WONEN IN AMSTERDAM DEEL 1 · 2011. 11. 28. · Wonen in Amsterdam2003 bevat ook de uitgaven: Stadsdeelprofielen Woonwensen Leefbaarheid. Wonen in Amsterdam2003 Deel 1 Stand van zaken

Wonen inAmsterdam2003

Stand van zaken

Gemeente AmsterdamDienst WonenStadsdelen

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Gemeente AmsterdamDienst Wonen

Gemeente AmsterdamStadsdelen:Amsterdam-CentrumWesterparkOud-WestZeeburgBos en Lommer

Amsterdam-NoordGeuzenveld/SlotermeerSlotervaart/Overtoomse VeldZuidoostOost/WatergraafsmeerAmsterdam Oud ZuidZuideramstel

Amsterdamse Federatie vanWoningcorporaties

Deelnemers aan het onderzoek Wonen in Amsterdam 2003:

Wo

ne

n in

Am

sterd

am

20

03

Stan

d van

zaken

Wonen in Amsterdam 2003 bevat ook de uitgaven:

Stadsdeelprofielen Woonwensen Leefbaarheid

Wonen in Amsterdam 2003

Deel 1

Stand van zaken

Stand van zakenWonen in Amsterdam 2003

1

Inhoudsopgave

Samenvatting 3

hoofdstuk 1 Inleiding 9

1.1 Opzet onderzoek 91.2 Wijziging definitie kernvoorraad+ 101.3 Leeswijzer 10

hoofdstuk 2 Woningvoorraad 11

2.1 Inleiding 112.2 Eigendom 112.3 De huurwoningen 122.4 De koopwoningen 162.5 Kwaliteit 182.6 Conclusie 23

hoofdstuk 3 Bewoners 25

3.1 Inleiding 253.2 Bewonerskenmerken 253.3 Inkomstenbronnen 263.4 Inkomen 293.5 Conclusie 37

hoofdstuk 4 Woningen en bewoners 39

4.1 Inleiding 394.2 Inkomensgroepen versus kernvoorraad+ 394.3 Woonlasten versus inkomen 434.4 Woningkenmerken naar huishoudenskenmerken 484.5 Conclusie 51

hoofdstuk 5 Mening over woning en woonomgeving 53

5.1 Inleiding 535.2 Mening over woning 535.3 Tevredenheid met onderdelen woning 545.4 Mening over woonomgeving 585.5 Conclusie 61


2

hoofdstuk 6 Amsterdamse woonmilieus 63

6.1 Inleiding 636.2 Korte milieutyperingen 646.3 Sociaal-economische differentiatie in de Amsterdamse milieus 676.4 Woningmarktsectoren in de woonmilieus 696.5 Woonwaardering 726.6 Conclusies 73

Bijlagen

1 Onderzoeksverantwoording 752 Definities 783 Vragenlijst 80


3


4

Samenvatting en conclusies

De woningvoorraadDe woningvoorraad in Amsterdam verandert langzaam. Het percentage koop-woningen is tussen 2001 en 2003 met bijna 2 procentpunten gestegen naar 21,3%.Dat is een toename van ca. 8.000 woningen. Vanaf 1999 neemt het aandeel koop-woningen met zo’n 1 procentpunt per jaar toe. Dat is minder dan geprognosticeerdin de nota Onverdeeld Amsterdam(s) uit 1998. Te verwachten valt dat bij een aan-trekkende nieuwbouwproductie en een toename van het aantal te verkopen huur-woningen in 2010 toch meer dan 30% van de voorraad een koopwoning zal zijn.

Als we kijken naar de huurwoningen blijkt dat de kernvoorraad met ruim 2 procent-punten is afgenomen; dat is ruim 8.000 woningen. De kernvoorraad+ volgens deoude definitie is met bijna 10.000 woningen afgenomen. Als gevolg van een defini-tiewijziging is evenwel de kernvoorraad+ met circa 3.000 woningen toegenomen.Het aandeel huurwoningen dat deel uitmaakt van de kernvoorraad+ volgens denieuwe definitie is dus met 61% vrijwel gelijk gebleven. De gemiddelde huur van alle huurwoningen is € 332,--. Bij de corporatiewoningenis dat € 304,--; bij particuliere huurwoningen is dat € 401,--. Te constateren valt dathet prijsniveau in de particuliere sector aanzienlijk is toegenomen. Een vergelijkingvan de huren in 2003 met die in 2001 gaat echter mank omdat het over anderewoningen gaat. Immers er zijn woningen gesloopt, verkocht en bijgebouwd.

De marktwaarde van de koopwoningen, zoals door bewoners ingeschat, is met16% toegenomen sinds 2001. Vooral in Westerpark zijn de bewoners optimistischover de waardestijging van hun huis. Net als in 2001 scoren koopwoningen en corporatiewoningen beter dan particu-liere huurwoningen op het gebied van kwaliteit; deze woningen zijn groter en heb-ben vaker cv en dubbelglas. Particuliere huurwoningen doen echter de hoogsteprijzen naar vierkante meters woonoppervlak. Waar bewoners in corporatie-woningen minder euro’s per m2 betalen voor grotere woningen, is dat bij particu-liere huurwoningen – met uitzondering van de allerkleinste woningen – preciesomgekeerd.

De bevolkingSinds 1997 heeft de Amsterdamse bevolking geprofiteerd van de economischeontwikkeling. Meer mensen hebben een betaalde baan, en minder mensen makengebruik van een uitkering. De inkomens zijn steeds verder toegenomen, en hetaandeel huishoudens dat deel uitmaakt van de primaire doelgroep is gedaald van46% in 1995 naar 35% in 2003. Het aandeel huishoudens met hoge inkomens is toegenomen. De economischerecessie van dit moment is nog nauwelijks terug te vinden in deze onderzoeks-gegevens, hoewel duidelijk wordt dat de groei van de afgelopen jaren is afgevlakt.

Niet alle groepen in Amsterdam hebben in gelijke mate geprofiteerd van dezewelvaartsgroei. Tussen verschillende bevolkingscategorieën zijn er grote verschil-len in de ontwikkeling van het inkomen. Eenoudergezinnen zijn er de afgelopen jaren vergeleken met andere huishoudens-


5

typen het minst op vooruit gegaan. Het aandeel eenoudergezinnen dat deeluitmaakt van de primaire doelgroep is licht gedaald, maar in 2003 behoort nog69% van deze gezinnen tot de laagste inkomensgroep. Stellen zonder kinderen hebben de grootste inkomensontwikkeling doorgemaakt. Concluderend kan gesteld worden dat het aandeel middeninkomens (volgens dedefinities uit WiA ’03) onder de stellen met en zonder kinderen aanzienlijk isafgenomen. De middelste inkomensgroep is echter weer aangevuld door metname alleenwonenden, waardoor per saldo de middeninkomensgroep ongeveergelijk gebleven is.

Als we kijken naar etniciteit dan zien we dat de Turkse huishoudens en huis-houdens uit niet-geïndustrialiseerde landen het meest geprofiteerd hebben van deeconomische groei. Het aandeel Turkse huishoudens met een laag inkomen isgedaald van 83% naar 56%, en het gemiddelde inkomen van buitenlanders uit deoverige niet-geïndustrialiseerde landen is de afgelopen jaren van alle etnischegroepen het meest toegenomen. De Marokkaanse huishoudens doen het van allegroepen het slechtst: 65% maakt nog steeds deel uit van de laagste inkomens-groep. Ook lijkt het jaar 2003 voor deze groep een teruggang te betekenen: het aantal Marokkanen met een betaalde baan is in 2003 gedaald, en het aantalWW- en WAO-uitkeringsgerechtigden is toegenomen.

Voorraad en bewoners met elkaar in verband gebrachtEr zijn 227.200 ‘kernvoorraad+ woningen’ en er zijn 126.600 huishoudens in deprimaire doelgroep. Wanneer we deze twee getallen tegen elkaar afzetten, krijgenwe een maat voor de verhouding primaire doelgroep/betaalbare voorraad, die wij‘overmaat’ noemen. Hoewel door velen beweerd wordt dat er een tekort is aanalle typen woningen, en er dus geen sprake is van overmaat of van overschotten,geeft de overmaat die wij berekenen aan welke ruimte er in theorie is tussenbetaalbare voorraad en primaire doelgroep.De overmaat wordt als volgt berekend: het verschil tussen het aantal ‘kernvoor-raad+ woningen’ en het aantal huishoudens in de primaire doelgroep, gedeeld doorhet aantal huishoudens in de primaire doelgroep en vermenigvuldigd met 100. Een overmaat van 100% betekent dat er twee maal zoveel ‘kernvoorraad+ wonin-gen’ zijn als huishoudens in de primaire doelgroep.Door het vrijwel gelijk blijven van de kernvoorraad+ (nieuwe definitie) en het dalenvan de primaire doelgroep is de overmaat aan goedkope huurwoningen licht toe-genomen. Als we uitgaan van de oude definitie zien we een lichte daling van deovermaat. Een overmaat aan goedkope huurwoningen betekent tevens een tekort aanduurdere huurwoningen en koopwoningen. Het aantal huishoudens met eenmidden- of hoog inkomen is veel groter dan het aantal duurdere woningen. Een deel van deze huishoudens kan dan ook niet anders dan in een goedkopewoning wonen. Dit blijkt ook uit het percentage huurders dat goedkoop scheefwoont: 13% van de huurders heeft een inkomen boven de ziekenfondsgrens enbewoont een woning in de kernvoorraad (huur tot € 346,--). De gemiddelde huishoudensinkomens zijn verder toegenomen sinds 2001, maarniet zo sterk als in de jaren daarvoor. Dit komt ook tot uiting in het aandeel van hetinkomen dat een huurder aan huur betaalt (de huurquote). De gemiddelde huur-quote is na jaren van gestage daling de afgelopen twee jaar stabiel gebleven. Voor de primaire doelgroep is de huurquote het hoogst met 27%. Voor stellen meten zonder kinderen is de huurquote het laagst: zij zijn gemiddeld 14% van hun


6

inkomen kwijt aan huur. De gezinssamenstelling en daarmee het huishoudens-inkomen zijn zodoende sterk bepalend voor de hoogte van de huurquote.

De woningvoorraad in Amsterdam bestaat voor een groot deel uit kleine wonin-gen. Hierdoor sluiten de woninggrootte en huishoudensgrootte in veel gevallenniet goed op elkaar aan. Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam blijkt in hetalgemeen hoe groter het gezin, hoe groter de woning. We zien echter dat tochnog bijna 40% van de gezinnen met drie of meer kinderen in een woning woontmet een oppervlakte tussen de 40 en 60 m2.

Mening over woning en woonomgevingIn dit rapport wordt kort ingegaan op de mening over woning en woonomgeving.Veel uitgebreider gebeurt dit in de leefbaarheidsrapportage (deel 4) die deAmsterdamse Federatie van Woningcorporaties later dit jaar zal opstellen. De woningen en de woonomgeving worden in het algemeen goed beoordeeld. In die zin is er de afgelopen twee jaar weinig veranderd. Woningen worden gemid-deld met een 7,2 beoordeeld; de staat van onderhoud van de woningen met een6,8. De tevredenheid van de woning en de staat van onderhoud hangt samen metde eigendomssituatie en de bouwperiode van de woning: eigenaar-bewoners zijnvaker tevreden over hun woning dan huurders. Nieuwe woningen worden beterbeoordeeld dan oude. Daarnaast lijkt het oordeel over de woning ook samen tehangen met het oordeel over de woonomgeving. In buurten die goed beoordeeldworden op woonomgeving, worden ook de woningen beter beoordeeld, en viceversa. Geluidsisolatie is voor alle Amsterdammers het grootste knelpunt van dewoning en wordt het meest als verbeterpunt genoemd.

Ook de woonomgeving wordt beoordeeld met een 7; er is in dit opzicht niet veelveranderd sinds Wonen in Amsterdam 2001. Het onderhoud en schoonhouden vanstraten, pleinen en groen wordt evenals in het onderzoek van 2001 het meestgenoemd als verbeterpunt.

Amsterdamse woonmilieusEen nieuw onderdeel in deel 1 is de woonmilieutypologie (hoofdstuk 6). De Amsterdamse buurten zijn in tien woonmilieus ingedeeld op basis van statis-tische gegevens over bevolking, woningvoorraad en woonomgeving. Op dezemanier wordt meer recht gedaan aan de ruimtelijke woningmarktverschillen danop basis van de indeling in stadsdelen. Binnen één stadsdeel zijn immers vaakverschillende woonmilieus aanwezig. De woonmilieutypologie is geactualiseerdvoor 2003 en een aantal bevindingen uit Wonen in Amsterdam is tegen deze woon-milieutypologie afgezet.

Het blijkt dat er in ruimtelijke termen grotere verschillen in de stad ontstaan voorwat betreft de verdeling van de woningvoorraad naar koop, particuliere huur encorporatiehuur. Dit gaat gepaard met grotere ruimtelijke verschillen naar sociaal-economische kenmerken (inkomensgroepen). Deze ruimtelijke differentiatie in dewoningmarkt heeft volgens de respondenten van Wonen in Amsterdam ookbetekenis voor de kwaliteit van de woonomgeving. In woonmilieus met hogereinkomens en een groter eigenwoningbezit – vooral te vinden in het centrum, dezuidsector en de nieuwbouwwijken – wordt zowel de kwaliteit van de woningen alsdie van de omgeving hoger gewaardeerd. In de voor- en naoorlogse wijken en destadsvernieuwingsbuurten is het sociaal-economische niveau lager en de waar-


7

dering voor het wonen en de leefomgeving ook geringer. Er zijn enkele bijzonder-heden zoals de ring rondom het centrum. Daar wordt de omgevingskwaliteitrelatief hoger gewaardeerd dan de woningkwaliteit. In de nieuwbouwgebiedengeldt het omgekeerde. Het is begrijpelijk dat de nieuwbouw de hoogste woon-kwaliteit te bieden heeft, maar uit de gegevens blijkt dat dit veel meer voor dekwaliteit van de woning geldt dan voor de woonomgeving. Voor de nieuwegebieden aan de stadsrand neemt de omgevingswaardering zelfs af. Dit milieustaat er in sociaal-economische termen nog goed voor, maar ziet zijn positieverzwakken.


8

hoofdstuk 1 Inleiding

Het onderzoek Wonen in Amsterdam wordt uitgevoerd als uitvloeisel van deafspraken uit de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting 1994-1995 en de daaropvolgende beleidsovereenkomsten. In de Beleidsovereenkomst is besloten om doormiddel van het onderzoek Wonen in Amsterdam de ontwikkeling van de inkomensvan Amsterdammers en de ontwikkeling van woningvoorraad, met name deomvang van de kernvoorraad en de kernvoorraad+, te monitoren. Daarnaast wor-den deze uitkomsten met elkaar in verband gebracht: hoeveel van het inkomenbetalen de verschillende groepen aan huur of hypotheek, hoe ruim of hoe krapwonen de verschillende bevolkingsgroepen, hoe tevreden zijn de bewoners overhun woning en de directe woonomgeving, etc.

De rapportage Wonen in Amsterdam 2003 – deel 1 geeft op stedelijk niveau destand van zaken weer en ontwikkelingen ten opzichte van eerdere onderzoeks-jaren. Met vijf onderzoeken op een rij is het mogelijk om ontwikkelingen over eenlangere periode te bekijken. In deze rapportage wordt dan ook waar mogelijkaandacht besteed aan trends vanaf 1995.Een nieuw onderdeel in deze rapportage is de woonmilieutypologie (hoofdstuk 6).Hierbij worden de Amsterdamse buurten in tien woonmilieus ingedeeld op basisvan statistische bevolkinggegevens, woningvoorraad en woonomgeving. Op deze manier wordt meer recht gedaan aan de ruimtelijke woningmarkt-verschillen dan op basis van de indeling in stadsdelen. Binnen één stadsdeel zijnimmers vaak verschillende woonmilieus aanwezig. Een aantal bevindingen uitWonen in Amsterdam wordt afgezet tegen deze woonmilieutypologie.

Na deze rapportage zullen nog drie rapportages naar aanleiding van het onder-zoek Wonen in Amsterdam 2003 verschijnen:• Deel 2: Stadsdeelprofielen• Deel 3: Woonwensen• Deel 4: Leefbaarheid

1.1 Opzet onderzoek

Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2003 (WiA ‘03) is uitgevoerd door middel vanschriftelijke en mondelinge enquêtes. Het onderzoek is gehouden onder huis-houdens die in zelfstandige woningen wonen. Bewoners van onzelfstandige woon-gelegenheden zijn in principe niet in het onderzoek meegenomen. Zodoende is ditonderzoek geen woningmarktonderzoek, hoewel de geënquêteerde huishoudenswel naar verhuiswensen is gevraagd. In april 2003 is gestart met het ‘veldwerk’ endit heeft geresulteerd in circa 18.000 ingevulde enquêtes. De dataverzameling isuitgevoerd door de Dienst Onderzoek en Statistiek, in opdracht van de DienstWonen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en twaalf van de veer-tien stadsdelen [1]. De Dienst Wonen heeft het gegevensbestand vervolgens


9

[1] De stadsdelen die meewerken aan het onderzoek zijn: Amsterdam-Centrum, Westerpark, Oud-West,

Zeeburg, Bos en Lommer, Amsterdam-Noord, Geuzenveld/Slotermeer, Slotervaart/Overtoomse Veld,

Zuidoost, Oost/Watergraafsmeer, Amsterdam Oud-Zuid, Zuideramstel.

gecontroleerd en gecorrigeerd. De onderzoeksverantwoording is te vinden inbijlage 1 achterin dit rapport.

1.2 Wijziging definitie kernvoorraad+

In de huurwoningenvoorraad wordt onderscheid gemaakt tussen de kernvoorraaden de kernvoorraad+. Door een wijziging in de huisvestingsverordening is dedefinitie van de kernvoorraad+ gewijzigd per 1 juli 2003. Volgens de Huisvestings-verordening 2003 is niet meer het aantal kamers uitgangspunt voor woonruimte-verdeling, maar de oppervlakte van de woning. In voorgaande jaren bestond hetplusdeel uit woningen van tenminste 60 m2 en met 4 kamers of meer en eenbepaalde huur. Nu wordt uitgegaan, overeenkomstig de toewijzingsprincipes van de huisvestingsverordening, van woningen met een oppervlakte van minimaal60 m2 en een bepaalde huur. Hoewel het veldwerk van dit onderzoek is uitgevoerd in de periode mei/juni 2003– dus voorafgaand aan 1 juli 2003 – willen wij hier toch vast anticiperen op diewijziging van de huisvestingsverordening. Wij geven in het rapport de kernvoor-raad+ grens weer op basis van de geïndexeerde huur vanaf 2001 en dus nog nietop basis van de vastgestelde huurprijsgrens in de Huisvestingsverordening 2003.In deze rapportage werken wij vaak met de nieuwe definitie; waar het nodig is omeen ontwikkelingen aan te geven zullen we ook de kernvoorraad+ volgens de oudedefinitie noemen (voor de definities zie bijlage 2).

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van de woningen beschreven. Centraaldaarbij staan het huurniveau en de ontwikkeling van de huren ten opzichte van1997, en de (geschatte) waarde van koopwoningen en de ontwikkeling daarvan.Daarnaast komt in dit hoofdstuk ook de kwaliteit van de woningvoorraad aan bod.

In hoofdstuk 3 worden de Amsterdamse huishoudens omschreven. De nadruk ligthierbij op de inkomstenbronnen, de hoogte van de inkomens en de inkomens-ontwikkeling sinds 1995.

In hoofdstuk 4 wordt de informatie van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 bij elkaargebracht. Wie woont in welke woningen? Als eerste worden de inkomensgroepenafgezet tegen de woningvoorraad. Daarna wordt ingegaan op de relatie tusseninkomen en woonlasten. Tot slot komt de woonsituatie van verschillendehuishoudenstypen aan bod.

In hoofdstuk 5 gaan we in op de mening van bewoners over de woning en woon-omgeving. Het onderdeel ‘kopen van een huurwoning’ is in tegenstelling totandere jaren niet meegenomen in deze rapportage. Dit zal in deel 3 van Wonen inAmsterdam 2003 Woonwensen nader aan de orde komen.

In hoofdstuk 6 worden 355 Amsterdamse buurten, die in tien woonmilieus zijningedeeld op basis van statistische gegevens, afgezet tegen een aantalbevindingen uit Wonen in Amsterdam.

Tot slot zijn in de bijlagen opgenomen de onderzoeksverantwoording, eendefinitie-overzicht en de vragenlijst zoals die in april 2003 verstuurd is.


10

hoofdstuk 2 De woningvoorraad

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de verschillende eigendoms-categorieën die er in Amsterdam bestaan. Vervolgens wordt ingezoomd op deontwikkeling van de huren in zowel de particuliere huurwoningenvoorraad als decorporatievoorraad. Wat betreft de koopwoningen kijken we vooral naar de doorde eigenaar-bewoners geschatte waardes van hun woningen en naar de feitelijkeverkoopprijzen in 2002. In de laatste paragraaf wordt gekeken naar de overigekenmerken van de woningen, zoals grootte, bouwjaar en type.Een beperkt aantal kenmerken wordt ook op stadsdeelniveau gepresenteerd. In een ander rapport (deel 2: stadsdeelprofielen) wordt uitgebreider ingegaan opde kenmerken van de woningvoorraad, uiteraard per stadsdeel en soms perbuurtcombinatie.

2.2 Eigendom

Het aantal koopwoningen is de laatste jaren behoorlijk toegenomen. In 1999 warener ca. 64.000 koopwoningen, in 2001 72.000 en in 2003 zijn er 80.000 koopwonin-gen. Dat is een toename van 25% in vier jaar tijd. Deze toename is vooral hetgevolg van de bouw van nieuwe koopwoningen en de omzettingen van huurwonin-gen in koopwoningen. Het aandeel koopwoningen in de gehele voorraad stijgtmet ongeveer 1 procentpunt per jaar. In 1999 was het percentage koop 17%, in2001 19,4% en in 2003 21,3% [2]. Als deze tendens doorgetrokken wordt, komenwe in 2010 uit op 28% koopwoningen. Als de nieuwbouwproductie aantrekt en hetsplitsings- en verkoopbeleid op gang komt, valt te verwachten dat een percentagevan 30% of daarboven te realiseren valt.

Tabel 2.1: omvang en ontwikkeling voorraad naar eigendomscategorie1999 2001 2003

koopwoningen 64.000 17% 72.000 19,4% 80.000 21,3%

particuliere huurwoningen 102.000 28% 93.000 25,0% 89.000 23,7%

corporatiewoningen 201.000 55% 206.000 55,6% 206.000 54,9%

totaal 367.000 100% 371.000 100% 375.000 100%

In tabel 2.1 is te zien dat de particuliere huurwoningenvoorraad in de periode 1999-2003 met hetzelfde percentage is gedaald als waarmee de koopwoningen-voorraad is toegenomen. In absolute aantallen zijn de verschillen markanter: deafname van particuliere huurwoningen omvat 13.000 woningen in vier jaar tijd.


11

[2] Volgens de vastgoedregistratie lag het percentage koopwoningen in Amsterdam per 1-1-2003 op 17%

(zie Amsterdam in Cijfers van 2003). Al in 1999 is gebleken dat er tussen onderzoek en statistiek zo’n

5 procentpunten verschil zat. Uit nader onderzoek van de Dienst O+S is vervolgens gebleken dat

administratieve onnauwkeurigheden de belangrijkste oorzaak zijn voor dit verschil, en dat de resultaten uit

Wonen in Amsterdam een getrouwer beeld van de werkelijkheid gaven dan de statistiek.


12

De corporatievoorraad blijft nagenoeg op peil: de aantallen woningen die wordengesloopt plus het aantal woningen dat aan bewoners wordt verkocht zijn ongeveergelijk aan het aantal nieuwbouwhuurwoningen dat wordt bijgebouwd.

In tabel 2.2 staat het percentage koopwoningen en huurwoningen per stadsdeel.Over de gehele linie is een toename van het aandeel koopwoningen te zien. In Noord, Slotervaart/Overtoomse Veld en Geuzenveld/Slotermeer is hetpercentage koopwoningen nagenoeg gelijk gebleven.

