Wan Pre Stasi

8/16/2019 Wan Pre Stasi

1/106

BAB II

TINJAUAN TENTANG PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH

A. Pengertian perjanjian,syarat-syarat perjanjian, azas-azas perjanjian, dan

jenis-jenis perjanjian

.Pengertian perjanjian

Pengertian Perjanjian diatur di dalam Bab II Buku III Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata (KUH Perdata) tentang “Perikatan-Perikatan yang DilahirkanDariKontrak atau

Perjanjian, mulai Pasal !! sam"ai dengan Pasal!#, dimana ketentuan dalam Pasal

!! merumuskan "engertian"erjanjian yang menyatakan$uatu "erjanjian adalah suatu

"erbuatandengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhada" satuorang

lain atau lebih%enurut "ara ahli ketentuan dari "engertian "erjanjian diatas memiliki

bebera"a kelemahan yaitu&

1 Hanya menyangkut se"ihak saja

2 'idak tam"ak asas konsensualisme

3 Bersiat dualisme

'idak jelasnya deinisi ini disebabkan dalam rumusan tersebut hanya disebutkan

"erbuatan saja %aka yang bukan "erbuatan hukum"un disebut dengan "erjanjian


2/106


3/106

Kata


4/106

“


5/106

"erbuatan


6/106

*


7/106

yang terda"at dalam "asal tersebut men+aku" juga tan"a


8/106


9/106


10/106

melakukan sesuatu hal, sedang "ihak lain berhak menuntut "elaksanaan


11/106

janji itu#

!) 6bdul Kadir %uhammadPerjanjian adalah suatu "ersetujuan dengan mana

dua orang "ihak atau lebih mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal

dalam la"angan harta kekayaan7

Dari bebera"a "enda"at "ara sarjana tersebut da"at disim"ulkan baha "erjanjian

adalah hubungan yang terjadi antara dua orang atau lebih berdasarkan suatu

"ersetujuan, untuk melaksanakan suatu hak, dimana "ihak yang satu berhak atas

"restasi dan "ihak lainnya ajib memenuhi "restasi itu

!."yarat-syarat sa# perjanjian

$uatu "erjanjian atau kontrak diangga" sah a"abila telah memenuhi em"at syarat yang

diatur dalam Pasal !.8 KUH Perdata yaitu &

a $e"akat mereka yang mengikatkan dirinya $yarat "ertama meru"akan aal

dari terbentuknya "erjanjian, yaitu adanya kese"akatan antara "ara "ihak tentang isi

"erjanjian yang akan mereka laksanakan 9leh karena itu timbulnya kata se"akat tidak

boleh disebabkan oleh tiga hal, yaitu adanya unsur "aksaan, "eni"uan, dan kekeliruan

Pasal !. KUH Perdata menyatakan baha tiada se"akat yang sah a"abila se"akat itu

diberikan karena kekhilaan, atau di"erolehnya dengan "aksaan atau "eni"uan

Paksaan itu terjadi a"abila seseorang tidak bebas untuk menyatakan kehendaknya

Paksaan itu berujud kekerasan jasmani atau 50irjono Prodjodikoro, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Bale, Bandung, 237, hal 2

66bdulkadir %uhammad, Hukum Perdata Indonesia, 1itra 6ditya Bakti, Bandung, .888, hal ..#


12/106


13/106

an+aman (akan membuka rahasia) yang menimbulkan ketakutan "ada

seseorang sehingga ia membuat "erjanjian Pasal !.!-!.4 KUH Perdata

Peni"uan terjadi a"abila salah satu "ihak dengan ti"u muslihat berhasilsedemikian ru"a sehingga "ihak yang lain bersedia untuk membuat suatu

"erjanjian dan "erjanjian itu tidak akan terjadi tan"a adanya ti"u muslihat Pasal

!.3 KUH Perdata 5ika dalam suatu "erjanjian terda"at kekhilaan, "aksaan

atau "eni"uan maka "erjanjian tersebut da"at dibatalkan


14/106

1 Ke+aka"an untuk membuat suatu "erjanjian Ke+aka"an, yaitu baha "ara

"ihak yang mengadakan "erjanjian harus +aka" menurut hukum, serta berhak dan

berenang melakukan "erjanjian %engenai ke+aka"an Pasal !.2 KUH Perdata

menyatakan baha setia" orang +aka" melakukan "erbuatan hukum ke+uali

yangoleh undangundang dinyatakan tidak +aka" Pasal !!8 KUH Perdata

menyatakan orang-orang yang tidak +aka" untuk membuat suatu "erjanjian yakni

9rang yang belum deasa%enurut Pasal !!8 KUH Perdata Ke+aka"an diukur bila

"ara "ihak yang membuat "erjanjian telah berumur . tahun atau kurang dari .

