- 1 -

PRİZMA PRES MATBAACILIK

YAYINCILIK

SAN. VE TİC. A.Ş.

Selimpaşa-Silivri / İSTANBUL

(Tesis)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2015 / 202

- 2 -

2015/202

1

İÇİNDEKİLER

1. RAPOR ÖZETİ .................................................................................................... - 3 -

2. RAPOR BİLGİLERİ ............................................................................................. - 4 -

3. ŞİRKET BİLGİLERİ ............................................................................................. - 5 -

4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ .......................................................................................... - 5 -

5. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR ..................................................... - 6 -

6. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI VE TAKYİDATI ....................................................... - 7 -

6.1. Tapu Kayıtları ................................................................................................. - 7 -

6.2. Tapu Takyidatı ................................................................................................ - 7 -

7. BELEDİYE İNCELEMELERİ ................................................................................... - 8 -

7.1. İmar Durumu .................................................................................................. - 8 -

7.2. İmar dosyası incelemesi ................................................................................. - 8 -

7.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan İptalleri v.b. konular ................. - 9 -

7.4. Yapı Denetim Firması .................................................................................... - 10 -

7.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim ................... - 10 -

8. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU ....................................................................... - 11 -

8.1. Konum ve Çevre Bilgileri ............................................................................... - 11 -

8.2. Bölge Analizi ................................................................................................. - 12 -

8.3. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut

Trendler ve Dayanak Veriler .......................................................................... - 13 -

9. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ ......................................................................... - 14 -

10. AÇIKLAMALAR ................................................................................................. - 15 -

11. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ........................................................................ - 16 -

12. DEĞERLENDİRME ............................................................................................ - 17 -

13. FİYATLANDIRMA ............................................................................................. - 17 -

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ ....................................................... - 22 -

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu

Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması .................................. - 22 -

14.2. Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler .............................................................. - 22 -

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi ............................. - 22 -

14.4. Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle

Ulaşılan Sonuçlar ............................................................................................. - 22 -

14.5. Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ......................................... - 22 -

14.6. Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay

Oranları .......................................................................................................... - 22 -

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ...... - 22 -

14.8. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken

İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş ..... - 22 -

14.9. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Sermaye Piyasası Kurulu Hükümlerine Aykırı Bir

Durumu Olup Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................. - 22 -

15. SONUÇ ........................................................................................................... - 23 -

- 3 -

2015/202

1

1. RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : Prizma Pres Matbaacılık Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş.

DEĞERLEMESİ YAPILAN

GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Ağıl Civarı Mevkii, D-100 Karayolu üzeri,

41 pafta, 3612 parsel Selimpaşa-Silivri / İstanbul

DAYANAK SÖZLEŞME : 02 Şubat 2015 tarih ve 552 - 2015/009 no ile

DEĞERLEME TARİHİ : 04 Şubat 2015

RAPOR TARİHİ : 06 Şubat 2015

DEĞERLENEN

TAŞINMAZIN TÜRÜ : Lokanta, apart otel, tır parkı, faaliyete geçmemiş benzin

istasyonu ve dükkanlardan oluşan tesis.

DEĞERLENEN

MÜLKİYET HAKLARI : Tam mülkiyet

TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ : İstanbul ili, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi,

Ağıl Mevkii, 41 pafta, 3612 parsel. (Bkz. Tapu Kayıtları)

İMAR DURUMU ÖZETİ : “Kısmen Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı, kısmen Akaryakıt

İstasyonu Alanı, kısmen de Otopark Alanı’nda kalmaktadır.” (Bkz. İmar Durumu)

RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen tesisin

pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu

düzenlemeleri kapsamında “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları” içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN DEĞER (KDV HARİÇ)

SİLİVRİ İLÇESİ, SELİMPAŞA MAHALLESİ’NDE 41 PAFTA, 3612 PARSELDE YER ALAN TESİSİN YASAL DURUM DEĞERİ

17.120.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Sorumlu Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı

M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)

Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

- 4 -

2015/202

1

2. RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : Prizma Pres Matbaacılık Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş.

DEĞERLEMESİ YAPILAN

GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Ağıl Civarı Mevkii, D-100 Karayolu üzeri,

41 pafta, 3612 parsel Selimpaşa-Silivri/ İstanbul

DAYANAK SÖZLEŞME : 02 Şubat 2015 tarih ve 552 - 2015/009 no ile

MÜŞTERİ NO : 552

RAPOR NO : 2015/202

DEĞERLEME TARİHİ : 04 Şubat 2015

RAPOR TARİHİ : 06 Şubat 2015

RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen tesisin pazar

değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu

düzenlemeleri kapsamında ve “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları” içerecek şekilde hazırlanmıştır.

RAPORU HAZIRLAYANLAR : M. Kıvanç KILVAN

Sorumlu Değerleme Uzmanı – Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ Değerleme Uzmanı – Lisans No: 403030

RAPORA KONU GAYRİMENKUL

İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN

YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE

İLİŞKİN BİLGİLER :

RAPOR TARİHİ 20.09.2011

RAPOR NUMARASI 2011/3051

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Nadir ERTÜRK

(400114)

TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)

Yasal durum değeri: 16.215.000

Mevcut durum değeri:

16.800.000

(Tamamı için)

- 5 -

2015/202

1

3. ŞİRKET BİLGİLERİ

ŞİRKET ADI : LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

ŞİRKET MERKEZİ : İstanbul

ŞİRKET ADRESİ : Gömeç Sokak, No: 37

Akgün İş Merkezi Kat 3/8

34718

Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL

TELEFON : (0216) 545 48 66 - 67

(0216) 545 95 29

(0216) 545 88 91

(0216) 545 28 37

FAKS : (0216) 339 02 81

E-POSTA : bilgi@lotusgd.com

WEB : www.lotusgd.com

KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : 10 Ocak 2005

SPK KURUL KAYDINA ALINIŞ

TARİH ve KARAR NO

: 07 Nisan 2005 – 14/462

BDDK KURUL KAYDINA ALINIŞ

TARİH ve KARAR NO

: 12 Mart 2009 - 3073

TİCARET SİCİL NO : 542757/490339

KURULUŞ SERMAYESİ : 75.000,-YTL

ŞİMDİKİ SERMAYESİ : 300.000,-TL

4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ

ŞİRKETİN ÜNVANI : Prizma Pres Matbaacılık Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş.