Tabel 2.2: ontwikkeling aandeel koopwoningen en huurwoningen per stadsdeel koopwoningen corporatiewoningen particuliere huurwoningen

2001 2003 2001 2003 2001 2003

Centrum 29% 31% 40% 40% 31% 29%

Westerpark 12% 15% 64% 62% 24% 23%

Oud-West 18% 21% 38% 39% 43% 40%

Zeeburg 20% 22% 64% 60% 16% 17%

Bos en Lommer 9% 12% 60% 61% 31% 27%

De Baarsjes 14% 15% 40% 41% 46% 43%

Noord 17% 17% 80,5% 80% 3% 3%

Geuzenveld/Slotermeer 18% 17% 79% 79% 3% 4%

Osdorp 25,5% 27% 65,5% 65% 9% 8%

Slotervaart/Overtoomse Veld 26% 26% 52% 51% 22% 23%

Zuidoost 14,5% 17% 77% 74% 8,5% 8%

Oost/Watergraafsmeer 17% 18% 61% 60% 22% 22%

Oud-Zuid 21% 24% 33,5% 34% 45,5% 43%

Zuideramstel 21% 24% 35% 35% 44% 41%

Amsterdam totaal 19,4% 21,3% 55,6% 54,9% 25% 23,7%

2.3 De huurwoningen

Kernvoorraad en kernvoorraad+ zijn inmiddels gevleugelde begrippen in deAmsterdamse volkshuisvestingswereld. Nu de definitie van het ‘+ gedeelte’ uit dekernvoorraad+ een wijziging heeft ondergaan is het zaak in deze rapportage degevolgen van de definitieverandering weer te geven. Hieronder wordt derhalveo.a. in tabel 2.3 gerapporteerd over ‘kernvoorraad+ oud’ en ‘kernvoorraad+nieuw’.

Het aandeel huurwoningen dat deel uitmaakt van de kernvoorraad is de afgelopenjaren geleidelijk afgenomen en bedraagt 63,4% van de totale huurwoningen-voorraad in 2003. In procenten van de totale voorraad woningen, dus inclusiefkoopwoningen, is dit 49,9%.Het zogenaamde ‘plusdeel’ van de kernvoorraad+ is toegenomen wanneer gere-kend wordt met de nieuwe definitie. Dit heeft te maken met de aanpassing vanhuisvestingsverordening. Volgens de Huisvestingsverordening 2003 is niet meerhet aantal kamers uitgangspunt voor woonruimteverdeling, maar de oppervlaktevan de woning. In voorgaande jaren bestond het plusdeel uit woningen van ten-minste 60 m2 en met 4 kamers of meer in een bepaald huursegment. Nu wordtuitgegaan, overeenkomstig de toewijzings-principes van de huisvestingsveror-dening, van woningen met een oppervlakte van minimaal 60 m2 in dat huurseg-


13

ment. Volgens de oude definitie is dit deel van de voorraad vrijwel gelijk geblevenmet 9,2%. Volgens de nieuwe definitie is de voorraad betaalbare grote woningentoegenomen tot 13,6%. Er zijn dus ongeveer 13.000 woningen groter dan 60 m2

met minder dan vier kamers. De kernvoorraad+ (nieuwe definitie) omvat met ca.227.000 woningen 61% van de totale woningvoorraad.

Tabel 2.3: verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen (prijspeil mei 1995, 1997, 1999 en 2001 geïndexeerd naar mei 2003)huurprijzen ‘geïndexeerd’

naar mei 2003 1995 1997 1999 2001 2003 oud 2003 nieuw

kernvoorraad (tot € 346) 71% 68,5% 67,5% 65,5% 63,4% 63,4%

plusdeel € 346 - € 440 } 21% } 22%9% 9,4% 9,2% 13,6%

overig deel € 346 - € 440 13% 14,9% 14,4% 10,%

huur € 440 - € 550 5% 6,5% 6,5% 5,8% 6,8% 6,8%

huur > € 550 4% 3,5% 4% 4,3% 6,1% 6,1%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Door de afname van de kernvoorraad en de toename van het plusdeel (volgens denieuwe definitie) is het aandeel kernvoorraad+ op de totale voorraad ongeveergelijk gebleven. De kernvoorraad+ volgens de oude definitie zou met ongeveer2 procentpunten zijn afgenomen (in procentpunten van de huurwoningenvoorraad).

In tabel 2.4. staat de ontwikkeling van de voorraad weergegeven in percentagesen absolute aantallen.

Tabel 2.4: de woningvoorraad in absolute aantallen en in procenten voorraad in 1999 voorraad in 2001 voorraad in 2003

% abs. % abs. % abs.

koopwoningen 17% 64.000 19,4% 72.000 21,3% 80.000

kernvoorraad (tot € 346) 55,8% 205.000 52,8% 195.900 49,9% 187.200

plusdeel € 346 - € 440 7,7% 28.400 7,6% 28.200 10,7% 40.000

overig deel € 346 - € 440 10,5% 37.700 12,0% 44.550 7,9% 29.600

huur € 440 - € 550 5,4% 19.800 4,7% 17.450 5,4% 20.100

huur > € 550 3,3% 12.100 3,5% 12.900 4,8% 18.100

totaal 100% 367.000 100% 371.000 100% 375.000

Het aantal wat duurdere huurwoningen (huren boven de € 440,--) is flink toege-nomen, van 30.000 tot 38.000, maar vormt nog altijd een zeer klein aandeel van deAmsterdamse woningmarkt.

Aandeel ‘kernvoorraad+ woningen’ per stadsdeelTabel 2.5 laat de aantallen en percentages kernvoorraad+ zien per stadsdeel. Tervergelijking is het percentage kernvoorraad+ van 2001 toegevoegd. Opvallend isde flinke toename van de kernvoorraad+ volgens de nieuwe definitie in het stads-deel Zuidoost: de kernvoorraad is hier afgenomen van 34% naar 31%, maar hetplusdeel is toegenomen van 17% naar 29%. Zuidoost heeft veel grote woningendie volgens de oude berekening net niet in de kernvoorraad+ vielen.


14

Tabel 2.5: de kernvoorraad en de kernvoorraad+ per stadsdeelkernvoorraad kernvoorraad+ kernvoorraad+ kernvoorraad+

2003 2003 2003 2001

oude definitie nieuwe definitie

Centrum 21.700 47% 23.600 51% 24.700 54% 56%

Westerpark 13.100 67% 14.200 73% 15.000 77% 77%

Oud-West 11.400 60% 11.900 63% 12.500 66% 67%

Zeeburg 9.100 48% 10.900 57% 12.000 63% 61%

Bos en Lommer 11.100 76% 11.300 78% 11.400 79% 81%

De Baarsjes 12.500 67% 12.700 68% 12.900 69% 70%

Noord 19.100 48% 24.400 62% 26.250 67% 64%

Geuzenveld/Slotermeer 11.150 62% 11.800 66% 11.900 67% 69%

Osdorp 8.800 44% 9.600 48% 10.600 53% 52%

Slotervaart/Overtoomse Veld 5.800 31% 7.200 38% 7.900 42% 38%

Zuidoost 11.700 31% 20.500 54% 22.650 60% 52%

Oost/Watergraafsmeer 17.000 57% 19.000 64% 20.050 67% 67%

Oud-Zuid 24.700 52% 26.200 56% 27.300 58% 63%

Zuideramstel 9.800 36% 10.800 40% 11.700 43% 45%

Amsterdam totaal 187.200 50% 214.400 57% 227.200 61% 60%

Huren naar verhuurcategorieënDe gemiddelde huur van alle huurwoningen was in mei 2003 € 332,--. Dat is € 33,--of 10% meer dan in 2001. Dat is aanmerkelijk meer dan de gemiddelde huur-verhoging die bijvoorbeeld de corporaties hun huurders in rekening brengen.Gemiddeld was de huurverhoging bij corporatiewoningen volgens het jaarverslagvan de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties in 2001 3,4% en in 2002eveneens 3,4%. Dat is inclusief huurharmonisatie. Volgens Wonen in Amsterdam2003 zijn de corporatiehuren sinds 2001 met € 21,-- toegenomen tot € 304,--gemiddeld. Dat is 7,4% meer dan de gemiddelde corporatiehuur in 2001. We mogen overigens de huurprijsniveaus van 2003 en 2001 niet zomaar met elkaarvergelijken. Het gaat hier overigens om twee verschillende voorraden: decorporatievoorraad in 2001 en die in 2003. Ten opzichte van 2001 zijn er woningenafgegaan door sloop en verkoop en bijgekomen door renovatie- en nieuwbouw-opleveringen. Deze wijzigingen in de voorraad leiden tot een hoger percentagedan het percentage van 6,8 (3,4 + 3,4) uit het jaarverslag van de AmsterdamseFederatie van Woningcorporaties.Bij particuliere huurwoningen ligt de huurprijs in mei 2003 € 63,-- hoger dan in mei2001. Ook hier mag niet geconcludeerd worden dat de huren van particuliere huur-woningen met gemiddeld € 63,-- gestegen zijn. Immers het ging in 2001 om eenandere particuliere huurwoningenvoorraad dan in 2003. Er zijn goedkope huur-woningen verkocht en dure bijgebouwd.

Figuur 2.1 laat de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijzen zien vanaf 1997. De gemiddelde huur in de particuliere voorraad is beduidend sneller gestegen dandie in de sociale voorraad. Oorzaak hiervoor is – zoals gezegd – o.a. het omzettenvan gesplitste (goedkope) particuliere huurwoningen in koopwoningen en de toe-voeging van nieuwe, dure particuliere huurwoningen. Nader onderzocht zal nogworden in hoeverre de afschaffing van de verouderingsaftrek een rol speelt.

Figuur 2.1: ontwikkeling gemiddelde huurprijs

Figuur 2.2 geeft een beter inzicht in de opbouw van de huren die de twee Amster-damse verhuurderscategorieën hanteren. Corporaties hebben een grote hoeveel-heid goedkope en betaalbare woningen (67% + 27%). Dure huurwoningen komennauwelijks voor bij de corporaties (1%). Bij particuliere verhuurders is er min ofmeer sprake van tweepoligheid. Er is een grote goedkope voorraad in hetparticuliere bezit, maar die wordt zowel procentueel als in aantallen snel kleiner. En er is een aanzienlijke – zeker in vergelijking met de corporatiewoningen – durehuursector. In paragraaf 2.5 gaan we nader in op de relatie tussen huren enkenmerken van de woning.

Figuur 2.2: huren naar verhuurderscategorie

Tenslotte presenteren we de huurwoningenvoorraad naar verhuurderscategorieënen stadsdelen (zie tabel 2.6).


15

0

10

20

30

40

50

60

70

80%

corporatiehuur

particuliere huur

> ¤ 550¤ 440 - ¤ 550¤ 346 - ¤ 440¤ 0 - ¤ 346

150

200

250

300

350

400

¤ 450

totale huurvoorraad

particuliere huur

corporatiehuur

2003200119991997


16

Tabel 2.6: kernvoorraad+ naar verhuurderscategorieën en stadsdelen (in procenten van de totale voorraad).

corporatiewoningen particuliere huurwoningen

kern- kern- kern- kern- kern- kern-

voorraad voorraad+ voorraad+ voorraad voorraad+ voorraad+

oude definitie oude definitie

Centrum 28,5% 33,7% 32,2% 18,7% 20,0% 19,1%

Westerpark 48,4% 57,4% 53,8% 18,8% 19,5% 19,0%

Oud-West 31,3% 35,9% 33,4% 29,0% 30,5% 29,8%

Zeeburg 39,4% 53,2% 48,4% 8,2% 10,0% 8,7%

Bos en Lommer 57,0% 58,8% 58,3% 19,1% 19,7% 19,5%

De Baarsjes 37,7% 39,3% 38,4% 29,4% 29,7% 29,6%

Noord 47,3% 65,1% 60,4% 1,1% 1,5% 1,4%

Geuzenveld/Slotermeer 61,2% 65,3% 64,4% 1,1% 1,2% 1,4%

Osdorp 42,2% 50,6% 46,1% 1,8% 2,5% 2,2%

Slotervaart/Overtoomse Veld 27,1% 37,5% 34,1% 3,5% 4,1% 4,0%

Zuidoost 30,2% 57,1% 52,1% 0,6% 2,4% 1,8%

Oost/Watergraafsmeer 45,2% 54,0% 51,2% 11,4% 13,0% 12,4%

Oud-Zuid 27,3% 30,7% 29,2% 25,2% 27,3% 26,4%

Zuideramstel 23,6% 26,8% 25,1% 12,5% 16,4% 14,9%

Amsterdam totaal 37,1% 46,4% 43,6% 12,8% 14,1% 13,5%

Ten opzichte van 2001 zijn zowel de kernvoorraad als de kernvoorraad+ in departiculiere voorraad met ruim 2 procentpunten gedaald. Naast huureffecten(huurverhogingen, huurharmonisatie) is dit ook een gevolg van het kleiner wordenvan de particuliere huurwoningenvoorraad. De kernvoorraad+ van de corporaties is met 2 procentpunten toegenomen. Ditvanzelfsprekend ook een gevolg van de nieuwe definitie van de kernvoorraad+.In verschillende stadsdelen is het aandeel kernvoorraadwoningen in het corporatie-bezit nauwelijks afgenomen. Alleen in Zeeburg en Zuidoost is de kernvoorraad metmeer dan 3 procentpunten afgenomen. Dit is o.a. het gevolg van de toename vande gehele voorraad door nieuwbouw in die stadsdelen. De particuliere kernvoor-raad is in de meeste stadsdelen met een omvangrijke particuliere huurwoningen-voorraad met 3 à 4 procentpunten afgenomen. In Oost/Watergraafsmeer enZuideramstel is de afname slechts 1,5%.

2.4 De koopwoningen

MarktwaardeDe respondenten – voor zover wonend in koopwoningen – is gevraagd tot ‘welkecategorie woningbezitter’ zij behoren. Hun antwoord is te zien in figuur 2.3.Bijna 60% van de eigenaar-bewoners is eigenaar van een appartementsrecht.Een kwart heeft een eengezinswoning in bezit en 12% van de eigenaren woont ineen woning (meestal een appartement) in een pand waar deze eigenaar ook nogwoningen verhuurt. De categorie lidmaatschapsrechten (appartementen in eencomplex woningen waar eigenaren lid zijn van coöperatie flatexploitatie-vereniging) wordt langzaam kleiner, ook omdat de gemeente het voor dit soorteigenaren eenvoudiger en aantrekkelijker heeft gemaakt het lidmaatschapsrechtom te zetten in een appartementsrecht.

Figuur 2.3: verschillende categorieën eigenaar-bewoners

Aan de eigenaar-bewoners is gevraagd hoe hoog zij de marktwaarde van hunhuizen inschatten. Los daarvan hebben we van de Dienst Onderzoek en Statistiekde verkoopprijzen van bestaande woningen in 2002 opgevraagd (2003 was nogniet voorradig). In figuur 2.4 zijn de resultaten van beide exercities per stadsdeelweergegeven.

Figuur 2.4: geschatte marktwaardes en verkoopprijzen volgens het kadasterin 2002 per stadsdeel (x 1.000 euro)


17

anders

eigenaar-bewoner/verhuurder

eigenaar van eengezinswoning

appartementsrecht

lidmaatschapsrecht

4%

2%

12%

24%

58%

0 50 100 150 200 250 300 350 400 ¤ 450

verkoopprijzen

marktwaarde

Amsterdam

Bos en Lommer

De Baarsjes

Geuzenveld/Slotermeer

Zuidoost

Westerpark

Osdorp

Noord

Slotervaart/Overtoomse Veld

Zuideramstel

Oost/Watergraafsmeer

Oud-West

Zeeburg

Centrum

Oud-Zuid

Opmerkelijk is vooral dat de respondenten in Oud-Zuid en Centrum de (gemid-delde!) marktwaarde van hun woning veel hoger inschatten dan de feitelijke(gemiddelde!) verkoopprijzen aangeven. In alle andere stadsdelen (met uitzon-dering van Oud-West) ligt de geschatte marktwaarde 10 à 20% hoger dan defeitelijk gemiddelde verkoopprijs in 2002.Dit komt redelijk overeen met het algemene beeld van de laatste paar jaar dateigenaren de prijs van hun woning sowieso altijd hoger inschatten dan de prijs dievoor die woning uiteindelijk betaald wordt. Een verklaring voor het grote verschiltussen marktwaarde en verkoopprijs in Oud-Zuid en Centrum (en in mindere matein Oud-West en Zuideramstel) ligt waarschijnlijk aan het feit dat er in de genoemdestadsdelen betrekkelijk veel dure woningen zijn. Hierbij kan van een grote over-schatting van de marktwaarde door de huidige eigenaren sprake zijn en van eenstagnatie van de verkoop van dit soort dure woningen. In makelaarstermen wordtook wel gezegd dat ‘de verkooptijd van de duurdere koopwoningen wat langer isgeworden’.

In tabel 2.7 wordt weergegeven wat volgens de eigenaar-bewoners de markt-waarde van hun huizen was in respectievelijk 2001 en 2003. Gemiddeld voorAmsterdam is de toename 16% in twee jaar tijd. Dit spoort niet geheel met degerealiseerde prijsstijgingen in 2001 en 2002. Die lagen op 9,4 en 0,4%. Pas in2003 was voor het eerst sprake van een prijsdaling in Amsterdam.Opmerkelijk is verder de zeer geringe geschatte waardestijging in Zeeburg(Oostelijk Havengebied) en Oost/Watergraafsmeer. In Westerpark zijn deeigenaar-bewoners zeer optimistisch over de waardestijging van hun huizen.

Tabel 2.7: toename geschatte marktwaarde (x 1000 euro)(gerangschikt naar marktwaarde)

waarde 2003 waarde 2001 toename

Oud-Zuid 419 380 10%

Centrum 408 340 20%

Zeeburg 307 302 2%

Oud-West 307 245 25%

Oost/Watergraafsmeer 298 276 8%

Zuideramstel 297 255 16%

Slotervaart/Overtoomse Veld 267 228 17%

Noord 256 217 18%

Osdorp 249 219 14%

Westerpark 234 178 32%

Zuidoost 213 176 21%

Geuzenveld/Slotermeer 205 166 24%

De Baarsjes 202 167 21%

Bos en Lommer 163 142 15%

Amsterdam totaal 307 264 16%

2.5 Kwaliteit

In deze paragraaf belichten we een aantal kwaliteitsaspecten van de woningen.Van alle woningen is nog steeds 12% een eengezinswoning. Tussen de verschil-lende eigendomscategorieën bestaan aanzienlijke verschillen. De verhouding is


18


19

niet gewijzigd tussen 2001 en 2003. De ruim 4.000 woningen die de laatste tweejaar zijn bijgebouwd hebben niet geleid tot – in relatieve zin – meer eengezins-woningen.

Tabel 2.8: woningen naar woningtype en eigendomscategorieeengezins meergezins

koopwoning 27,8% 72,2% 100%

corporatiewoning 9,2% 90,8% 100%

particuliere huurwoning 5,4% 94,6% 100%

totaal 12,2% 87,8% 100%

Ook qua bouwperiode verandert de verdeling van de Amsterdamse voorraadnauwelijks. In de relatieve verdeling is er een afname van 2% van de particulierehuurwoningenvoorraad in de periode 1921-1945 en een toename van 2% in deperiode na 1970. Respectievelijk verkopen (dus verschuiving naar ‘koopwoningen’)en nieuwbouwtoevoegingen zullen daar debet aan zijn. Verder zijn de verande-ringen ten opzichte van Wonen in Amsterdam 2001 erg marginaal. Nog steeds is 47% van de voorraad en 78% van de particuliere huurwoningen vanvóór 1945.

Tabel 2.9: woningen naar bouwperiode en eigendomscategorie < 1921 1921-1945 1946-1970 > 1970

koopwoning 30% 17% 14% 39% 100%

corporatiewoning 14% 19% 27% 39% 100%

particuliere huurwoning 41% 37% 8% 15% 100%

totaal 24% 23% 20% 33% 100%

Wat altijd interessant blijft in de rapportage is het verschil tussen het officiëlekamertal zoals dat uit de statistiek (vastgoedbestanden) blijkt en het kamertal datde bewoners zelf opgeven in de vragenlijst.Ook nu – maar nog sterker dan in 2001 – zijn er grote verschillen tussen de statis-tiek en wat bewoners zelf opgeven. De discrepantie schuilt vooral in de 1- en 2-kamerwoningen en de 4-kamerwoningen. Dat de aandelen 3-kamerwoningen wellijken te kloppen, is schijn. Veel 4-kamerwoningen zijn 3-kamerwoningen gewor-den; veel 3-kamerwoningen zijn getransformeerd in 2-kamerwoningen.De grootste verschillen zijn te vinden in het particuliere huurwoningenbezit.

Tabel 2.10: woningen naar eigendomscategorie en kamertal1/2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer

WiA ‘03 STIF* WiA ‘03 STIF WiA ‘03 STIF WiA ‘03 STIF

koopwoning 19% 13% 35% 32% 25% 35% 21% 20% 100%

corporatiewoning 33% 26% 36% 35% 25% 32% 5% 7% 100%

particuliere huurwoning 35% 20% 36% 36% 21% 33% 7% 11% 100%

totaal 31% 22% 36% 34% 24% 33% 9% 10% 100%

* STIF: gegevens afkomstig van het Statistiekbestand van de Dienst Onderzoek en Statistiek

Omdat kamertal niet of nauwelijks een rol speelt in de woonruimtebemiddelingsinds de invoering van de nieuwe Huisvestingsverordening 2003, is het des tebelangrijker goed te monitoren hoe groot de woningen zijn naar woonoppervlak.Krap 14% van de huurwoningen is kleiner dan 40 m2; 65% à 70% van alle huur-woningen is kleiner dan 60 m2. Corporaties hebben nauwelijks grote woningen(meer dan 80 m2). Van de koopwoningen heeft bijna 65% een woonoppervlak vanmeer dan 60 m2.

Figuur 2.5: eigendomscategorie naar woonoppervlak

Ook de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen in de woning varieert pereigendomscategorie. Corporatiewoningen zijn voor 83% voorzien van dubbelglas.Bijna de helft van de particuliere huurwoningen heeft geen dubbelglas.Wat individuele centrale verwarming betreft scoren koopwoningen het hoogst.Driekwart van de koopwoningen beschikt over een eigen cv-ketel. Opvallend is hethoge aandeel particuliere huurwoningen dat nog verwarmd wordt middels eengaskachel.

Tabel 2.11: eigendomscategorieën naar aanwezigheid dubbelglaswel dubbel glas geen dubbel glas geen opgave

koopwoning 75% 22% 2% 100%

corporatiewoning 83% 15% 2% 100%

particuliere huurwoning 52% 46% 2% 100%

totaal 60% 24% 2% 100%


20

0

10

20

30

40

50

60%

particuliere huurwoning

corporatie-woning

koopwoning

80 m 2 en meer60 tot 80 m 240 tot 60 m 20 tot 40 m 2

Tabel 2.12: eigendomscategorieën naar soort verwarmingcollectieve collectieve anders/

cv met ind. cv zonder stads- geen

gaskachel ind. cv meter ind.meter verwarming opgave

koopwoning 9% 72% 9% 3% 5% 3% 100%

corporatiewoning 24% 59% 6% 7% 1% 3% 100%

particuliere huurwoning 39% 44% 8% 6% 1% 3% 100%

totaal 25% 58% 7% 6% 2% 3% 100%

Eigendomscategorieën naar kwaliteit en huurhoogteUit figuur 2.6 blijkt dat bewoners van grote corporatiewoningen een veel lagereprijs per m2 betalen dan bewoners van kleine corporatiewoningen. Bewoners vankleine particuliere huurwoningen betalen de hoogste prijs per m2. Verder geldtvoor particuliere huurwoningen – met uitzondering dus van de allerkleinstewoningen – hoe groter de woning hoe meer euro’s men neerlegt per m2.

