Xelius Estate - процедуры реализации схем инвестирования в недвижимость

Процедуры реализации схем инвестирования в недвижимость

100%-я оплата всей суммы на приобретение инвестиционного обЪекта

ООО «Кселиус трейдинг»

ИНН: 7702812662

КПП: 770201001

Юридический адрес:

127051, г. Москва,

Малый Сухаревский переулок,

д. 9, стр. 1, офис 36

Фактический адрес:

115054, г. Москва,

ул. Дубининская,

д.57, стр.2, офис 2302

Схема действий:

1. Подписание договора на оказание услуг c XELIUS ESTATE.

2. Перечисление авансового платежа.

3. Оценка целей и финансовых возможностей инвестора:

— Определяем какой суммой располагает инвестор (для 100%-й оплаты);

— Какой объект готовы приобретать, с какой целью (перепродажа, аренда).

4. Поиск объектов инвестирования исходя из финансовых возможностей, составление

шорт-листа подобранных объектов, в зависимости от различных факторов:

— Какие строящиеся объекты в данном ценовом диапазоне можно подобрать на

территории Московской области (учитываем удаленность от МКАД, ЖД станций, станций

метро, автомагистрали и т.д.), расположение на территории Новой Москвы;

— Какие варианты квартир есть у застройщиков.

5. Согласование списка объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с

наименьшей стоимостью.

#1

+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru


ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302

6. Проверяем у объектов:

— Соответствие 214-ФЗ;

— Юридическую чистоту документов, благонадежность застройщика;

— Наличие аккредитации банками выбранного объекта.

7. Согласовываем цену выбранной квартиры и варианты приобретения, возможность

бронирования квартиры у застройщика.

8. Получаем копию паспорта инвестора для заключения договора бронирования и договора

на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе (при

необходимости).

9. Инвестор подписывает ДБ (договор бронирования) или договор оказания услуг по подбору

квартиры и производит оплату через расчётный счёт застройщику.

10. Подписание договора на оказание услуг по регистрации основного договора (ДДУ).

11. Личный приезд инвестора и подписание договора участия в долевом строительстве (ДДУ) у

застройщика.

12. Оплата по договору на оказание услуг по регистрации ДДУ в регистрационной палате.

13. Ожидание зарегистрированного договора долевого участия - до 20 дней.

14. Оплата застройщику всей суммы стоимости квартиры (100% оплата) после регистрации.

15. Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

16. Получение информации о ходе строительства объекта от XELIUS ESTATE.

17. Разработка стратегии: реализация или аренда.

18. Поиск клиента (покупателя, арендатора).

19. Реализация объекта: переуступка прав или договор купли-продажи.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302

При сделке с Договором участия в долевом строительстве, в рамках 214-ФЗ реализация происходит следующим образом:

1. Находим покупателя.

2. Уведомляем застройщика о намерениях продать квартиру, получаем письменное согласие.

3. Готовим с застройщиком договор на переуступку прав - оформление договора переуступки

застройщиком может быть платным.

4. Согласовываем условия и оплату между сторонами.

5. Выбираем банк и открываем ячейку или аккредитив в банке (закладка/перечисление

денежных средств).

6. Подписываем договор об открытии ячейки или аккредитива, в котором указаны условия для

их раскрытия.

7. Подписываем договор на переуступку.

8. Подаём документы на регистрацию.

9. После регистрации сделки по переуступке, встречаемся в банке для проведения

взаиморасчётов.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302

Приобретение квартиры с помощью ипотеки#2Кредит на приобретение

строящегося жилья

Используется с целью дальнейшей

перепродажи квартиры или сдачи в

аренду после оформления в

собственность и необходимого

ремонта.

Кредит под залог имеющегося жилья

При этом, в случае удачной инвестиции

и продажи квартиры в новостройке,

погашаем сумму кредита, выводим из

залога имеющееся жильё и оставляем

прибыль себе.

Кредит на приобретение готового жилья

При покупке квартиры на вторичном

рынке недвижимости с учётом ипотеки

можно её сдавать через короткий

промежуток времени после проведения

необходимого ремонта.

При правильном выборе объекта и

проведения перепланировки, можно

добиться более высокой доходности.





— Определяем какой суммой располагает инвестор (первоначальный платёж);



на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе (при

необходимости).









ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302

6. Согласовываем список объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с




— Юридическую чистоту документов и благонадёжность застройщика;



бронирования квартиры у застройщика (фиксирования квартиры и цены).

На этом этапе смотрим возможность приобретения квартир по специальным предложениям или акциям от застройщика, а также ищем возможности максимального снижения цены на продаваемые квартиры.

Как это происходит:

У застройщика появляется в продаже пул квартир для реализации по специальной акции. Это

процент от стоимости квартиры, скидка с кв.м., или различные акционные купоны и прочее.

Используем всё это для снижения цены.

Если у застройщика имеется несколько продавцов (агентств недвижимости), то им застройщик

кроме комиссии (процента от стоимости проданной квартиры) разрешает давать скидки

покупателю. Например, до 3 000 рублей за кв.м. Клиенту агентство предлагает скидку в размере

2 000 рублей за кв.м. Соответственно, 1 000 рублей за каждый метр агентство получает в

качестве выручки к своей комиссии.

