Transcript
  • - .

  • .. ..

    .. ..

    ,

    2003

  • 657.92(075.8) 65.2818673

    93

    :

    ... .. , .. , ... .. , ... .. .

    :

    , ..., (. 6, 8, 14, 15) , ..., (. 15, 7, 9, 10) , (. 11, 22) , ..., (. 1221)

    :

    .. c ..., ,

    .. ...,

    :

    .. ..., ,

    %93 . .., .., .., .. .: , 2003. 704 .ISBN 5813700986

    , , . , , . , , , , .

    ISBN 5%8137%0098%6

    .., .., .., .. ,

    , 2003

  • 5

    I.

    1. . . . . . . . . . . 7

    2. P . . . . . . . . . . . . . 28

    3. . . . . . . . . . . . . . . 40

    4. p . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

    5. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

    6. 93

    7. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

    8. p . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256

    9. p . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

    10. p . . . . . . . . . . . . 344

    II.

    11. p pp pp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

    12. p pp pp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385

    13. p pp pp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414

    14. p . p , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423

  • 15. p . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440

    16. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476

    17. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501

    18. p . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528

    19. pp ppp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552

    20. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584

    21. p . . . . . . . . . . . . . . . 618

    22. pp pp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 649

    23. . . . . . 672

    . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685

    . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689

  • 7 I

    1

    1.1.

    : (), , , , , , , , .

    . , , .

    . , . .

    , , . :

    ! ; ! ;!

    ;! ;! ;

  • 8! , ;

    ! , , , , .

    , , .

    , , :

    ! ;!

    ;!

    ;!

    ;! ;! ;!

    ;! ;! ;!

    ;! , ,

    ;! .

    , , , . .

    . ,

  • 9 .

    : , . , , , .

    , , . . , , .

    , , , , , .

    , . .

    , , , , , , , , , , , .

    , .

    , , , , , , .

    , , ,

  • 10

    , .

    , , .

    , , , , . .

    , , , , ; , , , .

    . , I 1714 , 1923 , .

    90 . 1994 , 130 :

    1. ( , ) , , , , , , , , , .

    , , . .

    , , ,

  • 11

    , , .

    132 .

    1. , .

    .

    2. , , , , .

    , , , , , , ,, , , , , , , ( , , ), , .

    , 130, , : , , .

    , , , .

    , , , , , , , . , .

  • 12

    .

    , (), .

    , . , , , , , , . .

    . , , , .

    , , . , , .

    , .

    , , , , , , , . , , .

    . , .

  • 13

    1998 . . , , , ; , .

    , , , , , .

    , , .

    , ; ; ; .

    , , , , , , .

    , . . , , .

    ,

  • 14

    , , .

    , , .

    , .

    .

    , , , . , . , , . , , ; , , , , .

    1.2.

    , .

    , , .

    , . .

    , . , (

  • 15

    , ), . ( ) , , .

    . , , , .

    , . , . .

    , , , , , . .

    . . . . , , .

    , , :

    ! ;! ;! .

  • 16

    , , , , , .

    , :

    1) ;2)

    , , , ;

    3) ;

    4) , ;

    5) , , , , .

    , 1993 . , , :

    1. .2.

    .3.

    .4.

    .5. , , ,

    .6. ;

    .7.

    .

  • 17

    8. , , , .

    , , , , .

    . , . , .

    , , . , , , . (, , , ) .

    , , . . , , , . , . , . , , .

    , . , , , , ,

  • 18

    . , , , , , , . .

    , , , . . , , . . . , , , , , .

    / . .

    . , , , .

    , , 1998 . , , , , , , :

    ! , ;

    ! ;

    ! ;

  • 19

    ! , ;

    ! . 2001 ,

    , .

    , , , , .

    , , , :

    ! ;! ;! ;! ;! ;! ;! ;! ; ! .

    .

    , , , .

    , , , , .

    , , , , , .

  • 20

    , .

    , .

    , ( ).

    , , .

    , , , .

    , , , .

    .

    2.3.

    , : , (), . , .

    :

    1. , .

    2. , .

    3. , .4.

    .

  • 21

    , % .

    . ; .

    . , . , . .

    . , . , , . . . , , , , .

    , . , , . , , . .

    ,

  • 22

    . , , . : , . , . , , .

    . .

    , .

    , , , , : , , . , . .

    , , , .

    , , . , , , , , , .

  • 23

    . , , , . , , , . XX , , , .

    , , . , , , .

    . , , , . , , .

    , . , (, ), . , , , , , . , , .

    . , . , 25%.

  • 24

    , , .

    , , : , , . . , , , , , , , .

    , , . , , , . .

    , . , , , , , , . , , , , , .

    , . , , , , , , .

    , , , , , , , , .

  • 25

    , , : ,

    (), , . , , .

    . , , .

    , , . , , , . , . , , .

    , : , ,, . . , , , , . , . , , . . , .

  • 26

    , , .

    , . . , . : , .

    , , .

    , , .

    . . . . , , .

    , . , , , , . , .

  • 27

    , . , , , .

    , . .

    . , , . , . , , , , . , , . , , . .

  • 28

    2

    2.1. ,

    . , .

    , , . ( , , .). , , .

    , () . , , , . , .

    , , , . . , , ( ), .

  • 29

    , .

    (, .) . , :

    ! ! ! ! .! .! .! . ! .! .

    .

    . , , , . , , , , , .

    . , . , , , . .

    . , , .

  • 30

    , , .

    . . , , , , , , , .

    . , , . , , . , , . , . .

    . , , . (, , ) . , , , , ..

    , , , , . , , .

  • 31

    . , , . , .

    . . , , . , .

    , , . , :

    ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! .

    , . , .

    . , , .

  • 32

    :1. .2. .3. () .4. ( ).5. . :1. .2. .

    2.2.

    , , , , , . , , , .

    . , , , , , . , , , , .

    , , , , , , .

    , , .

    ( ) , :

  • 33

    1. (, , ).

    2. (, , , , , ,).

    3. ( , ).

    4. ( , , , ).

    5. (, , , , .).

    , :

    1. .2. ,

    .3. ,

    . (

    ) :1. .2. .3. . :1. .2. .3. . :1. .2. . :1. .2. .3. .4. , . ,

    , .

  • 34

    , , , , , . , , , , , .

    . , , .

    , , , .

    , , , .

    2.3.

    , , , .

    , . , . , , , , , .

    . . , .

  • 35

    , .

    , .

    . , , , .

    , , , , .

    . , . , :

    1 ;

    2 .

    . 1 .

    , ; . .

    2 ,

  • 36

    . , . .

    , , .

    1 , , , (, , , . .) . , , ( , , . .)

    2 . , .

    , : , .

    : 1) ; 2) ,

    .

    , , .

  • 37

    . , .

    , , . , .

    .

    1. ( ). 2. :

    " " " " " . .

    3. , , ,, , .

    4. , , ( ), . , , .

    5. , , . (, .)

    , .

    , .

  • 38

    (, ). , . , .

    ; , , , . , . , .

    , . , , . :

    ! ( );

    ! ;! (

    );! ;! ;! ,

    , ;! ,

    , , ;! ;! (

    , .).

    , . .

  • 39

    , . .

    : .

    () , , . , . () , , . .

    . , . . , . , , .

  • 40

    3

    ' , , ' .

    , : , , , , , . , . , , , , .

    , , , .

    . . . , , . , .

    , , .

  • 41

    , .

    , .

    , .

    , . , , . , . , .

    , .

    :1. ;2. ;3.

    ;4. ;5.

    ;6. .

    3.1.

    , .

  • 42

    , , . :

    ! ;! ;! ( ) ;! ;! ;! ;! .

    , , , .

    , . .

    , , , .

    . , , , .

    , . , , , , , , .

  • 43

    , , . , .

    , , . . , . , 25% , , (, ), , , 25% . , , , .

    , .

    :

    ! ;! ;! ;! ;! ;!

    ;! .

  • 44

    . , , . .

    . , . , , , .

    :

    ! ; ! ;! ;! ;! ;! ;! ;! ;! . , ,

    , , .

    , , . , () , .

    . , , .

  • 45

    ; , , . .

    . , , , , . , , , , , . .

    , , . . , , , , . .

    , , :

    ! ;! ;! . ,

    . .

    () ( ), ( ), ( ), ( ) . . .

    , , .

  • 46

    , , , .

    . , , , , .

    , . , , , , , .

    , . , , . .

    . (USPAP), , . . , , . , , , .

    , , , , , , .

  • 47

    , . , , .

    3.2. ,

    , , , , , , .

    , , , , .

    , . , .

    .

    .

    , . , , , . , .

    , , . .

  • 48

    . , , , . .

    , . , , , , . , . .

    3.3.

    , .

    , . , : , , .

    , ( ), .

    , , , ( ), .

  • 49

    , , , , , () , .

    . , , , , .

    . , , , : , , , . .

    3.4.

    :

    ! ;! ;! . ,

    , .

    , , .

    .

  • 50

    , .

    , , , ,, . .

    . , . , , ..

    : , , , , .

    . .

    . , .

    . . , .

    . ,

  • 51

    . , .

    . , , . , . , , , .

    . .

    , , . .

    . , , , , , .

    . , : , , , , , , , , , .

