ZNALECKÝ POSUDEK · 2020. 3. 31. · ZNALECKÝ POSUDEK þíslo 3872-3/2020 NEMOVITÁ V C: pozemek p.. 1715 se souþástí, kterou je stavba .p. 12, pozemek p.. 1702 Katastrální

ZNALECKÝ POSUDEK

číslo 3872-3/2020

NEMOVITÁ VĚC: pozemek p.č. 1715 se součástí, kterou je stavba č.p. 12, pozemek p.č. 1702

Katastrální údaje: kraj Středočeský, okres Benešov, obec Trhový Štěpánov, katastrální území Trhový

Štěpánov

Adresa: Štěpánovská Lhota 12

257 63 Trhový Štěpánov

VLASTNÍK: Michaela Husáková

Adresa: Štěpánovská Lhota 12, 257 63 Trhový Štěpánov

OBJEDNATEL: JUDr. Filip Exner

soudní exekutor

Exekutorský úřad Praha 7

Adresa: Přívozní 1054/2, 170 00 Praha 7

ZHOTOVITEL: Ing. Jaroslav Látal

Adresa: Budečská 824/30, 120 00 Praha 2 IČ: 67980210 telefon: e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v právní věci 151 EX 218/18-29

k 23 EXE-237/2018 33 ze dne 13.04.2018

OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč

slovy: osmsetpadesáttisíc Kč

Stav ke dni: 29.10.2019 Datum místního šetření: 29.10.2019

Počet stran: 27 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2

V Praze, dne 14.1.2020 Ing. Jaroslav Látal

- 2 -

NÁLEZ

Znalecký úkol

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí:

- pozemek p.č. 1702 o výměře 137 m2, druh pozemku zahrada, dále také jen „Pozemek 1",

- pozemek p.č. 1715 o výměře 790 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, dále také jen

„Pozemek 2", se součástí, kterou je stavba Štěpánovská Lhota č.p. 12, objekt k bydlení, dále také

jen „Stavba", postavená na Pozemku 2,

vše zapsané na LV č. 1195 vedeném na Katastrálním úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální

pracoviště Benešov, katastrální území Trhový Štěpánov.

Základní pojmy a metody ocenění

Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.

151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):

„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v

obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které

mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních

poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se

rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi

prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo

službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se

porovnáním.“

Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které

mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno

toto ocenění.

Pro potřeby zjištění – odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) lze standardně použít tři

metody ocenění:

- metoda věcné hodnoty – je metodou, která se použije pro stanovení odhadem hodnoty stejné

nemovité věci, resp. nemovitých věcí, tedy ve stanovení nákladů na pořízení pozemku a stavebních

objektů v reprodukčních cenách se zohledněním příslušné amortizace (opotřebení); případně

snížením o náklady na nutné opravy vadných částí stavebních objektů,

- metoda výnosové hodnoty – je metodou, která se použije k přepočtu očekávaných budoucích

výnosů na dnešní hodnotu nemovité věci. Existuje více možných postupů u této metody, jedna ze

základních výnosových metod, tzv. přímá kapitalizace, vyjadřuje tzv. věčnou rentu věci nemovité a

předpokládá nekonečný budoucí výnos, z nějž lze odhadnout dnešní hodnotu nemovité věci,

- metoda přímého porovnání – je metodou nejvíce používanou pro odhad tržní hodnoty (obvyklé

ceny) nemovité věci a použije se vždy, pokud lze oceňovanou nemovitou věc porovnat s obdobnou

nemovitou věcí na trhu. Metoda porovnávací porovnává předmět ocenění se stejným nebo

obdobným předmětem na trhu a při tom bere v úvahu cenu sjednanou při jeho prodeji. Metoda

spočívá ve zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, jimiž se odhadovaná nemovitá věc

odlišuje od porovnávaných.

Pro odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) předmětné nemovité věci budou dle účelu vypracování

odhadu použity metoda přímého porovnání, metoda věcné hodnoty a metoda výnosové hodnoty.

- 3 -

Analýza realitního trhu

území okresu Benešov se rozprostírá jihovýchodně od hlavního města Prahy a navazuje tak na

okresy Praha - západ a Praha - východ, okres Benešov, dále sousedí s okresy Příbram, Tábor,

Pelhřimov, Havlíčkův Brod a Kutná Hora,

okres Benešov je jedním z okresů náležících Středočeskému kraji, sídlem dřívějšího okresního

úřadu je město Benešov, které je obcí s rozšířenou působností, kromě jeho správního obvodu okres

obsahuje ještě obvody obcí s rozšířenou působností Vlašim a Votice,

rozloha okresu je 1.475 km2, z čehož 61,3 % tvoří zemědělská půda a 28,1 % lesy, počet obyvatel

je 98.700, okres disponuje 114 obcemi, z toho je 9 měst a 11 městysů,

přibližně do poloviny 20. století mělo Benešovsko ryze zemědělský charakter, později došlo však k

částečné industrializaci, v současnosti patří mezi nejvýznamnější průmyslová odvětví okresu

potravinářství, strojírenství a stavebnictví,

nicméně právě zemědělská výroba má na Benešovsku stále své důležité místo, velká zemědělská

družstva (nástupnické organizace původních JZD) sídlí např. v Bystřici, Čechticích, Ratměřicích, v

Ostředku, v Trhovém Štěpánově, atd.,

dále na území okresu hospodaří větší množství soukromě hospodařících zemědělců, rostlinná

výroba produkuje zejména obiloviny, řepku a ve vyšších polohách i brambory,

okresem prochází dva velmi významné silniční tahy – dálnice D1 a silnice I/3, jihozápadní částí

okresu prochází v délce 10 km ještě silnice I/18,

nejvýznamnější železniční tratí na území okresu je trať 220 Praha – Benešov – Tábor – České

Budějovice,

Benešovsko patří díky své poloze i přírodním krásám mezi nejoblíbenější příměstská rekreační

zázemí Pražanů, mnoho obyvatel hlavního města má na území okresu (zejm. v Posázaví) chaty a

chalupy,

díky přívětivé a vyvážené kulturní krajině je okres také velmi vyhledávaným místem pro turistiku

nebo cykloturistiku, turisticky nejatraktivnější je zejména okolí Blaníku a okolí Neveklova a Votic,

z nejvýznamnějších stavebních památek okresu lze jmenovat zámek Konopiště (u Benešova) s

rozsáhlým anglickým parkem, který patří k nejnavštěvovanějším v Čechách,

městy v okrese Benešov jsou Benešov, Bystřice, Neveklov, Pyšely, Sázava, Trhový Štěpánov,

Týnec nad Sázavou, Vlašim a Votice,

dle zdroje stredo.ceskereality.cz se v okrese Benešov je aktuální kvantitativní stav nabídek k

obchodování pozemky s rodinnými domy v počtu přes 150, obchodování pozemky se stavbami k

rekreaci v počtu přibližně 40, obchodování byty v počtu přibližně 30, obchodování komerčními

objekty v počtu okolo 30 (nabídek),

nabídkové ceny rodinných domů na vlastním pozemku se pohybují v rozsahu cca 700.000 -

10.000.000 Kč,

nabídkové ceny stavebních pozemků se pohybují v rozsahu 155 Kč / m2 (u velkých pozemků cca

4000 m2) - 3.700,- Kč / m2 (významně dobrá lokalita), průměrná nabídková cena se pohybuje

okolo 800 - 1.600 Kč/m2 v závislosti na lokalitě, velikosti, vybavení, apod.