tahun teta"i sudah menikah dan sehat "ikirannya$urat :daran %ahkamah 6gung

($:%6) ;o! 'ahun 27! yang menyatakan seorang istri teta" +aka" berbuat

sesuatu men+abut Pasal 83 dan 8 KUH Perdata2 $uatu hal tertentu $e+ara yuridis dalam sebuah "erjanjian jual beli harus

terda"at unsur “"erihal tertentu*


15/106


16/106

tertentu itu telah diatu dalam KUH Perdata yaitu, Pasal !!. KUH Perdata


17/106

menyatakan hanya barang-barang yang da"at di"erdagangkan saja da"atmenjadi "okok "erjanjian Pasal !!! menyatakan suatu "erjanjian harus

mem"unyai sebagai "okok suatu barang yang "aling sedikit ditentukan

jenisnya Kemudian Pasal !!/ menyatakan baha barang-barang yang baru

akan dikemudian hari da"at menjadi "okok suatu "erjanjian

d $uatu sebab yang halal $etia" "erjanjian yang dibuat "ara "ihak tidak boleh

bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan Pasal !!4KUH Perdata menyatakan baha kausa atau sebab yang halal adalah a"abila

keadaan tersebut tidak dilarang oleh Undang-Undang, tidak bertentangan dengan

ketertiban umum dan kesusilaan $yarat "ertama dan kedua disebut syarat subjekti,

yaitu syarat mengenai

orang-orang atau subjek hukum yang mengadakan "erjanjian, syarat ketiga dan

keem"at meru"akan syarat objekti, yaitu mengenai objek "erjanjian dan isi "erjanjian

Dengan dilakukannya kata se"akat mengadakan "erjanjian maka berarti baha kedua

"ihak haruslah mem"unyai kebebasan kehendak Para "ihak tidak menda"at suatu

tekanan yang mengakibatkan adanya +a+atbagi "erujudan kehendak tersebut

$.Asas-asas perjanjian


18/106


19/106

6sas hukum bukan meru"akan hukum konkrit, melainkan "ikiran dasar


20/106

yang umum dan abstrak, atau meru"akan latar belakang "eraturan konkrit yang terjelmadalam "eraturan "erundang-undangan dan "utusan hakim yang meru"akan hukum

"ositi 6sas hukum da"at diketemukan dengan men+ari siatsiat atau +iri-+iri yang

umum dalam "eraturan konkrit tersebut4

Dalam hukum "erjanjian atau kontrak sendiri dikenal banyak asas, diantaranya adalah

sebagai berikut &

1 6sas konsesualisme 6sas konsesualisme berarti kese"akatan


21/106


22/106

ayat KUH Perdata yang menentukan baha semua "erjanjian yang dibuat

se+ara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya

5ika dilihat dalam Pasal !3 memberikan batasan yang sangat jelas bagi janji yang bersiat mengikat tersebut, yaitu daya ikat "erjanjian tersebut

hanya berlaku diantar "ihak yang membuatnya Dengan kata lain

"emaksaan berlakunya dan "elaksanaan keajiban dari isi "erjanjian hanya

da"at dilakuikan oleh salah satu "ihak atau lebih "ihak terhada" "ihak lain

yang an"restasi yang meru"akan "ihak-"ihak dalam "erjanjian tersebut


23/106

1 6sas ke"atutan 6sas ke"atutan mem"unyai koherensi dengan Pasal !!2

KUHPerdata, yaitu yang berkaitan dengan kebiasaan yang ada didalam

mayarakat luas yang "ada akhirnya menjadi suatu ke"atutan 6sas ke"atutan ini

menghendaki bahaa"a saja yang dituangkan kedalam suatu "erjanjian jual beli

yang dise"akati "ara "ihak harus mem"erhatikan "rinsi" ke"atutan

(kelayakan>seimbang), sebab melalui tolak ukur kelayakan ini hubungan hukum

yang menyangkut hak dan keajiban terhada" suatu "restasi da"at menimbulkanrasa keadilan bagi masyarakat Dengan demikian, setia" "ersetujuan tidak hanya