Figuur 2.6: gemiddelde huurprijzen per m2 naar verhuurderscategorie (in euro’s)

Tabel 2.11 geeft nader inzicht welke huren betaald moeten worden binnen deverschillende oppervlakteklassen. In de corporatiesector hoeft voor een woningmet een oppervlak tussen 60 en 80 m2 slechts door 13% van de bewoners meerdan € 440,-- betaald te worden: 87% betaalt dus minder dan € 440,--. In degrootste corporatiewoningen (>80 m2) betaalt tweederde van de bewoners nietmeer dan € 440,--.In de particuliere huursector ligt dat heel anders: 55% van de bewoners betaaltmeer dan € 440,-- voor een woning met een woonoppervlak tussen de 60 en 80 m2.Voor de grootste woningen (>80 m2) betaalt bijna tweederde van de bewonersmeer dan € 550,--, terwijl bij de corporatiewoningen dat slechts 15% is.


21

0

1

2

3

4

5

6

7

¤ 8

particuliere verhuurders

corporaties

80 m 2 en meer60 tot 80 m 240 tot 60 m 20 tot 40 m 2

Tabel 2.13: huren naar woonoppervlak per verhuurderscategorie< € 346 € 346 - € 440 € 440 - € 550 > € 550 totaal

corporatiewoning 0 tot 40 m2 97% 2% 1% 0% 100%

40 tot 60 m2 81% 17% 2% 0% 100%

60 tot 80 m2 28% 59% 11% 2% 100%

80 m2 en meer 16% 51% 18% 15% 100%

totaal 67% 27% 5% 1% 100%

particuliere huurwoning 0 tot 40 m2 85% 9% 2% 4% 100%

40 tot 60 m2 69% 19% 8% 4% 100%

60 tot 80 m2 24% 20% 23% 32% 100%

80 m2 en meer 12% 8% 16% 63% 100%

totaal 54% 17% 12% 17% 100%

Tenslotte gaan we in op de cijfers met betrekking tot ‘kernvoorraad+ oud’ en‘kernvoorraad+ nieuw’.Tabel 2.14 geeft een vrij nauwkeurige indicatie van de verschuivingen die plaatsvinden als gevolg van de nieuwe definitie van de kernvoorraad+. Vrij nauwkeurigomdat niet van alle woningen oppervlakte en/of kamertal bekend is. De geelgekleurde aantallen woningen zijn de woningen die zowel onder de oude als denieuwe definitie tot de kernvoorraad+ behoren, De omlijnde en oranje gekleurdeaantallen woningen zijn woningen die eerst niet maar vanaf 1 juli 2003 wel tot de‘kernvoorraad+ nieuw’ gerekend worden. Dat zijn circa 13.000 woningen, waarvanhet merendeel corporatiewoning is.

Tabel 2.14: verschuivingen van ‘kernvoorraad+ oud’ naar ‘kernvoorraad+ nieuw’< € 346 € 346 - € 440 € 440 - € 550 > € 550 totaal

corporatiewoning >60 en >3 kamers 9.934 24.672 6.025 1.169 41.800

24% 59% 14% 3% 100%

>60 en <4 kamers 6.334 10.676 1.269 821 19.100

33% 56% 7% 4% 100%

<60 en <4 kamers 104.217 15.338 1.410 235 121.200

86% 13% 1% 0% 100%

< 60 en >3 kamers 17.998 4.688 1.213 0 23.900

75% 20% 5% 0% 100%

totaal 138.523 55.343 9.911 2.222 206.000

67% 27% 5% 1% 100%

particuliere huurwoning >60 en >3 kamers 2.597 2.811 4.265 8.027 17.700

15% 16% 24% 45% 100%

>60 en <4 kamers 3.735 2.325 2.200 5.040 13.300

28% 17% 17% 38% 100%

<60 en <4 kamers 36.684 8.232 2.903 1.980 49.800

74% 17% 6% 4% 100%

< 60 en >3 kamers 5.027 1.700 988 485 8.200

61% 21% 12% 6% 100%

totaal 48.029 15.069 10.362 15.540 89.000

54% 17% 12% 17% 100%


22

2.6 Conclusies

Het aandeel koopwoningen is met bijna 2 procentpunten gestegen tot 21,3% in2003. Dat is minder dan verwacht werd volgens de prognoses in OnverdeeldAmsterdam(s). Te verwachten valt dat bij een aantrekkende nieuwbouwproductieen bij een toename van het aantal te verkopen huurwoningen in 2010 toch meerdan 30% van de voorraad een koopwoning is.De kernvoorraad+ volgens de oude definitie is met circa 10.000 woningen afge-nomen. Als gevolg van een definitiewijziging is de kernvoorraad+ met circa 3.000woningen toegenomen. De gemiddelde huur van alle huurwoningen is € 332,--. Bij de corporatiewoningenis dat € 304,--; bij particuliere huurwoningen is dat € 401,--. Een vergelijking van dehuren in 2003 met die in 2001 gaat echter mank omdat het over andere woningengaat. Immers er zijn woningen gesloopt, verkocht en bijgebouwd. Wel valt teconstateren dat het prijsniveau in de particuliere sector aanzienlijk is toegenomen. De marktwaarde van de koopwoningen, zoals door bewoners ingeschat, is met16% toegenomen sinds 2001. Vooral in Westerpark zijn de bewoners zijn debewoners optimistisch over de waardestijging van hun huis. Wat betreft de kwaliteit van de woningen naar oppervlakte en voorzieningen als cven dubbelglas laten de cijfers hetzelfde beeld zien als in 2001: koopwoningen encorporatiewoningen scoren beter dan particuliere huurwoningen. Particulierehuurwoningen doen echter – ondanks minder voorzieningen – de hoogste prijzennaar vierkante meters woonoppervlak. Waar bewoners in corporatiewoningenminder euro’s per m2 betalen voor grotere woningen, is dat bij particuliere huur-woningen – met uitzondering van de allerkleinste woningen – precies omgekeerd.


23


24

hoofdstuk 3 Bewoners

3.1 Inleiding

Het onderzoek Wonen in Amsterdam gaat over woningen en hun bewoners. In het vorige hoofdstuk is de woningvoorraad uitgebreid beschreven; hier gaan wedieper op de kenmerken van de Amsterdamse huishoudens. Het belangrijkstegegeven is het inkomen: inkomstenbronnen, de inkomensverdeling en de ontwik-keling van het inkomen onder de verschillende bevolkingsgroepen. Andere bevol-kingskenmerken zoals huishoudenssamenstelling, leeftijd en opleiding zijn metname waardevol voor de analyse met betrekking tot de woningvoorraad. Dezekenmerken zullen in dit hoofdstuk beperkt aan bod komen.

3.2 Bewonerskenmerken

Uit Wonen in Amsterdam blijkt dat de huishoudenssamenstelling in Amsterdam aljaren nagenoeg gelijk is. In 2003 bestaat de helft van de 362.000 huishoudens (diein een zelfstandige woning wonen) uit één persoon. Verder zijn er zo’n 80.000stellen zonder kinderen, 34.000 eenoudergezinnen en 63.000 stellen met kinderen.Tussen de verschillende etnische groepen zijn grote verschillen te zien (figuur 3.1).Van de Nederlandse huishoudens is meer dan de helft alleenwonend, terwijl deMarokkaanse en Turkse huishoudens voornamelijk uit gezinnen met kinderenbestaan. Onder de groep Surinamers en Antillianen zijn relatief veel eenouder-gezinnen.

Figuur 3.1: etnische groepen naar huishoudenstype

Volgens Wonen in Amsterdam 2003 is 39% van de Amsterdamse huishoudensallochtoon. Uit de bevolkingsstatistiek van de Dienst Onderzoek en Statistiek(Dienst O+S) blijkt dat 47% van alle inwoners allochtoon is. Dit verschil is te


25

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100%

overig

stel met kinderen

eenoudergezin

stel zonder kind

alleenwonend

Nederlands

geïndustrialiseerd/Zuid-Europees

Surinaams en Antilliaans

niet-geïndustrialiseerd

Turks

Marokkaans

Amsterdam totaal

verklaren doordat allochtone huishoudens gemiddeld groter zijn, waardoor hetpercentage allochtone huishoudens lager uitkomt dan het percentage allochtone inwoners.

Tabel 3.1: verdeling etnische huishoudens in 2003absoluut percentage

Surinaams en Antilliaans 36.300 10%

Turks 10.900 3%

Marokkaans 16.700 5%

niet-geïndustrialiseerd 31.500 9%

geïndustrialiseerd/Zuid Europees 47.300 13%

Nederlands 219.000 61%

Amsterdam totaal 361.700 100%

3.3 Inkomstenbronnen

Als we kijken naar de inkomstenbronnen van de gemiddelde respondent, dan blijktdat de gevolgen van de economische teruggang nog niet of nauwelijks zichtbaarzijn. Het veldwerk van het onderzoek vond plaats in mei 2003, en viel daarmeesamen met de officiële start van de recessie. Tabel 3.2 laat zien dat er sinds 1999meer mensen een betaalde baan hebben en minder mensen een uitkering. Tussen 2001 en 2003 is het aandeel mensen met een betaalde baan nog lichtgestegen; tegelijkertijd is het aandeel mensen met een WAO- of WW-uitkeringmet één procentpunt toegenomen. Het jaar 2003 lijkt een keerpunt te zijn in deeconomische ontwikkeling van de inwoners van Amsterdam.

Tabel 3.2: inkomstenbronnen van respondenten in 1999, 2001 en 2003 [3]

1999 2001 2003

betaalde arbeid 46% 50% 52%

eigen onderneming/freelance 11% 11% 13%

uitkering sociale dienst 12% 9% 9%

WAO/WW 13% 10% 11%

AOW/ANW/AKW 19% 22% 25%

pensioen/VUT 16% 18% 17%

overige inkomstenbronnen 5% 5% 7%

totaal 122% 125% 134%

Tussen de verschillende huishoudenstypen zijn er grote variaties in de manierwaarop er geld het huishouden binnenkomt (tabel 3.3). Stellen met kinderen heb-ben vaker dan andere huishoudenstypen (onder andere) betaald werk als inkom-stenbron. Dat is niet vreemd omdat deze groep grotendeels jonger is dan 65 jaar.


26

[3] Deze tabel laat zien welke verschillende inkomstenbronnen respondenten hebben. Dat kunnen meerdere inkomstenbronnen tegelijkertijd zijn, daarom ligt het totaalpercentage hoger dan 100%. 52% betaaldearbeid betekent dus dat 52% van de respondenten onder andere een betaalde baan als inkomstenbronheeft. Het totaalpercentage is sinds 1999 toegenomen naar 134%, dit betekent dat respondenten méérverschillende inkomstenbronnen hebben.

Verder zien we dat éénoudergezinnen vaker een uitkering ontvangen van desociale dienst dan andere huishoudens. Onder de alleenwonenden en stellenzonder kinderen zijn veel ouderen die inkomsten ontvangen uit AOW, pensioen ofVUT-regeling.

Tabel 3.3: inkomstenbronnen naar huishoudenstype in 2003 (inkomstenbronnen van het gehele huishouden)inkomstenbronnen alleenwonend stel zonder kind(eren) éénoudergezin stel met kind(eren)

betaalde arbeid 48% 58% 58% 79%

eigen onderneming/freelance 12% 18% 10% 22%

uitkering sociale dienst 9% 4% 26% 6%

WAO/WW 12% 13% 13% 15%

AOW/pensioen/VUT 28% 37% 10% 6%

kinderbijslag n.v.t. n.v.t. 42% 40%

overig 8% 8% 18% 9%

totaal 118% 138% 177% 177%

Als we kijken naar etniciteit en inkomstenbronnen, dan zien we dat voor met nameMarokkanen het jaar 2003 al een teruggang lijkt te betekenen. In figuur 3.2 is deontwikkeling van inkomstenbronnen van Turken, Marokkanen, Nederlanders enSurinamers en Antillianen uitgelicht. Hieruit blijkt dat in 2003 zowel Turken alsMarokkanen minder vaak een betaalde baan hadden en vaker aanspraak maaktenop een WAO of WW-uitkering, terwijl bij Nederlanders en Surinamers enAntillianen het aandeel huishoudens met een betaalde baan in 2003 nog licht istoegenomen. Opvallend is verder dat Turken steeds vaker inkomsten hebben uiteen eigen bedrijf of freelancewerk. Dit is met 15% hoger dan het aandeel Neder-landers dat op die manier in het levensonderhoud voorziet.

In figuur 3.2 zien we verder dat het percentage van de Surinamers en Antillianendat inkomsten heeft uit betaald werk groter is dan het aandeel Nederlanders inloondienst. Turken zitten op het niveau van de Nederlanders. Dit heeft te makenmet de verschillende leeftijdsopbouw van de etnische groepen. Bijna 30% van deNederlanders is ouder dan 65, is gepensioneerd en heeft geen inkomsten meer uitarbeid (AOW en pensioen zijn niet meegenomen in figuur 3.2).


27

Figuur 3.2: inkomstenbronnen van Turken, Marokkanen, Nederlanders enSurinamers en Antillianen in 1999, 2001 en 2003

Turken

Marokkanen

Nederlanders

Surinamers en Antillianen


28

0

10

20

30

40

50

60%

WAO/WWbijstandeigen onderneming/freelancebetaalde arbeid

0

10

20

30

40

50

60%

WAO/WWbijstandeigen onderneming/ freelancebetaalde arbeid

0

10

20

30

40

50

60%


0

10

20

30

40

50

60%

2003

2001

1999


3.4 Inkomen

Ook als we naar inkomen kijken zien we de economische recessie nog niet terug inde onderzoeksgegevens. De gemiddelde inkomens zijn de afgelopen jaren flinktoegenomen, al is de stijging in de periode 2001-2003 wel minder dan de jarenervoor. Deze inkomensgroei heeft te maken met een groeiende werkgelegenheiden een dalende afhankelijkheid van uitkeringen.

tabel 3.4: ontwikkeling en groei gemiddeld netto-inkomen per maand1997 1999 2001 2003

gemiddeld inkomen € 1.307 € 1.492 € 1.736 € 1.931

groei in 2 jaar € 91 € 184 € 244 € 195

toename in % 7,5% 14,1% 16,4% 11,2%

In Wonen in Amsterdam worden steeds vier inkomensgroepen onderscheiden: deprimaire doelgroep, de secundaire doelgroep tot de ziekenfondsgrens (zfg.), deinkomens van de ziekenfondsgrens tot hogere inkomens en de hogere inkomens-groep (tabel 3.5). We onderscheiden deze vier inkomensgroepen om inzicht tekrijgen in de verdeling van de verschillende inkomensgroepen over de woning-markt. In hoofdstuk 4, waarin bewoners met hun kenmerken gerelateerd wordenaan de woningen, gaan we daar verder op in. Het gaat hier om geïndexeerdegrenzen, wat het mogelijk maakt om de ontwikkeling van doelgroepen sinds 1995in beeld te brengen (figuur 3.3). In bijlage 2 staat een overzicht van de gebruikteinkomensgrenzen sinds 1995.

tabel 3.5: inkomensgrenzen (in euro’s)alleenstaanden meerpersoonshuishouden

primaire doelgroep t/m 1.090 t/m 1.540

secundaire doelgroep tot zfg. 1.090 t/m 1.880 1.540 t/m 1.880

zfg. tot hogere inkomens 1.880 t/m 2.430 1.880 t/m 2.430

hogere inkomens 2.430 en meer 2.430 en meer


29


30

Figuur 3.3: ontwikkeling inkomensgroepen van 1995 - 2003

In 2003 behoort 35% van de huishoudens tot de primaire doelgroep; 37% maaktdeel uit van de middeninkomens (secundaire doelgroep tot hogere inkomens) en28% van de huishoudens heeft een hoog inkomen. Het grootste deel van deAmsterdamse huishoudens behoort dus tot de middelste inkomensgroepen: in 2003 ongeveer 137.000 huishoudens. Dit aandeel is de afgelopen jaren vrijwelgelijk gebleven.

Veranderingen zien we bij de laagste en hoogste inkomensgroepen: door derecente gunstige economische ontwikkeling zijn er minder huishoudens met eenlaag inkomen, en meer huishoudens die tot de hogere inkomensgroepen behoren.Het aandeel huishoudens dat deel uitmaakt van de primaire doelgroep is sterkafgenomen, van 47% in 1995 tot 35% in 2003, hoewel deze daling afvlakt.Vergeleken met 2001 zijn er in 2003 ongeveer 7.000 huishoudens minder inAmsterdam die deel uitmaken van de primaire doelgroep (zie tabel 3.6). Ook uitandere onderzoeken blijkt dat het aantal huishoudens met een laag inkomen deafgelopen jaren steeds verder is gedaald: de Armoedemonitor van 2003 stelt dater in 2002 minder huishoudens zijn in Amsterdam die moeten rondkomen van hetwettelijk minimum en ook uit het Woningbehoefteonderzoek van 2002 blijkt dathet aandeel primaire doelgroep in Amsterdam aanzienlijk kleiner is geworden.

Tabel 3.6: inkomensgroepen in 2003alleenstaand meerpersoonshuishouden totaal

primaire doelgroep 61.500 17% 68.700 19% 126.600 35%

secundaire doelgroep tot zfg. 68.700 19% 18.100 5% 86.800 24%

zfg. tot hogere inkomens 21.700 6% 29.000 8% 50.600 14%

hogere inkomens 18.000 5% 79.600 22% 97.700 27%

totaal 170.000 47% 195.400 54% 361.700 100%

Tussen stadsdelen bestaan grote verschillen wat betreft de verdeling vaninkomensgroepen. De stadsdelen Centrum en Zuideramstel hebben het laagsteaandeel huishoudens in de primaire doelgroep; in Geuzenveld/Slotermeer en Bos

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50%

2003

2001

1999

1997

1995

hogere inkomens

zfg. tot hogere inkomens

secundaire doelgroep tot zfg.

primaire doelgroep

en Lommer maakt meer dan 45% deel uit van de laagste inkomensgroep. Tabel 3.7laat zien hoe de primaire doelgroep zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld in deverschillende stadsdelen. De stadsdelen Centrum, Zeeburg, Westerpark, Oud-Zuiden Zuideramstel laten een flinke afname zien. De spectaculaire daling in Zeeburgheeft te maken met de nieuwe woningen in het Oostelijk Havengebied die rijkerebewoners herbergen. De daling in Centrum, Oud-Zuid en Zuideramstel heeftwaarschijnlijk te maken met het feit dat er vooral in deze populaire stadsdelensteeds minder doorstroming op de woningmarkt plaatsvindt, waardoor er ookminder mogelijkheden zijn voor starters.

Tabel 3.7: ontwikkeling aandeel primaire doelgroep in de stadsdelen1995 1997 1999 2001 2003 afname sinds 1995

in procentpunten

Centrum 42% 40% 34% 29% 27% 15

Westerpark 58% 55% 50% 44% 42% 16

Oud-West 49% 47% 43% 35% 36,5% 13

Zeeburg 57% 53% 51% 38% 38% 19

Bos en Lommer 56% 53% 51% 48% 47,5% 9

De Baarsjes 52% 51% 50% 45% 42% 10

Noord 48% 47% 45,5% 44% 40% 8

Geuzenveld/Slotermeer 54% 52% 50% 46% 46% 8

Osdorp 42% 38% 35% 31% 35% 7

Slotervaart/Overtoomse Veld 35% 34% 32% 30% 29% 6

Zuidoost 48% 47% 46,5% 41% 39% 9

Oost/Watergraafsmeer 48% * 47% 43% 38% 39% 9

Oud-Zuid 41% * 39% 32% 33% 28% 13

Zuideramstel 36% * 34% 32% 26% 21% 15

Amsterdam totaal 47% 46% 41% 37% 35% 12

* Dit is de veronderstelde stand van de primaire doelgroep in de stadsdelen die in 1995 nog niet in deze samenstelling waren ingesteld.


31

Inkomen en huishoudenstypeDe toename van het gemiddeld inkomen doet zich niet bij alle huishoudenstypen ingelijke mate voor (figuur 3.4). Sinds 1997 zijn de stellen met kinderen er gemiddeldhet meest op vooruit gegaan: zij verdienen in 2003 gemiddeld € 2.461,--, dat is € 840,-- meer dan in 1997. De stellen zonder kinderen gaan wat betreft het gemid-delde inkomen redelijk gelijk op met de stellen met kinderen. Alleenwonendenmaken ongeveer eenzelfde inkomensontwikkeling door als éénoudergezinnen,alleen moet de laatste categorie met dat inkomen meer monden voeden.

Figuur 3.4: ontwikkeling gemiddeld inkomen naar huishoudenstype

Het gemiddelde inkomen geeft een beeld van de inkomensontwikkeling, maarzegt weinig over de inkomensverdeling. Het gemiddeld inkomen van alleen-staanden is zoals gezegd gelijk aan dat van eenoudergezinnen, toch maken alleen-wonenden veel minder vaak deel uit van de primaire doelgroep. In 2003 maakt 69% van de eenoudergezinnen deel uit van de primaire doelgroep,terwijl slechts eenderde van de alleenwonenden deel uitmaakt van deze laagsteinkomensgroep (figuur 3.5). Het grootste deel van de alleenwonenden maakt deeluit van de secundaire doelgroep.

Stellen met kinderen hebben een hoog gemiddeld inkomen. In figuur 3.5 zien wedat bijna de helft van deze groep tot de hogere inkomens behoort. Het aandeelprimaire doelgroep onder hen ligt op 29% en het aandeel stellen met kinderen dattot de middelste twee inkomensgroepen behoort is met 25% relatief laag. Sinds1999 zijn er steeds minder stellen met kinderen met een huishoudensinkomen datin de twee middencategorieën valt: in 1999 waren dat er ruim 27.000 (38%) en in2003 ca. 17.000 (24%). Dit wijst op een vertrek van deze groep de stad uit.

De stellen zonder kinderen hebben een grote ontwikkeling doorgemaakt watbetreft inkomen. Het gemiddelde inkomen is sinds 1999 met € 754,-- toegenomen,en een steeds groter deel van de stellen zonder kinderen behoort tot de hogereinkomens: 31% in 1999 en 51% in 2003. Het aandeel stellen zonder kinderen dattot de primaire doelgroep behoort is sinds 1999 gedaald naar 23%.


32

500

1000

1500

2000

2500

¤ 3000

stel met kinderen

eenouder-gezinnen

stel zonder kinderen

alleenwonend

2003200119991997

Figuur 3.5: ontwikkeling inkomensgroepen naar huishoudenstype

alleenstaanden eenoudergezinnen

stel met kinderen stel zonder kinderen


33

0

20

40

60

80

100%

g.

200320011999

0

20

40

60

80

100%

200320011999

0

20

40

60

80

100%

200320011999

0

20

40

60

80

100%

200320011999

hogere inkomens

zfg. tot hogere inkomens


primaire doelgroep

Inkomens en leeftijdFiguur 3.6 laat de inkomensverdeling naar leeftijdklasse van de hoofdbewonerzien. Duidelijk is dat een groot deel van de groep 18 tot 24-jarigen behoort tot deprimaire doelgroep. Het gaat hier om een kleine groep van zo’n 8.500 huis-houdens, waarvan ongeveer de helft nog studeert. De groep huishoudens waarvande hoofdbewoner tussen de 25 en 65 jaar is heeft het grootste aandeel hogereinkomens en het kleinste aandeel primaire doelgroep. Deze leeftijdscategorievormt voor een groot deel de actieve beroepsbevolking, en de huishoudens uitdeze groep hebben vaker dan andere leeftijdsgroepen een dubbel inkomen.

Figuur 3.6: inkomensgroepen naar leeftijd

Inkomens en etniciteitAls laatste zullen we in dit hoofdstuk inzoomen op de inkomensontwikkeling eninkomensverdeling van de belangrijkste etnische groepen in Amsterdam. Tussende verschillende groepen zijn nog steeds grote verschillen te zien: Turken hebbeneen grote sprong gemaakt wat betreft inkomen, terwijl een groot deel van deMarokkanen nog steeds een laag inkomen heeft (zie tabel 3.8 en figuur 3.7). De verschillen tussen etnische minderheden en overige groepen blijven sinds 1997ongeveer gelijk.

