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WohnraumversorgungskonzeptRegionHannover
Kommunalsteckbrief:StadtHemmingen
Auftraggeber:
RegionHannover
Auftragnehmer:
empiricaagKurfürstendamm234,10179Berlin Telefon (030)884795‐0Fax (030)884795‐17www.empirica‐institut.de
Bearbeitung:
LudgerBaba,ThomasAbraham,PhilippSchwede,JuliaKemper
Berlin/Bonn,15.Oktober2018
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 1
KurzinformationundLageinderRegion
Kurzinformation Abb.1:VerortungHemmingen
Fläche:Bevölkerungsdichte:Einwohner:Postleitzahl:Gemeindeschlüssel:
31,58km²595Einwohnerjekm²19.406(2016)3096603241007
QuelleAbb.1:eigeneDarstellung(Kartengrundlage:RegionHannover,TeamRegionalplanung);QuelleEinwohnerzahl(31.12.2016):RegionHannover,TeamStatistik
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 2
PlanerischeGrundlagen
LageundErreichbarkeit
DieStadtHemmingengrenztsüdlichandieLandeshauptstadtHannover.DieStadtzähltzudenKommunenimerstenRingumdieStadtHannover.HemmingenistmitBusverbindungen an die Stadt Hannover angebunden. Die Fahrzeitmit dem BusvonHemmingenzumHauptbahnhofHannover/ZOBbeträgtrund30Minuten.DieStadtsollbisvoraussichtlich2023andieStadtbahnHannoverangeschlossenwer‐den.DieBundesstraße3verläuftdurchHemmingenundverbindetdiesemitderStadtHannover.
Abb.2:RegionalesRaumordnungsprogramm2016
Raumordnung,RegionalplanungundSiedlungsentwicklung
NachzentralörtlicherGliederunghabendieStadtteileHemmingen–WesterfeldundArnumjeweilsdieAufgabeeinesGrundzentrums.DiebeidenStadtteilehabeneineherausgehobene Bedeutung als Standorte zur Sicherung und Entwicklung vonWohnstätten.EinVorranggebietSiedlungsentwicklungistnichtfestgelegt.
KommunaleStadtentwicklungs‐undWohnungsmarktstrategie
DieStadtHemmingenverfolgteinmoderatesWachstumsziel.Hemmingenverfügtüber ein integriertes Stadtentwicklungskonzept. In einer der Stadt vorliegendenWohnraumbedarfsanalyseund‐prognoseausdemJahr2017sindKennzahlenzumzukünftigenWohnungsbedarfenthalten.
QuelleAbb.2:eigeneDarstellung(Kartengrundlage:RegionalesRaumordnungsprogrammderRegionHannover2016‐Erläuterungskarte1)
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
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Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 3
Erwerbstätigkeit
Abb.3:SozialversicherungspflichtigBeschäftigteamArbeitsort
Abb.4:ArbeitsloseundArbeitslosenquote
In Hemmingen ist die Zahl der sozialversi‐cherungspflichtig Beschäftigten zwischen2006und2016umgut 16%auf 3.800Be‐schäftigtegestiegenunddamitähnlichstarkwie in der Region Hannover. Im zeitlichenVerlauf gab es in Hemmingen im Vergleichstärkere Schwankungen. Die Zahl der Ar‐beitslosen ist in Hemmingen in den letzten10 Jahren gesunken. Die Arbeitslosenquotein Hemmingen (6,8 %) liegt unter der derRegionHannovermitundohneLHH.
Pendlermobilität
Abb.5:Einpendler,AuspendlerundPendlersaldo Abb.6: Arbeitsplatzzentralität2016
HemmingenhatAuspendlerüberschüsse,diesichseitJahrenaufeinemrelativkonstantenNiveaubewegen.DerAuspendlerüberschusslag2016beirund2.800Beschäftigten.Hemmingen hat eine höhere Bedeutung alsWohnstandort denn als Arbeitsplatzstand‐ort.InHemmingenwohnenmehrBeschäftig‐tealsdortarbeiten.DieArbeitsplatzzentrali‐tät ist im regionalen Vergleich mit am ge‐ringsten.
QuelleAbb.3bisAbb.6:BundesagenturfürArbeit(BA)
0,000,200,400,600,801,001,201,401,601,80
Hann
over
Barsinghausen
Burgdo
rf
Burgwed
el
Garbsen
Geh
rden
Hemmingen
Isernh
agen
Laatzen
Langen
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Lehrte
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stadt
Pattensen
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storf
Region
Hanno
ver
Region
Hanno
ver (oh
ne LHH)
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Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 4
KaufkraftAbb.7:Kaufkraftindex2017(RegionHannover=
100)
Der Kaufkraftindex (Region = 100) lag inHemmingenimJahr2017mit116deutlichüberdemDurchschnittderRegionHanno‐ver. Nach Isernhagen und Burgwedel istdies der dritthöchste Wert in der RegionHannover.DieSpannereichtvon93inUet‐zebis130inIsernhagen.
