Download pdf - урбанизация территории

Проекты урбанизации территории

Подготовлено Компанией «Новая Площадь»


105005, г. Москва, ул. Бауманская, д.58/25, стр.2 Тел.: +7 (495) 790-77-07 Факс: +7 (495) 790-77-08 www.newsquare.ru

2

Содержание: Leidsche Rijn, Нидерланды ...........................................................................................................3

Базовые характеристики проекта и участка........................................................................3

Генеральный план..................................................................................................................4

Генеральный план (зоны) .....................................................................................................5

Фазирование и сроки реализации ........................................................................................6

Генеральный план..................................................................................................................7

Генеральный план: основные сегменты ..............................................................................8

Инфраструктура проекта ....................................................................................................10

Выводы .................................................................................................................................11

TEDA, Китай ................................................................................................................................12

Базовые характеристики проекта и участка......................................................................12

Генеральный план................................................................................................................13

Фазирование и сроки реализации ......................................................................................15


Генеральный план: основные сегменты ............................................................................17


Управляющая компания .....................................................................................................20

Процедуры сопровождения инвесторов............................................................................21

Инвестиции и финансирование ..........................................................................................22

Выводы .................................................................................................................................23

Lowry, США .................................................................................................................................24

Базовые характеристики проекта и участка......................................................................24


Фазирование и сроки реализации ......................................................................................27


Управляющая компания .....................................................................................................29

Инвестиции и финансирование ..........................................................................................30

Выводы .................................................................................................................................31



3

Leidsche Rijn, Нидерланды Базовые характеристики проекта и участка Тип девелопмента: создание новых городских территорий в продолжение города Утрехт. Предусмотрена общая программа развития (урбанизации) Правительством Голландии, начатая с 1990 г. Один из трех проектов по развитию территории г. Утрехт.

Цель проекта: редевелопмент территорий вокруг Central Station (Утрехт) и создание на базе территорий, разрушенных во время Второй Мировой войны, крупнейшего в Нидерландах жилого и коммерческого районов, как продолжение города Утрехт.

Площадь участка и расположение: Осваиваемая территория располагается на юго-западной стороне города Утрехт. Старую часть города и новые жилые районы разделает канал реки Амстердам-Рейн.

Зона развития составляет: 2,5 тыс. га, в состав которой войдут 15 районов.



4

Генеральный план Концепция развития территории одобрена Правительством. Идея Проекта: В основу идеи Проекта заложена теория развития малых городов, где превалируют территории пешеходных зон, парковых зон, развит общественный транспорт и одним из ключевых факторов является пешая доступность объектов.

Ключевые задачи планирования: Гармоничное развитие новых жилых зон как продолжение существующего города

Утрехт (комплексное развитие территории). Одной из основных задач при планировании предусмотрено создание экологически

чистого «города». Территория ориентирована на использование человеческих и материальных

ресурсов из близлежащих городов и населенных пунктов Автономное обеспечение территории, либо в режиме в наиболее независимом от

существующих городских сетей, энергоносителями, коммуникациями, очистными сооружениями.

Генеральным планом предусмотрено индивидуальное проектирование каждого отдельного района, в том числе учитывается мнение будущих жителей.

Четкое разделение функциональных зон (жилых, коммерческих, производственных).

Основные элементы: Жилой сектор (80 000 человек, 30 000 зданий) Коммерческий сектор (700 000 м2 офисных площадей, 40 000 новых респондентов) Производственный сектор Парковый сектор (более 300 га)

Факторы успеха: Leidsche Rijn – один из крупнейших в Нидерландах среди коммерческих и жилых секторов

Комплексное развитие вокруг всей территории Central Station, в том числе реконструкция самой станции и создание на базе нее важного логистического узла Нидерландов, который станет одним из самых важных транспортных узлов Европы

Наличие достаточного количества трудовых ресурсов Хорошее обеспечение коммуникациями Наличие крупнейшего в регионе транспортного узла Поддерживаемая государством политика развития всего региона Строительство мостов через канал Амстердам-Рейн, которые соединят новый город с г. Утрехт, что усилит существующее экономическое положение старого города



5

Генеральный план (зоны)



6

Фазирование и сроки реализации Развитие территории было начато в 1998 г. 1998 г. - Veldhuizer, exclusive De Balije (жилой сектор) 1998 г. - Langerak (жилой сектор) 1999 г. - Parkwijk (жилой сектор) 2000 г. - Papendorp (смешанный сектор – жилая и коммерческая недвижимость) 2000 г. - первая фаза De Wetering-noord (смешанный сектор – жилая и коммерческая недвижимость) 2002 г. - Terwijde (жилой сектор) 2003 г. - Vleuterweide (жилой сектор) 2003 г. - De Balije, onderdeel van Veldhuizen (жилой сектор) 2004 г. - Het Zand (жилой сектор) 2004 г. - De Wetering-zuid (смешанный сектор) 2005 г. - De Woerd (жилой сектор) 2009 г. - Centrale Zone, inclusief Leidsche Rijn Centrum (смешанный сектор) 2010 г. - Strijkviertel (смешанный сектор) Haarzicht (жилой сектор) Haarrijn (смешаный сектор) Объекты находятся в разработке Oudenrijn (смешаный сектор) Срок реализации: развитие территории рассчитано в течение 10-20 лет.

