Wismann Property Consult A/S Referencer.pdf · 11.Amager Landevej 115, Under Mønten 10-14 En ejendom med lutter små studieboliger handlet fuldt udviklet med en leje på kr. 1.600/m2

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

1

køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

A/B referenceejendomme – handler:

06. oktober 2018

Den kontante handelsværdi er de priser boligejendomme tinglyses handlet til. En valuars A/B vurdering er kun den vurderede

handelspris. Fra 01-10-2018 skal, der jf. DE vurderes efter DCF:

Bemærk, at på 23 boligejendomme tinglyst fra 3Q 2016 til 3Q 2018, der ligger

tendenslinjen fra kr. 28.000/m2 til kr. 32.000/m2.

EVE MIN Rasmus Jarlov og Folketinget har den 28-06-2018 opløftet en ny A/B

vurderingsnorm til bekendtgørelse. Samtidig er en vejledning fra Dansk Dansk

cand. merc., ejendomsmægler og valuar Lars Wismann, projektchef og direktør

Kaalundsgade 8 tinglyst 05-02-2018

kr. 27.547/m2 for boligdelen, kr. 20.000/m2 for erhverv

http://www.wismann-as.dk/



2



Ejendomsmæglerforening DE og nogle DCF notater fra Ejendomsforeningen Danmark

ED blev d. 01-10-2018 normgivende for hele branchen

DE og ED som branchenormgivere har afvist at fremlægge 3 modelbesvarelser ligesom DE hidtil hverken har villet besvare konkrete spørgsmål til norm, vejledning, vurderinger eller DCF beregninger.

Vi vil efterfølgende give en kort beskrivelse af samtlige boligejendomme handlet og

tinglyst nedenfor samt vise et par billeder samt vise hvordan DE valuarerne typisk underpris valuarvurderer:

Opdateret: 06-10-2018

0 Ejendomme handlet

Post-

nummer Købesum areal bolig areal erhverv

Handlede m2-

pris-bolig 3Q

2016-2018 m2-pris erhverv Handels- dato

1 H.C. Ørsteds Vej 39A 1875 25.800.000kr. 761 504 25.955kr. 12.000kr. 30-09-2016

2 Nyelandsvej 8 2000 29.750.000kr. 1.008 0 29.514kr. -kr. 20-10-2016

3 Gl. Kongevej 88, Sankt Knuds Vej 2 1850 59.200.000kr. 1.645 531 27.918kr. 25.000kr. 25-10-2016

4 **Sortedam Dossering, Kroghsgade 1 2100 99.000.000kr. 2.610 962 30.191kr. 21.000kr. 31-12-2016

5 Strandvejen 16 b-c m.fl. 2100 195.000.000kr. 7.862 147 24.522kr. 15.000kr. 31-12-2016

6 Turesensgade 6 1368 37.800.000kr. 1.383 211 24.281kr. 20.000kr. 14-03-2017

7 Kjeld Langes Gade 10-14 1367 162.000.000kr. 5.075 462 30.556kr. 15.000kr. 31-03-2017

8 Vævergade 3 2200 23.000.000kr. 850 0 27.059kr. -kr. 17-04-2017

9 Ahlmanns Allé 9 2900 18.000.000kr. 725 0 24.828kr. -kr. 21-06-2017

10 AB Fanøgade 35-37 2100 27.000.000kr. 862 132 29.026kr. 15.000kr. 11-07-2017

11 Amager Landevej 115, Under Mønten 10-14 2300 335.000.000kr. 8.876 0 37.742kr. -kr. 14-07-2017

12 Hostrups Have 2000 1.690.000.000kr. 60606 4.029 26.555kr. 20.000kr. 01-09-2017

13 Gammel Kongevej 152 1850 81.000.000kr. 2084 784 30.591kr. 22.000kr. 07-10-2017

14 ****Livjægergade 27-29 2100 118.000.000kr. 3.780 134 30.685kr. 15.000kr. 20-10-2017

15 ***** Nørre Farimagsgade 66 1364 100.000.000kr. 3095 229 30.090kr. 30.000kr. 05-02-2018

16 ***** Kaalundsgade 8 1664 53.400.000kr. 1908 42 27.547kr. 20.000kr. 05-02-2018

17 Gammel Kongevej 156 1850 30.000.000kr. 270 697 38.830kr. 28.000kr. 13-03-2018

18 Strandvejen 134 2900 56.500.000kr. 1.002 196 50.519kr. 30.000kr. 31-05-2018

19 Gravervænget 5 m.fl. 2400 490.000.000kr. 23500 224 20.708kr. 15.000kr. 27-07-2018

20 Stockholmsgade 25 2100 56.435.000kr. 1.946 0 29.001kr. -kr. 06-08-2018

21 Rømersgade 19, Frederiksborggade 23 1360 144.500.000kr. 2.495 2.174 39.182kr. 21.500kr. 01-08-2018

22 Thyra Danebod, Dalgas Boulevard 3 m.fl. 2000 293.000.000kr. 10.487 98 27.799kr. 15.000kr. 17-08-2018

23 Amagerbrogade 117-119, Øresundsvej 2 2300 108.500.000kr. 3.507 962 26.823kr. 15.000kr. 03-09-2018

Gennemsnit 7.317 544 29.997kr. 19.694kr.

Maksimum 60.606 4.029 50.519kr. -kr.

Minimum 270 0 20.708kr. -kr.

** Inkl. Vedligeholdelsesefterslæb på kr. 8 mio.

*** Solgt med et betydeligt åbenlyst vedligeholdelsesefterslæb

***** Solgt med akut og medfinansieret vedligeholdelsesefterslæb, RD/Danske Bank, F9 lån bidrags% 0,40% 10 års afdragsfri realkredit

***** Nørre Farimagsgade 66 og Kålundsgade 8 begge ejendomme i slet vedligeholdelsesstands med boliger i reglen uden eget bad

For samme periode 3Q 2016 til 3Q 2018 har vi analyseret 50 A/B valuarvurderinger udført en valuarer, der er medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. Disse

valuarer er nået frem til kontante handelsværdier, der på tendenslinjen ligger fra 18.000/m2 til kr. 22.000/m2. Valuarerne MDE udfører således generelt underprisvurderinger så meget for lave, at de i gns. skal hæves ca. 50% for at

matche de priser som, der handles ejendomme til. Værste underpris A/B valuarvurdering var A/B Hostrups Have, der blev valuarvurderet til kr. 745 mio. ultimo

2015 af valuar John Lindgreen MDE, hvorefter ejendommen 1½ år senere blev handlet til kr. 1.690 mio. eller 127% højere end valuarens vurdering.

Disse generelle underpris A/B valuarvurderinger har desværre stået på i over 10 år og den nu branchenormgivende Dansk Ejendomsmæglerforening ønsker ingen dialog

herom. Tilsvarende gælder Ejendomsforeningen Danmark der ikke besvarer mails.




3






4



1. H.C. Ørstedsvej 39 A

Det fremgår tydeligt af billederne at ejendommen, som så mange andre er handlet for 1½ år

siden med store vedligeholdelsesmæssige efterslæb, skønnet til kr. 5.000-7.000/m2.

2. Nyelandsvej 8

Typisk boligejendom solgt for 1½ år siden, kr. 29.514/m2+.

3. Gl. Kongevej 88, Sankt Knuds Vej 2

Typisk Frederiksberg ejendom med store boliger og erhverv.




5



4. **Sortedam Dossering, Kroghsgade 1

En meget original ejendom med kun 16 boliger og ½-delen af arealet er erhverv.

5. Strandvejen 16 b-c m.fl.

En meget original ejendom handlet til en meget gunstig pris i foråret 2017

6. Turesensgade 6

Decideret svindel idet Nybolig Erhverv pralede med i dagspressen, at de havde scoret kassen

idet Nyboligs valuar havde sat værdien til kr. 17.000/m2, hvor salgsafdelingen straks fandt en

køber til kr. 24.500/m2.




6



7. Kjeld Langes Gade 10-14

Handlet fuldt udviklet ultimo 2016 til en dengang høj pris kr. 30.500/m2.

8. Vævergade 3

Det fremgår tydeligt af billederne at ejendommen, som så mange andre er handlet for 1½ år

siden med store vedligeholdelsesmæssige efterslæb, skønnet til kr. 6.000-8.000/m2.

9. Ahlmanns Allé 9

Klassisk 2900 Hellerup, men dyr i drift med kun 6 boligenheder.




