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ARES J-REIT REPORT Vol.31 June 2012

－C O N T E N T S－

1 Market News 3 決算発表 4 資産売買事例 5 世界の REIT・不動産投資市場から

6 マーケット指標 9 投資口売買状況 10 AJPI 11 投資口価格チャート 15 上場 J-REIT 一覧

アクティビア・プロパティーズ投資法人が 6 月 13 日上場へ 総額 986 億円の大型 IPO

「東急プラザ 表参道原宿」など都市型商業施設・東京オフィスを中心に 1,703 億円のポートフォリオ

東京証券取引所は 5 月 10 日、アクティビア・プロパティーズ投

資法人（3279，API）の上場承認を公表した。6 月 13 日に上場する。

API は都市型商業施設や東京のオフィスビルに重点投資する複合

型 REIT。東急不動産の完全子会社である東急不動産アクティビア

投信に資産運用を委託している。API は、東急不動産グループの包

括的なサポート体制を通じて同社グループのバリューチェーンを

最大限活用し、利益相反対策等を講じたガバナンス体制のもと、投

資主価値の最大化を図る。

＜ポートフォリオ＞

上場時の取得予定資産は、今年 4 月に開業した「東急プラザ 表

参道原宿」を始めとする 18 物件・取得価格合計 1,703 億円。いず

れも東急不動産または同社連結子会社から取得する。ポートフォリ

オの投資比率は、都市型商業施設および東京オフィスが全体の約

80％、地域別では都心 5 区の比率が約 72%となっている。

旗艦物件である「東急プラザ 表参道原宿」（共有持分 75%）は

取得価格 450 億円で全体の 26.4%を占める。本物件は表参道と明治

通りが交差する神宮前交差点に位置し、日本のファッション・カル

チャーの一大情報発信拠点として開発された。4 月の開業後 1 ヵ月

で約86万人を集客している（年間計画400万人、東急不動産発表）。

＜J-REIT 史上 2 番目の IPO 規模＞

IPO では公募で新投資口 204,100 口（うち海外募集 34,304 口）

を発行するほか、オーバーアロットメントにより 10,300 口を売り

出す。公募価格は 1 口当たり 460,000 円に決定された（6 月 1 日）。

発行価格および売出価格の総額は 986 億円にのぼり、J-REIT の

IPO としては日本コマーシャル投資法人（2006 年 9 月、1,209 億円）

に次ぐ第 2 位の規模となる。また、J-REIT 以外の国内の IPO を含め

ても、2011 年以降の最大の IPO であった株式会社ネクソン（2011

年 12 月、980 億円、東証一部）を上回る。

なお、国内一般募集のうち 21,100 口は東急不動産を指定先とし

て販売される。これは投資主の利益と東急不動産の利益の共同化を

意図して実施されるもので、東急不動産は API の発行済投資口数の

約 10％（21,500 口）を保有することになる（オーバーアロットメ

ントによる売出しに関連して予定する第三者割当による新投資口

発行がすべて実施された場合の保有比率）。

IPO での調達資金は上記資産取得の費用に充てられる。

＜J-REITの大型IPO＞ （ﾃﾞｨｰﾙｻｲｽﾞ 800億円以上）

上場時期 投資法人（当時の名称） ﾃﾞｨｰﾙｻｲｽﾞ

2006年9月 日本コマーシャル 1,209 億円

2012年6月 アクティビア・プロパティーズ 986 億円

2006年8月 ＭＩＤリート 964 億円

2006年3月 トップリート 851 億円

2001年9月 ジャパンリアルエステイト 840 億円

2004年2月 森トラスト総合リート 818 億円

（備考） ﾃﾞｨｰﾙｻｲｽﾞ： 公募・売出し投資口数×公募価格

各投資法人公表資料より作成

＜投資法人の概要＞

投資法人名称 アクティビア・プロパティーズ投資法人

Activia Properties Inc.

コード・略称 3279　・　Ｒ－ＡＰＩ

資産運用会社 東急不動産アクティビア投信(株)

決算期 5月末 ・ 11月末

設立年月日 2011年9月7日

発行済投資口数 400 口（2012年5月10日現在）

上場予定日 2012年6月13日

スポンサー 東急不動産(株)

ＰＭ業務委託先 東急不動産(株)

東急不動産ＳＣﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ(株)

サポート提供会社 東急ﾘﾊﾞﾌﾞﾙ(株)、㈱東急ｺﾐｭﾆﾃｨｰ

㈱東急ﾊﾝｽﾞ、㈱東急ｽﾎﾟｰﾂｵｱｼｽ

東急ﾘﾛｹｰｼｮﾝ㈱

＜IPOの概要＞

公募 204,100 口

（内訳） 国内一般募集 169,796 口

海外募集 34,304 口

売出し（ｵｰﾊﾞｰｱﾛｯﾄﾒﾝﾄによる売出し） 10,300 口

第三者割当（上限） 10,300 口

発行価格・売出価格 460,000 円／口

発行価格・売出価格の総額 98,624 百万円

発行価額・売出価額 445,050 円／口

発行価額・売出価額の総額 95,419 百万円

共同主幹事会社 野村證券(株)

（国内一般募集） 三菱UFJﾓﾙｶﾞﾝ･ｽﾀﾝﾚｰ証券(株)

みずほ証券(株)

