Embed Size (px)
Citation preview
1
ZAVRŠNI IZVJEŠTAJ KOMISIJE po Odluci IKCG broj 01-386/2 od 17.02.2011.
Uvidom u pojedinačne izvještaje članova Komisije koju je formirala IKCG, sa zadatkom da na tehničkoj dokumentaciji - idejni projekat KONDO HOTELA SA KONDO DEPADANSOM NA UP 13a, blok 13, DUP „PETROVAC-CENTAR“ provjeri slijedeće elemente:
- usklađenost idejnog projekta arhitekture i revizije ovog objekta sa urbanističko-tehničkim uslovima i važećim planskim dokumentom
Definišemo jedinstveni zaključak Komisije na osnovu pojedinačnih izjašnjenja-izvještaja, u obliku slijedećih zaključaka: ZAKLJUČAK 1 – ODNOS IDEJNOG PROJEKTA I UTU-A ..................................................................................................................................... Projektant je ispoštovao UTU:
- U dijelu površine urbanističke parcele - U dijelu indeksa zauzetosti - U dijelu indeksa izgrađenosti - U dijelu spratnosti
U dijelu prikazane ukupne BRGP može se očekivati prekoračenje dozvoljene površine u iznosu od 636.66 m² koji se odnosi na dio suterena. U dijelu namjene u projektu nema nikakvih dokaznica o zadovoljenju kategorije hotela od 4 zvjezdice, te se taj segment ne može cijeniti bez dopune projekta. ZAKLJUČAK 2 – odnosu UTU – DUP ..................................................................................................................................... Na osnovu svih prezentovnih podataka iz plana jasno je da su na više mjesta kao obaveza postavljeni različiti kriterijumi koji se tiču spratnosti objekta, pa je moguće i različito tumačenje ovog elementa pri projektovanju. Pored različitih kriterijuma, prisutna je i jezička dvosmislenost – šta znači PREPORUČENA spratnost (ako je nešto preporučeno, nije i obavezujuće), jer je na više mjesta jedino kao obavezujući parametar naglašavan samo indeks izgrađenosti (BRGP) i indeks zauzetosti, kao uslov koji se ne smije prekoračiti. Takođe, i definicija „maksimalna spratnost objekata – u skladu sa okolinom” u ovakvom kontekstu jeste samo fraza. Definisanje uslova gradnje na ovakav način će za svaku urbanističku parcelu dovesti do konfliktnih situacija.
2
Cijenimo da su UTU izdati u skladu sa planskim dokumentom, sa svim kontradiktornostima koje su određene planom. Protivrečnosti navedene u pojedinačnim izjašnjenjima morale su biti prevaziđene još prije usvajanja plana. Kako one nisu razriješene ni u UTU-ima, niti tumačenjem Ministarstva broj 04-598/1 od 17.02.2010. godine, mogući su značajno drugačiji pristupi projektovanju na parceli 13a, svaki put uz poziv na UTU i planski dokument. DUP ima važnost ZAKONA, te je svaka formulacije podložna detaljnoj analizi ako nije precizna, sa posljedicama za sve strane u realizaciji plana. ZAKLJUČAK 3 .....................................................................................................................................
Smatramo potrebnim naglasiti da ovakva, planom usvojena pravila građenja, dovode Petrovac u mogućnost da u zoni regulacionog plana za centar – od morske obale naviše - na jednom broju lokacija dobije vrlo visoke objekte koji bi centralnu zonu u oblikovnom smislu dramatično promjenili, te da su maksimalno dozvoljene BRGP na pojedinim lokacijama isuviše velike. Indeksi izgrađenosti su tako veliki da bi, i sa objektima manje spratnosti, sigurno izazvali konflikte u prostoru. Ukoliko je to bio zadatak planskog dokumenta, on je u potpunosti ispunjen. Podgorica, 28.02.2011. godine
Komisija : 1. Arh. Pero Vukčević, dipl. ing. - predśednik,
__________________________________ 2. Arh. Jovanka Vukčević, dipl. ing. - član,
__________________________________ 3. Arh. Miodrag Maraš, dipl. ing. - član,
__________________________________
Predśednik Komore Arh. Ljubo Dušanov Stjepčević
IZVJEŠTAJ
O provjeri usklađenosti idejnog projekta arhitekture i izvještaja o reviziji istog za Kondo hotel sa kondo depadansom
na urb. parceli br. 13a, blok 13, Dup „ Petrovac – Centar „ sa urbanističko - tehničkim uslovima i važećim planskim dokumentom
Predsjednik komisije :
arh. Pero Vukčević, dipl. ing.
______________________________
februar/ 2011 god.