    , .

  • 52

    , .

    , , , . . , , , .

    . , , . , .

    . , , , , , , , . .

    , , .

    , .

    , , , , . , , , ,, , . .

  • 53

    , , , , , , , .

    , .

    , , . .

    , , , , , . , .

    3.5. %

    , , . , .

  • 54

    , , .

    , , , .

    , , , , , , , .

    , , . , .

    , .

    3.6.

    , . .

    , , , .

    , , , , , .

  • 55

    , , .

    11 . , , .

    , . .

    , , , , , ., , , . :

    ! ;! ;! ;!

    ;! ;! ;!

    ;!

    , ! ;!

    ; ! ;! ;! ,

    .

  • , , .

    , , , , , .

  • 57

    4

    :

    ! ;! ;! ;! , ;! . ,

    , , , . .

    . . .

    . , .

    : ,

    , , . , , . . ,

  • 58

    , , .

    , , ( ) .

    :

    : . $300 $600 1 . , $450. 3 3 .

    :

    ! , 5 15% , $40$800 1 . ;

    ! , $100 $250 ;

    ! $100 $500 1 . .

    4.1. ,

    , , , , , , , . , . , , , , .

  • 59

    , , .

    :

    ! ;! ;! ;! ;! ;! ;! ;! ;! .

    : , , . .

    , , . , , , , .

    , . , , , , , , , .

    . , , , , , , , , ,

  • 60

    , . .

    , , , , , , . , , , , , . . , , , , .

    , . . : , , , , . . , .

    , , . , , , . , , , ,

  • 61

    .

    . , , , , . , , , , , ..

    , , .

    , . , . . , , . .

    . . , , . , . , , . , . , , , , .

    , .

  • 62

    , .

    . . , , , . , , , , . .

    . , , , , , .

    , , , , , , , , .

    , , .

    . , . , , .

    , , ,

  • 63

    . .

    . . , , , , , . . , , , , .

    . , , , . , , , .

    , : , .

    . , . . 1998 2030%. . .

    .

  • 64

    . . , .

    : , , : , , , , , ..

    , , , , .

    , .

    . , , . , , , , , , , , .

    , , , , , , .

    , .

    .

  • 65

    : , .

    . , , , , , , , ..

    , . , , , , .

    4.2. ,

    , . , .

    :

    ! ;!

    ;!

    ;! ;! .

    , , .

  • 66

    , , , .

    . . , , .

    . , , .

    . ; ( ).

    %. , , , , , , , .

    , , , .

    ( ) , . , , .

  • 67

    , , .

    , .

    , . , .

    , , , .. : , , , .

    , .

    , , . . , , , .

    , , . , , , ; , , , , . . , , .

  • 68

    . , , , .

    . , , , , . , , , .

    . , , . . , , . , .

    . .

    , . , , . . . ,

  • 69

    . .

    , . . . , , .

    , . . , , , . , . , , , , . .

    . . , , .

    . . RO. . , , .

  • 70

    . , . , : , , , , .

    . , .

    :! ; ! ; ! .

    , , , , , , , .

    , , , , , . . , , , . , , , , . .

    , , , .

  • 71

    4.3. ( %)

    ( )# .

    ! ( ).

    ! .! .!

    .! .!

    .

    # .

    ! , AK&M, , (, , ).

    ! , ( ).! , , .! (

    ).! , .

    # .! , :

    " ;" ;" ;" ;" ;" ;" ;" P.R.E.S. ;" .. ;" ;" RE:VIEW (

    ).! : ,

    , RWay.

  • 72

    ! :" NOBLE GIBBONS ( ,

    , );

    " ANGHEVELT ( AngheveltResearch);

    " COLLINS INT ( , );

    " PENNY LANE REALTY ( , , , ).

    # .

    ! ( ).! ( ).! ( ).! ( ).! . :

    .# .

    ! ( ). + 37 . . . 1 . . 1969 .

    ! ( ). 1969 .

    ! ( ). 1969 .

    ! ( ). 1969 .

    ! ( ). ,

  • 73

    , 1 . . . 1969 .

    ! ( . ). 1 . 1 . . , , . , , , . 1984 .

    ! ( ; ). 1 . . 1997 .

    # ! 1969 .1984 .: 11.05.83 .

    94. 1 .

    ! 1984 . (1991 .; 1997 .) : ( : ).

    # .!

    .! (

    ).!

    ().

    # .!

    .

    ! ( ).

    ! RWay.

    # .

    ! ( ).

  • 74

    ! ( , ).

    # .! . , ,

    , .! NOBLE GIBBONS,

    ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.! : ,

    , RWay.! (

    ).# .

    ! .

    # .

    ! RENTEK, ,, , .

    ! NOBLE GIBBONS,ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVASAWYER.

    ! () , .

    ! : , , RWay.

    ! ( ).

    # , %.!

    : , , .

    # .! ()

    .! (

    , ).

  • 75

    ! ( ).

    # .! ,

    .! AK&M, ,

    , , .

    ! .

  • 76

    5

    5.1. % .

    , .

    , , . , , . , .

    . , . . , , , .

    , , , , . , .

    ,

  • 77

    , , .

    , , , . , , , .

    , , , . , , .

    , (, . .). , , .

    :

    ! ;! ;! .

    .

    , , , , .. .

    : .

  • 78

    , , , .

    . :

    ! ; ! ; ! ; ! .

    . , . , , , , .

    . .

    , , , , , .

    . . , .

  • 79

    . , 12 , , , , 40 .

    , , . , , , . , , .

    , ., , . .

    . , , .

    . , , .

    , . , , . . 100%.

    . , , , , , (, ) .

    .

  • 80

    . , .

    , , , .

    , . , .

    . . , , , .

    . , . .

    . , , , . , , , .

  • 81

    , , , . . , .

    , , , , , . , .

    , , , , .

    , , ( ) . , , , .

    , , . , .

    , . , , .

  • 82

    , , , .

    , , . . , , , , , ( ). , , .

    , , . :

    ! ;

    ! .

    :1.

    . 2.

    .3. .4.

    ,

    :1. ,

    .

  • 83

    2. .

    , . , , .

    , , . . , .

    , , . , , , , .

    , , , , , .

    , , , , , .

    % % , , . , ,

  • 84

    .

    :

    1. , . . , . , .

    2. , :" ,

    , ;

    " , , ;

    " ;

    " , .

    . , , . .

    :1. ,

    ?

    2. , , ?

    3. ?

  • 85

    , , :

    ! ;!

    (, , ..), ;

    ! , (, , .);

    ! ;!

    .

    . :

    1. ;

    2. .

    :!

    ;!

    ;!

    ;

    ! .,

    , :

    1. ?

    2. : ,, ?

  • 86

    3. ?

    , . , .

    . , .

    5.2. %

    :

    1. .

    2. .3. .4. . 5.

    , .

    . , , , .

    : , .

    1. , .

  • 87

    2. .3.

    .4.

    .5. .6. .7. .8. .9. .10. ,

    .11. , .12. .13.

    , . :

    , .

    1. , .

    2. .3.

    .4. .5.

    .6. .7.

    .8.

    , .9.

    .

    : , :

  • 88

    1. , .

    2. , .

    3. .

    : , :

    1. , .

    2. .3.

    .4. .5.

    . :

    , : 1. ,

    .2. .3.

    .

    5.3.

    . , , , .

    , , , , , , , , .

  • 89

    ,

    . .

    , . , .

    , .

    , , , .

    , , .

    , , , . , , .

    , . . , . , , , , ,

  • 90

    (, , . .).

    . , , . , , , .

    ,

    , , , , , . .

    , , . , , . , .

    . , .

    ,

    , . , , , . ,

  • 91

    . .

    . , , .

    , ., ,, , . . , .

    . , . , .

    ,

    . .

    , . ( ) (

  • 92

    ). , . , , , .

    , , , , , , , .

    ,

    , . , , , . . , .

    , . , . , . .

    , , .

  • 93

    6

    6.1.

    , , , . : , , ,. , . , (, , , , ..).

    . . , V (, ) (PV . present value)

    I: , k .

    , . .

    V Va,

    : , m .

    .

    (. 6.1). .

    V PV I1 Ik,( )=

    maxV mini

    Vai{ }1m

  • 94

    , , , , , .

    . 6.1. .

    . , , . , : . , . , , . .

  • 95

    .

    , , , .

    , , , , .

    , , () : (') .

    (DCF) , , .

    , .

    , , .

    , , .

  • 96

    .

    , ' , ( ) ( ), '.

    , (, ). , , , , : , . , : , .

    . , , . , : , , , .., .. . , . . . .

    , , , . ,

  • 97

    . , . , , , . , , , .

    .

    pp

    1 :

    , (6.1.1)

    V 2 , q ,

    Iq q' , Y ( ), VP

    , k 3. (6.1.1)

    k , .

    1 (6.1.1)

    .2

    .

    , , , ,

    . ,

    , . 3

    .

    V0Iq

    1 Y+( )q------------------- VP

    1 Y+( )k--------------------+

    q 1=

    k

    =

  • 98

    , , .

    . , . .

    , . , .. () , . , , , 1.

    () . , , : . . , , , . , , , , , . , () . , . , , ,

    1 ,

    .