（備考） 国内一般募集のうち21,100口は東急不動産を指定先

として販売。東証公表資料、有価証券届出書等より作成。

主要指標 （2012年5月末時点）

（前月末比） （前月末比）

(配当なし) 927.21 ( - 4.5% ) （オフィス） 946.99 ( - 4.7% )

(配当込み) 1,439.82 ( - 4.1% ) （住宅） 1,197.04 ( - 4.8% ) （5月月間）

（商業・物流等） 1,142.55 ( - 3.7% ) （1日平均）

1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 2年 取得 譲渡

REIT - 4.1% - 2.0% + 12.6% - 8.2% + 12.9% 23 物件 1 物件

TOPIX - 10.5% - 13.0% - 0.0% - 12.2% - 14.5% 1,996 億円 5 億円

東証REIT指数

平均予想分配金利回り 5.6%

用途別指数

期間投資収益率 （トータルリターン）

3 兆 3,877 億円

※東証速報値

2,205 億円

資金調達 （5月発表分）

新投資口発行 投資法人債発行

時価総額 （34銘柄）

　投資口売買代金

105 億円

資産売買 （5月発表分）

API （IPO）

986 億円

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ジャパンリアルエステイト 上野の築浅複合ビル TIXTOWER UENO を 220 億円で取得へ

ジャパンリアルエステイト投資法人（8952, JRE）は 6 月 15 日、TIXTOWER UENO（台東区東上野 4）を 220 億円で

取得する（取得先：伊藤忠都市開発、東京開発 K 特定目的会社、東京建物）。本物件は、JR 上野駅から徒歩 2 分に位

置し、昭和通りに面して建つ延床面積 23,727 ㎡の複合ビル。JRE は 3 階から 16 階までのオフィス部分と 2 階の店舗

部分を取得する（取得対象外の 17~18 階は住宅。JRE の建物所有割合は 94.04%）。基準階面積は約 329 坪。

2010 年竣工の耐震性能や環境対応にも優れた築浅マルチテナントビルであり、比較的年数が経過したオフィスビル

が多い上野駅周辺にあって、規模・スペック・築年数等の点において競争力が極めて高いと評価した。また、JRE は同

＜主たる投資対象＞

投 資 対 象 都市型商業施設 東京オフィス

主たる用途 商業施設 オフィス

地域・ 立地

東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の

主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が

高いエリアに所在し、高い視認性を有する。

東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積が

あるエリアの駅至近に位置する。

投 資 比 率

（備考） 有価証券届出書より作成

投資金額の70％以上

分類別

都市型商業施設55.3%

東京オフィス

24.4%

その他投資対象資産20.3%

都市型商業施設・東京オフィス計 79.7%

地域別

都心5区

72.1%

その他23区

2.3%

三大都市圏

25.5%

＜上場時ポートフォリオの投資比率＞

（取得価格ベース、有価証券届出書より作成）

＜ 上場時の取得予定資産 ＞

分類 物件名称 所在地取得価格（百万円）

投資比率（％）

鑑定評価額（百万円）

NOI（百万円）

取得利回り（％）

東急プラザ 表参道原宿 東京都渋谷区 45,000 26.4 45,200 1,761 3.9東急プラザ 赤坂 東京都千代田区 11,450 6.7 11,500 700 6.1エビスキュープラザ 東京都渋谷区 8,430 4.9 8,770 378 4.5新橋プレイス 東京都港区 20,500 12.0 22,500 1,104 5.4京都烏丸パーキングビル 京都府京都市 8,860 5.2 9,430 547 6.2

94,240 55.3 97,400 4,490 4.8

恵比寿東急ビル 東京都渋谷区 7,400 4.3 7,420 400 5.4

A-PLACE 恵比寿南 東京都渋谷区 9,640 5.7 9,950 477 4.9

代々木プレイス 東京都渋谷区 4,070 2.4 4,180 206 5.1

青山プラザビル 東京都港区 8,790 5.2 8,850 441 5.0

ルオーゴ汐留 東京都港区 4,540 2.7 4,570 212 4.7

東京機械本社ビル 東京都港区 3,070 1.8 3,090 193 6.3

A-PLACE 池袋 東京都豊島区 3,990 2.3 4,020 207 5.2

41,500 24.4 42,080 2,136 5.1

都市型商業施設・東京オフィス　計 135,740 79.7 139,480 6,626 4.9

COCOE あまがさき（底地） 兵庫県尼崎市 12,000 7.0 12,100 600 5.0

icot なかもず 大阪府堺市 8,500 5.0 8,880 546 6.4

icot 金剛 大阪府大阪狭山市 1,600 0.9 1,780 150 9.4

icot 溝の口 神奈川県川崎市 2,710 1.6 2,950 182 6.7

icot 多摩センター 東京都多摩市 2,840 1.7 2,990 188 6.6

金山センタープレイス 愛知県名古屋市 6,980 4.1 7,120 392 5.6

34,630 20.3 35,820 2,058 5.9

170,370 100.0 175,300 8,684 5.1

（備考） 東急プラザ表参道原宿は土地建物の共有持分75％、東急プラザ赤坂は同50％。

　　　　　取得予定日は6月13日。鑑定評価価格時点は2012年2月29日（但し、東急プラザ表参道原宿は同3月31日）。

　　　　　「NOI」は鑑定評価（直接還元法）上の年間運営純収益。「取得利回り」は当該NOIを取得価格で除した数値。

　　　　　有価証券届出書より作成。

都市型商業施設

東京オフィス

合　　計

小　　計

小　　計

その他投資対象

資産

小　　計

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エリアに物件を保有しておらず、都内地域分散の観点からもポートフォリオの向上が図れるとした。取得時点で 19 テ