7



10. AB Fanøgade 35-37

Vi er på ydre Østerbro i en ejendom, der oprindeligt ikke har haft bad og ikke har altaner.

Ejendommen blev handlet ultimo 2016 til kr. 29.000/m2.

11. Amager Landevej 115, Under Mønten 10-14

En ejendom med lutter små studieboliger handlet fuldt udviklet med en leje på kr. 1.600/m2

og en pris på kr. 37.742/m2, beliggende ud til en af Københavns mest trafikerede veje.

Startafkast efter afkastmetoden 3,15% p.a.

12. ***Hostrups Have

Tvangssolgt af Nykredit til kr. 1.690 mio. med store vedligeholdelsesefterslæb kr. 3.000-

6.000/m2. Ejendommen ekspertvurderet af valuar John Lindgreen MDE Home Erhverv til kr.

745 mio. kun 1½ år inden handelen. Startafkast jf. valuar John Lindgreen MDE´s beregnede

netto leje ca. 1,1%.




8



13. Gammel Kongevej 152

En klassisk Frederiksberg ejendom handlet til kr. 30.591/m2 boligareal medio 2017.

14. ****Livjægergade 27-29

En delvist udviklet ejendom solgt primo 2017 af Bak Gruppen, dér efter 6 år ejerskab alene

havde fokus på at sælge den videre til den dobbelte indkøbspris.

15. ***** Nørre Farimagsgade 66

Denne ejendom blev handlet på beliggenheden og ikke på den tekniske vedligeholdelse.




9



16. ***** Kaalundsgade 8, Oehlenschlægersgade 8

En totalt nedslidt ejendom med store sætningskader i facaden og kun 4 af 23 boliger med eget

bad jf. BBR. Restaurant uden fortovsservering. Købt af en professionel investor.

17. Gammel Kongevej 156

Frederiksberg funkis til en absolut toppris kr. 38.830/m2 for boligarealet.

Kaalundsgade 8, Oehlenschlægers-

gade 8, 1664 & 1663 Kbv. V.




10



18. Strandvejen 134, 2900 Hellerup

Korrekt billed på vej

19. Gravervænget 5 m.fl., 2400 København NV.

En nedslidt ejendom hvor½-delen af boligerne ikke har ejet bad. Uagtet dette blev

ejendommen handlet d. 27-12-2005 for kr. 456 mio. svarende til kr. 19.400/m2 .Ved Østre

Landstret Dom d. 26-06-2014 blev det stadfæstet at den korrekte kontante handelsværdi

skulle have været kr. 580 mio eller 27% mere end den tinglyste købesum. I 2018 blev

ejendommen på Jyske Kredits påkrav tvangssolgt til kr. 490 mio. eller kr. 20.700/m2.

20. Stockholmsgade 25

Udbudt af EDC Erhverv d. 23-03-2018 til kr. 45 mio. Solgt tinglyst d. 06-08-2018 til kr.

56.475.000 svarende til kr.29.001/m2 eller en afkastprocent på 0,47% jf.

ejendomsmæglerens salgsprospekt.




11



21. Rømersgade 19, Frederiksborggade 23

Ejendommen blev købt af lejerne der så stiftede en ny A/B forening. Købesummen var kr.

39.182/m2 boligareal. Jyske Kredit leverede 75% realkredit. Advokat Henrik Bræmer var den

stiftende advokat.

22. Thyra Danebod, Dalgas Boulevard 3. m.fl.

Efter 10 år som A/B forening blev ejendommen mere eller mindre tvangsolgt. Handelsprisen

på ydre Frederiksberg var kr. 27.799/m2.

23. Amagerbrogade 117-119, Øresundsvej 2

Ejendommen blev solgt af en A/B forening der så scorede en skattefri gevinst på kr. 70 mio.

efter 14 års ejerskab. Sagen var omtalt i Berlingske Tidende, Poul Dengsø d. 06-10-2018.

Prisen var kr. 26.823/m2 boligareal.




12



Fra d. 01-10-2018 skal alle A/B valuarvurderinger udføres efter den

Diskonterede Cash Flow metode. Der er tale om algoritme med 6-7 variable. der er ingen retningslinjer for værdierne på de variable værdier. Nedenfor

vises hvor store udsving der kan være. Resultaterne bliver derfor tilsvarede helt vilkårlige og variable.

