WSWonen Oost Activiteitenverslag 2012

6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huur-prijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 ener-giechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldin-gen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag… 6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopna-mes…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en servicekos-ten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 be-zoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag… 6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedu-res over onderhoud, huurprijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag… 6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huur-prijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 ener-giechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldin-gen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag… 6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopna-mes…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en servicekos-ten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 be-zoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag… 6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedu-res over onderhoud, huurprijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag… 6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…to-taal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprij-zen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energie-

Activiteiten-verslag 2012 in

vogelvlucht

2 3

Activiteitenverslag 2012 Wijksteunpunt Wonen Oost

Voor u ligt een dwarsdoorsnede van het jaar 2012. Meldingen aan het Meld-punt Ongewenst Verhuurgedrag, signale-ringen en twitterberichten zijn dit keer de basis van de tekst.

Alles overziend gebeuren er op de wo-ningmarkt nog steeds een heleboel on-verkwikkelijke zaken die ondersteuning van huurders door professionals nood-zakelijk maken. Realiseert u zich wel bij het lezen, dat Wijksteunpunt Wonen Oost in bijna alle gevallen alleen contact heeft met huurders als er iets (ernstig) mis gaat of is. Er zijn ongetwijfeld ook heel veel positieve verhalen van huurders over hun woonsituatie en hun verhuurder, alleen horen wij die zelden of nooit. Voor cijfers en volledige verslagen verwijzen wij u naar de jaarverslag van Dynamo en het stedelijke jaarverslag van de Wijk-steunpunten Wonen.

Ook 2012 was een jaar vol onzeker-heid voor huurders waarin allerlei nogal ingrijpende maatregelen op de woning-markt de revue gepasseerd zijn. Op moment van schrijven heeft de Eerste Kamer net ingestemd met het onlangs gesloten Woonakkoord tussen kabinet en D’66, SGP en Christen Unie. Vanwege dit akkoord staan huurders per 1 juli aanstaande forse, inkomensafhan-kelijke, huurverhogingen te wachten. Het bepalen van de maximale huurprijs aan de hand van een percentage van de WOZ waarde van een woning is van de baan evenals het volledig loslaten van de maximale huurprijs voor hogere inko-mens. De maatregelen zullen desalniet-temin behoorlijke gevolgen hebben voor de financiële positie van huurders.

Voorwoord


Inhoud3 Voorwoord

4 Intimidatie

7 Splitsen

9 Huurprijs/onderhuur

11 Studenten

12 Onderhoud/gebreken

15 Bemiddelingsbureau

16 Huuropzegging/huurbescherming/huurcontract

18 Kamers - Slechte informatie - Borg

19 VVE - Donner

20 Overig

21 Beleid

22 Gezond en veilig wonen - Servicekosten - Curieus

23 Energie

Er zijn voorlichtingen gegeven in het kader van gezond en veilig wo-nen met name op het gebied van ventileren. In samenwerking met de GG/GD, de brandweer en de po-litie zijn er twee “gezond en veilig wonen” beurzen gehouden.

Colofon Activiteitenverslag 2012 is een uitgave van Wijksteunpunt Wonen Oost. Contact: 020 4620330 E-mail: [email protected]: Marion van der ZwanOplage: 100Druk: Flyerzone Online Media

T Altijd bereikbaar: ik bel klant, deze zegt “ik versta u slecht, kunt u harder praten want ik sta onder de douche!”

T Tevreden klant brengt taart in de vorm van een woning. Toch weer 1300 euro servicekosten terug ge-kregen.

4 5

Activiteitenverslag 2012 Wijksteunpunt Wonen OostActiviteitenverslag 2012 Wijksteunpunt Wonen Oost

Huurders worden geïntimideerd door een vertegenwoordiger van de eigenaar. Hij heeft gezegd dat de woning in de vrije sector is, en dat zij zoveel huur mogen vragen als zij willen. Dit is na-tuurlijk niet zo, de woning telt 69 pun-ten. Daarnaast heeft hij ook gezegd dat hij de huurders eind deze maand uit het huis kan zetten als zij niet de gevraagde huurprijs betalen. De huurders zijn gead-viseerd om inhoudelijk niet te reageren op de gesprekken, en dat zij de proce-dure gewoon voortzetten.

Eigenaar verhuurt kamers in pand aan 5 jongeren. Deze hebben allen diverse procedures bij Huurcommissie gestart, waaronder onderhoudsprocedure/all-in procedure en servicekostenprocedure. Een paar gebreken zijn ondertussen verholpen, maar niet naar behoren. De overige gebreken heeft hij niets aan ge-daan. Eigenaar kwam nu langs en heeft de bewoners duidelijk gemaakt dat zij problemen zullen krijgen als zij de pro-cedures voortzetten.

Bewoner heeft meermaals handhaving gevraagd de illegale verbouwing te stop-pen. Deze zijn ook geweest. Afgelopen vrijdag kwamen 3 aannemers bij hem langs en gedroegen zich behoorlijk ini-timiderend. Er werd o.a. gevraagd wat huurder zou gaan doen als ze toch aan het werk zouden gaan. Uiteindelijk is er politie bij gekomen: een van de aan-nemers heeft vervolgens op straat nog tegen huurder staan schreeuwen en zijn vinger opgestoken al roepend: “jij met je 100 euro huur”. Huurder voelde zich door een en ander zwaar geïntimideerd en heeft aangifte gedaan.