ナントが入居し、稼働率は 98.9%（賃貸可能面積 15,020 ㎡）。想定 NOI（年 1,006 百万円、想定稼働率 95.0%）から

算出した取得利回りは 4.6%。本取得により、JRE のポートフォリオは 58 物件・取得価格合計 7,406 億円となる。

J-REIT の累積分配金総額 １兆３千億円に

J-REIT の市場創設来の累積分配金総額が 5 月に発表された 2012 年 3 月期決算をもって 1 兆 3 千億円に到達した。

2010 年 6 月に 1 兆円を達成して以降、約 7 ヵ月で 1 千億円のペースで配当している。既存 REIT の資産規模拡大や新

規上場で市場が成長を続けているほか、賃貸市況も反転の兆しが見え始めていることから、今後このペースは加速し

ていくものとみられる。

《決 算 発 表》

（参考） J-REITと不動産大手5社（連結）の2011年度決算比較 （単位：億円）

総資産 純資産 営業収益 当期純利益分配金総額

（配当金総額）配当性向 純資産配当率

J-REIT 84,015 40,857 5,501 1,693 1,772 104.6% 4.3%

不動産大手5社 145,792 36,044 40,475 2,117 539 25.5% 1.5%

（備考） 不動産大手5社： 三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産HDの2012年3月期連結決算

　　　　 総資産および純資産は期首・期末平均。　J-REITについては2011年度上期（4月期～9月期）と下期（10月期～3月期）の期末平均。

　　　　 ただし、2011年度に決算が1回であったREITは当該期末の数値。

　　　　 配当性向＝配当金総額／当期純利益 　J-REITの配当性向が100%を超過しているのは配当積立金の取崩しによる。

　　　　 純資産配当率＝配当金総額／純資産（期首・期末平均）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 決算資料より作成。

５月発表分（発表日順） ( ) 内は前期比増減、 ％

8961 森トラスト総合リート

24 年 3 月 期 第 20 期 9,014 (2.4) 5,756 (4.7) 4,868 (6.9) 4,817 (5.8) 19,504 円

(予想) 24 年 9 月 期 第 21 期 8,644 (△4.1) 5,376 (△6.6) 4,550 (△6.5) 4,549 (△5.6) 18,800 円

8986 日本賃貸住宅

24 年 3 月 期 第 12 期 5,763 (2.3) 1,833 (△19.8) 1,006 (△30.5) 1,005 (△31.4) 1,263 円

(予想) 24 年 9 月 期 第 13 期 5,726 (△0.6) 2,461 (34.2) 1,623 (61.3) 1,623 (61.4) 1,220 円

8973 積水ハウス・ＳＩ

24 年 3 月 期 第 13 期 3,705 (4.9) 1,600 (△1.4) 1,165 (0.8) 1,164 (0.7) 10,117 円

(予想) 24 年 9 月 期 第 14 期 3,550 (△4.2) 1,608 (0.5) 1,170 (0.4) 1,167 (0.3) 10,150 円

8958 グローバル・ワン不動産

24 年 3 月 期 第 17 期 4,331 (6.0) 1,874 (16.7) 1,348 (24.3) 1,347 (24.5) 13,902 円

(予想) 24 年 9 月 期 第 18 期 4,251 (△1.8) 1,696 (△9.5) 1,163 (△13.7) 1,163 (△13.7) 12,000 円

8952 ジャパンリアルエステイト

24 年 3 月 期 第 21 期 24,059 (5.4) 10,786 (3.9) 8,863 (3.0) 8,934 (8.1) 16,190 円

(予想) 24 年 9 月 期 第 22 期 24,050 (△0.0) 10,220 (△5.2) 8,350 (△5.8) 8,430 (△5.6) 15,700 円

(予想) 25 年 3 月 期 第 23 期 24,370 (1.3) 10,240 (0.2) 8,330 (△0.2) 8,310 (△1.4) 15,140 円

8985 ジャパン・ホテル・リート

24 年 3 月 期 第 12 期 1,431 (0.8) 750 (△6.2) 474 (△3.9) 473 (△3.9) 8,166 円

(予想) 24年12月期 第 13 期 6,997 (389.0) 3,572 (376.3) 2,443 (415.4) 21,041 - 1,341 円

（備考） ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ﾘｰﾄの第13期予想分配金は計算期間9ヵ月間/12分割後の投資口1口当たり 　　　　　　　　　　　　　 　各投資法人決算短信より作成

当期純利益（百万円）

１口当たり分配金

コード 投資法人 決算期営業収益（百万円）

営業利益（百万円）

経常利益（百万円）

0.0

0.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2011/1 2012/1

J-REITの累積分配金総額 （~2012年3月期）

（備考）決算資料より作成

(兆円)

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《 資 産 売 買 事 例 》

取　得 23 物件 199,621 百万円

譲　渡 1 物件 590 百万円 2012年5月末時点

取得日 コード 投資法人 資産名称 主用途取得価格（百万円）

取得先

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX代官山レジデンス 東京都 渋谷区 住 宅 4,700 特定目的会社ｿﾆｯｸ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾂ7

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX代々木レジデンス 東京都 渋谷区 住 宅 1,320 合同会社Optimist

