Вестник ЮУрГУ, № 28, 2011 46

На сегодняшний день в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является ос-новной формой решения жилищной проблемы. В мировой практике выделяют три основные модели жилищного ипотечного кредитования: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного рынка (американская) [1, с. 60].

Контрактно-сберегательная модель подразу-мевает накопление средств потенциальных заем-щиков на специальных целевых депозитах в тече-ние определенного периода времени, по истечении которого банк берет на себя обязательство предос-тавить клиенту ипотечный кредит на заранее со-гласованных условиях. Данная модель во многих странах явилась стартовой для развития массового рынка ипотечного кредитования в условиях отсут-ствия кредитных историй у заемщиков и недостат-ка долгосрочных ресурсов у кредитных учрежде-ний. На современном этапе данная модель приме-няется в Германии, Австрии и Франции.

Модель ипотечного банка основана на выпус-ке ипотечных облигаций, которые имеют реальное обеспечение в виде залога недвижимости, под ко-торую предоставлены кредиты. Доходы, получае-мые банками от ипотечных кредитов, направляют-ся на выплату процентов по облигациям, а их по-гашение осуществляется за счет возврата креди-тов. Модель ипотечного банка широко распро-странена в странах континентальной Европы, осо-бенно в Германии, Дании и Швеции. Достоинст-вом модели является относительная простота ор-ганизации, что обусловило ее привлекательность для стран с неразвитой инфраструктурой рынка ценных бумаг и финансового рынка в целом (см. таблицу).

В модели вторичного ипотечного рынка вы-данные банками ипотечные кредиты сразу прода-ются специализированной организации – SPV (Special Purpose Vehicle), которая объединяет в пулы все купленные кредиты, выпускает их в об-ращение на вторичный рынок ценных бумаг и предоставляет по ним гарантии. Так происходит секьюритизация активов, при котором кредитные обязательства трансформируются в форму ценных

бумаг, которые приобретаются инвесторами. Дан-ная модель характерна для США. Использование данной модели возможно исключительно в усло-виях стабильной экономики, высокоразвитого фондового рынка и надежной финансово-кредитной системы.

Во всех странах с развитыми системами ипо-течного кредитования государство оказывало кре-дитным институтам и заёмщикам огромную по-мощь в период формирования системы ипотечного жилищного кредитования. Во всех странах, где на долю ипотеки приходится не менее 5 % ВВП, го-сударство сыграло решающую роль в ее становле-нии, причем на начальных этапах помощь оказы-валась в первую очередь заемщикам [2, с. 15].

В большинстве стран мира государство играет в жилищном секторе экономики очень важную роль. Государство определяет концепцию развития ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для функционирования, разрабаты-вает механизмы социальной защиты заемщиков, активно участвует в создании необходимой для функционирования рынка инфраструктуры и не-посредственно управляет им и контролирует дей-ствия участников в рамках установленных норм и принципов [2, с. 15].

В процессе эволюции института ипотеки раз-витых странах на сегодняшний день сложились три основные модели ипотечного кредитования: кон-трактно-сберегательная модель; модель ипотечного банка (европейская модель); модель вторичного ипотечного рынка (американская модель). Во всех этих ипотечных моделях государство занимает важное место. В контрактно-сберегательной модели государство активно содействует домохозяйствам путем использования начисления премий на сбере-жения и налоговых льгот, при этом помощь госу-дарства институциональным участникам ипотечно-го рынка ограничена. В Германии есть и такая льго-та, как погашение части кредита за счет государства при рождении в семье заёмщика ребёнка (одновре-менно стимулируется повышение рождаемости). Австрия в отличие от Германии поддерживала бо-лее высокую норму сбережений за счет того, что

УДК 69.003.2 ББК У9(2)262.253.1

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Э.Г. Пилавова

В статье рассмотрены основные модели ипотечного жилищного кредитования.

Автором анализируется роль государства в каждой из рассмотренных моделей иобосновывается необходимость государственного регулирования отношений на ипо-течном рынке.

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, государственное регулиро-вание, контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного рынка, модель вто-ричного рынка.

Пилавова Э.Г. Государственное регулирование отношений на рынке ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт

Серия «Экономика и менеджмент», выпуск 19 47

могла привлекать внешние займы. В Чехии, Венг-рии и Словакии норма премии начислялась в пре-делах 20–40 %, проценты на сбережения и премии не облагались налогом, клиент после завершения периода накопления мог не использовать своего права на кредит. Именно мерами по поддержанию и стимулированию развития стройсберкасс объясня-ется успех данной модели в странах Восточной Ев-ропы [1, с. 60].

В американской модели ипотечной системы государство играет еще большую роль, которая заключается в регулировании первичного и вто-ричного ипотечных рынков специализированными правительственными агентствами (также увеличе-ние периода выплат по кредитам, снижение перво-начального взноса, налоговые льготы).

Для построения модели ипотечного жилищ-ного кредитования государство использует раз-личные методы, которые можно разделить на ор-ганизационно-правовые (законодательно-норма-тивная база и инфраструктура), административные (государство выступает в роли регулятора) и эко-номические (или рыночные, включающие в себя прямые и косвенные). Прямые меры от косвенных отличаются тем, что во втором случае государство в лице уполномоченных организаций взаимодей-ствует на равных с другими участниками рынка с целью взять на себя отдельные этапы инвестици-онного процесса.