ŞİRKETİN ADRESİ : Atatürk Organize Sanayi Bölgesi,

75. Yıl Caddesi, No:21 Hadımköy - Arnavutköy / İSTANBUL

TELEFON NO : 0(212) 771 46 36

KAYITLI SERMAYESİ : 50.000.000,-TL

ÇIKARILMIŞ SERMAYESİ : 24.000.000,-TL

KURULUŞ TARİHİ : 29 Temmuz 1998

İMKB’DE İŞLEM

GÖRME TARİHİ : 15.05.2012

HALKA AÇIKLIK ORANI : % 55,99

FAALİYET KONUSU : İmalat sanayi, kağıt ve kağıt ürünleri, basım ve yayın,

kağıt ve kağıt ürünleri sanayi.

- 6 -

2015/202

1

5. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.

b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe

dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı

bulunmamaktadır.

c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden

saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki

bir olayın oluşmasına bağlı değildir.

d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.

e. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı

bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına

dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki

beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir.

f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik,

depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve

binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama

projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür

mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

- 7 -

2015/202

1

6. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI VE TAKYİDATI

6.1. Tapu Kayıtları

SAHİBİ : Prizma Pres Matbaacılık Yayıncılık Sanayi ve Ticaret A.Ş.

İLİ - İLÇESİ : İstanbul – Silivri

MAHALLESİ : Selimpaşa

PAFTA NO : 41

ADA NO : --

PARSEL NO : 3612

NİTELİĞİ : Arsa (1)

ARSA ALANI : 9.635,34 m2

YEVMİYE NO : 4787

CİLT NO : 47

SAHİFE NO : 4573

TAPU TARİHİ : 12.06.2007

(1) Parsel üzerindeki yapılar için cins tashihi yapılmamıştır.

6.2. Tapu Takyidatı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 05.02.2015 tarihi itibariyle temin

edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kaydına göre rapora konu taşınmaz üzerinde herhangi bir

haciz, ipotek ya da kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır.

- 8 -

2015/202

1

7. BELEDİYE İNCELEMELERİ

7.1. İmar Durumu

Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan temas ve

incelemelerde rapor konusu 41 pafta, 3612 nolu parselin 1/1000 ölçekli, 03.06.1992 tasdik

tarihli Uygulama İmar Planında kısmen “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı”, kısmen

“Akaryakıt İstasyonu Alanı”, kısmen de “Otopark Alanı” olarak belirlenen bölgede yer

aldığı tespit edilmiştir. Yetkiliden alınan bilgiye göre rapora konu parselin yaklaşık 542 m2

yola terki bulunmaktadır.

“Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı”nda plan notları aşağıdaki gibidir.

Bu alanlar çevre sağlığı bakımından tehlike yaratmayan ve artık madde yaymayan işyeri,

atölye, mamul madde satış ve teşhir yerleri, motel, lokanta, sosyal tesisler, depoların

yapılabileceği alanlardır.

Minimum parsel büyüklüğü 3.000 m²’dir. Emsal 0,50 olup, maksimum yükseklik 12,50

m.’dir. Çekme mesafeleri plan üzerinde yazılmıştır.

Brüt parsel üzerinden emsal hesabı yapılacaktır.

Uygulama Hükümleri:

Katlar planda verileni aşamaz.

Çekme kat ve çatı katı yapılamaz.

Yapı inşaat alanı “K.A.K.S. Kat Alanı Katsayısı x İmar Parseli” alanıdır.

Ön, Arka, Yan Bahçe mesafelerinde yapılan kapalı ve açık çıkmalar emsale dahildir.

Yapılarda deprem yönetmeliğine uyulacaktır.

Binalara Tip İmar Yönetmeliği’nin 30. Maddesi’ne göre kot verilecektir.

Meyilinden dolayı birden fazla konut dışı kentsel çalışma alanı katı kazanılmaz. Kazanılan

konut dışı kentsel çalışma alanı emsale dahildir.

Otopark yönetmeliğine uyulacaktır.

Açıklanmayan konularda 3194 sayılı İmar Kanunu ile 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında

kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.

Çatı katı yapma zorunluluğu yoktur.

Yapılacak binaların en ve boylarının tayinine belediye yetkilidir.

Ayrıca plan notları eklerde de sunulmuştur.

7.2. İmar dosyası incelemesi

Silivri Belediyesi’nde taşınmazın imar dosyası incelenmiştir. Dosyasında;

31.03.1995 tarih ve 95/20 nolu ve toplam 3.400 m² alanlı yapılar için düzenlenmiş yeni

Yapı Ruhsatı,

05.01.1996 tarih ve 95/128 nolu ve toplam 5.727 m² alanlı yapılar için düzenlenmiş Yapı

Ruhsatı (İlave yapı ruhsatıdır ancak yeni yapı ruhsatında verilen kullanım alanlarını

içermektedir.)

05.01.1996 tarihli onaylı mimari proje bulunmaktadır.

- 9 -

2015/202

1

Yukarıda sıralanan ruhsata esas yapıların tamamı yerinde mevcuttur. Ancak yapılar ruhsata

ve mimari projelerine göre bazı farklılıklar arz etmektedir. Bu farklılıklar, aşağıdaki tabloda

özet olarak verilmiştir. Mimari projedeki kullanım alanları ile ruhsat arasında farklılıklar

bulunmakta olup değerlemede ruhsata esas kullanım alanları dikkate alınmıştır.

