http://cnt-pischevik.ru/ustav-tcn.html

С 1 сентября 2014 года прошло уже немало времени и, казалось бы, что требования ФЗ-99 от 05.05.2014 г. "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" должны быть выполнены всеми юридическими лицами. То есть, всеми садоводческими объединениями, кого это касается, к сегодняшнему дню должны быть приведены в соответствие нормам Главы 4 части первой Гражданского кодекса РФ учредительные документы. Но не тут-то было. Воз и ныне там. Мало того, многие СНТ до сегодняшнего дня ничего не сделали, так как продолжают ждать от законодателя возвращения организационно-правовой формы СНТ, абсолютно не понимая, что "мавр своё дело сделал, мавр может уходить". "Возврата к прошлому не будет", - . однозначно утверждают представители законодателя из источников близких к Государственной Думе.

Своё бездействие правления СНТ и отдельные "знатоки" законов объясняют тем, что государство пытается отжать у садоводов землю путём замены СНТ (с не очень понятными функциями и направлениями деятельности) на вполне адекватную организационно-правовую форму (ОПФ): товарищество собственников недвижимости. Сразу должна возникнуть мысль о некой, неподвластной разуму, силе, которая призвана осуществить отжатие. Почему? Да потому, что замена организационно-правовой формы у любого юридического лица не ведёт к изъятию земли. Даже в подтексте закона, в том числе и нововведениях в Земельном кодексе ничего подобного не прослеживается..

Новая ОПФ призвана привести деятельность СНТ в соответствие тому, чем реально сейчас занимаются садоводческие объединения. Вопрос: "А что они делают сегодня, и в чём тогда заключается страшилка для садоводов с подачи не очень грамотных членов правления?" Попробуем коротко пояснить.

По сути и практике, сегодня и вчера СНТ занимаются и занимались управлением имуществом, принадлежащим юридическому лицу, и управлением имуществом общего пользования (статья 1 "Общие понятия" ФЗ-66 от 15.04.98 г.). А эта деятельность имеет очень отдалённое отношение к виду экономической деятельности "садоводству" с его выращиванием плодо-овощной продукции. Возникает и другой вопрос: "А кто (что) занимается садоводством?". А этим "действом" занимались, занимаются и будут заниматься собственники индивидуальных земельных участков с видом разрешённого использования земли "садоводство". Возможно, чтобы законодательно отделить два вида деятельности: садоводство и управление имуществом, и была придумана новая организационно-правовая форма ТСН.

Можно предположить, что эта ОПФ назрела уже тогда, когда в 23.12.1992 г. вышел в свет Федеральный закон "О праве граждан

Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" и за ним Указ Президента от 27.10.1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Ведь именно тогда граждане начали оформлять свои земельные участки в собственность, а садовые товарищества из единой организации с единым неделимым земельным участком были разделены на индивидуальные садовые участки и земельные участки общего пользования. Садоводческая деятельность на участках общего пользования, как таковая не велась.

А теперь попробуйте ответить на следующий вопрос: "В каком месте государство отжимает землю и уничтожает садоводство?" Ответа нет. Смена организационно-правовой формы с СНТ на ТСН никого и ничего не уничтожает, но приводит в соответствие сложившимся реалиям сегодняшнего дня всю деятельность садоводческих объединений, забирая у них не свойственную функцию "садоводство", и вменяя управление имуществом. Будет ли после такого преобразования ТСН садоводческим объединением? Вряд ли, потому что объединяются в организацию не садоводы, а собственники садовых земельных участков. И в этом случае деятельность ТСН с садоводством членов объединения не пересекается.

Так что же мы имеем сейчас в СНТ, если ничего не предпринимать? А вот что: организационно-правовая форма "СНТ" с 1 сентября 2014 года в РФ не существует. Если мы посмотрим на норму п. 2 статьи 48 ГК "Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом", то сегодня ваше родное СНТ действует в ОПФ, которой не существует. А вот, что говорится в статье 1 ГК по этому поводу: 3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Так о какой добросовестности юридического лица можно сегодня рассуждать, если оно зарегистрировано в ОПФ, которой нет? Отсюда следует, что все гражданские права и исполнение обязанностей можно признать недобросовестными и ограничить в них СНТ, как юридическое лицо. Мало того, юридическое лицо можно за неисполнение закона привлечь к отвественности, а председателя даже к уголовной ответственности.

Так это или не так, что делать СНТ, и как жить дальше, можно прочитать на странице: Садоводческие некоммерческие объединения (товарищества, партнёрства, потребительские кооперативы) после 01.09.2014 г.

Для нашей темы подчеркнём, что главным условием смены организационно-правовой формы юридического лица является утверждение устава некоммерческой организации в одной из выбранных из статьи 50 "Коммерческие и некоммерческие организации" ГК новой ОПФ. Наиболее подходящей организационно-правовой формой для СНТ является ТСН.

Предлагаемый на этой странице для утверждения товариществом собственников недвижимости устав не является догмой и может изменяться и дополняться в ходе обсуждения на форуме СНТ "Пищевик" по главам, а также самостоятельно по усмотрению любого СНТ с учётом местных условий. Для проведения процедуры смены организационно-правовой формы с СНТ на ТСН устав предполагается разработать к осеннему общему собранию 2015 г. Поздно, но уж лучше поздно, чем никогда.

Проект Устава Товарищества собственников недвижимости "Пищевик" отвечает требованиям трёх новых федеральных законов, внёсших изменения в части 1 и 4 Гражданского кодекса РФ, в Земельный кодекс РФ (№ 100-фз от 07.05.13 г., № 99-фз от 05.05.14 г. и 171-фз от 23.06.14 г. "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Следует внимательно подходить к прямому копированию разработанного текста устава ТСН, т.к. исправление ошибок и приведение текста в соответствие нормам Гражданского кодекса будет проводиться вплоть до середины осени 2015 года, и не остановится после утверждения Устава собранием. Комментарии к разделам и пунктам Устава будут написаны немного позже после полного завершения всей работы по формулировке текста, что связано с поиском наиболее приемлемых словоформ и проверки на соответствие нормам законодательства.

Для обсуждения, внесения изменений, дополнений, редакционных правок в текст Устава по разделам доступен специальный подфорум на форуме сайта: Проект Устава собственников недвижимости.

П Р О Е К Т   У С Т А В АТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

НЕДВИЖИМОСТИ"ПИЩЕВИК"

утверждён решением общего собрания членов ТСН "Пищевик"

(протокол № ___ от "___" _________________)(зарегистрирован __.__.____ г. ГРН ________________

МИФНС № 1 по Калининградской области)

Титульная страница Устава ТСН (образец) с регистрационными отметками налогового органа (до утверждения устава общим собранием публикуется без отметок налогового органа).

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯII. ПРЕДМЕТ И ЦЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИIII. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

IV. ИМУЩЕСТВО И СРЕДСТВА ТОВАРИЩЕСТВА.    ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

V. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИVI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНА ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

НЕДВИЖИМОСТИVII. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

НЕДВИЖИМОСТИVIII. ОРГАНЫ КОНТРОЛЯ ЗА ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

IX. ДЕЛОПРОИЗВОДСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

X. РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ «ПИЩЕВИК», именуемое в дальнейшем Товарищество, учреждено решением общего собрания граждан - собственников земельных участков на добровольных началах в результате реорганизации в форме преобразования Садоводческого некоммерческого товарищества собственников недвижимости "Пищевик" с переходом всех прав и обязанностей реорганизованного Садоводческого некоммерческого товарищества собственников недвижимости "Пищевик" к ТСН "Пищевик" для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимися в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Определение товарищества собственников недвижимости заимствовано из Части 1 Статьи 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" ГК и адаптировано к собственникам садовых земельных участков, создающим новое юридическое лицо для управления общим имуществом или имуществом, к-м собственники земельных участков пользуются сообща. Разница между такими видами имущества заключается в том, что в первом случае общее имущество принадлежит собственникам с оформленными на такое имущество правами. Запись о праве присутствует в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Во втором случае имущество принадлежит кому-то другому, не собственникам земельных участков, но этим имуществом собственники пользуются на каких-то условиях. Примером такого пользования может быть имущество общего пользования (ИОП), к-е было создано с помощью специального фонда во времена СНТ согласно нормам п. 2 ст. 4 "Формы садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений" ФЗ-66, и принадлежащее СНТ, как юридическому лицу.

После образования ТСН в процессе реорганизации садоводческого товарищества, такое ИОП переходит в ТСН и приобретает статус имущества товарищества собственников недвижимости (юридического лица) без приставки ИОП. Т.е., в ТСН нет понятия "имущество общего пользования". Вот таким имуществом собственники и продолжают пользоваться сообща. Классическим примером такого общего пользования имуществом юрлица может служить, к примеру, водяная скважина с оборудованием и водопровод, созданный на средства спецфонда, к-й образован из членских взносов членов СНТ. Но даже если такое или подобное имущество было создано без образования спецфонда, то никто не изменит порядка общего пользования таким имуществом для садоводов, т.к. фактически самому юридическому лицу СНТ (ТСН) водопровод не нужен.

 Важно: Обратите внимание на тот факт, что юридическое лицо ТСН создают собственники недвижимости, в нашем случае собственники земельных участков. Т.е., граждане объединяются с целью владения, пользования и распоряжения своим общим имуществом или пользования имуществом юрлица (имуществом других физических лиц или юрлиц). При этом объединяется не собственность граждан, а сами граждане. ТСН основывается на членстве граждан, а не на собственности, к-я принадлежит этим гражданам. Однако условием вступления в такое некоммерческое объединение является наличие собственности у граждан. В нашем случае такой собственностью выступают садовые земельные участки.

Есть ещё один момент, к-й необходимо учитывать. 1 сентября 2014 г. Минэкономразвития подготовлен приказ № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков". Этот приказ уже вступил в силу. Согласно ему вид разрешённого использования "садоводство" для владельцев земельных участков земенён на "Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов), ему присвоен код 2.1. В расшифровку этого кода включено: "размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трёх надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений". Стоит ли волноваться владельцам свидетельств о праве собственности на садовые земельные участки? Ответ этот приказ не даёт, но п. 2 данного приказа устанавливает то, что "... в соответствии с классификатором, утверждённым пунктом 1 настоящего приказа, определяются виды разрешённого использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу." Добавим, что приказ вступил в силу через 90 дней с момента его официального опубликования. В любом случае Приказ № 540 уже действует для вновь образуемых земельных участков.

ГК не обязывает учредителей ТСН указывать вид разрешённого использования земельных участков (в нашем случае "садоводство"), которые им принадлежат и служат условием создания такого некоммерческого объединения, поэтому в определении ТСН это можно опустить. Если же вставить такую норму, то это будет ограничивать граждан по условиям вступления в ТСН, если вид разрешённого использования земельных участков у них другой, отличный, к прммеру, "индивидуальное жилищное строительство".

30.09.2015 г. Минэкономразвития издало очередной приказ за № 709, к-й внёс изменения в приказ № 540 от 01.09.2014 г. Согласно этому приказу изменена строка с кодом 2.1. Теперь она имеет следующее наименование вида разрешённого использования: "Для индивидуального жилищного строительства", расшифровка кода тоже изменилась: "Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трёх надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений ".

Вместе с тем, приказ № 709 внёс несколько дополнительных видов разрешённого использования земельных участков. Добавлены коды: 13.1 (Ведение огородничества), 13.2 (Ведение садоводства), 13.3 (Ведение дачного хозяйства). Этими кодами фактически вернулось то, что было до появления классификатора, т.е. виды разрешённого использования земельных участков, существовавшие согласно ФЗ-66 от 15.04.98 г. - огородничество, садоводство, дачное хозяйство. Однако, приказом введены несистемные понятия: "садовый дом для отдыха", что ставит владельцев земельных участков в недвусмысленное положение и заставляет снова, как и раньше, доказывать чиновникам от власти, право на строительство жилого дома на земельном участке с ВРИ "ведение садоводства" и регистрацию по месту постоянного жительства.

1.2 Полное наименование Товарищества: Товарищество собственников недвижимости "Пищевик".

Наименование создаваемого юридического лица должно включать слова "товарищество собственников недвижимости", т.е., по сути содержать название организационно-правовой

формы. В нашем случае это ТСН. Такое требование содержится в п. 2 Статьи 123.12. "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" и п. 1 Статьи 54 "Наименование, место нахождения и адрес юридического лица" Главы 4 ГК.

