Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Ruimtelijke Ontwikkeling
wOOnvisie westland 2030wOnen naaR westlandse wOningbehOefte
wOOnvisie westland 2030
“Wonen naar Westlandse woningbehoefte”
Wonen in Westland… voor mij betekent dit wonen in een dorpse omgeving met sterke sociale
samenhang. Iets wat we graag voor Westland willen behouden!
De voorliggende woonvisie geeft richting aan het woonbeleid van Westland tot 2030. We
bewaken daarmee Westlandse waarden en scheppen tegelijkertijd kaders om aan de
toekomstige opgaven te kunnen voldoen.
Door de crisis op de woningmarkt en demografische ontwikkelingen als vergrijzing staan
we voor een opgave om meer betaalbare én levensloopgeschikte woningen (zowel in de
nieuwbouw als bestaande woningvoorraad) te realiseren. Een levensloopgeschikte woning
stelt de bewoner in staat om gedurende verschillende levensfases in zijn woning te blijven
wonen, ook als men bijv. ouder en zorgbehoevend wordt.
Het doel van deze woonvisie is om te komen tot een gedifferentieerd woningaanbod, waarin
voor elke doelgroep woningen beschikbaar zijn. Westlanders kunnen op die manier in hun
eigen kern een zogeheten “wooncarrière” doorlopen.
De focus van de woonvisie ligt op de woningbehoefte van inwoners van Westland, daarnaast
is ook ruimte voor instroom uit de regio op onze zogeheten “uitleglocaties”(bijv. Westlandse
Zoom). Dit biedt namelijk een impuls voor onze voorzieningen en “verjonging” van de
bevolking door het aantrekken van jonge gezinnen.
Ik zie ernaar uit om samen met actoren als onze Westlandse corporaties, ontwikkelaars
en andere betrokkenen de woonvisie tot uitvoering te brengen!
Arne Weverling
Wethouder Wonen
2
Gemeente Westland, vastgesteld 26 januari 2016
InhoudInleiding 4
1. Leeswijzer 72. Huidige situatie op de Westlandsewoningmarkt 8 2.1 Westland: karakteristiek en leefbaar woongebied 8 2.2 Woningmarkt Westland: huidige situatie 103. Ontwikkelingen richting 2030 14 3.1 Rijksbeleid 14 3.2 Demografie en klantgroepen 2030 15 3.3 Gevolgen voor de woningvraag 16 3.4 Sociale woningvoorraad 2030 174. Visie op wonen in Westland 18 4.1 Positie in de regio 18 4.2 Vereniging van dorpen 18 4.3 Rustig wonen met een dorps woonmilieu 19 4.4 Doelgroepen 20 4.5 Betaalbaarheid 20 4.6 Langer zelfstandig wonen 22 4.7 Doorstroming 23 4.8 Programmering 24 4.9 Bouwen voor de regio 26 4.10 Vitale kernen 27 4.11 Bestaande woningvoorraad 27 4.12 Inzet van de gemeente 28Bijlage 1: Doelgroepen en prijsklassen 29
3
inleiding
Voorwoord
de woningvraag. Tevens blijkt het geplande
woningaanbod in de woningbouwprogram-
mering niet (volledig) aan te sluiten op de
Westlandse woningbehoefte.
De voorliggende woonvisie is een actualisatie
van de Woonvisie Westland 2008, en werkt
de woonaspecten van de vastgestelde
structuurvisie 2013 verder uit. De woonvisie
is de basis voor de communicatie met andere
spelers op de woningmarkt. Deze woonvisie
is in overleg met actoren tot stand gekomen
via discussiebijeenkomsten met partners
als woningcorporaties, zorginstellingen en
ontwikkelaars.
We vragen in de woonvisie expliciet aandacht
voor levensloopgeschikt wonen, om hiermee
het (langer) zelfstandig wonen te faciliteren”.
We willen, naast bouwen voor de natuurlijke
bevolkingsgroei van Westland, ook onze
regiopotentie (meer) gaan benutten door op de
uitleglocaties ook te bouwen voor de regio.
De woonvisie biedt het kader voor besluiten
over woningbouwprogramma’s, inzet van mid-
delen en capaciteit en geeft richting aan het
handelen van de gemeente en haar partners.
Aan deze woonvisie is ook de “uitvoering”
middels een woningbouwprogramma gekop-
peld. De combinatie van beide producten
(woonvisie + woningbouwprogrammering) is
de “Woonstrategie”. Jaarlijks zal geëvalueerd
worden of het woning(ver)bouwprogramma
voldoet aan de in het door deze woonvisie
gestelde kader. Indien nodig wordt de
Woonstrategie na een bepaalde periode
herijkt.
Wonen in de gemeente Westland is wonen met
een bijzonder karakter.
De woningvoorraad in Westland onderscheidt
zich van het omliggende meer stedelijke
aanbod: kleinschalig wonen en een relatief
groot eigen woningbezit. Circa 70% van
de woningvoorraad is een koopwoning. De
gemeente Westland bestaat uit 11 kernen die
onderling van elkaar verschillen, maar alle
met een dorps karakter. De diversiteit van
de verschillende kernen is een belangrijke
kwaliteit.
Het is prettig wonen in Westland, zo blijkt uit
het WoON.1 Inwoners zijn tevreden met de
woonsituatie en de sociale cohesie is groot.
Tevens is de woningmarkt, na een periode van
stilstand, recentelijk weer in beweging. Dat be-
tekent niet dat we achterover kunnen leunen.
Een deel van de Westlandse huishoudens wil
een volgende stap in de wooncarrière maken
(doorstromen) of de woningmarkt betreden
(starten). We willen starters en jonge huishou-
dens aan de gemeente binden. O.a. omdat dit
enerzijds behoud van potentiële beroepsbevol-
king en draagvlak voor voorzieningen betekent
en anderzijds te sterke vergrijzing voorkomt. In
de toekomst zal de huishoudensamenstelling
in Westland anders zijn dan die van nu (door
vergrijzing en huishoudenverdunning). Ook
deze ontwikkelingen hebben zijn weerslag op
1 Het WoOn is een onderzoek dat om de drie jaar gehouden wordt door het ministerie van BZK. Er worden bij deelnemende gemeenten (waaronder Westland) extra enquêtes gehou-den, zodat op het niveau van de gemeente Westland uitspraken kunnen worden gedaan over zaken als woonwensen en leefbaarheid.
4
Doelstellingen woonvisieDe belangrijkste doelstellingen van de woon-
visie (het visiegedeelte van de Woonstrate-
gie) zijn:
• Herijking van de woonvisie uit 2008 (deze
dateert van voor de woningmarktcrisis).
Door de in de vorige woonvisie vermeldde
ambitie van ”30% sociale huur- en koop”
is tot ca. 2011 dit prijssegment een
groter aandeel gaan uitmaken van de
woningbouwprogrammering. Door de inzet
van “vraaggericht bouwen” 2 is sinds 2011
echter de bouw van sociale koopwoningen
sterk gedaald. Inzet van deze woonvisie is
o.a. een hernieuwde inzet op de bouw van
voldoende betaalbare woningen op basis
van de Westlandse woningbehoefte.
• Uitvoering geven aan een wettelijke taak.
Op basis van de nieuwe Woningwet is de
toezichthoudende rol van de gemeente
richting corporaties vergroot. De gemeen-
telijke woonvisie is het leidend kader.
Corporaties moeten hierop een “bod” doen
en aangeven hoe zij uitvoering gaan geven
aan het woonbeleid, waaronder aandacht
voor nieuwe doelgroepen door de extramura-
lisering in de zorg
• Meer grip krijgen op de woning(ver)bouwpro-
grammering, zodat deze beter aansluit bij de
Westlandse woningbehoefte. Aansluiten op
een concrete woningbehoefte is ook iets wat
verplicht gesteld is door de provincie.
• Het concretiseren van de ambitie in het
“collegewerkprogramma 2014-2018” (CWP)
om te komen tot een “Westlands woon-
programma”. Het Westlands woonpro-
gramma noemen we nu Woonstrategie.
• In het CWP staan, naast de Woonstrategie,
nog twee andere belangrijke pijlers vermeld,
namelijk “economie” en “sociale kracht”.
Daarom zal medio 2016 nog een koppe-
ling gelegd worden tussen enerzijds “de
woonstrategie” en anderzijds “economie”
(verdiencapaciteit gemeente) en “sociale
kracht” (o.a. de decentralisatie van de zorg).
SamenvattingDeze woonvisie geeft de prioriteiten, uitgangs-
punten en visie hoe Westland er in 2030 uit
moet zien.
De hoofdthema’s van deze woonvisie zijn:
• Betaalbaarheid;
– doelgroepen die aangewezen zijn op
“betaalbare” woningen;
– grootte en differentiatie sociale
woningvoorraad;
– woonlasten
• Doorstroming en wooncarrière, met name
focus op;
– “scheef woners” (inkomens > € 43.000 in
de sociale woningvoorraad);
– senioren (doorstroming vanuit sociale
eengezinswoning).
• Ruimtelijke verdeling (in en om de kernen):
– vitale kernen (bevolkingsopbouw,
voorzieningen en (openbare) ruimte);
– slaagkansen inwoners Westland;
– uitleglocaties (regiopotentie).
• Kwaliteit van de woningvoorraad
– Levensloopgeschiktheid / aanpasbaarheid
– Duurzaamheid
Per onderwerp worden in de woonvisie de
ambities geformuleerd.
Wijzigingen / aanscherpingen t.o.v. de woon-
visie uit 2008
• Tot 2020 leek (o.b.v. onderzoek uit 2006)
in eerste instantie een afname mogelijk,
vandaar dat de vorige woonvisie uitging van
een (bescheiden) afname van de sociale
huurvoorraad. Een deel van de Westlandse
bevolkingsgroei tot 2030 behoort echter
(o.b.v. het inkomen) tot de doelgroep van
sociale huur. Daarom moet de sociale
woningvoorraad toenemen. Er wordt ingezet
op een jaarlijkse toename van de sociale
huurvoorraad.3
3 De benodigde grootte van de sociale huurvoorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwik-keling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de woning-vraag van (sociale) huur naar (sociale) koop kunnen betekenen.
2 Vraaggericht bouwen betekent dat vooral gekeken wordt naar wat op korte termijn afgezet kan worden tegen een bepaald financieel rendement. 5
• Inzet in de woningbouwprogrammering op
35% “betaalbaar” (dit betreft een mix van
“sociale huur (huur tot € 710), “sociale koop
(tot € 188.00) én “bereikbare koop” (koop
tussen €188.000 en € 218.500). Hieraan
gekoppeld is er een ambitie tot doorstroming
van “scheefwoners” uit de sociale huurvoor-
raad” (inkomens vanaf € 43.000 die een
sociale huurwoning bewonen).
• Nadrukkelijker inzet op vrije sector huur
(huur tussen € 710 en € 850), aangezien
dit kansen biedt voor inkomens vanaf ca. €
38.000 (deze inkomens kunnen namelijk
geen aanspraak meer maken op een
sociale huurwoning en kunnen ook geen
koopwoning financieren). De nadruk ligt op
huur tussen de € 710 tot € 850 omdat de
vraag naar vrije sector huur > € 850 beperkt
is. De verhouding van de vraag tussen beide
huurprijsklassen is ca. 2/3 - 1/3 (bron:
Grote Woontest)
• Doorstroming van senioren uit een sociale
eengezinshuurwoning (zodat dit relatief
schaarse woningtype beschikbaar komt voor
gezinnen die aangewezen zijn op sociale
huur).
• De woningbouwprogrammering zal
meer in moeten spelen op de trends
van “vergrijzing” en “groei één- tot
tweepersoonshuishoudens”.
• Nadrukkelijker inzet op levensloopgeschikt-
heid en / of aanpasbaarheid van de
bestaande en nieuwbouwvoorraad.
• Inspelen op de stijgende vraag naar
“zelfstandige” sociale woningen voor de
groeiende groep ouderen en daarnaast de
doelgroepen gehandicapten en GGZ cliënten
door de extramuralisering van de zorg.
• Inzet op aantrekken van “high potentials”
(hoog opgeleiden die een bijdrage leveren
aan de Westlandse (kennis)economie) en
het bieden van huisvestingsmogelijkheden
voor deze doelgroep in Westland.
• Potentie van “bouwen voor de regio” op de
uitleglocaties.
• Inzicht in de woonlasten van sociale huur-
complexen en aanpak van de complexen
met de hoogste woonlasten (woonlasten
betekent welk deel van het inkomen men
besteedt aan huur en energielasten. Des te
hoger het deel dat men aan “woonlasten”
besteed, des te groter het risico op financi-
ele problemen).
6
Leeswijzer
De inhoud van deze woonvisie is als volgt:
• Eerst wordt in hoofdstuk 2 de huidige
situatie op de Westlandse woningmarkt
beschreven.
• Daarna wordt, o.a. op basis van demogra-
fische ontwikkelingen, in hoofdstuk 3 een
schets gegeven van de situatie in 2030 .
• In hoofdstuk 4 wordt de visie weergegeven:
wat zijn de kaders voor het woonbeleid en
de accenten hierbij voor de komende jaren?
1. leeswijzeR
Een geactualiseerde woonvisie Westland
De voorliggende woonvisie is een actuali-
satie van de Woonvisie Westland 2008, en
werkt de woonaspecten van de structuurvisie
2013 verder uit.
Hiervoor is de volgende input gebruikt:
• Onderzoeken (o.a. van RIGO, STEC,
Companen en de Grote Woontest) naar de
(Westlandse) woningbehoefte.
• Diverse bijeenkomsten met actoren (in juni,
juli, oktober en december 2014).
7
2. huidige situatie Op de
westlandsewOningmaRkt
Wonen in de gemeente Westland is wonen
met een bijzonder karakter: wonen in de
Randstad, maar sterk onderscheidend. Dat
onderscheidende schuilt in de ligging: de
gemeente ligt ingeklemd tussen stedelijk
gebied enerzijds (Den Haag, Delft, Rot-
terdam) en de Noordzee anderzijds. Tevens
kent Westland een combinatie van een
rustig woonmilieu én bedrijvigheid.
2.1 Westland: karakteristiek en leefbaar woongebied
De gemeente Westland bestaat uit 11
kernen met een sterk dorps karakter, waarbij
de kernen Naaldwijk en ’s Gravenzande
een “centrumdorps” karakter hebben. Met
name Naaldwijk vervult een gemeentebrede
functie op het gebied van detailhandel en
winkelaanbod.
Verder constateren we het volgende:
• De woningvoorraad in Westland onder-
scheidt zich van het omliggende meer
stedelijke aanbod: kleinschalig, dorps wonen
in de nabijheid van de stad. Westland kent
een groot eigen woningbezit: circa 70% van
de woningvoorraad is een koopwoning.
• De glastuinbouw in Westland is niet alleen
de economische drager, maar is ook
bepalend voor de ruimtelijke inrichting.
• Door de aanwezigheid van water (Noordzee,
waterwegen) en groen (richting Midden-
Delfland) heeft Westland ook belangrijke
recreatieve waarden.
8
A20
A4
Short sea verbinding
SchiedamNieuwland
VlaardingenCentrum
VlaardingenOost
MaassluisCentrum
Hoek v. HollandHaven
Hoek v. HollandStrand
HOV
HOV
MaassluisWest
RandstadRailLoosduinen / Arnold Spoelplein
RandstadRailDe Uithof
Leyenburg
MaassluisSteendijkpolder
S
S
S
S
S
S
S
S
S
Poeldijk
‘s-Gravenzande
HOV
Honselersdijk
Kwintsheul
Heenweg
De Lier
Maasdijk
Naaldwijk
Monster
Ter Heijde
Wateringen
richtingRotterdam /Barendrecht
Midden-Delfland
richtingSchiphol
Hoek van Holland
Delft
Rijswijk
Den HaagDen Haag
NoordpijlGemeentegrens
Natuurgebied, park en/of water
Groen-blauwe verbinding
Verblijfsrecreatie, grootschalig
Strand
Dorpskern
Sportterrein
Glastuinbouw, grootschalig
Glastuinbouw, kleinschalig
Bedrijventerrein
Te ontwikkelen bedrijventerrein
Te ontwikkelen kantorenlocatie
Gebiedsontwikkeling lange termijn
Te ontwikkelen woongebied (uitleglocatie)
Centrale As
Regionale hoofdweg
Snelweg
Te ontwikkelen H.O.V. route
Mogelijk tracé Blankenburgtunnel
Te ontwikkelen verkeersknooppunt
Knooppunt / Uitwerkingslocatie
Lokale verbindingsweg
H.O.V. route
S
Uit: Structuurvisie Westland 2025, perspectief 2040.
De ambitie is om voldoende woningen te bouwen voor de autonome woningbehoefte van de
Westlandse bevolking en voor de behoefte van woningzoekenden die economisch verbonden
zijn met de Greenport.
In Westland is het goed wonen. Het goede woonmilieu is onderscheidend ten opzichte van de
omliggende steden, ondanks de noodzakelijke verdichting om het voorzieningenniveau in de
kernen op Westlands niveau te houden. Bij deze opgave zorgen we voor voldoende differenti-
atie en levensloopgeschikt bouwen.
Door de vertraagde ontwikkeling van geplande woongebieden kennen deze door de bank
genomen een doorlooptijd tot 2030. Nieuwe woonlocaties worden dan ook niet aangewezen
in deze structuurvisie.
Bij de ontwikkeling van de Westlandse woningvoorraad zijn twee aandachtsvelden van
belang:
• Ten eerste een nadrukkelijker focus om te sturen op kwaliteit, meer dan op kwantiteit.
• Ten tweede een verschuivende aandacht van nieuwbouw naar beheersing en ontwikkeling
van de bestaande woningvoorraad. Op dit moment gaat er al aandacht uit naar vooroorlogse
woonwijken, maar voor de langere termijn zullen ook woonwijken uit de jaren ‘70/’80
opgeknapt moeten worden. Daar moet nu al op voorgesorteerd worden.
Door een veranderde economische tijd stuurt de gemeente op een toekomstige woningvoor-
raad die aansluit bij de demografische ontwikkeling. Door de vergrijzing en betekent dat
meer aandacht voor goede huisvesting van ouderen, naast de doelgroepen starters en jonge
gezinnen. Doelstelling is om een bouwprogramma te realiseren dat is afgestemd op de
woningbehoefte van de Greenport Westland, zowel kwantitatief als kwalitatief.
9
Leefbaarheid
De inwoners van Westland zijn over het
algemeen zeer tevreden over de leefbaarheid.
Vragen we naar een totaaloordeel over de
buurt, dan geven de Westlanders gemiddeld
een 7,7 4, wat hoger dan gemiddeld in de
regio. Kijken we naar deelaspecten dan
springen de volgende aspecten er in positieve
zin uit: kwaliteit van de woning, de wijk en
woonsituatie.
Natuurlijk zijn er ook zaken waar bewoners-
minder tevreden over zijn: verkeer(sveiligheid),
het openbaar vervoer en in mindere mate
winkel- en groenvoorzieningen scoren minder
goed 5. Een echt lage gemiddelde score komt
echter nauwelijks voor. Daarnaast zien we,
specifiek wat betreft het winkelaanbod, een
lager leegstandspercentage dan gemiddeld in
de regio (6,35% voor Westland en gemiddeld
11,73% in de regio)6.
2.2 Woningmarkt Westland: huidige situatie 7
Klantgroepen
De gemeente Westland telt ongeveer
42.000 huishoudens. Deze huishoudens
wonen verspreid over 11 kernen: De Lier,
’s-Gravenzande, Heenweg, Monster, Poeldijk,
Ter Heijde, Naaldwijk, Honselersdijk, Maasdijk,
Wateringen en Kwintsheul.
Woonvoorkeuren worden in belangrijke mate
bepaald door de levensfase waarin mensen
verkeren. De mogelijkheden om die woonwen-
sen ook daadwerkelijk te realiseren wordt voor
een groot deel bepaald door de hoogte van het
inkomen.
Ondanks het feit dat tegenwoordig niet ieder-
een meer dezelfde levensloop doormaakt, blijft
het zo dat mensen andere eisen gaan stellen
als ze meer geld krijgen of ouder worden. Zo
letten jonge mensen vooral op de locatie en
prijs van de woning. De geboorte van een kind
verandert het vraagprofiel ingrijpend. Ruimte
in en om de woning wordt dan belangrijker
dan een café om de hoek. Bij de verder in
hun wooncarrière gevorderde huishoudens
gaan aspecten als de “sfeer van de buurt”
en “kwaliteit van de woning” een grotere rol
spelen. Naarmate mensen ouder worden wordt
de toegankelijkheid en de uitrusting van de
woning, samen met de voorzieningen in de
omgeving, meer bepalend voor de woonwens.
Tegelijk neemt, met het klimmen der jaren, de
verhuisgeneigdheid af.
Qua verhuisbewegingen tussen de Westland-
se kernen zien we dat:
• Men vooral gefocust is op de eigen kern;
• Men daarnaast gefocust is op de kernen die
direct om de “eigen” liggen;
• Naaldwijk, en in mindere mate ’s
Gravenzande, de grootste verhuisrelatie met
de overige kernen hebben. Dit betekent dat
deze kernen binnen Westland een meer
centrale positie innemen.
Over de klantgroepen is het volgende nader
op te merken:
• Westland onderscheidt zich ten opzichte
van aangrenzende gemeenten Den Haag
en Delft en de Rotterdamse regio in de
huidige situatie voornamelijk door het grote
aandeel gezinnen (42%) Bron: GWT 8. Deze
groep heeft behoefte aan meer ruimte in
de woning. Naarmate de leeftijd en ook
het inkomen toenemen, wordt de aandacht
voor de identiteit van de woonomgeving
en de luxe in de woning groter. De meeste
Westlandse gezinnen hebben een inkomen
boven dat van de doelgroep sociale huur (in-
komens tot € 34.911, prijspeil 1 juli 2015).
De grootste groep binnen de gezinnen is wat
we gevorderd kunnen noemen (boven de
40 jaar en met een hoger inkomen vanaf €
43.000). In de periode t/m 2030 neemt het
aantal oudere gezinnen (40- 60 jaar) af en
neemt het aantal jongere gezinnen (tot 40
jaar) nog beperkt toe.
4 Bron: Grote Woon Test. 5 Bron: WoOn-onderzoek6 Cijfers januari 20157 Voor meer informatie zie ‘onderzoeken
STEC (“Westland: optimaal stimuleren van de woningmarkt”) en RIGO (“wo-ningmarkt Westland”), respectievelijk april en juni 2014.
8 GWT = Grote Woon Test: onderzoek naar woonwensen Westlanders op kernniveau. 10
• Ook de ouderen (60+) zijn stevig vertegen-
woordigd in Westland (ruim 26% van de
huishoudens is 65+; Westland in cijfers).
De meeste ouderenhuishoudens bestaan
uit 1 of 2 personen. Slechts een klein deel
zal nog in gezinsverband wonen. Ruim
een derde van de groep 60+ heeft een
bescheiden inkomen. Dit heeft te maken
met een terugval in inkomen bij het bereiken
van de pensioengerechtigde leeftijd. Vaak
heeft een deel van hen wel de beschikking
over een eigen vermogen, al dan niet in de
vorm van een koopwoning. Ouderen hechten
minder waarde aan de omvang van de
woning, maar des te meer aan de indeling
en uitrusting. De aandacht voor de woonom-
geving en de voorzieningen die in de buurt
aanwezig zijn neemt toe. Op dit moment
is 7% van koopvoorraad en 26% van de
huurvoorraad minimaal een“nultreden”-
woning. Daarnaast is er o.b.v. vergelijking
van vraag aanbod reeds een tekort van 8%
aan seniorenwoningen (bron: GWT).
• In Westland wonen circa 1.480 huishou-
dens (3% van alle huishoudens; Bron: RIGO)
in de categorie tot 25 jaar zonder kinderen.
Voor deze groep jongeren geldt dat de
woonvoorkeur vooral bepaald wordt door het
al dan niet hebben van een partner. Stellen
richten zich op een eengezinswoning die met
hen “mee kan groeien” en alleenstaanden
richten zich meer op een appartement. Het
vraagprofiel laat zien dat voor jongeren de
ligging en betaalbaarheid van de woning
de belangrijkste factoren zijn. De nabijheid
van voorzieningen en (in iets mindere mate)
openbaar vervoer speelt een grote rol bij
de keuze voor een woning. Wanneer er een
kindje komt, verschuift de aandacht van de
ligging naar de grootte van de woning.
• Eén en tweepersoonshuishoudens. De
één- en tweepersoonshuishoudens (in de
leeftijd 25 tot 60 jaar) beslaat ca. 25% van
alle huishoudens. Van deze groep heeft ca.
70% een hoger inkomen dan de doelgroep
(een inkomen vanaf € 34.911, prijspeil 1 juli
2015). Kijken we naar de woonvoorkeuren
van deze (deels) koopkrachtige groep kleine
huishoudens, dan zien we dat deze groep de
focus legt op “woonkwaliteit” en dan vooral
op “meer ruimte”. Deze woning hoeft niet
meer perse dicht bij voorzieningen te staan.
Verdeling inkomens in Westland
In totaal heeft 37% van de Westlanders een
inkomen tot € 34.000 (en behoren daarmee
tot de doelgroep van de corporaties). Ca. 10%
behoort tot de “lage middeninkomens” (een
inkomen tussen de € 34.000 en € 43.000).
Ca. 53% van de Westlandse huishoudens
heeft een bovenmodaal inkomen (inkomen
vanaf € 43.000).
In vergelijking met de regio als geheel
kent Westland minder lage en meer hoge
inkomens.
Figuur 1: Huishoudens Westland naar inkomen (bron: RIGO 2014)
0 5000 10000 15000 20000 25000
primaire doelgroep (tot € 28.000)
secundaire doelgroep (€ 28.000 tot € 34.911)
lage middeninkomens (€ 34.911-€ 43.000)
huishoudinkomens vanaf € 43.000
Verdeling huishoudinkomens Westland
11
Woningvoorraad
In Westland staan circa 41.900 woningen
(2014). Figuur 2 geeft de onderverdeling aan
naar woningtype.
Bijna 70% van de woningvoorraad in Westland
is een koopwoning. Van de ca. 30% huur
betreft het in 4% van de gevallen vrije sector
huur. Het overige deel is sociale huur. Verder
blijkt dat de eengezinswoning domineert: ca.
77% van de woningvoorraad bestaat uit dit
woningtype.
Figuur 3: Bewoning sociale woningvoorraad naar inkomensgroep: huidige situatie
(bron: RIGO 2014)
21%
40%
3%
4%
16%
5%10%
koop (half)vrijstaand
koop rij- / hoekwoning
koop app zonder lift
koop app met lift
huur eengezins
huur app zonder lift
huur app met lift
Verdeling woningtypen Westland
Figuur 2: Woningvoorraad Westland: huidig (bron: RIGO 2014)
42%
19%
11%
28%doelgroep in sociale huur
secundaire doelgroep in socialehuur
lage middeninkomens insociale huur
hoge (midden)inkomens insociale huur
Bewoning sociale woningvoorraad Westland naar inkomensgroep
De sociale huurvoorraad in Westland omvat
10.700 woningen 9 en bestaat voor 51% uit
eengezinswoningen. Het overige deel bestaat
uit appartementen. De voorraad goedkope en
betaalbare sociale huurwoningen (huur tot
ca. € 600) bestaat uit ruim 7.800 woningen.
Het resterende deel heeft een huur tussen
ca. € 600 en € 710. Bron: rapportage SVH 10
gegevens Westland.
9 Het aantal van 10.700 is incl. ca. 300 vrije sector huurwoningen met een huurprijs tot € 710.
10 SVH = Sociale Verhuurders Haaglanden12
Verdeling woningtypen Westland
Bewoning sociale woningvoorraad Westland naar inkomensgroep
Uit bovenstaande gegevens blijkt dat de
sociale woningvoorraad in Westland vooral
bewoond wordt door de “primaire doelgroep
van sociale huur” (42% heeft een inkomen
tot € 28.000). Ca. 19% heeft een inkomen
tussen de € 28.000 en € 34.000 (de zo
geheten “secundaire doelgroep sociale huur”).
Daarnaast wordt de sociale huurvoorraad
voor 11% bewoond door inkomens tussen de
€ 34.000 en € 43.000 (de “lage middenin-
komens”). Verder heeft maar liefst ca. 28%
van de bewoners van een sociale huurwoning
heeft een inkomen vanaf € 43.000. Dit zijn de
zo geheten “scheef woners”.
De sociale huurvoorraad vervult een
belangrijke functie in het huisvesten van de
doelgroep van sociale huur (inkomens tot €
35.000). Over de situatie:
• We constateren dat de groep lage midden-
inkomens (inkomen tussen € 35.000 en €
43.000) voor een deel is aangewezen op de
sociale huurvoorraad11. Koop is vaak wel de
wens, maar veelal onbereikbaar: voor een
lening van €159.000 is volgens de regels
van de Nationale Hypotheekgarantie een
bruto jaarinkomen van ca. €38.000 nodig
(april 2015). Aangezien Westland nauwelijks
woningaanbod heeft onder de € 160.000
is een minimum inkomen van € 38.000
feitelijk noodzakelijk om toegang te hebben
tot de koopwoningmarkt.
• Er is sprake van een open woningmarkt.
Binnen de sociale huur wordt, bij extreme
verdringing, maatwerk ingezet ten behoeve
van de kansen voor mensen om binnen de
eigen kern of gemeente te (blijven) wonen.
• In het kader van “betaalbaarheid” wordt
het aspect “woonlasten” steeds meer van
belang. Woonlasten betekent feitelijk het
deel van het inkomen dat men betaalt aan
“huur / hypotheek + energielasten”. Binnen
de sociale huurvoorraad is, in vergelijking
met de koopwoningvoorraad, een significant
grotere kans op betalingsproblemen door te
hoge woonlasten. Een energiezuinige huur-
woning kan dus een belangrijke bijdrage
leveren aan de betaalbaarheid ervan.
• De volgorde van woningtoewijzing in de
sociale huur wordt bepaald door de tijd
dat iemand staat ingeschreven: hoe langer
ingeschreven, hoe groter de kans op een
woning. Mensen met een urgentie van
medische of sociale aard, kunnen een aan-
vraag doen voor een voorrangsverklaring.
Daarmee hebben ze voorrang op alle andere
woningzoekenden. Daarnaast zien we een
toenemend aantal statushouders (mensen
met een verblijfsvergunning) die gehuisvest
moeten worden in de sociale huurvoorraad,
waardoor minder ruimte is voor woningtoe-
wijzing aan “reguliere” woningzoekenden.
11 Huurwoningen met een huur tot € 710 (prijspeil 2015), momenteel circa 10.700 woningen.
13
Dit hoofdstuk geeft de belangrijkste
ontwikkelingen richting 2030 weer.
3.1 RijksbeleidVanaf medio 2015 mag gedurende vijf jaar
10% van de vrijkomende sociale huurwoningen
worden verhuurd aan huishoudens met een
inkomen tussen € 34.911 en € 38.950. Dit
betekent dat de slaagkans voor specifiek de
lage middeninkomens (tot € 38.950) toe kan
nemen, waarbij het effect echter wel beperkt
blijft door het gestelde maximum van 10%.
Daarnaast moeten corporaties vanaf 2016
ervoor zorgen dat aan 95% van de huishou-
dens met recht op huurtoeslag een woning
wordt toegewezen met een huur onder de zo
geheten “aftoppingsgrens” (huur tot € 618).
De effecten van dit beleid zijn op dit moment
nog niet bekend, de verwachting is dat de druk
hierdoor op de sociale woningvoorraad verder
toeneemt (met toenemende wachttijden). Dit,
omdat het aantal vrijkomende huurwoningen
3. Ontwikkelingen Richting 2030
tot ca. € 600 relatief beperkt is (o.a. door
huurverhoging bij mutatie).
Een andere ontwikkeling is de nieuwe
Woningwet, die de toezichthoudende rol van
de gemeente richting corporaties vergroot. De
gemeentelijke woonvisie is het leidend kader
en de corporaties moeten hierop een “bod”
doen en aangeven hoe zij uitvoering gaan
geven aan het woonbeleid.
Rijksbeleid: wonen en zorg
Sinds januari 2015 is ons zorgstelsel drastisch
veranderd. Door de extramuralisering in
de zorg krijgen ouderen, gehandicapten en
GGZ cliënten, met een lagere zorgindicatie,
geen toegang meer tot intramuraal verblijf12.
12 In opdracht van de Sociale Verhuurders Haaglanden onderzoekt Atrivé de opgave inzake “wonen voor zorgdoelgroepen”. Er wordt onderzoek gedaan naar zowel het begrippenka-der voor intra- en extramurale woonzorgvormen als de woningbehoefte van de zorgdoelgroepen. Vervolgens zal vraag en aanbod inzichtelijk gemaakt worden waarbij we onderscheid maken tussen doelgroepen onder en boven de sociale huurgrens (een gezinsinkomen van -€ 34.678,-).
14
verwachting ruim 48.400 (bron: STEC)
huishoudens in Westland 13. De bevolkingssa-
menstelling verandert als gevolg van demo-
grafische en economische ontwikkelingen.
Voor ontwikkeling van de klantgroepen zijn de
volgende conclusies te trekken:
• De huishoudens worden ouder en kleiner.
Het aantal huishoudens boven de 60 jaar
neemt sterk toe. Van de bevolkingsgroei
in deze leeftijdsgroep heeft het grootste
deel een lager inkomen (tot ca. € 34.000).
Daarbij is geen rekening gehouden met
de eventuele aanwezigheid van eigen
vermogen, bijvoorbeeld in de vorm van een
koopwoning. De groep 75-plussers neemt
in de periode t/m 2030 het sterkst toe van
alle leeftijdsgroepen. De toename is ca.
1.000 één of tweepersoonshuishoudens in
de leeftijd 60 – 74 jaar die qua inkomen is
toegewezen op de sociale woningvoorraad.
Bij de groep vanaf 74 jaar is de toename
tot 2030 ca. 600 huishoudens die qua
inkomen toegewezen zijn op de sociale huur
(Bron: RIGO). Daarnaast zullen ook “jongere
generaties” over het algemeen minder in
gezinsverband leven en blijft ook sprake van
een significant aantal scheidingen. Ook dit
betekent een groei van het aantal kleinere
huishoudens.
• Naast de groep senioren neemt ook de
groep gezinnen tot 40 nog beperkt toe.
Alle overige groepen onder de 60 jaar blijven
verhoudingsgewijs gelijk of nemen in aantal
af.
Kortom: de bevolking ontgroent en vergrijst.
Daarmee zal de dynamiek op de woningmarkt
terug lopen. Ouderen zijn doorgaans minder
verhuisgeneigd. Bij een “passend aanbod”
is de doelgroep senioren op zich te verleiden
om te verhuizen naar een seniorenwoning
of –appartement. Tevens is de tendens, n.a.v.
de “scheiding van wonen en zorg” dat alle
zorg-doelgroepen langer zelfstandig blijven
wonen.
De druk op de sociale woningvoorraad zal
hierdoor toenemen en de vraag naar andere
woonvormen, zoals geclusterd wonen, stijgen.
De verzorgingshuiszorg wordt voor de lich-
tere zorg cliënten afgebouwd. Deze mensen
moeten zelf gaan zorgen dat ze:
1. Hun eigen zorg gaan organiseren
2. Hun zorg zelf gaan betalen
3. “Passend” gaan wonen.
In het verleden maakten oudere mensen
vanuit een sociale huurwoning (vanwege een
lagere binding met hun woning) makkelijker
de overstap naar een verzorgingstehuis dan
bewoners van een koopwoning. Deze groep
zal nu langer “zelfstandig” blijven wonen.
Statistisch gezien beginnen de beperkingen
rond 75-jarige leeftijd en bij verhuizing naar
een aangepaste woning is men dan veelal
aangewezen op (sociale) huur.
Binnen de klantgroepen “gehandicapten” en
“GGZ cliënten met een lage zorgindicatie” is
geen groei te verwachten. Wel is duidelijk dat
deze groepen voorheen in verzorgingshuizen
woonden en in de toekomst aanspraak zullen
maken op een zelfstandige woning in de
sociale woningvoorraad.
3.2 Demografie en klantgroepen 2030
Om een beeld te krijgen van de ontwikkelingen
richting 2030 is gekeken naar demografische
en economische ontwikkelingen. Wat betreft
demografie is gebruik gemaakt van:
• “Migratiesaldo 0”-prognose. Migratiesaldo 0
gaat feitelijk uit van de “natuurlijke aanwas”
van de Westlandse bevolking.
• De ambitie uit de structuurvisie: het huisves-
ten de jaarlijkse Westlandse bevolkingsgroei
met vijftig economisch gebondenen per jaar.
Voor de ontwikkeling van de koopkracht is
aangesloten bij de middellange termijnverken-
ning van het CPB.
In 2030 wonen, o.b.v. van het ambitieniveau
zoals vermeld in de structuurvisie, naar
13 Dit is inclusief de verwachting dat een deel van de “onzelfstandig” wonenden (jongeren en senioren) in deze periode “zelfstandig” gaat wonen. Jongeren, omdat zij op een gegeven moment op zichzelf gaan wonen en ouderen, omdat men langer zelfstandig blijft wonen. 15
3.3 Gevolgen voor de woningvraagOp basis van de hierboven beschreven bevol-
kingsontwikkeling neemt de groep jongeren
en jonge gezinnen op (langere) termijn af. Over
het algemeen wil een Westlandse jongere
(zeker die gaat samenwonen) een woning die
met hem “mee groeit”. Westland is gebaat bij
een gevarieerde bevolking: met de ambities in
de glastuinbouw heeft de gemeente behoefte
aan arbeidskrachten. Dit begint met het
vasthouden van de ‘échte’ jongeren, jongeren
die nu nog thuis wonen en de eerste stappen
in de wooncarrière nog moeten zetten, de zo
geheten “starters”. Voorkom dat deze jongeren
vertrekken vanwege weinig aanbod van
betaalbare woningen. De woningprijzen zijn de
afgelopen jaren weliswaar sterk gedaald, daar
staat echter tegenover dat de hypotheeknor-
men zijn aangescherpt, waardoor men minder
kan lenen dan voorheen. Tevens is het voor
“starters” moeilijker geworden om een vaste
aanstelling te krijgen en ook dit bemoeilijkt
het verkrijgen van een hypotheek. Een deel
zal vanwege werk, studie of een relatie
sowieso vertrekken, maar de honkvastheid
van de Westlanders leert dat veel jongeren
in Westland willen blijven. Deze jongeren
verleid je niet met louter een woonaanbod.
Opleiding en voorzieningen zijn ook belangrijk.
Het belangrijkst voor deze doelgroep is echter
de betaalbaarheid van de woning. Ongeveer
de helft van de starters wil een huurwoning.
De andere helft geeft de voorkeur aan een
koopwoning. Voorheen was deze verhouding
1/3 – 2/3, maar er vindt dus een verschuiving
van de vraag plaats bij starters van koop naar
huur.
• Kansen liggen er zeker ook bij de startende
gezinnen. Westland biedt mogelijkheden
voor gezinnen met jonge kinderen, die in
een beschutte en kleinschalige (dorpse)
omgeving willen wonen. De ruimere een-
gezinswoning komt door de demografische
ontwikkelingen (beperkte groei gezinnen en
vergrijzing) makkelijker binnen bereik. Een
uitzondering hierop zijn de eengezinswonin-
gen in de sociale huursector. Dit type woning
wordt schaarser vanwege het verkoopbeleid
en huurharmonisatie van corporaties.
• In de gezinnen tot 40 jaar vindt, zoals
zojuist vermeld, nog lichte groei plaats. Dit
betreft voor een belangrijk deel gezinnen
met een hoger inkomen, de zo geheten
“gevorderde huishoudens”. De gevor-
derde huishoudens vragen naar kwaliteit
in wonen: “ruimte in en om de woning”,
maar ook “kwaliteit en identiteit van de
woonomgeving”.
• De groei is, zoals eerder in dit hoofdstuk
aangegeven, het sterkst bij de klantgroe-
pen boven de 60 jaar. Bij de groep die
we hier aanduiden als “actieve senioren”
hebben we het over huishoudens die nog
niet direct een aangepaste woning met zorg
nodig hebben, maar wellicht wel op zoek zijn
naar meer gemak en luxe. Daarbij houden
ze wel rekening met mogelijke beperkingen
in de toekomst. De actieve senioren leiden
een actief sociaal leven en verhuizen niet
in groten getale (verhuisgeneigdheid is
lager dan bij huishoudens jonger dan 60).
Als ze verhuizen hebben ze doorgaans
belangstelling voor een woning in de huur,
in een rustige omgeving, maar wel met alle
voorzieningen onder handbereik. Bij een
“passend aanbod” is deze groep geneigd
te verhuizen, omdat men “kleiner” wil gaan
wonen.
Bij “zorgbehoevenden” spreken we over
mensen, met name in de leeftijd boven
de 75 jaar, die behoefte hebben aan
aanpassingen in de woning of aanbod van
zorg en welzijn, om zelfstandig te kunnen
blijven wonen. Deze groep neemt het sterkst
toe. We hebben het bij zorgbehoevenden
daarnaast niet alleen over ouderen, maar
ook over andere mensen die zorg of
begeleiding nodig hebben, waaronder de
groep gehandicapten en GGZ cliënten.
Een deel van de klantgroepen boven de
60 jaar is aangewezen op de betaalbare
voorraad, een ander deel heeft meer te
besteden en zoekt een luxe appartement,
patiowoning of bungalow. Er is dus enerzijds
een groep die ruimer en luxer wil gaan 16
wonen en anderzijds een steeds groter
wordende groep senioren die “kleiner” wil
gaan wonen (zowel qua afmeting van de
woning als prijsklasse). Een deel zal direct
rekening houden met beperkingen en/
of een (eventueel toekomstige) zorgvraag,
anderen laten zich daar minder door leiden.
Het huidige woonaanbod, met veel grote
eengezinswoningen en nauwelijks specifiek
aanbod voor senioren is onvoldoende
gedifferentieerd om de vraag van ouderen
te bedienen. Inzetten op een grotere
variatie, onder meer met goed toegankelijke
appartementen nabij voorzieningen, maar
ook in de sfeer van serviceappartementen
en beschermde of geclusterde woonvormen,
verdient nadrukkelijke aandacht. Bouwen
voor senioren is niet alleen om tegemoet
te komen aan de wensen van klantgroepen
vanaf 60 jaar, maar ook ten behoeve van
doorstroming.
T/m 2030 verwachten wij een toename van
de vraag naar ca. 1.100 “zorg gerelateerde”
zelfstandige woningen voor de groep
ouderen, gehandicapten en GGZ cliënten
die door de extramuralisering van de zorg
(het “langer zelfstandig wonen”) aanspraak
zullen maken op de (grotendeels sociale)
huurvoorraad. Het betreft extra woningvraag
naar zelfstandige woningen. Voorheen zou
het aantal van 1.100 vallen in de categorie
“verzorgingstehuis” (of vergelijkbaar).
De verdeling van de 1.100 “zorggerelateerde
woningen” is als volgt:
• (minimaal) 64% “verzorgd wonen”: Verzorgd
wonen (bron: woonzorgmonitor DWO)
betekent: “woningen met daaraan onlosma-
kelijk verbonden extramurale behandeling,
verzorging, verpleging, begeleiding en/of
hotel- en welzijnsdiensten. Extra ruimte in
de woning voor zorg en de fysieke nabij-
heid van zorgvoorzieningen en diensten
zijn specifieke kenmerken van dit type
zorgwoningen”.
• 16% “geschikt wonen”: Dit is een lichte
variant op “verzorgd wonen”. Hierbij valt te
denken aan een aanpasbare grondbonden
woning of een appartement met lift. Het
gaat om woningen die qua infrastructuur om
te bouwen zijn tot een levensloopgeschikte
woning.
• 20% “reguliere woning”: Dit betreft
een woning zonder noemenswaardige
aanpassingen.
Het bovenstaande is bovenop de woningvraag
die als gevolg van de vergrijzing ontstaat naar
“wonen en zorg”.
3.4 Sociale woningvoorraad 2030 De groep huishoudens met een inkomen tot
modaal (€ 35.000, prijspeil 2014; de doel-
groep van de corporaties) bestaat momenteel
uit ongeveer 15.400 huishoudens (bron:
RIGO). De prognose laat zien dat deze groep in
de toekomst toeneemt. Ook toont de prognose
dat het aandeel ouderenhuishoudens binnen
deze groep groeit.
Een deel van de bevolkingsgroei is qua
inkomen aangewezen op de sociale woning-
voorraad. Op basis van de uitgangspunten
van de structuurvisie Westland (bouwen voor
de Westlandse bevolkingsgroei + jaarlijks 50
economisch gebondenen) zijn t/m 2030 ca.
1300 nieuwe sociale huurwoningen nodig 14
(bron: STEC).
Naast deze groeiende vraag naar sociale
huurwoningen door natuurlijke bevolkingsgroei
komt er door de extramuralisering van de zorg
nog meer druk op de sociale woningvoorraad.
We verwachten dat de groep ouderen, mensen
met een lichamelijk en verstandelijke beper-
king en GGZ cliënten aanspraak zullen maken
op de (grotendeels sociale) huurvoorraad.
Deze groepen woonden voorheen “onzelfstan-
dig” (bijv. ouderen in een verzorgingsthuis).
De extramuralisering zorgt voor een verdere
toename van de vraag naar zelfstandige “zorg
gerelateerde” woningen (zoals in de vorige
paragraaf omschreven).
14 De benodigde grootte van de sociale huur-voorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwikkeling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de woning-vraag van (sociale) huur naar koop kunnen betekenen. 17
4. visie Op wOnen
in westland
stemmen de woningbouwprogrammering af
met gemeenten waarmee we een significante
verhuisrelatie hebben én gemeenten die
met ons “concurreren” wat betreft het
woningaanbod van (nieuwbouw)woningen.
We nemen onze verantwoordelijkheid in het
behouden en (in beperkte mate) versterken
van de aantrekkingskracht van de regio. Dat
komt ook ten goede aan onze gemeente. Dit
mag echter niet ten koste gaan van de lokale
woningzoekenden. We maken afspraken met
de partners in de regio over o.a. nieuwbouw en
woonruimteverdeling en zetten hierbij in op het
optimaliseren van de kansen voor Westlandse
inwoners.
4.2 Vereniging van dorpen Zoals in hoofdstuk 2 geconstateerd bestaat
Westland uit 11 dorpen met elk een sterke
sociale cohesie. We willen de eigen kwaliteit
van de verschillende kernen versterken.
Boodschap daarbij is dat niet alle kernen met
eenzelfde blik benaderd worden: niet overal
inzetten op dezelfde doelgroepen en dezelfde
voorzieningen. Kracht van de gemeente
De woonvisie past binnen de koers zoals die
is neergelegd in de Structuurvisie Westland
2025, perspectief 2040. Een florerende
glastuinbouweconomie, een leefbare ge-
meenschap en een goede bereikbaarheid
staan daarin centraal. Voor het woningbouw-
programma wordt uitgegaan van het bouwen
voor de Westlandse bevolkingsgroei en
daarbij de huisvesting van jaarlijks circa 50
economisch gebondenen. Dit betekent ca.
350 te bouwen woningen per jaar.
4.1 Positie in de regioDe ontwikkeling van Westland is niet los te
zien van de positie van Westland in de regio
en in het bijzonder omliggende gemeenten.
Wat betreft de woningmarktregio heeft de
gemeente Westland de meeste verhuisrelaties
met gemeenten die Westland omringen. De
verhuisrelatie is hierbinnen het grootst met
Den Haag (Zuid-West) en Delft en in mindere
mate met Midden-Delfland en Rijswijk. Ook
is er een (geringe) verhuisrelatie met
steden binnen de regio Rotterdam-Rijnmond:
Vlaardingen, Maassluis en Schiedam. We 18
Wat betreft woonmilieus wordt in de regio
(voorheen Stadsgewest Haaglanden) sinds
2012 gebruikt gemaakt van de zo geheten
“Steen van Rosetta”. Deze indeling zorgt
ervoor dat regionaal, wat woonmilieu betreft,
dezelfde “taal” wordt gesproken. In de
regio blijkt vooral een tekort te zijn aan het
“rustig stedelijke woonmilieu” en het “dorpse
woonmilieu”. Binnen dit laatste woonmilieu
liggen kansen voor Westland. Dit vraagt het
behouden, versterken en / of creëren van
het “dorpse” woonmilieu in Westland. De
volgende voor Westland relevante woonmi-
lieus zijn vanuit de “Steen van Rosetta” te
onderscheiden:
Westland is gelegen in de combinatie van de
specifieke kwaliteiten van elke kern. Dat willen
we benutten. We zien bij senioren een hogere
kernbinding dan bij jongeren. Deze laatste
groep richt zich over het algemeen meer op
Westland en minder op de eigen kern. Een
kern als De Lier is hierop een uitzondering:
hier is de kernbinding ook onder jongeren
onverminderd groot.
4.3 Rustig wonen met een dorps woonmilieu
We willen inzetten op behoud en / of
versterking van het dorpse woonmilieu in
Westland. Bij Westlanders is het dorpse
woonmilieu veruit het meest geliefd (bron:
Grote WoonTest).
Dorps Landelijk
Centrum dorps Lokaal Suburbaan
Gegroeid milieu Gegroeid milieu Nabij dorpskern Buiten wonen
Historisch karakter Historisch karakter Direct verbonden met dorps centrum Vrijstaand
Dijken, terpen, linten Dijken, terpen, linten Meer eenvormige architectuur Uitzicht
Div. architectuur Div. architectuur Sociale dorpsstructuurOmringd door open
landschap
Winkels ook voor
omliggende dorpen
Compact, Kleinschalig,
“Je eigen bakker”
Vaak uitbreiding gepland voor
doorstroom / groei eigen bewoners
Weinig
voorzieningen
Winkelketens (V&D /
H&M)
“Ons-kent-ons”,
Meerdere generaties
familie wonen er
Ruimtelijk weinig verschil met
“stedelijk suburbaan”
Relatie met
landschap
Goed bereikbaar voor
omliggende kernenMix woningtypen
Sociaal wel verschil met “stedelijk
suburbaan”
Relatie argrarisch
verleden
Auto-georiënteerd Weinig voorzieningen Soms eigen sportpark Ruimte voor hobby
Wonen boven of nabij
winkels Matig bereikbaar
Onderdeel van dorps woonmilieu,
max. 20.000 inwoners Wonen in het groen
Oud naast nieuw Oud naast nieuw Afgelegen en stil
Wonen naast
bedrijvenWonen naast bedrijven
Beperkt woonopp. Beperkt woonopp.
Nabij open landschap
Parkeren voor de deur
of geclusterd
Figuur 4: omschrijving van de voor Westland relevante woonmilieus binnen de “Steen van Rosetta”
19
4.4 Doelgroepen Wat de woningvraag van jonge starters
kenmerkt (zoals in het vorige hoofdstuk is
geconstateerd) is de betaalbaarheid: aan
het begin van hun wooncarrière hebben
de meeste huishoudens niet al te veel te
besteden. De groep starters / jonge gezin-
nen is uiterst belangrijk met het oog op de
gewenste vitaliteit en economische ambities
van Westland. We willen jongeren meer kans
geven de wooncarrière te starten in Westland
en jonge huishoudens aan de gemeente
binden. Op dit moment is het beschikbare
aanbod goedkope en betaalbare huur- en
koopwoningen onvoldoende. Het verkrijgen
van een betaalbare woning staat daarom
voor veel starters (nog steeds) onder druk.
We willen voorkomen dat deze huishoudens
vertrekken naar (nieuwbouw)gebieden in
omliggende gemeenten.
In het kader van de vergrijzing en de extramu-
ralisering zien we daarnaast een toenemende
groep senioren en mensen met een zorgvraag
die qua inkomen zijn aangewezen op de
sociale woningvoorraad. Daarnaast is er
vanuit de meer kapitaalkrachtige senior een
groeiende vraag naar vrije sector huur (met
een maximum van ca. € 850; deze groep is
namelijk over het algemeen niet bereid om
boven deze prijsgrens te gaan huren, zelfs als
de financiële situatie dat toelaat).
Het bovenstaande leidt tot de volgende
ambities (op hoofdlijnen):
• We zetten in op het vergroten van de
bereikbaarheid van de koopsector door het
realiseren van betaalbare koopwoningen en
(het continueren van) financiële ondersteu-
ning van de koopstarter.
• We willen de druk op de sociale huurvoor-
raad verminderen door enerzijds nieuwbouw
in dit segment te realiseren en anderzijds
“scheef woners” te laten doorstromen.
• Daarnaast willen we vrije sector huurwonin-
gen (met de nadruk op een prijs tot € 850)
toevoegen aan de woningvoorraad.
Voor een algemeen overzicht van de “doelgroe-
pen en bijbehorende woningprijsklassen” zie
bijlage 1 van deze woonvisie.
4.5 Betaalbaarheid Een deel van de Westlandse bevolking (en
bevolkingsgroei) is aangewezen op een
betaalbare woningvoorraad. Dit betreft een
mix van “sociale huur”, “vrije sector huur”
(met name tot ca. € 850), “sociale koop” (<
€ 188.000) en “bereikbare koop” (tussen €
188.000 en € 218.500).
• Op basis het voorgaande willen we daarom
blijvende aandacht voor betaalbaarheid
voor de volgende doelgroepen
– Lage inkomens tot € 28.000 (primaire
doelgroep sociale huursector). Voor
deze groep blijft voldoende aanbod van
betaalbare huur (tot aftoppingsgrenzen
van € 618) van belang, aangezien zij
hier volledig op aangewezen zijn.
Een belangrijke groep hierbinnen betreft
starters. Zij kunnen op die manier
hun wooncarrière starten in Westland.
Daarnaast is de betaalbare huur van
belang voor de minder kapitaalkrachtige
senior, een groep die in verband met
de vergrijzing toe zal nemen. Ook moet
de voorraad betaalbare huur voldoende
gedifferentieerd blijven naar woningtype,
zodat er een mix is van eengezinswonin-
gen, seniorenwoningen en appartementen
die aansluit op de woningbehoefte van de
lage inkomens. Ook willen we dat in dit
segment, naast onderhoud en renovatie,
toevoegingen plaats vinden in nieuwbouw,
zodat ook (nieuwbouw)kwaliteit aan de
sociale woningvoorraad wordt toegevoegd.
– Lage inkomens tussen de € 28.000 en
€ 35.000 (secundaire doelgroep sociale
huursector): voor deze groep is huur
tussen ca. € 618 en € 710 (maximum
sociale huur) van belang.
20
De zo geheten “secundaire doelgroep”
is aangewezen op het segment tussen
de betaalbare huur en het maximum van
de sociale huur. Het betreft voornamelijk
starters (vanaf HBO-niveau) en jonge
gezinnen. In het sociale huursegment
moet dus voldoende aanbod blijven in
deze prijsklasse, met ook hier voldoende
differentiatie naar woningtypen overeen-
komstig de (Westlandse) woningbehoefte.
Ook hier betreft het een combinatie
van renovatie en het toevoegen van
nieuwbouw om (verdere) kwaliteit aan dit
segment toe te voegen.
– Lage middeninkomens (inkomens tus-
sen de € 35.000 en € 43.000): We willen
het perspectief op de woningmarkt verbe-
teren voor de lage middeninkomens. Deze
groep valt namelijk “tussen wal en schip”.
Zij komen vanwege de Europaregeling
feitelijk niet meer in aanmerking voor
een sociale huurwoning (slechts 10%
van de verhuringen mag sinds 2011
plaats vinden aan inkomens > € 34.000),
maar hebben ook weinig kansen op de
Westlandse koopwoningmarkt. Vanaf
medio 2015 mag gedurende vijf jaar 10%
van de vrijkomende sociale huurwoningen
worden verhuurd aan huishoudens met
een inkomen tussen
€ 34.911 en € 38.950). Bij een inkomen
vanaf € 38.000 liggen er kansen in de
vrije sector huur (tussen ca. € 710 en €
750). We willen graag dit segment (verder)
toevoegen aan de Westlandse woning-
markt én daarnaast voldoende aanbod
creëren in de sociale koop (prijsklasse tot
max. € 188.000).
– Bijzondere doelgroepen
We zijn als gemeente medeverantwoor-
delijk voor het huisvesten van bijzon-dere
groepen (waarvan het grootste deel tot
de inkomensdoelgroep van corporaties
behoort). We constateren (op hoofdlijnen)
de volgende subgroepen:
– Huisvesting in het kader van
maatschappelijke opvang. Dit wordt
nog belangrijker dan voorheen in
verband met de decentralisatie van de
zorg.
– Statushouders: mensen die een
verblijfsvergunning krijgen en wettelijk
(met voorrang) gehuisvest moeten
worden.
– Verder zijn “begeleide kamerbewo-
ning”, “dementerenden” en voormalig
“GGZ cliënten” belangrijke doelgroe-
pen die (mede n.a.v. wijzigingen in het
zorgstelsel) gehuisvest moeten worden
in de reguliere woningvoorraad.
15 Na 2015 wordt de NHG-grens verder verlaagd. Wij blijven echter inzetten op sturen op slaag-kansen van nieuwbouwkoop tot € 245.000, omdat tot deze grens het woningaanbod in Westland relatief beperkt is. In Westland heeft namelijk ca. 62% van de koopwoningen een prijs > € 250.000.
De NHG-grens van € 245.000 is echter niet de grens van “betaalbaar”. De grens van “betaal-baar” is, zoals vermeld op blz. 20 de prijsklasse tot € 218.500.
16 Dit betreft de huurvoorraad tot het maximum sociale huur van € 710,68 (prijspeil 2015).
We komen, op basis van het voorgaande, tot
de volgende ambities:
Inzet op “betaalbaarheid” doen we middels:
• Sturen op slaagkansen van Westlanders in
sociale huur en nieuwbouw (koop tot aan
NHG-grens van 2015: € 245.000 15);
• Sturen op en vergroten van het aanbod
betaalbare woningvoorraad middels:
– Afspraken met corporaties (over grootte
en differentiatie sociale woningvoorraad +
aanpak woonlasten)
– Woningbouwprogrammering.
Specifiek voor de sociale huurvoorraad gel-
den op hoofdlijnen de volgende ambities:
• We willen inzetten op een toename van
de sociale huurvoorraad met 1.500
woningen tot 2030 om tegemoet te komen
aan de (Westlandse) bevolkingsgroei en
woningbehoefte16 (zie ook paragraaf 4.8
“Programmering”). Hierbij willen we de
huidige trend van afname van de sociale
woningvoorraad keren en toewerken naar
deze jaarlijkse toename van de sociale
woningvoorraad. 17 17 De benodigde grootte van de sociale huurvoorraad wordt beïnvloed door de verwachte inkomensontwikkeling van het CPB. Mocht het CPB voor de komende periode met een positievere prognose komen, dan zou dit een verschuiving van een deel van de wo-ningvraag van (sociale) huur naar (sociale) koop kunnen betekenen.
21
• De voorraad sociale huur moet voldoende
gedifferentieerd blijven naar woningtype
en (huurprijs)klasse, zodat er een mix is
van eengezinswoningen, seniorenwoningen
en appartementen in een huurprijsklasse
die aansluit op de woningbehoefte van
de lage(re) inkomens. Hierbij is het van
belang dat, naast de totale grootte van de
betaalbare huurvoorraad, ook bij mutatie
voldoende betaalbare woningen (huur tot €
618) worden aangeboden, om hiermee het
“duur scheef wonen” (dus dat men feitelijk
o.b.v. het inkomen te veel aan huur betaalt)
te voorkomen.
De verdeling van de huurprijsklassen (prijs-
peil 2015) is als volgt:
– Huur tot € 403,06: minimaal 11 % van de
sociale huurvoorraad.
– Huur tot € 618,24: met een ondergrens
van 7.500 huurwoningen18
• Daarnaast dient de kwaliteit van de bestaan-
de sociale woningvoorraad op peil te blijven
door deze te verduurzamen en levensloopge-
schikt te maken. Nadere ambities op dit vlak
zullen nog geconcretiseerd worden n.a.v.
analyse van de verwachte zorgbehoefte en
de locaties waar de woonlasten het grootst
zijn (zie ook de ambities bij paragraaf 4.8.
inzake de “woningbouwprogrammering”
en paragraaf 4.11 inzake “bestaande
woningvoorraad”).
• Bij renovatie van sociale huurwoningen
dienen deze levensloopgeschikt te worden
gemaakt.
• Ook willen we dat, naast onderhoud en
renovatie, toevoegingen plaats vinden in
nieuwbouw (huurprijzen tot € 710 én
€ 618), zodat ook (nieuwbouw)kwaliteit
aan de sociale woningvoorraad wordt
toegevoegd.
• Indien “de markt” de bouw van vrije sector
huur niet realiseert, geven we corporaties
de gelegenheid woningbouw in dit segment
te realiseren.
• We willen dat sociale nieuwbouwwoningen
ook daadwerkelijk onderdeel blijven van de
sociale huurvoorraad.
18 De Grote Woontest geeft aan dat 11% van de-genen die aangewezen zijn op sociale huur een huurwoning wil tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 403,06). Dit betekent een aantal huur-woningen tot € 403,06 van (11% van 10.700 =) ca. 1.200 huurwoningen.
4.6 Langer zelfstandig wonen We constateerden in hoofdstuk 3 dat de
Westlandse bevolking in de periode t/m 2030
sterk vergrijst. De vergrijzing in Westland en
de veranderingen in de zorg hebben gevolgen
voor de woningvraag. De verhuisgeneigdheid
onder ouderen (die tot nu toe beperkt was) zou
hierdoor sterk toe kunnen nemen als de zorg-
vraag daartoe noopt. Op dit moment is echter
de verhuisgeneigdheid onder senioren nog
laag. De groep ouderen is qua woonwensen en
mogelijkheden bijzonder gevarieerd. We willen
in het nieuwbouwprogramma rekening houden
met deze uiteenlopende vragen. Niet alleen
met het oog op de wensen van deze groep, ook
met het oog op doorstroming waarmee kansen
worden gecreëerd voor jonge huishoudens en
starters.
Met een toenemende zorgvraag (o.a. van
senioren) neemt de vraag naar gelijkvloerse
woningen en goede woonzorgvoorzieningen
toe. We willen deze groepen de kans geven zo
lang mogelijk zelfstandig en in een vertrouwde
omgeving te blijven wonen. Dit is tevens, in het
kader van de “scheiding van wonen en zorg”
absolute noodzaak geworden. Dit stelt partijen
voor de opgave voldoende geschikte woningen
te realiseren in de nieuwbouw én aanpassin-
gen in de bestaande voorraad. Belangrijk bij
het “langer zelfstandig wonen” is de afweging
of de huidige woning voldoende aangepast
kan worden of dat verhuizing naar een levens-
loopgeschikte (nieuwbouw)woning toch meer
voor de hand ligt. Het gaat daarnaast ook om 22
De ambities op hoofdlijnen inzake het “lan-
ger zelfstandig wonen” zijn als volgt:
• Senioren, mensen met een beperking
en zorgbehoevenden: langer zelfstandig
wonen19. We willen deze groepen (indien zij
hier niet zelf voor zorg kunnen dragen) in
staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te
blijven wonen.
• De focus ligt hierbij op het aanpasbaar ma-
ken van met name de huidige woningvoor-
raad met daarnaast levensloopgeschikte
nieuw- of verbouw in de centra van de
dorpskernen, bij voorkeur in combinatie met
een passend (zorg)voorzieningenaanbod.
• We willen aangepaste zorgwoningen officieel
labelen, zodat deze beschikbaar en behou-
den blijven voor de doelgroep senioren en /
of zorgbehoevenden.
• We zetten in op nieuwe woonvormen die het
langer zelfstandig wonen mogelijk maken.
woningen voor mensen met een andere dan
lichamelijke beperking, zoals mensen met een
verstandelijke beperking of GGZ-problematiek.
Ook voor deze mensen moet er een passend
woonaanbod zijn. Het is hierbij een optie om
woningen met een bepaalde zorgvraag te gaan
“clusteren” binnen één complex (bijvoorbeeld
voor mensen met een GGZ-probleem of een
verstandelijke beperking). Op deze manier
kunnen deze cliënten elkaar ondersteunen en
tevens steun ontvangen vanuit een zorg- of
welzijnsinstelling.
We willen ons in samenwerking met de
corporaties, ontwikkelaars en de zorgkantoren
inzetten voor een woon-, zorg- en welzijns-
aanbod waarmee de wensen van ouderen,
gehandicapten en andere zorgbehoevenden in
de gemeente worden gerespecteerd.
We willen aangepaste woningen officieel
labelen, zodat deze beschikbaar en behouden
blijven voor de doelgroep senioren en / of
zorgbehoevenden. En daarnaast dat bijv. de
partner na overlijden van de bewoner aan wie
de woning is verstrekt op termijn zal moeten
verhuizen. Ook domotica ( technische voorzie-
ningen in de woning) kunnen een belangrijke
bijdrage aan het zelfstandige wonen leveren.
Daarnaast zijn vernieuwende woonzorgcon-
cepten van belang om in te spelen op de
woningbehoeften van senioren, met voldoende
differentiatie voor zowel de kapitaalkrachtige
senior (die specifieke kwaliteit zoekt) als de se-
nior met een smallere beurs. Betaalbaarheid
van de (nieuwbouw)woning is voor deze laatste
groep van belang.
Concreet betekent het bovenstaande wat
betreft de ruimtelijke omgeving een toe-
nemende behoefte aan:
• Bereikbaarheid en toegankelijkheid 19 Het is niet per definitie zo dat elke senior ook zorgbehoevend is. Vanaf 75 jaar is over het algemeen wel een duidelijke toename in zorgbehoevendheid te constateren.
4.7 Doorstroming Binnen de bestaande voorraad liggen kansen
om betaalbare woningen vrij te krijgen voor
de groepen die qua inkomen op dit woons-
egment aangewezen zijn. We zetten daarom
in op doorstroming: om doorstromers een
kans te bieden en tegelijkertijd (betaalbare)
woningen vrij te maken in zowel de huur- als
de koopsector.
We onderscheiden binnen de ambitie
“doorstroming” de volgende doelgroepen:
• Scheef woners: hoge (midden)inkomens
(> € 43.000) in de sociale woningvoorraad:
Maar liefst 28% van de sociale huurvoor-
raad wordt door deze inkomensgroep
bewoond. De groep hoge (midden)
inkomens heeft in principe voldoende
mogelijkheden op de koopwoningmarkt.
Doorstroommogelijkheden voor deze groep
ligt vooral vanaf de sociale + bereikbare
koop (koop tot € 188.000 /
€ 218.500) en / of vrije sector huur
(tussen ca. € 710 en € 850). Het door laten
stromen van scheef woners vermindert de
druk op de sociale woningvoorraad.
– We willen het percentage “scheef
voorzieningen: (medische) voorzieningen in
de buurt en mogelijkheid om in nabijheid van
de woning de dagelijkse boodschappen te
kunnen doen (supermarkt)
• een veilige leefomgeving (zowel fysiek als
sociaal)
• ruimte voor ontmoeting.23
woners” met minimaal 3% (gerelateerd
aan de 10.700 sociale huurwoningen in
Westland) omlaag brengen. Tot en met
2018 is de inzet om jaarlijks 50 scheef
woners door te laten stromen uit de
sociale huurvoorraad. (zie ook de ambitie
“te bouwen sociale huur” bij paragraaf
4.8 “Programmering”). Een woning die
met een “aanpak scheef wonen” vrij
komt, moet onderdeel blijven van de
sociale huurvoorraad.
• Verder willen we senioren met een (latente)
verhuiswens (bijv. via een “seniorenmake-
laar”) “verleiden” om te verhuizen van een
sociale eengezinshuurwoning naar een
seniorenwoning of –appartement. Hiermee
komen sociale eengezinswoningen vrij voor
gezinnen die aangewezen zijn op de sociale
huursector 20.
– We willen in de periode t/m 2018 jaarlijks
20 senioren laten doorstromen vanuit een
sociale huureengezinswoning.
• Gevorderde huishoudens: We willen de
markt laten inspelen op de wensen van
woonconsumenten die een volgende stap in
de wooncarrière willen zetten. Via doorstro-
ming draagt dit ook bij aan de kansen voor
jonge gezinnen en starters. We willen een
gemeente zijn met een levendige, vitale en
gedifferentieerde bevolking en qua “door-
stroming gevorderde huishoudens” gaat het
(op termijn voornamelijk) om:
– Jonge(re) gezinnen tot 40 jaar. Deze groep
is op zoek naar meer ruimte, kwaliteit en
comfort in en om de woning. De uitdaging
ligt dan hoofdzakelijk in het aanbieden
van aantrekkelijke, ruime eengezinswo-
ningen (veelal half vrijstaand), in een
karakteristiek (“dorps”) woonmilieu.
– Het gaat ook om ouderen die nog geen
zorg nodig hebben, maar wel op zoek
zijn naar meer comfort of geld uit hun
koopwoning vrij willen maken. De wensen
van deze groep zijn divers. Kenmerkend
is echter dat ze meer oog hebben voor
toegankelijkheid en aanpasbaarheid van
de woning, en voor het voorzieningenaan-
bod in de omgeving.
• Daarnaast is doorstroming van starters
van belang. We willen graag dat starters-
woningen voor deze doelgroep behouden
blijven: zo blijft deze woning beschikbaar
om de aanwas van starters te huisvesten.
Dit betekent dat bij voorkeur op moment
van gezinsuitbreiding verhuisd wordt van
een starterswoning naar een ruimere
eengezinswoning.
20 Vanwege de vergrijzing zien we op termijn in principe vol-doende aanbod van eengezins-woningen in Westland. In de so-ciale huursector is de afname van de eengezinswoningen door het verkoopbeleid van de corporaties echter dusdanig dat de eengezinswoning (bij ongewijzigd verkoop-beleid) relatief schaars wordt.
4.8 Programmering Op basis van demografische trends is de
(Westlandse) woningbehoefte t/m 2030
onderzocht. Dit leidt tot inzicht in welke stra-
tegische woningbouwprogrammering nodig is
om optimaal aan te sluiten bij de Westlandse
woningbehoefte. Door inzet op een mix van
nieuwbouw in de sociale huur, betaalbare
en (middel)dure koop en vrije sector huur
kan het nieuwbouw-programma een bijdrage
leveren aan het creëren van verhuisketens
en daarmee de gewenste doorstroming op
de Westlandse woningmarkt bevorderen. De
woningbehoefte is vertaald in de benodigde
woningbouwprogrammering, welke is verge-
leken met het huidige planaanbod. Op deze
manier is inzicht verkregen op welke punten er
een discrepantie is tussen het planaanbod en
de (Westlandse) woningbehoefte.
Het indicatieve woningbouwprogramma (prijs-
peil 2015) tot 2030 op basis van onderzoeken
van STEC, RIGO en de Grote Woontest (GWT)
om de bevolkingsgroei op te vangen is als
volgt:
Tabel: Bandbreedte gewenst woningbouwprogramma Prijsklassen GWT STEC RIGO bandbreedte
Sociale koop tot € 188.000 5% 3% 7% 3% - 7% Bereikbare koop € 188.000 - € 218.500 12% 12% 3% 3% - 12% Middeldure koop € 218.500 - € 278.500 20% 30% 23% 20% - 30% Dure koop € 278.500 - € 507.000 25% 24% 28% 24% - 28% Extra dure koop meer dan € 507.000 5% 2,5% 18% 2,5% - 18%Sociale huur huur tot € 710 29% 22% 17%22 17% - 29%Vrije sector huur 21 huur vanaf € 710 6% 7% 3% 3% - 7%
21 De verhouding van de vraag naar huur van € 710 tot € 850 en huur > € 850 is ca. 2/3 - 1/3 (bron: Grote Woontest)
24
De Grote Woontest (GWT) geeft aan wat
inwoners van Westland op dit moment voor
prijscategorieën wensen. Het onderzoek van
STEC gaat uit van een sobererder scenario
wat betreft economische groei en inkomens-
ontwikkeling en hanteert de ambitie van de
structuurvisie (300 natuurlijke aanwas +
50 economisch gebondenen per jaar). Het
onderzoek van RIGO gaat uit van het bouwen
voor “sec” de natuurlijke bevolkingsgroei van
Westland (“migratiesaldo 0”) op basis van een
gemiddeld scenario wat betreft de inkomens-
ontwikkeling. Het segment “extra dure koop”
is sterk afhankelijk van het gehanteerde
(economische) scenario. Verder is er ook nog
een bepaalde “uitwisselbaarheid” tussen
sociale / bereikbare koop en sociale huur.
Op basis van de huidige programmering
(april 2015) kan geconstateerd worden dat
de gemeente te weinig betaalbaar en te
veel (middel)duur bouwt. Daarnaast kent de
programmering voornamelijk een overschot
aan rijwoningen.
Wat betreft de kwaliteit van de nieuwbouw-
woning willen we, in aansluiting op hetgeen
in paragraaf 4.6 (“langer zelfstandig wonen”)
is vermeld inzetten op levensloopgeschikte
nieuwbouw. De ambitie hierbij is een hoger
kwaliteitsniveau dan het Bouwbesluit aan-
geeft. Dit willen we vastleggen in de daarvoor
geijkte instrumentaria (bijv. overeenkomsten
met ontwikkelaars).
• Binnen het te bouwen segment “sociale
huur” willen we dat minimaal 28% 22
wordt gerealiseerd met een prijsklasse tot
de aftoppingsgrenzen
(€ 576,87 appartement / € 618,24
eengezinswoning, prijspeil 2015).
• Een percentage van 20% sociale huur is
alleen mogelijk indien voldoende “scheef
woners” (zie ambitie bij paragraaf 4.7
“doorstroming”) doorstromen van de soci-
ale huur naar de koopsector of vrije sector
huur. Vindt onvoldoende doorstroming
van deze doelgroep plaats, dan zal meer
nieuwbouw in het sociale huursegment
gerealiseerd moeten worden 23.
• Toevoegen van jaarlijks minimaal 6%
particuliere huur (met name huur tussen
de € 710 en € 850) voor de lage middenin-
komens (tussen € 34.000 en € 43.000) en
doorstromers (waaronder scheefwoners)
vanuit de sociale huur. Particuliere huur tot
€ 850 kan (deels) een alternatief zijn voor
de “bereikbare koop”, met name voor de
doelgroep senioren.
• Het segment vanaf middeldure koop laten
we in principe over aan de markt, mits vol-
doende woningen in het onderste segment
van “middelduur” worden gerealiseerd
(woningen tot aan de NHG-grens 2015).
Er moet namelijk voldoende aanbod zijn
voor mensen om vanuit het “betaalbare
segment” wooncarrière te maken en door
te stromen naar “middeldure” koop.
• De woningbouw moet inspelen op de
demografische trends van vergrijzing en
groei eenpersoonshuishoudens.
• We bouwen nieuwbouw in het “dorpse”
woonmilieu, zodat dit aansluit bij de
Westlandse woningbehoefte.
• Nieuwbouw dient aanpasbaar en / of
levensloopgeschikt te zijn, passend bij de
(verwachte)zorgbehoefte 24 25. We willen
inzake levensloopgeschikt bouwen inzetten
op bouwbesluit + (dus meer dan het
bouwbesluit aangeeft).
22 Er is hier gekeken naar het deel van de Westlandse bevolkingsgroei dat doelgroep is van de sociale huur. De prognose is dat ca. 28% van hen tot de “primaire doelgroep” (inkomen tot € 28.000) behoort en ca. 72% tot de “secundaire doelgroep” (inkomen tussen € 28.000 en € 35.000). De verhouding “primaire doelgroep” / “secundaire doelgroep” is o.a. afhankelijk van de verwachte inkomensontwikkeling. Een positieve(re) inkomensontwikkeling zal waarschijnlijk een lagere groei van de “primaire doelgroep” betekenen (bron: RIGO).
Wat betreft de woningbouwprogrammering
hanteren wij de volgende ambities:
• Minimaal 35% betaalbare nieuwbouw.
Dit betreft minimaal 6% sociale koop,
minimaal 9% bereikbare koop en minimaal
20% sociale huur (deze laatste categorie
betreft minimaal 100 sociale huurwonin-
gen per jaar).
23 Scheef woners hebben, o.b.v. hun inkomen, kansen in met name de “goedkope en bereikbare koop”; (prijs tot € 218.500) + vrije sector huur (tot met name ca. € 850). Voorwaarde is dan wel dat er (mede door nieuwbouw) voldoende aanbod voor hen is om door te stromen.
24 De mate van levensloopge-schiktheid wordt gedefinieerd door het “sterrensysteem”: 1 ster betekent een “nultreden-woning”, 2 sterren “rollatorbe-stendig”, 3 sterren “rolstoelbe-stendig” en 4 sterren een “extra ruime, rolstoelbestendige” woning. “Aanpasbaarheid” betekent dat de woning in basis niet direct een “ster” heeft, maar wel aanpasbaar is als de woning-, c.q. zorgbehoefte op termijn hier om vraagt. Nadere analyse van de verwachte zorg-behoefte moet aantonen welke “sterren” of aanpasbaarheid qua woningaanbod benodigd zijn.
25 Bij appartementen zal dit mini-maal “1 ster” (nultredenwoning) zijn en bij eengezinswonin-gen gaat het minstens om voldoende ruimte voor een traplift, een goede toegankelijk-heid vanaf de straat en een drempelloze woning.
25
• Daarnaast bouwen we 10% 26 (uitgaande
van 350 nieuwbouwwoningen per jaar)
van de jaarlijkse nieuwbouwproductie
starterswoningen met een prijs van max. €
160.000 die we zoveel mogelijk voor deze
doelgroep willen behouden (bijv. via een
antispeculatiebeding of Maatschappelijk
Gebonden Eigendom). Zo blijft deze woning
geschikt om de aanwas van starters te
huisvesten. Dit betekent dat bij voorkeur
op moment van gezinsuitbreiding verhuisd
wordt van een starterswoning naar een
ruimere eengezinswoning.
• Nieuwbouw moet minimaal voldoen aan
EPC-normen.
26 De toename van 15 -29-jarigen is tot 2020 ca. 56 per jaar. Uitgaande van een (mogelijke) wens om zelfstandig te gaan wonen vanaf 20 jaar is de jaarlijkse toename ca. 35 “starters” per jaar.
4.9 Bouwen voor de regio De gemeenten in de regio zullen afspraken
maken over de nieuwbouwproductie in de
periode t/m 2020, mede omdat dit vanuit de
provincie verplicht is. Hiermee wordt (moge-
lijke) concurrentie tussen bouwprojecten en
“overproductie” zoveel mogelijk voorkomen.
Behoud en versterking van de Westlandse
economie is van belang. Daarom willen wij,
in navolging op de structuurvisie, huisvesting
bieden aan arbeidskrachten die een bijdrage
leveren aan de Westlandse (kennis)economie.
Daar bovenop willen wij de ambitie van de
structuurvisie (bouwen voor Westlandse
woningbehoefte en jaarlijks 50 economisch
gebondenen) verruimen:27
Bouwen voor de regio is van belang om
de regionale bevolkingsgroei op te kunnen van-
gen. Tevens zorgt dit voor verjonging van de
(Westlandse) bevolking, wat o.a. van belang is
voor de (economische) vitaliteit van Westland,
het tegengaan van (te sterke) vergrijzing en het
draagvlak voor voorzieningen. De vraag vanuit
de regio richt zich naar verwachting het meest
op grondgebonden woningen, variërend van
rij-hoekwoningen tot meer luxere woningtypen.
Ladder duurzame verstedelijking
De “ladder duurzame verstedelijking” is bij de
ontwikkeling van nieuwbouw het uitgangspunt
dat door de provincie Zuid-Holland gehanteerd
wordt. Hierbij geldt:
• dat gebouwd moet worden naar aantoon-
bare behoefte.
• dat de woningbouwprogrammering regionaal
afgestemd moet zijn.
• dat inbreiding voor uitbreiding gaat.
De provincie Zuid-Holland verplicht gemeenten
om bovenstaande prioritering te hanteren bij
de woningbouwprogrammering.
floreren is behoud en / of versterking van de
kenniseconomie van belang. Wij willen voor
high potentials een “open armen beleid”
hanteren.
• Jonge gezinnen, waaronder “terug keerders”
(mensen die eerder Westland hebben
verlaten, bijv. om te gaan studeren).
Mogelijkheid tot bouwen voor de regio zien
we voornamelijk op de volgende locaties:
• Westlandse Zoom
• Uitleglocaties Naaldwijk en ’s Gravenzande.
Op kernniveau blijven we primair bouwen voor
de woningbehoefte van de lokale bevolking.
27 Als uitwerking van de pijler “economie” in het Collegewerkprogramma 2014 – 2018 zal het vraagstuk “bouwen voor de regio / high potentials” nog verder worden uitgewerkt.
28 Een high potential is iemand die specifieke ken-nis en vaardigheden heeft om een bijdrage te leveren aan de innovatie van o.a. de glastuin-bouwsector, zodat de economie in West-land slagvaardig is en blijft.
De gemeentelijke programmering biedt
ruimte om (een significant deel van) de
woningbouwprogrammering “open te stellen”
voor de regio.
We zien hierbij de volgende doelgroepen
voor “instroom” vanuit de regio:
• High potentials 28: Om als Westland op
economisch gebied te kunnen blijven
26
4.10 Vitale kernen Westland bestaat uit 11 dorpen met elk een
sterke sociale cohesie. Met het oog op het be-
houden c.q. versterken van die sociale cohesie
streven we naar een gevarieerde bevolking en
daarmee variatie in het woonaanbod in elke
kern. Dat betekent niet dat voor elke kern
dezelfde mix wordt voorgestaan. De kernen
verschillen als we kijken naar bevolkingssa-
menstelling en woningvoorraad op dit moment.
Daarnaast zijn er verschillen in ruimtelijke
karakteristieken en voorzieningenaanbod. Wat
betreft ruimtelijke karakteristieken hebben
we het over de uitbreidingsmogelijkheden (in
sommige kernen is weinig ruimte voor nieuwe
woningen) en de ligging (nabij de stad, zee,
gras of tussen het glas). Kijken we naar het
voorzieningenaanbod dan zal in Naaldwijk (en
in mindere mate ’s Gravenzande) het accent
liggen op het kernoverstijgende voorzieningen-
aanbod, waar voor de overige kernen gestreefd
wordt naar behoud van ten minste voorzienin-
gen voor de dagelijkse levensbehoefte. We
willen dat mensen ook als ze ouder worden
in de eigen kern kunnen blijven wonen. Voor
ouderen wordt dan ook in elke kern gebouwd.
Wat betreft het voorzieningenniveau geeft de
structuurvisie aan dat elke kern minimaal een
supermarkt, huisarts en school moet hebben.
De “primaire doelgroep” voor woningbouw
in de centra van de kernen betreft senioren,
omdat:
• Zij graag in de eigen kern willen blijven
wonen.
• Hier de benodigde voorzieningen (veelal)
aanwezig zijn.
Om te sterk “vergrijzende” kernen tegen te
gaan is de “secundaire doelgroep” jongeren
uit de desbetreffende kern. Dit betekent dat
in de centra van de kernen vooral gebouwd
wordt voor senioren en daarnaast (niet perse
direct in het centrum) voor starters en / of
jonge gezinnen. Dit, om te zorgen voor een
gedifferentieerde bevolkingsopbouw in de
kernen (mits dit ruimtelijk inpasbaar is en er
voldoende inbreidingsmogelijkheden zijn in de
kern).
De ambities inzake de “vitale kernen” zijn
als volgt:
• In de kernen bouwen we primair voor de
lokale woningbehoefte. Hierbij geldt de
volgende prioritering:
A: Bouwen in het centrum voor senioren uit
specifieke kern, zodat zij kunnen doorstro-
men naar levensloopgeschikte nieuwbouw
in hun eigen kern (zolang dit “zelfstandig
wonen” betreft).
B: Bouwen voor jongeren / jonge gezinnen:
deels in de eigen kern, deels op meer “cen-
trale” locaties (Naaldwijk, ’s Gravenzande
en uitleglocaties, zoals Westlandse Zoom).
C: Ruimte voor ontmoeting in de kern
D: Behoud van voldoende groen
• Bovenstaand (de mogelijkheid om A, B, C
én D te realiseren) betreft een ruimtelijke
en maatschappelijke afweging en zal
altijd (ook) in relatie met de Structuurvisie
moeten worden bekeken (de Structuurvisie
geeft aan dat in kernen verdicht moet
worden en geeft een bescheiden
basisvoorzieningenniveau op kernniveau
aan (“supermarkt, school en huisarts”).
Daarnaast is een belangrijke voorwaarde
dat er voldoende geschikte bouwlocaties in
de kern voor inbreiding zijn.
• In het kader van het langer zelfstandig
wonen willen we dat de kernen ruimte
bieden voor “ontmoeting” en voldoende
“(gevoel van) veiligheid” bieden. Dit om
sociaal isolement te voorkomen.
4.11 Bestaande woningvoorraad Verleggen aandacht naar bestaand bebouwd
gebied
De Woonvisie uit 2008 beschreef een omslag
in denken van nieuwbouw op uitbreidingslo-
caties naar het versterken van bestaande
woongebieden. Deze woonvisie zet deze lijn
voort!
Het overgrote deel van het woningaanbod in
2030 bestaat uit woningen die er nu al staan.
De gewenste verandering moet dan ook voor 27
een deel daar gestalte krijgen. De kwaliteit
is over het algemeen goed. Dat neemt niet
weg dat delen van de voorraad de komende
periode aan vernieuwing toe zijn, hetzij door
bouwtechnische, hetzij door woontechnische
veroudering.
Sociale huurvoorraad
Op termijn is herstructurering noodzakelijk
voor het realiseren van de ambitie om de
kwaliteit van de sociale woningvoorraad op
peil te houden. Het grootste deel van de
sociale woningvoorraad (44%) is gebouwd in
de periode 1960 – 1979 en met name in dit
segment zullen t/m 2030 de nodige ingrepen
gedaan moeten worden, óf via renovatie óf
via sloop- / nieuwbouw. Zoals vermeld in
paragraaf 4.5 is aanpak van complexen met
hoge woonlasten een belangrijk element in het
kader van de betaalbaarheid van de sociale
huurvoorraad.
Bouwperiode sociale
woningvoorraadPercentage
Voor 1945 4%1945 – 1959 9%1960 – 1979 44%1980 – 1999 28%2000 + 15%totaal 100%
De focus wat betreft de kwaliteit van de
woningvoorraad ligt op:
• Duurzaamheid (in het kader van de
“woonlastenbenadering”, waarbij niet
alleen gekeken wordt naar de maandlasten
qua huur of hypotheek, maar ook wat men
maandelijks betaalt aan energie). De focus
ligt hierbij op de sociale woningvoorraad
(zie ook de ambities bij paragraaf 4.5
“betaalbaarheid”).
• Levensloopgeschiktheid / aanpasbaar-
heid van de woningvoorraad. (Zie ook
de ambities bij paragraaf 4.6 “langer
zelfstandig wonen” en paragraaf 4.8
“Programmering”).
4.12 Inzet van de gemeente We zoeken actief de samenwerking op met
bewoners, omliggende gemeenten en partijen
die een rol kunnen spelen in het realiseren van
de doelstellingen van de woonstrategie. De
woonstrategie is deze woonvisie met daaraan
gekoppeld de woningbouwprogrammering.
Onderdeel van de woningbouwprogrammering
is een afwegingskader, waar nieuwbouwpro-
jecten aan worden getoetst. Doel is om de
woningbouw (én de bestaande woningvoor-
raad) beter aan te laten sluiten op de huidige
en toekomstige (Westlandse) woningbehoefte.
We sturen ontwikkelingen op basis van deze
visie en met inzet van de instrumenten die de
gemeente ter beschikking staan om activitei-
ten van derden te stimuleren en faciliteren.
Rijksbudgetten, zoals ISV en BLS zijn niet meer
beschikbaar, dus creativiteit van de gemeente
om, samen met marktpartijen, op vernieu-
wende wijze de Westlandse woningmarkt te
stimuleren is van belang.
We zorgen voor een adequate informatievoor-
ziening over ontwikkelingen op de woning-
markt en de voortgang van de uitvoering (o.a.
via de woningbouwmonitor).
We blijven ons inzetten voor een transparante
en rechtvaardige verdeling van zowel sociale
huur- als nieuwbouwkoopwoningen (binnen de
hiervoor geldende wettelijke mogelijkheden).
Doorstroming (een belangrijke ambitie in deze
woonvisie) kan bevorderd worden met bijv. een
“seniorenmakelaar” die senioren ondersteunt
bij de zoektocht naar een nieuwe woning en
het proces tot aan de verhuizing begeleidt.
In het seperate uitvoeringsprogramma
(Woonprogramma en Afwegingskader) is
vermeld hoe we uitvoering gaan geven aan
deze Woonvisie.
28
a particuliere huur mogelijk vanaf inkomen vanaf ca. € 38.000b indien markt het niet oppakt, mogen corporaties vrije sector huur bouwenc inkomen van € 43.000 kan anno 2015 ca. € 184.000 lenen
Doelgroep Inkomen Prijsklasse Actor lage inkomens (primaire doelgroep) tot 28.000 huur tot € 618,24 corporatie
secundaire doelgroep 28.000 - 35.000 huur tot € 710,68 corporatie
starters 14.000 - 48.000nadruk op sociale huur
+ sociale koop
corporatie/
ontwikkelaar
lage middeninkomens tussen 35.000
en 43.000
koop tot € 188.000 +
vrije sector huur (710
- 750) a
ontwikkelaar/
belegger b
hoge (midden)inkomens (incl.
“scheef woners”)
vanaf 43.000koop vanaf € 188.000
+ vrije sector huur
(750 - 850)
ontwikkelaar/
belegger c
economisch gebondenen divers divers divers
senioren en zorgbehoevenden divers divers divers
bijzondere doelgroepen tot 28.0000huur tot € 403,06 /
huur € 403 - € 618 corporatie
bijlage 1: dOelgROepen en pRijsklassen
29
Postadres: Postbus 150, 2670 AD NaaldwijkBezoeksadres: Stokdijkkade 2, 2671 GW NaaldwijkT 14 0174F (0174) 673 600E [email protected] www.140174.nl