Tabel 3.8: ontwikkeling gemiddeld inkomen naar etnische groep (in euro’s)1997 1999 2001 2003 groei tov 1997

Surinaams en Antilliaans 1.082 1.273 1.601 1.601 48%

Turks 1.015 1.052 1.347 1.630 61%

Marokkaans 987 1.101 1.220 1.395 41%

niet-geïndustrialiseerd 1.041 1.249 1.535 1.729 66%

geïndustrialiseerd/Zuid-Europees 1.464 1.589 1.863 2.110 44%

Nederlands 1.390 1.575 1.801 2.019 45%

totaal 1.307 1.491 1.736 1.931 48%


34

0 20 40 60 80 100

hogere inkomens

zfg. tot hogereinkomens


primaire doelgroep

65 jaar en ouder

35 - 64 jaar

25 - 34 jaar

18 - 24 jaar

Amsterdam totaal

Turkse huishoudens hebben een snelle inkomensstijging doorgemaakt. Het gemiddelde inkomen is sinds 1997 met 61% toegenomen en het aandeel huis-houdens dat deel uitmaakt van de primaire doelgroep is gedaald van 83% in 1999naar 56% in 2003. Ook het aandeel hoge inkomens is flink toegenomen onderTurkse huishoudens.

Bij Surinamers en Antillianen verandert er de afgelopen twee jaar juist weinig. Het gemiddelde inkomen is in 2003 gelijk gebleven aan dat van 2001 en ook hetaandeel huishoudens in de primaire doelgroep is hier met circa 50% vrijwel gelijkgebleven.

Een meerderheid van de Marokkaanse huishoudens behoort tot de primaire doel-groep (65%) en zij hebben gemiddeld ook het laagste inkomen: € 1.395,--. Verder zien we in figuur 3.5 dat het aandeel primaire doelgroep in 2003 nauwelijksis gedaald. Het aandeel huishoudens met een hoger inkomen is gestegen van 2%in 2001 naar 10% in 2003.

Bij de huishoudens uit niet-geïndustrialiseerde landen is het aandeel primairedoelgroep de afgelopen jaren gedaald van 58% naar 48%. Het gemiddeld inkomenis met 66% flink toegenomen en ook het aandeel hogere inkomens is behoorlijkgegroeid.

Bij de Nederlanders is het aandeel primaire doelgroep de afgelopen jaren lichtgedaald en het aandeel hogere inkomens is licht toegenomen. Het percentage datdeel uitmaakt van de twee middengroepen is ongeveer gelijk gebleven. Hetgemiddeld inkomen is sinds 1997 met 45% toegenomen.

Tot slot de Zuid-Europeanen en buitenlanders uit andere geïndustrialiseerdelanden. Deze groep heeft het hoogste aandeel hogere inkomens en het hoogstegemiddelde inkomen. Deze groep bestaat voor een deel uit de zogenaamdeexpats die voor een aantal jaar uitgezonden worden voor hun bedrijf, hoogopgeleid zijn en goed verdienen. Het aandeel hogere inkomens is de afgelopenjaren verder toegenomen van 24% naar 34%.


35

Figuur 3.7: ontwikkeling inkomensgroepen naar etnische groep

Turken Surinamers en Antillianen

Marokkanen niet-geïndustrialiseerd

Nederlanders geïndustrialiseerd/Zuid-Europees


36

0

20

40

60

80

100%

2003200119990

20

40

60

80

100%

.

200320011999

0

20

40

60

80

100%

g.

2003200119990

20

40

60

80

100%

g.

200320011999

0

20

40

60

80

100%

2003200119990

20

40

60

80

100%

g.

200320011999

hogere inkomens

zfg. tot hogereinkomens


primaire doelgroep

3.5 Conclusie

Sinds 1997 heeft de Amsterdamse bevolking geprofiteerd van de economischeontwikkeling. Meer mensen hebben een betaalde baan en minder mensen makengebruik van een uitkering. De inkomens zijn steeds verder toegenomen en hetaandeel huishoudens dat deel uitmaakt van de primaire doelgroep is verdergedaald van 47% in 1995 naar 35% in 2003. Het aandeel huishoudens dat deeluitmaakt van de twee middelste inkomensgroepen is gelijk gebleven en het aan-deel huishoudens met hoge inkomens is toegenomen. De economische recessievan dit moment is nog nauwelijks terug te vinden in deze onderzoeksgegevens,hoewel duidelijk wordt dat de groei van de afgelopen jaren is afgevlakt. Het jaar2003 lijkt een keerpunt te zijn in de economische groei.

Niet alle groepen in Amsterdam hebben echter in gelijke mate geprofiteerd vandeze welvaartsgroei. Eenoudergezinnen zijn er vergeleken met andere huishou-denstypen de afgelopen jaren het minst op vooruit gegaan. Het aandeel eenou-dergezinnen dat deel uitmaakt van de primaire doelgroep is licht gedaald, maar in2003 behoort nog steeds 69% van deze gezinnen tot de laagste inkomensgroep. Stellen zonder kinderen en stellen met kinderen hebben gemiddeld de grootsteinkomensontwikkeling doorgemaakt.

Het aandeel huishoudens met een inkomen in de twee middelste inkomens-categorieën is gelijk gebleven, toch zien we dat sinds 1999 het aandeel stellen metkinderen dat deel uitmaakt van deze middelste inkomensgroepen aanzienlijk isafgenomen: van 39% naar 24%. Dit zijn ongeveer 10.000 huishoudens. Dat wijst ophet vertrek uit de stad van de gezinnen in deze inkomensgroep.

Als we kijken naar etniciteit dan zien we dat de Turkse huishoudens en huis-houdens uit niet-geïndustrialiseerde landen het meest geprofiteerd hebben van deeconomische groei. Het aandeel Turkse huishoudens met een laag inkomen isgedaald van 83% naar 56%, en het gemiddelde inkomen van buitenlanders uit deoverige niet-geïndustrialiseerde landen is de afgelopen jaren van alle etnischegroepen het meest toegenomen. De Marokkaanse huishoudens doen het van allegroepen het slechtst; 65% maakt nog steeds deel uit van de primaire doelgroep.Ook lijkt het jaar 2003 voor deze groep een teruggang te betekenen: het aantalMarokkanen met een betaalde baan is in 2003 gedaald en het aantal WW- enWAO-uitkeringsgerechtigden is toegenomen.


37


38

hoofdstuk 4 Woningen en bewoners

4.1 Inleiding

In de twee voorgaande hoofdstukken is ingezoomd op de Amsterdamse woning-voorraad en vervolgens op de bewoners. In dit hoofdstuk brengen we deze tweein verband met elkaar. In de tweede paragraaf bekijken we in welke woningen de verschillende inkomens-groepen wonen wat betreft eigendom en huurniveau. Eerst wordt de omvang vande kernvoorraad+ vergeleken met het aantal huishoudens in de primaire doel-groep. Daarna bekijken we of het aanbod aan middeldure en dure huur- en koop-woningen overeenkomt met het aantal huishoudens met een midden- of hooginkomen. In hoeverre sluit de woningvoorraad aan op de inkomensgroepen inAmsterdam? In de derde paragraaf wordt nader ingegaan op de woonlasten van huurders eneigenaar-bewoners. Hoe verhouden deze woonlasten zich tot het inkomen?Tot slot worden in paragraaf 4.4 kenmerken van de huishoudens zoals huis-houdenstype, gezinsgrootte en etniciteit afgezet tegen de kenmerken van dewoningen waarin ze wonen, zoals eigendomscategorie en woninggrootte.

4.2 Inkomensgroepen versus kernvoorraad+

In figuur 4.1 is het aantal ‘kernvoorraad+ woningen’ afgezet tegen het aantalhuishoudens in de primaire doelgroep. Het aantal goedkope huurwoningen is aljaren veel groter dan het aantal huishoudens met een laag inkomen. In 2003 is deovermaat aan deze ‘kernvoorraad+ woningen’ toegenomen ten opzichte van 2001.In 2001 bedroeg de overmaat zo’n 90.000 woningen. In 2003 bestaat de overmaatuit ruim 100.000 woningen. Dit komt mede door de aanpassing van de definitie vande kernvoorraad+. Hierdoor worden er nu 13.000 woningen extra tot de kernvoor-raad+ gerekend, namelijk ook de woningen die groter zijn dan 60 m2 en minderdan 4 kamers hebben (zie hierover ook hoofdstuk 2). Als we de oude definitie voorde kernvoorraad+ hanteren, blijkt de overmaat niet toegenomen, maar ietsgedaald naar 86.500 woningen. In figuur 4.1 staan zowel de oude als de nieuwekernvoorraad+ aangegeven.

Figuur 4.1: ontwikkeling overmaat in 1999 - 2003 (in absolute aantallen)


39

82.900

90.000

86.500

100.6000 50000 100000 150000 200000 250000

primaire doelgroep

kernvoorraad+ woningen

2003

2001

1999


40

De overmaat zoals in figuur 4.1 is weergegeven is een theoretische overmaat. De kernvoorraad+ is namelijk ook toegankelijk voor huishoudens uit de secundairedoelgroep. In het beleid tot transformatie van de woningmarkt wordt dan ook eenovermaat van 20% ten opzichte van de primaire doelgroep aangehouden alsminimale ondergrens.

In tabel 4.1 is per stadsdeel de omvang van de kernvoorraad+ afgezet tegen deomvang van de primaire doelgroep. Hierbij wordt uitgegaan van de nieuwe defini-tie voor de kernvoorraad+. Gemiddeld heeft Amsterdam een overmaat van 79%.

Tabel 4.1: overmaat kernvoorraad+ ten opzichte van primaire doelgroepkernvoorraad+ primaire doelgroep overmaat in %

van primaire doelgroep

Centrum 54% 24.700 27% 11.900 108%

Westerpark 77% 15.000 42% 8.000 88%

Oud-West 66% 12.500 37% 6.700 87%

Zeeburg 63% 12.000 38% 7.100 69%

Bos en Lommer 79% 11.400 48% 6.600 73%

De Baarsjes 69% 12.900 42% 7.500 72%

Noord 67% 26.250 40% 15.700 67%

Geuzenveld/Slotermeer 67% 11.900 46% 8.000 49%

Osdorp 53% 10.600 35% 6.600 61%

Slotervaart/Overtoomse Veld 42% 7.900 29% 5.400 46%

Zuidoost 60% 22.650 39% 14.000 62%

Oost/Watergraafsmeer 67% 20.050 39% 11.400 76%

Oud-Zuid 58% 27.300 28% 12.500 118%

Zuideramstel 43% 11.700 21% 5.400 117%

Amsterdam totaal 61% 227.200 35% 126.600 79%

• De kernvoorraad+ is berekend over het totaal van 375.000 woningen in Amsterdam. Hier wordt uitgegaanvan de nieuwe definitie.

• De primaire doelgroep is berekend over het totaal van 361.685 huishoudens in Amsterdam. Er zijn zo’n12.000 woningen die bij het Register als niet bewoond geregistreerd staan.

• De overmaat is als volgt berekend: het verschil tussen het aantal ‘kernvoorraad+ woningen’ en het aantalhuishoudens in de primaire doelgroep, gedeeld door het aantal huishoudens in de primaire doelgroep envermenigvuldigd met 100. Een overmaat van 100% betekent dat er twee maal zoveel ‘kernvoorraad+ wonin-gen’ zijn als huishoudens in de primaire doelgroep.

Figuur 4.2 geeft weer hoe de verschillende inkomensgroepen de kernvoorraad+bezetten. In bijna de helft van de gevallen wordt de kernvoorraad+ bewoond doorhuishoudens uit de primaire doelgroep. Dit is een lichte afname ten opzichte van2001. Het aandeel huishoudens uit de secundaire doelgroep dat in een woning uitde kernvoorraad+ woont is echter licht toegenomen tot 29%. Het aandeel huis-houdens met een inkomen boven de ziekenfondsgrens dat een woning in dekernvoorraad+ bewoont is gelijk gebleven op 22%.

Figuur 4.2: bezetting van de kernvoorraad+ door de verschillendeinkomensgroepen in 2001 en 2003

In figuur 4.3 wordt de voorraad ‘niet kernvoorraad+ woningen’ vergeleken met hettotaal aan huishoudens dat niet tot de primaire doelgroep behoort. Zoals figuur4.1 een overmaat aan ‘kernvoorraad+ woningen’ laat zien, toont figuur 4.3 eentekort aan koopwoningen en duurdere huurwoningen. In absolute aantallen gaathet tekort om ongeveer 87.000 woningen. Overigens moet hier de kanttekeninggemaakt worden dat alleen de hogere inkomens binnen de secundaire doelgroepin een koopwoning of duurdere huurwoning geïnteresseerd zullen zijn. Voor delagere inkomens binnen de secundaire doelgroep zullen deze woningen over hetalgemeen te duur zijn.

Figuur 4.3: de voorraad koop- en duurdere huurwoningen (niet kv+) afgezet tegen de midden- en hogere inkomensgroepen

Tabel 4.2 geeft een totaalbeeld hoe de verschillende inkomensgroepen wonen inde voorraad. Hier blijkt dat niet alle huishoudens uit de primaire doelgroep aange-wezen zijn op de kernvoorraad+: 12% van de huishoudens uit de primaire doel-groep woont in een huurwoning die niet tot de kernvoorraad+ behoort, en nog


41

0

10

20

30

40

50

60

2003

2001

hogere inkomenszfg. tot hogere inkomenssecundaire doelgroep tot zfg.primaire doelgroep

87.100

81.600

78.700

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

huishoudens secundaire doelgroep en hogere inkomens

voorraad koop en duurdere huur

2003

2001

1999

eens 5% woont in een koopwoning. In absolute aantallen betekent dit dat ruim6.300 huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning wonen en 15.600huishoudens in een dure huurwoning.

Tabel 4.2: verdeling inkomensgroepen naar huur en koop in klassen primaire secundaire zfg. tot hogere

doelgroep doelgroep hogere inkomens

tot zfg. inkomens

huur kernvoorraad+ 82,2% 68,9% 47,5% 23,7%

huur overig deel € 346-€ 440 7,7% 10,3% 9,2% 4,4%

huur € 440- € 550 3,6% 4,5% 9,8% 6,7%

huur > € 550 1% 1,5% 5,5% 12,9%

koopwoning 5,4% 14,8% 28% 52,4%

totaal 100% 100% 100% 100%

ScheefheidIn voorgaande jaren werd scheefheid gedefinieerd als het percentage huishoudensdat in de kernvoorraad (huur tot € 346,--) woont, maar niet tot de primaire doel-groep behoort. Zoals ook in eerdere rapporten is geconstateerd, is deze definitievoor Amsterdam eigenlijk niet geschikt. Immers, huishoudens uit de secundairedoelgroep kunnen volgens de toewijzingscriteria uit de huisvestingsverordeningvolkomen regulier in aanmerking komen voor een woning uit de kernvoorraad. Het is dan ook logisch om deze groep huishoudens niet als ‘scheefwoners’ in dekernvoorraad te beschouwen. Zij zijn wel in staat om duurdere woningen tebetalen, maar wonen niet ‘te goedkoop’ in de kernvoorraad+. Daarom is in ditrapport gekozen om als definitie voor scheefheid te hanteren: het percentagehuishoudens dat in de kernvoorraad woont maar niet tot de primaire of secundairedoelgroep behoort (ofwel een inkomen boven de ziekenfondsgrens heeft).

Onderstaande tabel laat de verdeling van de verschillende inkomensgroepen overde huurwoningenvoorraad zien waarbij er op het totaal gepercenteerd is. Met dezetabel kan de scheefheid in de huursector worden vastgesteld. Van alle huurderswoont 6,8% + 5,7% = 12,5% echt scheef, oftewel 12,5% van de huurders heeft eenhoog inkomen en betaalt een lage huur. In 2001 lag dit aandeel op praktischhetzelfde niveau (13%).Als we de oude definitie van scheefheid hanteren, waarbij huishoudens uit desecundaire doelgroep wél tot de scheefwoners worden gerekend, is de scheefheid12,5% + 19,3% = 31,8%.

Tabel 4.3: verdeling van de inkomensgroepen over de goedkope, betaalbareen dure huurwoningenvoorraad

primaire secundaire zfg. tot hogere totaal

doelgroep doelgroep hogere inkomens

tot zfg. inkomens

kale huur t/m € 346 31% 19,3% 6,8% 5,7% 62,8%

kale huur € 346 t/m € 440 9,2% 6,3% 3,5% 4,5% 23,5%

kale huur > € 440 2% 1,9% 2,8% 7% 13,8%

totaal 42,2% 27,5% 13% 17,2% 100%


42

Tabel 4.4 geeft het percentage huurders dat goedkoop scheef woont op stads-deelniveau weer. Centrum, Westerpark, Bos en Lommer, de Baarsjes en Oud-Zuidhebben het hoogste aandeel scheefwoners. In Zeeburg en Zuidoost wordt hetminst scheef gewoond. Opvallend is de daling van het aandeel scheefwoners inZeeburg, na een flinke stijging in 1999-2001. Het is niet duidelijk waar dit doorveroorzaakt wordt.

Tabel 4.4: goedkope scheefheid in % van het aantal huurders per stadsdeel1999-2003

1999 * 2001 * 2003

Centrum 14% 16% 16%

Westerpark 12% 14% 15%

Oud-West 19% 15% 14%

Zeeburg 5% 13% 6%

Bos en Lommer 16% 16% 15%

De Baarsjes 11% 16% 15%

Noord 11% 9% 11%

Geuzenveld/Slotermeer 11% 14% 13%

Osdorp 12% 13% 14%

Slotervaart/Overtoomse Veld 5% 8% 9%

Zuidoost 7% 7% 8%

Oost/Watergraafsmeer 13% 15% 12%

Oud-Zuid 11% 16% 15%

Zuideramstel 10% 10% 10%

Amsterdam totaal 11% 13% 12,5%

* herberekend volgens de nieuwe definitie van scheefheid

4.3 Woonlasten versus inkomen

De afgelopen jaren hebben zowel huurders als eigenaar-bewoners een inkomens-groei doorgemaakt. Figuur 4.4 laat zien dat de bewoners van een koopwoning delaatste jaren de sterkste inkomensgroei hebben doorgemaakt. In 2003 ligt hetgemiddelde netto maandinkomen voor eigenaar-bewoners op iets minder dan € 3.000,--. Huurders van een corporatiewoning moeten het gemiddeld met de helftminder doen; zij hebben gemiddeld het laagste inkomen met ongeveer € 1.500,--netto per maand. Huurders van particuliere huurwoningen zitten hier met € 1.900,-- per maand ruim boven en zitten daarmee op het niveau van het gemiddeldeinkomen van alle Amsterdamse huishoudens.


43

Figuur 4.4: gemiddeld inkomen naar huurders en eigenaar-bewoners 1995-2003

In tabel 4.5 is het gemiddeld inkomen uitgezet tegen de woonlasten van debewoners (kale huur of netto hypotheek per maand), waarbij onderscheid wordtgemaakt naar zowel eigendomscategorie als woningtype.Niet alleen de eigendomscategorie, ook het woningtype zorgt voor verschil ingemiddeld inkomen van bewoners. Bewoners van eengezinskoopwoningen heb-ben een beduidend hoger netto maandinkomen dan bewoners van meergezins-koopwoningen. In het algemeen geldt hoe hoger het gemiddelde inkomen, hoehoger de woonlasten.

Tabel 4.5: gemiddeld netto maandinkomen en gemiddelde kale huur/netto hypotheeklasten per maand per woningtype en eigendomscategorie (in euro’s)

gemiddeld netto gemiddelde netto hypheeklast/

maandinkomen kale huur per maand

eengezins koopwoning 3.199 599

corporatiewoning 1.834 366

particuliere huurwoning 2.626 604

meergezins koopwoning 2.808 564

corporatiewoning 1.485 298

particuliere huurwoning 1.873 391

Woonlasten en inkomens van huurdersIn bovenstaande tabel kwam al even kort aan de orde de kale huur die huurdersvan corporatiewoningen en particuliere huurwoningen gemiddeld betalen. In ditonderdeel wordt eerst ingegaan op de huursubsidies die een deel van de huurdersontvangt, waarna vervolgens een verband wordt gelegd tussen de door de huur-ders zelf op te brengen huurlasten en hun inkomenssituatie (de huurquoten).

SubsidiesHet aandeel huishoudens dat een woning huurt en aangeeft huursubsidie teontvangen is na een jarenlange stijging weer gedaald naar 25% in 2003.


44

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

¤ 3500

huurders particuliere huurwoning

huurders corporatie-woning

eigenaar-bewoners

20032001199919971995

Dit zijn ongeveer 71.000 huishoudens. Ook in absolute aantallen is dit een dalingten opzichte van voorgaande jaren: in 2001 waren er ruim 82.000 huishoudens methuursubsidie. Het gemiddelde bedrag dat huurders zelf aangeven te ontvangen isin 2003 gestegen naar € 128,-- per maand.

Tabel 4.6: huursubsidiegebruik onder huurders1995 1997 1999 2001 2003

aandeel huursubsidie-ontvangers 21% 25% 29% 29% 25%

gemiddeld maandbedrag huursubsidie € 74 € 92 € 104 € 118 € 128

Behalve huursubsidie zijn er nog andere subjectsubsidies waarmee huurderstegemoet worden gekomen in de kosten van het wonen. Van deze subsidies wordtechter in veel beperktere mate gebruik gemaakt. De Woonkostentoeslag, die deSociale Dienst kan toekennen in het kader van de bijzondere bijstand (veelal als(tijdelijk) substituut voor de huursubsidie), wordt door 1,6% van de hurende huis-houdens ontvangen. Het Woonlastenfonds en de Vangnetregeling Huursubsidie(VRH), die aanvullend zijn op de huursubsidie, worden verstrekt door de DienstWonen. Respectievelijk 1,4% en 0,5% van de huurders maakt van deze regelingengebruik.

HuurquotesOm inzicht te krijgen in het aandeel van het inkomen dat huurders kwijt zijn aannetto huurlasten berekenen we de huurquote [4]. In 2003 geven huurders (na aftrekvan eventuele huursubsidie) gemiddeld 19,5% van hun huishoudensinkomen uitaan huur. Dit is de netto huurquote. De gestage daling van de gemiddelde huurquote is in 2003 gestopt. In hoofdstuk2 bleek al dat het gemiddelde inkomen in de periode 2001-2003 minder hardgroeide dan in de jaren ervoor. Dit is ook zichtbaar in de min of meer constantgebleven huurquote.

Tabel 4.7: gemiddeld huishoudensinkomen, kale huur, netto huur (na aftrek evt. huursubsidie) en netto huurquote van huurders 1995-2003 (in euro’s)

gemiddeld gemiddelde gemiddelde netto huur gemiddelde

huishoudensinkomen kale huur na aftrek evt. ihs netto huurquote

1995 1.104 227 212 * 22% *

1997 1.152 254 232 21%

1999 1.295 276 261 20%

2001 1.493 299 289 19%

2003 1.640 332 320 19,5%

*hier is ook de eventuele woonkostentoeslag afgetrokken


45

[4] De hier gehanteerde begrippen voor huren houden rekening met de door een deel van de huurders ontvangen huursubsidie. De netto-huurquote is de netto huur (d.w.z. kale huur min eventuele huursubsidie),gedeeld door het netto huishoudensinkomen. Bij de netto huur gaat het om het bedrag dat de huurderwerkelijk zelf betaalt. De huursubsidie is behalve van het inkomen afhankelijk van de subsidiabele huurprijs.Deze subsidiabele huur betreft de kale huur plus een gedeelte van de servicekosten. In dit onderzoek is desubsidiabele huurprijs echter niet bekend. Men moet daarom bij de netto-huurquote in het oog houden dateen deel van de afgetrokken huursubsidiebedragen vanwege servicekosten wordt verstrekt.

Tabel 4.8 geeft weer welk effect de huursubsidie heeft op de huurquote van huur-ders. Uit de tabel komt duidelijk naar voren dat huurders die huursubsidie ontvan-gen gemiddeld een veel groter aandeel van hun inkomen aan huur kwijt zijn danhuurders zonder huursubsidie. Huursubsidie heeft wel het effect dat de huur-quotes van huurders met en zonder huursubsidie dichter bij elkaar komen teliggen. Dit onderstreept het belang van de huursubsidie voor de betaalbaarheidvan huurwoningen. Ten opzichte van 2001 zijn de huurquotes van beide groepenhuurders ongeveer gelijk gebleven.

