Глобальные тенденции на рынке недвижимости

Авторский коллектив PWC из Люксембурга, США, Германии, Гонконга:

Kees Hage Partner PwC Luxemburg

Byron Carlock, Jr Partner US Capital Projects & Infrastructure & Public Sector Financial Services Leader PwC US

KK So Partner Asia-Pac Real Estate Leader

Uwe Stoschek Partner EMEA Real Estate and Global Real Estate Tax Leader PwC Germany

Полная версия статьи на английском языке:

http://www.pwc.com/gx/en/asset-management/real-estate-insights/assets/emerging-trends-real-estates.pdf

Глобальные перспективы на 2016 год

Серия «Новые тенденции на рынке недвижимости» описывает ключевые индикаторы

настроений инвесторов на основании исследований и опросов ведущих специалистов сферы

недвижимости в США, Канаде, Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе.

Как и в предыдущие годы, в глобальном отчете были сведены воедино идеи регионального

анализа, подчеркивающие инвестиционные и девелоперские тенденции, которые, вероятно,

будут влиять на рынок недвижимости и в ближайшие годы.

Опираясь на богатые ресурсы в виде знаний и опыта, исследование проливает свет на новые

идеи и мнения, которые будут оказывать влияние на рынок недвижимости в длительной

перспективе.

Для оценки глобальных перспектив на 2016 год были изучены изменчивый характер и цели

движения капитала с точки зрения подхода на уровне страны, а также с позиции инвестиций

с избирательной стратегией для городов, причем не только традиционных центров

притяжения, но и более динамичных городов второго уровня.

Перспективы рынка недвижимости в США

Традиционный фокус рынка недвижимости США на больших городах и крупных

потребителях рабочей силы смещается с появлением и развитием второстепенных рынков и

малого бизнеса, как основного фактора роста экономики.

Очевидно, что инвесторы рассматривают не только «большую шестерку» крупных

американских городов, предпочитая города с лучшими возможностями для развития, но, тем

не менее, как сказал брокер, работающий в крупной национальной компании: «Рынок

слишком конкурентоспособен для размещения капитала».

Эта конкуренция двигает средства все дальше и дальше, углубляясь в процесс поиска и

обнаружения возможностей, описываемый многими участниками рынка ёмким понятием

«зернистость». Проникновение на рынки и субрынки, работа с малыми активами внутри

крупных рынков, использование специализированных типов недвижимости – всё это

примеры поиска перспективной рыночной ниши.

Отмечаются признаки сдвига в сторону краткосрочного планирования в институциональном

пространстве, что говорит о том, что активный менеджмент – это растущий тренд,

следующий за ростом процентных ставок в Федеральном Резерве в декабре 2015 года и

вызванный некоторыми опасениями за экономику США, возникшими тогда же.

«Мы стараемся не инвестировать в проекты с длительным горизонтом планирования.

Вместо этого мы ищем варианты, где инвестиции окупятся быстрее. Средний цикл

инвестиций должен составлять 3-5 лет», - делится менеджер пенсионного фонда, один из

участников опроса, проведенного в рамках написания «Новых тенденций на рынке

недвижимости в США и Канаде, 2016».

Другой респондент предупреждает: «В условиях стремительно меняющейся среды,

независимо о погоде идет речь или о политической ситуации и терроризме, объединения и

разделения рисков – основной способ борьбы с неопределенностью. Цена этого способа

высока, она станет добавленной стоимостью к стоимости ведения бизнеса, но сейчас, как

никогда, это того стоит».

С такими внешними факторами, отражающимися на настроениях инвесторов, год может

стать решающим для американской недвижимости. Концепция «эффекта колеи»

предполагает, что движение к второстепенным рынкам и рост внимания к добавочной

стоимости активов, а также предсказуемое ожидание продолжающейся экспансии США,

сделает недвижимость выгодным активом в стране и за рубежом.

Важными являются размер, глубина и разнообразие американского рынка недвижимости. У

каждого источника капитала свои характеристики: объемы, мотивация, требования по

окупаемости и отношения к риску. Это не целостный «океан» капитала, который надо

«пристроить», а отдельные денежные реки и ручьи, текущие на рынок каждый в своем

темпе.

Восстановление объемов сделок и цен в 2015 году до докризисного уровня, в особенности, в

ключевых отраслях, не является доказательством существования пузыря. Сейчас многое

происходит не так, как 10 лет назад, в частности, снижается доля заемного капитала на

рынке, благодаря тому, что и рынок недвижимости, и банковская сфера были упорны в

сокращении этого риска.