mengikat untuk hal-hal yang se+ara tegas dimuat dalam naskah "erjanjian, teta"i

juga untuk segala sesuatu yang menurut siat "ersetujuan diharuskan oleh

ke"atutan, kebiasaan, dan undang-undang

2 6sas Iktikad baik


24/106


25/106

6sas iktikad baik meru"akan salah satu asas yang dikenal dalam hukum

"erjanjian Ketentuan tentang iktikad baik ini diatur dalam Pasal !!3 ayat

! baha "erjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik 6sas iktikad baik terbagi menjadi dua ma+am yakni iktikad baik nisbi dan iktikad baik

mutlak Iktikad baik nisbi adalah orang mem"erhatikan sika" dan tingkah

laku yang nyata dari subjek Iktikad baik mutlak, "enilaiannya terletak "ada

akal sehat dan keadilan, dibuat ukuran yang objekti untuk menilai keadaan

menurut norma-norma yang objekti


26/106

e 6sas ke"ribadian 6sas ke"ribadian meru"akan asas yang menentukan

baha seorang yang akan melakukan kontrak hanya untuk ke"entingan

"erorangan hal ini da"at dilihat "ada Pasal !# dan !/8 KUH Perdata Pasal

!# menyatakan baha "ada umumnya tak seorang da"at mengikatkan diri

atas nama sendiri atau meminta diteta"kannya suatu janji dari "ada untuk

dirinya sendiri Pasal !/8 menyatakan suatu "erjanjian hanya berlaku antara

"ihak-"ihak yang membuatnya 5ika dibandingkan kedua "asal tersebut, maka

dalam "asal !4 KUH Perdata mengatur "erjanjian untuk "ihak ketiga,

sedangkan dalam "asal !3 KUH Perdata mengatur tentang ke"entingan

dirinya sendiri, ahli arisnya, atau orang-orang yang mem"eroleh hak dari

"adanya

%.Jenis-jenis perjanjian


27/106


28/106

Perjanjian da"at dibedakan menurut berbagai +ara Perbedaan Berikut ini


29/106

akan diuraikan bebera"a jenis "erjanjian&

1 Perjanjian timbal balik Perjanjian timbal balik adalah "erjanjian yang

menimbulkan keajiban "okok bagi kedua belah "ihak %isalnya "erjanjian

jual beli

2 Perjanjian 1uma-1uma dan "erjanjian atas beban Perjanjian dengan

1uma-1uma adalah "erjanjian yang memberikan keuntungan bagi salah satu

"ihak saja %isalnya Hibah Perjanjian atas beban adalah "erjanjian dimana

terhada" "restasi dari "ihak yang satu terda"at selalu terda"at kontra "restasi

dari "ihak lain, dan antara kedua "restasi itu ada hubungannya menurut

hukum

3 Perjanjian bernama dan "erjanjian tidak bernama Perjanjian bernamaadalah "erjanjian yang mem"unyai nama sendiri %aksudnya ialah baha

"erjanjian-"erjanjian itu diatur dan diberi nama oleh "embentuk undang-

undang Diluar "erjanjian bernama tumbuh "erjanjian tidak bernama yaitu

"erjanjian"erjanjian yang tidak tumbuh didalam KUH Perdata, teta"i terda"at

didalam masyarakat lahirnya "erjanjian ini didalam "raktek adalah

berdasarkan asas kebebasan mengadakan "erjanjian yang berlaku didalam

hukum "erjanjian

4 Perjanjian +am"uran


30/106


31/106

Perjanjian +am"uran ialah "erjanjian yang mengandung berbagai unsur

"erjanjian, misalnya "emilik hotel yang menyeakan kamar (sea-

menyea) ta"i "ula menyajikan makanan (jual-beli) dan jugamemberikan "elayanan


32/106

1 Perjanjian oblig atoir Perjanjian obligatoir adalah "erjanjian yang

dimana "ihak-"ihak mengikatkan diri untuk melakukan "enyerahan ke"ada

"ihak lain ("erjanjian yang menimbulkan "erikatan) %enurut KUH Perdata

"erjanjian jual beli saja belum lagi mengakibatkan beralihnya hak milik dari

"enjual ke"ada "embeli Untuk beralihnya hak milik atas bendanya masih

teta" di"erlukan satu lembaga lain yaitu "enyerahan Perjanjian jual belinyasendiri itu dinamakan "erjanjian obligatoir

