Zbornik referatov - GZS · Udovič]. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslovanje z nepremičninami, 2016 Zbornik povzetkov izšel v kompletu z zbornikom referatov

27. tradicionalni posvet

Portorož, 10. in 11. november 2016

www.posvetnepremicnine.si

Zbornik referatov povzetki

PR(A)VA MISEL PRI NAKUPU/PRODAJI

VAŠE NEPREMIČNINE

MI

VASE

ZAUPAJO NAM MILIJONI ZADOVOLJNIH STRANK

CSLO Regionalna d.o.o. | Avčinova ulica 11, 1000 Ljubljana | brezplačna št. 080 34 10 | www.c21.si

RE/MAX proda največ nepremičnin na svetu. Vzpostavite stik z nami: [email protected], 080 73 15

Spreminjamo način prodaje nepremičnin.www.re-max.si

Nakup nepremičnine je ena izmed najpomembnejšihprelomnic v življenju vsakega posameznika. Čepravmorda na prvi pogled deluje preprosto, pa tako pro-dajalci kot kupci kmalu ugotovijo, da ni tako. Na tempodročjusmo postali strokovnjaki, da vam lahkopriskočimo na pomoč.VVi pa se lahko posvetite tistemu, pri čemer ste uspešni,in svpjim najbližjim.

PREDNOSTI za Vas: 42 letna tradicija varnost, zanesljivost in celovite storitve učinkovito narodno in mednarodno sodelovanje prisotnost: 13 agencij po Sloveniji, v 35 državah Evrope in 100 državah po svetu močna marketinška podpora in učinkovita prodajna orodja

Vaš najboljši partner pri celovitienergetski prenovi vašega objekta

Dekor plesk oglas A4_okt2016.indd 1 14.10.16 10:27

http://nepremicnine.net

Z vamiže 15 let.

STROKOVNA POMOČ PRI VAŠEM DELU

ZAKON O ZEMLJIŠKI KNJIGI s komentarjem in sodno prakso

Avtor: dr. Matjaž TratnikAvtor stvarnega kazala: Klemen Drnovšek

Komentar je zasnovan izrazito praktično. Avtor posamezne institute zemljiškoknjižnega in stvarnega prava obravnava toliko, kot je potrebno za razumevanje zakonskih določb. Členom je dodana obsežna sodna praksa. Citirani so najpomembnejši deli iz obrazložitev odločb, jedra pa so praviloma izpuščena. Z novelo ZZK-1C (Uradni list RS, št. 25/11) so bile uvedene bistvene spremembe, zato so izbrane predvsem odločbe od leta 2011 naprej.

Cena knjige z DDV: 155,00 EUR / Število strani: 600 / Leto izdaje: 2016

PRAVNI ROKOVNIKPravni rokovnik ima pregleden koledarski del in dovolj prostora za zapisovanje, poleg tega vključuje zbirko najpomembnejših podatkov, ki jih pogosto potrebujete pri delu.

Cena z DDV: 38,00 EUR

Rok o v n i k Z v s e b i n o

PRAVNA PRAKSAPravna praksa, časopis za pravna vprašanja, izhaja že od leta 1982 in je najbolj bran slovenski pravni časopis. Pravnikom in vsem drugim, ki morajo biti pri svojem delu ves čas seznanjeni z dogajanjem na pravnem področju, pomaga pri delu, saj sproti prinaša strokovne in zanesljive informacije. Izide petdeset številk na leto, v njih pa so objavljeni članki, predstavitve in poglobljeni strokovni prispevki z vseh pravnih področij. Več o reviji na: www.pravnapraksa.si.

Izide 50 številk na leto. Cena posamezne številke je 6,90 EUR + DDV (9,5 %). Mesečna naročnina na revijo, v katero je vključen tudi dostop do spletnega portala Pravna praksa, je 24,90 EUR + DDV (9,5 %). Mesečna naročnina samo na portal Pravna praksa je 22,05 EUR + DDV (22 %). Za dodatne informacije ali brezplačni ogledni izvod pokličite po telefonu: 01 30 91 821.

www.gvzalozba.si

IUS SOFTWARE, d. o. o. (GV Založba), Tivolska cesta 50, 1000 Ljubljana, telefon: 01 30 91 820, faks: 01 30 91 815, e-pošta: [email protected]

12-1324. marec 2016, LETO 35/1234-1235, ŠT.

Janko Dvoršak Čist šport je realnost in ne utopija!

dr. Saša Prelič Urejanje kapitalskih razmerij med

družbeniki ob nominalnem povečanju

osnovnega kapitala d. o. o.Jelka Lugarič Zakaj bi kazalo spremeniti mesto

za objavljanje sklepov o prenehanju

društev?Mihael Kranjc Analiziranje računovodskih

izkazov

Janko Dvoršak Čist šport je realnost in ne utopija!

dr. Saša Prelič Urejanje kapitalskih razmerij med

družbeniki ob nominalnem povečanju

osnovnega kapitala d. o. o.Jelka Lugarič Zakaj bi kazalo spremeniti mesto

za objavljanje sklepov o prenehanju

društev?Mihael Kranjc Analiziranje računovodskih

izkazov

6

8

3

P

1010. marec 2016, LETO 35/1232, ŠT.

dr. Matej Avbelj Populizem in ustavna demokracija

Ožbej Merc Najšibkejši člen – škodljivost 433. člena OZ za slovensko poslovno okolje

dr. Klemen Pohar Sposobnosti ponudnika in njegovega osebja kot merilo za izbor ponudbe v postopkih javnega naročanja

Katarina Sever

Razveza zakonske zveze z mednarodnim elementom v EU

dr. Matej Avbelj Populizem in ustavna demokracija

Ožbej Merc Najšibkejši člen – škodljivost 433. člena OZ za slovensko poslovno okolje

dr. Klemen Pohar Sposobnosti ponudnika in njegovega osebja kot merilo za izbor ponudbe v postopkih javnega naročanja

Katarina Sever

Razveza zakonske zveze z mednarodnim elementom v EU

6

9

3

P

1117. marec 2016, LETO 35/1233, ŠT.

Hinko Jenull

Prekrški – deseti krog

Luka Pust in Uroš Hočevar

Odprta vprašanja »socialne klavzule«

v ZJN-3

mag. Nina Scortegagna Kavčnik

Sporazum o odpovedi neuvedenemu

dedovanju kmalu tudi med zakonci,

zunajzakonskimi in istospolnimi partnerji?

mag. Jorg Kristijan Petrovič

Strukturni primanjkljaj – kaj je,

kolikšen je in kaj lahko k njegovi

odpravi prispeva novi ZJF?

Hinko Jenull

Prekrški – deseti krog

Luka Pust in Uroš Hočevar

Odprta vprašanja »socialne klavzule«

v ZJN-3

mag. Nina Scortegagna Kavčnik

Sporazum o odpovedi neuvedenemu

dedovanju kmalu tudi med zakonci,

zunajzakonskimi in istospolnimi partnerji?

mag. Jorg Kristijan Petrovič

Strukturni primanjkljaj – kaj je,

kolikšen je in kaj lahko k njegovi

odpravi prispeva novi ZJF?

6

9

3

P

T ISK ANO IN DIGITALNO

Informacije o digitalni obliki: 01 30 91 820

27. tradicionalni posvet

Portorož, 10. in 11. november 2016

Zbornik referatov povzetki

Zbornik referatov 27. posveta Poslovanje z nepremičninami

Povzetki tiskani, referati na priloženem CD-ju.

Izdajatelj in založnik: Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Uredil: Boštjan Udovič

Leto izdaje: november 2016

Oblikovanje: GZS

Naklada: 320 izvodov

Tiskano v EU

Maloprodajna cena: 30 € + DDV

Fotokopiranje in razmnoževanje po delih in v celoti je prepovedano.

Vse pravice pridržane.

CIP - Kataložni zapis o publikaciji Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana

351.778.5(497.4)(082) 347.235(497.4)(082)

TRADICIONALNI posvet Poslovanje z nepremičninami (27 ; 2016 ; Portorož) Zbornik referatov - povzetki / 27. tradicionalni posvet Poslovanje z nepremičninami, Portorož, 10. in 11. november 2016 ; [uredil Boštjan Udovič]. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslovanje z nepremičninami, 2016

Zbornik povzetkov izšel v kompletu z zbornikom referatov na CD-ROM-u

ISBN 978-961-6986-08-3 1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan, 1978- 287020032

3Portorož, 10. in 11. november 2016

KazaloPozdravni nagovor 5

Izvajanje stanovanjske politike Republike Slovenije in spremembe področne zakonodaje 6mag. Anton Kožar

Množično vrednotenje in obdavčitev nepremičnin v Republiki Sloveniji 7mag. Neva Žibrik, Špela Kač, mag. Tina Humar

Stališče Komisije za prostor Skupnosti občin Slovenije do predloga Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) 8dr. Manca Plazar

O novi Kolektivni pogodbi za dejavnost poslovanja z nepremičninami 9Metka Penko Natlačen

Priložnosti nedokončanih nepremičninskih projektov z vidika DUTB 10mag. Boris Tuma

Primer dobre prakse sodelovanja nepremičninske agencije v stečajnem postopku 11Thomas Krelj

SEKCIJA ZA UPRAVLJANJE Z NEPREMIČNINAMI

V pričakovanju Zakona o upravljanju stavb v etažni lastnini 12Franci Gerbec

Pričakovanja upravnikov nepremičnin od novega zakona o upravljanju 13Boštjan Udovič

Certifikat Zaupanja vreden upravnik in prizadevanja stroke za dvig ugleda dejavnosti 14Boštjan Udovič

Izkušnje in novosti pri delitvi stroškov za toploto v večstanovanjskih stavbah 15mag. Marko Suhadolc

Ravnanje z osebnimi podatki pri upravljanju večstanovanjskih stavbmag. Tanja Slak

STANOVANJSKA SEKCIJA IN SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAMI

Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu 17mag. Dušan Gorenčič

Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu 18Jožef Murko

Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu 19Thomas Krelj

SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAMI

Predstavitev dosežkov ZDNP 20Branko Potočnik

Poročilo o delu Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami 21Robert Geisler

Poslovanje z nepremičninami4

POBUDA IN STROKOVNI PREDLOG za sprejem novega Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-1) 22Strokovna skupina ZDNP

Nujnost vzpostavitve registra izvenknjižnih hipotek (registra zarubljenih nepremičnin) za potrebe prometa z nepremičninami 23Dušan Kočar

Izkoriščanje stanovanjskega potenciala prevelikih enostanovanjskih hiš 24Mirjam Maver

STANOVANJSKA SEKCIJA

Ravnanje s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti - stanje in perspektive 25dr. Miloš Senčur, Janko Trobiš

Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020 26Sanja Burnazović

Posebnosti reševanja stanovanjske problematike v romskih naseljih 27Izidor Jerala

Program za mlade 28Slavka Janžekovič

Stanje na trgu neprofitnih stanovanj kot rezultat dosedanje najemne politike v državi 29Jerneja Zorko

SEKCIJA ZA VREDNOTENJE IN OCENJEVANJE NEPREMIČNIN

Izzivi lokalnih skupnosti v zvezi s podatki o nepremičninah in posledice za davčne obremenitve 30Izidor Jerala

Modeli vrednotenja stavbnih zemljišč 31izr. prof. dr. Maruška Šubic Kovač

Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin in uporaba v praksi – primer: model za gozdove (GOZ) 32mag. Anton Kožar

MOTIVACIJSKA DELAVNICA

Kako prižgati strast do dela v sebi in v drugih 33mag. Natalie C. Postružnik


Spoštovane udeleženke, spoštovani udeleženci

V letu, v katerem je celotna nepremičninska panoga soočena s številnimi zakonodajnimi postopki, bo 27. posvet Poslovanje z nepremičninami najustreznejši način, da stroka odgovori na izzive in odločevalcem predlaga takšne rešitve, ki bodo tudi na nepremičninskem področju pripomogle h krepitvi gospodarske dejavnosti. Od predvidenega sprejetja Zakona o nepremičninskem posredovanju, Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, še posebej pa novega Stanovanjskega zakona in obljubljenega zakona o upravljanju večlastniških nepremičnin, stroka upravičeno pričakuje odpravo obstoječih nedoslednosti in ureditev, ki bo primerljiva z drugimi evropskimi državami.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin dejansko pomeni prvi korak v (ponovnem) uvajanju davka na nepremičnine. Predstavniki Ministrstva za finance pa so nam predstavili tudi predlog oziroma izhodišča novega zakona o davku na nepremičnine. S predstavniki investitorjev, stečajnih upraviteljev, DUTB in lokalnih skupnosti smo spregovorili o priložnostih, ki jih ponujajo nedokončani nepremičninski projekti.

Pomemben korak k boljšim razmeram v dejavnosti smo nedavno storili brez sodelovanja države, in sicer s tem, ko smo se delodajalci in delavci po več kot treh letih pogajanj končno dogovorili o vsebini nove kolektivne pogodbe dejavnosti. Tudi to smo podrobneje predstavili na posvetu.

Drugi dan posveta so se na posameznih sekcijah strokovnjaki pogovarjali o konkretnih težavah v dejavnosti in predstavnikom države predlagali ustrezne rešitve. Spregovorili so o pričakovanjih v zvezi z novo ureditvijo upravljanja, o predlogu novega Zakona o nepremičninskem posredovanju, o najemu s kasnejšim odkupom ter drugih inovativnih pristopih na slovenskem najemnem trgu, o ključnih težavah nepremičninskih evidenc in pogledu stroke na nove modele množičnega vrednotenja nepremičnin ter o številnih drugih vprašanjih, ki v letošnjem letu najbolj zanimajo nepremičninsko stroko. Kot že velikokrat so predlogi stroke konstruktivni in upamo, da bodo pri odločevalcih naleteli na ustrezen odziv.

Program 27. posveta Poslovanje z nepremičninami je tako nedvomno naslovil najpomembnejša aktualna vprašanja in ponudil najboljše odgovore. Od upoštevanja teh rešitev pa bo odvisen tudi nadaljnji razvoj panoge. Zato smo na GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami ogromno truda vložili tudi v izbiro najbolj kompetentnih sogovornikov iz stroke, s pristojnih ministrstev in iz lokalnih skupnosti. Le skupaj lahko naredimo korak naprej na nepremičninskem področju.

Boštjan Udovič, direktor GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Franc Props, predsednik GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami


Izvajanje stanovanjske politike Republike Slovenije in spremembe področne zakonodaje

mag. Anton Kožar Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana

Proces vzpostavljanja sistema množičnega vrednotenja v Sloveniji se je začel že poldrugo desetletje nazaj. Najprej je bilo potrebno vzpostaviti proces sistematičnega zbiranja podatkov o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenci trga nepremičnin ter urediti celovito evidenco stavb in delov stavb in s tem urediti enovito evidentiranje podatkov o nepremičninah na področju Republike Slovenije.

Zakon o množičnem vrednotenju je bil sprejet v letu 2006, do prvega pripisa posplošene tržne vrednosti pa je prišlo konec leta 2011. Pobuda za vzpostavljanje sistema množičnega vrednotenja je bila sicer težnja po reformi obdavčitve nepremičnin, vendar pa je bil kmalu prepoznan njen potencial za več-namensko uporabo.

Danes, deset let po uveljavitvi Zakona o množičnem vrednotenju, se v Sloveniji posplošena tržna vrednost uporablja za več namenov, tako nejavnih kot tudi javnih, je pa njena uporaba omejena prav za namene, ki so vzpostavitev sistema pravzaprav sprožile - za namene obdavčitve nepremičnin.

V letu 2013 je bil sprejet Zakon o davku na nepremičnine, ki ga je še pred prvo odmero razveljavilo Ustavno sodišče Republike Slovenije. To je v svoji presoji nekaj očitkov namenilo tudi Zakonu o množičnem vrednotenju, zaradi česar je njegovo uporabo za potrebe obdavčenja nepremičnin razglasilo za neskladno z Ustavo RS.

Vlada RS nadaljuje s pripravo nove sistemske obdavčitve nepremičnin, za kar pa je v prvi vrsti potrebno pripraviti novo pravno podlago za množično vrednotenje nepremičnin. S tem namenom je bil oblikovan predlog novega Zakona o množičnem vrednotenju, ki je bil v javni razpravi do konca septembra 2016.


Množično vrednotenje in obdavčitev nepremičnin v Republiki Sloveniji 1

mag. Neva Žibrik Špela Kač mag. Tina HumarMinistrstvo za finance

Proces vzpostavljanja sistema množičnega vrednotenja v Sloveniji se je začel že pred poldrugim desetletjem. Najprej je bilo potrebno vzpostaviti proces sistematičnega zbiranja podatkov o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenci trga nepremičnin ter urediti celovito evidenco stavb in delov stavb in s tem urediti enovito evidentiranje podatkov o nepremičninah na področju Republike Slovenije.

Zakon o množičnem vrednotenju je bil sprejet v letu 2006, do prvega pripisa posplošene tržne vrednosti pa je prišlo konec leta 2011. Pobuda za vzpostavljanje sistema množičnega vrednotenja je bila sicer težnja po reformi obdavčitve nepremičnin, vendar pa je bil kmalu prepoznan njen potencial za večnamensko uporabo.

Danes, deset let po uveljavitvi Zakona o množičnem vrednotenju, se v Sloveniji posplošena tržna vrednost uporablja za več namenov, tako nejavnih kot tudi javnih, je pa njena uporaba omejena prav za namene, ki so vzpostavitev sistema pravzaprav sprožile - za namene obdavčitve nepremičnin.

V letu 2013 je bil sprejet Zakon o davku na nepremičnine, ki ga je še pred prvo odmero razveljavilo Ustavno sodišče Republike Slovenije. To je v svoji presoji nekaj očitkov namenilo tudi Zakonu o množičnem vrednotenju, zaradi česar je njegovo uporabo za potrebe obdavčenja nepremičnin razglasilo za neskladno z Ustavo RS.

Vlada RS nadaljuje s pripravo nove sistemske obdavčitve nepremičnin, za kar pa je v prvi vrsti potrebno pripraviti novo pravno podlago za množično vrednotenje nepremičnin. S tem namenom je bil oblikovan predlog novega Zakona o množičnem vrednotenju, ki je bil v javni razpravi do konca septembra 2016.

1 Javna razprava ZMVN-1 se je iztekla konec septembra 2016. Prispevek pa je bil pripravljen v začetku oktobra, zato zaradi postopka obravnave pripomb še ne vključuje končnih rešitev


Stališče Komisije za prostor Skupnosti občin Slovenije do predloga Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1)

dr. Manca Plazar Občina Piran, Skupnost občin Slovenije

Predstavljena stališča so podana v imenu Skupnosti občin Slovenije (SOS); izoblikovala so se zlasti v okviru Komisije za prostor SOS. Skupnost občin Slovenije podaja stališče glede predloga Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1; EVA: 2015-1611-0018), ki je bil dan v javno razpravo in v medresorsko usklajevanje s strani Ministrstva za finance. S svojimi predlogi in pripombami so se odzvale številne občine, najbolj celovit vpogled pa je prispevala Mestna občina Novo mesto.

Ugotavljamo, da se večina občin, vključenih v Skupnost občin Slovenije, sooča s podobnimi pomisleki in podaja med seboj usklajene predloge, ki izhajajo iz poznavanja problematike in področja dela ter predvidevanja posledic predlaganih rešitev zakona. Zato je mogoče stališče Skupnosti občin Slovenije upoštevati kot tehten prispevek ob pripravi nove zakonodaje.

Občine podpiramo sprejetje novega zakona, podajamo pa pripombe in predloge. Opozarjamo na problematiko »modeliranja« vrednosti oziroma premoščanje nizkega obsega tržnih transakcij s strokovno zahtevnimi metodami modeliranja, kjer predlagamo, da se obrazložitev predlaganega zakona v tem delu bistveno dopolni. Opozarjamo, da so za pregledno in pošteno vrednotenje nepremičnin bistveni pravilni podatki o nepremičninah, zato bi bilo treba vzpostaviti procese za zagotavljanje natančnosti podatkov.

Rešitev je primerna sprememba predpisov o evidentiranju nepremičnin, ki pa ne spremlja spremembe ZMVN-1. Opozarjamo na problematiko »modeliranja« podatkov o nepremičninah, ki še ne obstajajo. Predlagamo, da se iz celotnega besedila predloga ZMVN-1 črta pojem »nepozidana zemljišča«, ker takega pojma zakonodaja ne pozna. Rešitev 60. člena predloga zakona, po kateri naj bi se v prehodnem obdobju kot „funkcionalno“ (pozidano zemljišče, na katerem stoji stavba) zemljišče za potrebe množičnega vrednotenja štela površina do največ dvakratnika zemljišča pod stavbo, zavračamo v celoti. Predvsem se mora ZMVN-1 v celoti izogniti prirejanju manjkajočih podatkov, saj je vzpostavitev in vodenje podatkov o nepremičninah materija ZEN in glede pojma pozidano/nepozidano predvsem predpisi o prostoru in graditvi. Kot nesprejemljive štejemo zahteve, da občine posebej za potrebe množičnega vrednotenja nepremičnin opredeljujejo komunalno opremljena nezazidana stavbna zemljišča. Poudarjamo pomen zagotavljanja neodvisnih in povezljivih, na strokovnih pojmih temelječih podatkovnih baz o nepremičninah.

V zaključku pa opozarjamo še na nujnost usklajenega in sočasnega sprejemanja prostorske, gradbene in davčno-nepremičninske zakonodaje ter na nujnost učinkovitega instrumentarija izvajanja aktivne zemljiške politike, ki naj se ga uvede s predlagano zakonodajo.


O novi Kolektivni pogodbi za dejavnost poslovanja z nepremičninami

Metka Penko NatlačenGospodarska zbornica Slovenije, Pravna služba

Po več kot treh letih trajajočem pogajalskem procesu je bila, dne 9.9.2016, slavnostno podpisana nova Kolektivna pogodba za dejavnost poslovanja z nepremičninami. Z njeno uveljavitvijo, 1.1.2017, bo prenehala veljati dosedanja, ki je bila sklenjena leta 1998.

Novo Kolektivno pogodbo za dejavnost poslovanja z nepremičninami (v nadaljevanju: KPN)sta podpisali Gospodarska zbornica Slovenije-Zbornica za poslovanje z nepremičninami in Sindikat komunale, varovanja in poslovanja z nepremičninami Slovenije – SKNVS. Proces oblikovanja KPN, se je začel na pobudo delodajalske strani leta 2013.

Delodajalska stran je za izhodišče sprememb postavila ne le uskladitev z novo delovnopravno zakonodajo, temveč celovito modernizacijo kolektivne pogodbe v duhu večje fleksibilnosti delovnih razmerij. Delodajalska stran provtno ni ponudila tarifnega dela KPN, ampak ga je oblikovala v letu 2016 potem, ko je bil pogajalsko že izoblikovan normativni del KPN. Pogajanja so nemoteno potekala pod vodstvom Majde Marolt, predsednice sindikata SKNVS in Vere Zevnik, podpredsednice Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Kolektivna pogodba ohranja stvarno veljavnost po vzoru prejšnje KPN. Primarno velja za vse delodajalce, ki so člani podpisnikov – skleniteljic in s tem pri njih zaposlene delavce.KPN opredeljuje pravice v KPN kot minimalne standarde za vse zaposlene. Dovoljuje pa pisen dogovor o odstopanju od minimalnih standardov na ravni delodajalca v izrednih razmerah.

Poleg običajnih vsebin KPN, kot so objava prostega delovnega mesta, predhoden preizkus, poskusno delo, uvajanje v delo, pripravništvo, sklenitev pogodbe o zaposlitvi in zakonska konkurenčna prepoved, KPN posebej določa dodatne možnosti sklenitve pogodbe o zaposlitvi za določen čas. Ti primeri veljajo za zaposlitev pripravnika in za primere projektnega dela. Nadgradnjo ZDR-1 v KPN pomeni ureditev obveznosti opravljanja tudi drugega dela, ki ga delavec opravlja začasno in namesto dela za katerega je sklenil pogodbo o zaposlitvi.

KPN, po vzoru nekaterih na novo usklajenih kolektivnih pogodb dejavnosti, ureja razne oblike delovnega časa in se posveča tudi ureditvi vprašanja prerazporeditve delovnega časa v referenčnem obdobju 12 mesecev. Po novem je pri odmeri letnega dopusta dosežen kompromis, da se za njegovo odmero pri kriteriju delovne dobe uporabi neprekinjena delovna doba pri zadnjem delodajalcu.

Tarifni del KPN obsega ureditev prejemkov v zvezi z delom, torej najprej osnovne plače in dodatkov k osnovni plači. Med drugimi vrstami plačil pa KPN sistematično ureja najprej druge osebne prejemke, med njimi regres za letni dopust, odpravnino ob upokojitvi in druge vrste odpravnin, jubilejno nagrado, solidarnostno pomoč ter božičnico.

Tarifna priloga velja dve leti. Če ob njenem izteku ne bo sklenjena nova, sta stranki KPN dogovorili njeno vsakoletno avtomatično podaljšanje.

KPN bo gotovo v dosedanje poslovno okolje v dejavnosti vnesla precej novosti.


Priložnosti nedokončanih nepremičninskih projektov z vidika DUTB

mag. Boris TumaDružba za upravljanje terjatev bank d.d., Ljubljana

DUTB je po ustanovitvi leta 2013 prevzela nedonosne terjatve različnih bank po prenosni vrednosti ca. 1,9 milijarde EUR. Večina teh terjatev je zavarovana z različnimi nepremičninami. DUTB ima trenutno v lasti približno 200 nepremičnin v vrednosti približno 200 milijonov EUR. Večino teh je DUTB zasegla v številnih insolventnih postopkih svojih dolžnikov ali pa so bile neposredno prenesene s strani bank. Velika večina nepremičnin zastavljenih v korist DUTB, pa so še vedno del stečajnih mas ali pa so v lasti dolžnika, ki se nahaja v fazi prestrukturiranja.