QuelleAbb.7:LOCAL©2018Nexiga,eigeneBerechnungenundDarstellung
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Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 5
Bevölkerungsentwicklung
Abb.8:Einwohnerzahl(absolut) Abb. 9:IndexentwicklungderEinwohnerzahl
In Hemmingen lebten 2016 insgesamt19.406Einwohner. Inden letzten10 Jahrenstieg die Einwohnerzahl um 3,2%, was ei‐nemZuwachsvonfast600Einwohnernent‐spricht.DieEntwicklunginHemmingenwardamitetwaspositiveralsinderRegionHan‐nover ohne LHH (2,8 %). In der gesamtenRegionstiegdieEinwohnerzahljedochnochstärker(4,3%).
QuellenAbb.8undAbb.9:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(WerteausdemMelderegisterfürdieLHH)
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Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 6
Altersstruktur
Abb.10:Altersstruktur(2016) Abb. 11:IndexentwicklungnachAltersklassen
In Hemmingen leben im Vergleich anteiligetwas mehr ältere Einwohner. Der Anteilder65‐Jährigenundälter(24%)liegtüberdemAnteil inderRegionHannover(21%)und leicht über dem Anteil in der RegionHannover ohne LHH (23%).Auch derAn‐teil der 40‐ bis unter 65‐Jährigen ist inHemmingen höher (38 %). Die Zahl derEinwohner dieser Altersgruppe ist erst indenletztenJahrenwiedergestiegen.
Abb.12:Jugendquotient(VerhältnisderPersonenimAltervon0‐19Jahrenzu100Personenzwischen20und64Jahren)
Abb.13:Altenquotient(VerhältnisderPersonenimAltervon65Jahrenundälterzu100Per‐sonenzwischen20undunter65Jahren)
Der Jugendquotient in Hemmingen ist we‐sentlich höher als in der Region HannoverundetwashöheralsinderRegionohneLHH.Im letzten Jahr stieg der Quotient in Hem‐mingenwiederleichtan.AuchderAltenquo‐tientistinHemmingenwesentlichhöheralsinderRegionHannoverundetwashöheralsin der Region Hannover ohne LHH. In derEntwicklung der letzten 10 Jahre sind dieQuotientenrelativstabil.
QuellenAbb.10bisAbb.13:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(WerteausdemMelderegisterfürdieLHH)
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empirica 7
KomponentenderBevölkerungsentwicklung
Abb.14:NatürlicheBevölkerungsentwicklung Abb.15:Wanderungen
HemmingenhatteindenletztenzehnJahrendurchgängig leichte Sterbeüberschüsse. ImJahr 2016 lag der Sterbeüberschuss bei 59Personen. Nur durch Wanderungsgewinnestieg die Einwohnerzahl. Insbesondere inden letzten drei Jahren waren die Wande‐rungsgewinne wieder höher, wodurch dieEinwohnerzahlstärkerzunahm.2016gabes1.378 Zuzüge nach Hemmingen und 1.132Fortzüge.DamitergabsicheinWanderungs‐überschussvon246Personen.
Abb.16:Wanderungsrichtungen Abb.17:Wanderungssaldoje1.000Einwohner
Hemmingen hat in den letzten 10 Jahreninsbesondere durch Zuwanderung aus derLandeshauptstadtHannoveranEinwohnernhinzugewonnen.InallenJahrengabesWan‐derungsgewinne aus Hannover, die in denletzten Jahren erneut angestiegen sind. Zu‐demwurdenWanderungsgewinne aus demAuslandund inden letzten zwei Jahren ausNiedersachsen (ohne Region Hannover) er‐zielt. Hemmingen profitierte in den letztenJahren in stärkeremMaß vonWanderungs‐gewinnenausderLHHalsdieRegion(ohneLHH).
QuellenAbb.14bisAbb.17:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(WerteausdemMelderegisterfürdieLHH)
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empirica 8
Haushaltszahlund‐struktur
Abb.18:Haushalte(absolut) Abb.19:VeränderungderZahlderHaushalte2016gegenüber2007
Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte inHemmingen um 5,9% auf 9.148 Haushaltegestiegen. Die durchschnittliche Haushalts‐größe liegtbei2,10Personen. In68%allerHaushalte leben 1 oder 2 Personen. Gegen‐über 2007 ist ausschließlich die Zahl derkleineren Haushalte (1 und 2 PersonenHaushalte)angestiegen.