1.3 Сокращённое наименование Товарищества: ТСН "Пищевик".Наименование юридического лица может быть и навороченным. К нему учредители

(садоводы) могут добавить слово "садоводческое". Однако это будет противоречить Приказу № 540 от 01.09.2014 г. "Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков". В соотвесттвии с классификатором вид разрешённого использования земельного участка, подразумевающий "садоводство" (код 1.5) включает в себя хозяйственную (читай коммерческую) деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Юридическое лицо - ТСН не предназначено для выращивания плодовых и овощных культур. Оно создаётся для управление имуществом. Мало того, ТСН не имеет земельных участков для "садоводства". А земельные участки садоводов не находятся в управлении, распоряжении или владении юридического лица, равно как и всё имущество физических лиц, находящееся на таких земельных участках.

Надо заметить, что и СНТ, а также другие подобные ему организационно-правовые формы не предназначены для выращивания плодо-овощной продукции. Нет норм, подтверждающих это и в ФЗ-66 от 15.04.1998 г.

1.4 Место нахождения Товарищества (фактический адрес): г. Калининград.

Согласно норме п. 2 Статьи 54 "Наименование, место нахождения и адрес юридического лица" "место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путём указания наименования населённого пункта (муниципального образования)".

1.5 Место нахождения постоянно действующего коллегиального исполнительного органа Товарищества: 236034, г. Калининград, ул. Волоколамская, ТСН "Пищевик".

Следует заметить, что адреса ни реорганизуемое СНТ, ни создаваемое ТСН фактически не имеют. Согласно нормам Постановления Правительства № 1221 от 19.11.2014 г. "Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" место нахождения постоянно действующего коллегиального исполнительного органа Пищевика не имеет идентификационного элемента адресации. Такими элементами являются - номер земельного участка, тип и номер здания (сооружения), помещения. В случае с Пищевиком сторожка правления не стоит на земельном участке юридического лица, нет технического плана и паспорта здания, следствием чего является отсутствие у юридического лица прав собственности на участок земли и саму сторожку. И как вывод - отсутствие адреса. То, что корреспонденция доходит до Пищевика, связано с нахождением сторожки правления фактически в городе и рядом с основным маршрутом почтальона.

1.6 Товарищество создаётся без ограничения срока деятельности.

1.7 Товарищество является некоммерческой организацией, основанной на членстве.

Согласно нормам п. 1 Статьи  54 "Наименование, место нахождения и адрес юридического лица" товарищество должно иметь своё наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. В нашем случае - это ТСН. Далее наименование некоммерческой организации должно содержать указание на характер деятельности юридического лица. Другими словами характер деятельности ТСН - это некоммерческая деятельность. Есть основания полагать, что слово "некоммерческое" можно не применять в названии, т.к. сама организационно-правовая форма (ОПФ) юридического лица "ТСН" относится к некоммерческим корпоративным организациям. Коммерческих юридических лиц с ОПФ "ТСН" Гражданский кодекс не предусматривает. Тем не менее в устав всё же включён специальный пункт 1.7, к-й закрывает этот вопрос, выполняя требование п. 1 Статьи 54 ГК.

1.8 Товарищество считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет в собственности обособленное имущество, смету доходов и расходов, печать с полным наименованием Товарищества на русском языке, вправе в установленном порядке открывать счета в банках на территории Калининградской области, иметь штампы и бланки со своим наименованием, иные реквизиты.

Следует иметь ввиду то, что датой создания юридического лица является не дата решения общего собрания учредителей об образовании ТСН и выборах его органов управления. Согласно нормам Статьи 51 "Государственная регистрация юридических лиц" п. 8 юрлицо считается созданным в момент, когда данные о юридическом лице включены в Единый государственный реестр юридических лиц, т.е. со дня внесения соответствующей записи в этот реестр.

1.9 Учредительным документом Товарищества является: Устав, утверждённый общим собранием его членов.

У ТСН никаких других учредительных документов нет. Это соответствует требованиям Части 1, п. 1 Статьи 52 "Учредительные документы юридических лиц".

1.10 Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ТСН не отвечают по обязательствам своего Товарищества.

Данный пункт устава закрепляет нормы Главы 4 ГК Статьи 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости". Означает это то, что ни при каких обстоятельствах обязательства (к примеру, обязательства по договору, обязательства по выплате кредита перед банком) юридического лица в отношении других организаций, учреждений, ведомств не затрагивают имущество физических лиц, к-е являются членами данного ТСН. Однако, члены ТСН имеют прямое отношение к решению вопросов по ответственности ТСН перед этими третьими лицами тем имуществом, к-е принадлежит юридическому лицу.

 Важно: Необходимо давать себе отчёт в том, что не только имущество граждан не подлежит привлечению к ответственности ТСН перед третьими лицами, но и то имущество, к-е было передано гражданами-собственниками общего имущества, в т.ч., принадлежащего им на праве общей долевой собственности в управление ТСН согласно условиям Договоров управления таким общим имуществом.

II. ПРЕДМЕТ и ЦЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Предметом деятельности Товарищества является: в установленных законодательством пределах управление имуществом (вещами), в силу закона находящимися в собственности граждан или их общем пользовании.

Основой деятельности Товарищества собственников недвижимости, как юридического лица, согласно определению данному в ст. 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" являются гражданско-правовые отношения между юридическим лицом и физическими лицами. При этом юридическое лицо, к-му принадлежит какое-то определённое имущество, берёт на себя обязательства по управлению имуществом физических лиц (собственников) на возмездной основе. При этом получается: юридическое лицо, ТСН, управляет чужим имуществом (имуществом собственников) либо имуществом, к-е

принадлежит кому-то другому, в т.ч. и самому ТСН, но к-е находится в общем пользовании физических лиц (не в собстсвенности). Это со стороны товарищества. А с другой стороны, физические лица по возмездному договору управления передают управление своей долей в праве собстственности на общее имущество юридическому лицу. За услуги управления имуществом физических лиц (собственников общего долевого имущества) и имуществом, к-е находится в общем пользовании этих физических лиц, последние платят деньги товариществу.

Т.о., в ТСН есть общее имущество физических лиц и имущество, находящееся в общем пользовании физических лиц. Т.е., имеется материальное имущество. Есть обязательственные отношения: одна сторона берет на себя обязательства по управлению этим имуществом, а вторая сторона берет на себя обязательства по оплате услуг управления имуществом.

Договорные отношения между ТСН и гражданами основываются не на передече имущества в доверительное управление (Глава 53. "Доверительное управление имуществом" ГК), а на нормах статьи 137 "Права товарищества собственников жилья" ЖК, согласно к-й ТСН вправе заключать договор управления имуществом с собственниками такого общего имущества.

2.2 Цели деятельности Товарищества:Требование об указании целей деятельности Товарищества, так же как и предмет

деятельности, заложено в Устав согласно нормы п. 4 Статьи 52 "Учредительные документы юридических лиц" ГК. Цели естественным образом связаны с правами и обязанностями юридического лица ТСН и отличаются конкретизацией направлений приложения сил и средств ТСН для ведения уставной деятельности. Таким образом, товарищество не может заниматься теми видами деятельности, которые не предусмотрены в заявленных целях.

2.2.1  обеспечение управления имуществом граждан, переданным в управление Товариществу или находящемся в их общем пользовании, в том числе заключение договоров на выполнение работ и оказание услуг, касающихся такого имущества;

Товарищество, имея в своём распоряжении определённые ГК органы управления (основные - общее собрание членов, правление, председатель товарищества - ст. 123.14 "Особенности управления в товариществе собственников недвижимости"), а также определённый штат наёмных работников вполне может столкнуться с проблемой отсутствия квалифицированного лица, имеющего необходимые навыки или умения, для выполнения определённого вида работ. К примеру такой работой может быть аудит финансовой деятельности товарищества. Для достижения такой цели товарищество заключает договор на услугу аудита со сторонней организацией или физическим лицом.

2.2.2  контроль исполнения обязательств по заключённым договорам, ведение бухгалтерской и технической документации на общее имущество граждан, переданное в управление Товариществу, а также на имущество, находящееся в общем пользовании граждан, планирование работ и услуг по содержанию, ремонту такого имущества, установление фактов неоказания услуг;

Совершенно понятная и законная цель, к-я иногда вызывает критику со стороны отдельных лиц. Если товарищество заключило договоры управления с гражданами, а граждане недовольны оказываемыми услугами со стороны юридического лица, то вполне понятным будет проверка жалобы граждан самой организацией. А кто, позвольте спросить, должен это подтвердить и принять меры к устранению недостатков? Вполне обоснованы и др. цели. Ведение бухгалтерской, технической документации на имущество обязаны осуществлять те, кто занимается его содержанием, эксплуатацией, ремонтом и пр. Было бы странным, чтобы эти функции выполнял кто-то (что-то) другой.

2.2.3  осуществление планового финансирования в целях использования, содержания, эксплуатации и развития имущества

граждан, переданного в управление Товариществу, и имущества, находящегося в их общем пользовании;

Ещё раз подчеркнём тот факт, что речь идёт только о переданном в управлении общем имуществе граждан и имуществе, к-е принадлежит не гражданам, но находится в их общем пользовании. Естественно, что осуществление данной цели происходит через условия договоров управления и решения членов товарищества о финансировании самой организации и решения собственников о финансировании содержания их имущества.

2.2.4  представление законных интересов граждан в судебных, государственных органах власти и органах местного самоуправления, касающихся имущества граждан, переданного в управление Товариществу и имущества, находящегося в их общем пользовании.

Данная цель объективно вписывается в процесс управления имуществом. Не должна создаваться ситуация, когда одни управляют, но ни за что не отвечают, а другие защищают интересы собственников. Такое управление имуществом никому не нужно.

2.3 Товарищество, как некоммерческая организация, не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Товарищество вправе осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей Товарищества, предусмотренных законодательством РФ и настоящим Уставом.

Доходы, получаемые Товариществом от хозяйственной деятельности, не подлежат распределению между членами Товарищества и используются для оплаты общих расходов, а также в иных целях, предусмотренных настоящим Уставом и решениями общего собрания членов Товарищества.

Данный пункт означает то, что товарищество, как управляющая организация, не извлекает из своей деятельности прибыли (ГК, Статья 50 "Коммерческие и некоммерческие организации" п. 1). Т.е., запланированные в смете расходы на управление имуществом соответствуют доходам собранным по платежам, поступившим от собственников общего имущества за управление, в т.ч. за имущество, к-е не принадлежит собственникам, но используется ими сообща.

2.4 Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для граждан, в том числе штатными сотрудниками Товарищества, в целях улучшения управления их имуществом, переданным в управление Товариществу, и имущества, находящегося в их общем пользовании (консультационные услуги, обеспечение услугами Интернет-связи, услуги представительства, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности), не запрещённые законодательством Российской Федерации) направленными на достижение предусмотренных настоящим Уставом целей.

В данном пункте идёт речь о том, что товарищество может выполнять работу и оказывать услуги, направленные на решение задач управления имуществом, возлагая на юридическое лицо права по оптимизации управления, снижения издержек. В т.ч. товарищество решает и дополнительные задачи, к-е ставят перед юрлицом собственники недвижимости. К примеру, такой задачей может быть заключение, обеспечение и сопровождение договора между подрядчиком и товариществом, заключённого в интересах собственников для проведения качественной коммуникационной сети Интернет. В этом случае собственники недвижимости в результате оказанной им услуги получают дополнительное имущество, к-е находится в их общем использовании либо это имущество передаётся в общую собственность собственникам недвижимости.

III. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Товарищество имеет право:

Несмотря на возможность и в некоторых случаях целесообразность, в данном уставе ТСН нет права пользоваться предоставляемыми банками кредитами. Причина и логика следующая: в условиях одного конкретного объединения (в нашем случае "Пищевик") кредит может быть взят юридическим лицом и потрачен на определённые цели только в интересах юрлица. Дополнительное имущество, созданное на такие деньги, тоже будет принадлежать юрлицу. Следствием такого шага будет необходимость возвращения кредита и процентов по нему в банк. Возникает вопрос: кредит берёт юрлицо, а платить кто будет? Кроме членов ТСН, являющихся участниками юридического лица, выплачивать деньги некому. Можно конечно включить платежи по кредиту в договор управления отдельным дополнительным протоколом. Однако низкая платежеспособность участников и физлиц (собственников недвижимости) может поставить ТСН на грань банкротства. В этом случае ТСН будет отвечать всем своим имуществом перед кредиторами. В результате имущество юрлица (ТСН) может легко стать имуществом кредиторов. Всё бы ничего, но есть одно НО. Таким имуществом может оказаться, и точно окажется, то имущество ТСН, к-е находится в общем пользовании физлиц (собственников недвижимости). А это вполне может увеличить размер платы за пользование таким имуществом, к-ю будет вправе установить новый хозяин, либо вообще прекратить право пользования таким имуществом. Поэтому прежде, чем брать кредит на свою голову, необходимо этой голове (общему собранию членов) ТСН, а также собранию собственников недвижимости 10 раз подумать о том, как отдавать потом денежные средства. И есть ли уверенность в платежеспособности такого добровольного коллектива физических лиц, каким является ТСН.

