Бизнес в законе 1'2012
250
13.7. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ С
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКОЙ В УСЛОВИЯХ ВОЗНИКНОВЕНИЯ УГРОЗ
ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ КРИЗИСОВ
Артемкина Елена Вагидовна, Раменское ДО КБ «Альта-Банк» (ЗАО), управляющий, Государственный универ-ситет управления, аспирантка Контакты автора: [email protected] Аннотация. В статье проанализированы проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России, которые еще более обостряются в условиях возникновения угроз финансово-экономических кризи-сов, сформулированы рекомендации по повышению эффективности воздействия государства на раз-витие ипотечного жилищного кредитования в со-временных условиях, определены основные направ-ления совершенствования государственной под-держки ипотечного жилищного кредитования в Рос-сии. Ключевые слова: ипотечное жилищное кредито-вание, ипотечный рынок, ипотека, финансово-экономические кризисы, жилищное строитель-ство, государственная поддержка
DEVELOPMENT OF MORTGAGE HOUSING CREDITING WITH THE
STATE SUPPORT IN CONDITIONS OF OCCURRENCE OF THREATS OF FINANCIAL AND ECONOMIC
CRISES Artemkina Elena Vagidovna, Ramenskoye TOCB "Alta-Bank", the managing director, State University of Management, Graduate Student Annotation: The paper analyzes the problems of development of mortgage lending in Russia, which is even more acute in terms of threats to the financial and economic crises, provide recommendations to improve the efficiency of state control on the development of mortgage lending in the current conditions, identifies key issues for improving public support residential mortgage lending in of Russia. Keywords: residential mortgage lending, mortgage market, mortgage, financial and economic crises, housing, public support Развитие системы ипотечного кредитования, как по-казывает зарубежный опыт1, дает возможность акти-визировать совокупный спрос, снизить уровень безра-ботицы, обеспечить рост национального дохода, ре-шить ряд актуальных социально-экономических про-блем общества, стимулируя, таким образом, экономи-ческое развитие страны. Ипотечное кредитование является наиболее эффективным механизмом реше-
1Спицын С.Ф. Межбанковский рынок в условиях нестабильности
// Деньги и кредит, 2009. - №4. - С. 44.
ния жилищных проблем российских граждан, актуали-зируя, таким образом, такое направление ипотечного кредитования как ипотечное жилищное кредитование. Для эффективного функционирования отечественно-го рынка ипотечного жилищного кредитования в со-временных условиях, характеризующихся высоким по-тенциалом реализации угроз возникновения финансо-во-экономических кризисов, необходимо переосмыс-лить подходы к решению проблем и определению возможных перспектив развития системы ипотечного жилищного кредитования как одной из важнейших для отечественной экономики сфер деятельности финан-сово-кредитных учреждений России. Основные направления развития ипотечных отноше-ний и ипотечного рынка исследованы в работах из-вестных зарубежных ученых: С. Роуза, Д. Ван-Хуза, Р. Страйка, М. Рависа, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Ф. Фа-боцци, а также в трудах российских ученых Н. Зелен-ковой, Г. Цилиной, А. Ужегова, В. Кудрявцева, О. Куд-рявцевой, М. Логинова и др. Вцелом работы перечис-ленных авторов имеют общий или узкопрофессио-нальный характер и касаются только отдельных эле-ментов ипотечного кредитования, в то время как вопрос определения и анализа основных факторов, сдерживающих рост ипотечного рынка в условиях воз-никновения угроз финансово-экономических кризисов, требует дальнейшего научного исследования и разви-тия. Это дает основания для проведения основатель-ного анализа и определения перспектив развития ипо-течного жилищного кредитования в современных ус-ловиях. Перечисленные моменты обуславливают актуаль-ность темы данной статьи, цель которой заключается в формировании направлений эффективного воздей-ствия государства на развитие ипотечного жилищного кредитования в России в условиях возникновения уг-роз финансово-экономических кризисов. Результаты Ипотечный рынок, будучи способом интеграции фи-нансовых рынков и рынка недвижимости, является ме-ханизмом, который обеспечивает нормальный процесс воспроизводства. Именно через этот механизм обес-печивается как простое, так и расширенное воспроиз-водство, обновление основных фондов, как производ-ственных, так и непроизводственных. Ипотечный рынок способствует созданию и обеспе-чению функционирования неинфляционного механиз-ма привлечения финансовых ресурсов. Этот механизм позволяет аккумулировать временно свободные ре-сурсы экономики, а также сбережения населения, и трансформировать их в долгосрочные инвестиции. При этом указанный механизм предусматривает ми-нимизацию рисков, связанных с инвестированием, по-скольку ипотечные кредиты обеспечены предметами залога. Последствия мирового финансово-экономического кризиса во многих развитых странах мира повлекли за собой дестабилизацию важнейших экономических процессов, что, в свою очередь, привело к сдержива-нию развития всех отраслей экономики и рынка ипо-течного кредитования в частности2. Финансовый кри-зис в значительной степени затронул и российскую
2Сорос Д. Первая волна мирового финансового кризиса. Про-
межуточные итоги. Новая парадигма финансовых рынков — М.: Манн, Иванов и Фербер, 2010. – 272 с.