Если мы начинаем торг по скидке с разными продавцами на этом объекте, то имеем

потенциальную возможность получить дополнительную скидку для клиента. В данном случае это

еще 1 000 рублей за кв.м. Итого, в случае удачного торга, общая скидка на приобретаемую

квартиру составит 3 000 рублей с кв.м.! Тут же фиксируем цену в договоре.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302




11. Инвестор предоставляет необходимый пакет документов для банка (пакет для физлиц и

для ИП - отличаются в разных банках). Документы для физлица (по основному месту работы):

— Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;

— Копия трудовой книжки или трудового Договора;

— Заявление-анкета по форме банка;

— СНИЛС (пенсионное свидетельство);

— Копия паспорта клиента.

Для индивидуальных предпринимателей (ИП) пакет документов согласовывается отдельно в зависимости от требований банка, в который направляем заявление-анкету.

12. Проверяем предоставленные инвестором документы.

13. Подаем документы в предварительно выбранные банки на получение одобрения по

ипотечному кредиту.

14. Ожидание одобрения ипотечного кредита банком на выбранный объект недвижимости.

Срок ожидания зависит от многих факторов, обычно до 5 дней. Если объект не аккредитован банком, то всё равно можно получить одобрение, но срок при этом возрастёт.

15. Личный приезд инвестора для подписания кредитного договора и подписание договора

участия в долевом строительстве (ДДУ) у застройщика – в один день.



18. Оплата первоначального взноса и суммы ипотечного кредита после регистрации.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302



21. Получение информации о завершении строительства в соответствии с договором с целью

необходимости принятия объекта долевого строительства Дольщиком.

22. Получение Свидетельства о собственности.



25. Реализация объекта: переуступка прав или договор купли-продажи.

Три способа продажи квартиры, находящейся в ипотеке:

Самостоятельно (без участия третьих лиц)

— Получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры и определить суммы задолжности на

определенную дату между продавцом и покупателем;

— Предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем, заверенное нотариально.

Это соглашение даёт банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения

непредвиденных ситуаций (больше вероятность предоставления и заверения данного соглашения);

— Перечисление покупателем суммы задолжности по кредиту на счёт банка, после чего продавец получает

от банка закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолжности. С указанными

документами продавец идёт в регистрационную палату, где регистрируется снятие обременения на

продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру;

— Если оговорённая цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница

закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по

ипотеке). Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление

зарегистрированного договора купли-продажи. В некоторых случаях банки дополнительно требуют

предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302

С помощью банка

Последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями.

— Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на

банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка. Если имеется

разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается

на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку;

— Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной палаты, что ипотечный кредит выплачен, а

также передаёт всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке. После

этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права

собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше);

— Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки

купли-продажи недвижимости.

Путём покупки кредита

Происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым

заёмщиком, а квартира по-прежнему остаётся в залоге у банка:

— Банк одобряет нового заёмщика на ипотечный кредит;

— Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302

Рассрочка





— Определяем какой суммой располагает инвестор (первоначальный взнос или 100% -я

оплата);








5. Согласовываем список объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с




— Юридическую чистоту документов и благонадёжность застройщика;



бронирования квартиры у застройщика (фиксирования квартиры и цены).

#3



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302

Если имеется возможность приобретения недвижимости (квартиры в новостройке) в рассрочку, то инвестор

(покупатель) обязан внести первоначальный взнос, а остаток выплачивать равными долями согласно

указанному в договоре графику платежей.

Варианты рассрочки могут быть различными, например:

— Она может быть краткосрочной: на 3-6 месяцев, при этом первоначальный взнос обычно

составляет до 50%. Она может быть беспроцентная или с минимальной переплатой, обычно

не более 3% от стоимости.

— При долгосрочной рассрочке, которая оформляется на длительный срок (от 12 месяцев и

более) покупатель вносит сумму первоначального взноса от 50 до 70% от стоимости, при этом

сама рассрочка будет или беспроцентной, или процентной, ставка может составить до 24%

годовых на остаток долга.

При приобретении квартиры в рассрочку документы, подтверждающие платёжеспособность покупателя недвижимости, обычно не требуются, а нужен только паспорт.

У застройщика можно получить и рассрочку на других, более выгодных условиях, каждый

вариант, обсуждается индивидуально.

Застройщик имеет право установить в договоре сумму в качестве первоначального взноса,

которую покупатель внесёт сразу, а также установить размер и порядок начисления

последующих платежей, указать сроки, в течение которых они будут выплачиваться.

Так же он может предусмотреть определённые меры безопасности при продаже объекта

недвижимости в рассрочку. Для этого устанавливаются штрафные санкции за просрочку

платежей и другие условия, которые будут прописаны в договоре.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302


на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе.




11. Личный выезд инвестора на подписание договора участия в долевом строительстве (ДДУ).



14. Оплата застройщику всей суммы стоимости квартиры (100%-я оплата) после регистрации.



17. Получение информации о завершении строительства в соответствии с договором с целью

необходимости принятия объекта долевого строительства Дольщиком.

18. Получение Свидетельства о собственности.



21. Реализация объекта: переуступка прав

или договор купли-продажи.



ИНН: 7702812662

КПП: 770201001


127051, г. Москва,


д. 9, стр. 1, офис 36


115054, г. Москва,


д.57, стр.2, офис 2302


Помните, что нужно инвестировать с умом, а значит инвестировать вместе с XELIUS ESTATE.

Запросите свой индвидуальный план инвестирования

+7 495 636 28 [email protected] | www.xeliusestate.ru

Documents

Xelius Estate - процедуры реализации схем инвестирования в недвижимость