Prvo oviro pri reševanju nepremičninskih projektov tako predstavlja prevzem zastavljenih nepremičnin iz stečajev ali v drugih insolventnih postopkih. Postopek prevzema oziroma zamenjava terjatve za predmet zavarovanja (Debt-to-Asset Swap) je zaradi zapletenih pravnih postopkov in možnosti izigravanja pravnega sistema dolgotrajen in zapleten. Sam prevzem se tako lahko, zaradi pritožb dolžnika ali drugih, predvsem manjšinskih upnikov, ter počasnosti sodišč, zavleče za več let.

Ko je nepremičnina prevzeta, DUTB lahko prične z odpravo napak, sanacijo oziroma dokončanjem projekta. Stanje takšnih nepremičnin je pogosto zelo slabo, stvarnih in pravnih napak teh objektov običajno več let ni odpravljal nihče. Najpogostejše so: nedokončana gradnja, nerešeni spori s podizvajalci, neurejena infrastruktura, manjkajoči deli nepremičnine ali opreme, ki jih je potrebno dokupiti, neurejene služnosti in dostopi, objekti so zasedeni z najemniki neplačniki, slabo vzdrževanje, vandalizem, manjkajoča dokumentacija itd. Za odpravo vseh teh napak oziroma dokončanje pa je DUTB primoran najemati zunanje izvajalce preko sistema javnega naročanja (ZJN). Postopek je dolgotrajen, omogoča pritožbe neizbranih izvajalcev, je nepredvidljiv in predvsem ne omogoča vedno izbora najprimernejšega izvajalca. Velik problem predstavlja tudi manjkajoča gradbena dokumentacija.

Zadnjo težavo predstavlja prodaja nepremičnin, predvsem manj likvidnih večjih (nedokončanih) nepremičninskih projektov in nepozidanih stavbnih zemljišč. Finančno sposobnih razvijalcev nepremičninskih projektov je v Sloveniji zelo malo, banke so še vedno zelo zadržane pri financiranju nepremičninskih projektov, veliki tuji investitorji pa se Slovenije izogibajo zaradi majhnosti in nelikvidnosti nepremičninskega trga. Kljub temu se kažejo znaki oživljanja, predvsem na trgu stanovanjskih nepremičnin. DUTB uspešno rešuje vrsto nedokončanih nepremičninskih projektov.


Primer dobre prakse sodelovanja nepremičninske agencije v stečajnem postopku

Thomas KreljFESST d.o.o., Kranj

Načeloma stečajni upravitelji zavračajo sodelovanje z nepremičninskimi agencijami pri prodaji nepremičnin v stečajnih postopkih. Ko se stečajni upravitelji odločijo, da sami prodajajo nepremičnine, se poraja vprašanje, ali so dovolj kvalificirani, da bodo nepremičnine, ki so bile last podjetij, katere je doletel stečaj, prodane po najvišji možni ceni in bodo upniki poplačani v najvišjem možnem znesku. Glede na to, da stečajni upravitelji nimajo izkušeni pri prodaji nepremičnin in nimajo licenc za posredovanje v prometu z nepremičninami, se namreč dogaja, da se nepremičnine prodajo dolgo in na koncu lahko prodajajo tudi za zelo nizko ceno.

Stečajni upravitelji največkrat poudarjajo, da je takšno sodelovanje povezano z določenimi stroški, katere zaračuna nepremičninska agencija, katerih plačila pa si iz stečajne mase ne more privoščiti, oziroma jim jih stečajni sodnik ne odobri.

Kaj pa je namen prodaje nepremičnin v stečajnem postopku? Čim hitrejša prodaja oziroma prodaja po najvišji možni ceni.

So pa med stečajnimi upravitelji tudi izjeme, ki se zavedajo, da je prodaja nepremičnin kompleksna stvar, ter da lahko s pomočjo dobrih nepremičninskih agencij, nepremičnine prodajo po bistveno višji ceni in veliko hitreje.

Primer takšne prakse je bil stečaj večjega gradbenega podjetja na Gorenjskem. Podjetje je imelo v stečajni masi poleg nepremičnin, ki so jih potrebovali za lastno uporabo tudi nepremičnine, ki so jih gradili za trg. Med njimi je bilo več kot 100 stanovanj. Vsa stanovanja pa so bila obremenjena s hipoteko banke, ki je zagotavljala sredstva za gradnjo. Stečajni upravitelj se je povezal z nepremičninsko agencijo, ki ima dolgoletne izkušnje na trgu, s katero so v sodelovanju z banko upnico pripravili plan prodaje. Nepremičninska agencija je prevzela trženje in oglede, banka pa je ponudila kreditiranje teh stanovanj.

Kljub velikemu številu stanovanj, so bila vsa prodana na treh javnih dražbah. Zanimivo pa je, da so se prodajne cene, v nasprotju s pričakovanji, na zadnji dražbi, dvignile za od 10% do 15% glede na dražbo pred tem.

To je bila posledica dobrega oglaševanja in profesionalnega vodenja ogledov.

Lahko rečemo, da je bil to eden uspešnejših stečajev velikih podjetij v Sloveniji.



V pričakovanju Zakona o upravljanju stavb v etažni lastnini

Franci GerbecProfundis d.o.o., Domžale

Projektna naloga za ''Pripravo izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo po posameznih področjih'' naročnika RS MOP (19.4.2016) izrecno določa:• glede analize in bodoče zakonodajne ureditve področja upravljanja kot možnoizhodišče ''sprejetje

novega zakona o upravljanju, ki združi upravljanje v poslovnih in stanovanjskih stavbah'';• nujnost ureditve pravnih podlag za odločanje o energetski prenovi večstanovanjskih stavb'' v skladu

z ''Dolgoročno strategijo za spodbujanje naložb energetske prenove stavb'' v smeri, da zadošča za odločitev o energetski prenovi 50% soglasje (lastnikov)'';

• ureditev pravnih podlag, ''ki bo omogočala lažje zadolževanje v breme rezervnega sklada oziroma stavbe'', tudi z uveljavljanjem plačila po računih za energijo (''on-billfinancing'').

Pripravljena ''Izhodišča za prenovo stanovanjske zakonodaje po posameznih področjih''1 sledijo temu naročilu in predlagajo sprejem novega enotnega celovitega zakona o upravljanju vseh stavb v solastnini: poslovnih, stanovanjskih in ''mešanih'' in temeljijo na načelu zakonske ureditve tega področja v enem zakonu.

Projektna naloga MOP in izdelana ''Izhodišča za prenovo stanovanjske zakonodaje po posameznih področjih'' omogočajo ne samo temeljito in celovito prenovo veljavne zakonodaje na področju upravljanja stavb v solastnini oziroma v etažni lastnini, temveč sprejem novega enotnega sodobnega zakona o upravljanju etažne lastnine, ki bo upošteval ugotovitve in spoznanja vseh deležnikov na tem področju:• etažnih lastnikov;• upravnikov;• državnih organov in občin;• stroke.

Pri tem bi bilo potrebno uporabiti tudi dobre zakonodajne rešitve držav z dolgoletno pravno tradicijo urejanja solastnine in etažne lastnine ter tudi dobre prakse urejanja medsebojnih razmerij etažnih lastnikov s pravili solastnine, ki so v nekaterih državah (Švica, Francija, Belgija itd.) urejena v obliki notarskih zapisov, kar zagotavlja ustrezno skladnost z zakonsko ureditvijo na tem področju in upoštevanje dobrih praks in učinkovito organizacijo upravljanja etažne lastnine. Gre za pogodbeno in drugo ureditev (pravila solastnine = ustanovitev skupnosti), ki terja ustrezno pravno in drugo znanje ter sodelovanje več strok. pričakovanje, da bi to lahko ''zmogli'' samo upravniki ali samo sami etažni lastniki, niso realna. Zato je potrebna tako bistveno izboljšana zakonodajna ureditev, pa tudi kakovostni strokovni pristopi za izvajanje nove zakonodaje.

V nadaljnji strokovni in javni razpravi o izhodiščih za prenovo sedanje zakonodaje oziroma pripravo nove zakonodaje ter potem postopku njenega sprejemanja pa je potrebno razumno in pretehtano soočenje različnih pogledov in interesov.



Pričakovanja upravnikov nepremičnin od novega zakona o upravljanju

Boštjan UdovičGZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Gospodarski subjekti v panogi upravljanja nepremičnin, ki so pretežno člani Združenja upravnikov nepremičnin v okviru GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami, tako kot akademska stroka že vrsto let opozarjajo na številne nedoslednosti v predpisih, ki urejajo upravljanje z nepremičninami. Najprej gre za težave, ki izvirajo iz dejstva, da tako pomembno področje, kot je upravljanje z milijardnim nepremičnim premoženjem nima »svojega« predpisa, temveč je razpeto med številne zakone in podzakonske predpise. Določeni segmenti (na primer upravljanje s poslovnimi prostori) pa sploh niso ali so le delno urejeni. Navedeno seveda povzroča težave pri transparentnosti in jasnosti pravnega sistema pa tudi številne neusklajenosti v pravni ureditvi tega pomembnega področja. Po drugi strani pa stroka že dolgo opozarja tudi na težave, ki izvirajo iz »matičnega« predpisa za področje upravljanja (z večstanovanjskimi) stavbami – Stanovanjskega zakona.

V trenutku, ko je pristojno Ministrstvo za okolje in prostor pričelo z aktivnostmi za celovito spremembo stanovanjske zakonodaje, se je v okviru Združenja upravnikov nepremičnin organizirala tudi stroka in ustanovila Strokovno skupino za zakonodajo, katere osnovna naloga je bila priprava predloga novega zakona o upravljanju večlastniških stavb. Strokovna skupina je z delom pričela v mesecu maju, v okviru dosedanjega dela pa je zbrala in delno argumentirala že preko 60 konkretnih predlogov za spremembe veljavne zakonodaje.

Stroka v okviru spremembe veljavne zakonodaje pričakuje predvsem:• sistemsko ureditev upravljanja z (večlastniškimi) nepremičninami;• prenos materije iz Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb v novi zakon;• vzpostavitev osnovnih pogojev za opravljanje dejavnosti;• podrobnejšo opredelitev pristojnosti etažnih lastnikov in nadzornega odbora;• enostavnejša ureditev upravljanja stavb in lažje odločanje o drugih zadevah;• ustreznejšo ureditev instituta rezervnega sklada;• podrobnejšo ureditev statusa upravnika in njegovih razmerij do etažnih lastnikov in• rešitev nekaterih drugih pomembnih odprtih vprašanj v panogi.

Nabor pričakovanj seveda ni zaključen in se bo v dialogu s pristojnim ministrstvom, strokovno javnostjo in ostalimi deležniki gotovo še obogatil, zajema pa tiste ukrepe, ki jih upravniki v našem pravnem sistemu pogrešajo in s katerimi bi upravljanje z nepremičninami postalo učinkovitejše. Koristi od tega pa bi imeli predvsem etažni lastniki, saj bi bilo za njihovo premoženje bolje poskrbljeno.

Vzpostavljen dialog s pristojnim ministrstvom je le prvi korak k sprejetju boljših rešitev, na končne rezultate tega procesa pa bo potrebno počakati vse do sprejema obljubljenega zakona v Državnem zboru. Na podlagi dosedanjih izkušenj ima celotna strokovna javnost upravičene dvome v sposobnost sprejemanja pravilnih odločitev na politični ravni. Le upamo lahko, da se v tem delu stroka tokrat moti in je v slovenski politiki končno dozorelo zavedanje, da je tudi področje upravljanja z nepremičninami potrebno spremeniti in modernizirati.



Certifikat Zaupanja vreden upravnik in prizadevanja stroke za dvig ugleda dejavnosti

Boštjan UdovičGZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Panoga upravljanja z nepremičninami se že dolgo spopada z negativno podobo v javnosti. K temu precej prispeva družbena resničnost, v kateri se izpostavlja zgolj negativno in ni prostora za argumentirano racionalno razpravo o najrazličnejših družbenih pojavih. Po drugi strani pa so k negativni podobi v javnosti prispevali tudi nekateri upravniki, ki so s takšnimi ali drugačnimi nepravilnostmi na celotni panogi pustili madeže, ki jih bo težko odstraniti. Vsem takšnim ravnanjem je bilo skupno, da so precej redka, torej ekscesna, in predstavljajo očitne kršitve veljavne zakonodaje, pogosto pa imajo izpolnjene tudi znake nekaterih kaznivih dejanj. Kljub temu bi se lahko marsikatero takšno ravnanje tudi preprečilo.