Tijdens een Periodieke Inspectie en Onderhoud bezoek werd geconstateerd dat de vloer van het toilet was verzakt. Twee weken later krijgt huurster ‘s och-tends te horen dat ze om 13.00 uur haar woning moet ontruimen wegens instor-tingsgevaar... Na interventie WSWonen gaat dat niet door. Er spelen al lange tijd onderhoudsgebreken in de woning. Enige tijd geleden ook een verstopping van het toilet. De loodgieter heeft toen ook gezien dat de vloer was verzakt en zou dat doorgeven. Huurder ontving die dag een brief van de corporatie. De brief staat vol met nare beschuldigingen en dreigende taal: “U bent ernstig in gebreke gebleven en heeft uw meldplicht verzaakt. Wij stellen u aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van uw handelen c.q. nalaten en... (schade wordt ingeschat op mini-maal 11.500 euro). U kunt niet langer in de woning blijven wonen. Wij stellen u in de gelegenheid om de hoogst noodza-kelijke spullen in te pakken. U zult zelf zorg moeten dragen voor een tijdelijke verblijfplaats...” Mocht u geen mede-werking verlenen aan de werkzaamheden dan wel de woning niet ontruimen, dan heeft dat rechtstreekse gevolgen. In dat geval verblijft u geheel voor eigen reke-ning en risico in de woning, Wij kunnen niet instaan voor uw veiligheid. Voorts betekent dit dat de schade aan het pand toeneemt, ook deze komt volledig voor uw rekening. Wij zullen in dat geval maatregelen moeten nemen om u te ver-plichten de woning te verlaten. De kos-ten die daaraan verbonden zijn komen ook voor uw rekening.”

Huurder heeft een mail ontvangen van eigenaar die inmiddels weet dat er een procedure servicekosten loopt bij de huurcommissie voor de € 800 service-kosten per maand. Verhuurder verzoekt dringend de procedure in te trekken want alleen dan zal verhuurder de borg terug betalen en ook nog de leges van de procedure bij de Huurcommissie. Huur-der krijgt 48 uur om te beslissen. Huur-der is inmiddels vertrokken en op zeer vage grond weigerde eigenaar een deel van de borg terug te betalen.

Intimidatie De in totaal 580 woningopnames in 2012 hebben geleid tot het starten van 401 procedures over onderhoud, huurprijzen en ser-vicekosten. Bij 201 van de 580 wo-ningopnames is tevens een “ener-giecheck” gedaan waarbij gekeken wordt naar energetische woning verbetermaatregelen.

T Huurder wordt flink geïntimi-deerd door aannemers die illegaal de zolder verbouwen in opdracht ei-genaar. Aangifte gedaan bij politie.

T Verhuurder dreigt 5 huurders met “problemen” als zij gestarte huurverlagingsprocedure niet stop-zetten. Ook nog illegale kamer-verhuur?!

T Huurder start procedures huur-verlaging en servicekosten (525 euro p/m). Eigenaar mailt: je moet blij zijn dat je een woning hebt, stop ze nu!

6 7


Na aanvraag huurder heeft gemeente een laadkast voor scootmobiel van huur-der op de gevel van het pand geplaatst, eigenaar heeft daarvoor schriftelijk toe-stemming gegeven (volgens huurder is het ook de procedure dat de gemeente voorafgaand aan plaatsing met de eige-naar overleg heeft). Kort na plaatsing belt de eigenaar woedend aan bij de huurder, hij schreeuwt onder andere: “Als jij je scootmobiel daar neerzet dan stuur ik een aantal Joegoslaven op je af!” Achtergrond; eigenaar wil graag van huurder af. Daar zijn in het verleden de nodige procedures over gevoerd die huur-der allemaal gewonnen heeft.

Huurder krijgt opdracht van aannemer in opdracht van eigenaar vandaag: mor-gen moet balkon leeg want we komen een nieuw balkon zetten, zo niet, dan komt de aannemer balkon leeghalen en zet de boel op straat.

Particuliere verhuurder. Via huurcom-missie is de huur verlaagd, van € 850 naar € 463. Teveel betaalde huurpennin-gen worden teruggevorderd. Verhuurster had meteen bij begin van de procedure huurder de huur opgezegd. Verhuurster is per brief uitgelegd dat dat zo niet werkt. Nu had verhuurster opeens besloten af-gelopen vrijdag de huurder te ontruimen. Daar stonden toen inderdaad twee heren voor de deur om “de boel te verbouwen” - zoals werd medegedeeld. Huurder heeft politie ingeschakeld. WSWonen heeft de verhuurster een paar keer proberen te bellen - ze gooit de hoorn op de haak. Wel zijn op haar voicemail berichten ach-tergelaten en haar verzocht op te houden met deze intimidatiepraktijken.

Eigenaar heeft pand recent aange-kocht en wil splitsen. Op 4e verdieping werd zonder bouwvergunning aan een appartementje gebouwd (nu stilgelegd door BWT) en afgelopen weekend heeft de verhurende makelaar geprobeerd de sloten van de zolders van huurders door te knippen.