Tabel 4.8: invloed van huursubsidie op de netto huurquotegem. huishoudens- gem. kale gem. kale gem. netto huur gem. netto

inkomen huur huurquote na aftrek evt.ihs huurquote

huurders met huursubsidie € 990 € 323 32,6% € 269 27,1%

huurders zonder huursubsidie € 1.835 € 335 18,3% € 335 18,3%

alle huurders € 1.640 € 332 20% € 320 19,5%

Achter de gemiddelde netto huurquote gaat een grote spreiding schuil. Zo geeft9% van de huurders maximaal 10% van het huishoudensinkomen uit aan huur, en is13% meer dan een derde van het inkomen kwijt aan huur. De toenemende polari-satie die in de periode 1997-2001 waar te nemen is, is in 2003 weer wat afgezwakt.

Tabel 4.9: netto huurquote in klassen 1997-20031997 1999 2001 2003

t/m10% 7% 6% 9% 9%

10 tot 15% 17% 16% 18% 18%

15 tot 20% 25% 25% 21% 23%

20 tot 25% 24% 22% 18% 19%

25 tot 30% 14% 14% 12% 11%

30 tot 35% 6% 7% 8% 6%

> 35% 7% 10% 14% 13%

totaal 100% 100% 100% 100%

Naarmate huurders een lager inkomen hebben geven zij een groter deel van huninkomen uit aan huur (tabel 4.10). Hoewel de gemiddelde kale huurprijs over hetalgemeen toeneemt met het inkomen, zijn de inkomensverschillen zo fors dathogere inkomensgroepen slechts een klein deel van hun inkomen aan huur uit-geven. De huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren zijn 27% van huninkomen kwijt aan huur. De primaire doelgroep als geheel komt daarmee gemid-deld uit op een netto huurquote die hetzelfde is als de netto huurquote voor huur-subsidieontvangers. Ten opzichte van 2001 zijn de huurquotes voor alle inkomens-groepen praktisch gelijk gebleven.


46

Tabel 4.10: gemiddelde huurquotes naar inkomensgroepen en huishoudenstypegem. huishoudens- gem. kale gem. kale gem. netto huur gem. netto


primaire doelgroep € 966 € 289 30% € 262 27%

secundaire doelgroep tot zfg. € 1.481 € 301 20% € 297 * 20%

zfg. tot hogere inkomens € 2.100 € 354 17% € 352 * 17%

hogere inkomens €3.301 € 502 15% € 502 15%

alleenwonend €1.479 € 303 21% € 291 20%

stel zonder kind € 2.617 € 380 15% € 374 14%

eenoudergezin €1.434 € 340 24% € 310 22%

stel met kinderen €2.462 € 356 14,5% € 349 14%

totaal €1.640 € 332 20% € 320 19,5%

* Deze inkomensgroepen kunnen in principe geen aanspraak maken op huursubsidie. Aangezien bij de vaststelling van het huursubsidie-bedrag wordt gekeken naar het inkomen van het jaar ervoor, zijn er toch een aantal huishoudens uit deze inkomensgroepen die huur-subsidie ontvangen.

Welk deel van het inkomen een huishouden aan huur kan betalen, hangt ondermeer af het aantal personen dat bijdraagt aan het huishoudensinkomen. Tabel 4.10laat zien dat alleenstaanden en eenoudergezinnen gemiddeld een aanzienlijkhogere huurquote hebben dan meerpersoonshuishoudens. Ten opzichte van 2001zijn de netto huurquotes voor alle huishoudenstypen iets afgenomen, met namevoor de stellen met kinderen. Voor hen is de huurquote gedaald van 18% naar 14%.Daarbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat deze daling voor veelgezinnen met kinderen niet zal gelden. In hoofdstuk 3 bleek al dat, hoewel gemid-deld gezien het inkomen van de gezinnen met kinderen het sterkst is gegroeid, ertegelijkertijd sprake is van een toename van het aandeel gezinnen dat tot delaagste inkomensgroep behoort. Voor hen zal de gemiddelde huurquote eerderzijn toegenomen dan afgenomen.

In tabel 4.11 tenslotte zijn de huurquotes per etnische groep op een rij gezet.Hoewel de gemiddelde inkomens per groep sterk verschillen, ontlopen deetnische groepen elkaar niet al te veel wat betreft het aandeel van het inkomen datzij aan huurlasten kwijt zijn. Marokkanen hebben de hoogste netto huurquote; zijgeven gemiddeld 20% van hun inkomen uit aan huur. Nederlanders hebben delaagste huurquote (16%). Uit deze tabel komt tevens naar voren dat Marokkaansehuishoudens gemiddeld genomen in de goedkoopste huurwoningen wonen. In hoofdstuk 3 bleek al dat Marokkaanse huishoudens gemiddeld ook het laagsteinkomen hebben van alle etnische groepen.


47

Tabel 4.11: gemiddelde huurquotes naar etniciteitgem. huishoudens- gem. kale gem. kale gem. netto huur gem. netto


Surinaams en Antilliaans € 1.601 € 324 20% € 306 19%

Turks € 1.630 € 315 19% € 300 18%

Marokkaans € 1.395 € 287 21% € 273 20%

niet geïndustrialiseerd € 1.729 € 347 20% € 333 19%

geïndustrialiseerd/Z-Eur. € 2.110 € 371 18% € 358 17%

Nederlands € 2.019 € 328 16% € 318 16%

totaal €1.640 € 332 20% € 320 19,5%

Woonlasten en inkomen van eigenaar-bewonersOp de relatie tussen het inkomen en de woonlasten van eigenaar-bewonerskunnen we minder uitgebreid ingaan. Bij eigenaar-bewoners is het voor ons ergondoorzichtig hoe de kooplasten precies opgebouwd zijn. We gaan daarom alleenin op de netto hypotheeklasten per maand.

In tabel 4.12 wordt de netto hypotheek per maand afgezet tegen de inkomens-groepen. De netto hypotheeklasten zijn hoger naarmate het inkomen hoger is.Ruim de helft van de huishoudens uit de primaire doelgroep die in een koop-woning woont heeft netto maandlasten van € 300,-- of minder. Van de hogereinkomens heeft ruim 20% maandlasten van € 900,-- of meer.

Tabel 4.12: netto hypotheeklasten per maand in klassen naar inkomensgroepenprimaire secundaire zfg. tot hogere hogere totaal

doelgroep doelgroep tot zfg inkomens inkomens

€ 0 - € 300 51,6% 37,9% 30,2% 21,2% 25,9%

€ 301 - € 600 36,6% 51,9% 48,8% 35,2% 39,5%

€ 601 - € 900 * 8,3% 15,5% 22% 18,7%

€ 901 - € 1200 * * 3,2% 12,9% 9,4%

€ 1201 en hoger * * 2,3% 8,6% 6,4%

totaal 100% 100% 100%

* te weinig vulling

4.4 Woningkenmerken naar huishoudenskenmerken

In deze paragraaf bekijken we hoe verschillende soorten huishoudens wat betrefthuishoudenstype, etniciteit en gezinsgrootte in de woningvoorraad wonen. We bekijken eerst hoe de verschillende huishoudenstypen en etniciteiten wonenwat betreft eigendom en woningtype. Vervolgens wordt de grootte van een huis-houden vergeleken met de grootte van de woning.Figuur 4.5 geeft aan hoe de verschillende huishoudenstypen in de koop- en huur-voorraad wonen. Van de verschillende huishoudenstypen wonen stellen met enzonder kinderen relatief het vaakst in een koopwoning. Bij eenoudergezinnen isjuist het aandeel huishoudens dat in een corporatiewoning woont erg hoog,namelijk 72%. Onder de alleenwonenden bevinden zich relatief veel huurders vanparticuliere huurwoningen.


48

Figuur 4.5: huishoudenstype naar eigendomsvorm

De woningvoorraad in Amsterdam bestaat voor 12% uit eengezinswoningen envoor 88% uit meergezinswoningen. In tabel 4.13 worden deze twee woningtypenonderling vergeleken op de huishoudenstypen die beide woningtypen bewonen.Zo blijkt dat stellen met en zonder kinderen sterker vertegenwoordigd zijn in deeengezinswoningen dan puur op basis van hun aandeel in de totale voorraadverwacht kan worden.

Tabel 4.13: woningtype naar huishoudenstypealleenwonend stel zonder kind eenoudergezin stel met kinderen overig totaal

eengezins 25,7% 30,7% 7,6% 35,2% 0,7% 100%

meergezins 53,1% 20,6% 9,7% 15,1% 1,5% 100%

totaal 49,8% 21,8% 9,4% 17,6% 1,4% 100%

Er bestaan behoorlijke verschillen tussen etnische groepen voor wat betreft deeigendomscategorie van de woningen die ze bewonen. Bij alle groepen is hetaandeel huishoudens dat in een corporatiewoning woont groter dan het aandeelhuishoudens in de koopsector of de particuliere huursector. Marokkaanse huis-houdens wonen het vaakst in een corporatiewoning, namelijk 88%. In hoofdstuk 2was al geconstateerd dat gemiddeld gezien de huren in de corporatiesector hetlaagst zijn. Dit sluit dan ook aan bij de bevinding in tabel 4.11 dat Marokkanengemiddeld de laagste huren betalen en ook over de laagste gemiddelde inkomensbeschikken. Huishoudens afkomstig uit geïndustrialiseerde landen of Zuid-Europa wonen hetminst vaak (45%) in een corporatiewoning. Deze groep woont relatief vaak in eenparticuliere huurwoning (31%). In deze groep zitten waarschijnlijk veel huishoudensdie voor beperkte tijd in Nederland zijn. Voor hen is de particuliere huursector hetmeest toegankelijk, omdat hier geen woon- of inschrijfduur benodigd is zoals bijcorporatiewoningen wel het geval is.


49

0 20 40 60 80 100%


corporatiewoning

koopwoning

alleenwonend

stel zonder kind

eenoudergezin

stel met kinderen

Figuur 4.6: etnische groepen naar eigendomsvorm van de woning

De afgelopen jaren groeit de voorraad koopwoningen langzaam maar gestaag.Hierdoor is er in de periode 1999-2003 bij alle groepen sprake van een groeiendaandeel huishoudens dat in een koopwoning woont. Met name onder Neder-landers (van 20,2% in 1999 naar 25,1% in 2003) en Turken (van 1,3% in 1999 naar6,2% in 2003) is het aandeel eigenaar-bewoners toegenomen.

De twee volgende tabellen geven weer hoe groot verschillende huishoudenswonen gezien de omvang van het huishouden. Tabel 4.14 zoomt in op de huis-houdens zonder kinderen, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar verschillendeleeftijdscategorieën. Het is duidelijk dat de levensfase invloed heeft op de groottevan de woning: huishoudens waarbij de hoofdbewoner jonger is dan 35 jaar staanvaak nog aan het begin van hun wooncarrière en wonen daardoor meestal kleinerdan de kinderloze huishoudens die ouder dan 55 jaar zijn. Tot deze laatstecategorie huishoudens behoren onder andere de ‘empty nesters’.

Tabel 4.14: woninggrootte naar huishoudenstype, inzoomend op huishoudens zonder kinderen0-40 m2 40-60 m2 60-80 m2 80 m2 en meer totaal

huishouden zonder kinderen, <35 jaar 28,2% 54,2% 13,0% 4,6% 100%

huishouden zonder kinderen, 35-55 jaar 15,2% 53,5% 21,9% 9,4% 100%

huishouden zonder kinderen, >55 jaar 8,5% 51,8% 29% 10,8% 100%

huishouden met kinderen 4,4% 43,3% 35,1% 17,2% 100%

totaal 12,3% 50,2% 26,3% 11,2% 100%

Tabel 4.15 zoomt juist in op het verschil in woninggrootte tussen huishoudenszonder kinderen, gezinnen met een of twee kinderen en grote gezinnen met drieof meer kinderen. Duidelijk blijkt dat hoe groter het gezin is, hoe groter huis-houdens wonen. Toch woont nog bijna 40% van de gezinnen met drie of meerkinderen in een woning met een oppervlakte tussen de 40 en 60 m2.


50

0 20 40 60 80 100%


corporatiewoning

koopwoning

Surinaams en Antilliaans

Turks

Marokkaans

niet-geïndustrialiseerd

geïndustrialiseerd/Z-Europees

Nederlands

Tabel 4.15: woninggrootte naar gezinsgrootte0-40 m2 40-60 m2 60-80 m2 80 m2 en meer totaal

huishouden zonder kind 15,4% 52,6% 23,1% 9% 100%

huishouden met 1 of 2 kinderen 4,9% 44,7% 33,6% 16,8% 100%

huishouden met 3 of meer kinderen 2,8% 39,2% 39,6% 18,3% 100%

totaal 12,4% 50% 26,4% 11,2% 100%

Ook tussen de etnische groepen bestaan verschillen in de grootte van de woningdie mensen bewonen. Marokkaanse huishoudens wonen het vaakst in kleinewoningen, terwijl juist deze huishoudens relatief vaak uit (grote) gezinnen bestaan.Zij bewonen in de meeste gevallen corporatiewoningen, die gemiddeld genomenkleiner zijn dan particuliere huur- en koopwoningen.Nederlandse huishoudens en huishoudens uit geïndustrialiseerde en Zuid-Euro-pese landen wonen relatief het vaakst in een woning van 80 m2 of groter. Zij wonendan ook relatief vaak in koopwoningen.

Figuur 4.7 toont het gemiddeld woonoppervlakte in m2 per huishoudenstype naareigendom. Ook hier blijkt dat de eigendomscategorie in belangrijke mate bepaalthoe groot een huishouden woont. Een alleenwonende in een koopwoning woontgemiddeld groter dan een stel met kinderen in een corporatiewoning.

Figuur 4.7: gemiddeld woonoppervlak in m2 per huishoudenstype naar eigendom

4.5 Conclusie

In dit hoofdstuk is de woningvoorraad van Amsterdam naast de Amsterdamsehuishoudens gelegd. De centrale vraag is in hoeverre de woningvoorraad aansluitop de huishoudens in Amsterdam qua inkomen en huishoudensgrootte.

De overmaat aan goedkope huurwoningen is licht toegenomen door het vrijwelgelijk blijven van de kernvoorraad+ en het dalen van de primaire doelgroep.


51

0

10

20

30

40

50

60

70

80

m 2 90

particuliere huur

corporatiehuur

koopwoning

stel met kindereneenoudergezinstel zonder kindalleenwonend

Hierbij is de nieuwe definitie van kernvoorraad+ gehanteerd. Als we uitgaan vande oude definitie zien we een lichte daling van de overmaat.Een overmaat aan goedkope huurwoningen betekent tevens een tekort aan duur-dere huurwoningen en koopwoningen. Het aantal huishoudens met een midden- ofhoog inkomen is veel groter dan het aantal duurdere woningen. Een deel van dezehuishoudens kan dan ook niet anders dan in een goedkope woning wonen.Dit blijkt ook uit het percentage huurders dat goedkoop scheef woont: 13% van dehuurders heeft een inkomen boven de ziekenfondsgrens en bewoont een woningin de kernvoorraad (huur tot € 346,--).

Zoals in hoofdstuk 3 al geconstateerd wordt, zijn de gemiddelde huishoudens-inkomens toegenomen sinds 2001, maar niet zo sterk als in de jaren daarvoor. Dit komt ook tot uiting in het aandeel van het inkomen dat een huuder aan huurbetaalt (de huurquote). De gemiddelde huurquote is na jaren van gestage dalingde afgelopen twee jaar stabiel gebleven. Voor de primaire doelgroep is de huur-quote het hoogst met 27%. Voor stellen met en zonder kinderen is de huurquotehet laagst; zij zijn gemiddeld 14% van hun inkomen kwijt aan huur. De gezins-samenstelling en daarmee het huishoudensinkomen zijn zodoende sterk bepalendvoor de hoogte van de huurquote.

De woningvoorraad in Amsterdam bestaat voor een groot deel uit kleine wonin-gen. Hierdoor sluiten de woninggrootte en huishoudensgrootte in veel gevallenniet goed op elkaar aan. Uit het onderzoek blijkt in het algemeen hoe groter hetgezin, hoe groter de woning. We zien echter dat toch nog bijna 40% van degezinnen met drie of meer kinderen in een woning woont met een oppervlaktetussen de 40 en 60 m2.


52

hoofdstuk 5 Mening over woning en woonomgeving

5.1 Inleiding

In hoofdstuk 2 is de kwaliteit van de woningvoorraad beschreven in termen vanwoningtype, bouwperiode, huurhoogte en grootte. Deze objectieve gegevens zijngericht op het analyseren van de voorraad, maar zeggen niets over wat debewoners daar vervolgens van vinden. In dit hoofdstuk besteden we daaromaandacht aan het oordeel van bewoners over de woning en woonomgeving. In hetonderzoek van 2001 zijn de tevredenheid met de woning en woonomgeving voorhet eerst gemeten in een rapportcijfer, in de jaren daarvoor werd alleen geclas-sificeerd naar ‘niet tevreden’, ‘niet ontevreden/niet tevreden’ en ‘tevreden’. De onderzoeken van 1999 en daarvoor zijn dus moeilijk te vergelijken met die van2001 en 2003. We kijken hier daarom naar eventuele ontwikkelingen sinds 2001.

Afwijkend van de voorgaande hoofdstukken wordt in dit hoofdstuk gebruikgemaakt van ongewogen cijfers. Dit komt omdat de WiA-rapportcijfers over debeoordeling van woning en woonomgeving gebruikt worden voor de door Aedesontwikkelde monitor over leefbaarheid (Lemon). Deze database vereist nietgewogen gegevens uit Wonen in Amsterdam. Om eenduidigheid te behoudengebruiken wij in deze rapportage ongewogen cijfers.

5.2 Mening over woning

Op de vraag in welke mate de bewoners tevreden zijn met hun woning geeft deAmsterdammer gemiddeld een 7,2. De staat van onderhoud van de woning krijgteen 6,8. In het onderzoek van 2001 lagen deze scores op respectievelijk 7,1 en 6,6.Voor de Amsterdammer is de woning en de staat van onderhoud dus nauwelijksveranderd gedurende deze twee jaar.

Figuur 5.1: tevredenheid woning en oordeel staat van onderhoud naar eigendomscategorie (rapportcijfer)


53

0 2 4 6 8 10

tevredenheid woning

oordeel staat van onderhoud

koopwoning

corporatiewoning


De tevredenheid met de woning en het oordeel over de staat van onderhoudhangt samen met het soort woning en de bouwperiode (figuur 5.1 en tabel 5.1). De mensen met een koopwoning zijn het meest tevreden over de woning en destaat van onderhoud, dan volgen de bewoners van een corporatiewoning. Ookbouwperiode is van invloed op het oordeel over de woning, wat natuurlijk logischis omdat verondersteld mag worden dat oude woningen meer mankementen ver-tonen dan nieuwe. We zien dat woningen van vóór 1971 gemiddeld rond de 7scoren, woningen die later gebouwd zijn scoren een 7,8. Bij het oordeel over destaat van onderhoud is er meer differentiatie in de scores naar bouwjaar: woningenvan vóór 1921 worden wat betreft staat van onderhoud het slechtst beoordeeldmet een 6,4; woningen van na 1971 krijgen een 7,6.

Tabel 5.1: tevredenheid woning en staat van onderhoud naar bouwperiode(rapportcijfer)bouwperiode tevredenheid woning oordeel staat van onderhoud

voor 1921 7,1 6,4

1921 - 1945 6,9 6,4

1946 - 1970 6,8 6,4

na 1970 7,8 7,6

totaal 7,2 6,8

Naast eigendomssituatie en bouwperiode lijkt ook het algehele gevoel over debuurt een rol te spelen bij de tevredenheid met de woning. In figuur 5.2 is te ziendat de gebieden die hoog gewaardeerd worden wat betreft woonomgeving, ookhoog scoren op tevredenheid met de woning, zoals Centrum, Zuid, landelijkegebieden en nieuwbouwlocaties (de Aker en de Oostelijke IJlanden). De Kolenkit-buurt in stadsdeel Bos en Lommer en de Indische buurt-west in Zeeburg scorengemiddeld lager dan een 6 op tevredenheid met de woning. Dit zijn de buurten dieals het gaat om het oordeel over de woonomgeving ook slecht uit de bus komen.


54

Figuur 5.2: tevredenheid met woning

5.3 Tevredenheid met onderdelen woning

In de enquête Wonen in Amsterdam 2003 is ook gevraagd een oordeel te gevenover de verschillende onderdelen van de woning. De geluidsisolatie van de woningkrijgt met een 5,6 het laagste rapportcijfer, het hoogst gewaardeerd wordt deindeling van de woning met een 6,9. In de vorige paragraaf is geconstateerd dateigendomscategorie en bouwperiode van invloed zijn op het oordeel over dewoning. Dit zien we uiteraard ook terug bij de beoordeling over de verschillendeonderdelen van de woning: particuliere huurwoningen en woningen van voor 1921krijgen de laagste scores en eigenaar-bewoners zijn het meest tevreden over deverschillende aspecten van de woning (tabel 5.2). De vooroorlogse huurwoningenkrijgen gemiddeld lager dan een 5 voor de geluidsisolatie van de woning.


55

gemiddeld rapportcijfer

5,9 tot 6,6

6,6 tot 7,2

7,2 tot 7,8

7,8 tot 8,4

Tabel 5.2: tevredenheid met onderdelen woning naar woningcategorie (rapportcijfer)

koopwoning 7,2 7,4 7,7 6,9 6,5 7,0 7,6 7,6 7,7 7,5 7,4 6,7 7,6 7,1

corp. huur < 1921 5,4 5,6 6,1 5,1 5,3 5,2 6,0 6,0 5,7 5,4 5,2 4,4 5,9 5,4

corp. huur 1921 - 1945 6,2 6,0 6,4 5,8 5,5 5,7 6,0 6,0 5,9 5,9 5,8 4,9 6,3 5,7

corp. huur 1946 - 1970 6,5 6,2 6,4 6,2 6,1 5,6 5,9 5,9 5,8 6,0 5,7 5,0 6,0 5,6

corp. huur 1970 - heden 6,7 7,0 7,1 6,7 6,4 6,3 6,8 7,1 7,0 7,2 6,7 6,3 6,7 6,3

part. huur < 1921 5,9 6,2 6,2 5,3 5,0 5,0 5,8 5,8 5,6 5,0 4,9 4,3 5,9 5,1

part. huur 1921 - 1945* 6,7 6,6 6,7 5,9 5,6 5,7 5,9 6,0 5,8 5,3 5,3 4,6 6,1 5,4

Amsterdam totaal 6,6 6,7 6,9 6,3 6,1 6,1 6,6 6,7 6,6 6,5 6,3 5,6 6,6 6,1

* part.huur 1946-heden ontbreekt wegens te lage celvulling

Ook is gevraagd op welke aspecten de woning zou moeten worden verbeterd. Ook hier komt geluidsisolatie terug als belangrijkste punt van verbetering: maarliefst 45% van de Amsterdamse huishoudens noemt dit als verbeterpunt (figuur5.3). Daarna volgt beveiliging tegen inbraak (33%) en verbeteringen aan badkamerof douche (33%). Over de fundering maakt men zich de minste zorgen.

Figuur 5.3: percentage genoemde verbeteraspecten woning


56

0 10 20 30 40 50%

fundering

lift en andere gemeen-schappelijke installaties

overig

gevel,dak,dakgoot

balkon

indeling van de woning

ventilatiemogelijkheden

plafonds, binnenmuren

toilet

trappenhuis/galerij

buitenschilderwerk,buitenkozijnen

vochtwering

keuken/keukenblok

verwarming/isolatie

badkamer/douche

beveiliging tegen inbraak

geluidsisolatie

aant

al k

amer

s

gro

ott

e w

oni

ng

ind

elin

g w

oni

ng

bal

kon

ber

gin

g

trap

pen

huis

/gal

erij

keuk

en/k

euke

nblo

k

toile

t

bad

kam

er/d

ouc

he

verw

arm

ing

/iso

lati

e

voch

twer

ing

gel

uid

siso

lati

e

vent

ilati

emo

gel

ijkhe

den

bev

eilig

ing

teg

en in

bra

ak

Zoals we in figuur 5.1 en tabel 5.2 zagen zijn eigenaar-bewoners vaker tevredenover hun woning en de staat van onderhoud dan huurders. Dit zien we ook terug inde genoemde verbeterpunten (figuur 5.4). Bij alle drie de categorieën is geluids-isolatie het meest genoemde verbeterpunt, alleen de mate waarin het genoemdwordt verschilt nogal. Van de eigenaar-bewoners vindt 35% dat de geluidsisolatieverbeterd zou moeten worden, bij de bewoners van een corporatiewoning is dat46% en bij particuliere huurders 52%. Verder zien we dat bewoners van particulierehuurwoningen verwarming/isolatie veel vaker noemen als verbeterpunt dan deandere categorieën. Deze uitkomst is niet verwonderlijk omdat bij particulierehuurwoningen het aandeel woningen dat verwarmd wordt door een gaskachel(39%) en geen dubbelglas heeft (46%) hoger ligt dan bij koopwoningen encorporatiehuur.