2 Perjanjian kebendaan Perjanjian kebendaan adalah "erjanjian

dimana hak atas benda diahlikan>diserahkan (trans!er o! title)ke"ada "ihak

lain

3 "erjanjian konsensual dan "erjanjian riil Perjanjian konsensual

adalah "erjanjian dimana letaknya kedua belah "ihak telah ter+a"ai

"ersesuaian kehendak untuk mengadakan "erikatan %enurut KUH Perdata

"erjanjian ini sudah mem"unyai kekuatan mengikat (Pasal !!3 KUH

Perdata) ;amun demikian didalam KUH Perdata ada juga "erjanjian-

"erjanjian yang hanya berlaku sesudah terjadi "enyerahan barang

%iaslnya,Perjanjian


33/106


34/106

"eniti"an barang (Pasal 7/2 KUH Perdata), "njam "akai (Pasal 4/8

KUH Perdata) Perjanjian yang terakhir ini dinamakan "erjanjian


35/106

riil


36/106

yang meru"akan sisa dari hukum omai


37/106

B.Pe&a'sanaan pejanjian

Pada taha" "elaksanaan "erjanjian, "ara "ihak harus melaksanakan a"a yang telah

dijanjikan atau a"a yang telah menjadi keajibannya dalam "erjanjian tersebut

Keajiban memenuhi a"a yang dijanjikan itulah yang disebut sebagai "restasi,

sedangkan a"abila salah satu "ihak atau bahkan kedua "ihak tidak melaksanakankeajibannya sesuai dengan "erjanjian yang telah dibuatnya, itulah yang disebut

dengan an"restasi

Pihak yang an"restasi dalam "erjanjian da"at dituntut oleh "ihak lain yang merasa

dirugikan, namun "ihak yang dituduh melakukan an"restasi tersebut masih da"at

melakukan "embelaan-"embelaan tertentu agar da"at terbebas dari "embayaran gantirugi

Berdasarkan alasan tersebut, "ada bagian ini akan dibahas tiga hal "okok yang

berkaitan dengan "elaksanaan "erjanjian, yaitu "restasi, an"retasi, dan "embelaan

debitur yang dituduh an"restasi

.Prestasi

%enurut KUH Perdata Pasal .!/ "restasi dibagi dalam tiga ma+am yakni

%enyerahkan sesuatu

Berbuat sesuatu


38/106


39/106

'idak berbuat sesuatu


40/106


41/106


42/106


43/106

;amun 6hmadi %iru tidak se"enda"at dengan "embagian tersebut karena menurutnya,a"a yang disebut sebagai ma+am-ma+am "restasi tersebut bukan ujud "restasi teta"i

hanya +ara-+ara melakukan "restasi, yakni&


44/106

) Prestasi yang beru"a barang, +ara melaksanakannya adalah menyerahkan

sesuatu (barang) .) Prestasi yang beru"a jasa +ara melaksanakannya adalah

dengan berbuat sesuatu

!) Prestasi yang beru"a tidak berbuat sesuatu, +ara "elaksanaannya adalah

dengan bersika" "asi yaitu tidak berbuat sesuatu yang dilarang dalam

"erjanjian3

0alau"un "ada umumnya "restasi "ara "ihak se+ara tegas ditentukan dalam kontrak,

"restasi tersebut juga da"at lahir karena diharuskan oleh kebiasaan, ke"atutan, atau

undang-undang sesuai dengan Pasal !!2 KUH Perdata %enurut %


45/106


46/106

berjalan sebagaimana mestinya Boleh jadi debitur ingkar se+ara sukarela menem"ati

"elaksanaannyaKeingkaran debitur inilah yang memberi hak ke"ada kreditur untuk

memaksa debitur melaksanakan "restasi 'entu tidak dengan


47/106

egenriching


48/106

atau main hakim sendiri Ini hanya bisa dalam keadaan tertentu se"erti "ada gadai yang

memberi hak ke"ada kreditur untuk menjual sendiri barang agunan benda bergerak


49/106

!.(anprestasi

0an"restasi adalah "elaksanaan keaiban yang tidak te"at "ada aktunya atau

dilakukan menurut selayaknya Kalau begitu seorang dikatakan berada dalam keadaan

an"restasi a"abila dia dalaam melakukan "elaksanaan "retasi telah lalai sehingga

terlambat dari jadal aktu yang ditentukan atau dalam melaksanakannya "restasi tidak

menurut selayaknya

%enurut Pasal .!3 KUH Perdata bentuk "ernyataan lalai yaitu&

Berbentuk surat "erintah (bevel ) atau akta lain yang sejenis (o! andre

soorgelijke akte)