Splitsingsvergunning is van 2005. Huur-der woont er sinds 1986 en heeft al 9 á 10 jaar huurverlaging op meerdere gebreken. Sinds 1986 niets aan de woning gedaan. Geconstateerd: loden leidingen, zeer ver-ouderde electra, meerdere lekkages, hou-trot aan meerdere kozijnen, heel slecht voegwerk, plafonds van piepschuim, bad-kamer vloer is rot (goed zichtbaar) en lekt water naar de verdieping eronder waar-door huurder, vanwege zijn aardigheid niet gaat en kan douchen, balkonvloer volledig rot, er zit een groot gat in en op de rest zonder gat kun je beter ook niet gaan staan. Verder overal kieren enz en een zeer algemene slechte staat.

Splitsen

Er zijn 96 meldingen gedaan bij het Meldpunt Ongewenst Verhuur-gedrag over ongewenst gedrag in Oost. Veel meldingen betreffen in-timidatie en afpakken zolderruim-tes. Het aantal meldingen is licht gestegen t.o.v. 2011.

T Expat huurt kamer van 14 m2 voor € 580. Inboedel is een week geleden door VH op straat gegooid, dit ter-wijl H al had opgezegd per 1/1/13...

T Huurders die 1350 all in betalen voor een woning van max 488 star-ten procedure. Verhuurder eist nu stopzetten en dreigt met huur-opzegging.

T Eigenaar probeert in kader split-sing zolder af te pakken. Huurders weten door alert optreden te voor-komen dat eigenaar sloten door-knipt.

T Zolder berging gestript zonder toestemming na eerdere dreiging: u haalt hem leeg of wij doen het voor u. Spullen op balkon.

8 9


Eigenaar gaat pand splitsen. Huurder moest binnen een dag de zolder leeg maken anders zouden de werklui het wel even doen. Huurder heeft het toch maar gedaan en vervolgens hebben werklui ge-hele zolder gestript. Zo nu en dan komt er een man aan de deur die aangeeft dat wanneer de werkzaamheden zullen starten in hun woning en de huurders van één hoog naar 3 hoog kunnen verhuizen. Er is niets op papier vastgelegd, geen werkovereenkomst zoals is vastgelegd in Gedragscode Splitsen.


Huurprijs is € 1.270,-, de puntentel-ling komt uit op een huurprijs ruim onder de liberalisatiegrens. Huurder woont er al geruime tijd, dus voor toetsing bij de Huurcommissie is het te laat. Opvallend is dat verhuurder elk jaar een nieuwe huurovereenkomst met haar afsluit.

Huurder heeft all-in contract: € 1200 huur en nog € 200 stoffering etc. Huur-prijs volgens de puntentelling is € 502,- Het is het tweede huurcontract. Tussen het eerste en tweede contract zit een maand waarin huurder wel de huur heeft overgemaakt.

Eigenaar verhuurt zijn woning al jarenlang en vraagt zeer hoge service-kosten die hij aan einde van jaar niet afrekent. Zo betaalt huurder € 500 voor inventaris, € 150 servicekosten en € 150 voor gas en licht. Servicekostenproce-dure voor 2010 en 2011 wordt gestart bij huurcommissie.

Woning van 119 punten. Huurder be-taalt veel te veel; € 950 huur plus € 400 servicekosten. De woning wordt gemeu-bileerd verhuurd. Contract van augustus 2011, dus net te laat voor huurprijs toetsing. Zogenaamd tijdelijk contract voor 6 maanden. Huurster heeft nu weer een contract aangeboden gekregen voor 5 maanden. De eigenaar staat zelf ook nog op dit adres ingeschreven en wil niet dat de huurster aan iemand verteld dat eigenaar daar niet woont. Pand is ge-splitst - alle andere woningen zijn van De Alliantie. Er is ook geen woonvergunning voor de huurder aangevraagd - woning is waarschijnlijk wel vergunningsplichtig. Woning is verkregen via bemiddelaar.

Huurder betaalt al 5 jaar € 800. Ver-huurder heeft nu een nieuwe huurprijs voorgesteld van € 1250. Volgens verhuur-der is dat schappelijk want marktcon-form zou € 1500 zijn.

Huurprijs/onderhuur

Voor 67 huurders is er een garantie afgegeven uit het Emil Blaauwfonds om de financiële risico’s van een rechtszaak te beperken, dan wel volledig te dekken.

Meerdere huurders uit allerlei ge-ledingen kregen in 2012 te maken met de gevolgen van de crisis. Door baanverlies kunnen zij hun huur niet meer betalen. Ook eigenaar-bewoners meldden zich: moeten hun woning gedwongen verkopen en wilden weten hoe ze aan een huurwoning moeten komen.

T Mooie huurverlaging in particu-liere woning: van 1000 euro naar 251,71 op grond van woningwaarde-ring en gebrek aan de woning.

T Pand in 2006 gesplitst, maar huurder heeft al 10 jaar huurver-laging op grond van ernstige ge-breken, scheefstand. Hoe kan er gesplitst zijn?

T Verhuurder zet boedel zolder v huurder op straat. Politie tegen huurder: opruimen op grond milieu.

T Verontrustende resultaten onderzoek naar splitsen in Amster-dam Oost zijn aanleiding voor aan-vullend onderzoek. Zie: http://www.wswonen.nl/2011/06/oost/verontrustende-resultaten-onderzoek-naar-splitsen/…

10 11

Ondanks verzoek van huurder van drie hoog tot handhaving door DWZS en stil-leggen werkzaamheden op zolder door ambtenaar BWT, is eigenaar doorgegaan met kamerverhuur. Gisteren zijn er 6 stu-denten ingetrokken voor ongeveer € 400 p.p. op tweede etage en zolder. Strijdig met Huisvestingsverordening.

Huurders hebben ernstige overlast van kamerverhuur aan studenten op meer-dere etages. Navraag bij stadsdeel Oost leert dat er geen vergunning verleend is.

Huurder belde, in de boven haar ge-legen woning zijn al enige tijd verbou-wingen gaande. Volgens de aannmer die zij sprak wordt de woning aangepast om studenten te huisvesten. Deze eigenaar verhuurt op meerdere plekken in de stad tot kamers verbouwde etagewonin-gen aan studenten voor zeer hoge huur-prijzen, omwonenden ondervinden daar veel overlast van.

Activiteitenverslag 2012 Wijksteunpunt Wonen Oost Activiteitenverslag 2012 Wijksteunpunt Wonen Oost

Een nieuwe huurder, maar wellicht betreft het een andere kamer. Verhuur-der heeft duidelijk niets geleerd van de vorige keer. Weer een zogenaamd tijdelijk contract waar niets van klopt. Waarschijnlijk ook weer all-in. Huurder spreekt geen Nederlands en heeft waar-schijnlijk geen idee wat ze getekend heeft (verhuurder heeft graag expats). Het contract lijkt te gaan om de hele woning, er wordt een huur van € 2500 gevraagd. Huurder betaalt € 550. Tevens heeft ze nu een overeenkomst moeten tekenen met een andere huurder, dat zij met twee niet met name genoemde huurders de woning huren. Zij is dan aansprakelijk voor € 550 per maand. Al-lemaal weer heel schimmig. De vorige keer vroeg verhuurder veel te veel voor een kamertje, de huurcommissie ver-laagde toen de kale huur van € 520 naar € 101,02 plus servicekosten van € 25,25.

De woning telt 79 pnt, en met Donner-pnt erbij 94 of 104. Dat is een maximale kale huur van € 487,48. Huurders betalen € 1350 all-in. Woning is gemeubileerd, maar verder niets bijzonders. Enkel glas en een oude CV-ketel.

Studenten

Kamerverhuur: in 2012 was een sterke toename te zien van kamer-gewijze verhuur van voorheen zelf-standige woningen aan 4, 5 en soms wel 6 bewoners, vaak studenten.

T Huurder betaalt contant zonder betaalbewijs veel te veel huur. Is zo bedongen door verhuurder. Maakt procedure wel lastig. Komt vaker voor.

T Onderhuurders betalen 900 euro cash aan hoofdhuurder die zelf slechts 400 euro betaalt aan de Key. Hoofdhuurder vliegt er terecht uit!

T Twee verdiepingen en zolder-kamer verhuurd 11 studenten, zonder vergunning. 450 p.p. Reken uit de winst!

T Studentenhuis, 6 studenten, 1 hoofdhuurder die wil opzeggen. De overige 5 hebben geen contract met eigenaar en dreigen op straat te belanden.

T Indische Buurt: Huurders betalen 1350 all in. Volgens puntentelling met schaarstepunten Donner is de maximaal redelijke huur 488 euro.

12 13


Betreft geliberaliseerde woning van corporatie. Al sinds begin huurovereen-komst is er sprake van lekkage in de achterkamer. Alle buren op de galerij hebben hetzelfde probleem. Velen heb-ben huurcommissiezaak gewonnen - B-gebrek - 70% huurverlaging. Maar deze huurder kan niet naar de Huurcommissie - hij betaalt € 1.200,-. De Key wil niet repareren en ook geen schadevergoeding betalen voor de schade aan de inboedel. Hij is nu een rechtzaak begonnen. Terwijl medewerker van WSWonen in de woning was liep het water naar beneden, terwijl het buiten kurkdroog was. Condensvocht. Huurder is ook aangeraden met de an-dere buren een onderhoudsgeding starten - wellicht via Bewonerscommissie.

Water in kelder staat er volgens huur-der al 25 jaar! Optrekkend vocht in de slaapkamer en de keuken. Verhuurder heeft niet gereageerd op klachtmelding.

Sinds een maand opnieuw ernstige lekkage. In november/december 2011 deed het probleem zich voor het eerst voor. Betonnen slaapkamervloer is klets-nat. Optrekkend vocht langs muren van slaapkamer en gang. In opdracht van de corporatie is er een gat gehakt in de gangkast, huurder weet niet wat ze nu van plan zijn.

Er is sprake van een zeer ernstige lekkage in de hal van de woning. Boven-verdieping is gerenoveerd en boven de hal van de huurder is een badkamer aan-gelegd. Als de bovenburen douchen staat bij huurder eronder de boel blank. Het plafond is ernstig aangetast door vochtin-werking. Delen van het stuc- en pleister-werk zijn al naar beneden gekomen. Bovendien breidt de lekkage breidt zich ook uit naar andere vertrekken in de woning. Het is een raadsel waarom de corporatie zo’n ernstige lekkage niet meteen herstelt. Dit speelt al sinds 2010!

