ZNALECKÝ POSUDEK

č. 26-4085

O ceně provozovny s obytnou částí č.p. 103 v katastrálním území Pozdeň, obec - Pozdeň, okr. Kladno, včetně pozemků čísla parcel st.64/7 a p.p. 878/1, 1063/3 a 1063/5.

Vlastník : Karbus Oldřich, Pozdeň 27, 273 76 Pozdeň

Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 2207/05-195Petra Bezruče 1416272 01 Kladno

Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.4.2013 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Jiří JanovskýNerudova 774/24251 01 Říčanytelefon: 602 470 151e-mail: janovsky_j@post.cz

Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 23 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení.

V Říčanech 1.5.2013

- 2 -

1. Úvod –

1.1. Obecné informace

Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně.

Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.

Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích :

- metoda věcná (nákladová)

- metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr)

- metoda srovnávací (tržní, statistická)

Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy).

Nejsou zjištěny žádné závady nebo práva (věcná břemena apd.), která by se vázala k předmětné nemovitosti.

Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.

Jedná se o původní zemědělskou usedlost starého datování, která sestávala ze souboru staveb : obytná část a navazující stodola, kůlna, chlév. V současné době je hlavní budova upravena na drobnou dřevovýrobu – truhlářská dílna se sklady a zázemím. Přináležející pozemek je hlavně zastavěná plocha a nádvoří.

Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, výnosová a zejména srovnávací. Informativně je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis hlavní stavby a zjištění nákladových cen.

1.2. Předmětem ocenění

je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – provozní budovy č.p. 103 s obytnou částí, s příslušenstvím a pozemkem čísla parcel 64/7, 1063/3, 1063/5 a zemědělský pozemek č.parcely 878/1 v katastrálním území Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno. Vše vedené na listu vlastnictví číslo 37. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Jedná se o nemovitý majetek ve výlučném vlastnictví povinného :

- 3 -

pana Oldřicha Karbuse.

1.3. Účel ocenění

Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě usnesení OS v Kladně ze dne 23.9.2005, č.j. 12 Nc 5485/2005-5 a dále. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zajišťována odhadní cena nemovitosti (OSŘ a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek se bude zpeněžovat formou prodeje (dražby) a proto je dále při odhadu přihlédnuto k § 13 zák. 26/2000 Sb. (odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé na základě dostupných podkladů).

1.4. Ocenění je provedeno ke dni 18.4.2013.

1.5. Použité předpisy, literatura a podklady

- Vyhláška číslo 3/2008 Sb. v aktuálním znění + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku –

- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2010 -

- Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další -

- Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané ÚRS Praha v roce 2012 (tématická řada) -

- Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů -

- Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách –

- Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc)

- Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013

- Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy)

- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí –

- Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád

(Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)

- 4 -

2. Nález

2.1. Místní šetření

bylo provedeno osobně znalcem dne 11.4.2007 a 18.4.2013 za účasti povinného, pana Oldřicha .Karbuse.

2.2. Vlastnická práva

jsou zapsána na LV číslo 37 pro katastrální území Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno.

V části A je zapsán vlastník –

Karbus Oldřich, Pozdeň 27, 273 76 Pozdeň

V části B – vlastnictví stavby č.p. 103 – bydlení a pozemek č.parcely 64/7, 1063/5, 1063/3 a 878/1

V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu ...

V části E – nabývací listiny (smlouvy)

Podrobně – viz příloha ocenění.

2.3. Podklady pro vypracování ocenění

Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)

3. Posudek – ocenění nemovitosti

3.1. Stručný popis

Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Oldřicha Karbuse, Pozdeň 27, okr. Kladno, na základě exekučního příkazu ve věci oprávněného : Credit Broker s.r.o., Husova 291, 742 83 Klimkovice.

Základem nemovitého majetku je původní zemědělská usedlost – soubor navazujících staveb (jednotný stavební celek) – obytná část, stodola, chlév, kůlna, které jsou upraveny a využívány hlavně pro truhlářskou výrobu se zázemím, situované v malé obci okresu Kladno. Správní centrum v blízkém Slaném.

