Alternatieve financieringsvormen ''voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door
corporaties''
Auteur Tom Cattier (126530)
Opdrachtgever Stichting Pioneering Begeleidster Mevr. M.J.M. ter Haar -
Wiefferink Opleiding Vastgoed & Makelaardij 1ste Begeleidster Mevr. A.H.J. Overzet 2de lezer Dhr. R. Veenhoven Studiejaar 2013-2014 Versie 2.0
Inleverdatum 02 juli 2014
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
Colofon Titel Alternatieve financieringsvormen
Ondertitel voor het structureel energetische verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties
Publicatie Afstudeerscriptie Datum 02 juli 2014 Versie 2.0 Auteur Tom Cattier (126530)
Talingstraat 10 7491 ZR Delden [email protected]
06-53544955 Opleiding Saxion Hogeschool Enschede
Academie Bestuur, Recht en Ruimte Vastgoed & Makelaardij M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede
1ste begeleidster Mevr. A.H.J. Overzet Docent
[email protected] 06-51093572
2de lezer Dhr. R. Veenhoven
Docent [email protected] 06-53894998
Opdrachtgever Stichting Pioneering
Werkplaats Duurzaamheid Postbus 70.000 7500 KB Enschede
Contactpersoon Dhr. G.A.M. Salemink Chef werkplaats [email protected]
06-51551807 Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht
M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede
Contactpersoon Mevr. M.J.M. ter Haar - Wiefferink Docent/Onderzoeker [email protected] 06-23150344
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
III
MANAGEMENTSAMENVATTING Om de toenemende CO2-uitstoot in Nederland terug te dringen is het structureel energetisch verbeteren van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. Woningcorporaties hebben circa 2,4 miljoen woningen in eigendom die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland. Om deze reden hebben woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Tot voor kort werden duurzame investeringen door woningcorporaties veelal geborgd gefinancierd. Diverse ontwikkelingen in zowel de corporatiesector als de kapitaalmarkt zorgen ervoor dat de financiering van duurzame investeringen door woningcorporaties op termijn lastiger worden. Hierdoor worden woningcorporaties gedwongen opzoek te gaan naar alternatieve
financieringsvormen voor het aantrekken van kapitaal voor het structureel energetisch verbeteren van hun sociale huurwoningen. Deze aanleiding heeft geresulteerd in de volgende doelstelling: Het ontwikkelen van een matrix om inzichtelijk te maken waaraan financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen. Door een matrix te ontwikkelen waarin verschillende maatregelen vanuit energetisch oogpunt, criteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed worden opgenomen, kunnen (alternatieve) financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties worden beoordeeld. De centrale vraagstelling van het onderzoek luidt als volgt:
In hoeverre kan een matrix worden ontwikkeld die inzichtelijk maakt waaraan alternatieve
financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen?
