Новосибирск, 01ноября 2012 г.

Ритмы рынков коммерческой недвижимости

Сергей Дьячков, DSO Consulting

www.dso-consulting.ru

Новосибирск, 01ноября 2012 г.

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Кто за последние четыре года прочитал «Капитал» Маркса?

«Капиталистическая система не знает иных видов потребления,

кроме потребления оплачиваемого, за исключением потребления

sub forina pauperis (нищего) или потребления «мошенника». То, что

товары не могут быть проданы, означает лишь одно: для этих

товаров не находится платежеспособных покупателей, т. е.

потребителей (поскольку в конечном счете товары покупаются для

производительного или индивидуального потребления)»

(Карл Маркс, «Капитал», книга II, глава 20).

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

«Мировая экономика вступает в новую острую фазу

кондратьевского кризиса» (сентябрь 2011 г.)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Пятый цикл Кондратьева, драйверами которого были IT-индустрия

и транснационализация производств, завершился в середине 2000-х гг.

Одно из представлений цикличности мировой экономики по Николаю Кондратьеву («Википедия»)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Фундаментальных причин для бурного роста мировой экономики нет,

как и год назад

«Ожидавшиеся выступления главы ФРС и президента США желаемого воздействия на рынки не

оказали, в результате чего пятничные торги, 9 сентября, проходили в минорных тонах, хотя индексу

ММВБ удалось на время перешагнуть за отметку в 1550 пунктов. Тем не менее, ближе к завершению

сессии количество продавцов на рынке резко возросло, а ММВБ скатился вниз до отметки в 1513

пунктов. Аналитики отмечают, что поводов для оптимизма у инвесторов пока нет, в связи с чем все

надежды будут обращены на очередное заседание ФРС в конце сентября. А до тех пор динамика

котировок останется спекулятивной»

(РБК, http://top.rbc.ru/finances/09/09/2011/614826.shtml, 09.09.2011)

* * *

«Вот только в продолжение коррекционного подъема верится слабо, и причиной тому динамика

торгов в США. После публикации ряда разнонаправленных корпоративных отчетов и аналогичной

макростатистики (впрочем, вышедшие данные были абсолютно логичными, указав на продолжение

оживления на рынке жилья и замедление роста деловой активности менеджеров по закупкам в

производственном секторе) индекс S&P 500 к окончанию торгов на Московской Бирже так и не смог

выбраться из-под сданных днем ранее 1420 пунктов. А значит, цель снижения на отметке 1400

пунктов остается в силе, и это повод опасаться за ближайшее будущее и российского рынка.

По итогам торговой сессии 24 октября индекс ММВБ понизился на 0,25% – до 1451,61 пункта, а РТС

повысился на 0,43% и достиг отметки 1462,96 пункта»

(РБК, http://quote.rbc.ru/topnews/2012/10/24/33800877.html, 24.10.2012)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Фундаментальных причин для бурного роста мировой экономики нет, как и год назад

Динамика индекса ММВБ в январе 2008 – октябре 2012 гг. (ММВБ)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Меры монетарного стимулирования, предпринимаемые мировыми центробанками,

не «заводят моторы» американской, японской и европейских экономик

Динамика роста валовых продуктов в США, Японии и Европе в 2011 г. и прогнозы на 2012 и 2013 гг.,

в % в сопоставимых ценах к показателям предшествующих лет (Eurostat)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Налицо замедление темпов роста китайской экономики

Темпы роста (снижения) объемов продаж коммерческой недвижимости в Китае в сентябре 2011 – сентябре 2012 гг.,

в % к показателям соответствующих периодов предшествующих лет (National Bureau of Statistics of China)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Объемы строительных работ, выполненных в июле 2012 г., в некоторых регионах России,

в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям июля 2011 г. (Росстат)

В июле 2012 г. черты строительного кризиса обозначились почти по всей России

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Объемы строительных работ, выполненных в августе 2012 г., в некоторых регионах России,

в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям августа 2011 г. (Росстат)

