Wyceniana nieruchomość. · wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany

Wartość rynkowa ww. nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”, określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:

3 270800,00 zł

Opracował:

rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw Marcin Pilarski, 40-159 Katowice ul. Jesionowa 22/8.2.

Katowice, 24 maj 2016 roku

dotyczący nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”, położonej w Mrzeżynie przy Al. Tysiąclecia nr 13, dla której Sąd Rejonowy w Gryficach, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą SZ1G/00003792/0.

OPERAT SZACUNKOWY

Wyceniana nieruchomość.

Operat szacunkowy dotyczący nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA” położonego w Mrzeżynie przy Al. Tysiąclecia 13, SZ1G/00003792/0.

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość zabudowana budynkami i budowlami wchodzącymi w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”.

Położenie: Mrzeżyno Al. Tysiąclecia 13.

Właściciel nieruchomości: Skarb Państwa.

Użytkownik wieczysty: ENERGOMONTAŻ POŁUDNIE Spółka Akcyjna.

Obręb Nr działki Rodzaj użytków i

klasa

Powierzchnia

użytków ogólna działki

ha m² ha m² 1 2 3 4 5 6 7

0001 55 Bi 0 9925 0 9925

-- -- RVI 0 1431 0 1431

Razem: 1 1356

Podstawa prawna SZ1G/00003792/0

Zakres wyceny:

Zakresem opracowania objęto stosownie do zlecenia oraz przepisów prawa ww. nieruchomość jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu i odrębnej własności budynków i budowli, wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.

Cel wyceny:

Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży w trybie prowadzonego postępowania upadłościowego.

Krótki opis nieruchomości:

Będąca przedmiotem niniejszego opracowania nieruchomość to funkcjonujący zespół obiektów budowlanych min. budynek wczasowy, domki wczasowe, domki rekreacyjne, boiska sportowe, budynek wielofunkcyjny, budynek sanitariatów, drogi, place i chodniki oraz obiekty małej architektury wchodzące w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”. Pozostałe budowle i urządzenia budowlane pełnią w tym przypadku funkcję uzupełniającą ściśle związaną z rekreacyjno wypoczynkową funkcją całego kompleksu. Nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Mrzeżyno przy ulicy Tysiąclecia oraz ulicy Nadmorskiej, w odległości 1 km od portu w Mrzeżynie. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią nieruchomości zabudowane budynkami o podobnej funkcji i sposobie użytkowania oraz oddzielona pasmem wydm porośniętych borem sosnowym piaszczystą plaża.


3

Budynek wczasowy KAROLINKA:

Budynek złożony z trzech podstawowych części: hotelowej, socjalno – sanitarnej oraz gastronomicznej. Powierzchnia użytkowa wynosi 283 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku, po remoncie i rozbudowie przeprowadzonej w latach 80 tych XX wieku. Budynek I i II kondygnacyjny, nie podpiwniczony. Budynek wykonany w technologii mieszanej, składa się z części murowanej i części szkieletowej żelbetowej z wypełnieniem tradycyjnym murowanym na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej. Stropodach o konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne stanowią; tynki cementowo wapienne malowane farbami, gładzie gipsowe, okładziny z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi oraz płytki ceramiczne. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płytowe.

Dom wczasowy MUSZELKA:

Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, II kondygnacyjny. Powierzchnia użytkowa wynosi 170 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Podłogi drewniane. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana.

Dom wczasowy BURSZTYN:


Dom wczasowy WRZOS:



4

Budynek – kawiarnia.

Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny z nieużytkowym poddaszem, oraz z dobudowaną wiatą o konstrukcji murowanej. Powierzchnia użytkowa wynosi 19 m². Obiekt wzniesiony w 1933 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Podłogi drewniane pokryte wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana.

Budynek gospodarczy

Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny. Powierzchnia użytkowa wynosi 9 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Podłogi drewniane pokryte wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana.

Budynek gospodarczy – WC.

Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny. Powierzchnia użytkowa wynosi 30 m². Obiekt wzniesiony w 1935 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz wyłożone glazurą, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Posadzki wyłożone terakotą. Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana.

Budynek magazynowo - gospodarczy

Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, I kondygnacyjny. Powierzchnia użytkowa wynosi 18 m². Obiekt wzniesiony w 1968 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną. Posadzki betonowe bez wykończeń. Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana.

Dom administracyjny JAGÓDKA

Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony, II kondygnacyjny. Powierzchnia użytkowa wynosi 68 m². Obiekt wzniesiony w 1958 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej; schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną. Podłogi drewniane. Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana.


5

Budynek socjalno administracyjny KARLIK ora budynek noclegowy KARLIK.

Budynek w zabudowie zwartej II kondygnacyjny, częściowo podpiwniczony. Powierzchnia użytkowa wynosi 860 m². Obiekt wzniesiony w latach 1984 – 1986. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowanej na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej, schody o konstrukcji żelbetowej licowane płytkami ceramicznymi z aluminiowymi poręczami. Stropodach o konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, gładzie gipsowe, okładziny z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską oraz płytami kartonowo gipsowymi z wykonanymi gładziami gipsowymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu. Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe.

Budynek wielofunkcyjny

Budynek wolnostojący, niepodpiwniczony. Powierzchnia użytkowa wynosi 458 m². Obiekt wzniesiony w 1991 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej; schody o konstrukcji żelbetowej obłożone masą lastriko. Stropodach o konstrukcji żelbetowej pokryty papą. Posadzki wykończone płytkami lastriko, wykładziną PCV. Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu oraz okładzina z kamienia naturalnego. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe.

Domki campingowe (7 obiektów)

Powierzchnia użytkowa każdego wynosi 16,40 m². Obiekty wzniesione w 1967 roku. Budynki wykonany w technologii szkieletowej drewnianej, osadzone na fundamencie o konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyty pilśniowej, podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa drewniana.

Domki campingowe (5 obiektów)

Powierzchnia użytkowa każdego wynosi 27,00 m². Obiekty wzniesione w 1980 roku. Budynki wykonane w technologii szkieletowej drewnianej, osadzone na fundamencie o konstrukcji żelbetowej. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi, płyty pilśniowe; podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV. Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa drewniana.

Data opracowania:

Data określenia wartości 24 maj 2016 roku

Data sporządzenia operatu 24 maj 2016 roku


6

Zestawienie zbiorcze wyników opracowania.

Nieruchomości zabudowana obiektami wczasowymi oraz pozostałymi budynkami i budowlami

Przedmiot wyceny: Numer działki Powierzchnia (m2) Wartość rynkowa

- budynki i budowle - działka gruntu (p.u.w)

55

11356

2 177900,00 zł

1 092900,00 zł

Wartość rynkowa objętej zakresem wyceny nieruchomości określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:

3 270800,00 zł

Słownie złotych: trzy miliony dwieście siedemdziesiąt tysięcy osiemset.


7

ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA

1. Przedmiot i zakres opracowania str. 8

2. Cel opracowania str. 8

3. Podstawy formalno – prawne wyceny str. 8

4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego str. 10

5. Opis i określenie stanu nieruchomości str. 10

6. Analiza rynku nieruchomości str. 37

7. Sposób wyceny str. 45

8. Określenie wartości nieruchomości str. 47

9. Wniosek i wynik końcowy wyceny str. 60

10. Klauzule i zastrzeżenia str. 61 Załączniki:

1. Protokół z badania księgi wieczystej SZ1G/00003792/0 z 11 maja 2016 roku, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Marcina Pilarskiego.

2. Kopia wypisu z ewidencji gruntów z dnia 02.05.2016 roku, wydanego przez Starostę Powiatu Gryfickiego, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

3. Kopia wypisu z kartoteki budynków z dnia 02.05.2016 roku, wydanego przez Starostę Powiatu Gryfickiego, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

4. Kopia mapy ewidencyjnej z dnia 02.05.2016 roku, wydanej przez Starostwo Powiatowe w Gryficach, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

5. Kopia mapy zasadniczej z dnia 25.04.2016 roku, wydanej przez Starostwo Powiatowe w Gryficach, Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

6. Dokumentacja fotograficzna wykonana w trakcie oględzin nieruchomości.


8

1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA.

Przedmiotem niniejszego opracowania objęto nieruchomość zabudowaną kompleksem budynków i budowli wchodzącym w skład zabudowy rekreacyjnej Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA” położonego w miejscowości Mrzeżyno przy Al. Tysiąclecia nr 13, w ewidencji gruntów i budynków opisaną w sposób następujący: województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki; jednostka ewidencyjna: 320508_5, Trzebiatów – obszar wiejski, obręb ewidencyjny: 0001, Mrzeżyno - 1, działka ewidencyjna nr:

Obręb Nr działki Rodzaj użytków i

klasa

Powierzchnia

użytków ogólna działki

ha m² ha m² 1 2 3 4 5 6 7

0001 55 Bi 0 9925 0 9925

-- -- RVI 0 1431 0 1431

Razem: 1 1356

dla której Sąd Rejonowy w Gryfinie, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą SZ1G/00003792/0. Zakresem opracowania objęto stosownie do zlecenia oraz przepisów prawa ww. nieruchomość jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz odrębnej własności budynków i budowli wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku. Uwaga – zakresem niniejszego opracowania nie objęto ruchomych składników majątkowych zlokalizowanych w obrębie przedmiotowej nieruchomości, tj. środków trwałych lub też wyposażenia jako rzeczy nie związanych trwale z budynkami bądź też odrębnie oznaczonych w ewidencji środków trwałych.

2. CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży w trybie prowadzonego postępowania upadłościowego. Niniejszy operat szacunkowy został wykonany ściśle do ww. celu i za jego wykorzystanie do innych celów autor nie ponosi odpowiedzialności. Przyjęta metodologia określenia wartości rynkowej zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie. Jak również opracowanie niniejsze wykorzystane zostać może tylko i wyłącznie do celu sprzedaży przedmiotu wyceny w trybie ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami).

3. PODSTAWY FORMALNO – PRAWNE.

3.1 Podstawa formalna.

Zlecenie Syndyka Masy Upadłości ENERGOMONTAŻ - POŁUDNIE S.A. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Katowicach przy ul. Mickiewicza 15, skierowane do rzeczoznawcy majątkowego, biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw Marcina Pilarskiego, 40-159 Katowice, ul. Jesionowa 22/8.2.


