Upload
roel-haanen
View
232
Download
6
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Jaarverslag Woonpunt 2009
Citation preview
Woonpunt jaarverslag 2009
2
3
Woonpunt jaarverslag 2009
4
Meer dan duizend woorden
5
U weet toch dat een beeld meer zegt dan duizend woorden? Daarom laten we in dit Jaarverslag 2009 zien wat we doen. Het mag dan een klein boekje zijn geworden (bewust, omdat we minder papier willen gebruiken) de inhoud lijdt daar zeker niet onder. In 141 beelden laten we u meekijken in de wereld van Woonpunt. Als u het boekje uit heeft, heeft u misschien wel een beter beeld van onze organisatie en wat we in 2009 hebben gedaan, dan na het lezen van de tekstversie (die is er namelijk ook voor de liefhebbers: kijk op onze website www.woonpunt.nl onder het kopje publicaties).
Wat laten we zien? Bijzondere doelgroepen, de primaire doelgroep, inflatie, scheef-wonen, buurtontwikkelingsplannen, leefbaarheid, sloop, zorgen, spelen, financiën, nieuwbouw, vertraging, overleg, medewerkers, duurzaamheid, bewonerscommissies en nog veel meer. Vanzelfsprekend worden veel bewoners in beeld gebracht. Daar gaat het ons tenslotte om.
Kijk maar.
Inhoud
Organisatie 8Klant 32Duurzaam 48Leefbaar 62Betaalbaar 134Zorg 144Kansen 154
Geconsolideerde balans 168Winst- en verliesrekening 170Investeringen per gemeente 172
Colofon 174
Organisatie
corporatie met een missie
Woonpunt wil een vooraanstaande, vernieuwende, financieel gezonde en lokaal verankerde corporatie zijn. Met passie voor haar vak. Wij leveren wonen op maat en garanderen betaalbaarheid voor iedereen die dat nodig heeft. We werken aan leefbare wijken waar iedereen mag wonen. We investeren in een duurzame samenleving waarin mensen hart hebben voor elkaar. En in de samen-werking met derden zijn we resultaat-gericht, actief en betrouwbaar.
8
9
10
strategisch meerjarenplan
Begin 2009 stellen wij ons strategisch meerjarenplan 2009-2013 vast, waarin wij onze ambities rond de thema’s betaalbaarheid, duurzaamheid, zorg en welzijn, stads- en wijkontwikkeling, leefbaarheid en werken verwoorden. Een samenvatting verspreiden we onder relaties. Het complete plan komt op de website. De vestigingen maken een vertaling van het plan naar een regionale aanpak.
12
13 bestuur
Het bestuur van de stichting Woonpunt wordt gevormd door Mirjam Depondt-Olivers. Zij is sinds 2006 algemeen directeur-bestuurder. Op 9 januari 2009 opent zij Centre Manjefiek Malberg, dé ontmoetingsplek voor Noordwest Maastricht, op de muziek van Madonna’s Open your heart.
14
economische crisis
Als het strategisch meerjarenplan 2009-2013 verschijnt is duidelijk dat de economische crisis ook corporaties raakt. Met name teruglopende woningverkopen en oplopende financieringslasten maken het aanzienlijk moeilijker om voor nieuwe investeringen geld uit stenen te halen. Ook al passen we onze planning van-wege de crisis aan, onze ambities blijven inhoudelijk overeind. In elk geval voorlopig. Want niet alleen de crisis, maar mogelijk ook de brief van de EU van 15 december 2009, die het taken- pakket van corporaties flink onder druk lijkt te zetten, kan bijstelling van de plannen nodig maken.
16
17
17
medewerkers
In 2009 stellen we een nieuw HRM-beleid vast, in samen-spraak met een groot aantal medewerkers. Immers: zonder medewerkers geen organisatie, en zonder gedragenheid van beleid door medewerkers geen goede prestaties. Thema’s als verantwoordelijkheid, het belang van ontwikkeling en de balans werk en privé komen aan bod.
17717771711771111777117177
18
19
de wereld om ons heen
Maatschappelijk verantwoord ondernemen, waarbij we aandacht hebben voor de effecten van ons handelen op de wereld om ons heen, staat hoog op onze agenda.
inzetten voor de arbeidsmarkt
Met de gemeente Maastricht spreken we af dat we ons inzetten voor het project Social Return. Bij dit project gaat het om het inzetten van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt bij de realisatie van het A2-project in Maastricht (ondertunneling) en de herstructurering van de aanpalende wijk Maastricht Noordoost.
20
talent
We maken leerarrangementen om leerlingen kennis te laten maken met de praktijk, plaatsen arbeidsmarkt gekwalificeerde assistenten bij ons serviceonderhoudsbedrijf en zetten vijf leerlingen in bij het nieuwbouw project Kerklocatie Nazareth.
21
22
23
kosteloos onderhoud
Woonpunt zorgt voor kosteloos onderhoud van de Ronald McDonald Kindervallei in Valkenburg aan de Geul, een vakantieoord voor gehandi-capte kinderen en hun gezinsleden.
personele bezetting
Met 11,46 fte per 1000 woningen zitten wij qua personele bezetting onder het landelijk gemiddelde in onze grootteklasse (12,1 fte). Om onze ambities met eenzelfde omvang aan personeel waar te maken zetten we in 2009 een intern efficiency- traject in. We centraliseren alle backofficefuncties en harmoniseren alle werkprocessen.
25
sociale werkvoorzieningsbedrijven
We voelen ons verantwoordelijk voor mensen in de maatschappij die het op de arbeidsmarkt moeilijk hebben. Daarom laten we bepaalde werkzaam-heden verzorgen door sociale werk-voorzieningsbedrijven, bijvoorbeeld de bezorging van onze post en een deel van ons drukwerk.