Přehled podkladů

- výpis z Katastru nemovitostí prokazující stav na LV 1195, kat. území 768251 Trhový Štěpánov,

obec 530816 Trhový Štěpánov, okres CZ0201 Benešov, evidovaný k datu 17.11.2019 (Příloha č. 1

odhadu);

- kopie katastrální mapy pořízená prostřednictvím Dálkového přístupu k údajům katastru

nemovitostí dne 17. 11. 2019 (Příloha č. 2 odhadu);

- informace o průběhu řízení - číslo řízení Z-21100199/1986-201 z 31.12.1963, Katastrální úřad pro

Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov;

- detail týkající se Štěpánovské Lhoty, části obce Trhový Štěpánov, a jejího okolí z Hlavního

výkresu Územního plánu Trhového Štěpánova pořízeného online na oficiálním webu města

- 4 -

Trhového Štěpánova (https://www.trhovystepanov.cz/mesto/uzemni-plan/) dne 27. 11. 2019

(Příloha č. 3 odhadu);

- detail týkající se Štěpánovské Lhoty, části obce Trhový Štěpánov, a jejího okolí z Koncepce

dopravní infrastruktury Územního plánu města Trhový Štěpánov pořízený online na oficiálním

webu města Trhový Štěpánov (https://www.trhovystepanov.cz/mesto/uzemni-plan/) dne 27. 11.

2019;

- detail týkající se Štěpánovské Lhoty, části obce Trhový Štěpánov, a jejího okolí z Výkresu

předpokládaných záborů půdního fondu Územního plánu města Trhový Štěpánov pořízený online

na oficiálním webu města Trhový Štěpánov (https://www.trhovystepanov.cz/mesto/uzemni-plan/)

dne 27. 11. 2019;

- detail grafické části povodňového plánu ČR pořízený online na oficiálním webu Elektronického

digitálního povodňového portálu (www.dppcr.cz) dne 27. 11. 2019;

- mapa radonového zatížení uveřejněná na www.geologicke-mapy.cz pořízená dne 27. 11. 2019;

- zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,

- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník,

- zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád,

- zákon č. 120/2001 Sb., zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád a o změně

dalších zákonů,

- zákon č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách,

- zákon č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon),

- zákon č. 13/1997 Sb., zákon o pozemních komunikacích,

- zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,

- zákon č. 357/1992 Sb., zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí,

- Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Ing. Petr Ort, rok 2013,

- Odhad hodnoty nemovitostí, Ing. Zbyněk Zazvonil,

- Věcná břemena od A do Z, Doc. Ing. Albert Bradáč, Dr. Sc., a spol., rok 2002,

- skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření dne 29. 10. 2019;

- fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 13. 11. 2019 (Příloha č. 4 odhadu) ;

- informace z veřejně přístupných zdrojů (jako např. cuzk.cz, app.iprpraha.cz, stavebnistandardy.cz,

wikipedia.org, apod.);

- vlastní databáze realit, databáze zavkladovaných kupních smluv s kupními cenami realizovaných

transakcí, realitní servery, Sreality, cz, reality.cz, ceskereality.cz, mmreality.cz, realingo.cz,

reality.idnes.cz, nemovitosti.cz, atd.

Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníkem nemovitých věcí je fyzická osoba, paní Husáková Michaela, Štěpánovská Lhota 12, 257

63 Trhový Štěpánov.

Místopis

Nemovité věci jsou situované ve malé vesnici Štěpánovská Lhota, která je části města Trhový

Štěpánov, stavebně odlehlá od vlastní zástavby města severně přibližně necelé 3 km, okolní

zástavbu nemovitých věcí tvoří převážně rodinné domy, v menší míře případně rekreační objekty. V

okolí Štěpánovské Lhoty se rozprostírají zejména plochy orné půdy, dále plochy trvalých travních

porostů, plochy lesní.

Nedaleko od Štěpánovské Lhoty, východním směrem, protéká vodoteč Štěpánovský potok, podle

územně plánovací dokumentace je na tomto toku plánované vybudování malé vodní plochy určené

pro rekreační účely, ve vzdálenosti cca 400 metrů od Štěpánovské Lhoty.

Vzdušnou čarou ve vzdálenosti přibližně 700 m na východní světovou stranu od Štěpánovské Lhoty

prochází dálnice D1, exit 56 je po silnici dostupný přibližně ve vzdálenosti téměř 6 km.

Štěpánovská Lhota je prostá občanské vybavenosti i veřejné dopravní obslužnosti. V rámci

- 5 -

technické infrastruktury je v místě pouze elektrická síť.

Štěpánovská Lhota je nejmenší územní částí náležející k městu Trhovému Štěpánovu v okrese

Benešov, dalšími městskými částmi jsou Dalkovice, Dubějovice, Sedmpány a Střechov nad

Sázavou.

Od města Trhový Štěpánov je v silničním dosahu do 10 km město Zruč nad Sázavou a město

Vlašim, město Benešov je přibližně 25 km vzdálené.

Trhový Štěpánov disponuje veškerou občanskou vybaveností včetně školy, pošty, zdravotního

zařízení, bankovních poboček, policie, obchodu a služeb, kulturního a sportovního zařízení -

kompletní seznam viz zdroj: webové stránky města Trhový Štěpánov -

https://www.trhovystepanov.cz/.

Dopravní obslužnost v Trhovém Štěpánovu je autobusová s přímými spoji do měst Zruč nad

Sázavou, Vlašim a Benešov a dále vlaková s přímými spoji do měst Vlašim, Benešov a Praha.

Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda

trvalé travní porosty zahrada jiný

Využití pozemků: RD byty rekr.objekt garáže jiné

Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna

ostatní

Přípojky: / voda / kanalizace / plyn

veř. / vl. / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř.

