraat 208‐210 in Neerbosch Oost is ge‐
sloopt. De school is nog bezig met het ontwerp van de nieuwbouw op deze locatie. De voorbereidin‐
gen m.b.t. aanpassing van het bestemmingsplan zijn gestart.
Van januari t/m juni 2016 heeft in het schoolgebouw aan de Streekweg 21 de Heumensoordschool zijn
activiteiten ontplooid. Kinderen op de tijdelijke opvang Heumensoord kregen hier PO en VO onder‐
wijs. Medio 2016 is besloten om dit pand te verhuren voor onderwijs aan vluchtelingen en statushou‐
ders in het kader van de doorstart van de Heumenoordschool. Het Pontem College (ISK voor het VO
onderwijs) heeft hier nu zijn deuren geopend voor na verwachting circa 3 jaar.
Scholengroep Rijk van Nijmegen heeft een samenvoeging van het Canisiuscollege en het Kandinskycol‐
lege aangekondigd. Deze twee scholen zullen met nieuwbouw worden gehuisvest aan de Goffertweg
20. De locatie aan de Hatertseweg 404 wordt conform de doordecentralisatie overeenkomst terug
verkocht aan de gemeente. In de Zomernota van 2016 is besloten de voorziening Onderwijshuisves‐
ting hiertoe met € 2,2 miljoen te verhogen.
Met Kristallis/Pluryn, gevestigd aan de Hatertseweg 400, zijn vanaf 2015 gesprekken gevoerd over de
toekomstige huisvesting. De uitkomst van deze gesprekken is dat Kristallis niet gaat verhuizen en blijft
op de Hatertseweg 400. In de planexploitatie Onderwijshuisvesting was gerekend met een voordelig
resultaat van € 6 ton uit de herontwikkeling van deze locatie. Het vervallen van deze herontwikkeling
levert aldus een tekort van € 0,6 miljoen. In de Zomernota van 2016 is besloten de voorziening On‐
derwijshuisvesting hiertoe met € 0,6 miljoen te verhogen. In 2017 zullen de onderhandelingen plaats‐
vinden met Kristallis over doordecentralisatie van hun onderwijshuisvesting (incl. afdracht Hatertse‐
weg 400).
Voor de locatie Berg en Dalseweg 295 (vm schoolgebouw Montessoricollege) is in 2016 een marktcon‐
sultatie uitgevoerd, deze wordt in 2017 met een prijsvraag in de markt gezet om de locatie te ontwik‐
kelen.
Ook zal de locatie Elzenstraat/Vlierestraat volgend jaar op de markt worden gebracht.
De locatie Molukkenstraat (vm basisschool de Blauwe Buut) is in 2016 aangekocht en zal na 2020 her‐
ontwikkeld worden tot woningbouw.
De aanbestedingsprocedure voor de nieuwbouw van Talent Centraal Nijmegen is in volle gang. In de
eerste week van januari 2017 zullen de inschrijvers hun aanbiedingen presenteren, waarna aan de
beste aanbieder gegund kan worden.
In de Raad van State procedure tegen het bestemmingsplan van Skaeve Huse heeft de Raad van State
in augustus uitspraak gedaan. Een van de bezwaren is gegrond geacht, daarmee is de vaststelling van
het bestemmingsplan vernietigd. Het college wil vasthouden aan de realisatie van Skaeve Huse in dit
deel van Nijmegen en beraadt zich nader hoe hier invulling aan wordt gegeven.
Voor de overige informatie over deze projecten wordt verwezen naar hoofdstuk 9 (blz. 81 t/m 93).
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 29
6.6 PRODUCT WAALSPRONG
Dit zijn alle projecten die vallen binnen het exploitatiegebied
van de Waalsprong (inclusief voormalige grex GEM Waal‐
sprong die vorig jaar onder de deelnemingen is toegelicht.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven
exploitatieduur en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Waalsprong totaal 30.722.000 N 2033
Belangwekkende ontwikkelingen in dit product:
Het samenvoegen van beide grondexploitaties is een gevolg van het besluit om de GEM Waalsprong
BV/CV op te heffen en te integreren in de gemeentelijke organisatie (Collegebesluit 8‐12‐2015). Per
31‐12‐2015 is de GEM Waalsprong materieel opgeheven. Per 31‐12‐2015 wordt voor planexploitatie
Waalsprong (=samenvoeging GREX GEM Waalsprong en GREX gemeentelijk deel Waalsprong) één fi‐
nanciering toegepast (projectfinanciering). Dit jaar is de verdeling van de deelgebieden aangepast
door de plandelen voor de woningbouw niet meer als één geheel te presenteren, maar in afzonderlij‐
ke deelgebieden. Hierdoor ontstaat meer direct inzicht in de ontwikkeling van de deelgebieden. Wel
treden hierdoor verschillen op die veelal administratief van aard zijn.
Algemeen
In de Waalsprong zien we dat de verwachte afzet in 2016 uitgedrukt in aantallen ca. 16% hoger ligt
dan was verwacht (401 vs. 464). De omzet is ongeveer gelijk. Er zijn dus meer kavels verkocht, die ge‐
middeld goedkoper waren dan in de grondexploitatie was aangenomen voor 2016.
De verwachting is dat het herstel in de Waalsprong zich in 2017 doorzet. Wat opvalt is dat nu ook de
interesse naar duurdere woningen (tweekappers, vrije kavels) aan lijkt te trekken. In een aantal deel‐
gebieden anticiperen we hierop. Daarnaast is het zo dat bij het tot ontwikkeling komen van woonloka‐
ties in De Waaijer ook relatief veel grotere kavels beschikbaar komen. Dit zorgt ervoor dat de gemid‐
delde kavelprijs in 2017 zal stijgen. De verwachting is dat het aantal verkochte kavels in 2017 ruim 450
zal bedragen. De omzet zal als gevolg van het genoemde effect in 2017 fors stijgen (ruim 35%). Kriti‐
sche factoren hierbij zijn het tijdig doorlopen van de benodigde procedures en de voorbereidingspro‐
cessen met bouw‐ en uitvoerinsgpartners om zo eind 2017 kavels te kunnen leveren.
Waar de marktpartijen in 2016 nog voorzichtig waren zien we ook hier een kentering in de markt. Par‐
tijen durven weer meer risico te nemen. De interesse komt ook vanuit een breder scala aan partijen.
In 2017 gaat een nieuwe fase in van de samenwerking met de oude aandeelhouders van de GEM. De
marktpartijen hebben vanaf 2017 ontwikkelrechten (“right of first refusal”). Dit betekent dat de ge‐
meente 200 kavels per jaar eerst moeten aanbieden aan de betreffende marktpartijen (Heijmans, AM
en BPD). Voor de corporaties Talis en Portaal geldt dit niet, maar blijft volgens de lopende overeen‐
komst de basis een afname van 75 a 100 kavels per jaar.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 30
Door de versnelling (met name in het aantal woningen) van de afgelopen jaren dreigt de planvoorraad
onder druk te komen staan (beschikbaar ca 435 kavels in 2017 waarvan 69 bouwrijp zijn). Er zijn diver‐
se deelgebieden in voorbereiding. Voor een aantal locaties zijn we afhankelijk van procedures en af‐
stemming met andere overheden. Met name de dijkzone vraagt hierbij aandacht. Om deze reden
hebben we eerder al ingezet op de ontwikkeling van meerdere locaties om de risico’s beter te sprei‐
den.
In 2018 zal dit naar verwachting leiden tot een sterke versnelling in de afzet van kavels. Op dat mo‐
ment komen er diverse nieuwe plangebieden tot ontwikkeling (Hof van Holland, Woenderskamp, Zui‐
derveld en mogelijk de volgende fase in de Vossenpels). Door de grotere diversiteit die dit oplevert
wordt een verdere versnelling van de ontwikkeling van de Waalsprong mogelijk gemaakt.
Woongebieden in realisatie
De ontwikkelingsgebieden Nijland, Vossenpels‐Zuid en Laauwik zijn in afrondende fase. Vossenpels is
vrijwel volledig uitverkocht. In 2017 zal de locatie van de kas in Vossenpels Zuid worden omgezet naar
een nieuwe tranche Plant je Vlag kavels. Ook naast de boomgaard in de Vossenpels‐Noord worden
nieuwe kavels uitgegeven. In Laauwik en Nijland zijn bijna alle kavels verkocht. Deze gebieden worden
naar verwachting in 2017 afgerond.
De Stelt en Grote Boel zijn volop in realisatie. In de Stelt Noord zijn vrijwel alle kavels inmiddels ver‐
kocht en zijn de woningen in aanbouw. De voorbereidingen voor De Stelt Zuid lopen. Op de woon‐
beurs bleek er aanzienlijke interesse van kopers voor deze locatie. In de Grote Boel zijn het afgelopen
jaar veel woningen gerealiseerd. Na een aanvankelijk voorzichtig op gang komende interesse is nu
sprake van een voortvarende verkoop. Het is gelukt om dit deelgebied op een goede manier in de
markt te zetten. Het feit dat Talis als eerste gestart is met de realisatie in dit maagedelijke gebied
heeft bijgedragen aan het op gang komen van dit gebied. Ook komend jaar zal in Grote Boel een flink
aantal woningen in grote diversiteit worden afgezet. In de Waaijer zijn dit jaar de eerste kavels in de
verkoop gegaan.
Woongebieden in voorbereiding
In 2016 is het ambitiedocument voor Hof van Holland vastgesteld. In 2017 worden de bestemmings‐
plannen in procedure genomen. In 2017 zal het nieuwe winkelcentrum in de markt worden gezet, in
combinatie met de omliggende woningbouwopgave. Dit betreft een complex ontwikkelvraagstuk. Er
wordt op dit moment een proces voorbereid voor de selectie van partijen. Het proces wordt zo inge‐
richt dat er sprake is van een wisselwerking tussen gemeente en marktpartijen. Dit maakt het mogelijk
om de ambities van de gemeente goed te implementeren in een plan dat markttechnisch ook goed in
elkaar zit.
Met het in ontwikkeling komen van Hof van Holland wordt de diversiteit in het aanbod verder vergoot.
Hier is bijvoorbeeld veel ruimte voor stadswoningen, appartementen voor 1 à 2‐persoons huishou‐
dens en bijzondere woonconcepten. Tegelijk komt hiermee de locatie Woenderskamp tot ontwikke‐
ling, omdat die is meegenomen in het ambitiedocument en in de bestemmingsprocedure. In het deel‐
plan Broodkorf is de realisatie van de VMBO‐school nu opgenomen inclusief de gemeentelijke bijdrage
ter hoogte van € 0,8 miljoen uit de Zomernota 2016.
Voor Vossenpels Noord wordt overwogen dit plangebied naar voren te halen in de planning. Keuzes in
de hoofdverkeersstructuur‐oostflank zijn hierop van invloed. Voor Vossenpels Zuid‐Zuid (naast De
Stelt) wordt een ambitiedocument opgesteld als voorloper voor het bestemmingsplan voor deze loka‐
tie. Zuiderveld wordt ingezet als versnellingslocatie, de planvoorbereiding voor het westelijke deel is
gestart en planactualisatie is in de eerste helft 2017 beschikbaar.
Het voormalig pompstation Vitens is verkocht t.b.v. een horecavoorziening. Voor deze activiteit is een
omgevingsvergunning aangevraagd en de procedure loopt nog. Voor de omgeving van het pompsta‐
tion is een bestemmingspaln in voorbereiding die in 2017 in procedure wordt gebracht. Dit bestem‐
mingsplan voorziet in de uitgifte van 5 kavels voor woningbouw. De omgeving wordt als park / natuur
bestemd en ingericht. Het Spiegelbos kan een belangrijke functie vervullen voor de nog te realiseren
wijk Vossenpels Noord.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 31
Bedrijventerrein De Grift
Op 14 augustus 2015 heeft de provincie Gelderland een reactieve aanwijzing gegeven op het besluit
van de Raad inzake de vaststelling van het bestemmingsplan voor Grift Noord. Ons college heeft na‐
mens de Raad een beroep ingesteld bij de Raad van State tegen deze reactieve aanwijzing. Op 20 juli
2016 heeft de Raad van State het beroep van Nijmegen ongegrond verklaard. Dit betekent dat het be‐
stemmingsplan Grift Noord niet meer geldig is. Ons College richt zich op het proces van de regionale
programmering werklocaties (RPW). Als gevolg van het overschot aan bedrijventerreinen in de regio
lijkt een ontwikkeling van de Grift op korte termijn niet mogelijk. Wel denkt ons College dat het gebied
in de toekomst nog steeds in beeld kan zijn voor uitgifte voor bedrijfsdoeleinden. Dit ontwikkelper‐
spectief houdt verband met de kansen voor logistieke knooppunten langs de A15 en de ontwikkel‐
snelheid van Park 15. In de tijd zien we geen mogelijkheden gronden op de Grift te kunnen verkopen
voor 2020 (cf wijzigingen in de fasering De Grift in 2015). Inmiddels zijn er vier windturbines gereali‐
seerd en verkennen we de kansen voor een energiepark aan de oostzijde van Grift noord.
Ressen
In het voorjaar 2013 is door de Raad een amendement vastgesteld mbt de ontwikkeling van groot‐
schalige detailhandel in vlek 14. De Raad heeft het college verzocht een pauze periode in acht te ne‐
men van 3 jaar en in die tijd afstemming te zoeken met de regiogemeenten. De Raad is wel akkoord
gegaan met de realisatie van een grote bouwmarkt. Dit amendement is in de planexploitatie verwerkt
door twee ontwikkelfasen te onderscheiden. Naast de bouwmarkt willen we ook een brandstofver‐
kooppunt en een fastfoodrestaurant mogelijk maken in fase 1. Het bestemmingsplan voor fase 1 is in
concept gereed. Ook voor Ressen geldt een vergelijkbare afstemming met het proces RPW als ge‐
noemd bij De Grift. Ons college is in gesprek met de provincie om overeenstemming te krijgen voor de
realisatie van fase 1.
Landschapszone
De zandwinning verloopt volgens planning. Met de Grondbank Midden Gelderland (GMG) onder‐
zoeken we de mogelijkheden om de plassen van de Landschapszone te verondiepen. In de planexploi‐
tatie is rekening gehouden met een opbrengst als gevolg van het gecontroleerd terugbrengen van
grond in de drie plassen. In november 2016 heeft het Waterschap de Nota Bodembeheer vastgesteld.
Deze nota is het kader voor het nader uit te werken plan voor verondieping. Inmiddels is besloten de
lentse Plas hier niet voor in te zetten.
Cinemec heeft in december 2015 haar deuren geopend. In een jaar tijd hebben 250.000 bezoekers de
bioscoop bezocht. De beoogde realisatie van een sauna/welness behoeft een bestemmingsplanwijzi‐
ging. De ligging van een hoge druk gasleiding beperkt in dusdanige mate de haalbaarheid van deze
voorziening dat realisatie geen haalbare optie is.
In oktober 2016 is gestart met de verkoop van vrije kavels ten zuiden van de Zandse Plas en in park
Waaijensteijn. Het betreft respectievelijk 17 en 14 kavels van ca 600 ‐1000 m2.
Groot Infra Waalsprong
In 2016 zijn met de oplevering van de fietstunnel onder de Prins Mauritsstraat de meeste werkzaam‐
heden in het kader van projecten Hoofdinfrastructuur Waalsprong gereed gekomen. De tijdelijke
fietsbrug over de Prins Mauritssingel is verwijderd en heeft plaats gemaakt voor de ontwikkeling van
hotel Van der Valk. Het hotel heeft in juli 2016 haar deuren geopend.
Watersportcentrum
Tot eind 2015 waren de watersportverenigingen initiatiefnemer voor het watersportcentrum en zou‐
den vanuit die rol de noodzakelijke investering voor accommodaties verzorgen. In december 2015 is
gebleken dat zij daartoe niet in staat waren. Nijmegen heeft daarop het initiatief voor het project naar
zich toe gehaald. Nijmegen is in deze aanpak verantwoordelijk voor de noodzakelijke investeringsbud‐
getten en verhuurt vervolgens de ruimte aan de watersportverenigingen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 32
Inmiddels is een zestal watersportverenigingen, zijnde Nijmeegse Roeivereniging RV de Waal, Nij‐
meegse Kanosportvereniging NKSV De Batavier, de Nijmeegse Reddingsbrigade, Nijmeegse Studenten
Roeivereniging Phocas, Nijmeegse Studenten Zeilvereniging De Loefbijter en de Nijmeegse Studenten
Surf Vereniging Aeolus het er over eens dat het Bastion op het eiland Veur Lent een unieke locatie is
om gezamenlijk te gaan gebruiken als watersportcentrum.
Er is een ruimtelijke verkenning uitgevoerd voor de inpassing van het programma van eisen van alle
deelnemers in het Bastion. De ruimtelijke verkenning dient als basis voor verdere uitwerking van de
plannen tot realisatie van Watersportcentrum Nijmegen in het Bastion. De kostenramingen op basis
van de ruimtelijke verkenningen voor het Bastion en de buitenruimte zijn gereed. Deze zijn verwerkt
in een exploitatiemodel. Op basis van dit model zijn de huurprijzen voor de verenigingen bepaald. Een
raadsvoorstel met daarin op genomen een go/no go beslissing wordt begin 2017 opgesteld en aange‐
boden voor besluitvorming. De in de Zomernota opgenomen bijdrage van € 1 miljoen is nog niet op‐
genomen in de planexploitatie om niet vooruit te lopen op de go/no go beslissing van de gemeente‐
raad.
Gebiedsmarketing
In 2017 gaan we in de marketing nog meer inzetten op de bijzondere kwaliteiten van de Waalsprong,
zoals het rivierpark, de groene structuur en het nieuwe hart van de Waalsprong dat in ontwikkeling is.
Ook gaan we door met placemaking. Onder de vlag van Tijdelijk Anders Bestemmen (TAB)/Tijdelijk
Anders Gebruiken (TAG) zijn al de nodige initiatieven van de grond gekomen (meest recent het bouw‐
lab). In 2016 zijn kunstenaars uitgenodigd voor in totaal 10 locaties om in Hof van Holland en omge‐
ving kunstobjecten te ontwerpen die onderdeel gaan vormen van een kunstroute (LandArt). De vak‐
én een publieksjury hebben zich uitgesproken over de verschillende voorstellen. In het voorjaar van
2017 wordt de opening van route Hof van HolLandArt beoogd.
Ook is een ideeëncompetitie voor TAG in Hof van Holland, Hoge Bongerd en Veur Lent gestart Deze
competitie moet tijdelijke projecten opleveren die genoemde gebieden o.a. aantrekkelijker en interes‐
santer maken, de leefbaarheid handhaven of verbeteren, en een passende opmaat vormen voor de
definitieve ontwikkeling van deze gebieden.
Het resultaat van de grondexploitatie van GEM Waalsprong 2017 € 23,0 miljoen (NCW) en is ca. €15,5
miljoen verbeterd ten opzichte van de actualisatie in december 2015. Voor dit resultaat wordt de al
getroffen voorziening verlaagd tot € 23 miljoen.
Ook is de risicoanalyse geactualiseerd voor de grondexploitatie Waalsprong. Het risicoprofiel bij 80%
zekerheid bedraagt nu € 97,5 miljoen (exclusief dempingsfactor van 10%). Voor een deel van dit resul‐
taat is al dekking in de vorm van de voorziening. In dit geval € 23,0 miljoen, gelijk aan het negatieve
netto contante resultaat van de grondexploitatie. Er is dan ook een aanvullende reservering noodzake‐
lijk van € 74,5 miljoen (€ 97,5 miljoen ‐ € 23,0 miljoen). Bij de stadsbegroting bedroeg dit € 61,2 mil‐
joen.
Voor de overige informatie rond de Waalsprong wordt verwezen naar hoofdstuk 9 (blz. 104 t/m 151).
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 33
6.7 PRODUCT STADSCENTRUM
Dit zijn alle projecten van het Ontwikkelingsbedrijf welke in het stads‐
centrum van Nijmegen binnen de Singels worden gerealiseerd. De rea‐
lisatie van projecten draagt bij aan de vernieuwing van het stadscen‐
trum, bijvoorbeeld Plein 1944.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven exploitatieduur en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Plein 44 532.000 N 2016
Don Jon 53.000 N 2018
Hezelpoort parkeergarage Oude Stad* xxx
De Bastei/brug‐’t Meertje 0 V 2018
Oostelijke Waalkade 1.100.000 N 2017
Stieltjesstraat, Belastingkantoor 0 V 2016
* Deze planexploitatie is conform raadsbesluit d.d. 16 december 2009 nr 223/2009 geheim
Belangwekkende ontwikkelingen in dit product:
Voor de realisatie van de nieuwbouw Bastei zijn de voorbereidingen eind 2015 gestart. Bij het archeo‐
logisch onderzoek zijn we gestuit op vondsten van nationaal belang. Reden om de bouw stil te leggen
en nader te verkennen hoe de vondsten kunnen worden geïntegreerd in een nieuw ontwerp voor de
Bastei. Eén en ander impliceert dat de oorspronkelijke planning – oplevering voor 1 januari 2017 – niet
kan worden gerealiseerd. Inmiddels zijn de financiële effecten van de vondsten bekend. De meerkos‐
ten van € 2,6 miljoen hebben we onder meer door een bijdrage van € 1 miljoen van de provincie kun‐
nen oplossen. Thans wordt hard gewerkt aan een nieuw museaal concept en de integratie van de
vondsten in de Bastei. De oplevering is nu voorzien in oktober 2017.
Het bestemmingsplan voor Donjon en Valkhofpark is juni 2015 vastgesteld in de Raad. De Stichting
Donjon bereidt thans de aanvragen voor een omgevingsvergunning voor. De deadline daarvoor is be‐
paald op 1 januari 2017. Ook zijn er afspraken gemaakt dat in Q2 2017 wordt gestart met de restaura‐
tie van het Valkhofpark, onafhankelijk van de nieuwbouw van de Donjon.
Voor de verbetering van de oostelijke Waalkade zijn de werkzaamheden in 2015 gestart en zullen
doorlopen in 2016 en 2017. Doel is om het toeristisch bezoek aan de Waalkade te stimuleren en de re‐
latie tussen Waalkade met de binnenstad en de Waal te versterken.
De werkzaamheden hebben betrekking op de (1) Verbetering Veerpoorttrappen, (2) Verbetering in‐
richting Veerpoortstraat, (3) Realisatie van een lift nabij de Veerpoorttrappen, (4) Verbetering Open‐
bare ruimte op de kade bij de Lindenberghaven, (5) Reconstructie Lindenberghaven tot historische ha‐
ven met aanleg nieuwe steigers en last but not least (6) uitvoering van het scenario Groene Waalkade
tussen de Veerpoorttrappen en de Grotestraat.
De onderdelen (1) t/m (4) zijn afgerond.
De reconstructie van de Lindenberghaven tot historische haven is nagenoeg gereed. Hier zijn we ge‐
confronteerd met tegenvallers in de uitvoering. Vanwege een historisch lage waterstand in de Waal
kwam de constructie scheef te hangen en waren grote reparatiewerkzaamheden noodzakelijk. Dit in
combinatie met stijging van materiaalkosten leverde een nadeel op van circa € 320.000,‐ Een andere
tegenvaller in de uitvoering bleek dat een deel van de gemaakte kosten – ondanks eerdere positieve
advisering ‐ toch niet subsidiabel bleken te zijn onder de Robuuste Investeringsimpuls van de provincie
Gelderland. Dit leverde een nadeel op van circa € 160.000,‐ Voorts bleek een interne verrekening van
de plankosten uit 2015 nog te worden geëffectueerd. Dit leverde een nadeel op van circa € 130.000,‐
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 34
Dit tezamen in combinatie met de toe te rekenen rentevergoeding van circa € 45.000,‐ verklaart het
toegenomen tekort ten opzichte van het vorige VGP met circa € 672.000 tot in totaal € 1,1 miljoen. In
het VGP 2016 heeft de Raad ingestemd met een overschrijding van € 411.900. Deze is om administra‐
tieve redenen niet verwerkt. In de stadsbegroting 2017‐2020 is voor de Oostelijke Waalkade een risico
opgenomen van € 437.500 (resultante van kans x gevolg). Deze risico’s zijn nu opgetreden met een ef‐
fect van € 672.000.
In 2016 hebben we als placemaking – vooruitlopende op de transformatie naar Groene Waalkade ‐ di‐
verse tijdelijke initiatieven gerealiseerd, zoals de Zentuin, de bootcampplaats en de kunstroute. Ook in
2017 zullen nog enkele tijdelijke initaiteven worden gerealiseerd. In 2017 vervolgen we ook het ont‐
werpen van de groene Waalkade, daarbij gebruik makend van onder meer de uitkomsten van de stu‐
die “ruimte voor iedereen”. We zullen dan tevens de uitkomsten van de raadsmotie “Autoluwe bin‐
nenstad” vertalen naar de Waalkade en voorstellen doen voor uitvoering en financiële dekking.
Voor de overige projectinformatie wordt verwezen naar hoofdstuk 9 (blz. 94 t/m 103).
6.8 PRODUCT KOERS WEST
Dit zijn de projecten Nood‐en Oostkanaalhavens en de stadsbrug.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven exploita‐
tieduur en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Stadsbrug 4.588.000 V 2023*
*einddatum inclusief de realisatie van het Mercuriuspark
Belangwekkende ontwikkelingen in dit product:
De herontwikkeling NYMA‐kwartier is gestart in de zomer 2016 met het vaststellen van de randvoor‐
waarden door het College. Op dit moment loopt het traject van visie vorming met de stakeholders en
de stad. In 2017 zal de ontwikkeling van het Vasim en CP‐Kelco complex verder ter hand worden ge‐
nomen. De bedrijfsterreinonderdelen in deze exploitatie staan qua verkoop volop in de belangstelling.
Voor vestiging binnen het Mercuriuspark en Ambachtsweg lopen gesprekken met kandidaten voor to‐
tale oppervlakten van respectievelijk ruim 1.5 ha en 1 ha. Bedrijven als Klok Bouw en Latour zijn in‐
middels zelfs volop aan het bouwen.
Informatie over Waalfront staat opgenomen in hoofdstuk 7 verbonden partijen.
Voor de overige projectinformatie wordt verwezen naar hoofdstuk 9 (blz. 155 t/m 156).
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 35
6.9 PRODUCT DIJKTERUGLEGGING
Hierbij gaat het om projecten binnen de ontwikkeling Ruimte voor
de Waal – Nijmegen dat onderdeel is van de Planologische Kern‐
beslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier. Het product wordt in op‐
dracht van het rijk door de gemeente Nijmegen uitgevoerd.
Het gaat hierbij om de volgende projecten met aangegeven exploi‐
tatatieduur en resultaatsverwachting:
Lopende planexploitatie Verwacht
Eindresultaat
€
V/N Jaar van
afsluiting
Dijkteruglegging totaal 0 V 2016
Voor de Dijkteruglegging geldt een totaalexploitatie.
Het project Ruimte voor de Waal ‐ Nijmegen is opgeleverd en de objecten zijn overgedragen. Het pro‐
ject voegt een nieuw en uniek hoofdstuk toe aan de rijke geschiedenis van Nijmegen, de oudste stad
van Nederland en van Nederland‐Waterland.
Voor de overige informatie wordt verwezen naar hoofdstuk 9, (blz 152 t/m 154).
6.10 PRODUCT INSTRUMENTEN GRONDBELEID
De Kadernota Grondbeleid geeft het instrumentarium om doelstellingen en projecten voor de ruimte‐
lijke ontwikkeling van de stad te realiseren.
Het gaat hier onder meer om: de planexploitaties, de planexploitatie in ontwikkeling
(PIO=haalbaarheidsstudie), strategische gronden en deelnemingen. Over de inzet van dit instrumenta‐
rium wordt hieronder nader gerapporteerd.
Planexploitaties
Een planexploitatie is het financiële en inhoudelijke kader –vastgesteld door de Raad‐ waarbinnen
(haalbaar gebleken) plannen en projecten worden uitgevoerd.
Voor meer inhoudelijke informatie per planexploitatie wordt verwezen naar het hoofdstuk van deze
Voortgangsrapportage Grote Projecten waarin deze planexploitaties zijn opgenomen.
Planexploitaties in Ontwikkeling
Ontwikkelingen
Nieuwe initiatieven vanuit de marktpartijen zijn aan het toenemen. Projecten zijn weliswaar kleiner
dan voorheen maar de toenemende vraag neemt het aantal initiatieven toe.
Ook door ons College worden haalbaarheidsstudies geïnitieerd. Voorbeeld is de stationsomgeving.
Strategische gronden
Vanaf 1 januari 2016 zijn de nieuwe BBV van toepassing. Binnen deze nieuwe regels zijn er geen stra‐
tegische gronden(NIEGG’s) meer. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met
de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden
verantwoord onder de materiële vaste activa.
In 2017 zal aan uw Raad een voorstel worden gedaan om voor een aantal strategische gronden een
planexploitatie te openen en een aantal percelen aan exploitaties toe te voegen of af te boeken. Tot
die tijd worden deze gronden cf. BBV verantwoord onder de materiële vaste activa.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 36
In 2016 heeft een onderzoek naar de strategische gronden plaatsgevonden door de rekenkamer. In
het onderzoeksrapport van de Rekenkamer is de aanbeveling gedaan om periodiek een heroverwe‐
ging te maken van de strategische portefeuille met als uitgangspunt afstoten tenzij, en de strategische
voorraad gronden op te schonen volgens de nieuwe BBV –regels. Met het eerder genoemde voorstel
in 2017 zal ook uitvoering worden gegeven aan de aanbevelingen van de Rekenkamer.
Bij een nadere beschouwing van de strategische gronden is al gebleken dat een aantal van deze perce‐
len vallen binnen de openbare ruimte en in gebruik zijn als weg, groen en speelgelegenheid. Omdat op
de percelen geen boekwaarde rust kunnen ze worden afgevoerd van de lijst. Ook is een aantal perce‐
len door kadastrale hernummering of samenvoeging niet meer actueel.
Een aantal percelen is aangeduid als strategisch maar wordt niet binnen de voorgeschreven maximale
termijn van 10 jaar in ontwikkeling genomen. Voorbeelden hierbij zijn het terrein naast Estel aan de
Barbarossastraat, het terrein ten zuiden van de NSG aan de Van Haapstraat of het terrein tussen Ja‐
cobslaan, Archimedesstraat en Van Peltlaan. Voor deze percelen zal worden voorgesteld ze van de lijst
strategische gronden af te voeren en ze te gaan beheren als openbare ruimte.
Voor panden en percelen die zijn verhuurd voor maatschappelijke doeleinden of die een eindbestem‐
ming hebben bereikt zal worden voorgesteld ze over te dragen aan het programma Vastgoed en Ac‐
comodaties.
Percelen grenzend aan schoollocaties kunnen worden toegevoegd aan de planexploitatie Onderwijs‐
huisvesting. Hetzelfde geldt voor percelen in de Waalsprong die aan de planexploitatie Waalsprong
kunnen worden toegevoegd.
Na besluitvorming door uw Raad in 2017 zullen nog slechts enkele percelen op de lijst strategische
gronden overblijven. Over de strategische aankoop Slachthuis zal aan uw Raad separaat worden ge‐
rapporteerd in het kader van de grex 2017 Waalfront.
Bij de Stadsrekening 2016 zal een exploitatieoverzicht worden aangeboden aan uw Raad per object,
zonodig onder geheimhouding, ter uitvoering van de motie Kaders bij Strategische aan‐ en verkopen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 37
7 Verbonden partijen
Verbonden partijen
Grondbeleid
7.1 ALGEMEEN
De gemeente Nijmegen neemt deel, samen met andere overheden en/of private bedrijven, in risico‐
dragende ondernemingen die zijn opgericht ter realisatie van maatschappelijk gewenste ontwikkelin‐
gen op het gebied van vastgoed en grondbeleid. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen ge‐
meenschappelijke regelingen (openbare lichamen) op basis van de Wet Gemeenschappelijke Regelin‐
gen en juridische en fiscale entiteiten zoals een BV, CV of VOF. Gemeenschappelijke regelingen wor‐
den gevormd door samenwerkende overheden en kunnen worden beschouwd als verlengd lokaal be‐
stuur en een vorm van publiek‐publieke samenwerking. De gemeenschappelijke regelingen met de
gemeente Wijchen voor bedrijventerrein Bijsterhuizen is hiervan een voorbeeld.
Publiek‐private samenwerking (kortweg PPS) houdt in dat de gemeente samen met marktpartijen een
per geval passende juridische en fiscale entiteit zoals een BV, CV of VOF vormt. De belangrijkste PPS is
de grondexploitatiemaatschappij (GEM) zoals die voor het Waalfront is gevormd. Daarin worden de
grondexploitatierisico’s door de gemeente en de marktpartijen gedeeld. Daarnaast verkrijgen de
marktpartijen veelal het recht om ook woningen te bouwen en gronden van de GEM af te nemen. Een
specifieke PPS is Indigo BV, een samenwerking tussen de gemeente Nijmegen en Alliander, die tot taak
heeft een warmtenet te realiseren en exploiteren.
De rentelasten over het te storten aandelenkapitaal dat door de gemeente in de ondernemingen moet
worden ingebracht komt ten laste van de saldireserve. Daar worden ook de risico's ondergebracht.
Eventuele winstuitkeringen komen ten gunste van die saldireserve.
In dit hoofdstuk wordt vooral aandacht besteed aan de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan bij
de deelnemingen, Ontwikkelingsbedrijf Waalfront, GR Bergerden en GR Bijsterhuizen. Daarna volgt
een kort overzicht van de overige deelnemingen.
7.2 GEM WAALSPRONG
De gemeente is na de ontvlechting in 2013 100% aandeelhouder geworden in de GEM Waalsprong.
In de afgelopen jaren is ingezet om de GEM Waalsprong BV/CV op te heffen en te integreren in de
gemeentelijke organisatie. Eind 2015 is deze integratie voltooid. De grondexploitaties van GEM Waal‐
sprong en Waalsprong gemeentelijk deel zijn in dit VGP geïntegreerd tot één grondexploitatie Waal‐
sprong.
7.3 ONTWIKKELINGSBEDRIJF WAALFRONT
OBWaalfront (OBW) is een commanditaire vennootschap met een beherend vennoot waarin de ge‐
meente samen met BPD (voorheen Bouwfonds) op 50‐50 basis, participeert. OBW heeft tot taak het
stadsdeel Waalfront risicodragend te ontwikkelen en te realiseren door middel van verwerving van
gronden en panden, bouw‐ en woonrijp maken, het (doen) realiseren van voorzieningen en de uitgifte
van gronden ten behoeve van woningbouw en bijbehorende voorzieningen.
Voortgang gebiedsontwikkeling
Op dit moment zijn 534 etagewoningen in het plangebied Handelskade in aanbouw. In 2016 zijn ca.
280 woningen opgeleverd. In 2017 worden 225 woningen opgeleverd. In november 2015 is in Ko‐
ningsdaal in de wijk Batavia gestart met de bouw van blok 6 (50 woningen) en in juni 2016 met de
bouw van blok 5 (68 woningen). Blok 7 (45 woningen) is bewoond. De blokken 8 en 9 (62 woningen)
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 38
zijn medio 2016 in verkoop gegaan. De verwachting is dat in 2018 / 2019 alle woningen zijn verkocht
en opgeleverd.
Koningsdaal Noord betreft de blokken 1,2,3 en 4 inclusief ontwikkeling van het Bataviapark. Het gaat
hierbij om naar verwachting 237 woningen, waarvan 192 in Koningsdaal noord en 45 in het plangebied
Bataviapark. Planvorming is op dit moment vrijwel afgerond en start bouw is voorzien medio 2017.
Het stedenbouwkundige plan zal uw Raad in de eerste maanden van 2017 voor wensen en bedenkin‐
gen worden voorgelegd. Deze woningen zullen naar verwachting in 2018 worden gerealiseerd.
In het Dijk /Waalkwartier worden panden gesloopt, terwijl de eerste woningbouw vanaf 2018 wordt
verwacht. In de tussenliggende periode zal het beschikbare terrein of de overgebleven opstallen wor‐
den verhuurd. De gronden en/of panden zullen daartoe tijdelijk een andere bestemming kunnen krij‐
gen (hier staat de afkorting TAB – Tijdelijk Andere Bestemming bij Waalkwartier voor). In de voormali‐
ge Honig‐fabriek is dit concept van tijdelijk anders bestemmen reeds zeer succesvol toegepast. Samen
met de directie OBW zullen de kansen/risico’s en kosten/opbrengsten die samenhangen met het (ge‐
deeltelijk) behouden van gebouwen op het Honig‐complex nader in beeld worden gebrachten en zal
de Raad hierover nader worden geinformeerd. Hierbij zullen eveneens de effecten/ gevolgen voor de
stadsrekening c.q. saldireserve in beeld worden gebracht. Ook zal OBW medio 2017 aan vangen met
de stedenbouwkundige uitwerking van het deelgebied waarin de Honig is gelegen, hierin zal ook on‐
derzocht worden wat de effecten (kansen, bedreigingen, kosten, etc.) zijn van (gedeeltelijk) behoud
van de Honig.
Het totaal aantal woningen in dat in Waalfront wordt gerealiseerd is moeilijk vast te leggen. Met de
inzichten van vandaag is de bouw van 1.900 tot 2.000 woningen realistisch, aangezien de huizenmarkt
voor de etagewoningen enigszins aantrekt en verdichting mogelijk is.
GREX De GREX Waalfront 2017 is inhoudelijk verder een voortzetting van de uitgangspunten en aannames
uit de GREX 2015 waarover door uw raad recent wensen en bedenkingen zijn uitgebracht en kent als
eindresultaat een tekort van ‐ € 25,9 miljoen NCW per 01‐2017, en een looptijd tot en met 07‐2028.
Een verbetering van het GREX resultaat c.q. een verkleining van het verlies met ca. € 4 miljoen NCW.
De GREX 2017 sluit op ‐ € 25,9 miljoen NCW. Voor dit voorziene tekort in de GREX 2017 is een ge‐
meentelijke voorziening noodzakelijk ter hoogte van € 14,6 miljoen. Dit is een verbetering ten opzich‐
te van de huidige voorziening met € 5,8 miljoen hierdoor kan er aan voorziening € 5,8 miljoen vrijval‐
len. Dit is meer dan de resultaatverbetering van de GREX 2017 omdat bij de GREX 2015 de hoogte van
de voorziening niet is aangepast, in afwachting van het resultaat van de lopende onderhandelingen.
Besloten is (VGP) deze vrijval te betrekken bij de uitkomst van deze onderhandelingen en de uitkom‐
sten van de GREX 2017.
Voor overige informatie verwijzen wij hier naar de procedure voor wensen en bedenkingen voor de
grex 2017 (separaat geheim voorstel).
7.4 BERGERDEN
Deze gemeenschappelijke regeling Bergerden is een samenwerking tussen de gemeente Nijmegen en
de gemeente Lingewaard. Het doel van deze GR is het bevorderen van de economische ontwikkeling
en werkgelegenheid in de glastuinbouw en agrobusiness in de regio Nijmegen door het gezamenlijk
ontwikkelen en exploiteren van een kwalitatief hoogwaardig glastuinbouwgebied. Het betreft de ont‐
wikkeling van het glastuinbouwgebied Bergerden, ten zuiden van Huissen op het grondgebied van de
gemeente Lingewaard. De gemeente Nijmegen participeert voor 50% in de GR vanuit het oogmerk om
vanuit de Waalsprong te verplaatsen tuinders op korte afstand een vervangende locatie te bieden.
Zoals bekend heeft de financiële en economische crisis ook de glastuinbouw hard geraakt en is uitgifte
van bouwkavels lange tijd uitgebleven. Inmiddels is er het voornemen de GR te beëindigen en is een
liquidatieplan opgesteld.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 39
Inmiddels heeft de besluitvorming plaatsgevonden om tot liquidatie van de GR over te gaan. Naar
verwachting zal de gemeenschappelijke regeling Bergerden en het daaraan gelieerde Openbaar li‐
chaam Bergerden uiterlijk 1 januari 2018 zijn opgeheven.
De vereffening samenhangend met deze opheffing betekent voor beide deelnemende gemeenten een
bijdrage van circa 13,5 miljoen euro in het liquidatiesaldo. Hierin is in een voorziening en risicoreser‐
vering voldoende rekening gehouden.
De voorstellen voor de liquidatie zijn door uw raad vastgesteld in separate voorstellen en de daarin
gepresenteerde informatie is deels als geheim gekwalificeerd.
Gemeente Lingewaard zal in het vervolg in nauwe samenspraak met de provincie Gelderland en enke‐
le tuinbouworganisaties ondermeer de exploitatie van het Bergerdengebied voortzetten onder de
noemer van Next Garden.