Артемкина Е.В. ИППОТЕКА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА
251
экономику, и его последствия также достаточно ощу-тимы3. Характеризуя текущее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования России, приведем следую-щие статистические данные (табл. 1).
Таблица 1
Сводные данные по рынку жилищного кредитования в России по итогам первого квартала 2011 года (ис-
точник: Центральный банк РФ)
Показатель Значение показате-ля по состоянию на 01.04.2011
Количество действующих кредитных организаций 1 006
Количество банков, предоставляющих жилищные кредиты 723
Количество банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты 618
Количество банков, приобретающих права требования по ипотечным жилищ-ным кредитам
134
Количество банков, привлекающих ре-финансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования
175
Количество банков, осуществляющих перекредитование ранее выданных ипо-течных жилищных кредитов
22
Объем задолженности по кредитам фи-зическим лицам, млрд. руб. 4173,0
Объем просроченной задолженности по кредитам физическим лицам, млрд. руб. 274,7
Объем задолженности по жилищным кредитам, млрд. руб. 1307,4
Объем просроченной задолженности по жилищным кредитам, млрд. руб. 46,9
Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам, млрд. руб. 1152,3
Объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, млрд. руб.
41,5
Данные таблицы характеризуют достаточно широкое распространение среди кредитных организаций, зани-мающихся жилищным кредитованием, практики ипо-течного кредитования. На рис. 1 представлена дина-мика количества выданных ипотечных кредитов в стране за период с 2009 г. по первый квартал 2011 г. (период после наиболее активной фазы мирового эко-номического кризиса)4. Данные рисунка свидетельствуют о постепенном вы-ходе из кризисной фазы рынка ипотечного кредитова-ния, который, с учетом определенного влияния факто-ра сезонности, показывает положительную динамику, в первую очередь – по рублевым кредитам.
3Аганбегян А. Б. Об особенностях современного мирового фи-
нансового кризиса и его последствиях для России // Деньги и кре-дит, 2008. - №12. - С. 3 – 9
4Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2011) – М.: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР компании ООО «РУСИПОТЕКА», 2011. - 103 с.
Анализ зарубежного и отечественного опыта разви-тия ипотечных рынков5, в том числе при условиях зна-чительных экономических спадов6, дает возможность автору выделить такие основные факторы, которые влияют на стойкость рынка ипотечного кредитования в условиях возникновения угроз финансово-экономических кризисов:
- динамика цен на недвижимость; - уровень валютизации и стабильность источников поступления валюты;
- уровень ликвидности банковской системы; - уровень развития рынка ипотечного кредитования
(автономность, наличие вторичного сектора); - финансовый инструментарий, который использует-ся на финансовом рынке страны;
- уровень процентных ставок по кредитам; - наличие компенсационных фондов и страхования ипотечных кредитов;
- уровень открытости банковской системы для зару-бежных рынков;
- наличие необходимого действующего правового обеспечения;
- уровень развития информационных технологий; - политические факторы, например уровень корруп-ции и степень монополизации рынков в стране.
Рублевые кредиты Валютные кредиты
Рисунок 1. Динамика количества выдачи ипотечных кредитов, поквартально, штук
По различным причинам эффективность использо-вания недвижимости с целью увеличения размеров капитала как в России, так и в мировом масштабе, как показали события последних лет, а именно – развер-тывание мирового экономического кризиса как следст-вия распространения кризиса на рынке долгового ка-питала и недвижимости7, – не отвечает экономическо-му потенциалу, заложенному в недвижимости как эко-номическом ресурсе. Главная проблема сегодня за-ключается в отсутствии общей концепции развития ипотеки как механизма использования ресурсов и сис-темного подхода к исследованию факторов, которые влияют на эффективность функционирования этого механизма. Проблемы развития отечественного рынка ипотечно-го жилищного кредитования, еще более актуализиро-
5Ананьев Д.Н. Банковский сектор России: итоги и перспективы
развития // Деньги и кредит, 2009. - №3. - С. 3 – 8. 6 Гринин Л.Е., Коротаев А.В. Глобальный кризис в ретроспекти-
ве. Краткая история подъёмов и кризисов от Ликурга до Алана Гринспена. - М.: Книжный дом "ЛИБРОКОМ", 2010. – 336 с.
7Байдин Е.В., Байдина О.С. О проблеме предотвращения «фи-нансовых пузырей» // Деньги и кредит, 2009. -№6. – С. 31 – 33.
Бизнес в законе 1'2012
252
вавшиеся во время мирового экономического кризиса, по мнению автора данной статьи, следует сгруппиро-вать следующим образом:
– проблемы, связанные с неопределенной ситуа-цией на рынке недвижимости;
– проблемы недостатка свободных финансовых ресурсов у кредиторов;
– проблемы потенциального снижения ликвидности капитала коммерческих банков вследствие расшире-ния деятельности на рынке жилищного кредитования;
– организационные проблемы взаимодействия всех участников рынка;
– низкая платежеспособность населения, низкая финансовая культура населения и определенные сте-реотипы. Указанные проблемы существенно влияют на разви-тие рынка ипотечного жилищного кредитования Рос-сии, по сути – все они характеризуются банками как дополнительные риски кредитования. Основным пока-зателем, который характеризует степень стремления банков минимизировать влияние этих рисков, являют-ся высокие процентные ставки по кредитам, что обу-славливает невозможность подавляющего большинст-ва населения страны пользоваться теми возможно-стями, которые предоставляет ипотечное жилищное кредитование (усугубляющуюся еще и упомянутой уже низкой платежеспособностью населения). При этом в масштабах страны потенциальный спрос на ипотечное жилищное кредитование очень высок, так как пробле-мы обеспечения жильем были и остаются в нашей стране крайне актуальными. Исходя из приведенного выше перечня проблем, важнейшей задачей государства на данном этапе яв-ляется создание эффективных способов стимулиро-вания развития ипотечного жилищного кредитования в стране, по мнению автора статьи, данное стимулиро-вание должно активно реализовываться по двум на-правлениям:
– создание благоприятных условий для кредитных организаций с целью развития рынка ипотечного жи-лищного кредитования;
– создание благоприятных условий для населения с целью создания возможностей для пользования ус-лугами ипотечного жилищного кредитования. Важным субъектом ипотечного рынка является госу-дарство в лице органов законодательной и исполни-тельной власти, главная роль которого – формирова-ние организационно-экономических условий взаимо-действия экономических субъектов и регулирование отношений ипотечного кредитования. С целью обеспечения доступа заемщиков к финан-совым ресурсам на рынке ипотечного капитала необ-ходимо провести ряд мероприятий, направленных на снижение величины банковских процентных ставок. Предлагается проводить эти мероприятия по двум на-правлениям:
– экономическое влияние, которое заключается в снижении базовой ставки кредитных учреждений, сни-жении расходов на обслуживание кредита, снижении премий за риски, создании конкуренции среди кредит-ных учреждений, в том числе и ипотечных;
– административное влияние, которое заключается в субсидировании со стороны государства заемщиков согласно конкретным правительственным программам и регулировании процента в условиях низкой конку-ренции среди ипотечных заведений.
Развитие ипотечного жилищного кредитования не-возможно без создания правовых и общеэкономиче-ских предпосылок на государственном уровне. Правовые предпосылки развития ипотечного жилищ-ного кредитования заключаются в следующем: надежные правовые гарантии частной собственности на недвижимое имущество – важнейшая предпосылка развития как экономики в целом, так и рынка кредито-вания недвижимости в частности; правовое единство земельного участка и размещен-ных на нём зданий, сооружений и многолетних насаж-дений, что позволит избежать проблем при оформле-нии передачи имущества в залог; эффективное правовое регулирование организации и деятельности ипотечных банков. К общеэкономическим предпосылкам следует отне-сти: стабильность цен и обменного курса националь-ной валюты; общий экономический рост. В современных условиях необходимо создать благо-приятные условия для банковского кредитования строительства, а также долгосрочного жилищного ипо-течного кредитования. Именно поэтому проведение ипотечной кредитной политики должно предусматри-вать:
- снижение стоимости банковских ресурсов и про-центных ставок кредитов до уровня, который стимули-рует участие в жилищном кредитовании кредиторов и заемщиков;
- совершенствование механизма рефинансирования ипотечных кредитов;
- уменьшение кредитных рисков благодаря страхо-ванию. Сложность решения жилищных проблем в России заключается в том, что проекты программ и реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве должны реализо-вываться в условиях выхода национальной экономики из кризиса. С другой стороны, при предоставлении, покупке, аренде и перепродаже жилья, как показывает мировой опыт, важно предотвратить его спекуляции, потому при обеспечении граждан доступным жильем необходимо реализовывать государственный подход. Выход из кризиса связан с расширением внутреннего рынка, в частности, с созданием рынка доступного жи-лья на основе целевого накопления средств населе-нием и использованием ипотечного кредита. В России ипотечное кредитование жилья может успешно функ-ционировать лишь в условиях предоставления госу-дарственной поддержки, которая предполагает:
– государственные гарантии ипотечных обяза-тельств физических лиц;
– финансовую компенсацию ипотечным банкам части платы за пользование кредитом по льготной процентной ставке;
– предоставление для отдельных потребителей субсидии для уплаты первого взноса или части ипо-течного кредита для приобретения жилья. Ипотечный жилищный кредит при условии осущест-вления эффективной государственной поддержки мо-жет стать надежным средством привлечения как сбе-режений населения, так и средств потенциальных ин-весторов для кредитования жилищного строительства, что является важным шагом для выхода российской экономики из кризиса на основе расширения внутрен-него спроса и будет способствовать решению соци-ального задания обеспечения семей доступным жиль-ем. Обеспечение населения доступным жильем должно реализовываться по принципу социальной справедли-
Артемкина Е.В. ИППОТЕКА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА
253
вости: обеспечение бедных слоев населения социаль-ным жильем, отдельных категорий граждан – жильем на основе аренды с выкупом, льгот и субсидий, а для большинства населения обеспечения жильем должно cтать возможным за счет накопления средств для пер-вого взноса и привлечения ипотечных кредитов. Особенное место для привлечения инвестиционных ресурсов в строительство, а также для рефинансиро-вания банков, которые предоставляют населению ипо-течные кредиты, могут занять пенсионные фонды, страховые компании и паевые инвестиционные фон-ды, поскольку при правильной организации управле-ния их активами есть возможность диверсифициро-вать риски. Стратегически важным направлением развития рос-сийского ипотечного рынка должно стать также созда-ние действенной системы рефинансирования ипотеч-ных кредитов путем эмиссии ипотечных облигаций с использованием механизма секьюритизации. В то же время именно неконтролируемую секьюритизацию считают одной из главных причин мирового финансо-во-экономического кризиса8. Создание эффективного и безопасного рынка ипо-течных облигаций возможно только в условиях, когда финансовые инструменты ипотеки станут надежными и ликвидными, что даст возможность привлекать сред-ства по низким ценам и с минимальными операцион-ными расходами. В связи с этим целесообразно раз-вивать такие финансовые инструменты: долгосрочные целевые вклады, жилищно-контрактные залоговые сбережения, ипотечные облигации и регулируемые процентные ставки, а также реализовывать соответст-вующий комплекс мероприятий, направленных на ми-нимизацию рисков при заключении ипотечных согла-шений на первичном рынке, развитие механизмов вто-ричного рынка, содействие надлежащему взаимодей-ствию между институтами рынка и инфраструктуры. Выводы В условиях имеющейся общемировой экономической нестабильности и высоком потенциале реализации уг-роз финансово-экономических кризисов заостряются проблемы, которые могут привести к падению объе-мов операций и деятельности коммерческих банков на рынке ипотечного жилищного кредитования. Сокраще-ние рынка ипотечного кредитования в России лишит банковскую систему значительного сегмента рынка и создаст существенные проблемы для ее дальнейшего существования. Снижение эффективности деятельности банковской системы, безусловно, отразится (как уже показали по-следствия мирового экономического кризиса) на фи-нансировании жилищного строительства в России, ко-торое требует существенного стимулирования. Ипоте-ка дает возможность мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их, в частности, на развитие жилищного строительства. Государство должно обеспечивать ре-жим максимального содействия субъектам рынка ипо-течного жилищного кредитования и создавать надле-жащие условия стимулирования эффективного разви-тия этого рынка. В связи с этим развитие ипотечного жилищного кредитования зависит от формирования законодательной базы и создания организационных условий, которые призваны обеспечивать надежную защиту прав кредиторов и заемщиков и предусматри-
8 Байдин Е.В., Байдина О.С. Указ. соч.
вать стимулы для дальнейшего развития и совершен-ствования взаимоотношений в этой сфере.
Список литературы: 1. Аганбегян А. Б. Об особенностях современного мирового
финансового кризиса и его последствиях для России // День-ги и кредит. – 2008. – №12. – С. 3-9
2. Ананьев Д.Н. Банковский сектор России: итоги и перспек-тивы развития // Деньги и кредит. – 2009. – №3. – С. 3-8. Байдин Е.В., Байдина О.С. О проблеме предотвращения
«финансовых пузырей» // Деньги и кредит. – 2009. – №6. – С. 31-33.