Berdasarkan kekuatan "erjanjian itu sendiri 6"abila dalam surat "erjanjian itu

telah diteta"kan ketentuan, debitur telah diangga" bersalah jika satu kali

saja"un dia meleati batas aktu yang di"erjanjikan Hal ini dimaksudkan

untuk mendorong debitur te"at melaksanakan keajiban dan sekaligus "ula

untuk menghindari "roses dan "rosedur in gebrekke stelling


50/106


51/106

5ika tegoran atau kelalaian sudah dilakukan barulah menyusul "eringatan atau


52/106

aanmaning


53/106

n dan bisa juga disebut somasi $omasi berati "eringatan agar debitur

melaksanakan keajibannya sesuai dengan teguran>"ernyataan kelalaian yang

telah disam"aikan kreditur ke"adanya Dalam somasi ini kreditur menyatakankehendaknya, "erjanjian harus dilaksankan dalam batas aktu tertentu


54/106


55/106


56/106


57/106

6da"un an"restasi da"at beru"a &


58/106

) $ama sekali tidak memenuhi "restasi?

.) Prestasi yang dilakukan tidak sem"urna?

!) 'erlambat memenuhi "restasi?

/) %elakukan a"a yang dalam "erjanjian dilarang untuk dilakukan8

'erjadinya an"retasi mengakibatkan "ihak lain (laan dari "ihak yang an"restasi)

dirugikan, a"alagi kalau "ihak lain tersebut adalah "edagang maka bisa kehilangan

keuntungan yang dihara"kan9leh karena "ihak lain dirugikan akibat an"restasitersebut, "ihak an"restasi harus menanggung akibat dari tuntutan "ihak laan yang

da"at beru"a tuntutan&

a) Pembatalan kontrak (disertai atau tidak disertai ganti rugi@?

b) Pemenuhan kontrak (disertai atau tidak disertai ganti rugi)

Dengan demikian, ada dua kemungkinan "okok yang da"at dituntut oleh

"ihak yang dirugikan, yaitu "embatalan atau "emenuhan kontrak ;amun, jika dua

kemungkinan "okok tersebut diuraikan lebih lanjut, kemungkinan tersebut da"at

dibagi menjadi em"at, yaitu&

86hmadi %iru, o#, cit ,hal 4/


59/106


60/106

a


61/106

)


62/106


63/106

Pembatalan kontrak saja?


64/106

b) Pembatalan kontrak disertai tuntutan ganti rugi?

+) Pemenuhan kontrak saja?

d) Pemenuhan kontrak disertai tuntutan ganti rugi

'untutan a"a yang harus ditanggung oleh "ihak yang an"restasi tersebut tergantung

"ada jenis tuntutan yang di"ilih oleh "ihak yang dirugikan Bahkan a"abila tuntutan itu

dilakukan dalam bentuk gugatan di "engadilan, "ihak yang an"restasi terebut juga

dibebani biaya "erkara

$.Pe)*e&aan Pi#a' yang dit+d+# anprestasi

Pihak yang dituduh an"restasi (yang "ada umumnya adalah debitur), da"at

mengajukan tangkisan-tangkisan untuk membebaskan diri dari akibat buruk dari

an"retasi tersebut

'angkisan atau "embelaan tersebut da"at beru"a &

1 'idak di"enuhinya kontrak (an"restasi) terjadi karena keadaan ter"aksa

(overmacht )?

2 'idak di"enuhinya kontrak (an"retasi) terjadi karena "ihak lain juga

an"restasi (e$ce#tio non adim#leti contractus)?

3 'idak di"enuhinya kontrak (an"restasi) terjadi karena "ihak laan telah

mele"askan haknya atas "emenuhan "retasi Pada dasarnya kontrak dibuat untuk

saling mneguntungkan dan bukan

untuk saling merugikan atau untuk merugikan "ihak lain 9leh karena itu,

Ibid , hal 47


65/106


66/106

alau"un undang-undang memungkinkan "ihak yang dirugikan untuk membatalkan

kontrak, selayaknya an"restasi-an"restasi ke+il atau tidak esensial tidak dijadikan

alasan untuk "embatalan kontrak %elainkan hanya "emenuhan kontrak baik yangdisertai tuntutan ganti rugi mau"un tidak Hal ini "enting untuk di"ertimbangkan karena

dalam kasus-kasu tertentu "ihak yang an"restasi da"at mengalami kerugian besar jika