Sinds twee jaar, na vernieuwing van de riolering, heeft huurder ernstige vocht-problemen in het souterrain: er staat twintig centimeter water. Verhuurder reageert niet op klachtenmeldingen. In 2011 waren er diverse hemelwaterlek-kages in de woning. Na melding heeft het zeer lang geduurd voordat de cor-poratie tot reparatie over ging. Nu al weer een hele tijd nieuwe lekkage in diverse kamers. In de slaapkamer is het inmiddels zeer ernstig. Die kamer kan eigenlijk niet meer gebruikt worden.

Woon- en werkruimte. Ernstige ver-zakkingsscheuren, vochtdoorslag en optrekkend vocht door gehele pand. Poreuze muren. Houtwerk aan voor- en achtergevel verrot. Verhuurder reageert niet op klachtenmeldingen.

Ernstige lekkage via de plafondlamp in de slaapkamer. Ook de muur in de gang is doorweekt. Huurder woont er sinds zes jaar en er zijn sindsdien meerdere lekka-ges op deze plekken geweest.

Onderhoud/gebreken


Van de 6669 contacten met be-woners in 2012, betroffen er 2921 een onderhoudsprobleem. Achterstallig onderhoud is in 2012 wederom het belangrijkste thema, gevolgd door huurprijzen en bijko-mende kosten.

T Huurders hebben sinds 2008 last van lekkages. Tot op heden is dit slechts provisorisch verholpen en komen de gebreken keer op keer terug.

14 15

R C Beheer heeft woning bemiddeld met een all in huurprijs van € 966. Huur-commissie verlaagt dit bedrag naar € 260 kale huur en € 65 voorschot servicekos-ten, dit op 103 punten WWS.

Expat vindt zelf woning via internet. Aanbieder vraagt 2400 euro bemiddeling maar doet niks meer dan huurder aan verhuurder koppelen.

Expat, tijdelijke overeenkomst (zon-der wettelijke grondslag), heeft de wo-ning zelf via internet gevonden en moest voor de geleverde werkzaamheden (op-stellen contract) € 1.500,- (één maand huur) betalen aan de beheerder van de woning. Laatstgenoemde heeft geen ver-gunning om te bemiddelen, beheerder heeft een makelaarskantoor. Lijkt dus gewoon sleutelgeld te zijn. Het pand is uit 1925, dubbel glas en HR-ketel, en heeft een geregistreerd A-label. Vermoe-delijk is er onterecht een hoger label afgegeven dan waar de woning eigenlijk voor in aanmerking komt. Telling van het energieteam van het WSWonen komt uit op een C label.

Huurders hebben een woningbemid-delingsbureau € 2.800,- betaald voor hun dienstverlening. De huur bedraagt € 2.800,- (grote woning dus zeer waar-schijnlijk geliberaliseerd), de betaalde borg is € 4.800,- Nog voordat zij de wo-ning betrokken hebben huurders alles bij elkaar opgeteld € 9.800,- betaald.


Ernstige onderhoudsklachten in corpo-ratiewoning: lekkage (sporen), scheuren en poreuze muren. Woningen staan al 16 jaar op de lijst om gesloopt te worden. Op andere punten houdt het ook niet over: de woning heeft nog enkel glas en de warmwatervoorziening vindt plaats d.m.v. een oude boiler gehuurd van de gemeente.

Het balkon van de bovenburen ver-toont scheuren en gaten en wordt sinds twee maanden gestut. Huurder heeft deze klachten twee jaar geleden al ge-meld bij de corporatie. Er is destijds niks mee gedaan. Corporatie is volgens een recente brief nu wel bezig met het op-stellen van een plan van aanpak.

Woning van corporatie. Verzakkings-scheuren in keuken, afgebrokkeld pleis-terwerk buitenmuur keuken agv vocht, verrot houtwerk kozijnen achterzijde. Er loopt uit een afvoer aan de achter-zijde water langs de muur.

Huurder heeft al 14 maanden ern-stige klachten - lekkages, schimmel e.d. Verhuurder heeft wel al diverse keren herstelwerkzaamheden uitgevoerd, maar dat heeft helaas niets geholpen. Er zijn al heel wat bedrijven langs geweest. De laatste heeft aangegeven dat er meer aan de hand is - waarschijnlijk is het dak helemaal rot.

Betreft rijtje panden in Vrolikstraat in eigendom van projectontwikkelaar. Na jarenlange onderhoudsgebreken is afgelopen vrijdag avond het plafond in het toilet naar beneden gekomen. De Huurdersvereniging Oost heeft stadsdeel bewogen een ambtenaar van BWT te sturen en uiteindelijk heeft eigenaar een noodreparatie verricht. In eerste instan-tie was de reactie:” Namens de eigenaar moet ik u melden dat deze niet voorne-mens is de lekkage te laten herstellen. I.v.m. de lage huur die u betaalt verzoekt de eigenaar u om zelf het probleem op te laten lossen. Hopend u voldoende te hebben geïnformeerd.”

Bemiddelingsbureau

T Na 6 jaar lekkageklachten is nu bij huurder 020 Oost tijdens de storm afgelopen weekend 2 m2 woonkamerplafond naar beneden gekomen.

T 1000-en huurders hebben onte-recht bemiddelingskosten betaald aan woningbemiddelaars. Terug vor-deren is mogelijk.

T Huurder heeft € 1924,- bemid-deling betaald voor woning. Zouden we kunnen terugvorderen. Helaas geen bewijsstukken maar monde-linge afspraak.

T Bemiddelingsbureau uit Gooi bemiddelt voor woningen in A’dam zonder vergunning, huurprijs 950, max redelijk 450. Claim ingediend 5700 euro.

16 17

Een vrouw huurt sinds zes maanden voor € 250,- een kamer in een “sociale” huurwoning van de hoofdhuurder. Wat zij huurt verdient eigenlijk niet het predikaat “kamer”, de gehuurde ruimte bestaat uit een deel van een vertrek dat van de rest is afgescheiden met slechts een gordijn. Hoofdhuurder woont er zelf ook en betaalt maandelijks € 400,- voor de hele woning. Huurder is recent de huur opgezegd, verhuurder gaf haar slechts één maand opzegtermijn. De sfeer in huis is sindsdien niet beter op geworden. Omdat dit het hospitahuur-overeenkomst betreft mag er wettelijk gezien binnen 9 maanden na ingang van de huurovereenkomst worden opgezegd zonder opgaaf van redenen. Verhuurder moet daarbij dan wel een opzegtermijn van 3 maanden in acht nemen. Behalve het bedingen van een langere opzeg-termijn kan de huurder zich nergens op beroepen. Nogal zuur gezien het feit wat zij huurt en de huur die zij daarvoor betaalt (in verhouding tot de hetgeen de hoofdhuurder betaalt).

Huurder bewoont sinds december 2011 een kamer - hospitasituatie - en kreeg vandaag per gewone brief een opzegging per 31 mei. Contract is niet gedateerd en er staat geen huurbedrag vermeld. Wel dat de huur nooit langer dan 9 maanden kan duren. Opzegging moet in ieder geval per aangetekende brief en huurder heeft een opzegtermijn van 3 maanden. Huur-der kan deze opzegging dan ook negeren. Verhuurder verhuurt de kamers dus altijd voor korter dan 9 maanden en zegt de huur naar eigen willekeur op zonder een redelijke termijn.


Huuropzegginghuurbescherminghuurcontract

Na twee verloren zaken tegen huurder op (vermeende) huurachterstand bij de kantonrechter (zaken die huurder zelf gevoerd heeft) gaat eigenaar in beroep bij het hof, wederom op de vermeende huurachterstand en op vermeende weige-ring van huurder mee te werken aan het laten verhelpen van gebreken. Eigenaar is professioneel projectontwikkelaar/vastgoedhandelaar. Het gaat om een heel rijtje panden waarvan verder iedereen weg is, alleen hij zit er nog als huurder. Overige woningen ondertussen gesplitst en verkocht door deze eigenaar. Eigenaar wil huurder kostte wat kost wegkrijgen.

Tijdelijke verhuur op grond van Leeg-standwet - woning staat te koop. Ernstige overlast van rioolgeur in de slaapkamer. Riool onder vloer slaapkamer is ver-nieuwd, maar oude buis is blijven liggen met alles wat daar uit kwam. Daardoor nog steeds rioollucht, huurders zijn in woonkamer gaan slapen. Hun matras is niet meer te gebruiken. Huurders hebben particuliere verhuurder gevraagd wat aan die stank te doen. Verhuurder werd daar zo boos over dat ze de huur, zonder op-gaaf van reden, heeft opgezegd.

Huurder heeft een tijdelijk huurcon-tract op basis van de Leegstandwet en moet de woning verlaten. De datum zoals vastgelegd in een executievon-nis is 6 september. Nu kan huurder per 15 september alternatieve woonruimte krijgen en de corporatie is verzocht de termijn derhalve enige weken op te rek-ken. Corporatie weigert dit. Huurder is nu bij de rechtbank een executiegeding gestart teneinde een paar weken uitstel te krijgen.


In 2012 bezochten 1540 bewoners één van de twee reguliere inloop-spreekuren. Daarnaast waren er nog 703 bezoekers op de speciale Woningnet spreekuren waar vrijwil-ligers bewoners helpen via Woning-net te zoeken naar een woning.

T De gemeente heeft forse boetes opgelegd voor huisjesmelkers in Centrum en Noord.

T NVM berispt makelaar uit Amsterdam na klacht van huurder Amsterdam Oost.

18 19

Kamers

Eigenaar verhuurt zijn woning aan meerdere mensen, zij delen de voorzie-ningen. Huisbaas doet nu voorstel voor nieuw huurcontract, als mensen niet wil-len tekenen wil hij ze op straat zetten. In dit nieuwe contract staat bijvoorbeeld dat er geen logees of gasten mogen ko-men en dat de opzegtermijn voor de ver-huurder één maand is. Is wettelijk niet houdbaar. Tevens wil hij nu huurverhoging van € 25.

Na huisvesten studenten op de 2e etage en zolder (6 studenten à 450 euro p.p), zijn er nu ook 5 gehuisvest op de begane grond a 450 euro p.p. Alles zon-der vergunning.

Huurder huurt van hoofdhuurder een kamer (hospitacontract) van 15m2 voor 630 euro.


Donner

VVEVerhuurder gaat de achterkant van

het pand opknappen, daarvoor moet ei-genaar een steiger in de tuin van huurder plaatsen. Er is vooraf overleg geweest – huurder had een datum aangegeven die haar goed uitkomt. De rest van de wo-ningen worden bewoond door eigenaar/bewoners. Buiten huurder om is nu be-sloten dat er op een andere datum be-gonnen wordt. Nu wordt er van huurder verwacht dat ze een sleutel levert, “an-ders zou de sleutel wel bij de eigenaar worden opgevraagd”. Huurder kreeg let-terlijk te horen dat het recht van kopers boven het recht van huurders gaat.Corporatie is vlgs huurder al sinds juni

2010 op de hoogte van vochtdoorslagplek in badkamer (bakstenen + voegen van zijgevel zijn beschadidgd). Opzichter is al viermaal wezen kijken en heeft ook al eens een offerte laten maken. VH zegt geen akkoord te hebben/krijgen van de VvE op deze offerte.

Huurder stond 1e voor een woning van de corporatie. Bij nader onderzoek door de corporatie bleek er een klein foutje in de woonduur te staan, in plaats van 1986 stond er 1985. De corporatie vond op grond hiervan de huurder geen recht had op de woning. Nadat huurder zich hierover beklaagde (een administratieve fout buiten haar schuld) wijzigde het standpunt van de corporatie: woning is uit de verhuur getrokken en voor verkoop bestemd en had niet mogen worden aangeboden.

2-kamer BG woning van 24 m2 wordt via Digizine aangeboden; kale huur = € 632,54. De woning heeft geen gere-gistreerd label (NB gezien de bouw in Jeruzalem is sowieso een G-label te verwachten) en dus lijkt het erop alsof de Donnerpunten volledig in rekening worden gebracht.

Corporatiewoning: 2-kamer jaren 50 noodwoning, 34m2 wordt via Digizine aangeboden voor € 633,99 kaal. In de strijd van de bewoners tot behoud van Jeruzalem is een monumenten status aangevraagd. Voor de zittende huurders en op de korte termijn is met deze

status een hoop gewonnen Corporatie lijkt maximaal gebruik te maken van de wettelijke mogelijkheid om 30% bovenop het WWS te vragen, zonder dat er iets is opgeknapt.

Er zijn veel vragen geweest om uitleg te krijgen over de schaarste-punten van Donner, de inkomens-gerelateerde huurverhogingen en het vaststellen van maximale huur-prijzen (voorgestelde) wijzigingen van beleid en wetgeving).

BorgNa beëindiging van de huurovereen-

komst weigert verhuurder de borg van € 800,- terug te betalen.

Weer een expat op het spreekuur die zijn borgsom niet terugkrijgt. Komt heel veel voor en gaat vaak om heel veel geld. Is meestal diefstal.

Slechte informatie

T Buren weren een kamerverhuur-pand vanwege verwachte overlast studenten.

T Illegale kamer verhuur: 6 stu-denten op 1 etage voor 400 euro per persoon Kassa voor eigenaar.

T Eigenaar bewoners in de pro-blemen: lek dak, fundering twijfel-achtig nu de buurt gesloopt wordt. Gesplitst in 2009. Hoge kosten wie betaalt?

20 21


Huurder is 75 jaar oud en heeft een hartprobleem. Zijn corporatiewoning gaat gerenoveerd worden maar dit is uitgesteld tot minimaal 2016. Huurder wil graag naar benedenwoning. In het blok zitten nog 6 reguliere bewoners, de rest is student en huurt via een campus-contract. Toen één van de begane grond hoekwoningen leeg kwam heeft huurder gevraagd of hij daar niet heen kon. Daar kon absoluut geen sprake van zijn, nu wonen er studenten.

Huurder woont bij hospita. Huurster kan alleen haar kamer bereiken als ver-huurder de buitendeur voor haar open doet. Ze heeft geen sleutel.

Huurder woont in zelfstandige woning op vier hoog (de zolderverdieping) maar kan zich daar niet inschrijven, staat op 3 hoog ingeschreven. Huurder moet een schuldhulptraject in, maar dat kan niet als hij geen huurtoeslag aanvraagt. Huur-toeslag aanvragen gaat niet voor een of-ficieel niet bestaande woning.

Tijdens werkzaamheden in woning is het plafond naar beneden gekomen. Bouwvakkers waren volgens huurder op zoek naar asbest. Van het gezin was al-leen de dochter thuis. “Hallo, wij wonen er nog. Kunnen jullie ophouden?”, heeft ze gezegd. “Jullie gaan toch verhuizen”, zou het antwoord zijn geweest. Huurder heeft andere woonruimte gekregen en verhuist binnenkort. Ze heeft 17 oktober een aangetekende brief gestuurd naar corporatie met verzoek om schadever-goeding. Vanochtend heeft ze geïnfor-meerd bij corporatie en medewerker heeft vervolgens excuses aangeboden voor de gang van zaken. Huurder gaat hiermee niet akkoord. Medewerker corporatie heeft beloofd de situatie intern te bespre-ken en huurder terug te bellen. Huurder wil dat antwoord even afwachten.

Huurhuizen slechter onderhouden. Bouw van zeker 16.000 woningen ge-schrapt door corporaties agv verhuur-dersheffing.

Sociale woningvoorraad holt achteruit. Geen nieuw splitsquotum.

Vragen over Donner, 4,5 % WOZ, monumenten punten, inkomens gerela-teerde huurverhoging. Leg het maar eens uit aan een huurder.

Woonbond publiceert lijst met reeds stilgelegde bouwprojecten van corpora-ties in het land a.g.v. verhuurderheffing.