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX大伝馬レジデンス 東京都 中央区 住 宅 1,775 合同会社Optimist

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX岩本町レジデンス 東京都 千代田区 住 宅 822 合同会社Optimist

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX文京千石レジデンス 東京都 文京区 住 宅 1,488 合同会社Optimist

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX吾妻橋レジデンス 東京都 墨田区 住 宅 650 合同会社Humanアセット第4号

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX志村坂上レジデンス 東京都 板橋区 住 宅 2,830 合同会社Optimist

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX武蔵中原レジデンス 川崎市 中原区 住 宅 637 有限会社ケイダブリュー・フィフス

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX千葉中央レジデンス 千葉市 中央区 住 宅 1,480 合同会社KRF39

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX川口幸町レジデンス 埼玉県 川口市 住 宅 1,150 ｽﾄｰﾝ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾂ特定目的会社

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX豊平三条レジデンス 札幌市 豊平区 住 宅 582 有限会社ｹｲﾀﾞﾌﾞﾘｭｰ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ･ｾﾌﾞﾝ

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX定禅寺通レジデンス 仙台市 青葉区 住 宅 1,015 合同会社KRF21

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX泉レジデンス 名古屋市 東区 住 宅 1,120 合同会社KRF39

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX千早レジデンス 名古屋市 中区 住 宅 1,080 有限会社ｹｲﾀﾞﾌﾞﾘｭｰ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ･ｾﾌﾞﾝ

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX堺筋本町レジデンス 大阪市 中央区 住 宅 2,910 有限会社ｹｲﾀﾞﾌﾞﾘｭｰ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ･ﾂｰ

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX新町レジデンス 大阪市 西区 住 宅 1,015 有限会社ｹｲﾀﾞﾌﾞﾘｭｰ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ･ﾂｰ

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX宝塚レジデンス 兵庫県 宝塚市 住 宅 1,510 有限会社KRF7

5/1 3278 ケネディクス・レジデンシャル KDX清水レジデンス 福岡市 南区 住 宅 1,680 合同会社KRF39

5/1 3234 森ヒルズリート 愛宕グリーンヒルズ 東京都 港区 オフィス 25,600 森ビル

5/9 8954 オリックス不動産 ベルファース戸越スタティオ 東京都 品川区 住 宅 2,642 オリックス不動産株式会社

5/11 8976 大和証券オフィス 日本橋本石町トーセイビル 東京都 中央区 オフィス 1,721 トーセイ

5/18 8960 ユナイテッド・アーバン ヤマダ電機テックランド青葉店（敷地） 横浜市 青葉区 商 業 2,150 東京急行電鉄

5/22 8987 ジャパンエクセレント 広島八丁堀第一生命ビルディング 広島市 中区 オフィス 2,760 第一生命保険

合計 62,637 百万円

6/1 8977 阪急リート ﾍﾞｲﾘｰﾌ･ﾌｧﾝﾃﾞｨﾝｸﾞ合同会社匿名組合出資持分 堺市 北区 商 業 738 阪急電鉄

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 東急プラザ 表参道原宿 東京都 渋谷区 商 業 45,000 クロス特定目的会社

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 東急プラザ 赤坂 東京都 千代田区 商 業 11,450 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ エビスキュープラザ 東京都 渋谷区 商 業 8,430 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 新橋プレイス 東京都 港区 商 業 20,500 有限会社ピクシス

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 京都烏丸パーキングビル 京都市 中京区 商 業 8,860 有限会社コトル

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 恵比寿東急ビル 東京都 渋谷区 オフィス 7,400 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ A-PLACE恵比寿南 東京都 渋谷区 オフィス 9,640 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 代々木プレイス 東京都 渋谷区 オフィス 4,070 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 青山プラザビル 東京都 港区 オフィス 8,790 合同会社ルージュ

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ ルオーゴ汐留 東京都 港区 オフィス 4,540 合同会社クラッセ

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 東京機械本社ビル 東京都 港区 オフィス 3,070 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ A-PLACE池袋 東京都 豊島区 オフィス 3,990 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ COCOEあまがさき（底地） 兵庫県 尼崎市 商 業 12,000 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ icotなかもず 堺市 北区 商 業 8,500 Happy Family特定目的会社、東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ icot金剛 商 業 1,600 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ icot溝の口 川崎市 高津区 商 業 2,710 東急不動産

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ icot多摩センター 東京都 多摩市 商 業 2,840 有限会社KTMO

6/13 3279 アクティビア・プロパティーズ 金山センタープレイス 名古屋市 中区 オフィス 6,980 合同会社ヴィラ

6/15 8952 ジャパンリアルエステイト TIXTOWER UENO 東京都 台東区 オフィス 22,000 伊藤忠都市開発、東京開発K特定目的会社、東京建物

6/29 8956 日本リテールファンド ならファミリー（追加取得：底地の一部） 奈良県 奈良市 商 業 3,500 非開示（国内一般事業会社）

（注） ｱｸﾃｨﾋﾞｱ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰｽﾞは6月13日新規上場予定 合計 196,608 百万円