Om de centrale vraagstelling te kunnen beantwoorden zijn deelvragen opgesteld en zijn verschillende methodieken toegepast. Dit onderzoek is op te delen in een theoretisch, praktisch en analytisch kader. Elk kader kent haar eigen methodieken. In het theoretisch kader is literatuuronderzoek gedaan naar verschillende criteria wat betreft structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria door corporaties en vastgoed-
financieringscriteria. Op basis van de criteria uit het literatuuronderzoek is een matrix ontwikkeld waarmee (alternatieve) financieringsvormen kunnen worden beoordeeld. De matrix is opgedeeld in twee stappen. Stap 1 ''de investering'' en stap 2 ''de financiering''. Stap 1 is om te beoordelen of een financieringsvorm überhaupt geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren als bedoeld in deze scriptie. Stap 2 beoordeelt de financieringsvorm vervolgens inhoudelijk op haalbaarheid. De ontwikkelde matrix is toegepast en getoetst in de praktijk. Om de matrix te kunnen toepassen moeten een aantal financieringsvormen worden geselecteerd. Deze financieringsvormen zijn met behulp van een brainstormsessie geselecteerd. De geselecteerde financieringsvormen zijn sale and leaseback, obligaties en Energy Service Companies. Deze vormen zijn toegevoegd en op basis van de matrix
beoordeeld. De complete matrix aangevuld met de alternatieven is vervolgens getoetst in de praktijk bij diverse professionals aan de hand van halfgestructureerde interviews. De investering en de maatregelen voor het structureel energetisch verbeteren zoals is opgenomen in de matrix komen overeen met de uitkomsten van de interviews. De financieringscriteria lijken compleet op een aantal wijzigingen na. Hiermee lijkt de matrix in zijn geheel ook compleet. Over de beoordeling van de verschillende financieringsvormen ten aanzien van de matrix kunnen onvoldoende uitspraken gedaan worden. Op basis van de mening en beleving van de verschillende respondenten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
IV
kunnen vervolgens betere uitspraken gedaan worden over de geselecteerde financieringsvormen. Bij een sale and leaseback constructie is het geen optie om deze constructie toe te passen op het vastgoed. Het toepassen van deze constructie op installaties is wel een optie. Woningcorporaties mogen waarschijnlijk geen obligaties uitgeven, waardoor deze vorm geen kans van slagen lijkt te hebben. Een Energy Service Company wordt gezien als een interessant alternatief. Maar deze financieringsvorm lijkt op basis van de interviews niet haalbaar. Het probleem wat zich namelijk
voordoet, is dat het alleen wordt toegepast op installaties. Bij het structureel energetisch verbeteren is het belangrijk om eerst de schil te isoleren om zoveel mogelijk warmteverlies te beperken. De conclusie en de beantwoording van de hoofdvraag worden als volgt geformuleerd. Uit het onderzoek blijkt dat de investering met de criteria voor het structureel energetisch verbeteren en de financieringscriteria uit de theorie grotendeels overeenkomen met de criteria uit de praktijk. Het doorvoeren van een aantal kleine wijzingen zal voldoende zijn om de criteria compleet te maken. Dit betekend echter niet dat de matrix een goed middel is om alternatieve financieringsvormen te beoordelen. Uit de interviews blijkt dat een dergelijke matrix niet kan worden gebruikt voor het beoordelen van een financieringsvorm. Het lijkt überhaupt onmogelijk om een matrix te ontwikkelen zoals bedoeld in deze scriptie. Het grote probleem uit de matrix doet zich voor bij de verschillende
criteria gesteld door de corporaties. Corporaties sturen op de WSW- criteria, maar deze criteria wordt de corporaties opgelegd. Het is niet zo dat een corporatie deze criteria zelf heeft opgesteld om een financieringsvorm aan te beoordelen. Door dit gegeven wordt het erg corporatiespecifiek. Ook lijken de vastgoed- financieringscriteria in sommige gevallen overbodig. Over de geselecteerde financieringsvormen kan gezegd worden dat de beoordeling aan de hand van de matrix overeenkomt met de beoordeling door respondenten uit het praktijkonderzoek. Alle financieringsvormen worden namelijk onvoldoende beoordeeld. Op basis van dit onderzoek kan gezegd worden dat geen enkele alternatieve financieringsvorm geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Ook in de toekomst zal de kans van slagen voor een alternatieve financieringsvorm gering zijn. Dit is voornamelijk te verklaren doordat geen
zekerheden kunnen worden gegeven waardoor het risico voor externe partijen te groot wordt en daarmee de rente voor de corporatie te hoog. Aanbevelingen in dit onderzoek worden gedaan voor de ontwikkeling van een matrix en voor vervolgonderzoek. De ontwikkeling van een matrix, waarmee alternatieve financieringsvormen kunnen worden beoordeeld, zal altijd corporatiespecifiek zijn. Een corporatie zal voor haar eigen organisatie een dergelijke matrix kunnen ontwikkelen. Daarnaast wordt aanbevolen om elke financieringsvorm specifiek door te bereken op een corporatie aan de hand van rente en risico's. Dit kan door middel van bijvoorbeeld casestudies.