Bu farklılıklar (projeye göre) binaların oturum alanlarında yapılan büyütmeler, ofis binasında

kat fazlası ve parselin batısında yer alan “Park Alanı”na doğru bodrum katların (Lokanta ve

Yardımcı Depo) büyütülmüş olması gibi sebeplerden kaynaklanmaktadır. Yanı sıra bu

büyütmelere ilişkin herhangi bir evraka (yapı tatil tutanağı, encüman kararı vb.)

rastlanmamıştır. Mevcut durum değeri takdirinde parsel üzerindeki yapıların hali

hazır kullanım alanları, yasal durum değeri takdirinde ise yapı ruhsatındaki alanları

dikkate alınmıştır.

Yapı Adı Halihazır Kullanım

Alanı (m²)

Mimari Projesine Göre

Alanı (m²)

Ruhsata Esas Alanı

(m²)

Proje ve Mevcut Durum Arasındaki Farklar

Lokanta Binası 1.800 1.320 788 Yaklaşık 120 m² büyük oturumlu inşa edilmiş olup 480 m²'lik fazlalığı vardır.

Ofis Binası 1.050 664 664 Yaklaşık 130 m² büyük oturumlu inşa edilmiş olup 386 m²'lik fazlalığı vardır.

Benzinlik ve Servis Binası

1.365 873 291 Yaklaşık 165 m² büyük oturumlu inşa edilmiş olup 495 m²'lik fazlalığı vardır.

Ana Depo (h= 6 m.)

2.900 2.900 2.742

Ruhsatta 2.742 m² alanlı görünmekte olup mimari projesinde (ruhsata dahil edilmeyen alanlarla birlikte) 2.900 m² kullanım alanlıdır.

Yardımcı Depo (h= 4 m.)

850 850 --- Ruhsatta yer almamakla birlikte mimari projesinde mevcuttur.

Motel - A 745 745 745 Yerindeki durumu ile mimari projesindeki durumu arasında herhangi bir farklılık bulunmamaktadır.

Motel - B 497 497 497 Yerindeki durumu ile mimari projesindeki durumu arasında herhangi bir farklılık bulunmamaktadır.

TOPLAM 9.207 7.849 5.727

Ayrıca dosyasında rastlanılmamış ve fakat ilgilisinden önceki değerleme çalışmasında temin

edilen 11.02.2011 tarih ve 21 nolu Silivri Belediye Başkanlığı Meclis Kararı ve bu kararın

gerekçesi olan 10.02.2011 tarihli İmar Komisyon Raporu (birer suretleri eklerde sunulmuştur) ile

mevcut yapıların park alanını işgal etmesi hususuna çözüm getirmek maksadıyla park alanı olan

kısımdan 910 m²’lik (parsel sınırındaki 10 m. genişliğindeki bölüm) bölümün 3612 nolu parsele

dahil edilmesi ve mevcut parselin kuzeybatı köşesindeki 975 m²’lik bölümün yeşil alan olarak

- 10 -

2015/202

1

terk edilmesi yönünde karar alınmıştır. Bu karar sonrasında 11.02.2011 tarih ve 21 sayılı

Belediye Meclis Kararı ile “3612 nolu Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Tadilatı

teklifi” Büyükşehir Belediyesi’ne sunulmuştur. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin 13.09.2011

tarih ve 1833 nolu meclis kararında plan tadilatı teklifine ilişkin olarak 1/1000 ölçekli uygulama

imar planı incelenmiş olup ilgili kurum görüşleri doğrultusunda yeniden değerlendirilmesi için

ilçesine iadesi uygun görülmüştür. Bu tarihten sonra dosyasında plan tadilatına ilişkin herhangi

bir evrak görülmemiştir.

7.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan İptalleri v.b. konular

Herhangi bir encümen kararı, sonuçlanmış mahkeme kararı, plan iptali v.b. duruma

rastlanmamıştır.

7.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak,

29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı

denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili

olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)

Değerlemesi yapılan gayrimenkul 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi

hakkında kanundan önce inşa edilmiştir. Yapı denetim firması açısından herhangi bir olumsuz

durum bulunmamaktadır.

7.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim

7.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

7.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde gerçekleşen alım satım bilgileri

Son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.

7.5.2. Belediye Bilgileri

7.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri

v.b. Bilgiler

Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan temas ve incelemelerde

parselin yaklaşık 542 m2 yola terki olduğu öğrenilmiştir.

Ayrıca taşınmazla ilgili olarak, 11.02.2011 tarih ve 21 nolu Silivri Belediye Başkanlığı Meclis

Kararı ve bu kararın gerekçesi olan 10.02.2011 tarihli İmar Komisyon Raporu (birer suretleri

eklerde sunulmuştur) ile mevcut yapıların park alanını işgal etmesi hususuna çözüm getirmek

maksadıyla park alanı olan kısımdan 910 m²’lik (parsel sınırındaki 10 m. genişliğindeki bölüm)

bölümün 3612 nolu parsele dahil edilmesi ve mevcut parselin kuzeybatı köşesindeki 975 m²’lik

bölümün yeşil alan olarak terk edilmesi yönünde karar alınmıştır. Bu karar sonrasında

11.02.2011 tarih ve 21 sayılı Belediye Meclis Kararı ile “3612 nolu Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli

Uygulama İmar Planı Tadilatı teklifi” Büyükşehir Belediyesi’ne sunulmuştur. İstanbul Büyükşehir

Belediyesi’nin 13.09.2011 tarih ve 1833 nolu meclis kararında plan tadilatı teklifine ilişkin olarak

1/1000 ölçekli uygulama imar planı incelenmiş olup ilgili kurum görüşleri doğrultusunda yeniden

değerlendirilmesi için ilçesine iadesi uygun görülmüştür. Bu tarihten sonra dosyasında plan

tadilatına ilişkin herhangi bir evrak görülmemiştir.