Тем не менее, трудно быть полным оптимистом, когда 64% респондентов описали рынок как

перенасыщенный собственным капиталом, а 34% хотят, чтобы стандарты оценки

платежеспособности заемщика стали менее строгими в 2016 году.

Так как инвесторы стремятся сбалансировать сохранение капитала и его рост, будет труднее

диверсифицировать инвесторов как слишком активных, рискованных или добавляющих

стоимость активу.

Скорее всего, поставщики и посредники в сфере недвижимости рассматривают рынок шире,

углубляясь в географию и в сочетание разных типов собственности, существующих в США.

В 2016-2020 годах можно смело прогнозировать рост концентрации капитала,

направленного на рынок недвижимости США, хотя и с меньшими темпами, чем в период с

2012 по 2015 годы.

Перспективы рынка недвижимости Европы

Европейский рынок недвижимости останется преуспевающим, согласно прогнозам, и в этом

году. И хотя респонденты исследования «Новые тенденции на рынке недвижимости Европы.

2016» высказывали больше сомнений, чем в прошлом году, вера в регион как безопасный

рай для мирового капитала все еще существует.

Чистый вес капитала на европейском рынке недвижимости был ключевым фактором,

влияющим на поведение и настроения инвесторов.

87% респондентов считают, что приток мирового капитала будет продолжать влиять на их

стратегии инвестирования в течение ближайших 5 лет.

Участники исследования из стран южной Европы с восстанавливающимися экономиками

более оптимистичны в бизнес-перспективах на 2016 год. Однако, с другой стороны,

существует распространенное мнение, что рынок северной Европы, в особенности

Великобритании, более продвинут с точки зрения жизненного цикла недвижимости, и это

мнение приводит к некоторой настороженности в прогнозах на наступающий год.

Сохраняется разрыв между движением капитала и слабым спросом на ключевых рынках

Европы. И хотя 39% респондентов считают, что европейская экономика улучшится,

существует сильное и набирающее силу затаенное беспокойство о том, что геополитические

проблемы, политическая нестабильность и экономический спад в других странах, особенно в

Китае, может исключить недвижимость из числа удачных вложений или существенно

повлиять на нее.

Беспокойство последних лет по поводу возможного распада Еврозоны сменилось

обеспокоенностью потенциальным выходом Великобритании из состава Евросоюза.

Потребительские преимущества длительного спада цен на нефть компенсируются

ожидаемым выводом капитала некоторыми нефтепроизводящими государствами в борьбе с

дефицитом бюджета. Недавние террористические атаки в Париже и продолжающаяся

миграция беженцев в Европу принимают, по мнению респондентов, угрожающие размеры.

И хотя риск подобных событий не велик, важная причина для позитивного отношения к

европейскому рынку состоит в том, что на фоне низких процентных ставок разница между

недвижимостью и доходностью облигаций остается очевидной для большинства

пенсионных фондов, фондов национального благосостояния и частных инвесторов.

Ожидается, что потоки трансграничного капитала будут расти более быстрыми темпами,

чем в 2015 году.

С 65% до 59% сократилась доля респондентов, которые ожидают рост или значительное

увеличение потоков капитала из Южной, Северной и Центральной Америк. Две трети

респондентов считают, что увеличение капитала придет из Азии.

Многие респонденты отмечают, что одно из самых важных последствий возросшей

ликвидности – это нехватка активов. Более 40% опрошенных ожидают, что доступность

основных активов будет ниже, к тому же существуют опасения о росте цен, который

опередит рост арендных ставок. Это особенно верно для Лондона, где есть ощущение того,

что цены достигли своего пика. А в континентальной Европе ожидается дальнейший рост

цен.

Учитывая высокие цены на постоянные инвестиции, очевидно, что большинство

участвующих в исследовании респондентов смелы настолько, чтобы выбрать направление

для развития не в порыве спекуляции, а как взвешенный и прагматический способ

гарантировать возврат своих средств.

И хотя задолженности по недвижимости достаточно во всей Европе, нет признаков того, что

кредиторы ослабляют требования к заемщикам и заново вводят учет неоправданного риска в

систему, особенно в отношении капитала развития.

Когда первоклассная недвижимость выглядит дорогой, относительно высокодоходные

альтернативные типы активов становятся привлекательнее, в частности, недвижимость

Европы. Здравоохранение, отели, студенческие резиденции, центры обработки данных

будут популярнее обычной недвижимости. В данном исследовании 41% респондентов

рассматривают инвестиции в альтернативные секторы против 28% в прошлом году.