26
ruimte voor stagiairs
In 2009 bieden we 23 stagiairs ruimte ons bedrijf te leren kennen en hun competenties verder te ontwikkelen.
27
huisvesting
De huisvestingskosten en milieubelasting van onze eigen kantoren zijn, vergeleken met collega-corporaties, hoog. Daarom verhuizen we alle backofficefuncties in 2010 naar Maastricht, waar we het eigen kantoorpand aan de Statensingel opnieuw in gebruik nemen. In Parkstad verhuizen we medio 2011 naar een kleinere locatie.
29
30
hart voor elkaar
Woonpunt ziet zichzelf en collega-corporaties als maatschappelijke ondernemingen, die zich maximaal moeten inzetten om maatschappelijk relevante prestaties te leveren. Woonpunt wil investeren in een duurzame samenleving waarin mensen hart hebben voor elkaar.
31
Klant
32
33
kwaliteit dienstverlening
De kwaliteit van onze dienstver- lening laten we extern meten door Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Werken aan de kwaliteit van je dienstverlening is een voortdurend proces. Uit de eerste meting halen we aardig wat leerpunten.
34
35
prijs
In 2009 bezitten alle werkmaatschappijen het KWH-Huurlabel. De vestiging Maastricht & Mergelland wint bovendien de KWH-prijs voor beste dienstverlening, in de categorie corporaties met meer dan 10.000 woningen.
36
gesprekspartners
Overleg met huurdersverenigingen vindt plaats op allerlei niveaus: van de landelijke Woonbond tot bewonersoverlegcommissies en ad hoc actiegroepen. Een van onze belangrijkste gesprekspartners zijn huurdersbelangenverenigingen, zoals Coriovallum in Heerlen.
37
38
39
weten wat er leeft
Woonpunt heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ons werk raakt anderen. Logisch dus dat we klanten en andere belanghebbenden graag laten meepraten over ons werk. Zo weten we beter wat er leeft en kunnen wij daar beter op inspelen.
40
41
participeren
Dat we samenwerking en overleg met onze huurders serieus nemen, blijkt uit het feit dat de vestiging Maastricht & Mergelland sinds 2007 in het bezit is van het KWH-participatielabel. Dit betekent dat de vestiging de partici patie van haar huurders goed heeft geregeld. Om beter in te kunnen spelen op nieuwe vormen van parti-cipatie hebben medewerkers van Woonpunt de cursus ‘in gesprek met bewonerscommissies’ gevolgd.
westelijke mijnstreek
Goed nieuws voor de huurders in Sittard-Geleen is de oprichting van een nieuwe belangenvereniging: Swentibold. Ander goed nieuws in dit werkgebied is de oprichting van de bewonersoverlegcommissie voor Il Giardino, het appartementencom-plex in hartje Geleen. De bewoners-overlegcommissie praat namens de bewoners met Woonpunt over beheer en onderhoud van het gebouw.
42
onze klanten
Klanttevredenheid is een pijler van onze bestaanszekerheid. Het gaat ons er niet alleen om of de huurder tevreden is over de woning en woonomgeving, maar ook of (potentiële) klanten (blijven) kiezen voor een woning van ons. Om inzicht te krijgen in de wensen van onze klanten en hun mening over onze producten en diensten houden wij continu enquêtes. Over het algemeen scoort Woonpunt goed in deze onder-zoeken. Er zijn slechts weinig onderdelen die onder de (eigen) norm van 7 scoren.
43434343434434434343
44
45
lunch
Woonpunt Parkstad organiseert in 2009 twee stakeholdersdialogen in de vorm van lunch bijeenkomsten, met vertegenwoordigers van het Veiligheidshuis, Rimo, Alcander, dehuurdersverenigingen, Mondriaan, politie, belastingdienst, basisschool Nieuw Lotbroek, gemeente Heerlen en Stichting Wijkbeheer MSP. Doel: het versoepelen van contacten tussen de verschillende organisaties. Daarnaast wil Woonpunt input krijgen voor haar beleid. De stakeholders spreken de intentie uit dat de dialogen een vervolg krijgen.
46
47
in goede banen
Om alle vormen van overleg met huurders, en met andere groepen in de wijken, in goede banen te leiden, heeft Woonpunt vier coördinatoren participatie in dienst.
48
Duurzaam
verwachtingen
Zowel overheid als huurders verwachten veel van woning-corporaties op het gebied van duurzaamheid.
48
49
50
51
ambities
Onze ambities leggen we vast in het Beleidsplan Duurzaamheid & Energie. Of we de ambities ook kunnen vertalen naar resultaten, hangt af van financiële, technische en juridische haalbaarheid.
52
minder papier
We zetten een aantal maatregelen in gang om de hoeveelheid papier die we gebruiken terug te dringen. Minder kopiëren, meer via intra-net, verdere digitalisering van de documentenstroom.
53
55duurzaamheidsprestatie
Sinds 2009 werken we met het instrument ‘GPR-gebouw’ om per gebouw de duurzaamheidsprestatie te berekenen. De normen die wij per deelthema stellen zijn zeer ambitieus (gemiddeld een 8). Per nieuwbouwproject kijken we in welke mate deze normen te realiseren zijn binnen de voor ons geldende parameters. We weten dat we slechts een deel van de investeringen kunnen terugverdienen. Dat de huurprijzen vanwege de ontspannende markt onder druk staan is daarbij een complicerende factor.
5555555555555555555555555555555555555555555555555
56
energielabel
In 2009 krijgen vrijwel al onze woningen een energie-label. De gemiddelde score is D. Per regio zijn er duide-lijke verschillen. In de regio Westelijke Mijnstreek bijvoor-beeld (met gemiddeld jonger bezit en eerdere duurzaam-heidsinvesteringen) scoren we gemiddeld B. In 2009 slopen we bijna tweehonderd woningen met een laag energie-label. En bij vervangende nieuwbouw is altijd sprake van een hoog energielabel.