9

Autor opracowania: mgr Marcin Pilarski – rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia nr 3460, biegły sądowy z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw Sądu Okręgowego w Częstochowie oraz Katowicach. Podstawy prawne: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 roku, nr 102, poz. 518). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami). Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami). 3.3 Źródła danych merytorycznych.

Protokół z badania księgi wieczystej SZ1G/00003792/0 z 11 maja 2016 roku,

sporządzony przez rzeczoznawcę Majątkowego Marcina Pilarskiego.

Wypis z ewidencji gruntów z dnia 02.05.2016 roku, wydany przez Starostę Powiatu Gryfickiego Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

Wypis z kartoteki budynków z dnia 02.05.2016 roku, wydany przez Starostę Powiatu Gryfickiego Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

Mapa ewidencyjna z dnia 02.05.2016 roku, wydana przez Starostwo Powiatowe w Gryficach Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

Mapa zasadnicza z dnia 25.04.2016 roku, wydana przez Starostwo Powiatowe w Gryficach Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Gryficach.

Dokumentacja fotograficzna.

Dane uzyskane przy pomocy rzeczoznawców majątkowych biorących udział w badaniu zasobów dokumentów Wydziałów Geodezji i Kartografii Urzędów Miast i Starostw Powiatowych - sygnatariuszy umowy o wzajemnej współpracy oraz wymianie danych rynkowych działających przy pomocy oprogramowania „Walor”.

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW): w tym przede wszystkim: Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1 – KSWP 1 – „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”; Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3 (KSWP 3) „Operat szacunkowy”; Nota interpretacyjna Nr 1 - NI 1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości - jako zasady dobrej praktyki zawodowej


10

uzgodnionej merytorycznie w środowisku naukowym oraz środowiskach zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU.

Data oględzin nieruchomości w terenie: 14 kwiecień 2016 r.

Data, na którą dokonano określenia wartości: 24 maj 2016 r.

Data, na którą uwzględniono w wycenie stan nieruchomości: 24 maj 2016 r.

Data sporządzenia operatu szacunkowego: 24 maj 2016 r.

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.

5.1. Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości uregulowany jest w księdze wieczystej SZ1G/00003792/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gryficach, V Wydział Ksiąg Wieczystych. Zapisy w dziale I księgi wieczystej pokrywają się ze stanem ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Gryfinie.

Ewidencja gruntów

województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, jednostka ewidencyjna: 320508_5, Trzebiatów – obszar wiejski, obręb ewidencyjny: 0001, Mrzeżyno - 1, działka ewidencyjna nr: 55 o powierzchni 1,1356 ha.

Księga wieczysta – dział I

Województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, sposób korzystania: nieruchomość miejska zabudowana, obszar całej nieruchomości: 1,1356 ha.

Dział I – Budynki: województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek gospodarczy; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: magazyn; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: magazyn; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek socjalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: stołówka; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek noclegowy;


11

województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek warsztatowy; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; Województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek ubikacji; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: budynek mieszkalny; województwo: zachodniopomorskie, powiat: gryficki, gmina: Trzebiatów, miejscowość: Mrzeżyno, nazwa ulicy numer porządkowy budynku: AL. Tysiąclecia 13, przeznaczenie budynku: magazyn. Dział I – Spis praw: okres użytkowania: 05.12.2089 rok. Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana: budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym, magazynem, budynkiem mieszkalnym, budynkiem magazynem, budynkiem socjalnym, stołówką, budynkiem noclegowym, budynkiem warsztatowym, budynkiem mieszkalnym, budynkiem ubikacji, budynkiem mieszkalnym, budynkiem magazynowym. Zabudowania stanowią odrębną nieruchomość na podstawie zaświadczenia GT.II.-25/1/65 z dnia 15.03.1965 roku, wydanego przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Gryficach. Wpisano dnia 20 września 1965 roku. Dział II – Właściciel: Właściciel: Skarb Państwa na podstawie zaświadczenia nr GT.II.-25/1/65 z dnia 15.03.1965 roku, wydanego przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Gryficach. Wpisano dnia 20 września 1965 roku. Użytkownik wieczysty: ENERGOMONTAŻ _POŁUDNIE Spółka Akcyjna w Katowicach na podstawie decyzji nr GNG.N.11-7220P/246/93 z dnia 08.06.1993 roku, wydanej przez Urząd Wojewódzki w Szczecinie. Wpisano dnia 26 października 1993 roku. Dział III - Ciężary i ograniczenia: ostrzeżenie: ogłoszenie upadłości obejmujące likwidację majątku dłużnika Energomontaż Południe Spółka Akcyjna w Upadłości Likwidacyjnej na podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości nr X GUP-2/13/10 z dnia 28.08.2013 roku, wydanego przez Sąd Rejonowy w Katowicach Wschód w Katowicach, Wydział X Gospodarczy. Wpisano dnia 31 października 2013 roku. Działy IV - Hipoteki: hipoteka umowna kaucyjna w sumie 12 000 000,00 zł, odsetki zmienne, wierzytelność główna oraz prowizje i odsetki, termin zapłaty: 14.07.2013 roku. Hipoteka podlegająca spłacie na warunkach wyszczególnionych w oświadczeniu z dnia 15.07.2010 roku, hipoteka wpisana na rzecz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Regionalny Oddział Korporacyjny w Katowicach z siedzibą w Warszawie na podstawie oświadczenia z dnia 15.07.2010 roku. Wpisano dnia 18 sierpnia 2010 roku. Hipoteka przymusowa w sumie 96436232,12 zł, jako zabezpieczenie spłaty wierzytelności pieniężnej banku, zgodnie z tytułem wykonawczym w postaci bankowego tytułu egzekucyjnego, hipoteka na rzecz Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. w Warszawie na podstawie postanowienia o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu sygnatura VI GCO 239/12/5 z dnia 13.07.2012 roku, wydanego przez Sąd Rejonowy Katowice Wschód w Katowicach, Wydział VI Gospodarczy. Wpisano dnia 2 sierpnia 2012 roku.

Hipoteka przymusowa w sumie 100000,00 zł, jako zabezpieczenie roszczeń wraz z odsetkami zgodnie z postanowieniem z dnia 17.08.2012 roku, hipoteka wpisana na rzecz


12

SKOK PARASOL Fundusz Inwestycyjny Otwarty z siedzibą w Sopocie na podstawie postanowienia o udzielenia zabezpieczenia sygnatura IX GCO 200/12 z dnia 17.09.2012 roku, wydanego przez Sąd Okręgowy w Gdańsku, IX Wydział Gospodarczy. Wpisano dnia 19 września 2012 roku. Hipoteka przymusowa w sumie 25693006,00 zł, zabezpieczająca roszczenie wnioskodawcy o zapłatę zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Katowicach, Wydział XIII Gospodarczy z dnia 7 września 2012 roku, sygnatura akt XIII GC/355/10/AP, hipoteka wpisana na rzecz MARTIFER POLSKA SP Z O.O. z siedzibą w Gliwicach na podstawie postanowienia sygnatura akt XIII GC 355/10/AP z dnia 07.09.2012 roku, wydanego przez Sąd Okręgowy w Katowicach, Wydział XIII Gospodarczy. Wpisano dnia 17 października 2012 roku.

Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

Objęta zakresem wyceny nieruchomość położona jest na obszarze, dla którego zapisy obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miejscowości Mrzeżyno, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Trzebiatowie z dnia 27 listopada 2003 roku, nr XV/159/03 są następujące: tereny służące wypoczynkowi, istniejący zespół dużych domów wczasowych wraz z obiektami towarzyszącymi, preferowana funkcja: domy wczasowe, sanatoria o wysokim standardzie zabudowy i zagospodarowania otaczającego terenu (symbol SW 30).


13

Sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości:

Lp. Numer działki Sposób użytkowania Nazwa obiektu Pow. użytkowa w m² 1 2 3 4 5

1 55 działka zabudowana

dom wczasowy 283

dom wczasowy 170

dom wczasowy 192

dom wczasowy 122

budynek gospodarczy -

kawiarnia 19

budynek gospodarczy

9

budynek gospodarczy

30

budynek magazynowo gospodarczy

18

dom administracyjny 68

budynek administracyjny i

noclegowy 860

budynek wielofunkcyjny

458,70

7 domków campingowych

114,80

5 domków campingowych

135

Sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości:

Wg autora niniejszego opracowania aktualny sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości stanowi jednocześnie optymalny sposób jej wykorzystania, inny w chwili obecnej z uwagi np. na rodzaj zabudowy jest niemożliwy i ekonomicznie nieuzasadniony. Uwzględniając bowiem definicję sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako „… najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia …”, jest w tym przypadku oczywiste i związane z aktualnym wykorzystaniem i zagospodarowaniem nieruchomości. Właśnie w przypadku nieruchomości zabudowanych najczęstszym sposobem optymalnego wykorzystania jest jej aktualny lub przyszły sposób wykorzystania i użytkowania, tj. najwyższa wartość wycenianej nieruchomości wynika z faktu, że w tych przypadkach głównym nośnikiem wartości jest właśnie jej zabudowa.


14

Budynki i budowle – opis i charakterystyka wg danych z ewidencji gruntów.

J. rej. Nr ewid. Ulica/Nr Na działkach

ewidencyjnych Podstawowa funkcja

budynku

G.249 918 -- 55 pozostałe budynki

niemieszkalne 1 2 3 4 5

Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji

Materiał budowlany ścian

Łączna powierzchnia użytkowa (m²)

-- 81,00 1.0 -- --



budynku

G.249 916 Śląska 13 55 pozostałe budynki


Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 971,00 1.0 mur --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1976 216,00 2.0 mur --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1939 26,00 1.0 mur --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1939 107,00 2.0 mur --


15



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 26,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1939 29,00 1.0 mur --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1939 93,00 2.0 mur --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 32,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 32,00 1.0 drewno --



budynku




16

Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 32,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 24,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 25,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 24,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 24,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 24,00 1.0 drewno --


17



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 25,00 1.0 drewno --



budynku



Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 24,00 1.0 drewno --



budynku

G.249 917 -- 55 mieszkalny

1 2 3 4 5

Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 55,00 2.0 -- --



budynku


1 2 3 4 5

Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



1974 77,00 1.0 -- --



budynku


1 2 3 4 5

Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



-- 23,00 2.0 -- --



budynku


1 2 3 4 5


18

Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



-- 12,00 1/0 -- --



budynku


1 2 3 4 5

Rok budowy

Pow. zabudowy

Ilość kondygnacji



-- 71,00 1/0 -- --

Opis i charakterystyka zawartej umowy dzierżawy.

Lp Najemca Wynajmowana powierzchnia

Stawka czynszu w

zł/rok Charakterystyka umowy

1 2 3 4 5

1

O.W. PERŁA OLSZEWSCY S.C.

Magdalena Olszewska,

Dariusz Olszewski z siedzibą w

Kątach Węgierskich

działka ewidencyjna nr

55 1,1356 ha

210000,00

Czynsz roczny w kwocie 210000,00 zł netto oraz dodatkowo wszelkie media. Umowa zawarta dnia 31.12.2015 roku na czas określony tj. 1 roku od daty podpisania umowy z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

5.3. Stan techniczno – użytkowy.

Nr księgi wieczystej SZ1G/00003792/0

Położenie: Mrzeżyno Al. Tysiąclecia 13

Stan nieruchomości na dzień maj 2016 roku

Będąca przedmiotem niniejszego opracowania nieruchomość to funkcjonujący zespół obiektów budowlanych min. budynki wczasowe, domki rekreacyjne, boiska sportowe, budynek wielofunkcyjny, budynek sanitariatów, drogi, place i chodniki oraz obiekty małej architektury wchodzące w skład Ośrodka Wypoczynkowego „PERŁA”. Pozostałe budowle i urządzenia budowlane pełnią w tym przypadku funkcję ściśle związaną z rekreacyjno wypoczynkową funkcją całego kompleksu.


19

Nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Mrzeżyno przy Al. Tysiąclecia oraz ulicy Nadmorskiej, w odległości 1 km od portu w Mrzeżynie. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią nieruchomości zabudowane budynkami o podobnej funkcji i sposobie użytkowania oraz oddzielona pasmem wydm porośniętych borem sosnowym piaszczystą plaża. Odległość od centrum administracyjnego Trzebiatowa wynosi około 12 km, natomiast od najbliższej stacji kolejowej w Trzebiatowie około 11 km i w Kołobrzegu około 19 km.

https://pl.wikipedia.org/wiki/Trzebiat%C3%B3w_%28stacja_kolejowa%29

https://pl.wikipedia.org/wiki/Ko%C5%82obrzeg_%28stacja_kolejowa%29


20

Działki ewidencyjne nr 55

Powierzchna: 1,1356 ha

Teren działki płaski z lekkim spadkiem w kierunku linii brzegowej, kształt w nieregularny w całości ogrodzony płotem z siatki osadzonej w metalowych słupkach na podmurówce, 3 bramy i 3 furtki o konstrukcji metalowej. W obrębie parkingów, chodników teren utwardzony nawierzchnią z kostki betonowej oraz płytek betonowych. W pozostałym zakresie obszar nieruchomości oświetlony i dozorowany, w części niezabudowanej zagospodarowanie działki stanowi roślinność leśna w pozostałym zakresie zagospodarowanie stanowi zieleń zewnętrzna urządzona ozdobna niska i wysoka (trawniki, drzewa i krzewy iglaste). W obrębie Ośrodka występują dodatkowo obiekty małej architektury: plac zabaw, paleniska, grille, boiska, pergole. Zagospodarowanie ośrodka wypoczynkowego koresponduje z przyrodą, linią brzegową oraz ukształtowaniem całego terenu. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej: energia elektryczna, oświetlenie terenu, woda, kanalizacja, gaz oraz instalacje teletechniczne.


21

Nazwa obiektu: Budynek socjalno - administracyjny KARLIK oraz budynek noclegowy KARLIK.

Liczba kondygnacji budynku

Rok budowy Zaawansowanie prac

budowlanych

2,0 - 1984/86 - remont generalny 2002 100 %

Powierzchnia użytkowa budynku

w m² 860,00

Powierzchnia zabudowy

-- Kubatura --

Zużycie techniczne 20-25 Zużycie

funkcjonalne 25

Technologia wykonania budynku

Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej. Płyty


22

balkonowe o konstrukcji żelbetowej, schody wewnętrzne o konstrukcji żelbetowej licowane płytkami ceramicznymi wyposażone w metalowe barierki.

Dach konstrukcja oraz pokrycie

Stropodach kryty papą. Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, obróbki blacharskie wykonane z blachy ocynkowanej.

Stolarka okienna i drzwiowa

Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa: aluminiowa przeszklona oraz drzwi wewnętrzne płytowe.

Rodzaj instalacji wewnętrznych

Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania (kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż, i odgromowa.

Wykończenie podłóg

Posadzki parteru wykończone płytkami ceramicznymi oraz wykładziną dywanową.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu.

Informacje dodatkowe

Budynek w zabudowie szeregowej, częściowo podpiwniczony. W obrębie budynku zlokalizowane są: pokoje z łazienkami, recepcja, hall wejściowy, sanitariaty, kotłownia gazowa oraz korytarze.

Opis przykładowych pomieszczeń - pokój hotelowy.

Pokój

Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa płytowa. Elewacje wewnętrzne: tynk cementowo wapienny malowany farbą. Podłoga wyłożona płytkami ceramicznymi.

Łazienka z WC

Stolarka drzwiowa płytowa fornirowana, częściowo przeszklona. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w kabinę prysznicową, umywalkę oraz sedes.


23

Nazwa obiektu: Dom wczasowy KAROLINKA



budowlanych

1,0/2,0 - 1935 - modernizacja: 1982 100 %


w m² 283,00


-- Kubatura --


funkcjonalne 40


Budynek wykonany w technologii mieszanej, składa się z części murowanej i części szkieletowej żelbetowej z wypełnieniem tradycyjnym murowanym na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej.




Stolarka okienna PCV oraz aluminiowa. Stolarka drzwiowa: aluminiowa przeszklona oraz drzwi wewnętrzne płytowe.


Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania (kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż, odgromowa oraz instalacja wentylacyjna.


Posadzki parteru wykończone płytkami ceramicznymi oraz wykładziną dywanową.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany


24

płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu.

Informacje dodatkowe

Budynek w zabudowie szeregowej, przylega do budynku KARLIK. W obrębie budynku zlokalizowane są: stołówka, zaplecze kuchenne, magazyny, hall, sanitariaty oraz w obrębie piętra budynku pokoje.

Stołówka

Stolarka okienna aluminiowa, stolarka drzwiowa płytowa fornirowana. Elewacje wewnętrzne: gładź gipsowa malowana farbami akrylowymi. Sufity podwieszone systemowe z oświetleniem halogenowym. Podłogi wykończone płytkami ceramicznymi.

Kuchnia

Stolarka drzwiowa aluminiowa Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w meble ze stali nierdzewnej, urządzenia obróbki wstępnej, termicznej, okapy kuchenne.

Pomieszczenia kuchni

Stolarka drzwiowa drewniana. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w meble ze stali nierdzewnej.

WC damskie/WC męskie

Stolarka drzwiowa płycinowa. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne.


25

Pokój

Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa płytowa. Elewacje wewnętrzne: tynk cementowo wapienny malowany farbą. Podłoga wyłożona panelami podłogowymi.

Łazienka z WC

Stolarka drzwiowa płytowa fornirowana częściowo przeszklona. Podłogi licowane płytkami ceramicznymi. Elewacje wewnętrzne: płytki ceramiczne. Pomieszczenie wyposażone w kabinę prysznicową, umywalkę oraz sedes.

Nazwa obiektu: Dom wczasowy MUSZELKA



budowlanych

2,0 1935 100 %


w m 170,00


-- Kubatura --


funkcjonalne 60


Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej.

Dach konstrukcja Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową.


26

oraz pokrycie Rynny i rury spustowe z blachy.


Stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa drewniana.


Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa.


Podłogi drewniane.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną.

Układ funkcjonalny 7 pokoi mieszkalnych z umywalkami, pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz.

Nazwa obiektu: Dom wczasowy BURSZYTYN



budowlanych

2,0 1935 100 %


w m 192,00


-- Kubatura --


funkcjonalne 60




Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką cementową. Rynny i rury spustowe z blachy.



Rodzaj instalacji Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa.


27

wewnętrznych


Podłogi drewniane.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną oraz docieplony trzciną.


Nazwa obiektu: Dom wczasowy WRZOS



budowlanych

2,0 1935 100 %


w m 122,00


-- Kubatura --


funkcjonalne 60










Podłogi drewniane.


28

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną oraz docieplony trzciną.


Nazwa obiektu: Budynek - kawiarnia



budowlanych

1,0 1933 100 %


w m 19


-- Kubatura --


funkcjonalne 50


Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej.








Podłogi drewniane wyłożone wykładziną PCV.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną.


29

Układ funkcjonalny Do budynku dobudowana jest wiata o konstrukcji murowanej.

Nazwa obiektu: Budynek gospodarczy



budowlanych

1,0 1935 100 %


w m 9


-- Kubatura --


funkcjonalne 60


Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej.




Stolarka okienna drewniana okratowana od zewnątrz, stolarka drzwiowa drewniana.


Instalacja elektryczna oraz odgromowa.



Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną.


30

Nazwa obiektu: Budynek gospodarczy WC.



budowlanych

1,0 1935 100 %


w m 30


-- Kubatura --


funkcjonalne 60


Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej.








Posadzki wyłożone terakotą.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz wyłożone glazurą, sufit wykończony zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną.


31

Nazwa obiektu: Budynek magazynowo - gospodarczy



budowlanych

1,0 1968 100 %


w m 18


-- Kubatura --


funkcjonalne 50


Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowany na zaprawie cementowo wapiennej, strop o konstrukcji drewnianej.




Stolarka okienna drewniana okratowana, stolarka drzwiowa drewniana.


Instalacja elektryczna.


Posadzki betonowe.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbą elewacyjną.


32

Nazwa obiektu: Budynek administracyjny JAGÓDKA



budowlanych

2,0 1958 100 %


w m 68,00


-- Kubatura --


funkcjonalne 60


Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej, stropy o konstrukcji drewnianej, schody wewnętrzne o konstrukcji drewnianej.






Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, odgromowa, c.o. (kocioł gazowy).


Podłogi drewniane

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowią tynki cementowo wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farba elewacyjną oraz docieplony trzciną.

Układ funkcjonalny Pokoje mieszkalne, kuchnia, 2 łazienki; pomieszczenie gospodarcze oraz korytarz.


33

Nazwa obiektu: Budynek wielofunkcyjny



budowlanych

2,0 1991 100 %


w m² 458,00


-- Kubatura --


funkcjonalne 35


Budynek wykonany w technologii tradycyjnej - murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Ławy fundamentowe żelbetowe, ściany działowe murowane z cegły pełnej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy o konstrukcji żelbetowej, schody o konstrukcji żelbetowej obłożone masą lastriko.