Duwo en Asva:’ bouw studentenwonin-gen valt stil’.

Is nog even wennen aan de nieuwe huurprijzen van corporaties, woninkje in West van 42m² wordt aangeboden voor 829 euro p.m.

Regeerakkoord: huurder stelt voor minder te gaan werken. Net 43.000 plus. Bang voor huurverhoging van 60 euro.

Maximumhuren in hoofdstad explode-ren door regeerakkoord; gemiddeld 37 procent stijging - NUL20.

Uitvoering. Inkomen gedaald, huur boven grens huurtoeslag.

Overig

Ook al zijn er door de crises nogal wat renovatie en sloop projecten vertraagd dan wel afgesteld, de verzoeken om ondersteuning van georganiseerde bewonerscommis-sies zijn gebleven.

Beleid

T WSWonen DVD met filmpjes over onderhoudsklachten, bewonerscom-missies en energiebesparing nu ook online te bekijken!

T Nog steeds foutmelding dat men geen huurtoeslag kan krijgen terwijl dit wel mogelijk is.

T Aanbod goedkope woningen neemt in snel tempo af in stadsregio Amsterdam - NUL20.

T WSW verwacht dat volgend jaar 47 procent van de corporaties niet meer aan de verplichtingen kan voldoen.

T ‘Meer mensen uit huis gezet na huurschuld’.

T Woningruil afgeblazen: corpora-tie wil voor woning die nu 500 euro kost, 850 euro. Donner?!

22 23


Gezond en Veilig Wonen

Amsterdam gaat koolmonoxide melder verplichten. Wat kunt u zelf al doen tegen de gevaren?

Vr 11 mei: Informatiemarkt 55+ Veilig & Gezond Wonen i.s.m. Brandweer, Politie, GGD. Locatie: Koningskerk Amsterdam Oost.

Service- kosten

En weer een geval op het spreekuur van veel te hoge servicekosten voor ser-vice die er niet is. Laat je servicekosten bij ons controleren.

Huurder krijgt in 2012 afrek. service-kosten 2007, 2008, 1500 euro. Niet be-taald. Eigenaar naar rechter: vindt dit ook te gortig. Afgewezen.

Er zijn in 2012 meerdere initiatie-ven gestart zowel in particuliere als corporatieblokken om te komen tot collectieve energetische woning-verbeteringen.

EnergieHuurders geholpen bij het oprichten

van een bewonersinitiatief. De inzet: HR++ glas aanbrengen tegen redelijke huurverhoging!

Energie succesje: particuliere verhuur-der plaatst dubbelglas bij huurder voor huurverhoging van 4 euro per maand!

Huurders krijgen hun woning op geen enkele manier warm. Enkel glas, oude ketel. Dat is een woninggebrek. Gaan we mee naar de Huurcommissie.

Door het koude weer, meer vragen van huurders over mogelijkheden energie-besparende maatregelen. Ook eigenaar bewoners melden zich.

Edisonstraat pilot project Energie-verbetering particuliere huursector na werkbezoek Freek Ossel en Maarten v Poelgeest.

Er zijn in 2012, 47 voorlichtingen aan groepen bewoners gegeven. Een aantal van deze voorlichtin-gen zijn gegeven door vrijwilligers over het thema: “energiebesparing = geldbesparing” waar bewoners bewust worden gemaakt van hun eigen gedrag en mogelijke aanpas-singen daarin t.b.v. het gebruik van minder energie.

T Leuk gesprek gehad bij brand-weer over preventie door aanbren-gen rookmelders in Oost, gaan we doen.

T Corporatie herstelt service- kostenfout van € 8.000,-

T Voorlichting Energiebesparing = Geldbesparing in Buurtcentrum de Bloem een succes! Er zijn veel vragen over de gevolgen van eigen woongedrag.

T Veel risico op koolmonoxide-vergiftiging: laat je kachel en geiser controleren en koop een melder. Kan je leven redden.

T WSWonen Oost geeft samen met de GGD voorlichting over goed ven-tileren.

T Zo meteen weer een voorlich-ting energiebesparing = geldbespa-ring, dit keer voor ouderen. Ze krijgen energiedoos cadeau van stadsdeel Oost.

T Energiearmoede in Nederland met bijna 40% toegenomen. Wordt een groot sociaal probleem in de nabije toekomst.

CurieusHuurder overweegt haar zolder te

verkopen aan geïnteresseerde eigenaar-bewoner. Gelukkig komt ze eerst vragen bij ons of dit mag. Nou nee!

Huurder woont sinds 2005 op woning. In contract: “is gestoffeerd apparte-ment, dus geen huurbescherming”. Denk dat de rechter dat niet vindt.

6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreek-uren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en ser-vicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreek-uren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en ser-vicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreek-uren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en ser-vicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreekuren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en servicekosten…47 voorlichtingen aan groepen…201 energiechecks…703 bezoekers op de Woningnet spreek-uren…96 meldingen bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag…6669 contacten met bewoners…2921 een onderhoudsprobleem…totaal 580 woningopnames…401 procedures over onderhoud, huurprijzen en ser-

Wijksteunpunt Wonen OostWijttenbachstraat 34 hs

1093 JC AmsterdamT: 020 462 03 30

E: [email protected]: www.oost.wswonen.nl

Documents

WSWonen Oost Activiteitenverslag 2012