58
59
9-9-9
Op 9 september 2009, de Dag van de Duurzaamheid, tekent Woonpunt samen met collega’s Wonen Limburg en Hestia groep een intentieovereen-komst met Hogeschool Zuyd om samen te werken binnen het project De Wijk van Morgen. Dit project richt zich op ontwikkelingsconcepten voor duurzame wijken, eerst in de nieuw-bouw en in een later stadium in de renovatie.
1000 klimaatwoningen
Begin 2009 maken we met andere corporaties en de provincie Limburg afspraken over deelname aan een provinciaal project ‘1000 klimaatwo-ningen’. Het idee is dat corporaties een extra duurzaamheidsinvestering in een aantal renovatie- en nieuw-bouwprojecten doen, en dat de provincie een deel van de extra kosten draagt. De provincie trekt zich echter terug en het project strandt. Woonpunt besluit desondanks om de aan gewezen projecten uit te voeren, inclusief de extra energetische maat-regelen. In totaal investeren we bijna
1,5 miljoen extra in 96 nieuwbouw-woningen en 160 renovatiewoningen, gemiddeld bijna 6.000 per woning. Bij de nieuwbouwprojecten plaatsen we zonnecollectoren en dakisolatie (Malberg) en een installatie voor het gebruik van aardwarmte (Nazareth). Bij de renovatie gaan alle woningen van label D naar label B.
60
kilometers
Woonpunters rijden jaarlijks ruim 400.000 km zakelijk en ruim 800.000 km woon-werkverkeer. Daarmee produceren we jaarlijks zo’n 233.000 kilo aan CO2-uitstoot. Reden om ons vervoers-beleid onder de loep te nemen. Als we al die kilometers met een auto met A-label zouden rijden dan zouden we zo’n 100.000 kilo CO2- uitstoot kunnen besparen. In juni 2009 besluiten we dat al het zakelijk verkeer alleen nog maar met een milieuvriendelijke dienstauto wordt gereden.
61
Leefbaar
62
concrete acties
‘Leefbaarheid’ is een breed begrip. Daarom is maatwerk nodig. Een buurtontwikkelingsplan opstellen is één ding, maar het gaat erom dat te vertalen naar concrete acties die voor mensen het verschil maken tussen behelpen en prettig wonen. Woonpunt werkt op veel niveaus aan leefbaarheid: van het veiliger maken van brandgangen tot het realiseren van ontmoetingscentra in de wijk.
63
64
pleister
De Laurierstraat in Passart (Heerlen) krijgt te maken met ingrijpende veranderingen. De bewoners van drie van de vier flats verhuizen omdat de flats in 2010 gesloopt zullen worden. Als pleister op de wond krijgt de jeugd een nieuw trapveldje en een chatbox, mede door henzelf ontworpen.
65
66
67
plezier
We vinden het belangrijk om maatschappelijke activiteiten te sponsoren die grote groepen mensen plezier bezorgen. Het gaat om steun aan activiteiten die raakvlakken hebben met onze doel- en taakstelling. Het Studentenkamerfestival (Stukafest) in Maastricht bijvoorbeeld, het ouderwets gezellige Sjoenkeltreffe in De Hanenhof in Geleen, en de straatspeeldag in MSP (Heerlen).
686868688868
68
lokale betrokkenheid
Sponsoring stelt ons in staat om onze lokale betrokkenheid of betrokkenheid bij een specifieke doelgroep te laten zien. Zo sponsoren we bijvoor-beeld de Muziekgieterij, een jongeren-cultuur- en werkproject in herstructureringswijk Mariaberg (Maastricht) waar regelmatig popconcerten worden georganiseerd.
69
70
ballon
Tijdens het Parkstad Ballon-festival bij Kasteel Hoens-broek, september 2009, winnen vijf huurders van Woonpunt een ballonvlucht. De 82-jarige mevrouw Snijders wint ook, maar kan vanwege haar leeftijd de vlucht niet maken. Toch geniet ze van de ballonnen die ze vanuit haar raam ziet opstijgen.
71
72
projecten
In 2009 krijgen we veel projecten aangeboden van ontwikkelaars die zij niet verkocht krijgen aan particulieren of institutionele beleggers. Een aantal projecten die in onze portefeuille-strategie passen nemen we over. We zien ook dat gemeenten huiveriger worden om financiële verplichtingen aan te gaan onder de dreiging van grootschalige rijksbezuini-gingen. Toch realiseren we in 2009 onze ambities grotendeels.
73
74
75
goedkopere koopwoningen
Woonpunt spreekt met de gemeente Maastricht af om 32 goedkopere koopwoningen te bouwen in Caberg. Door verslechterde marktomstandig-heden besluiten we er maar 26 te bouwen en die zowel te koop als te huur aan te bieden.
nieuwbouw
Een van de prestatieafspraken die Woonpunt heeft met de gemeente Maastricht is de nieuwbouw van 25 huurwoningen met een huur lager dan 535.
76
tunnelkunst
Met Kunst in de Wijk, een project van de gemeente Maastricht, collega-corporatie Servatius en Woonpunt (die deze kar trekt) gaan kunstenaars samen met buurt-bewoners aan de slag om Maastricht Noordoost levendiger te maken. Kijk maar naar deze vrolijke ondertunneling van de A2 in Nazareth.
77
levensloopbestendig
Met de gemeente Margraten spreken we af twaalf levensloopbestendige nieuwbouw huurappartementen te bouwen aan de Sprinkstraat die via het tweehurensysteem worden aangeboden. De bouw start in 2009. Aan de Sprinkstraat komen ook 22 levens-loop bestendige appartementen die zowel te koop als te huur worden aangeboden.
78
79
80
multifunctioneel
Bovenop de prestatieafspraken met de gemeente Margraten verklaart Woonpunt zich in 2009 bereid een MultiFunctionele Accommodatie (MFA) in Margraten te bouwen, die plaats zal bieden aan een basis-school, een peuterspeelzaal en een kinderopvang.