Сроки реализации могут измениться во времени в связи с масштабностью территории и индивидуальным подходом к формированию каждой зоны

Основные ориентиры развития: социальная ориентированность проекта развитие инфраструктуры и транспортной системы развитие зеленых и парковых зон экологичность производства на территории нового города



7

Генеральный план Общая площадь участка – 2500 га Основные сегменты:

Коммерческий сегмент Индустриальный сегмент (зона размещения производств) Офисный сегмент Торговый сегмент Гостиничный сегмент Жилой сегмент (общежития, многоквартирные дома, частные дома, таунхаусы)

Парковая зона Инфраструктурные объекты

Принципы зонирования: Северо-западная, южная и центральная части – порядка 40% от общей территории города - парковые зоны (в состав входит центральный парк, составляющий 300 га от всей городской территории)

Восточная и северо-восточная части – порядка 10-15% от общей территории города - коммерческие объекты (офисные центры, торговые центры и прочее)

Центральная часть – порядка 35-40 % от общей территории города - жилая зона



8

Генеральный план: основные сегменты Развитие концепции происходит в соответствии с концепцией комплексного развития территории (образование нового города) – в долгосрочной перспективе.

Жилой сегмент: Количество резидентов, ожидаемых к окончанию проекта (2015 г.) - 80000 человек. Количество возводимых жилых зданий – 30 000 единиц. Жилье ориентировано:

На продажу: эконом-класс (до 150 тыс. евро) – 6,3% средний класс (150-275 тыс. евро) – 40,6% элитный класс (свыше 275 тыс. евро) - 22,1%

Сдачу в аренду - 6,3% Бесплатное обеспечение малоимущих - 24,4%

Основной состав населения города имеет высокий доход, хорошо образовано, приверженцы левых политических партий

По возрастному составу превалирует население в возрасте до 44 лет (81%). Коммерческий сегмент:

Порядка 700 000 м2 новых офисных площадей 95 000 м2 торговых площадей Более 100 000 новых рабочих мест Порядка 280 га отведено для размещения производственных объектов

Инфраструктурные объекты: Школы (начальные, средние, средне-специальные), университеты Театры (1500 мест), кинотеатры Специализированные школы (художественные, мастерские и пр.) Спорткомплексы Рекреационные объекты (парки и места общественного отдыха)

Downtown (центральная часть города) Тип недвижимости Общая площадь, кв.м Процентное

выражение, %

Магазины 45 000 5,6 %

Гостиницы 8 500 1 %

Места досуга 15 000 1,8 %

Культурно-исторические объекты 15 000 1,8 %

Объекты социального обслуживания населения 34 000 4,3 %

Объекты коммерческой недвижимости 6 000 0,7 %

Гостиницы, выставочные центры, конференц-центры 15 000 1,8 %

Объекты жилой недвижимости 329 000 41,2 %

Объекты офисной недвижимости 245 000 30,6 %

Объекты шаговой доступности 86 000 10,7 %



9

Итого 798 500 100 %



10

Инфраструктура проекта Транспорт и логистика

Реконструкция и расширение автомагистрали А2

Строительство тоннелей Возведение трех мостов через канал Ам стердам-Рейн, которые свяжут Leidsche Rijn с центром Утрехта

Проведение дополнительной (дублирующей) ж/д ветки

Открытие двух новых железнодорожных станций

Создание сети дорог для передвижения на велосипедах

Развитие скоростного сообщения общественным транспортом

Энергообеспечение Использование водных ресурсов для обеспечения энергии Энергосберегающие системы в домах и для уличного освещения Использование систем центрального отопления, что приведет к снижению потребления дорогостоящих видов топлива и снижению выбросов диоксида углерода

Объекты образования, культуры и соцобеспечения Строительство Центральной библиотеки, которая расположится на площади более

4000 м2 Создание сервисных центров социального обслуживания населения

Создание центров по трудоустройству Строительство театров (1500 мест) Религиозные центры Центры оказания медицинской помощи

Начальные школы, гимназии, дошкольные учреждения (ясли детсады), детские медучреждения



11

Выводы Специфика участка

Расположение проекта на территории, обеспеченной всеми видами транспортного сообщения

Генеральный план Создание многофункциональной автономной городской среды, как продолжение г. Утрехт, обеспечивающей комфортные условия для всех типов пользователей

Группирование территориальных зон по функциональному признаку Использование теории «малых городов» для создания комфортного проживания с точки зрения пешей доступности

Инфраструктура Полное обеспечение пользователей всеми необходимыми типами коммуникаций Использование навыков и знаний энергосберегающих технологий для сокращения издержек по обеспечению энергоресурсами

Реконструкция существующих и развитие новых транспортных систем Усиление роли общественного транспорта Развитие пешеходных зон и формирование объектов соц. обеспечения в пешей доступности

Сроки реализации 10-20 лет По окончании проекта (2015 год) увеличение численности жителей г. Утрехт до

340 тыс. человек (на сегодняшний момент порядка 240 тыс. жителей) Социальные выгоды проекта

Обеспечение 80 тыс. человек жильем (причем 25% жилых объектов – социальные) Создание комфортных условий для проживания, трудовой и общественной деятельности

Экологически чистая городская среда Создания порядка 100 тыс. новых рабочих мест



12

TEDA, Китай Базовые характеристики проекта и участка Тип девелопмента: создание портового мегаполиса в сводной экономической зоне в рамках государственной программы по организации 14 экономических зон. Концепция включает планы развития бесплодных земель (обогащение высокощелочных почв, озеленение).

Цель проекта: Развитие ядра Новой Прибрежной зоны Бинхай.

Формирование базы для разработки и производства высокотехнологичных продуктов в четырех индустриях - электроника и телекоммуникации, биотехнологии, продукты питания и машиностроение.

Гармоничное развитие нескольких отдельных зон и городов-сателлитов.

Площадь участка и расположение: Зона расположена в непосредственной близости к г. Тяньзинь. Зона развития составляет порядка 35 тыс. Га, дробится на несколько площадок

(наиболее значимые представлены в таблице ниже).

Расстояние до:

Зоны развития Площадь ПекинаПригорода Тяньзиня

порта г. Тянзиня

аэропорта г. Тянзиня TEDA

TEDA Original 4 тыс. га 120 45 5 38 - TEDA Север (включая TEDA

CIP) 7,2 тыс. га / 2,7 тыс. га 200 61 - 35 15

TEDA Запад 4,8 тыс. га 100 20 18 15 18

TEDA MIP (микроэкономика) 18 тыс. га (план) 120 15 50 16 25

TEDA YSP (научный и производственный парк) 1 тыс. га 70 30 80 40 70

Соотношение ключевых отраслей

Машиностроение

19%

Пищевая промышленност

ь5%

Биотехнологии и фармацевтика

5%

Информационные технологии

63%

Прочие8%



13

Генеральный план Концепция развития территории одобрена Правительством.

Ключевые задачи планирования: Гармоничное развитие нескольких отдельных зон и городов-сателлитов, дальнейшее преобразование территории в город нового типа (комплексное развитие территории).

Формирование эффективной системы администрирования земельных участков. Территории ориентированы на использование человеческих и материальных ресурсов из близлежащих городов.

Обеспечение участков энергоносителями, коммуникациями, очистными сооружениями в автономном режиме, либо в наиболее независимом от городских сетей, в т.ч. строительство собственных подстанций, водонапорных и очистных сооружений, газовых станций и теплостанций.

Основные элементы: Современный производственный центр; Научно-исследовательский комплекс; Международный транспортный и логистический узел; Жилая инфраструктура, обеспечивающая размещение сотрудников компаний-арендаторов (250 тыс. человек).

Факторы успеха: В 500-километровом радиусе TEDA проживает 17% населения страны и находится

11 крупных городов с населением более 1 млн. человек. Наличие достаточного количества качественных трудовых ресурсов (2 млн. профессиональных рабочих в Тяньзине);

Хорошее обеспечение коммуникациями: газ, электричество, водопровод; Близость 2 международных аэропортов; Наличие крупнейшего в регионе порта; Поддерживаемая государством политика развития всего региона, налоговые и таможенные преференции.



14

Генеральный план основных зон TEDA Запад TEDA Original TEDA Север / Chemical

Industrial Park

Инд. парк в сфере м/электроники Xiqing (Microelectronics Industrial Park of TEDA Xiging)

Инд. парк в сфере м/электроники Jinnan (Microelectronics Industrial Park of TEDA Jinnan)

Научно-производственный парк Yat-sen (Yat-sen Scientific and Industrial Park of TEDA)



15

Фазирование и сроки реализации Развитие территории было начато в 1984 году. 1984 - TEDA Original 1996 - TEDA (Xiqing) MIP: Парк микроэлектронной индустрии. 1996 - TEDA YSP: Yat-Sen научно-производственный парк. 1996 - TEDA CIP: Парк химической индустрии. 1999 - Tianjin University Scientific and Technological Park: Бизнес-инкубатор, 2000 - Tianjin Export Processing Zone (TEPZ): Логистический Парк. 2003 - TEDA (Jinnan) MIP: Парк микроэлектронной индустрии. 2003 - TEDA West: Расширение TEDA. Срок реализации: развитие территории рассчитано на 20-30 лет. Сроки реализации могут изменяться во времени в связи с масштабностью территории. Основные ориентиры дальнейшего развития: Рост автономности территорий; Развитие социальной инфраструктуры и транспортной системы. Наиболее развита как инфраструктурно, так и социально, территория TEDA Original, развивавшаяся в первую очередь, которая будет проанализирована отдельно далее.



16

Генеральный план Общая площадь участка: порядка 4-4,5 тыс. Га. Основные сегменты:

Коммерческий сегмент: Индустриально-складской сегмент (зона размещения производств, экспортно-логистическая зона)

Офисный сегмент (бизнес-инкубаторы, финансовый центр, выставочный центр) Торговый сегмент ( торгово-развлекательный комплекс)

Жилой сегмент (общежития, многоквартирные дома, частные дома) Инфраструктурные объекты

Принципы зонирования: Южная часть – жилая зона общей площадью 1,3 тыс. Га, включает в себя жилые дома, государственные учреждения и финансовые организации;

Северная часть – производственные мощности площадью 2,9 тыс. Га, отделенные от жилой части проекта скоростной магистралью Пекин - Тяньзинь -Тангу.

Сопутствующая инфраструктура: производственные и исследовательские парки, научные и образовательные учреждения общей площадью до 300 Га.

Зеленые насаждения: 35% площади TEDA Original занимают парки. 785 Га, включая 288 тыс. кв.м в общественных местах.



17

Генеральный план: основные сегменты Развитие сегментов происходит в соответствии с концепцией комплексного развития территории (образование новых городов) – в долгосрочной перспективе;

Жилой сегмент: Кол-во сотрудников компаний арендаторов– 315 тыс., при этом количество проживающих на территории TEDA Original на конец 2006 г. составляло 116 тыс. человек,

Жилье ориентировано на продажу и на сдачу в аренду; Для «голубых воротничков» организованы 4 общежития: Общая площадь 400 тыс.кв.м; Число проживающих сотрудников может составлять 45 тыс. человек; В состав общежитий входят столовые; В рамках сегмента присутствуют квартиры для проживания среднего и старшего менеджмента;

Планируется строительство нового общежития в зоне TEDA Запад на 25 тыс. человек.

Индустриально-складской сегмент: Производство:

Большинство готовых производственных помещений, сдаваемых в аренду или продаваемых конечным пользователям, имеют легкий металлический каркас и небольшую этажность.

Площадь варьируется от 2,500 кв.м до 10,000 кв.м. Каждое здание имеет площади, которые могут использоваться как офисы.

Экспортно-логистическая зона Tianjin Export Processing Zone (площадь: 250 Га) Типовое производственное здание

Площадь 6300 кв.м Конструкция Одноэтажное здание с металлическим каркасом Нагрузка на пол 2 тонны на кв.м Высота потолков в чистоте 6 м Электроэнергия 500 Киловольт-ампер Отопление Трубы диаметром 150 мм, среднеэффективное давление 0,2 н/м

Телекоммуникации Подводка и подключение осуществлены к моменту продажи / сдачи в аренду

Дорожная сеть Отвечает стандартам (ширина - до 30 м и т.д.) Коммерческий сегмент:

Финансовый центр TEDA (офисы: общая площадь 500,000 кв.м., площадь застройки: 11 Га)

Выставочный Центр TEDA International Conference and Exhibition Centre (площадь застройки: 9 Га. Площади 1 фазы строительства: 30 тыс. кв.м. (25 тыс. кв.м выставочный комплекс, 5,000 конференц-зал), общее соотношение площадей после завершения строительства: выставочные площади - 80 тыс. кв.м, конференц-залы – 10 тыс. кв.м)

Инфраструктурные объекты: Совместная площадка для работы нескольких ВУЗов TEDA Academic Univercities

Zone (ведущие китайские университеты уже изъявили свое желание участвовать в данном проекте, направленном на интенсификацию научных исследований).

Библиотека TEDA Library (66,700 кв.м. Площадь застройки: 1,7 Га)



18

Торгово-развлекательный комплекс TEDA Citizens Square (площадь застройки: 13 Га)

Культурно-развлекательный центр Civic Cultural Plaza (общая площадь100 тыс. кв.м)

Парк Отдыха и Развлечений TEDA Recreational Zone (площадь застройки: 940,000 кв.м.).

Футбольный стадион TEDA Football Field на 36,500 посадочных мест Международный медицинский центр кардиохирургии TEDA International

Hospital (площадь застройки: 11 Га. Общая площадь: 70,000 кв.м.) Парковая зона TEDA Forests Park (площадь: 150 Га) Международный центр развития бизнеса (International Business Startup Center ):

Создан в 1996 году. Бизнес-инкубатор работает с малыми и средними компаниями в течение 5 лет: Привлечение внешнего венчурного финансирования; Построение бренда; Завоевание и укрепление лидирующих позиций на рынке; Проведение IPO.

В рамках данного комплекса и на его площадке были созданы следующие объекты: Научный и Технологический Парк Университета города Тяньзин площадью

110 тыс. кв.м (Tianjin University Scientific and Technological Park); Парк по поддержке предпринимательской инициативы студентов, возвратившихся после зарубежного обучения (Returned Student Entrepreneurship Garden)

Государственный центр Нанотехнологического производства (The State Base for Nanotechnology Industries)

Спектр услуг данных организаций достаточно широк: Услуги связанные с планированием организации предприятия, охране, предоставления ресурсов и коммуникаций;

Консалтинг в сфере производства, коммерции, налогообложения, банковского дела и законодательства;

Помощь в организации high-tech компаний (преимущественно в сфере информационных и биотехнологий), включая как научную, так и производственную составляющие.



19

Инфраструктура проекта Социальная инфраструктура:

Образовательные учреждения: В Тяньзине расположены 59 колледжей и университетов,183 профессиональных средних учебных заведений.

В TEDA имеется 2 международных школы (расположена в жилой части TEDA Original)

Медицинское обслуживание: 3 госпиталя в TEDA, в том числе международный

486 Госпиталей и поликлиник в Тяньзине Гостиницы: две 4**** и одна 5*****

Транспорт и логистика: Воздушное сообщение: 180 км. От аэропорта Пекина, 38 км от аэропорта Тяньзина. Пассажирский терминал для международных перевозок, крупнейший карго-аэропорт в Китае.

Морское сообщение: 5 км от порта Тяньзин, крупнейшего порта в Северном Китае, соединенном с 400 портами в 180 странах

Железнодорожное сообщение: 6 основных железнодорожных направлений, скоростной экспресс Пекин-Тяньзин – TEDA

Легкое Метро: местное сообщениеТяньзин-TEDA (24 тыс. пассажиров в час) Автомобильное сообщение: 9 республиканских магистралей, 6 региональных скоростных дорог, 2 скоростных дороги между Пекином и Тяньзинем.

Таможенные терминалы: соглашение с аэропортами Тяньзина и Пекина об облегченной процедуре прохождения таможенных процедур

Вид ресурса TEDA Original Газ Натуральный и сжиженный газ;

Предложение: 87 тыс. куб.м в день; Доставка в цистернах и по трубам; Затраты: 27 центов за куб.м.

Тепло Паровое отопление и горячая вода; 5 теплостанций; Предложение: 700 т. воды в час; Затраты: $12 за т. Пара 84 центов за кубометр горячей воды

Вода Предложение: 180 тыс.т. в день (планируется увеличение до 402 т.); Затраты: 41-54 цента за тонну воды

Электричество Предложение: 320 тыс. Квт. (35 Квт., 10 Квт., 380 вольт); Затраты: 7-8 центов за Квт

Очистка стоков Объем обработки: 100 тыс.т. в день; Экологически безопасные технологии



20

Управляющая компания Система управления включает 3 организации:

Административный Комитет TEDA: Афиллированная структура муниципальной администрации г. Тяньзинь, выполняет функции управления и координации (см. схему).

Инвестиционный Холдинг TEDA : Отвечает за организацию и функционирование элементов инфраструктуры и реализацию программ девелопмента территории.

Прочие организации: Находятся в подчинении администрации и функционально дополняют основные организации.

Для поддержки компаний из состава Административного Комитета и Холдинга создаются рабочие группы: Группа координации текущих проектов

Группа координации проектов на стадии эксплуатации Объединенная группа, специализирующаяся на поддержке бизнеса (консалтинг, аудит, организация аутсорсинга)

Функции системы управления: Предоставление полного спектра услуг и сопровождение компаний-арендаторов на всех стадиях начала работы на участке: Генеральное планирование территории и проведение маркетинговой компании, обеспечивающей привлечение отечественных и иностранных инвестиций;

Подготовка территории для дальнейшего девелопмента; Девелопмент инфраструктуры и коммуникаций, девелопмент некоторых объектов недвижимости;

Маркетинг и реализация готовых объектов; Осуществление посреднических функций в поставке энергоресурсов; Работа с компаниями в бизнес-инкубаторах; Реализация преференций для компаний-арендаторов; Логистические услуги; Рекрутинг.