Poloha v obci: střed obce

Přístup k pozemku: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace

Přístup přes pozemky:

1658/1 Město Trhový Štěpánov, Dubějovická 269, 25763 Trhový Štěpánov

Celkový popis

Nemovitými věcmi jsou:

- Pozemek 1 o výměře 137 m2, evidovaný ve veřejném seznamu, v druhu pozemku zahrada, způsob

ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond,

omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní,

dále jiné zápisy:

- zahájení exekuce, Z-13511/2018-101, se souvisejícími zápisy,

- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-2244/2018-201.

- Pozemek 2 o výměře 790 m2, evidovaný ve veřejném seznamu, v druhu pozemku zastavěná

plocha a nádvoří, součástí Pozemku 2 je Stavba, způsob ochrany nemovitosti není evidovaný,

omezení vlastnického práva:

- věcné břemeno cesty, oprávněný pozemek p.č. 1712, povinný pozemek p.č. 1715,

Z-21100199/1986-201,

- věcné břemeno (podle listiny) spoluužívání studně, oprávněný pozemek p.č. 1712, povinný

pozemek p.č. 1715, Z-21100199/1986-201,

- zástavní právo smluvní, V-11024/2015-201,

dále jiné zápisy:

- zahájení exekuce, Z-13511/2018-101, se souvisejícími zápisy,

- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-2244/2018-201.

Pozemek 1 a Pozemek 2, dále také jen „Pozemek” či „Pozemky”.

- 6 -

Pozemek 1 je zahrnutý v platném Územním plánu města Trhový Štěpánov ve smyslu regulativů

funkčního a prostorového uspořádání území části obce Trhový Štěpánov Štěpánovská Lhota, v

plochách dopravní infrastruktury, plochy označené DSK - dopravní infrastruktura - silniční -

komunikace.

Pozemek 2 je zahrnutý v platném Územním plánu města Trhový Štěpánov ve smyslu regulativů

funkčního a prostorového uspořádání území části obce Trhový Štěpánov Štěpánovská Lhota, v

plochách bydlení, plochy označené BV - bydlení v rodinných domech - venkovské.

Evidence Pozemku 2 v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem se zřetelem na

funkční využití.

Pozemek 2 je v části výměry skutečně zastavěný Stavbou, zbylá část výměry je užívaná jako

okrasná zahrada.

Pozemek 2 má zajištěný přístup z veřejné komunikace.

Pozemek 2 je vybavený přípojkou na obecní inženýrskou síť vyskytující se v místě, další přípojky

na Pozemku 2 jsou vlastní.

Součástí Pozemku 2 jsou trvalé porosty, solitérní okrasné dřeviny, tři listnaté stromy, bez

rozhodného vlivu na cenu / hodnotu Pozemku 2.

Na Pozemku 2 je umístěná studna, septik, na hranici Pozemku 2 jsou venkovní úpravy, vjezdová

vrata a vstupní vrátka, venkovní oplocení.

Pozemek 2 je převážně ohraničený.

Pozemek 2 je mimo záplavové území.

Pozemek 2 je mimo ochranné pásmo, resp. žádné ochranné pásmo na Pozemku 2 není zjištěné.

Evidence Pozemku 1 v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným stavem se zřetelem na

funkční využití.

Pozemek 1 je užívaný v jednotném funkčním celku s Pozemkem 2 se Stavbou. Užívání Pozemku 1

zejména spočívá v zajištění přístupu k Pozemku 2 a k venkovnímu parkování osobních vozidel.

Pozemek 1 má zajištěný přístup z veřejné komunikace.

Pozemek 1 je prostý přípojek na obecní inženýrské sítě v místě.

Součástí Pozemku 1 je trvalý porost, solitérní okrasná dřevina, listnatý strom, bez rozhodného vlivu

na cenu / hodnotu Pozemku 1.

Pozemek 1 je mimo záplavové území.

Pozemek 1 je mimo ochranné pásmo, resp. žádné ochranné pásmo na Pozemku 1 není zjištěné.

Ve městě Trhový Štěpánov není vydaná cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2019 ani pro rok

2020.

V čase provedeného šetření Pozemků není umožněný přístup na Pozemky ani přístup do Stavby pro

účely provedení nálezu skutkového stavu pro znalecké ocenění. Za těchto podmínek zpracovatel

tohoto znaleckého ocenění předpokládá skutkový stav předmětných nemovitých věcí takto:

Stavba sestává v převážné části zastavěné plochy z části k bydlení, podle uspořádání a povrchových

znaků se jedná o rodinný dům, dále menší části Stavby je vedlejší stavba, která slouží k užívání s

rodinným domem, podle uspořádání a povrchových znaků se jedná o stodolu. Výměra celkové

zastavěné plochy Stavby, rodinný dům + stodola, činí 235 m2.

Rodinný dům s umístěným jedním bytem sestává z jednoho nadzemního podlaží a stavebně

neupraveného půdního prostoru pod sklonitou střechou, rodinný dům je předpokladem

nepodsklepený,

původní část rodinného domu je přibližně z roku 1930, stáří pro účely tohoto znaleckého ocenění

činí 90 roků, v průběhu užívání jsou provedené přízemní přístavby, na jihovýchodní světovou

stranu původní zádveří, nyní uzavřený prostor a dále na na severozápadní světovou stranu

pravděpodobně hygienické zázemí, v nedávné minulosti jsou podle povrchových znaků provedené

adaptační či částečné rekonstrukční stavební práce v rozsahu části prvků krátkodobé životnosti,

- 7 -

okna a předpokladem některé stavební prvky či vybavení interiéru rodinného domu, podle

povrchových znaků střešní krytina je dožívající, vnější povrchové úpravy v převážné části nejsou

provedené, klempířské prvky částečně chybí, hromosvod chybí, prvky dlouhodobé životnosti,

vyjma rozsahu přístaveb a části okenních či dveřních nosných prvků a dozdívek a zhlaví komínů,

jsou původní, havarijní jevy nejsou zjištěné ani předpokládané,

celkový stavebně technický stav rodinného domu je se zřetelem na část dožívajících a chybějících

stavebních prvků podprůměrný.