Vervolgonderzoek zou gedaan kunnen worden naar alternatieve financieringsvormen voor niet -DAEB activiteiten. Deze activiteiten kunnen op termijn niet meer geborgd gefinancierd worden. Een vervolgonderzoek naar groenfinancieringen wordt ook aanbevolen. Groenfinancieringen hebben veel voordelen, maar een verkeerd imago. Verder spreken een aantal respondenten over het energiefonds van de provincie, de gemeente en collega-corporaties voor het financieren van structureel energetische verbeteringen. Een onderzoek naar de kansen van deze partijen wordt aanbevolen. De meeste zekerheden, het vastgoed, zijn door het WSW opgeëist. Onderzoek naar andere zekerheden die aan externe financiers geboden kunnen worden zou interessant kunnen zijn. Verder is het van belang dat corporaties met een financieel zwakke positie zo snel mogelijk hun kasstromen op orde krijgen of op een andere manier hun financiële positie versterken wa ardoor ze
weer aan de criteria van het WSW voldoen en geborgd geld kunnen (blijven) aantrekken voor het structureel energetisch verbeteren.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
V
VOORWOORD Voor u ligt mijn BBA scriptie met als titel ‘’alternatieve financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties’’. Deze scriptie is geschreven voor het behalen van de HBO opleiding Vastgoed & Makelaardij en is tot stand gekomen in opdracht van Stichting Pioneering. In de afgelopen maanden is dit onderzoek uitgevoerd met als doel nieuwe inzichten te bieden op het gebied van financieringsmogelijkheden om sociale huurwoningen energetisch te kunnen verbeteren. Deze inzichten zijn nodig omdat de financieringsmogelijkheden van corporaties in toenemende mate worden beperkt, als gevolg van verschillende ontwikkelingen zoals de verhuurderheffing en het teruglopen van de inkomsten uit verkoop. De financieringsproblematiek is niet alleen in corporatieland, maar wereldwijd een zeer actueel item
en een gevolg van de aanhoudende financieel-economische crisis. Mede door de actualiteit van het onderwerp is deze scriptie met veel interesse en plezier geschreven. Dit wil niet zeggen dat het behalen van de eindstreep eenvoudig is geweest. Het heeft veel tijd en moeite geko st om de onderzoeksopzet helder voor ogen te krijgen en de gevonden informatie op een juiste manier te filteren zonder de relevantie voor het eindproduct te verliezen. Bij de totstandkoming van deze scriptie is de hulp van een aantal personen van groot belang geweest. Graag bedank ik Marloes ter Haar-Wiefferink als begeleidster, vanuit het lectoraat gebiedsontwikkeling en recht, voor stichting Pioneering en Angelique Overzet als begeleidster vanuit de opleiding Vastgoed & Makelaardij. Beide begeleiders stonden klaar wanneer gewenst en hebben mij op een prettig ervaren wijze begeleid. Rob Veenhoven wil ik bedanken voor zijn bevindingen, op-
en aanmerkingen zodat de kwaliteit van deze scriptie gewaarborgd is gebleven. In het bijzonder w il ik graag Gerard Salemink als opdrachtgever bedanken voor de kans die hij mij heeft geboden om bij stichting Pioneering dit onderzoek te mogen uitvoeren. Naast deze personen wil ik graag alle professionals, op het gebied van (vastgoed)financiering en sociale woningbouw, bedanken voor hun medewerking aan de brainstormsessie en de interviews. Zonder deze personen was het eindresultaat niet daar geweest waar het nu is. Als laatste wil ik mijn gezin bedanken voor het vertrouwen en geduld dat mij is gegeven voor het schrijven van deze scriptie. Tom Cattier Delden, juli 2014.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
VI
INHOUDSOPGAVE Managementsamenvatting........................................................................................................... III
Voorwoord ................................................................................................................................... V
Verklarende woordenlijst ........................................................................................................... VIII
1. Inleiding ............................................................................................................................... 10
1.1. Aanleiding ..................................................................................................................... 10
1.2. Doel- en vraagstelling......................................................................................................11
1.2.1. Deelvragen ............................................................................................................11
1.3. Afbakening onderzoek ................................................................................................... 12
1.4. Methoden van onderzoek .............................................................................................. 12
1.4.1. Methodiek per deelvraag........................................................................................ 14
1.5. Leeswijzer ..................................................................................................................... 14
2. Criteria structureel energetisch verbeteren ........................................................................... 16
2.1. Sociale huurwoning ....................................................................................................... 16
2.1.1. Energetisch niveau................................................................................................. 16
2.2. Woningcorporatie ......................................................................................................... 17
2.3. Structureel energetisch verbeteren................................................................................. 17
2.3.1. Technische maatregelen ......................................................................................... 19
2.4. Resumé ........................................................................................................................ 19