Figuur 5.4: de vijf meest genoemde verbeterpunten naareigendomscategorie

Naarmate de woning ouder is, is het percentage genoemde verbeterpunten hoger.Voor alle oude woningen geldt dat geluidsisolatie het meest genoemde verbeter-punt is (tabel 5.3). Alleen de bewoners van woningen gebouwd na 1971 maken zichvaker zorgen over beveiliging tegen inbraak dan over geluidsisolatie.

Tabel 5.3: Meest genoemde verbeterpunt naar bouwperiodebouwperiode verbeterpunt % genoemd

voor 1921 geluidsisolatie 53%

tussen 1921 en 1945 geluidsisolatie 49%

tussen 1945 en 1970 geluidsisolatie 47%

na 1971 beveiliging tegen inbraak 31%


57

0 10 20 30 40 50 60%

huurders particuliere huurwoningen

huurders corporatiewoningen

eigenaar-bewoners

geluidsisolatie

beveiliging tegen inbraak

badkamer/douche

verwarming/isolatie

buitenschilderwerk/buitenkozijnen

5.4 Mening over woonomgeving

Het onderdeel mening over de woonomgeving is in Wonen in Amsterdam 2001voor het eerst meegenomen om inzicht te krijgen in de leefbaarheid van stads-delen en buurten in Amsterdam. In deze paragraaf laten we zien wat de Amster-dammers in zijn algemeenheid van hun buurt vinden, welke verbeteraspecten vande woonomgeving het meest genoemd worden en de hoe de veiligheid overdagen ‘s nachts beoordeeld wordt. Hierbij wordt gerapporteerd op stadsdeelniveau.Later dit jaar zal de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties een uitge-breide leefbaarheidsrapportage opstellen, waarbij de gegevens ook op het niveauvan buurtcombinaties gepresenteerd worden.

De Amsterdammer geeft zijn woonomgeving gemiddeld een 7. Twee jaar geledenwas dat een 6,9. De mening over de buurt is dus nauwelijks gewijzigd. Net als tweejaar geleden springt stadsdeel Bos en Lommer er in negatieve zin uit met eengemiddeld rapportcijfer van 5,7. De stadsdelen Centrum, Oud-Zuid en Zuider-amstel krijgen de hoogste rapportcijfers. Binnen sommige stadsdelen zijn groteverschillen in de beoordeling van de leefbaarheid zoals in Amsterdam Noord enOost-Watergraafsmeer. In de leefbaarheidsrapportage van Wonen in Amsterdam2003 zal dit verder geanalyseerd worden.

Figuur 5.5: oordeel over buurt


58

gemiddeld rapportcijfer

5,6 tot 6,0

6,0 tot 6,8

6,8 tot 7,4

7,4 tot 8,0

Net als bij de woningen hebben respondenten kunnen aangeven welke aspectenvan de woonomgeving zij graag verbeterd zouden zien. Figuur 5.6 laat het percen-tage genoemde verbeteraspecten zien: het onderhoud en schoonhouden van deopenbare ruimte wordt door 46% van de mensen genoemd, daarna volgen veilig-heid en meer parkeergelegenheid. Het minst vaak genoemd is openbaar vervoer.

Figuur 5.6: percentage genoemde verbeteraspecten woonomgeving

De volgende pagina geeft een overzicht van de drie meest genoemde verbeter-aspecten van de buurt per stadsdeel (tabel 5.4). Het onderhoud en schoonhoudenvan straten, pleinen en groen is in alle veertien stadsdelen het meest genoemdeverbeteraspect. In de Westelijke Tuinsteden, Bos en Lommer en Zuidoost wordtveiligheid door meer dan 40% van de respondenten als verbeteraspect genoemd.Uit tabel 5.4 blijkt verder dat meer parkeergelegenheid met name in Oud-Westeen belangrijk issue is (door 44% genoemd).


59

0 10 20 30 40 50%

meer/beter openbaar vervoer

meer nieuwbouw(sloop oude woningen)

andere inrichting straten,pleinen, groen

meer/betere buurtvoorzieningen

onderhoud/verbeterenbestaande woningen

meer parkeergelegenheid

veiligheid

onderhoud en schoonhoudenstraten, pleinen, groen

Tabel 5.4: drie meest genoemde verbeteraspecten van de buurt per stadsdeel, gerangschikt naaronderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groenGeuzenveld/Slotermeer onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 52%

veiligheid 46%

onderhoud/verbeteren bestaande woningen 30%

De Baarsjes onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 52%

meer parkeergelegenheid 39%


Bos en Lommer onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 51%

veiligheid 44%


Amsterdam Noord onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 50%

veiligheid 28%


Oud-Zuid onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 50%



Oud-West onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 49%



Zuidoost onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 45%

veiligheid 41%


Slotervaart/Overtoomse Veld onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 45%

veiligheid 44%


Oost/Watergraafsmeer onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 45%

veiligheid 30%


Zeeburg onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 44%



Westerpark onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 43%



Centrum onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 42%


anders 23%

Osdorp onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 38%

veiligheid 45%


Zuideramstel onderhoud en schoonhouden straten, pleinen, groen 38%




60

Onderdeel van leefbaarheid is het gevoel van veiligheid. In de enquête is de vraaggesteld in hoeverre bewoners zich veilig voelen in de buurt, zowel overdag als‘s nachts. De veiligheid overdag wordt overal goed beoordeeld, de veiligheid‘s nachts is meer gedifferentieerd. Tabel 5.5 laat zien dat de stadsdelen waar veilig-heid vaak genoemd is als verbeterpunt, ook een laag rapportcijfer krijgen voor deveiligheid ‘s nachts: Bos en Lommer, de Westelijke Tuinsteden en Zuidoost.

Tabel 5.5: oordeel veiligheid overdag en ‘s nachts naar stadsdeel(rapportcijfer)

veiligheid overdag veiligheid ‘s nachts

Centrum 8,3 7,1

Westerpark 8,0 6,8

Oud-West 8,2 7,2

Zeeburg 7,7 6,2

Bos en Lommer 7,3 5,8

De Baarsjes 7,8 6,6

Amsterdam Noord 7,9 6,8

Geuzenveld/Slotermeer 7,3 5,9

Osdorp 7,6 6,0

Slotervaart/Overtoomse Veld 7,6 6,1

Zuidoost 7,5 6,0

Oost/Watergraafsmeer 8,0 6,7

Oud-Zuid 8,4 7,4

Zuideramstel 8,4 7,4

Amsterdam totaal 7,9 6,7

5.5 Conclusie

De woningen in Amsterdam en de woonomgeving worden in het algemeen goedbeoordeeld. In die zin is er de afgelopen twee jaar weinig veranderd. Woningenworden gemiddeld met een 7,2 beoordeeld; de staat van onderhoud met een 6,8.De tevredenheid over de woning en staat van onderhoud hangen samen met deeigendomssituatie en de bouwperiode van de woning: eigenaar-bewoners zijnvaker tevreden over hun woning dan huurders; nieuwe woningen worden beterbeoordeeld dan oude. Daarnaast lijkt het oordeel over de woning ook samen tehangen met het oordeel over de woonomgeving. In buurten die goed beoordeeldworden op woonomgeving, worden ook de woningen beter beoordeeld. Geluids-isolatie is voor alle Amsterdammers het grootste knelpunt van de woning en wordthet meest als verbeterpunt genoemd.

Ook de woonomgeving wordt beoordeeld met een 7; er is in dit opzicht niet veelveranderd sinds Wonen in Amsterdam 2001. Het onderhoud en schoonhouden vanstraten, pleinen en groen wordt evenals in het onderzoek van 2001 het meestgenoemd als verbeterpunt. In deel 4 van Wonen in Amsterdam 2003 zal leefbaar-heid verder geanalyseerd en gepresenteerd worden.


61


62

hoofdstuk 6 Amsterdamse woonmilieus

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden enkele bevindingen uit Wonen in Amsterdam tegen hetlicht gehouden van de ruimtelijke structuur van de stad. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van een indeling van Amsterdam in tien woonmilieus. Deze milieutypolo-gie is gebaseerd op de meest recente statistiek van 355 Amsterdamse buurten ophet gebied van bevolking, woningvoorraad en woonomgeving.

In het algemeen wordt in de rapportages over Wonen in Amsterdam over de helestad gerapporteerd, over de stadsdelen en sinds WiA ‘01 ook over buurtcombi-naties, in het bijzonder over leefbaarheid. Onder het niveau van de buurtcombi-naties liggen de buurten. Het niveau van buurten is, door geringe celvulling, te laagom analyses uit te voeren met het materiaal van Wonen in Amsterdam, maarrapporteren over groepen van buurten is geen probleem. Bovendien wordt met de buurten als bouwsteen voor milieutypen meer rechtgedaan aan ruimtelijke woningmarktverschillen, omdat er binnen het kleine schaal-niveau van de buurten minder interne differentiatie bestaat. De milieus zijn dan ookspecifieke combinaties van bevolkings-, woningen omgevingskenmerken en alszodanig ruimtelijke groeperingen op de actuele woningmarkt. In het rapport‘Amsterdamse woonmilieus 2003’ [5] wordt de karakteristiek van deze woonmilieusuitgebreid behandeld.

Op deze plaats worden summier de onderscheidende kenmerken gegeven. In dithoofdstuk wordt de milieu-indeling gebruikt om sociaal-economische kenmerkenvan de bevolking met behulp van WiA nader te bestuderen en te relateren aan deopbouw naar woningmarktsectoren in de milieus. Ook worden relaties gelegd metde bewonersbeleving van de woningen de woonomgevingskwaliteit in de milieus.


63

[5] Dignum, Teune en Uittenbogaard (2004, nog te verschijnen) Amsterdamse woonmilieus 2003.

Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen.

Figuur 6.1: Amsterdam in tien woonmilieus, 2003

6.2 Korte milieutyperingen

Het rapport ‘Amsterdamse woonmilieus 2003’ bevat uitgebreide beschrijvingenvan de verschillen en geeft een bespreking van ‘voorbeeldbuurten’ en ‘overgangs-gevallen’. Daarnaast wordt in het rapport uitgebreid de methode beschreven enwordt de indeling van 2003 vergeleken met de woonmilieu-indeling van 2001 diebeschreven is in het rapport ‘Doorstroming of Verstopping?’ [6]. Deze vergelijkingwijst op beweging in het stedelijk weefsel. Er ontstaan samenvoegingen enafsplitsingen. Dergelijke veranderingen treden ook aan het licht door vergelijkingvan gegevens uit WiA ‘03 met WiA ‘01, met de woonmilieus van 2003 als invals-hoek. Dat gebeurt in de volgende paragrafen.

Een belangrijke determinant van de woonmilieu-indeling 2003 is het sociaal-economische niveau van de buurten. Van de vier milieus die sociaal-economischboven het Amsterdams gemiddelde uitsteken hebben twee een jonge woning-voorraad en twee een relatief oude voorraad. Stadsrand is een jong milieu datinmiddels voorbij zijn pioniersfase is en nog maar een geringe bijdrage levert aande woningmarktdynamiek (verhuizingen en migratie). Bij inbreiding is die beweeg-lijke woningmarktfunctie er nog volop. Bij welgesteld stedelijk is de hoge wel-stand zelfs in de naam meegegeven: het gaat merendeels om het mondainegebied ten zuiden van het Vondelpark en enkele satellieten in bijvoorbeeld de


64

centrumrand

dorp

stadsvernieuwing

transitie

welgesteld stedelijk

overgang

aansluiting

inbreiding

stadsrand

centrum

[6] Dignum (2002) Doorstroming of Verstopping?, Gemeente Amsterdam, Dienst Onderzoek en Statistiek

Watergraafsmeer. Het milieutype dorp lijkt met zijn hoge welstand op dorpenbuiten Amsterdam, maar is gemeten naar woningvoorraad maar een klein onder-deel. De karakteristieke historische woonbebouwing is een geliefd toevluchtsoordgeworden van gegoede huishoudens.

InbreidingKenmerken: hoog sociaal-economisch niveau, veel kleine, jong-middelbarehuishoudens in ruime woningen. Laag aandeel etnische minderheden, zeerhoog aandeel eigenwoningbezit en zeer hoge bijdrage aan doorstroming,nieuwe woningen.Ligging: Verspreid nabij de ringweg: Java-KNSM, Borneo-Sporenburg,Julianapark, Omval, Park de Meer, Koningin Wilhelminaplein.

StadsrandKenmerken: bovenmodaal sociaal-economisch niveau, veel gezinnen in ruimehuisvesting. Aandeel etnische minderheden gematigd, zeer hoog aandeeleigenwoningbezit en merendeels van na 1980. Zeer lage bijdrage aan door-stroming. Ligging: Mix van recente uitbreidingswijken als De Aker, Nieuw Sloten, ParkHaagseweg, De Twiskes, Jeugdland, GWL-terrein en oudere nieuwbouw inGein, Reigersbos.

DorpKenmerken: zeer hoog sociaal-economisch niveau. Veel relatief grotewoningen met tevens grote gezinnen. Laag aandeel etnisch minderheden.Zeer hoog aandeel eigenwoningbezit uit verschillende bouwperiodes, zeerlage bijdrage aan doorstroming.

In het oude deel van Amsterdam zijn twee soorten centrum onderscheiden:genaamd centrum en centrumrand. Centrum heeft een duidelijk hogere welstandvan de twee. Dit milieu omvat naast het Burgwallengebied (het oudste deel van destad) namelijk ook de prestigieuze Grachtengordel. Centrum levert een veelbelangrijkere bijdrage aan woningmarktdynamiek dan het centrumrandmilieu. Er wonen hier bovendien veel buitenlanders uit westerse landen. Centrumrandneemt op beide fronten, sociaal-economisch en wat betreft woningmarkt-toegankelijkheid, een veel bescheidener rol in. Het omvat grote delen van deoverige binnenstad, aangevuld met aanzienlijke delen van de negentiende eeuwsegordel. Ook aansluiting is op het gebied van woningmarktfunctie en sociaal-economisch een modaal milieu, maar veel meer gesitueerd in de bouwgordels vanrond de tweede wereldoorlog.

CentrumKenmerken: bovenmodaal sociaal-economisch niveau, veel kleine huis-houdens en kleine, meest oude woningen, zeer gering aandeel etnischeminderheden, veel westerse allochtonen, hoog aandeel particuliere huur-sector en eigen woningen, hoge doorstroming.Ligging: met name Grachtengordel en Burgwallen.


65

CentrumrandKenmerken: modaal sociaal-economisch niveau, veel kleine huishoudens enkleine, meest oude woningen. Gering aandeel etnische minderheden, groteparticuliere huursector, gematigde doorstroming.Ligging: historisch Amsterdam: binnenstad en aanliggende gordel. Specifiek: Jordaan, Oude Pijp, Oud-West.

Transitie, overgang en stadsvernieuwing zijn drie milieus met een duidelijk lagerdan gemiddelde welstand. Transitie omvat grote delen van de Bijlmermeer,stukken van de tuinsteden, delen van oud-Noord en de Indische buurt. De buurtenhebben een hoge doorstroming. Stadsvernieuwing en aanverwante buurtenomvat delen van de oostelijke binnenstad, oud Oost en Indische buurt. Hier is hetsociaal-economische niveau iets hoger dan in het transitiemilieu, en er is een veelgeringere doorstroming. Overgang is een milieu dat grote delen van de naoor-logse tuinsteden en de vooroorlogse tuindorpen omvat. Het is typisch een milieumet een duale bevolkingsstructuur: Autochtone ouderen en allochtone gezinshuis-houden komen in dit milieu samen. Deze dualiteit wijst op het plaatsmaken van deene groep voor de andere. Kenmerk van dit milieu is dat deze verandering ingematigd tempo verloopt.

TransitieKenmerken: Laag sociaal-economisch niveau, modale woninggrootte metrelatief veel gezinnen, hoog aandeel etnische minderheden en weinigwesterse allochtonen, vrijwel uitsluitend sociale huursector, zeer sterkebijdrage aan doorstroming.Ligging: Bijlmermeer, delen van de naoorlogse tuinsteden en oud-Noord.Specifiek: Kolenkit, van der Pekbuurt, Osdorp-Midden.

OvergangKenmerken: submodaal sociaal-economisch niveau, iets meer gezinshuis-houdens dan kleine huishoudens, hoger dan gemiddeld aandeel etnischeminderheden, tevens vergrijzing, tweezijdige bevolkingsstructuur, grotesociale huursector, modale bijdrage aan doorstroming.Ligging: Overwegend naoorlogse tuinsteden en vooroorlogse tuindorpen.Specifiek: De Banne, Nieuwendam-Noord, tuindorpen Nieuwendam, Buiksloot, Oostzaan, verder Geuzenveld, Slotermeer, noordelijke Baarsjes.

Stadsvernieuwing e.a.Kenmerken: submodaal sociaal-economisch niveau, veel kleine huishoudensen modale woninggrootte, hoger dan gemiddeld aandeel etnisch minder-heden, middelbare leeftijdsgroepen, grote sociale huursector overwegendvan na 1980, modale bijdrage aan doorstroming. Ligging: Typische stadsvernieuwingsbuurten zoals westelijke Oosterparkbuurten Transvaalbuurt, Kinkerbuurt, oostelijke delen van Indische buurt, Nieuw-markt, aangevuld met sociale nieuwbouwwijken zoals Cruquiusweg e.o., Gein,Marcantilaan.


66

6.3 Sociaal-economische differentiatie in de Amsterdamse milieus

Het sociaal-economische niveau van de woonmilieus is afgeleid van statistiek overwerkloosheid, eigendomssituatie en WOZ-waarde van de woning, maar inkomens-gegevens worden bij het toedelen van buurten aan woonmilieus niet gebruikt. De sociaal-economische gegevens uit Wonen in Amsterdam voegen dus informatietoe aan de woonmilieu-indeling. De woonmilieu-indeling is andersom een ‘meetlat’om de ruimtelijke discrepanties in het welstandsniveau van de Amsterdammers uithet materiaal van Wonen in Amsterdam tevoorschijn te laten komen. Figuur 6.2laat de gemiddelde inkomens per woonmilieu zien voor de jaren 2001 en 2003. De gemiddelde inkomens zijn van 2001 naar 2003 gestegen met € 195,--, van € 1.736,-- naar € 1.931,-- (zie ook paragraaf 3.4). In het diagram worden beidegemiddelde inkomens op 100 gezet en worden per milieu de afwijkingen in beidejaren getoond. In de milieus transitie, stadsvernieuwing en overgang liggen deinkomens gemiddeld 15 of 20% lager dan in Amsterdam als geheel, terwijl deinkomens in de milieus welgesteld stedelijk, inbreiding en dorp ca. 40 of 50%hoger liggen. In de milieus die ver onder het gemiddelde liggen, verslechtert de situatie in dejaren 2001-2003. Met name in het transitiemilieu, met toch al een laag gemiddeldinkomen, is dat het geval. Omgekeerd is er sterke groei bij de aanvoerder van delijst, het welgesteld stedelijk en verder is er nog relatieve groei in het centrum-milieu en het inbreidingsmilieu. Een ander markant verschijnsel is de terugval vanhet inkomen in het stadsrandmilieu.

Figuur 6.2: gestandaardiseerd gemiddeld netto huishoudinkomen per woonmilieu, 2003 en 2001 (Amsterdam=100)


67

70 80 90 100 110 120 130 140 150 160

2003

2001

transitie

overgang

stadsvernieuwing e.a.

centrumrand

aansluiting

centrum

stadsrand

dorp

inbreiding


Figuur 6.3: primaire doelgroep in 2003 en 2001 per woonmilieu (percentage)

Deze situatie heeft ook betekenis voor de verdeling van de inkomensgroepen overde milieus (fig. 6.3 en 6.4). Het aandeel primaire doelgroep is in de stad gedaaldvan 37% naar 35%. Het centrumrandmilieu bevindt zich ongeveer in dezelfdesituatie als Amsterdam gemiddeld. De milieus met de laagste gemiddeldeinkomens hebben de hoogste aandelen primaire doelgroep, tot boven de 50% inhet transitiemilieu, waar bovendien de afname geringer is dan gemiddeld. Uit de gegevens over inkomensverdeling en gemiddeld inkomen valt op dat er intwee jaar tijd tussen de milieus die het welgestelde deel van de stad vertegen-woordigen grotere verschillen ontstaan.

Figuur 6.4: verdeling naar inkomensgroepen per woonmilieu, 2003

In de beide nieuwbouwmilieus, stadsrand en inbreiding, en in het dorpsmilieu enwelgesteld stedelijk milieu ligt het aandeel huishoudens met een inkomen bovende ziekenfondsgrens rond de 70% (Amsterdam 41%). In deze milieus heeft ruim de


68

0 10 20 30 40 50 60%

2003

2001

transitie

overgang


centrumrand

aansluiting

centrum

stadsrand

dorp

inbreiding


Amsterdam

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100%

hogere inkomens

ziekenfondsgrens tot ¤ 2430,-

secundaire doelgroep tot ziekenfondsgrens

primaire doelgroep

transitie

overgang


centrumrand

aansluiting

centrum

stadsrand

dorp

inbreiding


Amsterdam

helft van de huishoudens een hoog inkomen (Amsterdam 27%). In de milieusstadsvernieuwing, overgang en transitie ligt dit aandeel beduidend onder de 20%.

6.4 Woningmarktsectoren in de woonmilieus

De eigendomsverdeling van de woningvoorraad (fig. 6.5) vertoont sterke gelijkenismet de inkomensdifferentiatie in de milieus. In de vier milieus waar het aandeelhoge inkomens boven de 50% ligt, ligt het eigenwoningbezit boven de 40%. Dat isgemiddeld het dubbele van wat voor Amsterdam als geheel geldt. Alleen in hetvoor Amsterdam atypische dorpsmilieu haalt het eigenwoningbezit een cijfer datzelfs boven het Nederlandse gemiddelde van 53% ligt. In welgesteld stedelijk encentrum komt naast een hoog eigenwoningbezit een grote particuliere huursectorvoor. In centrumrand en aansluiting is de combinatie van een grote particulieremet een grote sociale huursector beeldbepalend. In stadsvernieuwing, overgangen transitie overheerst het corporatiebezit. In het algemeen geldt, hoe kleiner deomvang van het corporatiebezit, des te hoger de huurprijzen en des te kleiner dekernvoorraad. Dat resulteert in meer dan 80% kernvoorraad+ in de milieus met hetgrootste corporatiebezit (fig. 6.6). Een uitzondering op de regel is het centrum-randmilieu met een relatief grote kernvoorraad+ terwijl het corporatiebezit eengemiddelde omvang heeft. Dat komt vooral omdat er veel kleine sociale enparticuliere huurwoningen voorkomen.

Figuur 6.5: eigendomsverdeling per woonmilieu, 2003


69

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100%

corporatie-woning


koopwoning

transitie

overgang


aansluiting

centrumrand

centrum


inbreiding

stadsrand

dorp

Amsterdam

Figuur 6.6: huurprijsklassen per woonmilieu, 2003 (in euro’s)

De volgorde van woonmilieus keert ook terug bij de huurhoogte in de particulierehuursector. Dat de prijzen voor particuliere huurwoningen hoger liggen dan voorcorporatiewoningen kwam in paragraaf 2.3 aan de orde. De huurprijzen in figuur6.7 zijn gestandaardiseerd voor de hoeveelheid woonruimte van de woningen.Gemiddeld moet voor een huurwoning in Amsterdam € 6,-- per m2 betaald wor-den, voor particuliere huurwoningen ruim een euro meer dan voor corporatie-woningen. Typerend voor het verschil in marktgerichtheid is dat het verschil tussende huren in de beide sectoren groter wordt naarmate het welstandsniveau van demilieus hoger is. In stadsrand, inbreiding en centrum is het verschil rond of meerdan twee euro per vierkante meter. Contrasterend met dit beeld is de situatie inhet centrumrandmilieu. Hier is het verschil in huurprijs tussen beide sectorenkleiner dan gemiddeld en hier worden de laagste huurprijzen per vierkante meterbetaald. Dit zal te maken hebben met de geringe kwaliteit van de veelal kleinewoningen in dit milieu, waardoor niet alleen de sociale verhuurders maar ook departiculiere verhuurders zich gematigd moeten opstellen in hun prijsbeleid.Enigszins afwijkend van de algemene lijn is het transitiemilieu met relatief hogeprijzen in de particuliere huursector en het inbreidingsmilieu met relatief lageprijzen in de corporatiesector.