Rodinný dům je dokončený, provozuschopný a provozovaný, postavená jako převážně samostatně

stojící, na rodinným dům stavebně navazuje ze severní světové strany stodola, hlavní vchod do

rodinného domu je ze zahrady z jihovýchodní světové strany,

dispozice rodinného domu: tří pokojový byt s hygienickým a kuchyňským zázemím,

půdní prostor stavebně neupravený je přístupný vně z jihovýchodní světové strany po venkovním

dřevěném schodišti,

výměra zastavěné plochy rodinného domu odhadem činí 172 m2, výměra podlahové plochy užitné

odhadem činí 125 m2,

konstrukce a stavební prvky rodinného domu jsou převážně standardní, základové konstrukce jsou

pasy, svislé nosné konstrukce jsou zděné, smíšené a různodruhové, cihlové, kamenné,

škvárobetonové tvárnicové, tl. 30 - 60 cm, vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem,

předpoklad charakteristiky dřevěné trámové či hurdiskové, střešní konstrukce je dřevěná vaznicová,

tvarem sedlová, komínová tělesa jsou zděná cihelná, střešní krytina je eternitová šablona na

bednění, klempířské prvky jsou plechové pozinkované, část provedené fasády z jižní strany

rodinného domu jsou jádrové hladké omítky, rodinný dům má rozvody a instalace základní,

elektroinstalace světlená a třífázová, rozvod vody ze studny, odkanalizování do septiku, součástí je

domácí vodárna s trvale osazeným čerpadlem, vytápění je etážové elektrické s rozvodem do

radiátorů či lokální elektrické, ohřevem TU vody je elektrický zásobník, kuchyňské vybavení a

hygienické vybavení je základní standardní, tedy kuchyňská sestava s dřezem a základními

spotřebiči, dále WC mísa splachovací, vana či sprchový kout, umyvadlo nástěnné, okna svislá jsou

plastová rámová s dvojskly, vchodové a vnitřní dveře jsou standardní, křídlové do zárubně či

obložkové zárubně, podlahové nášlapné krytiny jsou standardní, keramické, laminátové či dřevěné,

pevné či plovoucí na betonové mazanině, vnitřní povrchové úpravy jsou omítky hladké štukové s

malbou, keramické obklady, případně sádrokartonové úpravy podhledů, ostatní vybavení je

standardní, okenní žaluzie, odvětrání prostor hygieny, vestavěné skříně, rozvod televizní antény s

přijímačem.

Stodola sestává z jednoho nadzemního podlaží a půdního prostoru pod sklonitou střechou,

stodola je tvarem původní, přibližně z roku 1930, stáří pro účely tohoto znaleckého ocenění činí 90

roků, v průběhu užívání podle povrchových znaků jsou provedené adaptační stavební práce v

rozsahu části prvků krátkodobé životnosti, přeložení střešní krytiny, prvky krátkodobé životnosti

jsou převážně dožívající, okna, dveře, povrchové úpravy, střešní krytina, či chybějící, klempířské

prvky, vnější povrchové úpravy, prvky dlouhodobé životnosti jsou původní, havarijní jevy nejsou

zjištěné ani předpokládané,

celkový stavebně technický stav stodoly je se zřetelem na dožívající a chybějící stavební prvky

podprůměrný.

Stodola stavebně navazuje ze své jižní světové strany na rodinný dům, vchod a vjezd do stodoly je

ze zahrady, z jihovýchodní světové strany,

dispozice stodoly: jeden prostor pro skladování či manipulaci,

půdní prostor je přístupný vně ze severní světové strany, bez trvalého a pevného schodiště,

výměra zastavěné plochy stodoly odhadem činí 63 m2,

konstrukce a stavební prvky stodoly jsou převážně standardní, základové konstrukce jsou pasy,

svislé nosné konstrukce jsou zděné, smíšené, cihlové a kamenné, tl. 30 - 60 cm, vodorovné nosné

konstrukce jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná vaznicová, tvarem sedlová, střešní

- 8 -

krytina je skládaná pálená na latích, štít je pobitý prkny, stodola je vybavená rozvodem světelné

elektroinstalace, okna svislá jsou jednoduchá dřevěná či kovová pevná, vchodové dveře jsou

svlakové dřevěné, vrata jsou dřevěná křídlová, podlahy jsou betonové mazaniny, vnitřní povrchové

úpravy předpokladem nejsou, ostatní vybavení není.

RIZIKA

Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:

NE nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí

NE stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)

NE skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

NE přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace

Komentář: další rizika spojená s právním stavem nemovité věci nezjištěna.

Rizika spojená s umístěním nemovité věci:

NE nemovitá věc není situována v záplavovém území

Komentář: další rizika spojená s umístěním nemovité věci nezjištěna.

Věcná břemena a obdobná zatížení:

ANO věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)

ANO zástavní právo

ANO exekuce

Komentář: další věcná břemena nebo obdobná zatížení nezjištěna.

Ostatní rizika:

NE nemovitá věc není pronajímána

Komentář: nemovité věci předpokladem nejsou užívané na základě nájemního vztahu.

Další ostatní rizika nezjištěna.

OBSAH

Obsah tržního ocenění majetku

Porovnávací hodnota, Pozemek + Stavba

1. Porovnávací hodnota

1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1, přímé porovnání

Věcná hodnota, Pozemek + Stavba

1. Věcná hodnota staveb

1.1. Stavba na Pozemku 2 (rodinný dům)

2. Věcná hodnota ostatních staveb

2.1. Vedlejší stavba na Pozemku 2 (stodola)


3.1. Pozemek 2, Pozemek 1, přímé porovnání

Výnosová hodnota, Pozemek + Stavba

1. Výnosová hodnota

1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1

- 9 -

OCENĚNÍ

Tržní ocenění majetku

Porovnávací hodnota, Pozemek + Stavba


1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1, přímé porovnání

Oceňovaná nemovitá věc

Srovnatelné nemovité věci:

Název: LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou

Lokalita: Trhový Štěpánov

Popis: St. 39, LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou Součástí je stavba: Střechov nad Sázavou, č.p. 11,

zem.used; 57/1, LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou; 59, LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou.

- pozemek p.č. st 39, součástí je stavba č.p. 11 - zemědělská usedlost - výměra 1680 m2, zastavěná

plocha objektu 206 m2

- pozemek p.č. 57/1 - výměra 826 m2

- pozemek p.č. 59 - výměra 1120 m2

Celková výměra pozemků tvořících funkční celek nemovité věci - 3626 m2.

Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.

Pozemek: 3 626,00 m2

Použité koeficienty:

K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny

k realizované ceně - +- 1,00

K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00

K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95

K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - + BV vs. ZS 1,00

K5 Technické - lokalita, umístění - - 0,90

K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - bus 0,90

K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - +- absence

vodovodu, kanalizace 1,00

K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - - menší pozemek 0,85

K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - - horší stav 0,85

K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - - menší stavba 0,90

K11 Technické - stavba, atraktivita - +- 1,00

K12 Technické - jiné - - vedlejší stavby 0,80

Zdroj:

Kupní smlouva, V-410/2019-201

Váha: 2

Cena Celkový koeficient KC Upravená cena

1 660 000 Kč 0,40 664 000 Kč

Název: LV 72 k.ú. Dalkovice


Popis: St. 107, LV 72 k.ú. Dalkovice Součástí je stavba: Dalkovice, č.p. 22, bydlení

- pozemek p.č. st. 107 - výměra 317 m2, zastavěná plocha objektu 208 m2.