Najprej je za to odgovorna država, ki v več kot 25 letih od uveljavitve prvega Stanovanjskega zakona za opravljanje dejavnosti upravljanja z nepremičninami ni predpisala praktično nobenih pogojev, ki bi jih morali izpolnjevati gospodarski subjekti, ki to dejavnost opravljajo. V fazi spreminjanja področne zakonodaje in priprave novega zakona o upravljanju večlastniških stavb, stroka tudi od države pričakuje, da bo prepoznala pomen dejavnosti in po zgledu nekaterih drugih tudi za upravljanje z nepremičninami postavila osnovne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati vsi izvajalci storitev. S tem bi bil narejen pomemben korak k dvigu kakovosti storitev in k izločanju nekakovostnih oziroma neustreznih izvajalcev, posledično pa (na dolgi rok) tudi k ugledu same dejavnosti. Ne glede na pričakovane aktivnosti države pa so se že pred časom tudi v okviru članov Združenja upravnikov nepremičnin pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami po zgledu nekaterih drugih dejavnosti pojavile pobude, da bi na nivoju združenja pripravili poseben certifikat, ki bi ga podeljevali tistim upravnikom, ki izpolnjujejo določene pogoje. S konkretnimi aktivnostmi smo pričeli v letu 2016 in najprej zbrali nabor potencialnih pogojev in jih kvantitativno ovrednotili. Strokovna služba je nato pripravila predlog Pravilnika o certifikatu Zaupanja vreden upravnik, ki ga je upravni odbor potrdil sredi oktobra.

V Združenju upravnikov nepremičnin smo prepričani, da bomo z uvedbo certifikata in z njegovo promocijo na slovenskem trgu upravljanja z nepremičninami uspeli doseči razlikovanje med bolj in manj kakovostnimi upravniki. Najprej bomo morali poskrbeti za ustrezno promocijo med samimi upravniki, saj bo končni doseg certifikata odvisen tudi od števila oziroma deleža izvajalcev upravniških storitev, ki si bodo prizadevali pridobiti certifikat oziroma bodo za to oddali ustrezno vlogo na Zbornici za poslovanje z nepremičninami. Drugi korak pa bo prepričati javnost, da so pogoji, ki jih izpolnjujejo imetniki certifikata resnično pokazatelj njihove kakovosti. Ko bomo to dosegli, bo sam certifikat v javnosti predstavljal dokaz kakovosti oziroma standard na področju upravljanja z nepremičninami, ki mu bodo sledili tudi uporabniki storitev. Gotovo pa tega cilja ne bomo mogli doseči na hitro.



Izkušnje in novosti pri delitvi stroškov za toploto v večstanovanjskih stavbah

mag. Marko SuhadolcMinistrstvo za infrastrukturo, Direktorat za energijo

Merjenje porabljene toplote za ogrevanje in tudi za pripravo tople vode v posameznih delih večstanovanjskih stavb se je v nekaterih evropskih državah začelo uvajati že v prvi polovici prejšnjega stoletja.

Številne raziskave kažejo, da merjenje toplote stanovalce motivira k varčnejši rabi toplote in da uvedba merjenja znatno zniža porabo toplote. V Sloveniji se je obvezno merjenje v vseh stavbah z več kot štirimi posameznimi deli (tudi starih), ki se oskrbujejo s toploto prek skupnega sistema za ogrevanje, uvedlo 1. oktobra 2011. Samo delitev in obračun stroškov je urejal pravilnik objavljen v letu 2010. Z obveznim merjenjem toplote v večstanovanjskih stavbah pa so se v nekaterih primerih pokazali tudi negativni učinki, in sicer pretirano nižanje temperatur v posameznih delih večstanovanjskih stavb, kar je povzročilo neustrezne bivalne pogoje, ki so se še poslabšali s pojavom vlage in plesni.

Neustrezno ogrevanje na daljši rok škoduje tudi konstrukciji stavbe. Novembra 2015 je začel veljati nov pravilnik, ki je želel omenjene negativne učinke odpraviti, vendar se je izkazalo, da je lahko njegovo izvajanje stanovalce odvračalo od varčevanja. Analiza kurilne sezone 2015/16 je pokazala, da je nov pravilnik v določenih primerih omogočal zlorabe in nove nepravičnosti in s tem negotovost in nezadovoljstvo lastnikov in tudi izvajalcev delitve in obračuna stroškov.

Zato je ministrstvo še pred novo kurilno sezono pravilnik spremenilo tako, da bi merjenje in delitev stroškov stanovalce še naprej spodbujalo k varčevanju toplote in hkrati tudi k vsaj minimalnemu ogrevanju stanovanj. Prilagojen pravilnik tako odpravlja negotovost glede načina izračuna porabniških deležev (po delilnikih ali ogrevani površini). Po novem se skrajni porabniški deleži, ki ne odražajo dejanske porabe toplote za ogrevanje, prilagajajo posamezno. V primeru izredno nizkih vrednosti se navzdol omejijo na 40% deleža ogrevane površine, v primeru izredno visokih vrednosti pa navzgor omejijo na 300% deleža ogrevane površine.

Analiza je tudi pokazala, da izračun korekturnih faktorjev v starem pravilniku ni določen dovolj jasno. Zato je po novem izračun natančneje opredeljen in zastavljen tako, da lastnike spodbuja k zamenjavi oken ali vgradnji mehanskega prezračevanja z vračanjem toplote zavrženega zraka, saj po novih določbah to nima učinka na korekturne faktorje, odrazi pa se na manjšem porabniškem deležu in posledično manjšem strošku za porabljeno toploto posameznega dela stavbe.



Ravnanje z osebnimi podatki pri upravljanju večstanovanjskih stavb

mag. Tanja Slak

državna nadzornica za varstvo osebnih podatkov pri Informacijskem pooblaščencu

Pravica do varstva osebnih podatkov je del temeljne človekove pravice do zasebnosti. Upravniki večstanovanjskih stavb se morajo zavedati, da lahko z dejanji, ki jih omogoča njihov položaj v odnosu do etažnih lastnikov, najemnikov stanovanj, dobaviteljev in izvajalcev del, s katerimi v imenu etažnih lastnikov sklepajo pogodbe, najemajo storitve ipd., posežejo v to temeljno človekovo pravico. Pri upravljanju večstanovanjskih stavb, ki vedno nastopi v razmerju upravnik-etažni lastniki imajo, tako eni kot drugi v zvezi z njo pravice in tudi dolžnosti. Namen predavanja je splošen prikaz izbranih vsebin s področja varstva osebnih podatkov, ki jih mora upravnik, ki pri svojem delu obdeluje osebne podatke, spoštovati. Zato bodo predstavljene pravne podlage za obdelavo osebnih podatkov v zasebnem sektorju, kamor sodijo tudi upravniki večstanovanjskih stavb in načini obdelave osebnih podatkov, kot jih določajo specialni zakoni in izvršilni predpisi na področju stanovanjskega prava. Skozi primere, iz prakse Informacijskega pooblaščenca, bo predstavljenih nekaj najpogostejših kršitev pri obdelavi osebnih podatkov pri upravljanju večstanovanjskih stavb, kot tudi odgovorov na nekatera najpogostejša vprašanja, ki jih Informacijski pooblaščenec pogosto prejme tako od upravnikov kot tudi od etažnih lastnikov.

Kontaktni podatki etažnih lastnikov (ime, priimek, naslov najemnikov, mesečna poraba različnih vrst energentov po stanovanjih, posnetki videonadzornega sistema) so le nekatere vrste zbirk osebnih podatkov, ki jih vodijo in obdelujejo upravniki. Ob tem morajo pri svojem delu spoštovati določbe Zakona o varstvu osebnih podatkov (ZVOP-1).

ZVOP-1 kot sistemski zakon na področju varstva osebnih podatkov dopušča, da se varstvo osebnih podatkov na posameznih pravnih področjih ureja tudi s področnimi (specialnimi) zakoni. Tako je v primeru obdelave osebnih podatkov s strani upravnikov treba upoštevati na primer določbe Stanovanjskega zakona in Stvarnopravnega zakonika ter Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki pa ne določajo nabora osebnih podatkov, ki jih upravniki lahko obdelujejo v svojih zbirkah. Zato je treba od primera do primera presojati, ali ima upravnik katero izmed pravnih podlag iz ZVOP-1 in katere osebne podatke potrebuje za opravljanje posameznih nalog oziroma izvrševanje svojih pooblastil, ki pa so v navedenih predpisih precej natančno določena. Pri tem je treba upoštevati načelo sorazmernosti, ki je opredeljeno v 3. členu ZVOP-1 in določa, da morajo biti osebni podatki, ki se obdelujejo, ustrezni in po obsegu primerni glede na namene, za katere se zbirajo in nadalje obdelujejo.

Vsi, ki se pri opravljanju svojega dela srečujejo z osebnimi podatki, morajo poskrbeti za njihovo zavarovanje. Dobro zavarovanje osebnih podatkov je vsekakor eden od bistvenih pogojev za učinkovito varstvo osebnih podatkov oziroma varstvo posameznika, na katerega se podatki nanašajo. Upravljavci osebnih podatkov morajo določiti postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov ter seveda zagotoviti njihovo izvajanje. V notranjih aktih obdelovalcev osebnih podatkov predpisani organizacijski, tehnični in logično-tehnični postopki in ukrepi za zavarovanje osebnih podatkov morajo v prvi vrsti preprečiti nepooblaščeno obdelavo osebnih podatkov, poleg tega pa morajo preprečiti tudi slučajno ali namerno nepooblaščeno uničevanje podatkov ter njihovo spremembo ali izgubo. Zavedanje o tem, da se postopki in ukrepi za zavarovanje osebnih podatkov zgolj predpišejo v notranjih aktih upravljavcev osebnih podatkov, ni dovolj. Potrebno je zagotoviti, da se bodo ti predpisani postopki in ukrepi tudi dejansko izvajali. Da bi to dosegli, je potrebno z akti, ki predpisujejo postopke in ukrepe za zavarovanje osebnih podatkov, seznaniti vse zaposlene, poleg tega pa je potrebno določiti osebe, ki so odgovorne za določene zbirke osebnih podatkov, in osebe, ki zaradi narave njihovega dela lahko obdelujejo določene osebne podatke.



Najem s kasnejšim odkupom in drugi inovativni pristopi na slovenskem nepremičninskem trgu

mag. Dušan Gorenčič

Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Konec leta 2015 je Državni zbor sprejel Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 (ReNSP15-25)1. Nacionalni stanovanjski program oblikuje aktivno stanovanjsko politiko, s katero država prispeva k doseganju ciljev, zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih razvojnih programih, k ureditvi razmer na stanovanjskem področju in k dolgoročnemu zagotavljanju kakovosti bivanja za vse prebivalce.

ReNSP15-25 v okviru »programa projektov v obdobju 2015-2015« med drugimi predvideva več ukrepov v shemi za mlade. Reševanje stanovanjskega vprašanja mladih in mladih družin predstavlja eno ključnih področij socialne politike za mlade. Področje prvega reševanja stanovanjskega vprašanja naj bi urejalo več različnih ukrepov in pristopov.

Poleg predlaganega programa izgradnje stanovanjskih skupnosti za mlade, se predvideva zagotavljanje ugodnih najemnih stanovanj na območjih, kjer je povpraševanje mladih največje. V okviru oblikovanja ukrepov lažje dostopnosti do stanovanj je predlagana uvedba dveh instrumentov: »najem s kasnejšim odkupom« in »deljeno lastništvo kot javno-zasebno partnerstvo«.

Pred uvedbo predlaganih instrumentov je nujno preveriti kakšno zakonodajno okolje je potrebno ustvariti, da lahko ukrepe tudi izvedemo. V obeh primerih gre za časovno odmaknjene transakcije, zato se odpira veliko ekonomskih vprašanj, na katera bo potrebno poiskati odgovore, da morebitna uvedba instrumentov ne bo v nasprotju z načeli upravljanja in gospodarjenja z javnim kapitalom – namenskim premoženjem stanovanjskih skladov.

Inovativni pristopi so vedno zanimivi, vendar ko jih uvajamo na področju, kjer je vsaka investicija visoka (kar nakup stanovanja vedno je), obstajajo tudi visoka tveganja za izgubo kapitala – namenskega premoženja javnih stanovanjskih skladov. Poslovanje skladov je zelo normirano in ob napačni zakonski normi se poveča tveganje za učinkovito in gospodarno poslovanje. Uvedba tovrstnih instrumentov bi morala biti zelo premišljena, da ne bo v škodo javnega kapitala. Ukrepi so predvideni za reševanje stanovanjskih vprašanj mladih in mladih družin, zato je potrebno že v začetku zagotoviti tudi dodatne finančne vire, ki bi pokrivali morebitno zmanjšanje javnega kapitala – namenskega premoženja.

1 Uradni list RS, št. 92/2015




Jožef MurkoDodoma d.o.o., Maribor

Najprej potrebujemo odgovor na vprašanje, kaj smo kot družba sposobni organizirati in financirati in kaj kot družba moramo urediti oziroma izvajati?

Pri najemnih razmerjih, kjer kot lastnik nastopa država oziroma njeni skladi, je v prvi vrsti potrebno razrešiti vprašanje socialne pomoči napram neupravičenim privilegijem določenim skupinam in posameznikom. Torej potrebujemo prenovo obstoječega sistema najemnih razmerij.

Osnovna ideja je, da, ko se mlademu najemniku izboljša njegovo finančno stanje in ko/če je zainteresiran za prehod iz najema v lastništvo, se mu omogoči odkup stanovanja, v katerem biva in tako ni potrebe po menjavi okolja, kar je predvsem stresno za otroke.

Ideja ima v osnovi napako. Ko se najemniku izboljša njegovo finančno stanje, ne bi smel biti več upravičen do bivanja v privilegiranem stanovanju. V spoštovanju tega načela ne bi smelo biti razlik med posameznimi skupinami!

Moteča je tudi razlika med lastništvom javnega najemnega stanovanja in zasebnim investitorjem. Zavzemam se za korenite spremembe politike. Če se že pogovarjamo o subvencijah, bi z njimi morali vzpodbujati nastanek oziroma gradnjo najemnih stanovanj, torej bi morali podpirati zasebne investitorje (najemodajalce) in ne končnih porabnikov.

Ideja je tudi v konfliktu z interesi nepremičninskih skladov, ki po pravilu ne vlagajo v projekte, kjer je ali bo mešano lastništvo. Ideja je tudi vprašljiva tako s finančnega kot tudi pravnega področja. Vsa tveganja je nemogoče predvideti in postavlja se vprašanje, kdo nosi v končni fazi izgubo?

Najemni trg je po moji oceni potrebno postaviti na realna tla in zmanjšati poseganje države napram sedanjim težnjam po povečevanju regulacije in vpliva države. Lahko pa zopet uvedemo »stanovanjski dinar« in s tem dodatno obremenimo gospodarstvo! Žal gredo ideje iz resolucije v to smer!




Thomas KreljFesst d.o.o., Kranj

Povpraševanje s strani kupcev je veliko in tudi prodajalci bi želeli uporabljati ta produkt. Žal pa nastane problem, ker so interesi s strani kupcev in prodajalcev zelo različni. O takšnem načinu prodaje ponavadi razmišljajo prodajalci, ki svoje nepremičnine ne morejo prodati. Zato iščejo druge načine, da jim le uspe najti kupca. Vendar tega nočejo storiti za vsako ceno. Ponavadi se nepremičnina ne proda, ker želi prodajalec iztržiti previsoko kupnino zanjo.

Povpraševanje po tem načinu nakupa s strani kupcev pa se pojavi takrat, ko kupec želi kupiti nepremičnino, pa za to trenutno nima dovolj sredstev.

Največji problem nastane, ker pride do nesporazuma med kupcem in prodajalcem, glede dejanskega pomena najema s kasnejšim odkupom. Kupec si predstavlja, da bo določen čas plačeval najemnino, ki pa se mu bo v celoti vštela v kupnino. Seveda se prodajalec ponavadi s tem ne strija, razen v primeru, da bi res iztržil dobro kupnino za nepremičnino in doba odplačevanja ne bi bila predolga. Prodajalec pričakuje na začetku tudi določen znesek, ki ga varuje v primeru, da se kupec v času najema, premisli in potem te nepremičnine ne odkupi. Pri prodajalcu je prisoten strah, da bo v tem primeru lahko prišlo do zmanjšanja vrednosti njegove nepremičnine, zaradi različnih dejavnikov, ki lahko nastanejo pri tem načinu prodaje.

Prodajalci največkrat pričakujejo, da kupec za čas najema plačuje profitno najemnino povečano za znesek, ki se všteva v kupnino.

Prav zaradi teh dejstev je primerov takšne prodaje zaenkrat zelo malo.

Inovativni pristop: upravljanje najema

Glede na to, da se velik del segmenta oddajanja nepremičnin v profitni najem fizičnim osebam, odvija pri najemodajalcih, ki so fizične osebe ter da so lastniki stanovanjskih enot, ki bi bile trenutno na razpolago za oddajo, večinoma v lasti fizičnih oseb, je naša naloga, da te lastnike poskušamo prepričati, da svoje prazne stanovanjske enote oddajo v najem.

Osebe in podjetja, ki imajo višek finančnih sredstev, za katera ne vedo, kako bi jih pametno investirali, pa skušamo prepričati, da ta sredstva vložijo v stanovanjske enote, ki bi potem lahko oddajali za določeno najemnino.

Seveda se pri obeh ciljnih skupinah porajajo vprašanja, kako varno je oddajanje nepremičnin v najem, kakšen je naš pravni sistem, da bo najemodajalec najbolje zavarovan v primeru nespoštovanja pogodbe s strani najemnika ter kako bo potekala komunikacija med lastnikom - najemodajalcem in bodočim najemnikom.

Ta dejavnost bi bila lahko dodatna dejavnost marsikatere nepremičninske agencije in ji tudi prinašala dodatne prihodke. Investitorji bi se pogosteje odločali za investiranje v nepremičnine. Najemniški trg, predvsem pri profitnem najemu, bi se okrepil tudi na zasebnem trgu. Postal bi stabilnejši in tudi najemniki bi bolj zaupali v dolgoročni najem. Posledično bi se na trg vrnili tudi investitorji v novogradnje, promet z nepremičninami pa bi se povečal.



Predstavitev dosežkov ZDNP

Branko PotočnikInsa d.o.o., Maribor

V združenju družb za nepremičninsko posredovanje smo bili tudi v tekočem letu aktivni na vseh področjih, ki zadevajo delo nepremičninskih posrednikov in ki aktivno vplivajo na njihovo vsakodnevno prakso, predvsem pa smo svoje aktivnosti v letošnjem letu usmerili v izdelavo predloga vsebine novega Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki smo ga v dokončni obliki na Ministrstvo za okolje in prostor poslali že pred poletnimi dopusti.

Združenje družb za nepremičninsko posredovanje na današnji dan šteje 111 članov. Še vedno beležimo pozitiven prirast članstva, kar štejemo kot dokaz uspešnega in predanega dela ter prepoznavnost koristi, ki jih nepremičninske družbe zaznavajo v članstvu organizacije.

Od lanskega posveta smo v korist članov ZDNP in celotne branže izvedli naslednje dejavnosti:

Dve izobraževalni delavnici in sicer: prvo v marcu na temo najemnih razmerij ter drugo v septembru, kjer smo obdelali spremembe novele Zakona o kmetijskih zemljiščih, tehnike prodaje, pomen fotografij v oglaševanju in trženju ter jogo kot učinkovit način sproščanja.

Januarja smo skupaj s Slovenskim združenjem FIABCI Slovenija in ob sodelovanju Pravne službe GZS vsem zainteresiranim nepremičninskim družbam predstavili izhodišča novega ZNPosr. Po upoštevanju še nekaterih pripomb, je bilo besedilo predloga novega ZNPosr posredovano Tržnemu inšpektoratu RS in Zvezi potrošnikov Slovenije.

Predstavnik ZDNP je sodeloval v pogajalski skupini za prenovo kolektivne pogodbe dejavnosti za poslovanje z nepremičninami. Pogajalska skupina se je v skoraj dveh letih s predstavniki delavcev sestala kar na 45. skupnih sejah in konec poletja zaključila svoje delo s podpisom nove kolektivne pogodbe.Tudi preko medijev smo skrbeli za pozitivno podobo branže, prepoznavnost in uveljavljanje Kodeksa, promocijo pozitivne prakse in odgovarjali na vprašanja o trgu in dejavnosti.

Tedensko so bili člani z novostmi seznanjani preko sistema e-novice. Lepo je bila sprejeta tudi obnova spletnih strani združenja, ki beleži vedno več obiskov, predvsem na temo članstva, Kodeksa, vzorčnih dokumentov ter objavljenih mnenj in sklepov Komisije ZDNP za preprečevanje kršitev kodeksa dobrih poslovnih običajev.

Na zboru članov smo predstavili svoje delo, poslušali predloge udeležence ter sprejeli odločitve za nadaljnje delo.

Pripad članstva, lepi odzivi na organizirane dogodke, sodelovanje z ministrstvi in drugimi javnimi institucijami, pozitivno sodelovanje z mediji, uveljavljanje Kodeksa in dvig ugleda branže štejemo kot pozitivne rezultate svojega dela in si v enakih okvirih svoje cijle zastavljamo tudi za izvajanje aktivnosti v prihodnosti.



Poročilo o delu Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami

Robert GeislerRealiteta Robert Geisler s.p., Lenart pri Mariboru in predsednik Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami

V skladu s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami deluje strokovni organ Komisija Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Komisija ZDNP), ki v skladu s Pravilnikom o delu Komisije obravnava kršitve Kodeksa dobrih poslovnih običajev, poslovne morale in poklicne etike članov pri poslovanju v prometu z nepremičninami, odloča o odgovornosti članov ter izreka kršiteljem ukrepe v skladu s tem pravilnikom.

Komisija ZDNP skrbi za razvijanje, uveljavljanje in krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami tako, da zlasti skrbi za dosledno spoštovanje Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, obravnava posamezne kršitve in njihove vzroke, o tem sprejema ukrepe v skladu s Kodeksom in z njimi seznanja organe ZDNP, objavlja načelna stališča o ugotovljenih kršitvah, predlaga spremembe Kodeksa, v kolikor ugotovi pomanjkljiva določila, ki otežujejo delo Komisije in sodeluje s Častnim sodiščem pri GZS, upravnimi organi, inšpekcijskimi organi, sodišči in drugimi organizacijami, kadar ti organi obravnavajo primere kršitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami.

Predsednik Komisije ZDNP v prispevku predstavlja delo Komisije ZDNP s pregledom obravnavanih zadev po strukturi in po vsebini kršitev.

Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami pri GZS-ZPN Združenju družb za nepremičninsko posredovanje je do sedaj prejela skupno 41 zadev za obravnavo, od tega je uspešno zaključila vse zadeve iz preteklih let ter večino zadev za letošnje leto.

Predstavljeno bo pravilno in zakonito poslovanja, ki ga je v skladu s Kodeksom šteti kot dobro poslovno prakso ter razmejitev le-te od slabih praks, ki jih je na podlagi prejetih prijav kršitev Kodeksa zaznala Komisija ZDNP.

Prispevek in predvsem kratko predavanje tako nudita uvod k razumevanju najpogostejših kršitev ter pravilne prakse poslovanja, ki je skladna s pozitivno zakonodajo in dobrimi poslovnimi običaji.



POBUDA IN STROKOVNI PREDLOG za sprejem novega Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-1)

Strokovna skupina ZDNP1

Združenje družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami (v nadaljevanju: ZDNP pri GZS-ZPN) je v sodelovanju s Slovenskim nepremičninskim združenjem – FIABCI Slovenija, Pravno službo GZS in Društvom nepremičninskih posrednikov Slovenije – DNPS za namen preučitve potrebe po spremembi Zakona o nepremičninskem posredovanju v skladu z12. in 27. členom Pravil o organiziranosti in delovanju GZS-ZPN Združenja družb za nepremičninsko posredovanje, sprejetih dne 30. 08. 2011, ustanovilo ekspertno Strokovno skupino ZDNP za zakonodajo, ki je opravila analizo sedanjega predpisa in pripravila pobudo za sprejem novega Zakona o nepremičninskem posredovanju

Po sprejemu veljavnega ZNPosr in njegovih sprememb po vednosti ZDNP pri GZS-ZPN niso bile izdelane nobene strokovne empirične raziskave o stanju na področju nepremičninskega posredovanja in še posebej izvajanja ZNPosr.

Republika Slovenija je ena redkih držav, ki ima urejeno to področje s specialnim zakonom, pri čemer so bili ob njegovem sprejemanju kot glavni razlogi navedeni zlasti:• potreba po zagotavljanju večje strokovnosti in kakovosti dela nepremičninskih posrednikov in

nepremičninskih družb,• varstvo potrošnikov storitev nepremičninskih družb in posrednikov,• določanje nujnih strokovnih podlag za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin.

V času sprejemanja zakona v letu 2003 še ni bil sprejet nacionalni poklicni standard za nepremičninske posrednike in katalog znanj, kar je bilo kasneje končno ustrezno in enotno urejeno, enako kot za vrsto drugih reguliranih poklicev.

Večinsko mnenje prakse je, da je na področju posredovanja potrebno zagotoviti več reda in še posebej očistiti trg »sivih« ali »črnih«mešetarjev ter odpravljati možnosti za pojave nelojalne konkurence.