3. Financieringscriteria corporaties ...........................................................................................20
3.1. Financiering ..................................................................................................................20
3.2. Criteria..........................................................................................................................20
3.2.1. WSW- criteria........................................................................................................ 21
3.2.2. Treasury- criteria ................................................................................................... 23
3.3. Resumé ........................................................................................................................ 25
4. Vastgoed- financieringscriteria ..............................................................................................26
4.1. Vastgoed ......................................................................................................................26
4.1.1. Functie van vastgoed ............................................................................................. 26
4.2. Financieringscriteria....................................................................................................... 27
4.2.1. Eigen- of vreemd vermogen .................................................................................... 27
4.2.2. Zekerheden .......................................................................................................... 28
4.2.3. Rente ................................................................................................................... 29
4.2.4. Risico's .................................................................................................................30
4.2.5. Financiering- ratio's ...............................................................................................30
4.3. Resumé ........................................................................................................................ 31
5. Het model, de matrix ............................................................................................................ 32
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
VII
6. De praktijk ........................................................................................................................... 35
6.1. De brainstormsessie ......................................................................................................35
6.2. De matrix ..................................................................................................................... 40
6.3. De interviews ................................................................................................................ 41
6.3.1. Professionals woningcorporaties............................................................................. 42
6.3.2. Professionals (vastgoed)financiering .......................................................................44
6.4. Resumé ........................................................................................................................47
7. De analyse ........................................................................................................................... 48
7.1. Conclusies .................................................................................................................... 48
7.2. Reflectie ...................................................................................................................... 50
7.3. Aanbevelingen .............................................................................................................. 51
Literatuur en bronnenlijst............................................................................................................. 53
Bijlagen .......................................................................................................................................56
Bijlage 1: Interviewvormen .....................................................................................................57
Bijlage 2: Ontstaan en beleid corporatiesector ........................................................................ 58
Bijlage 3: Vormen van zekerheden ......................................................................................... 60
Bijlage 4: Brainstormsessie 03 oktober 2013.............................................................................62
Bijlage 5: Interviewopzet professionals woningcorporatie ....................................................... 66
Bijlage 6: Interviewopzet professionals vastgoedfinanciering ...................................................67
Bijlage 7: Interview Mark Huiskes (ING Real Estate Finance)..................................................... 68
Bijlage 8: Interview Roel Amkreutz (ProWonen) ...................................................................... 77
Bijlage 9: Interview Dick Maas (ING Zakelijk)........................................................................... 86
Bijlage 10: Interview Ben Meijer (Ons Huis) ............................................................................. 95
Bijlage 11: Interview Henny Manrho (Wonen Delden)............................................................... 101
Bijlage 12: Samenvatting interviews ...................................................................................... 106
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
VIII
VERKLARENDE WOORDENLIJST Afkortingen CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting DAEB Diensten van Algemeen Economisch Belang DSCR Debt Service Coverage Ratio. Geeft de verhouding aan tussen de netto
huurinkomsten en de te betalen rente en aflossing. EBITDA Earnings before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation. Een
maatstaf voor de brutowinst voor aftrek van rente, belasting, afschrijving en goodwill.