7.5 BIJSTERHUIZEN
Deze gemeenschappelijke regeling is een samenwerking tussen de gemeente Nijmegen en de ge‐
meente Wijchen. Het doel van deze GR is het bevorderen van de economische ontwikkeling en werk‐
gelegenheid in de regio Nijmegen door middel van het gezamenlijk ontwikkelen en exploiteren van
een kwalitatief hoogwaardig intergemeentelijk bedrijventerrein op de locatie Bijsterhuizen op het
grondgebied van Nijmegen en Wijchen. De thans nog bij de GR voor uitgifte beschikbare ruimte ligt
volledig op het grondgebied van de gemeente Wijchen.
De planexploitatie heeft en houdt met de huidige inzichten een positief financieel resultaat.
De verkoop van bedrijfsterrein is weliswaar al een aantal jaren verminderd, maar de verwachting op
dit moment is gematigd positief. Bijsterhuizen mag zich verheugen in een redelijke mate van belang‐
stelling in de markt en er wordt met diverse partijen onderhandeld over verkoop van grond.
De GR is geheel extern gefinancierd (via de gemeente Wijchen). De grondexploitatie januari 2016
heeft een positief financieel resultaat van ca.€ 23,6 miljoen op Contante Waarde 1‐1‐2016.
De gemeente levert geen financiële bijdrage aan de GR. De GR draait een grondexploitatie met een
positief financieel resultaat. Winstuitkeringen worden ten gunste van de saldireserve gebracht. Aan‐
passing van het schema van uitbetaling van de winstuitkeringen wordt in de raming van de saldireser‐
ve verwerkt, het gaat dan om een bedrag van in totaal ruim € 11 miljoen.
Financiële risico’s worden niet verwacht voor de GR Bijsterhuizen.
Mogelijke tussentijdse winstuitkeringen zijn uiteraard afhankelijk gemaakt van het resultaat.
In 2017 zal worden bezien of een tussentijdse uitkering mogelijk is.
De GR valt vanaf 2016 onder de werking van de vennootschapsbelasting(Vpb). Om deze reden zijn alle
posten in de herziene grondexploitatie per 1‐1‐2016 kritisch bekeken, waardoor de herziene grondex‐
ploitatie per 1‐1‐2016 als volwaardige basis kan dienen voor het bepalen van de fiscale openingsba‐
lans. Op basis van deze grondexploitatie is er vooroverleg met de fiscus opgestart. Een eerste bereke‐
ning komt met een geschatte Vpb‐last van ca. € 0,4 miljoen. Deze Vpb‐last zal van de winstafkering af
gaan. De omvang van de vennootschapsbelasting is erg afhankelijk van de daadwerkelijk gerealiseerde
winsten en looptijd. Ook de landelijke ontwikkelingen over regels omtrent waardering op de ope‐
ningsbalans kan invloed hebben in deze discussie.
7.6 OVERIGE VERBONDEN PARTIJEN
Wat betreft Brabantse Poort Nijmegen BV, waarin naast de gemeente ook Hendriks Projectontwikke‐
ling, Heijmans Projectontwikkeling en NIBC participeren kan worden gemeld dat alle planonderdelen
in het Brabantse Poortgebied zijn gerealiseerd. Alle zaken en zakelijke procedures zijn afgehandeld en
de laatste onbebouwde kavel aan de Wijchenseweg is inmiddels verkocht en overgedragen. Daarmee
staat niets een opheffing van de BV meer in de weg en wordt de opheffing inmiddels voorbereid. Naar
het zich thans laat aanzien zal de BV in de loop van 2017 zijn opgeheven. Daarmee komt een einde aan
een langjarige redelijk succesvolle deelneming. De Nijmeegse inbreng is 10% van het aandelenkapi‐
taal.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 40
In 2017 zal vereffening van het vermogen van de BV plaatsvinden en zal Nijmegen in de eindafreke‐
ning nog een bedrag tegemoet kunnen zien van naar verwachting ruim € 35.000,‐.
Indigo BV is medio 2012 opgericht. De gemeente Nijmegen participeert in Indigo voor 5%. De overige
95% van de aandelen is in bezit van Alliander. Indigo BV heeft tot taak het realiseren en exploiteren
van de “aorta”, de hoofdleiding van het warmtenet. Deze leiding zal de ARN verbinden met het Waal‐
front en de Waalsprong. Momenteel wordt de feitelijke aanleg van de hoofdleiding voorbereid. De bo‐
ring onder de Waal naar de Waalsprong is succesvol afgerond. Dat geldt ook voor de uitleg naar het
Waalfront. Thans wordt besproken of Indigo ook het vehikel kan zijn voor de verdere doorkoppeling
van het warmtenet in andere delen van Nijmegen buiten het concessiegebied Waalfront en Waal‐
sprong. De warmtelevering zal plaatsvinden door Nuon Energy aan wie een concessie voor de warmte‐
levering voor ca. 14.000 woningen is gegund.
De financiële risico’s voor de gemeente zijn beperkt tot het gestorte aandelenkapitaal van € 300.000,‐
Om de aanleg van de hoofdleiding mogelijk te maken heeft de gemeente € 3,5 miljoen subsidie ver‐
strekt. De provincie Gelderland heeft voorts nog een achterstelde lening verstrekt ter hoogte van € 4
miljoen.
Wat betreft de overige verbonden partijen zijn geen nieuwe ontwikkelingen te melden
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 41
8 Besluitvorming
Besluitvorming
Grondbeleid
8.1 BESLUITVORMING
1. De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017 vast te stellen, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wij‐
zigingen in de planexploitaties en toegepaste parameters.
2. De volgende planexploitaties toe te voegen:
Vossenlaan 44
Stieltjesstraat 2
Huize Winckelsteegh
3. De volgende planexploitaties af te sluiten:
Ooyse Sluispad
Stieltjesstraat 2
Huize Winckelsteegh
Plein 1944
Neerbosscheweg
Marialaan
Tollenstraat Thijmstraat
Willemskwartier
Driehuizen
4. Winstnames uit programma Grondbeleid toe te voegen aan de saldireserve:
Binnen de onderstaande projecten heeft een tussentijdse winst name plaatsgevonden van in totaal €
50.000,‐: (project Kamerlingh Onnesstraat).
5. Het vormen van een voorziening ten laste van de saldireserve voor de volgende planexploitaties:
Dukenburg € 538.300
Donjon € 50.500
6. Waalsprong:
De Grex Waalsprong met een gewijzigde indeling van deelgebieden vast te stellen en de toevoeging van
deelgebied Vitens Vossenpelsestraat.
7. Vossenlaan 44:
De planexploitatie vast te stellen.
8. Een overschrijding van het investeringsbudget van de Oostelijke waalkade met € 1,1 miljoen toe te staan en
de hieruit voortvloeiende extra kapitaallasten te verwerken in de kapitaallastenraming in de komende
Stadsbegroting 2018‐2021.
9. Planexploitatie onderwijshuisvesting:
a. Het deelgebied Hatertseweg 404 toe te voegen.
b. De bestaande voorziening Onderwijshuisvesting te verhogen met € 3,9 miljoen (in de vastgestelde zo‐
mernota 2016 is reeds € 2,8 miljoen toegevoegd voor de Hatertseweg 404 en de Hatertseweg 400).
10. Het risicoprofiel is opnieuw bepaald voor alle planexploitaties en deelnemingen en bedraagt € 91,2 miljoen.
Het effect op de saldireserve vast te stellen op voor 2017 € 31,5 miljoen, voor 2018 € 8,7 miljoen voor 2019
€ 8,4 miljoen en voor 2020 € 6,4 miljoen.
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 42
9 Overzicht Planexploitaties
Overzicht planexploitaties
Grondbeleid
9.1 LEESWIJZER
Standaard zijn illustraties toegevoegd bestaande uit een kaartje met ligging en omvang van het plan‐
gebied en een foto van de realiteit buiten of een impressie van het plan zoals het op dat moment in
ontwikkeling is. Dat kan zijn een geveltekening, ontwerpschets, perspectief of dergelijke.
De basisindeling van informatie is voor alle plannen gelijk. Afhankelijk van de situatie kunnen meer ko‐
lommen zijn ingevuld.
Kerninformatie bevat de basissituatie voor het plan. Besluitvorming die ten grondslag ligt aan de plan‐
vorming is hier opgenomen.
Soort exploitatie geeft aan of het een actieve gemeentelijke exploitatie betreft of een faciliterende
waarbij een exploitatieovereenkomst door het College van Burgemeester en Wethouders is afgesloten
met een particuliere ontwikkelaar.
Ontwikkelaar, eigendom, procedures en realisatie spreken voor zich zelf.
Onder Programma wordt zo nauwkeurig mogelijk bijgehouden de aantallen en hoeveelheden. Ten be‐
hoeve van toekomstig onderhoud zullen ook de getallen voor de openbare ruimte worden ingevoerd.
In Ontwikkelingen wordt inhoudelijk ingegaan op de actualiteit van het laatste half jaar vanaf de vorige
rapportage.
Bij Financiën worden de mutaties van het afgelopen half jaar verwerkt en zichtbaar gemaakt. Hier
wordt ook de aangepaste prognose van het eindresultaat van de exploitatie gepresenteerd. Deze mu‐
taties worden ook verwerkt in de resultaatslijstjes in de producten in paragraaf 4 en in de reserve in
paragraaf 6.
Bij risico’s worden, buiten de algemene risico’s die in par 6.3 zijn opgenomen, op projectniveau risico’s
benoemd en aangegeven of er voor dit project aparte risicovoorzieningen zijn getroffen
9.2 INHOUDSOPGAVE
kaart: Stedelijke Ontwikkeling blz.
508 Spoorzone (TPG) 46
509 Marialaan 2e en 3e fase 47
512 Tollenstraat – Thijmstraat (Nedtrain) 48
Woningbouw
109 Nieuw Malderborgh (zorgcentrum), Malderburchtstraat 49
113 Prins Hendrikstraat 7 51
118 Heyendaalseweg klooster Brakkenstein 53
124 Kamerlingh Onnesstraat 20, Onder Onnes 55
125 Neerbosscheweg 56
131 Groesbeekseweg / Heijendaalseweg 58
133 Groenestraat Smit Draad 59
134 Ooijse Sluispad 60
135 Neboklooster achterterrein 61
143 Vossenlaan 44 62
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 43
Bedrijvigheid
601 Nieuwe Dukenburgseweg‐ Compaq 63
604 Knoop Winkelsteeg 64
609 Microweg campusontwikkeling Synton 66
Herstructurering
108 Hatert Circusterrein 67
702 Willemskwartier 69
706 Tollenstraat / Dobbelmanweg 71
711 Herstructurering Dukenburg 72
712 Nachtegaalplein e.o. 74
713 Kaaplandstraat 76
714 Maisonnettes Malvert 78
716 Rozenbuurt, Asterstraat e.o. 80
757 Herontw. De Winkelsteegh 81
Maatschappelijk Vastgoed
506 Driehuizen / Kwakkenberg / Heemraadstraat 82
750 Lindenholt Noord 84
755 Dennenstraat, Sportpark de Dennen, Talent Centraal 86
756 Skaeve Huse (Weezenhof) 88
760 *) Onderwijshuisvesting (diverse locaties; zie detailkaart) 90
Stadscentrum
204 Plein 44 94
206 Don Jon 95
208 Parkeervoorziening Oude Stad 97 210 Waalkade 84, Bastei (incl. Brug over ’t Meertje – 307) 99
212 Oostelijke Waalkade 101
213 Stieltjesstraat 103
Waalsprong
278 WS Nijland 104
279 WS Groene Oevers 106
280 WS Vossenpels Noord 107
281 WS Vitensbosje/pompstation 109
282 WS Vossenpels Zuid 111
283 WS Grote Boel 113
285 WS Zuiderveld 115
287 WS De Stelt 117
289 WS Hoge Bongerd 119
291 WS Laauwik 121
292 WS Broodkorf 123
294 WS Woenderskamp 125
296 WS Hof van Holland 128
298 WS Veur Lent 131
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 44
302 WS vlek 14 ‐ Ressen 133
305 WS Bedrijventerrein Grift (Noord)
308 WS Vlek 21 Waaijenstein 136
309 WS Groot Infra 138
311 WS Ontgronding Lansdschapszone 140
321 WS Vlek 50
322 WS Bedrijventerrein Grift (Zuid)
Waalsprong 143
Dijkteruglegging
1 Dijkteruglegging 152
Koers West
801 NYMA park ‐ Mercuriuspark 155
810 Waalfront
Planexploitaties in ontwikkeling
1 Bouwexploitatie St. Annastraat/Groenew.w. 157
6 Station Nijmegen Centraal – PHS 158
9 Scherpenkampweg Kinderdorp Neerbosch 159
76 Zwanenveld 4301, vm ROC‐locatie 160
421 Dorpsstraat 161
434 WC Weezenhof 162
435 v. Schuijlenburgweg Gelderse leergangen 163
437 Waalkade Oost – toekomstvisie 164
445 Molenweg – Aldi 165
447 Stationsplein 13 Metterswane 166
448 Ahornstraat, Hengstdal 167
449 Beuningen Zandtransport 168
454 Kolpingbuurt – herstructurering 169
455 Theeschenkerij Goffert 170
456 Hollandiastraat GDF – Suez 171
*⁾ niet op de kaart
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 45
9.3 KAART PLANEXPLOITATIES
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
46
Stedelijke ontwikkelingsprojecten
G508 Spoorzone / TPG
Kerninformatie Deze planexploitatie bevat de ontwikkeling van de voorma.lige TPG‐locatie in de Spoorzone.
Programma Woningen: Ca. 345 studenteneenheden
parkeren In Keizer Karel garage voor auto’s, fietsen (ca 4.000) op locatie in gebouwde fietstransferium
Bedrijvigheid/cultureel 3.500 m2 bvo poppodium, met 2 concertzalen voor 40 en 1.100 bezoekers
opp. plangebied 65.000 m2ontwikkelaar Intern/extern: P. Matthieu/Klok Bouw Zublin
Ontwikkelingen laatste jaar: Nu de bouwwerkzaamheden zijn afgerond en de formele oplevering en eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden vindt de financiële afwikkeling op het contract met de aannenemer plaats. Helaas blijken gemeente als opdrachtgever en aannemer als opdrachtnemer geen overeenstemming te hebben over de resterende vergoedingen en betalingen. Heel 2015 en begin 2016 zijn gesprekken gevoerd en een rechtsgang leek de enige uitweg te zijn. Echter Q2 2016 is een ultieme poging gedaan toch tot een minnelijke schikking te komen. Uitkomst hiervan is het voorstel tot ondertekening van de vaststellingsovereenkomst (VOK). In deze VOK komen partijen overeen hoe zij ter zake van de geschillen geen verplichtingen meer naar elkaar hebben. De financiële gevolgen van het aangaan van deze overeenkomst zijn verwerkt in de planexploitatie met onderstaand resultaat. Kosten Per 01‐0‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Bouwkosten en verwervingen, bouw‐ en woonrijp maken
20.042.000 19.238.000 Verkopen 2.914.000 2.914.000
Plankosten 2.105.000 2.190.000 Bijdrage gemeente 13.727.000 13.727.000
Overige 1.095.000 1.512.000 Overige bijdrage 7.223.000 7.223.000
Rente en kostenstijging 622.000 585.000
Totaal geraamd 23.864.000 23.525.000 Totaal geraamd 23.864.000 23.864.000
Gerealiseerd tot datum 21.661.000 23.000.000 Gerealiseerd tot datum 23.614.000 23.494.000
Gerealiseerd in periode ‐1.854.000 1.339.000 Gerealiseerd in periode 2.030.000 ‐120.000
Nog te realiseren 2.203.000 525.000 Nog te realiseren 250.000 370.000
Prognose eindresultaat per 1‐1‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 1‐1‐2017 € 340.000,‐ Voordelig
Oplevering project: 2015 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2017
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Verkoop van oude Doornroosje vindt in 2017 plaats. Verwachte opbrengstwaarde is minimaal € 250.000.‐
Toelichting verschillen In 2015 en 2016 zijn extra uitgaven gedaan m.b.t het vestigen van een recht van opstal en woonrijp maken omgeving Doornroosje. Een verwachte subsidiebijdrage van Prorail voor het fietstelsysteem ad € 120.000 werd niet in 2015 ontvangen, dit wordt waarschijnlijk 2017.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: Geen. Beheersmaatregelen: Geen
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
47
Stedelijke ontwikkelingsprojecten
G509 Marialaan 2e en 3e fase
Kerninformatie Herontwikkeling terrein achter de Marialaan en begrensd door de Voorstadslaan, Kievietstraat en Koekoekstraat. Planexploitatie: vastgesteld 31 oktober 2006; omvang 1.373.000; resultaat: 0; oplevering 2010.
Programma Woningen: Ca. 410 woningen waarvan 80 zorgwoningenparkeren Grotendeels ondergrondsbedrijvigheid 4.500 m²openb. ruimte 11.000 m² nieuw in te richtenopp. plangebied 23.000 m²ontwikkelaar Intern/extern: W.Pranger/Novio Sector, Structon
Bouw en Vastgoed, What’s Next B.V.
Ontwikkelingen laatste jaar: De bouw van de 48 appartementen op de locatie waar 18 eensgezinswoningen aan de Sperwerstraat waren gepland is gestart. De benodigde bestemmingsplanherziening is afgerond. De aanleg van de openbare ruimte is grotendeels gereed. De planexploitatie wordt afgesloten.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 0 0
Bouw‐ en woonrijpmaken 116.000 70.000 Bijdrage ontwikkelaar 975.000 975.000
Plankosten 718.000 718.000 SV‐fonds/ISV 920.000 920.000
Overige 1.676.000 1.673.000 Overige (Stim.bijdr.) 845.000 845.000
Rente en kostenstijging ‐153.000 ‐152.000
Totaal geraamd 2.357.000 2.309.000 Totaal geraamd 2.740.000 2.740.000
Gerealiseerd tot datum 2.266.000 2.309.000 Gerealiseerd tot datum 2.740.000 2.740.000
Gerealiseerd in periode 11.000 43.000 Gerealiseerd in periode 22.000 0
Nog te realiseren 91.000 0 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 383.000,‐ Voordelig
Eindresultaat per 01‐01‐2017 € 431.000,‐ Voordelig*
*van dit resultaat is eind 2014 € 275.000,= en eind 2015 € 100.000,= als tussentijdse winstneming aan dereserve toegevoegd.
Verwachte oplevering project: 2016 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2016
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing.
Toelichting verschillen Verbetering van het resultaat als gevolg van de vrijval van een gereserveerde kostenpost.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
48
Stedelijke ontwikkelingsprojecten
G512 Thijmstraat Spoorkuil (Nedtrain)
Kerninformatie NedTrain, een dochteronderneminmg van ProRail, wil in de Spoorkuil een Technisch Centrum realiseren. Dit TC is bedoeld voor kleine reparaties aan treinen die gedurende de dienstregeling uitvallen. NedTrain heeft gekozen voor Nijmegen. Nijmegen is een kruispunt van vervoerslijnen en eindpunt van de corridor naar Schiphol. Daardoor overnachten er al veel treinen in deze spoorkuil. Het TC is een hal waar een trein in zijn geheel naar binnen gereden kan worden: lang 200 meter, breed 11,30 meter en hoog 8,8 meter. Planexploitatie: vastgesteld 2 december 2014; omzet 0,1 mln; resultaat: 0 (neutraal); oplevering 2016. Programma: Woningen nvt Parkeren op eigen terrein Bedrijvigheid reparatiewerkplaats Openbare ruimte Groene inpassing Opp. plangebied 4.500 m2 Ontwikkelaar Intern/extern: P. Matthieu/ NedTrain Ontwikkelingen laatste jaar Door landelijk gewijzigde omstandigheden heeft Nedtrain in 2016 kenbaar gemaakt de ontwikkeling ‘on hold’ te willen zetten. In ieder geval de komende 5 jaar zal het plan niet worden gerealiseerd. Financiën:
Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen Bijdrage gemeente
Bouw‐ en woonrijpmaken Subsidie provincie
Plankosten 110.000 110.000 Bijdrage Ontwikkelaar 112.500 112.500
Overige
Rente en kostenstijging 2.500 2.500
Totaal geraamd 112.500 112.500 Totaal geraamd 112.500 112.500
Gerealiseerd tot datum 99.000 112.500 Gerealiseerd tot datum 79.000 112.500
Gerealiseerd in periode 13.500 Gerealiseerd in periode 79.000 33.500
Nog te realiseren 13.500 0 Nog te realiseren 33.500 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0 NeutraalDefinitief eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0 Neutraal Toelichting verschillen Niet van toepassing
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
49
Woningbouw G109 Malderburchtstraat Nieuw Malderborgh Kerninformatie Ontwikkeling in fasering van Woonpark Malderborgh en daaromheen gelegen gebied. Planexploitatie: vastgesteld 14 maart 2006; omvang 1.597.000; resultaat: 601.000; oplevering 2009. Programma Woningen: 131 wooneenheden parkeren Ondergronds op eigen terrein/bezoekers aan
overzijde Malderburchtstraat bedrijvigheid 0 m² openb. ruimte 3.400 m² nieuw in te richten opp. plangebied 45.000 m² ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen/BAM Ontwikkelingen laatste jaar: Het grootste gedeelte van de woongebouwen (Zonnebaars, parktorens De Jonker en De Elshof en de drie gebouwen aan de Ruys de Beerenbrouckstraat) is inmiddels opgeleverd. De laatste toren (Parktoren Heumensoord) is in maart 2016 in aanbouw genomen. Het Scharniergebouw (was gepland op de hoek van de Grootstalselaan en de Ruys de Beerenbrouckstraat) wordt niet meer gebouwd. De bouwvergunning die er voor dit gebouw lag is ingetrokken. BAM wil onderzoeken wat in plaats hiervan gebouwd zou kunnen worden. Mocht het tot een plan komen dan zal de gemeente hier een nieuwe afweging over maken. Na oplevering van de laatste woontoren kan het project afgerond worden. Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 7.000 7.000 Verkopen 720.000 720.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 239.000 239.000 Subsidie 663.000 663.000
Plankosten incl. VTU 761.000 761.000 Bijdrage ontwikkelaar 377.000 377.000
Overige 254.000 254.000 Overige 0 0
Rente en kostenstijging ‐193.000 ‐191.000
Totaal geraamd 1.068.000 1.070.000 Totaal geraamd 1.760.000 1.760.000
Gerealiseerd tot datum 936.000 980.000 Gerealiseerd tot datum 1.760.000 1.760.000
Gerealiseerd in periode 19.000 44.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 132.000 89.000 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 692.000,‐ Voordelig*Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 690.000,‐ Voordelig* *Van dit resultaat is eind 2007 € 500.000,= en eind 2011 € 175.000,= als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd. Verwachte oplevering project: 2017 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2017 Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing. Toelichting verschillen De parameter aanpassing heeft een nadelig gevolg voor het resultaat.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
50
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing. Specifieke projectrisico’s: Geen
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
51
Woningbouw G113 Prins Hendrikstraat 7 – Jorismavo Kerninformatie Schoolgebouw dat niet langer wordt gebruikt voor onderwijs. Gebouw is rijksmonument. Pand werd verhuurd aan culturele instellingen, het Karel de Grote College en een aantal bedrijven. De huur aan de culturele instellingen is beëindigd. Uitgangspunt is kostendekkende verhuur. Planexploitatie: vastgesteld 25 oktober 2006; omvang 2.905.000; resultaat 0; oplevering 2017 Programma Woningen: parkeren bedrijvigheid openb. ruimte opp. plangebied 2.388 m² ontwikkelaar Intern/extern: M. Verstappen /nog niet bekend Ontwikkelingen laatste jaar: Pand was verhuurd aan culturele instellingen. Deze culturele instellingen hebben de huur beëindigd. Het Karel de Grote College zal tot medio 2017 huren, waarna het pand grotendeels leeg komt te staan. Het pand was in combinatie met het vm. Mondial College aan de Streekweg in de verkoop gezet. De onderhandelingen zijn on hold gezet totdat duidelijkheid ontstaat over de benodigde (onderwijs)huisvesting voor vluchtelingen(locatie Streekweg). Nu de Streekweg tijdelijk gebruikt zal worden voor onderwijs aan vluchtelingen en statushouders is een koppelverkoop niet meer nodig. In 2017 zal het pand, los van de Streekweg, verkocht worden of overgedragen aan VSA (indien dit gewenst is vanuit andere beleidsvelden).
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 1.087.000 1.087.000 Verkopen 1.470.000 1.470.000
Bouwkosten 39.000 Bijdrage ontwikkelaar 0 0
Plankosten 633.000 559.000 Huuropbrengsten 776.000 727.000
Overige 39.000 80.000 Overige 50.000 50.000
Rente en kostenstijging 537.000 482.000
Totaal geraamd 2.296.000 2.247.000 Totaal geraamd 2.296.000 2.247.000
Gerealiseerd tot datum 2.063.000 2.140.000 Gerealiseerd tot datum 740.000 777.000
Gerealiseerd in periode 57.000 77.000 Gerealiseerd in periode 95.000 37.000
Nog te realiseren 233.000 107.000 Nog te realiseren 1.556.000 1.470.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0 NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0 Neutraal Verwachte oplevering project: 2017 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2017 Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Verkoop voormalig schoolgebouw t.b.v. herontwikkeling woningbouw in 2017. Toelichting verschillen Actualiseren plankosten t.b.v. wijzigen bestemmingsplan en procedure verkoop en extra budget gereserveerd voor kosten onderhoud en beheer in 2017 (bouwkosten). Verhuuropbrengst 2016 valt lager uit dan geraamd a.g.v. wegvallen verhuur aan culturele instellingen. Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
52
Specifieke projectrisico’s: 1. Verkooprisico 2. Verhuurperiode eindigt. Daarmee is het risico op
lagere huuropbrengsten niet meer aan de orde. Beheersmaatregelen:
1. N.v.t.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
53
Woningbouw G118 Heyendaalseweg klooster Brakkenstein Kerninformatie Sloop kerk aan de Heyendaalseweg en nieuwbouw kerk en klooster (dit deel is enkele jaren geleden al opgeleverd) met een appartementencomplex (Hofgebouw) en 24 woningen voor beschermd wonen in opdracht van de paters Jezuïeten die vanuit het Berchmanianum hier naar toe verhuizen. De nabijgelegen oude drukkerij wordt verbouwd en deze krijgt een ondersteunende functie (oa refter) voor de bewoners, maar ook omwonenden kunnen hier deels gebruik van maken. Daarnaast worden 23 appartementen in het park gerealiseerd. Planexploitatie: vastgesteld 1 juli 2008; omvang 446.000; resultaat: 0; oplevering 2011. Programma Woningen: 92 won. parkeren op eigen terrein, voor een belangrijk deel in een
parkeerkelder bedrijvigheid 0 m² openb. ruimte 14.000 m² opp. plangebied 30.000 m² ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen/Ballast Nedam Ontwikkelingen laatste jaar: Het Hofgebouw is gerealiseerd en opgeleverd. De verhuizing van de paters uit het Berchmanianum naar het het Hofgebouw vindt begin december plaats. Het Parkgebouw en de refter zijn in aanbouw. De verwachte oplevering staat gepland in maart 2017. Begin dit jaar heeft de grondoverdracht plaatsgevonden voor de realisatie van de parkeerplaatsten aan de Pastoor Wichersstraat. Het onderzoek naar niet gesprongen explosieven in combinatie met archeologisch onderzoek is nog niet volledig afgerond. Het streven is dat in 2016 nog af te ronden. Na oplevering van het Parkgebouw wordt het park ingericht en opgeleverd aan de gemeente. Het park zal vanaf dat moment als openbare ruimte beschikbaar zijn. Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 2.000 2.000 Verkopen 184.000 252.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 34.000 70.000 Bijdrage gemeente 0 0
Plankosten 791.000 922.000 Bijdrage ontwikkelaar 541.000 541.000
Overige 398.000 398.000 Overige 530.000 631.000
Rente en kostenstijging 30.000 32.000
Totaal geraamd 1.255.000 1.424.000 Totaal geraamd 1.255.000 1.424.000
Gerealiseerd tot datum 1.191.000 1.321.000 Gerealiseerd tot datum 1.255.000 1.424.000
Gerealiseerd in periode 225.000 130.000 Gerealiseerd in periode 430.000 169.000
Nog te realiseren 64.000 103.000 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ Neutraal Verwachte oplevering project: 2017 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2017 Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing. Toelichting verschillen In de exploitatie is de aanvullende overeenkomst opgenomen welke is vastgesteld door het college d.d. 05‐01‐16 met nr 3.9. Ook zijn de nog te verrekenen en reeds verrekende kosten van archeologie en NGE opgenomen. Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
54
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
55
Woningbouw G124 Kamerlingh Onnesstraat 20, Onder Onnes Kerninformatie Ontwikkeling nieuwbouwplan op de voormalige ROC‐locatie aan de Kamerlingh Onnesstraat/Hatertseweg. Planexploitatie: vastgesteld 12 september 2011; omvang 520.000; resultaat: 0; oplevering 2014. Programma Woningen: 63 grondgebonden woningen en 177 appartementen Parkeren 132 pp halfverdiept; 213 pp op maaiveld aan de
openbare weg Bedrijvigheid 0 m² openb. Ruimte 11.600 m² opp. Plangebied 26.500 m² Ontwikkelaar Intern/extern: M. Verstappen/Standvast Wonen Ontwikkelingen laatste jaar: De bouw van de tweede fase (en tevens laatste fase) is per 1 november 2015 gestart. De koopwoningen in deze fase zijn omgezet naar huurwoningen. De woningen zullen in november 2016 worden opgeleverd, waarna het restant openbaar gebied nog zal worden ingericht door de ontwikkelaar. Komend jaar zal het project worden afgerond en zal het openbaar gebied worden overgedragen aan de gemeente. Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 0 0
Bouw‐ en woonrijpmaken 0 0 Bijdrage ontwikkelaar 520.000 520.000
Plankosten 227.000 207.000 Huuropbrengsten 0 0
Overige 173.000 140.000 Overige 0 0
Rente en kostenstijging ‐33.000 ‐30.000 0
Totaal geraamd 367.000 317.000 Totaal geraamd 520.000 520.000
Gerealiseerd tot datum 169.000 177.000 Gerealiseerd tot datum 520.000 520.000
Gerealiseerd in periode 4.000 8.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 198.000 140.000 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 153.000,‐ Voordelig*Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 203.000,‐ Voordelig* *van dit resultaat is per 31‐12‐2011 € 102.250,= , per 31‐12‐2015 € 50.000,= en per 31‐12‐2016 € 50.000,= als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd. Verwachte oplevering project: 2017 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2017 Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing. Toelichting verschillen Verbetering van het resultaat is het gevolg van de gedeeltelijke vrijval van opgenomen stelposten die niet meer benodigd zijn gezien de huidige fase van de exploitatie. Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
56
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
57
Woningbouw G125 Neerbossche weg, (Rosa de Lima)
Kerninformatie Woningbouwontwikkeling op het (sport)terrein van het Dominicus College. Planexploitatie: vastgesteld 14 september 2005; omvang 9.152.000; resultaat: 0; oplevering 2010.
Programma Woningen: 85 koop‐/huurwon., 51 koop‐/huurapp., 76 zorgapp. parkeren Op het terrein, gedeeltelijk (half)ondergronds en
gedeeltelijk op maaiveld bedrijvigheid 0 m²openb. ruimte 56.200 m²opp. plangebied 64.000 m²ontwikkelaar Intern/extern: E. van Petersen/Klok Druten
Ontwikkeling en Standvast
Ontwikkelingen laatste jaar: De aanleg van de openbare ruimte is reeds enige tijd afgerond behoudens de werkzaamheden voor de geluidswal waarvoor een reservering is opgenomen. De planexploitatie kan nu worden afgesloten.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 4.954.000 4.954.000 Verkopen 9.300.000 9.300.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 2.741.000 2.741.000 Bijdrage ontwikkelaar 0 0
Plankosten en V&T 1.132.000 1.131.000 Extra ISV‐bijdrage 350.000 350.000
Bijdrage woongroep Plurijn/Werkenrode
175.000 175.000 ISV‐bijdrage t.b.v. Plurijn/Werkenrode
150.000 150.000
Overige 788.000 788.000 Stimuleringsbijdrage 592.000 592.000
Rente en kostenstijging ‐187.000 ‐184.000
Totaal geraamd 9.603.000 9.605.000 Totaal geraamd 10.392.000 10.392.000
Gerealiseerd tot datum 9.324.000 9.605.000 Gerealiseerd tot datum 10.392.000 10.392.000
Gerealiseerd in periode 3.000 281.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 279.000 0 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 789.000,‐ Voordelig*Eindresultaat per 01‐01‐2017 € 787.000,‐ Voordelig*
*van dit resultaat is eind 2011 € 575.000,= , juli 2012 € 150.000,= en eind 2012 € 55.000,= als tussentijdsewinstneming aan de reserve toegevoegd. (Totaal € 780.000,=)
Verwachte oplevering project: 2016 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2016
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing.
Toelichting verschillen Niet van toepassing.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
58
Woningbouw G131 Groesbeekseweg/Heijendaalseweg
Kerninformatie Deze planexploitatie bevat de realisatie van ca 16 stadswoningen en 5 appartementen te realiseren in het bestaande, deels op 1 januari 2014 door brand verwoeste, schoolgebouw. In het verlengde van het gebouw worden twee keer vijf woningen gebouwd. Met deze bebouwing wordt het totale project Cum Laude afgerond. Dit plan is in afwijking van het eerdere plan om een belangrijk deel van het bestaande gebouw te slopen (alleen de gevel zou blijven staan) en hier nieuwe appartementen te bouwen. Het betreft een particulier initiatief waarbij voor de gemeentelijke plankosten een aanvullende anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar moet worden gesloten. Planexploitatie: vastgesteld 1 juli 2003; omvang 1.684.000; resultaat: ‐402.000; oorspr. geplande oplevering 2006.
Programma Woningen: 10 nieuwe woningen, ca 18 stadswoningen in het bestaande gebouwen enkele appartementen
parkeren Op maaiveldopenb. ruimteopp. plangebied 1,7 haontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen/Slokker Vastgoed
Ontwikkelingen laatste jaar: Voor de herontwikkeling is een bestemmingsplanwijziging doorgevoerd. Het bestemmingsplan is in de zomer door de gemeenteraad vastgesteld en is inmiddels onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor de stadswoningen en de appartementen in het bestaande gebouw is verleend en het grootste deel van de woningen is verkocht dan wel onder optie. Nadat alle woningen zijn gerealiseerd richt de ontwikkelaar de openbare ruimte in en draagt deze dan over aan de gemeente.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 680.000 680.000 Verkopen 1.256.000 1.273.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 838.000 838.000 Bijdrage ontwikkelaar 356.000 356.000
Plankosten incl. VTU 635.000 635.000 Huuropbrengsten 218.000 218.000
Overige 30.000 30.000 Overige (bijdrage voorziening NGE)
666.000 666.000
Rente en kostenstijging 24.000 26.000
Totaal geraamd 2.207.000 2.209.000 Totaal geraamd 2.496.000 2.513.000
Gerealiseerd tot datum 2.092.000 2.164.000 Gerealiseerd tot datum 2.446.000 2.513.000
Gerealiseerd in periode 61.000 72.000 Gerealiseerd in periode 0 67.000
Nog te realiseren 115.000 45.000 Nog te realiseren 50.000 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 289.000,‐ Voordelig*Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 304.000,‐ Voordelig**van dit resultaat is eind 2011 € 275.000,= als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd.
Verwachte oplevering project: 2017 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2017
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing.
Toelichting verschillen De verbetering van het resultaat is het gevolg van de aanvullende grondverkoop.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
59
Woningbouw G133 Groenestraat Smit Draad terrein
Kerninformatie Het betrof een plan van Plegt Vos voor de locatie van het voormalige Smit Draad aan de Groenestraat voor de ontwikkeling van 1.840 m2 BVO commerciële ruimte en (zorg)woningen. Vanwege de uitspraak van de Raad van State begin 2015 is de mogelijkheid om hier nu (zorg)woningen te realiseren, voorlopig vervallen. De Albert Heijn zal bij realisatie van dit plan verhuizen van de huidige locatie aan de Groenestraat 193 naar de nieuwbouw op het Smit Draadterrein. Behalve de Albert Heijn zijn in het plan een dagwinkel en een Gall&Gall opgenomen. Speciale aandachtspunten bij uitwerking van de plannen zijn het parkeren, de ontsluiting, verkeersveiligheid voor oa fietsers en groen in de inrichting. Planexploitatie : vastgesteld 7 januari 2014; omzet: 415.000,‐; resultaat: 0,‐ (neutraal); (oorspr) oplevering: ‘15.
Programma: Woningen: ‐Parkeren: Plan moet voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm Bedrijvigheid 1.840m2 bvo, waarvan ca 1.300m2 voor de AH Openbare ruimte: Nader vast te stellenOpp. plangebied: Ca 16.700m2Ontwikkelaar Intern/ extern: M. van Gerwen/Plegt Vos
Ontwikkelingen laatste jaar Het bestemmingsplan voor de oorspronkelijke plannen is begin 2015 vernietigd door de Raad van State. Reparatie voor wat betreft de supermarkt bleek mogelijk, voor de zorgwoningen niet. Op 21 oktober 2015 heeft de gemeenteraad een coördinatiebesluit vastgesteld voor de procedure voor de wijziging van het bestemmingsplan en de procedure voor de Omgevingsvergunning voor de bouw van de winkels. Deze plannen hebben voor de zomer van 2016 ter visie gelegen. Eind van 2016 wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad aangeboden. Voor deze ontwikkeling is vanwege deze wijzigingen een nieuwe anterieure overeenkomst vastgesteld. Door de opgelopen vertraging en de noodzaak van een nieuwe overeenkomst zijn de plankosten gestegen. Deze worden gedekt uit de nieuwe anterieure overeenkomst. De voorbereidingen voor de afgesproken aanpassing van het profiel van de Groenestraat zijn opgestart.
Financiën:
Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 0 0
Bouw‐ en woonrijpmaken 174.000 174.000 Subsidie 150.000 150.000
Plankosten 382.000 429.000 Bijdrage Ontwikkelaar 415.000 461.000
Overige 31.000 31.000 Overige 60.000 60.000
Rente en kostenstijging 38.000 38.000
Totaal geraamd 625.000 672.000 Totaal geraamd 625.000 672.000
Gerealiseerd tot datum 363.000 411.000 Gerealiseerd tot datum 546.000 593.000
Gerealiseerd in periode 22.000 48.000 Gerealiseerd in periode 30.000 47.000
Nog te realiseren 262.000 261.000 Nog te realiseren 79.000 79.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ Neutraal
Toelichting verschillen Het neutrale eindresultaat is gehandhaafd.
Relevante beslispunten tbv het VGP Niet van toepassing.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Het betreft een particuliere ontwikkeling zonder gronduitgifte
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
60
Woningbouw G134 Ooyse Sluispad
Kerninformatie
Dit plan omvat wijzigen van het bestemmingsplan voor de spoorwegloods (gemeentelijk monument) en de loods daarachter. De spoorwegloods wordt met inzet van subsidie van de provincie en de gemeente volledig gerenoveerd. In de gerenoveerde loods wordt eventueel horeca en wonen mogelijk gemaakt. In de loods daarachter worden woningen gerealiseerd. In totaal gaat het om circa 12 woningen. Planexploitatie: vastgesteld 23 september 2014; omvang 569.500: resultaat 0; oplevering 2015.
Programma: woningen: 12Parkeren: NvtBedrijvigheid: Ca 200 m2 bvo horecaOpenbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen/
Dhr. Huijbers
Ontwikkelingen laatste jaar Het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is in de zomer van 2016 onherroepelijk geworden. Bij de vaststelling door de raad is de toegedachte horecabestemming vervangen door een woonbestemming. De renovatie van het casco van de de Witte Spoorwegloods (gemeentelijk monument) is afgerond. Invulling met woningen en bouw van de woningen op het achterterrein is afhankelijk van de vergunningverlening. De eigenaar is daarvoor verantwoordelijk. De planexploitatie wordt afgesloten.
Financiën:
Kosten 01‐01‐2016 01‐01‐2017 Opbrengsten 01‐01‐2016 01‐01‐2017
Verwervingen Verkopen
Bouw‐ en woonrijpmaken Subsidie 500.000 500.000
Plankosten 68.807 77.000 Bijdrage Ontwikkelaar 69.500 70.000
Overige 501.500 504.000
Rente en kostenstijging ‐807 ‐1.000
Totaal geraamd 569.500 580.000 Totaal geraamd 569.500 570.000
Gerealiseerd tot datum 461.935 580.000 Gerealiseerd tot datum 469.500 570.000
Gerealiseerd in periode 429.843 150.000 Gerealiseerd in periode 150.000 100.000
Nog te realiseren 107.565 0 Nog te realiseren 100.000 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0 Neutraal
Definitief eindresultaat per 01‐01‐2017 € 10.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen: De plankosten zijn ca. € 10.000,‐ hoger uitgevallen dan voorzien.