81
wijlre
In Gulpen-Wittem (Wijlre) starten we met de bouw van onder meer vijftien huurwoningen voor senioren en acht patiowoningen.
82
veiligheid
Naast kwaliteit en duurzaamheid is ook veiligheid belangrijk. Woonpunt besteedt hier veel aandacht aan. In eerste instantie richten we ons op preventie: hang- en sluitwerk met politiekeur-merk, goede verlichting in en rondom complexen, afsluiten van onveilige brandgangen, toevoegen van brancardliften en het vervangen van intercominstallaties door videofooninstallaties. Met zorgpartijen werken we aan domotica; technische snufjes die met name ouderen in woon-zorgcomplexen helpen om langer zelfstandig te wonen (bijvoorbeeld door persoonsalarmering).
83
jeugd
Woonpunt bereidt de bouw voor van een Regionaal Centrum Jeugd, Educatie, Zorg en Welzijn in Gulpen-Wittem.
85
plannen
Woonpunt werkt in vijftien wijken aan buurtvernieuwing. Deze wijken kampen met sociaal-economische problemen, de leefbaarheid laat te wensen over en veel woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Voor meerdere wijken waar we woningbezit hebben, is een buurtontwikkelingplan (BOP) opgesteld, samen met collega-corporaties, gemeenten en buurtvertegenwoordigers. In een paar andere wijken bereiden we dat nog voor. Leefbaarheid is in alle plannen een belangrijk thema.
86
buurtcentrum
Bijna klaar: de renovatie van het buurtcentrum ‘De Romein’ in Pottenberg (Maastricht).
87
bewoners aan het woord
Eind 2008 zijn de concept wijkont-wikkelingsplannen voor de Maas-trichtse wijken Limmel/Nazareth en Wittevrouweveld/Wijckerpoort gepresenteerd aan de bewoners. Honderden mensen bezoeken daarna de buurtbijeenkomsten en reageren op het ruimtelijk en sociaal master-plan. In 2009 besteden we veel tijd, aandacht en zorg aan de reacties van de bewoners en aan bewonersparti-cipatie, zowel in de formele overleg-structuren als tijdens gesprekken met individuele bewoners en veront-ruste actiegroepen. Het burgerinitia-tief bijvoorbeeld, een bewoners-groep die het niet eens was met de sloopplannen van Woonpunt voor Nazareth-Noord. De gemeenteraad stemt in mei 2009 in met dit burger-initiatief, dat de gelegenheid krijgt alternatieve plannen te ontwikkelen binnen een tijdspad dat strookt met de voortgang van het wijkactieplan. Het burgerinitiatief krijgt eigen professionele ondersteuning en Woonpunt stelt een woning als kan-toor- en vergaderruimte beschikbaar. In november 2009 wordt een aan-gepast wijkontwikkelingsplan aan de buurten gepresenteerd. Na goed overleg met het burgerinitiatief ziet Woonpunt in dit aangepaste plan af van de grootschalige sloop in Nazareth-Noord.
88
90
malberg
In Maastricht wordt begin 2009 de eerste fase van het centrumplan Malberg (twee basisscholen, een wijkcentrum, sportaccommodatie, kantoren voor het welzijnswerk en wijkagent, kinderopvang en BSO, supermarkt, horeca) opgeleverd en start de verhuur van de wonin-gen (43 woningen in het sociale huursegment en 27 woningen met marktconforme huren). De winke-liers verhuizen naar een tijdelijke locatie aan de Schildruwe totdat fase 2 in 2010 wordt opgeleverd. De galerijflat aan de Drossaert-ruwe en het winkelcentrum met bovengelegen woningen aan het Malbergplein worden gesloopt. De bewoners van de Drossaertruwe verhuizen naar de nieuwbouw boven Centre Manjefiek Malberg.
91
yoga en kienen
Centre Manjefiek Malberg moet het nieuwe sociale hart van Malberg worden. Leren, spelen, yoga en kienen: het gebouw biedt heel veel mogelijkheden voor alle leeftijden.
92
94
ijsjes
Speeltuin het Heksenpretje in de Heerlense wijk Heksenberg vervult een belangrijke rol in de wijk. Kinderen kunnen zich hier uitleven, volwassenen komen voor de sociale contacten en de binding met de buurt. De speeltuin krijgt een nieuw gebouw waar ijsjes, drankjes en snacks worden verkocht en waar de ouders vanaf het dakterras naar de spelende kinderen kunnen kijken. Woonpunt levert een flinke financiële bijdrage aan het speeltuingebouw.
95
geen hennep
Hennepteelt tolereert Woonpunt niet. Gemeenten, collega-corporaties, ener-gieleveranciers en politie treden hier gezamenlijk tegen op. Consta teren we een hennepplantage bij een huurder dan zetten we zonder uitzondering een procedure tot het ontruimen van de woning in gang. Op 20 oktober vindt in de Kasteelbuurt in Hoensbroek een grootschalige drugsactie plaats, waarbij de wijk volledig wordt afgegrendeld. Bij twaalf van onze huurders ontdekt de politie plan tages. Ook bij vijf huur-ders in Maastricht en Sittard-Geleen is sprake van teelt. Hen wordt al dan niet vrijwillig de huur ontzegd.
