© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
IMMOBILIENBESTEUERUNGWichtige Details für die Hauptwohnsitzbefreiung
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Allgemeine Voraussetzungen
Allgemeine Voraussetzungen•Veräußerung (entgeltlich; z.B. Verkauf, Tausch...)•eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung•Aufgabe des Hauptwohnsitzes
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Spezielle Voraussetzungen 1. Tatbestand
Hauptwohnsitz Veräußerer•ab Anschaffung (entgeltlich)•durchgehend zivilrechtliches Eigentum•bis zur Veräußerung (entgeltlich)•für mindestens 2 Jahre•Toleranzfristen für Einzug, Auszug und Veräußerung
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Spezielle Voraussetzungen 2. Tatbestand
Hauptwohnsitz Veräußerer•für mindestens 5 Jahre durchgehend•innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung•entgeltlicher oder unentgeltlicher Erwerb•zivilrechtliches Eigentum nur bei Veräußerung erforderlich•Toleranzfrist für Auszug
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Zeitpunkt der Anschaffung
• Regelfall: Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (insb. Kauf- oder Tauschvertrag)
• Ausnahme:wirtschaftliches Eigentum wurde vorher übertragen (z.B. Vorvertrag oder Anwartschaftsvertrag)
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Begriff des Eigenheims
Anlehnung an § 18 EStG:•Eigenheim: Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen•Eigentumswohnung: Wohnung i.S.d. WEG•mind. 2/3 der Gesamtnutzfläche müssen Wohnzwecken dienen
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Eigenheim - Arbeitszimmer
Maßgebliche Regeln:•2/3 Regelungbestimmt, ob Eigenheim vorliegt•80/20 RegelungBeurteilung Betriebs- oder Privatvermögen
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Toleranzfristen beim 2-Jahrestatbestand
• Einzugstoleranz – 1 JahrAnschaffung bis Begründung Hauptwohnsitz
• Veräußerungstoleranz – 1 JahrAufgabe Hauptwohnsitz bis Veräußerung
• Auszugstoleranz – 1 JahrVeräußerung bis Aufgabe Hauptwohnsitz
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Toleranzfristenbeim 5-Jahrestatbestand
• Keine Einzugs- oder Veräußerungstoleranz
• Auszugstoleranz – 1 JahrHauptwohnsitz muss spätestens 1 Jahr ab Veräußerung aufgegeben werden
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
FRUCHTGENUSSRECHT UNTER NAHEN ANGEHÖRIGEN
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Fruchtgenuss
• Recht, eine fremde Sache, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkungen zu nutzen (§ 509 ABGB)
• Recht auf vollen gewöhnlichen wie ungewöhnlichen Ertrag (§ 511 ABGB)
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Fruchtgenuss – Einkünftezurechnung an Berechtigten
• Einflussnahme des Berechtigten auf die Einkünfteerzielung
• Tragung der Aufwendungen durch den Berechtigten
• mindestens 10 Jahre bei rechtlich abgesicherter Position
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Fruchtgenuss - Arten
Zuwendungsfruchtgenuss:•zivilrechtliches Eigentum bleibt erhalten•Nutzung der Früchte wird übertragen
Vorbehaltsfruchtgenuss:•zivilrechtliches Eigentum wird übertragen•Nutzung der Früchte wird zurückbehalten
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Zuwendungsfruchtgenuss - Arten
Nettozuwendungsfruchtgenuss•Fruchtnießer erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben•entgeltlich oder unentgeltlichBruttozuwendungsfruchtgenuss•Fruchtnießer erzielt Einnahmen•Fruchtgenussgeber trägt Ausgaben
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Nettozuwendungsfruchtgenussentgeltlich vs unentgeltlich
Unterschiede beim Fruchtnießer•AfA Fruchtgenussrecht absetzbar bei EntgeltlichkeitUnterschiede beim Fruchtgenussbesteller•Entgeltlich: Einkünfte aus VuV, AfA Gebäude absetzbar, USt: Leistungsaustausch•Unentgeltlich: keine Einkünfte, AfA Gebäude geht verloren, USt: kein Leistungsaustausch, ggf. Eigenverbrauch
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Vorbehaltsfruchtgenuss - Arten
Nettovorbehaltsfruchtgenuss•Fruchtnießer (Exeigentümer) erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben•mit/ohne Belastungs- u. VeräußerungsverbotBruttovorbehaltsfruchtgenuss•Fruchtnießer erzielt Einnahmen•Neueigentümer trägt Ausgaben
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Nettovorbehaltsfruchtgenussmit/ohne Bel.- u. VÄ-Verbot
Unterschiede Fruchtnießer•AfA Gebäude:wirtschaftliches Eigentum: AfA abzugsfähigkein wirtschaftliches Eigentum: keine AfA zulässig; Abgeltung ist abzugsfähigUnterschiede Neueigentümer•Keine Unterschiede
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
AUSSTELLUNG VON RECHNUNGENRechnungsmerkmale und Sonderfall Kleinbetragsrechnungen
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Neuerungen
• Gutschriftenab 1.1.2013 ausdrückliche Bezeichnung
• KleinbetragsrechnungenGrenze ab 1.3.2014 EUR 400,- statt bisher EUR 150,-
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
RechnungsmerkmaleUID Leistungsempfänger
• Gesamtbetrag übersteigt EUR 10.000,- und• Leistender hat im Inland Sitz, gewöhnlichen
Aufenthalt oder Betriebsstätte und• Umsatz wird an Unternehmer für dessen
Unternehmen ausgeführt• NEU Rz 1539 UStR durch Wartungserlass 2013
Empfänger muss UID des Ausstellers überprüfen
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
RechnungsmerkmaleUID Leistender
• nicht erforderlich bei Kleinbetragsrechnungen• Überprüfung auf Richtigkeit durch Empfänger• Bei Feststellung des Fehlens durch FA -> Frist
zur Behebung -> rückwirkende Anerkennung• Aussteller ist pauschaliert gem. § 22 (1) UStG:
besitzt i.d.R. keine UID Nummer-> VSt-Abzug dennoch möglich, wenn Hinweis auf Durchschnittssteuersatz
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
RechnungsmerkmaleAnzahlungsrechnungen
• Leistungszeitpunkt: voraussichtlicher Leistungstermin oder -zeitraum ist anzugeben
• Entstehung der Steuerschuld:Steuerschuld entsteht erst mit Ablauf des Zeitraumes, in dem Entgelt vereinnahmt wurde
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Rechnungsmerkmale§ 14 UGB
• Pflichtangaben für Unternehmer, die im Firmenbuch eingetragen sind
• Firma/Rechtsform• Sitz• Firmenbuchgericht• Firmenbuchnummer
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
VORSTEUERABZUGGemischt genutzte Gebäude
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
§ 12 Abs. 2 Z 1 UStG Grundregeln
• 10%-Regel: Leistung ≥ 10 % für unternehmerische Zwecke -> für Unternehmen ausgeführt-> voller Vorsteuerabzug -> Verwendungseigenverbrauch für nicht unternehmerische Nutzung
• Zuordnungswahlrecht: Unternehmer kann den tatsächlich unternehmerisch genutzten Teil dem Unternehmen zuordnen
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
§ 12 Abs. 2 Z 1 UStGGebäude
• Vorsteuerabzug nach Intention des Gesetzgebers auf unternehmerische Nutzung eingeschränkt (§ 12 Abs. 3 Z 4 i.V.m. § 3a Abs. 1a letzter Satz UStG)
• Ab 1.1.2011: Vorsteuerabzug gemäß Art. 168a MwStSyst-RL nur im Ausmaß der unternehmerischen Verwendung
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
§ 12 Abs. 2 Z 2 UStGGebäude
• VwGH: Einschränkung des VSt-Abzuges auf Basis von § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG -> Ausschluss des Vorsteuerabzuges für überwiegend nicht abzugsfähige Ausgaben nach § 20 Abs. 1 Z 1 und Z 2 lit. a EStG-> u.a. Aufwendungen für private Wohnzwecke
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Gemischte Nutzung von GebäudenZuordnung nach VwGH
• Überwiegen der Nutzung pro Raum-> Einteilung in betriebliche/private Räume
• Aufteilung: Verhältnis Nutzfläche betriebl. Räume zu Nutzfläche private Räume
• 10%-Grenze ist nicht relevant• Vorsteuerabzug im Ausmaß der
unternehmerischen Nutzung (Ausnahme: voller VSt-Abzug bei untergeordneter Privatnutzung
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
BETRIEBSAUSGABEN, WERBUNGSKOSTEN, LOHNSTEUER
Kinderbetreuungskosten, Arbeitgeberdarlehen, Ausbildung/Fortbildung/Umschulung, KFZ und Pendlerpauschale etc.
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Neuerungen
• Zuschüsse des AG zur Kinderbetreuung:Rückwirkende Erhöhung ab 1.1.2013 auf 1.000,- Euro pro Kind
• Arbeitgeberdarlehen:Zinssatz ab 1.1.2014: 1,5% p.a.
• KfZ-Sachbezug:Anhebung des monatlichen Höchstbetrags auf EUR 720,- ab 1.3.2014
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen
NEU abzugsfähig sind:•Aufwendungen, die private Veranlassung nahe legen, aber für die Einkünfteerzielung notwendig sind•Persönlichkeitsbildung, sofern berufliche Schulung erforderlich •Bildungsmaßnahmen zur Verbesserung bestimmter Schlüsselqualifikationen
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen
NEU nicht abzugsfähig sind:•Outplacement Programme
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Pendlerpauschale
Kleines/großes Pendlerpauschale abhängig von•Zumutbarkeit, ein Massenbeförderungsmittel zu benutzen und•Entfernung zwischen Wohnung und Arbeits-stätte•Rechtssicherheit durch Pendlerrechner
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Pendlerrechner• Benutzung des schnellsten öffentlichen
Verkehrsmittels• Kombination zwischen Massen- und
Individualverkehrsmitteln• Zumutbarkeit der Benutzung eines
Massenverkehrsmittels, wenn zumindest für halbe Strecke verfügbar
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
PendlerrechnerEntfernungsabhängige Höchstdauer•Vergleichsmaßstab bei Entfernungen zwischen 60 und 120 Minuten•Berechnung: 60 min + 1 min pro km•Diese wird der tatsächlichen Dauer gegenübergestellt•Tatsächliche Dauer > entfernungsabh. Höchstdauer -> Unzumutbarkeit öff. VKM
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel
© StB MMag. Dr. Peter Pülzl
Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel
-> Kleines Pendlerpauschale