3.2. Metodika ocenění

Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je

- 5 -

respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a srovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Dále posouzení realitního trhu od období 2007 do současnosti.

Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č.3/2008 Sb. ve znění dalších předpisů (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). V tomto konkrétním případě je pro stanovení věcné hodnoty použita metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v ČS a.s. platná od 1.7.2006. Tj.výsledná zjištěná cena staveb dle administrativního předpisu se krátí koeficientem prodejnosti. Tím se dostává na průměrnou současnou hodnotu cen stavebních prací včetně specifikace materiálu. (Vyhláška č. 450/2012 Sb. představuje cenovou hladinu 2013). Tímto výpočtem se stanoví výsledné reprodukční ceny, které nejvíce odpovídají skutečnosti ( reálným nákladům k datu ocenění ). Takto stanovené reprodukční náklady jsou ještě porovnány s cenovými ukazateli ÚRS a.s.

3.3. Zjištění administrativní ceny

Nález

1. Znalecký úkolVypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - provozní budovy s obytnou částí č.p. 103 s příslušenstvím v katastrálním území Pozdeň, obec - Pozdeň, okr. Kladno, včetně pozemku čísla parcel 64/7, 878/1, 1063/3 a 1063/5. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení OS v Kladně, č.j. 12 Nc 5485/2005-5 ze dne 23.9.2005, pravomocného dnem 1.12.2005, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného směnečného platebního rozkazu Krajského soudu v Praze č.j. 63 Sm 109/2004 ze dne 28.1.2005 k vymožení pohledávky oprávněného :CreditBroker s.r.o. proti povinnému : Oldřichu Karbusovi, bytem Pozdeň 27, 273 76 Pozdeň. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej .. ), ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb. Tento zákon stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé ( § 13 zákona ). Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Pozn. Závady spojené s nemovitostí nejsou zjištěny ( věcná břemena apd. nejsou na LV zapsána ).

2. Základní informaceNázev předmětu ocenění: Budova provozovny s obytnou částíAdresa předmětu ocenění: Pozdeň 103

273 76 PozdeňKraj: StředočeskýOkres: KladnoObec: PozdeňKatastrální území: PozdeňPočet obyvatel: 478

- 6 -

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2

kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměřeníProhlídka se zaměřením byla provedena dne 11.4.2007 a 18.4.2013 za přítomnosti pana Oldřicha Karbuse.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku- Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, číslo listu vlastnictví 37, katastrální území Pozdeň, okr. Kladno, ze dne 26.3.2013

- Snímek katastrální mapy vyhotovený Katastrálním pracovištěm Slaný ze dne 26.2.2007 -

- Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření -

- Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088 EX 2207/05-195 ( ustanovení znalce )

- Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2207/05-4 ( mimo jiné zpřesnění rozsahu nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - a usnesení č.j. 088 EX 2207/05-73 ( zrušení části exekučního příkazu )

- Informace získané při místním šetření -

- Obvyklé ceny stavebních pozemků v místě, zasíťování předmětných pozemků -

- Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www.reality.cz ) viz přílohy posudku -

- Vlastní databáze cen nemovitostí -

- Údaje a prohlášení sdělená panem Karbusem při místním šetření -

- Údaje získané osobně znalcem na OÚ Pozdeň - ( Starosta, archiv )-----------------------------------------------------------------

- Schematický půdorys hlavní stavby ( zast. plocha 36,0*12,0 m ), vnitřní dispozice -

- Informace o občanské vybavenosti v obci, obvyklé ceny pozemků -

- Schválený územní plán obce ( obecní zastupitelstvo v roce 1999 ), p.p. č. 878/1 orná půda je výhledově určen pro obytnou zástavbu -

- Podklady, oznámení, ohlášení apd. na výměny oken, obnovu omítek, instalací a další menší stavební úpravy, týkající se hlavního objektu č.p. 103 -

5. Vlastnické a evidenční údaje

- 7 -

Jsou vedeny na listu vlastnictví číslo 37 pro katastrální území Pozdeň, okr. Kladno. Bližší - viz přílohy posudku.