Pozemek: 317,00 m2






K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,00


K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - bus 0,90

K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - horší absence

obecní kanalizace 0,90

K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - + větší pozemek 1,20


K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - - menší

stavba 0,95

Zdroj:


- 10 -

K11 Technické - stavba, atraktivita - - méně atraktivní 0,98

K12 Technické - jiné - + příslušenství 1,03

Váha: 1


1 850 000 Kč 0,76 1 406 000 Kč

Název: LV 136 k.ú. Dalkovice


Popis: St. 128, LV 136 k.ú. Dalkovice Součástí je stavba: Dalkovice, č.p. 26, zem.used; 1852, LV 136 k.ú.

Dalkovice

- pozemek p.č. st. 128, výměra 637 m2

- součástí je stavba, č.p. 26, zastavěná plocha 293 m2

- pozemek p.č. 1852, výměra 597 m2

Celkem výměra pozemků - 1234 m2.










K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - 0,90

K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - horší

absence kanalizace 0,90

K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - +- 1,00


K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - +- 1,00


K12 Technické - jiné - - vedlejší stavby, příslušenství 0,80

Zdroj:


Váha: 2


2 690 000 Kč 0,48 1 291 200 Kč

Název: LV 986 k.ú. Trhový Štěpánov


Popis: p.č. 50, LV 986 k.ú. Trhový Štěpánov Součástí je stavba: Trhový Štěpánov, č.p. 164, bydlení


- součástí je stavba č.p. 164, objekt k bydlení, zastavěná plocha 140 m2


Pozemek: 297,00 m2






K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - - 0,95

K5 Technické - lokalita, umístění - - vzdálená část TŠ 0,90

K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší, bus, vlak 0,85


absence vodovodu, kanalizace, plynu 0,80





K12 Technické - jiné - + příslušenství 1,10

Zdroj:


Váha: 1


800 000 Kč 0,68 544 000 Kč

- 11 -



Popis: p.č. 55, LV 153 k.ú. Trhový Štěpánov Součástí je stavba: Trhový Štěpánov, č.p. 119, bydlení; 56,

LV 153 k.ú. Trhový Štěpánov




Celkem pozemky - výměra - 460 m2.


Pozemek: 460,00 m2







K5 Technické - lokalita, umístění - - vzdálená část TŠ 0,90



absence vodovodu, kanalizace, plyn 0,80


K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - +- 1,00



K12 Technické - jiné - +- 1,00

Zdroj:


Váha: 1


940 000 Kč 0,66 620 400 Kč

Název: LV 264 k.ú. Střechov nad Sázavou


Popis: St. 35, LV 264 k.ú. Střechov nad Sázavou Součástí je stavba: Střechov nad Sázavou, č.e. 22, jiná st.;

49, LV 264 k.ú. Střechov nad Sázavou

- pozemek p.č. st. 35, výměra 724 m2

- součástí je stavba ev.č. 22, jiná stavba, zastavěná plocha 168 m2

- pozemek p.č. 49, výměra 1147

- celková výměra pozemků tvořících funkční celek - 1871 m2.





k realizované ceně - + prodej v 2018 1,08



K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - + 1,10


K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - 0,90

K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - +- absence


K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - - menší pozemek 0,80





Zdroj:


Váha: 1


750 000 Kč 0,69 517 500 Kč


- 12 -


Popis: p.č. 813, LV 1227 k.ú. Trhový Štěpánov; 814, LV 1227 k.ú. Trhový Štěpánov Součástí je stavba:

Trhový Štěpánov, č.p. 85, bydlení




- celkem výměra pozemků tvořících funkční celek - 1358 m2





k realizované ceně - + prodej 2018 1,05




K5 Technické - lokalita, umístění - - obec vs. město TŠ 0,90


K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - 0,80

K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - - menší poz. 0,85


K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - - 0,90


K12 Technické - jiné - - vedlejší stavba 0,90

Zdroj:

Kupní smlouva,

V-9212/2018-201

Váha: 2


1 670 000 Kč 0,29 484 300 Kč

Minimální jednotková porovnávací cena 484 300 Kč/celek

Jednotková porovnávací cena - aritmetický průměr 789 629 Kč/celek

Jednotková porovnávací cena - vážený průměr 796 690 Kč/celek

Maximální jednotková porovnávací cena 1 406 000 Kč/celek

Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání

Vážená jednotková cena 796 690 Kč/celek

Výsledná porovnávací hodnota 796 690 Kč

Věcná hodnota, Pozemek + Stavba

1. Věcná hodnota staveb

1.1. Stavba na Pozemku 2 (rodinný dům)

Věcná hodnota dle THU

Užitná plocha

Název Užitná plocha

1. nadzemní podlaží 125,00 m2

půdní prostor 110,00 m2

235,00 m2

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Název Zastavěná plocha [m2] výška

1. nadzemní podlaží 172,00 3,00 m

půdní prostor 139,00 4,30 m

311,00 m2

Obestavěný prostor

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Typ Název Obestavěný prostor [m3]

PP vrchní stavba - podezdívka 172,0 * (0,50 + 1,30) * 1/2 = 154,80

NP vrchní stavba 139,0 * (2,80 + 1,80) + 33,0 * (2,50) = 721,90

Z zastřešení stavby 139,0 * (3,00 * 1/2) + 33,0 * (1,50) * 1/2 = 233,25

Obestavěný prostor - celkem: 1 109,95 m3

- 13 -

Konstrukce Popis

1. Základy s

2. Zdivo s

3. Stropy s

4. Střecha s

5. Krytina s

6. Klempířské konstrukce s

7. Vnitřní omítky s

8. Fasádní omítky s

9. Vnější obklady s

10. Vnitřní obklady s

11. Schody s

12. Dveře s

13. Okna s

14. Podlahy obytných místností s

15. Podlahy ostatních místností s

16. Vytápění s

17. Elektroinstalace s

18. Bleskosvod s

19. Rozvod vody s

20. Zdroj teplé vody s

21. Instalace plynu s

22. Kanalizace s

23. Vybavení kuchyně s

24. Vnitřní vybavení s

25. Záchod s

26. Ostatní s

Jednotková cena 5 500 Kč/m3

Obestavěný prostor 1 109,95 m3

Koeficient vybavení Kv, viz

databáze znalce

0,93

Ocenění

Zastavěná plocha (ZP) [m2] 172

Užitná plocha (UP) [m2] 235

Obestavěný prostor (OP) [m3] 1 109,95

Základní jedn. cena (ZJC) [Kč/m3] 5 500

Koeficient vybavení Kv, viz databáze znalce 0,93

Upravená jednotková cena (UJC) [Kč/m3] 5 115

Reprodukční hodnota (UJC * OP) [Kč] 5 677 394

Stáří roků 90

Opotřebení % 49,50

Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 867 083

2. Věcná hodnota ostatních staveb

2.1. Vedlejší stavba na Pozemku 2 (stodola)

Věcná hodnota dle THU

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Název Zastavěná plocha [m2] výška