譲渡日 コード 投資法人 資産名称 主用途譲渡価格（百万円）

譲渡先

5/1 3234 森ヒルズリート 六本木ファーストビル 東京都 港区 オフィス 20,460 森ビル

5/1 3234 森ヒルズリート アークフォレストテラス 東京都 港区 住 宅 5,140 森ビル

5/11 8972 ケネディクス不動産 KDX大森ビル 東京都 大田区 オフィス 4,200 大井興業

合計 29,800 百万円

6/5 8975 いちご不動産 ソロンけやき通りビル 福岡市 中央区 オフィス 590 アルバクリエイト

合計 590 百万円

（出所）投資法人開示資料より作成

　譲　　　　渡

5月

公表分

　取　　　　得

＜ 5月 ＞

所　在

＜ 6月以降 ＞

大阪府大阪狭山市

＜ 5月 ＞

所　在

＜ 6月以降 ＞

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《世界の REIT・不動産投資市場から》

広州国際金融センター Yuexiu Property が傘下の香港 REIT に 88.5 億元（1,106 億円）で譲渡

広州市政府系不動産会社 Yuexiu Property（越秀地産）は 5 月 28 日、広州市の広州国際金融センター（Guangzhou

International Finance Center）の持分 99%を系列の香港 REIT である Yuexiu REIT（HKEx: 405）に 88.5 億元（約 1,106

億円）で譲渡すると発表した。広州国際金融センターは 2010 年に竣工した 103 階建て・高さ 440m（世界第 10 位）

の超高層ビル。延床面積は 45.7 万㎡あり、オフィスのほか高級ホテルやショッピングモール、住宅からなる複合開

発となっている。 ［関連リンク］ Yuexiu Property/ Yuexiu REIT, Joint Announcement, 5/28/2012

トロントの Scotiabank 本社ビル カナダ REIT 2 社が 12.7 億ｶﾅﾀﾞﾄﾞﾙ（1,000 億円）で取得

カナダ大手銀 Scotiabank（The Bank of Nova Scotia）は 5 月 22 日、トロントの金融街を代表する超高層ビル Scotia

Plaza を Dundee REIT（TSX: D.UN）と H&R REIT（TSX: HR.UN）に約 12.66 億ｶﾅﾀﾞﾄﾞﾙ（約 1,000 億円）で売却すると

発表した。Dundee REIT が共有持分 3 分の 2、H&R REIT が 3 分の 1 を取得する。

Scotia Plaza は 68 階建て・高さ 275m のメインタワーなどから構成され、物件全体で約 2 百万平方フィート（約

18.6 万㎡）の賃貸可能面積がある。そのうち 61%を Scotiabank が引続き本社としてリースバックする（賃貸借期間

13 年半）。取得初年度の NOI をもとにした取得利回りは 5.2％。 ［関連リンク］ Scotiabank, “Scotiabank Enters Into Agreement for the Sale of Scotia Plaza” 5/22/2012

Dundee REIT, “Dundee REIT to Acquire Two-Thirds Interest In Scotia Plaza - One Of Canada’s Preeminent Office Properties”

H&R REIT, “H&R REIT to Acquire One-Third Interest in Scotia Plaza - One of Canada's Preeminent Office Properties”

Lehman Brothers が Archstone の全株取得へ BofA・Barclays 保有株 26.5%を 15.8 億ドルで追加取得

Lehman Brothers Holdings は 5 月 25 日、米賃貸住宅大手 Archstone の株式 26.5％を Bank of America（BofA）と

Barclays から 15.8 億米ドル（約 1,264 億円）で取得すると発表した。これで Lehman は Archstone の全株式を保有す

ることになり、米住宅 REIT 最大手 Equity Residential（NYSE: EQR）との間で昨年 12 月以来繰り広げられてきた BofA・

Barclays 保有株を巡る一連の争いが決着した（本件の経緯については vol.26 の 14 頁、vol.27 の 5 頁を参照）。Equity

Residential は BofA・Barclays および Lehman から違約金等として 1.5 億ドルを受領する。

今後 Lehman は債権者への返済原資に充てるため Archstone の処分を行うこととなるが、かねてから Lehman が志

向していたとされる Archstone の再上場が取り沙汰されているほか、Equity Residential が本件に関する声明において

今後 Lehman から Archstone を買収する可能性を示唆している。 ［関連リンク］ Lehman Brothers, “Lehman Brothers to Acquire Partners’ Remaining Stake in Archstone” 5/25/2012

Equity Residential, “Equity Residential Enters into Agreement with Owners of Archstone” 5/25/2012

［換算レート］ 米ドル=80 円、ユーロ=102 円、カナダドル=79 円、人民元=12.5 円

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《マーケット指標》

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東証REIT指数（配当なし）の推移

（注）TOPIXと東証不動産業指数は東証REIT指数と始点を合わせ再指数化 （出所）Bloomberg

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REIT

TOPIX

東証不動産業

（注）TOPIXと東証不動産業指数は東証REIT指数と始点を合わせ再指数化 （出所）Bloomberg

東証REIT指数（配当込み）の推移

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オフィス

住宅

商業・物流等

全銘柄

（東証REIT指数）

（注）東証REIT指数は用途別指数の基準日（2010/2/26）=1,000として再指数化 （出所）Bloomberg

東証REIT用途別指数シリーズの推移

2012年5月末 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 2年

東証REIT指数 927.21 - 4.5% - 3.2% + 9.5% - 13.2% + 1.3%

東証REIT指数（配当込） 1,439.82 - 4.1% - 2.0% + 12.6% - 8.2% + 12.9%

時価総額 3 兆 3,877 億円

平均予想分配金利回り 5.6%

東証REITオフィス指数 946.99 - 4.7% - 5.0% + 10.4% - 16.0% - 3.5%

東証REIT住宅指数 1,197.04 - 4.8% - 2.9% + 8.4% - 12.5% + 16.1%

東証REIT商業・物流等指数 1,142.55 - 3.7% + 1.1% + 7.9% - 6.4% + 5.5%

TOPIX 719.49 - 10.5% - 13.9% - 1.2% - 14.2% - 18.3%

TOPIX（配当込） 934.25 - 10.5% - 13.0% - 0.0% - 12.2% - 14.5%

日経平均株価 8,542.73 - 10.3% - 12.1% + 1.3% - 11.9% - 12.5%

東証不動産業指数 693.21 - 12.9% - 14.7% + 3.7% - 8.2% - 9.1%

東証不動産業指数（配当込） 820.67 - 12.9% - 14.2% + 4.3% - 6.9% - 6.6%

（出所） Bloomberg，東証，ARES

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J-REIT分配金利回りとイールドスプレッド

10年国債利回り

J-REIT分配金利回り

イールドスプレッド

（REIT－10年国債）

（注）投資法人予想分配金に基づく利回りを時価総額加重平均 （出所）Bloomberg, ARES

東証1部株式配当利回り

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保有不動産額

時価総額

上場銘柄数

J-REITの上場銘柄数・時価総額・保有不動産額(兆円) (銘柄数)

（注） 月末値. 保有不動産額は各時点における保有物件の取得価格合計 （出所） ARES

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J-REIT セクター別 分配金利回り

（注）投資法人予想分配金に基づき算出した利回りを時価総額加重平均 （出所）ARES

オフィス

住宅

物流・ｲﾝﾌﾗ・ﾎﾃﾙ

複合・総合

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（注）各投資法人のP/NAV＝投資口価格 ／ （（1口当たり純資産額－ 1口当たり分配金）＋（1口当

たり期末鑑定評価額 － 1口当たり期末簿価））の時価総額加重平均 （出所） ARES

P/NAV （NAV倍率）

（注）各投資法人のP/NAV＝投資口価格 ／ （（1口当たり純資産額－ 1口当たり分配金）＋（1口当

たり期末鑑定評価額 － 1口当たり期末簿価））の時価総額加重平均 （出所） ARES

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ｵｰｽﾄﾗﾘｱ

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主要国REIT指数の推移 （直近1年，現地通貨ベース）

香港

日本：東証REIT指数, アメリカ：FTSE NAREIT All Equity REITs Index, フランス：FTSE EPRA/NAREIT

France Index, オーストラリア：S&P/ASX 200 A-REIT Index, イギリス：FTSE EPRA/NAREIT UK Index

シンガポール：FTSE ST REIT Index, 香港：HS REIT Index （出所）Bloomberg

（2011年5月末＝100，月末値）

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ﾌﾗﾝｽ

ｲｷﾞﾘｽ

日本

ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ

ｵｰｽﾄﾗﾘｱ香港ｱﾒﾘｶ

日本：東証REIT指数, アメリカ：FTSE NAREIT All Equity REITs Index, フランス：FTSE EPRA/NAREIT

France Index, オーストラリア：S&P/ASX 200 A-REIT Index, イギリス：FTSE EPRA/NAREIT UK Index

シンガポール：FTSE ST REIT Index, 香港：HS REIT Index （出所）Bloomberg

（2011年5月末＝100，月末値）

ｶﾅﾀﾞ

主要国REIT指数の推移 （直近1年，米ドルベース）

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《投資口売買状況》

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（注）証券会社を通じた東証での売買（増資時の買いは含まない） (出所) 東証

買い越し

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億円 投資部門別売買状況

海外投資家

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投資部門別売買代金構成比

(出所) 東証

海外投資家

個人

銀行

生保・損保投資信託

過去1年間（2011.5 ～ 2012.4）通算 過去6ヵ月間（2011.11 ～ 2012.4）通算

銀 行 922 億円 海 外 投 資 家 419 億円

生 保 ・ 損 保 41 億円 銀 行 246 億円

その他金融機関 39 億円 そ の 他 法 人 等 1 億円

そ の 他 法 人 等 7 億円 生 保 ・ 損 保 - 22 億円

証 券 会 社 - 48 億円 その他金融機関 - 31 億円

海 外 投 資 家 - 104 億円 証 券 会 社 - 52 億円

事 業 法 人 - 119 億円 事 業 法 人 - 60 億円

投 資 信 託 - 253 億円 投 資 信 託 - 98 億円

個 人 - 595 億円 個 人 - 439 億円

（注）証券会社を通じた東証での売買（増資時の買いは含まない） （出所）東証

投資部門別　通算買越（売越）額

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売買高（左軸）

売買代金（右軸）

(百万口)

（注）直近月は速報値 (出所) 東証

(億円)売買高 ・ 売買代金

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《ARES J-REIT Property Index - A J P I -》 準確定値（2011 年 9 月）まで掲載. インデックスの詳細は ARES ウェブサイト（J-REIT Property Database）をご参照ください.