В августе во всех крупных регионах Сибири строительная конъюнктура ухудшалась

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Объемы строительных работ, выполненных в сентябре 2012 г., в некоторых регионах России,

в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям сентября 2011 г. (Росстат)

В сентябре строительный кризис в России стал совершенно очевидным

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Динамика розничного товарооборота и реальных денежных доходов населения в некоторых регионах России,

в % в сопоставимых ценах к соответствующим показателям 2011 г. (Росстат)

Как минимум в двух системообразующих регионах страны розница уже вступила

в кризис перепроизводства, как минимум в трех – не растут доходы населения

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

«Опыт кондратьевских депрессий.

Насколько он применим сегодня?» (сентябрь 2011 г.)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Динамика инвестиций в основной капитал во Франции в 1970-1988 гг.

(2000 = 100; Institut National de la Statistique et des Études Économiques, INSEE)

50

55

60

65

70

75

80

1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988

Во времена кондратьевских депрессий рынки инвестиций

испытывают сильные колебания

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985

Ввод частной коммерческой недвижимости в США в 1972-1985 гг., млрд. долл. 1996 г. в год

(U.S. Census Bureau)

Глубокие «провалы» наступают и на рынках коммерческой недвижимости

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Начатые строительства коммерческих зданий в Японии в 1972-1988 гг., тыс. кв. м в год

(Japan’s Statistics Bureau)

Фазы оживлений на таких рынках могут оказываться весьма короткими

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Количества начатых строительств (Housing Starts) в США в 1970-1987 гг., тыс. домов в год

(U.S. Census Bureau; National Association of Home Builders)

1 434

2 052

2 357

2 045

1 338

1 160

1 538

1 987 2 020

1 745

1 292

1 084 1 062

1 703 1 750 1 7421 805

1 621

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987

Высокая волатильность характерна и для всех смежных рынков

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Объемы потребления строительного песка и гравия в США в 1970-1986 гг., млн. т в год (U.S. Bureau of Mines)

Высокая волатильность характерна и для всех смежных рынков

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Ввод коммерческих зданий в России в 2006-2011 гг., млн. кв. м в год (Росстат)

Скорее всего, объемы ввода коммерческой недвижимости в России

в 2012 г. вырастут. Чтобы вновь упасть в 2013 г…

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Ввод современных торговых центров в Новосибирске в 2006-2011 гг., тыс. кв. м в год (DSO Consulting)

Поскольку в большинстве мегаполисов России потенциал роста объемов ввода

современных коммерческих объектов исчерпан как минимум до 2014 г.

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

«Но что будет со ставками аренды и сроками окупаемостичерез год?» (сентябрь 2011 г.)

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Ставки капитализации коммерческих

объектов в Санкт-Петербурге в 2001-2011 гг.

(Colliers International)

Есть потенциал роста доходности коммерческих объектов

за счет предстоящего в 2013 г. снижения цен их продаж

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Ставки аренды офисов в Москве

в 2007-2012 гг. (Jones Lang LaSalle)

Есть потенциал роста доходности коммерческих объектов

за счет предстоящего в 2013 г. снижения цен их продаж

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

Мы полагаем, что уже в ближайшие недели или месяцы Россия вступит в полномасштабный экономический кризис (острую фазу кондратьевской депрессии), по масштабам влияния на экономику

страны сравнимый с кризисом 2008-2009 гг.

После преодоления этой острой фазы не позднее 2014 г. экономика страны может вступить в фазу оживления продолжительностью 2-3

года, после которой вполне вероятна новая острая фаза межцикловой депрессии.

Лишь около 2017 г. мировая и отечественная экономика ощутят действие «повышательной волны» Шестого цикла Кондратьева.

До того времени рынки коммерческой недвижимости городов России могут испытывать циклические колебания с

продолжительностью циклов 3-4 года.

Ритмы рынков

коммерческой недвижимости

Новосибирск, 01 ноября 2012 г.

И все эти годы надо оставаться конкурентоспособными

DSO Consulting

www.dso-consulting.ru