QuellenAbb.18undAbb.19:RegionHannover,TeamStatistikbzw.StadtHannover(jeweiligeGrundlage:Haushaltsgenerierung)
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empirica 9
Wohnungsbestand
Abb.20:AnteilderWohneinheiten(WE)nachGebäudetyp
Abb.21:GebäudetypologieimEin‐ undZweifamilienhausbestand
InHemmingengibtes rund8.900Wohnun‐geninrund5.400Gebäuden.WohnungeninEin‐ und Zweifamilienhäusern überwiegen:60 % des Wohnungsbestands (rd. 5.400Wohnungen)befindensichinEin‐undZwei‐familienhäusern, 40 % (rd. 3.500Wohnun‐gen) in Mehrfamilienhäusern. Bei Ein‐ undZweifamilienhäusernüberwiegt inHemmin‐gen das freistehende Haus. Der Anteil istjedochgeringer als inderRegionHannoverinsgesamt und der Region Hannover ohneLHH. Der Anteil von Reihenhäusern ist inHemmingenhingegenwesentlichhöher.
Abb.22:Baualtersstruktur Abb.23:Eigentümerstruktur
MehralsdieHälfteallerWohngebäudewur‐deinHemmingen,wieinderRegionHanno‐ver, zwischen 1949 und 1978 errichtet (59%). In Hemmingen gibt es anteilig mehrWohngebäude aus der Zeit von 1991 bis2004als inderRegionHannover sowiederRegion ohne LHH. Privates Wohneigentumbildetmit knapp70%denHauptanteil desWohnungsbestandes. In der Region Hanno‐ver insgesamt istderAnteilgeringerund inderRegionohneLHHfastgleichhoch.
QuelleAbb.20:WohnungsfortschreibungdesLSN;Abb.21bisAbb.23:StatistischesBundesamt(Gebäudezensus2011)
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empirica 10
Abb.24:GrößenstrukturdesWohnungsbestandes Abb.25:WohnungennachAnzahlderRäume
Die Wohnungen in Hemmingen sind auf‐grund des hohen Einfamilienhausbestandesüberdurchschnittlichgroß.MehralseinDrit‐tel (38%) sind über 120m2 groß. KleinereWohnungengibtesentsprechendweniger.Die Größenstruktur bedingt den überdurch‐schnittlichenAnteilvonWohnungenmitfünfund mehr Räumen. Mehr als die Hälfte (54%) der Wohnungen haben fünf oder mehrRäume.InderRegionHannoversinddiesnur36%.
QuelleAbb.24:WohnungsfortschreibungdesLSN;Abb.25:StatistischesBundesamt(Gebäudezensus2011)
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empirica 11
Wohnungsbaugenehmigungenund‐fertigstellungen
Abb.26:Wohnungsbaugenehmigungen Abb.27:StrukturderGenehmigungen
Vor allem 2015 aber auch 2016wurden inHemmingen mehr Wohnungen genehmigtals indenVorjahren.DieGenehmigungen je1.000Einwohnerwarendamitinsbesondere2015 höher als in der Region Hannover. InderPhase2012bis2016stiegderAnteildergenehmigten Wohnungen in Mehrfamilien‐häusern in Hemmingen deutlich an und er‐reichte das Niveau der Region Hannover(ohneLHH).
Abb.28:Wohnungsbaugenehmigungen‐regionalerVergleichI
Abb.29:Wohnungsbaugenehmigungen‐regionalerVergleichII
DieGenehmigungenje1.000EinwohnersindinHemmingen,wie inderRegionHannoverin den letzten Jahren angestiegen. In derPhase2012bis2016lagdieZahlderBauge‐nehmigungen je 1.000 Einwohner in Hem‐mingenüberdemNiveauderRegionHanno‐ver (mitundohneLHH). InderPhase2007bis2011wardieIntensitätderGenehmigun‐geninHemmingennochwesentlichgeringerals in der Region Hannover ohne LHH undgeringer als in der Region Hannover insge‐samt.
QuelleAbb.26bisAbb.29:SonderauswertungdesLSN
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empirica 12
Abb.30:Wohnungsbaufertigstellungen Abb.31:StrukturderWohnungsbaufertig‐stellungennachZeiträumen
Die Zahl der Baufertigstellungen in Hem‐mingenschwanktz.T.sehrstarkvonJahrzuJahr.ImTrendistdieZahlderFertigstellun‐gen jedochgestiegen.BesondersvieleWoh‐nungen wurden 2014 und 2016 fertigge‐stellt. Die Bauintensität lag in den beidenJahrendeutlichüberdemNiveauderRegion.In Hemmingen wurden in den letzten 10Jahren überwiegend Ein‐ und Zweifamilien‐häuser als Geschosswohnungen gebaut. DerAnteil der fertiggestellten Wohnungen inMehrfamilienhäusernhatsichindenletztenfünf Jahren jedoch wesentlich erhöht, bliebaberunterdenAnteilen inderRegionHan‐nover.
Abb.32:Wohnungsfertigstellungen‐regionalerVergleichI
Abb.33:Wohnungsfertigstellungen‐regionalerVergleichII
Die Bauintensität in Hemmingen ist in denletzten Jahren deutlich gestiegen. WährendinderPhase2007bis2011inSummeinsge‐samt 0,9 Wohnungen je 1.000 Einwohnerfertiggestelltwurden,warenes inderPhase2012bis2016 insgesamt2,3Wohnungen je1.000 Einwohner. Die Bauintensität lag inderPhase2012bis2016fastaufdemNiveauder Region Hannover ohne LHH und überdemNiveauderRegionHannover.