Выход при неотложной необходимости в ТСН взять деньги в кредит в следующем: ТСН решением общего собрания создаёт спецфонд и накапливает средства (п. 3.1.3 устава), либо собственники недвижимости сами собирают необходимые средства и создают новое имущество на праве общей долевой собственности. А после создания, такое имущество можно передать в управление в ТСН. Реализацией собранных физлицами средств может заняться и ТСН, что оформляется соответствующим договором собственников с ТСН на основе оказания услуги подрядчика.

3.1.1  заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных настоящим Уставом.

"...Хозяйственная деятельность: деятельность, осуществляемая в ходе производственной деятельности индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, независимо от формы собственности и от того, носит она коммерческий или некоммерческий характер... - извлечение из "ГОСТ Р 52104-2003. Национальный стандарт Российской Федерации. Ресурсосбережение. Термины и определения" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 03.07.2003 N 235-ст). Из определения следует то, что любое юридическое лицо, включая СНТ, ТСН и пр. занимается хозяйственной деятельностью. Хозяйственная деятельность в некоммерческой организации не носит коммерческий характер и не служит средством для извлечения прибыли.

3.1.2  заключать в соответствии с законодательством договоры управления имуществом граждан, переданным в управление Товариществу, и имуществом, находящимся в общем пользовании граждан, а также иные, обеспечивающие управление таким имуществом, договоры;

Следует различать систему взносов и платежей на содержание имущества общего пользования в СНТ и новую систему, предлагаемую ТСН. В товариществе собственников недвижимости юридическое лицо заключает договоры управления со всеми собственниками общего имущества и имущества, к-е не находится в собственности граждан, но используется ими сообща. Вне зависимости от указанных договоров члены ТСН платят членские взносы, как участники юридического лица, имеющие права по управлению юрлицом через общее собрание членов.

Иные договоры могут заключаться юрлицом с третьими лицами в целях управления имуществом. Основой (предметом договора) последних будут являться цели обусловленные договорами управления имуществом. Т.е. договор с третьим лицом направлен на выполнение ТСН условий договора управления.

3.1.3  определять смету доходов и расходов на год, размер взносов, платежей и отчислений в специальные фонды, созданных по решению общего собрания членов Товарищества, а также расходы на другие установленные настоящей Главой и Уставом Товарищества цели;

Есть определенное недоверие и элементы критики в отношении данного права объединения. Они заключаются в том, что предоставление прав устанавливать смету. размер взносов, является ущемлением прав граждан. Однако это не так. Все нити управления имуществом, его содержание, необходимость ремонта и пр. вопросы находятся в ведении товарищества и соотвествуют условиям договора управления. Следовательно только товарищество может определить необходимость в финансировании содержания имущества. Решение по смете и размерам взносов и платежей принимает общее собрание членов ТСН. В случае несогласия собственников имущества с предложенными размерами платы за управление собственники имеют право собрать общее собрание собственников, пригласить на него представителей ТСН и на нём разрешить имеющиеся противоречия, вплоть до отказа от услуг управления. Данные права собственников зафиксированы в статьях 209 "Содержание права собственности", 247 "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности", 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности" ГК.

3.1.4  устанавливать размеры платежей и взносов для собственников недвижимости на основе утверждённой общим собранием членов Товарищества сметы доходов и расходов на год;

Товарищество рассчитывает размеры платежей за управление имуществом и взносы на основе сметы, к-я должна быть разработана согласно требованиям Главы 25 Налогового кодекса "Налог на прибыль организаций". Правила и особенности разработки сметы не отличаются от сметы СНТ, поэтому для этих целей может быть использована страница "Приходно-расходная смета некоммерческого садоводческого объединения".

3.1.5  выполнять работы и оказывать услуги собственникам и владельцам недвижимости;

Данные права касаются как условий, содержащихся в договорах управления имуществом, так и в дополнительных договорённостях, к-е могут быть заключены между собственниками недвижимости и ТСН.

3.1.6  передавать по договорам материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги;

Данное право предоставляет возможность товариществу передавать денежные средства, материалы в целях выполнения работы или оказания услуг, в т.ч. числе и в целях управления имуществом граждан и имуществом товарищества. Следует учитывать, что данное право ни в коем случае не предоставляет никаких прав передачи самого общего имущества граждан кому бы то ни было.

3.1.7  продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу.

Следует внимательно относиться к содержанию данного пункта. Речь в нём идет об имуществе товарищества, а не об общем имуществе граждан. Общее имущество граждан может быть передано, обменено, продано только по решению собственников согласно нормам ст. 209 "Содержание права собственности" ГК. Такое решение может быть принято общим собранием собственников, организованном и проведённым в соответствии с требованиями

Главы 9.1 "Решения собраний" ГК. Имущество юрлица (ТСН) может быть продано, обменено, передано в пользование с разрешения общего собрания членов ТСН или правления (председателя), если такие полномочия предоставлены уставом этим органам юрлица. Именно в этом пункте и заключена необходимость договорного оформления передачи имущества ТСН в пользование. Речь идёт, к примеру, о земле общего пользования (ЗОП), к-я в ходе процедуры реорганизации СНТ в ТСН передаётся в собственность товариществу при условии оформления прав собственности на эту землю СНТ. Однако, если ЗОП не была оформлена в собственность, то это может быть сделано и позже, т.е. уже ТСН, если члены товарищества посчитают оформление прав собственности необходимым и целесообразным. Такие же требования будут касаться и др. имущества юрлица, к-е в силу сложившихся обстоятельств находится в общем пользовании граждан, но принадлежит ТСН.

Важно помнить и знать: Согласно п. 12 Статьи 85 "Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий" Земельного кодекса РФ "Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации."

3.2 В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников и владельцев недвижимости, Товарищество вправе заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам Товарищества действия.

Данный пункт фактически закрывает дорогу махинациям, незаконным операциям и сделкам вокруг и около общего имущества собственников недвижимости, и, наоборот, открывает возможность совершать действия, направленные на выполнение целей и задач товариществом при обязательном учитывании прав и интересов собственников общего имущества.

3.3 При неисполнении собственниками недвижимости своих обязанностей по участию в расходах по содержанию (развитию) переданного в управление имущества, или имущества, находящегося в их общем использовании, Товарищество в судебном порядке вправе требовать принудительного возмещения обязательных платежей эквивалентных расходам Товарищества.

Данное право соответствует условиям договора управления и практике гражданско-правовых отношений между юридическим лицом и гражданином в случаях неисполнения обязательств сторонами. Для гражданина аналогичное право закладывается в условия договора управления.

3.4. Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причинённых ему убытков в результате неисполнения собственниками недвижимости обязательств по уплате обязательных платежей.

Убытки от неисполнения обязательств могут быть больше нежели фактически понесённые расходы товарищества. Это связано с инфляцией, привлечением к взысканию через суд убытков представителя (оплата услуг представителя), изменением цены на утверждённые сметой материалы и работы и пр. В этом случае к исковому заявлению должен быть приложен подробный расчёт убытков. Взыскание убытков также отвечает интересам остальных собственников общего имущества, добросовестно оплачивающих услуги управления, в т.ч. содержание своего общего имущества.

3.5. Товарищество обязано:

3.5.1  обеспечивать выполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации, положений федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества;

Норма естественным образом вытекает из Гражданского кодекса РФ:

Статьи 1 "Основные начала гражданского законодательства":

1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей.

3.5.2  осуществлять управление имуществом, переданным в управление гражданами, и имуществом, находящимся в общем пользовании граждан;

Обязанность вытекает из главной цели и предмета деятельности ТСН, а именно: управление имуществом - пункт 2.1 Устава..

3.5.3  поддерживать состояние имущества, переданного в управление гражданами собственниками такого имущества, а также имущества, находящегося в общем пользовании граждан, в актуальном (исправном) состоянии;

Обязанность тесно связано с основной задачей и предметом договора управления имуществом: граждане передают права управления с целью пользования исправным имуществом. Если управление не поручать управляющей организации, то эту обязанность должны выполнять сами собстенники, что чревато не только трудностями в принятии

решения в вопросах владения, пользования и содержания (согласно ст. 247 ГК "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников"), то есть трудностями сбора собственнкиов на общее собрание, но и трудностями в выполнении таких решений. Имущество само по себе не будет ремонтироваться, обслуживаться и развиваться. Кроме того, у собственников недвижимости не исчезает проблема общего пользования имуществом, им не принадлежащего, к примеру, имуществом ТСН. А таким может быть: объект электросетевого хозяйства, водопровод и скважина, земля общего пользования и др. общие объекты реально, принадлежащие юридическому лицу. Решается эта проблема только через договор управления имуществом. Ликвидация СНТ (ТСН) и передача всего имущества гражданам - собственникам проблему управления, как уже сказано выше, не решает.

3.5.4  обеспечивать выполнение всеми собственниками недвижимости обязанностей по содержанию и ремонту имущества, переданного в управление, а также имущества, находящегося в их общем пользовании;

Эта обязанность тесно увязана с правом контролировать выполнение договоров управления гражданами (п. 2.2.2 Устава ТСН) и взыскивать в судебном порядке денежные средства с должников согласно п. 3.3 и 3.4 Устава.

3.5.5  принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками недвижимости имуществом, переданным в управление Товариществу, а также имуществом, находящимся в общем пользовании граждан;

Другими словами ТСН возлагает на себя обязанность защиты интересов граждан по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным в управление в Товарищество. Кроме того, ТСН обязано защищать интересы использования гражданами имущества, к-е им не принадлежит, но находится в их общем пользовании.

3.5.6  выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договорам;

Обязанность вытекает из существа договора управления имуществом.

3.5.7  вести реестр членов Товарищества. Норма взята из Жилищного кодекса, п. 8 ст. 138 "Обязанности товарищества собственников

жилья". А ТСЖ согласно ГК является видом ТСН. Целесообразность и необходимость ведения реестра продиктованы порядком принятия решений в товариществе его высшим органом управления - общим собранием членов. В свою очередь, общее собрание неразрывно связано с легитимностью принимаемых решений и нормами Главы 9.1 "Решения собраний" ГК, что затрагивает финансовые вопросы, договоры управления и интересы собственников недвижимости напрямую. Есть реестр членов - нет проблем с кворумом общего собрания и действительностью принятых решений.Нет реестра - есть основания полагать, что любое решение любого общего собрания - ничтожно согласно ст. 181.5 "Ничтожность решения собрания" ГК.

IV. ИМУЩЕСТВО И СРЕДСТВА ТОВАРИЩЕСТВА.ФИНАНСИРОВАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

4.1  В собственности Товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество приобретённое по предусмотренным законодательством основаниям. Имущество граждан, переданное

Товариществу в управление, собственностью Товарищества не является.

Имущество юридического лица имеет свою особенность, к-ю часто никто не замечает. И именно из-за этой особенности у граждан, имеющих земельные участки на праве собственности либо другом праве, зарегистрированном в органах государственного кадастра недвижимости, возникают проблемы с ТСН (СНТ) и всевозможными гос. структурами, органами и учреждениями. Ключевые слова - "обособленное имущество" (ст. 48 "Понятие юридического лица" ГК). Т.е., имущество ТСН обособлено (отделено) от имущества физических лиц (граждан). Именно поэтому, решая проблемы юридического лица, ТСН в лице своих участников (членов) может и должно рассматривать вопросы и решать проблемы юридического лица, касающиеся только своего имущества. Имущество физлиц не попадает под юрисдикцию ТСН и любого другого юридического лица.

Общим имуществом граждан, к-е по условиям договора управления передано в ТСН в управление, организация не имеет права распоряжаться, как своим иначе как через поручение общего собрания собственников такого имущества или согласно условиям договора управления. Обратите внимание на слова "общее собрание собственников", а не общее собрание членов ТСН.