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Source: ARES

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Capital Return (National)

Source: ARES

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《投資口価格チャート 2010.6~2012.5》 （出所）Bloomberg

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フロンティア不動産（8964）

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平和不動産リート（8966）

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日本ロジスティクスファンド（8967）

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日本ビルファンド（8951）投資口価格 出来高

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ジャパンリアルエステイト （8952）投資口価格 出来高

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140,000

160,000

180,000

2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

日本リテールファンド（8953）投資口価格 出来高

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

0

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200,000

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400,000

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600,000

2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

オリックス不動産 （8954）投資口価格 出来高

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

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5,000

0

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200,000

250,000

300,000

2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

日本プライムリアルティ （8955）投資口価格 出来高

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

0

50,000

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450,000

500,000

2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

プレミア （8956）投資口価格 出来高

0

500

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2,000

2,500

0

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700,000

2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

東急リアル・エステート （8957）投資口価格 出来高

0

200

400

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800

1,000

1,200

1,400

0

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800,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

グローバル・ワン不動産 （8958）投資口価格 出来高

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

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500,000

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700,000

2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

野村不動産オフィスファンド （8959）投資口価格 出来高

12 / 15

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

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0

20,000

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80,000

100,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

ユナイテッド・アーバン （8960）投資口価格 出来高

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

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1,000,000

2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

森トラスト総合リート（8961）投資口価格 出来高

0

5,000

10,000

15,000

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0

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

インヴィンシブル （8963）投資口価格 出来高

0

1,000

2,000

3,000

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5,000

6,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

フロンティア不動産 （8964）投資口価格 出来高

0

1,000

2,000

3,000

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5,000

6,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

平和不動産リート （8966）投資口価格 出来高

0

500

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

日本ロジスティクスファンド（8967）投資口価格 出来高

0

500

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1,500

2,000

2,500

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

福岡リート （8968）投資口価格 出来高

0

1,000

2,000

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5,000

6,000

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ケネディクス不動産 （8972）投資口価格 出来高

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

積水ハウス・SI （8973）投資口価格 出来高

13 / 15

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

いちご不動産 （8975）投資口価格 出来高

0

500

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

大和証券オフィス （8976）投資口価格 出来高

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

阪急リート （8977）投資口価格 出来高

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

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20,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

スターツプロシード （8979）投資口価格 出来高

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200

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トップリート （8982）投資口価格 出来高

0

500

1,000

1,500

2,000

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大和ハウス・レジデンシャル （8984）投資口価格 出来高

0

2,000

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10,000

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ジャパン・ホテル・リート （8985）投資口価格 出来高

0

2,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

日本賃貸住宅 （8986）投資口価格 出来高

0

1,000

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2010/6 2010/12 2011/6 2011/12

ジャパンエクセレント （8987）投資口価格 出来高

14 / 15

0

500

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1,500

2,000

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日本アコモデーションファンド（3226）投資口価格 出来高

0

500

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1,500

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MIDリート （3227）投資口価格 出来高

0

500

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森ヒルズリート （3234）投資口価格 出来高

0

1,000

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野村不動産レジデンシャル （3240）投資口価格 出来高

0

500

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産業ファンド（3249）投資口価格 出来高

0

10,000

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アドバンス・レジデンス （3269）投資口価格 出来高

0

1,000

2,000

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ケネディクス・レジデンシャル （3278）投資口価格 出来高

※ケネディクス・レジデンシャルは2012年4月26日上場

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《 上場 J-REIT 一覧（34 投資法人）》

本レポートは J-REIT 市場についての情報提供を目的としたものであり，投資勧誘を意図するものではありません．また，レポートに記載された内容等は作成時点のものであり，正確性・完全性を保証するものではなく，今後予告なく修正・変更されることがあります．