kontrak dibatalkan


67/106

Dengan demikian, alau"un "ihak yang an"retasi tidak da"at mengajukan salah satu

"embelaan atau tangkisan sebagaimana disebut diatas, "ihak laan tidak selamanyada"at menuntut "embatalan kontrak a"abila "restasi yang dilakukan terlambat atau tidak

sem"urna

Keadaan ter"aksa (overmacht ) tidak memenuhi kontrak sebagaimana dimaksud diatas

da"at meru"akan keadaan ter"aksa yang mutlak, da"at "ula yang bersiat relati

Pembelaan yang beru"a tidak di"enuhinya kontrak (an"restasi) oleh debitur yang

terjadi karena "ihak lain atau kreditor juga an"restasi (e$ce#tio non adim#leti

contractus) da"at digunakan bilamana kreditur juga belum memenuhi a"a yang

dijanjikan atau belum memenuhi se"enuhnya tentang a"a yang dijanjikan

Pembelaan debitur yang beru"a "ele"asan hak da"at diajukan jika si kreditor sendirir

telah mele"askan haknya untuk menuntut ke"ada si debitur

.Perjanjian j+a& *e&i r+)a#

. J+a& *e&i


68/106


69/106

Perjanjian jual beli meru"akan "erjanjian "enting yang dilakukan sehari


70/106


71/106

hari, namun terkadang tidak menyadari baha a"a yang dilakukan meru"akan suatu "erbuatan hukum yang tentu saja memiliki akibat-akibat hokum tertentu

%enurut Pasal /#4 KUH Perdata jual beli adalah suatu "ersetujuan yang mengikat

"ihak "ernjual berjanji menyerahkan sesuatu barang atau benda ( zaak ), dari "ihak lain

yang bertindak sebagai "embeli mengikat diri berjanji untuk membayar harga Dari

"ernyataan Pasal /#4 KUH Perdata tersebut jual beli sekaligus membebankan dua

keajiban yaitu&

1 Keajiban "ihak "enjual menyerahkan barang yang dijual ke"ada

"embeli

2 Keajiban "ihak "embeli membayar harga barang yang diberi ke"ada

"enjual

'entang "ersetujuan jual beli, diangga" sudah berlangsung antara "ihak "enjual dan

"embeli, a"abila mereka telah menyetujui dan berse"akat tentang keadaan benda dan

harga barang tersebut sekali"un barangnya belum diserahkan dan harganya belum

dibayarkan (Pasal /#3 KUH Perdata) 5ual beli tiada lain dari "ada "ersesuaian

kehendak (wiils overeenstemming ) antara "enjual dan "embeli mengenai barang dan

harga

Barang dan hargalah yang menjadi unsur essensialia dalam "erjanjian jual beli 'an"a

ada barang yang hendak dijual, tak mungkin terjadi jual beli $ebaliknya jika barang

objek jual beli tidak dibayar dengan sesuatu harga, diangga" jual beli tidak ada


72/106


73/106

Disam"ing benda>barang, harga meru"akan salah satu unsur essensialia


74/106

"ersetujuan jual beli Harga berarti sesuatu jumla yang harus dibayar dalam bentuk uang Pembayaran harga dengan uanglah yang bisa dikategorikan kedalam jual beli

Harga yang berbentuk lain diluar uang, berada diluar jangkauan "ersetujuan jual beli

Kalau harga barang yang dibeli tadi dibayar dengan benda lain yang bukan berbentuk

uang, jelas "ersetujuan itu bukan jual beli


75/106


76/106

bagi "ihak laannya untuk mengganti kerugian itu, dinamakan "ihak yang


77/106

mmemikul risiko atas barang tersebut

Persoalaan tentang risiko itu ber"okok "angkal "ada terjadinya suatu "eristia diluar

kesalahan salah satu "ihak Peristia sema+am itu dalam hukum "erjanjian dengan

suatu istilah hukum dinamakan “keadaan memaksa* (%overmacht&, %!orce majeur&)'

Dengan demikian maka "ersoalaan tentang risiko itu meru"akan buntut dari "ersoalaan

tentang keadaan memaksa, suatu kejadian yang tak disengaja dan tak da"at diduga

isiko atas barang objek jual beli tidak sama, terda"at "erbedaan sesuai dengan siat

keadaan barang yang jadi objek jual beli

a 9bjek jual beli terdiri dari barang tertentu, resiko atas barang berada "ada

%#ihak #embeli&, terhitung sejak saat terjadinya "ersetujuuan "embelian $ekali"un