QuelleAbb.30bisAbb.SonderauswertungdesLSN
PlanerischeGrundlagen
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Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
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empirica 13
Miet‐undKaufpreisentwicklungimBestand
Abb.34:Angebotsmieten(Median)imMehrfamilienhausbestand
Abb.35: Angebotsmietspanne imMehrfamilienhausbestand,2016
Im1.Quartal2012lagdieNettokaltmieteimMedian bei 5,83 €/m². Sie ist bis zum1. Quartal 2017 um 17% gestiegen. Damitist in der Region Hannover mit 25 % diemonatliche Nettokaltmiete deutlich stärkerangestiegen. Die monatliche Nettokaltmietebei Angebotsmieten im Bestand (Median)betrug 2016 in Hemmingen 6,66 €/m².Wohnungen im Bestand sind somit etwagleich teuer wie in der Region Hannover(6,62€/m²).
Abb.36:Angebotskaufpreise(Median)fürEigentumswohnungenimBestand
Abb.37:AngebotskaufpreisspannefürEigentums‐wohnungenimBestand,2016
DieAngebotskaufpreise (Median) fürEigen‐tumswohnungen im Bestand sind in Hem‐mingen inden letzten Jahrengestiegen.DerPreisanstieg zwischen 2012 und 2016 be‐trug27%undwardamitgeringeralsinderRegion Hannover (54 %). 2016 wurde inHemmingen eine Eigentumswohnung imBestandimMedianfürrd.1.550€/m²ange‐boten.DerAngebotspreiswardamitgünsti‐ger als in der Region Hannover (rd. 1.740€/m²).
QuelleAbb.34bisAbb.37:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systemeGmbH)
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Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 14
Abb.38:Angebotskaufpreise(Median)imEin‐ undZweifamilienhausbestand
Abb.39:VerteilungderAngebotskaufpreiseimEin‐undZweifamilienhausbestand,2016
Zwischen2012und2017istderangeboteneKaufpreisinHemmingenfürEin‐undZwei‐familienhäuserimBestandum49%gestie‐gen.DerAnstiegwarstärkeralsinderRegi‐on Hannover (+ 33 %). Der AngebotspreisfürEin‐undZweifamilienhäuserimBestandbelief sich im Median 2016 in Hemmingenauf rd. 2.150 €/m². Häuser in Hemmingensind somit teurer als in der RegionHanno‐ver(rd.1.850€/m2).
Miet‐undKaufpreisentwicklungimNeubau1
Abb.40:Angebotsmieten(Median)inNeubau‐Mehrfamilienhäusern
Abb.41: AngebotsmietspanneinNeubau‐Mehrfamilienhäusern,2016
Zwischen 2012 und 2015 sind die Median‐mieten für neu gebaute Wohnungen inMehrfamilienhäusernregionsweitgestiegen,anschließend haben sich die Preise stabili‐siert.In der RegionHannover (ohne LHH) liegendie Preise 2016 im Median bei rd. 9€/m²undreicheninderSpitzebiszu12€/m².InderGesamtregion liegt dasPreisniveau ins‐besondereinderSpitzehöher.
QuelleAbb.38bisAbb.41:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systemeGmbH)
1 InderRegionHannover(ohneLHH)reichendieFallzahlenderAngebotsmieteninneugebautenMehrfamilienhäusernfüreinzelneKommunenfüreinevalideAuswertungnichtaus.GleichestrifftfürdieKaufpreiseneugebauterEigentumswohnungenzu.
PlanerischeGrundlagen
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Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 15
Abb.42:Angebotskaufpreise(Median)fürNeubau‐Eigentumswohnungen
Abb.43: AngebotskaufpreissoannefürNeubauEigentumswohungen,2016
Die Medianpreise haben sich in der Region(ohne LHH) zwischen 2012 und 2016 um36%auffast2.700€/m²erhöht.In der LHH ist das Preisniveau im MedianumeinViertelhöheralsinderRegion(ohneLHH).DiePreisdifferenzierungzwischenderRegionHannoverundderRegionHannoverohne LHH nimmt im gehobenen Preisseg‐ment zu. Sehr hochwertige neue Eigen‐tumswohnungen werden überwiegend inderLHHangeboten.
Abb.44:Angebotskaufpreise(Median)fürEin‐ undZweifamilienhäuserimNeubau
Abb.45:AngebotskaufpreisspannefürEin‐ undZweifamilienhäuserimNeubau,2016
InHemmingenkostetenEin‐undZweifami‐lienhäuser im Neubau im Median gut2.500 €/m². Seit 2012 sind die Kaufpreiseum gut 40% gestiegen und damit deutlichstärkeralsinderRegionHannover(24%).Neubauten inHemmingenwarensomit teu‐rer als in der Region Hannover (gut2.200€/m²). Bei der Preisspanne zeigt sichallerdings, dass die Objektemit den höchs‐ten Preisen in der Region Hannover teurersindalsinderStadtHemmingen.