3. Гринин Л. Е., Коротаев А. В. Глобальный кризис в ретро-спективе. Краткая история подъёмов и кризисов от Ликурга до Алана Гринспена. – М.: Книжный дом "ЛИБРОКОМ", 2010. – 336 с.
4. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2011). – М.: АНА-ЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР компании ООО «РУСИПОТЕКА», 2011. – 103 с.
5. Сорос Д. Первая волна мирового финансового кризиса. Промежуточные итоги. Новая парадигма финансовых рынков. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2010. – 272 с.
6. Спицын С.Ф. Межбанковский рынок в условиях неста-бильности // Деньги и кредит. – 2009. – №4. – С. 44.
References: 1. Aganbegyan A. B. On the singularities of the current world
financial crisis and its implications for Russia / / Money and Credit. – 2008. – № 12. – Pp. 3-9.
2. Ananiev D. N. Banking Sector of Russia: Results and Prospects / / Money and Credit. – 2009. – № 3. – Pp. 3-8.
3. Baydin E. V., Baidina O. S. About the prevention of "financial bubbles" / / Money and Credit. – 2009. – № 6. – Pp. 31-33.
4. Grinin L. E., Korotayev A. The global crisis in retrospect.A brief history of booms and crises of Lycurgus to Alan Greenspan. – M.: Librokom, URSS, 2009. – 336 p.
5. Mortgage market and socio-economic indicators in Russia (2005-2011). – Moscow: RESEARCH CENTER LLC "RUSIPOTEKA", 2011. – 103 p.
6. Soros D.The first wave of the global financial crisis.Subtotals.New Paradigm for Financial Markets. – M. Mann, Ivanov and Ferber, 2010. – 272 p.
7. Spitsyn S. F. Interbank market in turbulent times / / Money and Credit. – 2009. – № 4. – Pp. 44.
РЕЦЕНЗИЯ на статью Артемкиной Елены Вагидовны «Развитие ипотечного жилищного кредитования с государствен-ной поддержкой в условиях возникновения угроз фи-нансово-экономических кризисов». В статье Артемкиной Е.В. «Развитие ипотечного жи-лищного кредитования с государственной поддержкой в условиях возникновения угроз финансово-экономических кризисов» отражена актуальная про-блема создания благоприятных условий для развития ипотечного жилищного кредитования в России путем применения инструментария государственной под-держки. Следует отметить, что актуальность проблематики данной статьи также обуславливается существующи-ми общемировыми и локальными тенденциями на рынке долгового капитала и недвижимости: восста-новлением мировой экономики от последствий миро-вого экономического кризиса и возникновением угроз реализации новых финансово-экономических кризи-сов, так называемых «долговых кризисов», в первую очередь затрагивающих именно рынок ипотечного кредитования.
Бизнес в законе 1'2012
254
Работа представляет собой попытку исследования центральной проблемы развития ипотечного жилищ-ного кредитования в России – недостатка (ограничен-ности) свободных финансовых ресурсов и поиска ин-весторов. Ипотечное кредитование является тем ме-ханизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и строи-тельным сектором, и автор данной статьи выделяет важное значение государства как в обеспечении усло-вий для эффективной реализации этой взаимосвязи, так и что касается непосредственного участия госу-дарства в реализации программ кредитования для оп-ределенных категорий населения. Важным достижением научных поисков автора, от-раженных в данной статье, является успешная попыт-ка систематизации проблем развития рынка ипотечно-го жилищного кредитования и формирования реко-мендаций по стимулированию данного развития путем решения указанных проблем конкретным способом – путем развития системы государственной поддержки ипотечного кредитования. Поставленные задачи исследования рассмотрены последовательно, всесторонне и с достаточной полно-той. Сформулированные автором данной статьи науч-ные результаты – ценные и новаторские, содержат элементы научной новизны и имеют практическую значимость. Незначительным недостатком данной ра-боты является то, что в ней не уделено внимания зна-чительному влиянию развития жилищного кредитова-ния на развитие отношений собственности и станов-ления среднего класса – основы общества. В то же время, данный недостаток не влияет на научную и практическую ценность данной работы. Работа в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым к статьям, публикуемым в научных изданиях, входящих в перечень ВАК РФ и рекоменду-ется к публикации в журнале из Перечня ВАК РФ.
Старший научный сотрудник Института прикладных экономических исследований Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, к.э.н. О.О. Смирнова
Recommended