21

Процедуры сопровождения инвесторов



22

Инвестиции и финансирование Собственные средства:

Государственный займ в размере $45 млн., использованный на развитие жилой и коммерческой территории площадью 420 Га.

Дальнейшее развитие - по принципу «девелопмент участка, получение прибыли, реинвестирование полученной прибыли

на развитие следующих участков». Эти шаги были тесно связаны друг с другом и обусловили устойчивый цикл экономического развития.

В 1991 г. TEDA имела возможность развития участка площадью 100 Га ежегодно без привлечения внешних финансовых ресурсов.

Внешнее финансирование: При явном спросе на развитые участки для реализации различных проектов, TEDA не могла обеспечить предоставление нужного объема подготовленных участков. Результат - в 1992 г. началось активное привлечение иностранных инвестиций: Концепция «использования средств крупных иностранных компаний на финансирование развития земельных участков для больших проектов».

Одна или группа иностранных консорциумов получает участок земли с помощью аукциона, во взаимодействии с администрацией TEDA занимается его планированием, девелопментом и привлечением бизнеса на данный участок. Они могут учреждать 100%-но иностранные компании, совместные и акционерные предприятия.

Компании, инвестирующие в развитие земельных участков, разделяют ответственность за привлечение бизнеса в данные проекты и извлечение прибыли, заинтересованы в увеличении стоимости земли и продуктивности ее использования.

Новый подход обеспечил также поступление дополнительных ресурсов для поддержки запаздывающей в развитии инфраструктуры.

В конце 2004 г. контракты на развитие земельных участков, подписанные TEDA, охватывали территорию в 750 Га, объем финансирования – порядка $73 млн., что означает возможность развития территории порядка 200 Га в год.

В период с 1984 по 2006 гг. инвестиции компаний-арендаторов в создание предприятий (4,3 тыс. иностранных предприятий и 9,9 тыс. китайских) составили сумму до $34,16 млрд. Речь идет как об образовании совместных предприятий, так и о прямых иностранных инвестициях.



23

Выводы Специфика участка:

Расположение на территории, обеспеченной всеми видами транспортного сообщения.

Генеральный план: Ориентация на создание многофункциональной автономной территории, обеспечивающей комфортные условия для всех типов пользователей.

Эволюция разрозненных зон развития в единую урбанизированную территорию. Кластеризация производства в парках, развитие связей (в том числе НИОКР) между смежными отраслями.

Инфраструктура: Полное обеспечение пользователей всеми необходимыми типами коммуникаций, обеспечение автономности работы предприятий

Развитие транспортной системы сообщения между различными территориями TEDA.

Сроки реализации: 20 - 30 лет. Определенных временных рамок нет в связи со значительными масштабами проекта и поэтапным развитием зон.

Управляющая компания: Тесное сотрудничество с государственными органами власти, реализация проекта в рамках программы развития прибрежных территорий и развития промышленного потенциала.

Активная маркетинговая кампания по привлечению новых инвесторов с участием государственных органов.

Оптимизация процессов согласования и получения разрешений потенциальными инвесторами на территории TEDA.

Помощь и поддержка компаний-пользователей на всех этапах проекта. Широкий спектр услуг для молодых компаний - наличие бизнес-инкубаторов.

Финансирование: Первоначальное развитие территории происходило исключительно за счет государства: первичный займ в размере $45 млн.

Изначальная концепция: развитие участка на государственные средства и вложение полученных доходов в дальнейшее развитие территории.

На последующих этапах – концепция привлечения инвесторов на раннем этапе и совместное развитие территории – обеспечение роста масштабов развиваемых территорий.

Разделение рисков девелопмента между участниками проекта: инфраструктурная подготовка площадок за счет государственного финансирования.

Создание благоприятного налогового и таможенного режима. Наличие гибкой системы работы с инвесторами, предполагающей различные модели организации инвестиций (аренда, приобретение объекта, самостоятельное строительство на выбранном участке).



24

Lowry, США Базовые характеристики проекта и участка Тип девелопмента: редевелопмент территории тренировочной базы ВВС США. К моменту закрытия базы в 1991 г. вокруг участка сформировались жилые районы.

Цель Проекта: создание нового сообщества на основании единого генерального плана в пределах территории Денверкого мегаполиса, для комфортного проживания, работы, учебы и отдыха многих поколений.

Площадь участка: 755 Га Расположение:

В пределах территории мегаполиса города Денвера, штат Колорадо: 89% участка находится на территории города Денвер в Денверском округе; 11% участка находится на территории города Аврора в округе Арапахо. В 15-минутной транспортной доступности от центра Денвера В 25- минутной транспортной доступности от Денверского международного аэропорта.



25

Генеральный план Основная задача городского планирования: создание района, который органично вольется в существующую окружающую городскую среду.

Принципы планирования и застройки: Сохранение исторических архитектурных деталей, таких как светлый кирпич, металлические конструкции, округлые формы ангаров, символов ВВС США и использование стилистики построек 1930-40-х годов, когда была построена база.

Жилая застройка началась в 1997 году с южных, юго-западных и северо-западных окраин участка и затем продвигалась вглубь участка на восток.

Каждое жилой район содержит различные типы жилья, включая как большие отдельно стоящие дома стоимостью около $1,5 млн., так и доступные по цене таунхаусы, дуплексы и кондоминиумы стоимостью от $120 тыс. (около 10% жилья строится как доступное

жилье). Все объекты коммерческой недвижимости расположены в центральном районе

Lowry. Изначально генеральный план предусматривал строительство бизнес парка. Однако, позже стало очевидно, что возникнет необходимость в создании многофункционального центрального района.

Коммерческие площади реализовывались сложнее, чем жилые, т.к. район не имел имиджа делового района, не имел прямого доступа со скоростной трассы.

Планирование территории: Комитет для определения генерального плана и архитектурной концепции рассмотрел более 1,000 проектов.

Sasaki Assosiates, Inc. – разработка основного генерального плана.

Design Workshop – разработка детального плана, включая интеграцию в существующую дорожную сеть, размещение парков и рекреационных зон, продление исторической 6-ой парковой аллеи Денвера (6th Avenue Parkway) с широкими тротуарами, крупными деревьями и большими домами.

Основные параметры застройки: Жилой сегмент: 4,500 домов различной конфигурации с различным типом жилья. Коммерческий сегмент: 123,000 кв.м. офисных площадей и 12,000 кв.м. торговых площадей.

Образовательный сегмент: 11 школ и студенческий городок, включающий общежития, корпуса ВУЗов и т.д. всего 65,700 кв.м., где ежегодно учатся 9,500 студентов.

Рекреационная зона: парки и спортивные сооружения. Общественная зона: 147,700 кв.м. общественных некоммерческих помещений.



26

Распределение земли по сегментам, га

Рекреационный42%

Общественный некоммерчески

й21%

Жилой24%

Коммерческий смешанного назначения

5%

Образовательный8%



27

Фазирование и сроки реализации Проект рассчитан на 10-15 лет. 1992 – Соглашение между городами Денвер и Аврора о создании Проекта реконструкции Военно-воздушной базы Лори и Консультационного совета по экономики для проекта Лори.

1993 – Утверждение Плана общественного использования территории Лори, в котором были рассмотрены вопросы использования земли, создания транспортной инфраструктуры, строительства жилья и экономического развития в целом с участием администрации Денвера и Авроры.

1994 – Создание Lowry Redevelopment Authority (LRA) 1994 – Создание Общественного консультационного комитета Lowry для консультаций совета директоров LRA о потенциальных воздействиях на общество в процессе реализации Проекта.

1996 – Начало работ по демонтажу оборудования и строительству спортивных объектов в реконструируемых постройках базы (ангары).

1996 – Размещение муниципальных облигаций и одобрение генерального плана нового строительства.

1997 – Начало строительства жилья, одобрение плана обустройства рекреационных зон.

1998 – Начало заселения. 1999 – Открытие 3 школ, начало строительства бейсбольного стадиона. 2001 – Начало строительства центра района. 2006 – В районе проживает 25 тыс. человек, возведено около 80% планируемых площадей.

2009 – Намечено окончание строительства (жилого сегмента и бизнес-инфраструктуры).



28

Инфраструктура проекта Существующая инфраструктура, созданная в 1940-50-е гг. требовала замены. Инвестиции LRA с 1994 по 2006 годы в улучшение инфраструктуры: $102 млн.:

Снос/разрушение 291 строения. Улучшение существующих дорог и строительство более 80 км. новых дорог. Более 80 км. коммуникаций, проложенных под землей.

Особенности инфраструктуры: Специальные процедуры утверждения документации:

Обработка большого объема документации в рамках стандартной процедуры утверждения требовала больших ресурсов и дополнительного времени.

Была разработана специальная процедура утверждения документации, для чего в административных органах была сформирована отдельная группа сотрудников.

Повторное использование материалов: Переработано на месте и повторно использовано в качестве основы при строительстве новых дорог 600,000 тонн обломков дорожного покрытия, бетона и фундаментов зданий, что в 2 раза дешевле по сравнению с использованием привозного материала.

Сокращение объемов перевозок на тяжелом транспорте позволило сэкономить несколько десятков тысяч долларов и уменьшить отрицательное влияние перевозок на прилегающие жилые районы.

Хай-тек инфраструктура: Широкополосная телекоммуникационная линия объединяет все здания в общую сеть, включая электронное сообщество LowryLink.

Парки и открытые рекреационные зоны: Как часть инфраструктуры, парки и рекреационные зоны занимают 43% территории Lowry (площадь, эквивалентная 20% всей рекреационной территории Денвера).

6 км. новых 4 полосных дорог, и 48 км второстепенных дорог. Общественный транспорт:

Система общественного транспорта, обслуживающего район объединена с общегородской системой транспорта.



29

Управляющая компания Lowry Redevelopment Authority (LRA) Некоммерческая квазигосударственная организация Образование: в 1994 по соглашению между Денвером и Авророй для управления проектом реконструкции Lowry.

Структура: совет директоров из 9 человек был назначен мэриями Денвера и Авроры. Задачи организации:

Управление и контроль над реализацией проекта в течение 15 лет. Привлечение девелоперов Получение дохода для обоих городов не является целью проекта. После завершения проекта организация будет расформирована.

Функции организации: Привлечение финансирования на развитие инфраструктуры и экологическую очистку почв

Привлечение девелоперов (LRA продавала отдельно мелкие участки (1-2 дома) для каждого блока в отдельности так, чтобы смежные участки застраивались разными компаниями – для достижения архитектурного разнообразия).

Мастер-планирование Создание инфраструктуры



30

Инвестиции и финансирование Бюджет проекта

75% финансирования было получено из различных источников частного капитала 25% финансирования обеспечено из государственных источников Прогнозируется, что проект привнесет дополнительные $5,7 млрд. в местную экономику уже в течение первых 11 лет.

�Единая маркетинговая программа финансируется за счет девелоперов – 1% от стоимости продажи жилых домов или 1% от стоимости продажи участков земли под коммерческую недвижимость.

Основные источники финансирования: Муниципальные доходные облигации, 2 выпуска: $40 млн.

В 1996 году был сделан первый выпуск безналоговых муниципальных облигаций с высокой процентной ставкой на $33 млн. Все средства пошли на улучшение инфраструктуры и обеспечение операционного бюджета на начальной стадии разработки проекта.

Выплачены за счет средств от продажи земли девелоперам. Кредиты местных банков: $65 млн.

Выплачены за счет средств от продажи земли девелоперам. Получение финансирования под прирост будущих налоговых поступлений по налогу на имущество по определенному участку земли: $72 млн. Средства использованы для сноса существующих строений и строительства парков и школы.

Гранты от Департамента Экономического Развития США (EDA): $6,2 млн.: улучшение инфраструктуры $3 млн.: создание инфраструктуры делового центра (с параллельным взносом в размере $2 млн. от Авроры и Денвера).

Поступления из федерального фонда бездомных: $5 млн. Доход от сдачи в аренду существующих строений.



31

Выводы Специфика участка:

Расположение на границе двух городов – органичное вливание нового района в существующую застройку.

Предыдущее назначение участка (бывшая военная база) оказало влияние его архитектурно-стилистическое решение.

Генеральный план: Коммерческий сегмент сосредоточен, в основном, в центральной части участка. Жилая застройка содержит различные типы жилья (и доступное, и в более дорогом сегменте).

Жилой сегмент развивался в направлении с границ участка внутрь на восток. Изначально застраивались граничные участки, строительство центральной части началось позднее.

На соседние участки привлекаются различные девелоперы – для достижения архитектурного разнообразия.

Инфраструктура: Специальные процедуры утверждения документации. Повторное использование материалов (экономия). Хай-тек инфраструктура Обилие парковых и рекреационных зон Создание транспортной инфраструктуры, обеспечивающей бесперебойное сообщение с городами.

Сроки реализации: Проект рассчитан на 10-15 лет. В настоящий момент завершено порядка 80% объектов.

Управляющая компания: Некоммерческая квазигосударственная организация, создавалась на период развития проекта и по его завершении будет расформирована.

Получение прибыли не является целью городов (управляющей организации). Финансирование:

Бюджет проекта – порядка $620 млн. Проект реализовывался с существенным участием государства (25% бюджета) Помимо государственных средств, привлекались кредиты, производился выпуск облигаций, использовались средства различных фондов.