会计 0902 班 俞林锋 0900000127 王佳燕 0903100219

—— 公允价值与成本计量的比较

【摘要】【摘要】 房地产市场显然日趋活跃与成熟，更多企房地产市场显然日趋活跃与成熟，更多企业是将房地产用于赚取租金或增值收益，而这些用业是将房地产用于赚取租金或增值收益，而这些用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。于出租或增值的房地产就是投资性房地产。 以 以往的会计处理将投资性房地产作为一般固定资产看往的会计处理将投资性房地产作为一般固定资产看待，掩盖了投资性房地产的价值，不能反映企业的待，掩盖了投资性房地产的价值，不能反映企业的真实会计信息。公允价值模式的引入正式奠定了真实会计信息。公允价值模式的引入正式奠定了 RRNAVNAV （重估净资产）方法作为房地产上市公司估值（重估净资产）方法作为房地产上市公司估值的核心地位，能突出投资性房地产的本质特征，能的核心地位，能突出投资性房地产的本质特征，能更真实公允地反映公司的市场价值和盈利能力，体更真实公允地反映公司的市场价值和盈利能力，体现了我国会计准则和国际会计准则趋同的发展态势。现了我国会计准则和国际会计准则趋同的发展态势。

【关键字】 投资性 房地产 会计准则 公允价值

一、投资性房地产的概念 二、投资性房地产的后续计量 1）背景现状分析 2）两种计量模式：成本模式计量 公允价值模式计量 33 ）公司不愿意采用公允价值计量的理由）公司不愿意采用公允价值计量的理由 44 ）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚 三、总结

一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 具体包括： 1、已出租的土地使用权； 2、持有并准备增值后转让的土地使用权； 3、已出租的建筑物。

例 东方公司与大华公司签订了一项经营租赁合同，东方公司将其持有使用权的一块土地出租给大华公司，为期 10年；大华公司又将这块土地转租给宏达公司，以赚取租金价差，为期 3年。 问题：东方公司和大华公司是否均应将这块土地作为投资性房地产核算？ 例 东方公司与华晨公司签订了一项经营租赁合同，东方公司将其持有产权的两间门面房出租给华晨公司，为期 6年。华晨公司一开始将其用于自行经营餐馆， 2年后，由于连续亏损，华晨公司将餐馆转租给明月公司，以赚取租金价差，为期 3年。 问题：东方公司和华晨公司是否均应将此门面房作为投资性房地产核算？

下列不属于投资性房地产：下列不属于投资性房地产： 自用房地产 作为存货的房地产 企业出租给本企业职工居住的宿舍 已出租的投资性房地产租赁期满 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权 企业拥有并自行经营的旅馆饭店

　　　自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

　　　作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

二、投资性房地产的后续计量 1 ）背景现状分析 2 ）两种计量模式：成本模式计量 公允价值模式计量 33 ）公司不愿意采用公允价值计量的理由）公司不愿意采用公允价值计量的理由 44 ）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚

1 ）背景现状分析 20072007 年年 11 月月 11 日实施的新企业会计准则日实施的新企业会计准则规定，投资性房地产可采取两种模式计量，规定，投资性房地产可采取两种模式计量，即成本模式和公允价值模式。即成本模式和公允价值模式。 20092009 年年报统计显示，近年年报统计显示，近 700700 家拥有投家拥有投资性房地产的沪深两市资性房地产的沪深两市 AA 股上市公司中，采股上市公司中，采用公允价值计量的才用公允价值计量的才 2020 余家；余家； 136136 家房地家房地产上市公司中，只有金融街、世茂股份、中产上市公司中，只有金融街、世茂股份、中航地产、津滨发展等航地产、津滨发展等几家几家采用公允价值计量采用公允价值计量投资性房地产。而位居中国房地产前列的万投资性房地产。而位居中国房地产前列的万科集团、大华集团及保利地产都任然采用成科集团、大华集团及保利地产都任然采用成本模式计量。本模式计量。

20092009 年，有年，有 727727 家上市公司有投资性房地产，账面价家上市公司有投资性房地产，账面价值为值为 1,597.701,597.70 亿元，占资产总额的亿元，占资产总额的 0.26%0.26% ，其中，其中 2626家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为末账面价值为 366.03366.03 亿元，占投资性房地产总额的亿元，占投资性房地产总额的 22.22.91%91% 。。 20092009 年投资性房地产公允价值变动净收益年投资性房地产公允价值变动净收益 39.139.122 亿元亿元，占公允价值变动净收益总额的，占公允价值变动净收益总额的 41.17%41.17% ，而，而 20200808 年投资性房地产公允价值变动为净损失年投资性房地产公允价值变动为净损失 0.360.36 亿元亿元。。 20092009 年，有年，有 55 家上市公司调整了投资性房地产的家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这地产进行后续计量。这 55 家公司家公司因改变投资性房地产因改变投资性房地产计量模式，增加计量模式，增加 20082008 年末净资产年末净资产 4.864.86 亿元，确认亿元，确认 20020099 年公允价值变动收益年公允价值变动收益 7.967.96 亿元。亿元。

投资性房地产的后续计量是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。企业对投资性房地产的后续计量主要采用两种模式：

一种是成本模式计量 一种是公允价值模式计量

2 ）两种计量模式

（一）采用成本模计量 在成本模式下，应当按照《 CAS4固定资产》和《 CAS6无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《 CAS8资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。

企业设置“投资性房地产累计折旧或摊销”科目。

（二）采用公允价值模式计量1、采用公允模式进行后续计量应当满足的条件 投资性房地产所在地存在活跃交易市场 企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

2、采用公允价值模式计量会计处理 对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益 (公允价值变动损益 )。

企业对于投资性房地产的企业对于投资性房地产的计量模式一经确定，不计量模式一经确定，不得随意变动得随意变动；对于已采用公允价值模式计量的投资；对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式改为成本模式。性房地产，不得从公允价值模式改为成本模式。

33 ）公司不愿意采用公允价值计量的理）公司不愿意采用公允价值计量的理由由（（ 11 ）公允价值）公允价值计量条件严格计量条件严格 我国作为新兴市场经济国家，许多资我国作为新兴市场经济国家，许多资产还没有活跃市场，如果不加限制地引入产还没有活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，有可能出现人为操纵利润的现公允价值，有可能出现人为操纵利润的现象，因此，新会计准则对投资性房地产公象，因此，新会计准则对投资性房地产公允价值计量限定了允价值计量限定了严格的条件严格的条件。而且，采。而且，采用公允价值模式后在会计用公允价值模式后在会计核算方法上的不核算方法上的不可逆转性可逆转性也导致公司对采取此种方式相当也导致公司对采取此种方式相当慎重。慎重。

（（ 22 ）公允价值计量导致）公允价值计量导致净资产和净利润净资产和净利润波动较大波动较大 当用于出售或自用的房地产转换为投资性当用于出售或自用的房地产转换为投资性房地产时，房地产时，以市场售价作为公允价值评估基础，以市场售价作为公允价值评估基础，公允价值变动损益较大，对转换当期公司净资公允价值变动损益较大，对转换当期公司净资产的影响较大产的影响较大。如公司的新增投资性房地产没。如公司的新增投资性房地产没有持续性，将影响后期公司净资产的增速。有持续性，将影响后期公司净资产的增速。此此外，房价的上涨会引起公允价值净收益的大幅外，房价的上涨会引起公允价值净收益的大幅增长，从而导致公司净利润的增长较快。增长，从而导致公司净利润的增长较快。但一但一旦投资性房地产的市价变化不大或有所下跌，旦投资性房地产的市价变化不大或有所下跌，就会对公司后期净利润的增长造成影响，从而就会对公司后期净利润的增长造成影响，从而导致后期净资产收益率的下降。导致后期净资产收益率的下降。

（（ 33 ）公允价值计量）公允价值计量程序繁琐、成本高程序繁琐、成本高 成本模式采用历史成本，容成本模式采用历史成本，容易取得，而公允价值计量要求公司在易取得，而公允价值计量要求公司在每个报告期末对投资性房地产进行公每个报告期末对投资性房地产进行公允价值评估，并允价值评估，并在年报中详细披露在年报中详细披露房房地产当期账面价值的增减变动、公允地产当期账面价值的增减变动、公允价值的确认方法及其理由等。不仅过价值的确认方法及其理由等。不仅过程繁琐，而且程繁琐，而且聘请专门机构或人员评聘请专门机构或人员评估估也会增加公司成本。也会增加公司成本。

（（ 44 ）公允价值计量对公司）公允价值计量对公司税收税收造成影造成影响响

44 ）公允价值如何在投资性房地产）公允价值如何在投资性房地产领域站住脚领域站住脚 (1)(1) 建立完善的评估、审计制度。建立完善的评估、审计制度。 公允价值的确定是以此模式进行计量公允价值的确定是以此模式进行计量的前提。为减少成本，目前已采取公允价的前提。为减少成本，目前已采取公允价值计量的几家公司都规定由本公司的某个值计量的几家公司都规定由本公司的某个部门在季度末对投资性房地产的公允价值部门在季度末对投资性房地产的公允价值进行调研评估，以此评估结果作为公允价进行调研评估，以此评估结果作为公允价值的调节依据，这就给上市公司值的调节依据，这就给上市公司操作利润操作利润留下较大空间留下较大空间。公司部门和公司的隶属关。公司部门和公司的隶属关系不可避免会导致公司部门根据公司的意系不可避免会导致公司部门根据公司的意图，通过对可比项目的选择等方式来虚增图，通过对可比项目的选择等方式来虚增投资性房地产的公允价值。投资性房地产的公允价值。

(2)(2) 完善税收制度，明确相关税收政策完善税收制度，明确相关税收政策 与会计处理上按自用、出售和出租等用途对与会计处理上按自用、出售和出租等用途对房地产进行分类不同，房地产进行分类不同，我国现行税法上并不区分我国现行税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对二者按照统投资性房地产和非投资性房地产，对二者按照统一的原则征税。一的原则征税。不加区分必然会影响到征收的效不加区分必然会影响到征收的效果，造成实际征收的困难。如现行房产税可按房果，造成实际征收的困难。如现行房产税可按房产余值计征或按房产的租金收入计征，按公允价产余值计征或按房产的租金收入计征，按公允价值计量，由于账面价值反映的不是房屋原价，而值计量，由于账面价值反映的不是房屋原价，而是资产负债表日投资性房地产的公允价值，因此是资产负债表日投资性房地产的公允价值，因此不适用房产余值的计征方式，减少了公司在纳税不适用房产余值的计征方式，减少了公司在纳税方面的选择。对此，方面的选择。对此，可根据公允价值计量的实际可根据公允价值计量的实际情况，考虑以投资性房地产的账面公允价值为计情况，考虑以投资性房地产的账面公允价值为计税依据，使税收制度与现行会计制度接轨税依据，使税收制度与现行会计制度接轨。。

三、总结三、总结 投资性房地产对许多企业来说还是一个新兴事物，投资性房地产对许多企业来说还是一个新兴事物，而投资性房地产准则对我国广大的会计人员来说也是一而投资性房地产准则对我国广大的会计人员来说也是一个新生事物。所以在处理上，我们应当仔细学习解读准个新生事物。所以在处理上，我们应当仔细学习解读准则，并积极借鉴国际会计准则的有关规定，结合我国具则，并积极借鉴国际会计准则的有关规定，结合我国具体实务的理解，准确把握会计准则的精华，为会计报表体实务的理解，准确把握会计准则的精华，为会计报表使用者提供更加可靠与相关的会计信息。使用者提供更加可靠与相关的会计信息。 同时，由于投资性房地产准则中公允价值在计量同时，由于投资性房地产准则中公允价值在计量属性上具有不确定性和变动性等特征，在实际应用中可属性上具有不确定性和变动性等特征，在实际应用中可能带来一些新的问题和困难。但是，随着公允价值在我能带来一些新的问题和困难。但是，随着公允价值在我国运用环境的改善，公允价值的合理运用必定会进一步国运用环境的改善，公允价值的合理运用必定会进一步提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量，提高并改善我国投资性房地产企业会计信息系统的质量，使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。使之向外部投资者提供更为真实的企业价值信息。

【摘要】【摘要】 【【 11 】《企业会计准则讲解】《企业会计准则讲解 20082008 》 财政部会计》 财政部会计司编写组 人民出版社 司编写组 人民出版社 2007.122007.12 【【 22 】《国际会计》王德升 白肇鲁 阎金锷 中国】《国际会计》王德升 白肇鲁 阎金锷 中国审计出版社 审计出版社 2000.12000.1 【【 33 】《房地产会计》武玉荣 首都经济贸易大】《房地产会计》武玉荣 首都经济贸易大学出版社 学出版社 2008.12008.1 【【 44 】《国际会计准则》译者：周红 王建新 张铁】《国际会计准则》译者：周红 王建新 张铁铸 东北财经大学出版社 铸 东北财经大学出版社 2008.32008.3 【【 55 】《采用公允价值计量模式及其引发的担】《采用公允价值计量模式及其引发的担忧》张寅晓 李智芳 人文社会科学版，忧》张寅晓 李智芳 人文社会科学版， 2007.22007.2

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