- 11 -

2015/202

1

8. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

8.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi, E-5 (D-100)

Karayolu üzerinde konumlu Ağıl Civarı Mevkii, 3612 nolu parsel bünyesinde yer alan ofis, apart

otel, lokanta ve tır parkı tesisidir.

Tesis kısmen natamam vaziyette olup otel kısımlarında kısmi tadilat işlerine devam

edilmektedir.

E-5 Karayolu’na cepheli tesis, Selimpaşa’yı geçtikten sonra Silivri istikametinde yolun

sağında konumludur. Selimpaşa’ya yaklaşık 1,5 km. mesafededir. Yakın çevresinde E-5 (D-100)

Karayolu’na cepheli konumda yer alan benzin istasyonu, fabrika satış mağazaları vb. nitelikte

yapılar ile çok sayıda boş/ekili parsel, iç kesimlerde ise ekili alanlar yer almaktadır. Tesisin

karşısında yazlık meskenlerden oluşan Yalıkent, Kıyıkent ve Sporkent Siteleri yer almaktadır.

Bölgede E-5 (D-100) Karayolu’nun güney kesimleri gelişmiş; Kuzeyinde henüz belirgin bir

yapılaşma oluşmamıştır.

Tesis Selimpaşa Kavşağı’na 1 km., Kadir Has Caddesi’ne 1,5 km., Selimpaşa Gişelere 2

km., Silivri’ye 9 km., Atatürk Havalimanı’na ise yaklaşık 45 km. mesafededir.

Uydu Görüntüsü

- 12 -

2015/202

1

8.2. Bölge Analizi

SİLİVRİ İLÇESİ:

Tarihi:

M.Ö.VII yüzyılda Yunanlı Komutan Silir tarafından Silimbirya veya Silivria adıyla kurulan

Silivri, M.Ö.440 yılında Yunanlı General Alkibayadis zamanında oldukça gelişmiş, daha sonra Kral

Flip zamanında Makedonyalıların eline geçmiş ve nihayet Romalıların istilasına uğramıştır.

Doğu Roma İmparatoru Arkadius 395 yılında karısı Evdoksiya adına Silivri Kalesini inşa

etmiştir.

Bizans İmparatoru Anastasiüs İstanbul’u Kuzey Barbarlarından korumak için, 507-511

yılları arasında, Silivri’nin 2 km. batısından başlamak üzere Karadeniz’e kadar 60 km

uzunluğunda bir sur inşa ettirmiştir. Halen bu surların kalıntılarına rastlanılmaktadır.

Coğrafi Durumu:

Silivri 41 derece 03 kuzey paraleli ve 28 derece 20 doğu meridyenlerinin birleştiği noktada,

İstanbul iline bağlı ve il merkezinin 67 km batısında, Marmara Denizi sahilindedir. İlçe tarım

arazileriyle birlikte 860 km2 yüz ölçümüne sahiptir. Doğusunda B.çekmece, kuzeyinde

Çatalca,batısında Çorlu ve Marmara Ereğlisi ilçeleri ; güneyinde Marmara Denizi bulunmaktadır.

Günümüzde ilçe merkezi Muratçeşme'nin 1 km doğusundan başlayarak Alipaşa yol ayrımına

kadar uzanmaktadır.

Silivri’de merkez ilçe belediyesi 22/03/2008 tarihli ve 26824 mükerrer sayılı Resmi

Gazete’de yayımlanan 5747 Sayılı Kanun’a göre belediye tüzel kişilikleri kaldırılarak mahalle

haline gelen 7 belde ile beraber toplam 22 mahalle muhtarlığı ve 13 köy muhtarlığı

bulunmaktadır. Söndürülen belde belediyeleri : Selimpaşa, Değirmenköy, Kavaklı, Gümüşyaka,

Çanta, Ortaköy ve B.Çavuşludur. Silivri'ye bağlı 13 köy ise Akören, Bekirli, Beyciler,

Büyüksinekli, Çeltik, Danamandıra, Fener, Küçüksinekli, Kurfallı, Sayalar, Seymen, Çayırdere,

B.kılıçlı’dır.

Bölgedeki topografya, hafif dalgalı düzlükler biçiminde ve yüksekliği 60 metreyi geçmeyen

tepeler şeklindedir. Bu topografya, güneyde kıyıdan başlamakta ve kuzeye doğru yavaş bir

biçimde devam etmektedir. Doğuda Muratçeşme bölgesinde Kel ve Arap tepeleri başlıca

engebeleridir. İlçe dahilinde yüksek dağlar bulunmamaktadır. Ayrıca ilçe sınırlarında önemli

akarsu yatakları da olmayıp, Çanta deresi, Gelevri deresi, Kova deresi, Tuzla deresi gibi küçük

dereler bulunmaktadır.

Ulaşım:

Silivri önemli karayollarının üzerinde bulunmanın yanında ülkemizin en büyük ticaret ve

sanayi merkezlerinin girişinde olmanın avantajına sahiptir. Çevredeki büyük yerleşim ve sanayi

merkezlerine TEM ve E-5 (D-100) Karayolları ile bağlantılıdır.

Demiryolu ve denizyolu ulaşımından yeterince yararlanmamasına karşın, gelecekte bu

üstünlüklerinden yararlanabilecek önemli bir merkez olmaya adaydır. Sirkeci-Çerkezköy

demiryolu hattı üzerinden Silivri'nin Kurfallı, Çayırdere ve K. Sinekli köylerinde bulunan üç

istasyon, İstanbul ve Edirne yönüne yük ve yolcu ulaşımı sağlamaktadır.