96
97
sociale speerpunten
Het buurtplan van Caberg-Malpertuis (Maastricht) benoemt drie sociale speerpunten: de verbetering van de zichtbaarheid van instan-ties en het bevorderen van de zelfwerkzaamheid, het versterken van sociale binding en het doorbreken van anonimiteit en het aanpakken van hardnekkige problemen. De speerpunten krijgen vorm in een breed programma van maatregelen en activiteiten die door de verschillende partijen (onder andere welzijnsinstelling Trajekt, buurtplatforms, gemeente, politie, bewoners en corporaties) op stad-, stadsdeel-, wijk- en straatniveau worden uitgevoerd. De werkgroep Sociale Aanpak Caberg-Malpertuis zorgt voor de coördinatie en afstemming.
leefbaarheidsfonds
Ons eigen Leefbaarheidsfonds waarmee we in 2008 zijn begonnen, blijkt een groot succes. Huurders kunnen een beroep doen op het fonds als ze een woon- of wijkwens hebben. Het gaat om kleine zaken waarvoor Woonpunt niet primair verantwoordelijk is, maar die het woonplezier voor huurders flink kunnen vergroten. Het devies is: geen papierhandel, maar snel antwoord en snel uitvoeren. In 2008 ontvingen we 299 wensen. In 2009 komen er 322 binnen. Daarvan honoreren we het overgrote deel, en besteden we ruim 175.000.
99
100
collectieve en specifieke afspraken
De prestatieafspraken tussen de gemeente Heerlen en de Heerlense corporaties zijn gemaakt voor de jaren 2008 tot en met 2010 en bevatten collectieve afspraken bijvoorbeeld over verantwoordelijkheden, samen-werking, huisvesting van doelgroepen en herstructureringsprojecten. Er zijn per corporatie ook specifieke afspraken over nieuwbouw, sloop en woning- verbetering, zoals de sloop van 231 woningen aan de Limburgiastraat. In 2009 worden er maar 33 gesloopt. De vertraging komt door asbestsanering.
101
102
werk aan de gevel
Aan de Beekhoverstraat in Geleen plaatsen we bij 27 appartementen nieuwe kozijnen. Die verven we ook, net als de gevels, het trappenhuis en alle deuren. Met deze (en eerdere) opknapbeurten verbeteren we de uitstraling van de straat en maken we dit stukje van de Rijksweg-Noord aantrekkelijker.
103
hoensbroek
In september stelt de gemeente- raad van Heerlen het Masterplan Hoensbroek vast. Het plan laat zien hoe het stadsdeel zich sociaal, fysiek en economisch tot 2025 moet ontwikkelen.
104
105
107
gezamenlijk
Het masterplan voor stadsdeel Hoensbroek gaat tot 2020 (verkennend) uit van de sloop van duizend woningen. Het plan loopt hiermee in de pas met de herstructureringsvisie Parkstad. Uiterlijk medio 2010 moet een concreet plan van aanpak op tafel liggen, gezamenlijk op te stellen door gemeente, regio Parkstad, corporaties en bewoners.
108
minister in msp
In februari bezoekt Minister Van der Laan Heerlen, in het bijzonder de wijk MSP. Hij krijgt een rondleiding, toelichting op de plannen en maakt kennis met bewoners.
109
onthuren
In MSP is Woonpunt in 2008 gestart met het onthuren van zeven flats. Eén van de zeven blokken (33 woningen) wordt in 2009 gesloopt, twee blokken staan leeg. Aan de Dobbelsteijn- straat worden vier woningen gesloopt. Voorlopig wordt deze locatie niet ingevuld. De kinderen op de foto zaaien zonnebloemzaden en dat levert in de zomer een fleurig veld op.
110
grondige aanpak
In complex Hondertmarck voert Woonpunt groot onderhoud uit, omdat in 2008 een mogelijke onveilige situatie in het complex werd geconstateerd. In overleg met Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Maastricht pakken we het onderhoud grondig aan, en huisvesten de bewoners tijdelijk elders. In andere complexen inventariseren we of daar een soortgelijk risico aanwezig is.
persoonlijk
Vijfenveertig verhuizingen in twee weken. De bewoners zijn tevreden over de persoonlijke begeleiding en voorlichting.
111
schoorsteenveegactie
In Maastricht & Mergelland voeren we een ‘schoorsteenveegactie collectieve kanalen’ uit bij ongeveer 350 woningen, en krijgen WTW-units een uitgebreide onderhoudsbeurt. Bewoners met een individuele WTW-unit krijgen een toe-lichting, een instructiekaart en een extra set filters.
112
hechte sociale cohesie
In Passart Noord, een oude mijnkolonie in Heerlen, zijn vrijwel alle woningen eigendom van Woonpunt. Bewoners wonen er lang en graag: er heerst een hechte sociale cohesie. De woningen zijn oud en toe aan renovatie. Over de voorzieningen in de wijk en de onderhoudsstaat van de woningen zijn de bewoners niet tevreden. Om meer inzicht te krijgen in de kosten voor renovatie, vindt in 2009 een technische opname plaats. Daaruit blijkt dat een renovatie gemiddeld 45.000 per woning kost. De vraag is nu of deze investering toekomstbestendig is, gezien de veranderende bevolking zowel wat betreft aantal (krimp) als samenstelling (vergrijzing). Beantwoording van deze vraag is afhankelijk van een in 2009 opgestarte interne analyse rondom de toekomstige verhuurbaarheid van de woningen. Dit onderzoek ronden we in 2010 af. In afwachting van het resultaat zijn we gestopt met verdere voorbereidingen voor de renovatie.
113
bruggen bouwen
Het woon- en leefgenot van de huurders staat bij ons hoog in het vaandel. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de wijkbeheerders, die dagelijks aandacht hebben voor het woon- en leefklimaat, de sociaal beheer-ders, die overlast bestrijden door contact te leggen tussen klagers en veroorzakers, en door ons eigen leefbaarheidsfonds waar huurders met wensen voor hun wijk of woning een beroep op kunnen doen.
114
115111151
116
beter
Een van de prestatieafspraken met gemeenten betreft de verbetering van 626 woningen in Maastricht.