Rješenjem Inženjerske komore Crne Gore br. 01-386/2 od 17.02.2011.god., imenovana sam za predsjednika komisije, o provjeri usklađenosti idejnog projekta arhitekture i izvještaja o reviziji istog za Kondo hotel sa kondo depadansomna urb. parceli br. 13a, blok 13,Dup „Petrovac –Centar „sa urbanističko - tehničkim uslovima i važećim planskim dokumentom i podnosim ,
IZVJEŠTAJ 1. OPŠTI PODACI Investitori: Zetagradnja – Ljetopis d.o.o. Podgorica Objekat: Kondo hotel sa kondo depadansom na urb. parceli br. 13a, blok 13, Dup „ Petrovac –Centar„ Projektant: " Arhitrktonski atelje " D.O.O Podgorica Vodeći projektant : arh. Mladen Đurović, dipl.ing. Odgovorni projektant: arh. Mladen Đurović, dipl.ing. Idejni projekat Arhitekture Kondo hotela sa kondo depadansom na urb. parceli br. 13a, blok 13, Dup „ Petrovac –Centar„ , uradjen je na osnovu Urbanističko – tehničkih uslova,izdatih od Ministarstva za ekonomski razvoj broj 10-2643/1 od 18.05.2009.god. i Projektnog zadatka investitora. Idejni projekat Arhitekture Kondo hotela sa kondo depadansom sadrži: Sveska 1 – Idejni projekat Arhitekture Sveska 2 – Idejni projekat Uređenja terena / arhitektura, saobraćaj, vodovod i kanalizacij 1. IZVJEŠTAJ O TEHNIČKOJ KONTROLI
Nakon pregleda Idejni projekat Arhitekture Kondo hotela sa kondo depadansom na urb. parceli br. 13a, blok 13, Dup „ Petrovac –Centar„, saglasno odredbama Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata ( »Sl. list RCG« br.51/08 ), Pravilnika o načinu izrade i sadržini tehničke dokumentacije ( »Sl. list RCG« br. 22/2002 ) i Pravilnika o načinu vršenja revizije idejnog i Glavnog projekata ( »Sl. list RCG« br.81/08, tehničkim propisima za ovu vrstu objekata, te zahtjevima iz Projektnog zadatka Investitora, dajem sledeće : 2. KONSTATACIJE ( zadati parametri iz UTU-a) Urbanističko-tehničkim uslovima broj 10-2643/1 od 18.05.2009.god.,izdatih od Ministarstva za ekonomski razvoj zadati su sledeći urbanističi parametri:
Zadati parametri po izdatim Urbanističko-tehničkim uslovima:
– Namjena objekta : Gradski hotel visoke kategorije, sa četiri ( 4 ) ili više zvjezdica. – Postojeći objekat br.1 koji se nalazi na katastarskoj parceli i koji se može porušiti – Površina urbanističke parcele br. 13a - iznosi 3359,69 m² – Indeksa zauzetosti - u zoni izgradnje 0.62 ili 2087,50 m² – Indeksa izgrađenosti - 3.73 odnosno 12525,00 m² ( BRGP) – Građevinske linije - zadate koordinatama tačaka – Spratnosti - maksimalna spratnost P+5
Ostvareni kapaciteti objekta
– Indeks zauzetosti - Horizontalni gabarit ispoštovan ( prizemlje) iznosi 1384,70m² – Indeksa izgrađenosti – ( nadzemne etaže kondo hotela ) iznosi 12397,93 m² ( BRGP) – Građevinske linije - koordinate tačaka iz projekta numerički odgovaraju zadatim. – Spratnosti - projektovana spratnost nadzemnih etaža P+11
Uvidom u Detaljni urbanisticki plan „Petrovac-centar “ – Budva Takođe tačkom 4.2.3. REGULACIONO - NIVELACIONO REŠENJE SA PARCELACIJOM I POKAZATELJIMA PO BLOKOVIMA Nivelacioni uslovi su definisani kroz sledeće parametre:
1. Indeksi izgrađenosti i zauzetosti su „maksimizirani“. U njihovim okvirima graditelji mogu da grade manje kapacitete, ali veće ne mogu.
2. Planski definisana bruto razvijena građevinska površina (BRGP) je maksimizirana, obavezujuća je i preko nje se ne može graditi. Suteren, podrum i svi vidovi podrumskih (podzemnih) etaža ne ulaze u bruto razvijenu građevisku površinu. Spratnost (broj etaža) je data kao preporučeni parametar koji se može prilagođavati konkretnim programskim zahtevima prilikom projektovanja ali se arhitektonska postavka mora uklopiti u uslove regulacije (naročito se mora poštovati spoljna građevinska linija bloka) i ne može se povećavati planom definisana bruto razvijena građevinska površina. U grafičkim tabelama blok 13
Preporučene spratnosti bloka 13 – p+5 – maksimalna preporučena spratnost p+5
Takođe tačkom 5.2. Opšti uslovi građenja „Horizontalni i vertikalni gabariti prikazani u grafičkom prilogu Plana su rješenje predloženo od strane planera i nisu obavezujući. Gabariti planiranih objekata određivaće se na osnovu zadatih urbanističkih ( obavezujućih ) parametara, koji se isakazuju za planirane urbanističke parcele ( koeficijenti zauzetosti i
izgrađenosti ), uz obavezno poštovanje građevinske i regulacione linije objekta, prikazanih u grafičkom prilogu plana. »Koeficijent izgrađenosti je fiksan a koeficijent zauzetosti fleksibilan. Operišući sa ova dva parametra određuje se spratnost i slobodne površine na parceli«.
5.7. USLOVI ZA IZGRADNJU TURISTIČKIH KAPACITETA Horizontalna i vertikalna regulacija • Građevinska linija predstavlja krajnju granicu za izgradnju objekta. Građevinska linija prema regulacionoj liniji je obavezujuća i na nju se postavlja jedna fasada objekt
• Minimalno odstojanje objekta od bočnih granica parcele: - slobodnostojeći objekti - 3,0 m - jednostrano uzidani objekti - 4,0 m prema slobodnom dijelu parcele; • Minimalno odstojanje objekta od zadnje granice parcele je 3 m • Izgradnja na ivici parcele (dvojni objekti i objekti u prekinutom nizu) je moguća isključivo uz pisanu saglasnost vlasnika susjedne parcele na čijoj granici je predviđena izgradnja, osim ako je to ovim planom predviđeno. • Maksimalna spratnost objekta - u skladu sa okolnim objektima. U suterenu ili podrumu smjestiti garaže.
Tška 5.12. Uslovi za arhitektonsko oblikovanje 6.4.2. Pravila regulacije oblikovanja urbanističkih sklopova Odnos visokih objekata i slobodne „ parterne površine “ je proporcionalan, što znači da se unošenjem kule povećava i slobodna površina (tako da maksimalna slobodna površina postane obavezujuća), a povećanjem spratnosti, partera površina se, takođe, „proporcionalno“ povećava. 6.4.3. Pravila nivelacije urbanističkog oblikovanja proističu iz koncepta „ostvarive vizije“koja je zasnovana na uvođenju različitih skala determinisanosti odnosno otvorenosti parternih rešenja u prostoru. U tom kontekstu, planom je predočeno formiranje sklopova različite determinisanosti: I stepen potpune apsolutne determinisanosti je sproveden kod sledećih urbanih sistema: 1. Apsolutno su dimenzionisani, prema svojim potrebnim maksikalnim vrednostima, infrastrukturni sistemi i to: - vodovodni sistemi - kanalizacioni sistemi - elektro-energetski sistemi 2. Takođe je strogo definisana dimenzija saobraćajnih tokova kroz : - precizno trasiranje uličnih tokova - modelovanje poprečnih profila za svaku kategoriju ulica 3. Precizno je određena: - glavna gradjevinska linija (koja odvaja javni prostor od ostalog) i koja se ne može narušavati ni na koji način gradnje - spratnost je u pojedinim blokovima precizno odredjena do nivoa svakog objekta II stepen delimične determinisanosti (odnosno delimične otvorenosti) je sproveden kod „dimenzionisanja“ sledećih nivoa urbanih sistema:
1. Spratnost je „maksimalna“ ( najveća moguća spratnost) , ali je omogućeno da se gradi i manja spratnost ako se to opravda funkcionalnim i eventualno estetskim razlozima 2. Indeksi izgradjenosti i zauzetosti su takodje „maksimizirani“ u okviru kojih budući graditelji mogu da grade. Mogu da grade manje kapacitete ali veće ne.
U dijelu namjene, ne može se utvrditi usaglašenost projekta sa uslovima zato što se urbanistički normativi i standardi za izgradnju turističkih kapaciteta moraju rukovoditi Pravilnikom o klasifikaciji, minimalnim uslovima i kategorizaciju ugostiteljskih objekata (Sl. List RCG 23/2005) u kojem nije definisana vrsta Kondo hotela. U vrijeme izdavanja Urbanističko tehničkih uslova bio je na snazi Pravilnik o klasifikaciji, minimalnim uslovima i kategorizaciju ugostiteljskih objekata (Sl. List RCG 33/2007). U dijelu namjene, ostavljamo nadležnom Ministarstvu da ocijeni mogućnost ocjene uklapanja objekta u kategoriju 4 i više zvjezdica. Izdati Urbanističko tehnički uslovi, u dijelu definisanja spratnosti, su kontradiktorni i daju mogućnost projektantu za različito tumačenje. Takodje, obradjivač uslova, u tački 9. konstatuje priključenje predmetnog objekta na gradske saobraćajnice projektovati u skladu sa propisima i uslovima za priključenje datih DUP-om. Medjutim, datim DUP-om nije definisan kolski priključak za objekat sa nijedne saobraćajnice. Potrebno je da investitor pribavi saglasnost na saobraćajni priključak
nadležnog sekretarijata za saobraćaj. Ovo tim prije jer je DUP-om u: 5.2. OPŠTI USLOVI GRAĐENJA Osnovni uslovi Nije dozvoljena izgradnja: - u zoni između građevinske i regulacione linije, - na zemljištu namenjenom za javne kolske i pešačke površine, uređeno zelenilo i parkovske površine. - na prostoru gde bi mogla da se ugrozi životna sredina, naruše osnovni uslovi življenja komšije – suseda ili sigurnost susednih zgrada. 6.6.2. Unapređenje standarda u saobraćajnom domenu 1.0. Smanjiti kretanja u centru grada, zabraniti saobraćaj u najužem centru, zabraniti
parkiranje vozila na profilu ulice u centru grada. U svim glavnim gradskim saobraćajnicama zabraniti parkiranje u uličnom profilu (pojedinačna vozila).
2.0. Pravila stacioniranja saobraćaja van javnog prostora (osim manjeg broja privremeno smeštenih ili službeno određenih mesta) predstavljaju jedan od preduslova za adekvatno uređenje javnog prostora. U tom cilju, potrebno je uvesti pravilo da je stacioniranje vozila obavezno na svakoj parceli, što treba da bude obavezujuće za sve buduće programe, a naročito za turističko-poslovne sadržaje.
3.0. Potpuno ukloniti sva parking mesta na kolovozu i profilu ulice u najužem centru grada, izgraditi dovoljan broj parkirališta u parteru i u garžama po pravilu u podzemlju za domicilna vozila centra, ali i za očekivani broj posetioca zone. Parkiranje po obodu centralne zone dozvoliti u uličnom profilu samo ako profil to dozvoljava bez ugrožavanja pešačkog i saobraćaja u kretanju. Po pravilu objekte garaža podizati na obodu centralne zone u svim glavnim pravcima, a izbegavati ulaz i izlaz sa glavne gradske saobraćajnice. Ni jedan automobil ne može boraviti u mirujućem stanju u centralnoj gradskoj zoni, a da nije za to plaćena naknada. Sve glavne gradske saobraćajnice u funkciji javnih saobraćajnica, saobraćajnica I i II reda, moraju prvenstveno biti u funkciji kretanja te treba zabraniti parkiranje i druge vrste ometanja kad je kolovoz u pitanju i pešačka staza.
Detaljnom urbanistickom planu „Petrovac-centar “ – Budva je usvojen sa dosta protivurječnosti pa i zbog toga ostavlja mogućnost za različita tumačenja. Znači da je u postupku usvajanja Plana trebalo jasno ne dvosmisleno propisat pojedine elemente urbanističke regulacije , prije svega kada je u pitanju spratnost objekta.
S' obzirom na navedeno, više je nego jasno, da su urbanističko – tehnički uslovi izdati saglasno Detaljnom urbanistickom planu „Petrovac-centar “ – Budva i da je idejni projekat Kondo hotela sa kondo depadansom na urb. parceli br. 13a, blok 13, urađen saglasno izdatim Urbanističko – tehničkim uslovima.
Podgorica, februar / 2011 god. Podnosilac izveštaja, arh. PeroVukčević,dipl.ing. _________________________
1
IZJAŠNJENJE KOMISIJE
po ODLUCI IKCG broj 01-386/2 od 17.02.2011.
Kao član komisije koju je formirala IKCG, imala sam zadatak da na tehničkoj dokumentaciji - idejni projekat KONDO HOTELA SA KONDO DEPADANSOM NA UP 13a, blok 13, DUP „PETROVAC-CENTAR“ provjerim slijedeće elemente:
- uslađenost idejnog projekta arhitekture i revizije ovog objekta sa urbanističko-tehničkim uslovima i važećim planskim dokumentom
Zadatak je obavljen kroz analizu u slijedećim koracima: POGLAVLJE I – Idejni projekat arhitekture Kondo hotela POGLAVLJE II – Urbanističko-tehnički uslovi (UTU) ZAKLJUČAK 1 – odnos idejnog projekta i UTU-a POGLAVLJE III – Detaljni urbanistički plan ZAKLJUČAK 2 – odnosu UTU – DUP MIŠLJENJE POGLAVLJE I - IDENJI PROJEKTA KONDO HOTELA ............................................................................................................................................................................. Tehničku dokumentaciju (knjiga arhitekture) uradio je ARHITEKTONSKI ATELJE iz Podgorice, vodeći projektant objekta je Mladen Đurović, d.i.a, odgovorni projektant faze aritekture Mladen Đurović, d.i.a. sa osnovnim pokazateljima: -u projektu su priloženi UTU i dopis broj 04-598/1 od 17.02.2010. godine Ministarstva uređenja prostora i zaštite životne sredine kao tumačenje izdatih uslova -priložen je projektni zadatak koji po svojoj formi i sadržini predstavlja tehnički opis iz projekta -Površina parcele je 3359.69 m² -Bruto površina prizemlja je 1384.70 m² -BRGP objekta je 12 517.82 m² nadzemnog dijela objekta -Spratnost objekta je 3G+S+P+7-10 (hotel) i 3G+S+P+11(depandans) -Namjena objekta je Kondo hotel -Kapaciteti objekta su 172 parkirna mjesta u podzemnoj garaži bruto površine 4405.64 m², poslovni i uslužni sadržaji u dijelu suterena i prizemlja, te 152 apartmana različite sturkture organizovanih u dijelu hotela i depandansa hotela. POGLAVLJE II - URBANISTIČKO-TEHNIČKI USLOVI ............................................................................................................................................................................. Urbanističko-tehničkim uslovima broj 10-2643/1 od 18.05.2009. godine Ministarstvo za ekonomski razvoj definisalo je elemene potrebne za izradu tehničke dokumentacije na UP 13a, od kojih su za ocjenu tehničke dokumentacije važni slijedeći elementi: -na parceli 13a u okviru bloka 13 (na kp 697/1 i 697/2 KO Petrovac) planirana je izgradnja objekta turističke namjene, gradski hotel visoke kategorija, sa četiri (4) ili više zvjezdica -površina parcele je 13a je 3359.69m² -maksimalna spratnost je P+5, a prema grafičkom prilogu DUP-a list 6-Nivelaciono rješenje -površina u zoni gradnje iznosi 2087.50 m² -maksimalna BRGP iznosi 12525.00 m² - indeks izgrađenosti 3.73 -indeks zauzetosti iznosi 0.62 -urbanistički normativi i standardi za izgradnju turističkih kapaciteta propisani su „Pravilnikom o klasifikaciji, minimalnim uslovima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata“Sl RCG 23/2005
2
-iskazana BRGP prdazumijeva isključivo površinu nadzemnih etaža objekta, osim ako se u podzemnim etažama javljaju korisni prostori za turizam, komercijalu i poslovanje. Površine suterenskih i podrumskih etaža koje se koriste za tehničke prostorije (garaže, magacini, ostave, kotlarnicei dr.) ne uračunavaju se u ukupnu BRGP. -nije dozvoljena izgradnja u zoni između građevinske i regulacione linije, na zemljištu namijenjenom za javne kolske i pješačke površine, uređeno zelenilo i parkovske površine, na prostoru gdje bi mogla da se ugozi životna sredina, naruše osnovni uslovi življenja komšije-susjeda ili sigurnost susjednih zgrada -horizontalni i vertikalni gabarit prikazani u grafičkom prilogu Plana su rješenje predloženo od strane planera i nisu obavezujući -gabariti planiranih objekata određivaće se na osnovu zadatih urbanističkih (obavezujućih) parametara, koji se iskazuju za planirane urbanističke parcele (koeficijenti zauzetosti i izgrađenosti), uz obavezno poštovanjegrađevinske i regulacione linije objekaat, prikazanih u grafičkom dijelu plana. -koeficijent izgrađenosti je fiksan, a koeficijent zauzetosti flaksibilan -operišući sa ova dva parametra određuje se spratnost i slobodne površine na parceli Ostali elemnti UTU se neće navoditi jer po mojoj ocjeni ne utiču suštinski na provjeru usklađenosti tehničke dokumentacije sa UTU-ima. U projektu je priloženo tumačenja Ministarstva u dijelu namjene i spratnosti koji pojašnjavaju izdate UTU: „...kao primarna namjena na predmetnoj urbanističkoj parceli definisana je površina za izgradnju hotela. Vrsta hotela, odnosno dalja razrada urbanističkih normativa i standarda za izgradnju istih, propisana je Pravilnikom o klasifikaciji, minimalnim uslovima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata Sl list RCG br. 23/2005. Spratnost i slobodne površine na parceli, određuju se na osnovu koeficijenata izgrađenosti koji je fiksan, i koeficijenta zauzetosti koji je fleksibilan. Takođe, planom je kao PREPORUKA, a ne kao obaveza, za predmetnu parcelu iskazana maksimalna spratnost P+5.“ ZAKLJUČAK 1 – ODNOS IDEJNOG PROJEKTA I UTU-A ............................................................................................................................................................................... Da bi se na osnovu izdatih UTU-a, čiji su osnovni pokazatelji prezentovani, cijenila uasglašenost Idejnog projekta arhitekture Kondo hotela na UP 13a, blok 13, DUP Petrovac –centar sa UTU-ima, neophodno je ukazati na kontradiktorne postavke iz UTU-a: 1. spratnost objekta je na nekoliko mjesta definisana na drugačiji način : - prvo je rečeno da je maksimalna spratnost P+5, a prema grafičkom prilogu DUP-a list broj 6-nivelaciono rješenje (tačka 3. prvi stav uslova) - zatim je rečeno da horizontalni i vertikalni gabariti prikazani u grafičkom prilogu Plana jesu rješenje predloženo od strane planera i nisu obavezujući (tačka 3. peti stav uslova) - takođe se kaže da je koeficijent izgrađenosti fiksan, koeficijent zauzetosti flaksibilan, te da se operišući sa ova dva parametra određuje spratnost i slobodne površine na parceli (tačka 3. sedmi i osmi stav uslova). -Slijedeći ovako definisane elemente iz UTU-a, nedvosmisleno se ulazi u zonu različitog tumačenja vertikalnog gabarita. Investitor je vjerovatno zbog toga tražio i tumačenje Ministarstva koje ga je usmjerilo u daljoj interpretaciji spratnosti u idejnom projektu. Na osnovu iznijetih konstatacija može se reći da je u dijelu spratnosti objekat u okvirima koje su propisali UTU.
3
Indeks zauzetosi je manji od dozvoljenog (u idejnom projektu bruto površina prizemlja je 1384.70 m², a uslovi dozvoljavaju površinu od 3359.69x0.62= 2083.00m²) Maksimalni indeks izgrađenosti je takođe manji od zadatug (u idejnom projektu je postignuta BRGP nadzemnih etaža od 12 517.82 m², a uslovi dozvoljavaju 12525.00 m²). U dijelu valjanog tumačenja maksimalno dozvoljene bruto građevinske površine postoji nedoumica. Naime, UTU „BRGP definišu isključivo za površinu nadzemnih etaža objekta, osim ako se u podzemnim etažama javljaju korisni prostori za turizam, komercijalu i poslovanje. Površine suterenskih i podrumskih etaža koje se koriste za tehničke prostorije (garaže, magacini, ostave, kotlarnice i dr.) ne uračunavaju se u ukupnu BRGP.“ Suteren je prema crtežu broj 6 i fasadama objekta sa tri strane ukopan u teren i time kvalifikovan kao podzemna etaža, pa ne bi trebao ulaziti u BRGP. U dijelu namjene sadržaji 28 i 29 (ukupne bruto površine 636.66 m²) su definisani kao tehničke prostorije čime formalno ne ulaze u ukupnu BRGP. Međutim, nema dokaza u dispoziciji za koju tehniku služe, niti je to pojašnjeno u tehničkom opisu, a po položaju, veličini sadržaja i tretmanu na jugozapadnoj fasadi (u cjelini su zastakljene i imaju pješačku natkrivenu komunikaciju ispred), vjerovatno treba da služe nečemu drugom. Zato se može očekivati prekoračenje bruto površine za veličinu ovog sadržaja.
2. Namjena objekta Uvidom u UTU broj 10-2643/1 od 18.05.2009. godine Ministarstvo za ekonomski razvoj na UP 13a u dijelu namjene objekta (tačka1. i 3. UTU-a), utvrđeno je : - Planirana je izgradnja objekata turističke namjene, gradski hotel visoke kategorije sa četiri (4) ili više zvjezdica. - Urbanistički narmativi i standardi za izgradnju turističkih kapaciteta propisani su Pravilnikom o klasifikaciji, minimalnim uslovima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata SLCG broj 23/2005, što je potvrđeno i naknadnim tumačenjem od 17.02.2010. Pravilnik naveden u UTU-ima nije bio važeći za tu oblast u vrijeme izdavanja UTU-a. Naime od 2007. godine važi PRAVILNIK O KLASIFIKACIJI, MINIMALNIM USLOVIMA I KATEGORIZACIJI UGOSTITELJSKIH OBJEKATA SLCG broj 33/07. Po starom Pravilniku iz 2005. godine nije postojala kategorija hotela KONDO, te se formalno može zaključiti da u dijelu namjene projekat nije usaglašen sa UTU. Ako uvažimo činjenicu da je logično da se primjenjuju pravila aktuelnog PRAVILNIKA, onda možemo utvrditi da on u članu 7 prepoznaje ovu vrstu hotela u tri vida strukture: - hotel sa komponentom primarnog stanovanja - hotel sa komponentom sekundarnih/stambenih jedinica za odmor - hotel sa investicionim jedinicama u pulu jedinica za izdavanje Iz pravilnika se ne može nedvosmisleno utvrditi da li KONDO hoteli zbog primarne funkcije stanovanja mogu biti kategorizovani sa tražene 4 zvjezdice. U projektu nedostaje izjašnjenje o usvojenom konceptu hotela u skaldu sa kategorizacijom, te analiza prostornih elemenata kojima se zadovoljava tražena kategorija od najmanje 4 zvjezdice u skladu sa Pravilnikom, pa se bez ove dopune ne može ocijeniti usklađenost sa UTU. Iako mi nije bio zadatak da cijenim kvalitet rješenja, nego usaglašenost sa UTU-ima, smatram potrebnim da ukažem na neka rješenja iz projekta koja bi vjerovatno ugrozila traženi standard hotela: -Glavni ulaz u hotel je uz nadzemnu trafostanicu i agregat, što je neodgovarajuće za bilo koju kategoriju hotela -Nedostaje definicija kapaciteta restorana sa analizom površina dijela za goste i kuhinjskog sadržaja u suterenu. Jedina veza kuhinje u suterenu je preko lift-platforme, ali sa aperitiv-barom (restorana uopšte nema) u prizemlju
4
-Hotel i depandans spadaju u kategoriju visokih objekata (kota poda zadnje etaže prelazi 22 m od prizemlja) te bi se očekivalo i sigurnosno stepenište -Projektovana garaža po svojoj površini spada u kategoriju velikih, te po Pravilniku o tehničkim zahtevima za zaštitu garaža za putničke automobile od požara i eksplozija SL SCG 31/2005 treba da ima dva ulaza-izlaza (projektovan je samo jedan koji je ujedno garažani i ekonomski pristup objektu)... Na osnovu iznesenog zaključujem:
- U dijelu spratnosti projekat je u skladu sa uslovima - U dijelu prikazane ukupne BRGP može se očekivati prekoračenje dozvoljene
površine u iznosu od 636.66 m² koji se odnosi na dio suterena. - U dijelu namjene u projektu nema nikavih dokaznica o zadovoljenju kategorije
hotela od 4 zvjezdice, te se taj segment ne može cijeniti bez dopune projekta POGLAVLJE III – Detaljni urbanistički plan ............................................................................................................................................................................. Budući da moj zadatak nije ocjena Detaljnog plana, nego sagledavanje usaglašenosti izdatih UTU-a sa planskim dokumentom, upoznala sam se sa elemntima plana koji neposredno utiču na formiranje urbanističko tehničkih uslova na urbanističkoj parceli 13a kroz tekstualni i grafički dio plana. Ovakvim pristupom utvrdila sam: - blok 13 je turistička zona i (turistička naselja i hoteli) kao namjena zone- strana 44 teksta -U poglavlju teksta 4.2.3. REGULACIONO-NIVELACIONO REŠENJE SA PARCELACIJOM I POKAZATELJIMA PO BLOKOVIMA - Nivelacioni uslovi su definisani kroz sledeće parametre: -Indeksi izgrađenosti i zauzetosti su „maksimizirani“. U njihovim okvirima graditelji mogu da grade manje kapacitete, ali veće ne mogu. -Planski definisana bruto razvijena građevinska površina (BRGP) je maksimizirana, obavezujuća je i preko nje se ne može graditi. Suteren, podrum i svi vidovi podrumskih (podzemnih) etaža ne ulaze u bruto razvijenu građevisku površinu. -Spratnost (broj etaža) je data kao preporučeni parametar koji se može prilagođavati konkretnim programskim zahtevima prilikom projektovanja ali se arhitektonska postavka mora uklopiti u uslove regulacije (naročito se mora poštovati spoljna građevinska linija bloka) i ne može se povećavati planom definisana bruto razvijena građevinska površina. -Obaveznost svakog korisnika i investitora da u okviru svoje urbanističke (ili katastarske) parcele stacionira
vozila prema standardima koji su propisani uz otvorene mogućnosti da to razreši na različite načine: - podrumska garaža (u više nivoa) - suterenka garaža - parkiranje na pločama iznad suterena i li podruma - izgradnja spratnih garaža, ako za to postoje neophodni uslovi i programski zahtevi Najveći dozvoljeni indeks zauzetosti podzemne etaže iznosi 1.0 (100%)
Blok 13 Preporučene spratnosti bloka 13:
- p+5 - maksimalna preporučena spratnost p+5
5
Br. bloka P bloka (m2) P pod objektima (m2)
BRGP bloka (m2)
Indeks zauzetosti
Indeks izgradjenosti
13 4722.45 2087.5 12525.00 0.44 2.65 Urbanistički pokazatelji za blok 13 po urbanističkim parcelama dati su u okviru sledeće tabele:
Br. urb. parcele
P parcele unutar bloka
P u zoni gradnje (m2)
BRGP bloka (m2) Indeks
zauzetosti Indeks
izgradjenosti
13a 3359.69 2087.5 12525.00 0.62 3.73
13b 1362.76 0.00 0.00 0.00 0.00 Navedeni pokazatelji su dati u tekstu na stranama 50. i 56. -U okviru poglavlja 5.2. OPŠTI USLOVI GRAĐENJA-osnovni uslovi stoji: Horizontalni i vertikalni gabariti prikazani u grafičkom prilogu Plana su rešenje predloženo od strane planera i nisu obavezujući. Gabariti planiranih objekata određivaće se na osnovu zadatih urbanističkih (obavezujućih) parametara, koji se iskazuju za planirane urbanističke parcele (koeficijenti zauzetosti i izgrađenosti), uz obavezno poštovanje građevinske i regulacione linije objekata, prikazanih u grafičkom prilogu Plana. Koeficijent izgrađenosti je fiksan, a koeficijent zauzetosti fleksibilan. Operišući sa ova dva parametra određuje se spratnost i slobodne površine na parceli. Za stanovanje na osnovu prosečne porodice i veličine bruto površine stana odrediti broj stanova na pojedinačnim urbanističkim parcelama. Urbanističko - tehnički uslovi se izdaju isključivo za, planom definisane urbanističke parcele. Površine suterenskih i podrumskih etaža ne uračunavaju se u ukupnu BRGP – namenske tehničke prostorije (garaže, magacini, ostave, kotlarnice i dr.) - U poglavlju 5.7. USLOVI ZA IZGRADNJU TURISTIČKIH KAPACITETA je navedeno: Kao turistička namjena planom su definisani prostori za postojeće i planirane hotele kao površine za pretežno turističku namjenu različitih turističkih sadržaja. Urbanistički normativi i standardi za izgradnju turističkih kapaciteta propisani su "Pravilnikom o klasifikaciji, minimalnim uslovima I kategorizaciji ugostiteljskih objekata" ("Sl. list RCG", br. 23/2005). Objekti u namjeni turizam mogu biti različitih oblika od slobodnostojećih objekata na parceli ili preko nizova, pa do sklopova otvorenih ili zatvorenih gradskih blokova. Oblik i veličina gabarita turističkih objekata u grafičkim prilozima je data kao simbol i može se prilagođavati potrebama investitora ukoliko se poštuju striktno zadate: - građevinske linije, regulacione linije I indeksi, - maksimalna površina pod objektom, odnosno objektima na parceli koja nije fiksna, može biti i manja, - maksimalna bruto razvijena površina objekta, odnosno objekata na parceli, - kao i svi ostali uslovi iz ovog plana i važeći zakonski propisi. Urbanistički pokazatelji i kapaciteti za svaku urbanističku parcelu (indeks zauzetosti, izgrađenosti I spratnost), namjena površina i planiranih objekata i drugo, dati su u tabeli I grafičkom prilogu Urbanistički pokazatelji po blokovima i urbanističkim parcelama. -Horizontalna i vertikalna regulacija (strane 86 i 87) • Građevinska linija predstavlja krajnju granicu za izgradnju objekta. Građevinska linija prema regulacionoj liniji je obavezujuća i na nju se postavlja jedna fasada objekta. • Minimalno odstojanje objekta od bočnih granica parcele: - slobodnostojeći objekti - 3,0 m - jednostrano uzidani objekti - 4,0 m prema slobodnom dijelu parcele;
6
• Minimalno odstojanje objekta od zadnje granice parcele je 3 m • Izgradnja na ivici parcele (dvojni objekti i objekti u prekinutom nizu) je moguća isključivo uz pisanu saglasnost vlasnika susjedne parcele na čijoj granici je predviđena izgradnja, osim ako je to ovim planom predviđeno. • Maksimalna spratnost objekta - u skladu sa okolnim objektima. U suterenu ili podrumu smjestiti garaže. • Kota prizemlja je: - na pretežno ravnom terenu: najviše do 1,20 m iznad konačno nivelisanog i uređenog terena. Za objekte sa podrumskim ili suterenskim etažama, orjentaciona kota poda prizemlja može biti najviše 1.50 m iznad konačno nivelisanog i uređenog terena; - na terenu u većem nagibu: u nivou poda najniže korisne etaže i iznosi najviše 3,50 m iznad kote konačno nivelisanog i uređenog terena najnižeg djela objekta. - U grafičkom prilogu 6. nivelaciono rješenje zadata spratnost je P+5 Na osnovu svih prezentovnih podataka iz plana jasno je da su na više mjesta kao obaveza postavljeni različiti kriterijumi koji se tiču spratnosti objekta, pa je moguće i različito tumačenje ovog elementa pri projektovanju. Pored različitih kriterijuma, prisutna je i jezička „dvosmislenost” – šta znači PREPORUČENA spratnost (ako je nešto preporučeno, nije i obavezujuće), jer je na više mjesta jedino kao obavezujući parametar naglašavan samo indeks izgrađenosti (BRGP) i indeks zauzetosti, kao uslov koji se ne smije prekoračiti. Takođe i definicija „maksimalna spratnost objekata – u skladu sa okolinom” u ovakvom kontekstu jeste samo fraza. Definisanje uslova gradnje na ovakav način će za svaku urbanističku parcelu dovesti do konfliktnih situacija. ZAKLJUČAK 2 – odnosu UTU – DUP ............................................................................................................................................................. Po mojoj ocjeni UTU su izdati u skladu sa planskim dokumentom. Protivrečnosti navedene u u analizi morale su biti prevaziđene još prije usvajanja plana. Kako one nisu razriješene ni prije izdavanja UTU-a, mogući su značajno drugačiji pristupi projektovanju na parceli 13a, svaki put uz poziv na UTU i planski dokument. DUP ima važnost ZAKONA, te je svaka formulacije podložna detaljnoj analizi ako nije precizna, sa posledicama za sve strane u realizaciji plana. MIŠLJENJE .............................................................................................................................................................
Smatram potrebnim naglasiti da ovakva, planom usvojena pravila građenja, dovode Petrovac u mogućnost da u zoni regulacionog plana za centar – od morske obale naviše - na jednom broju lokacija dobije vrlo visoke objekte koji bi centralnu zonu u oblikovnom smislu dramatično promjenili, te da su maksimalno dozvoljene BRGP na pojedinim lokacijama isuviše velike. Indeksi izgrađenosti su tako veliki da bi, i sa objektima manje spratnosti, sigurno izazvali konflikte u prostoru. Ukoliko je to bio zadatak planskog dokumenta, on je u potpunosti ispunjen.
Sastavila:
..................................................................... Jovanka Vukčević, dia
U Podgorici 23.02.2011.
1
Na osnovu Odluke predsjednika Inženjerske komore Crne Gore broj 01-386/2 od 17.02.2011. godine imenovan sam za člana komisije za provjeru usklađenosti Idejnog projekta I izvještaja o reviziji istog za Kondo hotel sa depadansom na urbanističkoj parceli 13a DUP-a “Petrovac-centar” u Opštini Budva, sa urbanističko-tehničkim uslovima i važećim urbanističkim planovima, pa donisim sljedeći
IZVJEŠTAJ
Za pregled I ocjenu mi je dostavljena sljedeća dokumentacija:
- urbanističko-tehničkih uslova izdatih od strane Ministarstva za ekonomski razvoj Crne Gore, broj 10-2643/1 od 18.05.2009. godine izradu tehničke dokumentacije za izgradnju gradskog hotela na urbanističkoj parceli 13a u okviru bloka 13, Detaljnog urbanističkog plana “Petrovac-centar” u Petrovcu, Opština Budva ,
- Idejni projekat Kondo hotela sa depadansom na urbanističkoj parceli 13a DUP-a “Petrovac-centar” u Petrovcu,
- Važeci Detaljni urbanistički plan “Petrovac-centar”,
- Kao I uvid u Izmjene I dopune GUP-a priobalnog pojasa Opštine Budva,
Analizom navedene dokumentacije ustanovio sam sljedeće:
A. VAŽEĆI URBANISTIČKI PLANOVI I UTU 1. Izmjene I dopune GUP-a priobalnog pojasa Opštine Budva
Ovim planom je na prostoru predmetne lokacije 13a predviđena izgradnja “društveni centri-javni sadržaji”, što je izradom Detaljnog urbanističkog plana “Petrovac centar” sprovedeno kao hotelski sadrzaji.
2. Detaljni urbanistički plan “Petrovac centar”
Prostor obuhvaćen katastarskim parcelama broj 697/1 I 697/2 KO Petrovac je planiran kao urbanistička parcela 13a u okviru bloka 13. Veličina planirane urbanističke parcele 13a iznosi 3359.69 m2. Planom su definisane gradjevinske linije koje uokviruju prostor za gradnju površine 2087.50 m2 odnosno maksimalni koeficijent zauzetosti 0.62 sa ukupnom maksimiziranom bruto gradjevinskom površinom od 12525.0 m2 I maksimalnim koeficijentom izgradjenosti 3.73. U tekstualnom obrazloženju plana, u dijelu regulacije precizirano je da su :
“Preporučene spratnosti bloka 13:
- p+5
2
- maksimalna preporučena spratnost p+5“
U grafičkom prilogu 6. nivelacija, takodje je za blok 13 precizirana spratnost P+5. Za susjedni blok 12 predvidjena je gradnja objekata spratnosti od P+2 do P+5.
Podzemne površine ne ulaze u ukupnu bruto razvijenu gradjevinsku površinu.
U tekstualnom dijelu u poglavlju 5.1. USLOVI U POGLEDU PLANIRANIH NAMENA, u tački 3. Površine za turizam (pretežno turistička namena) su:
• Hoteli (hoteli sa 5, 4 i 3 zvezdice) • Vile
Iz navedenog se može zakljuciti da je DUP-om na urbanističkoj parceli 13a predvidjena izgradnja hotelskih sadržaja visoke kategorije uz maksimalni koeficijent zauzetosti od 0.62 odnosno maksimalnom površinom horizontalnog gabarita od 2087.50 m2, maksimalnim koeficijentom izgradjenosti od 3.73 odnosno ukupne BRGP od 12525 m2 I maksimalne spratnosti P+5 uz poštovanje normativa I standarda iz “Pravilnika o klasifikaciji, minimalnim uslovima I kategorizaciji ugostiteljskih objekata (Sl.list RCG 23/2005.).
U poglavlju 5.2. OPŠTI USLOVI GRAĐENJA i podnaslovu Osnovni uslovi u tekstualnom dijelu DUP-a data su dodatna objašnjenja i uslovi:
„Horizontalni i vertikalni gabariti prikazani u grafičkom prilogu Plana su rješenje predloženo od strane planera i nisu obavezujući.
Gabariti planiranih objekata određivaće se na osnovu zadatih urbanističkih (obavezujućih) parametara, koji se iskazuju za planirane urbanističke parcele (koeficijenti zauzetosti i izgrađenosti), uz obavezno poštovanje građevinske i regulacione linije objekata, prikazanih u grafičkom prilogu Plana.
Koeficijent izgrađenosti je fiksan, a koeficijent zauzetosti fleksibilan.
Operišući sa ova dva parametra određuje se spratnost i slobodne površine na parceli.