- 13 -

2015/202

1

Silivri Türkiye'de karayolu, demiryolu ve denizyolu alt yapısından yararlanabilecek ulaşım

ağına sahip ender merkezlerden birisi konumundadır. Türkiye'yi Avrupa'ya bağlayan E-5 ve TEM

Karayoları’nın üzerinde bulunması yanında Türkiye'nin en büyük ticaret merkezi İstanbul ve

Kocaeli yarımadasının giriş noktası olma avantajlarına sahiptir.

8.3. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi,

Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan

diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli

ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye

oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya

başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında

oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı

çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul

piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve

gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan

sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler

devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir.

Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye’ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım

fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin

etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye’de parlak bir yıl

olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici

olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından

kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle

gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü

edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize

gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri “erişilebilir fiyatlı”

olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki

olumlu gelişmeler 2011, 2012 ve 2013 yıllarında da devam etmiştir.

Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği

düşünülebilir.

- 14 -

2015/202

1

9. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

TOPLAM İŞLETME ALANI : 9.635,34 m²

TOPLAM İNŞAAT ALANI : 9.207 m² (2)

TESİSİN BÖLÜMLERİ : 1- Lokanta binası

2- Ofis binası

3- Servis Binası

4- Ana Depo

5- Yardımcı Depo

6- Motel - A

7- Motel - B

ELEKTRİK : Şebeke

SU : Kuyu

KANALİZASYON : Fosseptik

TRAFO : Mevcut

JENERATÖR : Mevcut

SU DEPOSU : Mevcut (30 ton)

YAKIT DEPOSU : Mevcut (5 adet / 20 tonluk)

ISINMA SİSTEMİ : Fuel oil yakıtlı kazanlar mevcut (Faal değil)

PARK YERİ : Açık otopark alanı mevcut

SATIŞ KABİLİYETİ : “Satılabilirlik” özelliğine sahiptir.

(Tapu takyidatı dikkate alınmaksızın)

(²) Kullanım alanı büyüklüğü yerinde yapılan kaba ölçümlemeler, ilgilisinden önceki değerleme çalışmamızda temin

edilen röleve projesi ve halihazır haritalar üzerinden yapılan ölçümlemeler ile tespit edilmiş olup mevcut kullanım

alanını ifade etmektedir. Tesis yapıları, Silivri İmar Müdürlüğü arşivinde yer alan mimari projelere göre 7.849 m²;

bir sureti eklerde sunulan Yapı Ruhsatı’na göre ise 5.727 m² kullanım alanlıdır. Değerlemede ruhsata esas kullanım

alanı dikkate alınmıştır. (Bkz. Açıklamalar)

- 15 -

2015/202

1

10. AÇIKLAMALAR

Rapor konusu tesisin yer aldığı parsel 9.635,34 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahiptir.

Parselin E-5 (D-100) Karayolu’na yaklaşık 90 m., arka cephesinde yer alan caddeye ise

yaklaşık 120 m. cephesi bulunmaktadır.

Tesisin etrafı kısmen ihata duvarı ile çevrilidir. Arka cephesindeki araç giriş kapısı demir

doğramadır.

Parselin E-5 (D-100) Karayolu cephesinde sırasıyla servis binası, ofis binası ve lokanta yer

almakta olup arka cephesinde tır yükleme alanı, servis alanları (servis binası altı), depolar

ve depoların üzerinde inşa edilmiş 2 adet otel binası yer almaktadır.

Binaların halihazır durumları itibariyle oturum ve kullanım alanları ile kat adetleri aşağıdaki

tabloda verilmiştir.

Yapı Adı Oturum

Alanı (m²) Kat

Adedi

Hâlihazır Kullanım

Alanı (m²)

Lokanta Binası 450 4 1.800

Ofis Binası 350 3 1.050

Servis Binası 455 3 1.365

Ana Depo (h= 6 m.) 2.900 1 2.900

Yardımcı Depo (h= 4 m.) 850 1 850

Motel - A 360 2 745

Motel - B 240 2 497

TOPLAM 9.207

Binalar B.A.K. tarzda inşa edilmiştir.

Servis bölümünün bir kısmında 2 adet dükkan bulunmakta olup diğer bölümleri boştur.

Depolar yapıldıkları dönemde tamamlanmış olup hali hazırda kullanılmamaktadır.

Lokanta binasının bodrum katı depo ve mutfak, zemin katı restoran, normal katı ise düğün

salonu olarak kullanılmaktadır.

Binaların dış cepheleri bitmiş, pencere doğramaları takılmıştır.

Yönetim-ofis binasının iç mekânlarında ortak hacimlerin zeminleri granit seramik kaplı olup

diğer mekânlar şaptır. Duvarlar alçı sıvalıdır. Bazı hacimlerde asma tavan mevcuttur.

Servis hacimlerinin zeminleri kısmen beton kısmen seramik kaplıdır. Duvarlar ise plastik

boyalıdır (kısmen fayans). Bu alanda 2 adet dükkan bulunmakta olup biri emlak ofis diğeri

ise lastikçi olarak kullanılmaktadır.

- 16 -

2015/202

1

Lokanta binasının 2. Bodrum katında ısı merkezi, hidrofor dairesi ve depo hacimleri yer

almakta olup bu alanlarda zeminler seramik, duvarlar seramik ve plastik boya, tavanlar

ise plastik boyalıdır. 1. Bodrum katı mutfak olarak kullanılmaktadır. Bu bölümde depo

alanları da bulunmaktadır. 1. Bodrum katta zeminler seramik, duvarlar seramik/plastik

boyalı, tavanlar plastik boyalıdır. Zemin katta Bahçem Et & Mangal isimli restoran

bulunmaktadır. İç hacimlerde zeminler seramik, duvarlar saten boyalı tavanlar plastik

boyalıdır. Binanın batı cephesinde açılıp kapanabilen katlanır camla çevrelenmiş teras

alanı bulunmaktadır. Parelin batı cephesinde yer alan imar planına göre park alanı

olarak ayrılmış yeşil alanda restorana ait çardak ve oturma alanları yer almaktadır.

Lokanta binasının normal katı ise düğün salonu olarak düzenlenmiştir. Düğün

salonunda zeminler seramik, duvarlar ve tavanlar saten/plastik boyalıdır.

Tesiste iki adet apart otel bloğu bulunmaktadır. Bloklardan birinde 12, diğerinde 8 otel

odası yer almaktadır. 12 odalı (Motel A) bloğundaki odaların iç düzenlemeleri

tamamlanmıştır. Odalar salon, banyo ve oda hacimlerinden oluşmakta olup oda ve

salon zeminleri laminat parke, duvarlar saten boyalı, tavanlar plastik boyalıdır.

Banyolarda zeminler ve duvar seramik, tavanlar plastik boyalıdır. Vitrifiye ve krome

malzemelerin montajı tamdır. 8 odalı (Motel B) Bloğunda ise zeminler seramik, duvar

ve tavanlar ince sıvalıdır. Islak hacimler seramik kaplıdır. Ancak odalar büyük oranda

kullanılmaz durumdadır.

Depoların zeminleri yüksek mukavemetli katkılı beton kaplı olup duvar ve tavanları

plastik boyalıdır. Pencere doğramaları PVC’den mamuldür ve çift camlıdır.

Antrepo ve depoların kapıları elektrik kumandalıdır. Ancak bakımsızdır.

Yükleme alanının zemini yüksek mukavemetli katkılı beton kaplıdır.

11. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

Taşınmazların konumu, ruhsatlı yapıların mevcudiyeti, mevcut imar durumu ve

bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut fonksiyonunun devam

ettirilmesi en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir. Ancak hali hazırda akaryakıt

fonksiyonu mevcut olmayıp ruhsat yenilenmesi yapılabilmesi durumunda bu fonksiyonun hayata

geçirilmesinin işletmenin gelir potansiyeli açısından olumlu olacağı kanaatindeyiz.

- 17 -

2015/202

1

12. DEĞERLENDİRME Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

Tamamlanmış alt yapı,

Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

Mevcut imar durumu,

E-5 (D-100) Karayolu’na cepheli olması.

Olumsuz Etkenler:

Üzerindeki binaların bir kısmının natamam vaziyette olması,

Binaların bir kısmının ruhsata esas projeden farklı inşa edilmiş olmaları,

Mevcut plana göre ruhsat yenilemesi yapılamaması,

Yapıların iskanının bulunmaması,

Binaların kısmen tadilata gereksinimleri olması.

13. FİYATLANDIRMA

Taşınmazın satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle

saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Taşınmazın değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.

A. Emsal Karşılaştırma Yöntemi:

Bu yöntemde, tesisin yakın çevresinde ve E-5 Karayolu üzerinde yer alan benzer

gayrimenkullerin satış ve kira değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler

çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için m2 birim değeri

belirlenmiştir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, inşai kalite ve teknik donanım gibi

kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.

Selimpaşa ’da E-5 üzerinde, 3572 m² yüzölçümlü bir parselde konumlu, 6000 m²

kapalı kullanım alanına sahip otel ve 4 adadan oluşan, 32 pompalı akaryakıt

istasyonu 14.500.000,-TL bedelle satılıktır. Parselin imar durumu turistik tesis alanı

ve akaryakıt alanıdır. (0 212 731 81 80)

Selimpaşa ’da E-5 üzerinde, 2500 m² yüzölçümlü bir parselde konumlu, 1750 m²

kullanım alanlı, 5 pompalı akaryakıt istasyonu 5.450.000,-USD bedelle satılıktır. (0

549 690 20 27)

Silivri Alibey Mahallesi’nde, E-5 üzerinde, 1087 m2 yüzölçümlü arsada yer alan

2818 m2 kapalı alanlı, 6 katlı, 41 odalı iskanlı otel ve lokanta 3.250.000,-USD

bedelle satılıktır.

- 18 -

2015/202

1

Emsal Analizi:

Konu Mülk Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3

Birim Satış Fiyatı 2.416 TL 7.475 TL 2.767 TL

Pazarlıklı Birim Fiyatı

(% 10)

2174 TL (% 10)

6.727 TL (% 10)

2.490 TL

İşletme Değeri düzeltmesi

Otel+restoran+ düğün salonu

Otel+Akaryakıt İstasyonu

% -15

Akaryakıt İstasyonu

% 65

Otel+lokanta % 0

Konum %0 %0 %0

Toplam Düzetme -% 25 -% 75 -% 10

Düzeltilmiş Değer(*)

2.231 TL 1848 TL 2.354 TL 2.490 TL

(*) Tesis bünyesinde yer alan birimlerin her biri için belirlenen m2 birim değeri olmayıp ortalama bir değere ulaşmak için

analiz edilmiştir.

Bu araştırmalardan ve emsal analizinden hareketle rapor konusu tesisin lokasyonu, tesis

bünyesindeki yapıların inşai kaliteleri, mimari özellikleri, halihazır durumları ve ruhsatta yer alan

kullanım alanları ve mevcut kullanım alanları dikkate alınarak belirlenen m² birim ve toplam

değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Yapı Adı Ruhsatına Göre / Yasal

Kullanım Alanı (m²) m² Birim

Değeri (TL) Yasal Kısımların Yuvarlatılmış

Toplam Değeri (TL)

Lokanta Binası 788 3.000 2.365.000

Ofis Binası 664 2.750 1.825.000

Servis Binası 291 4.500 1.310.000

Ana Depo (h= 6 m.) 2.742 1.350 3.700.000

Yardımcı Depo (h= 4 m.) --- 1.000 --

Motel - A 745 3.100 2.310.000

Motel - B 497 2.300 1.145.000

TOPLAM 12.655.000

Not: Tesisin mevcut kullanım alanı büyüklüğü itibariyle arsa dahil toplam değeri 19.000.000,-TL

mertebesinde olup bu değer bilgi için verilmiştir.

- 19 -

2015/202

1

B. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi:

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesinde konu taşınmazlara ait ileriki yıllardaki gelir

(kira) ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılmaktadır.

Ancak, tesisin kısmen natamam durumda olması, mevcut durumuyla büyük ölçüde faal

durumda olmaması ve bölgede benzer özelliklerde bir tesis yer almamasının yanı sıra kiralık

tesis bulunamaması nedenleriyle bu yöntemin sağlıklı olarak kullanılması mümkün

olmamıştır.

C. İkame Maliyet Yöntemi:

Taşınmazın halihazır durumdaki değerinin tespitinde aşağıdaki bileşenler dikkate

alınmıştır.

1. Arsa değeri (*)

2. İnşai yatırımların değeri (*)

(*) Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler

anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif

büyüklüklerdir.

1. Arsa değeri : Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında elde edilen bazı emsal değerleri aşağıda

sunulmuştur.

Emsal 1 : (Tel: 0541 731 49 94)

Selimpaşa’da yer alan, E-5 ve Yanyol cepheli Ticaret+Konut imarlı, 4.350 m2 yüzölçümlü arsa

4.350.000,-TL bedelle satılıktır. (~1000,-TL/m2)

Emsal 2 : (Tel: 212 731 28 28)

Selimpaşa’da yer alan Turizm imarlı, 4.000 m2 yüzölçümlü arsa 6.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(~1500,-TL/m2)

Emsal 3 : (Tel: 212 868 23 89)

Selimpaşa’da yer alan, E-5 cepheli Sanayi imarlı, 28.000 m2 yüzölçümlü arsa 12.500.000,-USD

bedelle satılıktır. (~446,-USD/m2)

Emsal 4 : (Tel: 532 476 44 96)

Selimpaşa’da yer alan, E-5 cepheli Ticaret imarlı, 923 m2 yüzölçümlü arsa 2.100.000,-TL bedelle

satılıktır. (~2275,-TL/m2)

- 20 -

2015/202

1

Emsal Analizi:

Konu Mülk Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 3

Birim Satış Fiyatı 1.000 TL 1.500 TL 1.070 TL 2.275 TL

Pazarlıklı Birim Fiyatı

(% 10) 900 TL

(% 10) 1.350 TL

(% 10) 963 TL

(% 10) 2.048 TL

Alan Düzeltmesi 9.093,34 (terk

sonrası) 4350 %0

4000 % 0

28.000 % 0

923 % 0

Fonksiyon ve Yapılaşma Hakkı

düzeltmesi

Akaryakıt+Konut dışı kentsel

çalışma+otopark

Tic+Konut % 10

Turizm % 5

Sanayi % 20

Ticaret % 10

Konum %0 -%5 %0 %0

Manzara %0 %0 %0 %0

Toplam Düzetme % 0 -% 10 % 10 % 0

Düzeltilmiş Değer 1.435 TL 990 TL 1.347 TL 1.155 TL 2.253 TL

Emsal analizinden ve yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle, rapora konu

tesisin yer aldığı parselin konumu, yüzölçümü büyüklüğü, yola terk edilecek alanlarının

bulunması, mevcut imar durumu (Otopark Alanı, Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı ve

Akaryakıt İstasyonu) ve üzerindeki yapıların mevcudiyeti dikkate alınarak m² birim değeri

için 1.435,-TL kıymet takdir edilmiştir.

Buna göre parselin değeri ;

9.635,34 m² x 1.435,-TL/m² 13.825.000,-TL olarak belirlenmiştir.

- 21 -

2015/202

1

2. İnşai yatırımların değeri:

İnşaî yatırımların değerlendirmeye esas m² birim bedelleri (kârı havi satışa esas rayiç

tutarları), binaların yapılış tarzı ve nitelikleri ile birlikte halihazır durumları dikkate alınarak

saptanmıştır.

Yapı Adı

Halihazır Kullanım

Alanı (m²)

Ruhsatına Göre Yasal Kullanım

Alanı (m²)

m² Birim Değeri (TL)

(*)

Mevcut Durumdaki

Yuvarlatılmış Toplam İnşai Değeri (TL)

Yasal Kısımların

Yuvarlatılmış Toplam İnşai Değeri (TL)

Lokanta Binası 1.800 788 600 1.080.000 475.000

Ofis Binası 1.050 664 500 525.000 335.000

Servis Binası 1.365 291 450 615.000 130.000

Ana Depo (h= 6 m.) 2.900 2.742 350 1.015.000 960.000

Yardımcı Depo (h= 4 m.) 850 --- 350 300.000 --

Motel - A 745 745 700 520.000 520.000

Motel - B 497 497 450 (**) 225.000 225.000

Çevre düzenlemesi (açık alan kaplamaları, çevre duvarı, su deposu, yakıt depoları, teknik altyapı, peyzaj vs.) maktuen 650.000 650.000

TOPLAM 4.930.000 3.295.000

(*) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan 2014 yapı yaklaşık birimi maliyet tablosunda Akaryakıt

istasyonları ve ticari bürolara ait (3A) yapı grubu için belirlenen 550,-TL/m2; Lokantalara ait (3B) yapı grubu için

belirlenen 650,-TL/m2, 1 ve 2 yıldızlı otellere ait (4A) yapı grubu için belirlenen 700,-TL/m

2 ve depolara ait (2C) yapı

grubuna ait 400,-TL/m2 birim maliyet değerleri alınmış olup halihazır durumları dikkate alınarak bu değerler üzerinden

%10-15 mertebesinde yıpranma payı düşülerek belirlenmiştir.

(**) Motel-B binasının inşaat seviyesi dikkate alınmıştır. Motel A binası yeni tadil edildiğinden birim değerinde

indirim yapılmamıştır.

Özet olarak tesisin;

halihazır durumu itibariyle değeri,

Arsanın değeri .................... ………… 13.825.000,-TL

İnşaî yatırımın değeri ……............... 4.930.000,-TL olmak üzere

TOPLAM 18.755.000,-TL

yasal (ruhsata esas kullanım alanı itibariyle) değeri,

Arsanın değeri ….......................... 13.825.000,-TL

İnşaî yatırımın değeri ……............... 3.295.000,-TL olmak üzere

TOPLAM 17.120.000,-TL'dir.

- 22 -

2015/202

1

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının

Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin

Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirinden

farklıdır. Ancak nihai değer olarak (taşınmazın halihazır fiziksel durumu ve henüz tam

kapasiteyle işletmeye açılmamış olması sebepleriyle) ikame maliyet yöntemi ile bulunan

değerlerin dikkate alınması uygun görülmüştür. Buna göre taşınmazın ruhsata esas

kullanım alanı dikkate alınarak toplam değeri 17.120.000,-TL; mevcut durumu itibariyle

değeri ise 18.755.000,-TL olarak belirlenmiştir.

14.2. Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler

Kira değeri analizi yapılmamıştır.

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazın herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.

14.4. Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

14.5. Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısmı yoktur.

14.6. Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

14.8. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazın 05.01.1996 tarih ve 95/128 nolu yapı ruhsatı bulunmaktadır. Ancak yapı

kullanma izin belgesi alınmamıştır. Taşınmazın mevcut durumunun yasal hale getirilebilmesi

için tadilat projesi hazırlanıp ruhsatının yenilenmesi gerekmektedir.

14.9. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Sermaye Piyasası Kurulu Hükümlerine Aykırı Bir Durumu Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerine aykırı bir durumu bulunmamaktadır.

- 23 -

2015/202

1

15. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde yapılan incelemesinde konumuna,

büyüklüğüne, kullanım fonksiyonuna, mimari ve inşai özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa

araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle;

A. Yasal (Ruhsata esas) Kullanım Alanı itibariyle arsa dahil değeri için,

17.120.000,-TL (Onyedimilyonyüzyirmibin Türk Lirası)

(17.120.000,-TL ÷ 2,798 TL/Euro (*) 6.119.000,-Euro)

(17.120.000,-TL ÷ 2,345 TL/USD (*) 7.301.000,-USD)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,798 TL; 1,- USD = 2,345 TL'dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

B. Mevcut Kullanım Alanı itibariyle arsa dahil değeri için ise,

18.755.000,-TL (Onsekizmilyonyediyüzellibeşbin Türk Lirası) kıymet tahmin ve takdir

edilmiştir.

(18.755.000,-TL ÷ 2,798 TL/Euro (*) 6.703.000,-Euro)

(18.755.000,-TL ÷ 2,345 TL/USD (*) 8.000.000,-USD)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,798 TL; 1,- USD = 2,345 TL'dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

Taşınmazın yasal durum değeri itibariyle KDV dahil değeri 20.201.600,-TL’dir.

İşbu rapor Prizma Pres Matbaacılık Yayıncılık Sanayi ve Ticaret A.Ş. ’nin talebi

üzerine ve 4 (dört) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya

çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 06 Şubat 2015

(Ekspertiz tarihi: 04 Şubat 2015) Saygılarımızla,

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Eki : Konum Krokisi / Uydu fotoğrafı Fotoğraflar Ruhsat Vaziyet ve kat planları Harita İmar plan örneği Tapu Kayıt Örneği İlçe komisyon raporu, İlçe Encümen kararı İ.B.B. Meclis Raporu Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri

Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 400114)

Engin Akdeniz Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)

- 24 -

2015/202

1

Konum Krokisi/Uydu Fotoğrafı

- 25 -

2015/202

1

Tesisten görünümler

- 26 -

2015/202

1

Tesisten görünümler

- 27 -

2015/202

1

Tesisten görünümler

- 28 -

2015/202

1

Servis Alanı

Tesisten görünümler

- 29 -

2015/202

1

Depolar

- 30 -

2015/202

1

Motel Odaları

- 31 -

2015/202

1

Restoran-Düğün Salonu

- 32 -

2015/202

1

Restoran deposu

- 33 -

2015/202

1

Ofis binasından görünümler

- 34 -

2015/202

1

Yapı Ruhsatı

- 35 -

2015/202

1

Vaziyet Planı

Bodrum kat planı

- 36 -

2015/202

1

Zemin kat planı

Normal kat planı

- 37 -

2015/202

1

Proje-Görünüşler

Harita

- 38 -

2015/202

1

İmar Durumu

Takbis Belgesi

- 39 -

2015/202

1

- 40 -

2015/202

1

- 41 -

2015/202

1

- 42 -

2015/202

1

- 43 -

2015/202

1

- 44 -

2015/202

1

- 45 -

2015/202

1

- 46 -

2015/202

1

- 47 -

2015/202

1

ÖZGEÇMİŞ

Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN

Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 06.11.1973

Medeni Hali : Evli

SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114

Mesleği : İnşaat Mühendisi

Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995

İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans

İngilizce Hazırlık Programı / 1996

İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi

İşletmecilik İhtisas Programı / 1997

Mesleki Tecrübe

Ordu Donatım Okulu – Balıkesir : Ağustos 1997 – Kasım 1998 Yedek Subay

Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 - Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 - ... Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı

- 48 -

2015/202

1

- 49 -

2015/202

1