  • 99

    , .

    , , . , , , , () . , , , . (, ), , . , , .

    , Iq ( . c Income) q' :

    ,

    ( )

    ( ). , ,

    , .. .

    q' , ,

    : ,

    q' 1,

    , :

    .

    , ,

    , : .

    1 , ,

    .

    Iq Iqon Iq

    of+=

    Iqon Iq

    of

    Iqon

    IBqon

    ILqon

    Iqon IBq

    on ILqon+=

    YL YB Y= =

  • 100

    ,

    :!

    , (6.1.2)

    VB, q 1 (q'1)' ;

    !

    ,

    VL = const .

    (6.1.2) , ,

    ,

    1.

    ,

    . . , , , .

    . , , .

    , .

    . . , ( , , ..),

    1 IRV (IRV).

    Iqon

    IBqon VBq 1 Y=

    ILqon VL Y=

    IBqon

    IBqon

    VB q 1,

  • 101

    V ..

    () , , ' ' :

    , (6.1.3)

    i i' , r

    , i .

    1 . , .. . , , . , .

    (. 6.2). 200 (..), (100 50 ..) (100, 100 300 ..). , 10%, (6.1.3) 3 :

    V = 200 (1 + 0,1)2 + 100 (1 + 0,1) + 50 = 402 (.).

    , ', :

    , (6.1.4)

    1 (imputed cost) (.,

    , ,

    ).

    V Eq 1 i+( )r q 1( )q 1=

    r

    =

    V Eii 1=

    r

    =

  • 102

    .. () .

    . 6.2.

    , , , .

    (6.1.4) (6.1.3) , r . , , 6.2, 402 (200 + 100 + 50) = 52 (..), , ,52/(200 + 100 + 50) 100% = 14,9%. .

    , , , .. . / , .. .

  • 103

    , , , , . , , . , , .

    (6.1.3) i. . . .

    .

    , (. 6.3).

    E = 1000 .. I = 1000 .. i Y :i = Y = 10%.

    :

    ..

    .

    .

    .

    V E

    1 Y+( )q------------------- I

    1 Y+( )q-------------------

    q r 1+=

    k

    +q 1=

    r

    10001 0 1,+( )q

    ------------------------- 10001 0 1,+( )q

    -------------------------q 4=

    k

    +q 1=

    3

    361 222,= = =

    V V 1 i+( )r E 1 i+( )3 1

    i-------------------------------+ 361 222 1 0 1,+( )3 1000 1 0 1,+( )

    3 10 1,

    ----------------------------------------------+, 3790 786,= = =

  • 104

    ..

    , .

    . 6.3.

    , ,, , .

    :

    ( ) . , . , .

    : , . , , : . , . , , .

    PV I

    1 Y+( )q-------------------

    q 1=

    k 3

    10001 0 1,+( )q

    -------------------------q 1=

    8 3

    3790 786,= = =

  • 105

    . , , .

    ( ) . , , , . , , .

    , , .

    , q' ( ) :

    , (6.1.5)

    n , q , Y , .

    , . , , , 10 14 1997 : . , : ( ) , . ,

    VqIs

    1 Y+( )s q-------------------------

    s q=

    n

    =

  • 106

    1. : , , . , , , , .. , .

    , :

    , (6.1.6)

    q'

    , , n

    , ia

    , '

    :

    . (6.1.7)

    2.

    n, ia Vo q.

    , , :

    . (6.1.8)

    (6.1.7) ( 0 n). ,, ,

    1 ..

    // . 298 (. 22).2 .

    Vq V0 bal n q ia, ,( )=Vq

    V0

    bal n q ia, ,( )

    bal n q ia, ,( )a n q( )ia[ ]

    a n ia,( )----------------------------- q, 0 1 n, ,= =

    a n ia,( )

    dep n q ia, ,( ) 1 bal n q ia, ,( )=

  • 107

    ia.

    ia, , (6.1.7) . ia (6.1.7) , , , (, . . 6.4). , ia (6.1.7) , ().

    (6.1.7) :

    (6.1.9)

    , , , ( ) , , . , , , .

    . 6.4.

    bal n q ia, ,( ) 1 qn--- q, 0 1 , ,= =

  • 108

    , ' . , () , (1 2), . (. 1 ).

    . , . . , () .

    , , , , , , .

    : , .

    , , , .

    , (), .

    () ,

    . () . , , . ,

    1 .2

    ,

    , .

    Iqof

  • 109

    . () , , , , . , , .

    .

    , , . , , .. . , ( ) .

    , (, SF sinking fund) . VSF

    q'

    , :

    .

    B , ( . building ),

    , ,

    , SFF(n,ip)

    , ip .

    , :

    .

    :

    .

    , :

    .

    VBO SFF n ip,( )VSFq VBO SFF n ip,( ) S q ip,( )=

    VBO

    S q ip,( )

    VSFq

    VSFq VBO SFF n ip,( ) S q ip,( ) S q 1 ip,( )[ ]=

    VSFq VBO SFF n ip,( ) VB SFF n ip,( ) S q 1 ip,( ) ip+=

    IBqof VSF=

  • 110

    . , , :

    , ,

    , :

    . (6.1.10)

    ,

    . (6.1.11)

    (6.1.10) , iP = 0

    . iP > 0

    , .. , .

    , , . , , .

    :

    . (6.1.12)

    (6.1.12) (6.1.11) :

    .

    :

    .

    ( ):

    .

    IBqof1 VBO SFF n ip,( )=

    IBqof2 VBO SFF n ip,( ) S q 1 ip,( ) ip=

    IBqof IBq

    of1 IBqof2+ VBO SFF n ip,( ) 1 ip+( )q 1= =

    IBqof2

    IBqof2

    V0 V1 V2 V3+ +=

    V1VB q 1, Y VB SFF n ip,( ) 1 ip+( ) q 1( )+

    1 Y+( )q-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

    q 1=

    n

    =

    V2VL Y

    1 Y+( )q-------------------

    q 1=

    n

    =

    V3VL

    1 Y+( )n--------------------=

  • 111

    , , n .

    (6.1.12) .

    k, . (6.1.12) :

    , (6.1.13)

    VPk :

    . (6.1.14)

    VB0 , Bk k' :

    .

    :

    .

    , ,

    .

    k' :

    . (6.1.15)

    VL=0, , (6.1.14) :

    . (6.1.16)

    V0VB q 1, Y VBO SFF n ip,( ) 1 ip+( ) q 1( ) VL Y++

    1 Y+( )q------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ VPk

    1 Y+( )k-------------------+

    q 1=

    k

    =

    VPkVBk Y VBO SFF n ip,( ) 1 ip+( )k VL Y++

    Y Bk SFF n k( ) ip,[ ]+--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------=

    BkVBk

    VBk VL+---------------------=

    Bk

    k

    kVn Vk

    Vk----------------- VL VBk VL+( )

    VBk VL+-------------------------------------- VBk

    VBk VL+--------------------- Bk= = = =

    VPkVBk Y VBO SFF n ip,( ) 1 iP+( )k VL Y++

    Y kSFF n k( ) ip,[ ]--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------=

    Rk Y kSFF n k( ) ip,[ ]=

    VPkVB bal n k ia, ,( ) Y VBO SFF n ip,( ) 1 ip+( )k+

    Y SFF n k( ) ip,[ ]+------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------=

  • 112

    (1.16) :

    .

    , k' , (6.1.16), , (6.1.7).

    (6.1.15) , .

    . , Y = 20%,

    50 , ip = 10%. . , , , 10 .

    . ,

    .

    ,

    ,

    10 20,086% 20,205%.

    k=0 (6.1.14) :

    . (6.1.17)

    (6.1.17) 1 :

    .

    : ,

    ,

    ,

    VPk VBO bal n k ia, ,( )=

    k

    kVn Vk

    Vk----------------- 0 VBk 0+( )

    VBk 0+-------------------------------- 1= = =

    R0 Y k SFF n k( ) ip,[ ] 20% SFF 50( ) 10%,[ ]+ 20 086%,= = =R10 Y k SFF n k( ) ip,[ ] 20% SFF 50 10( ) 10%,[ ]+ 20 205%,= = =

    VPVBO Y VBO SFF n ip,( ) VL Y++

    YVBO

    VBO VL+---------------------- SFF n ip,( )+

    ------------------------------------------------------------------------------------------=

    I1 VBO Y VBO SFF n ip,( ) VL Y++=

    VBO Y

    VBO SFF n ip,( )

  • 113

    , ,

    .

    , k = 0 (6.1.17) Vp = VB0 + VL = Vo, .. .

    (6.1.17) :

    . (6.1.18)

    , .

    , . , ( ) . , ip ia . , ip = ia .

    . 1

    1500 ( ..). 500 .., 1000 .. 10% . ia iP

    1. () 500 .. 3 .

    Iq (

    1 , ia

    ip.

    VL Y

    VPVBO Y VBO SFF n iP,( )+

    Y SFF n iP,( )+-------------------------------------------------------------------- VBO= =

  • 114

    ), , :

    .

    1 :!

    = 500 0,10 = 50 ..,

    ! ()

    = 1000 1 0,10 = 100 ..,

    !

    = 1000 0,302 1 = 302 ..,

    ! = 452 .. 2

    :!