6. Dokumentace a skutečnostZnalec při zpracování odhadu vychází z uvedených ( částečných ) podkladů a dokumentace. Dále z údajů pana Karbuse a z vlastní prohlídky a zaměření. Odhad je proveden dle skutečného způsobu užívání, který byl zjištěn na OÚ a potvrzen panem Karbusem ( Provozní budova oproti stavu v K.N. kde je vedena budova pro bydlení.

7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území menší obce, jižní okrajová část. Původně čistě zemědělská obec, jen základní občanská vybavenost. Správní centrum ve Slaném, cca 10 km. V obci je OÚ, obchod, restaurace, drobné služby, MŠ, fotbalové a tenisové hřiště. Ostatní v sousedících obcích, nebo Slaný, Nové Strašecí. Nemovitost je situována při silnici na Malíkovice, asi 300 m od návsi. Hlavní stavba - provozní budova s obytnou částí č.p. 103 je postavena na st. číslo 64/7. Klasické stavební materiály, zděné provedení převážně z kamene. Dle datování ve štítu pochází původní stavba z období 1892. Užívání hlavní stavby je doplněno jejím příslušenstvím jako je např. kůlna a chlévky, zpevněné plochy, oplocení, přípojky inž. sítí a další venkovní úpravy. Nemovitost je situována na rovinném a mírně svažitém pozemku, dále již navazuje pole. Pozemek přináležející k hlavní budově, sestává ze 3. parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek, vlastnicky náležející stejnému právnímu subjektu, jako stavby. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Základ pozemku je zastavěná plocha která je „seslučkována” s velkým dvorem. Tento dvůr je v současné době užíván i pro druhou nemovitost, rodinný dům č.p. 27. Pozemek č. parcely 878/1 je protáhlá úzká parcela - orná půda, začleněná do velkého půdního celku, využívaná pro zemědělskou výrobu. Tato parcela je situována mimo zastavěné území obce, jihozápadně od vlastní nemovitosti.

Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto není příslušenství dále v posudku podrobně posuzováno. Obdobně - případné trvalé porosty.

8. Obsah znaleckého posudku

a) Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavbya.11) Provozovna s obytnou částí č.p. 103

b) Ocenění pozemkůb1) Pozemek -

- 8 -

Znalecký posudek

Oceňovací předpis

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

a) Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

a.11) Provozovna s obytnou částí č.p. 103

Popis

Stavba je situována na st. číslo 64/7, boční stěnou na hranici se sousední nemovitostí. Protáhlý obdélníkový tvar. Původně údajně obytná část s navazující stodolou, kůlnou, chlévy. V současné době převažuje užívání truhlářské provozovny se sklady a zázemím. V zadní části je jednoduchá bytová jednotka. Stavebně propojena s provozovnou. Pozn. Při striktním dodržení vyhlášky by se musela ocenit obytná část samostatně, ale s ohledem na převažující funkční využití a účel ocenění,je dále uvedená provozní budova oceněna v souladu se skutečností. ( Event. objektivní zaměření obytné části nebylo znalci hlavně z etických důvodů umožněno, užíváno matkou povinného, která o exekučním řízení neví ). Převážně kamenné obvodové stěny, stropy klenbové a trámové dřevěné. Vaznicový krov, sedlová střecha. Tašková pálená krytina, běžné klempířské prvky. Hrubá fasáda, svlaková a plechová vrata. Náplňové dveře, zdvojená okna. Vnitřní vybavení a provedení, zejména obytné části je jen základní, jednoduché ( údaje pana Karbuse a fotodokumentace, pořízená panem Karbusem). Stavba je přízemní, bez podsklepení, v podkroví prostorná půda. Zahnilé dřevěné prvky, vnitřní instalace a vybavení převážně na hranici technické životnosti. Stavebně - technický stav je kvalifikován jako značně zhoršený. S ohledem na účel ocenění ( věcná hodnota je jen podpůrnou metodou pro odhad obvyklé ceny ), je znehodnocení opotřebením určeno zjednodušeně lineární metodou. ( Jinak je nutné použít tzv. metodu analytickou ). Konstrukce a vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze číslo 2 cenové vyhlášky.

Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova § 3: L. budovy pro průmysl a skladováníSvislá nosná konstrukce: zděnáKód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251

Výpočet jednotlivých plochNázev Plocha [m2]

1. NP 36,0*12,0 = 432,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží

NázevZastavěná.

plochaKonstr. výška

Součin

1. NP 432,00 m2 3,30 m 1 425,60Součet 432,00 1 425,60

- 9 -

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 425,60 / 432,00 = 3,30 mPrůměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 432,00 / 1 = 432,00 m2

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměrNázev Obestavěný prostor [m3]

Vrchní stavba 432,0*4,0 = 1 728,00 m3

Zastřešení 432,0*4,0/2,0 = 864,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název TypObestavěný

prostorVrchní stavba NP 1 728,00 m3

Zastřešení NP 864,00 m3

Obestavěný prostor - celkem: 2 592,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)Konstrukce Provedení Hodnocení

standarduČást[%]

1. Základy včetně zemních prací: základové pasy bez izolace P 1002. Svislé konstrukce: převážně masivní, kámen a smíšené P 1003. Stropy: trámové a klenby S 1004. Krov, střecha: vaznicový krov, sedlová střecha S 1005. Krytiny střech: tašková pálená S 1006. Klempířské konstrukce: běžný pozink S 1007. Úprava vnitřních povrchů: hladké a štukové omítky P 507. Úprava vnitřních povrchů: S 508. Úprava vnějších povrchů: hrubé omítky P 1009. Vnitřní obklady keramické: údajně staré, v omezené míře C 509. Vnitřní obklady keramické: P 5010. Schody: nejsou C 10011. Dveře: náplňové a rámové S 10012. Vrata: plechová a svlaková P 5012. Vrata: S 5013. Okna: zdvojená a jednoduchá S 10014. Povrchy podlah: betony, dlažby P 5014. Povrchy podlah: S 5015. Vytápění: ÚT a lokální S 10016. Elektroinstalace: 220/380 V S 10017. Bleskosvod: není C 10018. Vnitřní vodovod: studená a teplá, omezeně C 5018. Vnitřní vodovod: P 5019. Vnitřní kanalizace: podstandardní P 10020. Vnitřní plynovod: X 10021. Ohřev vody: v obytné části P 100

- 10 -

22. Vybavení kuchyní: X 10023. Vnitřní hygienické vybavení: podstandardní P 10024. Výtahy: nejsou C 10025. Ostatní: omezeně, podstandardní S 5025. Ostatní: C 5026. Instalační prefabrikovaná jádra: X 10027. vybavení obytné části základové pasy bez izolace A 100

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část[%]

Koef. Upravenýobj. podíl

1. Základy včetně zemních prací: P 8,30 100 0,46 3,822. Svislé konstrukce: P 21,40 100 0,46 9,843. Stropy: S 11,30 100 1,00 11,304. Krov, střecha: S 6,20 100 1,00 6,205. Krytiny střech: S 2,20 100 1,00 2,206. Klempířské konstrukce: S 0,60 100 1,00 0,607. Úprava vnitřních povrchů: P 5,80 50 0,46 1,337. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 50 1,00 2,908. Úprava vnějších povrchů: P 3,20 100 0,46 1,479. Vnitřní obklady keramické: C 0,80 50 0,00 0,009. Vnitřní obklady keramické: P 0,80 50 0,46 0,1810. Schody: C 3,10 100 0,00 0,0011. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,2012. Vrata: P 0,30 50 0,46 0,0712. Vrata: S 0,30 50 1,00 0,1513. Okna: S 5,20 100 1,00 5,2014. Povrchy podlah: P 2,90 50 0,46 0,6714. Povrchy podlah: S 2,90 50 1,00 1,4515. Vytápění: S 3,80 100 1,00 3,8016. Elektroinstalace: S 6,40 100 1,00 6,4017. Bleskosvod: C 0,30 100 0,00 0,0018. Vnitřní vodovod: C 2,20 50 0,00 0,0018. Vnitřní vodovod: P 2,20 50 0,46 0,5119. Vnitřní kanalizace: P 2,00 100 0,46 0,9220. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,0021. Ohřev vody: P 1,70 100 0,46 0,7822. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,0023. Vnitřní hygienické vybavení: P 2,90 100 0,46 1,3324. Výtahy: C 1,00 100 0,00 0,0025. Ostatní: S 5,20 50 1,00 2,6025. Ostatní: C 5,20 50 0,00 0,0026. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,0027. vybavení obytné části A 10,00 100 1,00 10,00Součet upravených objemových podílů 76,92Koeficient vybavení K4: 0,7692