En DCF-10 beregning som er den længste budgetperiode for en typisk ejendom, førte med den

markedsleje på kr. 1.400/m2 (Ejendomsforeningen Danmarks tal), til en exit afkastprocent på

3,01%.

Erhvervsstyrelsen har en vejledningsforpligtelse idet de nu branche normgivende foreningen

Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark ikke besvarer henvendelser.

Erhvervsstyrelsen har lovet at give svar på parabelværdierne i uge 41. Vi forventer ingen

konkrete svar.

DCF parameter værdier bedes besvaret

af Erhvervsstyrelsen kontorchef

Christine Marxner e-mail:

[email protected], Telefon: +45

35291000 Opdateret: 11-09-2018 DCF parameter værdier:

0 Ejendomme handlet

Post-

nummer Købesum areal bolig

areal

erhverv OMK-leje/m2

Driftsomkost-

ninger/m2

BRL § 5 stk., 2

markedsleje

Antal DCF-

budgetår

Disk faktor i

DCF

budgetperiode

Afkast % på

exit value ejd.

værdi

1 H.C. Ørsteds Vej 39A 1875 25.800.000kr. 761 504 -kr. -kr. -kr.

2 Nyelandsvej 8 2000 29.750.000kr. 1.008 0 -kr. -kr. -kr.

3 Gl. Kongevej 88, Sankt Knuds Vej 2 1850 59.200.000kr. 1.645 531 -kr. -kr. -kr.

4 **Sortedam Dossering, Kroghsgade 1 2100 99.000.000kr. 2.610 962 -kr. -kr. -kr.

5 Strandvejen 16 b-c m.fl. 2100 195.000.000kr. 7.862 147 -kr. -kr. -kr.

6 Turesensgade 6 1368 37.800.000kr. 1.383 211 -kr. -kr. -kr.

7 Kjeld Langes Gade 10-14 1367 162.000.000kr. 5.075 462 -kr. -kr. -kr.

8 Vævergade 3 2200 23.000.000kr. 850 0 -kr. -kr. -kr.

9 Ahlmanns Allé 9 2900 18.000.000kr. 725 0 -kr. -kr. -kr.

10 AB Fanøgade 35-37 2100 27.000.000kr. 862 132 -kr. -kr. -kr.

11 Amager Landevej 115, Under Mønten 10-14 2300 335.000.000kr. 8.876 0 -kr. -kr. -kr.

12 ***Hostrups Have 2000 1.690.000.000kr. 60.606 4.026 -kr. -kr. -kr.

13 Gammel Kongevej 152 1850 81.000.000kr. 2.084 784 -kr. -kr. -kr.

14 ****Livjægergade 27-29 2100 118.000.000kr. 3.780 134 -kr. -kr. -kr.

15 ***** Nørre Farimagsgade 66 1364 100.000.000kr. 3.095 229 -kr. -kr. -kr.

16 ***** Kaalundsgade 8 1664 53.400.000kr. 1.908 42 -kr. -kr. -kr.

17 Gammel Kongevej 156 1850 30.000.000kr. 270 697 -kr. -kr. -kr.

18 Strandvejen 134 2900 56.500.000kr. 1.002 196 -kr. -kr. -kr.

19 Stockholmsgade 25 2100 56.435.000kr. 1.946 0 -kr. -kr. -kr.

Jf. vurderingsnormen og vejledningen ombygges den typiske ejendom på 5-10

Jf. Ejendomsforeningen Danmark A/B Billy Price 2Q 2018 undervisningsmateriale er BRL § 5 stk. 2 leje for en boligeejendom med central beliggenhed kr. 1.400/m2

Jf. fire valuarer MDE og cheføkonom Morten Marott Larsen fra ED sætter de BRL 5 stk. 2 lejen i 2018 fra kr. 1.141-1.876)/m2

Jf. samme fire valuarer og MML sætter de ombygningsomkostningen i 2018 til fra kr. 3.492-7.000/m2

Jf. samme fire valuarer og MML sætter de DCF ombygningsperioden fra 10 år til 20 år

Ingen af valuarerne anfører andet end kvadratmeterpriser på deres referencejendomme.


Documents

Wismann Property Consult A/S Referencer.pdf · 11.Amager Landevej 115, Under Mønten 10-14 En ejendom med lutter små studieboliger handlet fuldt udviklet med en leje på kr. 1.600/m2