（時価総額順，2012年5月末時点）

1ヵ月 6ヵ月 1年 資産規模 物件数 種　別

8951 日本ビルファンド 715,000 円 - 6.0% + 0.7% - 14.0% 4,383 億円 15,20023年

12月期15,100

24年

6月期8,928 億円 67 オフィス

8952 ジャパンリアルエステイト 692,000 円 - 2.3% + 7.6% - 12.8% 3,799 億円 16,19024年

3月期15,700

24年

9月期7,187 億円 57 オフィス

8953 日本リテールファンド 123,300 円 - 3.3% + 4.2% - 6.2% 2,318 億円 3,67324年

2月期3,735

24年

8月期6,641 億円 70 商業

8960 ユナイテッド・アーバン 84,700 円 - 10.2% + 3.2% - 8.6% 1,782 億円 2,75023年

11月期2,750

24年

5月期4,204 億円 91 オフィス /商業他

8961 森トラスト総合リート 669,000 円 - 5.5% + 4.7% - 19.4% 1,619 億円 19,50424年

3月期18,800

24年

9月期2,809 億円 13 オフィス / 商業他

8955 日本プライムリアルティ 223,800 円 - 2.7% + 19.0% - 5.0% 1,600 億円 5,87623年

12月期6,400

24年

6月期3,810 億円 58 オフィス / 商業

3269 アドバンス・レジデンス 144,600 円 - 6.3% + 1.1% - 13.7% 1,591 億円 4,50024年

1月期4,500

24年

7月期3,679 億円 190 住宅

8959 野村不動産オフィスファンド 437,000 円 - 5.9% + 10.4% - 22.9% 1,333 億円 14,83723年

10月期12,400

24年

4月期3,754 億円 51 オフィス

8964 フロンティア不動産 671,000 円 - 0.9% + 4.8% - 11.1% 1,302 億円 18,59923年

12月期19,200

24年

6月期2,370 億円 26 商業

8967 日本ロジスティクスファンド 695,000 円 - 1.1% + 10.8% - 5.3% 1,029 億円 17,53824年

1月期17,400

24年

7月期1,496 億円 29 物流

8954 オリックス不動産 350,000 円 - 1.7% + 7.4% - 20.5% 996 億円 11,82224年

2月期10,500

24年

8月期3,503 億円 67 オフィス / 住宅他

3226 日本アコモデーションファンド 511,000 円 - 3.4% + 1.0% - 13.4% 995 億円 14,54824年

2月期13,800

24年

8月期2,319 億円 88 住宅

8984 大和ハウス・レジデンシャル 534,000 円 - 2.4% + 14.6% - 8.2% 857 億円 16,00024年

2月期16,100

24年

8月期2,122 億円 124 住宅

8987 ジャパンエクセレント 418,000 円 - 0.8% + 35.1% - 8.0% 789 億円 11,85423年

12月期12,200

24年

6月期2,171 億円 24 オフィス

8976 大和証券オフィス 194,500 円 - 12.4% + 21.3% - 32.6% 770 億円 4,46423年

11月期4,850

24年

5月期3,133 億円 37 オフィス

3234 森ヒルズリート 318,500 円 - 4.6% + 28.5% + 13.2% 737 億円 8,62224年

1月期8,700

24年

7月期2,108 億円 9 オフィス / 住宅他

8972 ケネディクス不動産 257,200 円 - 7.8% + 16.8% - 23.0% 737 億円 9,59623年

10月期9,300

24年

4月期2,834 億円 82 オフィス 他

8968 福岡リート 566,000 円 - 1.7% + 12.1% - 3.7% 696 億円 16,62124年

2月期16,000

24年

8月期1,537 億円 19 商業 / オフィス他

3249 産業ファンド 486,500 円 + 0.1% + 24.6% + 11.3% 684 億円 12,37723年

12月期12,654

24年

6月期1,455 億円 22

インダストリアル

/ インフラ

8982 トップリート 440,000 円 - 2.5% + 27.7% - 8.9% 682 億円 12,80923年

10月期12,400

24年

4月期1,843 億円 18 オフィス / 商業他

8957 東急リアル・エステート 391,500 円 - 5.0% + 11.1% - 28.0% 663 億円 13,10624年

1月期11,000

24年

7月期1,997 億円 26 商業 / オフィス

3240 野村不動産レジデンシャル 390,000 円 - 9.8% + 21.7% - 16.0% 589 億円 11,77023年

11月期12,018

24年

5月期1,499 億円 152 住宅

8956 プレミア 289,600 円 - 4.3% + 16.6% - 25.4% 570 億円 9,34523年

10月期10,140

24年

4月期1,965 億円 54 オフィス / 住宅

8958 グローバル・ワン不動産 511,000 円 - 7.3% + 4.0% - 32.0% 495 億円 13,90224年

3月期12,000

24年

9月期1,485 億円 8 オフィス

8986 日本賃貸住宅 36,500 円 - 1.5% + 19.5% - 3.8% 486 億円 1,26324年

3月期1,220

24年

9月期1,539 億円 177 住宅

3227 ＭＩＤリート 210,200 円 - 5.3% + 11.0% - 13.7% 386 億円 7,71523年

12月期7,556

24年

6月期1,612 億円 12 オフィス / 商業

8985 ジャパン・ホテル・リート 20,350 円 + 4.5% + 31.1% - 4.0% 378 億円 (8,166)24年

3月期(1,341)

24年

12月期1,223 億円 28 ホテル

8973 積水ハウス・ＳＩ 328,000 円 + 2.2% + 15.5% - 12.3% 377 億円 10,11724年

3月期10,150

24年

9月期1,058 億円 64 住宅 / 商業

8977 阪急リート 358,500 円 - 8.5% + 7.0% - 16.2% 306 億円 12,68823年

11月期12,000

24年

5月期1,213 億円 15 商業 / オフィス他

8966 平和不動産リート 43,300 円 - 10.3% + 18.1% - 12.2% 301 億円 1,57423年

11月期1,550

24年

5月期1,322 億円 88 住宅 / オフィス他

8975 いちご不動産 34,450 円 - 5.0% + 27.8% - 4.5% 290 億円 (7,220)23年

10月期1,100

24年

4月期1,048 億円 67 オフィス / 住宅他

3278 ケネディクス・レジデンシャル 178,000 円 - 2.1% - - 134 億円 - (3,236)24年

7月期305 億円 20 住宅

8979 スターツプロシード 106,100 円 - 5.3% + 6.3% - 10.4% 115 億円 3,74923年

10月期3,780

24年

4月期383 億円 76 住宅

8963 インヴィンシブル 6,490 円 - 3.6% - 10.9% - 41.2% 88 億円 20023年

12月期200

24年

6月期631 億円 54 住宅/オフィス他

（出所）投資法人ウェブサイト，Bloomberg 85,182 億円 1,983 物件

（備考）ジャパン・ホテル・リートの24年3月期（旧日本ホテルファンド）の分配金は投資口分割（12分割）前の金額。24年12月期の計算期間は9ヵ月間。

　　　　 いちご不動産の23年10月期分配金は投資口分割（7分割）前の金額。 ケネディクス・レジデンシャルは4月26日新規上場。

１口当たり分配金（円） 運用不動産

直近実績 次期予想

TOTAL 33,877 億円

時価総額

（5月末）

証券

ｺｰﾄﾞ投資法人

プライスリターン投資口価格

（5月末）

一般社団法人不動産証券化協会 担当：村上 murakami@ares.or.jp