Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014
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A Prática da Inspeção Predial e sua relação com as Normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 16280
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Definição atual do IBAPE:
“É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.”
SUGESTÃO DA COMISSÃO DE ESTUDOS DA ABNT :
Avaliação visual das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade consideradas as exigências dos usuários. - TRABALHO PREVENTIVO E ADMINISTRATIVO
- REALIZADO POR PROFISSIONAL HABILITADO E
ESPECIALISTA
INSPEÇÃO PREDIAL
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INSPEÇÃO PREDIAL X DESEMPENHO X MANUTENÇÃO
Técnica (i) projetos
(ii) especificações
(iii) não conformidades: anomalias construtivas
(i) segurança
(ii) vida útil / durabilidade
(iii) não conformidade: anomalias funcionais
“Funcional”
(i) estratégia / plano / programa
(ii)operação / registros
(iii) não conformidades: falhas
Manutenção
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INSPEÇÃO PREDIAL e DESEMPENHO
SEGURANÇA HABITABILIDADE SUSTENTABILIDADE
estrutural estanqueidade durablidadecontra o fogo desempenho térmico manutenibilidade
no uso desempenho acústico impacto ambientalna operação desempenho lumínico
saúde, higiene e qualidade do arfuncionalidadeacessibilidadeconforto táctil
conforto antropodinâmico
Edificações em uso
Exigências dos usuários: Conceitos previstos sobre as exigências dos usuários – Conseil International du Bâtiment – CIB (1983), ISO 6241- Perfomance standards in building – principles for their preparation and factor to be considered (1984) A ABNT NBR 5674 – remete à ABNT NBR 15575
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DESEMPENHO e MANUTENÇÃO
SEGURANÇA
FUNCIONALIDADE
REFORMA / SUBSTITUIÇÃO DE SISTEMA
Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas – OUTUBRO/2014 Slide extraído da apresentação do Eng Carlos Alberto Borges – VP Tecnologia e Qualidade do SECOVI/SP
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ITEM 4. Registros para a Manutenção “4.2.3 (...) inspeções devem: a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da edificação; b) apontar e estimar a perda do seu desempenho; c) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e d) ser preditivo e conter prognostico de ocorrências”
INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674
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ITEM 11. Projeto e programação dos serviços de manutenção “11.5 Para a programação dos serviços deve-se considerar: a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condições ambientais a que estão submetidos; b) relatórios das inspeções; c) solicitações e reclamações dos usuários; d) experiência acumulada, conforme os registros disponíveis; e) restrições climáticas e ambientais; f) padrões de manutenção; g) escala de prioridades entre os diversos serviços; h) disponibilidade financeira.”
INSPEÇÃO PREDIAL e a ABNT NBR 5674
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MANUTENÇÃO X CONSERVAÇÃO X REFORMA
MANUTENÇÃO:
“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”
ABNT NBR 15575-1 e ABNT NBR 5674
CONSERVAÇÃO:
“Conjunto de atividade que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação existente.”
ABNT NBR 16280
REFORMA:
“Alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.”
ABNT NBR 16280
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1. CHECK UP DA EDIFICAÇÃO = VISÃO SISTEMICA DA EDIFICAÇÃO – “médico clinico geral”
2. FERRAMENTA DA GESTÃO PREDIAL PORQUE INDICA PRIORIDADES TÉCNICAS E RECOMENDAÇÕES
3. AUXILIA NA PREVENÇÃO DE ACIDENTES
4. AUXILIA AO SÍNDICO OU GESTOR PREDIAL CUMPRIR A ABNT NBR 5674 E A ABNT NBR 16280
5. VERIFICA O DESEMPENHO NA FASE DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
6. INDISPENSÁVEL PARA ANÁLISE DE INVESTIMENTOS PATRIMONIAIS E DE MANUTENÇÃO
7. IMPORTANTE PARA A SEGURANÇA E FUNCIONALIDADE DOS SISTEMAS E, PRINCIPALMENTE, DOS USUÁRIOS
8. AUXILIA NA CONTRATAÇÃO DE OUTRAS INSPEÇÕES ESPECÍFICAS, SE NECESSÁRAS
INSPEÇÃO PREDIAL como ferramenta de gestão
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A metodologia da inspeção predial consiste no desenvolvimento das seguintes etapas:
a) Anamnese da edificação com identificação de suas características construtivas, idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas durante a vida útil;
b) Verificação e análise da documentação requisitada pelo inspetor para realização do trabalho;
c) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes;
d) Classificação da origem das deficiências constatadas (itens vistoriados e documentação analisada);
e) Classificação da prioridade das anomalias e falhas;
INSPEÇÃO PREDIAL – metodologia NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
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f) Recomendações técnicas para cada anomalia e falha de manutenção, uso e operação constatadas;
g) Lista de prioridades com base no item e);
g) Avaliação da manutenção;
h) Avaliação do uso e
i) Redação e emissão de Laudo.
O desenvolvimento dos itens deverá ser planejado conforme o tipo da edificação, consideradas suas características construtivas, qualidade da documentação entregue ao inspetor e idade do edifício. Da lista de prioridades podem derivar: planos de manutenção e planos de reforma.
INSPEÇÃO PREDIAL – metodologia NORMA DO IBAPE e ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
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Anamnese da edificação: Histórico de manutenções, usos e reformas
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Documentos
Ver lista de documentos da
Norma de Inspeção Predial
do IBAPE/SP
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VISTORIA: “Constatação minuciosa de um fato”
INSPEÇÃO PREDIAL não é Vistoria. A Vistoria é uma das etapas do trabalho.
A vistoria na inspeção predial deve ser planejada com a equipe considerando:
- Documentos recebidos e analisados;
- Histórico da edificação;
- Complexidade dos sistemas;
- Idade das instalações e construção;
- Reformas executadas.
INSPEÇÃO PREDIAL não é Perícia, porém utiliza do raciocínio dedutivo e lógico no trabalho. Sem esse, não é possível classificar os fatos constatados quanto a origem, classificar prioridades e descrever recomendações.
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“Atendimento a um requisito" (ISO 9000) Parâmetros de avaliação de conformidade:
- Projetos e memoriais descritivos
- Plano de manutenção e seus registros
- Relatórios de manutenção diversos
- Procedimentos executivos e de qualidade
- Boletins técnicos de produtos e procedimentos, emitidos por laboratórios
- Dados de fabricantes de produtos / sistema / equipamentos / máquinas
- Normas técnicas da ABNT, e outras internacionais
Para classificar em : ANOMALIA ou FALHA
Depende da POSSÍVEL perda de DESEMPENHO
Classificação quanto a origem: CONFORMIDADE e NÃO CONFORMIDADE
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Anomalias
Endógenas
Exógenas
Naturais
Funcionais
Provenientes de vícios de projetos, materiais e execuções
Decorrentes de danos causados por terceiros
Oriundas de danos causados pela natureza
Provenientes da degradação
“Irregularidade, anormalidade, exceção à regra”
Classificação quanto a origem: ANOMALIA e FALHA
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"Irregularidade, anormalidade, exceção à regra. Caracteriza-se pela perda de desempenho decorrente do uso e operação inadequados, e da inadequação da elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção.” ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001
Falhas De planejamento
De execução
Operacionais
Gerenciais
Decorrentes de falhas do plano e programa de manutenção
Oriundas dos procedimentos e insumos
Provenientes dos registros e controles técnicos
Devido a desvios de qualidade e custos
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INCIDÊNCIA
DE ALGUMAS FALHAS
Dados de Inspeções Prediais
1.700.00,00 m2
FALHA INCIDÊNCIA 1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, etc.
86 %
2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos da água, deficiências na limpeza e desinfecção
49 %
3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das estruturas em concreto armado
88 %
4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, falta de fixação, falta de pintura, etc.
92 %
5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de ralos coletores de águas pluviais
81 %
6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos
86 %
7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta periodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc.
71 %
8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas, etc.
82%
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de sistemas de pintura, etc.
67 %
10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo
83 %
11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado (lajes, vigas e pilares)
94 %
12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 % 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, bem como acúmulo de algas e carbonatos
76 %
14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de Arrefecimentos
76 %
15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes metálicas, etc
79 %
16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, em atendimento as Normas da ANVISA
60 %
17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como infiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário
74 %
18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 % 19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 % 20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros elétricos
98 %
Trabalho Flávia Pujadas
XIV COBREAP
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“Crítico: Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível de vida útil.”
“Médio: Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração precoce.”
“Mínimo: Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário”. OBS: Para a Norma Nacional do IBAPE 2012. Para a Norma do IBAPE/SP 2011ainda é empregada denominação Regular para o nível médio de criticidade. As definições, também para a norma paulista são um pouco distintas das da Norma Nacional, que é mais moderna e atual.
Conforme estudos e definições da ABNT/CB-02 PROJETO: 02:140.02-001, o com maior relação aos requisitos de desempenho (ABNT NBR 15575)
: “Critério de classificação das anomalias e falhas existente na edificação, e constatadas em uma inspeção predial, considerado o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.” Norma do IBAPE e IBAPE/SP
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PRIORIDADE
Classificação das anomalias e falhas existente na edificação, considerada a perda de desempenho quanto às exigência dos usuários na inspeção predial. Consideradas as exigências dos usuários e a perda de desempenho constatada na inspeção predial, as anomalias e falhas de manutenção, uso e operação devem ser classificadas quanto a prioridade.
As classificações são:
PRIORIDADE ALTA
PRIORIDADE MÉDIA
PRIORIDADE BAIXA
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CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO (Norma IBAPE/SP) Para Avaliação da Manutenção (ABNT NBR 5674:2012)
PLANO (verificar coerência com: idade das instalações, uso, exposição ambiental, especificações e fabricantes e normas técnicas, disponibilidade, confiabilidade, etc) EXECUÇÃO (verificar: manutenabilidade, reincidências de deficiências, retrabalho, formas de registros e avaliações, etc) Manutenção Avaliada:
ATENDE; ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO ATENDE
Comissão de estudos ABNT/CB-02:02:140.02-001:
ATENDE E NÃO ATENDE
AVALIAÇÃO DA MANUENÇÃO
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Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011) ou do IBAPE Nacional (2012) ABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção ABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais – Desempenho ABNT NBR 16280 (2014): Reforma em edificações – sistema de gestão de reformas – requisitos ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil Decretos municipais, decretos federais e outras legislações que instituíram a obrigatoriedade da inspeção predial ou vistoria do “check up” nas edificações residenciais e comerciais.
NORMAS VIGENTES RELACIONADAS