    = 500 0,10 = 50 ..,

    ! ()

    = 70 ..,

    !

    = 1000 0,302 1,1 = 332 ..,

    ! = 452 .. , 3 :!

    = 500 0,10 = 50 ..,

    ! ()

    = 1000 0,37 0,10 = 37 ..,

    !

    = 1000 0,302 1,21 = 366 ..,

    ! = 452 ..

    Iq IL IBqon IBq

    of1 IBqof2+ + +=

    Iq ILqon IBq

    on IBqof+ +=

    IL1on VL Y=

    IB1on 1000 bal 3 1 1 10%;;( ) 0 1,=

    IB1of 1000 SFF 3 10%;( ) 1 0 1,+( ) l 1( )=

    I1 IL1on IB1

    on IB1of+ +=

    IL2on VL Y=

    IB2on 1000 bal 3 2 1 10%;,( ) 0 1, 1000 0 7 0 10,,= =

    IB2of 1000 SFF 3 10%;( ) 1 0 1,+( ) 2 1( )=

    I2 IL2on IB2

    on IB2of+ +=

    IL3on VL Y=

    IB3on 1000 bal 3 3 1 10%;;( ) 0 1,=

    IB3of 1000 SFF 3 10%;( ) 1 0 1,+( ) 3 1( )=

    I3 IL 3,on IB 3,

    on I3of+ +=

  • 115

    , , . ( ) iP = Y . ,

    .,

    :

    1 452; 2 452; 3 (452 + 500 = 952).

    .

    ,

    PV = a(3; 10%) 452 + 500/10) = 2,487 452 + 375,657 =

    = 1500 (..). (6.1.17):

    (..).

    , . 500 .. VSF

    (..).

    , (500 + 1000 = 1500). , , ,, .

    . , ( . 6.1).

    . 6.1 1000 ..

    1 0 10,+( )3

    VP V0452

    0 1 1000500 1000+--------------------------- 0 302,+,

    ---------------------------------------------------------------- 1500= = =

    VSF S 3 10%;( ) 302 1000= =

  • 116

    (6.1.18)

    (..).

    . 6.1 (1.7)(. 2).

    . 6.1.

    (6.1.5):

    1: (..),

    2: (..),

    3: (..).

    , (6.1.7) (. 2 . 6.1).

    k = 1 k = 2 k = 3

    1

    1 0,698 0,366

    2 1000 698 366

    3 100 70 37

    4

    302 332 366

    5 402 402 402

    6 0,91 0,83 0,75

    7

    366 332 302

    8

    1000

    VI1

    Y SFF n ip,( )+------------------------------------ 402

    0 1 0 302,+,------------------------------ 1000= = =

    bal 3 k 10%;;( )

    Vo bal 3 k 10%;;( )

    Ion Vo bal 3 k 10%;;( ) Y=

    Iof Vo SFF 3 10%;( ) =1 10%)k 1+

    Ik Iko Ik

    of+=

    1 Y+( ) k

    Ik 1 Y+( ) k

    IK 1 Y+( )k

    V1402

    1 0 1,+( )-----------------------402

    1 0 1,+( )2------------------------- 402

    1 0 1,+( )3-------------------------+ + 1000= =

    V2402

    1 0 1,+( )-----------------------402

    1 0 1,+( )2-------------------------+ 698= =

    V3402

    1 0 1,+( )----------------------- 366= =

  • 117

    6.1 ( 2 4):

    1%

    ! ;

    ! ;2%

    ! ;

    ! ;3%

    ! ;

    ! . : 1 2 : 1000 698 = 302, 2 3 : 698 366 = 332. . ,

    , , , . .

    p ,

    , , .. .

    () : , . . , . , .

    V1 698 1000 302= =

    I1of 302=

    V2 366 698 332= =

    I2of 332=

    V3 0 366 366= =

    I3of 366=

  • 118

    .

    .

    , ().

    , .

    (. 1) : 1 100 .., 2 70 .. 3 37 .. , , , ( ). , , , , , , .

    : , ( ), :

    . (6.1.19)

    ia = ip = Y, ,

    .

    , , , () . , , , .

    :

    FV1 = 302,

    FV2 = 302(1 + 0,1) + 302 = 634,

    FV3 = 302(1 + 0,1)2 + 302(1 + 0,1) + 302 = 1000.

    Iq VBO bal n q 1 ia,,( ) Y VL+ Y VBO+ SFF n ip,( ) 1 ip+( ) q 1( )=

    Iq VBO Y SFF n Y,( )+[ ] VL Y+ const= =

  • 119

    , , .

    , .

    , , , :

    .

    ( ) , , :

    .

    ,

    .

    q'

    ,

    .

    . , ,

    :

    ,

    .

    1 .

    2 1 :

    IBof1 VBO SFF n ip,( )=

    SFF n ip 0,( ) 1n---=

    VBO SFF n 0,( )VBO

    n---------=

    VBOn

    --------- q

    VBOn

    ---------

    Vq VBO bal n q 1 0%;,( ) VBO 1 dep n q 1 0%;,( )[ ]= =

    dep n q 1 0%;;( ) q 1n

    -----------=

  • 120

    ! , ,

    = 500 0,10 = 50 ..;

    ! , (),

    = 1000 1 0,10 = 100 ..;

    !

    = 1000 = 1000 0,333 = 333 ..

    : = 483 ..

    2 :

    ! , ,

    = 500 0,10 = 50 ..;

    ! , (),

    = 1000 0,67 0,10 = 67 ..;

    !

    = 333 ..

    : = 450 ..

    , 3 :! , ,

    = 500 0,10 = 50 ..;

    ! , ()

    = 1000 0,33 0,10 = 33 ..;

    !

    = 1000 0,333 = 333 ..

    : = 417 ..

    , : 1 483 ..,2 450 .. 3 417 ..

    IL1on VL Y=

    IB1on 1000 1 1 1

    3-----------+ 0 1,=

    IB1of 1

    3---

    I1 IL1on IB1

    on IB1of+ +=

    IL2on VL Y=

    IB2on 1000 1 2 1

    3------------ 0 1,=

    IB2of 1000 0 333,=

    I2 IL2on IB2

    on IB2of+ +=

    IL3on VL Y=

    IL3on 1000 1 3 1

    3------------ Y=

    IB3of 1000 1

    3---=

    I3 IL3on IB3

    on IB3of+ +=

  • 121

    , VSF :

    VSF = 333 + 333 + 333 1000.

    , .

    :

    PV = 483/(1+0,10) + 450/(1+0,10)2 + (417 + 500)/(1 + 0,10)3 = = 439 + 371 + 689 = 1500.

    , .

    (6.1.17)

    .

    . , , , (. 1) ( . 6.2).

    (6.1.18)

    .

    6.2.

    k = 1 k = 2 k = 3

    1

    1 0,67 0,33

    2 1000 667 333

    3 100 67 33

    4

    333 333 333

    5 433 400 367

    6 0,91 0,83 0,75

    VP483

    0 1 1000500 1000+---------------------------0 333,+,

    ---------------------------------------------------------- 1500= =

    VI1

    Y SFF n ip,( )+------------------------------------ 433

    0 1 0 33,+,--------------------------- 1000= = =

    bal 3 k 0%;;( )

    Vo bal 3 k 0%;;( )

    Ion Vo bal 3 k 0%;;( ) Y=

    Iof Vo SFF 3 1%;( ) =1 0%)k 1+

    Ik Iko Ik

    of+=

    1 Y+( ) k

  • 122

    . 6.2 (. 2 ) (6.1.7).

    , (6.5) :

    1: ,

    2: ,

    3: .

    : 1 2 : 1000 667 = 333, 2 3 : 667 333 = 333. .

    . .

    iP . ( 1), .

    3 1 :! , ,

    = 5000,10 = 50 ..;

    ! , ,

    = 1000 1 0,10 = 100 ..;

    !

    =

    = 1000 0,317 1 = 317 ..

    7

    394 331 275

    8

    1000

    Ik 1 Y+( ) k

    IK 1 Y+( )k

    V1433

    1 0 1,+( )-----------------------400

    1 0 1,+( )2------------------------- 367

    1 0 1,+( )3-------------------------+ + 1000= =

    V2400

    1 0 1,+( )-----------------------367

    1 0 1,+( )2-------------------------+ 667= =

    V3367

    1 0 1,+( )----------------------- 333= =

    IL1on VL Y=

    IB1on 1000 bal 3 1 1 ia 5%=;;( ) 0 1,=

    IB1of 1000 SFF 3 ip 5%=;( ) 1 0 05,+( ) 1 1( )=

  • 123

    : = 467 ..

    2 :! , ,

    = 500 0,10 = 50 .;

    ! , ,

    = 1000 0,68 0,10 = 68 ..;

    !

    =

    = 1000 0,317 1,05 = 333 ..

    : = 451 ..

    , , 3 :! , ,

    = 500 0,10 = 50 ..;

    ! , ,

    = 1000 0,35 0,10 = 35 ..;

    !

    =

    = 1000 0,317 1,1025 = 350 ..

    : = 435 ..

    5%,

    ,

    .