Relevante beslispunten tbv het VGP Niet van toepassing. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Het betreft een particuliere ontwikkeling zonder gronduitgifte
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
61
Woningbouw G135 Neboklooster, achterterrein
Kerninformatie Woningbouwontwikkeling op de voormalige sportvelden van het Neboklooster , deels ter vervanging van de huidige bouwmogelijkheid direct tegen het monumentale kloostercomplex aan. Planexploitatie: vastgesteld 25 november 2014; omvang 140.000; resultaat: 0; oplevering 2017.
Programma Woningen: 30 grondgebonden woningenparkeren Op eigen terreinbedrijvigheid 0 m²openb. ruimte 0 m²opp. plangebied 117.160 m²ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen/Beleggings‐ en
Beheersmaatschappij Dornick BV
Ontwikkelingen laatste jaar: De Provincie heeft ingestemd met de oplossing voor de ruimtelijke compensatie die nodig is vanwege de ligging van de nieuw te bouwen woningen in het grondwaterbeschermingsgebied. Hiervoor zal de bestemming van een perceel binnen de Gemeente Heumen dat in eigendom is van de Gemeente Nijmegen worden omgezet van een agrarische naar een natuurbestemming. Deze omzetting past binnen het natuurbeleid van de gemeente en is vandaar uit ook gewenst. De kosten van de waardevermindering en de kosten van de bestemmingsplanprocedure worden gedragen door de ontwikkelaar. Hierover is op 21‐07‐2016 overeenstemming bereikt. In 2017 volgt een separaat voorstel om de bijdrage voor de waardevermindering in de begroting op te nemen.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 0 0
Bouw‐ en woonrijpmaken 0 0 Bijdrage ontwikkelaar 140.000 339.000
Plankosten en V&T 128.000 142.000
Overige 13.000 198.000
Rente en kostenstijging ‐1.000 ‐1.000
Totaal geraamd 140.000 339.000 Totaal geraamd 140.000 339.000
Gerealiseerd tot datum 77.000 85.000 Gerealiseerd tot datum 88.000 88.000
Gerealiseerd in periode 77.000 8.000 Gerealiseerd in periode 88.000 0
Nog te realiseren 63.000 254.000 Nog te realiseren 52.000 251.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ Neutraal
Verwachte oplevering project: 2018 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2018
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing.
Toelichting verschillen Toevoeging van de aanvullende overeenkomst met de ontwikkelaar.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: 1. Koppeling van de vergoeding aan bestemmingsplan
en procedures Beheersmaatregelen:
1. Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
62
Woningbouw G143 Vossenlaan 44
Kerninformatie
Eind 2015 is er een koopovereenkomst gesloten voor de oude locatie van het ROC aan de Vossenlaan. Insteek is dat er woningbouw wordt gerealiseerd. Het exacte programma is nog onderwerp van studie. Zodra het programma vaststaat en er een gedragen ontwerp voorligt, zal een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Een deel van het gebouw wordt in schooljaar 2016/2017 verhuurd aan de HAN. Hiermee wordt leegstand voorkomen. Daarnaast levert dit huurinkomsten op waarmee de beheerkosten kunnen worden opgevangen.
Programma: woningen: Parkeren: Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern/extern: M de Krijger
Ontwikkelingen laatste jaar
Financiën:
Kosten 01‐01‐2017 Opbrengsten 01‐01‐2017
Verwervingen 3.355.000 Verkopen 3.500.000
Bouw‐ en woonrijpmaken Subsidie
Plankosten 149.396 Bijdrage Ontwikkelaar
Overige 2.500 Overige opbrengsten 137.000
Rente en kostenstijging 130.104
Totaal geraamd 3.637.000 Totaal geraamd 3.637.000
Gerealiseerd tot datum 3.463.563 Gerealiseerd tot datum
Gerealiseerd in periode 3.463.563 Gerealiseerd in periode
Nog te realiseren 173.437 Nog te realiseren 3.637.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0 Neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen n.v.t.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGPl Planexploitatie vaststellen.
Specifieke projectrisico’s: ‐Woningprogramma ligt nog niet vast ‐Plankostenbudget laag
Beheersmaatregelen: ‐Snel tot ontwerp komen ‐Strakke sturing
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
63
Bedrijvigheidsprojecten G601 Nw. Dukenburgseweg Compaq
Kerninformatie Door een terugkooprecht is het terrein van Compaq met het gebouwencomplex aan de Nieuwe Dukenburgseweg in bezit gekomen van de gemeente. Het gaat om totaal 10,3 ha. Delen ervan zijn in gebruik bij het regionaal werkbedrijf (gebouw ca. 4 ha.) en de Brandweer (nieuwbouw 0,42 ha.). Planexploitatie: vastgesteld 1e vgp 1999, omvang 5.462.000; resultaat; 1.852.000 ; oplevering 2010.
Programma Woningen: Geen
parkeren pp op eigen terreinBedrijvigheid/kantoren 55.461 m2 bedrijvigheid/ 38.000 m2 kantorenopenb. ruimte opp. plangebied 102.925 m2ontwikkelaar Intern/extern: W. Pranger /niet van toepassing
Ontwikkelingen laatste jaar: De verwachte vraag naar bedrijfsterrein is gebruikt als uitgangspunt voor programmering van de uitgifte bedrijfsterrein vanaf 2017. Om een overaanbod op korte termijn te voorkomen en het risico van opbrengstverlies in de toekomst te beheersen, is de uitgifte van grond binnen dit complex uitgefaseerd. In de planexploitatie wordt voor de gehele looptijd van het complex geen rekening gehouden met indexering van verwachte grondopbrengsten. De gronden in het complex zijn bouwrijp. Dit betekent dat flexibel kan worden ingespeeld op eventueel optredende vraag naar bedrijfskavels.
Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 12.248.000 12.248.000 Verkopen 16.169.000 16.169.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 1.936.000 1.599.000 opbrengstdaling 0 0
Plankosten 871.000 1.432.000 Huuropbrengsten 715.000 687.000
Overige 376.000 381.000 Overige 1.345.000 1.324.000
Rente en kostenstijging 9.913.000 6.742.000
Totaal geraamd 25.344.000 22.402.000 Totaal geraamd 18.229.000 18.180.000
Gerealiseerd tot datum 17.357.000 17.434.000 Gerealiseerd tot datum 11.422.000 11.445.000
Gerealiseerd in periode 236.000 77.000 Gerealiseerd in periode 40.000 23.000
Nog te realiseren 7.987.000 4.968.000 Nog te realiseren 6.807.000 6.735.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 7.115.000,‐ NadeligPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 4.222.000,‐ Nadelig
Voor dit project is een bedrag van € 2.956.186,‐ als voorziening opgenomen. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum 31‐12‐2034.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing
Toelichting verschillen Kostenstijging op bouw‐ en woonrijp maken verplaatst naar kostenstijging. Plankostenprognose verhoogd n.a.v. realisatie 2015 en 2016. Huuropbrengst bijgesteld o.b.v. verwachte c.p.i. waarmee de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Grootste verschil betreft aanpasssing van de rekenrente.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
64
Bedrijvigheidsprojecten G604 Knoop Winkelsteeg
Kerninformatie Deze planexploitatie betreft de realisatie van de locatie ‘Fifty Two Degrees’, het gemeentelijke deel van de Novio Tech Campus (NTC) en de realisatie van NS‐Station Nijmegen‐Goffert. Planexploitatie: vastgesteld 18 april 2012; omzet: 15 mln; resultaat: 0 (neutraal); oplevering 2018.
Programma Woningen: n.v.t.
parkeren 820 ppbedrijvigheid 47.476 m2openb. ruimte 44.092 m2opp. plangebied 84.000 m2ontwikkelaar Intern: M. de Krijger Extern: Fifty Two Degrees CV,
NXP Semiconductors, Stadsregio Arnhem‐Nijmegen, Provincie Gelderland, Kadans Vastgoed, PPM Oost en Oost NV
Ontwikkelingen laatste jaar: De bouw van Station Nijmegen Goffert is al enige tijd klaar. Over de uiteindelijke meerkosten van het station is nog steeds geen duidelijkheid. De afhandeling van de bij Prorail neegelegde claim duurt langer dan verwacht. De claim is door Prorail primair afgewezen maar kan leiden tot meerkosten die gedeeltelijk ten laste van de gemeente komen. Bij volledige toekenning van de claim zouden de bouwkosten voor het station de 12,5 mln kunnen overschrijden waardoor aanspraak zou worden gemaakt op een deel van de financiële garantie die door de gemeente is afgegeven. Nu Prorail de claim heeft afgewezen, komt hier mogelijk een juridisch traject waardoor het nog een jaar kan duren voor er een definitieve uitspraak kan worden gedaan over de meerkosten. Als belanghebbende wordt de gemeente op haar verzoek door Prorail bij de afhandeling van de claim betrokken. De aangepaste openbare ruimte rond station Goffert is in 2016 opgeleverd. De stationsomgeving heeft een hoogwaardig karakter gekregen. De uiteindelijke kosten zijn lager uitgevallen dan was geraamd. De hieraan verbonden subsidies zijn daardoor ook lager geworden. In het voorjaar van 2016 heeft het college van B&W het parkeerterrein aan het Jonkerbosplein aangewezen als locatie voor de nieuwbouw van de Eyup Sultan Moskee. Het college heeft stakeholders en de raad actief over haar keuze geïnformeerd. Met de Eyup Sultan Moskee zijn intenties afgesproken. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 4.711.000 4.711.000 Verkopen 8.571.000 8.571.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 5.018.000 4.363.000 Bijdrage Mobiliteit 450.000 450.000
Plankosten 3.477.000 3.422.000 Huuropbrengsten 0 0
Overige 2.986.000 2.734.000 Subsidies 5.804.000 4.784.000
Rente en kostenstijging ‐947.000 ‐973.000 Diverse opbrengsten 420.000 452.000
Totaal geraamd 15.245.000 14.257.000 Totaal geraamd 15.245.000 14.257.000
Gerealiseerd tot datum 8.444.000 8.867.000 Gerealiseerd tot datum 11.090.000 10.676.000
Gerealiseerd in periode 588.000 423.000 Gerealiseerd in periode 370.000 ‐414.000
Nog te realiseren 6.801.000 5.390.000 Nog te realiseren 4.155.000 3.581.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ neutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen Per saldo is het neutrale planresultaat gehandhaafd.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
65
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar: Een strookje grond (ca 500m2) is verkocht aan NXP ten behoeve van passende terreininrichting (dit betrof geen bouwgrond en was niet eerder opgenomen in de prognose).
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: 1. Afzetvertraging/uitgifte lager
Beheersmaatregelen: 1. Vermarkten, promotie
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
66
Bedrijvigheidsprojecten G609 Microweg, Campusontwikkeling Synton
Kerninformatie Het project bevat de ontwikkeling van een groene campus op het industrieterrein aan de Microweg.
Programma: woningen: n.v.t.parkeren: n.v.t.bedrijvigheid n.v.t.Openbare ruimte: Deel openbare ruimte wordt verkocht aan
Synthon Opp. plangebied: Verkocht wordt 18.595 m2 Ontwikkelaar Intern/Extern: W. Pranger/Synton (bedrijf
actief in de farmaceutische industrie)
Ontwikkelingen laatste jaar Synthon heeft haar visie gedeeld met de gemeente en de omliggende bedrijven over haar toekomstplannen. Er is overeenstemming over het stedenbouwkundige programma. Het bestemmingsplan is aangepast. In verband met de directe relatie met de PIO zandtransport Beuningen zijn de kosten en opbrengsten van deze PIO opgenomen in deze exploitatie.
Financiën:
Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 15.000 Grondverkoop en bijdragen
1.113.000 1.312.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 2.000
Plankosten 450.000 565.000
Overige 32.000 84.000
Rente en kostenstijging ‐16.000 29.000
Totaal geraamd 466.000 695.000 Totaal geraamd 1.113.000 1.312.000
Gerealiseerd tot datum 326.000 526.000 Gerealiseerd tot datum 0 69.000
Gerealiseerd in periode 200.000 Gerealiseerd in periode 0 69.000
Nog te realiseren 140.000 169.000 Nog te realiseren 1.113.000 1.243.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 647.000 VoordeligPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 617.000 Voordelig
Toelichting verschillen De planexploitatie G609 Microweg Synton is in 2016 samengevoegd met G449 Beuningen zandtransport en het budget voor plankosten, de grondopbrengsten en de fasering zijn aangepast.
Relevante beslispunten tbv het VGP N.v.t.
Specifieke projectrisico’s: 1. Niet doorgaan van de transactie.
Beheersmaatregelen: 1. Afronden onderhandelingen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
67
Herstructurering G108 Hatert Vlek 2 Circusterrein
Kerninformatie In de centrale zone bij het circusterrein in Hatert zijn ca. 376 woningen ontwikkeld door de woningbouwcorporaties Portaal en Talis in samenwerking met de gemeente. In de oorspronkelijke planexploitatie Hatert waren opgenomen de sloop van 3 gymzalen en de bouw van 1 sportzaal. In het gebied zijn 302 van de 376 woningen gerealiseerd binnen de oorspronkelijke planexploitatie. De gerealiseerde deelplannen van Hatert Centrale Zone zijn per 1‐1‐16 afgesloten en enkel Hatert Vlek 2 Circustterrein gaat als lopende planexploitatie verder (deel Talis is hiervan gerealiseerd). Planexploitatie: vastgesteld 16 maart 2016; omzet 4,6 mln; resultaat: € 3,0 mln voordelig (hiervan is voor 2,9 mln als tussentijdse winstnemingen gedaan); oplevering 2018.
Programma Woningen Circa 75 woningen
Parkeren op eigen terrein en aan openbare weg Bedrijvigheid n.v.t.Openb. ruimteOpp. plangebied Circa 1,8 haOntwikkelaar Intern/extern: M.L. Verschure/ Portaal en Talis
Ontwikkelingen laatste jaar: Portaal ontwikkelt met een gewijzigd plan binnen het vigerende bestemmingsplan de locatie Hatert Vlek 2/ Circusterrein. Portaal heeft begin 2016 een partij geselecteerd die dit project wil gaan realiseren. Op dit moment worden met deze partij nadere procesafspraken gemaakt. Verwacht wordt dat eind 2016/begin 2017 gestart wordt met de bouw van de woningen.
Financiën:
Kosten Per 01‐01‐16 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐16 Per 01‐01‐2017
Diverse kosten # 1.539.000 Verkopen 4.583.000 4.583.000
ISV‐Bijdrage 0 0
Bijdrage sport 0 0
UPS 0 0
Overige 0 0
BTW afrekening 0 0
Totaal geraamd 1.538.000 1.539.000 Totaal geraamd 4.583.000 4.583.000
Gerealiseerd tot datum 375.000 424.000 Gerealiseerd tot datum 4.583.000 4.583.000
Gerealiseerd in periode ‐7.000 49.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 1.163.000 1.115.000 Nog te realiseren 0 0
# Omdat aanbesteding(en) nog moeten plaatsvinden zijn de kosten niet gespecificeerd
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016: €3.045.000,‐ voordelig *Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017: €3.044.000,‐ Voordelig *
* van dit resultaat is in de periode ’11 t/m ’13 een bedrag van € 2.979.000 als tussentijdse winstneming aan de reserve
toegevoegd
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen Het voordelige planresultaat is nagenoeg ongewijzigd gehandhaafd.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Geen
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
68
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgend jaar Niet van toepassing.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: Geen
Gerealiseerde appartementen Vlek 2 Hatert (Talis)
Luchtfoto Vlek 2 Hatert (Circusterrein)
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
69
Herstructurering G702 Willemskwartier Herstructurering
Kerninformatie In het kader van het Grotestedenbeleid en ruimtelijke herstructurering zijn afspraken gemaakt voor een grootschalige herstructurering van het Willemskwartier. De raad heeft op 16 december 2003 een besluit genomen om dit gezamenlijk met woningcorporatie Portaal aan te gaan pakken. Concreet gaat het om het slopen van ca 450 woningen en het opnieuw bouwen van 364 woningen, excl. Smit Trafoterrein, inclusief de herinrichting van de openbare ruimte. Over het voorcalculatorisch tekort van € 5 mln in de planexploitatie (prijspeil 1‐1‐2003) zijn afspraken gemaakt met Portaal om deze gezamenlijk te dragen voor ieder de helft. Planexploitatie: vastgesteld 4 februari 2004; omzet 15,8 mln; resultaat: 3.000,‐ voordelig; oplevering 2016.
Programma Woningen: 278 grondgeb. en 86 appartementen (koop/huur)
parkeren Deels ondergronds; deels eigen terrein/openb. wegbedrijvigheid n.v.t.openb. ruimte ca 20.000 m2 nieuw in te richten/30.000 m2 handh.opp. plangebied 30haontwikkelaar Intern/Extern: M. van Gerwen/Portaal
Ontwikkelingen laatste jaar De laatste woningen binnen Oostfase 3/4 (Bredero‐Noord) zijn begin ’16 opgeleverd. De openbare ruimte is inclusief de aanleg van het Spieghelpark gereed. In september is in het nieuwe park symbolisch een oorlogsmonument onthuld, bestaande uit een deel van de buitenmuur (met een granaatscherf daarin) van een woning uit de Spieghelstraat. Met de oplevering van het park is de herstructurering na circa 12,5 jaar afgerond. In de loop van 2017 zal er feestelijk worden stilgestaan bij de afronding van de herstructurering van Willemskwartier. De festiviteiten worden afgestemd met het 100‐jarig bestaan van de wijk Willemskwartier in 2017. De planexploitatie Willemskwartier kan worden gesloten.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐16 Per 01‐01‐17 Opbrengsten Per 01‐01‐16 Per 01‐01‐17
Verwervingen 3.430.000 3.430.000 Verkopen 10.640.000 10.640.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 9.364.000 9.326.000 Herstructureringsfonds (1‐1‐2003)
756.000 756.000
Plankosten 1.789.000 1.829.000 ISV bijdrage (1‐1‐2003) 500.000 500.000
Overige (te benoemen) 88.000 88.000 ISV Bodem 585.000 585.000
Rente en kostenstijging 548.000 549.000 Bijdrage Portaal (1‐1‐2003) 1.256.000 1.256.000
Bijdrage IPSV (Impuls) 950.000 950.000
Huurinkomsten 90.000 90.000
Stimuleringbijdrage VROM 306.000 306.000
Overige Bijdrage 139.000 139.000
Totaal geraamd 15.219.000 15.222.000 Totaal geraamd 15.222.000 15.222.000
Gerealiseerd tot datum 14.600.000 15.222.000 Gerealiseerd tot datum 15.222.000 15.222.000
Gerealiseerd in periode 412.000 622.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 619.000 0 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016: € 3.000,‐ VoordeligDefnitief eindresultaat per 01‐01‐2017: € 0,‐ Neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Het project wordt afgesloten.
Toelchting verschillen Het neutrale eindresultaat van het plan is gehandhaafd. Het voorcalculatorisch plantekort komt hiermee definitief uit op circa € 2,5 mln. Aan dit tekort hebben gemeente en Portaal ieder gelijkelijk bijgedragen waarbij partijen per deelplan hebben afgerekend.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
70
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar: Niet van toepassing.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: Geen
Spieghelpark
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
71
Herstructurering G706 Tollenstraat + Dobbelmanweg (herontwikk. scholenterreinen)
Kerninformatie De bestaande scholen op deze terreinen zijn verhuisd naar het nieuwe Voorzieningenhart aan de Willemsweg/Thijmstraat in het Willemskwartier. Conform het raadsbesluit uit 2007 worden deze vrijgekomen terreinen herontwikkeld waarbij het financieel resultaat op zijn minst sluitend moet zijn. Planexploitatie: vastgesteld 13 juni 2007; omzet: ca € 1 mln: resultaat: 0 (neutraal); oplevering: 2016.
Programma Woningen: 37 koop appartementen (Dobbelmanweg)
Parkeren Dobbelm:gebouwde voorz. of op maaiveld Bedrijvigheid n.v.t.openb. Ruimteopp. Plangebied 1,1 haOntwikkelaar Intern: M. Verstappen
Ontwikkelingen laatste jaar: De voormalige school aan de Dobbelmanweg is een woningbouwlocatie maar is de afgelopen jaren tijdelijk verhuurd geweest aan respectievelijk Talita Koemi en nu Eigenwijs. In de loop van 2017 wordt het huidige huurcontract door Eigenwijs mogelijk beëindigd en wordt bekeken of de herontwikkeling kan starten.
Financiën:
Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 587.000 587.000 Verkopen 843.000 843.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 338.000 338.000 Bijdrage gemeente 0 0
Plankosten 350.000 445.000 Huuropbrengsten 422.000 500.000
Bijdrage Voorziening. hart 0 0 Overige 350.000 350.000
Overige 188.000 188.000 Opbrengstendaling 0 0
Rente en kostenstijging 152.000 135.000
Totaal geraamd 1.615.000 1.693.000 Totaal geraamd 1.615.000 1.693.000
Gerealiseerd tot datum 1.160.000 1.217.000 Gerealiseerd tot datum 729.000 825.000
Gerealiseerd in periode 30.000 57.000 Gerealiseerd in periode 105.000 96.000
Nog te realiseren 455.000 476.000 Nog te realiseren 886.000 868.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ Neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen Het neutrale planexploitatie is gehandhaafd. De extra huurinkomsten en lagere rentekosten zijn aangewend voor bijstelling van de plankosten.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgend jaar Uitgifte over afgelopen en eerstvolgend jaar is niet aan de orde.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
72
Herstructurering G711 Dukenburg Herstructurering
Kerninformatie Op 27 mei 2009 heeft de raad de planexploitatie voor de ontwikkeling van 8 gemeentelijke locaties binnen het stadsdeel Dukenburg vastgesteld. Op 1 februari 2012 heeft de raad een aangepaste planexploitatie vastgesteld waarin 6 gemeentelijke locaties resteerden: Zwanenveld 14e straat (locatie 8), Lankforst 52e straat (locatie 9), Meijhorst 61e straat (locatie 10), Staddijk Noord (locaties 26/27) . Vanwege de beperkte vraag die uit woningbouwonderzoeken naar voren komt worden de locaties 8, 9 en 10 voorlopig niet in de verkoop gebracht. Planexploitatie: vastgesteld 27 mei 2009; omzet 3,6 mln; resultaat: 0 (neutraal); (oorpr.) oplevering 2016.
Programma Woningen ca 48 woningen (locaties 8, 9 en 10 PM)
Parkeren Bedrijvigheid ca 2 ha bijzondere doeleinden (Dela) en maximaal
4.500 m2 detailhandel WC Meijhorst openb. Ruimte beperkte maatregelen openbare ruimte opp. PlangebiedOntwikkelaar Intern: M. van Gerwen
Ontwikkelingen laatste jaar: De 48 zorgwoningen (beschermd wonen) op locatie van de De Horizon (onderdeel van locatie 1/Meijhorst) worden naar verwachting eind 2016 opgeleverd. Voor winkelcentrum Meijhorst vindt nog steeds overleg plaats tussen de ondernemers, de (nieuwe) ontwikkelaar en de gemeente over de financiële uitgangspunten en de planinhoud. Eind 2016/begin 2017 moet duidelijk worden of alle eigenaren instemmen met het plan. Dit is een gesprek dat plaatsvindt tussen de ontwikkelaar en de eigenaren. Zodra hier duidelijk over is kunnen vervolgstappen gezet worden. Belangrijkste acties zijn dan: communicatie met de omgeving, maken van financiële afspraken en starten met de bestemmingsplanwijziging. Het uitvaartcentrum aan de Streekweg is in het voorjaar van 2016 opgeleverd. In het kader hiervan heeft een aanpassing van de Staddijk plaatsgevonden (deel tussen de Streekweg en de tunnel richting de Berendonk).
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
73
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 3.652.000 3.636.000 Verkopen 3.695.000 3.695.000
Bouw‐ en woonrijpmaken
1.759.000 1.671.000 Bijdrage gemeente 1.000.000 1.000.000
Plankosten/vtu 3.016.000 3.100.000 ISV 300.000 300.000
Overige 494.000 494.000 GSO 390.000 390.000
Rente en kostenstijging 510.000 530.000 Overige 4.046.000 3.486.000
Totaal geraamd 9.431.000 9.431.000 Totaal geraamd 9.431.000 8.871.000
Gerealiseerd tot datum 7.650.000 7.794.000 Gerealiseerd tot datum 8.589.000 8.851.000
Gerealiseerd in periode 1.062.000 144.000 Gerealiseerd in periode 1.063.000 262.000
Nog te realiseren 1.781.000 1.637.000 Nog te realiseren 842.000 20.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ Neutraal Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 560.000,‐ Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Voor dit project is een bedrag van € 538.000,‐ als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen Het eindresultaat is nadeliger geworden. Dit komt door nadere verwerking van de herijking GSO‐bijdrage uit 2015. Deze herijking houdt in dat binnen het programma Herstructurering van stadscontract Nijmegen (GSO) Dukenburg minder GSO (vanwege achterblijvende investeringen) en Waalsprong Landschapszone meer GSO ontvangt. Hierop is bij het VGP 1‐1‐16 in de planexploitatie Dukenburg een bijdrage opgenomen van € 560.000,‐ uit de planexploitatie Landschapszone. Vanuit BBV‐regels is het nodig om de herijking op te nemen via een nadeliger planresultaat in Dukenburg en een voordeliger planresultaat in Landschapszone (Waalsprong).
Voor dit project is een bedrag van € 538.000,‐ als voorziening ingesteld. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar: Geen
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Het instellen van een voorziening ter grootte van € 538.000,‐ ter dekking van het tekort.
Specifieke projectrisico’s
Geen
DELA Crematorium & Uitvaartcentrum Waalstede
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
74
Herstructurering G712 Nachtegaalplein e.o.
Kerninformatie Portaal bezit 272 goedkope huurwoningen in de driehoek die begrensd wordt door de Tweede Oude Heselaan, de Koninginnelaan en Nieuwe Nonnendaalseweg. Portaal is voornemens om in drie fasen deze woningen af te breken en hiervoor ca 207 woningen terug te bouwen, 115 in de huur‐ en 92 in de koopcategorie. Vanuit de gemeente is een voorwaarde dat 40% van de terug te bouwen huurwoningen uit betaalbare huurwoningen bestaat. De openbare ruimte is sleets. De gemeente draagt bij door de riolering in het openbaar gebied (waar nodig) vervroegd te vervangen.
Planexploitatie: vastgesteld 13 maart 2012; omzet: 1.630.000,‐; resultaat: 0 (neutraal); oplevering: 2020.
Programma Woningen: 207 woningenparkerenbedrijvigheid n.v.t.openb. ruimteopp. plangebied 59.000 m2ontwikkelaar Intern/Extern: M.L. Verschure/Portaal
Ontwikkelingen laatste jaar: Alle woningen in Fase 1 zijn opgeleverd en de openbare ruimte is ingericht. Het parkje op het Nachtegaalplein is gereed. Medio 2017 start de bouw van 57 huurwoningen en 38 koopwoningen van fase 2/3. Er ligt een intentieovereenkomst met een belegger voor de afname van de koopwoningen. Oplevering vindt plaatst in 2018.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 194.000 194.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 1.393.000 1.493.000 SV fonds/ISV/Overig 600.000 600.000
Plan en overige kosten 684.000 684.000 IP Midd. (Woonomg.) 300.000 300.000
Overig 71.000 71.000 Bijdrage gemeente 791.000 791.000
Rente en kostenstijging ‐51.000 ‐26.000 Bijdrage Portaal 568.000 670.000
Totaal geraamd 2.097.000 2.222.000 Totaal geraamd 2.453.000 2.555.000
Gerealiseerd tot datum 1.324.000 1.462.000 Gerealiseerd tot datum 2.043.000 2.044.000
Gerealiseerd in periode 39.000 138.000 Gerealiseerd in periode 558.000 1.000
Nog te realiseren 773.000 760.000 Nog te realiseren 410.000 511.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 356.000,‐ voordelig Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 333.000,‐ voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing
Toelichting verschillen Het voordelige plansaldo is gehandhaafd.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
75
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: In het afgelopen en in het eerstvolgende jaar vindt er geen uitgifte plaats.
Specifieke projectrisico’s: Geen
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
76
Herstructurering G713 Kaaplandstraat
Kerninformatie Hoog Nimwegen BV heeft een bouwplan ontwikkeld van 24 grondgebonden woningen aan de Kaaplandstraat.
Planexploitatie: vastgesteld 8 januari 2013; omzet: 252.000,‐; resultaat: 0,‐ (neutraal); (oorspr.) oplevering: 2015.
Programma Woningen 24 woningen in het middeldure segment
Parkeren Op maaiveld conform gemeentelijk norm Bedrijvigheid n.v.t.openb. ruimte Nader vast te stellenopp. plangebied Ca 5.500m2ontwikkelaar Intern/extern: M.L. Verschure/Hoog Nimwegen BV
Ontwikkelingen laatste jaar: Alle 24 woningen zijn gebouwd en de openbare ruimte is voor 90% ingericht. Ondertussen is er overleg met de ontwikkelaar voor de definitieve overdracht (eigendom en beheer) van de openbare ruimte naar de gemeente. De verwachting is dat alle restpunten op korte termijn gereed zijn en de openbare ruimte dan in beheer en eigendom komt bij de gemeente.
Financiën:
Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 0 0
Bouw‐ en woonrijpmaken 0 0 Subsidie 0 0
Plankosten 220.000 222.000 Bijdrage Ontwikkelaar 232.000 232.000
Overige 7.000 7.000 Overige 20.000 20.000
Rente en kostenstijging 25.000 23.000
Totaal geraamd 252.000 252.000 Totaal geraamd 252.000 252.000
Gerealiseerd tot datum 232.000 242.000 Gerealiseerd tot datum 252.000 252.000
Gerealiseerd in periode 0 10.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 18.000 10.000 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ Neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing.
Toelichting verschillen Het neutrale eindresultaat is gehandhaafd.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
77
Specifieke projectrisico’s: Geen
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
78
Herstructurering G714 Malvert Maisonnettes
Kerninformatie In de wijk Malvert stonden 264 maisonnettewoningen (11 complexen) van Standvast Wonen. Deze herontwikkeling omvat de renovatie van 5 maisonnettecomplexen in het middengedeelte van het gebied (is inmiddels uitgevoerd), de realisatie van 24 eenheden voor beschermd wonen ten noorden daarvan (is ook uitgevoerd) en vervangen van de maisonnettes in het zuidelijk gedeelte van het plangebied door levensloopbestendige appartementen. In totaal zal het plan in de toekomst ca 190 woningen bevatten. De omliggende openbare ruimte wordt tegelijkertijd aangepakt. Planexploitatie: vastgesteld 18 juni 2013; omzet: 1.295.000,‐; resultaat: 0,‐ (neutraal); oplevering: 2019.
Programma Woningen 120 te renoveren maisonnettes, 50 levensloopgeschikte appartementen en 24 eenheden beschermd wonen
Parkeren Op maaiveldBedrijvigheid n.v.t.openb. ruimte opp. plangebied Ca. 35.000 (incl terrein van de te renoveren
woningen) ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen /Standvast
Ontwikkelingen laatste jaar: De nieuwbouw van de eenheden voor beschermd wonen voor ouderen (De Wollewei) is opgeleverd en in gebruik genomen. De omliggende openbare ruimte is aangepakt. Eerder waren de 5 maisonnettecomplexen al gerenoveerd. Met de uitvoering van de laatste fase van deze ontwikkeling, de bouw van de levensloopgeschikte appartementen, wil Standvast Wonen in het voorjaar van 2017 starten. Dan wordt ook daar de openbare ruimte van het gebied ter hand genomen.
Financiën:
Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 1.295.000 1.295.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 1.049.000 1.049.000 Subsidie 540.000 540.000
Plankosten 500.000 500.000 Bijdrage Ontwikkelaar 0 0
Overige 53.000 53.000 Overige 66.000 66.000
Rente en kostenstijging ‐99.000 ‐59.000
Totaal geraamd 1.503.000 1.543.000 Totaal geraamd 1.901.000 1.901.000
Gerealiseerd tot datum 604.000 661.000 Gerealiseerd tot datum 1.901.000 1.901.000
Gerealiseerd in periode 165.000 57.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 899.000 882.000 Nog te realiseren 0 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 398.000,‐ voordelig*Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 358.000,‐ voordelig*
*van dit resultaat is eind 2014 een bedrag van € 100.000,‐ en eind 2015 een bedrag van € 250.000,‐ alstussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd.
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen Door lagere rente is het voordelige plansaldo afgenomen.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
79
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s Geen
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
80
Herstructurering G716 Rozenbuurt, Asterstraat eo
Kerninformatie Portaal heeft besloten tot sloop en nieuwbouw in de Rozenbuurt. Ca. 56 woningen worden gesloopt en er worden ca. 42 woningen terug gebouwd. Behalve de nieuwbouw wordt de openbare ruimte vernieuwd en wordt nieuw groen toegevoegd. Voor deze herstructurering is een bestemmingsplan noodzakelijk. Planexploitatie: vastgesteld 22 september 2015; omzet 1,0 mln; resultaat: 0 (neutraal); oplevering 2018.
Programma: woningen: 42parkeren: Op maaiveldBedrijvigheid: nvtOpenbare ruimte: nvtOpp. plangebied: Ontwikkelaar Intern/extern: M.L. Verschure/Portaal
Ontwikkelingen laatste jaar In overleg tussen Portaal, de bewoners en de gemeente is een stedenbouwkundig plan gemaakt. De gemeente heeft middelen vanuit ISV en vanuit het programma Groen en Water voor deze herontwikkeling beschikbaar gesteld. Dit is in 2014 met een collegevoorstel geaccordeerd. De provincie heeft subsidie in het kader van het Impulsplan Wonen ter beschikking gesteld. Voor deze herstructurering is een gewijzigd bestemmingsplan vastgesteld en is een anterieure overeenkomst aangegaan. De bouw is midden 2016 gestart.
Financiën:
Kosten 01‐01‐2016 01‐01‐2017 Opbrengsten 01‐01‐2016 01‐01‐2017
Verwervingen Bijdrage gemeente 398.000 398.000
Bouw‐ en woonrijpmaken Subsidie provincie 500.000 500.000
Plankosten 150.000 156.000 Bijdrage Ontwikkelaar 150.000 150.000
Overige 898.000 898.000
Rente en kostenstijging 0 ‐6.000
Totaal geraamd 1.048.000 1.048.000 Totaal geraamd 1.048.000 1.048.000
Gerealiseerd tot datum 280.539 525.000 Gerealiseerd tot datum 405.000 917.000
Gerealiseerd in periode 228.539 245.000 Gerealiseerd in periode 75.000 512.000
Nog te realiseren 767.461 523.000 Nog te realiseren 643.000 131.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ Neutraal
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing.
Toelichting verschillen Niet van toepassing.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
81
Specifieke projectrisico’s: 1. Overschrijding plankosten
Beheersmaatregelen 1 Geen
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
81
Maatschappelijk Vastgoed G757 Herontw. De Winckelsteegh
Kerninformatie Woon‐zorg locatie van Pluryn, door het herzien van beleid ten aanzien van zgh. “omgekeerde‐integratie” (reguliere woningen op zorgterreinen realiseren) heeft Pluryn de gemeente verzocht medewerking te verlenen aan wijziging van het bestemmingsplan. De thans al wel bestemde burgerwoningen zullen niet worden gerealiseerd maar in paats daarvan zal het zorg programma worden uitgebreid.
Programma: woningen: Vernieuwbouw Woon‐Zorg Parkeren: Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern/extern: W. Pranger
Ontwikkelingen laatste jaar Bestemmingsplan is herzien. Plannen zijn in uitvoering. De planexploitatie kan nu worden afgesloten.
Financiën:
Kosten 01‐01‐2017 Opbrengsten 01‐01‐2017
Verwervingen Verkopen
Bouw‐ en woonrijpmaken Subsidie
Plankosten 94.600 Bijdrage Ontwikkelaar 21.100
Overige 3.400
Rente en kostenstijging 2.900
Totaal geraamd 100.900 Totaal geraamd
Gerealiseerd tot datum 100.900 Gerealiseerd tot datum 21.200
Gerealiseerd in periode 100.900 Gerealiseerd in periode 21.200
Nog te realiseren 0 Nog te realiseren 21.200
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 Definitief eindresultaat per 01‐01‐2017 € 79.800 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
82
Maatschappelijk Vastgoed G506 Driehuizen/Kwakkenberg/Heemraadstraat
Kerninformatie Deze planexploitatie bevat een veelheid aan deelprojecten op het gebied van natuur, woningbouw en sport. Alle deelprojecten zijn nu uitgevoerd. Het laatste deelgebied, het vm voetbalveld van Orion aan de Kwakkenbergweg, is nu ook gereed. Hier is Zwembad Oost en de uitbreiding van het Montesorri College gerealiseerd. Planexploitatie: vastgesteld 16 maart 2005; omvang € 18.557.000; resultaat: € 114.540; oplevering 2008.
Programma Woningen: 8 grondgebonden woningen
Parkeren Op eigen terreinBedrijvigheid/Sport/Onderwijs
50.000 m2 totaal, bestaande uit: atletiekbaan, 2 hockeyvelden (NMHC), 3,5 voetbalveld (Orion) en 8 tennisbanen (Quick) en Zwembad Oost/6.800 m2 (8.700 m bvo)
openb. ruimte 375.000 m2, nieuw in te richten, waarvan 1% verhard; kwaliteitsniveau: midden; groen‐natuur:436.000 m2 (Camping Kwakkenberg en Driehuizen)
opp. plangebied 620.000 m2Ontwikkelaar Intern/extern: M. Verstappen/ Montessori College
Ontwikkelingen laatste jaar: In 2015 is het parkeerterrein t.b.v. Zwembad Oost en Montessorri College gereed gekomen. Er moest nog 1 item gerealiseerd worden; de verkoop van de woning aan de Bosweg 34, welke nu is verhuurd. Verkoop van deze woning aan de huidige huurder is niet gerealiseerd. De woning wordt nu overgedragen aan VSA.
Financiën Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 6.121.000 6.121.000 Verkopen 5.659.000 5.649.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 4.811.000 4.811.000 Bijdrage sport 807.000 807.000
Atletiekbaan 1.666.000 1.666.000 Atletiekbaan 1.657.000 1.657.000
Plankosten en V&T 2.469.000 2.467.000 Huuropbrengsten 996.000 998.000
Overige 19.000 22.000 Bijdrage verwerving 200.000 200.000
Bijdrage onderwijshuisvesting
6.000.000 6.000.000
Rente en kostenstijging 2.541.000 2.470.000 Overige 143.000 143.000
Totaal geraamd 17.627.000 17.558.000 Totaal geraamd 15.462.000 15.454.000
Gerealiseerd tot datum 17.531.000 17.558.000 Gerealiseerd tot datum 15.292.000 15.454.000
Gerealiseerd in periode 145.000 27.000 Gerealiseerd in periode 0 162.000
Nog te realiseren 96.000 0 Nog te realiseren 170.000 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 2.165.000,‐ Nadelig*Definitief eindresultaat per 01‐01‐2017 € 2.104.000,‐ Nadelig*
Verwachte oplevering project: 2015 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2016
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
83
Toelichting verschillen De woning gelegen aan Bosweg 34 wordt in verhuurde staat overgedragen aan VSA. De exploitatie kan afgesloten worden. Het lagere rentepercentage zorgt voor een kleine verbetering op eindsalo.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: Geen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
84
Maatschappelijk Vastgoed G750 Lindenholt Noord
Kerninformatie Deze planexploitatie bevat alle kosten voor het realiseren van het plangebied Lindenholt Noord. Het betreft de herstructurering van de voetbalvelden van voetbalvereniging SCE en de realisatie van het Mondial College. Tevens bevat de planexploitatie de realisatie van ca. 18 woningen en een nieuwe verkeersontsluiting. Planexploitatie: vastgesteld 14 oktober 2009; omvang 4.139.000; resultaat: 0; oplevering 2012.