Это не столько погоня за доходностью, сколько подтверждение того, что многие из этих

секторов выигрывают от урбанизации и длительных демографических тенденций.

Перспективы рынка недвижимости Азиатско-Тихоокеанского

региона

В то время, когда «рынок быков» в азиатской недвижимости начинает свой седьмой год,

цена и доходность продолжают сжиматься вокруг большинства рынков, создавая ощущение

благополучия для руководителей фондов, позволяющее им рассматривать продажу активов,

приобретенных в свете мирового финансового кризиса.

И хотя стратегия работы с такими активами показала себя прибыльной, перспективы у

недавних приобретений не такие радужные. Региональные экономики ослаблены, экспорт

снизился, валюта обесценивается. И вдобавок ко всему, сегодняшняя ультрасниженная

доходность сигнализирует о приближении к циклическому пику.

Инвесторы продолжают поиски интересных активов, хотя один из респондентов в «Новых

тенденциях Азиатско-Тихоокеанского рынка недвижимости. 2016» подчеркнул, что «среда,

в которой приходится распределять капитал, - непростая. Нет того, что доставалось бы

без труда. Практически отсутствуют очевидные сделки».

Рост предпочтений инвесторов в пользу основных активов – постоянная тенденция на

азиатском рынке недвижимости последних лет с вполне предсказуемыми последствиями. По

словам одного из инвесторов, «вызов заключается в том, что в основных активах

заинтересованы другие люди, а акций не так и много». Борьба за сделки между большим

числом хорошо-капитализированных игроков – один из основных факторов, добавляющих

давления существующей ставке капитализации.

Одна из основных причин непрекращающегося спроса на основные активы – постоянная

смена азиатских инвесторов. Пока недвижимость на западе характеризуется более высокой

прибылью, скорректированной на риск, потоки частного капитала в регион, возможно, не

так сильны, как могли бы быть. Институциональный и государственный капитал, однако,

продолжает поступать из разных источников, создавая непропорционально высокий спрос

на обычные здания.

Большая часть капитала поступает из Ближнего Востока, в том числе из Катара и Абу Даби,

а также из Европы, в частности, из Норвегии и Голландии.

Спрос на безопасные активы приводит инвесторов в города-хабы, так как, по словам одного

из руководителей фонда, «как только ты вышел за пределы выделенной полосы в

экзотические секторы или на периферийные рынки, ты нарываешься на неприятности.

Оглянитесь назад и оцените свои сделки в прошлом, ведь даже если вам пришлось

переплатить за актив в центре Шанхая, это всё равно лучше, чем пытаться быть умнее

всех и прибрести что-нибудь недорогое в Наньтуне».

Появление множества государственных институтов на азиатских рынках изменило

инвестиционную динамику. Инвестиции в случае инвестиционных покупателей стали более

длительными – до 10-20 лет. А сделки стали крупнее, и не в последнюю очередь потому, что

объем нового капитала в движении превысил запас активов, доступных для покупки. В

результате «множество крупных инвесторов сфокусировались на платформах для

инвестиций или партнерстве», неизменно оказывая предпочтение дорогим сделкам с

участием крупного местного девелопера.

Важно отметить, что продолжается рост отчислений капитала, поступающего из азиатских

государственных инвестиционных фондов, особенно китайских, также как и из других

институциональных источников, как, например, пенсионных фондов и страховых компаний

регионального масштаба.

В какой-то мере это отражает рост капитала, скапливающегося «на обочинах» недавно

обогащенных азиатских экономик. Более того, тенденция также отражает меняющуюся

нормативную среду, где власти признают, что безопасные инвестиции в местные рынки

облигаций или другие местные активы не гарантируют высокую прибыль, к тому же могут

сильно деформировать эти рынки. Этот фактор мотивировал экономики Южной Кореи и

Тайваня разрешить или обязать пенсионные фонды и (или) страховые компании

инвестировать за рубеж.

Другая сторона региональных движений капитала заключается в исходящей миграции

денежных средств из азиатских рынков в активы недвижимости по всему миру, вызванной

тем, что государственные институты и частные инвесторы ищут диверсификацию и

высокую прибыль.

Отток денежных средств из Азии начался около 2 лет назад. Но сегодня его объем больше,

чем когда бы то ни было, а признаки спада отсутствуют. По словам одного из руководителей

фондов, «исходящий капитал – одна из важных характеристик нашей индустрии, с

которой мы сталкиваемся ежегодно. И через 5 лет отток достигнет ужасающих

масштабов».