"enyerahan barang terjadi, "enjual berhak menuntut "embayaran harga seandainya

barang musnah (Pasal /78 KUH Perdata) Dari ketentuan Pasal /78 KUH Perdata,

jual beli mengenai barang tertentu? sekeja" setelah "enjualan berlangsung, resiko

ber"indah ke"ada "embeli $eandainya barang yang hendak dilevering lenya",

"embeli teta" ajib membayar harga 6"a lagi jika ketentuan "asal /78 tadi

dihubungkan dengan "asal .!4 KUH Perdata yang menetukan & sejak terjadinya

"erjanjian barang yang hendak diserahkan menjadi keuntungan bagi "ihak kreditur

5ika debitur melakukan keal"aan, debitur harus menanggung keal"aan tersebut,

terhitung sejak debitur melakukan keal"aan tersebut


78/106


79/106

6kan teta"i oleh karena Pasal /78 meru"akan


80/106

le$ s#esialis,


81/106

ketentuan Pasal .!4 KUHPerdata sebagai leA generalis, dengan sendirinya

tersingkir


82/106

b 9bjek jual beli terdiri dari barang yang dijual dengan timbangan, “bilangan

atau ukuran& resiko atas barang&, teta" berada di"ihak "enjual, sam"ai saat barang

itu ditimbang, diukur atau dihitung (Pasal /7 KUH Perdata)

$edangkan resiko jual beli dalam KUH Perdata ada tiga "eraturan yaitu&

) %engenai barang tertentu (Pasal /78)?

.) %engenai barang yang dijual menurut berat, jumlah atau ukuran (Pasal

/7)? dan !) %engenai barang-barang yang dijual menurut tum"ukan (Pasal

/7.)

$. /eaji*an penj+a& dan pe)*e&i

'entang keajiban "enjual, "engaturannya dimulai dari Pasal /4!KUH Perdata

Penjual ajib menegaskan dengan jelas untuk a"a ia mengikat diri dalam "ersetujuan

jual beli =antas, lebih lanjut "asal tersebut memberikan suatu %inter#retasi& $egala

sesuatu yang kurang jelas dalam "ersetujuan jual beli, atau yang mengandung

"engertian kembar harus diartikan sebagai maksud yang %merugikan& bagi "ihak

"enjual5ika Pasal /4! tidak menyebut a"a-a"a yang menjadi keajiban "ihak "enjual,

keajiban itu baru da"at dijum"ai "ada "asal berikutnya


83/106

1 Keajiban "enjual untuk menyerahkan barang yang dijual ke"ada

"embeli

2 Keajiban "enjual memberi "ertanggungan atau jaminan (vrijwaring ), baha barang yang dijual tidak mem"unyai sangkutan a"a"un, baik yang

beru"a tuntutan mau"un "embebanan

$elain keajiban diatas masih ada keajiban lain dari "ernjual yaitu,

se"erti&

) %enjamin baha barang yang dijual baik kondisi mau"un jenis dan

jumlahnya sesuai dengan yang dise"akati dalam "erjanjian jual-beli

.) Penjual juga bertanggung jaab terhada" +a+at-+a+at tersembunyi yang

membuat barang tersebut tidak da"at di"akai atau da"at mengurangi

"emakaian itu, sehingga seandainya si"embeli tahu keadaan tersebut, ia tidak

akan membeli barang tersebut atau membelinya dengan harga yang kurang dari

harga yang telah dise"akati

6da"un yang menjadi tanggung jaab "embeli, ialah&

a) %embayar harga barang yang telah dise"akati 5ika ternyata "embeli

tidak membayar harga barang yang telah dise"akati, maka "enjual da"at

menuntut ganti rugi atau "embatalan, karena hal yang demikian itu meru"akan

an"restasi

b) %elakukan "embayaran te"at "ada aktunya 6"abila barang yang dijual itu

belum dibayar oleh si "embeli, "enjual tidak diajibkan atau diharuskan

menyerahkan barang yang dijualnya itu, ke+uali si "enjual

sendiri mengijinkan "enundaan "embayaran oleh "embeli


84/106


85/106

+) %enanggung biaya akta jual-beli, jika tidak diatur sebaliknya dalam


86/106


87/106


88/106


89/106

"erjanjian $edangkan keajiban utama si"embeli ialah membayar harga "embelian "ada aktu dan ditem"at sebagaimana diteta"kan menurut "erjanjian


90/106

Harga tersebut harus beru"a sejumlah uang %eski"un mengenai hal ini tidak

diteta"kan dalam sesuatu "asal undang-undang, namun sudah dengan sendirinya

termaktub didalam "engertian jual beli oleh karena bila tidak, um"amanya harga itu

beru"a barang makan itu akan merubah "erjanjiannya menjadi %tukar-menukar&, atau

kalau harga itu beru"a suatu jasa "erjanjiannya akan menjadi suatu "erjanjian kerja, dan

begitu seterusnya

Harga itu harus diteta"kan oleh kedua belah "ihak, namun adalah di"erkenankan untuk

menyerahkan ke"ada "erkiraan atau "enentuan soal "ihak ketiga Dalam hal yang

demikian maka jika "ihak ketiga ini tidak suka atau tidak mam"u mebuat "erkiraan

tersebut atau menentukannya , maka tidaklah terjadi suatu "embelian

%. Pengi'atan Perjanjian J+a&-Be&i 0PPJB1

Bila membeli rumah atau rusun, seorang konsumen "asti akan menjum"ai dokumen-

dokumen hukum (legal documents) yang "enting, yaitu&

Perjanjian "engikatan jual beli, disingkat PP5B antara "engembang dan konsumen?


91/106


92/106

6kta jual beli yang dibuat dan ditandatangani dihada"an Pejabat Pembuat


93/106


94/106


95/106


96/106

6kta 'anah (PP6') untuk mengalihkan atau meme+ah "emilikan tanah danrumah>sarusan dari "engembang ke"ada setia" konsumen?


97/106

+ Perjanjian kredit "emilikan rumah>a"artemen>sarusun

Dokumen yang "ertama meru"akan dokumen yang membuktikan adanya hubungan

hukum (hubungan kontraktual) antara "engembang dan konsumen, dimana

"engembang mengikatkan diri untuk menjual rumah>sarusun dan tanah ke"ada

konsumen, sedangkan konsumen membeli rumah dari "engembang dengan keajiban

membayar harga jualnya dalam bentuk& angsuran uang muka (don "ayment) dan

sisanya diselesaikan dengan asilitas kredit "emilikan rumah>a"artemen (KP>KP6)

$edangkan dokumen yang ketiga menunjukan adanya hubungan hukum antara

konsumen dengan bank "emberi KP>KP6 Di dalamnya, antara lain diatur jumlah

"injaman, jangka aktu "elunasan KP>KP6, besarnya atau sistem "erhitungan bunga "injaman Keberadaan dokumen-dokumen itu sangat "enting untuk mengu"ayakan

sejauhmana "erlindungan konsumen diakomodasikan dalam instrument hukum "erdata

ini

6da bebera"a hal yang harus di"erhatikan dalam PP5B yaitu &

) Uraian mengenai obyek tanah dan bangunan harus jelas, antara lain

ukuran luas tanah dan bangunan, sertiikat dan "emegang haknya, dan

"eriinan-"eriinan "ada obyek tanah dan bangunan tersebut

.) Harga tanah "er-meter dan harga total keseluruhan serta +ara "embayarannya

Pembayaran harga tanah da"at juga ditentukan se+ara


98/106


99/106

bertaha" yang "elunasannya da"at dilakukan "ada saat "enandatanganan 6kta

5ual beli atau 65B


100/106


101/106


102/106


103/106

!) $yarat batal tertentu misalnya, misalnya jika ternyata "embangunannya tidak

selesai dalam jangka aktu yang telah dijanjikan oleh


104/106

develo#er


105/106

maka +alon "embeli berhak membatalkannnya dan menerima kembali uang

muka


106/106

/) Penegasan "embayarn "ajak yang menjadi keajiban masing-masing "ihak

dan biaya-biaya lain yang di"erlukan, misalnya biaya "engukuran tanah dan biaya notaris>PP6'.

6danya "raktek jual beli rumah atau sarusun>a"artemen yang masih dalam taha"

"embangunan atau dalam taha" "eren+anaan ditam"ung atau diakomodasikan dengan

dokumen hukum "erjanjian "engikatan jual beli (PP5B) Dasar "emikiran hukumnya,

PP5B bukanlah "erbuatan hukum jual beli yang bersiat riil dan tunai PP5B meru"akan

kese"aktan dua "ihak untuk melaksanakan "restasi masing-masing di kemudian hari

yakni "elaksanaan jual beli dihada"an PP6', bila bangunan telah selesai bersertiikat dan

layak huni

%enurut %aria $umardjono, masalah PP5B itu termasuk dalam lingku" hukum

Documents

Wan Pre Stasi