Важно: Для того, чтобы определить принадлежность имущества нужно ответить на вопросы: кто (что) сдавал средства на его создание, куда (кому) сдавались средства, кто (что) создавал имущество (подписывал договор с подрядчиком, покупал и пр.), кто (что) принял по акту готовое имущество (объект), на кого (на что) оформлены документы о праве собственности. Если ответы на все вопросы падают на ТСН или его предшественника СНТ, исключая первый, то имущество принадлежит ТСН. Если документы о праве не оформлены, то имущество находится в пользовании ТСН на основании первичных документов бухгалтерского учёта, но права на такое имущество ТСН не заявлено.

Ответ на вопрос о целевых взносах в СНТ и конечной принадлежности созданного на такие взносы имущества находится в нормах статьи 213, п.3 "Право собственности граждан и юридических лиц" ГК. В ТСН целевые взнос не предусмотрены, т.к. ТСН не ставит своей целью создание общего имущества.

4.2 Средства Товарищества состоят из:

4.2.1  обязательных платежей, вступительных, членских и иных взносов членов Товарищества;

В данном пункте требуют пояснения только термины "обязательные платежи" и "иные взносы". К примеру, пеня за просрочку уплаты членского взноса не может быть квалифицирована, как взнос. Это "обязательный платёж". "Специальный взнос" в специальный фонд, образованный по решению общего собрания членов ТСН, может быть выделен в отдельный специальный взнос, иной взнос. "Иными" могут быть и дополнительные взносы для покрытия перерасхода по смете.

4.2.2  доходов от хозяйственной деятельности, связанных с осуществлением целей, задач и выполнением обязанностей Товарищества, в том числе доходов от управления имуществом, переданным гражданами в управление Товариществу, и (или) имуществом, находящимся в общем пользовании граждан;

В пункте идёт речь исключительно о доходах, к-е ТСН получает от предоставления своих услуг юридического лица гражданам (физическим лицам) по договорам управления их общим имуществом и имуществом, к-е не принадлежит гражданам, но к-е находится в их общем пользовании.

4.2.3  прочих поступлений.Закон и устав не исключают благотворительные взносы, поступления от юридических и

физических лиц, к-е расходуются ТСН на уставные цели.

4.3 Вступительные взносы - денежные средства, внесённые членами Товарищества на организационные расходы Товарищества при оформлении документации и других затрат связанных с их вступлением в члены ТСН.

Недобросовестные правители ТСН часто используют вступительные взносы для решения двух проблем, к-е не соответствуют закону:

- поступившие в качестве вступительного взноса средства не приходуются, никаких документов вступающему не выдаётся, и они сразу перетекают в карман бухгалтера и председателя, доказанные судом либо правоохранительными органами такие действия квалифицируются как уголовное преступление;

- поступившие средства расходуются с целью покрытия расходной части сметы ТСН из-за непоступивших взносов и платежей должников, что объясняется бездействием правления товарищества и попадает под ответственность согласно ст. 53.1. "Ответственность лица, уполномоченного выступать от имени юридического лица, членов коллегиальных органов юридического лица и лиц, определяющих действия юридического лица".

4.4 Членские взносы - денежные средства, периодически вносимые членами Товарищества, на основе утверждённой на год сметы доходов и расходов.      Размер членских взносов устанавливается решением общего собрания членов Товарищества и определяется исходя из размера доли в праве на общее имущество каждого собственника недвижимости, являющегося членом Товарищества и (или) порядка использования имущества, находящегося в общем пользовании, в т.ч. имущества Товарищества.

Формулировка членских взносов отличается от аналогичной для членских взносов в СНТ, но жёстко завязана на доходно-расходную смету. Нет сметы - нет взносов. А правила составления сметы ТСН остаются незыблемыми, должны соответствовать нормам Главы 25 Налогового кодекса. Они вполне согласуются с правилами разработки сметы для СНТ.

Казалось бы, что размер членского взноса не должен зависеть от имущества. Но тогда нет смысла создавать товарищество собственников недвижимости. Можно создать ассоциацию или союз, не зависящие от общего имущества создателей. А ведь именно общая недвижимость двигает собственников на создание конторы. к-я бы взяла на себя вопросы управления таким имуществом. А раз это так, то средства, затрачиваемые собственниками на управление имуществом, должны расходоваться соответственно их праву на долю в праве на общее имущество (ст. 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности").Причём, следует заметить, что ТСН выросло из практики ТСЖ. Вот что содержится в нормах ЖК, Статье 137 "Права товарищества собственников жилья" о взносах: 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Обратите внимание, что речь не идёт о членах или не членах ТСЖ, и напрямую касается собственников.

Членские взносы и платежи по договорам управления имуществом, зависящие только от порядка пользования имуществом и размеров доли в праве на общее имущество граждан, должны быть равными и, исходя, из принципа справедливости. Договор управления имуществом ТСН заключает со всеми собственниками (членами ТСН и не членами). В ТСН могут вступить часть или все собственники недвижимости

добровольно с целью участия в управлении своим имуществом. При этом вопросы контроля и права на контроль не делят членов и не членов на избранных и отверженных. Но право управлять ТСН, как юрлицом, есть только у членов. Так трактует ГК. Совершенно непонятно в данном случае, почему члены ТСН должны платить платежи по договору управления и ещё членские взносы, т.е. платить дважды. Разделение членских взносов - на содержание организации, а платежей по договору - на расходы по управлению имуществом не выдерживают критики, т.к. цель ТСН - не содержание самого себя, а управление имуществом. Необходимые расходы организации, к примеру, канцелярские или телефонные, тесно связаны с выполнением задач управления имуществом, а не др. надуманными задачами и целями типа организации похода в театр.

Есть и другая точка зрения на процесс определения размера взносов и платежей. Она основывается на том, что в ТСН есть члены. Они должны платить за содержание организации, к-ю они создали (вступили) членские взносы. Размер таких взносов равен для всех членов и не завязан на собственность граждан, т.к. она не имеет отношения к членству в организации. Трудно оспорить. Но, эти же граждане, члены ТСН в т.ч., передав права на управление своим имуществом в товарищество, заключают с организацией договоры управления. Все 100%. А членами могут быть не все. Если часть граждан решили вступить в члены, то они тем самым как бы реализуют своё желание управлять организацией и своим общим имуществом. Отсюда следует то, что за желание управлять, они должны платить взносы на содержание организации. Очень сомнительная роль членов в такой ситуации и более. чем странное желание: управлять за свои же деньги и, как правило, только в ходе работы общего собрания членов. К тому же двойная оплата напрочь отвергает желание подавляющего большинства собственников недвижимости становиться членами ТСН. А в условиях ТСЖ согласно Жилищному кодексу такое неравноправие ведёт к невозможности управления общим имуществом дома посредством созданного ТСЖ. Не найдётся более 50% собственников квартир, пожелавших управлять в свободное от основной работы время да ещё и небесплатно (статья 136 "Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья" ЖК).

4.5 На основании решения общего собрания членов в Товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные Уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов Товарищества.

В данном пункте идёт речь о средствах, к-е имеют целью создание имущества, капитальный ремонт, реконструкция и т.п. цели, требующие серьёзных капиталовложений. Специфика специальных фондов определяет то, что фонд образуется решением общего собрания членов ТСН, имеет конкретно обозначенную цель, размер фонда и, соответственно, размер спец. взноса, порядок внесения взносов, сроки наполнения фонда, порядок расходования средств фонда. При необходимости, а она однозначно присутствует, порядок расходования средств спецфонда после его наполнения должно определить общее собрание членов.

Если не учитывать указанные обязательные действия по спецфондам, то ТСН в лице его членов рискует растерять часть денег на другие цели (в карман председателя, на другие цели товарищества). Существует и опасность сбора средств в течение длительного срока. Чёткое следование рекомендациям позволяет членам ТСН прозрачно видеть поступление средств, контролировать поступление и наполнение фонда, оперативно реагировать на членов, затягивающих сдачу спец. взносов.

4.6 Правление Товарищества, а в соответствующих случаях Председатель, имеют право распоряжаться средствами Товарищества, в т.ч. находящимися на счёте в банке, согласно смете доходов и расходов Товарищества.

Пункт подчёркивает, что использование средств Товарищества осуществляется правлением или председателем только в пределах расходной части сметы Товарищества. Выход за рамки расходов, предусмотренных сметой, ведёт к нецелевому расходу средств и возникновению права у любого члена ТСН предъявить претензии, вплоть до требования к юрлицу о привлечения к ответственности виновных (ст. 53.1 "Ответственность лица, уполномоченного выступать от имени юридического лица, членов коллегиальных органов юридического лица и лиц, определяющих действия юридического лица" и пунктами 6.1.4 - 6.1.6 "Права и обязанности члена ТСН" Устава.

4.7 Доходы от хозяйственной деятельности Товарищества (п. 3.1.1 Устава) используются для осуществления расходов или направления в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные настоящим Уставом и договорами управления имуществом граждан, переданным в управление Товариществу и (или) имуществом, находящимся в их общем пользовании. Дополнительные доходы, не предусмотренные сметой, по решению правления могут быть направлены на иные цели деятельности Товарищества.

Основные средства в виде доходов (не надо путать доходы с прибылью) ТСН получает от хозяйственной деятельности товарищества и расходует на уставные цели согласно смете расходов. Часть доходов от хозяйственной деятельности может быть направлена в спецфонд аналогично комментарию к п. 4.5 устава.

Необходимо понимать то, что спецфонд, образованный решением общего собрания членов, отличается от спецфонда, образованного по решению физлиц (собственников общего имущества) и включённого в условия договора управления имуществом. Это разные спецфонды и разные цели. Результаты от реализации средств спецфондов в этих двух случаях будут разными. В первом случае в результате образование спецфонда и реализации его средств всегда будет образовано имущество или что-то сделано с имуществом, принадлежащим ТСН. Во втором случае результатом реализации средств спецфонда может быть получено имущество, улучшены качественные показатели, сдано в аренду и др. имущество, к-е будет передано гражданам в соотвествии с договором управления или др. договором о спецфонде, заключённому между физлицами и ТСН.

4.8 Собственники недвижимости вносят плату за содержание и управление имуществом в соответствии с условиями договора, заключённым с Товариществом. Типовая форма договора утверждается решением правления Товарищества.

Есть мнение о том, что такой договор навязывается собственникам со стороны ТСН, и обязательно будет содержать грабительские, неприемлемые условия и высокую стоимость. Однако с такой позицией противников ТСН нельзя согласиться. В соответствии с нормами Жилищного кодекса, а именно через ЖК прошли апробацию все способы управления общим имуществом многоквартирного дома у собственников недвижимости существует три способа управления общим имуществом:

1. Непосредственное управление собственниками своим общим имуществом.     2. Управление общим имуществом посредством ТСН, специализированным потребительским кооперативом.     3. Управление общим имуществом посредством управляющей компании, типа ЖЭУ.

Следовательно, собственники общего имущества имеют право выбирать способ управления, а в случаях выбора ТСН или УК, те условия, к-е сами собственники посчитают более выгодными для себя при справедливом соотношении цены и качества управления, в т.ч. и путём рассмотрения условий договора управления своим общим имуществом и имуществом, к-е находится в их общем пользовании, но им не принадлежит. Именно из этого права собственников и вытекает разработка договора управления и последующее предложение его на рассмотрение общего собрания собственников недвижимости. При этом никто не запрещает собственникам изменять условия договора, к-й им предложен, или выбирать наиболее рациональный и приемлемый из имеющихся, в т.ч. и другой способ управления своим имуществом.

4.9 Неиспользование собственником, принадлежащего ему общего имущества (недвижимости, имущества) либо отказ от пользования таким имуществом не является основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту имущества.

Есть большая разница между общим имуществом, принадлежащим физическому лицу на праве общей долевой собственности, и имуществом ТСН, находящимся в общем пользовании физических лиц.

Пример: Физические лица совместно используют скважину и водопровод, к-й создан ещё в СНТ на средства спецфонда (п. 2 ст. 4 "Формы садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений" ФЗ-66 от 15.04.98 г.) В какой-то момент один из таких пользователей приходит в правление ТСН и сообщает об отказе от пользования имуществом ТСН (водой, водопроводом, скважиной и оборудованием), т.к. он выкопал колодец (пробурил свою инд. скважину). Следовательно, необходимость в пользовании данным имуществом ТСН отпала. ТСН должно внести изменение в Договор управления имуществом с этим гражданином.