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: = 2 786,-Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 0,9390

- 11 -

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9353Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9364Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7692Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7280

Základní cena upravená [Kč/m3] = 2 304,35Plná cena: 2 592,00 m3 * 2 304,35 Kč/m3 = 5 972 875,20 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 121 rokůPředpokládaná další životnost (PDŽ): 49 rokůPředpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 rokůOpotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 121 / 170 = 71,176 % - 4 251 253,65 Kč

Provozovna s obytnou částí č.p. 103 - zjištěná cena = 1 721 621,55 Kč

b) Ocenění pozemků

b1) Pozemek -

Popis

Pozemek, evidovaný jako zastavěná plocha č. parcely 64/7 je zastavěn hlavní stavbou, dále vytváří přináležející dvůr a plochy v zadní části. Nepravidelný tvar, převážně rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Parcela číslo 878/1 je začleněna do většího půdního celku dosud využívané pro zemědělskou výrobu. V platném ÚP není pozemek určen pro jiný způsob využití. Žádná rozhodnutí ( ÚR, ohlášení, stavební povolení apd. ) která by měnila charakter pozemku, nejsou k datu ocenění zjištěna. Pozemek je tedy oceňován jako zemědělský, dle příslušné BPEJ ( údaj o BPEJ je součástí výpisu z K.N. ). Parcely vedené jako ostatní plocha - ostatní komunikace, jsou příjezdem k nemovitosti a jsou prakticky částí okresní komunikace ( plocha u zatáčky okresní silnice ). Kanalizace v obci je rozpracována, včetně ČOV, ale dosud nefunkční.

Ocenění

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené

Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků

180 %

Úprava cen: 180 %Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:

2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 %2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 %

Úprava cen: -12 %pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.

Úprava cen celkem: 180% + -12% * (100 % + 180%) 146,40 %Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:

- 12 -

Obvyklé cena stavebních pozemků jsou vyšší, než zjištěné dle vyhlášky ( ale zkreslené zejména Kp ). Přirážka se použije u střední hodnoty procentního rozpětí ).

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7280Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1130

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkůZatřídění Zákl. cena

[Kč/m2] Koef. Ki Kp Úprava

[%]Upr. cena[Kč/m2]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří§ 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1130 0,7280 146,40 132,66

Typ Název Parcelní číslo

Výměra[m2]

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena[Kč]

§ 28 odst. 1 a 2 zast. plocha 64/7 1 700,00 132,66 225 522,-Stavební pozemek - celkem 225 522,-

Ostatní stavební pozemky

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0300Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2560

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkůZatřídění Zákl. cena

[Kč/m2] Koef. Ki Kp Úprava

[%]Upr. cena[Kč/m2]

§ 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašn᧠28 odst. 6 a) zp. nepr. 35,- 1,00 2,2560 1,0300 81,33Cena pozemku nesmí být vyšší než cena zjištěná podle § 28 odst. 1 * 0,6 * 3,0.

