VREDNOTENJE ZEMLJIŠČV PRIMERU

STVARNE SLUŽNOSTI

izr.prof.dr. Maruška Šubic KovačUniverza v Ljubljani

Fakulteta za gradbeništvo in geodezijoInstitut za komunalno gospodarstvo

1. VSEBINA

Katere opredelitve iz stvarnega prava so pomembne za vrednotenje stvarne služnosti? Kako vrednotimo zemljišče v primeru stvarne služnosti in stvarno služnost samo po sebi v splošnem?

• Kako vrednotimo zemljišče, na katerem je ustanovljena stvarna služnost, in stvarnoslužnost v nekaterih konkretnih primerih?

Delovna hipoteza

Način ocenjevanja vrednosti nepremičnin in s tem tudi stvarnih pravic

na zemljišču je treba v sedanjih družbeno-ekonomskih razmerah

prilagoditi načelom tržnega vrednotenja nepremičnin.

2. VREDNOTENJE NEPREMIČNIN IN STVARNA

SLUŽNOSTZnačilnosti:

gospodujoča/služeča stvar (nepremičnina)različne oblike uporabe (tudi izkoriščanje) služeče nepremičninestvarna služnost bremeni celotno služečo nepremičninostvarna služnost se ustanovi za določen ali nedoločen časlastnik gospodujoče plačuje lastniku služeče stvari odškodninoodškodnina se plača v enkratnem ali večkratnih zneskih

stvarna služnost se razlikuje od omejevanja lastninske pravice v pravnem temelju

Primeri:nujna pot

in služnost v primeru napeljevanja komunalnih vodov preko tujih zemljišč po SPZslužnost v javno korist po ZUreP-1

3 SPLOŠNO O VREDNOTENJU NEPREMIČNIN V PRIMERU

STVARNE SLUŽNOSTI

pomembno: vsebina in obseg pravic ter okoliščine povezane z izvajanjem objektivno nižanje ali višanje vrednosti nepremičnine

oziromakako bi se potencialni kupec obnašal v primeru nakupa obravnavane nepremičnine.

a) Nepremičnino, na kateri je ustanovljena stvarna služnost, se oceni na podlagi metode primerjave prodajnih cen podobnih nepremičnin z enako obremenitvijo oziroma ugodnostjo.

b) Vrednost stvarne služnosti se ocenjuje na podlagi simulacije običajnega poslovnega prometa.

Posebno pozornost je treba posvetiti vhodnim podatkom.

4 VREDNOTENJE STVARNE SLUŽNOSTI V KONKRETNIH

PRIMERIHPrimeri iz nemške cenilske prakse:

1. pravica poti in nujne poti

2. pravica napeljave komunalnih vodov preko tujega zemljišča.

4.1 PRAVICA POTI PO CIVILNOPRAVNIH IN JAVNOPRAVNIH

PREDPISIH

klasičen primer povezave gospodujočega zemljišča preko služečega zemljišča

z ustanovitvijo pravice poti

Koraki postopka: Ocenjevana vrednost:

ocena tržne vrednosti neobremenjenega zemljišča

tržna vrednost zemljišča brez upoštevanja pravice poti

analiza donosov in stroškov (+ oziroma -) denarna vrednost gospodarskih prednosti in pomanjkljivosti, in sicer:(+) vrednost letne odškodnine(- ) vrednost gospodarskih pomanjkljivosti (v deležu od vrednosti zemljišča)

upoštevanje položaja na trgu zemljišč (+ oziroma -) tržne prilagoditve

ocena tržne vrednosti obremenjenega zemljišča

tržna vrednost zemljišča z upoštevanjem pravice poti

4.2 PRAVICA NAPELJAVE KOMUNALNIH VODOV PO

CIVILNOPRAVNIH PREDPISIH4.2.1 Tržna vrednost služečega zemljišča:

identifikacija pravnih podlag za ustanovitev obravnavane praviceugotovitev, v kolikšni meri je v konkretnem primeru obremenjeno služeče zemljišče zaradi pravice napeljave komunalnih vodov (pojav imisij: primer elektrosmoga, hrupa)predvsem, kako kupci vrednotijo obravnavano pravico –prilagoditev na tržne razmere

Zmanjšanje gospodarske rabe služečega zemljišča:

1. manjše omejevanje lastninske pravice: napeljava poteka po robu zemljišča,

2. delno omejevanje lastninske pravice: napeljava sicer ovira normalno rabo zemljišča, vendar se del zemljišča, kjer napeljava poteka, lahko uporablja za dostopno pot, parkiranje, dvorišče in podobno,

3. večje omejevanje lastninske pravice: napeljava ovira normalno rabo zemljišča; gre za primer droga na zemljišču ali primer, ko preko zemljišča poteka večje število napeljav.

4.2.2 Odškodnina za služeče zemljišče

Ali je obstoj omejitve lastninske pravice na zemljiščupovezan z odločanjem lastnika ali ne?

a) ne: V primeru nujne poti ne gre za odločitev lastnika o omejitvi lastninske pravice: upoštevajo se gospodarske pomanjkljivosti na obremenjenem zemljišču.

b) da: V primeru pravice poti se lastnik zemljišča lahko o tej pravici pogaja z lastnikom gospodujočega zemljišča: poleg gospodarskih pomanjkljivosti služečega zemljišča se upoštevajo še gospodarske prednosti gospodujočega zemljišča.

4.2.2.1 Kdaj se upošteva del odškodnine, ki izhaja iz prednosti gospodujočega zemljišča?

Racionalni lastnik služečega zemljišča bo poleg (letnega) zneska odškodnine, ki izhaja iz znižanja vrednosti zaradi gospodarskih pomanjkljivosti služečega zemljišča, zahteval zase tudi del povečanja vrednosti gospodujočega zemljišča zaradi prednosti nujne poti.

Primerna odškodnina se nahaja na intervalu med vrednostjo pomanjkljivosti služečega zemljišča in vrednostjo prednosti gospodujočega zemljišča.

4.2.2.2 Kako cenilec oceni primerno odškodnino, ki izhaja iz prednosti

gospodujočega zemljišča?

Zemljišče A (služeče zemljišče)

Zemljišče B (gospodujoče zemljišče)

Kvantitativne pomanjkljivosti

4.800 EUR/leto 3.000 EUR/leto

Kvantitativne prednosti

Kvalitativne pomanjkljivosti

0 EUR/leto 3.600 EUR/leto

Kvalitativne prednosti

Celotne pomanjkljivosti

4.800 EUR/leto 6.600 EUR/leto

Celotne prednosti

5 SKLEP

Pravni predpisi v RS bi morali v primeru stvarne služnosti izhajati iz načel tržnega vrednotenja nepremičnin.Načela tržnega vrednotenja nepremičniniz nemške cenilske prakse so smiselno uporabna v RS.Pomožne metode s priporočljivimi koeficienti v preglednicah vodijo k napačnim rezultatom.Vhodni podatki v primerih stvarne služnosti so zgolj slučajno enaki vhodnim podatkom v običajnih primerih vrednotenja nepremičnin.