Programma Woningen: 18 grondgebonden koopwoningenparkeren Op eigen terrein en aan de openbare wegbedrijvigheid 59.000 m²openb. ruimte 39.000 m²opp. plangebied 91.000 m²ontwikkelaar Intern/extern: M. Verschure/Mondial College en
externe ontwikkelaar
Ontwikkelingen laatste jaar: Op drie percelen zijn woningen gepland. Eén perceel is geleverd en de woningen zijn gerealiseerd. Voor de resterende kavels binnen het tweede perceel is in oktober een verkoopovereenkomst gesloten. Het overige perceel met in totaal 7 kavels staat voor verkoop gepland in 2017 en 2018. Hiervoor zijn afgelopen jaar nog enkele aanpassingen geweest aan de openbare ruimte.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 2.814.000 2.977.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 2.451.000 2.451.000 Bijdrage sport 950.000 950.000
Sport 0 0 Bijdrage OR 0 0
Plankosten en VTU 1.092.000 1.117.000 Overige 0 0
Overige 100.000 100.000
Rente en kostenstijging 121.000 115.000
Totaal geraamd 3.764.000 3.783.000 Totaal geraamd 3.764.000 3.927.000
Gerealiseerd tot datum 3.498.000 3.543.000 Gerealiseerd tot datum 3.238.000 3.316.000
Gerealiseerd in periode 61.000 45.000 Gerealiseerd in periode 0 78.000
Nog te realiseren 266.000 240.000 Nog te realiseren 526.000 611.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 144.000,‐ Voordelig
Verwachte oplevering project: 2018 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2018
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar:
G750 Lindenholt Noord PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017 cfm VGP DECEMBER
2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningbouw (m2) 1378 390 1290
0 0 0
Toelichting verschillen De verkoop van de resterende kavels in de percelen B en C is geactualiseerd o.b.v. de gesloten verkoopovereenkomst in oktober 2016.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
85
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: Geen
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
86
Maatschappelijk Vastgoed G755 Dennenstraat, Sportpark de Dennen
Kerninformatie Herontwikkeling Sportpark de Dennen in 3 deelprojecten:
Het realiseren van nieuwbouw voor het PRO College;
De aanpassing en het opknappen van Sportpark de Dennen; Het realiseren van Talent Centraal, de toekomstige huisvesting van Stichting Top Judo Nijmegen,
Gymnastiek‐ en Turnvereniging De Hazenkamp.Planexploitatie: vastgesteld 19 november 2014; omzet 10 mln; resultaat: 0 (neutraal); oplevering 2016; afsluiten planexploitatie 2017).
Programma Sport: Ca 6.000 m2 bvo binnensport
onderwijs Kavel 6.000 m2 (bebouwing ca 4.500 m2 bvo) parkeren Op maaiveldopenb. ruimte Herinrichting kruising Rosa de Limastraat opp. plangebied 90.600 m2ontwikkelaar Intern/extern: M. de Krijger/ Omnivereniging Quick,
PRO College, Top Judo Nijmegen en Gymnastiek‐ en Turnvereniging De Hazenkamp
Ontwikkelingen laatste jaar: De bouw van de Praktijkschool is klaar en het pand is opgeleverd. Begin 2015 is het bestemmingsplan TCN (maakt bouw topsportaccommodatie Talent Centraal Nijmegen mogelijk) onherroepelijk geworden. Met Quick zijn afspraken gemaakt over beëindiging van het gebruik van het voor de nieuwbouw bestemde deel van de sportvelden aan de Dennenstraat en de desbetreffende grond is overgedragen aan de gemeente. Begin 2015 is het aanbestedingstraject voor de bouw van de topsportaccommodatie gestart. Gekozen is voor een Design, Build en Maintaincontract (DBM). De selectiefase is begin 2016 afgerond. Aansluitend is de gunningsfase gestart. Begin 2017 wordt de aanbestedingsprocedure afgerond middels definitieve gunning van de opdracht. Na zomer ’17 wordt gestart met de bouw. Oplevering van de sportaccommodatie volgt uiterlijk juli 2018.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 0 0 Verkopen 942.000 942.000
Kosten t.b.v. grondverkoop PRO
337.000 337.000 Bijdrage provincie 4.334.000 4.334.000
Talent Centraal 9.339.000 9.339.000 Bijdrage gemeente TCN 5.000.000 5.000.000
Bijdrage Quick 945.000 945.000 Bijdrage gemeente Quick 345.000 345.000
Totaal geraamd 10.621.000 10.621.000 Totaal geraamd 10.621.000 10.621.000
Gerealiseerd tot datum 1.482.000 1.482.000 Gerealiseerd tot datum 4.287.000 4.287.000
Gerealiseerd in periode 1.116.000 1.116.000 Gerealiseerd in periode 4.287.000 4.287.000
Nog te realiseren 9.139.000 9.139.000 Nog te realiseren 6.324.000 6.324.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0,‐ Neutraal
Voor deze planexploitatie zijn niet de standaard parameters van toepassing. De verwachte inflatie is opgenomen in de bouwkosten.
Toelichting verschillen: Het neutrale planresultaat kon worden gehandhaafd.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Het afgelopen en het eerstvolgende jaar zijn er geen uitgiftes.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
87
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: 1. hogere bouwkosten TCN2. minder subsidie provincie TCN3. mislukken aanbesteding TCN
Beheersmaatregelen: 1. voortgang monitoren, contractmanagement;2. monitoren op subsidiabele kosten in overleg met provincie;3. Evt. aanpassen pve
Gerealiseerde nieuwbouw praktijkschool
Locatie topsportaccommodatie (TCN)
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
88
Maatschappelijk vastgoed G756 Zorgwoningen Stadbroekseweg (Skaeve Huse)
Kerninformatie Deze planexploitatie bevat alle kosten voor het haalbaarheidsonderzoek voor realiseren van 8 zorgwoningen (Skaeve Huse) en een beheerderwoning voor de opvang van dak‐ en thuislozen. Dit zijn woningen voor mensen van wie gebleken is dat ze niet in staat zijn te functioneren in een gewone woonomgeving en waarbij de verwachting is dat zij en hun omgeving er baat bij hebben als zij op een meer afgezonderde locatie wonen. De Skaeve huse, een oorspronkelijk Deense woonvorm, is voor deze doelgroepen een manier om in een prikkelarme omgeving het woongedrag zo veel als mogelijk te normaliseren. Planexploitatie vastgesteld 19 november 2014; omvang:€ 700.000; oplevering: 2016.
Programma Woningen 8 woonunits en 1 begeleidingsunit
parkeren Op maaiveldopp. plangebied 5.000 m2Ontwikkelaar intern/exten M. de Krijger/Woongenoot en Gemeenschap
Ontwikkelingen laatste jaar: Na de tussenuitspraak van de Raad van State op 30 september 2015 heeft de gemeenteraad op 27 januari 2016 het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Op 17 augustus 2016 heeft de Raad van State dit besluit vernietigd, omdat één van de ingebrachte bezwaren gegrond is geacht. De gemeente wil vasthouden aan de realisatie van Skaeve Huse ten zuiden van de Waal maar bezint zich nog op de exacte invulling. De realisatie van de Skaeve Huse in dit deel van Nijmegen is daarmee niet op korte termijn te verwachten.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen 40.000 54.000 Bijdrage gemeente 700.000 700.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 245.000 283.000 Bijdrage Provincie faunapassage
35.000
Plankosten 440.000 440.000
Overige 35.000 28.000
Rente en kostenstijging ‐8.000 1.000
Totaal geraamd 751.000 806.000 Totaal geraamd 700.000 735.000
Gerealiseerd tot datum 446.000 550.000 Gerealiseerd tot datum 700.000 435.000
Gerealiseerd in periode 141.000 104.000 Gerealiseerd in periode 300.000 35.000
Nog te realiseren 305.000 256.000 Nog te realiseren 0 300.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 51.000,‐ NadeligPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 71.000,‐ Nadelig
Voor dit project is een bedrag van € 68.332,‐ opgenomen als voorziening dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.
Toelichting verschillen Kosten nemen toe met ca. € 55.000,‐ t.g.v. meerkosten pachtontbinding, toename van milieukosten en kosten voor een faunapassage. Opbrengsten nemen toe t.g.v. een verleende subsidie voor de faunapassage.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: 1. Weerstand vanuit de buurt2. Bestemmingsplan en andere procedures
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
89
Beheersmaatregelen: 1. Betrekken buurt via buurtbeheerplan2. Inhuur inhoudelijke en juridische ondersteuning
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
90
Maatschappelijk vastgoed G760‐780 Onderwijshuisvesting
Kerninformatie Deze planexploitatie bevat een 24‐tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het betreft locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Planexploitatie: vastgesteld 24 februari 2010; omzet € 35 mln; resultaat: € 0 neutraal; oplevering 2015 Gewijzigd vastgesteld 29 mei 2013; omzet € 52 mln; resultaat € ‐9,8 mln nadelig; oplevering 2017 (oorspronkelijke planning).
Programma Woningen: Circa 420 stuks
Parkeren: Op maaiveld is maatwerk per locatie Onderwijs: Circa 10.000 m2Opp. Plangebied: Circa 110.000 m2Ontwikkelaar: Intern/Extern: M. Verstappen/diverse
schoolbesturen, gemeente en derden
Deze planexploitatie bevat de volgende deelprojecten: 1. Algemeen2. Celebesstraat 12: Praktijkschool Johannes
(Praktijk Onderwijs)3. Veldstraat 4: Praktijkschool Zonnegaard
(Praktijk Onderwijs)4. Geldershofstraat 26: Basisschool Geldershof
(Geldershof ‐ onderwijs Lent)5. Heijendaalseweg 235 ‐ Hart van Brakkestein:
Basisschool Brakkenstein (St. SintJosephscholen)
6. Marie Curiestraat 9: De Kleine Wereld (St.Sint Josephscholen)
7. Kopseweg 7: Klokkenberg (Klokkenberg)8. Zwanenveld 73‐18: Prins Mauritsschool
(Conexus)9. Zwanenveld 25e straat: Prins Mauritsschool
(Conexus)10. Berg en Dalseweg 295: Montessoricollege
(Montessoricollege)11. Vlierestraat3/Elzenstraat 4:
Montessoricollege (Montessoricollege)12. Hugo de Grootstraat 41: de Buut (Conexus13. Molukkenstraat 1: de Buut (Conexus)14. Weezenhof 8102: dependance Prins
Clausschool15. Krekelstraat 8: vm Flexcollege16. Hatertseweg 400: vm. Flexcollege17. Heemraadstraat 2: Basisschool Brakkestein18. Spechtstraat 4: dependance Aquamarijn19. Streekweg 21: Maaswaal College (Mondial College)20. Groesbeekseweg 146: Basisschool Meander (St. Pallas)21. Pr Bernhardstraat 12‐14: Basisschool Meander (Stichting Pallas)22. Fanfarestraat 51‐53: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)23. Symfoniestraat 208: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)24. Hatertseweg 404: Kandinsky College
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
91
Ontwikkelingen laatste jaar: ‐ De nieuwbouw van het Canisius College aan de Berg en Dalseweg is gereed en het verbouwde pand is in het nieuwe schooljaar van 2016 in gebruik genomen. De tijdelijke locaties Montessori College aan de Vlierestraat/Elzenstraat en voormalige Pabo‐locatie aan de Groenewoudseweg zijn daardoor vrijgekomen en gelijk in gebruikgenomen door de NSG in verband met de verbouwing van de NSG aan de van Cranenborchstraat; ‐ Het bestemmingsplan voor basisschool De Klokkenberg is in 2016 onherroepelijk geworden en een deel van de school is gesloopt. De bouw van de nieuwe school is gestart en medio 2017 zal deze gereed komen. In 2016 is de verkoopprocedure voor de vijf vrije kavels op de Kopsehof gestart met veel inschrijvingen tot gevolg. Middels loting zijn deze kavels toebedeeld. Doordat de grondprijs hoger uitviel is het planresultaat van dit deelplan voordeliger geworden. Pas nadat het laatste gedeelte van de school is gesloopt, kunnen de kavels geleverd worden (eind ‘17/begin ’18); ‐ De 32 zorgwoningen op de voormalige schoollocatie van de Prins Mauritsschool (Zwanenveld 73‐18) zijn in 2016 opgeleverd en ingebruikgenomen (is project van Talis); ‐ De nieuwbouw van de Buut op de Hugo de Grootstraat is klaar en is in september 2016 in gebruik genomen; ‐ De nieuwbouw van basisschool Brakkenstein aan de Heijendaalseweg is eind 2016 gestart. De omgevingsvergunning van de nieuwe school is verleend en de voorlopige voorziening op het bouwen van de nieuwe school is door de rechter afgewezen. Er loopt nog een bodemprocedure bij de Raad van State over de omgevingsvergunning. De uitspraak van de Raad van State wordt begin 2017 verwacht. De kaders m.b.t. de herinrichting van de Heijendaalseweg zijn begin 2016 bekend gemaakt. Met stakeholders is het ontwerp van de Heyendaalseweg geoptimaliseerd. Dit ontwerp is aan de buurt/omwonenden gepresenteerd. Deze opmerkingen worden nu verwerkt om te komen tot een definitief ontwerp. Ten opzichte van de oorspronkelijke planning is het project ernstig vertraagd. Hierdoor vallen onder ander de (procedure)kosten hoger uit; ‐ Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat, voormalig schoolgebouw Montessoricollege, dat tot eind 2016 nog in gebruik zal zijn door het NSG, wordt het herontwikkelingsplan voor een mix van zorg‐, huur‐ en koopappartementen verder uitgewerkt. Het ambitiedocument is gereed en gesprekken met corporatie(s) zijn gestart; ‐ De nieuwbouw van het PRO College aan de Dennenstraat is gereed en in gebruikgenomen. De vrijkomende panden van het PRO College worden herontwikkeld met woningbouw (Veldstraat 4) middels collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of behouden voor onderwijs (Celebesstraat 12). St. Pallas zal naar het pand Celebesstraat 12 verhuizen medio 2017. ‐ De 2 vrijkomende panden van St. Pallas aan de Prins Bernhardstraat 12‐14 en de Groesbeekseweg 12‐14 zijn in 2016 door de gemeente aangekocht waarbij gelijktijdig de Celebestraat 12 is verkocht aan St Pallas. De Prins Bernhardstraat 12‐14 zal worden doorverkocht aan het Karel de Grote College en het bestaande pand aan de Groesbeekseweg 146 wordt ombestemd naar woningbouw. Bij de overdracht van Celebestraat 12 is aanzienlijk meer asbest aangetroffen dan verwacht; ‐ Van januari t/m juni 2016 heeft in het schoolgebouw aan de Streekweg 21 de Heumensoordschool zijn activiteiten ontplooid. Kinderen op de tijdelijke opvang Heumensoord kregen hier PO en VO onderwijs. Medio 2016 is besloten om dit pand te verhuren voor onderwijs aan vluchtelingen en statushouders in het kader van de doorstart van de Heumenoordschool. Het Pontem College (ISK voor het VO onderwijs) heeft hier nu zijn deuren geopend voor na verwachting circa 3 jaar. Hierdoor is er meer tijd om toekomstige scenario’s voor deze locatie te onderzoeken; ‐ Locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege) wordt door de gemeente tijdelijk verhuurd aan diverse partijen. Een marktverkenning van de herontwikkelingsmogelijkheden van deze locatie heeft aangetoond dat de locatie uniek is gelegen en diverse mogelijkheden voor herontwikkeling biedt. De huidige programmering op de locatie met een hoog aantal appartementen is vanuit programmering en markt ambitieus. Bestuurlijk is aangegeven dat de locatie beschikbaar is voor woningbouw in het hogere prijssegment waarbij het herontwikkelingsplan duidelijk herkenbaar moet zijn en zich moet kunnen onderscheiden van andere plannen. Het komend jaar zal de locatie door middel van een prijsvraag op de markt worden gebracht. ‐ Scholengroep Rijk van Nijmegen heeft een samenvoeging van het Canisiuscollege en het Kandinskycollege aangekondigd. Deze twee scholen zullen middels nieuwbouw worden gehuisvest aan de Goffertweg 20. De locatie aan de Hatertseweg 404 wordt conform de doordecentralisatie overeenkomst terug verkocht aan de gemeente. Herontwikkeling van deze locatie naar woningen levert een tekort van € 2,2 mln (bij rekenrente
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
92
4%). In de Zomernota van 2016 is besloten de voorziening Onderwijshuisvesting hiertoe met € 2,2 mln te verhogen; ‐ Met Kristallis/Pluryn, gevestigd aan de Hatertseweg 400, zijn vanaf 2015 gesprekken gevoerd over de toekomstige huisvesting. De uitkomst van deze gesprekken is dat Kristallis niet gaat verhuizen en blijft op de Hatertseweg 400. In de planexploitatie Onderwijshuisvesting was gerekend met een voordelig resultaat van € 6 ton uit de herontwikkeling van deze locatie. Het vervallen van deze herontwikkeling levert aldus een tekort van € 0,6 mln. In de Zomernota van 2016 is besloten de voorziening Onderwijshuisvesting hiertoe met € 0,6 mln te verhogen. In 2017 zullen de onderhandelingen plaatsvinden met Kristallis over doordecentralisatie van hun onderwijshuisvesting (incl. afdracht Hatertseweg 400). ‐ De Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is onder andere in beeld voor het realiseren van 20 zorgwoningen voor dementerenden. De onderhandelingen zijn in een ver gevorderd stadium. Uitgifte wordt eind 2016 verwacht. Realisatie past binnen het bestemmingsplan; ‐ De Veldstraat 4 (vm PRO College) wordt als CPO‐project (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) ontwikkeld. Het bestaande gebouw wordt ombestemd naar woningbouw en er wordt enige nieuwbouw op het voorterrein toegevoegd. In 2016 is een overeenkomst met de CPO‐stichting gesloten en is de grond verkocht (afname ’17). Het bestemmingsplan is in procedure en zal in december 2016 door de raad worden behandeld. ‐ Het schoolgebouw aan de Symfoniestraat 208‐210 (dependance van De Octaaf) is gesloopt. De school is nog bezig met het ontwerp voor de nieuwbouw van de school op deze locatie. Voor de buitenruimte tussen de school en wijkcentrum De Schalmei worden verschillende ideeën uitgewerkt om de verbinding tussen de school en het wijkcentrum te realiseren. De voorbereidingen m.b.t. aanpassing van het bestemmingsplan zijn gestart.
Financiën: Kosten Per 1‐1‐2016 Per 1‐1‐2017 Opbrengsten Per 1‐1‐2016 Per 1‐1‐2017
Verwervingen 34.510.000 38.844.000 Verkopen 37.118.000 38.413.000
Brm/wrm/verbouwkstn 5.674.000 8.465.000 Bijdrage ontwikkelaar 210.000 354.000
Plankosten 4.797.000 5.195.000 Huuropbrengsten 1.766.000 3.565.000
Overige 151.000 175.000 Overige 4.624.000 4.397.000
Afdracht afz. locaties 1.310.000 1.310.000 Bijdrage afz. locaties 1.310.000 1.310.000
Afdracht t.b.v. maatwerk 1.100.000 1.100.000 Bijdrage gemeente 91.000 91.000
Bijdrage Kwakkenberg 6.000.000 6.000.000
Rente en kostenstijging 9.182.000 6.711.000 Opbrengstendaling 0 0
Totaal geraamd 62.724.000 67.800.000 Totaal geraamd 45.119.000 48.130.000
Gerealiseerd tot datum 36.888.000 42.252.000 Gerealiseerd tot datum 7.317.000 11.756.000
Gerealiseerd in periode 6.750.000 5.364.000 Gerealiseerd in periode 635.000 4.439.000
Nog te realiseren 25.836.000 25.548.000 Nog te realiseren 37.802.000 36.374.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 17.605.000,‐ NadeligPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 19.670.000,‐ Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen De toevoeging van het Kandinsky College/Hatertseweg 404 aan planexploitatie Onderwijshuisvesting G760‐780 en het vervallen van de herontwikkeling Hatertseweg 400 – conform Zomernota 2016 – vormen de belangrijkste wijzigingen en leiden tot een resultaatverslechtering van bijna 3 mln op contante waarde.
Daarnaast leiden meerkosten asbest Celebestraat 12 (nadeel 0,5 mln), meerkosten beroepsprocedure/ aanpak openbare ruimte Heijendaalseweg 235 (nadeel 0,3 mln), vervallen subsidie en meerkosten Krekelstraat 8 (nadeel 0,3 mln), bijstelling Symfoniestraat 208 (nadeel 0,1 mln) en diverse overige noodzakelijke bijstellingen (nadeel 0,2 mln) tot een resultaatverslechtering. Voordelen zijn er door hogere grondprijs Kopseweg 7 (voordeel 0,2 mln) en gewijzigde exploitatie Streekweg 21 (voordeel 0,1 mln). Per saldo leiden deze onderdelen tot een resultaatverslechtering van € 1,1 mln op contante waarde.
Voor dit project is een bedrag van € 17.814.000,‐ als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. De voorziening is vanuit de Zomernota 2016 (als nieuwe claim) met € 2,8 mln verhoogd voor de toegevoeging van Hatertseweg 404 en het vervallen van
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
93
herontwikkeling Hatersteweg 400. Daarnaast is de voorziening met € 1,1 mln toegenomen door de afzonderlijke effecten/bijstellingen opgeteld binnen de overige deelplannen.
Verlaging van de rekenrente van 4% naar 2,5% (nieuwe BBV‐regels) heeft een voordelig effect op de planexploitatie. Hiervan nemen de deelplannen Hatertseweg 400 en Berg en Dalseweg 295 het leeuwendeel voor hun rekening. Deelplan Hatertseweg 400 komt te vervallen waarmee ook het rentevoordeel. Binnen Berg en Dalseweg 295 is het rentevoordeel aangewend voor een noodzakelijke afboeking van de grondopbrengsten.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP 1‐1‐16 2016 cfm VGP 1‐1‐17
(koop goedkoop) Krekelstraat 8 20 (+20 in ’20) 20 0 (+20 in ’20)
vrije kavels Kopseweg 7 2,5 (+2,5 in ’17) 0 2,5 (+2,5 in ’18)
(koop)woningen Veldstraat 4 6,5 (+6,5 in ’17) 0 16
(koop)woningen Groesbeekseweg 146 4,5 (+4,5 in ’17) 0 4,5 (+4,5 in ’18)
grondverkoop H. de Grootstraat 41 357 m2 0 357 m2
grondverkoop Celebesstraat 12 6.095 m2 6.095 m2 0
woningen Vlierestr/Elzestr 0 0 45 (+40 in ’18)
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP - Verhogen van de bestaande voorziening Onderwijshuisvesting G760‐780 met € 3,9 mln tot
€ 17,814 mln (In de vastgestelde zomernota 2016 is reeds € 2,8 miljoen toegevoegd voor de Hatertseweg 404 en de Hatertseweg 400);
- Het toevoegen van het deelgebied Hatertseweg 404 aan de planexploitatie Onderwijshuisvesting G760‐780
Specifieke projectrisico’s Belangrijkste risico’s:
1. Afzetbaarheid woningbouw bij herontwikkeling;2. Verkoop Streekweg 21.
Beheersmaatregelen: 1. Afzetmogelijkheden monitoren en haalbaar
plannen; 2. Monitoren op herontwikkelingsmogelijkheden
i.o.m. VSA.
Vlierestraat/Elzenstraat
Hugo de Grootstraat Berg en Dalseweg 295
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
94
Stadscentrum G204 Plein 44
Kerninformatie Binnenstedelijk project conform de gewonnen prijsvraag “Een plein voor iedereen” (2004). Planexploitatie: vastgesteld 22 februari 2006; omvang 5.426.000; resultaat: 278.000; oplevering 2010.
Programma Woningen: 128 appartementenparkeren 418 pp (ondergronds)bedrijvigheid 12.160 m2 bvo winkels, leisure en horeca
toegevoegd; 2.499 m2 gesloopt. openb. ruimte Inrichtingsniveau: hoog, 3.500 m2 groen en 5.000
m2 verharding opp. plangebied 2,4 haontwikkelaar Intern/extern: E.van Petersen/ING Real Estate
Ontwikkelingen laatste jaar: De herontwikkeling van Plein ’44 is gereed, in 2016 is het plein opnieuw bestraat, zodat de planexploitatie kan worden afgesloten. Op dit moment is het verhaal van de rioolschade op ING Realestate nog niet afgerond.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen Verkopen 2.249.000 2.249.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 2.297.000 2.422.000 Bijdrage gemeente 2.397.000 2.309.000
Plan en overige kosten 3.636.000 3.641.000 Renteopbrengsten 667.000 667.000
Rente en kostenstijging 1.205.000 1.193.000 Bijdrage overige 1.499.000 1.499.000
Totaal geraamd 7.138.000 7.256.000 Totaal geraamd 6.812.000 6.724.000
Gerealiseerd tot datum 6.681.000 7.256.000 Gerealiseerd tot datum 6.637.000 6.724.000
Gerealiseerd in periode 201.000 575.000 Gerealiseerd in periode 196.000 87.000
Nog te realiseren 457.000 0 Nog te realiseren 175.000 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 327.000,‐ nadeligDefinitief eindresultaat per 01‐01‐2017 € 532.000,‐ nadelig
Verwachte oplevering project: 2016. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2016.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar: Niet van toepassing.
Toelichting verschillen. Kosten nemen toe a.g.v. achterstallige kosten archeologie.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: Rioolschade mogelijk niet verhaalbaar op ING.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
95
Stadscentrum G206 Don Jon
Kerninformatie Deze planexploitatie bevat de gemeentelijke plankosten met betrekking tot de herbouw van de Donjon op het Valkhof en de kosten van de reconstructie van het park. Planexploitatie: vastgesteld 18 september 2013; omvang 2.275.000; resultaat: 0; oplevering 2017
Programma Woningen: n.v.t.
parkeren n.v.t.bedrijvigheid n.v.t.openb. ruimte opp. plangebied Ca. 26.800m2ontwikkelaar Intern: P. Matthieu
Ontwikkelingen laatste jaar: Het bestemmingsplan is inmiddels na behandeling van het aangetekende beroep definitief vastgesteld door de uitspraak van de Raad van State. Overeenkomstig de afspraken zoals in de Ontwikkel‐en realisatieovereen‐komst moet de Stichting Donjon voor 1 januari 2017 een ontvankelijke omgevingsvergunning aanvragen voor de nieuwbouw van de Donjon. Thans is de Stichting druk doende de verschillende huurcontracten te sluiten op basis waarvan zij het besluit kan nemen over te gaan tot daadwerkelijke realisatie. Onafhankelijk van de nieuwbouw van de Donjon is met de Stichting afgesproken dat zij in Q1 2017 zullen starten met de renovatie van (delen van) het Valkhofpark.
Financiën Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwerving 0 2.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 1.200.000 1.200.000 Erfpacht 100.000 100.000
Plankosten/voorbereiding 783.000 832.000 Stadscontract GSO IV 200.000 200.000
Overige 72.000 83.000 I002350 Cultuurhistorie 250.000 250.000
Rente en kostenstijging 222.000 212.000 I002020Valkhofp/DonJon 1.000.000 1.000.000
I000297Hun/Waal/Valkp 200.000 200.000
K000080Valkhofp/Hunne 525.000 525.000
Totaal geraamd 2.278.000 2.329.000 Totaal geraamd 2.275.000 2.275.000
Gerealiseerd tot datum 1.164.000 1.207.000 Gerealiseerd tot datum 440.000 190.000
Gerealiseerd in periode 174.000 43.000 Gerealiseerd in periode 320.000 0
Nog te realiseren 1.114.000 1.122.000 Nog te realiseren 1.835.000 2.085.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0,‐ NeutraalPrognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 53.000,‐ Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Voor deze planexploitatie is een verliesvoorziening van € 50.463,‐ ingesteld. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.
Toelichting verschillen De bijdrage Cultuurhistorie € 250.000 wordt ontvangen in 2017 i.p.v. 4e kwartaal 2015. De plankosten nemen toe a.g.v. vertraging in de uitvoering.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Het instellen van een voorziening ter grootte van € 50.463,‐ ter dekking van het tekort.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
96
Specifieke projectrisico’s: 1. Advisering RCE over park2. Beeldkwaliteit3. Bestemmingsplan en inpassing evenementen
Beheersmaatregelen: 1. Nauw overleg over randvoorwaarden en ontwerp2. Intensieve communicatie met Commissie Beeldkwaliteit3. Zorgvuldige voorbereiding en uitvoering onderzoeken
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
97
Stadscentrum G208 Parkeervoorziening Oude Stad en woningbouw
Kerninformatie Dit project omvat de realisatie van plusminus 100 woningen, 1.200m2 commerciële ruimte en circa 900 parkeerplaatsen, waarvan deels ten behoeve van bezoekers Handelskade. De reconstructie van het Havenplein maakt eveneens deel uit van het project.
Programma Woningen: Ca. 100 woningen
parkeren Max. 900 pp bedrijvigheid 1200 m2 commerciële ruimte openb. ruimte opp. plangebied 1,2 haontwikkelaar Intern/extern: E. van Petersen/M.L. Verschure
Planexploitatie Bij vaststelling Vorig VGP
16 december 2009 1 januari 2016Omvang: * * *Verwacht resultaat: * * *Start bouw verwachte oplevering *Deze planexploitatie is conform raadsbesluit d.d. 16 december 2009 nr 223/2009 geheim.
Toelichting verschillen Niet van toepassing
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Ontwikkelingen laatste jaar: Er is inmiddels een een parkeervoorziening op maaiveld met 300 plaatsen gerealiseerd. De realisatie van de overige parkeerplaatsen, onder andere voor bezoekersparkeren Handelskade is in voorbereiding. Tevens is hier de opgave om grenzend aan de parkeervoorziening een woontoren te realiseren.
Specifieke projectrisico’s: 1. Meerkosten bouw parkeervoorziening2. Afzetrisico bouwgrond woningen
Beheersmaatregelen: 1. Gefaseerde uitvoering
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
98
Financiën:
Kosten Per 01‐01‐2016* Per 01‐01‐2017* Opbrengsten Per 01‐01‐2016 * Per 01‐01‐2017*
Verwervingen Verkopen woningbouw e.d.
Bouwkosten Bouw‐ en woonrijpmaken
Verkopen parkeergarage
Plankosten Bijdrage gemeente
Overige Huuropbrengsten
Rente en kostenstijging ISV
Totaal geraamd Totaal geraamd
Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd tot datum
Gerealiseerd in periode Gerealiseerd in periode
Nog te realiseren Nog te realiseren
*Deze planexploitatie is conform raadsbesluit d.d. 16 december 2009 nr 223/2009 geheim.
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
99
Stadscentrum G210 De Bastei/brug ‘t Meertje
Kerninformatie Deze planexploitatie betreft de realisatie van een nieuwe museale locatie (deels op bestaande museumlocatie; betreft verbouw bestaand pand en nieuwbouw) waarin door meerdere organisaties op het gebied van natuur, milieu en cultuurhistorie het verhaal wordt verteld van de ontwikkeling van Nijmegen als stad aan de Waal en direct grenzend en verbindingen leggend aan één van de mooiste natuurgebieden van Nederland, de Ooijpolder en omgeving.
Planexploitatie: vastgesteld 12 februari 2014; omzet ca 7 mln; resultaat: 0 (neutraal); (oorspr.) oplevering 2016.
Programma Woningen nvt
Parkeren nvtBedrijvigheid Museumopenb. ruimte Brugopp. plangebied ca 500 m2ontwikkelaar Intern: P. Matthieu
Ontwikkelingen laatste jaar ‐ De in 2014 opgerichte Stichting De Bastei heeft in 2015 nadere afspraken met de gemeente gemaakt over het gebruik en de exploitie van de straks ver‐ en gebouwde museumlocatie De Bastei (Stratemakerstoren); ‐ In 2015 is de aannemer gestart met het aanbrengen van de noodzakelijke damwand in de heuvel van het Valkhof achter De Bastei (achter De Lange Baan). Omdat dit in combinatie met het archeologische werk een uiterst secure aangelegeheid is gebleken, is de (ver)bouw van De Bastei vertraagd. Uiteindelijk is met de (ver)bouw van de Bastei begin 4e kwartaal 2015 gestart; ‐ In het najaar van 2015 zijn tijdens het archeologisch veldwerk aanzienlijk meer waardevolle vondsten (muurresten, torenresten e.d.) gedaan dan vooraf werd aangenomen. De vondsten bleken zo waardevol dat de bouwplannen zijn aangepast en geintegreerd in een nieuw ontwerp. Hierdoor vallen de bouwkosten, de archeologische kosten en andere kosten voor in totaal € 2,6 mln hoger uit; ‐ In het voorjaar van 2016 is de raad uitvoerig op de hoogte gebracht van de waardevolle archeologische vondsten en de meerkosten hiervan voor het project. Op 16 maart 2016 heeft de raad ingestemd met de meerkosten van € 2,6 mln en de dekking ervan door € 1,6 mln als aanvullend krediet beschikbaar te stellen en € 1,0 mln bijdrage aan de provincie te vragen. Inmiddels heeft de provincie besloten dit bedrag toe te kennen aan De Bastei (€ 0,5 beschikking en € 0,5 principebesluit); ‐ In het voorjaar van 2016 is de (ver)bouw van De Bastei hervat en is de verwachting dat de aannemer het pand halverwege/2e helft 2017 zal opleveren.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
100
Financiën Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Bouwkosten museum/brug 5.592.000 7.342.000 Verkopen 550.000 550.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 176.000 993.000 Stadscontract (GSO) 800.000 800.000
Plankosten 1.236.000 1.326.000 Staatsbosbeheer (provin) 1.000.000 1.000.000
Overig 463.000 362.000 Bijdr Grootsch Groen 481.000 481.000
Rente en kostenstijging ‐96.000 ‐52.000 Coalitieacc./saldireserve 1.500.000 1.500.000
Bijdr Evenemententerr 500.000 500.000
VSA krediet Stratem 145.000 145.000
Groene allure binnenstad 221.000 221.000
Woonmilieuverbetering 60.000 60.000
Ministerie I&M 100.000 100.000
Programma Cultuur 150.000 150.000
Cultuurhistor panden 900.000 900.000
Bijdrage Oostel‐Waalkade 814.000 814.000
Progr Cultuur(hist visuali) 150.000 150.000
Aanv. krediet (meerk arch) 0 1.600.000
Provincie (meerk arch) 0 1.000.000
Totaal geraamd 7.371.000 9.971.000 Totaal geraamd 7.371.000 9.971.000
Gerealiseerd tot datum 4.114.000 4.843.000 Gerealiseerd tot datum 6.641.000 6.381.000
Gerealiseerd in periode 2.197.000 729.000 Gerealiseerd in periode 2.944.000 ‐260.000
Nog te realiseren 3.257.000 5.128.000 Nog te realiseren 730.000 3.590.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 0 Neutraal Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0 Neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen De grootste verschillen worden veroorzaakt door verwerking van de meerkosten van € 2,6 mln door aanpassing van de plannen aan de archeologische vondsten (hogere bouwkosten, archeologische en andere kosten). Ook de hogere opbrengsten van € 2,6 mln in de vorm van € 1,6 mln aanvullend krediet en € 1,0 mln provincie‐bijdrage, zijn verwerkt in overeenstemming met het raadsbesluit van 16 maart 2016. Daarnaast vallen de renteopbrengsten lager uit door een lagere rekenrente.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar: In dit project zijn geen uitgiftes aan de orde.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Specifieke projectrisico’s: 1. Hogere kosten archeologie dan geraamd;2. Hogere kosten bouwkosten dan geraamd.
Beheersmaatregelen: 1/2. Strakke sturing op kosten, kwaliteit en proces. Nadere afspraken binnen/buiten bouwteam.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
101
Stadscentrum G212 Oostelijke Waalkade
Kerninformatie Deze planexploitatie betreft de renovatie en de herinrichting van de oostelijke waalkade vanaf de historische haven en de veerpoorttrappen tot aan het bruggetje de Ooypoort over ’t Meertje. Doelstelling is het versterken van de economische, cultuurhistorische en toeristische waarden van het Waalkade‐gebied. Daartoe worden binnen deze planexploitatie diverse deelprojecten gerealiseerd, zoals de aanleg van een historische haven in de Lindenberghaven, een liftverbinding bij de veerpoorttrappen en de vergroening van de waalboulevard. Planexploitatie vastgesteld: 17 september 2014; omvang: 2.400.000; oplevering: 2015.
Programma: woningen: nvtparkeren: nvtBedrijvigheid: nvtOpenbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: P. Matthieu:
Ontwikkelingen laatste jaar De werkzaamheden zijn afgerond. De groene loper en de lift zijn gerealiseerd en de subsidies zijn afgerekend. De Veerpoortstraat kan vanwege uitgelopen werkzaamheden aan De Bastei in de omgeving niet worden afgemaakt in 2016 omdat deze dan kapot zal worden gereden. De bijdrage aan de inrichting van de Stadswaard is gerealiseerd. Er resteert nog een probleem met de geplaatste steiger in de Lindenberghaven waarvoor een oplossing moet worden gevonden. In Q1 of Q2 zal ‐ naast de gerealiseerde tijdelijke initaitieven – een vervolg worden gegeven aan het proces van uitvoering scenario ‘groene Waalkade’, daarbij gebruikmakend van de uitkomsten van de motie “autoluwe binnenstad”.
Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Bijdrage Bastei 814.000 814.000 EFRO subsidie 863.000 514.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 2.146.000 2.497.000 Provinciale subsidie 787.000 943.000
Plankosten 375.000 490.000 Euregiopad subsidie 0 0
Overige kosten 121.000 175.000 Gemeentelijke bijdrage 1.410.000 1.422.000
Rente en kostenstijging 33.000 40.000 Rijkssubsidie (NGE) 0 36.000
Totaal geraamd 3.489.000 4.016.000 Totaal geraamd 3.060.000 2.915.000
Gerealiseerd tot datum 2.901.000 3.838.000 Gerealiseerd tot datum 1.230.000 1.912.000
Gerealiseerd in periode 2.613.000 937.000 Gerealiseerd in periode 843.000 682.000
Nog te realiseren 588.000 178.000 Nog te realiseren 1.830.000 1.003.000
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 429.000 Nadelig Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 1.101.000 Nadelig
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP n.v.t.
Toelichting verschillen De reconstructie van de Lindenberghaven tot historische haven is nagenoeg gereed. Hier zijn we geconfronteerd met
tegenvallers in de uitvoering. Vanwege een historisch lage waterstand in de Waal kwam de constructie scheef te hangen en
waren grote reparatiewerkzaamheden noodzakelijk. Dit in combinatie met stijging van materiaalkosten leverde een nadeel
op van circa € 320.000,‐ Een andere tegenvaller in de uitvoering bleek dat een deel van de gemaakte kosten – ondanks
eerdere positieve advisering ‐ toch niet subsidiabel bleken te zijn onder de Robuuste Investeringsimpuls van de provincie
Gelderland. Dit leverde een nadeel op van circa € 160.000,‐ Voorts bleek een interne verrekening van de plankosten uit
2015 nog te worden geëffectueerd. Dit leverde een nadeel op van circa € 130.000,‐ Dit tezamen in combinatie met de toe
te rekenen rentevergoeding van circa € 45.000,‐ verklaart het toegenomen tekort ten opzichte van het vorige VGP met circa
€ 672.000 tot in totaal € 1,1 miljoen. Hiervoor was in de stadsbegroting 2017‐2020 een risico opgnomen van € 437.500.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
102
Specifieke projectrisico’s: ‐ Oplossen bescherming kadewand valt duurder uit dan verwacht.
Beheersmaatregelen: ‐ Kostenefficiënte oplossing zoeken.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
103
Stadscentrum G213 Stieltjesstraat Belastingkantoor
Kerninformatie Het Centaal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) heeft de gemeente gevraagd medewerking te verlenen aan de opvang van 500 asielzoekers in het voormalige belastingkantoor aan de Stieltjesstraat. De opvang zal 2 jaar plaatsvinden. Mogelijk dat de gemeente daarna besluit het gebouw in te zetten voor tijdleijke huisvetsing van statushouders. COA en gemeente hebben een anterieureovereenkomst gesloten om de plankosten van de gemeente voor de R.O. procedure in rekening te kunnen brengen.
Korte toelichting.
Programma: woningen: opvangplaatsen 500 asielzoekers Parkeren: Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern/extern: W. Pranger/ COA
Ontwikkelingen laatste jaar De vergunningen voor de ombouw van het pand zijn verleend. De verbouwing is inmiddels gerealiseerd.
Financiën:
Kosten 01‐01‐2017 Opbrengsten 01‐01‐2017
Verwervingen Verkopen
Bouw‐ en woonrijpmaken Subsidie
Plankosten 30.000 Bijdrage Ontwikkelaar 30.000
Overige
Rente en kostenstijging
Totaal geraamd 30.000 Totaal geraamd 30.000
Gerealiseerd tot datum 30.000 Gerealiseerd tot datum 30.000
Gerealiseerd in periode 30.000 Gerealiseerd in periode 30.000
Nog te realiseren 0 Nog te realiseren 0
Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 0 Neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen Niet van toepassing
Specifieke projectrisico’s: Geen
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
104
Waalsprong G278 Vlek 10 Nijland
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 325 woningen aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Het Nijland maakt deel uit van het gebied Woonpark Oosterhout. De overige plandelen in woonpark Oosterhout zijn al gerealiseerd. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: Woningen: 2.022 (waarvan 325 in Nijland) Parkeren: MaaiveldBedrijvigheid: n.v.t.Openbare ruimte: Circa 6 haOpp. plangebied: Circa 85 ha (waarvan ca 14 ha Nijland) Ontwikkelaar Intern/extern: P. de Wit/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar Het Nijland is bijna gerealiseerd. De start van de verkoop van het laatste bouwproject is nu gestart en de laatste vrije kavels zijn nog in de verkoop. Als de verkoop goed blijft doorlopen kan dit plangebied in 2017 afgerond worden.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 21.686.000 21.686.000 Woningbouw 98.322.000 98.346.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 32.190.000 32.242.000 Niet‐woningbouw 2.337.000 2.337.000
Plankosten 13.226.000 13.386.000 Overige opbrengsten 4.327.000 4.203.000
Overige 5.145.000 5.148.000 Opbrengstensti jging 35.000 4.000
Rente en kostenstijging 2.598.000 ‐12.988.000
Totaal geraamd 74.845.000 59.474.000 Totaal geraamd 105.021.000 104.890.000
Gerealiseerd tot datum 73.753.000 73.567.000 Gerealiseerd tot datum 102.126.000 104.434.000
Gerealiseerd in periode ‐103.000 ‐186.000 Gerealiseerd in periode 1.888.000 2.308.000
Nog te realiseren 1.092.000 ‐14.093.000 Nog te realiseren 2.895.000 456.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 45.415.000 Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 32.434.000 Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 25.406.000 Voordelig
Verschil in NCW € 7.028.000 Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 40.000. Daarnaast is er een geraamde opbrengst geschrapt, omdat die al in de boekwaarde van 2015 was opgenomen. Per saldo daalt het kopje Overige opbrengsten daarom met circa € 120.000. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 160.000. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
105
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
G278 Nijland PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningen (st) 25 30 4
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing.
Projectrisico’s in deelgebied: Niet van toepassing
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
106
Waalsprong G279 Vlek 20 Groene Oever
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk aan de noordkant van Lent in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Visveld: totaal 1.290 woningen. De overige plandelen van Visveld zijn al gerealiseerd. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: woningen: 1.290 (waarvan circa 115 Groene Oever) Parkeren: MaaiveldBedrijvigheid: n.v.t.Openbare ruimte: Circa 13 ha (totaal Visveld) Opp. plangebied: Circa 29 ha (totaal Visveld) Ontwikkelaar Intern/extern: P. de Wit/Heijmans
Ontwikkelingen laatste jaar Alle woningen in Visveld zijn gerealiseerd. In 2017 is dit plandeel dan ook helemaal afgerond nadat het laatste deel woonrijp is gemaakt.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 13.322.000 13.322.000 Woningbouw 35.411.000 35.584.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 20.015.000 20.011.000 Niet‐woningbouw 1.055.000 1.055.000
Plankosten 4.069.000 4.074.000 Overige opbrengsten 2.867.000 2.871.000
Overige 196.000 196.000 Opbrengstensti jging 0 0
Rente en kostenstijging 8.929.000 10.908.000
Totaal geraamd 46.531.000 48.511.000 Totaal geraamd 39.333.000 39.510.000
Gerealiseerd tot datum 45.153.000 45.341.000 Gerealiseerd tot datum 39.510.000 39.510.000
Gerealiseerd in periode 214.000 188.000 Gerealiseerd in periode 785.000 0
Nog te realiseren 1.378.000 3.170.000 Nog te realiseren ‐177.000 0
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 9.002.000 Nadelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 6.429.000 Nadelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 6.060.000 Nadelig Verschil in NCW € 369.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen In deze exploitatie is nauwelijks iets veranderd. Bij de opbrengsten woningbouw is nog een nabetaling binnengekomen i.v.m. renteafspraken over een grondtransactie. De rest van het verschil wordt veroorzaakt door de nieuwe renteparameter.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: Niet van toepassing
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
107
Waalsprong G280 Vlek 25 Vossenpels Noord
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat een gefaseerde woningbouwontwikkeling in Vossenpels Noord. Dit plangebied sluit aan op het al gerealseerde gebied waarin het PlantjeVlag‐concept is gerealiseerd. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: woningen: 831 woningen nog te realiseren Parkeren: Op maaiveldBedrijvigheid: n.v.t.Openbare ruimte: 10 haOpp. plangebied: 37,0 ha bruto, 23,2 ha netto Ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar Er is gestart met de visievorming Vossenpels Midden/Noord. Belangrijke elementen in deze visievorming en de uiteindelijke keuzes die gemaakt worden zijn bij de bepaling van de hoofdverkeersstructuur Waalsprong, inpassing van de bestaande situatie/panden/pecelen, en aansluiting bij de omgeving. Tevens komt de (markt)vraag aan de orde in hoeverre het concept Plant‐Je‐Vlag (geheel of deels) doorgezet kan worden naar Vossenpels Midden en Noord. De mogelijkheden worden verkend om Vossenpels Noord, die nu nog niet ontwikkeling is, naar voren te halen waarbij er geen concurentie voor de lopende deelgebieden ontstaat
Financiën:
Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 15.668.000 15.722.000 Woningbouw 43.355.000 44.322.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 15.122.000 15.504.000 Niet‐woningbouw 0 0
Plankosten 3.032.000 3.847.000 Overige opbrengsten 7.510.000 7.648.000
Overige ‐97.000 ‐93.000 Opbrengstensti jging 7.211.000 6.545.000
Rente en kostenstijging 14.741.000 10.254.000
Totaal geraamd 48.466.000 45.234.000 Totaal geraamd 58.076.000 58.515.000
Gerealiseerd tot datum 22.379.000 23.189.000 Gerealiseerd tot datum 2.811.000 20.144.000
Gerealiseerd in periode 735.000 810.000 Gerealiseerd in periode 1.179.000 235.000
Nog te realiseren 26.087.000 22.045.000 Nog te realiseren 55.265.000 38.371.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 13.281.000 Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 9.485.000 Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 6.583.000 Voordelig
Verschil in NCW € 2.902.000 Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen: De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 0,3 miljoen.
De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,8 miljoen.
Toepassing van nieuwe aangepaste grondprijzen leidt tot een verbetering van € +1,0 miljoen
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
108
De opbrengsten van een bestaande kavel was ten onrechte in de exploitatie van Vossenpels Noord opgenomen, terwijl die in Vossenpels Zuid thuishoort. Deze verschuiving heeft in de post “overige opbrengsten” tot een verslechtering van € 0,2 miljoen geleid. In de exploitatie voor Vossenpels Zuid leidt dit tot een verbetering van hetzelfde bedrag.
De kosten voor het tijdelijk beheer zijn hoger dan eerder geraamd. Dit leidt tot een verslechtering van €+ 0,1 miljoen.
De rest van het verschil is veroorzaakt door inflatie, de nieuwe renteparameters en de nieuwe opbrengstenstijgingsparameters.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar: Niet van toepassing
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste risico’s in dit plangebied:
1. Afzetbaarheid kavels woningbouw in tempo en opbrengst.2. De impact van de keuzes hoofdverkeerstructuur Waalsprong,
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
109
Waalsprong G281 Vitens Vossenpelsestraat
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw, horeca en natuur op het vm. Vitens‐eigendom aan de Vossenpelsestraat. Dit is een nieuw deelgebied die nu aan de planexploitatie Waalsprong wordt toegevoegd.
Programma: woningen: 5 vrije kavels en 1 bestaande woning Parkeren: Op maaiveldBedrijvigheid: horeca in voormalig pompstation. Openbare ruimte: 2,5 haOpp. plangebied: 13 ha (incl. 10 ha spiegelbos) Ontwikkelaar Intern/extern: D. Driessen/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar Het pompstation is verkocht t.b.v. een horecavoorziening. Voor deze activiteit is een omgevingsvergunning aangevraagd. De procedure loopt nog. Voor de omgeving van het pompstation wordt een nieuw bestemmingsplan gemaakt. Dit bestemmingsplan voorziet in de uitgifte van 5 kavels voor woningbouw. De omgeving wordt als park / natuur bestemd en ingericht. Het Spiegelbos is recent al als Natuur bestemd en kan een belangrijke functie vervullen voor de nog te realiseren wijk Vossenpels Noord. Het Spiegelbos is eigendom van Nijmegen maar ligt op grondgebied van Lingewaard. De inbreng van de gronden in dit deelgebied komen grotendeels uit de strategische gronden en deels uit de voormalige grondexploitatie Vlek 99.
Financiën:
Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 0 1.139.000 Woningbouw 0 1.697.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 0 279.000 Niet‐woningbouw 0 0
Plankosten 0 278.000 Overige opbrengsten 0 756.000
Overige 0 0 Opbrengstensti jging 0 88.000
Rente en kostenstijging 0 ‐236.000
Totaal geraamd 0 1.460.000 Totaal geraamd 0 2.541.000
Gerealiseerd tot datum 0 59.000 Gerealiseerd tot datum 6.000
Gerealiseerd in periode 0 59.000 Gerealiseerd in periode 0 6.000
Nog te realiseren 0 1.401.000 Nog te realiseren 0 2.535.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 1.082.000 Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 772.000 Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 0 Voordelig
Verschil in NCW € 772.000 Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen Dit is een nieuwe deelexploitatie. Daarom zijn er geen verschillen te verklaren.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
110
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
G281 Vitens Vossenpelsestraat PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningen (st) 0 0 0
Bestaande percelen (st) 0 0 1 (pomp‐station)0
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP 1. Vaststellen van de deelexploitatie G281 Vitens Vossenpelsestraat en deze deelexploitatie toevoegen
aan de planexploitatie Waalsprong.
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong grexen nader toegelicht. Het belangrijkste risico in dit plangebied is de afzetbaarheid van de kavels (tempo en opbrengst).
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
111
Waalsprong G282 Vlek 28 Vossenpels Zuid
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw in Vossenpels Zuid. Deze deelexploitatie bevat het Plant‐je‐Vlagconcept. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: woningen: 234 stuks totaal, 208 gerealiseerd, nog 26 te realiseren
Parkeren: Op maaiveldBedrijvigheid: n.v.t.Openbare ruimte: 2,9 haOpp. plangebied: 13,1 ha bruto, 9,5 ha netto Ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen / diversen
Ontwikkelingen laatste jaar De Vossenpels Zuid is bijna helemaal in ontwikkeling. De laatste opties worden gelicht, de kavels worden verkocht en het woonrijpmaken van het openbaar gebied is gestart. Voor de locatie van de kas aan de Vossenpelsestraat geldt dat het tijdelijk gebruik hiervan in de zomer van 2016 is beeindigd. De voorbereiding op de uitgifte van de kavels op dit perceel is opgestart. Als laatste stap in de ontwikkeling van Vossenpels Zuid zal in 2017 het bestemmingsplan voor de locatie Kampschoer worden opgestart. Op het gebied dat in bezit blijft bij Kampschoer worden drie bouwkavels mogelijk gemaakt, op het gemeentelijk eigendom vijf. De rest van het perceel wordt toegevoegd aan de openbare ruimte.
Financiën:
Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 13.277.000 13.277.000 Woningbouw 17.180.000 16.954.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 3.945.000 4.069.000 Niet‐woningbouw 0 0
Plankosten 1.828.000 2.059.000 Overige opbrengsten 1.121.000 1.313.000
Overige ‐97.000 ‐90.000 Opbrengstensti jging 268.000 58.000
Rente en kostenstijging 8.252.000 10.186.000
Totaal geraamd 27.205.000 29.501.000 Totaal geraamd 18.569.000 18.325.000
Gerealiseerd tot datum 23.177.000 23.735.000 Gerealiseerd tot datum 12.855.000 15.361.000
Gerealiseerd in periode 607.000 558.000 Gerealiseerd in periode 3.762.000 2.506.000
Nog te realiseren 4.028.000 5.766.000 Nog te realiseren 5.714.000 2.964.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 11.176.000 Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 7.981.000 Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 7.025.000 Nadelig
Verschil in NCW € 956.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,2 miljoen.
Wijzigingen in de plannen voor laatste kavels hebben geleid tot een verslechtering het resultaat van € 0,2 miljoen.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
112
De kosten voor het tijdelijk beheer zijn hoger dan eerder geraamd. Dit leidt tot een verslechtering van € 0,1 miljoen
De opbrengsten van een bestaande kavel was ten onrechte in de exploitatie van Vossenpels Noord opgenomen, terwijl die in Vossenpels Zuid thuishoort. Deze verschuiving heeft in de post “overige opbrengsten” tot een verbetering van €0,2 miljoen geleid. In de exploitatie voor Vossenpels Noord leidt dit tot een verslechtering van hetzelfde bedrag.
De rest van het verschil is veroorzaakt door inflatie, de nieuwe renteparameters en de nieuwe opbrengstenstijgingsparameters.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
G282 Vossenpels Zuid PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningen (st) 20 19 16
Bestaande percelen (st) 0 1 0
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Dit gebied nadert haar afronding. De afzetbaarheid van de laatste kavels woningbouw in tempo en opbrengst kan wellicht tot wijzigingen leiden.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
113
Waalsprong G283 Vlek 32 Grote Boel
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 900 woningen, winkels, horeca en een brede school aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Groot Oosterhout. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: Woningen: Circa 900Parkeren: MaaiveldBedrijvigheid: Brede school, 3.000 m² winkels, 150 m²
horeca, zoutloods en wegsleepdienst Openbare ruimte: Circa 20 haOpp. plangebied: Circa 42 haOntwikkelaar Intern/extern: P. de Wit/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar In het plangebied Grote Boel (zuidelijk deel Groot‐Oosterhout) is in 2014 gestart met de realisatie van de eerste fase woningbouw. Voor 2016 zijn al twee tranches verkocht. In 2016 is de derde tranche in ontwikkeling genomen (294 woningen). De belangstelling van de markt trekt aan. Eind 2016 is de vierde tranche aangeboden. Het gaat hierbij om circa 220 woningen. Daarnaast worden er een aantal vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap aangeboden. De studie naar de realisatie van een brede school in het noordelijk deel van de Grote Boel is in 2016 afgerond. De school wordt geprojecteerd aan de noordzijde van dit plangebied. Om de bouw mogelijk te maken moet een bestemmingsplanwijziging plaatsvinden, deze is reeds in gang gezet. In het eerste kwartaal van 2017 wordt het nieuwe bestemmingsplan aan de raad voorgelegd ter besluitvorming.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 19.578.000 12.263.000 Woningbouw 50.528.000 51.156.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 21.132.000 22.719.000 Niet‐woningbouw 4.980.000 5.008.000
Plankosten 3.073.000 3.721.000 Overige opbrengsten 6.999.000 8.037.000
Overige 133.000 174.000 Opbrengstensti jging 2.124.000 1.136.000
Rente en kostenstijging 12.677.000 4.713.000
Totaal geraamd 56.593.000 43.590.000 Totaal geraamd 64.631.000 65.337.000
Gerealiseerd tot datum 35.340.000 37.332.000 Gerealiseerd tot datum 19.511.000 32.058.000
Gerealiseerd in periode 3.644.000 1.992.000 Gerealiseerd in periode 5.012.000 12.547.000
Nog te realiseren 21.253.000 6.258.000 Nog te realiseren 45.120.000 33.279.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 21.747.000 Voordelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 15.531.000 Voordelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 4.966.000 Voordelig Verschil in NCW € 10.565.000 Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen: De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 0,4 mln. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,6 mln. Na de verkaveling van de laatste uitwerkingsplannen is duidelijkheid ontstaan over het aantal woningen In de oorspronkelijke plannen was uitgegaan van relatief veel vrije sector rijwoningen. In de uitwerking, en in de loop van tijd, zijn hiervoor meer tweekappers en vrijstaande woningen gekomen, waardoor de gemiddelde kavels
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
114
groter zijn geworden. Dit heeft geleid tot de realisatie van ca 50 woningen minder. Daarnaast zijn de nieuwe grondprijzen toegepast op de woningen die in 2016 nog niet op de markt zijn gezet (47 woningen). Per saldo leveren deze twee zaken een voordeel op van € 0,6 mln. Een aantal kosten moest nog verdeeld worden vanuit de splitsing van Groot Oosterhout in Grote Boel en Zuiderveld. Dit heeft tot verschuivingen in kosten en opbrengsten tussen beide projecten geleid (met name op de posten verwervingen, bouw‐ en woonrijp maken, plankosten en overige opbrengsten). Op het totaalniveau van de Waalsprong heeft dit echter geen effect. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
G283 Grote Boel PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningen (st) 209 242 314
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de specifieke risico’s in dit plangebied:
1. De bouw van de school is mogelijk ondanks de archeologische belemmeringen op het terrein. Daarbijbestaat wel een risico dat er vanwege deze belemmeringen nog extra kosten moeten worden gemaaktaan het gebouw en/of de inrichting van terrein.
2. De realisatie van supermarkt is aan het einde van de looptijd gepland. Te zijner tijd zal duidelijkmoeten worden of realisatie van een supermarkt mogelijk is.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
115
Waalsprong G285 Vlek 32 Zuiderveld
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 1.190 woningen en een brede school aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Groot Oosterhout. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: Woningen: Circa 1.190Parkeren: MaaiveldBedrijvigheid: 5.000 m² brede schoolOpenbare ruimte: Circa 19 haOpp. plangebied: Circa 41 haOntwikkelaar Intern/extern: P. de Wit/nog niet bekend
Ontwikkelingen laatste jaar Zuiderveld wordt ingezet voor versnelling van de woningbouw en om te voldoen aan de marktvraag. Er geldt voor een deel van dit gebied een vigerend bestemmingsplan dat woningbouw mogelijk maakt. Er is gewerkt aan de eerste planuitwerking aan de westzijde van het plangebied. Analoog aan Grote Boel wordt begin 2017 deze uitwerking aan de raad voorgelegd in de vorm van een planactualisatie. Gelijktijdig zal het beeldkwaliteitsplan ter vaststelling worden voorgelegd aan de raad. Gestreefd wordt naar eerste gronduitgifte eind 2017/begin 2018.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 20.377.000 27.691.000 Woningbouw 57.375.000 58.781.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 19.085.000 19.216.000 Niet‐woningbouw 780.000 836.000
Plankosten 4.092.000 4.017.000 Overige opbrengsten 7.556.000 8.293.000
Overige 138.000 124.000 Opbrengstensti jging 10.317.000 8.146.000
Rente en kostenstijging 21.476.000 18.222.000
Totaal geraamd 65.168.000 69.270.000 Totaal geraamd 76.028.000 76.056.000
Gerealiseerd tot datum 46.255.000 47.389.000 Gerealiseerd tot datum 2.777.000 2.777.000
Gerealiseerd in periode 774.000 1.134.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 18.913.000 21.881.000 Nog te realiseren 73.251.000 73.279.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 6.787.000 Voordelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 4.847.000 Voordelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 6.944.000 Voordelig Verschil in NCW € 2.097.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen: De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 1,2 mln. De nieuwe grondprijzen zijn toegepast. Dit levert per saldo een voordeel op van € 1,4 mln. Het budget voor bouw‐ en woonrijp maken is t.b.v. het westelijk deel op basis van de ervaringen in de Grote Boel verhoogd met € 0,75 mln. Een aantal kosten moest nog verdeeld worden vanuit de splitsing van Groot Oosterhout in Grote Boel en Zuiderveld. Dit heeft tot verschuivingen in kosten en opbrengsten tussen beide projecten geleid (met name op de posten verwervingen, bouw‐ en woonrijp maken, plankosten en overige opbrengsten). Op het totaalniveau van de Waalsprong heeft dit echter geen effect. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters en de maximale indexeringstermijn van 10 jaar op de oprengstenparameter.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
116
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste risico’s in dit plangebied:
1. In Zuiderveld bestaat het risico dat het gebied niet volledig kan worden ontwikkeld volgens de plannenvanwege diverse belemmeringen waaronder archeologie en hindercirkel. Wellicht kunnen er daaromminder woningen worden gerealiseerd, waardoor er minder opbrengsten worden gegenereerd.
2. Het risico bestaat dat de brede school in Zuiderveld vanwege het aanwezige archeologisch veld niet opde geplande wijze gerealiseerd kan worden. De brede school moet dan gerealiseerd worden op eenandere plek, ten koste van woningbouw (minder opbrengsten), of een bijzondere wijze van funderenis noodzakelijk (meer kosten).
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
117
Waalsprong G287 Vlek 33 De Stelt
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 470 woningen en een school aan de zuidoostzijde in de Waalsprong. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: Woningen: Circa 470Parkeren: Maaiveld (langs dijkzone gebouwd
parkeren) Bedrijvigheid: 4.000 m² voor een school Openbare ruimte: Circa 10 haOpp. plangebied: Circa 21 haOntwikkelaar Intern/extern: P. de Wit/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar De planontwikkeling in de Stelt‐Noord omvat in totaal 186 woningen. In Q4‐2015 is de ontwikkeling en bouw gestart. Inmiddels is bijna alles verkocht en in aanbouw. Er is nog 1 vrije kavel beschikbaar. Voor De Stelt‐Zuid is gestart met de stedenbouwkundige concretisering en de marktstrategie. Met het Waterschap is afstemming nodig over de bouwmogelijkheden nabij de dijk. In 2016 zijn nieuwe normen voor hoogwaterveiligheid voor 2075 vastgesteld in het kader van de Deltabeslissing. De nieuwe dijk ter plaatse van Stelt‐Zuid is ontworpen op basis van de oude normering. Vastgesteld is, dat deze nieuwe dijk niet voldoet aan de nieuwe stabiliteitsnormen, en aanpassing behoeft. De impact daarvan (ruimtelijk, financieel en tijd/planning) op Stelt‐Zuid zal in Q1‐2017 in samenspraak met het Waterschap inzichtelijk worden gemaakt. Het zuidoostelijk deel van het plangebied (“Vossenpels zuid‐zuid”) wordt als afzonderlijk plan ontwikkeld. Hiervoor is nog geen bestemmingsplan. Het ambitiedocument hiervoor wordt in 2017 ter vaststelling aan de raad aangeboden.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 9.640.000 9.674.000 Woningbouw 34.669.000 34.983.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 10.969.000 11.158.000 Niet‐woningbouw 624.000 668.000
Plankosten 3.659.000 4.034.000 Overige opbrengsten 2.788.000 3.047.000
Overige 527.000 529.000 Opbrengstensti jging 1.026.000 1.059.000
Rente en kostenstijging 15.570.000 15.911.000
Totaal geraamd 40.365.000 41.306.000 Totaal geraamd 39.107.000 39.757.000
Gerealiseerd tot datum 29.602.000 31.000.000 Gerealiseerd tot datum 8.225.000 14.334.000
Gerealiseerd in periode 2.121.000 1.398.000 Gerealiseerd in periode 6.867.000 6.109.000
Nog te realiseren 10.763.000 10.306.000 Nog te realiseren 30.882.000 25.423.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 1.549.000 Nadelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 1.106.000 Nadelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 1.059.000 Nadelig Verschil in NCW € 47.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 0,2 mln. Het programma voor Stelt Noord is nu definitief (31 woningen minder dan oorspronkelijk gepland). Het programma voor de Stelt‐Zuid is conform de ervaringen in de Stelt‐Noord ook bijgesteld (25 woningen minder). Echter, de gemiddelde kavels zijn wel groter. Samen met het nieuwe grondprijzenbeleid komt hier per saldo een voordeel uit van € 0,3 mln.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
118
De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,4 mln. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters en de maximale indexeringstermijn van 10 jaar op de oprengstenparameter.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
G287 De Stelt PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningen (st) 77 75 61
Bestaande percelen (st) 0 1 0
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste specifieke risico’s in dit plangebied:
1. In het zuidoostelijk gedeelte van het plangebied is er sprake van belemmeringen op het gebied vanarcheologie als bodemsanering (voormalige vuilstort). De exacte extra kosten om woningbouwmogelijk te maken zijn nog onvoldoende in beeld.
2. Er is nog onduidelijheid/onzekerheid over de consequenties van de nieuwe dijknormen van hetwaterschap. m
3. Tijdens de realisatie van de dijkteruglegging lent zijn veel archeologische vondsten gedaan. Onzeker iswelke archeologische kosten gemaakt moeten worden om de realisatie van De stelt‐Zuid mogelijk temaken.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
119
Waalsprong G289 Vlek 34 Hoge Bongerd
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat een woningbouwlocatie van circa 315 wongen met horeca aan de zuidkant van de Waalsprong. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: Woningen: Circa 315Parkeren: Maaiveld, langs dijkzone gebouwd Bedrijvigheid: 2.500 m² horecaOpenbare ruimte: Circa 4 haOpp. plangebied: Circa 8 haOntwikkelaar Intern/extern: L. Koridon/nog niet
bekend
Ontwikkelingen laatste jaar Onder de vlag van Tijdelijk Anders Bestemmen (TAB)/Tijdelijk Anders Gebruiken (TAG) zijn de nodige initiatieven van de grond en in voorbereiding gekomen (o.a. bouwlab, tiny houses) Ook is een ideeëncompetitie voor TAG in Hof van Holland, Hoge Bongerd en Veur Lent van start gegaan die ideeen moet opleveren om deze genoemde gebieden o.a. aantrekkelijker en interessanter maken, de leefbaarheid handhaven of verbeteren, en een passende opmaat vormen voor de definitieve ontwikkeling van deze gebieden.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 6.591.000 6.679.000 Woningbouw 13.531.000 16.283.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 5.562.000 5.889.000 Niet‐woningbouw 2.060.000 2.060.000
Plankosten 1.744.000 2.095.000 Overige opbrengsten 148.000 1.085.000
Overige ‐65.000 ‐65.000 Opbrengstensti jging 1.916.000 1.928.000
Rente en kostenstijging 6.982.000 5.523.000
Totaal geraamd 20.814.000 20.121.000 Totaal geraamd 17.655.000 21.356.000
Gerealiseerd tot datum 6.459.000 6.660.000 Gerealiseerd tot datum 6.000 712.000
Gerealiseerd in periode 212.000 201.000 Gerealiseerd in periode 0 706.000
Nog te realiseren 14.355.000 13.461.000 Nog te realiseren 17.649.000 20.644.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 1.235.000 Voordelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 882.000 Voordelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 2.400.000 Nadelig Verschil in NCW € 3.282.000 Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 0,9 mln. Het nieuwe grondprijzenbeleid zorgt per saldo voor een voordeel van € 2,8 mln. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,3 mln. De beheerskosten zijn opnieuw geraamd. Dit zorgt voor een nadeel op de post Bouw‐ en woonrijp maken van € 0,2 mln. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
120
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste risico’s in dit plangebied:
1. De impact op woningbouwontwikkeling als gevolg van de nieuwe regelgeving van het waterschap tavdijken/waterkeringen is nog onduidelijk.
2. Percentage uitgeefbaar in dit gebied is hoog. Er is nog niet gestart met de planuitwerking, Er isonzekerheid of het percentage uitgeefbaar gehaald kan worden.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
121
Waalsprong G291 Vlek 35 Laauwik
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk aan de noordkant van Lent in de Waalsprong: totaal 1.417 woningen. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma: Woningen: 1.417Parkeren: Maaiveld en gebouwdBedrijvigheid: n.v.t.Openbare ruimte: Circa 21 haOpp. plangebied: Circa 46 haOntwikkelaar Intern/extern: W. Pranger/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar Lentseveld en Laauwik zijn met uitzondering van de kavels voor particuliere bouw, volledig verkocht of in optie
gegeven. Er zijn nog circa 5 kavels in verkoop en circa 10 onder optie.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 33.002.000 33.002.000 Woningbouw 58.400.000 57.932.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 21.682.000 21.005.000 Niet‐woningbouw 8.036.000 8.011.000
Plankosten 5.886.000 6.132.000 Overige opbrengsten 8.478.000 8.967.000
Overige 1.699.000 1.811.000 Opbrengstensti jging 142.000 74.000
Rente en kostenstijging 21.605.000 23.981.000
Totaal geraamd 83.874.000 85.931.000 Totaal geraamd 75.056.000 74.984.000
Gerealiseerd tot datum 79.616.000 80.428.000 Gerealiseerd tot datum 62.008.000 71.530.000
Gerealiseerd in periode 1.916.000 812.000 Gerealiseerd in periode 11.867.000 9.522.000
Nog te realiseren 4.258.000 5.503.000 Nog te realiseren 13.048.000 3.454.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 10.948.000 Nadelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 7.819.000 Nadelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 7.426.000 Nadelig Verschil in NCW € 393.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 0,3 mln. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,2 mln. Als gevolg van een onjuiste boeking tijdens de ontmanteling van GEM Waalsprong is de post verhuuropbrengsten niet verwerkt in de grondexploitatie (€ 0,6 mln). Dit is nu wel verrekend bij de post Tijdelijk beheer onder Bouw‐ en woonrijp maken. Dit heeft een postief effect. Bij overige kosten is een bedrag van € 0,1 mln extra opgenomen voor de inrichting van een deel van de openbare ruimte. De laatste kavels en gronden zijn opnieuw gewaardeerd en in de markt gezet. Dit levert per saldo € 0,2 mln minder op. Een deel van de boekwaarde van verkochte percelen grond stond verantwoord onder Woningbouw en is binnen deze deelexploitatie verschoven naar Overige opbrengsten. Per saldo levert dat dus geen verschil op. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
122
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
G291 Laauwik PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningen (st) 70 98 24
Bestaande percelen (st) 0 1 0
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: Niet van toepassing
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
123
Waalsprong G292 Vlek 36 Broodkorf
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw, een VMBO‐school en een sportvoorziening in Broodkorf. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033 Programma: woningen: 449 woningen nog te realiseren Parkeren: Op maaiveld Bijzondere Bebouwing: 11.500 m2 (VMBO‐school +
sportvoorziening) Openbare ruimte: 6,7 ha Opp. plangebied: 16,7 ha bruto, 15,3 ha netto Ontwikkelaar Intern/extern: E. van Petersen /Diversen
Ontwikkelingen laatste jaar Op 11 mei 2016 is in de raad het ambitiedocument Hof van Holland/broodkorf/woenderskamp besproken en is door de raad een gewijzigde grondexploitatie vastgesteld. De deelexploitatie Broodkorf is een van de drie deelgebieden waarvoor in het ambitiedocument de ontwikkelingrichting is bepaald en waarvoor de grex‐uitgangspunten zijn herzien. In de zomernota 2016 is er in saldi‐reserve extra geld (€ 0,8 miljoen) geclaimd om woningbouw om te zetten naar maatschappelijke voorziening, te weten een nieuwe VMBO‐school in Broodkorf. Om deze reden zijn er 40 woningen geschrapt in Broodkorf. Financiën: Kosten 1‐1‐2016* 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016* 1‐1‐2017
Verwervingen 18.589.000 18.621.000 Woningbouw 24.487.000 23.458.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 7.136.000 7.052.000 Niet‐woningbouw 1.571.000 2.373.000
Plankosten 2.324.000 2.921.000 Overige opbrengsten 3.917.000 4.509.000
Overige ‐108.000 ‐108.000 Opbrengstensti jging 5.457.000 4.799.000
Rente en kostenstijging 17.746.000 14.534.000
Totaal geraamd 45.687.000 43.020.000 Totaal geraamd 35.432.000 35.139.000
Gerealiseerd tot datum 23.868.000 24.410.000 Gerealiseerd tot datum 2.314.000 2.314.000
Gerealiseerd in periode 675.000 542.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 21.819.000 18.610.000 Nog te realiseren 33.118.000 32.825.000
* Nieuwe grondexploitatie Hof van Holland d.d. 11 mei 2016 Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 7.882.000 Nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 5.629.000 Nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016* € 6.558.000 Nadelig
Verschil in NCW € 929.000 Voordelig Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033 Toelichting verschillen De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 0,6 miljoen. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,6 miljoen.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
124
Het omzetten van woningbouw naar maatschappelijke voorzieningen levert bij woningbouw een nadeel op van € ‐1,6 miljoen en bij niet‐woningbouw een voordeel van € ‐0,8 miljoen. Per saldo dus een nadeel van € 0,8 miljoen (zie ook de claim in de zomernota 2016). Toepassing van nieuwe aangepaste grondprijzen leidt tot een verbetering van € +0,8 miljoen De opbrengsten voor het tijdelijk beheer zijn hoger dan eerder geraamd. Dit leidt tot een verbetering van van €+ 0,2 miljoen. De rest van het verschil is veroorzaakt door inflatie, de nieuwe renteparameters en nieuwe de opbrengstenstijgingsparameters. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar: Niet van toepassing Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste risico’s in dit plangebied:
1. Afzetbaarheid kavels woningbouw in tempo en opbrengst. 2. Inpassing school en hulpwarmtecentrale in woongebieden
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
125
Waalsprong G294 Vlek 37 Woenderskamp
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw en een kindcluster in Woenderskamp. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033 Programma: woningen: 778 woningen nog te realiseren Parkeren: Op maaiveld en gedeeltelijk bebouwd in
de dijkzone Bijzondere bebouwing: 6.000 m2 kindcluster Openbare ruimte: 15,6 ha Opp. plangebied: 31,2 ha bruto, 26,4 ha netto Ontwikkelaar Intern/extern: E. van Petersen / diversen
Ontwikkelingen laatste jaar Op 11 mei 2016 is in de raad het ambitiedocument Hof van Holland/broodkorf/woenderskamp besproken en is door de raad een gewijzigde grondexploitatie vastgesteld. De deelexploitatie Woenderskamp is een van de drie deelgebieden waarvoor in het ambitiedocument de ontwikkelingrichting is bepaald en waarvoor de grex‐uitgangspunten zijn herzien. Voor het deel van Woenderskamp ten noord‐oosten van de watersingel is een bestemmingsplanprocedure gestart. In 2017 wordt besluitvorming hierover verwacht waarna de realisatie kan starten. De historische tuin is conform raadsmotie ingepast. Ook het financiële effect van de inpassing van de historische tuin is verwerkt in deze grex. Dijkzone Na het vaststellen van het ambitiedocument is intensieve afstemming geweest met het waterschap over de eisen die samenhangen met de waterkering (dijk) en de waterhuishouding binnendijks (oa watersingel, drooglegging). Ook heeft er nader waterhuishoudkundigonderzoek plaatsgevonden Deze activiteiten hebben het afgelopen half jaar plaatsgevonden. Als belangrijkste conclusie uit de hydrologische onderzoeken komt naar voren dat een ophoging van het gebied van gemiddeld ca. 0,5‐1 meter ten noord‐oosten van de watersingel in alle gevallen noodzakelijk is. Het plaatsen van een constructief kwelscherm aan de binnenzijde zoals voorzien in het ambitiedocument blijkt onvoldoende effectief en blijkt qua bouwkosten fors duurder te zijn dan voorzien. Al met al blijkt deze maatregelen onvoldoende kosten effectief. Mede naar aanleiding van deze studie is parallel daaraan door de gemeente en het Waterschap het O‐team (een initiatief van het Rijk) gevraagd de oplossingen voor de dijkversterking en woningbouwontwikkeling in het gebied Hof van Holland / Woenderskamp nog eens tegen het licht te houden. Uit deze exercitie is naast de ambitiedocumentvariant een andere oplossing en invulling van de dijkzone naar voren gekomen. Deze oplossing bestaat er uit om de kwel in het gebied niet te verdringen maar juist te laten ontstaan en te benutten. Daarmee ontstaat een woonmilieu dat afwijkt van dat wat beschreven is het ambitiedocument, zogenaamd “Dijkpark”. Dit “Dijkpark” resulteert in een invulling waarbij langs de dijk een terpenlandschap wordt gecreëerd waarop woningbouw plaatsvind. Het zandlichaam van de Oversteek wordt verbreedt tot een bebouwbare dijk. Daarmee kan een andere woonmilieu worden gecreëerd naast de aanlanding van de Oversteek en kunnen, overeenkomstig het ambitiedocument ook woningen op de dijk worden gerealiseerd. In totaal kunnen met het realiseren van het “Dijkpark” in de deelexploitatie Woenderskamp en Hof van Holland 92 woningen minder worden gerealiseerd. In Woenderskamp worden 778 woningen gerealiseerd (204 woningen minder dan oorspronkelijk) en in Hof van Holland 1.556 woningen (112 woningen meer dan oorspronkelijk, 62 woningen in het “Dijkpark” en 50 extra woningen door het verleggen van de watersingel in het centrumgebied). Deze opbrengstenderving wordt grotendeels opgevangen door het verlagen van de kosten bouw‐ en woonrijpmaken, en het niet meer realiseren van een kwelscherm, en een iets kleinere klimaatdijk. Voor Woenderskamp betekent dit een verslechtering van het eindresultaat met € 7,5 miljoen (nominaal) en
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
126
voor Hof van Holland een verbetering van € 4,5 miljoen (nominaal), per saldo een verslechtering van € ‐3,0 miljoen (nominaal). Financiën: Kosten 1‐1‐2016* 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016* 1‐1‐2017
Verwervingen 11.715.000 11.715.000 Woningbouw 51.101.000 39.995.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 17.771.000 13.736.000 Niet‐woningbouw 960.000 1.003.000
Plankosten 4.218.000 4.687.000 Overige opbrengsten 5.227.000 5.802.000
Overige ‐269.000 ‐269.000 Opbrengstensti jging 4.838.000 3.185.000
Rente en kostenstijging 16.353.000 13.304.000
Totaal geraamd 49.788.000 43.173.000 Totaal geraamd 62.126.000 49.985.000
Gerealiseerd tot datum 25.711.000 26.398.000 Gerealiseerd tot datum 474.000 474.000
Gerealiseerd in periode 786.000 687.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 24.077.000 16.775.000 Nog te realiseren 61.652.000 49.511.000
* Nieuwe grondexploitatie Hof van Holland d.d. 11 mei 2016 Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 6.812.000 Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 4.865.000 Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016* € 9.370.000 Voordelig
Verschil in NCW € 4.505.000 Nadelig Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033 Toelichting verschillen De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 1,6 miljoen. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 0,5 miljoen. Het realiseren van het “Dijkpark” zorgt per saldo voor een verslechtering van het eindresultaat van € ‐7,5 miljoen. Dit komt doordat er 204 woningen minder worden gerealiseerd , waardoor er € 11,1 miljoen aan opbrengsten vervallen. Een gedeelte wordt gecompenseerd doordat de kosten bouw‐ en woonrijpmaken lager worden a.g.v. het realiseren van een kleinere klimaatdijk (€ 4,6 miljoen). Tevens vervalt de eerder ingerekende bijdrage van het waterschap aan de klimaatdijk (€ 1,0 miljoen). Naast de eerder aangekondigde verlaging van de kosten bouw‐ en woonrijpmaken stijgen de kosten bouw‐ en woonrijpmaken met € 0,5 miljoen wegens het realiseren van een noodzakelijke aanpassingen aan de hoofdinfrastructuur van het warmtenet. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters en nieuwe opbrengstenstijgingsparameters. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
127
wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste risico’s in dit plangebied:
1. Afzetbaarheid kavels woningbouw in tempo en opbrengst. 2. De impact van de maatregelen van het waterschap aan de dijk als gevolg van nieuwe regelgeving, en
de toepassing van regelgeving tbv waterhuishouding, en realisatie klimaatdijk. 3. Inbedding hoofdaansluitpunt warmtenet in de Waalsprong.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
128
Waalsprong G296 Vlek 38 Hof van Holland
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van een centrum in Hof van Holland, bestaande uit woningbouw, winkels, werklocaties en maatschappelijke voorzieningen. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033 Programma: woningen: 1.556 woningen nog te realiseren Parkeren: Op maaiveld en gedeeltelijk bebouwd in
de dijkzone Winkels 12.000 m2 bvo Bedrijvigheid: 5.000 m2 bvo Bijzondere bebouwing 10.000 m2 bov Openbare ruimte: 24 ha Opp. plangebied: 48,8 ha bruto, 39,3 ha netto Ontwikkelaar Intern/extern: E. van Petersen/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar Op 11 mei 2016 is in de raad het ambitiedocument Hof van Holland/broodkorf/woenderskamp besproken en is door de raad een gewijzigde grondexploitatie vastgesteld. De deelexploitatie Hof van Holland is een van de drie deelgebieden waarvoor in het ambitiedocument de ontwikkelingrichting is bepaald en waarvoor de grex‐uitgangspunten zijn herzien. Voor het deel van Hof van Holland ten noorden van de watersingel is een bestemmingsplanprocedure gestart. In 2017 wordt besluitvorming hierover verwacht waarna de realisatie kan starten. Dijkzone Na het vaststellen van het ambitiedocument is intensieve afstemming geweest met het waterschap over de eisen die samenhangen met de waterkering (dijk) en de waterhuishouding binnendijks (oa watersingel, drooglegging). Ook heeft er nader waterhuishoudkundigonderzoek plaatsgevonden Deze activiteiten hebben het afgelopen half jaar plaatsgevonden. Als belangrijkste conclusie uit de hydrologische onderzoeken komt naar voren dat een ophoging van het gebied van gemiddeld ca. 0,5‐1 meter ten noord‐oosten van de watersingel in alle gevallen noodzakelijk is. Het plaatsen van een constructief kwelscherm aan de binnenzijde zoals voorzien in het ambitiedocument blijkt onvoldoende effectief en blijkt qua bouwkosten fors duurder te zijn dan voorzien. Al met al blijkt deze maatregelen onvoldoende kosten effectief. Mede naar aanleiding van deze studie is parallel daaraan door de gemeente en het Waterschap het O‐team (een initiatief van het Rijk) gevraagd de oplossingen voor de dijkversterking en woningbouwontwikkeling in het gebied Hof van Holland / Woenderskamp nog eens tegen het licht te houden. Uit deze exercitie is naast de ambitiedocumentvariant een andere oplossing en invulling van de dijkzone naar voren gekomen. Deze oplossing bestaat er uit om de kwel in het gebied niet te verdringen maar juist te laten ontstaan en te benutten. Daarmee ontstaat een woonmilieu dat afwijkt van dat wat beschreven is het ambitiedocument, zogenaamd “Dijkpark”. Dit “Dijkpark” resulteert in een invulling waarbij langs de dijk een terpenlandschap wordt gecreëerd waarop woningbouw plaatsvind. Het zandlichaam van de Oversteek wordt verbreedt tot een bebouwbare dijk. Daarmee kan een andere woonmilieu worden gecreëerd naast de aanlanding van de Oversteek en kunnen, overeenkomstig het ambitiedocument ook woningen op de dijk worden gerealiseerd. In totaal kunnen met het realiseren van het “Dijkpark” in de deelexploitatie Woenderskamp en Hof van Holland 92 woningen minder worden gerealiseerd. In Woenderskamp worden 778 woningen gerealiseerd (204 woningen minder dan oorspronkelijk) en in Hof van Holland 1.556 woningen (112 woningen meer dan oorspronkelijk, 62 woningen in het “Dijkpark” en 50 extra woningen door het verleggen van de watersingel in het centrumgebied). Deze opbrengstenderving wordt grotendeels opgevangen door het verlagen van de kosten bouw‐ en woonrijpmaken, en het niet meer realiseren van een kwelscherm, en een iets kleinere klimaatdijk. Voor Woenderskamp betekent dit een verslechtering van het eindresultaat met € 7,5 miljoen (nominaal) en
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
129
voor Hof van Holland een verbetering van € 4,5 miljoen (nominaal), per saldo een verslechtering van € ‐3,0 miljoen (nominaal). In Hof van Holland is een winkelcentrum van 7.000 ‐12.000 m2 geprojecteerd wat, mogelijk gefaseerd,met een woningbouwprogramma (minimaal circa 250 woningen) en het bijbehorende parkeren gerealiseerd gaat worden. Gezien de omvang van de opgave en de gerede kans dat bovenop het publiekrechtelijke kader aanvullende eisen worden gesteld, wordt er uitgegaan van een Europese aanbestedingsprocedure. De opgave voor de marktpartijen is vooraf niet vastomlijnd, daarom willen we de marktpartijen in de tenderprocedure hun kennis en expertise in laten brengen en input laten leveren voor de definitieve uitvraag. Een concurrentiegerichte dialoog lijkt hierbij de meest logische procedure. De voorbereidingen voor de procedure zijn gestart, eind 2017 zal de procedure zijn doorlopen en zal er een ontwerp liggen en zal helder moeten zijn welke partij het winkelcentrum gaat ontwikkelen. Financiën: Kosten 1‐1‐2016* 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016* 1‐1‐2017
Verwervingen 21.616.000 21.641.000 Woningbouw 61.377.000 62.084.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 26.756.000 23.284.000 Niet‐woningbouw 14.860.000 14.931.000
Plankosten 9.639.000 12.496.000 Overige opbrengsten 14.426.000 15.876.000
Overige ‐647.000 ‐647.000 Opbrengstensti jging 12.280.000 10.569.000
Rente en kostenstijging 23.976.000 15.824.000
Totaal geraamd 81.340.000 72.598.000 Totaal geraamd 102.943.000 103.460.000
Gerealiseerd tot datum 40.131.000 41.908.000 Gerealiseerd tot datum 6.864.000 7.956.000
Gerealiseerd in periode 1.286.000 1.777.000 Gerealiseerd in periode 0 1.092.000
Nog te realiseren 41.209.000 30.690.000 Nog te realiseren 96.079.000 95.504.000
* Nieuwe grondexploitatie Hof van Holland d.d. 11 mei 2016 Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 30.862.000 Voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 22.041.000 Voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016* € 13.347.000 Voordelig
Verschil in NCW € 8.694.000 Voordelig Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033 Toelichting verschillen De nieuwe afspraken over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong levert hier een voordeel op van € 1,5 miljoen. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden levert hier een nadeel op van € 2,9 miljoen. Het realiseren van het “Dijkpark” zorgt per saldo voor een verbetering van het eindresultaat van € 4,5 miljoen. Dit komt doordat er een ander programma gerealiseerd wordt (minder grondgebonden duur en meer appartementen: zie nadere toelichting “ontwikkelingen laatste jaar), waardoor er € 0,7 miljoen extra opbrengsten worden gerealiseerd. Het eindresultaat verbeterde bovendien ook nog omdat de kosten bouw‐ en woonrijpmaken lager worden a.g.v. het vervallen van het kwelscherm en een kleinere klimaatdijk (€ 4,9 miljoen). Tevens vervalt de eerder ingerekende bijdrage van het waterschap aan de klimaatdijk (€ 1,1 miljoen).
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
130
Naast de eerder aangekondigde verlaging van de kosten bouw‐ en woonrijpmaken stijgen de kosten bouw‐ en woonrijpmaken met € 1,4 miljoen wegens het verbreden van de LV‐onderdoorgang Graaf Allardsingel. Er is in 2016 een bijdrage van € 1,1 miljoen verwerkt voor het watersysteem Hof van Holland.
De rest van het verschil is veroorzaakt door inflatie, de nieuwe renteparameters en de nieuwe opbrengstenstijgingsparameters.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de belangrijkste risico’s in dit plangebied:
1. Afzetbaarheid kavels woningbouw in tempo en opbrengst.2. De impact van de maatregelen van het waterschap aan de dijk als gevolg van nieuwe regelgeving, ende toepassing van regelgeving tbv waterhuishouding. 3. Tempo en afzet winkels
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
131
Waalsprong G298 Vlek 39 Veur Lent
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat een woningbouwlocatie van circa 210 woningen met horeca en bijzondere bebouwing op het eiland aan de zuidzijde van de Spiegelwaal in de Waalsprong. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033 Programma: Woningen: Circa 210 Parkeren: Maaiveld en gebouwd Bedrijvigheid: 750 m² horeca en 3.000 m² bijzondere
bebouwing Openbare ruimte: Veelal inpassing binnen bestaande
omgeving Opp. plangebied: 17 ha waarvan ruim 3 ha
ontwikkelgebied Ontwikkelaar: Intern/extern: L. Koridon/nog niet
bekend
Ontwikkelingen laatste jaar Het project Ruimte voor de Waal is in het voorjaar 2016 opgeleverd aan de gemeente Nijmegen. Hiermee is een eind gekomen aan alle maatregelen en voorzieningen t.b.v. de hoogwaterproblematiek. De gemeente Nijmegen is nu verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van diverse bruggen en kunstwerken. Het Bastion is één van die objecten. Beoogd wordt om in het bastion het watersportcentrum te realiseren. Hierover is met betrokken partijen intensief contact geweest. In november 2016 is de visualisatie van het voormalige fort Knodsenburg gereed gekomen en officieel geopend. Onder de vlag van Tijdelijk Anders Bestemmen (TAB)/Tijdelijk Anders Gebruiken (TAG) is de ideeëncompetitie gestart. In het kader van placemaking en vooruitlopend op de definitieve gebiedsontwikkeling zijn ook op Veur Lent‐locaties aangewezen waar men voorstellen voor kan indienen. Deze competitie moet tijdelijke projecten opleveren die genoemde gebieden o.a. aantrekkelijker en interessanter maken, de leefbaarheid handhaven of verbeteren, en een passende opmaat vormen voor de definitieve ontwikkeling van deze gebieden.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
132
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 51.000 51.000 Woningbouw 20.185.000 18.124.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 5.084.000 5.175.000 Niet‐woningbouw 1.504.000 1.504.000
Plankosten 1.439.000 2.322.000 Overige opbrengsten 1.597.000 1.597.000
Overige ‐42.000 ‐42.000 Opbrengstensti jging 4.243.000 3.481.000
Rente en kostenstijging 1.426.000 ‐2.369.000
Totaal geraamd 7.958.000 5.137.000 Totaal geraamd 27.529.000 24.706.000
Gerealiseerd tot datum 830.000 1.145.000 Gerealiseerd tot datum 673.000 673.000
Gerealiseerd in periode 37.000 315.000 Gerealiseerd in periode 0 0
Nog te realiseren 7.128.000 3.992.000 Nog te realiseren 26.856.000 24.033.000 Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 19.570.000 Voordelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 13.976.000 Voordelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 12.513.000 Voordelig Verschil in NCW € 1.463.000 Voordelig Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033 Toelichting verschillen Het nieuwe grondprijzenbeleid zorgt per saldo voor een nadeel van € 2,1 mln. De verschuiving van plankosten van Waalsprong algemeen naar de deelgebieden en de toevoeging van de boekwaarde van reeds gemaakte plankosten voor het watersportcentrum levert per saldo een nadeel op van € 0,9 mln. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters. Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Naast de algemene risico’s heeft het vergunningsvrij aanwijzen van het eiland veur‐lent, kleiner dan op basis van de afspraken met het Rijk verwacht mocht worden, een impact op de beoogde realisatie.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
133
Waalsprong G302 Waalsprong bedrijven Kerninformatie Het betreft de terreinen voor bedrijvigheidsprojecten De Grift Noord (G305) en Zuid (G322) en perifere detailhandel c.a. Ressen vlek 14 (G302). De Grift is een gefragmenteerd bedrijventerrein. Aan de Grift Zuid zijn toegevoegd de reststrook naast het sportpark, welke o.a. wordt ingezet voor bedrijfsverplaatsingen uit de Waalsprong met een oppervlakte van ca 1 ha, en het toekomstig bedrijventerrein van 4,5 ha aan de Stationsstraat 25. Voorts ligt er ten zuiden van afslag 38 een perceel van ca 3 ha. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma Woningen: N.v.t.
Parkeren: Op eigen terrein Bedrijvigheid: Uitgeefbaar 56 ha als volgt verdeeld;
Ressen: 4 ha grootschalige detailhandel, een tankstation en fastfood restaurant, 11 ha overig (beperkt kantoren, zorg, horeca, leisure, diversen) Grift: 39 ha bedrijfsterreien, 2 ha overig 4 stuks windturbines
Openbare ruimte: 21,5 ha, verharding 18,5 ha en groen / water 3 ha. inrichtingsniveau: middel
Opp. Plangebied: 77 ha. Ontwikkelaar: Intern: D. Driessen
Ontwikkelingen laatste jaar: De Grift: Op 14 augustus 2015 heeft de provincie Gelderland een reactieve aanwijzing gegeven op het besluit van de Raad inzake de vaststelling van het bestemmingsplan voor Grift Noord. Ons college heeft zich genoodzaakt gevoeld om namens het college en namens de Raad een beroep in te stellen bij de Raad van State tegen deze reactieve aanwijzing. Op 20 juli 2016 heeft de Raad van State een voor Nijmegen negatief besluit genomen; het beroep van de Raad en van het college is ongegrond verklaard. Dit betekent dat het bestemmingsplan Grift Noord niet meer geldig is en dat er dus ook geen bedrijvenontwikkeling kan plaatsvinden. De Grift is een gefragmenteerd gebied. Voor de delen Zuid en West zijn momenteel geen concrete plannen. Op de locatie De Grift zijn inmiddels 4 windturbunes in werking. Deze voorzien samen circa 8.000 huishoudens van elektriciteit. We verkennen de kansen voor een energiepark aan de oostzijde van Grift Noord (Energielandschap De Grift). Als gevolg van het besluit Raad van State worden vooralsnog geen grondtransacties aangegaan tbv de bedrijvenontwikkeling. Ressen: In het voorjaar 2013 is door de Raad een amendement vastgesteld mbt de ontwikkeling van grootschalige detailhandel in vlek 14. De Raad verzoekt het college een pauze periode in acht te nemen van 3 jaar en in die tijd afstemming te zoeken met de regiogemeenten. De Raad gaat wel akkoord met de realisatie van een grote bouwmarkt. Dit amendement is in de planexploitatie verwerkt door twee ontwikkelfasen te onderscheiden. Het college is in gesprek met de provincie over de realisatie van een grote bouwmarkt op Ressen. Inmiddels is een conceptbestemmingsplan gereed wat voorziet in de realisatie van een grote bouwmarkt, een brandstofverkooppunt en een fastfoodrestaurant. Dit programma is als Fase 1 in de grondexploitatie verwerkt. Nijmegen en provincie willen een nadere verkenning op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
134
Met het opheffen van de Stadsregio en de wens om de overcapaciteit aan bedrijven‐ en detailhandellocaties beter in beeld te krijgen heeft Nijmegen met Arnhem en de provincie het initiatief genomen om te komen tot een herijking van alle werklocaties in de regio. De herijking richt zich op Bedrijven, Perifere detailhandel en kantorenlocaties. Andere regiogemeenten zijn bij deze herijking betrokken. Begin 2017 zal er over de resultaten van dit onderzoek besluitvorming plaats vinden. Als gevolg van het huidige overzicht vraag en aanbod naar bedrijventerreinen in Nijmegen, is geconstateerd dat we kunnen vasthouden aan hetzelfde uitgiftescenario als vorig jaar: een gemiddelde jaaruitgifte van 4,3 ha voor heel Nijmegen. De fasering van de bedrijventerreinen de Grift Noord en Zuid was hier al in het VGP 2016 op aangepast.
Financiën:
Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 32.590.000 32.590.000 Woningbouw 0 0
Bouw‐ en woonrijpmaken 12.031.000 13.346.000 Niet‐woningbouw 87.771.000 92.214.000
Plankosten 7.751.000 7.799.000 Overige opbrengsten 3.729.000 1.497.000
Overige 4.525.000 4.525.000 Opbrengstensti jging 15.368.000 12.412.000
Rente en kostenstijging 35.995.000 26.127.000
Totaal geraamd 92.892.000 84.387.000 Totaal geraamd 106.868.000 106.123.000
Gerealiseerd tot datum 54.962.000 56.370.000 Gerealiseerd tot datum 11.440.000 11.453.000
Gerealiseerd in periode 2.769.000 1.408.000 Gerealiseerd in periode 25.000 13.000
Nog te realiseren 37.930.000 28.017.000 Nog te realiseren 95.428.000 94.670.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 21.735.000 Voordelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 15.523.000 Voordelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 6.899.000 Voordelig Verschil in NCW € 8.624.000 Voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor lang lopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen De opbrengsten voor de locatie Ressen zijn naar boven bijgesteld op basis van de meest recente inzichten in het beoogde programma. Gesprekken met een een potentiele klant zijn ook al in een gevorder stadium. Daarnaast zijn alle opbrengsten geïndexeerd conform de index van 2016 en is bij de Grift Noord is de kavel bij afslag 38 (ca 3 ha) hoger gewaardeerd. Per saldo levert dit een voordeel op van € 4,4 mln. Bij de Overige opbrengsten is het programmaonderdeel voor mobiliteit ad € 2,2 mln geschrapt. In de uitwerking van de 1e fase van Ressen blijkt dat de kosten bouw‐ en woonrijpmaken circa € 1 mln hoger uitvallen dan eerder was geraamd vanwege de mitigatie van de archeologische belemmeringen. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters en de maximale indexeringstermijn van 10 jaar op de opbrengstenparameter. Ten slotte is de fasering de eerste verkopen wat naar achteren gschoven. Dit heeft een nadelig renteeffect.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP n.v.t.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
135
Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar:
PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP 2016 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
G302 Ressen Retail (ha)
2,3
0
0
Bedrijven/ diversen( ha) 0 0 0
Zorg (ha) 0 0 0
Kantoren (ha) 0 0 0
G305 Grift Noord
Bedrijventerrein (ha) 0 0 0
Windturbines (st) 0 4 0
G322 Grift zuid
bedrijventerrein (ha) 0 0 0
Totalen (ha/st) 2,3 (ha) 4 (st) 0
Projectrisico’s in deelgebied:
1. De Grift kan vooralsnog niet tot ontwikkeling komen. Nijmegen wacht op specifieke besluitvorming t.a.v. het RPW. Indien de bedrijventerreinen in ontwikkeling genomen worden, moet dat mogelijk gecompenseerd worden door de aankoop van andere terreinen. Ook is er nog geen duidelijk over de regeling hiervoor.
2. De ontwikkeling van vlek 14 heeft zowel in de gemeenteraad van Nijmegen als in de Regio tot veel discussie geleid. Op 24 oktober 2013 heeft de Regio haar beleid voor grootschalige detailhandel vastgesteld. De provincie heeft niet ingestemd met de ontwikkeling van Ressen. Indien de provincie blijft vasthouden aan haar standpunt dan komt er geen onherroepelijk bestemmingsplan.
3. De resultaten van de herijking regionale programmering werklocaties zijn pas begin 2017 te verwachten. Het is daarom pas begin 2017 duidelijk of en hoe we de werklocaties in de Waalsprong kunnen ontwikkelen. Het is nog onzeker of de realisatie van Ressen mogelijk is.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
136
Waalsprong G308 Waaijenstein
Kerninformatie Deze deelplanexploitatie omvat een parkzone met woningbouw aan de westkant van de Waalsprong. Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033 Programma: Woningen: 96; 16 vrije kavels en 80 gestapeld Parkeren: Maaiveld en gebouwd Bedrijvigheid: n.v.t. Openbare ruimte: Parkzone Opp. plangebied: Circa 16 ha Ontwikkelaar: Intern/extern: D. Driessen/nog niet
bekend
Ontwikkelingen laatste jaar In voorgaande jaren werd in het VGP gerapporteerd over Waaijenstein als onderdeel van het totaalplan Landschapszone. In dit VGP wordt Waaijenstein gepresenteerd als zelfstandige deelexploitatie van de Waalsprong. Op 8 oktober 2016 zijn de 14 vrije kavels in de verkoop gegaan. Twee andere kavels nabij de verplaatste boerderij Woenderskamp gaan in 2017 in verkoop. Voor het appartementengebouw is een kavelpaspoort gemaakt. We verkennen nu de interesse bij marktpartijen. Het gebied Waaijenstein is een archeologisch waardevol gebied. De situatie van het appartementengebouw wordt afgestemd op aanwezige archeologische waarden. Waar mogelijk en haalbaar wordt geprobeerd middels mitigerende maatregelen de bodemvondsten in situ te bewaren. Voor het hele gebied wordt een parkontwerp gemaakt. Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 2.929.000 2.929.000 Woningbouw 7.647.000 8.712.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 3.370.000 3.444.000 Niet‐woningbouw 460.000 460.000
Plankosten 977.000 1.055.000 Overige opbrengsten 174.000 179.000
Overige 41.000 41.000 Opbrengstensti jging 269.000 277.000
Rente en kostenstijging 6.767.000 4.821.000
Totaal geraamd 14.084.000 12.290.000 Totaal geraamd 8.550.000 9.628.000
Gerealiseerd tot datum 6.761.000 6.936.000 Gerealiseerd tot datum 634.000 639.000
Gerealiseerd in periode 135.000 175.000 Gerealiseerd in periode 0 5.000
Nog te realiseren 7.323.000 5.354.000 Nog te realiseren 7.916.000 8.989.000 Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 2.662.000 Nadelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 1.901.000 Nadelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 2.732.000 Nadelig Verschil in NCW € 831.000 Voordelig Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033 Toelichting verschillen Het nieuwe grondprijzenbeleid levert per saldo een voordeel op van € 1,1 mln. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
137
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar:
G308 Waaijenstein PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Woningen (st) 0 0 44
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Het belangrijkste specifieke risico in dit plandeel zijn de mogelijke archeologische kosten door onderzoek en opgraving om de park‐ en woningbouwontwikkeling mogelijk te maken.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
138
Waalsprong G309 Groot Infra Kerninformatie: Deze deelplanexploitatie omvat de grote infrastructurele werken in de Waalsprong. Binnen Groot Infra is ook een aantal grondtransacties van restkavels opgenomen. Tevens worden “bovenwijkse voorzieningen’ gerealiseerd (geluidsschermen, gemalen en persleidingen, noodzakelijke aanpassingen leidingentracés en infrastructurele aanpassingen in het kader van de ontwikkelingsprojecten). Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma Woningen: n.v.t. Parkeren n.v.t. Bedrijvigheid 10.000 m2 bvo hotelvoorziening Knoop lent Openb. ruimte Inrichtingsniveau middel 33,2 ha. Verharding en 0,7
ha uitgeefbaar Opp. plangebied 33,9 ha Ontwikkelaar Intern: D. Driessen
Ontwikkelingen laatste jaar: In 2016 is de fietstunnel onder de Prins Mauritssingel thv de Laauwikstraat opgeleverd. De fietstunnel is al sinds juni 2015 open voor fietsers. Met de realisatie van de fietstunnel is het eind in zicht van alle grote infrastructurele werken die binnen de gemeentelijke planexploitatie vallen. In mei 2007 is door de Gemeenteraad een besluit genomen over de verkeerstructuur Waalsprong. Om het besluit te kunnen uitvoeren was voor de realisatie van infraprojecten subsidie nodig van provincie en regio. De provincie had besloten 13 miljoen euro aan subsidie toe te kennen aan de deelprojecten Knoop Lent, Margaretha van Meggelenweg en de ombouw van de Prins Mauritssingel. Begin 2016 is de subsidie verantwoord aan de provincie Gelderland. Mede als gevolg van aanbestedingsvoordelen (het investeringsbedrag waar de subsidie op gebaseerd is wordt niet gehaald) heeft de provincie uiteindelijk besloten een definitieve subsidie toe te kennen van € 11,9 mln. De laatste termijn is inmiddels betaald. Binnen de deelexploitatie Groot Infra is ook het van der Valk hotel ontwikkeld. De bouw is in het voorjaar 2015 gestart; het hotel heeft in juli 2016 haar deuren geopend. In het kader van de voorbereidingen Hof van Holland is onderzoek gedaan naar de robuustheid van de verkeersstructuur Waalsprong. Er wordt specifiek gekeken naar verkeersintensiteiten en de effecten van de verkeersknippen Griftdijk en Vossenpels. Voor de westflank van de Waalsprong (Griftdijk) is in 2016 uitvoerig met bewoners overleg geweest. Er is een keuze gemaakt voor een verkeersknip in Griftdijk. Over de hoofstructuur in de oostflank van de Waalsprong en de verkeersknip Vossenpels bestaat nog geen duidelijkheid. Hiervoor is Nijmegen nog in gesprek met de gemeente Lingewaard. Met het samenvoegen van de voormalige GEM‐exploitaties en de gemeentelijke deelexploitaties Waalsprong is besloten om de voormalige GEM‐post ‘bovenwijkse voorzieningen’ toe te voegen aan de deelexploitatie Groot Infra.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
139
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 10.517.000 10.517.000 Woningbouw 0 0
Bouw‐ en woonrijpmaken 98.415.000 92.808.000 Niet‐woningbouw 1.625.000 1.625.000
Plankosten 23.465.000 23.521.000 Overige opbrengsten 89.793.000 89.184.000
Overige 16.030.000 18.435.000 Opbrengstensti jging 0 9.000
Rente en kostensti jging 120.383.000 73.050.000
Totaal geraamd 268.810.000 218.331.000 Totaal geraamd 91.418.000 90.818.000
Gerealiseerd tot datum 158.829.000 161.633.000 Gerealiseerd tot datum 75.753.000 78.259.000
Gerealiseerd in periode 11.446.000 2.804.000 Gerealiseerd in periode ‐544.000 2.506.000
Nog te realiseren 109.981.000 56.698.000 Nog te realiseren 15.665.000 12.559.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 127.513.000 Nadelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 91.065.000 Nadelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 88.389.000 Nadelig Verschil in NCW € 2.676.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor lang lopende exploitaties van toepassing.
Verwachte oplevering project: 2033 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Toelichting verschillen Met het samenvoegen van de voormalige GEM‐exploitaties en de gemeentelijke deelexploitaties zijn veel posten aangepast en hebben veel verschuivingen plaatsgevonden. Op het totaalniveau van de Waalsprong heeft dit echter geen effect. Bij de post Overige opbrengsten zijn de verwachte subsidieuitkeringen naar beneden bijgesteld. Verder zijn een aantal te verkopen percelen grond toegevoegd vanuit de voormalige deelexploitatie Vlek 99. Per saldo betekent dit een nadeel van € 0,6 mln. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: Niet van toepassing.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
140
Waalsporng G311 Landschapszone Kerninformatie: De planexploitatie Landschapszone is de samenvoeging van de voormalige exploitaties G303 Archeologische site Lentse plas (vlek 50) en G311 Ontgronding (vlek 12/30/31). Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma Woningen: 67 kavels vrije sector90 waterwoningen
Parkeren: Op eigen terrein Bedrijvigheid: 20.000 m² bvo leisure; megabioscoop,
5 mln. m³ zand en grind ontgraven, verondiepen plassen 1,5 mln m³ specie terug te brengen
Openb. Ruimte: 96 ha, verharding 7.000 m² en groen/water 95,3 ha. Inrichtingsniveau: middel
Opp. plangebied 103 ha Ontwikkelaar Intern/extern: D. Driessen/diversen
Ontwikkelingen laatste jaar: Het bestemmingsplan Landschapszone is in 2010 door de raad vastgesteld. Parrallel aan het proces voor het bestemmingsplan is het aanbestedingsproces voor zandwinning en parkaanleg doorlopen. Het contract voor zandwinning loopt tot eind 2020. De zandwinning verloopt volgens planning. We onderzoeken de mogelijkheden om de plassen van de Landschapszone te verondiepen. Het verondiepen gaat gepaard met de discussie romdom de beoogde zwemwaterkwaliteit. Het opgestelde zwemwaterprofiel lijkt het verondiepen niet in de weg te staan. Het Waterschap Rivierenland heeft inmiddels de noodzakelijke Nota Bodembeheer vastgesteld. Met deze besluitvorming stemt het Waterschap onder voorwaarden in met het voornemen om te gaan verondiepen. Inmiddels is al besloten om de lentse Plas niet meer voor verondiepen in te zetten Op basis van de huidige stand van zaken hebben we de opbrengstverwachting bijgesteld. Het contract voor de realisatie van de Landschapszone loopt tot eind 2020. De gemeente is met de aannemer in onderhandeling over een tal van issues. In het eerste kwartaal van 2017 zal naar verwachting overeenstemming worden bereikt met de aannemer. Het verwacht resultaat van genoemde onderhandeling is in de grex verwerkt. Nijmegen heeft in 2011 met de Dienst Landelijke Gebied (DLG) een overeenkomst gesloten om het natuurproject Oosterhoutse Waarden te realiseren. Dit project is in 2014 aanbesteed en wordt inmiddels gerealiseerd. Vanuit Waalweelde is een bijdrage aan de Oosterhoutse Waarden toegezegd van € 1,2 miljoen. Vanwege de directe relatie met de Landschapszone, afvoer van zand en grind, is het project Oosterhoutse Waarden aan deze deelexploitatie toegevoegd. De aannemer voor de zandwinning maakt gebruik van de afvoermogelijkheid per schip. Vanaf 2012 was al een light‐variant werkhaven gerealiseerd. Een grotere havenfaciliteit met loswal is in 2014 gerealiseerd op basis van de beschikking van het ministerie (Quick Wins). Het restant bedrag van deze beschikking is in 2016 betaald.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
141
Ook de definitieve toezegging van de provincie in het kader van de stadscontracten a € 3 mln bijdrage voor de Landschapszone is in 2016 geëffectueerd In oktober 2016 is een start gemaakt met de verkoop van 17 vrije kavels aan de zuidzijde van de Zandse Plas. Op het gebied van Leisure is in 2014 een koopovereenkomst gesloten met Cinemec tbv de realisatie van een multi media center. Inmiddels heeft Cinemec 1 seizoen gedraaid met ca 250.000 bezoekers. In 2016 zijn alle parkeerplaatsen aangelegd en is ook het landschapspark gerealiseerd. Cinemec heeft inmiddels de omgevingsvergunning ontvangen voor de bouw van een buitenfoyer; een horecavoorziening nabij het strand van de lentse Plas. De start van de bouw is in december 2016 begonnen.
Financiën:
Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 33.856.000 33.856.000 Woningbouw 18.855.000 20.601.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 15.286.000 21.381.000 Niet‐woningbouw 9.758.000 2.968.000
Plankosten 11.471.000 11.487.000 Overige opbrengsten 13.827.000 21.088.000
Overige 4.554.000 710.000 Opbrengstensti jging 1.843.000 1.365.000
Rente en kostenstijging 75.370.000 48.735.000
Totaal geraamd 140.537.000 116.169.000 Totaal geraamd 44.283.000 46.022.000
Gerealiseerd tot datum 78.149.000 81.779.000 Gerealiseerd tot datum 14.609.000 16.518.000
Gerealiseerd in periode 1.472.000 3.630.000 Gerealiseerd in periode 2.414.000 1.909.000
Nog te realiseren 62.388.000 34.390.000 Nog te realiseren 29.674.000 29.504.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 70.145.000 Nadelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 50.095.000 Nadelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 47.514.000 Nadelig Verschil in NCW € 2.581.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor lang lopende exploitaties van toepassing.
Verwachte oplevering project 2024 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP DECEMBER 2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
G311 Ontgrondingen Waterwoningen (st) 0 0 0
Woningen (st) 0 0 5
G303 Archeologische site
Woningen (st) 0 0 0
Leisure ( ha) 0,3 0 0,3
Totalen woningen (st) 0 0 5
Totalen uitgeefbaar (ha) 0,3 0 0,3
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
142
Toelichting verschillen: Het nieuwe grondprijzenbeleid zorgt per saldo voor een voordeel van € 1,7 mln. De opbrengsten voor de locatie voor leisure in vlek 50 is geschrapt (€ 1 mln). Er is een lagere bijdrage ontvangen van Mobiliteit in vlek 50 ad € 0,2 mln. Lopende issues met de aannemer zijn opnieuw geraamd en in de grex verwerkt. Dit geldt ook voor de opbrengstverwachting ‘verondiepen’. Ook hebben een aantal verschuivingen tussen posten binnen deze deelexploitatie (o.a. van Niet‐woningbouw naar Overige opbrengsten en van Overige kosten naar Bouw‐ en woonrijp maken) plaatsgevonden die per saldo geen effect hebben op het resultaat. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP: Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Hieronder de specifieke risico’s in dit plangebied:
1. Verondiepen: Het zal lastig worden om in de markt voldoende hoeveelheden grond te verkrijgen omaan de opbrengstverwachtingen te voldoen. Op basis van de huidige stand van zaken is deopbrengstverwachting hier al op aangepast.
2. Met de aannemer vindt onderhandeling plaats over een tal van issues in relatie tot het contractLandschapszone. We verwachten daarover in het eerste kwartaal 2017 een resultaat te kunnenmelden.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
143
Waalsprong G301 Waalsprong Algemeen
Kerninformatie Deze exploitatie is een samenvoeging van de deelexploitaties Waalsprong Algemeen (G301) en Archeologie (G321). De exploitatie bestaat uit de "inkomsten" die een dekking geven voor de voornamelijk infrastructurele investeringen die in de voormalige gemeentelijke Waalsprongexploitatie zijn voorzien. Verder zijn hier de budgetten opgenomen voor placemaking/gebiedsmarketing, plangebied overstijgende plankosten en mogelijk nog te ontvangen subsidies die nog niet gelabeled zijn aan susidiebeschikking. In de grex zijn ook de gronden geadministreerd die voortkomen uit de grex GEM Waalsprong en die niet toegedeeld zijn naar de verschillende deelgebieden. Uit deze deelexploitatie worden ook de activiteiten betaald die voortkomen uit het strategisch overleg met het Waterschap. Nijmegen dient o.a. 2 x per jaar de waterboekhouding te actualiseren. De kosten voor archeologie in de hele Waalsprong worden ook uit deze exploitatie gefinancierd.
Planexploitatie: vastgesteld 11 mei 2016; totaal geraamde kosten € 1.216.126.000; resultaat: € 30.722.000; oplevering: 31 december 2033
Programma Woningen: n.v.t.
Parkeren: n.v.t.Bedrijvigheid: n.v.t.Openb. ruimte: n.v.t.Opp. plangebied: 450 ha totaal waalspronggebied (waarvan 2,9 ha
grond buiten de gemeentegrens) Ontwikkelaar: Intern: L. Koridon/D. Driessen
Ontwikkelingen laatste jaar: In deze nieuwe grex zijn de deelgebiedspecifieke uren naar de diverse deelgbieden overgeheveld. Er is nog een subsidieverwachting van € 5,3 miljoen die nog niet gelabeled is aan een subsidiebeschikking. In 2016 is gestart met het ontwikkelen van een nieuwe strategie voor gebiedsmarketing. Placemaking in de vorm van een kunstroute en een ideeëncompetitie maken hier onderdeel van uit. We gaan de kosten voor archeologie nog scherper in beeld proberen te krijgen door het maken van een nieuwe verwachtingenkaart. Deze kaart wordt in 2017 verwacht. O.b.v. deze verwachtingenkaart kunnen de budgetten vervolgens ook naar de deelgebieden worden toebedeeld, zodat een directere sturing op de budgetten mogelijk wordt.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 17.598.000 30.493.000 Woningbouw 13.835.000 13.835.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 60.745.000 60.823.000 Niet‐woningbouw 0 0
Plankosten 111.775.000 106.036.000 Overige opbrengsten 187.278.000 204.349.000
Overige 6.558.000 8.335.000 Opbrengstensti jging 0 68.000
Rente en kostensti jging ‐70.120.000 ‐29.064.000
Totaal geraamd 126.556.000 176.623.000 Totaal geraamd 201.113.000 218.252.000
Gerealiseerd tot datum 143.294.000 161.725.000 Gerealiseerd tot datum 192.271.000 208.199.000
Gerealiseerd in periode ‐1.540.000 18.431.000 Gerealiseerd in periode ‐881.000 15.928.000
Nog te realiseren ‐16.738.000 14.898.000 Nog te realiseren 8.842.000 10.053.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 41.629.000 Voordelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 29.731.000 Voordelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 123.579.000 Voordelig Verschil in NCW € 93.848.000 Nadelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor lang lopende exploitaties van toepassing.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
144
Toelichting verschillen De plankosten zijn voor een groot deel overgeheveld naar de diverse deelprojecten voor zover deze samenhangen met de specifieke voorbereiding en uitvoering van het betreffende deelgebied. Dit betreft een verschuiving die op het totaal van de Waalsprong geen eefect heeft op het grex‐resultaat. De deelgebied overstijgende plankosten zijn wel in deze exploitatie opgenomen. Per saldo betekent dit een verschuiving van € 5,7 mln. Vanuit een aantal deelgebiedsoverstijgende voormalige GEM‐exploitaties zijn een groot aantal posten samengevoegd met deze deelexploitatie. Het gaat daarbij o.a. om subsidieverwachtingen en boekwaarden van afgesloten deelgebieden. Het gaat hierbij om grote bedragen. Ook zijn de boekwaarden vanuit de deelexploitatie Vlek 99 (verspreid gelegen gronden en panden) aan deze deelexploitatie toegevoegd voor zover deze niet toebedeeld zijn aan de deelgebieden. Dit alles heeft echter op het niveau van de totale Waalsprong geen effect. De resterende kosten zijn geïndexeerd met 2% conform index 2016. De rest van het verschil is veroorzaakt door de nieuwe renteparameters.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Projectrisico’s in deelgebied: 1. Er is nog niet voldoende zicht op de
mogelijke kosten als gevolg van archeologisch onderzoek dan wel archeologische belemmeringen. Er is een traject gestart om te komen tot een verwachtingenkaart archeologie van het hele plangebied om de toekomstige kosten beter in te kunnen schatten.
2. Het is niet zeker of de begrotesubsidieverwachtingen gerealiseerd kunnen worden.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
145
Naam productgroep Waalsprong
Kerninformatie: Per 31‐12‐2015 is de GEM Waalsprong ontmanteld en zijn de grondexploitaties gemeentelijk deel Waalsprong en GEM Waalsprong samengevoegd in de Grex Waalsprong. Het bevat dus zowel de woningbouwgebieden als de voormalige gemeentelijke plandelen van de Waalsprong (infrastructuur, bedrijventerrein, wonen, voorzieningen, water en natuur). In dit VGP wordenvoor het eerst alle woningbouwgebieden van de Waalsprong afzonderlijk gepresenteerd in de VGP‐bladen.
Programma Zie ook alle deelexploitaties van de Waalsprong op de volgende pagina’s
Ontwikkelaar: Intern: L. Koridon
Grondgebonden (aantal) Totaal Gerealiseerd Prognose
Socia le huur St 1.661 1.124 537
Goedkoop St 1.711 147 1.564
Middel St 3.301 1.719 1.582
Duur St 2.946 2.113 833
Totaal 9.619 5.103 4.516
Appartementen (aantal)
Socia le huur St 933 328 605
Goedkoop St 349 6 343
Middel St 455 203 252
Duur St 618 20 598
Totaal 2.355 557 1.798
Woningbouw totaal 11.974 5.660 6.314
Niet‐woningbouw (m²)
Bedri jven m² 464.000 9.000 455.000
Kantoren m² 45.000 0 45.000
Winkels/Horeca m² 18.000 0 18.000
Bi jzondere bebouwing m² 152.000 141.000 11.000
Totaal 679.000 150.000 529.000
Ontwikkelingen laatste jaar:
Het samenvoegen van beide grondexploitaties is een gevolg van het besluit om de GEM Waalsprong BV/CV op te heffen en te integreren in de gemeentelijke organisatie (Collegebesluit 8‐12‐2015). Per 31‐12‐2015 is de GEM Waalsprong materieel opgeheven. Per 31‐12‐2015 wordt voor planexploitatie Waalsprong (=samenvoeging GREX GEM Waalsprong en GREX gemeentelijk deel Waalsprong) één regime toegepast: projectfinanciering.
Algemeen
In de Waalsprong zien we dat de verwachte afzet in 2016 uitgedrukt in aantallen ligt ca. 16% hoger dan was geraamd (401 vs 464). De omzet is ongeveer gelijk. Er zijn dus meer kavels verkocht, die gemiddeld goedkoper waren dan dan in de grondexploitatie was opgenomen.
Als we de (verwachte) afzet voor 2016 vergelijken met de gerealiseerde afzet in 2015, zien we dat de aantallen en de omzet licht gedaald zijn. In de grondexploitatie was rekening gehouden met substantiele terugloop van de aantallen en omzet. Dit effect heeft verschillende oorzaken. De eerste oorzaak is het feit dat de afnameverplichtingen (470 woningen voor € 23,6 mln) van de voormalige aandeelhouders van de GEM na 2015 zijn afgelopen. Vanwege de forse afnameverplichtingen in de voorgaande jaren hadden deze partijen nog een voorraad kavels, waarvan niet alle woningen reeds verkocht waren. Daarnaast is er in 2014 en 2015 sprake geweest van een inhaalslag. Veel consumenten hebben een verhuiswens in de crisis uitgesteld.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
146
De verwachting is dat het herstel in de Waalsprong zich in 2017 doorzet. Wat opvalt is dat nu ook de interesse naar duurdere woningen (tweekappers, vrije kavels) aan lijkt te trekken. In een aantal deelgebieden anticperen we hierop. Daarnaast is het zo dat bij het tot ontwikkeling komen van woonlokaties in De Waaijer ook relatief veel grotere kavels beschikbaar komen. Dit zorgt ervoor dat de gemiddelde kavelprijs in 2017 zal stijgen. De verwachting is dat het aantal verkochte kavels in 2017 ruim 450 zal bedragen. De omzet zal als gevolg van het genoemde effect in 2017 fors stijgen (ruim 35%). Kritische factoren hierbij zijn het tijdig doorlopen van de benodigde procedures en de voorbereidingsprocessen met bouw‐ en uitvoerinsgpartners (nutsvoorzieningen, NGE, archeologie, waterschap, ontwikkelaars) om zo eind 2017 kavels te kunnen leveren.
Waar de marktpartijen in 2016 nog voorzichtig waren zien we hier nu ook een kentering in de markt. Partijen durven weer meer risico te nemen. De intersse komt ook vanuit een breder scala aan partijen. In 2017 gaat een nieuwe fase in van de samenwerking met de oude aandeelhouders van de GEM. De marktpartijen hebben vanaf 2017 ontwikkelrechten (“first right of refusal”). Dit betekent dat de gemeente 200 kavels per jaar eerst moeten aanbieden aan de betreffende marktpartijen (Heijmans, AM en BPD). Voor de corporaties Talis en Portaal geldt dit niet, maar blijft volgens de lopende overeenkomst de basis een afname van 75 à 100 kavels per jaar.
Door de versnelling (met name in het aantal woningen) van de afgelopen jaren dreigt de planvoorraad onder druk te komen staan (beschikbaar ca 435 kavels in 2017 waarvan 69 bouwrijp zijn). Er zijn diverse deelgebieden in voorbereiding. Voor een aantal locaties zijn we afhankelijk van procedures en afstemming met andere overheden. Met name de dijkzone vraagt hierbij aandacht. Om deze reden hebben we eerder al ingezet op de ontwikkeling van meerdere locaties om de risico’s beter te spreiden. In 2018 zal dit naar verwachting leiden tot een sterke versnelling in de afzet van kavels. Op dat moment komen er diverse nieuwe plangebieden tot ontwikkeling (Hof van Holland, Woenderskamp, Zuiderveld en mogelijk de volgende fase in de Vossenpels). Door de grotere diversiteit die dit oplevert wordt een verdere versnelling van de ontwikkeling van de Waalsprong mogelijk gemaakt.
Woongebieden in realisatie De ontwikkelingsgebieden Nijland, Vossenpels‐Zuid en Laauwik zijn in afrondende fase. Vossenpels is vrijwel volledig uitverkocht. In 2017 zal de locatie van de kas in Vossenpels Zuid worden omgezet naar een nieuwe tranche Plant je Vlag kavels. Ook naast de boomgaard in de Vossenpels‐Noord worden nieuwe kavels uitgegeven. In Laauwik en Nijland zijn bijna alle kavels verkocht. Deze gebieden worden naar verwachting in 2017 afgerond.
De Stelt en Grote Boel zijn volop in realisatie. In de Stelt Noord zijn vrijwel alle kavels inmiddels verkocht en zijn de woningen in aanbouw. De voorbereidingen voor De Stelt Zuid lopen. Op de woonbeurs bleek er aanzienlijke interesse van kopers voor deze locatie. In de Grote Boel zijn het afgelopen jaar veel woningen gerealiseerd. Na een aanvankelijk voorzichtig op gang komende interesse is nu sprake van een voortvarende verkoop. Het is gelukt om dit deelgebied op een goede manier in de markt te zetten. Het feit dat Talis als eerste gestart is met de realisatie in dit maagedelijke gebied heeft bijgedragen aan het op gang komen van dit gebied. Ook komend jaar zal in Grote Boel een flink aantal woningen in grote diversiteit worden afgezet. In de Waaijer zijn dit jaar de eerste kavels in de verkoop gegaan.
Woongebieden in voorbereiding In 2016 is het ambitiedocument voor Hof van Holland vastgesteld. In 2016 worden de bestemmingsplannen in procedure genomen. In 2017 zal het nieuwe winkelcentrum in de markt worden gezet, in combinatie met de omliggende woningbouwopgave. Dit betreft een complex ontwikkelvraagstuk. Er wordt op dit moment een proces voorbereid voor de selectie van partijen. Het proces wordt zo ingericht dat er sprake is van een wisselwerking tussen gemeente en marktpartijen. Dit maakt het mogelijk om de ambities van de gemeente goed te implementeren in een plan dat markttechnisch ook goed in elkaar zit. Met het in ontwikkeling komen van Hof van Holland wordt de diversiteit in het aanbod verder vergoot. Hier is bijvoorbeeld veel ruimte voor stadswoningen, appartementen voor 1a2 persoons huishoudens en bijzondere woonconcepten. Tegelijk komt hiermee de locatie Woenderskamp tot ontwikkeling, omdat die is meegenomen in het ambitiedocument en in de bestemmingsprocedure. In het deelplan Broodkorf is de realisatie van de VMBO‐school nu opgenomen.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
147
Voor Vossenpels Noord wordt overwogen dit plangebied naar voren te halen in de planning. Keuzes in de hoofdverkeersstructuur‐oostflank zijn hierop van invloed. Voor Vossenpels Zuid‐Zuid (naast De Stelt) wordt een ambitiedocument opgesteld als voorloper voor het bestemmingsplan voor deze lokatie. Zuiderveld wordt ingezet als versnellingslocatie, de planvoorbereiding voor het westelijke deel is gestart en planactualisatie is in de eerste helft 2017 beschikbaar. Het voormalig pompstation Vitens is verkocht t.b.v. een horecavoorziening. Voor deze activiteit is een omgevingsvergunning aangevraagd en de procedure loopt nog. Voor de omgeving van het pompstation is een bestemmingspaln in voorbereiding die in 2017 in procedure wordt gebracht. Dit bestemmingsplan voorziet in de uitgifte van 5 kavels voor woningbouw. De omgeving wordt als park / natuur bestemd en ingericht. Het Spiegelbos kan een belangrijke functie vervullen voor de nog te realiseren wijk Vossenpels Noord.
De Grift Op 14 augustus 2015 heeft de provincie Gelderland een reactieve aanwijzing gegeven op het besluit van de Raad inzake de vaststelling van het bestemmingsplan voor Grift Noord. Ons college heeft namens de Raad een beroep ingesteld bij de Raad van State tegen deze reactieve aanwijzing. Op 20 juli 2016 heeft de Raad van State het beroep van Nijmegen ongegrond verklaard. Dit betekent dat het be‐stemmingsplan Grift Noord niet meer geldig is. Ons College richt zich op het proces van de regionale programmering werklocaties (RPW). Als gevolg van het overschot aan bedrijventerreinen in de regio lijkt een ontwikkeling van de Grift op korte termijn niet mogelijk. Wel denkt ons College dat het gebied in de toekomst nog steeds in beeld kan zijn voor uitgifte voor bedrijfsdoeleinden. Dit ontwikkelperspectief houdt verband met de kansen voor logistieke knooppunten langs de A15 en de ontwikkelsnelheid van Park 15. In de tijd zien we geen mogelijkheden gronden op de Grift te kunnen verkopen voor 2020 (cf wijzigingen in de fasering De Grift in 2015). Inmiddels zijn er vier windturbines gerealiseerd en verkennen we de kansen voor een energiepark aan de oostzijde van Grift noord.
Ressen In het voorjaar 2013 is door de Raad een amendement vastgesteld mbt de ontwikkeling van grootschalige detailhandel in vlek 14. De Raad heeft het college verzocht een pauze periode in acht te nemen van 3 jaar en in die tijd afstemming te zoeken met de regiogemeenten. De Raad is wel akkoord gegaan met de realisatie van een grote bouwmarkt. Dit amendement is in de planexploitatie verwerkt door twee ontwikkelfasen te onderscheiden. Naast de bouwmarkt willen we ook een brandstofverkooppunt en een fastfoodrestaurant mogelijk maken in fase 1. Het bestemmingsplan voor fase 1 is in concept gereed. Ook voor Ressen geldt een vergelijkbare afstemming met het proces RPW als genoemd bij De Grift. Ons college is in gesprek met de provincie om overeenstemming te krijgen voor de realisatie van fase 1.
Landschapszone De zandwinning verloopt volgens planning. Met de Grondbank Midden Gelderland (GMG) onderzoeken we de mogelijkheden om de plassen van de Landschapszone te verondiepen. In de planexploitatie is rekening gehouden met een opbrengst als gevolg van het gecontroleerd terugbrengen van grond in de drie plassen. In november 2016 heeft het Waterschap de Nota Bodembeheer vastgesteld. Deze nota is het kader voor het nader uit te werken plan voor verondieping. Inmiddels is besloten de lentse Plas hier niet voor in te zetten. Zie hierover verder het raadsvoorstel over de ontwikkelingen in de Waaijer. Cinemec heeft in december 2015 haar deuren geopend. In een jaar tijd hebben 250.000 bezoekers de bioscoop bezocht. De beoogde realisatie van een sauna/welness behoeft een bestemmingsplanwijziging. De ligging van een hoge druk gasleiding beperkt in grote mate de haalbaarheid van deze voorziening dat realisatie geen haalbare optie is. In oktober 2016 is begonnen met de verkoop van vrije kavels ten zuiden van de Zandse Plas en in park Waaijensteijn. Het betreft respectievelijk 17 en 14 kavels van ca 600 ‐1000 m2.
Groot Infra Waalsprong In 2016 zijn met de oplevering van de fietstunnel onder de Prins Mauritsstraat de meeste werkzaamheden in het kader van projecten Hoofdinfrastructuur Waalsprong gereed gekomen. De tijdelijke fietsbrug over de Prins Mauritssingel is verwijderd en heeft plaats gemaakt voor de ontwikkeling van hotel Van der Valk. Het hotel heeft in juli 2016 haar deuren geopend.
Watersportcentrum Tot eind 2015 waren de watersportverenigingen initiatiefnemer voor het watersportcentrum en zou‐den vanuit die rol de noodzakelijke investering voor accommodaties verzorgen. In december 2015 is gebleken dat zij
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
148
daartoe niet in staat waren. Nijmegen heeft daarop het initiatief voor het project naar zich toe gehaald. Nijmegen is in deze aanpak verantwoordelijk voor de noodzakelijke investeringsbudgetten en verhuurt vervolgens de ruimte aan de watersportverenigingen. Inmiddels is een zestal watersportverenigingen, zijnde Nijmeegse Roeivereniging RV de Waal, Nijmeegse Kanosportvereniging NKSV De Batavier, de Nijmeegse Reddingsbrigade, Nijmeegse Studenten Roeivereniging Phocas, Nijmeegse Studenten Zeilvereniging De Loefbijter en de Nijmeegse Studenten Surf Vereniging Aeolus het er over eens dat het Bastion op het eiland Veur Lent een unieke locatie is om gezamenlijk te gaan gebruiken als watersportcentrum. Er is een ruimtelijke verkenning uitgevoerd voor de inpassing van het programma van eisen van alle deelnemers in het Bastion. De ruimtelijke verkenning dient als basis voor verdere uitwerking van de plannen tot realisatie van Watersportcentrum Nijmegen in het Bastion. De kostenramingen op basis van de ruimtelijke verkenningen voor het Bastion en de buitenruimte zijn gereed. Deze zijn verwerkt in een exploitatiemodel. Op basis van dit model zijn de huurprijzen voor de verenigingen bepaald. Een raadsvoorstel met daarin op genomen een go/no go beslissingen wordt begin 2017 opgesteld en aangeboden voor besluitvorming. Gebiedsmarketing In 2017 gaan we in de marketing nog meer inzetten op de bijzondere kwaliteiten van de Waalsprong, zoals het rivierpark, de groene structuur en het nieuwe hart van de Waalsprong dat in ontwikkeling is. Ook gaan we door met placemaking. Onder de vlag van Tijdelijk Anders Bestemmen (TAB)/Tijdelijk Anders Gebruiken (TAG) zijn al de nodige initiatieven van de grond gekomen ( meest recent het bouwlab). In 2016 zijn kunstenaars uitgenodigd voor in totaal 10 locaties om in Hof van Holland en omgeving kunstobjecten te ontwerpen die onderdeel gaan vormen van een kunstroute (LandArt). De vak‐ én een publieksjury hebben zich uitgesproken over de verschillende voorstellen. In het voorjaar van 2017 wordt de opening van route Hof van HolLandArt beoogd. Ook is een ideeëncompetitie voor TAG in Hof van Holland, Hoge Bongerd en Veur Lent gestart Deze competitie moet tijdelijke projecten opleveren die genoemde gebieden o.a. aantrekkelijker en interessanter maken, de leefbaarheid handhaven of verbeteren, en een passende opmaat vormen voor de definitieve ontwikkeling van deze gebieden.
Financiën: Kosten 1‐1‐2016 1‐1‐2017 Opbrengsten 1‐1‐2016 1‐1‐2017
Verwervingen 315.672.000 316.868.000 Woningbouw 606.257.000 602.847.000
Bouw‐ en woonrijpmaken 400.565.000 393.141.000 Niet‐woningbouw 138.545.000 137.053.000
Plankosten 215.932.000 215.967.000 Overige opbrengsten 377.373.000 390.301.000
Overige 34.679.000 38.714.000 Opbrengstenstijging 67.289.000 55.203.000
Rente en kostenstijging 292.595.000 251.436.000
Totaal geraamd 1.259.443.000 1.216.126.000 Totaal geraamd 1.189.464.000 1.185.404.000
Gerealiseerd tot datum 894.269.000 931.004.000 Gerealiseerd tot datum 554.861.000 627.351.000
Gerealiseerd in periode 27.186.000 36.735.000 Gerealiseerd in periode 32.374.000 55.392.000
Nog te realiseren 397.244.000 285.122.000 Nog te realiseren 619.184.000 558.053.000
Geraamd eindresultaat op einddatum 2033 € 30.722.000 Nadelig In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 jan 2017 € 21.940.000 Nadelig In NCW resultaat exploitatie 1 jan 2016 € 38.502.000 Nadelig* Verschil in NCW € 16.562.000 Voordelig *In de verschillenanalyse is uitgegaan van delaatste vastgestelde grondexploitatie na de accountantscontrole t.b.v. de jaarrekening in mei 2016. Dit geldt ook voor alle deelexploitaties binnen de Waalsprong. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor lang lopende exploitaties van toepassing zoals vastgesteld door de raad op 2 november 2016. Voor dit project is een bedrag van € 21.940.000 als voorziening opgenomen. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Dit tekort is gelijk aan de optelling van de tekorten van alle deelexploitaties van de Waalsprong die in dit VGP verklaard worden. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
149
PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP dec ‘15 2016 cfm VGP DECEMBER ‘16
Woningbouw
Aantal (sociaal tussen haakjes)
401 (36) 464 (79) 468 (78)
Niet‐woningbouw
Winkels m² bvo 0 0 0
Horeca m² bvo 0 0 0
Kantoren m² bvo 0 0 0
Bedrijven m² bvo 2,3 ha 0 0
Bijz. voorzieningen m² bvo 0 0 0
Toelichting verschillen: Per 31 december 2015 zijn de exploitaties Waalsprong GEM en Waalsprong gemeentelijk deel samengevoegd tot één exploitatie Waalsprong. Hieronder vindt u de belangrijkste verschillen die ook hun doorwerking hebben in de resultaten in de deelgebieden. Bij de “toelichting verschillen” in de verschillende deelgebieden maken we melding van deze hoofdeffecten, daarnaast worden specifieke effecten die spelen in de verschillende deelgebieden toegelicht voor zover van toepassing.
Parameters Stadsbegroting 2017‐2020 In 2016 zijn de consequenties van de nieuwe BBV‐regels bekend geworden. Het gaat hierbij met name om regels voor het berekenen van de rente en de disconteringsvoet (was respectievelijk beide 4% en wordt respectievelijk 2,5% en 2%). Deze percentages zijn ook vastgesteld in de Stadsbegroting 2017‐2020. Daarnaast mogen de opbrengsten nog maar voor de eerste 10 jaar geïndexeerd worden. Dit heeft per saldo een positief effect op Waalsprongniveau van € 7,6 mln op de laatst vastgestelde grondexploitatie; bij de grondexploitatie horende bij de VGP 2017 heeft dit per saldo een positief effect van circa € 7 mln. Voor het grote renteverschil met vorig jaar zijn een aantal verklaringen. Het grootste deel wordt verklaard met de genoemde verandering van de renteparameter. Daarnaast hebben de veranderingen in de fasering en de nominale bedragen (lagere kosten, hogere opbrengsten) ook een positieve invloed gehad. Daarentegen hebben de verschuiving van de startdatum (van 1‐1‐2016 naar 1‐1‐2017) en de betaalde rente over 2016 een dempend effect gehad.
Kosten Bij de herziening van de grondexploitatie zijn de ramingen opnieuw tegen het licht gehouden. Voor zover er geen contracten waren afgesloten zijn de kosten geïndexeerd conform de kostenparameter van 2016 met 2%. Verder zijn er op detailniveau een aantal posten binnen bouw‐ en woonrijp maken en overige kosten herijkt o.b.v. nieuwe informatie. Dit levert diverse plussen en minnen op. Daarnaast zijn in een aantal deelgrexen extra beheerskosten opgenomen die samenhangen met te betalen OZB op de te ontwikkelen gronden binnen de Waalsprong Op totaalniveau leiden deze wijzigingen tot een afname in de kosten van ca € 7,4 mln. De toename in de verwervingskosten van € 1 mln wordt veroorzaakt door het opnenen van het nieuwe project Vitens Vossenpelsestraat. Hierbij is de boekwaarde overgenomen vanuit de strategische gronden.
Opbrengsten De grondprijzen voor woningbouw zijn getaxeerd door een vastgoedadviesbureau. Voor de uitgiften waarin we nog niet in de (pre)contractuele fase zitten zijn deze grondprijzen gehanteerd in de grondexploitaties. Deze grondprijzen liggen over het algemeen ongeveer op hetzelfde niveau als in de vorige VGP. Echter, voor de woningen langs de dijkzone in De Stelt, Hoge Bongerd, Hof van Holland en Woenderskamp liggen de prijzen hoger vanwege de goede locatie. Per saldo levert dit een hogere
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
150
raming van de opbrengsten op van circa € 6 mln. Daarnaast zijn echter ook een aantal woningbouwprogramma’s (met name bij de dijkzone Hof van Holland/Woenderskamp, en de Stelt) waardoor de totale opbrengsten voor woningbouw t.o.v. de vorige VGP gedaald zijn met circa € 3,4 mln. Voor niet‐woningbouw zijn de prijzen voor zover van toepassing geïndexeerd met de opbrengstenparameters van 2016. Daarnaast is het programma aangepast en hebben er verschuivingen naar overige opbrengsten plaatsgevonden. Per saldo betekent dit een nadeel van € 1,5 mln. Er zijn nieuwe afspraken gemaakt over de activering van de kosten voor riolering en hemelwaterafvoer in de grondexploitaties van de Waalsprong. Het raadsbesluit hiertoe is genomen op 28 september 2016. Per saldo betekent dit een voordeel voor de Waalsprong van ca. € 7,4 mln.
Verschuivingen per saldo neutraal Per 1 januari 2016 zijn de grondexploitaties Waalsprong gemeentelijk deel en GEM Waalsprong geintegreerd. Om deze integratie goed te laten verlopen zijn een aantal posten verschoven, zodat posten uit bestaande grexen bij elkaar opgeteld kunnen worden. Dit betekent dat een aantal posten nu in een andere kosten‐ of opbrengstencategorie, en daarmee dus de bedragen per categorie veranderen. Dit heeft echter geen invloed op het grex‐resultaat. De belangrijkste verschuivingen zijn:
In de vorige VGP‐grex waren veel plankosten in het GEM‐deel geraamd op totaalniveau. In deze nieuwe VGP zijn de plankosten zo ver mogelijk toegedeeld alle uren zoveel mogelijk geraamd op de indivuele deelgebieden. Hierdoor hebben zich verschuivingen voorgedaan.
Een aantal algemene deelgrexen van de GEM‐grex zijn verdeeld over de in dit VGP gepresenteerde deelgrexen. Zie ook nadere toelichting deelgrexen.
Een aantal kosten moest nog verdeeld worden vanuit de splitsing van Groot Oosterhout in Grote Boel en Zuiderveld. Dit heeft tot verschuivingen in kosten en opbrengsten tussen beide projecten geleid (met name op de posten verwervingen, bouw‐ en woonrijp maken, plankosten en overige opbrengsten). Op het totaalniveau van de Waalsprong heeft dit echter geen effect.
Ook in de landschapszone zijn een aantal posten verschoven zonder dat dit efect heeft. Toevoeging nieuwe deelgrex Ten opzichte van het vorige VGP is er ook een nieuwe deelgrex Vitens Vossenpelsestraat en omgeving toegevoegd. Deze deelgrex kent een postief resultaat van € 0,8 mln NCW. Relevante beslispunten t.b.v. het VGP:
‐ Het vaststellen van de grondexploitatie Waalsprong. ‐ Vaststellen van de deelexploitatie G281 Vitens Vossenpelsestraat en deze deelexploitatie toevoegen
aan de planexploitatie Waalsprong. Risico’s: In de vertrouwelijke toelichting MC‐analyse Waalsprong wordt het risicoprofiel van de Waalsprong‐ grexen nader toegelicht. Belangrijkste risico’s zijn:
‐ Afzetbaarheid kavels en bestaande panden in tempo en opbrengst; langere looptijd en/of lagere opbrengst.
‐ Bij de planuitwerking blijkt de verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar ongunsiger dan aangenomen. ‐ Realisatie bedrijvenlokaties (incl eventuele uitname andere bedrijvenlokaties) ‐ Hogere kosten archeologie
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
151
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
152
Dijkteruglegging G33x Ruimte voor de Waal ‐ Nijmegen
Kerninformatie Naar aanleiding van de hoge rivierwaterstanden in 1993 en 1995 heeft het kabinet besloten dat de beveiliging
tegen overstromingen in het riviergebied niet langer uitsluitend door dijkverhoging en dijkverbetering moet
plaatsvinden. Het kabinet heeft ervoor gekozen meer ruimte te geven aan de rivieren, om zo de vereiste
veiligheid in het rivierengebied te garanderen. In de Planologische Kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier
heeft het kabinet hiervoor een samenhangend pakket van rivier verruimende maatregelen vastgesteld. Op 25
januari 2007 is de PKB in werking getreden. Eén van de 34 maatregelen van het programma Ruimte voor de
Rivier is het project Ruimte voor de Waal – Nijmegen (ook wel de Dijkteruglegging te Lent genoemd). Bij
Nijmegen maakt de Waal een scherpe bocht en vernauwt zich. Om meer ruimte te geven aan de rivier wordt de
Lentse Waaldijk ca. 350 meter naar het noorden verschoven en wordt een nevengeul aangelegd in de
uiterwaarden. Hierdoor ontstaat een eiland in de Waal.
In haar brief van 26 februari 2010 heeft de toenmalige staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu de
gemeente Nijmegen gevraagd de realisatie van het project op zich te nemen. Hiervoor is op 1 december 2011
de Realisatieovereenkomst ondertekend waarin de afspraken tussen de staatssecretaris en de gemeente
Nijmegen ten aanzien van de voorbereiding van de uitvoering en de uitvoering zelf zijn vastgelegd.
Vanaf medio 2012 is aannemerscombinatie i‐Lent, die wordt gevormd door Dura Vermeer Divisie Infra BV en Ploegam BV, als opdrachtnemer van de gemeente Nijmegen aan de slag met het verleggen van de dijk, het graven van een zogenaamde nevengeul in de uiterwaarden, de bouw van drie bruggen een nieuwe kade. In december 2015 zijn de werkzaamheden voor de waterveiligheid afgerond; De overdracht van het project aan de beheerders (gemeente Nijmegen, waterschap Rivierenland en Rijkswaterstaat Oost‐Nederland) heeft op 31 maart 2016 plaats gevonden.
Programma Woningen:
parkeren bedrijvigheid openb. ruimte opp. plangebied 250 ha.
ontwikkelaar Intern/extern:
Planexploitatie Bij vaststelling Vorig VGP Huidig VGP
Omvang: 264.257.387 257.232.442
Verwacht resultaat: Nvt Nvt NvtStart bouw 2012 2012 2012verwachte oplevering 2016 2016 2016
Toelichting verschillen Enkele onderdelen van het project worden door Rijkswaterstaat separaat afgewikkeld.
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing
Ontwikkelingen laatste half jaar: Het project Ruimte voor de Waal ‐ Nijmegen is opgeleverd en
de objecten zijn overgedragen. Het project voegt een nieuw
en uniek hoofdstuk toe aan de rijke geschiedenis van
Nijmegen, de oudste stad van Nederland en van Nederland‐
Waterland.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
153
De twee hoofddoelstellingen voor het project, te weten het borgen van de waterveiligheid en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, zijn ruimschoots gehaald. Daarnaast is het project binnen budget en op tijd gerealiseerd en kan het resultaat rekenen op een breed draagvlak. Op 3 december 2015 vond een symbolische handeling door de Minister van Infrastructuur en Milieu plaats om
te markeren dat de waterveiligheidsdoelstelling voor het project Ruimte voor de Waal – Nijmegen op 2
december 2015 is gerealiseerd.
Op 17 maart 2016 is van Rijkswaterstaat Ruimte voor de Rivier een brief ontvangen waarin wordt bevestigd dat
aan de taakstelling van de Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier is voldaan en dat de waterkering
als zodanig functioneert.
Op 31 maart 2016 heeft de oplevering en de overdracht van het project Ruimte voor de Waal ‐ Nijmegen
plaatsgevonden en is ook deze mijlpaal behaald. In een korte handeling heeft aannemerscombinatie i‐Lent het
project opgeleverd aan de projectorganisatie, die het op dat moment direct overdroeg aan Rijkswaterstaat
Ruimte voor de Rivier. Vervolgens zijn de objecten overgedragen aan de beheerders van dit gebied: gemeente
Nijmegen, waterschap Rivierenland en Rijkswaterstaat Oost‐Nederland.
Voorafgaand hieraan vond op 28 maart de opening van het rivierpark plaats. Overdag bezochten circa 8.000
mensen het gebied en ongeveer 5.000 mensen waren bij de avondvoorstelling aan de Lentse Warande.
Burgemeester Bruls en de dichter des vaderlands, Anne Vegter, hebben het woord gevoerd.
Vermeldenswaardig is tevens dat op 18 november 2015 het project Ruimte voor de Waal – Nijmegen met de
Verlengde Waalbrug de betonprijs 2015 gewonnen heeft in de categorie bruggen en viaducten. Dit was de
vierde prijs die het project mocht winnen, naast de Award van het Waterfront Center in New York voor het
integrale plan, de Reddot Award voor de publiekscampagne Lentereiland en de Nationale Bouwpluim voor
samenwerking tussen de opdrachtgever en opdrachtnemer.
In de periode na 31 maart 2016 is gewerkt aan het oplossen van de restpunten om te komen tot finale kwijting
van het project, zodat het Rijk aan de gemeente Nijmegen decharge kan verlenen op de
realisatieovereenkomst.
Mijlpalen
December 2015 veiligheidsdoelstelling m.b.t. waterstandsdaling gerealiseerd.
Maart 2016 project opgeleverd. Specifieke projectrisico’s: Nvt
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
154
Financiën: Kosten Per 31‐10‐2015 Per 31‐10‐2016 Opbrengsten Per 31‐10‐2015 Per 31‐10‐2016
Totaal geraamd
Gerealiseerd tot datum
Gerealiseerd in periode
Nog te realiseren
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
155
Koers West G801 Mercuriuspark/NYMA kwartier Kerninformatie Deze planexploitatie bevat de kosten van aanleg van de Stadsbrug vanaf Graaf Alardsingel in de Waalsprong alsmede de aanpassing van de aansluitende infrastructuur tot en met het kruispunt Energieweg/Neerbosscheweg. Uitgangspunt is een verbinding geschikt voor 2* 2 rijstroken en wisselstrook en aan één zijde een fietssstrook (voor het brugdeel). Daarnaast maakt de herontwikkeling van NYMA‐kwartier (Vasim en voormalig CP Kelco) en de uitgifte van bedrijventerrein Mercuriuspark hier onderdeel van uit. Planexploitatie: vastgesteld 15 oktober 2003; omvang: 291.320.000; oplevering: 31 december 2020
Programma Woningen: Nvt
parkeren Op eigen terrein bedrijvigheid 9,2 ha bedrijventerrein openb. ruimte 26,8 ha, inrichtingsniveau middel. Het merendeel
bestaat uit verharding opp. plangebied 36 ha ontwikkelaar Intern/extern: E. Top en M.L. Verschure Ontwikkelingen laatste jaar: De oplevering van de brug heeft alweer enige tijd terug plaastgevonden evenals de reconstructie van de Energieweg. De herontwikkeling NYMA‐kwartier is gestart in de zomer 2016 met het vaststellen van de randvoorwaarden door het College. Op dit moment loopt het traject van visie vorming met de stakeholders en de stad. In 2017 zal de ontwikkeling van het Vasim en CP‐Kelco complex verder ter hand worden genomen. De bedrijfsterreinonderdelen in deze exploitatie staan qua verkoop volop in de belangstelling. Voor vestiging binnen het Mercuriuspark en Ambachtsweg lopen gesprekken met kandidaten voor totale oppervlakten van respectievelijk ruim 1.5 ha en 1 ha. Bedrijven als Klok Bouw en Latour zijn inmiddels zelfs volop aan het bouwen. Financiën: Kosten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017 Opbrengsten Per 01‐01‐2016 Per 01‐01‐2017
Verwervingen en infra 259.871.000 260.288.000 Verkopen en verhuur 22.310.000 23.386.000
Kostenstijgingen 700.000 618.000 Bijdrage gemeente 68.683.000 68.783.000
Plankosten 37.631.000 37.796.000 Externe bijdragen 177.570.000 177.761.000
Overige Renteopbrengsten 33.181.000 33.360.000
Rente en‐kostenstijgingen Opbrengststijging 0 0
Totaal geraamd 298.202.000 298.702.000 Totaal geraamd 301.744.000 303.290.000
Gerealiseerd tot datum 278.180.000 278.626.000 Gerealiseerd tot datum 279.272.000 281.223.000
Gerealiseerd in periode 2.732.000 446.000 Gerealiseerd in periode 1.173.000 1.951.000
Nog te realiseren 20.022.000 20.076.000 Nog te realiseren 22.472.000 22.067.000 Prognose eindresultaat per 01‐01‐2016 € 3.542.000,‐ Voordelig Prognose eindresultaat per 01‐01‐2017 € 4.588.000,‐ Voordelig Gezien de resterende lopptijd van de planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Verwachte oplevering project: 2023 Afsluiting planexploitatie: 31 december 2023
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
156
Toelichting verschillen Vebetering van het resultaat is het gevolg van de bijstelling van de nog te verwachten verkoopprijzen Mercuriuspark en Ambachtsweg door de verbeterde marktsituatie. De kostenramingen zijn geactualiseerd. Uitgifte cijfers afgelopen en eerst volgende jaar:
G801 Stadsbrug PROGRAMMA 2016 UITGEGEVEN PROGNOSE 2017
cfm VGP DECEMBER
2015 2016 cfm VGP DECEMBER 2016
Mercuriuspark:
bedrijven( ha) 1,9 1,1 1,9
Energieweg:
Kantoren (ha) 0 0 0
Ambachtsweg
bedrijven (ha) 0 0 0
Totalen 1,9 1,1 1,9
Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing. Specifieke projectrisico’s: Voor de de herontwikkeling NYMA en de ontwikkeling Mercuriuspark geldt dat de posten onvoorzien in deze exploitatie voldoende groot lijken om eventuele risico’s op te kunnen vangen.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
157
PIO G001 St. Annastraat/Groenewoudseweg
Kerninformatie
Het terrein is eigendom van Dorvas B.V. . Het project omvat het op tekening aangegeven plangebied. Waar in het verleden
gadacht werd aan een invulling voor wonen, wordt nu gekeken naar een invulling die aansluit bij de behoeften.
Programma: woningen: Nader te bepalen parkeren: bedrijvigheid Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ca 0.8 ha Ontwikkelaar Intern: M. van Gerwen
Extern: Dorvas B.V. Relevante beslispunten tbv het VGP geen Ontwikkelingen laatste jaar In het verleden is over een aantal verschillende invullingen van het terrein overleg geweest. Op het moment is overleg met de eigenaar over een mogelijke invulling die past bij de huidige vraag van de markt en binnen het gemeentelijk woonbeleid. Gedachten gaan daarbij uit naar tijdelijke woningen en woonruimte voor expats. Gesprekken lopen over de haalbaarheid, ruimtelijk en financieel. Er zullen pas vervolgstappen gezet worden als meer duidelijkheid is over een haalbaar programma. Voordat een herontwikkeling kan plaatsvinden moet een anterieure overeenkomst gesloten worden. Onderdeel van die overeenkomst is verrekening van de grondkosten van de snelfietsroute die ligt op grond van Dorvas B.V. Daarnaast is voor realisatie van een nieuwe ontwikkeling een bestemmingsplanherziening nodig. Specifieke projectrisico’s:
1. Historische kosten worden niet goedgemaakt.
Beheersmaatregelen: 1. Pas na overeenstemming over de reeds gemaakte
kosten, worden verdere stappen gezet.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
158
PIO G006 Station Nijmegen Centraal
Kerninformatie Het project Nijmegen Centraal omvat 3 deelresultaten:
1. De renovatie en renovatie van het spoor en de transferfunctie op de locatie voor het realiseren van het programma Hoog frequent Spoor (PHS). Opdrachtgever is het ministerie van I&M
2. De realisatie van een nieuwe westelijke entree van het station en de verdere gebiedsontwikkeling aan die zijde
3. De verbetering van de stationsomgeving aan de oostzijde met verbinding naar de binnenstad Programma: woningen: Nvt parkeren: Nvt Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: Paul Matthieu
Extern: I&M, ProRail, NS Ontwikkelingen laatste jaar PHS: voorbereiding voorkeursalternatief in het kader van de MIRT agenda. In Q2 2017 wordt het Voorkeursalternatief bepaald. Deze vormt de basis voor het definitief ontwerp. . Westzijde en entree: er is een PIO opgestart en op dit moment wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Voor wat betreft de entree: het onderzoek daarvan maakt integraal onderdeel uit van de studie PHS Nijmegen Oostzijde: samen met de partners NS, ProRail, Provincie Gelderland wordt een eindbeeld opgesteld, waarin de verschillende ontwikkelingen worden geïntegreerd. Het betreft onderdelen zoals een verbouwing van de stationshal, een andere inrichting van het fietsparkeren, de inrichting van de openbare ruimte voor voetgangers, het wijzigen van het busbufferen, en de versterking van de verbinding met de binnenstad en met name de route Hustinxstraat – Bloemerstraat etc. Specifieke projectrisico’s: Nvt
Beheersmaatregelen Nvt
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
159
PIO G009 Scherpenkampweg Kinderdorp Neerbosch
Kerninformatie Met de eigenaren van Kinderdorp Neerbosch is een driepartijenovereenkomst voorbereid waarbij door aankoop door de gemeente van een deel van het eigendom van de Lindenhoutstichting en Neerbosch C.V. een aantal belangen voor de gemeente Nijmegen kunnen worden gerealiseerd. Het betreft de aanleg van de snelfietsroute naar Beuningen, de aankoop van de sporthal waardoor het bewegingsonderwijs voor Kristallis kan worden gecontinueerd, ruimte voor waterberging voor bedrijventerrein West Kanaaldijk en de aanleg van een voedselbos. De kosten worden terugverdiend door een bestemmingswijziging waarbij 12 woningbouwkavels, 6000 m2 bedrijventerrein en een verruiming van de bestemming op een aantal instituutsgebouwen wordt mogelijk gemaakt. De overeenkomst met bijbehorende exploitatieopzet wordt op korte termijn ter besluitvorming aangeboden. Programma: woningen: 12 parkeren: Bedrijvigheid: 6.000m2 Openbare ruimte: Bestaande infrastructuur Opp. plangebied: Ca 15 ha Ontwikkelaar Intern: W. Pranger
Extern: Lindenhoutstichting, Neerbosch C.V.
Ontwikkelingen laatste jaar Overeenkomst voorbereid. Eerste deel snelfietsroute aangelegd. Hoofdtransportleiding water aangelegd door Vitens.
Specifieke projectrisico’s: Overeenkomst komt niet tot stand. Plankosten niet gedekt. Beheersmaatregelen Overeenkomst afronden en ter besluitvorming aanbieden.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
160
PIO G076 Zwanenveld 4301 ROC locatie
Kerninformatie Dit project omvat het gefaseerd ontwikkelen van voormalige terrein van het ROC in Zwanenveld. Voor de invulling wordt vooral gezocht naar woningen die passen binnen het vastgestelde planningskader wonen en zorg. Sinds eind 2013 is deze ontwikkeling stil komen te liggen vanwege het nee,tenzij‐beleid. Afgelopen jaar zijn gesprekken gevoerd om te kijken of toch tot een invulling kan worden gekomen, deze gesprekken hebben nog niet tot concrete plannen geleid. Programma: woningen: 60‐90 (voorlopige eerste fase) parkeren: Volgens de gemeentelijke norm bedrijvigheid n.v.t. Openbare ruimte: Nader te bepalen Opp. plangebied: Ca 36.000m2 Ontwikkelaar Intern: M. Verschure
Extern: Ten Brinkegroep en Slokker Vastgoed
Relevante beslispunten tbv het VGP Niet van toepassing. Ontwikkelingen laatste jaar De gemeente heeft afgelopen jaar enkele gesprekken gevoerd met de ontwikkelaar. De besproken gefaseerde invulling die past binnen het planningskader wonen en zorg gaat vooral om verzorgd wonen. De eerste fase is gedacht aan de zijde van de spoorbrug. Tot nu toe is de ontwikkelaar er niet in geslaagd om partijen te interesseren voor afname van woningen op deze locatie Om op deze locatie een ontwikkeling tot stand te kunnen brengen moet een anterieure overeenkomst opgesteld worden en een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Vervolgstappen worden pas gezet op het moment dat de eigenaar een besluit genomen heeft over de ontwikkeling. Op dit moment liggen de werkzaamheden voor deze ontwikkeling daarom al enige jaren stil. Specifieke projectrisico’s:
1. Historische plankosten worden niet goed gemaakt.
Beheersmaatregelen:
1. Historische plankosten worden afgerekend dan wel er wordt een garantie gevraagd voordat vervolgstappen gezet worden.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
161
PIO G421 Dorpsstraat
Kerninformatie Het betreft een aantal percelen van de strategische gronden die kunnen worden uitgeven voor woningbouw. Het bestemmingsplan maakt bebouwing inmiddels mogelijk. Twee bestaande woningen kunnen worden verkocht. Het bouwrijpmaken (de onstluiting van het terrein) wordt voorbereid. Een exploitatieopzet wordt opgesteld en ter besluitvorming aangeboden. Programma: woningen: Ca 15 parkeren: Conform norm Bedrijvigheid: Openbare ruimte: ontsluitingsweg Opp. plangebied: 12.335 m2 Ontwikkelaar Intern: W. Pranger
Extern: Ontwikkelingen laatste jaar Stedenbouwkundig plan is uitgewerkt. Met mede‐eigenaar van ontsluitingsweg is overeenstemming bereikt over ontsluiting van het terrein. Onderzoeken naar bodemkwaliteit, archeologie en NGE zijn opgestart.
Specifieke projectrisico’s: Bodem, archeologie , NGE kosten vallen tegen. Afzet woningen door ligging in wijk ( ontsluiting) valt tegen.
Beheersmaatregelen Onderzoeken naar bodem en marktverkenning uitvoeren.
Ontwikkelingsbedrijf Rapportage grote projecten
162
PIO G434 Winkelcentrum Weezenhof Kerninformatie De pio bevat het haalbaarheidsonderzoek naar het herontwikkelen van het bestaande winkelcentrum Weezenhof naar een nieuw winkelcentrum met daarboven woningen. Het gaat daarbij over woningen voor beschermd en verzorgd wonen en levensloopgeschikte woningen. Deze woningen zijn voor een deel ter vervanging van de Doekenborg.
Programma Woningen: 135 woningen, waarvan 35 voor 24‐uurszorg, ca 50 voor verzorgd wonen en de rest levensloop geschikt.
parkeren Op maaiveld Winkels 3.300 m2 bvo openb. ruimte 9.000 m2 opp. plangebied 12.200 m2 ontwikkelaar Intern/extern: M. van Gerwen / Dornick bv Relevante beslispunten t.b.v. het VGP Niet van toepassing Ontwikkelingen laatste jaar: Na uitvoering van een haalbaarheidsonderzoek door de ontwikkelaar voor wat betreft de commerciële functies en de zorgwoningen is deze ontwikkeling stil komen te liggen. Dit heeft o.a. te maken met herbezinning bij Woonzorg Nederland over hun vastgoedportefeuille. Daarnaast speelt een rol dat zorgpartijen steeds meer uitgaan van scheiden van wonen en zorg en zij daardoor steeds minder in beeld zijn als huurder van een complex. Zodra meer duidelijkheid ontstaat over de positie van Woonzorg Nederland dan wel andere zorgpartijen worden de gesprekken weer opgepakt om te kijken hoe tot een haalbare ontwikkeling te komen, zowel wat betreft woningen als commerciële functies. Voor deze ontwikkeling moet een grond‐ cq. anterieure overeenkomst opgesteld worden en is een bestemmingsplanwijziging nodig. Zodra duidelijkheid is over de haalbaarheid en overeenstemming is over de financiële kaders wordt gestart met de werkzaamheden voor het bestemmingsplan. Specifieke projectrisico’s:
1. Planuitwerking, duurzaamheidsladder, bestemmingsplan en procedures 2. Het niet tot overeenstemming komen over de overeenkomst
Beheersmaatregelen:
1. Omgeving betrekken bij uitwerking inrichtingsplannen 2. Vaststellen intentieovereenkomst, gevolgd door een grondovereenkomst.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
163
PIO G435 Van Schuijlenburgweg
Kerninformatie Op de voormalige HAN‐locatie aan de Van Schuijlenburgweg wil de eigenaar een plan ontwikkelen. Aan de zuidoostkant van het plan ligt een perceel grond van de gemeente, bij de uitwerking van de plannen wordt dit perceel betrokken. Voor de invulling van het terrein wordt aansluiting gezocht bij het gemeentelijk woonbeleid. Om deze ontwikkeling tot stand te brengen moet een anterieure overeenkomst gesloten worden en is een bestemmingsplanwijziging nodig. Programma: woningen: Aantal nader te bepalen parkeren: Op eigen terrein Bedrijvigheid: ‐ Openbare ruimte: Nader te bepalen Opp. plangebied: ca. 35.000m2 Ontwikkelaar Intern: M. Verschure
Extern: Syntrus Achmea Ontwikkelingen laatste jaar Er zijn gesprekken gevoerd met de eigenaar (Syntrus‐Achmea) over de invulling van het terrein. Er is afgesproken dat in ieder geval een deel van het terrein met verzorgd wonen (sociaal segment) moet worden ingevuld. Dit kan aangevuld worden met woningen in de beleggershuur dan wel koop. De eigenaar heeft op basis hiervan een tender uitgeschreven. Het programma is het uitgangspunt voor de op te stellen anterieure overeenkomst en bestemmingsplanwijziging. Beiden zullen pas verder uitgewerkt worden als de eigenaar een besluit genomen heeft over de verdere invulling.
Specifieke projectrisico’s: Op dit moment geen Beheersmaatregelen N.v.t.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
164
PIO G437 (020) Oostelijke Waalkade visie plein
Kerninformatie Deze pio betreft de visie op renovatie en herinrichting plein van de oostelijke waalkade. Programma: woningen: Nvt parkeren: Nvt Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: P. Matthieu
Extern: Ontwikkelingen laatste jaar De visie voor de leven(de) Waalkade is via een open planproces georganiseerd. Burgers, direct belanghebbenden en geïnteresseerden konden via workshops meedenken over ideeën hoe de Waalkade te verlevendigen. In eerste instantie heeft dit geresulteerd in 855 ingediende ideeën die vervolgens zijn terug gebracht naar 14 hoofdmotieven en uiteindelijk 3 hoofdscenario’s. Over deze hoofdscenario’s is een zogenaamde publieksconsultatie plaatsgevonden. 1740 enquêtes zijn ingevuld met rapportcijfers voor de hoofdscenario’s en suggesties voor verbetering. De enquêtes zijn daarna verwerkt in het voorstel aan de raad. De raad heeft in 2016 gekozen voor uitvoering van het scenario ‘de groene Waalkade’. En daarbij de opdracht gegeven te onderzoeken hoe de bereikbaarheid kan worden gewaarborgd en evenementen kunnen blijven worden voortgezet. Het vervolg hierop is uitgesteld, nadat de raad ook de motie ‘autoluwe binnenstad’ heeft vastgesteld. Deze motie heeft ingrijpende en structurerende gevolgen voor de uitvoering van het scenario groene Waalkade. Voorts is een deel van de benodigde middelen voor realisatie van het voorkeursscenario nog niet voor handen. Om die reden zijn we begonnen met placemaking op de Waalkade in afwachting van de uitkomsten van de motie autoluwe binnenstad. In het kader van de placemaking zijn reeds 2 tijdelijke initiatieven gerealiseerd: de Zentuin en de bootcamp container. Specifieke projectrisico’s:
Voorstellen blijken technisch niet uitvoerbaar Voorstellen blijken financieel niet haalbaar
Beheersmaatregelen
Voorstellen worden inhoudelijk en technisch getoetst voordat advisering naar bestuur plaatsvindt
Voorstellen worden op hoofdlijnen financieel doorgerekend
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
165
PIO G445 Molenweg, Aldi
Kerninformatie De vestiging van de Aldi aan de Molenweg is gevestigd in hetzelfde pand als de AH. De winkel van de Aldi voldoet niet aan de afmetingen voor een moderne discounter. Aldi zal haar huurcontract daarom niet verlengen. Aldi wil graag een vestiging houden nabij dit winkelcentrum en heeft de Gemeente Nijmegen benaderd voor uitbreidingsmogelijkheden achter de huidige locatie. Programma: woningen: Nvt parkeren: Nvt Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: M. de Krijger
Extern: Ontwikkelingen laatste jaar De gewenste uitbreiding van de supermarkt achter de huidige locatie van Ahold en Aldi lijkt ruimtelijk inpasbaar. Een goede afwikkeling van laad‐ en losactiviteiten is nog punt van aandacht maar lijkt eveneens oplosbaar. Voor de uitbreiding zal een planologische procedure moeten worden doorlopen en zal Aldi grond van de gemeente dienen te verwerven. Er ligt een prijsvoorstel bij de Aldi.
Specifieke projectrisico’s: 1. Niet doorgaan van deze ontwikkeling waardoor de tot nu toe gemaakte plankosten niet verhaald
kunnen worden.
Beheersmaatregelen
1 Vroegtijdig mogelijke belemmeringen in beeld brengen.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
166
PIO G447 Stationsplein, Metterswane
Kerninformatie De transformatie van het voormalige kantoorgebouw Metterswane met een oppervlakte van 10.000m2 naar een bruisende nieuwe locatie van 23000m2 waar gewoond, gewinkeld en overnacht kan worden. Hiertoe zal het huidige pand worden gesloopt en nieuwbouw worden gerealiseerd inclusief gebouwde parkeervoorzieningen
Programma: woningen: parkeren: Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: P. Matthieu
Extern:
Ontwikkelingen laatste jaar Met eigenaar en ontwikkelaar KWP wordt gewerkt aan het afsluiten van een Anterieure overeenkomst, die de basis vormt voor de wijziging van het bestemmingsplan. Afronding hiervan is voorzien rondom de jaarwisseling. Met ingang van 2017 kan begonnen worden met het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan
Specifieke projectrisico’s: Geen
Beheersmaatregelen
Geen
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
167
PIO G448 Ahornstraat, Hengstdal
Kerninformatie Deze ontwikkeling bevat een herstructurering van een aantal woningen aan de Lijsterbesstraat/Ahornstraat. 46 (voormalige) duplexwoningen worden gesloopt en daarvoor in de plaats komen 27 eengezinswoningen en 4 beneden‐bovenwoningen. Daarnaast worden 2x4 eengezinswoningen gerenoveerd. Ten noorde van de sloop/nieuwbouw worden nog eens 13 woningen getransformeerd en gerenoveerd naar 8 eengezinswoningen. Programma: woningen: 67 parkeren: In openbare ruimt, conform huidige
situatie Bedrijvigheid: n.v.t. Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: M. van Gerwen
Extern: Standvast Wonen Ontwikkelingen laatste jaar Afgelopen jaar is een ambitiedocument opgesteld. Standvast Wonen heeft met bewoners de gewenste beeldkwaliteit
besproken en deze is gepresenteerd in de commissie Beeldkwaliteit.
Afgelopen jaar heeft is er een discussie geweest over sloop/nieuwbouw dan wel renovatie. Inmiddels heeft meer dan 70%
van de bewoners ingestemd met het plan voor sloop/nieuwbouw. Dat betekent dat Standvast Wonen de herstructurering
uit kan voeren. De verdere planuitwerking is in handen van Standvast Wonen.
Voor deze ontwikkeling moet een anterieure overeenkomst worden vastgesteld. In deze overeenkomst zullen afspraken
opgenomen worden over verhaal van de plankosten en het bouw‐ en woonrijpmaken. De verwachting is dat deze
overeenkomst in het eerste kwartaal van 2017 vastgesteld zal worden.
Ook is een bestemmingsplanwijziging nodig en de werkzaamheden daarvoor zijn in de tweede helft van 2016 opgepakt.
Het bestemmingsplan kan in procedure gebracht worden na vaststelling van de overeenkomst. Het precieze moment is
afhankelijk van het verloop van de onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan uitgevoerd worden.
Specifieke projectrisico’s:
- Bestemmingsplanprocedure
Beheersmaatregelen
- Overleg met de bewoners
Verkavelingsplan 05‐09‐2016
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
168
PIO G449 Beuningen zandtransport
Kerninformatie Faciliteren van een zandtransportband van de Beuningseplas naar een locatie aan het Maas‐Waalkanaa. Om dit mogelijk te maken is het wijzigen van het bestemmingsplan noodzakelijk. Programma: woningen: Nvt parkeren: Nvt Bedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: W.Pranger
Extern: Gemeente Beuningen/ Boskalis Ontwikkelingen laatste jaar In het najaar van 2014 is een intentieovereekomst gesloten met de gemeente Beuningen om te komen tot afvoer van zand vanuit de Beuningseplas naar het Maas‐Waalkanaal. Omdat de plannen een directe relatie hebben met de ontwikkeling van Synthon zijn beide exploitaties samengevoegd. Deze pio wordt eind 2016 afgesloten.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
169
PIO G454 Kolpingbuurt
Kerninformatie
Dit project betreft de herstructurering van de Kolpingbuurt. Het plan is een mix tussen renovatie en sloop, waarbij de betaalbaarheid uitgangspunt blijft. 126 woningen ondergaan groot onderhoud. 115 woningen worden gesloopt en vervangen door 98 nieuwe sociale huurwoningen. Tevens wordt de totale openbare ruimte aangepakt.
Programma: woningen: 98 nieuwe woningen, 126 groot onderhoud parkeren: Bedrijvigheid: n.v.t. Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar: extern: Talis, intern: M. Verschure Relevante beslispunten tbv het VGP Niet van toepassing. Ontwikkelingen laatste jaar Talis heeft in overleg met de bewoners en de gemeente een stedenbouwkundig model opgesteld. Hiervoor is breed draagvlak in de wijk. Talis heeft structureel gesprekken met de individuele bewoners en omwonenden van de wijk. Met Talis zijn in een intentiebrief afspraken gemaakt over de financiële bijdrage vanuit de gemeente voor de vernieuwing van de openbare ruimte, de rolverdeling en de verantwoordelijkheden. Verder is bij de provincie € 500.000 subsidie verkregen in het kader van de regeling Steengoed Benutten. Het bestemmingsplan gaat binnenkort in procedure. Een anterieure overeenkomst wordt ook in 2016 nog gesloten, hierin zijn de afspraken uit de intentiebrief verder uitgewerkt. Specifieke projectrisico’s: ‐overschrijding plankosten Beheersmaatregelen: ‐efficient werken
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
170
PIO G455 Theeschenkerij Goffert
Kerninformatie
Stichting Theeschenkerij de Goffert is een burgerinitaitief dat is opgericht om te komen tot herbouw van het architectonisch erfgoed Theeschenkerij de Goffert. De benodigde grond wordt in erfpacht uitgegeven. Met de opbrengst worden de kosten voor bestemmingsplanherziening en de daarvoor benodigde onderzoeken bekostigd.
Programma: woningen: parkeren: Bedrijvigheid:horeca/theeschenkerij Openbare ruimte: Opp. plangebied: ca 500 m2 Ontwikkelaar:
Extern: Stichting Theeschenkerij de Goffert
Intern.: Wim Pranger Ontwikkelingen laatste jaar Locatie is bepaald. Bestemmingsplanherziening is voorbereid. Erfpachtovereenkomst opgesteld. Fondsenwerving door stichting is gecontinueerd. Zodra financiele haalbaarheid van plannen is aangetoond kan bestemmingsplanwijziging in procedure worden gebracht. Specifieke projectrisico’s: Als bouw niet mogelijk is om procedurele of financiele redenen is uitgifte in erfpacht niet mogelijk en zijn plankosten niet gedekt.
Beheersmaatregelen: Onderzoeken tijdig uitvoeren, kosten in voortraject beperken.
Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten
171
PIO G456 Hollandiaweg (energiecentrale)
Kerninformatie Nu de energiecentrale per 1 januari 2016 sluit als gevolg van de SER‐afspraken, wil GDF Suez onder de nieuwe naam ENGIE deze locatie herontwikkelen tot een groene delta waar duurzame vormen van energieopwekking worden gerealiseerd.
Programma: woningen: Nvtparkeren: NvtBedrijvigheid: Openbare ruimte: Opp. plangebied: Ontwikkelaar Intern: M. de Krijger
Extern:
Ontwikkelingen laatste jaar Er is nog geen overeenstemming ENGIE over de kosten van een bestemmingsplanprocedure, daarom is de voorbereiding hiervan nog niet gestart. Inzet is nog steeds om via de experimentenregeling van de Crisis‐ en Herstelwet voor dit project te anticiperen op de mogelijkheden van de nieuwe Omgevingswet om een flexibel planologisch kader te kunnen vaststellen voor toekomstige ontwikkelingen. Voor nieuwe ontwikkelingen als de uitbreiding het in 2015 geopende park van 4000 zonnepanelen en het inrichten van een LNG‐tankstation zijn door ENGIE vergunningsaanvragen ingediend bij de ODRN.
Specifieke projectrisico’s: 1 Niet doorgaan van de geplande ontwikkelingen waardoor tot nu toe gemaakte plankosten niet
verhaald kunnen worden. 2 Meer interne inzet benodigd in de voorbereiding van het bestemmingsplan door het experimentele karakter.
Beheersmaatregelen 1 Nauwe afstemming met ENGIE over geplande en toekomstige ontwikkelingen. 2 Benchmarking bij andere overheden in Nederland die al meedoen met de experimentenregeling van
de crisis‐ en herstelwet. Ervaring opdoen
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 172
10 Parameters
Parameters
Grondbeleid
10.1 PARAMETERS ONTWIKKELINGSBEDRIJF
Bij het opzetten van een langlopende exploitatie worden kosten (investeringen) en opbrengsten (zoals
verkoop grond) in de tijd uitgezet. Om deze exploitaties te kunnen doorrekenen op het eindresultaat
moet rekening worden gehouden met factoren als rente en inflatie. Deze laatste factor splitsen we in
kosten‐ en opbrengstenstijgingen. Jaarlijks worden deze factoren, de rekenparameters in het jargon,
herijkt aan de hand van de laatste prognoses over de verwachte ontwikkelingen. In onderstaand
overzicht zijn de huidige geactualiseerde parameters weergegeven in twee groepen, de lange termijn
en de overige planexploitaties. De overige planexploitaties betreffen de standaardexploitaties met een
looptijd van gemiddeld 4 à 5 jaar. Daarbij wordt gekozen voor een methodiek waarbij parameters over
de looptijd gelijk blijven en waar vanuit een voorzichtigheidsbeginsel geen opbrengststijgingen
worden gerekend.
Bij de lange termijnprojecten als Waalsprong en Waalfront wordt verdere verfijning toegepast omdat
de andere methodiek door cumulatieve effecten als gevolg van de lange termijn tot te grove
uitkomsten leidt met te grote extremen in de berekeningen en daarmee ook in de risicoberekeningen.
Uw Raad heeft bij de vaststelling van de zomernota 2016 ingestemd met onderstaande parameters
voor de planexploitaties per 1 januari 2017. Deze parameters zijn daarom gehanteerd bij de herziening
van de gemeentelijke planexploitaties in deze VGP.
In het onderstaande overzicht staan de gehanteerde parameters van de gemeentelijke
planexploitaties vermeld.
Planexploitaties langlopend 2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Opbrengsten woningen 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Opbrengsten kantoren 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,00%
Opbrengsten bedrijfsruimten 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Opbrengsten winkelruimten 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,00%
Grondkosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Rente 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Disconteringsvoet 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Planexploitaties kortlopend 2017 2018 2019 2020 2021 2022 e.v.
Opbrengsten woningen 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% n.v.t.
Opbrengsten kantoren 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% n.v.t.
Opbrengsten bedrijfsruimten 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% n.v.t.
Opbrengsten winkelruimten 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% n.v.t.
Grondkosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% n.v.t.
Rente 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% n.v.t.
Disconteringsvoet 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% n.v.t.
De parameters zijn gebaseerd op een verkenning van de economische ontwikkelingen. Belangrijke
bronnen opmaak checken hierbij zijn het Centraal Economisch Plan van het centraal planbureau, de
NEPROM (Vereniging van
Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen), Rabobank, ING, DTZ Zadelhoff en NVM business.
De conclusie op hoofdlijnen is de volgende. De Nederlandse economie herstelt zich gestaag van de
grote recessie en de eurocrisis. In de verschillende voorspellingen wordt echter ook gewezen op grote
Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017
Ontwikkelingsbedrijf 173
onzekerheden die neerwaarts van aard zijn (zoals de stabiliteit van de Europese Unie: oa Brexit,
aanhoudende terroristische dreiging, monetaire beleid in Europa en de VS en Japan, groei in China e.a.
opkomende landen, olieprijsontwikkeling en de ontwikkeling van de financiële markten).
Om die reden zijn de parameters ten opzichte van het voorgaande jaar gehandhaafd (woningen;
bedrijfsruimten; grondkosten), dan wel licht – negatief ‐ bijgesteld (kantoren, winkelruimten). Mede
vanwege de nieuwe BBV‐regels is het rentepercentage dat toegerekend wordt gebaseerd op de
daadwerkelijk te betalen rente over vreemd vermogen. Daarom is het rentepercentage aangepast
naar 2,50%. Dit percentage is gelijk aan de omslagrente van de gemeente Nijmegen. De BBV‐
spelregels hebben ook invloed op het disconteringspercentage, deze is door de commissie BBV
bepaald op 2,00% , dit is gelijk aan het streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de
inflatie binnen de Eurozone. In de Stadsrekening 2015 zijn de effecten van de aangepaste rente‐
parameter voor het programma Grondbeleid zichtbaar gemaakt in de doorkijk van de saldireserve na
2016 (een positief effect van ca. € 7.1 miljoen).
10.2 PARAMETERS VERBONDEN PARTIJEN
Voor wat betreft de planexploitaties, OB Waalfront, GR Bergerden en GR Bijsterhuizen worden tot op
heden afwijkende parameters gehanteerd gelet op gemaakte afspraken en separate
projectfinanciering.
Waalfront
De projectfinanciering voor OB Waalfront ligt voor een groot deel en voor langere tijd vast (afgesloten
leningen). OB Waalfront is voor de gemeente Nijmegen een deelneming in een bedrijf en valt daarom
niet onder de BBV‐regels. Dit betekent dat de renteparameters zullen blijven afwijken van de
projectenportefeuille van het Ontwikkelingsbedrijf. In de conceptgrex 2014 van OB Waalfront werd
gerekend met de werkelijke rente voor de afgesloten leningen. Voor het ongefinancierde deel en later
nog af te sluiten leningen wordt een percentage van 4,00% gehanteerd.
GR Bijsterhuizen
Voor Bijsterhuizen wordt een rentepercentage over het beschikbare positieve saldo gehanteerd van
1,25%. Er is geen sprake van een leningenportefeuille. Voor zowel kosten‐ als opbrengstenstijging
wordt een percentage van 0% gehanteerd. Dit hangt ermee samen dat de verwervingskosten en de
kosten voor bouwrijpmaken en woonrijpmaken grotendeels al zijn gemaakt.
GR Bergerden
De planexploitatie Bergerden met een doorstart naar Next Garden hanteert de volgende parameters:
rente 2,72%, kostenstijging 1,5% van 2017‐2019 en 2,0% vanaf 2020 en een opbrengstenstijging van
0% gedurende de gehele looptijd. De betrokkenheid van de gemeente Nijmegen eindigt per 1‐1‐2017
door de uitvoering van het liquidatieplan van de GR Bergerden (Raadsbesluit 16 november 2016)
De vergelijking tussen de planexploitaties van het Ontwikkelingsbedrijf en de verbonden partijen
wordt door de afwijkende parameters complexer. Daarom wordt er naar gestreefd om voor alle
exploitaties zoveel mogelijk dezelfde systematiek te hanteren.
VGP 2017
1
Risico’s programma Grondbeleid
Onderstaand zijn de planexploitatierisico's weergegeven tegen netto contante waarde. Dat betekent dat alle
risico’s, met de vastgestelde grondexploitaties als financiële basis, zijn bepaald naar de huidige inzichten. De
omvang van het risico zoals hier gepresenteerd, is de uitkomst van de omvang van het risico gecombineerd met
de verwachte kans.
Deze totale risico‐inventarisatie wordt hieronder samengevat nader toegelicht, in de (geheime) bijlage worden
de risico’s uitgebreider beschreven.
Na de risico‐inventarisatie zijn de geïdentificeerde risico’s ook in de tijd uitgezet en in een tabel opgenomen.
Volgens afspraken met uw Raad zijn beide systemen naast elkaar gepresenteerd: een totaal score en de risico’s
uitgezet in de tijd.
VGP 2017
Het totale risicoprofiel van het programma Grondbeleid is gestegen t.o.v. de Stadsbegroting 2017‐2020 tot €
91,2 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2017‐2020 is het risico Waalsprong toegenomen. Dit hangt
vooral samen met de risico’s die zich voordoen bij de ontwikkeling van de bedrijventerreinen waardoor het
risicoprofiel is toegenomen met € 11,7 miljoen. De overige risico’s zijn iets afgenomen. Het effect van het
risicoprofiel van het programma Grondbeleid op de saldireserve bedraagt in 2017 € 31,5 miljoen; in 2018 € 8,7
miljoen; in 2019 € 8,4 miljoen; in 2020 € 6,4 miljoen.
Het risicoprofiel wordt opgebouwd vanaf projectniveau. Hiertoe wordt per project een risicoanalyse gemaakt.
Bij projecten met een omzet groter dan € 10 miljoen wordt hierbij gebruikt gemaakt van een zogenaamde
Monte Carlo analyse, bij projecten met een kleinere omzet wordt gebruik gemaakt van een risicomatrix, e.e.a.
conform de Kadernota Risicomanagement en Weerstandsvermogen uit 2013. Het in de tijd zetten van risico’s
Project totaal risico 2017 2018 2019 2020 2021 latere jaren
Waalsprong 74.700 28.284 6.738 4.901 4.921 3.492 26.364
Waalfront 3.634 496 156 230 68 ‐47 2.732
De Bastei 305 248 58 0 0 0 0
Dennenstraat 224 87 137 0 0 0 0
Donjon 387 303 84 0 0 0 0
Hezelpoort 1.588 525 0 63 1.000 0 0
Onderwijs 3.307 920 1.020 1.106 217 45 0
Overige projecten 7.066 621 466 2.108 155 78 3.639
Totaal 91.212 31.483 8.658 8.407 6.361 3.567 32.735
VGP - 2017 Stadsbegroting 2017-2020/Risico 1-7-2016
Project Risicoprofiel Project Risicoprofiel
Waalsprong € 74.700.000 Waalsprong GEM+Gemeentelijk € 61.200.000 Onderwijshuisvesting € 3.307.127 Onderwijshuisvesting € 3.319.949 Hezelpoort parkeergarage € 1.587.500 Hezelpoort parkeergarage € 1.639.203
Dennenstraat Talent Centraal € 224.324 Dennenstraat Talent Centraal € 357.845 Donjon € 387.500 Donjon € 362.500 Bastei 305.000 Bastei € 375.000 Overige projecten 7.066.340 Overige projecten 4.833.941 Waalfront € 3.633.972 Waalfront € 9.822.897 Bergerden € - Bergerden € 1.342.038
Totaal € 91.211.763 Totaal € 83.253.373
VGP 2017
2
gebeurt conform de Kadernota risicomanagement weerstandsvermogen en financiële kengetallen uit 2016 en
de Uitwerking van de kadernota risicomanagement eveneens uit 2016.
De parameters voor de planexploitaties zijn in de Zomernota 2016 vastgesteld. Wat betreft de renteparameters
is er onzekerheid over de renteontwikkeling op langere termijn. Het risico op een ongunstigere rente wordt
door het programma Middelen gemonitord, op basis hiervan worden er zo nodig beheersmaatregelen
genomen. Het renterisico is nu niet als risico opgenomen binnen het programma Grondbeleid.
Hieronder gaan wij nader in op de verschillende projecten.
Waalsprong
Op de grondexploitatie Waalsprong is een Monte Carlo‐analyse uitgevoerd. Uit de risicoanalyse blijkt dat in
80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 96,6 miljoen negatief (netto contant). Het
resultaat van de grondexploitatie Waalsprong bedraagt € 21,9 negatief. Voor dit negatieve resultaat wordt een
voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee € 74,7 miljoen (€ 96,6 ‐ € 21,9 miljoen).
In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is vastgesteld bij de stadsbegroting is het risico toegenomen met €
13,5 miljoen in 2017 door de ontwikkelingen op de bedrijventerreinen. Hieronder worden de belangrijkste
risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht.
Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een
rol. Maar ook de aanbod‐ en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren
aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een
forse verkoop van bedrijventerreinen, kantoren, horeca en winkels gepland. Er is een risico dat de planning van
deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.
Beheersmaatregelen:
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten
aanzien van de woningbouwcategorieën en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken
maken met de marktpartijen en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.
Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Extra kosten voor inrichting openbare ruimte a.g.v. een verhoging van het aantal sociale
huurwoningen, omdat hierdoor het totaal aantal woningen waarschijnlijk meer wordt (o.a. meer
parkeerplaatsen).
Hogere kosten voor archeologisch onderzoek en/of extra kosten voor mitigerende maatregelen.
Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van verwerving (grift Noord), milieukosten
(Vossenpels Zuid‐Zuid), planschadeclaims en extra kosten bij de bouw van de school in Grote Boel.
Beheersmaatregelen:
Voor de extra kosten inrichting openbare ruimte zullen we, samen met marktpartijen, passende oplossingen
moeten zoeken in de planuitwerking, zodat hier zo min mogelijk extra kosten zullen ontstaan.
VGP 2017
3
Uitvoeren van verkennend onderzoek archeologie om te komen tot een verwachtingenkaart Waalsprong die
meer inzicht geeft in de noodzaak en omvang van het archeologisch onderzoek en mitigerende maatregelen en
zo ook inzicht kan geven in mogelijke keuzes.
Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Wat betreft de opbrengstenparameters is er onzekerheid over de grondprijsontwikkeling op langere
termijn. Ook is het nog niet zeker of alle grondprijzen gerealiseerd kunnen worden, met name voor
een specifiek programmaonderdeel.
De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een
hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden
in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
Onzekerheid over de hoeveel m² winkels, voorzieningen en horeca in het hele plangebied (o.a. Hof van
Holland, Grote Boel en Zuiderveld). De acquisitie moet voor een groot deel nog opgestart worden.
Daarom is het nog onzeker wat de uiteindelijke omvang zal zijn. Ook moet nog deels duidelijk worden
welke parkeeroplossing mogelijk is bij deze functies. Als er deels een gebouwde parkeeroplossing
moet plaatsvinden, kan dat een negatieve invloed hebben op de grondexploitatie.
Per saldo verwachten we gezien de nog lange looptijd van de grondexploitatie een negatief risico op
alle nog te verwachten subsidies/bijdragen.
Onduidelijkheid over de gevolgen van de nieuwe richtlijnen van de provincie t.a.v. ontgrondingen.
Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen
(Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf) en bijdrage waterschap (Hof van
Holland/Woenderskamp).
Beheersmaatregelen:
Wat betreft de opbrengsten(parameters) zijn we voor een belangrijk deel afhankelijk van de
markt(werking). Beïnvloeding is beperkt.
Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen
en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de
marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus
opbrengsten).
Om de kans op het realiseren van het programma voor winkels, voorzieningen en horeca te vergroten,
gaan we de markt uitdagen middels interessante markuitvragen waarin we o.a. een mix aanbieden
van winkels en wonen. Het onderwerp parkeren komt hierbij ook aan de orde.
We houden nauw contact met onze huidige en potentiële subsidieverleners en blijven naar kansen
zoeken voor nieuwe subsidies/bijdragen.
Met de aannemer voor de ontgrondingen koersen we op het maken van afspraken over de lopende
locaties.
Bedrijventerreinen
Er is nog onduidelijkheid over de afzetmogelijkheden van grond voor bedrijventerreinen in de Waalsprong. Er is
initiatief genomen voor een herijking van de regionale programmering (Regionale Programmering
Werklocaties) die hierop van invloed kan zijn. De realisatie van De Grift is al eerder verder in de tijd gefaseerd.
In het lopende RPW‐traject komen wel de eerste contouren in beeld, maar concretisering en formalisering
moet nog plaatsvinden. Er is nog onzekerheid over de realisatie van bedrijventerrein Ressen op korte termijn,
zoals nu uitgangspunt is in de grondexploitatie VGP 2017. Gesprekken met provincie en regio hebben nog geen
definitief beeld opgeleverd, waardoor een start op korte termijn risicovol is.
VGP 2017
4
Voor de afzet van Ressen en De Grift is er een post opgenomen in het risicoprofiel. Voor nadere informatie
verwijzen wij u naar de vertrouwelijke bijlage.
Totaal risico Waalsprong € 74,7 miljoen
Waalfront Het Waalfront is een majeure gebiedsontwikkeling in Nijmegen. In 2007 is de samenwerkingsovereenkomst
(SOK) gesloten tussen de gemeente Nijmegen en Rabo Vastgoed betreffende de ontwikkeling van het
Waalfront.
In verband met de recent afgeronde besprekingen rond de inhoud van de grondexploitatie (GREX) 2017
Waalfront inclusief de punten met betrekking tot de inbreng van het slachthuis, bijdrage OZB, taakstellende
subsidies, bijdrage stadsbegroting, inbreng gemeentelijk bezit en het ontwikkelcontingent BPD is het mogelijk
geweest om, onder voorbehoud van wensen en bedenkingen van uw raad, voor 31 december 2016 in de AvA
Waalfront in te stemmen met de GREX Waalfront 2017.
De GREX 2017 kent als eindresultaat een tekort van € 25,9 miljoen NCW per januari‐2017, en een looptijd tot
en met 2028. Het risicoprofiel is aangepast aan deze grex 2017
Totaal risico Waalfront (50%) € 3,6 miljoen
Bastei De planexploitatie De Bastei (G210) betreft de realisatie van een nieuwe museale locatie (deels op bestaande
museumlocatie; omvat verbouw bestaand pand en nieuwbouw) waarin door meerdere organisaties op het
gebied van natuur, milieu en cultuurhistorie het verhaal wordt verteld van de ontwikkeling van Nijmegen als
stad aan de Waal en direct grenzend en verbindingen leggend aan één van de mooiste natuurgebieden van
Nederland, de Ooijpolder en omgeving. In het najaar van 2015 zijn er tijdens het archeologisch veldwerk
aanzienlijk meer waardevolle vondsten (muurresten, torenresten e.d.) gedaan dan vooraf werd aangenomen.
De vondsten zijn zo waardevol dat besloten is de bouwplannen aan te passen en te integreren in een nieuw
ontwerp. Hierdoor vallen de bouwkosten, de archeologische kosten en andere kosten voor in totaal € 2,6
miljoen hoger uit. In maart 2016 heeft de raad ingestemd met de meerkosten van € 2,6 miljoen en de dekking
ervan door € 1,6 miljoen aanvullend krediet en € 1,0 miljoen bijdrage van provincie. In het voorjaar van 2016 is
de (ver)bouw van De Bastei hervat en is de verwachting dat de aannemer het pand halverwege/2e helft 2017
zal opleveren.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie De Bastei (G210) herziening (VGP) januari 2017.
Hieronder worden de risico’s geclusterd in een aantal categorieën nader toegelicht. In de (niet openbare)
bijlage wordt nog nader ingegaan op de verschillende risico’s.
Fasering
De vertraging van het bouwproces trekt een wissel op de directe woonomgeving. Naast vergoedingen voor de
overlast neemt de kans toe dat omwonenden zich gaan beroepen op planschade.
Beheersmaatregelen:
Goed blijven communiceren met omwonenden, maatregelen nemen tegen tijdelijke overlast door de
bouwwerkzaamheden.
VGP 2017
5
Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Hogere bouwkosten;
Hogere archeologische kosten.
Beheersmaatregelen:
Monitoren taakstellend bouwbudget;
Monitoring opdracht archeologie tijdens uitvoering.
Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Lagere subsidie (bij eindverantwoording).
Beheersmaatregelen:
Goed contact met provincie, monitoring op planning en voorwaarden.
Totaal risico De Bastei € 0,3 miljoen
Dennenstraat De planexploitatie Dennenstraat (G755) omvat de herontwikkeling van Sportpark De Dennen in drie delen:
Het realiseren van nieuwbouw voor het PRO College.
De aanpassing en het opknappen van Sportpark de Dennen.
Het realiseren van Talent Centraal, de toekomstige huisvesting van Stichting Top Judo Nijmegen,
Gymnastiek‐ en Turnvereniging De Hazenkamp.
Begin 2015 is het bestemmingsplan TCN – dat de bouw van de topsportaccommodatie Talent Centraal
Nijmegen (TCN) mogelijk maakt – onherroepelijk geworden. Met Quick zijn afspraken gemaakt over
beëindiging van het gebruik van de sportvelden aan de Dennenstraat en de desbetreffende grond is
overgedragen aan de gemeente. Begin 2015 is het aanbestedingstraject voor de bouw van de
topsportaccommodatie gestart. Gekozen is voor een Design, Build en Maintaincontract (DBM). De selectiefase
is begin 2016 afgerond. Aansluitend is de gunningsfase gestart. Begin 2017 wordt de aanbestedingsprocedure
afgerond middels definitieve gunning van de opdracht. Na zomer ’17 wordt gestart met de bouw. Oplevering
van de sportaccommodatie volgt uiterlijk juli 2018.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Dennenstraat (G755) herziening (VGP) januari 2017.
Hieronder worden de risico’s geclusterd in een aantal categorieën nader toegelicht. In de (niet openbare)
bijlage wordt nog nader ingegaan op de verschillende risico’s.
Fasering
Geen
Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Hogere bouwkosten (tijdens bouw);
Hogere BTW kosten;
VGP 2017
6
Mislukken aanbesteding.
Beheersmaatregelen:
Voortgang bouw monitoren/contractmanagement;
Wijzigingen BTW‐wetgeving sport volgen;
Eventueel aanpassing programma van eisen sportaccommodatie.
Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Lagere subsidie (bij eindverantwoording).
Beheersmaatregelen:
Dialoog met provincie.
Totaal risico Dennenstraat € 0,22 miljoen
Donjon De planexploitatie Donjon en Valkhofpark (G206) bevat de gemeentelijke plankosten betreffende de herbouw
van de Donjon op het Valkhof en de reconstructie van het Valkhofpark. Het bestemmingsplan is inmiddels na behandeling van het aangetekende beroep definitief vastgesteld door de uitspraak van de Raad van State.
Overeenkomstig de afspraken zoals in de Ontwikkel‐en realisatieovereen‐komst moet de Stichting Donjon voor
1 januari 2017 een ontvankelijke omgevingsvergunning aanvragen voor de nieuwbouw van de Donjon. Thans is
de Stichting druk doende de verschillende huurcontracten te sluiten op basis waarvan zij het besluit kan nemen
over te gaan tot daadwerkelijke realisatie. Onafhankelijk van de nieuwbouw van de Donjon is met de Stichting
afgesproken dat zij in Q1 2017 zullen starten met de renovatie van (delen van) het Valkhofpark.
Fasering
Geen
Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Teruggave van het ontwerp en uitvoering herinrichting van het park.
Beheersmaatregelen:
Voortgang monitoren/contractmanagement;
Opbrengsten Aan de opbrengstenkant zit het financiële risico bij:
Gronduitgifte ten behoeve van Donjon lukt niet wanneer Donjon niet wordt gerealiseerd.
Beheersmaatregelen:
Niet in handen van de gemeente.
VGP 2017
7
Totaal risico Donjon en Valkhofpark € 0,4 miljoen
Onderwijshuisvesting De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760‐780) bevat een 23‐tal deelprojecten verdeeld over het
grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar
(oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander
conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie;
in toelichtende zin zal ‐ indien van toepassing ‐ locatieduiding (deelgebied) plaatshebben.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760‐780 herziening (VGP) januari
2017. Hieronder worden de risico’s geclusterd in een aantal categorieën nader toegelicht. In de (niet openbare)
bijlage wordt nog nader ingegaan op de verschillende risico’s.
Fasering
Door diverse factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden
ontvangen.
Beheersmaatregelen:
Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als
mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.
Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Asbest;
Nog niet voorzien aanbod scholen;
Hogere kosten openbare ruimte;
Exploitatie Streekweg 21 i.v.m. lagere instroom vluchtelingen
Overige (kleinere) risico’s.
Beheersmaatregelen:
Tijdig asbestonderzoek;
Meer inzicht in middellange termijn visie schoolbesturen;
Onderzoeken mogelijkheden bijdragen voor openbare ruimte.
Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295;
Lagere restwaarde Streekweg 21;
Lagere grondopbrengsten resterende herontwikkelingslocaties;
Beheersmaatregelen:
Prijsvraag in 2017 en verdere analyse mogelijkheden Berg en Dalseweg 295;
Blijven zoeken naar alternatieven voor de locatie Streekweg 21 (huurders, kopers);
Lagere grondopbrengst resterende herontwikkellocaties: heldere beleidsafspraken,
marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en
hergebruik/verhuur.
VGP 2017
8
Totaal risico Onderwijshuisvesting € 3,3 miljoen
Hezelpoort parkeren en woningbouw Dit project omvat de realisatie van ca. 100 woningen, 1.200m2 commerciële ruimte, circa 900 parkeerplaatsen,
waarvan een deel ten behoeve van bezoekers van de Handelskade en de reconstructie van het Havenplein. Er
is inmiddels een parkeervoorziening op maaiveld met 300 plaatsen gerealiseerd. De realisatie van de overige
parkeerplaatsen, onder andere voor bezoekersparkeren Handelskade is in voorbereiding. Tevens is hier de
opgave om grenzend aan de parkeervoorziening een woontoren te realiseren.
Kosten
Aan kostenkant zijn de belangrijkste financiële risico’s:
Hogere bouwkosten van de nog te realiseren parkeerplaatsen;
Ruimen van niet gesprongen explosieven;
Beheersmaatregelen:
Slim samenwerken met marktpartijen;
In vroeg stadium van de ontwikkeling onderzoek doen.
Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Lagere grondopbrengsten.
Beheersmaatregelen:
Samenwerking met marktpartijen goed uitwerken.
Totaal risico Hezelpoort € 1,6 miljoen
10 Agendapunt Raadsbesluit Politieke Avond 29 maart 2017
9a.
Raadsvoorstel Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017 (18/2017) Raadsvoorstel d.d. 14 februari 2017
1. De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2017, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de planexploitaties en toegepaste parameters vast te stellen.
2. De volgende planexploitaties toe te voegen: • Vossenlaan 44 • Stieltjesstraat 2 • Huize Winckelsteegh
3. De volgende planexploitaties af te sluiten: • Ooyse Sluispad • Stieltjesstraat 2 • Huize Winckelsteegh • Plein 1944 • Neerbosscheweg • Marialaan • Tollenstraat Thijmstraat • Willemskwartier • Driehuizen
4. Winstnames uit programma Grondbeleid toe te voegen aan de saldireserve: Binnen de onderstaande projecten heeft een tussentijdse winst name plaatsgevonden van in totaal € 50.000,- : (project Kamerlingh Onnesstraat).
5. Het vormen van een voorziening ten laste van de saldireserve voor de volgende planexploitaties: • Dukenburg € 538.300 • Donjon € 50.500
6. Waalsprong: De Grex Waalsprong met een gewijzigde indeling van deelgebieden vast te stellen en de toevoeging van deelgebied Vitens Vossenpelsestraat.
7. Vossenlaan 44: De planexploitatie vast te stellen.
8. Een overschrijding van het investeringsbudget van de Oostelijke waalkade met € 1,1 miljoen toe te staan en de hieruit voortvloeiende extra kapitaallasten te verwerken in de kapitaallastenraming in de komende Stadsbegroting 2018-2021.
9. Planexploitatie onderwijshuisvesting: • Het deelgebied Hatertseweg 404 toe te voegen. • De bestaande voorziening Onderwijshuisvesting te verhogen met € 3,9 miljoen (in de vastgestelde zomernota 2016 is reeds € 2,8 miljoen toegevoegd voor de Hatertseweg 404 en de Hatertseweg 400)
10. Het risicoprofiel is opnieuw bepaald voor alle planexploitaties en deelnemingen en bedraagt € 91,2 miljoen. Het effect op de saldireserve vast te stellen op voor 2017 € 31,5 miljoen, voor 2018 € 8,7 miljoen voor 2019 € 8,4 miljoen en voor 2020 € 6,4 miljoen.
Raadsbesluit d.d. 29 maart 2017 Voorstel unaniem aanvaard