    :PV = 467/(1 + 0,10) + 451/(1 + 0,10)2 + (435 + 500)/(1 + 0,10)3 =

    = 425 + 373 + 702 = 1500. ,

    . (6.1.17)

    I1 IL1on IB1

    on IB1of+ +=

    IL2on VL Y=

    IB2on 1000 bal 3 2 1 5%;;( ) 0 1,=

    IB2of 1000 SFF 3 5%;( ) 1 0 05,+( ) 2 1( )=

    I2 IL2on IB2

    on IB2of+ +=

    IL3on VL Y=

    IB3on 1000 bal 3 3 1 5%;,( ) 0 1,=

    IB3of 1000 SFF 3 5%,( ) 1 0 05,+( ) 3 1( )=

    I3 IL3on IB3

    on IB3of+ +=

    VSF S 3 5%;( ) 317 1000= =

  • 124

    .

    1 (VL= 0). . 6.3.

    6.3.

    (6.1.18)

    .

    . 6.3 (. 2 ) (6.1.7).

    (6.1.5):

    1: ,

    2: ,

    k = 1 k = 2 k = 3

    1

    1 0,68 0,35

    2 1000 683 350

    3 100 68 35

    4

    317 333 350

    5 417 401 385

    6 0,91 0,83 0,75

    7

    379 332 289

    8

    1000

    VP467

    0 1 1000500 1000+---------------------------0 317,+,

    ---------------------------------------------------------- 1500= =

    bal 3 k 5%;;( )

    Vo bal 3 k 5%;;( )

    Ion Vo bal 3 k 5%;;( ) Y=

    Iof Vo SFF 3 5%;( ) =1 0,05%)k 1+

    Ik Iko Ik

    of+=

    1 Y+( ) k

    Ik 1 Y+( ) k

    IK 1 Y+( )k

    VI1

    Y SFF n ip,( )+------------------------------------ 417

    0 1 0 317,+,------------------------------ 1000= = =

    V1417

    1 0 1,+( )-----------------------401

    1 0 1,+( )2------------------------- 385

    1 0 1,+( )3-------------------------+ + 1000= =

    V2401

    1 0 1,+( )-----------------------385

    1 0 1,+( )2-------------------------+ 683= =

  • 125

    3: .

    , .

    . 6.5 . ( 1: 452; 452; 452) . ( 2: 467; 451; 435) (3: 483; 450; 417) .

    . 6.5.

    , . , , .

    , , , , , :

    ! , , : , . , ' , : ' () , , , ';

    ! ' '

    V3385

    1 0 1,+( )----------------------- 350= =

    452 452 452467

    451435

    483

    450

    417

    380

    400

    420

    440

    460

    480

    500

    1 2 3

    ,

  • 126

    , , , ;

    ! () , ;

    ! ip () ia ;

    ! ' ;

    ! ', , , .

    () , , , .

    6.2.

    ,

    . , , :

    ! (, );! (, ,

    , , , , , ..).

    , , . , ( ). , ( ) . . , ,.. .

  • 127

    (, ), . , , , . , , , , , . . . , , .

    , . , , , .

    , , , :

    1. .: (

    ).: 1.: 2.2. () .3. : ! ,

    ." ,

    ( )." ,

    .

    1

    .2 , .

  • 128

    ! , , , ( ).

    4. 1. 5. .6. . ,

    () , , , . , ' , ' . , , , .

    , , , , () . , .

    , . , , , , : .

    1 (

    ).

  • 129

    . , , , , . , .

    , . : ( . gross lease), ( . net lease) ( .absolute net lease). , . , , , , , . , , . NNNL ( .netnetnet lease). N : , .

    , .

    4

    : 552 2; , , 50 2; 427 2; 277 2 10 195 .. 1 2; 215 .. 1 2; 1850 ..; 5%; 8400 ..; 4200 ..; 2300 ..; , 5 ,9000 ..; 12%; 21%; 7%; 2800 ..1 : () 190 000 .. 12% 10 .

  • 130

    34 000 .. , , 15%.

    1. .

    : . , 195 .. 1 2, 20 .. . ,

    .

    :

    ..

    (34 000 ..), .

    1 () = 277 195 = 54 015 ..2 () = (427 277) 215 = 32 250 ..2. .

    . = 2 = 32 250 0,21 = 6773,5 ..

    1 + 2 . , = (1 + 2 ) = (54 015 + 32 250 6773,5)

    0,07 = 5564,4 .. 3. : = 1 + 2 = 54 015 + 32 250 6773,5

    5564,4 = 73 927,1 ..4. . ()

    : ; ; ; ; ;

    1 . ,

    , ,

    .

    Vp

    Vp a 10, 15%( ) 20 277 1 0,07( ) 25 857= =

  • 131

    ; ( ).

    , , .

    :

    = 5% = 73 927,1 5% = 3696,4 .., = 9000 SFF(12%; 5 ) = 1416,7 .. = 1850 + 8400 + 4200 + 2300 + 3696,4 + 1416,7 + 2800 =

    = 24 663,1 (..).5. ()

    ( ). = = 73927,1 24663,1 = 49264 (.).

    6. (): = m.

    m Vm, nm Ym

    m = Vm [Ym + SFF(nm,Ym)] = 190 000 [0,12 + SFF(10 ; 12%)] = = 33 627 (..).

    = 49 264 33 627 = 15 637(..).

    ' , . , . , .

    . ( Vp) , , .

  • 132

    :

    ! ;!

    ( );!

    .

    . , , , , . , . . , . , . , , , .

    , . , . () .

    V

    : , Vo

    , i , k .

    , , .,

    Vn V0 1 i+( )k=

  • 133

    .

    () , , .

    , (return), . , , ( recovery) ( return of capital) (profit) (reward) ( ). () (rates of return). . () (income rates) (yield rates).

    , , () (overal capitalization rate) (equity capitalization rate) (income rates). (interest rate), (discount rate), , (equity yuild rate) (yuild rate). . ( ) , .

    (income rate) (capital value of property).

    () (overal capitalization rate) (equity capitalization rate).

    (Ro)

  • 134

    . (rate on return on capital) . , .

    (Re) .

    (yuild rate) (rate ofreturn on capital). . , .

    , . , , , . ( ) ().

    (time value of money) , .

    , , . , . () . . , , , , . , , , , .. . , , . , (,, , ..) , , (

  • 135

    ) , . . , . .

    : , , , .. .

    , , .

    , , , ( Y) Yi (i = 1, 2, ) : , , , , , .. , (, , , , , ) . , .

    ( ) . , , , , , . , , , , , . .

  • 136

    ( ) .

    :

    ! ;! ;! ;!

    ;!

    ( );!

    ( ).,

    , , , , , . , , , , , ( ) .

    :

    ,

    Y ; .

    , Y ( ) f Yri, .

    .

    Yri . , ,

    Y f Y r1 r2 rn, , , ,( )=r1 rn, ,

  • 137

    , (. . buildup method).

    : , . , . .

    . Y () . . , , , , , . , . . $1000 10% , , $100. 3 10%, , 3 $331 : 1000 [(1 + 0,1)3 1]. , $100. 3 $331. , . , , .

    , :

    1 + Ynom = (1 + Yreal) (1 + ), .

  • 138

    .

    .

    Ynom = Yreal + + Yreal . ( + Yreal ) , .

    Yreal 1, ,

    Ynom= Yreal +. ,

    . ,

    , . ( ), :

    .

    ( ), :

    .

    . , , :

    .

    1 ()

    .

    .

    VIreal q( )

    1 Yreal+( )q---------------------------

    q 1=

    n

    =

    VInom q( )

    1 Ynom+( )q---------------------------

    q 1=

    n

    =

    VInom q( )

    1 Ynom+( )q----------------------------

    q 1=

    n

    Ireal q( ) 1 +( )q

    1 Yreal+( )q 1 +( )q-----------------------------------------------------

    q 1=

    n

    Ireal q( )1 Yreal+( )q---------------------------

    q 1=

    n

    = = =

  • 139

    , , . . , . , , , . .

    : .

    , .

    (, ) () . , :

    = + , , , 1.

    :

    ! ;! ,

    ;

    1 1 2000 .

    , , , , ,

    7,7 %.

  • 140

    ! , , ;

    ! .

    , Standard andPoors BERI (), , Ernst & Young .

    , , , . , , , . , , , ( AAA tenant), . . , , .

    , [6], . .

    , ( ) .

    , .

    . , :

    , (6.2.1)NOI V0 Ron V0 R

    of+=

  • 141

    Vo ,

    , .

    . , (1.9) :

    . (6.2.2)

    (6.2.2)

    :

    . (6.2.3)

    :

    , (6.2.4)

    Dk

    k: , iP

    . (6.2.3) ,

    NOIon (6.2.4) :

    . (6.2.5)

    , k , . . , k (k < 0), (6.2.3)

    ,

    . ,

    k > 0 ,

    . , . , .

    Ron

    Rof

    V0 Ron

    NOIon

    NOI NOIon V0 Rof

    +=

    NOIon

    NOIon NOI V0 Rof

    =

    Rof

    Rof k SFF k ip,( )=

    k Vk V0( ) V0[ ]=

    NOIon NOI V0 k SFF k ip,( )+=

    NOIon

    V0 k SFF k ip,( )

    NOIon

    V0 k SFF k ip,( )

  • 142

    : NOI = 500 .., Vo = 1500 ..,

    k = 5, ip = 10%.

    , 5

    20% : = 20%. (6.2.5)

    ..,

    .. 49,1 .., . 5 20%,

    ..,

    .. , .

    , . , , : Yc ( . current) YT ( . terminal).

    . . , :

    . (6.2.6)

    Vq q' .

    , , .

    () . .

    k

    NOIon 500 1500 0,2( ) 0,164 500 49,1 == 450,86+=

    NOIon 500 1500 0,2 0,164+ 500 49,1 549,1=+= =

    YCqNOIq

    on

    Vq----------------=

  • 143

    1.

    :

    . (6.2.5)

    (6.2.5) ():

    . (6.2.6)

    Dk = 0, (6.2.6),

    . , ' . , , , . k > 0, , .. . , k < 0 . , .

    , .

    (. . 6.6).

    5! , Vo = 100 .. (

    ),! NOI = 10 ..,! ip = 10%,! k = 3 (),! 3 , Vk = 100 ..

    1 ,

    .

    YTNOI V0 k SFF k ip,( )+

    V0--------------------------------------------------------------------=

    NOIeffon NOI V0 k SFF k ip,( )+=

  • 144

    . 6.6.

    (6.2.4) (6.2.5) , .

    : , Vk = 110 .. (. . 6.7). 10% , (6.2.5) 13,02 %.

    (6.2.6) :

    ..

    (6.2.5) : k = 0, YT = YC ; k > 0, YT >YC k < 0, YT < YC.

    PV , ,

    .

    .

    -100

    10 10

    110

    -150

    -100

    -50

    0

    50

    100

    150

    0 1 2 3

    NOIeffon 10 100 0,1 0,302 13,02=+=

    PVI1

    1 YT+( )-------------------- I2

    1 YT+( )3---------------------- I3

    1 YT+( )3----------------------+ +=

    PV110

    1 0,1+( )----------------------10

    1 0,1+( )2------------------------ 10 100+

    1 0,1+( )3------------------------+ + 9,09 8,26 82,64 100=+ += =

  • 145

    . 6.7.

    .

    , , , . , ().

    (internal rate of return IRR) , Iq V :

    . (6.2.7)

    , .

    4 . , , . , , .

    -100

    10 10

    120

    -150-100-500

    50100150

    0 1 2 3

    PV210

    1 0,1302+( )-------------------------------10

    1 0,1302+( )2--------------------------------- 10 110+

    1 0,1302+( )3---------------------------------+ + 99,8 100= =

    VIq

    1 IRR+( )q---------------------------

    q 1=

    n

    0=

  • 146

    6,

    500 .. 1000 .. , 10% . 5% . 3 .

    , 5. , :

    1 : ,

    2 : ,

    3 : .

    (2.5). :

    .

    .

    , (2.9)

    .

    , 1000 .. (. 4) .

    , , , 10%.

    .

    (2.5) :

    YC150 100+

    1500--------------------- 10%= =

    YC250 68+

    500 680+------------------------ 10%= =

    YC350 35+

    500 350+------------------------ 10%= =

    kVk V0

    V0----------------- 500 1500

    1500--------------------------- 0,66= = =

    YT467 1500 0,66 0,317

    1500----------------------------------------------------------------- 0,10 (10%)= =

    1500 4671 Y+( )-----------------

    451

    1 Y+( )2-------------------- 435 500+

    1 Y+( )3------------------------ 0=

    kVk V0

    V0----------------- 550 1500

    1500--------------------------- 0,63= = =

  • 147

    .

    (6.2.7):

    .

    , YT = 11,2%.

    , , , .

    , ( IRR).

    , IRR

    , , . () , , , . :

    1. , , .

    2. .

    3. . :"

    ;" ; " .

    YT467 1500 0,63 0,317

    1500----------------------------------------------------------------- 0,11 (11%)= =

    1500 4671 Y+( )-----------------

    451

    1 Y+( )2-------------------- 435 550+

    1 Y+( )3------------------------ 0=

  • 148

    4. ( ).5.

    .

    .

    7, ,

    , $200 000. , $60 000. , . , $50 000, 5 . 2% 2% . , :

    ..

    . 6.8. , , , .

    . 6.8.

    Vp 200 000 50 000+( ) 1 0,02+( )5 1 0,02 4( ) 253 938= =

    200000

    50000

    60000

    253938

    1

    2 3 4 5

  • 149

    , ,.. , .

    ( , ), ( ).

    , :

    1. , , .

    2. .3.

    (. . 6.4) . 4.

    ( ).5. ,

    .

    6. .

    6.4

    B C D E F G H I

    4

    k 5

    5 .

    n 20

    6

    Y 21,7% % . Rt = 23,1%=

    7 110 000 V = 259 643 = I11/I6

    9

    10 1 2 3 4 5 6

    11 0 0 40 000 50 000 60 000 60 000

    12 50 000 20 000 0 0

    % ip 20%=

    Y SFF n k ip,( )+

  • 150

    .

    , , , , , , . , , , .

    :

    1. () .

    2. (, ).

    3. .

    4. .5.

    ,

    13 259 643 = I7

    14 50 000 20 000 40 000 50 000 319 643 = H11+H12+H13

    15 0,822 0,675 0,554 0,456 0,374 = (1+$D$6)^H10

    16 PV 110 000 41 077 13 499 22 179 22 776 119 620 = (D16:H16)

    17 PV 54 575 41077 13499 0,000 0,000 = G12*G15

    21 110 000 50 000 20 000 40 000 50 000 319 643

    22 Y 21,7% = (C21:H21)

    23 0,000 = C22 D6

  • 151

    , .

    6. : .

    , .

    , . , , , , . , , .

    ( ) , :

    1. (, ).

    2. .

    3. , .

    4. .

    , , , 1 (rent multiplier):

    ,

    ,

    V IR---=

    V I RM=

  • 152

    I , R () , RM .

    (net operating income) (value):

    .

    : .

    GRM (gross rent multiplier) (potential) (effective) :

    .

    NRM (net rent multiplier) :

    .

    GRM , , . , .. . , . (, ).

    . R . . :

    R IV---=

    GRM VEI------=

    NRM VNOI-----------=

  • 153

    ,

    Ri, wi i' () (, wi = w = 1/n).

    i IRV :

    . (6.2.10)

    : . , , . (6.2.10) . . .

    (6.2.10) .

    , . , , , :

    , (6.2.11)

    , (6.2.12)

    ai i' .

    i' (6.2.11) (6.2.12):

    . (6.2.13)

    fI fV , (6.2.13) :

    . (6.2.14)

    R wi Rii 1=

    n

    =

    RiIiVi----=

    Ii fI a1 a2 an, , ,( )=Vi fV a1 a2 am, , ,( ) m n,=

    RifI a1 a2 an, , ,( )fV a1 a2 ab, , ,( )----------------------------------------=

    Ri fR a1 a2 al, , ,( )=

  • 154

    (6.2.14) .

    , , , .

    , ( ) : .

    i' :

    , (6.2.15)

    Vk, Rk k' . (6.2.15) , .

    , ( ), :

    ! ( ):

    , (6.2.16)

    Vmk, Rmk k' , Ve, Re ;

    ! ( ):

    . (6.2.17)

    Vi

    I Vk Rkk 1 k i,=

    n

    Ri

    ---------------------------------------------=

    Ve

    I Vmk Rmkk 1=

    n

    Re

    -------------------------------------------=

    Vmi

    I Vmk Rmk Ve Rek 1 k i,=

    n

    Rmi

    ----------------------------------------------------------------------------=

  • 155

    , , , (6.2.17) i' .

    :

    ,

    .

    L B .

    (DCF) .DCF , . , , , .

    DCF , , 1 . , .

    1 ,

    .

    VLI VB RB

    RL---------------------------=

    VBI VL RL

    RB---------------------------=

  • 156

    , . DCF .

    .

    , ip

    Y, . , ip, ,

    Y, .

    :

    ! 1 k n;

    ! 2 k . k' .

    , , .

    1 , .

    , V/n. (iP = 0) .

    iP

    Y, , Y (V/n). , ( ) Y (V/n). , 2(V/n). , 3Y (V/n), ..

  • 157

    , , . .

    (. 6.1.19 2), k (ip = ia = 0) :

    ,

    ,

    ,

    .

    ,

    , k'

    .

    , ,

    .(6.2.18)

    (6.2.18) :

    ,

    a(n,Y) .

    :

    .

    I1 VB Y VB1n---+=

    I2 VB 11n--- Y VB 1n---+=

    I3 VB 12n--- Y VB 1n---+=

    Ik VB 1k 1

    n------------ Y VB 1n---+=

    YVBN------ Y 2VB

    n---------=

    Yk 1( )VB

    n-----------------------

    VI1

    1 Y+( )-----------------I1 Y

    Vn---

    1 Y+( )2------------------------

    I1 Y2Vn

    -------

    1 Y+( )3---------------------------

    I1 Yn 1( ) V

    n--------------------------

    1 Y+( )n-----------------------------------------------+ + + +=

    V I1 YVn---+ a n Y,( ) Vn--- Y q1 Y+( )q-------------------q 1=

    n

    =

    V I1 a n Y,( ) Y V a n V,( ) V V a n Y,( ) n---------------------------+=

  • 158

    ,

    .

    . (6.2.19)

    (6.2.19) 1 R = Y + SFF(n,0) = Y + 1/n .

    k' . :

    . (6.2.20)

    (6.2.18), (6.2.20) . , (6.2.20) , (6.2.19).

    (6.2.20), , , k. . , , , . , , .

    .

    8 .

    1000 .. 483 .. 10% . ia . n = 3 . ().

    .

    VI1 a n Y,( )

    Y 1n---+ a n Y,( )

    -------------------------------------------=

    VI1

    Y SFF n 0%,( )+----------------------------------------=

    VI1

    1 Y+( )-----------------I1 Y

    k 1( )n

    ---------------- V

    1 Y+( )2-----------------------------------------------

    I1 Yk 1( )

    n---------------- V

    1 Y+( )k-----------------------------------------------

    I1 Ykn--- V

    Y 1 n k( )+---------------------------------1 Y+( )k

    ----------------------------------+ + + +=

  • 159

    (ia = 0)

    (ip = 0).

    , , .

    ,

    : ,

    (). ,

    : .

    ,

    : .

    .1. : 0,

    ..,

    ..

    2. :

    ..,

    ..,

    ..

    3. :

    = 1000 0,333 1 = 333 ..,

    = 1000 0,333 1 = 333 ..,

    = 1000 0,333 1 = 333 ..

    4. : (483 0 100 333) = 50 .., (483 33 67 333) = 50 .., (483 67 33 333) = 50 ..

    Iq I1 Iq= Iq

    Iq IBqon IBq

    of IL+ +=

    IL I1 Iq IBqon IBq

    of=

    Y Vn--- 0,1 1000

    3------------ 33= =

    Y 2Vn

    ------- 0,1 2 10003

    --------------------- 66= =

    VB bal n 0 ia, ,( ) Y 1000 1 0,1 100==VB bal n 1 ia, ,( ) Y 1000 0,67 0,1 67==VB bal n 2 ia, ,( ) Y 1000 0,33 0,1 33==

    VB SFF n ip,( ) 1 ip+( )0VB SFF n ip,( ) 1 ip+( )1VB SFF n ip,( ) 1 ip+( )2

  • 160

    5. ..

    6.

    .. ,

    MicrosoftExcel(. . 6.5) .

    , (6.1.17):

    .

    iP: 0 < iP < Y. .

    6.5

    2 B C D E F

    3 . I 483

    4 %

    ip 0%SFF(n,ip)

    0,333F4=

    (D6;1;D7;1)

    5

    n 3

    6 C Y 10,0%

    7 VL 500

    8 , q

    9 0 1 2 3

    10

    483 483 483

    11 0,00 33 67

    E11=$C$21*($D$6D$4)*$F$4*E23

    12 483 450 417 E12 = E10 E11

    VLY------ 50

    0,1-------- 500= =

    VL50

    1 0,1+( )----------------------50

    1 0,1+( )2------------------------

    50 500,1--------+

    1 0,1+( )3------------------------+ + 500 ;= =

    V 500 1000+ 1500= =

    V 483

    0,1 10001000 500+--------------------------- 0,333+

    -------------------------------------------------------------- 1500= =

  • 161

    q' :

    ,

    .

    ,

    .

    , , :

    , (6.2.21)

    k' ,

    , (6.2.22)

    I1 1 , VP :

    . (6.2.23)

    13 100 67 33 E13=D22*$D$6

    14 333 333 333

    E14=$C$21*$F$4*(1+$D$4)^(E91)

    15 50 50 50 E15=E12E13E14

    16 500 F16=F15/($D$6)

    17

    50 50 550 D17=D15+D16

    18 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^D9

    19 500 45 41 413

    C19=(D19:F19);D19=D17*D18

    20 0,0 C20=C19D7

    21 . . 1000

    22 VB 667 333 0 D23=C21*bal(n,q,ia)

    23 S(q 1 r) == 1/SFF(q 1 r)

    0,000 1,000 2,000E23=((1+$D$4)^(D91)

    1)/$D$4

    500 + 1000 = 1500

    I1 VB bal n 0 ia, ,( ) Y VB SFF n ip,( ) 1 ip+( )0+=Iq VB bal n q 1 ia,,( ) Y VB SFF n ip,( )+ 1 ip+( ) q 1=

    I1 Iq Y ip( ) SFF n ip,( ) V S q 1 ip,( )=

    VI1 V Y ip( ) SFF n ip,( ) S q 1 ip,( )

    1 Y+( )q--------------------------------------------------------------------------------------------------------

    q 1=

    n

    I1Y SFF n ip,( )+------------------------------------= =

    VI1 V Y ip( ) SFF n ip,( ) S q 1 ip,( )

    1 Y+( )q-------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vp

    1 Y+( )k-------------------+

    q 1=

    k

    I1Y SFF n ip,( )+------------------------------------= =

    VPI1 V Y ip( ) SFF n ip,( ) S k ip,( )

    Y SFF n k ip,( )+-----------------------------------------------------------------------------------------------=

  • 162

    (6.2.22) , iP = Y , iP = 0 iP < Y .

    , (k=0), :

    .

    (. 6) (. 7).

    9 ( ) (. 8), : = 467 .. ia

    = ip = 5%. .

    1. : (Y iP) SFF(n,iP) V S(0, iP) = (0,1 0,05)

    0,31 721 1000 0 = 0 .., (Y iP) SFF(n, iP) V S(1, iP) = (0,1 0,05)

    0,31 721 1000 1 = 16 .., (Y iP) SFF(n,iP) V S(2,iP) = (0,1 0,05)

    0,31 721 1000 2,05 = 32,51 ..2. :

    ..,

    ..,

    ..

    3. :

    = 1000 0,317 1 = 317 ..,

    = 1000 0,317 1,05 =

    = 333 ..,

    = 1000 0,317 1,1 =

    = 350 ..4. : (467 0 100 317) = 50 .., (467 16 68 333) = 50 .., (467 33 35 350) = 50 ..

    VpI1

    Y SFF n ip,( )+------------------------------------ V= =

    VB bal n 0 ia, ,( ) Y 1000 1 0,1 100==VB bal n 1 ia, ,( ) Y 1000 0,0683 0,1 68,3==VB bal n 2 ia, ,( ) Y 1000 0,350 0,1 35==

    VB SFF n ip,( ) 1 ip+( )0VB SFF n ip,( ) 1 ip+( )1

    VB SFF n ip,( ) 1 ip+( )2

  • 163

    5. : ..

    6.

    ..

    6.6

    2 B C D E F

    3 .

    I 467

    4 %

    Ip 5%SFF

    (n,ip)=0,317

    F4=(D6;1;D7;1)

    5

    n 3

    6 C Y

    10,0%

    7 VL 500

    8 , q

    9 0 1 2 3

    10 .

    467 467 467

    11

    0,00 16 33E11=$C$21*($D$6

    $D$4)*$F$4*D23

    12

    467 451 435 E12=D10D11

    13

    100 68 35 E13=C21*$D$6

    14 317 333 350

    E14=$C$21*$F$4*(1+$D$4)^(D91)

    15 50 50 50 E15=D12D13D14

    16 500 F16=F15/($D$6)

    17

    50 50 550 D17=D15+D16

    18 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^D9

    19

    500 45 41 413C19=(D19:F19);D19

    =D17*D18

    VLY------ 50

    0,1-------- 500= =

    VL50

    1 0,1+( )----------------------50

    1 0,1+( )2------------------------

    50 500,1--------+

    1 0,1+( )3------------------------+ + 500 V=500+1000=1500;= =

  • 164

    (6.2.33)

    .

    , , , .

    , q

    (Y iP) SFF(n,iP) V S(q,iP).,

    , , . (. 6.7).

    6.7

    20 0,0 C20=C19D7

    21 . . 1000

    22 VB 683 350 0 D23=C21*bal(n,q,ia)

    23 S(q 1 r) == 1/SFF(q 1 r)

    0,000 1,000 2,050E23=((1+$D$4)^(D91)1)/$D$4

    500 + 1000 = 1500

    2 B C D E F

    3 . I 452

    4 %

    ip 10%SFF

    (n,ip)0,302

    F4=(D6;1;D7;1)

    5

    n 3

    6 C Y 10,0%

    7 VL 500

    8 , q

    9 0 1 2 3

    V 467

    0,1 10001000 500+--------------------------- 0,317+

    -------------------------------------------------------------- 1500= =

  • 165

    :

    .

    : ? . . , , , , .. .

    10 . 452 452 452

    11

    0 0 0E11=$C$21*($D$6

    $D$4)*$F$4*D23

    12

    452 452 452 E12=D10D11

    13

    100 70 37 E13=C21*$D$6

    14 302 332 366

    E14=$C$21*$F$4*(1+$D$4)^(D91)

    15 50 50 50 E15=D12D13D14

    16 500 F16=F15/($D$6)

    17

    50 50 550 D17=D15+D16

    18 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^D9

    19 500 45 41 413

    C19=(D19:F19);D19=D17*D18

    20 0,0 C20=C19D7

    21 . . 1000

    22 VB 698 366 0 D23=C21*bal(n,q,ia)

    23 S(q 1 r)== 1/SFF(q 1 r)

    0,000 1,000 2,100E23=((1+$D$4)^(D9

    1)1)/$D$4

    500 + 1000 = 1500

    V 452

    0,1 10001000 500+--------------------------- 0,302+

    -------------------------------------------------------------- 1500= =

  • 166

    , .

    , , :

    , (6.2.24)

    Vp :

    . (6.2.25)

    VL. , (2.24)

    :

    , (6.2.26)

    .

    .

    .

    , (1), :

    , (6.2.27)

    Vo VB , n p .

    ,

    .

    , [12]:

    .

    VI1 V VL( ) Y ip( ) SFF n ip,( ) S q 1 ip,( )

    1 Y+( )q-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Vp

    1 Y+( )k-------------------+

    q 1=

    k

    =

    VPI1 V VL( ) Y ip( ) SFF n ip,( ) S k ip,( )

    YVBk

    VBk VL+--------------------- SFF n k ip,( )+

    -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------=

    VI1

    Y n SFF n ip,( )-----------------------------------------------=

    n Vn V0=

    n VB VB VL+( )=

    V0 a n Y,( ) IV0 VB1 Y+( )n

    --------------------+=

    1 Y+( )n 1 YSFF n Y,( )-------------------------+=

    1a n Y,( )----------------- Y SFF n Y,( )+=

  • 167

    (6.2.27) :

    , (6.2.28)

    B :

    ,

    :

    . (6.2.29)

    (6.2.29) :

    . (6.2.30)

    (6.2.30) , . (2.30) .

    , , , . :

    , (6.2.31)

    . (6.2.32)

    (6.2.32) :

    V0 Y I VB SFF n Y,( )=

    V0I

    Y B SFF n Y,( )+---------------------------------------------=

    BVB

    VB VL+-------------------=

    Y B SFF n Y,( )+

    R Y B SFF n Y,( )+=

    V0IR---=

    V0I

    Y B SFF n ip,( )+----------------------------------------------=

    BVB

    VB VL+-------------------=

  • 168

    .

    , , .

    :

    , (6.2.33)

    VPk k. (6.2.33)

    :

    . (6.2.34)

    :

    . 6.2.35)

    k ,

    .

    k c (7)

    .

    ,

    . (6.2.36)

    .

    10,

    2036 .. I, 300 .. VB 1536 ..,

    n 10 .

    BVL V0

    V0------------------=

    k

    kVPk V0

    V0--------------------=

    V0I

    Y k SFF k ip,( )-----------------------------------------------=

    R Y k SFF k ip,( )=

    k

    VB VB 1 bal n k ia, ,( )[ ] VB dep n k ia, ,( )= =

    kVBV0------ dep n k ia, ,( )=

  • 169

    Y 10%, iP 10%.

    k 10 3 .

    :

    ! k = 3: ..,

    ! k = 10: ..

    . : ' .

    .

    . .

    :

    . (6.2.37)

    11,

    1500 .. 500 .. 10 . 5%. .

    , : .

    , .

    k = 3 k = 10SFF(k,ip) 0,302 0,0628

    bal(n,k,ia) 0,792 0

    0,157 0,754k

    V0300

    0,1 0,157( ) 0,302--------------------------------------------------------- 2036= =

    V0300

    0,1 0 754,( ) 0,0628------------------------------------------------------------ 2036= =

    kp

    kVBV0------ k

    p 1+( ) dep n k ia, ,( ) kp+=

    kp 0 bal n k ia, ,( ), 0= =

    k10001500------------ 0 1+( ) 0,6667= =

  • 170

    (6.2.34)

    .

    , () 20% 600 ..

    = 0,2.

    :

    .

    5 20%. 5 :

    , .. 44% 560 .. 20%, (500 + 560) (1 + 0,2) = 1272 ..

    ,

    .

    (2.37):

    .

    (6.2.37).

    ,

    , .. . , .

    , , ,

    kVL V0

    V0------------------ 500 1500

    1500--------------------------- 0,6667= = =

    kp

    k10001500------------ 0,2 1+( ) 1 0,2 0,6=+=

    kVL V0

    V0------------------ 600 1500

    1500--------------------------- 0,6= = =

    dep 10; 5; 5%( ) 0,44=

    kVL V0

    V0------------------ 1272 1500

    1500------------------------------ 0,152= = =

    k10001500------------ 0,2 1+( ) 0,44 0,22 0,152=+=

  • 171

    , , . . , , , .

    , , . , , , , , .

    :

    . (6.2.38)

    . , .

    , (6.2.38) : . , .

    :

    , (6.2.39)

    R , K .

    Kc

    Iq1 Y+( )q

    -------------------q 1=

    k

    I1 a k Y,( )-----------------------------=

    R* RKc-----=

  • 172

    : . ,

    , , .

    (6.2.38) :

    ,

    , , [27]

    . (6.2.40)

    .

    12 .

    , I = 100 .. , 2% . n = 5 . Y = 10%.

    : DCF .

    DCF%

    , 393 ..

    :

    1 2 3 4 5

    100,0 102,0 104,0 106,1 108,2

    0,91 0,83 0,75 0,68 0,62

    . 90,91 84,30 78,17 72,48 67,21

    393

    Iq I1 1 c+( )q 1=

    Kc

    I1 1 c+( )q 11 Y+( )q

    -----------------------------------q 1=

    k

    I1 a k Y,( )

    ---------------------------------------------=

    Kc1 1 c+( )k 1 Y+( ) k

    Y c( ) a k Y,( )--------------------------------------------------------=

  • 173

    .

    Kc:

    .

    .

    , (6.2.40).

    , .

    :

    .

    k , n , Kk+1 (k + 1) ,

    ck+1 : k+1 = (Ik+1 Ik)/Ik .

    .

    13 .

    , I = 100 .. , 2% (c = 2%). n = 10 . k = 5 . Y = 8%.

    : .

    :

    .

    DCF :

    V I1 a k Y,( ) KcI1

    Y SFF k Y,( )+----------------------------------- Kc= =

    Kc1 1 c+( )k 1 Y+( ) k

    Y c( ) a k Y,( )--------------------------------------------------------1 1 0,02+( ) 5

    0,1 0,02( ) a 5; 10%( )-------------------------------------------------------------- 1,0369= = =

    VI1

    Y SFF k Y,( )+----------------------------------- Kc100

    0,1 0,164+---------------------------- 1,0369 393== =

    Kck 1+1 1 ck 1++( ) n k( ) 1 Y+( ) n k( )

    Y ck 1+( ) a n k Y,( )-----------------------------------------------------------------------------------=

    VI1

    Y SFF n Y,( )+----------------------------------- Kc=

  • 174

    .

    :

    .

    :

    (. . 6.8). k+1 :

    ,

    .

    6.8

    k + 1 = 6 :

    ;

    .

    1 2 3 4 5 6

    100,0 102,0 104,0 106,1 108,2 110,4

    0,93 0,86 0,79 0,74 0,68

    .

    92,59 87,45 82,59 78,00 73,67

    VIq

    1 Y+( )q------------------- Vp

    1 Y+( )k--------------------+

    q 1=

    k

    =

    VI1

    Y SFF n Y,( )+----------------------------------- KcI1

    Y SFF n Y,( )+-----------------------------------1 1 c+( )n 1 Y+( ) n

    Y c( ) a n Y,( )--------------------------------------------------------= = =

    1000,08 SFF 10; 8%( )+---------------------------------------------------

    1 1 0,02+( )10 1 0,1+( ) 100,08 0,02( ) a 10; 8%( )-------------------------------------------------------------------------= 726=

    VpIk 1+

    Y SFF n k Y,( )+-------------------------------------------- Kck 1+=

    Kck 1+1 1 ck 1++( )n k 1 Y+( ) n k( )

    Y ck 1+( ) a n k Y,( )-------------------------------------------------------------------------------- ck 1+;

    Ik 1+ IkIk

    ---------------------= =

    c6110,4 108,2

    108,2---------------------------------- 0,02;= =

    Kc61 1 0,02+( ) 10 5( ) 1 0,08+( ) 10 5( )

    0,08 0,02( ) a 10 5; 8%( )----------------------------------------------------------------------------------------------- 1,0376= =

    Vp110,4

    0,08 SFF 10 5; 8%( )+------------------------------------------------------------ 1,0376 457,4= =

  • 175

    . 6.9. 6.9

    , .

    (6.2.38) () . , . , , , . .

    , , . , .

    , (6.2.41)

    k , Vm0 , Iq , , Im ( ), Vmk .

    , qm .

    1 2 3 4 5

    100,0 102,0 104,0 106,1 108,2 + 457,4

    0,93 0,86 0,79 0,74 0,68

    . 93 87 83 78 385

    V = 726

    V0Iq Im1 Ye+( )q

    --------------------- Vp Vmk1 Ye+( )k

    ---------------------- Vm0+ +q 1=

    k

    =

  • 176

    (Vm0) (Vmk ) :

    , (6.2.42)

    . (6.2.43)

    Vm . (2.41)

    :

    , (6.2.44)

    .

    k nm qm:

    ! nm qm k ;

    ! nm qm k;

    ! nm qm k .

    . 1:

    .

    (2.44) :


Recommended