63,-

Typ Název Parcelní číslo

Výměra [m2]

Jedn. cena [Kč/m2]

Cena[Kč]

§ 28 odst. 6 a) zp. nepr.

ost. plocha -komunikace

1063/3 304,00 63,00 19 152,-

§ 28 odst. 6 a) zp. nepr.

ost. plocha -komunikace

1063/5 9,00 63,00 567,-

Ostatní stavební pozemky - celkem 19 719,-

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29

Název Parcelní číslo BPEJ Výměra[m2]

JC[Kč/m2]

Úprava[%]

UC[Kč/m2]

Cena[Kč]

orná půda 878/1 43 715 1 749,00 1,41 1,41 2 466,09orná půda 878/1 45 600 68,00 9,16 9,16 622,88Mezisoučet 1 817,00 3 088,97Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem 3 088,97

Pozemek - - zjištěná cena = 248 329,97 Kč

- 13 -

Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen

a) Ocenění staveb1.1. Hlavní stavbya.11) Provozovna s obytnou částí č.p. 103 1 721 621,60 Kč

a) Ocenění staveb celkem 1 721 621,60 Kč

b) Ocenění pozemkůb1) Pozemek - 248 330,- Kč

b) Ocenění pozemků celkem 248 330,- Kč

Celkem 1 969 951,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 969 951,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: 1 969 950,- Kč

slovy: Jedenmiliondevětsetšedesátdevěttisícdevětsetpadesát Kč

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15.

3.4. Stanovení věcné hodnoty

Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena.

Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity výsledky zjištěné ceny dle platného cenovéhopředpisu (vyhl. č. 450/2012 Sb.), které při úpravě (pokrácení koeficientem Kp) se nejvíce blíží reálné reprodukční ceně stavby. Takto zjištěné ceny jsou ještě porovnány s cenovými ukazateli ÚRS a.s. a případně upraveny dle vlastní databáze.

Výčet oceňovaných nemovitostí

3.4.1. Provozní budova č.p. 103------------------------------------------3.4.2. Pozemek

- 14 -

3.4.1. Provozní budova č.p. 103

Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - 2.592,0 m3 (dle vyhlášky)ZCU – základní cena upravená – dle vyhl.č. 450/2012 Sb. 2.304,- Kč/0,651/0,728 = 3.165,- Kč/m3 OP -

Reprodukční cena –2.592,0 m3 OP * 3.165,- Kč 8,203.680,- KčZnehodnocení opotřebením - 71% - 5,824.613,- Kč

Věcná hodnota provozní budovy č.p.103 ke dni ocenění 2,379.067,- Kč

3.4.2. Pozemky

Přináležející pozemek k č.p.103 je nepravidelného tvaru, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek sestává ze 3. parcel. Pro ocenění pozemku lze obvykle použít několik víceméně objektivních metod – metoda W.Naegeliho třídy polohy, srovnávací, indexová, Sammetova. V tomto případě je použita porovnávací hodnota – informace v místě a reality.cz.Výměry : číslo parcely 64/7 – zast.plocha …………. …….. 1.700,0 m2 číslo parcely 1063/3 ost.plocha (komunikace) ........... 304,0 m2 číslo parcely 1063/5 ost.plocha ............................ 9,0 m2 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pozemek celkem (u hlavní stavby) .……. ……........ 2.013,0 m2

Takovéto pozemky se v místě obchodují v rozpětí ............ 200,- Kč – 300,- Kč/m2Uvažuji hodnotu na spodní hranici cenového rozpětí (část komunikace, míra opatrnosti).Ocenění : 200,- Kč * 2.013,0 m2 402.600,- Kč

Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění 402.600,- Kč

Pozemek číslo parcely 878/1 – orná půda

Bližší popis – viz administrativní cena. Jedná se stále o zemědělský pozemek, který v současné době není určen pro jiný způsob využití. Výhledově je ale lokalitu (přímo navazuje na koncovou zástavbu) možné uvažovat pro zástavbu. Na základě informací z obce je obvyklá cena obdobných pozemků cca 20,- Kč/m2.1.817,0 m2 * 20,- Kč 36.340,- Kč

Věcná hodnota pozemků celkem 438.940,- Kč

- 15 -

Věcná hodnota – rekapitulace

3.4.1. Provozní budova č.p.103 2,379.067- Kč3.4.2. Pozemky 438.940,- Kč

Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem 2,818.007,- Kč

Tj. slovy : Dvamilionyosmsetosmnácttisícsedm Kč

3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci.