Na podlagi navedenega so v pobudi predstavljeni predlogi in argumenti za delno deregulacijo dejavnosti posredovanja in nekaterih sedanjih kogentnih norm, za katere bi bilo ustreznejše in zadostno avtonomno urejanje, bodisi skozi avtonomijo volje strank, bodisi z avtonomnimi viri kot so dobri poslovni običaji, še posebej kadar so ti v kodificirani obliki.GZS-ZPN- ZDNP

1 Robert Geisler, predsednik Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev in član Upravnega odbora ZDNP ter Upravnega odbora ZPNFranci Gerbec, član Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev in častni član Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI SlovenijaIgor Knez, namestnik direktorja Pravne službe GZS za zakonodajo s področja gospodarstva,Thomas Krelj, član Upravnega odbora ZDNP in Upravnega odbora ZPNVesna Levstek, podpredsednica Upravnega odbora ZDNP in članica Upravnega odbora ZPNDaniel Lovšin, član Upravnega odbora ZDNPJožef Murko, predsednik nadzornega odbora Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI Slovenija, član ZDNP in Združenja ocenjevalskih podjetij pri GZS-ZPNJože Podgoršek, član ZDNP, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI SlovenijaBranko Potočnik, predsednik Upravnega odbora ZDNP in član Upravnega odbora ZPN,Boštjan Udovič, direktor GZS-ZPN



Nujnost vzpostavitve registra izvenknjižnih hipotek (registra zarubljenih nepremičnin) za potrebe prometa z nepremičninami

Dušan Kočar Nepremičninski servis d.o.o., Ljubljana

Teoretično so nepremičnine in z njimi povezane stvarne pravice povsem zadovoljivo urejene z Zakonom o zemljiški knjigi, v praksi pa se problem pojavi pri nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo (praviloma gre za dele stavb).

Pri nevpisanem delu stavbe vknjižba hipoteke po naravi stvari ni mogoča, prav tako pa ne na zemljiški parceli, ki je zgolj skupni del stavbe. Tudi vknjižba lastninske pravica pri nevpisanem delu stavbe ni mogoča, kar pa seveda ne pomeni, da s takimi deli stavbe ne poteka promet. Sklenitev prodajne pogodbe je povsem zakonita, prav tako plačilo kupnine in izročitev „nepremičnine“, problem je zgolj vpis v zemljiško knjigo. Povsem realna in legitimna je tudi potreba po zastavitvi take „nepremičnine“ in v smislu zaščite upnikov tudi potreba po tem, da je taka „nepremičnina“ lahko predmet izvršbe.

Zakon o izvršbi in zavarovanju (iz leta 1998) je na več mestih predvidel položaj, ko nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo. Najbolj „uporabna“ sta 211. člen (ki ureja izvršbo na nepremičnini v primerih, ko je bila zemljiška knjiga, v katero je bila vpisana nepremičnina, uničena, ali ko nepremičnina sploh ni bila vpisana v zemljiško knjigo) in 254. člen (ki ureja zastavitev nepremičnine, ki ni vpisana v zemljiški knjigi). V takih primerih sodišče opravi rubež nepremičnine, za katero je predlagana izvršba, zapisnik o rubežu pa ima pomen zaznambe izvršbe in mora biti razglašen na sodni deski in objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije.

Ob upoštevanju določb ZIZ pa se zelo relativizira pomen načela zaupanja v zemljiško knjigo (8. člen ZZK-1), saj je prav za vsak posamezni del možno trditi, da pred vzpostavitvijo etažne lastnine ni bil vpisan v zemljiško knjigo, kar pomeni, da obstaja povsem realna možnost, da je tak del stavbe bil predmet izvršbe na ta način, da je bil v Uradnem listu objavljen zapisnik o rubežu (ki je v celoti izenačen z zaznambo izvršbe). Če v trenutku preverjanja pravnega stanja nepremičnine, le ta še ni vpisana v zemljiško knjigo, je večina udeležencev previdna (a vseeno so redki tisti, ki bodo pregledali vse objave v Ur.l. za zadnjih 17 let), na prvi pogled pa ni razloga za posebno previdnost, kadar je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo in pri njej ni vpisanih izvedenih pravic in/ali začetih zemljiškoknjižnih postopkov.

Žal pa niso prav redki primeri, ko je bila nepremičnina zarubljena v obdobju, ko še ni bila vpisana v zemljiško knjigo (zaradi česar je bil potem v Ur.l. objavljen zapisnik o rubežu), kasneje pa je prišlo do vpisa v zemljiško knjigo. Ker v zvezi s tem ni nobenega predpisa, ki bi zahteval, da se hkrati z vpisom nepremičnine, vpišejo tudi vsa bremena (torej tudi tiste objave zapisnika o rubežu), je taka nepremičnina navidezno bremen prosta, v resnici pa se (zaradi objave v Ur.l.) šteje, da je zapisnik o rubežu vsem znan, kar je enakovredno v zemljiško knjigo vpisani zaznambi izvršbe.

Kaj torej storiti? Zanesljivo ni primerna rešitev, da bi vsak udeleženec iz previdnosti preveril vse objave v Ur.l., hkrati pa se samo na podatke zemljiške knjige ni mogoče zanesti. Ena od možnosti bi bila uvedba registra izvenknjižnih pravic na nepremičninah po zgledu registra neposestnih zastavnih pravic in zarubljenih premičnin.

Prvotno besedilo ZIZ je predvidevalo register zastavnih pravic na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo. Register naj bi se vodil pri Notarski zbornici Slovenije kot javna knjiga, akt o nastavitvi in vodenju registra zastavnih pravic naj bi izdala Notarska zbornica Slovenije po predhodnem soglasju ministra, pristojnega za pravosodje. Žal se je zakonodajalec že štiri leta kasneje očitno premislil in z novelo ZIZ-A črtal zakonsko dolžnost, da Notarska zbornica Slovenije vzpostavi register izvenknjižnih hipotek.



Izkoriščanje stanovanjskega potenciala prevelikih enostanovanjskih hiš

Mirjam MaverDom plus nepremičnine d.o.o., Ljubljana

V Sloveniji obstaja ogromno starih enostanovanjskih hiš, ki se jih zaradi predimenzioniranosti in slabega stanja ne da prodati. Te hiše ne zadovoljujejo niti osnovnih sodobnih standardov, niti bivalnih, niti energetskih, niti arhitekturnih. Ker te hiše obstajajo in ker jih je veliko, je nujna sprememba zakonodaje in/ali prostorskih planov, da te hiše naredimo tržno zanimive.

Predlogi: poenostaviti je potrebno spremembo namembnosti iz eno v večstanovanjsko stavbo, zmanjšati predpisano število potrebnih parkirnih mest ter omogočiti legalizacijo obstoječih hiš, ki imajo gradbeno dovoljenje za enostanovanjsko in so spremenjene v večstanovanjsko stavbo in so kot take črna gradnja.

S tem pridemo do večjega števila novih stanovanj in hkrati izkoristimo velik del že obstoječega, vendar neizkoriščenega in propadajočega, stanovanjskega fonda.



Ravnanje s stvarnim premoženjem lokalnih skupnosti - stanje in perspektive

dr. Miloš SenčurZdruženje mestnih občin Slovenije

Janko TrobišMestna občina Celje

Lokalna samouprava pomeni oblike odločanja in upravljanja v tako ali drugače zasnovanih lokalnih skupnostih. Razvoj in utrip sta odvisna od splošne stopnje demokracije. Če ni dejanske demokracije in uveljavljenih človekovih pravic in svoboščin, tudi ni mogoče govoriti o ustrezni, učinkoviti in pristni lokalni samoupravi.

Občina mora biti sposobna zadovoljevati potrebe in interese svojih prebivalcev ter izpolnjevati druge naloge v skladu z zakonom. Občina zato potrebuje primeren obseg sredstev, na katerega naj bi imela tudi sama določen vpliv. Tak primer so denimo prihodki od lastnega premoženja, v pretežni meri od nepremičnin. Normativno urejanje ravnanja z občinskim stvarnim premoženjem je povsem v državni pristojnosti. Javna nepremičninska politika naj bi temeljila na načelih smotrnosti, preglednosti in odgovornosti razpolaganja z nepremičninami v javni lasti, zato je to sicer razumljivo, ni pa v skladu z vlogo in položajem lokalne samouprave v državni ureditvi. Iz različnega položaja države in občine izhajajo tudi na področju stvarnega premoženja med njima pomembne razlike, saj država ravna z nepremičnim premoženjem pretežno za potrebe svojega lastnega delovanja, občina pa mora zagotavljati uresničevanje raznolikih javnih potreb. Pri tem se srečuje z nepotrebnimi ovirami, ki v praksi lahko bistveno otežijo izpolnjevanje temeljnih nalog lokalne samouprave. Upravljanje stvarnega premoženja je izvirna naloga občine, zato bi tudi normativna ureditev področja morala slediti tej logiki. A velja prav nasprotno. Zakonodajalec pri urejanju področja stvarnega premoženja občin ne upošteva ustavne vloge in položaja lokalne samouprave v sistemu državne ureditve.

Četudi je poenoten normativni instrumentarij upravičen, pa je vprašanje, koliko manevrskega prostora je znotraj njega smiselno dopustiti organom lokalne samouprave za normativno urejanje na področju ravnanja s premoženjem občine. Z drugimi besedami, v kolikšni meri gre v primerih ravnanja s posameznimi vrstami nepremičnin še za lokalne zadeve, ki jih občine lahko samostojno urejajo, oziroma v kolikšni meri naj državni predpisi veljajo tudi za občine.

Glede na navedeno bo v tem prispevku poudarek avtorjev predvsem na dvojem: na prikazu ustavne vloge in položaja lokalne samouprave in na normativni ureditvi ravnanja z nepremičninami kot posebno vrsto občinskega premoženja, vključno s predlogi sprememb, ki jih terja sedanja ureditev. Slednje bo v prispevku bodisi izrecno izpostavljeno bodisi bo izhajalo iz kritične osvetlitve obravnavane ureditve oziroma posameznega instituta.



Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020

Sanja BurnazovićStanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Eden od osnovnih ciljev Stanovanjskega sklada RS kot izvajalca nacionalne stanovanjske politike je skrb za uravnoteženo ponudbo primernih stanovanj za vse skupine prebivalstva.

Od leta 2001 dalje Stanovanjski sklad RS nastopa kot posojilodajalec in soinvestitor pri gradnjah neprofitnih najemnih stanovanj. S šestimi razpisi za sodelovanje z lokalnimi skupnostmi, njihovimi proračunskimi skladi, javnimi nepremičninskimi skladi in neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami je bilo od leta 2001 zgrajenih 2.342 neprofitnih stanovanj po vsej Sloveniji. Na področju javnih najemnih stanovanj bo Stanovanjski sklad RS tudi v bodoče kot financer, soinvestitor ali posojilodajalec partner lokalnih skupnosti, javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij.

V mesecu juniju 2016 je bil objavljen nov Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016–2020 (Ur.l. RS št. 41/2016).

Za zagotavljanje novih javnih najemnih stanovanj in bivalnih enot v lokalnih skupnostih je Stanovanjski sklad RS do leta 2020 namenil 30 milijonov evrov iz lastnih virov. Poraba sredstev programa je zaradi trajanja projektov predvidena sukcesivno v letih od 2016 do 2020 oziroma do zaključka in celotne realizacije projekta. Program je odprt do dne, ko bodo s sklepi Nadzornega sveta SSRS odobrena vsa predvidena sredstva oziroma najkasneje do 31.12.2020.

Zaradi pospešitve izvajanja in hitrejše prijave in realizacije investicijskih projektov je bil 6.7.2016 organiziran posvet za splošno in vsebinsko predstavitev programa ter v mesecu septembru in oktobru 2016 izvedeni dve projektni delavnici z individualno obravnavno posameznih investicijskih projektov prosilcev.



Posebnosti reševanja stanovanjske problematike v romskih naseljih

Izidor JeralaMestna občina Novo mesto, Skupnost občin Slovenije

Velik problem javne stanovanjske politike in politike vključevanja romske skupnosti je visok delež neprimernih stanovanj v romskih naseljih. Z neprimernimi stanovanji je povezan tudi problem pravice dostopa do pitne vode in drugih omrežij javne infrastrukture, kar je povezano s problematiko varstva temeljnih človekovih pravic in dostojanstva. V Sloveniji občine postopno izboljšujejo stanje na področju prostorske in komunalne urejenosti, medtem ko problematike »legalizacije« posamičnih objektov daleč presegajo možnosti in pristojnosti občin. Nesistemsko se rešujejo tudi najbolj akutni problemi, ko romske družine ali posamezniki bivajo v bivališčih, ki ne dajejo najmanjših pogojev zaščite. Zato je v smeri »scenarija postopne strukturne prilagoditve in vzpostavljanja legalnosti« potrebno pripraviti programsko – akcijski dogovor med vlado in občinami, ki bi omogočil izboljšanje stanja s povečanjem deleža primernih stanovanj v romskih naseljih.

Akcijski in programski dogovor bi moral biti Nacionalni program ukrepov za Rome, ki se za obdobje 2016-2021 že pripravlja. To je program, ki je za usklajeno uresničevanje posebnih pravic pripadnikov romske skupnosti predviden s 5. členom Zakona o romski skupnosti v Republiki Sloveniji. Vlada bi morala neposredne uporabnike proračuna, ki so odgovorni za uresničevanje posebnih pravic romske skupnosti, pozvati, da v najkrajšem času pripravijo razumne »nacionalne predloge«. K pripravi naj povabijo občine, vendar naj se zavedajo, da je priprava »nacionalnega predloga« izvirna državna pristojnost in ne oblika pomoči občinam. Z akcijskim načrtom je treba uresničiti tudi zahteve istega zakona, da se sredstva za financiranje nalog in ukrepov za uresničevanje posebnih pravic romske skupnosti zagotavljajo v proračunu Republike Slovenije, v finančnih načrtih neposrednih uporabnikov proračuna Republike Slovenije in kot sredstva, zagotovljena občinam. Hkrati je treba realizirati določilo 20. člena Zakona o financiranju občin po katerem se za sofinanciranje uresničevanja pravic romske skupnosti, občinam zagotovijo sredstva za financiranje iz državnega proračuna.

Pri tem za izboljšanje deleža primernih stanovanj v romskih naseljih ključna naslednja področja:1. »nacionalni predlog« učinkovitega monitoringa doseganja ciljev in uspešnosti izvajanja ukrepov /

nosilec: MOP2. »nacionalni predlog« »legalizacije« neprimernih stanovanj v romskih naseljih / nosilec: MOP 3. »nacionalni predlog« reševanja akutnih problemov / bivalne enote / nosilec SSRS 4. »nacionalni predlog« javnih najemnih stanovanj v romskih naseljih/ nosilec SSRS 5. »nacionalni predlog« »legalizacije« izvedljivega načina financiranja / nosilec MF



Program za mlade

Slavka JanžekovičJavni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 (v nadaljevanju: ReNSP15-25), ki jo je Državni zbor RS sprejel ob koncu leta 2015 je najnovejši pravni temelj za nujni pristop k reševanju številnih težav, s katerimi se danes srečujejo mladi, ko vstopajo na trg dela in se poskušajo osamosvojiti. Ukrepi za mlade so usmerjeni predvsem na področje prvega reševanja stanovanjskega vprašanja z zagotavljanjem dostopnosti do javnih najemnih stanovanj.

V Mestni občini Ljubljana (v nadaljevanju: MOL) se že dlje časa zavedamo, da je treba zagotoviti mladim, kot izjemno ranljivi skupini prebivalstva, pogoje za delo in življenje ter osamosvajanje od staršev. Tako smo že pred sprejemom ReNSP15-25 celostno pristopili k reševanju problematike mladih, med drugim tudi s pripravo pravilnika za reševanje stanovanjske problematike kot temeljnega eksistenčnega vprašanja mladih. Gre za inovativne rešitve, na podlagi katerih bodo mladi lažje dostopali do stanovanj. Trenutno imajo v MOL možnost kandidiranja na javnih razpisih za neprofitna najemna stanovanja, pri katerih so mladi opredeljeni kot prednostna kategorija z dodatnimi točkami.

Pri pripravi pravilnika za mlade so bile upoštevane usmeritve in cilji ReNSP15-25, veljavna zakonodaja, Stanovanjski program Mestne občine Ljubljana za leti 2015 in 2016 ter Strategija Mestne občine Ljubljana za mlade 2016–2025. Pravilnik bo za mlade, poleg možnosti kandidiranja na javnih razpisih za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem, predstavljal dodatno možnost rešitve stanovanjskega vprašanja.

Temeljni namen priprave pravilnika je, da se mladim, ki vstopajo na trg dela, pomaga pri osamosvojitvi od staršev s tem, ko se jim omogoči pridobitev namenskega najemnega stanovanja, hkrati pa pomaga pri obstanku na trgu dela. Dolgoročni cilj je ustvariti stimulativne pogoje za delo in bivanje v MOL. V zvezi s pogoji, ki jih morajo izpolnjevati prosilci, je specifična ureditev pogoja bivanja v MOL. Zahteva se 6 letno stalno ali začasno bivanje v MOL, s čimer se MOL približuje širšemu krogu mladih. V postopku dodelitve stanovanja se v primeru večjega števila prosilcev predvideva javni žreb. Stanovanja se bodo oddajala za določen čas 10 let in za neprofitno najemnino z vsakoletnim preverjanjem izpolnjevanja pogojev za pridobitev namenskega najemnega stanovanja za mlade. Ocenjuje se, da je 10 let dovolj dolgo obdobje, v katerem si bodo mladi lahko trajno rešili stanovanjsko vprašanje, bodisi z najemom, bodisi z nakupom.

V letu 2016 je načrtovan sprejem predstavljenega pravilnika, v letu 2017 objava javnega razpisa za oddajo okrog 30 stanovanj za mlade ter v prihodnosti objavljanje javnih razpisov vsako drugo leto. Stanovanja za mlade bodo vsaj nekoliko olajšala problematiko v prestolnici in prispevala k uresničitvi vizije MOL biti mesto mladih.



Stanje na trgu neprofitnih stanovanj kot rezultat dosedanje najemne politike v državi

Jerneja ZorkoStanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

V prispevku je kratko orisana zgodovina stanovanjskega in predvsem neprofitnega trga ob osamosvojitvi Slovenije. Pred osamosvojitvijo Slovenije smo v Sloveniji poznali le dve vrsti stanovanj: lastniška in družbena najemna stanovanja. Že leta 1991 je bil sprejet tudi nov Stanovanjski zakon, ki je uvedel tudi eno večjih reform v življenja prebivalcev tistega časa: takratnim imetnikom stanovanjske pravice je dopustil privatizacijo – odkup dotedanjih družbenih stanovanj.

Predstavljena je tudi stanovanjska politika na področju neprofitnih stanovanj. Že od spremembe družbene ureditve v Sloveniji v letu 1991 je trg neprofitnih stanovanj postal precej zaželen predvsem zaradi nizkih najemnin. Število neprofitnih stanovanj je skušala politika zvišati že v Nacionalnem stanovanjskem programu iz leta 2000, a neuspešno. Eden od ciljev lani sprejete Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu je prav tako zvišanje števila neprofitnih najemnih stanovanj. Tokrat so določeni tudi nekateri ukrepi za dosego zastavljenega cilja.

V prispevku med drugim ugotavljamo, da se je delež neprofitnih (in tržnih) najemnih stanovanj od osamosvojitve do današnjih dni celo znižal, kar dokazuje tudi neuspešnost dosedanje stanovanjske politike v državi.

Veliko težavo predstavljajo tudi prazna stanovanja. Razlogov za nenaseljenost je verjetno več; predvidevamo, da so nekatera stanovanja trajno nevseljiva, nekaj stanovanj bi zagotovo potrebovalo tudi prenovo, del teh stanovanj pa je po naših predvidevanjih tudi že naseljen, a se zasedenost stanovanja prikriva, zaradi npr. oddaje stanovanja »na črno«. Glede na podatke o številu praznih stanovanj smo prepričani, da bi z naselitvijo teh stanovanj lahko razrešili stanovanjska vprašanja večjega deleža gospodinjstev.



Izzivi lokalnih skupnosti v zvezi s podatki o nepremičninah in posledice za davčne obremenitve

Izidor JeralaMestna občina Novo mesto, Skupnost občin Slovenije

Občine se že dolgo srečujemo s problematiko podatkov o prostoru. Nekaterih podatkov ni, drugi so pozicijsko ali vsebinsko nenatančni, zato pri svojem delu zelo težko povezujemo zbirke prostorskih podatkov na način, ki ne zahteva ročnih posegov. To pa je v nasprotju z bistvenimi zahtevami direktive INSPIRE1, ki je v slovenski pravni red prenesena z zakonom o infrastrukturi za prostorske informacije (ZIPI).

Pri upravljanju in načrtovanju prostora je zato bistveni izziv občin, kako povezovati digitalne podatke o nepremičninah, da ne bi bilo potrebno hkratno ročno poseganje. Izziv se kaže kot:1. problematika položajne nenatančnosti zemljiškega katastra,2. problematika vsebinske nenatančnosti zemljiškega katastra,3. problematika neevidentiranja pozidanih stavbnih zemljišč,4. problematika neevidentiranja dejanske rabe pozidanih in vodnih zemljišč,5. problematika neevidentiranja upravnega in pravnega stanja nepremičnin ter6. proble Direktiva 2007/2/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 14. marca 2007 o vzpostavitvi

infrastrukture za prostorske informacije v Evropski skupnosti (INSPIRE). matika evidentiranja gospodarske javne infrastrukture brez povezave z zemljiškim katastrom.

S podatki o nepremičninah so povezani tudi izzivi obdavčitve nepremičnin. V pripravi je davčna reforma, s katero bo nov nepremičninski davek nadomestil nekatere sedanje obremenitve nepremičnin. Bo pa nepremičninski davek v smislu obdavčenja premoženjskih pravic na nepremičninah najprej nadomestil zastarel sistem2 obdavčitve premoženja občanov. Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ) ni premoženjski davek, ampak je oblika takse oz. nadomestila, zato ni mogoče govoriti o konvergenci NUSZ proti sodobnemu nepremičninskemu davku. NUSZ daje lokalni samoupravi določeno mero avtonomije pri usmerjanju učinkovanja nadomestila. S tem občine NUSZ uporabljajo kot ukrep izvajanja prostorske politike občine, s tem posredno tudi ukrepe državne prostorske politike. Sodobni nevtralen nepremičninski davek avtonomije, usmerjene v cilje prostorske politike, ne more nositi.

Izziv so tudi napovedani ukrepi zemljiške politike po predlogu zakona o urejanju prostora (ZureP-2)3 z rešitvami finančnih instrumentov zemljiške politike. Poleg komunalnega prispevka se obeta izravnalni prispevek in akontacija komunalnega prispevka. Akontacija komunalnega prispevka je po vsebini ena najpomembnejših strukturnih reform na področju zemljiške politike, saj bo omogočila hitrejše vračanje javnih vlaganj v gradnjo komunalne infrastrukture. S tem se bo na ravni državi lahko pričelo s sistemskimi in premišljenimi širitvami naselij.

Živahna priprava sistemskih rešitev daje upanje, da se naposled v Sloveniji obeta konec tranzicijskih rešitev pri upravljanju s prostorom. Da bodo rešitve smotrne, učinkovite in izvedljive pa je treba:1. dopolniti predpise o evidentiranju nepremičnin (v povezavi z novimi rešitvami ZureP-2 in ZGO-2)2. izboljšati podatke o nepremičninah in3. vzpostaviti manjkajoče digitalne podatke o nepremičninah.

1 Direktiva 2007/2/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 14. marca 2007 o vzpostavitvi infrastrukture za prostorske informacije v Evropski skupnosti (INSPIRE).2 Zakon o davkih občanov (Uradni list SRS, št. 36/88 in nadaljnji).3 Predlog zakona o urejanju prostora, MOP, 5.10.2016. Dostopno prek: http://www.mop.gov.si/si/medijsko_sredisce/novica/article/12747/7100/



Modeli vrednotenja stavbnih zemljišč

izr. prof. dr. Maruška Šubic KovačUniverza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, Institut za komunalno gospodarstvo

V sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin, na katerega smo se osredotočili v pričujočem prispevku, ima stavbno zemljišče še posebno mesto. Ustrezen način obdavčenja stavbnih zemljišč je lahko hkrati tudi pomemben instrument zemljiške, prostorske in razvojne politike. Zato smo v prispevku najprej prikazali mogoče že pozabljena politična izhodišča (želje) za oblikovanje sistema množičnega vrednotenja v Republiki Sloveniji. Poučni zgodovinski teksti, s pomočjo katerih lahko kritično analiziramo nastalo situacijo na področju davka na nepremičnine v Republiki Sloveniji.

Predvsem se moramo začeti zavedati, da je vpeljava takega davka dolgoročni projekt, kjer je treba s precejšno mere skromnosti načrtovati razvoj modelov množičnega vrednotenja nepremičnin po fazah, upoštevajoč pri tem predvsem dejstvo, da modeli sami po sebi ne dajejo dobrih rezultatov, če so vhodni podatki slabi (princip GIGO, angl. garbage in, garbage out/princip SNSV, slov. smeti noter, smeti ven). Skromnost v zgoraj navedenem pomenu se nanaša na ocenjeno vrednost nepremičnine za namene obdavčenja, kjer je treba slediti cilju, da je vsaka ocenjena vrednost za namene obdavčenja nižja od tržne vrednosti nepremičnine, ker lahko v tem primeru pričakujemo minimalno število pritožb lastnikov.

Vrednotenje bi moralo biti enostavno, torej s čim manjšim številom faktorjev, vključenih v model. V model naj se vključi samo faktorje, ki pomembno vplivajo na vrednost nepremičnine, in z njihovimi podatki že razpolagamo oziroma jih je mogoče pridobiti in so enolično določljivi. Poleg tega bi morali biti modeli oblikovani tako, da se posamezna nepremičnina vključi v en sam (samcat) model, s čimer se prepreči različne špekulacije, česar sedanji predlagani modeli ne omogočajo.

V nadaljevanju je prikazana vloga stavbnih zemljišč v različnih sistemih obdavčenja nepremičnin, pri čemer smo si za primer vzeli Zvezno Republiko Nemčijo, v kateri se že 20 let razpravlja o prednostih in slabostih posameznih sistemov. Trenutno se analizira pet modelov določanja davčne osnove: vrednostno nevtralen model, kombiniran model, model tržne vrednosti ter čisti model zemljišča in kombiniran model zemljišča.

Prikazali smo rezultate nekaterih raziskav v Republiki Sloveniji, ki kažejo na neustreznost predlaganega načina vrednotenja stavbnih zemljišč in podali izhodišča za oblikovanje drugačnega pristopa k vrednotenju stavbnih zemljišč v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin. Predlaga se razdelitev stavbnih zemljišč na zazidana in nezazidana, upoštevajoč dve razvojni stopnji, lokacijo v obliki con, namensko rabo zemljišč, površino zemljišč in druge morebitne lokalne značilnosti, ki pomembno vplivajo na vrednost stavbnih zemljišč. Sistem vrednotenja stavbnih zemljišč naj bi temeljil na smernih vrednostih zemljišč, vključujoč tudi prilagoditvene faktorje.



Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin in uporaba v praksi – primer: model za gozdove (GOZ)

mag. Anton KožarInštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana

Od razveljavitve Zakona o davku na nepremičnine s strani Ustavnega sodišča v letu 2013 poteka v Sloveniji strokovna razprava o podatkih iz trga, modelih vrednotenja nepremičnin in njihovi uporabi. Ministrstvo za finance je zaprosilo Mednarodni denarni sklad (MDS) za tehnično pomoč. MDS se je pozitivno odzval in decembra 2015 izdelal poročilo »The 2013 Property Tax Act: Evaluation of its design and the employed mass valuation system«1 ( v nadaljevanju: »Poročilo MDS 2015«)

Slovenija je uzakonila2 »množično vrednotenje nepremičnin« v letu 2006. S tem se je pridružila tistim državam, ki že od sedemdesetih let prejšnjega stoletja obdavčujejo nepremičnine na podlagi množičnega vrednotenja nepremičnin (v nadaljevanju MVN).3 Glavna razlika Slovenije do drugih držav pa je, da je obseg transakcij glede na druge države z MVN v Sloveniji relativno nizek, kot ugotavljajo eksperti MDS v svojem strokovnem poročilu. Ti v »Poročilu MDS 2015« namreč navajajo, da se v Sloveniji proda okrog 1% vseh nepremičnin, za MVN pa bi bilo potrebno okrog 5% od fonda nepremičnin. To je seveda povezano s stopnjo stanovanjske mobilnosti, ki v Sloveniji na primer znaša le okrog 3%, v razvitih državah pa je bistveno višja.

Iz teh priporočil je pravzaprav zelo malo napotkov za uporabo modela za gozdna zemljišča (GOZ). Strokovnjaki MDS torej menijo, da je potrebno razmisliti o enotni stopnji davka za gozdove in kmetijske površine in da terja eventualna uporaba ocenjenih vrednosti iz MVN za druge namene povečano skrbnost. Ker se do posameznih modelov niso konkretno opredeljevali, jih tudi za model za gozdove, ni mogoče uporabiti. Vsekakor pa velja prisluhniti in ponoviti tisti del priporočil, ki vendarle pravi, da naj bodo modeli enostavni.

V prispevku bomo prikazali nekaj statističnih podatkov, to je dejstev, o gozdovih, predstavili model vrednotenja in ocenili (ob predpostavkah, ki niso dejstvo) potencialni prihodek v dveh variantah za leto 2014. Nato pa bomo še kritično spregovorili o podatkih nasploh, saj je bila to pripomba številka ena s strani MDS ob koncu 2015.

1 Avtorji Poročila MDS 2015 so: Martin Grote, Richard Borst ter William McCluskey, v sodelovanju z Ministrstvom za finance, Geodetsko upravo RS ter znotraj nje še posebej v sodelovanju z Uradom za množično vrednotenje, nekaterimi mestnimi občinami ter FURS. Poročilo ekspertov Mednarodnega denarnega sklada je javno dostopno na http://www.imf.org/external/pubs/cat/longres.aspx?sk=43716.0Okrajšava CAMA- Computer Assisted Mass Appraisal system se nanaša na Množično vrednotenje nepremičnin. 2 Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 – ZUJF in 22/14 – odl. US)3 Glej o tem »Poročilo MDS«, 2015, stran 55, točka 117.


Kako prižgati strast do dela v sebi in v drugih

mag. Natalie C. PostružnikInsights d.o.o., Maribor

V preteklih letih smo se srečali z vrsto statističnih podatkov, ki niso najbolj spodbudni. Da je Slovenija na lestvici svetovne konkurenčnosti za leto 2016, ki jo je pripravil švicarski inštitut za razvoj menedžmenta (IMD), med 60 državami na 43. mestu. Ali da 60% proračuna podjetij ni naravnanih na uresničevanje strategije. Ali da 30% variabilnih izplačil zaposlenim nima povezave s strategijo in zgolj 10% zaposlenih navaja, da pozna in razume strategijo podjetja (Kaplan in Norton). In da bruto dodana vrednost v Sloveniji v letu 2015 še vedno ni dosegla tiste iz leta 2008 (SURS).

Menedžerji = psihopati?

V tem obdobju so se pojavile še psihometrične raziskave o vodilnih menedžerjih. Nolimal ugotavlja, da so kriterije za merjenje psihopatije v kriznih časih začeli preizkušati na različnih populacijskih skupinah. Ugotovitve psihometričnih raziskav so šokirale svet: »Ni večjih karakternih razlik med serijskimi psihopatskimi morilci, ki uničujejo posameznike in njihove družine, ter psihopati na vodstvenih položajih, ki lahko uničijo podjetja, gospodarstva in celoten svet.«

Kaj torej ostaja?

Psiholog Anders Ericsson je v svoji študiji skozi 30 let dokazal, da ne moremo delati več kot štiri ure na dan čez meje svojih zmogljivosti. Potem na dolgi rok izgorimo. Kaj torej ostaja, ko ni več časa? Energija. Na vseh štirih ravneh: fizično zdravi, čustveno srečni, miselno osredotočeni in na duhovni se zavedamo svojega poslanstva. Ob tem kar 74% zaposlenih (raziskava opravljena na vzorcu 150.000 ljudi) z osebnega vidika čuti krizo v smislu pomanjkanja energije.

Prižgimo iskrice: Model: ”VSI-SMO”

Navdih, kako iz tega navideznega kavlja 22 (prim. Heller) lahko iščemo pri najboljših slovenskih zaposlovalcih (izbor Zlata nit, kjer sodelujem v izborni komisiji že od prvega leta dalje, torej bo letos že 10 let). Poimenovala sem jih Model ”VSI-SMO”, kar je akronim začetnic vrednot, ki jih ta podjetja živijo in udejanjajo v odnosu do svojih zaposlenih, citati so realni, iz intervjujev podjetij finalistov: VKLJUČEVANJE, SPOŠTOVANJE, ISKRENOST, SKRB, MOČNO HOTENJE in ODGOVORNOST.

»Mehr Licht« (prosto po Goetheju)

O tem, kako to storiti, bomo govorili na delavnici v okviru 27. tradicionalnega posveta o poslovanju z nepremičninami.


zapiski


zapiski


zapiski

Članstvo v ZPN se splača01 5898 240 [email protected] www.gzs.si/nepremicnine

NOVA OSKRBOVANA STANOVANJA V LITIJI IN BREŽICAH

Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja, d.o.o. ima v svoji ponudbi več kot 3.100 namenskih najemnih stanovanj za upokojence in ostale starejše, od katerih je 288 oskrbovanih najemnih stanovanj v 14 krajih po Sloveniji (Celje, Koper, Kranj, Krško, Litija, Ljubljana, Ljutomer, Logatec, Maribor, Murska Sobota, Nova Gorica, Škofljica, Trebnje in Trzin). Prvi objekt z oskrbovanim stanovanji je bil zgrajen pred 15 leti v Logatcu.

Oskrbovana stanovanja Litija

Oskrbovana stanovanja so namenjena osebam, starejšim od 65 let, ki jim zdravstveno stanje omogoča samostojno bivanje. Objekti in stanovanja so arhitekturno prilagojeni gibalno oviranim osebam (dvigalo, držala, prilagojena kopalnica, kuhinja). Opremljeni sta kuhinja (leseni del, hladilnik z zamrzovalnikom, električna kuhalna plošča) in kopalnica. V objektih je skupni prostor za druženje stanovalcev. Uporabniki imajo možnost uporabe storitev oskrbnika Najpogostejše storitve so dnevno prinašanje obrokov hrane, vzdrževanje osebne higiene, gospodinjska pomoč, čiščenje, pranje, likanje in pomoč pri ohranjanju družabnih stikov …. Možna je uporaba klica v sili.

V Medgeneracijskem središču Šmelc, na Ljubljanski cesti 3 v Litiji je 17 oskrbovanih najemnih stanovanj velikosti 31-46 m2, ki so arhitekturno prilagojena za gibalno ovirane osebe in primerna za bivanje ene ali dveh oseb. Lokacija je primerna za starejše, v bližini so trgovine, železniška in avtobusna postaja ter ostale storitve (kavarna, banka, frizer, dom za starejše …). Najemnina znaša od 190 do 280 evrov mesečno. Stanovanja bodo vseljiva predvidoma decembra 2016. V Brežihcah ob domu upokojencev je v gradnji objekt z 12 oskrbovanimi najemnimi stanovanji. Stanovanja bodo velikosti 48-62 m2 in bodo vseljiva predvidoma spomladi 2017.

Informacije in prijave:Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja d.o.o., Mala ulica 5, 1000 Ljubljana, 01 300 88 11, [email protected], www.ns-piz.si

Izvajamo

- Kakovostna izvedba

- Tehnične rešitve

- Nepovratna sredstva EKO sklada

- Ugodno obročno plačilo

DO 25 LET GARANCIJE

DO 40 % PRIHRANKA ENERGIJE

SVETOVANJE ARHITEKTA IN TEHNIČNEGA OSEBJASVETOVANJE ARHITEKTA IN TEHNIČNEGA OSEBJA

Vsaka hiša si zasluži JUBIZOL fasadni sistem.

Nakup fasade je pametna investicija, ki se obrestuje z nižjimi stroški ogrevanja in hlajenja ter večjo vrednostjo nepremičnine.

Fasadni sistemi s 45-letno tradicijo.

Jubizolov svetovalec: 080 15 56 in [email protected]

Preverite naše produkte in prednosti JUBIZOL fasadnih sistemov v naših katalogih in na www.jub.si.

Jubizol_korpo_oglas_zbornik referatov_210x148_2016.indd 1 28.10.2016 13:51:12

Meritve porabeS sistemom daljinskega odčitavanja REDAC vstop v stanovanje ni več potreben.

DELILNIK STROŠKOV OGREVANJA RU-2 Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

VODNI ŠTEVEC Z

DALJINSKIM MODULOM

WMRA1

MERILNIK TOPLOTE SENSOSTAR Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

ZBIRNA POSTAJA DACOS Z MOŽNOSTJO NADGRADNJE ZA

DALJINSKO ODČITAVANJE PREKO MOBILNEGA OMREŽJA

Caparol, d.o.o., Potok pri Komendi 15, 1218 Komenda,

T: 386 59 20 92 20 F: 386 1 300 70 80 E: [email protected] www.caparol.si

Meritve porabeS sistemom daljinskega odčitavanja REDAC vstop v stanovanje ni več potreben.

DELILNIK STROŠKOV OGREVANJA RU-2 Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

VODNI ŠTEVEC Z

DALJINSKIM MODULOM

WMRA1

MERILNIK TOPLOTE SENSOSTAR Z MODULOM ZA DALJINSKO ODČITAVANJE

ZBIRNA POSTAJA DACOS Z MOŽNOSTJO NADGRADNJE ZA

DALJINSKO ODČITAVANJE PREKO MOBILNEGA OMREŽJA

Caparol, d.o.o., Potok pri Komendi 15, 1218 Komenda,

T: 386 59 20 92 20 F: 386 1 300 70 80 E: [email protected] www.caparol.si

Dom jebliže, kot sipredstavljate

Brdo v Ljubljani Borovnica Novo mesto

Ugodna prodaja in oddaja stanovanjpo vsej Sloveniji

Poleg prodaje novih stanovanj Stanovanjski sklad RS ponuja tudi stanovanja za ugoden najem za nedoločen čas po vsej Sloveniji.

T: 01 / 47 10 500 | www.ssrs.si

Zavarovalnica Triglav

Paketizavarovanjza dom

tiskan_oglas_dom_210x297.indd 1 2.11.2016 12:55:04

Documents

Zbornik referatov - GZS · Udovič]. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslovanje z nepremičninami, 2016 Zbornik povzetkov izšel v kompletu z zbornikom referatov