Из примера следует, что в дальнейшем оплачивать пользование водопроводом и связанным с ним оборудованием ТСН, а также водой, физическое лицо не может в связи с отсутствием у него факта использования чужого имущества (имущества ТСН) в личных целях. Следовательно и не наступает обязательства по оплате содержания такого имущества.

Совсем по другому рассматривается вопрос содержания и ремонта имущества, к-е принадлежит физлицу на праве общей долевой собственности. Согласно статье 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности" собственник в соответствии со своей долей обязан нести расходы по всем платежам и содержать это имущество. Именно поэтому в вопросах содержания имущества, оплаты налогов и пр. денежных и неденежных проблем с имуществом, пользование или непользование не рассматривается. Как пример: купленный автомобиль может годами стоять в гараже и не использоваться, а налог собственнику придётся платить (один из видов содержания имущества). Свою квартиру вы можете не использовать, а в содержании общего имущества дома, поддержании самой квартиры в надлежащем состоянии вы обязаны участвовать и участвуете. Отказ от содержания влечёт ответственность и принуждение, в т.ч. и через суд.

V. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1  Членом Товарищества может быть любое физическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, а также долю в праве на общее имущество, переданное в Товарищество по договору управления таким имуществом и (или) имуществом, находящимся в общем пользовании граждан.

Содержание пункта соответствует определению данному в статье 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" и конкретизировано для применения к собственникам садовых земельных участков. Прилагательное "садовый" в уставе не применено, т.к. практика показывает, что некоторые владельцы переделывают вид разрешённого использования земельного участка с "ведение садоводства" на, к примеру, "ИЖС". При этом право на долю в праве на общее имущество у собственников никто не отнимает, а значит не отнимается и право быть членом ТСН. Применение в тексте пункта только "садовых" участков ведёт к противоречию нормы с законом и уставом в случае смены вида разрешённого использования участка его собственником.

5.2 Учредители Товарищества считаются принятыми в члены Товарищества с момента его государственной регистрации. Другие лица принимаются в члены Товарищества решением общего собрания членов Товарищества на основании письменного заявления вступающего, переданного им в правление Товарищества в установленном порядке.

Пункт содержит нормы статей 51 "Государственная регистрация юридических лиц", пункт 8 и 65.1 "Корпоративные и унитарные юридические лица" ГК. На основании этих статей

учредители ТСН становятся членами товарищества с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица. Фактически членами по этим основаниям должны стать все без исключения бывшие члены СНТ (др. садоводческого объединения), принявшие участие в работе общего собрания членов СНТ по принятию решения о проведении процедуры реорганизации из СНТ в ТСН, и принявшие решение о создании (учреждении) ТСН. В дальнейшем приём в члены ТСН осуществляется по заявлению физического лица при условии соответствия вступающего критериям п. 5.1 Устава.

5.3 С даты принятия решения общим собранием о приёме лицо, подавшее заявление, считается членом Товарищества, имеет права и несёт обязанности, предусмотренные законодательством и настоящим Уставом.

Данный пункт подчёркивает то, что членом товарищества физическое лицо становится не с момента написания им заявления, не с момента рассмотрения заявления председателем или правлением, не с момента сдачи вступительных и иных взносов, а только с даты принятия решения общим собранием и никак иначе. Норма соответствует статье 65.3. "Управление в корпорации" ГК в части того, что приём в члены корпорации может осуществлять только общее собрание. Общее собрание имеет право определить и порядок вступления. Но! Порядок вступления не может содержать или переложить исключительные полномочия собрания по приёму в члены на какие-либо другие органы управления корпорации. Порядок вступления (подача заявления, сроки рассмотрения заявления, внесение вступительного взноса, действия правления по оформлению нового члена и др.) и сам приём в члены общим собранием - это не одно и то же.

5.4 Правление Товарищества после принятия решения общим собранием о приёме кандидата в члены Товарищества в течение 1 месяца производит оформление нового члена с обязательным включением в реестр членов Товарищества данных о земельном участке, вступительном взносе, а также другие необходимые сведения. Одновременно с включением нового члена в реестр членов Товарищества правлением оформляется лицевая карточка члена ТСН, в которую заносятся все данные о поступающих взносах и платежах.Правление осуществляет и другие действия по приёму в члены Товарищества обусловленные порядком приёма и утверждённые решением общего собрания членов Товарищества.

В пункте перечислены наиболее важные мероприятия, к-е должны быть проведены правлением ТСН по оформлению нового члена товарищества. Данные мероприятия как раз показывают то, что фактически осуществляется товариществом по документальному оформлению и закрывает лазейки недобросовестным управленцам для установления размеров вступительных взносов, превышающих фактические расходы ТСН по приёму в члены физических лиц.

5.5 Реестр членов Товарищества должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов Товарищества и осуществлять связь с ними, а также другие необходимые сведения, в том числе согласие члена Товарищества на обработку, хранение и передачу третьим лицам его персональных данных согласно ст. 9 ФЗ-152 от 27.07.2006 г. "О персональных данных".

Необходимость ведения реестра вытекает из норм п. 8 ст. 138 "Обязанности товарищества собственников жилья" Жилищного кодекса и обусловлена комментарием к п. 3.5.7 Главы "Права и обязанности товарищества собственников недвижимости" Устава. Подпись члена ТСН в реестре о согласии его на обработку, хранение и передачу третьим лицам персональных данных наиболее целесообразно хранить именно в реестре членов товарищества, т.к. это документ постоянного хранения. Кроме того, реестр позволяет осуществлять надлежащее уведомление членов ТСН о мероприятиях Товарищества непосредственно их касающихся. Форма реестра должна быть такой, чтобы данные не

приходилось переписывать, в том числе подписи о согласии на обработку персональных данных, из-за вступления в ТСН новых членов, выбывании из организации действующих.

5.6 Член Товарищества обязан предоставить правлению Товарищества достоверные сведения, предусмотренные пунктом 5.5 настоящего Устава, и своевременно информировать правление Товарищества об их изменениях. Товарищество не отвечает за последствия неполучения членом Товарищества юридически значимых сообщений, в том числе о дате проведения общего собрания членов Товарищества при условии несвоевременного представления информации членом Товарищества о месте его постоянного нахождения отличным от сведений, содержащимся в реестре членов Товарищества.

С целью ведения реестра членов товарищества и внесения в него всех установленных сведений, обязанность по предоставлению таких сведений возложена на члена ТСН. Важно также и то, что на члена ТСН возложена обязанность информирования правления о необходимости внесения в реестр всех изменений, касающихся его самого, его местонахождения и адреса. Эта обязанность тесно связана с обязательностью отправки уведомлений каждому члену товарищества о дате, месте проведения и повестке общего собрания. Данная обязанность члена ТСН не противоречит закону и изложена в ГК (см. ниже). Кроме того, текст данного пункта отвергает возможные претензии членов ТСН о недошедшем до них уведомлении с попытками возложения вины на правление товарищества в случае оспаривания решения общего собрания.

Статья 165.1. Юридически значимые сообщения(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

5.7 При вступлении в члены Товарищества собственник недвижимости в течение одного месяца с момента его приёма уплачивает вступительный взнос. Вступительный взнос эквивалентен 1/20 МРОТ, установленной в Калининградской области.

Следует знать, что вступительный взнос уплачивается не до вступления, а после принятия решения собранием о приёме нового члена. По состоянию на 01.12.2015 г. размер вступительного взноса для ТСН в Калининграде составляет 500 руб., что вполне адекватно стандартным процедурам, к-е проводит правление по оформлению всех документов на вступающего.

5.8 Членство в Товариществе прекращается:

o смертью гражданина;o прекращением права собственности на земельный участок или

действия договора управления имуществом, переданным в управление Товариществу, и (или) прекращения пользования имуществом, находящимся в общем пользовании граждан - членов Товарищества;

o добровольным выходом из Товарищества;o исключением из Товарищества.

Пункт очень важен с точки зрения деятельности ТСН, т.к. напрямую связан с реестром членов, общим собранием членов товарищества и необходимостью обеспечения кворума при принятии решения (ст. 181.5 "Ничтожность решения собрания" ГК).

Первое условие потери членства многих смущает. В этом случае его можно из устава удалить. От этого действие и провоприменение норм ГК не пострадает и всегда позволит правлению без решения общего собрания вычеркнуть умершего члена ТСН из реестра:

Статья 17. Правоспособность гражданина

1. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами.

2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Важно: Исключение члена ТСН из реестра членов в связи со смертью не может быть осуществлено без предъявления письменного доказательства смерти гражданина. Таким документом является свидетельство о смерти или, как минимум, письменное заявление родственника, поданное в правление.

Второе условие прекращения членства связано с отчуждением земельного участка другому собственнику и, как следствие, несоответствие норм п. 1.1 и п. 5.1 настоящего устава условиям членства в организации. Т.е. правление может исключить таких членов из реестра, но при обязательном предъявлении документов о переходе права собственности на земельный участок либо отказа от доли в праве на общее имущество граждан. При этом отказ от пользования имуществом, не принадлежащим собственникам земельных участков, но находящимся в их общем пользовании не влечёт исключение члена ТСН из реестра, т.к. договор управления и обязательства сторон при изменении условий договора не прекращается. Условие исключения - прекращение действия договора управления.

Третьим условием исключения из реестра является добровольный выход из организации, членство к-й основано на добровольности вступления, участия и выхода из неё согласно п. 1.1 устава и нормам ст. 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" ГК.

Четвёртым условием выхода из членов является принятое общим собранием членов ТСН решение об исключении при строгом наличии условий для исключения, содержащихся в п. 5.10 устава. Естественно, что собрание принимает решение об исключении при наличии документально подтверждённых материалов о нарушениях члена ТСН.

5.9 Добровольный выход из Товарищества считается осуществлённым с даты подачи членом Товарищества письменного заявления в правление о выходе из членов Товарищества.

Закон толком нигде не определяет порядок добровольного выхода из ТСН и др. подобных организаций, основанных на добровольном участии в их деятельности, граждан. Но для суда,

других юридически значимых действий, где играет (играл) роль тот или иной член товарищества, заявивший о выходе из членства, всегда будет определяющим для признания его членом или не членом именно его заявление в письменной форме, зарегистрированное секретарём правления в установленном порядке.

5.10 Общее собрание может принять решение об исключении члена Товарищества в случаях:

o нарушений членом Товарищества Устава или финансовой дисциплины при осуществлении им полномочий в органах управления Товарищества;

o полной или частичной неуплаты членских, иных взносов и платежей в течение 2 или более лет, невнесённые платежи при этом могут быть взысканы в судебном порядке;

o систематических грубых нарушений членом Товарищества положений Устава, а также невыполнение решений общего собрания, правления и председателя Товарищества.

Важным и определяющим для данного пункта является норма о том, что "Общее собрание может принять решение об исключении..." Т.е., фраза построена не вот так: "Общее собрание принимает решение об исключении из членов Товарищества..." В рассматриваемом нами случае это означает необязательность исполнения нормы устава об исключении и даёт определённые преимущества председателю, правлению и общему собранию в принятии решения об исключении с учётом всех обстоятельств нарушений. Практически в судах часто встречаются заявления одной из сторон о том, что его, как члена, уже должны были давно исключить из организации за ... проступки. Однако наличие именно так построенной нормы позволяет суду не реагировать на такие заявления и принимать решения в пользу ТСН, к примеру, в случае взыскания долгов по взносам и платежам за 3 года (срок исковой давности) как с члена ТСН.

5.11 Члены Товарищества пользуются равными правами, независимо от размера (и числа) принадлежащих им земельных участков, а также размера переданного в управление Товариществу имущества. Каждый член Товарищества имеет один голос на общем собрании членов Товарищества.

В пункте идёт речь о правах члена ТСН и отсутствие связи между правами члена и его (физического лица) правом на земельный участок (размером, расположением, протяжённостью и др. характеристиками). Не имеет никакого отношения к правам члена и размер доли в праве на общее имущество собственников, к-е они передали в управление ТСН. Все права членов определены в разделе VI устава (ссылку см. ниже). Не следует путать условия договора управления, а именно размер платежа за управление имуществом собственников и (или) управление имуществом, находящимся в общем пользовании граждан, с правами члена организации. Это разные понятия и разные принципы определения размера платежей (взносов). В случае с членом ТСН размер взноса основывается на членстве в организации, а в случае с договором управление во главу угла ставится экономическая составляющая: размер доли в праве на общее имущество и порядок использования имущества, к-е не принадлежит собственникам.

VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНА ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1 Член Товарищества собственников недвижимости имеет право:

В связи с тем, что ТСН создано именно для целей управления имуществом, то основой для обозначения прав и обязанностей члена ТСН в уставе являются п. 4 Статьи 52 "Учредительные документы юридических лиц", Статья 65.1 "Корпоративные и унитарные юридические лица", Статья 65.2. "Права и обязанности участников корпорации" - основная, содержащиеся в ГК.

Важно: Недопустимо путать права и обязанности членов ТСН с правами и обязанностями физических лиц (собственников недвижимости). - права и обязанности членов регулируются уставом ТСН;- права и обязанности физических лиц (собственников недвижимости) регулируются условиями договора управления имуществом, заключённого между физлицами (собственниками) и юрлицом (ТСН).

6.1.1  участвовать в деятельности Товарищества как лично, так и через своего представителя, а также избирать и быть избранным в органы управления Товарищества;

Содержание пункта соответствует норме п. 1 (часть 1 и часть последняя) ст. 65.2 ГК и дополнена правом члена ТСН передать права участника своему представителю по доверенности согласно нормам статьи 185 "Общие положения о доверенности" ГК. Т.е. любой член ТСН, как физическое лицо, имеет право выдать доверенность в простой письменной форме другому физлицу ( в т.ч. другому члену ТСН), для представления его интересов в юридическом лице. Для отношений доверения между двумя физлицами ТСН будет являться третьим лицом. Однако такая доверенность должна быть заверена, иначе определить на собрании факт выдачи доверенности доверителем, к-й не пришёл на собрание практически невозможно. Заверить доверенность может юридическое лицо (например председатель ТСН, УК ЖЭУ) или нотариус.

6.1.2  вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества, устранению недостатков в работе его органов;

Норма является одной из разновидностей участия члена (участника юридического лица) в управлении делами ТСН, соответствует п. 1 ст. 65.2 ГК.

6.1.3  получать от правления, председателя Товарищества, ревизионной комиссии информацию о деятельности Товарищества, состоянии его имущества и произведённых расходах, знакомиться с бухгалтерской и иной документацией в порядке и в объёме, которые установлены разделом IX "Делопроизводство ТСН" настоящего Устава;

Норма соответствует п. 1 (часть 2) ст. 65.2 ГК и в корне отличается от аналогичных прав члена СНТ. Фактически любой член ТСН, но не гражданин, заключивший с ТСН договор управления (подобные права гражданина регламентируются только условиями договора управления), имеет право доступа и ознакомления с любыми документами ТСН.

6.1.4  обжаловать решения (действия) органов управления Товарищества, которые повлекли гражданско-правовые последствия в случаях и порядке, устанавливаемом Уставом и законом, в том числе в судебном порядке;

Содержание пункта соответствует норме п. 1 (часть 3) ст. 65.2 ГК. Следующие два пункта логично вытекают из п. 6.1.4 устава и связаны с фактическими действиями участника корпорации по устранению нарушений закона и устава ТСН. Такие действия завязаны как на работу ТСН, так и судебные органы и др. гос. органы и учреждения, в т.ч. правоохранительные.

6.1.5  требовать, действуя от имени Товарищества, возмещения причинённых Товариществу убытков;

Данный пункт соответствует п. 1 (часть 4) ст. 65.2 ГК и логично вытекает из обязанности всех без исключения органов управления товариществом действовать разумно, добросовестно и в интересах юридического лица (ст. 53.1 "Ответственность лица, уполномоченного выступать от имени юридического лица, членов коллегиальных органов юридического лица и лиц, определяющих действия юридического лица"). В случаях нарушения ст. 53.1 члены коллегиальных органов (исполнительного органа) несут перед

юрлицом ответственность вплоть до возмещения убытков своими действиями (бездействием). К таким органам относятся в первую очередь председатель ТСН, правление, ревизионная комиссия.

6.1.6.  оспаривать, действуя от имени Товарищества, совершённые им сделки по основаниям, предусмотренным Гражданским Кодексом или настоящим Уставом, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок Товарищества;

В данном пункте речь идёт, как о совершённых Товариществом непосредственных сделках, так и о решениях органов управления: от решений общего собрания (вид сделки) и до решения правления, а также действиях председателя в соответствии с его правами и обязанностями согласно Уставу. Пункт соответствует п. 1 (часть 5) ст. 65.2 ГК.

6.1.7  вносить в любое время добровольные взносы и иные платежи; В такой формулировке или заложенной в неё сути пункт отсутствует в ГК, но он не

противоречит последней части п. 1 статьи 65.2 "Участники корпорации могут иметь и другие права, предусмотренные законом или учредительным документом корпорации." Практика показывает, что добровольные взносы и платежи впоне могут присутствовать в ТСН при условии неоформленных отношений между ТСН и новым собственником недвижимости, при желании оказать дополнительную помощь товариществу или же в случаях финансирования мероприятий не связанных с общим имуществом собственников или имуществом ТСН. Примером может служить добровольное финансирование ремонта дорог в ТСН, если они не принадлежат ни ТСН, ни физическим лицам.

6.1.8  при наличии необходимой квалификации быть принятым в первоочередном порядке на работу в Товарищество;

Данный пункт позволяет товариществу в какой-то мере повысить ответственность принимаемого на работу в ТСН лица, т.к. такой работник работает в том числе и на себя любимого, а не только на юрлицо. С другой стороны это увеличивает гласность в управлении имуществом физических лиц и экономит часть расходов на зарплату такому работнику в связи с совпадением (как правило) его фактического места работы и места проживания.

6.1.9  осуществлять другие права, предусмотренные законодательными и иными нормативными актами, настоящим Уставом.

Содержание пункта соответствует последней части ст. 65.2 ГК и закрывает вопрос о правах, к-е могут возникнуть у члена ТСН в других областях правоотношений с ТСН.

6.2 Член Товарищества собственников недвижимости обязан:

6.2.1  участвовать в работе общих собраний Товарищества лично или через своего представителя;

Обязанность закреплена в п. 4 (часть 3) ст. 65.2 ГК и дополнена возможностью такого участия в работе товарищества через представителя, аналогично праву изложенному в п. 6.1.1 устава.

6.2.2  выполнять требования настоящего Устава, правомерные решения общего собрания членов Товарищества, правления Товарищества, председателя Товарищества;

Содержание пункта связано с логичным закреплением в уставе обязанности члена товарищества выполнять решения органов управления ТСН, исключая те из них, к-е являются неправомерными, не соответствующими решениям общих собраний, уставу, законодательным

актам. Заключение о неправомерном решении органов управления должно опираться на конкретную норму устава, закона или постановления правительства. Заявление со стороны члена ТСН типа: "Я законы знаю", - не прокатывает и даёт основания для привлечения к ответственности в соотвествии с нормами устава. Только письменное заявление переданное в правление или зафиксированное в протоколе решения собрания (правления) устное обращение может считаться офоициальным и принятым во внимание.

Каждый член ТСН может иметь своё определённое мнение по принимаемым решениям и их правомерности. Простой саботаж выполнения того или иного решения органов управления без попытки решить проблему законным способом попадает под п. 6.3 устава и нормы п. 4 ст 65.2 ГК. В этом случае член товарищества также несёт ответственность за фактическое бездействие.

6.2.3  нести ответственность за нарушение обязательств по участию в управлении Товариществом, по внесению членских, иных взносов и платежей;

Для члена ТСН основными действиями по участию в деятельности корпорации всегда являлись и будут являться участие в работе общего собрания, как высшего органа управления товарищества, а также поддержание объединения путём внесения обязательных взносов и платежей. Невыполнение этих основных функций членом товарищества ведёт к прекращению деятельности организации. Это закреплено в п. 4 (часть 3) ст. 65.2 ГК. Следовательно, для устранения такого нарушения со стороны члена объединения ТСН должно принять меры по исключению его из организации либо применить другую меру ответственности, к примеру, взыскание долгов через суд..

6.2.4 не причинять вред Товариществу;Норма содержится в п. 4 (часть 4) ст. 65.2 ГК. Гражданский кодекс раскрывает понятие

вреда и ответственность за его совершение в Главе 59 "Обязательства вследствие причинения вреда".

6.2.5  своевременно вносить членские взносы, иные взносы и платежи в размерах, установленных решениями общего собрания членов Товарищества, сметой доходов и расходов Товарищества;

Содержание данного пункта конкретизирует основную функцию члена ТСН по содержанию уставной деятельности организации логично закреплённую в п. 6.2.2 устава.

6.2.6 участвовать в образовании имущества Товарищества, а также нести бремя содержания имущества Товарищества.

Данный пункт основан на принципе "поддержания своих штанов". Члены ТСН (участники юридического лица) обязаны не только участовать в создании , но и содержать имущество юридического лица. Это значит, что у юрлица есть некое имущество. В СНТ, как часто бывает, имущество отсутствует, а члены платят усиленные непрозрачными действиями председателя и правления членские взносы, прямо перетекающие в карманы правления. При этом никакая работа в объединении не проводится. Др. словами, зарплата есть, а работы и имущества нет. Именно в смете должно быть расписано на какое имущество и меры по обеспечению его содержания идут денежные средства. Сметы СНТ и ТСН фактически одинаковы за исключением целевых взносов. Такие взносы в ТСН законом не предусмотрены.

Важно: В ТСН, как некоммерческой организации, отсутствует понятие "целевых взносов". Всё финансирование ТСН является целевым и расходуется на уставные цели: сколько запланировали потратить, столько и собрали средств. В ТСН члены объединения сдают только вступительные и членские взносы. Взносы применительно к конкретному специальному фонду могут иметь какое-то специальное наименование, к примеру, спецвзнос на артезианскую скважину.

6.3 Член Товарищества, систематически не выполняющий, или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности, либо препятствующий своими действиями достижению целей Товарищества, может быть привлечён к ответственности в порядке, установленном законодательством и настоящим Уставом .

Данный пункт подытоживает все предыдущие пункты обязанностей и устанавливает ответственность члена объединения за невыполнение обязанностей. При этом подчёркнуто, что ТСН может привлекать к ответственности, а может и не привлекать. Следовательно органы управления товариществом свободны в принятии решения по привлечению к ответственности членов ТСН, не связаны императивной нормой: "только так и не иначе". Есть ли в этом нужда? Как показывает практика взыскания долгов по просроченным взносам и платежам необходимость в такой формулировке имеется. В противном случае должники ссылаются на то, что они уже не члены организации, их должны были давно исключить, а отсюда, и платить они не обязаны. Исключить можно, одновременно подав иск о взыскании долгов по состоянию на дату исключения. Срок исковой давности 3 года.

VII. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

7.1 Органами управления Товарищества собственников недвижимости являются Общее собрание членов Товарищества собственников недвижимости, являющееся его высшим органом, а в период между собраниями коллегиальный исполнительный орган - Правление Товарищества и единоличный исполнительный орган - Председатель Товарищества.

Решения органов управления не могут противоречить действующему законодательству РФ, Калининградской области и г. Калининграда, настоящему Уставу.

7.2 К исключительной компетенции Общего собрания членов Товарищества собственников недвижимости относятся:

7.2.1  определение приоритетных направлений деятельности Товарищества, принципов образования и использования его имущества;

7.2.2  внесение изменений и дополнений или утверждение Устава Товарищества в новой редакции;

7.2.3  определение порядка приёма в состав членов Товарищества и исключения из числа его членов;

7.2.4  определение количественного состава правления, избрание прямым открытым голосованием членов Правления Товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

7.2.5  избрание прямым открытым голосованием Председателя Товарищества из числа членов Правления Товарищества, досрочное прекращение его полномочий;

7.2.6  избрание прямым открытым голосованием Ревизионной комиссии в составе 3 членов Товарищества и досрочное прекращение их полномочий;

7.2.6  утверждение годовых отчётов и бухгалтерских балансов Товарищества;

7.2.7  принятие решений о создании Товариществом других юридических лиц, об участии Товарищества в других юридических лицах и о создании филиалов и открытии представительств Товарищества;

7.2.8  принятие решений о реорганизации и ликвидации Товарищества, о назначении ликвидационной комиссии и об утверждении ликвидационного баланса;

7.2.9  установление размера обязательных платежей и взносов для членов Товарищества;

7.2.10  утверждение порядка образования резервного фонда Товарищества, иных специальных фондов Товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта имущества, переданного гражданами в управление Товариществу) и их использования, а также утверждение отчётов об использовании таких фондов;

7.2.11  определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности Товарищества;

7.2.12  утверждение смет доходов и расходов Товарищества на год, отчётов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

7.2.13  утверждение годового отчёта о деятельности Правления Товарищества;

7.2.14  рассмотрение жалоб на действия Правления Товарищества, Председателя Товарищества и Ревизионной комиссии Товарищества;

7.2.15  принятие и изменение по представлению Председателя Товарищества правил внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних регламентов и документов Товарищества;

7.2.16  определение размера вознаграждения членов Правления Товарищества, Председателя Товарищества;

7.2.17  другие вопросы, предусмотренные федеральными законами и Уставом Товарищества.