117
grondige aanpak
Passart Zuid is een Heerlense buurt met veel sociale onrust en leefbaarheidsproblemen. Vooral in en rondom de flats aan de Laurier-straat zijn problemen met veilig-heid en verloedering. De woningen zijn steeds moeilijker te verhuren. Samen met de bewonersoverleg-commissie (boc) besluiten we drie flats aan de Laurierstraat te slopen. Aan het eind van 2009 wonen hier nog negen bewoners, voor wie we andere huisvesting zoeken. Eén van de drie flatgebouwen wordt al in 2009 gesloopt. Hein Geurts verhuisde van een van de Laurier-flats naar Versiliënbosch en is ‘dik tevreden’.
118
120
vertraging
De economische crisis heeft invloed op Woonpunt. Een aantal partners met wie we samenwerken heeft financie-ringsproblemen, waardoor projecten vertragen.
121
schoonmaken
Op sociaal gebied zijn verschillende acties ondernomen in de Heerlense wijken MSP, zoals de aanleg van nieuwe speelplekken voor de jeugd, de re-integratie van werklozen uit de wijk en de aanpak van vervuiling door wijkschoonmaakdagen te organiseren.
122
124
125
brandveilige studentencomplexen
In Maastricht voorziet Woonpunt in alle studentencomplexen waar dit nog niet het geval was, de brandmeldinstallatie van een automatische doormelding naar een particuliere meldkamer. Woonpunt Maastricht & Mergel-land geeft bovendien een ge- specialiseerd bedrijf opdracht om zeven locaties te inspecteren of die aan de brandveiligheids-eisen voldoen (brandscheidingen, vluchtroutes, detectie en overige brandveiligheidseisen). Maat-regelen op basis van deze inspec-ties worden direct uitgevoerd dan wel ingepland.
126
zelf doen
Vele wegen leiden naar prettig wonen. In seniorenhof De Grindel in Heerlen maken bewoners zich daar samen sterk voor. In de gezamenlijke activiteiten-ruimte verzorgen ze alles zelf: van koffieuurtje tot snertavond. Of een potje sjoelen.
127
128
129
spelen
Woonpunt ondersteunt straatspeeldagen, omdat dat een mooie activiteit is die bijdraagt aan het verbeteren van de leefbaarheid in de buurt. In Heerlen ondersteunen we een groot aantal van dit soort activiteiten via het leefbaarheidsfonds.
130
nog leefbaarder
Zomaar wat voorbeelden van specifieke leefbaar-heidsbevorderende acties: sporten voor iedereen, automatische deuropeners, een gezamenlijke rolstoel, een graffitiproject en ‘Kunstkwartier’: een laag-drempelig inloopcentrum waar kunstenaars expo-seren en buurtactiviteiten worden georganiseerd.
balletje trappen
Aan de Vinkenstraat in de wijk Heksenberg in Heerlen ligt een braakliggend terrein op een plek waar eerst een aantal flats stond. Omdat er hier weinig is voor de jeugd zorgt Woonpunt samen met de bewonerscommissie voor een trapveld.
133
Betaalbaar
134
korte termijn
De verhuurbaarheid ziet er voor de korte termijn goed uit, zeker wat betreft het bezit in het sociale segment. Leegstand komt incidenteel en tijdelijk voor in nieuwe complexen in het hogere segment.
135
primair
De overgrote meerderheid (97%) van ons woning-bezit is bedoeld voor (maar soms niet bewoond door) onze primaire doelgroep: huurders die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen redden. Deze ‘kernvoorraad’ kan in de toekomst afnemen, omdat de primaire doelgroep kleiner wordt dan het aantal betaalbare huurwoningen.
136
138middeninkomens
Voor de zogenaamde ‘scheefwoners’, vaak mensen met middeninkomens, is het niet zo eenvoudig om door te stromen naar een duurdere woning. Ze hebben geen recht op huurtoeslag en een koopwoning is – zeker in deze tijden – moeilijk bereikbaar.
139
korting
In 2009 zijn we een aantal pilots (bij nieuwbouw) gestart waarbij we wel de markthuur hanteren maar daarop een korting geven aan huis-houdens met een inkomen lager dan 33.000 zonder vermogen. Of we dit gaan uitbreiden hangt af van de vraag of dergelijke systemen zich verdragen met de door de EU gewenste labeling van woningen als sociale huurwoning.
140
scheef
Scheefwonen is ook landelijk een onderwerp van discussie. Het betalen van huur naar draag-kracht kan bijdragen aan een oplossing van het probleem, evenals systemen waarbij markthuur wordt betaald maar afhankelijk van het inkomen een korting wordt gegeven. Landelijk zien we hier de ontwikkeling van Huur op Maat en het tweehurenbeleid. Woonpunt is een voorstander van deze ontwikkelingen. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat we onrendabel investeren in woningen waarvan de huurder op basis van zijn inkomen of vermogen een marktconforme huur zou kunnen betalen.
141
142
onrendabel
Een van onze uitgangspunten: betaalbaarheid van de kernvoorraad. Het gemid-delde percentage van de maximale huur dat we in 2009 in rekening brengen bij sociale huurwoningen bedraagt 71%. Daarmee laat Woonpunt jaarlijks ruim
30 miljoen aan potentiële huurinkomsten liggen om betaalbaarheid te garan-deren. Ook nemen we bij nieuwbouw jaarlijks miljoenen aan onrendabele in vesteringen voor onze rekening. In 2009 besteden we ruim 10 miljoen aan onrendabele investeringen en herstructureringslasten. Voor de periode 2010 – 2014 is hiervoor een bedrag van ruim 33 miljoen ingerekend.
Niet alleen bij nieuwbouw hebben we te maken met onrendabele investeringen. Ook de kosten voor energiebesparende maatregelen en kwaliteitsverbeteringen aan bestaande woningen kunnen we lang niet altijd verrekenen met de huur-prijs. Zeker niet nu de huren sinds 2007 niet méér mogen stijgen dan het infla-tieniveau. Helaas geldt dat niet voor andere zaken, zoals bouw- en materiaal-kosten. Die stijgen meer dan de inflatie, ondanks de crisis. Concreet betekent dit dat we – als we willen blijven investeren in de kwaliteit van ons bezit – wel meer kosten maken, maar nauwelijks meer inkomsten ontvangen. Het spreekt voor zich dat dit gevolgen heeft voor ons vermogen.
143
Zorg
144
lift
Bewoners aan de Florijnruwe in Malberg (Maastricht) hoeven niet meer trap te lopen. Met de nieuwe lift kunnen ze hun woning rechtstreeks bereiken. 145
146
147
ouders betrokken
In Wijlre leveren we een nieuw gebouw op voor Radar. Het gebouw heeft veertien wooneenheden. Bijzonder is dat de ouders van de verstandelijk beperkte bewo-ners nadrukkelijk betrokken zijn: van de voorbereiding van de locatie tot en met het werven en selecteren van personeel.
148
maatschappelijke opvang
In de gemeente Sittard-Geleen krijgt het plan voor een nieuw centrum voor maatschappelijke opvang vorm. Eind 2009 ver-werft Woonpunt de huidige locatie van het ‘slaaphuis’ aan de Agnetenwal/Engelenkamp-straat van de gemeente. De verbouwing start in 2010 en zal in een aantal fasen tot in 2011 voortduren.
149
roos
Woonpunt is in 2006 een samenwerking aangegaan met RIBW Heuvelland om een loket in te richten waar mensen terecht kunnen met allerlei hulpvragen. Een loket dat de klant niet doorverwijst naar een volgende instantie, maar helpt. Naam van dit loket: Roos. Aanvankelijk was Roos alleen beschikbaar in de vestiging Maastricht & Mergelland. In het verslagjaar breidt Woonpunt dit uit met de andere twee vestigingen en laat ook woningstichting Maasvallei weten per 2010 te willen participeren.
150
151
zorgdoelgroepen
Woonpunt bouwt ook nieuwe woningen voor specifieke doel-groepen, zoals mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of mensen met psychiatrische, psychische of sociale problemen. Hierbij werken we intensief samen met diverse aanbieders van zorg. Woonpunt levert in deze situaties meestal maatwerk, bij voorkeur in de vorm van kleinschalige woon-vormen zoals groepswonen of woonzorgcomplexen, zoals hier aan de Lemoen in Eijsden.
152
bijzonder
We bouwen 49 woningen voor bijzondere doelgroepen als Radar, Mondriaan Services en Stichting MOV.
153
154
Kansen
klantenpanel
Omdat studenten vaak tijdelijk wonen in de stad waar ze stu-deren, vormen ze een specifieke doelgroep voor Woonpunt. Hun beperkte woonbudget en specifieke levensstijl vragen ook om een specifiek op hen toegesneden woonproduct, en om een heel eigen benadering. Woonpunt houdt in 2009 twee sessies met een studenten- klantenpanel en verwerkt de conclusies in haar aanbod. Opmerkelijk is dat een student weinig extra producten en dien-sten verlangt van zijn verhuurder. Wel is er behoefte aan internet-faciliteiten op de studenten-kamers (zodat bewoners dit niet onderling hoeven te regelen) en aan informatievoorziening toegespitst op deze doelgroep en verzonden via ‘hun’ kanalen (e-mail).
155
regiobranding
We nemen deel aan het inititatief om Zuid-Limburg te ‘branden’. Bij deze regiobranding werken gemeenten, provincie en bedrijfs-leven samen aan een imagover-betering van de regio op het gebied van wonen, werken en recreëren.
156
158
159
studentenkwartier
In Sittard werken we aan de herstructurering van het gebied tussen het NS-station en het historische stadscentrum. Met name de Stationsstraat en de kop van de Steenweg kennen ernstig fysiek en functioneel verval. In 2009 bereiken Woon-punt en de gemeente Sittard-Geleen overeenstemming over de globale planinvulling en de verwerving van een aantal panden van de gemeente door Woonpunt. In combinatie met de verwerving van een aantal panden van particulieren ontstaat de gelegenheid de complete bebouwing aan de Stationsstraat grenzend aan het Stationsplein, in één keer te vervangen. Het gebied zal worden omgevormd tot studenten-kwartier, waarbij een relatie wordt gelegd met de ontwikkeling van ‘De Dobbelsteen’, de nieuwe nabijgelegen hogeschool-locatie in Sittard. Start bouw van commerciële ruimten op de begane grond en bijna honderd studentenstudio’s aan de Stationsstraat is voorzien in 2010.
160
meerjarenafspraak
Een van de prestatieafspraken in de gemeente Sittard-Geleen is de meerjarenafspraak voor studenten- huisvesting. In totaal gaat het om 250 tot 350 eenheden die in 2012 klaar moeten zijn.
161
short stay
De nieuwe studentenstudio’s van Woonpunt in Sittard-Geleen voorzien in een behoefte. In de loop van 2009 stijgt ons aanbod naar circa 140 eenheden, waaronder 54 studio’s voor short stay in Sittard.
162
stagiairs en werknemers
De vestiging Westelijke Mijn-streek doet in het verslagjaar een regio-overschrijdend onderzoek bij het Limburgse bedrijfsleven naar de behoefte aan (tijdelijke) huisvesting voor (buitenlandse) stagiairs en werknemers, de zogenaamde short stay faciliteiten.
163
studenten
In 2009 helpt Woonpunt 530 studenten in Maastricht aan een kamer of studio. Het Kamerburo zorgt voor bemiddeling. In totaal bezit Woonpunt in Maastricht zo’n elfhonderd studenteneenheden.
overlast voorkomen
Woonpunt verhuurt een pand aan studentenvereniging Circumflex. Op initiatief van Woonpunt sluiten buurtplatform Argus, de gemeente Maastricht, de politie en Circumflex een con venant. Hierin staan con-crete maatregelen om overlast te voorkomen. Tijdens de evaluatie in 2009 blijkt het convenant prima te functioneren. Stichting Philadelphia en de Montessorischool, de naaste buren van Circumflex, verklaren zich bereid om ook als convenant-partner toe te treden.
164
166
167
sport
Er is overleg met de gemeente Sittard-Geleen, de provincie en andere partijen over de Sportzone Limburg, een grootschalige sport-, onderwijs- en vrijetijdsboulevard dichtbij het stadion van Fortuna Sittard. Woonpunt is hierbij betrokken vanwege de te verwachten huisvestingsvraag.
Activa
Vaste activa
Materiële vaste activaOnroerende zaken in exploitatieOnroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activaTe vorderen BWS-subsidiesDeelnemingenBelastinglatentieOverige vorderingen
vlottende activa
VoorradenOnderhanden projectenVorderingenHuurdebiteurenGemeentenBelastingen en premies sociale verzekeringOverige vorderingenOverlopende activa
Liquide middelen
Totaal activa
Geconsolideerde balans per 31 december 2009 / na resultaatbestemming / in euro’s
31-12-2009
657.041.73529.008.659
8.320.626694.371.020
1.920.4402.928.746
23.563.1795.917.012
34.329.377
659.672
18.591.384
1.236.829474.29313.125
13.675.70012.445.88227.845.829
9.264.703
785.061.985
31-12-2008
631.303.08820.671.0029.109.046
661.083.136
2.332.4043.812.991
15.707.9254.582.537
26.435.857
609.773
17.347.734
1.179.724405.342145.367
9.479.33012.787.78023.997.543
1.184.519
730.658.562
168
Passiva
Eigen vermogen
Overige reserves
Egalisatierekening
Voorzieningen
Voorziening uitgestelde beloningenVoorziening deelnemingenVoorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Langlopende schulden
Leningen overheid en kredietinstellingenWaarborgsommen
Kortlopende schulden
Schulden aan leveranciersBelastingen en premies sociale verzekeringenAangegane verplichtingen inzake onroerende zakenOverige schuldenOverlopende passiva
Totaal passiva
31-12-2009
109.947.463
5.872
325.74220.485
1.564.9041.911.131
634.094.919106.650
634.201.569
7.202.1762.926.458
11.502.083902.924
16.462.30938.995.950
785.061.985
31-12-2008
108.874.344
15.556
332.1030
588.723920.826
566.197.145101.163
566.298.308
5.277.4641.338.6378.501.211
23.996.36815.435.84854.549.528
730.658.562
169
Bedrijfsopbrengsten
HurenVergoedingenOverheidsbijdragenVerkoop onroerende goederenWinstneming koopprojectenGeactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijfOverige bedrijfsopbrengstenSom der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activaOverige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activaLonen en salarissenSociale lastenPensioenlastenLasten onderhoudOverige bedrijfslastenSom der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengstenWaardeveranderingen financiële vaste activa en effectenOpbrengsten financiële vaste activa en effectenRentelasten en soortgelijke kostenSom der financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
BelastingenResultaat deelnemingenResultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
Buitengewone baten en lasten
Buitengewone batenBuitengewone lasten
Jaarresultaat na belastingen
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2009 / in euro’s
2009
85.296.1925.380.294
83.1788.378.6601.036.418
807.9002.667.420
103.650.062
14.051.70912.172.62310.964.713
749.5091.888.360
17.479.69026.320.21583.626.819
20.023.243
204.0820
1.577.871-26.382.830-24.600.877
-4.577.634
6.902.039-1.251.2861.073.119
00
1.073.119
2008
83.156.5385.129.034
88.7208.747.974-105.366792.083
2.200.196100.009.179
15.765.1693.443.033
10.629.636741.940
1.697.76416.314.82925.514.57874.106.949
25.902.230
100.8500
331.675-25.343.228-24.910.703
991.527
4.689.38910.753
5.691.669
00
5.691.669
172
Investeringen per gemeente bedragen in euro’s
MaastrichtHeerlenSittard-GeleenEijsdenMargratenGulpen-WittemValkenburg aan de GeulVaalsMeerssenSteinEcht-SusterenBeekNuthWeertMaasgouwLeudalRoermond
Totaal
Totaal woningen
in bezit
9.6345.8841.154
185452728115961616
17.731
Geïnvesteerd in nieuwbouw
2009
14.533.5395.128.6137.086.555
3.347.215205.747
4.757.498
79.747-26.490
1.555.725
36.668.149
Onrendabeletoppen
2009
3.684.738
46.542
459.8331.014.739
50.880
5.256.732
Geïnvesteerd in onderhoud
2009
23.008.4173.494.966
358.033
861.746119.76710.678
1.96469.265
1.791
27.926.627
172
173
MaastrichtHeerlenSittard-GeleenEijsdenMargratenGulpen-WittemValkenburg aan de GeulVaalsMeerssenSteinEcht-SusterenBeekNuthWeertMaasgouwLeudalRoermond
Totaal
Te investeren in nieuwbouw
2010 – 2014
89.837.92732.500.26570.713.387
24.167.19412.960.577
7.801.971
16.198.7417.254.202
13.521.6849.726.132
861.6027.099.154
292.642.836
Onrendabele toppen
2010 – 2014
7.080.919
1.516.238
839.999
9.437.156
Te investeren in onderhoud
2010 – 2014
54.979.00015.101.0004.261.000
4.379.000937.00083.0009.000
166.000
79.915.000
173
Colofon
Teksten: Woonpunt, ZuiderlichtVormgeving: ZuiderlichtFotografie: Philip Driessen(Jonathan Vos p. 81, Bert Janssen p. 58, 77 en 109,Esther Janssen p. 76)Drukwerk: Drukkerij Walters
Dit jaarverslag is gedrukt op FSC-papier
www.woonpunt.nl