Организационно-правовые меры включают выбор самой модели ипотечного кредитования. Подобный выбор базируется, прежде всего, на структурных и инфраструктурных особенностях экономики (интегрированность в мировую эконо-мику, степень открытости национального рынка капитала, что обеспечивает приток иностранных

инвестиций в жилищную сферу путем покупки зарубежными инвесторами ипотечных ценных бумаг). Большое влияние на выбор той или иной модели оказывает степень готовности самого на-селения к ипотеке. Финансовая грамотность насе-ления, его доверие стимулирует развитие именно банковской ипотеки, в то время как неготовность населения и корпоративных участников инвести-ционного рынка инвестировать средства в ипотеч-ные ценные бумаги сильно ограничивает ресурс-ную базу ипотечного кредитования в националь-ном масштабе и заставляет обратить взоры на не-банковскую ипотеку через систему различных строительных сберегательных обществ. Иные ор-ганизационные меры связаны с формированием законодательно-нормативной базы.

Административные меры воздействия связа-ны с особым, «надрыночным» положением госу-дарства и применяются как на постоянной основе (лицензирование, надзор за текущей деятельно-стью организаций, мониторинг качества и т. д.), так и в отдельных случаях. Например, в случае финансовых затруднений участника ипотечного или строительного рынка уполномоченные госу-дарственные органы в соответствии с законода-тельством занимаются прямым регулированием деятельности такого участника, чтобы не допус-тить ухудшения ситуации.

Прямые рыночные меры связаны с перерас-пределительной ролью государства в экономике и оказанием прямой поддержки отдельным хозяйст-вующим субъектам, испытывающим такую по-требность. К таким мерам относятся дотации, суб-сидии и налоговые льготы заемщикам, кредиторам и строительным компаниям. Эти меры государст-венного вмешательства нацелены на увеличение

Роль государства в моделях ипотечного жилищного кредитования

Название модели ИЖК

Страна происхождения, год

Особенности модели Государственное регулирование

Контрактно-сберегательная модель

Первые программы воз-никли в Китае и Индии, родоначальница ликвиди-руемых обществ в Европе является Англия, 1775 г.

Подразумевает накопле-ние средств, а затем выда-чу кредита на заранее со-гласованных условиях

Меры по поддержанию и стимулированию раз-вития строительных обществ – начисление премий на сбережения, налоговые льготы

Модель ипотечно-го банка

Франция, 1852 г. Основана на выпуске ипо-течных облигаций, имею-щих реальное обеспечение в виде залога недвижимо-сти

Развитие законодатель-ной базы для ипотечно-го кредитования и ее последующий контроль

Модель вторично-го ипотечного рынка

США, 1938 г. Особенностью является секьюритизация активов – объединение кредитов в пулы и продажа специ-ально-созданным агентст-вам

Регулирование первич-ного и вторичного рын-ков специализирован-ными агентствами – увеличение периода выплат, налоговые льготы, снижение пер-воначального взноса

Управление инвестициями и инновационной деятельностью

Вестник ЮУрГУ, № 28, 2011 48

платежеспособного спроса и снижение стоимости ипотечных кредитов для конечных заемщиков. Это характерно для модели строительно-сберега-тельных касс.

Рыночные косвенные меры государственного регулирования заключаются в том, что государство в лице своих уполномоченных органов выступает в качестве субъекта ипотечного рынка. К подобным формам непосредственного участия государства в ипотечном кредитовании могут относиться скупка государственным ипотечным агентством ипотеч-ных кредитов на рыночных условиях, предоставле-ние государственных гарантий, страхование, опера-ции с ипотечными ценными бумагами, проведение операций на рынке жилья для поддержания лик-видности. Подобные меры направлены на поддер-жание различных сегментов ипотечного рынка (первичного рынка ипотечных кредитов, вторично-го рынка, рынка ипотечных ценных бумаг). Такой подход более характерен для ипотечной модели США, где специально созданные государственные федеральные агентства выступают в качестве само-стоятельных субъектов рыночных отношений в ипотечной сфере. Указанные меры не требуют раз-ветвленной системы взаимодействия государства с конечными заемщиками.

Государство должно уделять особое внимание формированию рынка жилья, включая использо-

вание бюджетных средств вследствие двух осо-бенностей этого рынка. Во-первых, рынок жилья выполняет важные социальные функции, обслу-живая процессы воспроизводства и террито-риального распределения рабочей силы. Во-вторых, масштабы его влияния на экономику весьма значительны: бум на рынке жилья создает стимулы для расширения производства во многих отраслях экономики, а его стагнация может серь-езно затормозить экономический рост.

Государство занимает важное место в системе ипотечного жилищного кредитования. Для по-строения модели государство использует различ-ные меры: организационно-правовые, администра-тивные и рыночные. Как показывает опыт зару-бежных стран, ни одному государству не удалось построить успешно функционирующую модель ипотеки без поддержки со стороны государства.

Литература

1. Тихомирова, Е.В. Строительные сберега-тельные кассы на рынке ипотечного кредитова-ния / Е.В. Тихомирова, М.В. Гуженко // Деньги и кредит. – 2009. – № 9. – С. 59–65.

2. Васьков, В.О. Роль государства в решении жилищной проблемы с помощью ипотеки: авто-реф. дис. … канд. экон. наук / В.О. Васьков. – М., 2006. – 15 с.

Поступила в редакцию 25 января 2011 г.

Пилавова Эллада Георгиевна. Аспирант 3-го года обучения, Институт эконо-мики УрО РАН. Область научных интересов – зарубежные модели ипотечного жи-лищного кредитования.

Ellada Georgievna Pilavova. A third year post-graduate student of Institute of Eco-nomics, Ural Branch of Russian Academy of Sciences. Research interests: foreign models of mortgage housing credit.

Контактный телефон: (8-912) 03-65-827. E-mail: epilavova@raiffeisen.ru