70

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100%

> 550

440 - 550

overig deel van 346 - 440

plusdeel van 346 - 440

kernvoorraaddeel < 346

transitie

centrumrand

overgang


aansluiting

aansluiting

dorp

inbreiding


stadsrand

Amsterdam

Figuur 6.7: gemiddelde huurprijzen per vierkante meter voorcorporatiewoningen en particuliere huurwoningen per woonmilieu, 2003

Figuur 6.8 gaat alleen over de koopsector. De door eigenaar-bewoners geschattemarktwaarde verschilt sterk per woonmilieu. Ook in de milieus met een geringaandeel koopwoningen zijn er voldoende eigenaren die deze vraag beantwoordhebben om de gegevens te kunnen interpreteren. Centrum en welgesteldstedelijk zijn onbetwiste leiders in de prijsschatting. Of de gemiddelde prijzen,ruim boven de € 400.000,-- realistisch zijn, mag betwijfeld worden (zie hoofdstuk2), maar het feit dat beide milieus als hoogst geprijsde naar voren komen is nietverrassend. Dat stemt overeen met de werkelijk hoge verkoopprijzen in dezedelen van de stad. De geschatte prijzen in de milieus transitie en overgang liggen€ 100.000,-- beneden het stedelijk gemiddelde. Ook dit resultaat is niet verras-send, gezien de lage status van deze milieus die ook uit andere kenmerken blijkt.Wel verrassend zijn de scores van stadsvernieuwing en stadsrand. Stadsrand enaansluiting halen beduidend lagere schattingen dan verwacht en stadsver-nieuwing duidelijk hogere. Voor de hoge scores van stadsvernieuwing is waar-schijnlijk de ligging nabij de geliefde centrale stad een verklaring, opgeteld bij hetfeit dat de stadsvernieuwingsbuurten sterk gemengd zijn. Temidden van devervangende nieuwbouw zijn blokken te vinden die de vernieuwingsoperatie vande jaren tachtig hebben overleefd, om daarna een flinke opwaardering in kwaliteiten prijs mee te krijgen. Voor het milieu aansluiting zal vermoedelijk gelden dat dekwaliteit van de woningen en van de woonomgeving niet veel te wensen overlaat,maar dat het woonmilieu zelf, met name de naoorlogse onderdelen van dit milieu,geen sterke architectonische uitstraling hebben. Uit de geringe prijzen die in hetstadsrandmilieu gemeld worden door de eigenaar-bewoners mag worden opge-tekend dat dit koopmilieu in relatieve termen achterstand begint op te lopen tenopzichte van de nieuwere nieuwbouw zoals in het inbreidingsmilieu. Maar hetheeft ook te maken met het gegeven dat in het stadsrandmilieu ook de al weerwat oudere – jaren tachtig – toevoegingen van Gein een plaats hebben gekregen.


71

5 6 7 8 ¤ 9

particuliere huur

corporatie

centrumrand

overgang


transitie

dorp

aansluiting


centrum

stadsrand

inbreiding

Amsterdam

Figuur 6.8: geschatte marktwaarde van woningen per woonmilieu, 2003 (x 1.000 euro)

6.5 Woonwaardering

De hoogte van koop- en huurprijzen, met name in de particuliere huursector, isgerelateerd aan de woonkwaliteit en ook aan de ligging. De rapportcijfers voor dekwaliteit van de woning en de woonomgeving over de woonmilieus leveren danook weer de bekende hiërarchie op.

Figuur 6.9: gemiddeld rapportcijfer voor de woning per woonmilieu, 2003 en 2001

De beide nieuwbouwmilieus, aangevuld met dorp en welgesteld stedelijk, boekende hoogste waardering voor de woningen, met gemiddelde cijfers van om en nabij 8. Algemeen in Amsterdam is dat men in 2003 een iets hogere woonkwaliteitervaart dan in 2001. In het dorpsmilieu gaat dit echter niet op. Transitie is duidelijk


72

100 150 200 250 300 350 400 450 ¤ 500


centrum

dorp

inbreiding

centrumrand


aansluiting

stadsrand

overgang

transitie

Amsterdam

5 6 7 8 9

2003

2001

stadsrand

inbreiding

dorp


centrum

aansluiting


centrumrand

overgang

transitie

Amsterdam

het milieu met de geringste waardering, maar wel met een sterke stijging van hetrapportcijfer. De woningen in het centrumrandmilieu krijgen een relatief lagewaardering. De geringere kwaliteit kwam al als conclusie naar voren bij de analysevan de huurprijzen in de vorige paragraaf.

De rapportcijfers voor de woonomgeving liggen verder uiteen. Met een gemid-deld rapportcijfer van 5,5 is het transitiemilieu de onmiskenbare achterblijver. De lichte vooruitgang in het cijfer blijft achter bij de algemene, lichte stijging vande omgevingswaardering in Amsterdam. Ook overgang en stadsvernieuwingtonen zich op deze schaal duidelijk als categorieën met een geringere subjectieveomgevingskwaliteit. Relatief laag zijn de waarderingen voor de woonomgeving inde beide nieuwbouwmilieus. Men zou in deze moderne buurten een hoge kwaliteiten wellicht een hoge waardering verwachten. Men is in deze milieus duidelijk veeltevredener over de woningen dan over de omgeving. De daling van de omgevings-waardering in het stadsrandmilieu mag waarschijnlijk in verband gebracht wordenmet het gematigde niveau van de geschatte koopprijzen van woningen en met deinkomensdaling in de afgelopen jaren. Op een aantal kenmerken tegelijk komennegatieve trends aan het licht voor dit milieu, ook al steekt het milieu nog altijdruim boven de middelmaat uit. Door een marginale waardedaling in het dorps-milieu wordt het welgesteld stedelijk milieu de nieuwe lijstaanvoerder op dewaarderingsschaal. Stijging van de woonwaardering is er het meest in centrum encentrumrand. Bij deze milieus is de relatief lage waardering van de woningen tenopzichte van die voor de omgeving kenmerkend.

Figuur 6.10: gemiddeld rapportcijfer voor de woonomgeving per woonmilieu, 2003 en 2001

6.6 Conclusies

Belangrijke determinanten van de indeling naar woonmilieus zijn, naast ondermeer ligging, bewoningswijze en bevolkingsdynamiek, de sociaal-economischesituatie van de bevolking en de segmentatie van de woningvoorraad. De hogerdan gemiddelde sociaal-economische status van de beide nieuwbouwmilieus,


73

5 6 7 8 9

2003

2001


dorp

centrum

aansluiting

centrumrand

inbreiding

stadsrand


overgang

transitie

Amsterdam

inbreiding en stadsrand, en van het dorpsmilieu en van welgesteld stedelijk is inhet WiA-materiaal terug te vinden in gegevens over het inkomen. Ook de tussen-positie van centrum, centrumrand en aansluiting en de lagere sociaal-econo-mische positie van transitie, overgang en stadsvernieuwing komen scherp inbeeld met het inkomensmateriaal uit WiA ‘03. Uit de gegevens van twee editiesvan Wonen in Amsterdam is een zekere verscherping van de inkomensverdeling opte tekenen. In welgesteld stedelijk en centrum wordt verhoudingsgewijs groteinkomenswinst geboekt. Het transitiemilieu blijft verder achter bij het stedelijkgemiddelde. In het oog springend is ook de minder goede ontwikkeling in hetstadsrandmilieu. Op een aantal kenmerken blijft dit milieu, ondanks de hogewoonkwaliteit omdat het om relatief nieuwe woningen gaat, achter bij opwaartsetendensen die in de meer centraal gelegen milieus worden geobserveerd.

De inkomensverdeling lijkt sterk op de verdeling naar eigendomsectoren. Waar het eigenwoningbezit hoog ligt, is het inkomen gemiddeld hoog enandersom. In centrum en centrumrand is, ondanks de kleinere omvang van desociale huursector, het aandeel kernvoorraad+ groot. Dat komt door de relatiefkleine huurwoningen met een lage huurprijs in deze milieus. Voor centrumrandgeldt dat ook de kwaliteit van de huurwoningen laag gewaardeerd wordt, watovereenstemt met de lage huurprijzen in sociale en particuliere huursector.

De volgorde in de milieus naar sociaal-economische status en woningmarkt-sectoren keert globaal terug bij de waardering voor de woningen en de woon-omgeving. Gemiddeld blijken de milieus met de hogere inkomens en meer koop-woningen ook een hogere woonkwaliteit te hebben, naar het oordeel van debewoners. Het transitiemilieu is hekkensluiter wat betreft de waardering van dewoning, maar er wordt wel verbetering geboekt in de jaren 2001-2003. In de beidenieuwbouwmilieus worden de hoogste rapportcijfers voor de woning gehaaldmaar er is een duidelijk geringere waardering voor de woonomgeving. In hetstadsrandmilieu neemt de omgevingswaardering zelfs af. In centrum en centrum-rand ligt de omgevingswaardering duidelijk hoger dan de woningwaardering enwordt de omgevingskwaliteit momenteel zelfs nog weer aanzienlijk hoger gewaar-deerd dan in 2001. De lage rapportcijfers voor de woningen in het centrumrand-milieu vertaalt zich naar lage vierkantemeterprijzen in zowel de sociale als departiculiere huursector terwijl in de koopsector van dit milieu veel hogere(geschatte) marktprijzen gehaald worden.

De woonmilieu-indeling van 2003 krijgt uit het onderzoeksmateriaal van Wonen inAmsterdam aldus belangrijke inhoudelijke aanvulling. De sociaal-economischedifferentiatie in combinatie met woningmarktsegmentatie en de verschillendewaarderingen van woning-, en omgevingskwaliteit, plaatsen de woonmilieus in eenherkenbare hiërarchie. Hierbij treden enkele bijzonderheden aan het licht die temaken hebben met ligging. Zo ziet centrumrand, ondanks een hoog aandeelcorporatiewoningen, zijn positie in het krachtenspel sterker worden. Omgekeerdziet stadsrand, ondanks een hoog aandeel eigen woningbezit, zijn positieverzwakken.


74

bijlage 1 Onderzoeksverantwoording

AchtergrondSinds 1995 wordt elke twee jaar het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ uitgevoerdom de ontwikkeling van de woningvoorraad en de inkomensontwikkeling vanAmsterdammers te monitoren.Het onderzoek is in 2003 voor de vijfde keer uitgevoerd en is inmiddels hetgrootste steekproefonderzoek dat in Amsterdam gehouden wordt.Tot en met 2001 was de voormalige Stedelijke Woningdienst opdrachtgever vanhet onderzoek en waren de stadsdelen en de Amsterdamse Federatie van Woning-bouwcorporaties middels een financiële bijdrage deelnemer aan het onderzoek.Dit jaar is gekozen voor een iets andere aanpak: de Dienst Wonen, de gezamelijkewoningbouwcorporaties en twaalf van de veertien stadsdelen zijn nu gezamenlijkopdrachtgever van het onderzoek. Deze drie partijen (waarbij de stadsdelen alséén partij beschouwd worden) betalen elk ongeveer een derde van de kosten voorhet onderzoek.De dataverzameling is net als voorgaande jaren uitgevoerd door de Dienst Onder-zoek en Statistiek (O+S). Naar aanleiding van deze dataverzameling heeft O+S innovember 2003 de onderzoeksverantwoording ‘Wonen in Amsterdam 2003,gegevensbestand voor 76 gebieden’ uitgebracht. In deze bijlage worden debelangrijkste punten uit deze verantwoording kort samengevat.

Aanpak onderzoekNet als in 2001 is ervoor gekozen om de steekproef zodanig samen te stellen dater voor 76 afzonderlijke woongebieden (gebaseerd op (samengestelde) buurt-combinaties) uitspraken mogelijk zijn. Met name in de leefbaarheidsrapportagewordt op dit schaalniveau gerapporteerd.Evenals vorige keren is een beoogde respons van minimaal 900 ingevuldeenquêtes per stadsdeel aangehouden, uitgezonderd de stadsdelen die niet aan debetaling van het onderzoek hebben deelgenomen (De Baarsjes en Osdorp).De beoogde respons per gebied is 200. Bij een aantal gebieden is in overleg metde stadsdelen hier vanaf geweken, afhankelijk van bewonersaantal en het aantalgebieden per stadsdeel.Ook voor enkele groepen etnische minderheden is een minimumgrens voor derespons gesteld, om betrouwbare uitspraken voor deze groepen mogelijk temaken (500 geslaagde enquêtes per groep voor vier hoofdgroepen). De totale doelrespons van het onderzoek komt daardoor op 16.100.

De dataverzameling heeft plaatsgevonden door middel van schriftelijke en monde-linge enquêtes onder (hoofd)bewoners die in zelfstandige woningen wonen. O+S heeft in maart 2003 een netto steekproef getrokken van 85.665 hoofdbe-woners uit het gemeentelijk personenbestand. Deze steekproef is iets groter danin 2001 (79.583), omdat de responsverwachting de laatste jaren is afgenomen.In april 2003 zijn de vragenlijsten verstuurd naar alle huishoudens uit de steek-proef. Daarbij kreeg een groot deel van de etnische minderheden een vertaaldelijst meegestuurd. In de gebieden waar na een aantal weken de respons te laagwas vergeleken met de beoogde respons, zijn enquêteurs ingezet voor hetmondeling afnemen van de enquête.


75

De gehanteerde onderzoeksmethode leverde een respons op van ruim 18.000enquêteformulieren, waarvan er 17.919 ook daadwerkelijk bruikbaar bleken. Dit zijn er zo’n 600 meer dan in 2001 en ruim 1.800 meer dan de 16.100 dieminimaal vereist zijn.

Alle enquêtegegevens zijn door O+S in een bestand geplaatst en de records zijnverrijkt met gegevens uit het STIF-adressen bestand. STIF is een statistischbestand van de Dienst Onderzoek en Statistiek met gegevens over vastgoed enbevolking op de peildatum 1 januari. Daarnaast is het onderzoeksbestand gekop-peld aan een bestand van de Federatie met gegevens over de huren van corpora-tiewoningen. Het geanonimiseerde onderzoeksbestand is eind 2003 opgeleverdaan de Dienst Wonen. De Dienst Wonen heeft dit gegevensbestand vervolgensgecontroleerd en gecorrigeerd en daarna verspreid onder de deelnemende stads-delen en corporaties.

Representativiteit en betrouwbaarheidHet ongewogen resultaat van het onderzoek geeft geen representatief beeldomdat stadsdelen en gebieden verschillend van grootte zijn wat betreft het aantalpersonen en het aantal woningen, en omdat er soms meer leden van een bevol-kingsgroep zijn geënquêteerd dan minimaal noodzakelijk was. Om deze verteke-ning te corrigeren is er een weging toegepast. Er is gewogen naar etniciteit,bewoningstype, eigendomsverhouding en het opleidingsniveau. Daarnaast is ergewogen naar stadsdeel en gebieden. Met behulp van deze weging kan hetWiA’03-bestand als representatief worden beschouwd voor de Amsterdamsebevolking en de bewoonde woningvoorraad.Alleen in hoofdstuk 5 (tevredenheid van bewoners met hun woning en de woon-omgeving) zijn net als in 2001 ongewogen gegevens gebruikt. Deze gegevensworden namelijk ook als input voor de leefbaarheidsdatabase van Aedes (Lemon)gebruikt. Deze database vereist ongewogen gegevens. Om eenduidige cijfers naarbuiten te brengen hebben we in dit hoofdstuk ook ongewogen rapportcijfersgebruikt. De verschillen tussen de gewogen en ongewogen gemiddelden zijn bijde onderwerpen in dit hoofdstuk beperkt.Om te controleren of de steekproef na weging een representatief beeld zougeven, werd een aantal WiA-variabelen op stadsdeel- en stadsniveau vergelekenmet overeenkomstige variabelen uit andere bronnen. Op stedelijk niveau is deweging goed geslaagd: de verdeling van de variabelen waar het om gaat, komt ophet niveau van de stad als geheel goed overeen met de verdeling van statistischebronnen.

In tabel B1.1 staan de betrouwbaarheidsmarges op stedelijk niveau en op stads-deelniveau. Deze percentages zijn berekend op basis van een 50-50% verdelingvan de antwoorden (bijvoorbeeld 50% van de respondenten geeft het antwoord jaen 50% nee). Dit zijn de maximale betrouwbaarheidsmarges. Bij elke andereverdeling van de antwoorden zijn de betrouwbaarheidsmarges lager en daarmeede betrouwbaarheid zelf hoger.Voor de WiA-resultaten op stadsniveau ligt de betrouwbaarheidsmarge met eenrespons van bijna 18.000 op 0,75%. Op stadsdeelniveau is de representativiteit perdefinitie geringer. Per stadsdeel zijn tussen de 800 en 2.000 enquêtes ingevuld. De marges van betrouwbaarheid op stadsdeelniveau liggen daardoor tussen 2,2%en 3,5%, afhankelijk van de omvang van de respons.


76

Op buurtcombinatieniveau liggen de maximale betrouwbaarheidsmarges tussende 4,8% en 9,8%. In het deelrapport ‘Stadsdeelprofielen’, waar gegevens opbuurtcombinatieniveau gepresenteerd worden, zal hier nader op wordeningegaan.

Tabel B1.1: respons en betrouwbaarheidsmarge naar stadsdeeldoelrespons respons betrouwbaarheidsmarge

Centrum 1.700 2.016 2,2%

Westerpark 900 1.010 3,1%

Oud-West 1.000 1.168 2,9%

Zeeburg 900 1.028 3,1%

Bos en Lommer 900 998 3,2%

De Baarsjes 800 826 3,5%

Noord 1.800 1.955 2,3%

Geuzenveld/Slotermeer 900 944 3,3%

Osdorp 800 831 3,5%

Slotervaart/Overtoomse Veld 1.000 1.075 3,0%

Zuidoost 1.000 1.061 3,1%

Oost/Watergraafsmeer 1.600 1.768 2,4%

Oud-Zuid 1.800 2.075 2,2%

Zuideramstel 1.000 1.164 2,9%

Amsterdam totaal 16.100 17.919 0,75%


77

bijlage 2 Definities

Doelgroepen en inkomensgrenzenIn Wonen in Amsterdam wordt uitgegaan van het netto inkomen per maand. Nietverrekend in de netto maandbedragen zijn spaarloonregelingen, inkomsten uitdividend, rente e.d., noch de inkomsten die in het minder officiële circuit (grijs enzwart werken) worden verworven. Dit betekent dat de feitelijke netto inkomensover het algemeen wat hoger zullen liggen.In Wonen in Amsterdam zijn steeds vier inkomensgroepen onderscheiden: deprimaire doelgroep, de secundaire doelgroep tot de ziekenfondsgrens, de huis-houdens van de ziekenfondsgrens tot hogere inkomens (1,5 keer modaal) en dehogere inkomensgroep. Voor de primaire doelgroep gelden verschillende grenzenvoor éénpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens.De inkomensgrenzen zijn geïndexeerd met de geschatte gemiddelde inkomens-stijging. Die is gebaseerd op de ontwikkeling van de CAO-lonen en de effectenvan (eventueel voorkomende wijzigingen in) de belastingsystematiek. De nettoeffecten worden voor 2001/2002 en 2002/2003 ingeschat op + 4,5% per jaar. Eerstin 2003 is het netto-effect van de CAO-lonen gedaald tot + 2,8% (kerncijfers CBS,januari 2004). Overigens wil een stijging van het netto inkomen nog niet zeggendat ook de koopkracht met een dergelijk percentage is toegenomen. Immers, deinflatie doet wat betreft een deel van de netto-inkomensstijging weer teniet.

Tabel B2.1: inkomensgrenzen doelgroepen 1995-2003 (in euro’s)primaire secundaire zfg. tot hogere hogere

doelgroep doelgroep tot.zfg. inkomens inkomens

1995 alleenst. t/m 839 839 - 1.4751.475 - 1.883 > 1.883

meerp. hh t/m 1134 1.134 - 1.475

1997 alleenst. t/m 862 862 - 1.4971.497 - 1.929 > 1.929

meerp. hh t/m 1180 1.180 - 1.497

1999 alleenst. t/m 930 9.30 - 1.5881.588 - 2.042 > 2.042

meerp. hh t/m 1.316 1.316 - 1.588

2001 alleenst. t/m 998 988 - 1.7241.724 - 2.224 > 2.224

meerp. hh t/m 1.407 1.407 - 1.724

2003 alleenst. t/m 1.090 1.090 - 1.8801.880 - 2.430 > 2.430

meerp. hh t/m 1.540 1.540 - 1.880

HuurIn deze rapportage worden kale huren gepresenteerd. De kale huur is het huur- bedrag dat maandelijks moet worden betaald aan de verhuurder, zonder rekeningte houden met huursubsidie, servicekosten en watergeld. In de huisvestings-verordening wordt veelal gewerkt met rekenhuren. Voor de afbakening van deverschillende huurgrenzen worden deze rekenhuren verminderd met een geschatgemiddeld bedrag aan servicekosten. Dat bedrag varieert en ligt iets hoger bij dehogere huurniveaus.


78

Kernvoorraad(+)In de huurwoningenvoorraad wordt onderscheid gemaakt tussen de kernvoorraaden de kernvoorraad+. Door een wijziging in de huisvestingsverordening is dedefinitie van kernvoorraad+ gewijzigd per 1 juli 2003. Hoewel het veldwerk van ditonderzoek is uitgevoerd in de periode mei/juni 2003 – dus voorafgaand aan 1 juli 2003 – willen wij hier toch vast anticiperen op die wijziging van de huisves-tingsverordening. Wij geven in het rapport de ‘kernvoorraad+ grens’ weer opbasis van de geïndexeerde huur vanaf 2001 en dus nog niet op basis van de vast-gestelde huurprijsgrens in de Huisvestingsverordening 2003. In deze rapportagewerken wij vaak met de nieuwe definitie; waar het nodig is om een ontwikkelingenaan te geven zullen we ook de kernvoorraad+ volgens de oude definitie noemen. • De kernvoorraad wordt gevormd door alle huurwoningen met een huur tot

€ 346,--.• De kernvoorraad+ volgens de oude definitie bestaat uit de kernvoorraad met

daarbij de huurwoningen met een huur tussen de € 346,-- en € 440,--, die zowel4 of meer kamers en minimaal 60 m2 woonoppervlak hebben.

• De kernvoorraad+ volgens de nieuwe definitie bestaat uit woningen uit de kernvoorraad met daarbij de huurwoningen met een huur tussen de € 346,-- en € 440,--, minimaal 60 m2 woonoppervlak hebben. Uitdrukkelijk moet hiervermeld worden dat de nieuwe huurgrens van de kernvoorraad+ per 1 juli 2003niet is teruggeïndexeerd naar mei 2003. Hoewel niet consequent zou dit, metnog een nieuwe huurgrens in de tabellen, tot meer onoverzichtelijkheid leiden.

OppervlakteIn deze rapportage wordt uitgegaan van de nettowoonoppervlakte. Dit is de nettooppervlakte van alle vertrekken inclusief keuken, met daarbij opgeteld het opper-vlak van de badkamer.


79


bijlage 3 Enquête Wonen in Amsterdam 2003

80

De Dienst Wonen wil graag weten hoe Amsterdammers denken over hun woning en over de kosten van wonen in

Amsterdam. Ook wil zij graag weten hoe Amsterdammers denken over hun woonomgeving en de leefbaarheid in

hun buurt.Vandaar deze enquête. De enquête is bedoeld voor hoofdbewoners. U bent steekproefgewijs gekozen.

De vragenlijst mag ook worden ingevuld door de eventuele andere hoofdbewoner.

Wij vragen u het juiste antwoord in te vullen of het juiste cijfer te omcirkelen.

Laat deze unieke kans om uw mening te geven niet voorbij gaan. De gegevens van deze enquête worden vertrou-

welijk en anoniem behandeld. Het onderzoeksbureau O+S, dat het onderzoek voor de Dienst Wonen uitvoert,

draagt de uiteindelijke onderzoeksresultaten zonder naam en adres over aan de Dienst Wonen.

Wij verzoeken u de vragenlijst in bijgaande portvrije antwoordenvelop terug te zenden. Stuurt u de lijst liefst zo

snel mogelijk op, graag binnen 14 dagen.

Wonen in Amsterdam

1Woongeschiedenis

2Uw woning

➔

➔

➔➔

➔

1.3Wat was uw vorige 1 op kamers/studentenflatwoonsituatie? 2 inwonend bij ouders

3 zelfstandige huurwoningvan particulier

4 zelfstandige huurwoning van woningbouwvereniging

5 koopwoning6 anders, nl.

2.1In wat voor 1 eengezinswoningsoort woning 2 etagewoningwoont u? 3 maisonnette

4 seniorenwoning5 WIBO6 groepswoning7 HAT, jongerenwoning8 woonboot9 anders, nl.

2.2Hoeveel woon- en ........... . kamersslaapkamers heeft uw woning in totaal?

➔

➔

2.3Welke overige ruimten 1 keuken/open keukenkomen in uw woning 2 badkamer/doucheruimtevoor? (U kunt hier 3 tuin/patio/binnenplaats/meer dan één ant- dakterraswoord omcirkelen) 4 balkon

5 zolder/berging

2.4Is de voordeur van uw 1 jawoonruimte/woning 2 neete bereiken zondertrappen te hoevenlopen?

1.1 Sinds welk jaar Sinds woont u in deze woning?

1.2Waar woonde u 1 in dezelfde buurtvoordat u deze 2 in hetzelfde stadsdeel,woning betrok? andere buurt

3 in Amsterdam, ander stadsdeel

4 in de omgeving van Amsterdam

5 elders in Nederland6 buitenland

➔

➔

➔

➔

➔

➔➔

➔

2.11Op welke aspecten 1 gevel, dak, dakgootzou uw woning moeten 2 funderingworden verbeterd? 3 buitenschilderwerk, (U kunt hier meer buitenkozijnen dan één antwoord 4 indeling van de woningomcirkelen) 5 balkon

6 plafonds, binnenmuren7 lift en andere gemeen-

schappelijke installaties8 trappenhuis/galerij9 keuken/keukenblok

10 toilet11 badkamer, douche12 verwarming/isolatie13 vochtwering14 geluidsisolatie15 ventilatiemogelijkheden16 beveiliging tegen inbraak17 overig, nl.18 woning is goed ➔ naar 2.13

2.12Als uw woning op 1 ja deze punten wordt 2 nee verbeterd, voldoet uw woning dan aan uw woonwensen?

2.13Heeft u wel eens 1 ja ➔ naar 2.14klachten over uw 2 nee ➔ naar 2.15 huidige woning 3 niet van toe- gemeld aan de passing ➔ naar 3.1beheerder/verhuurder/VVE?

2.14Zijn de klachten uit- 1 ja, volledigeindelijk naar tevreden- 2 ja, gedeeltelijkheid verholpen? 3 nee

2.15Heeft u wel eens huur- 1 ja ➔ naar 2.16verhoging geweigerd 2 nee ➔ naar 3.1in verband met achter- 3 niet van toe-stallig onderhoud of passing ➔ naar 3.1klachten?

2.16Is uw weigering tot 1 jahuurverhoging uit- 2 nee, maar de klachten eindelijk geaccepteerd? zijn verholpen

3 nee, en de klachten zijn niet verholpen

➔

➔

➔

➔

2.5Zijn in uw woonruimte/ 1 jawoning alle vertrekken 2 neeop dezelfde verdiepinggelegen?

2.6Wat voor soort 1 gaskachelverwarming heeft 2 centrale verwarming uw woning? met een eigen cv-ketel/

moederhaard3 collectieve centrale

verwarming met individuele meter

4 collectieve centrale verwarming zonder individuele meter

5 stadsverwarming6 anders, nl.

2.7Heeft u dubbele 1 jabeglazing in uw 2 ja, gedeeltelijk woning? 3 nee

Bij sommige onderstaande vragen kunt u de rapportcij-fers 1 t/m 10 aankruisen. Een hoog rapportcijfer betekentdat u tevreden bent en een laag cijfer betekent dat uontevreden bent.

2.8Wilt u aangeven in welke mate u tevreden bent over uw woning? (totaaloordeel)

zeer on- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 zeertevreden □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ tevreden

2.9Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van uwwoning?

zeer 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 zeerslecht □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ goed

2.10Kunt u, indien van toepassing, aangeven in hoeverre utevreden bent met de onderstaande onderdelen van uwwoning?

zeer zeerontevreden tevreden1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

het aantal kamers □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

grootte van de woning □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

indeling van de woning □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

balkon □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

berging □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

trappenhuis/galerij □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

keuken/keukenblok □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

toilet □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

badkamer/douche □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

verwarming/isolatie □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

vochtwering □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

geluidsisolatie □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

ventilatiemogelijkheden □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

beveiliging tegen inbraak □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

➔

➔ } sla 3.9 over

➔ ➔

➔

➔

3Uw huishouden en het huishoudeninkomen

3.5Hoeveel personen in uw personen huishouden hebben een eigen (regulier) inkomen? (bijvoorbeeld kinderen met alleen een zaterdag- of vakantiebaantje buiten beschouwing laten)

3.6Hoeveel bedraagt hettotale netto maandinkomen van deze personen bij elkaar?(niet meetellen: vakantiegeld, reis- en onkostenvergoedingen)

3.7Kunt u in onderstaand schema voor de verschillendepersonen in uw huishouden (maximaal drie) aankruisenwelke bronnen van inkomsten zij hebben? (per persoon zijn meer antwoorden mogelijk)

bron van inkomsten uzelf part- 3e per-ner soon

betaalde arbeid (werkgever) □ □ □

eigen onderneming □ □ □

freelance arbeid □ □ □

uitkering van sociale dienst (ABW/IOAW/IOAZ/WIK/bijzondere bijstand) □ □ □

uitkering van uitvoeringsinstantie(WAO/Wajong/WAZ/WW/ZW) □ □ □

I/D banen/WIW/WSW □ □ □

uitkering van de Sociale Verzekeringsbank (AOW/ANW) □ □ □

kinderbijslag □ □ □

pensioenfonds(en) □ □ □

lijfrente □ □ □

VUT/FPU of andere uittredings-regeling □ □ □

alimentatie voor uzelf of uw kinderen □ □ □

studiefinanciering/bijdrage van ouders □ □ □

3.8Rekening houdend met 1 ruim voldoende de huidige omstandig- 2 voldoendeheden van mijn/ons 3 niet voldoendehuishouden vind ik 4 ruim onvoldoendehet inkomen van mijn/ons huishouden

3.9Wat zou voor u/uw ongeveer huishouden wel een voldoende inkomen zijn?

per maand

€

per maand

€

➔

➔

➔

3.1Uit hoeveel personen bestaat uw personenhuishouden?(alleen personen mee-tellen die in deze woning wonen)

3.2Wilt u hieronder aangeven hoe uw huishouden preciesis samengesteld?

personen leeftijd M V

uzelf jaar □ □

partner/echtgeno(o)t(e) jaar □ □

kind 1 jaar □ □

kind 2 jaar □ □

kind 3 jaar □ □

kind 4 jaar □ □

aantal overige thuiswonende kinderenaantal overige personen (familie/kostganger e.d.)

3.3Wilt u hieronder aankruisen wat het hoogst behaalde

diploma is van u en van uw eventuele partner/echt-geno(o)t(e)?

uzelf partn./echtg.

geen diploma of enkele jaren lagere school □ □

basisonderwijs/lagere school □ □

VSO (voortgezet speciaal onderwijs) □ □

VBO/LBO (huishoud-, ambacht-, technische school of interne bedrijfsopleiding), MBO-kort □ □

leerlingwezen, ULO □ □

MAVO, MULO, VMBO □ □

MBO-lang, of interne bedrijfsopleiding op MBO-niveau □ □

HAVO, VWO, gymnasium, HBS, MMS □ □

HBO of interne bedrijfsopleiding op HBO-niveau □ □

WO, universiteit □ □

anders, nl. □ □

anders, nl. □ □

3.4Wilt u hieronder aankruisen wat de voornaamste ‘bezig-heid’ is van u en uw eventuele partner/echtgeno(o)t(e)?

uzelf partn./echtg.

werkend voor loon □ □

(mee)werkend in eigen bedrijf (ook freelance) □ □

werkzaam in eigen huishouden □ □

werkzaam als vrijwilliger □ □

werkzoekend/werkloos □ □

schoolgaand/studerend/cursussen □ □

vrijetijdsbesteding/hobby’s □ □

anders, nl. □ □

➔

➔

➔

➔➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

4.1Wat is het totaal aantal 1 punten punten van uw woning 2 weet niet volgens het woning-waarderingsstelsel?

4.2Krijgt u individuele 1 ja ➔ naar 4.3huursubsidie? 2 nee ➔ naar 4.5

3 weet niet ➔ naar 4.54.3Wordt er huursubsidie 1 krijg huursubsidie op op uw eigen rekening rekening gestort door gestort of in mindering gemeente of rijk gebracht op de huur? 2 huursubsidie wordt door

de verhuurder op de huur in mindering gebracht

3 weet niet

4.4Hoeveel bedraagt de huursubsidie per maand?

12 weet niet

4.5Welk totaalbedrag betaalt u maandelijks voor uw woningaan de verhuurder?

4.6Wat is de kale huur (ook wel nettohuur genoemd) vanuw woning? Dit is de huur exclusief watergeld, exclusiefservicekosten en exclu-sief kosten voor verwar-ming/gas.

4.7Wordt er door de verhuurder watergeld in rekeninggebracht? Zo ja, hoeveel? 1 ja,

2 nee3 weet niet

4.8Wordt er door de verhuurder een bedrag in rekeninggebracht voor verwarming/gas (bijvoorbeeld bij collec-tieve verwarming)? Zo ja, hoeveel?

1 ja,2 nee3 weet niet

4.9Worden er door de verhuurder nog overige kosten (servicekosten) voor uw woning in rekening gebracht?Naast de kale huur, watergeld en eventuele verwar-mings/gaskosten?

1 ja, in totaal2 nee

4.10 Hoeveel bedroeg uw laatste rekening vanhet energiebedrijf?

12 weet niet

Naast huursubsidie bestaan er aanvullende regelingen:het woonlastenfonds van de Dienst Wonen, de woon-kostentoeslag van de Sociale Dienst en de VangnetRegeling Huursubsidie (VRH) van de gemeentelijke afde-ling huursubsidie. Deze regelingen zijn bedoeld voormensen die een sterke inkomensdaling hebben gehad ofeen huur moeten betalen die boven de huursubsidie-grens ligt. Ook kunnen deze regelingen de huursubsidietijdelijk vervangen.

4.11Ontvangt u een bijdrage uit deze regelingen?1 ja, woonlastenfonds (Dienst Wonen),

dit bedrag is:□ per maand□ per jaar

2 ja, woonkostentoeslag(Sociale Dienst),

3 ja, VRH (Dienst Wonen),

4 nee, geen van drieën

4Woonlasten voor huurders

Elk jaar in april/mei krijgt u van uw verhuurder een aankondiging van de huurverhoging. Als u het formulier dat u in april/mei 2002 kreeg erbij pakt, kunt u de volgende vragen gemakkelijker beantwoorden.

Bent u eigenaar of huurder van de woning?

1 huurder ➔ naar 4.12 eigenaar ➔ naar 5.1

€ per maand

€ per maand

€ per maand

€ per maand

€ per maand

€ per maand

€ per maand

€

€ per kwartaal

€ per maand

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

Iedereen die in een woning woont waarvan de waardeboven een bepaalde grens ligt, moet OnroerendeZaakbelasting (OZB) betalen. Rond mei van ieder jaarworden de aanslagen voor de OZB verstuurd.

4.12Hoeveel bedroeg de 1OZB-aanslag van 2002 2 aanslag is kwijtgescholdenvoor uw woning? 3 geen aanslag gehad

4 weet niet

5Woonlasten voor huiseigenaren

5.1Kunt u aangeven tot welke categorie woningbezitter ubehoort?

1 lid van coöperatieve flatexploitatie-vereniging

2 lid van vereniging van eigenaren (VVE/appartementsrecht)

3 bezitter van eengezinswoning4 eigenaar-bewoner/verhuurder5 anders, nl.

5.2Uit hoeveel leden 1 2 ledenbestaat de VVE/ 2 3-4 ledencoöperatieve 3 5-10 ledenvereniging? 4 11-30 leden

5 meer dan 30 leden

5.3Hoe vaak komt de 1 niet van toepassingvereniging van 2 weet nieteigenaren jaarlijks 3 nooitbij elkaar? 4 één keer per jaar

5 twee of meer keren per jaar

5.4Betalen de leden van de 1 javereniging een regel- 2 neematige bijdrage in het 3 weet nietonderhoudsfonds?

5.5Is het onderhoudsfonds 1 javoldoende om het 2 neebenodigde onderhoud 3 weet nietuit te voeren?

5.6Wat zijn uw bruto 1hypotheek(woon)-lasten per jaar? 2 niet van toepassing

3 weet niet

5.7Wat zijn uw netto 1hypotheek(woon)-lasten per jaar? 2 niet van toepassing

3 weet niet

5.8Betaalt u erfpacht?

1 ja, per half jaar2 ja, per jaar3 nee, erfpacht is afgekocht 4 nee, betaalt geen erfpacht5 weet niet

Iedereen die in een woning woont waarvan de waardeboven een bepaalde grens ligt, moet Onroerende Zaak-belasting (OZB) betalen. Rond mei van ieder jaar wordende aanslagen voor de OZB verstuurd.

5.9Hoeveel bedroeg de 1OZB-aanslag van 2002 2 aanslag is kwijtgescholden voor uw woning? 3 geen aanslag gehad

4 weet niet

5.10Hoeveel bedroeg uw 1laatste rekening van 2 weet niethet energiebedrijf?

5.11Welk bedrag besteedt 1u gemiddeld per jaar gem. per jaaraan onderhoud aan 2 weet nietuw woning?

5.12Hoe hoog schat u de huidige marktwaarde van uw woning?

} naar 5.6

per jaar

€

per jaar

€

€

€

€

€

€ per maand

€

} naar 6.1

➔

➔

➔

➔

➔

6Uw woonomgeving

Bij onderstaande vragen kunt u de ‘rapportcijfers’ 1 t/m10 aankruisen. Een zeer hoog rapportcijfer betekent dat uzeer tevreden bent en een zeer laag rapportcijfer dat uzeer ontevreden bent.

6.1Hoe tevreden bent u met uw buurt? (totaaloordeel)

zeer on- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 zeertevreden □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ tevreden

6.2Kunt u aangeven hoe u de onderstaande aspecten vanuw buurt beoordeelt?

zeer zeerlelijk mooi1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

de woningen in de buurt □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

de inrichting van de woonomgeving □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

de groenvoorziening □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

6.3Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van de onder-staande aspecten in uw buurt?

ruim ruimonvoldoende voldoende1 2 3 4 5 6 7 8 9 10


straten en stoepen □ □ □ □ □ □ □ □ □ □


6.4Hoe beoordeelt u het schoonhouden van de onderstaan-de aspecten in uw buurt?



straten en stoepen □ □ □ □ □ □ □ □ □ □


6.5Wat vindt u van het aanbod van onderstaande voorzie-ningen?


parkeervoorzieningen □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

openbaar vervoer □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

buurtvoorzieningen als winkels, scholen, sportgelegen-heden etc. □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

➔

➔

➔

➔

6.6Op welke aspecten zou de woonomgeving volgens uverbeterd kunnen worden?(U mag hier meer dan éénantwoord omcirkelen)

1 onderhoud/verbeteren bestaande woningen

2 meer nieuwbouw (sloop oude woningen)3 onderhoud en schoon houden straten,

pleinen, groen4 andere inrichting straten, pleinen en groen5 meer/betere buurtvoorzieningen6 meer/beter openbaar vervoer7 meer parkeergelegenheid 8 veiligheid9 anders, nl.10 weet niet

6.7Hoe gaan verschillende groepen mensen in uw buurtmet elkaar om?

zeer 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 zeeronprettig □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ prettig

6.8Hoe beoordeelt u de betrokkenheid van de buurtbewo-ners bij de buurt?

geen be- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 grote be-trokkenheid □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ trokkenheid

6.9Kunt u met 1 t/m 10 aangeven in welke mate u overlastondervindt bij de onderstaande categorieën. Een laagcijfer betekent dat u veel overlast ondervindt en eenhoog cijfer dat u weinig overlast ondervindt.

ernstige geenoverlast overlast1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

buren □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

andere groepen bewoners □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

verkeer □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

vervuiling □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

activiteiten als prostitutie, horecaen coffeeshops □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

criminaliteit □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

➔➔

➔

➔

➔

➔

➔➔

➔

➔

➔

6.10 Hoe veilig voelt u zich in uw buurt?

zeer zeeronveilig veilig1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

overdag □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

’s avonds □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

6.11Hoe heeft de buurt zich volgens u het laatste jaar ontwik-keld? (totaaloordeel)

zeer op achter- zeer op voor-uitgegaan uitgegaan1 2 3 4 5 6 7 8 9 10□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

6.12Hoe hebben de onderstaande aspecten zich volgens uhet laatste jaar in uw buurt ontwikkeld?

zeer op zeer opachteruit- vooruit-gegaan gegaan1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

kwaliteit woningen □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

straten, pleinen, groen □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

buurtvoorzieningen □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

parkeergelegenheid □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

openbaar vervoer □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

veiligheid op straat □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

omgang met buurtbewoners □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

7.1Zou u de woning die u 1 ja ➔ naar 7.2nu huurt willen kopen? 2 eventueel ➔ naar 7.2

3 nee ➔ naar 7.34 weet niet ➔ naar 7.35 niet van toe-

passing (voor huiseigenaren) ➔ naar 7.3

7.2Indien u uw huidige huurwoning zou kunnen kopen, wat voor een koopprijs zou u bereid zijn te betalen?

7.3Wilt u binnen twee jaar 1 beslist niet ➔ naar 7.4verhuizen? 2 eventueel wel,

misschien ➔ naar 7.53 zou wel willen,

kan niets vinden ➔ naar 7.54 beslist wel ➔ naar 7.55 heb al andere

huisvesting gevonden ➔ naar 7.5

7.4Denkt u binnen twee 1 ja ➔ naar 7.5jaar te moeten 2 nee ➔ naar 7.19verhuizen?

7.5Op welke termijn 1 binnen 6 maanden denkt u te verhuizen? 2 over 6 tot 12 maanden

3 over 12 tot 24 maanden

7.6Wilt u buiten Amster- 1 in Amsterdam ➔ naar 7.7dam gaan wonen of in 2 binnen 20 kmAmsterdam blijven? van Amsterdam ➔ naar 7.9

3 elders in Nederland ➔ naar 7.9

4 elders buiten Nederland ➔ naar 7.9

5 heb geen voorkeur ➔ naar 7.9

6 weet niet ➔ naar 7.9

7.7Wilt u liever in uw 1 bij voorkeur in eigeneigen stadsdeel blijven stadsdeel blijven➔ naar 7.9of naar een ander 2 bij voorkeur naar stadsdeel verhuizen? ander stadsdeel ➔ naar 7.8

3 heb geen voorkeur ➔ naar 7.9

4 weet niet ➔ naar 7.9

7.8Heeft u voorkeur voor 1 neeeen bepaald stadsdeel? 2 ja (maximaal 2):

□ Amsterdam-Centrum□ Westerpark□ Oud-West□ Zeeburg□ Bos en Lommer□ De Baarsjes□ Amsterdam-Noord□ Geuzenveld/Slotermeer□ Osdorp□ Slotervaart/Overtoomse Veld□ Zuidoost□ Oost/Watergraafsmeer□ Amsterdam Oud-Zuid□ Zuideramstel

7Woonwensen

€

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔

➔ ➔7.9Wilt u die toekomstige 1 uitsluitend woning kopen of huren? kopen ➔ naar 7.11

2 uitsluitend huren3 liever kopen,

eventueel huren4 liever huren,

eventueel kopen5 geen voorkeur6 weet niet

7.10Indien u zou huren,wat voor een huur-prijs zou u bereid zijn maandelijks te betalen, exclusief service- en stook-kosten?

7.11Indien u zou kopen,wat voor een koopprijs zou u bereid zijn te betalen?

7.12Als u zou verhuizen, heeft dat te maken met? (U maghier meer dan één antwoord omcirkelen)

1 te grote woning2 te kleine woning 3 woningtype4 woning niet gelijkvloers/te veel trappen5 sloop6 slechte kwaliteit woning7 de prijs van de woning8 overlast buren9 lawaai, stank, verkeersdrukte, vervuiling10 voorzieningen, winkels, scholen, etc.11 sfeer in de buurt (criminaliteit, asociaal

gedrag, het soort mensen)12 onvoldoende parkeervoorzieningen13 omstandigheden in mijn huishouden

(gezinsuitbreiding, scheiding, overlijden)

14 omstandigheden in werk of studie15 Amsterdam bevalt niet meer16 anders, nl.

7.13Kunt u uit de voor-gaande vraag het nummer opschrijven van de belangrijkste

verhuisreden?

7.14Als u buiten Amsterdam 1 aanbod van woningenwilt gaan wonen, wat 2 meer waar voor je geldzijn hiervoor de belang- 3 dichtbij werk/studie/rijkste redenen? familie(meer dan één 4 aantrekkelijke woon-antwoord mogelijk) omgeving

5 anders, nl.

7.15Wat voor een soort 1 eengezinswoningwoning heeft uw 2 etagewoning voorkeur? 3 maisonnette

4 seniorenwoning5 WIBO6 groepswoning7 HAT, jongerenwoning8 woonboot9 verzorgingstehuis10 anders, nl.

7.16Wilt u nieuwbouw of 1 uitsluitend bestaande bouwbestaande bouw? 2 uitsluitend nieuwbouw

3 liever bestaande bouw, eventueel nieuwbouw

4 liever nieuwbouw, eventueel bestaande bouw

5 geen voorkeur6 weet niet

7.17Hoeveel kamers zou kamersdie nieuwe woning moeten hebben? (alleen woon- en slaap-kamers meetellen)

7.18Zoekt u actief naar 1 ja, geabonneerd op een andere woning? woonkrant(en)/Woningnet(meer dan één 2 ja, makelaar ingeschakeldantwoord mogelijk) 3 ja, zelf actief op zoek

4 nee, zoek niet actief

7.19Geef in maximaal 1drie trefwoorden aanwat u het aantrekke- 2lijkst vindt van uwbuurt 3

Hartelijk bedankt voor uw medewerking

€ per maand

€

Wonen inAmsterdam2003

Stand van zaken

Gemeente AmsterdamDienst WonenStadsdelen

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Gemeente AmsterdamDienst Wonen

Gemeente AmsterdamStadsdelen:Amsterdam-CentrumWesterparkOud-WestZeeburgBos en Lommer

Amsterdam-NoordGeuzenveld/SlotermeerSlotervaart/Overtoomse VeldZuidoostOost/WatergraafsmeerAmsterdam Oud ZuidZuideramstel

Amsterdamse Federatie vanWoningcorporaties

Deelnemers aan het onderzoek Wonen in Amsterdam 2003:

Wo

ne

n in

Am

sterd

am

20

03

Stan

d van

zaken

Wonen in Amsterdam 2003 bevat ook de uitgaven:

Stadsdeelprofielen Woonwensen Leefbaarheid

Documents

WONEN IN AMSTERDAM DEEL 1 · 2011. 11. 28. · Wonen in Amsterdam2003 bevat ook de uitgaven: Stadsdeelprofielen Woonwensen Leefbaarheid. Wonen in Amsterdam2003 Deel 1 Stand van zaken