QuelleAbb.42bisAbb.45:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systemeGmbH)
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 16
Leerstand,Transaktionen,Transaktions‐undBodenpreise
Abb.46:MarktaktiverWohnungsleerstand
Die Leerstandsquote in Hemmingen lag2011bei2,7%unddamitunterderFluk‐tuationsreserve von 3 %. Im regionalenVergleichzähltdieQuotezudenniedrigs‐ten.
In der Region hat sich der marktaktiveLeer‐stand im Mehrfamilienhaussegmentseit2001verringert.DieQuotefälltinderLHHmit1,6%imJahr2015geringerausalsinderRegionohneLHHmit2,4%.
Hinweis:DatenzumWohnungsleerstandliegenaufEbenederKommunennurausdemZensus2011vor.
Abb.47:VerkaufsfälleundKaufpreisevonEigen‐heim‐BaugrundstückeninHemmingen
Abb. 48: Verkaufsfälle und Kaufpreise vonMehrfa‐milienhausbaugrundstückeninderRegion
Die Zahl verkaufter unbebauter Grund‐stücke für den individuellen Wohnungs‐bau ist nicht nur Ausdruck einer verän‐derten Nachfrage, sondern auch ange‐botsbedingt. Stehen wenige Flächen zurVerfügung,werdenauchwenigeverkauft.
Von 2008 bis 2016 wurden in Hemmin‐gen im Schnitt 21 Grundstücke p.a. fürdenindividuellenWohnungsbauzueinemdurchschnittlichen Preis von 170€/m²verkauft.
DieGrundstückspreisefürEigenheimeliegeninHemmingenmitRang5unterden21KommunenderRegionimoberenPreissegment.InHemmingensinddiePreiseseit2014deutlichangestiegen. ImMFH‐SegmentsinddieVerkaufsfälle inderLHHseit2014gestiegenund inderRegionHannover(ohneLHH)seit2015.WährenddermittlereKaufpreisinderLHHzwischen2013und2016zurückging,blieberinderRegionHannover(ohneLHH)konstant.
QuelleAbb.46:CBRE‐empirica‐Leerstandsindex;Abb.47undAbb.48:GutachterausschussfürGrundstückswerteHameln‐Hannover:Grundstücksmarktbericht,diverseJahrgänge.
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
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empirica 17
Abb.49:BodenpreisindexreihevonEZFH‐Baugrundstücken
Abb.50:BodenpreisindexreihevonMehrfamilien‐hausbaugrundstücken
Der Bodenpreisindex (vergleichbarerGrundstücke) ist dagegen schon seit sechsJahren stetig auf Wachstumskurs. Dies giltsowohl für EZFH (11% bis 22%) als auchim stärkeren Maße für das MFH‐Segment(28%).ImEigenheimsegmentsinddieBodenpreisein der LHH am stärksten gestiegen, gefolgtvon den stadtnahen nördlich, südlich undwestlichandieLHHangrenzendenKommu‐nen (imWesentlichendie Siedlungsschwer‐punkteimKernraum)zzgl.einzeln
GemarkungeninPattensenundGehrden)undschließlichdenstadtfernen(SiedlungsschwerpunkteaußerhalbdesKernraumssowieErgänzungsstan‐dorte)regionsangehörigenStädtenundGemeinden.Abb.51:PreisentwicklungfürfreistehendeEin‐ undZweifamilienhäuser(ohneNeubauten)
Abb.52:PreisentwicklungfürEigentumswohnungen(ohneNeubauten)
DiePreise fürEin‐undZweifamilienhäuserim Bestand haben sich seit dem Tiefpunktim Jahr 2009 in der LHH um 58%, in derRegion(ohneLHH)um40%erhöht.Seit2008stiegendiePreisefürEigentums‐wohnungen im Bestand in der LHH um67%, in der Region (ohne LHH) um fast40%.
QuelleAbb.49bisAbb.52:GutachterausschussfürGrundstückswerteHameln‐Hannover:Grundstücksmarktbericht,diverseJahrgänge
PlanerischeGrundlagen
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empirica 18
EntwicklungvonHaushaltenmitgeringemEinkommen
Abb.53:AnteilderHaushaltemitgeringemEinkommenanallenHaushalteninderKommune
AlsHaushaltemitgeringemEinkommengeltendiejenigenHaushalte,diedieEinkommensgren‐zen nach §3Abs.2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) nicht über‐schreiten.DasentsprechendejährlicheBruttoeinkommenliegtbeispielsweisebeiEinpersonen‐haushalten zwischen 17.000 (arbeitsloser Haushalt) und 25.285 Euro (Haushalt/Person imAngestellten‐/Arbeitsverhältnis)und füreineFamiliemitzweiKindernzwischen35.000und51.000€.NachBerechnungenderRegionHannoverliegengut41%allerHaushalteinderRegioninner‐halbdieserEinkommensgrenzen,d.h.41%allerHaushalteinderRegionHannoversinddem‐nachHaushaltemit einemgeringenEinkommen. InderRegionHannover (ohneLHH) ist derAnteilmit38%geringer. Inder StadtHemmingen liegtder entsprechendeAnteilmit31,7%nochmalsdeutlichniedriger.NachdenGemeindenIsernhagenundWedemark istdiesderge‐ringsteAnteilanHaushaltenmitgeringemEinkommeninderRegionHannover.
Abb.54:EmpfängervonMindestsicherungsleistungen
DieEmpfängervonMindestsicherungsleistungensindeineTeilgruppederHaushaltemitgerin‐gemEinkommen(GrundsicherungfürArbeitssuchendenachSGBII,beiErwerbsminderungundimAltersowieHilfenzumLebensunterhaltnachSGBXIIundRegelleistungennachAsylbLG).InHemmingenistdieZahlderMindestsicherungsempfängerzuletztaufüber1.400vorallemalsFolge des Zuzugs von Flüchtlingen angestiegen und erreicht einen Anteil von 7,4% an allenEinwohnern.DerAnteilliegtdamitunterdemderRegionHannover(mitundohneLHH).Während des Asylverfahrens treten Asylbewerber bzw. stellvertretend die Kommunen alsNachfrager auf dem regulärenWohnungsmarkt nur dann auf, wenn sie durch die KommunedezentralinWohnungenundnichtinGemeinschafts‐odervergleichbarenUnterkünftenunter‐gebrachtwerden.NachAnerkennungwechselndieFlüchtlingedieRechtskreisevomAsylbLGindasSGBII,soweitdiePerson(noch)keineigenesEinkommenhat.SpätestenszudiesemZeit‐punktwerdendieseHaushaltezuNachfragernaufdemWohnungsmarkt.
QuelleAbb.53:RegionHannover;Abb.54:LSN,Wertefür2016(eigeneBerechnungdeskommunalenAnteilsaufBasisdergesamtregionalenZahlen)
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
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Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 19
Abb.55:BeziehervonLeistungennachAsylbLG Abb.56:Wohngeldhaushalte
ImZugederFlüchtlingszuwanderungistdieZahl der Empfänger von Leistungen nachdem AsylbLG in 2015 deutlich angestiegen.In2016gingendieZahlenwieder leichtzu‐rück. Die Entwicklung vollzog sich in Hem‐mingenebensowieinderRegionHannover.DieZahlderEmpfänger je1.000EinwohnerwarinHemmingenimJahr2016höheralsinder Region Hannover. Die Zahl der Wohn‐geldhaushalte ist in der Region und Hem‐mingenmitderReform2016gestiegen.Be‐zogen auf 1.000 Einwohner beziehen inHemmingen weniger Haushalte WohngeldalsinderRegionHannover.
Abb.57:BedarfsgemeinschaftennachSGBII Abb.58:GrößederBedarfsgemeinschaftennachSGBII2016
InHemmingenhaben2016rd.570Haushal‐teGrundsicherungfürArbeitssuchendenachdemSGBIIbezogen.Mit6,2%allerHaushal‐teliegtderAnteilweitunterhalbdesDurch‐schnittsderRegionHannover(mitundohneLHH). Die Entwicklung schwankte in denletzten Jahren.BeidenBedarfsgemeinschaf‐tenhandeltessich,gemessenanallenHaus‐halten in der Kommune, um relativ kleine(1. Pers.) oder große Haushalte (5 Pers. u.m.).
QuelleAbb.55bisAbb.56:LSN,WerteAsylbLGfür2016(eigeneBerechnungdeskommunalenAnteilsaufBasisdergesamtregionalenZahlen);Abb.57undAbb.58:BA
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
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Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 20
EntwicklungdesNiedrigpreissegmentsunddesSozialwohnungsbestands
Abb.59:EntwicklungdesSozialwohnungsbestandes Abb.60:Angebotsmietpreisentwicklungimfreifi‐nanziertenunterenSegment
In Hemmingen gibt es 180 öffentlich geför‐derte Wohnungen (II. Halbjahr 2017). Miteiner Bestandsquote von 2,0 % (Anteil amGesamtwohnungsbestand)und5,0%(Anteilan Wohnungen in Mehrfamilienhäusern)liegtHemmingenunterhalbderRegionHan‐nover (4,7%/7,5%). Der Anteil am Ge‐samtwohnungsbestand entspricht der derRegionHannover ohne LHH (2%).DerAn‐teilderWohnungeninMehrfamilienhäusern
liegtoberhalbdesAnteilsinderRegionohneLHH(4,7%).Bis2025fallen12%dergefördertenWohnungeninHemmingen–unddamitwenigeralsinderRegionHannover(rd.minus40%)–ausderSozialbindung(absolut:minus21WE).DieSchwelledespreiswertestenDrittelsangebotenerMietwoh‐nungeninHemmingenistvon2012bis2017umrd.22%unddamitstärkeralsinderRegionHannovergestiegen(20%).Mitrd.6,70€/m²(nettokalt)liegtdieMietpreisschwelleinHemmingenoberhalbdergesamtregionalenSchwellevon6,40€/m².