1. nadzemní p. 63,00 3,00 m

půdní prostor 63,00 3,00 m

126,00 m2

Obestavěný prostor

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Typ Název Obestavěný prostor [m3]

NP vrchní stavba + zastřešení 63,0 * (0,30 + 2,80 + 0,30 + 3,00 * 1/2) = 308,70

- 14 -

stavby

Obestavěný prostor - celkem: 308,70 m3

Ocenění

Zastavěná plocha (ZP) [m2] 63

Obestavěný prostor (OP) [m3] 308,70

Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 3 750

Koeficient vybavení Kv, viz databáze znalce 0,81

Upravená jednotková cena (UJC) [Kč/m3] 3 038

Reprodukční hodnota (RC * OP) [Kč] 937 831

Stáří roků 90

Opotřebení % 60

Věcná hodnota (VH) [Kč] 375 132


3.1. Pozemek 2, Pozemek 1, přímé porovnání

Oceňovaná nemovitá věc

Srovnatelné nemovité věci:

Název: Pozemky p.č. 873/2 a p.č. 874/2 o výměře 621 m2

Lokalita: Trhový Štěpánov, okres Benešov

Popis: Pozemky p.č. 873/2 a p.č. 874/2 o výměře 501+120=621 m2 ve městě Trhový Štěpánov okres

Benešov. Celková plocha pozemku 621m2, z toho stavební - 501m2 (873/2). Ve městě veškerá

občanská vybavenost, škola, školka, pošta, obchody, restaurace, ubytování, atd. Do Vlašimi autem

10min., na dálnici 4min. Přístup z veřejné komunikace. Všechny sítě na hranici pozemku. Bez

věcných břemen, ostatní viz databáze zpracovatele.

Pozemek: 621 m2


K1 Druh transakce, meziroční cenová rozdílnost - - realitní inzerce 0,90




K5 Právní - jiné - +- 1,00

K6 Technické - lokalita - - vzdálená část města TŠ 0,90

K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší 0,90

K8 Technické - inženýrské sítě - - absence inž. sítí 0,80

K9 Technické - tvar, svažitost - +- 1,00

K10 Technické - nutnost demolice - + bez nutnosti demolice 1,15

K11 Technické - velikost pozemku - + větší pozemek 1,03

K12 Technické - jiné 1,00

Zdroj: www.sreality.cz

Váha: 1

Cena

[Kč]

Výměra pozemku [m2] Jedn. cena

[Kč/m2]

Celkový koef.

KC

Upr. jedn. cena

[Kč/m2]

799 000 621 1 287 0,66 849

Název: Stavební pozemek 1 093 m2

Lokalita: Vodslivy, okres Benešov

Popis: Pozemek o výměře 1093 m2 určené k výstavbě RD. Při místní obecní asfaltové komunikaci.

Elektřina v dosahu, nutno vybudovat vlastní studnu a jímku.

Pozemek: 1 093 m2







K6 Technické - lokalita - - horší - dále od Benešova, Prahy 0,80


K8 Technické - inženýrské sítě - +- 1,05


K10 Technické - nutnost demolice - +- 1,00


- 15 -

K11 Technické - velikost pozemku - - menší pozemek 1,00


Váha: 1

Cena

[Kč]


[Kč/m2]

Celkový koef.

KC

Upr. jedn. cena

[Kč/m2]

1 202 300 1 093 1 100 0,68 748

Název: Pozemek p.č. 929/32 o výměře 2 237 m2, k.ú. Divišov u Benešova

Lokalita: Divišov, okres Benešov

Popis: Pozemek o rozloze 2237m2 v obci Divišov, ulice Dalovská, k.ú. Divišov u Benešova.

Zastavitelnost pozemku 30% plochy umožňuje vybudování až dvou rodinných domů. V okolí

pozemku s výhledem do krajiny, kde se neplánuje další výstavba je veškerá občanská vybavenost -

pošta, úřad, MŠ, ZŠ, zdravotní středisko, dětské hřiště, koupaliště, obchody, restaurace, kavárna a

další. Pozemek je prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.

Pozemek: 2 237 m2







K6 Technické - lokalita - +- 0,90

K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - +- 0,95

K8 Technické - inženýrské sítě - + přípojka elektro 1,05






Váha: 1

Cena

[Kč]


[Kč/m2]

Celkový koef.

KC

Upr. jedn. cena

[Kč/m2]

1 770 000 2 237 791 0,73 577

Název: Stavební pozemek 886 m2

Lokalita: Ostředek, okres Benešov

Popis: Pozemek p.č. 173/3 o výměře 886 m2 s jižní orientací v mírně svažitém terénu o se nachází 30 km

od Prahy, pouhých 20 minut jízdy autem, 4 minuty od 34. km sjezdu z D1. Dle ÚP je zde povolena

výstavba přízemního domu či přízemního s podkrovím. Na pozemku je zavedena elektřina do pilíře.

Kanalizace na hranici pozemku. Vodu je potřeba zajistit vrtanou studnou.


Pozemek: 886 m2







K6 Technické - lokalita - - horší - vzdálenější od Benešova, Prahy 0,80


K8 Technické - inženýrské sítě - - horší - absence kanalizace 1,00



K11 Technické - velikost pozemku - +- 1,00



Váha: 1

Cena

[Kč]


[Kč/m2]

Celkový koef.

KC

Upr. jedn. cena

[Kč/m2]

1 299 000 886 1 466 0,65 953


- 16 -

Lokalita: Struhařov - Bořeňovice, okres Benešov

Popis: Pozemek p.č. 365/7 o výměře 1001 m2 na klidném místě v Bořeňovicích, součásti obce Struhařov. K

pozemku náleží také 2/6 přístupové cesty, je obklopen zelení.

Pozemek dle ÚP určen k zástavbě - jako BV-N - plochy k bydlení - v rodinných domech

venkovského typu.

Velmi dobrá dostupnost do Prahy (50 km) a nejbližšího Benešova (9 km).

Pozemek bez věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.

Pozemek: 1 001 m2









K8 Technické - inženýrské sítě - - horší - absence




K11 Technické - velikost pozemku - +- 1,00



Váha: 1

Cena

[Kč]


[Kč/m2]

Celkový koef.

KC

Upr. jedn. cena

[Kč/m2]

670 670 1 001 670 0,55 369


Lokalita: Ostředek, okres Benešov

Popis: Pozemek, p.č. 532/9, lehce svažitý, o výměře 1.077 m2, v obci Ostředek u Benešova.

Pozemek určený pro stavbu rodinného domu venkovského typu (jedno nadzemní podlaží a obytné

podkroví).

Ostředek se nachází cca 40 km od Prahy, autem 30-40 min. Výhodou je blízký (2 km) sjezd z dálnice

D1. Občanská vybavenost v místě.

Pozemek je v zastavitelném území. Plocha venkovské zástavby (venkovské smíšené bydlení) -

bydlení v rodinných domech přízemních nebo přízemních s podkrovím.

K pozemku je příjezd po místní komunikaci.

Sítě:

- aktuálně je zažádáno o připojení k vodovodním přípojkám

- není napojení na kanalizaci, odpadní vodu je tedy nutno řešit vlastní ČOV

- napojení na elektrickou energii bude řešeno ze stávající trafostanice a stávajících rozvodů

- napojení na plynovod v současné chvíli není

Pozemek prostý věcných břemen, ostatní viz databáze zpracovatele.

Pozemek: 1 077 m2









K8 Technické - inženýrské sítě - - horší - absence vodovodu 0,90

K9 Technické - tvar, svažitost - + není svažitý 1,00





Váha: 1

Cena

[Kč]


[Kč/m2]

Celkový koef.

KC

Upr. jedn. cena

[Kč/m2]

- 17 -

1 120 080 1 077 1 040 0,58 603

Minimální jednotková porovnávací cena 369 Kč/m2

Jednotková porovnávací cena - aritmetický průměr 683 Kč/m2

Jednotková porovnávací cena - vážený průměr 683 Kč/m2

Maximální jednotková porovnávací cena 953 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku

Vážená jednotková cena 683 Kč/m2

Výměra pozemku 927 m2

Výsledná porovnávací hodnota 633 141 Kč

Výnosová hodnota, Pozemek + Stavba

1. Výnosová hodnota

1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1

Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů

č. plocha – účel podlaží podlah.

plocha

nájem nájem nájem míra kapit.

[m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%]

1. Obytné prostory rodinný dům 125 1 000 10 417 125 000 7,00

Celkový výnos za rok: 125 000

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem

Podlahová plocha PP m2 125

Reprodukční cena RC Kč 5 677 394

Výnosy (za rok)

Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) 1 000

Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 125 000

Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 75 %

Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 93 750

Náklady (za rok)

Daň z nemovitosti, odhad Kč/rok 1 000

Pojištění, odhad Kč/rok 5 000

Opravy a údržba, odhad Kč/rok 51 000

Správa nemovitosti, odhad Kč/rok 8 500

Ostatní náklady, odhad Kč/rok 10 000

Náklady celkem V Kč/rok 75 500

Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 18 250

Míra kapitalizace, odhad složky ekonomické, životnosti a rizik % 7,0

Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i

Výnosová hodnota Cv Kč 260 714

- 18 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota, Pozemek + Stavba, zaokr.

796 690 Kč

slovy: sedmsetdevadesátšesttisícšestsetdevadesát Kč

Věcná hodnota, Pozemek + Stavba, zaokr.

3 875 360 Kč

slovy: třimilionyosmsetsedmdesátpěttisíctřistašedesát Kč

Výnosová hodnota, Pozemek + Stavba, zaokr.

260 710 Kč

slovy: dvěstěšedesáttisícsedmsetdeset Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí:

- pozemek p.č. 1702 o výměře 137 m2, druh pozemku zahrada,

- pozemek p.č. 1715 o výměře 790 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, se součástí,

kterou je stavba Štěpánovská Lhota č.p. 12, určená k bydlení,

vše zapsané na LV č. 1195 vedeném na Katastrálním úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální

pracoviště Benešov, katastrální území Trhový Štěpánov.

Obvyklá cena nemovité věci se stanovuje v souladu s výkladem § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o

oceňování majetku, obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena

při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné

služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, přitom se zvažují všechny

okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností

trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby, mimořádnými

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky

přírodních či jiných kalamit, osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím, zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota

přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim, obvyklá cena vyjadřuje

hodnotu k věci a určí se porovnáním.

Podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku lze určit obvyklou cenu nemovitých

věcí, neboť databáze zpracovatele je rozšířená o zjištěné a získané transakce srovnatelného majetku

s realizovanými cenami, které jsou ve veřejném seznamu zavkladované a tyto jsou použité v

přímém porovnání.

Tržní hodnota je odhadová částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek

směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění

náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení.

Analytickými metodami použitými ke stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jsou metoda

přímého porovnání, věcná hodnota a výnosová hodnota.

Přímé porovnání nemovitých věcí, Pozemku 1 a Pozemku 2 se součástí, Stavba, je provedené

porovnáním vybraných reprezentantů, pozemky se součástí, stavby k trvalému bydlení, s cenami

realizovanými dle zavkladovaných transakcí, kupních smluv, zajištěných na katastru nemovitostí, v

- 19 -

letech 2019 a 2018, vkladová řízení kupních smluv na katastru nemovitostí jsou tato:

V-410/2019-201, právní účinky zápisu k 17.01.2019,







s tím, že meziroční cenové změny jsou zohledněné podle grafu HB Index rodinných domů, s

indexhodnotami v čase, rok 2010 - 2019, viz veřejně dostupná web strana Hypoteční banky, tedy

Vybrané a stanovované nemovité věci se přímo porovnávají podle zvolených právních a

technických parametrů.

Cenová relace porovnávaných reprezentantů je v rozsahu 750 000 Kč až 2 690 000 Kč. Váznoucí

věcná břemena na Pozemku 2 nemají výrazný vliv na cenu či hodnotu nemovitých věcí, v

příslušném právním parametru jsou odhadovaná do výše 5 %.

Výsledná hodnota nemovitých věcí, Pozemek 1, Pozemek 2 se Stavbou, podle přímého porovnání

činí 796 690,- Kč.

Dále je pro účely tohoto znaleckého ocenění provedené přímé porovnání vybraných vzorků,

pozemky pro bydlení, s aktuálními nabídkovými cenami, zajištěných na realitním serveru

Sreality.cz, s tím, že každý jeden porovnávaný reprezentant je přímo porovnávaný s Pozemky, s

tím, že srovnávací jednotkou je výměra Pozemků.

Výměry pozemků je v rozsahu 600 až 2200 m2, cenová relace nabídkových cen na 1 m2 výměry

pozemku je v rozsahu 670 - 1 500 Kč.

Vybrané a analyzované nemovité věci se přímo porovnávají podle zvolených právních a

technických parametrů, přičemž nabídkové ceny jsou redukované o odhadovaný propad při

interakci obchodujících stran k realizované sjednané ceně ve výši 10 %.

Výsledná hodnota Pozemků přímým porovnáním se vzorky s nabídkovými cenami je ve výši 633

140 Kč, přibližně 680 Kč na 1 m2 Pozemku.

V roce 2015 na základě smlouvy kupní ze dne 03.08.2015, právní účinky zápisu k 13.08.2015, zápis

proveden dne 14.09.2015, V-8193/2015-201, nabyla vlastnické právo k Pozemkům se Stavbou paní

Husáková Michaela, Štěpánovská Lhota 12, 25763 Trhový Štěpánov za kupní cenu ve výši 550 000

Kč.

- 20 -

Věcná hodnota nemovitých věcí sestává z hodnoty Pozemků odhadem stanovené přímým

porovnáním a Stavby odhadem stanovené ve výši 5 500 Kč za 1 m3 obestavěného prostoru

rodinného domu, koeficient vybavení je pod 1, amortizace je odhadem stanovená ve výši necelých

50 %, ve výši 3 750 Kč za 1 m3 obestavěného prostoru stodoly, koeficient vybavení je pod 1,

amortizace je odhadem stanovena ve výši 60 %.

Výsledná cena věcné hodnoty je ve výši 3 875 360 Kč

Výnosová hodnota je stanovená kapitalizování dlouhodobě očekávaných výnosů z nájmů ve výši

čistého nájemného, přičemž kapitalizační míra je odhadem stanovená ve výši 7 %, hrubé roční

nájemné je podle pracovně stanoveného porovnání odhadem ve výši 1 000 Kč za m2 podlahové

plochy užitné, přibližně 80 Kč/m2/měsíc, propad nájemného odhadovaný ve výši 25 %.

Výsledná cena výnosové hodnoty je ve výši 260 710 Kč.

Pozitiva předmětných nemovitých věcí

- Pozemky jsou situované v klidném prostředí vesnické zástavby Štěpánovská Lhota,

- Pozemky jsou v souladu s územním plánem užívané k trvalému bydlení,

- Pozemky jsou se zajištěným přístupem, s možností vjezdu a parkování,

- Pozemky jsou mimo záplavové území.

Negativa předmětných nemovitých věcí

- Štěpánovská Lhota, část města Trhový Štěpánov, je bez občanské vybavenosti a dopravní

obslužnosti, dále s omezenou technickou infrastrukturou, odlehlá od vlastní zástavby města

přibližně 3 km,

- na Pozemku 2 váznou věcná břemena,

- Pozemky jsou zatížené zavkladovaným exekučním příkazem k prodeji nemovitosti,

- Stavba je v podprůměrném stavebně technickém stavu.

Důležité vyjádření znalce

- v čase provedeného šetření Pozemků není umožněný přístup na Pozemky ani přístup do Stavby

pro účely provedení nálezu skutkového stavu pro znalecké ocenění.

zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.10.5

Závěr

Nemovité věci, Pozemky se Stavbou, jsou situované v příznivém prostředí vesnické zástavby

Štěpánovská Lhota, odlehlé od vlastní městské zástavby Trhový Štěpánov, zhodnocené Stavbou v

podprůměrném stavebně technickém stavu, Pozemky jsou se zajištěným přístupem, Pozemky jsou

částečně omezené věcnými břemeny, situované mimo záplavové území.

Zástavní práva zatěžující nemovité věci, podle listiny zavkladované ve veřejném seznamu, se

neoceňují, neboť zanikají v důsledku přechodu vlastnictví.

Obvyklá cena Pozemků se součástí, kterou je Stavba, situované v katastrálním území Trhový

Štěpánov, obec Trhový Štěpánov, se zřetelem na nález, kontribuční zvážení výsledků analytických

početních přístupů s těžištěm u přímého porovnání, dále se zřetelem na předpoklad vlivu vztahu

poptávky a nabídky na trhu s nemovitými věcmi, k 01 2020, je odhadem stanovena, se zaokr., ve

výši 850 000,- Kč, slovy: osmsetpadesáttisíc Kč.

Další vyjádření znalce: v případě zjištění dalších skutkových prokazatelných a rozhodných údajů či

jevů se zřetelem na hodnotu zájmové nemovitosti si znalec vyhrazuje právo doplnění či korekce

znaleckého posudku.

Doložka soudního znalce podle 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění

pozdějších zákonů: jsem si vědom následků podání vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Prohlašuji, že jsem znalecký posudek zpracoval osobně, nezávisle objektivně, jako soudní znalec

jmenovaný Městským soudem v Praze ze dne 4.3.1996 (evidence pod zn. č. Spr 1607/94), že jsem

- 21 -

členem Komory soudních znalců a jsem držitelem Koncesní listiny ze dne 12.5.2004 s rozsahem

předmětu podnikání pro oceňování majetku pro věci nemovité (ev. č. 31002 - 019302004).

V Praze 14.1.2020 Ing. Jaroslav Látal

Budečská 824/30

120 00 Praha 2

e-mail: [email protected]

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako soudní znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského

soudu v Praze 2 ze dne 1.4.1996, pod č.j. Spr. 1607/94, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny

a odhady se specializací oceňování nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3872-3/2020 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

Podklady a přílohy počet stran A4 příloze

Výpis z Katastru nemovitostí prokazující stav na LV 1195 3

Kopie katastrální mapy 1

Detail týkající se obce Štěpánovské Lhoty a jejího okolí z Hlavního

výkresu Územního plánu Trhového Štěpánova

1

Fotodokumentace nemovitých věcí 1

- 22 -

Příloha č. 1

Zdroj: KÚ pro Středočeský kraj

- 23 -


- 24 -


- 25 -

Příloha č. 2


- 26 -

Příloha č. 3

Zdroj: www.trhovystepanov.cz

- 27 -

Documents

ZNALECKÝ POSUDEK · 2020. 3. 31. · ZNALECKÝ POSUDEK þíslo 3872-3/2020 NEMOVITÁ V C: pozemek p.. 1715 se souþástí, kterou je stavba .p. 12, pozemek p.. 1702 Katastrální