Stolarka okienna i drzwiowa Stolarka okienna drewniana. Stolarka drzwiowa aluminiowa przeszklona, drzwi wewnętrzne płotowe.


Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, centralnego ogrzewania (kotłownia gazowa), teletechniczna, instalacja sygnalizacji ppoż, odgromowa.

Wykończenie podłóg Posadzki wykończone płytkami lastriko oraz wykładziną PCV.

Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany farbami oraz w pomieszczeniach sanitarnych licowany płytkami ceramicznymi. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk mineralny z termoizolacją ze styropianu oraz okładzina z kamienia naturalnego.

Informacje dodatkowe W obrębie budynku zlokalizowane są: sala telewizyjna,


34

sala bilardowa, sala dyskotekowa, sanitariaty, korytarze oraz taras.

Nazwa obiektu: Domki campingowe (5 obiektów)



budowlanych

1,0 1980 100 %


w m² 27


60


funkcjonalne 65


Budynek wykonany w technologii szkieletowej - drewnianej, osadzony na fundamencie o konstrukcji żelbetowej.


Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Rynny i rury spustowe PCV.


Stolarka okienna i drzwiowa drewniana.


Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna.



Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyt kartonowo gipsowych z wykonanymi gładziami gipsowymi obłożonymi płytami pilśniowymi


35

Nazwa obiektu: Domki campingowe (7 obiektów)



budowlanych

1,0 1967 100 %


w m² 16,40


60


funkcjonalne 65


Budynek wykonany w technologii szkieletowej drewnianej, osadzony na fundamencie o konstrukcji żelbetowej.


Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Rynny i rury spustowe PCV.


Stolarka okienna i drzwiowa drewniana.


Instalacja wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna.



Wykończenie ścian Elewacje wewnętrzne stanowi okładzina z płyty pilśniowej.

Nazwa obiektu: Boiska do koszykówki


36

Rok budowy Zaawansowanie prac budowlanych

-- -- 100 %

Powierzchnia zabudowy w m²

800 Powierzchnia

całkowita --

Zużycie techniczne

20-30 Zużycie funkcjonalne 30

Wyposażenie Obiekt oświetlony lampami słupowymi

Nazwa obiektu: drogi, chodniki, place

Opis:

Drogi wewnętrzne o nawierzchni z kostki betonowej, stabilizowanej cementem, wokół drogi krawężniki. Parking o nawierzchni z kostki betonowej, stabilizowanej cementem, wokół drogi krawężnik.


37

6. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

Rodzaj rynku – lokalny. Rynkiem lokalnym, w tym przypadku jest rynek nieruchomości zabudowanych obiektami hotelowymi i rekreacyjnymi o podobnym przeznaczeniu i sposobie użytkowania. Obszar rynku – obszar ciągły obejmujący teren całego województwa pomorskiego i zachodniopomorskiego. Okres analizy: lata 2013 – 16. W celu ustalenia odpowiednich zjawisk, relacji zachodzących na badanym rynku nieruchomości posłużono się danymi uzyskanymi przy pomocy rzeczoznawców majątkowych biorących udział w badaniu zasobów dokumentów Wydziałów Geodezji i Kartografii Urzędów Miast i Starostw Powiatowych - sygnatariuszy umowy o wzajemnej współpracy oraz wymianie danych rynkowych działających przy pomocy oprogramowania „Walor”. Mrzeżyno to miejscowość letniskowa położona przy ujściu Regi, zamieszkała przez 1600 stałych mieszkańców, posiadająca ok. 6800 miejsc noclegowych w ponad 40 ośrodkach wypoczynkowych różnego typu. Jej współczesna nazwa została ustalona po wojnie. Analiza podaży.

Miejsca noclegowe w turystycznych obiektach noclegowych w 2014 r. – stan w dniu 31 lipca.

W lipcu 2015 r. sprawozdaniem zostały objęte 10024 turystyczne obiekty noclegowe (wzrost o 1,4% w stosunku do roku poprzedniego), na które składały się 3 723 obiekty hotelowe i 6301 pozostałych obiektów. Najliczniejszą grupę wśród obiektów hotelowych, podobnie jak w latach poprzednich stanowiły hotele (2316), których liczba wzrosła o 2,9% w stosunku do danych za lipiec 2014 r. (2250). Drugą grupą, pod względem wielkości zasobów, były inne obiekty hotelowe, do których zaliczają się hotele, motele, pensjonaty, którym nie została nadana żadna kategoria, a także obiekty świadczące usługi hotelowe–


38

m.in. domy gościnne i zajazdy. W dniu 31 lipca 2015 r. było 940 takich obiektów, czyli o 0,9% mniej niż w roku poprzednim (949). Ponad 2/3 (67,5%) wszystkich korzystających z bazy noclegowej w I półroczu br. zatrzymała się w hotelach (8,1 mln), co stanowiło wzrost o 8,8 % w porównaniu do analogicznego okresu 2014 r. (7,5 mln). Mniejszą popularnością cieszyła się kategoria „inne obiekty hotelowe” (np. zajazdy, wille, zamki), w których nocowało 0,9 mln gości (o 3,8% więcej niż w pierwszych sześciu miesiącach 2014 r.).

Tabela 1. Liczba turystów korzystających z turystycznych obiektów noclegowych

w I półroczu 2014 r. i 2015 r. Turystyczne obiekty noclegowe

I pół. 2014 I pół. 2015 Zmiana w %

w tys.

Ogółem 11 202,5 12 012,3 107,2

Obiekty hotelowe - razem 8 586,0 9 295,3 108,3

Hotele 7 451,0 8 106,8 108,8

Motele 110,1 110,4 100,3

Pensjonaty 175,1 196,0 111,9

Inne obiekty hotelowe 849,8 882,0 103,8

Pozostałe obiekty - razem 2 616,4 2 717,0 103,8

Domy wycieczkowe 43,0 44,3 103,1

Schroniska 57,1 56,6 99,2

Schroniska młodzieżowe 44,8 39,0 87,1

Szkolne schroniska młodzieżowe 183,5 184,8 100,7

Ośrodki wczasowe 511,1 520,2 101,8

Ośrodki kolonijne 32,6 40,0 122,8

Ośrodki szkoleniowo-wypoczynkowe 439,1 438,0 99,8

Domy pracy twórczej 18,5 19,8 107,2

Zespoły domków turystycznych 76,5 81,3 106,2

Kempingi 35,4 39,0 110,3

Pola biwakowe 8,6 9,3 108,7

Hostele 230,3 261,4 113,5

Zakłady uzdrowiskowe 315,6 340,7 107,9

Pokoje gościnne 184,6 196,1 106,2

Kwatery agroturystyczne 42,5 46,5 109,6

Pozostałe obiekty 393,5 400,1 101,7

Wykorzystanie turystycznych obiektów noclegowych. W okresie od stycznia do czerwca 2015 r. stopień wykorzystania miejsc noclegowych we wszystkich turystycznych obiektach noclegowych wyniósł 33,0% (31,2% w I półroczu 2014 r.) i wzrost tego wskaźnika, w stosunku do roku poprzedniego, wystąpił we wszystkich kolejnych miesiącach I półrocza 2015 r. Najlepsze wyniki odnotowano w zakładach uzdrowiskowych – 75,8 % (w I półroczu 2014 r. – 75,3%). W obiektach hotelowych stopień wykorzystania miejsc noclegowych w I półroczu 2015 r. wyniósł 34,0 %, czyli nieco więcej niż w I półroczu 2014 r. (32,0%). Niewielki wzrost tego wskaźnika z 30,2 % do 31,7 % odnotowano także w przypadku pozostałych obiektów (niehotelowych). Najwięcej – 11,9 mln turystów korzystało z bazy noclegowej w miesiącach letnich (od maja do września), co stanowiło 52,4 % ogółu korzystających z zakwaterowania w obiektach noclegowych. Największe zróżnicowanie – od 1090 tys. turystów w lipcu do 282 tys. turystów korzystających z noclegów w grudniu – zaobserwowano w grupie pozostałych obiektów noclegowych, która charakteryzuje się znaczną sezonowością.


39

Analiza podaży – lokalny rynek nieruchomości. W przypadku lokalnego rynku nieruchomości dokładna analiza transakcji kupna sprzedaży wykazała, iż w okresie ostatnich kilku lat na analizowanym terenie gminy nie odnotowano żadnej transakcji, która dotyczyła by nieruchomości podobnej. Poszerzenie zakresu analizy do obszaru całego województwa wykazała, że: - pojedyncze transakcje występowały w najbardziej znanych i rozpoznawalnych

miejscowościach i gdzie sprzedawane obiekty pełniły tylko i wyłącznie funkcję hotelową a ceny transakcyjne przyjętej jednostki porównawczej (m² p.u.) oscylowały w granicach do prawie 4500 zł. Cechą charakterystyczną był fakt, iż obiekty te powstawały w latach 60 i 70 –tych XX wieku i w dacie sprzedaży w większości znajdowały się stanie technicznym i funkcjonalnym przeznaczonym do remontu i adaptacji – patrz tabela poniżej;

Zestawienie zbiorcze transakcji wykorzystanych w procesie wyceny:

Lp. Położenie Powierzchnia użytkowa

Cena transakcyjna

Data transakcji Cena 1 m² p.u.

1 Mielno 460 1 100 000 zł 2014-02-04 2 391 zł

2 Darłowo 977 2 727 000 zł 2014-02-21 2 791 zł


40

3 Ustronie Morskie 528,05 788 000 zł 2014-02-27 1 492 zł

4 Postomino 405,825 1 200 000 zł 2014-03-17 2 957 zł

5 Dziwnów 659,53 1 350 000 zł 2014-03-27 2 047 zł

6 Kołobrzeg 2137 3 499 650 zł 2014-06-06 1 638 zł

7 Mielno 400 1 025 103 zł 2014-06-11 2 563 zł

8 Świnoujście 738,3 2 100 000 zł 2014-07-17 2 844 zł

9 Mielno 511 1 190 000 zł 2014-10-10 2 329 zł

10 Dziwnów 210,54 353 500 zł 2015-02-25 1 679 zł


Średnia cena 1m² pow. użytkowej 2247,47 zł

∆ C 1465,00 zł

Nieruchomości gruntowe (tereny z przeznaczeniem sport, rekreacja, wypoczynek).

Lp. Data transakcji Położenie Pow. w m² Cena

1 m² w zł

1 2 3 4 5

1 2015-06-09 Sarbinowo 2857 123,34

2 2014-11-07 Mielenko 3486 126,22

3 2015-06-26 Mielenko 2286 70,52

4 2014-11-28 Sarbinowo 3316 75,39

Średnia cena 1m² 98,87

∆ C 55,70

Pozostałe informacje: - z punktu widzenia cech nieruchomości wpływających na ich wartość, w tym przypadku

duże znaczenie oprócz lokalizacji i położenia ma wspomniany poziom świadczonych usług i wypracowana renoma, stan techniczny i użytkowy obiektów jest cechą mającą w tym przypadku mniejsze znaczenie, gdyż operatorzy tego rodzaju obiektów zmuszeni są do cyklicznego dokonywania adaptacji, remontów czy też wymiany samego wyposażenia; duże znaczenie w tym przypadku posiada również wielkość dostępnego terenu oraz możliwość jego wykorzystania w celu zapewnienia dodatkowych atrakcji;

- z uzyskanych informacji wynika, iż w chwili obecnej nie każda nieruchomość, która

trafia na rynek znajduje nabywców. Wg informacji uzyskanych od lokalnych podmiotów zajmujących się zawodowo obsługą rynku nieruchomości okres sprzedaży tego typu nieruchomości jest stosunkowo długi i w zasadzie w każdym przypadku przekracza okres 8-12 miesięcy – jest to czas niezbędny na wyeksponowanie nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas na wynegocjowanie warunków umowy;

- ponadto z przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości wynika, iż w ostatnim czasie

odnotowano niewielki wzrost cen transakcyjnych w wyniku upływu czasu (tzw. trend zmian cen) oscylujący na poziomie 1-2 % w skali roku, jednakże z uwagi na aktualny


41

stan rynków nieruchomości dla potrzeb niniejszego opracowania zrezygnowano z jego stosowania i korygowania w tym zakresie przyjętych cen transakcyjnych;

Analiza popytu. Przeprowadzona analiza wykazała, iż na analizowanym obszarze rynku żaden podmiot czy też jednostka administracyjna nie prowadzi bądź też nie dysponuje aktualnymi opracowaniami branżowymi dotyczącymi lokalnego rynku turystycznego, w tym przede wszystkim w zakresie wielkości ruchu turystycznego oraz aktualnych relacji i najbliższych perspektyw. Poczynione we własnym zakresie ustalenia wskazują, iż: - liczba turystów odwiedzających ten region w zasadzie utrzymuje się na zbliżonym

poziomie, przy czym zdecydowana większość w tym przypadku zorientowana jest na aktywną formę wypoczynku, wybierając tym samym tańszą ofertę noclegową i gastronomiczną;

- sam ścisły sezon, w którym generowane są najwyższe przychody wynosi około 120 - 150 dni w roku i trwa w okresie od maja do końca września, przy czym należy tu wyłączyć miesiące wakacyjne, w czasie których organizowane są przede wszystkim imprezy zorganizowane, w tym okresie obłożenie w hotelach oscyluje w granicach 70 – 85 %, w pozostałych miesiącach roku generowane przychody są z reguły niższe i samo obłożenie miejsc hotelowych spada do poziomu 40-50 %;

Na bazie analizy lokalnego rynku nieruchomości oraz informacji uzyskanych z badania aktów notarialnych, ustalono następujące cechy różnicujące:

Cechy rynkowe Ocena

Lokalizacja - atrakcyjna

- średnio atrakcyjna - mało atrakcyjna

Położenie i sąsiedztwo - korzystne

- średnio korzystne - mało korzystne

Stan techniczny budynków - dobry - średni

- zły

Funkcjonalność oraz standard wykończenia - wysoki - średni

- niski

Uniwersalność (możliwość innego wykorzystania) - istnieje

- ograniczona - brak

Wielkość działki - powyżej 5000 m² - powyżej 2000 m²

- do 2000 m²


42

Cechy rynkowe Ocena Opis 1 2 3

Lokalizacja Atrakcyjna Bezpośrednio w największych i najbardziej rozwiniętych ośrodkach miejskich, w lokalizacjach najbardziej atrakcyjnych.

Średnio atrakcyjna

W pozostałych miejscowościach, w dobrych i rozpoznawalnych lokalizacjach.

Mało atrakcyjna

W mniejszych aglomeracjach, w mniej atrakcyjnych i eksponowanych miejscach, z utrudnionym dojazdem i dostępem.

Położenie i sąsiedztwo

Korzystne Bezpośrednio w sąsiedztwie zabudowy o podobnej funkcji, z dogodnym dostępem do plaży i komunikacyjnym oraz możliwością swobodnej ekspozycji i użytkowania obiektu zgodnie ze swoją funkcją i przeznaczeniem.

Średnio korzystne

Z utrudnionym dostępem, ewentualnie przy ulicach bocznych, w sąsiedztwie zabudowy o mieszanej funkcji.

Mało korzystne Lokalizacja z dala od plaży i pozostałych atrakcji turystycznych, z utrudnionym dostępem i ekspozycją, w bezpośrednim rejonie o innym charakterze – uciążliwym dla nieruchomości wycenianej.

Stan techniczny budynku

Dobry Budynki nowe, wzniesione w technologii tradycyjnej z dobrej jakości zastosowanych materiałów budowlanych.

Średni Budynki wzniesione w technologii tradycyjnej z systematycznie prowadzoną gospodarką remontową. Wszystkie elementy utrzymane w należytym stanie.

Zły Budynki wzniesione w technologii tradycyjnej, w których jednak nie ma na bieżąco prowadzonej gospodarki remontowej. W poszczególnych elementach występują ubytki i uszkodzenia.

Funkcjonalność oraz standard wykończenia

Wysoki Budynki nowe lub po remoncie z nowoczesnymi rozwiązaniami funkcjonalnymi oraz wysokiej klasy zastosowanymi materiałami budowlanymi (stolarka okienna i drzwiowa, podłogi i posadzki itd.).

Średni Poszczególne ww. elementy po remoncie i odnowieniu, w przypadku pozostałych elementów zastosowano typowe materiały wykończeniowe.

Niski Niefunkcjonalne rozwiązania architektoniczne oraz konieczny remont poszczególnych elementów wykończeniowych.


43

Uniwersalność – możliwość innego wykorzystania

Istnieje Budynki w każdej chwili mogą być wykorzystywana na potrzeby innej działalności

Ograniczona Budynki mogą być wykorzystywana w inny sposób ale po dokonaniu niezbędnych przeróbek w tym zakresie.

Brak Bez możliwości podjęcia innej działalności w budynkach.

Wielkość działki oraz stopień wyposażenia w urządzenia inf. techniczne.

Korzystny

Działka o powierzchni ponad 1,0 ha, z możliwością dalszego zagospodarowania, uzbrojona we wszystkie dostępne urządzenia infrastruktury technicznej

Średni Działka o powierzchni poniżej 1,0 ha, z ograniczonymi możliwościami dalszej zabudowy oraz uzbrojona w co najmniej podstawowe urządzenia infrastruktury technicznej.

Mało korzystny Działka o powierzchni poniżej 0,5 ha, o kształcie nieregularnym z bardzo ograniczonymi możliwościami dalszej zabudowy.

Cechy rynkowe Ocena

Lokalizacja - bardzo dobra

- dobra - peryferyjna

Otoczenie, sąsiedztwo - dobre

- zadawalające - dostateczne

Wielkość działki - bardzo dobry - zadowalający

- średni

Sposób zagospodarowania - korzystny

- średni - mało korzystny

Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

- pełny - podstawowy

- brak

Cechy rynkowe Ocena Opis 1 2 3

Lokalizacja Bardzo dobra Bezpośrednio w największych i najbardziej rozwiniętych ośrodkach miejskich, w lokalizacjach najbardziej atrakcyjnych.

Dobra W pozostałych miejscowościach, w dobrych i rozpoznawalnych lokalizacjach.

Peryferyjna W mniejszych aglomeracjach, w mniej atrakcyjnych i eksponowanych miejscach, z utrudnionym dojazdem i dostępem.


44

Otoczenie i sąsiedztwo

Dobre Bezpośrednio w sąsiedztwie nieruchomości o podobnej funkcji, z dogodnym dostępem do plaży i komunikacyjnym oraz możliwością swobodnej ekspozycji i użytkowania.

Zadowalające Z utrudnionym dostępem, ewentualnie przy ulicach bocznych, w sąsiedztwie zabudowy o mieszanej funkcji.

Dostateczne Lokalizacja z dala od plaży i pozostałych atrakcji turystycznych, z utrudnionym dostępem i ekspozycją, w bezpośrednim rejonie o innym charakterze – uciążliwym dla nieruchomości wycenianej.

Wielkość działki Bardzo dobry Kształt regularny, teren działki płaski, powierzchnia do 0,5 ha.

Zadowalający Kształt w miarę regularny, powierzchnia do 1,0 ha.

Średni Kształt nieregularny, działka o stosunkowo dużej powierzchni ponad 1,0 ha.

Sposób zagospodarowania

Korzystny Nieruchomość z możliwością swobodnego zagospodarowana zgodnie ze swoją funkcją na większej części swojej powierzchni, z dostępem do drogi publicznej.

Średni Nieruchomość z możliwością zagospodarowana w ograniczonym stopniu oraz z dostępem do drogi publicznej.

Mało korzystny

Nieruchomość niezagospodarowana, bez możliwości swobodnego zagospodarowania.

Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Pełne Działka uzbrojona w media w stopniu umożliwiającym swobodne z niej korzystanie, z dostępem do drogi publicznej.

Podstawowe Działka uzbrojona w urządzenia infrastruktury technicznej w stopniu podstawowym.

Brak Działka uzbrojona tylko w pojedyncze urządzenia infrastruktury technicznej, w zasadzie uniemożliwiające swobodne z niej korzystanie.


45

7. Sposób wyceny. 7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, uwzględniając normy zawodowe obowiązujące rzeczoznawców majątkowych określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Treść przepisów – podstaw prawnych wskazanych w pkt. 3 opracowania wskazuje podstawowe uwarunkowania istotne dla wyboru samego sposobu określenia wartości wycenianej nieruchomości, tj.: art. 150 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami „dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową”; art. 151 ust. 1 ustawy ..... „ wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Z kolei zgodnie z definicją zawartą w „Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym nr 1” „wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”. Ponadto zgodnie z założeniami ww. standardu przedmiotem niniejszego opracowania będzie określenie wartości rynkowej nieruchomości oraz określenie sposobu optymalnego jej użytkowania, który w tym przypadku oznacza „najbardziej prawdopodobne wykorzystanie, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające jej największą wartość – pkt. 3.4. KSWP nr 1”. 7.2. Wybór podejścia, metody określenia wartości. Biorąc pod uwagę powyższe założenia oraz aktualne przeznaczenie nieruchomości, wielkość lokalnego rynku nieruchomości, wyceny dokonano przy pomocy podejścia porównawczego, metody porównywania parami oraz metody korygowania ceny średniej.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Posługując się natomiast metodą porównywania parami, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to były przedmiotem transakcji


46

sprzedaży. Do ostatecznej wartości rynkowej dochodzi się poprzez korektę ceny średniej uzyskanej ze zbioru współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Dodatkowo dla potrzeb konfrontacji i sprawdzenia uzyskanego wyniku wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono również przy pomocy podejścia dochodowego. Zgodnie z standardem III. 6 pkt. 1.2. podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, którą uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz że zapłaci za nią nie więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka. Uwzględniając powyższe ustalenia, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości wyceniono podejściem dochodowym, metodą zysków, techniką kapitalizacji prostej. Metodę tę stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących dochód, którego jednak nie można określić na podstawie analizy rynkowych stawek czynszu bądź też do wyceny tych nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu ich użytkowania (np. stacji benzynowych, teatrów, kin, hoteli itp.). Dochód ten określa się poprzez ustalenie dochodu netto osiągniętego z działalności prowadzonej na nieruchomości przez jej właściciela/ użytkownika. Procedura ustalenia tego dochodu jest następująca:

a. określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności prowadzonej na nieruchomości,

b. określenie kosztów zakupu (towarów, materiałów), usług i wynagrodzenia pracowników,

c. obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od przychodów z działalności,

d. określenie wydatków operacyjnych (bez opłat czynszowych, wynagrodzenia dla zarządcy lub koncesjonariusza),

e. obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika przez odjęcie wydatków operacyjnych od dochodu brutto,

f. określenie procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika, g. określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto

użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości. Technikę kapitalizacji prostej wykorzystuje się w sytuacji wyceny nieruchomości, w przypadku której uzasadnione jest założenie, iż wartość dochodów z niej uzyskiwanych lub możliwych do uzyskania pozostanie w przyszłości na zbliżonym poziomie. Samą zaś wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej określa się jako iloczyn rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji. Można to zapisać w postaci wzoru:

WN = D x W

K

gdzie: WN - wartość nieruchomości D - dochód WK - współczynnik kapitalizacji.


47

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości. Samą wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości

8.1 Określenie wartości rynkowej nieruchomości przy pomocy podejścia porównawczego wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.

Do obliczenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości przyjęto trzy nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotowej i na podstawie ich cen, korygując odpowiednio różnice w cechach rynkowych przeliczonych kwotowo, stosując wagi cech uzyskano średnią arytmetyczną wartość jednego metra kwadratowego. Po przeliczeniu przez ilość metrów powierzchni użytkowej budynków otrzymano wartość rynkową całej nieruchomości. Opis i charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań. Do obliczeń przyjęto transakcje z lokalnego rynku nieruchomości i objętego zakresem analizy. Wszystkie transakcje wykorzystane już bezpośrednio w procesie wyceny dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkami podobnymi pod względem przeznaczenia i sposobu użytkowania i wszystkie one pochodziły z rynku wtórnego.

Lp. Data transakcji/ położenie

Opis transakcji

3 2014-02-27 Ustronie Morskie ul. Wolności

788000,00 zł - nieruchomość zabudowana obiektem hotelowym oraz budynkiem gospodarczym. Budynek hotelowy wolnostojący, dwukondygnacyjny, z poddaszem, częściowo podpiwniczony. Budynek hotelowy wykonany w tradycyjnej technologii budowy murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Dach wielospadowy kryty papą. W obrębie budynku zlokalizowanych jest 11 pokoi gościnnych z łazienkami, sali konsumpcyjnej, kuchni z zapleczem, pomieszczeń socjalnych, zaplecza magazynowego o łącznej pow. 528,05 m². Budynek gospodarczy I kondygnacyjny; wykonany w tradycyjnej technologii budowy murowany na zaprawie cementowo wapiennej. Dach kryty papą. Najbliższe otoczenie stanowi zabudowa rekreacyjno wypoczynkowa odległość od linii brzegowej około 100 m. Działka o powierzchni 1594 m².

6 2014-06-06 Kołobrzeg ul. Teodora Rafińskiego

3499650,00 zł – nieruchomość zabudowana budynkami wchodzącymi w skład uzdrowiska. Budynki odpowiednio o powierzchni użytkowej 1060,00 m² i 1077,00 m². Budynki II kondygnacyjne wolnostojące, wykonane w tradycyjnym systemie budowy, murowane na zaprawie cementowo wapiennej, dach kryty dachówką. Obszar nieruchomości


48

ogrodzony i zagospodarowany zielenią zewnętrzną. Obiekty charakteryzuje niski standard wykończenia. Najbliższe otoczenie stanowi zabudowa wypoczynkowa, odległość od linii brzegowej około 200 m. Działka o powierzchni 1957 m².

11 2015-11-30 Świnoujście ul. Orkana/Żeromskiego

9840024,00 zł – nieruchomość zabudowana kompleksem obiektów wczasowych. Budynki o łącznej powierzchni użytkowej 4967,10 m². W skład zabudowy wchodzą dwa budynkami I kondygnacyjny i IV kondygnacyjny z użytkowym poddaszem. Obiekty wykonane w tradycyjnym systemie budowy. Standard obiektów określono jako powyżej podstawowy, pokoje z łazienkami. Dodatkowo w obrębie nieruchomości budynek wczasowy III kondygnacyjny wykonany w tradycyjnym systemie budowy o standardzie określonym jako niski. Obszar nieruchomości ogrodzony zagospodarowany zielenią zewnętrzną oraz utwardzony w obrębie podjazdów i parkingów. Najbliższe otoczenie stanowi zabudowa rekreacyjno wypoczynkowa, odległość od linii brzegowej wynosi około 150 m. Działka o powierzchni 3634 m².

3 Ustronie Morskie 528,05 788 000 zł 2014-02-27 1 492 zł

6 Kołobrzeg 2137 3 499 650 zł 2014-06-06 1 638 zł


∆ C 1465,00 zł

Określenie wag cech rynkowych Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ceny nieruchomości. W analizowanym segmencie rynku nieruchomości, z uwagi na duże ograniczenia w dostępie do informacji źródłowych tj. opisów nieruchomości zamieszczanych w umowach sprzedaży wyliczenie analityczne tych wag cech jest niemożliwe. W związku z czym, dla potrzeb niniejszego opracowania wagi cech określono w oparciu o analizę preferencji potencjalnych uczestników rynku nieruchomości podobnych rodzajowo oraz w oparciu o analizę rynku ofert sprzedaży tego rodzaju nieruchomości.

Lp. CECHA WAGA CECHY KWOTA W ZŁ/M²

1 Lokalizacja 25 366,25

2 Położenie i sąsiedztwo 10 146,50

3 Stan techniczny budynków 20 293,00

4 Funkcjonalność oraz standard wykończenia

20 293,00

5 Uniwersalność (możliwość innego wykorzystania)

10 146,50

6 Wielkość działki oraz stopień wyposażenia w urządzenia inf. techniczne.

15 219,75


49

Razem: 100 1465,00

Charakterystyka przedmiotu wyceny oraz nieruchomości porównawczych wg cech rynkowych.

Lp. CECHA PRZEDMIOT

WYCENY

NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE

A (3) B (6) C (11)

Cena 1 m² p.u. X 1 492,00 zł 1 638,00 zł 1 981,00 zł

1 Lokalizacja Średnio

atrakcyjna Średnio

atrakcyjna Atrakcyjna Atrakcyjna

2 Położenie i sąsiedztwo Korzystne Korzystne Korzystne Korzystne

3 Stan techniczny budynków

Średni Średni Średni Średni


Niski Średni Niski Średni


Ograniczona Istnieje Istnieje Istnieje

6 Wielkość działki Korzystna Mało

korzystna Mało

korzystna Mało

korzystna

Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Przedmiot wyceny i nieruchomość A

Lp. CECHA WAGA CECHY

KWOTA W ZŁ/M²

POPRAWKI W ZŁ

1 Lokalizacja 25 366,25 0,00

2 Położenie i sąsiedztwo 10 146,50 0,00

3 Stan techniczny budynków 20 293,00 0,00


20 293,00 - 146,50


10 146,50 - 73,25

6 Wielkość działki 15 219,75 + 219,75

RAZEM 0,00

Cena 1 m² p.u. nieruchomości A wynosi: 1492,00 zł. Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości A wynosi: 1492,00 zł.


50

Przedmiot wyceny i nieruchomość B


KWOTA W ZŁ/M²

POPRAWKI W ZŁ

1 Lokalizacja 25 366,25 - 183,12




20 293,00 0,00


10 146,50 - 73,25


RAZEM - 36,62

Cena 1 m² p.u. nieruchomości B wynosi: 1638,00 zł Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości B wynosi: 1601,38 zł.

Przedmiot wyceny i nieruchomość C


KWOTA W ZŁ/M²

POPRAWKI W ZŁ

1 Lokalizacja 25 366,25 - 183,12




20 293,00 - 146,50


10 146,50 - 73,25


RAZEM - 183,12

Cena 1 m² p.u. nieruchomości C wynosi: 1981,00 zł. Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości C wynosi: 1797,88 zł. Wartość 1 m² p.u. obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w trzech parach porównawczych. 1492,00 zł + 1601,38 zł + 1797,88 zł 3 Wartość rynkowa 1 m² p.u. wynosi: 1630,42 zł.

W = 2229,00 m2 p.u. x 1630,42 zł = 3 634206,18 zł


51

Stosownie do zapisów noty interpretacyjnej N 1 ”Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”, próbując w pełni uwzględnić aktualny stan techniczny i funkcjonalny części zabudowy zdecydowano się przyjąć do dalszych obliczeń współczynnik korekcyjny „K” na poziomie 0,9.

WN = 3 634206,18 zł x 0,90 = 3 270785,56 zł

Przyjęto: 3 270800,00 zł. Słownie złotych: trzy miliony dwieście siedemdziesiąt tysięcy osiemset. 8.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości przy pomocy podejścia dochodowego (metody zysków) wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku.

Określenie możliwych do osiągnięcia przychodów z działalności prowadzonej na nieruchomości.

Założenia przyjęte w procesie wyceny:

Dochód osiągany będzie z działalności prowadzonej na nieruchomości poprzez świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych dla zorganizowanych grup – identycznie jak w latach ubiegłych.

Wielkość możliwych do uzyskania dochodów ustalono na podstawie przedstawionych

przez Zamawiającego danych historycznych o ilości sprzedanych noclegów. W tym przypadku jako jednostkę porównawczą/ odniesienia przyjęto stawkę / cenę za osobodzień obejmującą zarówno koszty samego noclegu jak i wyżywienia, kształtującą się w zależności od okresu od 50 do 75 zł/ osobę.

Dane historyczne (przychody ze sprzedaży za lata 2013-2015).

2013 2014 2015

Wartość w PLN 620562,00 626781,00 630890,00

Dynamika wzrostu (lata 2014:2013) 101,00

Dynamika wzrostu (lata 2015:2014) 100,65

Przychody w rozbiciu na ilość jednostek (działalność hotelowa i gastronomiczna)

Rok 2015

Ilość jednostek możliwych do sprzedaży 9500

Wartość sprzedaży w PLN 630890,00 PLN

Wartość jednostki w PLN 66,40 PLN

- wg uzyskanych informacji teoretycznie obiekt dysponuje 108 łóżkami/ miejscami noclegowymi. Jednakże z uwagi na ich rozkład funkcjonalny (większość pokoi 3 osobowych), aktualne standardy i popyt odnoszący się głównie do pokoi 2 osobowych oraz dodatkowe wymogi dotyczące grup zorganizowanych i opiekunów faktyczny przychód realizowany jest przez maksymalną ilość określoną na poziomie 80 miejsc noclegowych w


52

dwóch głównych budynkach (Karlik i Karolinka), co na przestrzeni całego sezonu uwzględniając dodatkowe miejsca sezonowe stanowi około 9500 jednostek.

Określenie wielkości możliwych do osiągnięcia przychodów.

Źródło przychodów Ilość jednostek

możliwych do sprzedaży Wartość jednostki

w PLN Łącznie wartość

w PLN 1 2 3 5

Działalność hotelowa i gastronomiczna

9500,00 70,00 665000,00

Dodatkowe przychody (wynajem placu) 12000,00

Razem: 677000,00

Określenie kosztów zakupu (towarów, materiałów), usług i wynagrodzenia pracowników. Dane historyczne z ostatnich 12 miesięcy.

Wartość w PLN Rok 2015

% udział % udział w przychodach

Media (energia elektryczna i woda)

67000,00 20,62 10,62

Wynagrodzenia 98000,00 30,17 15,53

Świadczenia społeczne 25560,00 7,87 4,05

Naprawy i konserwacje 15000,00 4,62 2,38

Ubezpieczenie budynków 4800,00 1,48 0,76

Wywóz śmieci 7800,00 2,40 1,24

Reklama 3900,00 1,20 0,62

Pozostałe usługi obce 13800,00 4,25 2,19

Koszty zakupu materiałów i towarów („wsad do kotła”)

89000,00 27,40 14,11

RAZEM: 324860,00 100,00 51,49

Wycena Określając wielkość kosztów prowadzenia działalności, dla potrzeb niniejszego opracowania dokonano korekt poszczególnych pozycji – patrz poniżej:

Wartość w PLN % udział % udział w przychodach

Media (energia elektryczna i woda)

67700,00 21,28 10,00

Wynagrodzenia 101550,00 31,91 15,00

Świadczenia społeczne 27080,00 8,51 4,00

Naprawy i konserwacje 13540,00 4,26 2,00

Ubezpieczenie budynków 4739,00 1,49 0,70

Wywóz śmieci 8124,00 2,55 1,20

Reklama 4062,00 1,28 0,60

Pozostałe usługi obce 10155,00 3,19 1,50

Koszty zakupu materiałów i towarów („wsad do kotła”)

81240,00 25,53 12,00


53

RAZEM: 318190,00 100,00 4700

Obliczenie dochodu brutto użytkownika.

Lp. Wielkość przychodów w

PLN Koszty działalności w

PLN Dochód brutto w PLN

1 2 3 4

1 677000,00 318190,00 358810,00

Określenie wydatków operacyjnych.

Lp. Wyszczególnienie kosztów Wysokość kosztów w PLN 1 2 3

Budynki

1 Podatek od nieruchomości 52617,00

2 Opłata za użytkowanie wieczyste gruntu 42146,60

Razem wydatki operacyjne: 94763,60

Obliczenie dochodu operacyjnego netto. Wycena.

Lp. Dochód brutto w PLN

Wydatki operacyjne w PLN

Dochód operacyjny netto w PLN

1 2 3 4

1 358810,00 94763,60 264046,40

Określenie wysokości procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika oraz dochodu właściciela.

Rok Dochód operacyjny netto

w PLN % udział właściciela Dochód właściciela w PLN

1 2 3 4

1 264046,40 95 % 250844,08


54

Określenie stopy kapitalizacji oraz współczynnika kapitalizacji. W raportach różnych podmiotów działających na zawodowo na rynku nieruchomości (patrz np Jones Lang LaSalle) często podnoszone jest, że równolegle ze zwiększonym zainteresowaniem inwestorów rynkiem polskim, stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości utrzymywały się na poziomie ok. 6-7 % (lub niższym w przypadku transakcji wyjątkowych). Wartość ta ma zastosowanie do dobrze zlokalizowanych, niedawno oddanych budynków zabezpieczonych długoterminową (minimum 10 lat) umową najmu. W przypadku obiektów z krótszym okresem najmu oraz tych gorszej jakości, osiągalna cena musi zostać odpowiednio obniżona. Perspektywy rynku wskazują, że w 2016 roku i latach kolejnych stopy kapitalizacji w sektorze magazynowym utrzymywać się będą na podobnym poziomie. Z drugiej strony obecnie różnica między stopami dla obiektów pierwszej i drugiej klasy wynosi od 100 do 250 p.b., dlatego też w przypadku nieruchomości wycenianych różnica wynikająca z chociażby stanu technicznego i funkcjonalnego zabudowy winna być dużo wyższa. Z uwagi na brak możliwości ustalenia stopy kapitalizacji na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości, dla potrzeb niniejszego opracowania zgodnie z § 12 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stopę kapitalizacji określono na podstawie danych z rynku finansowego tj. rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości. 1. Średnia rentowność obligacji skarbowych 4 letnich wynosi 2,478 %. Poziom prognozowanej inflacji przyjęto na poziomie 0,2 %. Dlatego też wysokość realnej stopy procentowej wolnej od ryzyka określono na poziomie:

r – [(1+ 2,478 %) / (1 + 1,012 %)] – 1 = 101,26 %

2. Oszacowanie wielkości ryzyk. Sama procedura oszacowania premii za poszczególne ryzyka polega na:

- określeniu przeciętnej rynkowej premii z tytułu ryzyka danego kraju (ryzyko systematyczne);

- skorygowaniu tego ryzyka za pomocą relacji ryzyka inwestycji w nieruchomości w odniesieniu do ryzyka inwestycji na rynku kapitałowym,

- przeanalizowaniu i ewentualnym skorygowaniu premii za ryzyko inwestycji w nieruchomości ze względu na specyficzne cechy nieruchomości wycenianej

Przeciętne rynkowe premie z tytułu ryzyka w różnych krajach wyznaczane na podstawie długoletnich obserwacji rynków przez wyspecjalizowane agencje i instytuty, wskazują że dla rynków rozwijających się rynkowa premia za ryzyko na rynku kapitałowym wynosi od 7,5 do 8,5 %. Ponadto z wieloletnich badań rentowności rynku nieruchomości wynika, że jest ona większa od rentowności obligacji oraz niższa od rentowności samych akcji. Ponieważ im wyższe ryzyko danej lokaty kapitału tym wyższa jest oczekiwana stopa zwrotu – dlatego też ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości jest z reguły niższe niż ryzyko inwestycji w akcje. Uwzględniając dodatkowo stan rozwoju polskiego rynku kapitałowego przyjmuje się zasadę ostrożności polegającą na zastosowaniu współczynnika korygującego na poziomie 0,75.


55

Ryzyko specyficzne nieruchomości interpretowane jest w odniesieniu do możliwości generowania DON na zakładanym poziomie. Może ono wynikać z gorszej lokalizacji, potencjalnego zużycia zarówno technicznego jaki funkcjonalnego, które nie zostało w pełni uwzględnione w poziomie stawek czynszowych czy też na etapie określania WO. Tak więc dla nieruchomości bardziej „ryzykownych” niż przeciętnie ryzykowne na rynku przyjmuje się wartości dodatnie, natomiast dla nieruchomości najlepszych wartości te będą ujemne. Szczegółowa procedura wyliczenia stopy kapitalizacji i współczynnika kapitalizacji prezentuje poniższa tabela:

Lp. Parametr Wysokość

1 Stopa bezpieczna 1,26 %

2 Przeciętna rynkowa premia za ryzyko kraju 6,00 %

3 Korekta uwzględniająca niższe ryzyko inwestowania w nieruchomości

0,85

4 Ryzyko rynku nieruchomości (2 x 3) 5,10 %

5 Korekta wynikająca ze specyficznych cech nieruchomości 2,00 %

6 Premia za ryzyko (4 + 5) 7,10 %

7 Stopa zwrotu (1 + 6) 8,36 %

9 Współczynnik kapitalizacji 11,96

Określenie wartości rynkowej nieruchomości

Dochód operacyjny netto Współczynnik kapitalizacji Wartość rynkowa

nieruchomości 1 2 3

250844,08 zł 11,96 3 000095,20 zł

Przyjęto: 3 000100,00 zł

Słownie złotych: trzy miliony sto. Zestawienie zbiorcze – określenie wartości rynkowej części nieruchomości:

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona przy pomocy podejścia porównawczego wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:

3 270800,00 zł

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona przy pomocy podejścia dochodowego wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:

3 000100,00 zł

Mając na uwadze przede wszystkim cel niniejszego opracowania, stan techniczny i funkcjonalny zabudowy oraz zdolność do generowania dochodów w przyszłości jako ostateczną przyjęto wartość rynkową ustaloną przy pomocy podejścia dochodowego tj.:

3 270800,00 zł


56

8.3 Określenie wartości rynkowej poszczególnych części składowych wycenianej nieruchomości wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku. Uwaga - należy podkreślić, iż podział wartości nieruchomości między grunt, a jego części składowe jest zadaniem o charakterze czysto obliczeniowym, które należy odróżnić od wyceny, gdyż na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową - w tym przypadku całości. Tak więc inne a niżeli obliczeniowe oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi w takiej właśnie formie. Identycznie zdaniem biegłego sytuacja przedstawia się w przypadku pozostałych naniesień czy też urządzeń budowlanych takich jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, instalacje techniczne, które w oderwaniu od budynku, nie przedstawiają z punktu widzenia „rynku” żadnej ODRĘBNEJ wartości. Przeprowadzono następującą procedurę szacowania:

Do obliczenia wartości rynkowej działek gruntu przyjęto nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotowej i na podstawie ich cen, korygując odpowiednio różnice w cechach rynkowych przeliczonych kwotowo, stosując wagi cech, uzyskano średnią arytmetyczną wartość jednego metra kwadratowego. Po przeliczeniu przez wielkość jej powierzchni otrzymano wartość rynkową tej części składowych nieruchomości. Określenie wag cech rynkowych. Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ceny nieruchomości. W analizowanym segmencie rynku nieruchomości, z uwagi na duże ograniczenia w dostępie do informacji źródłowych tj. opisów nieruchomości zamieszczanych w umowach sprzedaży wyliczenie analityczne tych wag cech jest niemożliwe. W związku z czym, dla potrzeb niniejszego opracowania wagi cech określono w oparciu o analizę preferencji potencjalnych uczestników rynku nieruchomości podobnych rodzajowo oraz w oparciu o analizę rynku ofert sprzedaży tego rodzaju nieruchomości.

Lp. CECHA WAGA CECHY KWOTA W ZŁ/M²

1 Lokalizacja 30 16,72

2 Otoczenie, sąsiedztwo 15 8,35

3 Wielkość działki 15 8,35

4 Sposób zagospodarowania 20 11,14

5 Stopień wyposażenia w urządzenia inf. tech.

20 11,14

Razem: 100 55,70


57

Opis i charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań. Do obliczeń przyjęto transakcje z lokalnego rynku nieruchomości i objętego zakresem analizy. Wszystkie transakcje wykorzystane już bezpośrednio w procesie wyceny dotyczyły nieruchomości podobnych pod względem przeznaczenia i wielkości powierzchni.

Lp. Data transakcji/ położenie

Opis transakcji

1 2015-06-09 Sarbinowo

352380,00 zł. Działka o powierzchni 0,2857 ha, kształt regularny zbliżony do prostokąta, przylega do drogi dojazdowej o nawierzchni asfaltowej, teren płaski bez deformacji i spadków. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią tereny rekreacyjno sportowe, wypoczynkowe w dalszej odległości zabudowa mieszkaniowa oraz linia brzegowa morza. Obszar działki częściowo ogrodzony, pokryty zielenią urządzoną.

2 2014-11-07 Mielenko

440000,00 zł. Działki o powierzchni 0,3486 ha. kształt regularny, teren płaski bez deformacji i spadków. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią tereny rekreacyjno wypoczynkowe. Obszar działki częściowo ogrodzony, pokryty zielenią urządzoną.

4 2014-11-28 Sarbinowo

250000,00zł. Działka o powierzchni 0,3316 ha. Teren działki bez znaczących i widocznych deformacji. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią niezabudowane działki gruntu o podobnym przeznaczeniu i sposobie użytkowania. Teren działki nie ogrodzony, nie zagospodarowany, pokryty zielenią leśną. Kształt działki nieregularny. Działka posiada dostęp do drogi publicznej.

Charakterystyka przedmiotu wyceny oraz nieruchomości porównawczych wg cech rynkowych.

Lp. CECHA PRZEDMIOT

WYCENY

NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE

A (1) B (2) C (4)

Cena 1 m² X 123,34zł 126,22 zł 75,39 zł

1 Lokalizacja Dobra Dobra Dobra Dobra

2 Otoczenie, sąsiedztwo Dobre Dobre Dobre Zadowalają

ce

3 Wielkość działki Średni Bardzo dobry

Bardzo dobry

Bardzo dobry

4 Sposób i możliwości zagospodarowania

Średnio korzystny

Średnio korzystny

Średnio korzystny

Średnio korzystny

5 Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Podstawowy Brak Brak Brak


58

Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych.

Przedmiot wyceny i nieruchomość A

Lp. CECHA WAGA CECHY KWOTA W ZŁ/M² POPRAWKI W ZŁ

1 Lokalizacja 30 16,72 0,00

2 Otoczenie, sąsiedztwo 15 8,35 0,00

3 Wielkość działki 15 8,35 - 8,35

4 Sposób zagospodarowania

20 11,14 0,00


20 11,14 + 5,57

RAZEM - 2,78

Cena 1 m² nieruchomości A wynosi: 123,34 zł. Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości A wynosi: 120,56 zł. Przedmiot wyceny i nieruchomość B



2 Otoczenie, sąsiedztwo 15 8,35 0,00



20 11,14 0,00


20 11,14 + 5,57

RAZEM - 2,78

Cena 1 m² nieruchomości B wynosi: 126,22 zł. Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości B wynosi: 123,44 zł. Przedmiot wyceny i nieruchomość C



2 Otoczenie, sąsiedztwo 15 8,35 + 4,17



20 11,14 0,00


20 11,14 + 5,57


59

RAZEM + 1,39

Cena 1 m² nieruchomości C wynosi: 75,39 zł. Skorygowana wartość 1 m² p.u. nieruchomości C wynosi: 76,78 zł. Wartość 1 m² obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w trzech parach porównawczych. 120,56 zł + 123,44 zł + 76,78 zł

3 Wartość rynkowa 1 m² wynosi: 106,93 zł. Ze względu, iż wykorzystane w wycenie działki gruntu były przedmiotem prawa własności a nie przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, w procesie wyceny wykorzystano współczynnik korygujący na poziomie 0,9 odzwierciedlający rynkową różnicę (relację) pomiędzy tymi dwoma prawami do gruntu. Różnica ta wynika przede wszystkim z odpłatnego charakteru prawa użytkowania wieczystego (opłaty roczne), ograniczeń w możliwościach zagospodarowania (grunt oddany w konkretnym celu) a także terminowego charakteru tego prawa.

WK = 106,93 zł x 0,90 = 96,24 zł

Lp. Oznaczenie nieruchomości / działki

Powierzchnia działki w m²

Wartość 1 m² gruntu w zł

Określona wartość rynkowa w zł

1 55 11356 96,24 zł 1 092901,44 zł

Przyjęto: 1 092900,00 zł

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona powyżej wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku, wynosi 3 270800,00 zł. Wartość ta obejmuje wartość składnika budowlanego i gruntu wraz z jego urządzeniem i uzbrojeniem. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej budynków i budowli z wartości tej wyodrębniono wartość rynkową gruntu. Wartość rynkowa budynków i budowli wynosi zatem:

WB = 3 000100,00 zł – 1 092900,00 zł = 2 177900,00 zł


60

Zestawienie zbiorcze wyników opracowania.

Nieruchomości zabudowana obiektami wczasowymi oraz pozostałymi budynkami i budowlami

Przedmiot wyceny: Numer działki Powierzchnia (m2) Wartość rynkowa

- budynki i budowle - działka gruntu (p.u.w)

55

11356

2 177900,00 zł

1 092900,00 zł

Wartość rynkowa objętej zakresem wyceny nieruchomości określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku:

3 270800,00 zł


9. Wynik końcowy wyceny, wnioski z obliczeń

Wartość rynkowa objętej zakresem opracowania nieruchomości – szczegółowo opisanej w pkt. 1 określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku wynosi:

3 270800,00 zł


Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została określona dla jej aktualnego sposobu użytkowania opisanego jako optymalny i tym samym zdaniem autora niniejszego opracowania stanowi najbardziej prawdopodobną cenę jaką można uzyskać za takie nieruchomości na normalnie funkcjonującym rynku. Ustalona powyżej wartość przedmiotowej nieruchomości może stanowić podstawę do prowadzenia przez Zamawiającego wszelkich czynności związanych z jej rozporządzaniem. Określona została bowiem w oparciu o założenie, że ewentualna transakcja, której przedmiotem miała by być przedmiotowa nieruchomość nastąpi w normalnych warunkach tzn. przy odpowiednim jej wyeksponowaniu na rynku i bez żadnych ograniczeń w tym zakresie. O ile też wartość określona w niniejszym opracowaniu może nie być ostateczną ceną sprzedaży, to na pewno będzie pomocna przy jej ostatecznym ustalaniu.


61

10. Klauzule i zastrzeżenia

Operat szacunkowy wykonano zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie oraz standardami zawodowymi. Operat szacunkowy może być wykorzystany wyłącznie do celów w jakich został sporządzony. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.

Określona w operacie wartość rynkowa nie uwzględnia ewentualnych kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. W procesie wyceny wszystkie informacje przyjęto i wykorzystano w dobrej wierze. Rzeczoznawca majątkowy nie bierze odpowiedzialności za istnienie okoliczności, których występowania nie mógł stwierdzić na podstawie istniejącej i udostępnionej mu dokumentacji prawnej i technicznej. Ocena stanu technicznego budynków zlokalizowanych na przedmiotowej nieruchomości i stopnia ich zużycia nie stanowi ekspertyzy technicznej w tym zakresie, jak również rzeczoznawca majątkowy nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte obiektów, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej. W operacie nie uwzględniono jakichkolwiek kwestii związanych z ewentualnym zanieczyszczeniem lub skażeniem gruntu jakie mogłyby wyniknąć w przyszłości w związku z dotychczasową działalnością. Odpowiedzialność za tego rodzaju wady (zanieczyszczenia i skażenia) przyjęta została zgodnie z aktualnymi regulacjami krajowych przepisów ustawy o ochronie i kształtowaniu środowiska. Autor operatu szacunkowego przy określeniu wartości nieruchomości bazował na stanie prawym i poziomie cen obowiązującym w dniu wyceny. Określona wartość zachowuje swoją ważność do czasu zmiany cen na rynku nieruchomości lub stanu prawa w tym zakresie. Operat szacunkowy przekazano Zleceniodawcy w 2 egzemplarzach.

Katowice, 24 maj 2016 roku

Documents

Wyceniana nieruchomość. · wapienne malowane farbami oraz płytki ceramiczne, sufity wykończone zaprawą tynkarską. Elewacje zewnętrzne stanowi tynk cementowo wapienny malowany