QuelleAbb.59:RegionHannoversowieAngabenderKommunen;Abb.60:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systemeGmbH)
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 21
Bevölkerungs‐undHaushaltsprognose
Abb.61:BevölkerungsprognosefürdieRegionHannover
Abb.62:VeränderungderAltersstrukturinderRegionHannoverbis2025
GemäßPrognosederRegionHannoversteigtdie Einwohnerzahl in der Region bis 2025um38.000bzw.3,5%aufgut1,21Mio.AuchdieAltersstrukturwirdsichverändern:Die Zahl der unter 16‐Jährigen, der 29‐ bisunter 45‐Jährigen, der 56‐ bis 70‐Jährigenund der Hochaltrigen über 80 Jahre nimmtzu. In den Altersklassen 16‐28 Jahre, 45‐55Jahre und 71‐80 Jahre geht die Einwohner‐zahlzurück(insb.dieheutigenBabyboomerundgeburtenstarkenVorkriegsjahrgänge).
Abb.63:HaushaltsprognoseundZusatzbedarfanWohnraumfürdieRegionHannover
Abb. 64:Haushaltsprognose– VeränderungderHaushaltsgrößeninderRegionbis2025
Gegenüber dem Jahr 2015 nimmt die Zahlder Haushalte in der Region bis zum Jahr2025 um 18.300 zu. Um die Wohnungs‐marktsituation des Jahres 2011mit der da‐maligen Flexibilitäts‐ und Fluktuationsre‐servewiederherzustellen,bedarfesbis2025weiterer 10.000 Wohnungen (Nachholbe‐darf). Fast die Hälfte des prognostiziertenHaushaltswachstums entfällt auf Einperso‐nenhaushalte,knapp20%aufHaushaltemitKindernunddieübrigengut30%aufsons‐tigeMehrpersonenhaushalte.
QuelleAbb.61bisAbb.64:RegionHannover,TeamStatistik
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 22
Wohnungsbedarfbis2025
Abb.65:UnterdeckungindenletztenJahren Abb.66:BedarfnachSegmentenbis2025(proJahr)
ImVergleichzurEntwicklungderHaushaltewurdeninHemmingenseit2011/2012fast120 WE zu wenig gebaut. Das Defizit ent‐spricht rd. 1,3 % der Haushalte und liegtdamit unterhalb des regionalen Defizits(ohneLHH)von2,1%.DasVerteilungsmodellderRegiongehtvoneinem WE‐Bedarf von rd. 40 WE p.a. bis2025aus(rd.400WE,davon260WEMFHund140EZFH).Dassindinsgesamtetwas
wenigeralsdiejährlichenFertigstellungenzwischen2012bis2016.MitdenimVerteilungsmodellerrechnetenBedarfszahlenverschiebensichimVer‐gleichzurVergangenheitdieSegmentezuGunstendesMehrfamilien‐hausbaus.LagderAnteil fertiggestellterWohnungeninMehrfamilienhäusernindenletztenfünfJahrenbeird.31%,solltesichdiesernachderBedarfsfestsetzungderRegionHannoveraufrd.67%erhöhen.Das Ergebnis derRegion zu denWohnungsbedarfen erscheint aus Sicht der Stadt als realistischeGrößenordnung.Nach der der Stadt vorliegendenWohnraumbedarfsanalyseund‐prognosebestehteinBedarf(inklusiveErsatzbedarf)an600WohnungenimZeitraumvon2014bis2025(270WEEr‐satzbedarf,330WEZusatzbedarf).InderEinschätzungderStadtHemmingenwirdderermittelteErsatzbedarfinderTendenzzuhochangesehen,derZusatzbedarfdürftehingegenetwashöherausfallen,sodassdiePrognosen/BedarfszahlenderStadtHemmingenundderRegionHannoverweitestge‐hendübereinstimmen.DerimVergleichmitdenbisherigenFertigstellungenzukünftigerhöhteBedarfanWohnungeninMehrfamilienhäusernistausSichtderStadtebenfallsrealistisch.BeigeplantenEntwicklungenhatdieStadtdenAnteilbereitserhöht.
QuelleAbb.65undAbb.66:eigeneBerechnungen
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 23
Wohnbaupotenziale
NachdemWohnbauflächenkatasterderRegionHannoververfügtdieStadtHemmingenübereinFlächenpotenzialvon31ha.DasFlächenkatasterderRegionumfasstallerdingskeineFlächen,diekleinersindals0,5ha.FürdieDeckungdesimVerteilungsmodellserrechnetenWohnungsbedarfswäreeineFlächevon9haerforderlich.DieFlächenpotenzialereichenrechnerischzurDeckungderBedarfemehralsaus.DieStadtverweistjedochdarauf,dassdieFlächenpotenzialeteilweisenichtverfügbarsindundsichinTeilenanungeeignetenStandortenbefinden.
