ZONAPROPINDEX

INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES. DICIEMBRE 2019

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

ALQUILERINCREMENTO DE 32.8% EN EL AÑO

Alquilar un departamento de dos ambientes

en la ciudad cuesta $17.792 por mes, sube

2.4% en el mes. En 2019 acumulan suba de

32.8%. 2019 es el segundo año consecutivo

donde el alquiler ajusta por debajo de la

inflación. La dinámica salarial marca un limite a

la velocidad de ajuste del alquiler.

Las cuotas de los créditos UVA registraron

una suba de suba de 50.9% en 2019, por

encima del incremento de los alquileres de

mercado.

80% de los barrios registran alquiler de 2

ambientes entre 16.300 y 19.200 pesos por

mes

RENTABILIDAD2.8% BRUTO ANUAL. BAJANDO

Relación alquiler/precio baja a 2.8% anual,

mínimo histórico de la serie. La caída del

precio de alquiler medido en dólares

(consecuencia de la devaluación sistemática

de la moneda) es mayor a la baja de precio de

las propiedades.

Actualmente se necesitan 36.1 años de alquiler

para recuperar la inversión, 19% más que un

año atrás.

Constitución, Balvanera y Once se mantiene

como los mejores barrios para inversores que

buscan renta.

VENTAPRECIO BAJAN 2.2% EN 2019

El precio medio de un departamento en la

Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.501

usd/m2, registrando una baja de 0.3%

respecto al mes pasado.

Diciembre es el decimo mes consecutivo con

retroceso de precio; en 2019 los precios

acumularon una caída de 2.2%, la mayor desde

el inicio de la serie.

La baja de precios es general, el 90% de los

barrios porteños registra baja de precio en el

año.

Puerto Madero es el barrio más caro con

precio medio de USD 5.701 por m2. Villa

Lugano es el barrio mas económico: USD 1.216

por m2.

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS

ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS

Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE

INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 131 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 183 mil dólares.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.501 USD/M2

USD 131.300USD 183.800

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.501 USD/M2

2 AMB 3 AMB

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

-2.2%

7.6%

10.8%

4.9%

5.5%

0.7%

-0.1%

2.0%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

1,8901,915

2,005

2,235

2,555

2,501

feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18 oct.-18 jun.-19

VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Precio medio se ubica en USD 2.501 por m2, 0.3% por debajo del mes previo.

Diciembre es el decimo mes consecutivo con baja de precio. En 2019 los precios acumulan retroceso de 2.2%.

80%

48%

-41% -35%

dic-14

mar

-15

jun-

15

sep-

15

dic-15

mar

-16

jun-

16

sep-

16

dic-16

mar

-17

jun-

17

sep-

17

dic-17

mar

-18

jun-

18

sep-

18

dic-18

mar

-19

jun-

19

sep-

19

En junio ’18 el 69% de los barrios registraba incremento de precio.

Actualmente el 88% de los barrios registran disminución

o estancamiento de precio.

Las operaciones de compra venta en la Ciudad registraron fuerte incremento

desde Ago ‘16 hasta Jun’18. Desde entonces el mercado se contrae. En Nov ‘19

se realizaron 35% menos transacciones que hace un año atrás.

OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA% variación respecto al mismo mes del año anterior

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo

VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD

EXPANSION DE MERCADO

Fuente: colegio de escribanos de CABA

BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL% respecto al total de barrios de la ciudad

0.6%

1.2%1.5%

1.2%

0.5%0.0%

-0.2% -0.3%

35%49%

62% 60%35%

17% 12%

35%

36%22% 22%

35%51%

43%

30%18%

29% 32%45%

ene.-1

6

abr.-1

6jul

.-16

oct.-16

ene.-1

7

abr.-1

7jul

.-17

oct.-17

ene.-1

8

abr.-1

8jul

.-18

oct.-18

ene.-1

9

abr.-1

9jul

.-19

oct.-19

0.92

1.21

0.85

1.08

0.72 0.73

1,890 1,934

2,113

2,501

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD

La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente el

costo es 32% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación. El costo se mantiene en sus valores mas bajos desde 2012.

VARIACIÓN ACUMULADA

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN

VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN

DEVALUACIONENE’14

DEVALUACIONDIC’ 15

DEVALUACION2018

ULTIMO TRIMESTRE

VARIACION DESDE ABRIL 2018

Fuente: Cámara Argentina de la Construcción

-4.9% -1.0%

CAC EN USD MEDIA CABA

-32%

0.5%

CAC EN USD MEDIA CABA

-0.2% -2.3%

-0.4% -2.3%

-0.3% -2.2%

0.0% -3.6%

-0.4% -1.4%

-0.4% -2.7%

-0.2% -1.9%

-0.2% -0.6%

-0.1% 0.8%1,217

2,031

2,082

2,331

2,361

2,454

2,501

2,724

3,245

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

MEDIA BUENOSAIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

REGIÓN USD/M2 MES 12 MESES

VALORACIÓN

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

1,216

1,716

1,744

2,151

2,239

2,375

2,493

2,689

3,446

3,483

5,701

Villa Lugano

Constitución

Boca

Monserrat

Villa Luro

Abasto

Parque Centenario

Villa Devoto

Las Cañitas

Palermo

Puerto Madero

BARRIO USD/M2RANKING

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.701 y mínimo en Villa Lugano USD 1.216

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

5,701

3,446

2,9642,628

2,4122,239 2,159 2,056 1,970

1,216

Puer

to M

ader

o

Palerm

o

Las Cañ

itas

Nuñ

ez

Recolet

a

Belgr

ano

Villa U

rquiza

Barrio

Nor

te

Retiro

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Coleg

iales

Villa O

rtuza

r

Villa D

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Saav

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Chaca

rita

Caballito

Villa C

resp

o

Parq

ue C

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Villa P

ueyr

redó

n

Parq

ue C

ente

nario

Alm

agro

Villa d

el P

arqu

e

San Te

lmo

Barra

cas

Centro

/ Micro

cent

ro

Aba

sto

Pate

rnal

Villa S

anta

Rita

Mon

te C

astro

San Nicolás

Villa Lur

o

Villa G

ener

al M

itre

Boedo

Parq

ue C

haca

buco

Trib

unales

Linier

s

Flor

es

Mon

serrat

Balva

nera

Velez

Sar

sfield

Congr

eso

San Cris

toba

l

Versa

lles

Mat

ader

os

Flor

esta

Onc

e

Parq

ue P

atric

ios

Parq

ue A

vella

neda

Boca

Constitu

ción

Villa Lug

ano

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS

-8%

-6%

-5%

-3%

-3%

-2%

-2%

-1%

0%

1%

1%

Velez Sarsfield

Villa Santa Rita

Villa Pueyrredón

Villa Ortuzar

Parque Chacabuco

Parque Patricios

Balvanera

Barracas

Floresta

Constitución

Villa Lugano

BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MAYORBAJA

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

90% de los barrios registran baja de precio en 2019. Zona suroeste es la que mejor resiste la baja de precios (zona coloreada)

BARRIOS CON VARIACION DE PRECIO MAYOR A LA MEDIA

02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 17.792 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 24.909 pesos por mes.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 356 $/M2/MES

AR$ 17.792/mesAR$ 24.909/mes

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 338 $/M2/MES

2 AMB 3 AMB

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

2,238

4,367

8,269

10,885

17,792

feb-12 oct-12 jun-13 feb-14 oct-14 jun-15 feb-16 oct-16 jun-17 feb-18 oct-18 jun-19

EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO

El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad sube 2.4% en el mes y se ubica en $ 17.792 por mes. En 2019 el incremento fue de 32.8%. Es el

segundo año donde el alquiler ajusta menos que la inflación. La dinámica salarial marca un limite a la velocidad de ajuste del alquiler.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

32.8%

36%

33%

27%

33%

54%

48%

25%

2019

2018

2017

2016

2015INFLACIÓN

ALQUILER

FUENTE: INDEC. DIC 19 ESTMADO REM BCRA

*

DEVALUACION DEVALUACIONLEY

ALQUILERES DEVALUACION

VARIACIONMENSUAL

VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA

224%182%

UVA ALQUILER

50.9%

32.8%

UVA ALQUILER

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVAUVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA

VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016

VARIACIÓN DURANTE 2019

Alquileres aumentan 2.4% en el mes a una velocidad del 34% anual en los últimos 6 meses.

Cuotas de créditos UVA aumentan 50.9% en 2019, muy por encima del incremento de los alquileres de 32.8%

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

2.4%

24%

36%

39%

27%

39%

34%

feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18 jul.-19

14,817

15,922

16,824

17,014

17,790

17,792

18,772

20,727

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

NOROESTE

MACROCENTRO

MEDIA BUENOSAIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

S/D

REGIÓN ARS/MES MES 12 MESES

VARIACIÓN

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

2.6% 34%

1.6% 35%

2.4% 33%

2.8% 32%

2.8% 33%

2.5% 31%

2.0% 32%

2.4% 31%

14,672

14,906

14,988

16,356

17,439

17,626

17,988

19,198

22,247

22,410

31,026

Liniers

Flores

Floresta

San Cristobal

Abasto

Balvanera

Almagro

Colegiales

Las Cañitas

Palermo

Puerto Madero

BARRIO ARS/MESRANKING

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 16.300 y 19.200 pesos por mes

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

24%

24%

25%

29%

30%

32%

34%

36%

43%

44%

58%

San Cristobal

Centro / Microcentro

Boedo

Las Cañitas

Villa Crespo

Caballito

Palermo

Villa Urquiza

Paternal

Once

Constitución

BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MENORSUBA

Constitución es el barrio con mayor incremento interanual. Once, Paternal, Saavedra, Villa Urquiza suben por encima del promedio

03RENTABILIDAD INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

17.7 17.5 20.7 22.2 21.8 19.6 18.3 20.3

36.1

5.9%5.7%

4.9%4.5%

5.2%5.6%

5.2%

4.6%

3.4%

2.8%

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14 abr-15 nov-15 jun-16 ene-17 ago-17 mar-18 oct-18 may-19 dic-19

3.3%

5.0%

5.4%

5.0%

4.7%

4.6%

5.0%

5.6%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

EVOLUCIÓN MENSUAL.

Relación alquiler/precio se ubica en 2.8%, mínimo histórico. Luego de la devaluación de 2018 el alquiler medido en dólares se mantiene bajo

en relación al precio de las propiedades. Se necesitan 36.1 años de alquiler para recuperar la inversión, 19% más que un año atrás.

PROMEDIO ANUAL

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

AÑOS PARA RECUPERAR INVERSION

↑ ↓

↑ ↓

= ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓2.6%

2.6%

2.7%

2.8%

2.8%

2.8%

3.0%

3.2%

CORREDOR NORTE

CORREDORNOROESTE

NOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

OESTE

EJE CENTRAL

SUR ESTE

MACROCENTRO

S/DSUR

REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESES

VARIACIÓN

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

2.1%

2.4%

2.5%

2.5%

2.6%

2.8%

2.8%

3.1%

3.3%

3.3%

3.6%

Puerto Madero

Belgrano

Villa Devoto

Villa Urquiza

Villa del Parque

Boedo

Parque Chacabuco

Parque Patricios

Once

Balvanera

Constitución

RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO

Constitución, Balvanera y Once son los mejores barrios para inversores que buscan renta

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO