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CB Richard Ellis | Page 1

上海外高桥楔形绿地

综合开发项目财务预算报告

2006年 8月 7日



提纲•报告结构思路•项目简介•项目开发组合参数•项目开发成本参数•项目租售价格参数•项目发展分期方案•财务指标综合比较•土地处置建议



报告结构思路



报告结构思路

项目简介项目简介

项目规划项目规划 //发展组合发展组合

确定财务确定财务预算参数预算参数

22个项目发个项目发展分期方案展分期方案

最佳发展最佳发展分期方案分期方案

根据最佳根据最佳分期发展分期发展方案进行方案进行土地处置土地处置安排建议安排建议

财务指标财务指标

综合比较综合比较

各用地类型各用地类型转让价格转让价格

转让面积及转让面积及进度安排进度安排



项目简介



项目简介

• 本项目位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地（以下简称东沟楔形绿地）的综合开发项目；

• 本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住区；

• 项目占地面积约 5.74平方公里，建筑面积约 210万平方米，其中可经营性建筑约为 1430050平方米，用地面积 4730120平方米。

综合商业区

动迁基地

中高档居住区

外

高

桥

保

税

区

荷兰新城



中环线翔殷路隧道的建成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本项目的交通条件；

从上海市区角度来看，本案项目成为连接浦西→浦东→崇明的枢纽；

从东部沿海区域来看，本案项目将成为东部沿海大通道的重要组成部分。

翔殷路隧道

轨道交通六号线

沪崇苏跃江工程

东沟楔形绿地

项目简介



根据周边规划，至 2010年前，距本项目 1-1.5Km范围内 281,600人

距本项目 3-4Km范围内 50万人

给本案地块发展住宅、大型商业带来商机。

本项目

生活区

本项目 1-1.5Km 范围

本项目 3-4Km 范围

同时，外高桥保税区的存在，形成了强大的潜在居住、商务、商业需求。

截止 2003年末，保税区累计批准投资项目 7054个，吸引投资总额86.81亿美元，企业数量约超过 7000家。

企业类型企业数量百分比

贸易类企业 4,200

60%

加工生产类企业 1,120

16%

仓储、物流类企业 1,400

20%

软件及其他类型企业 280 4%

总计 7,000

100%

项目简介



项目开发组合参数



项目开发组合布局

住宅住宅

社区商业社区商业

公建配套公建配套

高尔夫球场高尔夫球场

公共绿地公共绿地




RRC-1C-1

C-2C-2OO

AA

OO

SS SS

UU

编号物业类型

C-1 奥特莱斯

C-2 商场

A 单身公寓

R 预留开发地

O 写字楼

S 服务式公寓

U 配套设施










杨

高

北

路

公寓公寓

叠加别墅叠加别墅

联排别墅联排别墅




项目开发组合面积参数

* 以上所指建筑面积为地上建筑面积

物业占地面积平方米建筑面积 * 平方米

动迁基地

动迁基地 -公寓 600000 0

动迁基地 -商业 31250 25000

动迁基地 -其他配套 108750 0

综合商业区

综合商业区 -写字楼（裙房占 20%） 34340 85850

综合商业区 -服务式公寓 42442 84884

综合商业区 -奥特莱斯 79212 80000

综合商业区 -商场 33165 53064

综合商业区 -单身公寓 23266 41879

综合商业区 -预留开发 19198 47996

综合商业区 -其他配套 3597 3597

现代居住区

现代居住区 -公寓 (不带装修） 529341 909460

现代居住区 -叠加别墅 256191 54320

现代居住区 -联排别墅 263168 44000

北区绿化北地块绿化 400000 0

中区绿化中地块 18洞高尔夫球场 1341100 0

南区绿化南地块绿化 965100 0

总计 4730120 1430050



项目开发成本参数



项目开发成本参数 - 土地成本

•从业主收支平衡角度考虑，项目整体的土地开发成本将包括直接发生的土地成本及非盈利性的物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本，预计为 RMB 6,212,873,653

•项目整体的土地开发费用将摊进可盈利（租 /售）的物业的开发成本当中

•将按照可盈利（租 /售）的物业建筑面积进行土地成本的分摊

•由于非盈利性物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本已经转入土地成本，并由盈利性物业分摊，因此非盈利性物业及公共配套将不做现金流分析，以下非盈利性物业及公共配套的建安成本及其他成本、发展进度等参数仅作示意

物业土地成本分配比例

动迁基地 -公寓 0 0.0%

动迁基地 -商业 108,612,875 1.7%

动迁基地 -其他配套 0 0.0%

综合商业区 -写字楼（裙房占 20%） 372,975,790 6.0%

综合商业区 -服务式公寓 368,779,813 5.9%

综合商业区 -奥特莱斯 347,561,199 5.6%

综合商业区 -商场 230,537,498 3.7%

综合商业区 -单身公寓 181,945,053 2.9%

综合商业区 -预留开发 208,519,586 3.4%

综合商业区 -其他配套 15,626,523 0.3%

现代居住区 -公寓 (不带装修） 3,951,162,603 63.6%

现代居住区 -叠加别墅 235,994,054 3.8%

现代居住区 -联排别墅 191,158,660 3.1%

北地块绿化 0 0.0%

中地块 18洞高尔夫球场 0 0.0%

南地块马术练习场（绿化） 0 0.0%

总计 6,212,873,653 100%



项目开发成本参数 - 工程建设直／间接成本及其他成本

•地上建筑物单位建安成本中已经考虑了地下车位的建安成本•动迁基地的平均造价（公寓、商业、其他配套）约为 2602 元 /平米

• 前期工程费：提建安成本的 7%• 基础设施费： 320 元／建筑平米• 开发间接费及管理费：提建安成本的 7%• 不可预见费：提建安成本的 5%

其他成本比例 /费用

销售销售费用 5%

营业税及附加 5.55%

租赁

租赁费用 5%

营业税及附加 5.55%

房产税 12%

财务费用一年期贷款利率 5.85%

土地增值税超额累进制

所得税（浦东新区） 15%

• 建安成本物业单位面积建筑安

装费元 / 平方米建筑面积平

方米建筑安装费元

动迁基地 -公寓 2,100 0 0

动迁基地 -商业 2,000 25,000 50,000,000

动迁基地 -其他配套 1,050 0 0

综合商业区 -写字楼（裙房占 20%） 4,110 85,850 352,842,723

综合商业区 -服务式公寓 4,610 84,884 391,315,242

综合商业区 -奥特莱斯 2,310 80,000 184,800,000

综合商业区 -商场 2,910 53,064 154,416,344

综合商业区 -单身公寓 41,879 0

综合商业区 -预留开发 47,996 0

综合商业区 -其他配套 1,160 3,597 4,172,334

现代居住区 -公寓 (不带装修） 909,460 0

现代居住区 -叠加别墅 54,320 0

现代居住区 -联排别墅 44,000 0

北地块绿化 200 0 0

中地块 18洞高尔夫球场 0 0

南地块绿化 200 0 0

总计 ~ 1,430,050 1,137,546,643



项目租售价格参数



序号项目名称 2005价格 2006价格

1 东方城市华庭 7200 7300

2 证大家园（利津路区域）

8400 8600

3 绿地威廉公寓 7800 8100

4 幸福小镇 7500 7800

4 幸福小镇（联体别墅）

12000－ 13000

12000－ 13000

5 春江花悦园（装修）

8000 8200

6 贝越高行馨苑 6600 售完

公寓销售价格水平

随着证大家园、幸福小镇等大盘的开发带动，该区域正处于逐步成熟的过程中；

公寓价格从 2003年的 5500-6000 元 /平方米升至目前普遍的 8000-8600 元 /平方米左右，鉴于本案项目的档次定位相对较高，而且在地理位置上有明显优势，预计本案项目的售价目前可以达到 9500 元 /平米；

区域内别墅产品数量稀少，仅有幸福小镇有联体及独幢别墅的价格可做比较，但是由于幸福小镇整体定位水平较低，相比之下，保守预计本案项目的叠加别墅价格平均可以达到 12000 元 /平米的水平 ,联排别墅可达到 15000 元 /平米的水平。

在 2005 － 2006受调控影响较大时期，依然逆市向上，价格保持稳中有升的态势

随着 6 号线的开通，该区域价值得到进一步发掘，升值趋势将持续

按照保守估计，目前本地块住宅物业每年房价增长在 5%左右。



商业物业租金 /售价水平

根据 CBRE在青浦 Outlet的运作经验，郊区 Outlet的租金报价达到 6-8 元 /平方米，高于区域平均水平；

经过权重打分，本案项目如采用相应Outlet形式，租金报价可达到 6.7 元 /平方米 ,但是根据大型商业物业运作的一般经验，物业运营初期的租金水平不可能达到理想的水平，因此，保守估计本案项目奥特莱斯的初始平均租金水平大约为 5.5元 /建筑平米 / 天；

商场物业的租金水平一般会低于同区域奥特莱斯类型的租金水平，建议商场物业的初始租金水平为 3.5元 /建筑平米 /天，而动迁基地的社区商业的租金应比商场更低，建议为 3元 /建筑平米 / 天。；

根据我们对商铺的经验，每年租金增长预测为 5% 。青浦Outlet 本案项目

地段 0.4 0.5

品质 0.6 0.6

交通 0.5 0.7

景观 0.5 0.6

配套 0.6 0.8

市场氛围 0.8 0.6

得分 3.4 3.8

租金 6 6.7

根据 CBRE的研究，目前外高桥居民集中区域的商业售价普遍在 20,000 元 /平方米

由于本区域处于不断成熟过程中，商业环境将不断加强

预计本项目商铺售价为 20000 元，售价增长每年在 5%左右

序号项目名称 2006价格（元 /平方米）

1 春晖路商铺 20000

2 瑞禾眀苑商铺 20000



服务式公寓租金水平• 根据世邦魏理仕上海服务式公寓租金指数， 2000-2005年，上海服务式公寓市场的租金保持 2.66

% 的年均增长速度，随着外籍人士的逐年增多导致的需求上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；

• 根据对个案的调查，我们估计 2006 年上半年期间，金桥 - 外高桥区域服务式公寓市场的租金水平上升了约 2%左右

• 综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域居住配套功能的逐步开发成熟，园区工作的大量外籍人士将形成对服务式公寓物业强大的需求，推动区域租金水平的增长，预计中短期内年均增长速度在 2%左右；外高桥酒店公寓房价 2006 2005

标房 398 398

经济型二房一厅 488 488

商务型二房一厅 788 880

商务型三房一厅 888 980

豪华型一房一厅 1288 980

豪华型二房一厅 1588 1480

平均房价 1063 1030

平均房价增长水平 3.2%

碧云钻石酒店式公寓房价 2006 2005

豪华单人套房 979 968

豪华双人套房 1062 1050

行政单人套房 1062 1050

豪华三人套房 1145 1132

平均房价 1062 1050

平均房价增长水平 1.1%

• 高桥酒店公寓、碧云钻石酒店公寓标房的实际成交价格约为 7.4元 / 天 /平米、 7.1 元 / 天 /平米，根据本案项目与其的主要因素比较，预计本案项目的服务式公寓平均租金水平可以达到 6.7 元 / 天 /平米。

外高桥公寓

酒店钻石酒店

公寓本案项目

地段 0.7 0.8 0.5

品质 0.8 0.5 0.8

交通 0.7 0.8 0.6

景观 0.5 0.5 0.8

配套 0.8 0.8 0.5

得分 3.5 3.4 3.2

租金 7.4 7.1 6.7



• 根据世邦魏理仕上海写字楼价格指数， 2000-2005年，上海甲级写字楼物业售价保持了高达 11.5% 的年均增长速度，随着中国入世以来对外资的逐步解禁，越来越多的外资企业进入上海，导致对甲级写字楼物业的需求上升，从而推动了价格上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；

• 根据对个案的调查，我们估计 2006 年上半年期间，金桥 - 外高桥区域写字楼市场的价格水平上升了约 3.4-5.5%左右；

• 综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域配套功能的逐步开发成熟，园区众多企业及与之相关的企业将产生对于写字楼的强大需求，区域写字楼物业的价格在中短期内将保持上升的趋势，预计可以保持约 5%左右的增长水平；

• 汤臣国际大厦、方正大厦的实际成交价格约为 7075元 / 天 /平米、 10022 元 / 天 /平米，根据本案项目与其的主要因素比较，预计本案项目的写字楼物业的办公区平均售价水平可以达到 10135元 / 天 /平米；

• 由于本案项目的写字楼物业包括办公区（面积比例约 80% ）与裙房（面积比例约 20% ），结合办公区的平均售价、商业物业的平均售价及面积比例，可以得出写字楼物业整体的平均价格水平约为 13600元 /平米。

写字楼售价水平

2006年售价 2005年售价价格增长

银桥大厦 9,045 8750 3.4%

方正大厦 10,022 9500 5.5%

汤臣国际贸易大厦方正大厦本案项目

地段 0.5 0.7 0.5

品质 0.4 0.6 0.8

交通 0.6 0.8 0.7

景观 0.4 0.4 0.8

配套 0.6 0.7 0.6

得分 2.5 3.2 3.4

租金 7075 10022 10135



酒店房价 /售价水平• 根据上海 2000-2004期间，上海 5星级酒店的平均房价从 800 元 /晚 /间上升到 1177 元 /晚 /间，年均增长率达到 11.7% 。 4星级酒店的平均房价也从 443元 /晚 /间上升到587 元 /晚 /间，年均增长率为 8.1% 。这反映了上海高端酒店市场的需求强劲，推动了房价的持续上涨；

• 但是目前区域的酒店市场发展尚不成熟，直接导致区域酒店物业的价格水平相对较低，根据与周边星级酒店的价格比较，预计本案项目若发展三星级酒店与五星级酒店，能够达到的实际成交房价平均水平分别约为 300 元 /晚、 680 元 /晚

• 根据外高桥 -金桥区域的星级酒店入住率水平，预计本案项目若发展星级酒店，能够达到的平均入住率约为 75%左右；

星级平均价格元 /晚

金桥大酒店 3 300

高桥石化宾馆 3 268

浦东华美达 4 516

上海外高桥皇冠假日酒店 5 680



2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

酒店房价水平 300 315 331 347 365 383 402 422 443 465 4654

房间数 300

客房收入 32400000340200

00357210

00375070

50393824

03413515

23434190

99455900

54478695

56502630

345.03E+

08

餐饮及其他收入（ =客房收入 *33%） 10692000112266

00117879

30123773

27129961

93136460

02143283

03150447

18157969

54165868

011.66E+

08

运营利润（ =（客房收入 +餐饮及其他收入） *31%） 13358520

14026446

14727768

15464157

16237365

17049233

17901694

18796779

19736618

20723449

2.07E+08

净现值 $172,019,303.90

平均售价 $8,821.50

• 根据以上的房价水平及入住率水平，可以通过现金流折现法来预测星级酒店的售价水平。以三星级酒店为例：• 初始房价水平为 300 元 / 晚，房间数量为 300间，平均客房建筑面积 65平米• 根据上海近年保守假设每年房价增长率为 5%• 折现率为 10%

酒店房价 /售价水平

• 如下表所示，在以上条件下，三星级酒店可以达到的销售价格大约在 8821 元 /平米左右，这个价格水平对于三星级酒店开发商而言是没有利润空间的，主要原因还是在于区域房价水平相对较低，而酒店的开发成本、运营成本较高所致。

• 类似的，可以推算出五星级酒店的销售价格预计在 12997 元 /平米左右，也是很不理想的价格水平；• 鉴于星级酒店物业的投入大、利润空间小、资金回笼慢的情况，建议本案项目目前不要发展星级酒店物业，可以发展部分销售性的单身公寓物业或是保留部分待开发区域，待区域发展相对成熟再考虑发展星级酒店的可行性。



高尔夫球场土地租金水平• 根据目前可以掌握的资料，国内高尔夫球场（包括练习场、非标准场或标准场地）的单位土地租金水平不超过 50 元 /年 /平米（租期一般 20-30 年），例如 2003年广州市区范围一块 1.8 万平米的高尔夫练习场的单位土地租金约为 46.7 元 /平米 /年；

• 一般而言，高尔夫球场土地租赁面积越大，单位租金水平就会越低。• 参考国内高尔夫球场的开发经营情况，我们大致对本案项目的高尔夫球场土地租金水平作如下初

步的静态估算：• 假设租赁期 20 年一签• 收入：

• 按目前 50 万一张的会员卡， 20 年共出售 1000张，收入 5.4亿元；• 每年接待 1200 人（每个月 100 人），平均每场每人消费 1000 元，那么 20 年总收益 2.4亿，

• 会员卡销售收入 +日常运营收入 =总收入 7.4亿元；• 支出：

• 18洞标准球场造价约 1.8 亿元；• 每年维护费用约 1000 万， 20 年共 2 亿元；• 以上两项支出共 3.8 亿元• 若要保证承租者有利润空间，那么 20 年期租赁土地费用就不能超过 3.6 亿，每年不超

过 1800 万，相当于每平米租金不超过 13.42 元 /年• 综合以上分析，建议高尔夫球场土地租金约为 10 元 /平米 /年，那么承租者 20 年需支出约

2.68 亿元的土地租金，可以有约 12.4% 的毛利润空间。



马术场土地租金水平• 根据目前可以掌握的资料，目前国内（大陆）共有 5个马术俱乐部，马术场的占地面积一般在 2

万平米左右；• 在国内，马术俱乐部因为客户群体小，操作复杂、专业性强，因此运营者很少。例如， 2004年，

南京市政府曾公开拍卖仙林区域（南京市区东北部）的两块马术场用地，结果投标人只有一家，且最后流拍，最终由政府筹资开发；

• 参考国内马术场的开发经营情况，我们大致对本案项目的马术场土地租金水平作如下初步的静态估算：• 假设租赁期 20 年一签• 收入：

• 按目前 10 万一张的会员卡， 20 年共出售约 1000张，收入 1 亿元；• 每年接待 5400 人（每个月 450 人），平均每次每人消费 180 元，那么 20 年总收益 0.

19亿元，• 会员卡销售收入 +日常运营收入 =总收入 1.19亿元；

• 支出：• 2 万平米马术场造价约 0.66 万元；• 每年维护费用约 100 万， 20 年共 0.2 亿元；• 以上两项支出共 0.86 亿元• 若要保证承租者有利润空间，那么 20 年期租赁土地费用就不能超过 0.33亿元，每年不超过 165万，相当于每平米租金不超过 82.5元 /年

• 综合以上分析，可以看到马术俱乐部本身的利润空间太小，即使本案项目提供马术俱乐部场地，那么马术俱乐部的毛利润空间也大约只有 2% ，实际操作中很难盈利；

• 综合考虑马术俱乐部的经济可行性及实际操作的难度，建议对引进马术俱乐部持谨慎态度。



各物业 /土地类型租金 /售价汇总物业 2006Q3 单位

动迁基地 -商业 3 元 /建筑平米 /天

综合商业区 -服务式公寓 6.7 元 /建筑平米 /天

综合商业区 -奥特莱斯 5.5 元 /建筑平米 /天

综合商业区 -商场 3.5 元 /建筑平米 /天

现代居住区 -公寓 (不带装修） 9500 元 /建筑平米

现代居住区 -叠加别墅 12000 元 /建筑平米

现代居住区 -联排别墅 15000 元 /建筑平米

中地块 18洞高尔夫球场 10 元 /建筑平米

2007 2008 2009 2010 2011

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

住宅价格增长1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

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%1.23

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%1.23

%1.23

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%

商业租赁价格增长1.23

%1.23

%1.23

%1.23

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%0.50

%0.50

%

商业租金增长1.23

%1.23

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%0.50

%0.50

%

服务式公寓租金增长0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

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%0.50

%0.50

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%0.50

%0.50

%0.50

%0.00

%0.00

%

写字楼价格增长1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%

2012 2013 2014 2015

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

住宅价格增长1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%1.23

%

商业租赁价格增长0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

%0.50

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商业租金增长0.50

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服务式公寓租金增长0.00

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%

写字楼价格增长1.23

%1.23

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%1.23

%1.23

%



项目发展分期



项目发展分期

• 项目发展分期的主要考虑因素包括：• 经济效益最大化；• 符合物业市场情况；• 实际操作的可行性；• 尽量避免现金流支出过于集中的现象。

• 在综合考虑以上因素的前提下，下面将提出 2 个发展分期方案并进行比较。



项目发展分期 - 方案一 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Q1

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Q1

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Q1

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动迁基地-公寓

动迁基地-商业

动迁基地-其他配套

综合商业区-写字楼

综合商业区-服务式公寓

综合商业区-奥特莱斯

综合商业区-商场

综合商业区-其他配套

现代居住区-公寓(不带装修）

现代居住区-叠加别墅

现代居住区-联排别墅

北地块绿化

中地块高尔夫练习场

中地块18洞高尔夫球场

南地块绿化



项目发展分期 - 方案一

• 动迁基地：• 由于安置动迁居民的需要，动迁基地的开发需相对较早，预计在 2007 年初即需开始动工，但是

建设工程款项的支付可以相对滞后，预计在 2008 年二季度到 2009年一季度之间分期支付；• 中地块综合商业区：

• 综合商业区的土地整理预计需要到 2007 年底才能结束， 2008 年初可以开始建设；• 由于目前市场整体及区域的写字楼物业市场看好，而且写字楼物业将用于出售，有利于资金回笼，

因此建议写字楼物业首先开始建设，于 2008 年 2季度开始，由于有 2幢写字楼先后开发，预计建设期约为 4年；

• 服务式公寓很大程度上是为写字楼物业提供配套服务，因此建议服务式公寓紧随写字楼开始建设，于 2009年 1季度开始， 2幢先后开发，预计建设期为 4年；

• 商业物业，包括奥特莱斯、商场，需要配合南部居住区居民的入住进度，建议 2008 年 1季度开始建设，预计建设期 2 年，待建成开业时，南部居住已经开发了 50% 以上；

• 其他配套设施（如邮政局、通信端局）的建设应该尽早进行以为其他物业的建设提供相应配套，建议 2008 年一季度开始，预计建设期约 0.5年。

• 南部居住区：• 根据南部区域交地节奏以及预计每年 11 万 -18 万平米左右的开发体量：

• 公寓 2007 年 2季度 -2013年 1季度• 叠加别墅 2008 年 2季度 -2012 年 1季度• 联排别墅 2008 年 2季度 -2010 年 1季度

方案一的主要出发点是：根据物业市场情况合理安排物业开发进度，避免现金流支出在某一时段过于集中：



项目发展分期 - 方案二 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

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Q2

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Q3

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Q1

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Q2

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Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

动迁基地-公寓

动迁基地-商业

动迁基地-其他配套

综合商业区-写字楼

综合商业区-服务式公寓

综合商业区-奥特莱斯

综合商业区-商场

综合商业区-其他配套

现代居住区-公寓(不带装修）

现代居住区-叠加别墅

现代居住区-联排别墅

北地块绿化

中地块高尔夫练习场

中地块18洞高尔夫球场

南地块绿化



项目发展分期 - 方案二

• 动迁基地：• 动迁基地受到政策以及实际操作性因素方面的限制，在开发进度上改变的余地不大，与方案一

保持一致；

• 中地块综合商业区：• 综合商业区的整体开发进度相对方案一有所提前，具体表现在写字楼、奥特莱斯、服务式公寓三个

物业类型的动工时间都提前到 2008 年 2季度而且工期相对缩短，主要目的在于尽早实现写字楼、服务式公寓、奥特莱斯这两个高回报的物业类型的资金回流。

• 南部居住区：• 根据南部居住区域的开发进度受到较低节奏的限制，在开发节奏方面的调整空间也相对有限，与方案一保持一致：• 公寓 2007 年 2季度 -2013年 1季度• 叠加别墅 2008 年 2季度 -2012 年 1季度• 联排别墅 2008 年 2季度 -2010 年 1季度

方案二的主要出发点是：加速建设中地块的综合商业区，尽快实现销售 /租赁物业的先进回流。



财务指标综合比较



财务指标综合比较

• 方案一与方案二的主要财务指标比较：

财务指标方案一方案二息税前内部受益率 25.72% 25.66%

息税前净现值 17,186,447,753 17,338,200,112

回收年限 6 6

折现率 6% 6%

资金缺口 (6,253,968,016)

(6,640,904,317 ）

• 方案一的内部收益率、 NPV略高于方案二，回收年限两个方案一样，方案一的资金缺口比方案二要低大约 4亿元左右；

• 产生这个结果的主要原因在于方案二集中建设综合商业区导致了现金流指出在短时间内相对集中，而提前开发虽然可以提前实现资金回流，但是由于受区域氛围尚不成熟的影响，在销售进度及入住率方面无法在开业后的短时间内达到理想水平。

• 综合考虑以上因素，推荐方案一为比较理想的开发分期方案，下面将根据方案一的现金流缺口着手土地的处置建议。



土地处置建议



• 土地处置的基本出发点是：• 在现有的资金条件及融资能力范围内，尽量平衡现金流；• 在可以平衡现金流的前提下尽量保留土地以自我开发；• 尽量保留用于开发长期持有的物业的土地；• 尽量保留用于开发利润空间高的物业的土地。

土地处置基本原则

• 根据以下各类型物业的内部收益率（ IRR ）的比较，选择较高 IRR 的物业的开发用地作为优先保留的物业开发用地：

• 从上表可以看到，在可以平衡现金流的及实际操作可行的前提下，综合商业区的奥特莱斯用地、商场用地、服务式公寓，现代居住区的叠加别墅用地、联排别墅用地是应该优先保留的用地类型。

内部收益率 IRR

综合商业区 -写字楼 22.25%

综合商业区 -服务式公寓 31.64%

综合商业区 -奥特莱斯 49.87%

综合商业区 -商场 32.47%

现代居住区 -公寓 13.46%

现代居住区 -叠加别墅 29.66%

现代居住区 -联排别墅 48.76%



各类型用地转让价格水平• 根据地上开发物业类型的不同，土地的价值也将有所不同，在转让时所体现的价格水平也将不同。根

据预计的各物业类型的价格水平，可以通过成本还原的方法反推土地的价格水平（如物业是采取出租方式，那么先将租金折算成售价再反推土地价格）：

• （土地价格 +建安成本 +销售费用 +管理费用） * （ 1+20 ） % =物业价格 - 营业税及附加

• 根据以上公式及前面的物业价格预计，可以推算出以下土地转让价格：

土地价格表受让方可接受楼板地价（ 20%利润下）

综合商业区 -写字楼 5189

综合商业区 -服务式公寓 12661

综合商业区 -奥特莱斯 21440

综合商业区 -商场 11655

综合商业区 -三星酒店 -426*

综合商业区 -五星酒店 -1718*

现代居住区 -公寓 (带装修） 5581

现代居住区 -叠加别墅 8077

现代居住区 -联排别墅 10357

* 发展星级酒店物业的土地价格为负值，相当于需要向次级开发商提供更多的利润支持才可能使开发星级酒店具有可行性，进一步说明本案项目目前不适宜发展星级酒店。



土地处置安排建议 2006 2007 2008

期初资金 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

累计息税前现金流量 ( 不含土地销售收入 )

-

-

96,000,000

128,000,000

203,604,000

(20,036,000)

(986,563,566)

(1,202,641,673)

(1,614,343,370)

(2,669,780,851)

(3,433,884,504)

(4,147,146,019)

土地销售收入 - - - - - 708,185,085 1,644,759,615 1,880,821,310 1,248,766,040 - 435,691,744 435,691,744

累计息税前现金流量 ( 含土地销售收入 )

-

-

96,000,000

128,000,000

203,604,000

688,149,085

1,366,381,133

3,031,124,336

3,868,188,679

2,812,751,198

2,484,339,290

2,206,769,518

2009 2010 2011

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

累计息税前现金流量 ( 不含土地销售收入 ) (4,954,723,230) (4,947,684,935)

(4,814,863,383)

(4,811,410,648)

(4,721,844,797)

(4,547,308,394)

(4,597,076,302)

(4,572,476,761)

(4,395,771,944)

(4,209,743,948)

(3,820,659,384)

(3,426,165,566)

土地销售收入 580,922,326 - - - - - - - - - - -


1,980,114,633

1,987,152,928

2,119,974,480

2,123,427,215

2,212,993,066

2,387,529,469

2,337,761,561

2,362,361,102

2,539,065,919

2,725,093,916

3,114,178,479

3,508,672,298

2012 2013 2014

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

累计息税前现金流量 ( 不含土地销售收入 ) (3,072,270,599) (2,647,481,207)

(2,361,195,355)

(2,075,801,493)

(1,740,294,295)

(1,372,894,140)

(999,416,721)

(624,729,886)

(243,953,723)

138,043,980

531,017,065

925,223,934

土地销售收入 - - - - - - - - - - - -


3,862,567,264

4,287,356,656

4,573,642,508

4,859,036,371

5,194,543,569

5,561,943,723

5,935,421,142

6,310,107,977

6,690,884,140

7,072,881,843

7,465,854,928

7,860,061,797 2006 2007 2008

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

现代居住区 2,360,616,949 3,121,915,100 1,452,305,814

合计可平衡资金 - - - - - 1,652,431,864 2,185,340,570 - - - 1,016,614,070 -

偿贷资金 - - - - - 708,185,085 936,574,530 - - - 435,691,744 -

• 根据项目现金流量表的资金缺口以及还贷要求，建议分别在 2007 年 2季度、 2008 年 3季度转让 1,007,780 平方米的南部居住区住宅建设用地，其中公寓用地 423,000 平米，叠加别墅用地 386500 平米，联排别墅用地 198280 平米。



谢谢！

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