BedarfanöffentlichgefördertenWohnungenbis2025
Ziel ist es,dieQuotedesSozialwohnungsbestandes inderRegionHannoverbis2025mit rd.4,7%(Anteil geförderterWohnungenamGesamtwoh‐nungsbestand)bzw.rd.7,5%(AnteilgeförderterWohnungenanWohnungeninMehrfamilienhäusern)durcheinenInstrumentenmixkonstantzuhal‐ten.NebenBestandsmaßnahmen(z.B.VerlängerungoderErwerbvonBindungenimBestand,Modernisierung),solleninderRegionHannover25%deserforderlichenWohnungsneubausindenSiedlungsschwerpunkteninundaußerhalbdesKernraumssowie15%indenErgänzungsstandortenimge‐fördertenWohnungsneubauentstehen. InHemmingenliegtdieBestandsquotegeförderterWohnungenbei2,0%(AnteilgeförderterWohnungenamGesamtwohnungsbestand)bzw.5,0%(AnteilgeförderterWohnungenanWohnungeninMehrfamilienhäusern).
ZumErhaltderBestandsquotebedarfesinHemmingenimJahr2025insgesamtrd.190SozialwohnungeninderStadtHemmingen.UnterBerücksichti‐gungderBindungsausläufe(minus21WE)sinddafürrd.30zusätzlichebelegungs‐undmietpreisgebundeneWohnungen imZeitraumbis2025not‐wendig.LegtmandieobengenanntenZielsetzungenderRegionzumAnteilderSozialwohnungenimWohnungsneubauzugrunde,liegtderBedarfneuzubauendergeförderterWohnungeninHemmingenineinerGrößenordnungvonrd.100(diessindimrechnerischenSchnitt10WohnungenproJahr)imZeitraumvon2016bis2025.DamitwerdendiebiszumJahr2025ausderBindungfallenden21Sozialwohnungenweitmehralskompensiert.
DererrechneteBedarfanSozialwohnungenbis2025erscheintausSichtderStadtdennochrealistischundumsetzbar.DerzeitentsteheninHemmingenneueSozialwohnungenundeineQuotierungistbeieinemneuenWohnbauprojektangedacht.
DiederStadtvorliegendeWohnraumbedarfsanalyseund‐prognoseweisteinenjährlichenNachfrageüberhangbeipreisgünstigenWohnungenfürEin‐undZweipersonenhaushalte i.H.v. rd.160Wohnungen (2014)aus (Grundlage:EinkommensgrenzenderNiedersächsischenWohnraumförderung fürHaushaltemitgeringemEinkommen).EinProblemistausSichtderStadtzudemdieVersorgungvonHaushaltenmitmittleremEinkommen,dabeiderRealisierungvonNeubauprojektennurMietenüber10Europrom²rentabelsind.
PlanerischeGrundlagen
Sozioökonom.Rahmendaten
Nachfrage‐indikatoren
Angebots‐indikatoren
Markt‐indikatoren
Niedrigpreis‐segment
Prognose‐indikatoren
Handlungs‐bedarfe
empirica 24
Handlungsbedarfe/‐felder(basierendaufdenErgebnissenderKommunalgesprächesowiequantitativerAnalysenundIndikatoren)
In der Stadt Hemmingen gibt es auch zukünftig einenhohenWohnungsbedarf.BeidenZielgruppensindältereHaushalte und Familienhaushalte von besonderer Rele‐vanz.ImHemmingenfallenindennächstenJahrenvergleichs‐weisewenigeSozialwohnungenausderBindung.Gleich‐zeitigentstehenderzeitneueSozialwohnungenundper‐spektivisch ist eine Quotierung bei einem neuenWohn‐bauprojekt angedacht. Die Stadt verfügt über ausrei‐chend Baulandpotenziale. Die Potenziale sind in Teilenjedochnichtverfügbarodersindnichtnachfragegerecht,sodassdieAktivierungvonFlächenpotenzialeneinwich‐tigesThemaist.InHemmingengibtesrelativvieleältereEinwohner. Der altersgerechte Umbau der Bestände istvon Bedeutung. Vielfach fragen ältere Einwohner ausEinfamilienhäusern barrierefreie Geschosswohnungennach.HierfehltesanAngeboten.DerGenerationswechselimEFH‐Bestandstehtanunderfolgtsukzessive.DieKo‐operation mit Wohnungsmarktakteuren, insbesondere(lokalen) Investoren und Bauträgern, sollte ausgebautwerden, um im Vorfeld Anforderungen an neue Wohn‐bauprojekteabzustimmen.
*HandlungsfelderimErgebnisderDiskussioninder5.Arbeitsgruppen‐SitzungzumWohnraumversorgungskonzept.