V místě a bližším okolí nejsou zjištěny vůbec žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti).

Výnosová hodnota se nestanovuje !

3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty

3.6.1. Porovnávací hodnota

Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) srovnatelných nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Pozdeň a bližšíokolí stažené z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v místě je nedostatek porovnávacích údajů obdobných nemovitostí. Trh s nemovitostmi je velmi omezený. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20 %. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů

- 16 -

např. první nejvyšší inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, velikost pozemku apd. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Aby oceňovaná nemovitost vyhovovala pro porovnání technickými a dalšími parametry jinou nemovitostí, je prakticky nezjištěno. Jako podpůrně lze ale porovnávat starší zemědělské usedlosti, které se na běžném trhu obchodují. Je ale zřejmé, že v místě a okolí je obecně zájem o bydlení ( nemovitosti ) malý, pracovní trh je velmi omezený (dojíždět do Slaného a dále). Také zájem o případné hospodaření v zemědělství event. drobné podnikání je velmi mizivý. Pokud se nebude kalkulovat s potencionálním spekulantem s nemovitostí, pak jsou takovéto hospodářské stavby (kůlna, sklad, stodola) spíše přítěží pro případného investora, zejména pokud jsou v takovémto zhoršeném stavebním stavu. Dále je zejména zohledněna skutečnost, že na základě původního znaleckého posudku číslo 83-3511 z roku 2007 je zjištěno, že odhad obvyklé ceny z tohoto období (1.700.tis.Kč) je značně nereálný. (Potvrzeno několika potencionálními kupci). Dále je aktuálně přihlédnuto k obecné stagnaci cen nemovitostí a často i větší pokles cen. To se týká hlavně nemovitostí s omezenou možností využití a ve zhoršeném stavebně – technickém stavu, což je případ oceňované nemovitosti. Od roku 2008 dochází k dlouhodobému poklesu obchodovatelných cen nemovitostí. Na základě uvedeného rozboru, reálnému stavu na trhu nemovitostí a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti v rozpětí - 700.tis.Kč – 1.000.tis.Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – provozní budovy s obytnou částí č.p. 103 včetně pozemku číslo parcely 64/7, 1063/3, 1063/5 a 878/1, v katastrálním území Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (koeficient

bezpečnosti) - 700.000,- Kč

Rekapitulace kategorií ocenění –

- Administrativní cena - 1,961.950,- Kč- Věcná hodnota nemovitosti - celkem 2,818.007,- Kč- Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje - Porovnávací hodnota 700.tis. – 1.000.tis.Kč

4. Závěr

Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – původní zemědělské usedlosti (dnes provozní budova s obytnou částí) č.p. 103 včetně pozemku čísla parcel 64/7, 1063/3, 1063/5 a 878/1, v katastrálním území Pozdeň, obec Pozdeň, okr. Kladno, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :

- 17 -

Tj. slovy : Sedmsettisíc Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

V Říčanech 1.5.2013

Ing. Jiří JanovskýNerudova 774/24251 01 Říčanytelefon: 602 470 151e-mail: janovsky_j@post.cz

Znalecká doložkaZnalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 26-4085 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26-4085.

700.000,- Kč

- 18 -

Seznam přílohpočet stran A4 v příloze:

Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) 1

Mapa oblasti - širší vztahy 1

Mapa oblasti v místě 1

Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření - 1

Fotodokumentace nemovitosti - obytná část 1

Porovnávací nemovitosti ( 4 x ) 4

- 19 -

Usedlost č.p. 103

provozovna provozovna, dvůr

dvůr sklad provozovny

sklad zadní stěna

- 20 -

Pozdeň, obytná část provozovny č.p. 103

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -