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ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt
Quotierungsregelung
Konrath & Wennemar Architekten Ingenieure
Stadt Düsseldorf
Die Quotierungsregelung
Am 06.06.2013 hat der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf das Handlungs konzept für den Wohnungsmarkt ZUKUNFT WOHNEN.DÜSSELDORF beschlossen. Ein zentraler Baustein des Handlungs-konzeptes ist die so genannte „Quotierungsregelung“ (Aktionsfeld „Planen und Bauen nach dem Düsseldorfer Modell zum Wohnungs-bau“, Maßnahme 6.1.1 „Festlegung von Anteilen preiswerter und bezahlbarer Wohnungen“). Die Maßnahme wurde erstmals 2016 evaluiert und mit Ratsbeschluss vom 28.04.2016 auf grund der bis dahin gemachten Praxiserfahrungen und geänderter Rahmenbe-dingungen angepasst und konkretisiert.
Seitdem gilt bei Wohnungsbauvorhaben im Rahmen von Bebauungsplänen mit Beginn nach dem 06.06.2013 und städtebaulichem Vertrag bzw. bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen mit Beginn nach dem 06.06.2013 grundsätzlich folgende Regelung:
Insgesamt müssen 40 % der neu geplanten Wohneinheiten in Verbindung mit der BGF Wohnen im öffentlich geförderten und preisgedämpften Segment realisiert werden, davon« mindestens 20 % bis zu 30 % öffentlich geförderter
Wohnungsbau und« mindestens 10 % bis zu 20 % preisgedämpfter
Wohnungsbau.
Innerhalb dieser Vorgaben kann ohne Angabe von Gründen bis zu Beginn der Erstellung des städtebaulichen Vertrags gewählt wer-den. Für eine Wohneinheit sind durchschnittlich 100 m² Brutto-grundfläche Wohnen oberirdisch anzusetzen.
In Einzelfällen können standort- und quartiersbezogene Besonder-heiten dazu führen, dass individuelle Lösungen zur Umsetzung er-forderlich werden. Diese müssen durch den Rat bzw. seine Gremien beschlossen werden. Ausnahmen werden nicht auf Grundlage von hohen Grundstückpreiserwartungen oder abweichenden indivi-duellen Wünschen gewährt.
Stadt Düsseldorf
Preisgedämpfter Wohnungsbau
MietwohnungsbauNettokaltmiete höchstens 9,60 Euro/m²Der Startwert der Miete von derzeit 9,60 Euro/m² ist indexiert an-hand des „Baupreisindex für konventionellen Neubau im Hochbau für Wohngebäude“ des statistischen Bundesamtes, bezogen auf das Jahr 2016 und wird jährlich zum 1. Mai dem Index entsprechend angepasst.
Der für das laufende Jahr ermittelte Startwert der Nettokaltmiete wird einmalig ab Bezugsfertigkeit der jeweiligen Wohneinheiten zu Grunde gelegt. Ausgehend vom jeweiligen Startwert sind mit begünstigten Personen Indexmietverträge auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes nach 557 b BGB abzuschließen.
Diese Regelung gilt ab Bezugsfertigkeit der jeweiligen Wohnungen für einen Zeitraum von 10 Jahren.
Beispiel: Ein Wohnungsbauvorhaben mit Bebauungsplan startet Mitte 2016. Schaffung des Planungsrechtes, Baugenehmigung und Bau der Wohnungen dauert vier Jahre – die Wohnungen sind also Mitte 2020 bezugsfertig. Für den Startwert der preis-gedämpften Miete sind somit
Baupreisindex 2. Quartal 20209,60 Euro/m² x
Baupreisindex 2. Quartal 2016 zugrunde zu legen.
EigentumswohnungsbauVeräußerung für höchstens 2.500 Euro/m² Wohnfläche (inklusive Tiefgaragen-Stellplatz) an Eigennutzer. Dieser Startwert ist festgeschrieben für 10 Jahre und indexiert unter Berücksichtigung des bundes weiten Baupreisindex.
Der Wert ist derzeit in der Diskussion und wird voraussichtlich aufgrund gestiegener Baukosten angepasst.
ZielgruppeIn Anlehnung an die Einkommensgrenze des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und unter der Vorgabe, dass ein Haushalt nicht mehr als 30 % seines verfügbaren Einkommens für die Miete aus- geben sollte, werden als Zielgruppe für den preisgedämpften Wohnungsbau Haushalte definiert, die die Einkommensgrenze des öffentlich geförderten Wohnungsbaus um maximal 60 % über-schreiten.
Öffentlich geförderter Wohnungsbau
Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau (auch „sozialer Woh - nungsbau“ genannt) gelten die Bestimmungen des Landes NRW der sozialen Wohnraumförderung. Weitere Informationen und Beratung: Amt für Wohnungswesen
Festlegung & Sicherung der Quotierung
Der Umfang der im Rahmen des öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus mindestens zu realisierenden Wohnfläche wird zusammen mit der sich voraussichtlich daraus ergebenden Anzahl an Wohneinheiten in den jeweiligen städtebau-lichen Verträgen zwischen den Planungsbegünstigten und der Stadt festgeschrieben. Mit der Erstellung des städtebaulichen Vertrages wird üblicherweise nach Abschluss der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) Bau-gesetzbuch begonnen, da zu diesem Zeitpunkt in der Regel keine größeren Änderungen der Planung mehr zu erwarten sind.
Die Prüfung der Vorgaben zum preisgedämpften Segment (Anzahl der Wohnungen, Mietpreishöhe, Zielgruppe, Bindungsfrist) soll über eine unabhängige Wirtschaftsprüfung erfolgen, die der Stadt Düsseldorf jährlich die Einhaltung der Vorgaben bestätigt. Weitere Informationen: Stadtplanungsamt, Abteilung Erschließungs sicherung und -finanzierung
Anwendung in Einfamilienhausgebieten
Die Quotierungsregelung gilt auch für Bebauungspläne, in denen Einfamilienhausbebauung geplant ist (freistehende Einfamilien-häuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser). Für den preisgedämpften Wohnungsbau gelten die unter „Eigentumswohnungsbau“ aufge-führten Bedingungen. Im öffentlich geförderten Segment gelten die Bestimmungen des Landes NRW der sozialen Wohnraum-förderung. Weitere Informationen und Beratung: Amt für Wohnungswesen
Besondere Vorhabentypen
Bestimmte Vorhaben heben sich von „klassischen“ Wohnbauprojekten ab, da sie zum Beispiel vorhandene Bausubstanz nutzen oder sich an besondere Nutzergruppen richten. Diese besonderen Vorhaben-typen sind aufgrund der Rahmenbedingungen häufig schwerer zu realisieren. Für diese Vorhaben hat der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf am 28.04.2016 folgende Regelungen beschlossen:
Gemeinschaftliche WohnformenKriterien« Initiative bzw. Zusammenschluss von Privatpersonen « Sozial motivierte, dem Gemeinwohl dienende Ausrichtung
(sozial, ökologisch etc.)/gemeinsames Leitbild« Vorhandensein oder Planung von Gemeinschaftsanlagen/
-räumen « Die Mitglieder müssen sich vor der Realisierung des Bauvorhabens
intensiv mit ihren Wohnvorstellungen auseinander gesetzt und eine entsprechende Organisationsstruktur gebildet haben
Gemeinschaftliche Wohnformen als einziges Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet« kein Anwenden der QuotierungsregelungVoraussetzung: Kriterien der Stadt Düsseldorf sind erfüllt
Gemeinschaftliche Wohnformen als ein Bestandteil eines größeren Wohnbauvorhabens« Öffentlich geförderte Wohneinheiten im Wohnprojekt/in der
Baugruppe zählen als öffentlich geförderte Wohneinheiten.« Die übrigen im Wohnprojekt/durch die Baugruppe realisierten
Wohneinheiten werden als preisgedämpfter Wohnungsbau an gerechnet, unabhängig von der tatsächlichen Miethöhe.
Voraussetzung: Kriterien der Stadt Düsseldorf sind erfüllt
Beratung und Prüfung: Amt für Wohnungswesen, Agentur für Baugemeinschaften und Wohngruppen
Umnutzung bestehender Nichtwohngebäudeals einziges Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet« Verzicht auf einen Anteil an öffentlich gefördertem Wohnungsbau« Forderung von 20 % der Wohneinheiten im preisgedämpften
Wohnungsbauals eins von mehreren Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet: Vollständige Anwendung der Quotierungsregelung. Die Realisierung des Anteils an öffentlich geförderten Wohnungs-bau muss im übrigen Bebauungsplangebiet erfolgen. Der Anteil an preisgedämpftem Wohnungsbau kann sowohl im Umnutzungsge-bäude als auch im übrigen Bebauungsplangebiet realisiert werden.
Wohnhochhäuserals einziges Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet« Öffentlich geförderter Wohnungsbau aufgrund der Förder- richtlinien nur eingeschränkt möglich« Forderung von 20 % der Wohneinheiten im preisgedämpften
Wohnungsbauals eins von mehreren Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet: Vollständige Anwendung der Quotierungsregelung. Die Realisierung des Anteils an öffentlich geförderten Wohnungs-bau muss in der Regel im übrigen Bebauungsplangebiet erfolgen. Der Anteil an preisgedämpftem Wohnungsbau kann sowohl im Wohnhochhaus als auch im übrigen Bebauungsplangebiet realisiert werden.
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Mikrowohnen/Apartments= Wohnungen mit höchstens 35 m² Wohnfläche, ohne Ausrichtung auf spezielle Zielgruppen wie Seniorinnen, Senioren und Studierende, für die Förderprogramme bestehen.
Mikrowohnen/Apartments als einziges Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet« Öffentlich geförderter Wohnungsbau nicht möglich« Forderung von 40 % preisgedämpften Wohnungsbau
Mikrowohnen/Apartments als ein Bestandteil eines größeren Wohnbauvorhabens« Anwenden der Quotierungsregelung« Der Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen muss im übrigen
Plangebiet realisiert werdenPreisgedämpfte Wohneinheiten in Apartment-Anlagen werden im Verhältnis 3:1 gerechnet (3 Apartments = 1 WE)
Preisgedämpfte Mieten für Apartments« Nettokaltmiete maximal 9,60 Euro/m²« Brutto-Warmmiete maximal 12,60 Euro/m²« Gesamtmiete (inklusive Heizung, Strom, Internet, gegebenenfalls
Möblierung etc.) maximal 14,10 Euro/m²
Kontakt
QuotierungsregelungStadtplanungsamt, Abteilung Stadtentwicklung und StadterneuerungFrau HebebrandTelefon: 02 11.89-9 67 88E-Mail: [email protected]
Städtebauliche VerträgeStadtplanungsamt, Abteilung Erschließungssicherung und -finanzierungFrau Grafen, Herr MeinertTelefon: 02 11.89-9 29 35, 02 11.89-9 66 09E-Mail: [email protected], [email protected]
Öffentlich geförderter WohnungsbauAmt für Wohnungswesen, Abteilung Wohnungsbauförderung und WohnungsvermittlungFrau Lohkamp, Frau DuscherTelefon: 02 11.89-9 67 84, 02 11.89-9 63 43E-Mail: [email protected], [email protected]
WohnprojekteAmt für Wohnungswesen, Agentur für Baugemeinschaften und WohngruppenFrau Naujoks, Frau WilhelmTelefon: 02 11.89-9 20 48, 02 11.89-9 44 99E-Mail: [email protected], [email protected]
Herausgegeben von derLandeshauptstadt DüsseldorfDer OberbürgermeisterStadtplanungsamt
Verantwortlich Ruth Orzessek-Kruppa
Redaktion Dominique Hebebrand
Layout Medienservice, Stadtbetrieb Zentrale Dienste
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