7.3 Общее собрание вправе принимать решения по любым вопросам деятельности Товарищества, при условии их заблаговременного включения в повестку дня собрания, в том числе относящиеся к компетенции правления и других органов Товарищества и принимать по ним решение. Голосование и принятие решений по вопросам, не включённым в повестку дня, не допускается.

7.4 Общее собрание Товарищества созывается правлением по мере необходимости, но не реже одного раза в год. Внеочередное Общее собрание проводится по решениям Правления или Ревизионной комиссии, а также по предложению не менее, чем 1/3 от общего числа членов Товарищества.

7.5 Требование о созыве внеочередного собрания подаётся в правление в письменном виде. Оно должно содержать предложения по повестке собрания с указанием докладчиков по всем вопросам из числа членов Товарищества, от которых исходит это требование. В случае подачи требования о проведении внеочередного общего собрания, исходящего от 1/5 членов ТСН, приложением к требованию должен быть список, составленный в произвольной форме, и содержащий обязательные пункты: номер садового земельного участка, Ф.И.О. членов ТСН, подписи членов ТСН, дата составления списка, подписи под списком членов инициативной группы.

7.6 Правление не может отказать в требовании о проведении внеочередного общего собрания, в том числе о досрочных выборах органов управления, если выполнены условия п. 7.4, 7.5 настоящего Устава.

Требование о созыве внеочередного собрания рассматривается Правлением Товарищества в течение 7 дней с даты его поступления. После принятия решения о проведении собрания оно созывается в срок не позднее одного месяца от даты получения требования Правлением и проводится по правилам Положения о ведении общего собрания Товарищества.

7.7 В случае нарушения правлением условий пункта 7.6 Устава внеочередное общее собрание организует и проводит инициатор (инициаторы) такого собрания, указанные в п. 7.4 Устава с обязательным уведомлением членов Товарищества в соответствии с установленным Уставом порядком.

7.8 Уведомление о дате, месте проведения и повестке Общего собрания членов Товарищества направляется в письменной форме Правлением и вручается каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом, электронная почта). В уведомлении могут быть указаны порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Уведомление направляется не позднее чем за 14 дней до даты проведения Общего собрания членов Товарищества.

7.9 Общее собрание членов Товарищества правомочно, если на нём присутствуют члены Товарищества, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа членов Товарищества.

Член Товарищества вправе участвовать в голосовании лично или через своего представителя, полномочия которого должны быть оформлены доверенностью, заверенной председателем такого объединения (руководителем юридического лица, имеющего отношение к доверителю) или нотариально.

7.10 Решения Общего собрания членов Товарищества по подпунктам 2, 7, 8 пункта 7.2 настоящего Устава принимаются не менее чем 2/3 (двумя третями голосов) от общего числа голосов членов Товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на Общем собрании членов Товарищества или их представителей.

7.11 Общее собрание членов Товарищества ведёт Председатель Товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия Общее собрание ведет один из членов Правления Товарищества.

7.12 Правление Товарищества собственников недвижимости является исполнительным органом Товарищества, подотчётным Общему собранию членов Товарищества. Руководство текущей деятельностью Правления осуществляет Председатель Товарищества.

7.13 Правление Товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов, отнесённых Уставом к исключительной компетенции Общего собрания членов Товарищества.

7.14 Правление Товарищества в составе 5 человек избирается из числа членов Товарищества Общим собранием членов Товарищества на 2 года.

7.15 Передоверие членом Правления своих полномочий иному лицу не допускается.

7.16 Член Правления Товарищества не может совмещать свою деятельность в Правлении Товарищества с работой в Товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена Правления Товарищества.

7.17 Председатель Товарищества собирает заседания Правления Товарищества по мере необходимости, но не реже одного раза в три месяца.

Члены Товарищества имеют право свободно посещать любые заседания Правления.

7.18 Правление Товарищества правомочно принимать решения, если на заседании Правления Товарищества присутствует не менее чем 50% (пятьдесят процентов) общего числа членов Правления Товарищества. Решения Правления Товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов Правления,

присутствующих на заседании, оформляются протоколом и подписываются Председателем Товарищества.

7.19 В обязанности Правления Товарищества собственников недвижимости входят:

7.19.1  обеспечение соблюдения Товариществом законодательства и требований устава Товарищества;

7.19.2  практическое выполнение решений общих собраний членов Товарищества;

7.19.3  контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов, а также платежей по договорам управления имуществом, переданным гражданами в управление Товариществу;

7.19.4  составление смет доходов и расходов Товарищества на соответствующий год и отчётов о финансовой деятельности, предоставление их Общему собранию членов Товарищества для утверждения;

7.19.5  обеспечение надлежащего управления имуществом граждан по договорам управления, а также разработка условий таких договоров;

7.19.6  ведение реестра членов Товарищества;

7.19.7  ведение делопроизводства и сохранение архива Товарищества в соответствии с разделом IX Устава "Делопроизводство в ТСН";

7.19.8  организация и проведение Общего собрания членов Товарищества;

7.19.9  распределение обязанностей членов правления, включая избрание заместителя председателя;

7.19.10  выполнение иных вытекающих из настоящего Устава обязанностей.

7.20 Председатель Товарищества является единоличным исполнительным органом Товарищества собственников недвижимости, возглавляет Правление и обеспечивает выполнение его решений, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

7.21 Председатель Товарищества собственников недвижимости:

o председательствует на Общем собрании членов и заседаниях Правления Товарищества;

o без доверенности действует от имени Товарищества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

o выдаёт доверенности на право представительства от имени Товарищества, в том числе доверенности с правом передоверия;

o o рассматривает заявления членов Товарищества;o осуществляет иные полномочия, не отнесённые Законом или

настоящим Уставом к компетенции общего собрания членов Товарищества и коллегиального исполнительного органа Правления Товарищества.

7.22 Председатель Товарищества избирается Общим собранием членов Товарищества из состава Правления Товарищества сроком на 2 года. По поручению общего собрания членов Товарищества уполномоченное лицо заключает с Председателем Товарищества собственников недвижимости срочный трудовой договор, который определяет условия труда Председателя Товарищества.

7.23 Условия труда и обязанности работников, заключивших трудовые договоры с Товариществом определяются локальными трудовыми актами Товарищества, в том числе:

o штатное расписание, правила внутреннего распорядка дня разрабатываются председателем Товарищества и утверждаются общим собранием членов Товарищества;

o типовые договоры для заключения договоров с работниками, должностные инструкции разрабытываются председателем Товарищества и утверждаются правлением Товарищества.

VIII. ОРГАНЫ КОНТРОЛЯ ЗА ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

8.1 Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью Товарищества, в том числе за управленческой деятельностью его Председателя и Правления, осуществляет Ревизионная комиссия, избранная Общим собранием членов Товарищества из числа его членов, в составе 3 (трёх) человек на срок 2 года.

Численный состав ревизионной комиссии зависит от объема работы и размера имущества организации. Влияет на состав комиссии и размер имущества, права на управление к-м передано товариществу. Комиссия может, как быть больше по составу, так и меньше: в лице одного ревизора. Срок полномочий комиссии определяется сроками полномочий председателя и правления. Они должны быть одинаковыми: начинаются с даты выбора органов общим собранием и заканчиваются через два года, на не датой очередного отчётно-выборного собрания.

В состав Ревизионной комиссии не могут быть избраны Председатель и члены Правления, а также их супруги, родители, дети, внуки, братья, сестры (их супруги).

Целью запрета является предусмотренное законодательством исключение возможных злоупотреблений между родственниками, к-е отвечают за разные участки работы в организации.

Порядок работы Ревизионной комиссии и её полномочия регулируются Положением о Ревизионной комиссии Товарищества собственников недвижимости, утверждённым Общим собранием членов Товарищества.

Отчеты о работе (проверке финансово-хозяйственной деятельности ТСН) комиссия предоставляет общему собранию ежегодно одновременно с заключением по смете доходов и расходов ТСН на очередной год. На основе вынесенного заключения и предложений ревизионной комиссии общее собрание принимает решение об утверждени сметы доходов и расходов, скорректировав при необходимости, финансовый документ Товарищества.

8.2 Ревизионная комиссия подотчётна Общему собранию членов Товарищества. Перевыборы Ревизионной комиссии могут быть проведены досрочно по требованию не менее чем 1/3 от общего числа членов Товарищества.

Ревизионная комиссия не подчинена ни председателю товарищества, ни правлению. Однако, это не значит, что исполнительные органы управления ТСН не могут заставлять ленивых ревизоров провести проверку финансово-хозяйственной деятельности ТСН за год или подготовить заключение по смете доходов и расходов на очередной финансовый год.

8.3 Ревизионная комиссия избирает из своего состава Председателя Ревизионной комиссии при условии, если Председатель комиссии не был избран на Общем собрании Товарищества.

На практике часто бывает так, что выборы ревизионной комиссии ограничиваются определением количественного и персонального состава. А далее собрание само поручает комиссии определить из своего состава председателя. В этом случае обязательно в уставе должна быть прописана норма для реализации таких решений, иначе выборы председателя в рамках самой комиссии будут незаконны.

8.4 Члены Ревизионной комиссии Товарищества несут ответственность за ненадлежащее выполнение обязанностей, предусмотренных Гражданским законодательством и Уставом Товарищества.

Ответственность членов ревизионной комиссии, как коллегиального органа корпорации изложена в статье 53.1 "Ответственность лица, уполномоченного выступать от имени юридического лица, членов коллегиальных органов юридического лица и лиц, определяющих действия юридического лица" ГК и соотвествует тексту п. 8.4 устава.

8.5 Ревизионная комиссия товарищества обязана: Главная задача ревизионной комиссии состоит в выявлении несоответствия доходной и

расходной части сметы организации, а также отсутствия полноценного учёта поступающих и расходуемых средств. Все эти нарушения ведут к злоупотреблениям и воровству в товариществе. Нарушения в расходных статьях сметы очень часто связаны с недостатком финансирования по разным причинам, а, как следствие, невозможности тратить по статье заложенные в неё средства. Однако, это не даёт оснований считать то, что расходы и доходы должны быть разными. Эти части сметы, как раз, должны совпадать, также, как и деньги на счетах и деньгами в кассе с документами первичного бухгалтерского учёта.

8.5.1  проверять выполнение Правлением и Председателем Товарищества решений Общих собраний, законность гражданско-правовых сделок, совершённых органами управления Товарищества, нормативных правовых актов, регулирующих деятельность Товарищества, состояние его имущества и докладывать Общему собранию членов Товарищества о всех выявленных нарушениях в

деятельности органов управления Товарищества с рекомендациями об устранении выявленных в ходе проверки нарушений;

8.5.2  осуществлять ревизии финансово-хозяйственной и бухгалтерской деятельности Товарищества не реже чем 1 раз в год, а также по инициативе членов Ревизионной комиссии, решению Общего собрания либо по требованию 1/5 от общего числа членов Товарищества или одной трети общего числа членов Правления с представлением отчета Общему собранию членов Товарищества;

8.5.3  представлять Общему собранию членов Товарищества заключения:

o о смете доходов и расходов Товарищества на соответствующий год;o обоснованности размеров обязательных платежей и взносов членов

Товарищества и платежей граждан, передавших имущество в управление Товариществу по договорам управления;

8.5.4  осуществлять контроль за своевременным рассмотрением Правлением и Председателем Товарищества заявлений членов Товарищества.

8.6 По результатам ревизии при создании угрозы интересам Товарищества и его членам, либо при выявлении злоупотреблений членов Правления и Председателя Товарищества Ревизионная комиссия в пределах своих полномочий вправе созывать внеочередное Общее собрание членов Товарищества.

В случае принятия решения о созыве внеочередного Общего собрания членов Товарищества Ревизонная комиссия обязана выполнить все мероприятия по организации и проведению такого собрания, предусмотренные разделом VII Устава.

Следует обратить внимание на данную норму, т.к. она позволяет именно организовать и провести общее собрание членов ТСН. Такого права в ФЗ-66 от 15.04.98 г. в отношении ревизионной комиссии СНТ не предоставлялось. Она обладала только правом инициировать общее собрание и требовать его созыва и проведения. А окончательное решение об организации и проведении принимало правление, что и являлось непреодолимым без суда барьером перед ревизионной комиссией в случае отказа правления организовывать и проводить собрание. Норма данного пункта в таком виде не противоречит ГК.

IX. ДЕЛОПРОИЗВОДСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

9.1 Делопроизводство в Товариществе осуществляется согласно требованиям к организации и ведению делопроизводства в некоммерческой организации. Основу делопроизводства составляет номенклатура дел, книг, журналов Товарищества собственников недвижимости, которая является документом постоянного хранения, а также упорядоченный приём, обработка, создание, выдача (пересылка) всех входящих и исходящих документов Товарищества, хранение архива.

Данный пункт устава представляет из себя краткое описание порядка организации, хранения документов Товарищества соответствующее правилам делопроизводства, принятым в РФ. При необходимости в ТСН можно разработать и принять на общем собрании Положение о делопроизводстве в ТСН, взяв за основу любую инструкцию по делопроизводству в организации, доработав её до требований Товарищества.

Правила данного раздела при их выполнении напрочь устраняют причины, из-за которых теряются документы в организации. Если в Товариществе есть систематизированный перечень всех документов; секретарь правления чётко регистрирует поступающие документы, докладывает их председателю, исполнителям, контролирует исполнение, разносит по делам; документы уничтожаются по правилам; предоставляются садоводам без выноса их из правления, то они просто не могут "потеряться". А слоган "документы потерялись" свидетельствуют только о недобросовестном исполнении своих обязанностей органами управления организации и желении оных скрыть от людей неблаговидные дела.

9.1.1 Номенклатура представляет собой прошитые и опечатанные листы бумаги формата А-4 (альбомное расположение), в которую в обязательном порядке заносятся сведения о всех делах, книгах, журналах, ведущихся в Товариществе (раздел, индекс дела, наименование, количество дел, сроки хранения). Номенклатура подписывается секретарём Правления и Председателем Товарищества, утверждается решением правления Товарищества согласно п. 7.19.7 Устава.

Альбомное расположение листов номенклатуры связано только с удобством внесения в документ необходимых сведений и, соответственно, удобства в использовании.

9.1.2 Номенклатура дел, книг, журналов Товарищества ведётся секретарём Правления постоянно и является документом постоянного хранения. Необходимые изменения в номенклатуру вносятся один раз в 2 года.

Срок внесения изменений в номенклатуру соответствует срокам полномочий председателя, правления, ревизионной комиссии ТСН, установленных уставом.

9.1.3 Все поступающие (входящие) и исходящие (внутренние) документы заносятся в соответствующие книги, журналы, дела в день поступления документа к секретарю.

Правило регистрации документов: 1. Входящие документы - это все документы, к-е поступают в организацию извне, изданные сторонними организациями, ведомствами, учреждениями, физическими лицами, не являющимися членами ТСН и (или) не имеющими с Товариществом отношений по договору управления имуществом.2. Исходящие документы - это все документы, к-е издаются внутри ТСН, в т.ч. членами ТСН, гражданами, имеющими с Товариществом договорные отношения согласно условиям договора управления имуществом, членами правления, председателем, ревизионной комиссией. Буквально следует понимать так: ИСХОДЯЩИЙ ДОКУМЕНТ тот, к-й издан в организации для внутреннего пользования или направления в адрес вне организации, исключая адреса членов Товарищества и собственников недвижимости, имеющих договоры управления имуществом с ТСН.

9.1.4 Книги, журналы, дела и др. документы бухгалтерского учёта вносятся в общую номенклатуру Товарищества. Бухгалтерский учёт

ведётся бухгалтером-кассиром Товарищества отдельно в соответствии с требованиями законодательства к бухгалтерскому учёту.

Основным документом о требованиях к бухгалтерскому учёту является ФЗ-402 от 06.12.2011 г. "О бухгалтерском учёте".

9.2 Уничтожение документов Товарищества производится в соответствии с правилами, установленными настоящим Уставом; отклонение от правил не допускается.

9.2.1 Документы временного срока хранения Товарищества могут быть уничтожены по истечении 6 лет с момента их создания (сдачи в архив) или получения Товариществом. Не подлежат уничтожению:

o доходные и расходные сметы Товарищества; o ведомости приёма взносов и платежей; o протоколы общих собраний, заседаний правления, ревизионной

комиссии; o отчёты ревизионной комиссии или внешних аудиторов; o договоры с подрядными организациями и акты приёмки работ; o сопроводительные документы на имущество Товарищества, а также

на имущество, переданное гражданами в управление Товариществу; o акты уничтожения документов.

Срок 6 лет установлен, исходя из 3-х сроков полномочий 3-х составов правления и 3-х председателей, с целью обезопасить организацию от сокрытия возможных финансовых и пр. нарушений исполнительными органами.

9.2.2 Уничтожение документов проводится по решению Правления Товарищества с обязательным участием бухгалтера-кассира.

Мнение бухгалтера, ведущего учёт всех материальных средств и осуществляющего все денежные операции, а, следовательно, имеющего основания предполагать о последствиях уничтожения того или иного документа, никогда не будет лишним при работе комиссии по уничтожению документов с истекшим сроком хранения.

9.2.3 Факт уничтожения документов фиксируется актом об уничтожении, в котором обязательно указываются:

o номер протокола заседания правления;o наименование, даты регистрации, номера уничтоженных документов; o лица, осуществившие уничтожение документов.

9.2.4 После уничтожения документов в соответствующих делах, номенклатуре делаются отметки об уничтожении для каждого документа (дела) с указанием на дату и исходящий номер акта об уничтожении. Акты об уничтожении хранятся в отдельном деле Товарищества постоянно.

9.3 Документы членам Товарищества предоставляются согласно правилам, установленным Уставом в п. 6.1.3 в целях полной реализации членом Товарищества права на получение информации о деятельности органов управления Товариществом.

Пункт соответствует нормам статьи 65.2. "Права и обязанности участников корпорации" ГК.В целях устранения из жизни членов Товарищества и граждан вечной головной боли по поводу закрытого доступа к документам Товарищества пункт значительно расширен правилами, в соответствии с которыми чётко определены права члена получить документ и обязанности правления по выдаче документа члену по его письменному запросу.

9.3.1 Копии протоколов общих собраний членов Товарищества, заседаний правления, ревизионной комиссии, документы бухгалтерского учета, заверенные выписки из данных документов предоставляются членам Товарищества или их представителям для ознакомления без ограничений после подачи письменного заявления в Правление Товарищества. По требованию просителя копии документов выдаются на руки и заверяются подписью Председателя и печатью Товарищества.

9.3.2 Если в заявлении о предоставлении копий не указано иное, копии предоставляются на бумажном носителе. При согласии члена Товарищества, копии документов могут быть переданы ему в электронном виде (при наличии).

9.3.3 Расходы по изготовлению копий документов возлагаются на лицо, подавшее заявление о предоставлении копий.

Так как расходы по изготовлению копий документов не связаны с непосредственной уставной деятельностью товарищества и целями его создания, то такие расходы квалифицируются, как коммерческая деятельность (бытовые услуги населению) и подлежат налогообложению.

9.3.4 Подлинники документов выдаются членам Товарищества для ознакомления на месте. Из помещения правления (архива) выносить подлинники документов запрещается за исключением случаев определённых законодательством и только лицами ответственными за их хранение и сбережение.

Следует учитывать то, что при предоставлении документов (дела) на ознакомление члену товарищества (др. лицу) секретарь правления должен в обязательном порядке получить подпись лица в карточке об ознакомлении с материалами дела. Подпись свидетельствует о предоставлении дела на ознакомление и служит доказательством выполнения обязанностей правления перед членом ТСН.

9.3.5 Порядок предоставления документов для ознакомления, выдачи копий документов для граждан, имеющих с Товариществом договоры управления имуществом граждан и (или) имуществом, находящимся в их общем пользовании, аналогичен п. 9.3.1 - 9.3.4 Устава.

9.4 Копии протоколов общих собраний членов Товарищества, заседаний правления, ревизионной комиссии, заверенные выписки из данных протоколов предоставляются органу самоуправления Московского района г. Калининграда, местным органам власти, судебным и правоохранительным органам, организациям в соответствии с их запросами в письменной форме.

X. РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

10.1 Прекращение деятельности Товарищества возможно при осуществлении реорганизации (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) либо ликвидации в установленном гражданским законодательством порядке.

Решение о реорганизации или ликвидации принимается Общим собранием членов Товарищества согласно п. 7.2.8 Устава.

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание. Юридическое лицо (любое) прекращает свою деятельность в ходе определённых в Гражданском кодексе процедур и никак иначе. Для прекращения деятельности юридического лица по своей собственной инициативе (есть к примеру прекращение деятельности юрлица по решению суда (ст. 65 ГК) или органа ФНС (ст. 64.2 ГК)) существует всего две процедуры: реорганизация, в ходе к-й одно юрлицо прекращает свою деятельность, а другое образуется и начинает свою деятельность; и ликвидация, в ходе к-й юридическое лицо прекращает свою деятельность без всякого продолжения в виде другого юридического лица. В первом случае вновь образованное юрлицо как бы продолжает деятельность старого юридического лица, но в новом качестве, с новыми правами и обязанностями, в новой организационно-правовой форме или в той же форме, но с изменением масштаба деятельности.

Существует ошибочное понимание нормы закона и полномочий органа, к-й может принимать решение о реорганизации или ликвидации. В случае с некоммерческой организацией, такой как товарищество собственников недвижимости, право реорганизовать или ликвидировать организацию принадлежит исключительно общему собранию членов. Учредители ТСН не имеют прав и не могут принимать подобных решений в обход высшего органа управления с момента начала деятельности, т.е. с даты внесения записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ (п. 8 статьи 51. "Государственная регистрация юридических лиц" ГК). Объясняется это нормой ст. 65.1 "Корпоративные и унитарные юридические лица" ГК: в корпоративной организации её создатели (учредители) приобретают права и обяззанности членов корпорации. Эта особенность управления корпорацией уравнивает права учредителей (членов) с теми гражданами, к-е принимаются в члены организации в дальнейшем в ходе её корпоративной деятельности.

10.2 Товарищество по решению Общего собрания своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Норма данного пункта соответствует норме п. 4 ст. 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" ГК. Других вариантов для превращения из ТСН в что-то иное, кроме другого ТСН или потребительского кооператива, гражданским законодательством не предусмотрено. Все другие организационно-правовые формы могут быть использованы только после ликвидации ТСН и учреждения нового юридического лица.

10.3 Ликвидация Товарищества осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Порядок ликвидации подробно расписан в статьях 61 - 65 ГК. Данный порядок включает и "насильственную" ликвидацию по решению суда или налогового органа.

10.4 При ликвидации Товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчётов с организациями, ведомствами, банками и другими кредиторами, распределяется между членами Товарищества в порядке установленном гражданским законодательством. Архив, дела и документы Товарищества передаются в установленном порядке в государственный архив по территориальности.

Следует обратить внимание, что в случае долгов товарищества перед кредиторами попытки органов управления протащить через общее собрание решение о ликцидации может вызвать негативные последствия. Если имущества ликвидируемого товарищества будет недостаточно для выплаты долгов (а имущество ещё нужно продать, т.к., к примеру, старая изношенная ЛЭП никому не нужна), то перед кредиторами придётся отвечать участникам

(т.е. членам ТСН) солидарно. А это значит, что придётся расплачиваться своим личным имуществом или деньгами. Исходя из такой жёсткой нормы, общему собранию товарищества следует 10 раз подумать прежде, чем принимать решение о заёме средств банка или др. организации, физических лиц в том числе. Поэтому в правах и обязанностях ТСН (раздел III устава) нет права брать кредиты ни по решению правления, ни по решению общего собрания.

Устав ТСН "Пищевик" в редакции 2015 г. (проект)