Urbanističko - tehnički uslovi se izdaju isključivo za, planom definisane urbanističke parcele.
Površine suterenskih i podrumskih etaža ne uračunavaju se u ukupnu BRGP – namenske tehničke prostorije (garaže, magacini, ostave, kotlarnice i dr.)“
DUP-om nijesu precizirana mjesta I način kolskog prilaza I ulaza u podzemnu garažu.
3
3. Urbanističko-tehnički uslovi
Urbanističko-tehničkim uslovima se na planiranoj urbanističkoj parceli 13 a predvidja izgradnja “gradskog hotela visoke kategorije sa 4 ili vise zvjezdica”, maksimalne spratnosti P+5, površine u zoni gradnje 2087.50 m2, odnosno maksimalne bruto gradjevinske površine od 12525 m2 uz koeficijent zauzetosti od 0.62 I koeficijent izgradjenosti 3.73, uz poštovanje urbanističkih normativa I standarda iz “Pravilnika o klasifikaciji, minimalnim uslovima I kategorizaciji ugostiteljskih objekata (Sl.list RCG 23/2005.).
“Iskazana BRGP podrazumijeva isključivo površinu nadzemnih etaza objekta, osim ako se u podzemnim etažama javljaju korisni prostori za turizam, komercijalu I poslovanje. Površine suterenskih I podrumskih etaža koje se koriste za tehničke prostorije (garaže, magacine, ostave, kotlarnice I dr. ) ne uračunavaju se u ukupnu BRGP.
“Horizontalni I vertikalni gabariti prikazani u grafičkom prilogu Plana su rješenje predloženo od strane planera I nijesu obavezujući.
Koeficijent izgradjenosti je fiksan a koeficient zauzetosti je fleksibilan,. OperišućI sa ova dva parametra odredjuje se spratnost I slobodne površine na parceli.
Oblik I veličina gabarita turističkih objekata u grafičkim prilozima je data kao simbol I može se prilagodjavati potrebama investitora ukoliko se poštuju striktno zadate:
- Gradjevinske linije, regulacione linije I indeksi, - Maksimalna površina pod objektom, odnosno objektima na parceli koja nije
fiksna, može biti I manja, - Maksimalna bruto razvijena površina objekta, odnosno objekata na parceli, - Kao I svi ostali uslovi iz ovog plana I važeći zakonski propisi.
Zgrada moze biti postavljena svojim najisturenijim dijelom do gradjevinske linije. Erkeri, terase, balkoni I drugi istureni djelovi objekta mogu da prelaze gradjevinsku liniju prema neizgradjenim javnim površinama (zelenilo I saobraćajnice) najviše do 1.20 m, na minimalnoj visini od 3.0 m od konačno nivelisanog I uredjenog okolnog terena ili trotoara.
Minimalno odstojanje objekta od bočnih granica parcele je 3 metra.
Kota prizemlja je:
- Na terenu u većem nagibu: u nivou poda najnize korisne etaže I iznosi najviše 3.50 m iznad kote konačno nivelisanog I uredjenog terena najnižeg dijela objekta.”
U tački 9. Ovih UTU-a su dati uslovi I normativi za priključenje na saobraćajnice I za obezbjedjenje minimalnog broja parking mjesta:
“Priključenje predmetnog objekta na gradske saobraćajnice projektovati u skladu sa propisima I uslovima za priključenje datih DUP-om.
4
Za hotelske objekte normative za potrebni minimalni broj parking mjesta je na 1 apartman, odnosno 2 sobe obezbijediti 1 parking mjesto.
U tački 16. Su dati uslovi za priključenje na instalacione mreže:
- “Instalacione mreže u objektu I van njega projektovati u skladu sa propisima I uslovima, a priključke instalacija na infrastrukturne sisteme (elektroenergetske izvore, vodovod I kanalizacija, TT kanalizacija I dr.). prema uslovima dobijenim od nadležnih javnih preduzeća.”
4. Idejni projekat
Idejnim projektom je definisan objekat kao Kondo hotel sa depadansom gabarita uklopljenih u zadate gradjevinske linije I ukupne BRGP od 12397.93 m2. Ukupna BRGP sa podzemnim etažama je 18490.81 m2. Spratnost objekta je proistekla iz poštovanja zadatih urbanističkih parametara zadatih UTU-ima I DUP-om.
Podzemne etaže, suteren I prizemlje su projektovane sa maksimalnim gabaritima do gradjevinskih linija, dok su spratovi manjih gabarita I podijeljeni u dvije cjeline Kondo Hotel I Kondo depadans. Zbog takvog koncepta objekta, poštovanja ukupne dozvoljene BRGP objekat je izdužen u visinu pa se dobila velika spratnost od 3Po+Su+Pr+10, odnosno 3Po+Su+Pr+11 spratova što je stav autora.
B. ZAKLJUČAK
Kako je zadatak komisije da provjeri uskladjenost Idejnog projekta sa važećom planskom dokumentacijom, sprovedenom analizom smo ustanovili sljedeće:
- Namjena predmetne lokacije u DUP-u je usklađena sa datom namjenu u Izmjenama i dopunama GUP-a priobalnog pojasa Opštine Budva,
- Detaljni urbanistički plan „Petrovac-centar“ je dao dosta uslova i ograničenja,
često kontradiktornih, tako da je jedino ograničenje zadate građevinske linije,
horizontalni gabarit površine za izgradnju i ukupna BRGP, dok su spratnost
objekta i ostali uslovi praktično otvoreni i po volji projektanta,
- Urbanističko-tehničkim uslovima, koji su izdati u skladu sa DUP-om, je
definisana namjena gradskog hotela sa 4 i više zvjezdica u skladu sa
„Pravilnikom“ iz 2005. godine iako je u to vrijeme važio Pravilnik o klasifikaciji,
minimalnim uslovima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata (Sl. List 33/2007),
5
- Idejni projekat objekta je urađen u skladu sa datim Urbanističko tehničkim
uslovima.
- Kondo hotel je definisan Pravilnikom iz 2007 g dok u Pravilniku iz 2005 g ne
postoji,
- Pravilnikom nije definisano da li Kondo hoteli mogu da imaju kategoriju 4 i više
zvjezdica, što treba da utvrdi Ministarstvo.
Podnosilac izvještaja,
Miodrag Maraš, dipl.ing.arh.