EURIBOR Euro Interbank Offered Rate. Euribor is het gemiddelde rente tarief
waartegen een groot aantal vooraanstaande Europese banken elkaar leningen in euro's verstrekken.
Fte Fulltime-equivalent, rekeneenheid waarin de personeelssterkte of de omvang van een betrekking wordt uitgedrukt (Van Dale, 2013)
ICR Interest Coverage Ratio . Geeft de verhouding aan tussen de netto huurinkomsten en de te betalen rente.
LTV Loan to Value. De LTV is het percentage van de waarde van het vastgoed ten opzichte van de uitstaande lening.
WACC Weighted Average Cost of Capital. Het gemiddeld rendement dat een onderneming moet betalen over het door de onderneming aangetrokken vermogen wordt de gemiddeld gewogen kostenvoet
genoemd. (van der Wielen & de Vries, 2012). WOZ Wet waardering onroerende zaken WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw Begrippen Aedes Aedes is de vereniging van woningcorporaties in Nederland, die de
belangen voor haar leden op alle mogelijk fronten behartigt (Aedes, 2013)
Aflossingsfictie Dit is een fictieve aflossing die ruimte creëert in de operationele kasstromen om leningen af te lossen. De fictie van 2% is gebaseerd op de eindigheid van de exploitatieduur. De exploitatieduur van 50 jaar is
algemeen aanvaard in de sociale huursector (WSW, 2014) Alternatieve financiering Alternatieve financiering zijn financieringsvormen die afwijken van
wat gebruikelijk is bij woningcorporaties, maar daar niet voor onderdoen, of waarvan verondersteld kan worden dat ze beter zijn. Het gaat hierbij specifiek om alternatieven voor woningcorporaties en niet om alternatieven in zijn geheel.
Corporate governance Betekent behoorlijk ondernemingsbestuur. De term wordt gebruikt voor het aanduiden van hoe een onderneming goed, efficiënt en verantwoord geleid moet worden.
Geborgde financiering Leningen (financiering) worden geborgd door het WSW. Hierdoor kan de corporatiesector gemakkelijker leningen afsluiten met gunstige
voorwaarden zoals een lage rente. De leningen hebben betrekking op financiering van huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, nieuwbouw en renovatie. De borging wordt beschouwd als staatssteun, aangezien gemeenten en het Rijk garant staan (Aedes, 2013).
Gebruikersoppervlak (GO) Dit is de oppervlakte waarvoor wordt geschat dat deze nuttig gebruikt kan worden en wordt berekend aan de hand van de NEN 2580 (Architectenweb, 2013)
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
IX
Lessee Degene die een leaseovereenkomst aangaat, dus iemand die het gebruik van een lease-object verwerft.
Obligoverplichting Een obligo is een verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bedrag over te maken. De hoogte van het obligo is afhankelijk van het totaal geborgde bedrag met een tarief van 3,85%. Op deze manier staan de deelnemende corporaties gerant voor elkaar (Aedes, 2012).
WOZ-waarde De geschatte marktwaarde op de waardepeildatum is de WOZ-waarde van een woning. Voor de beschikking in 2014 is deze datum 1 januari 2013.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
10 - 106
1. INLEIDING In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksopzet beschreven. Eerst wordt de aanleiding van het onderzoek weergegeven. Daarna worden de doel- en vraagstelling geformuleerd evenals binnen welke kaders dit onderzoek plaatsvindt. Vervolgens worden de toegepaste methodieken omschreven. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conceptueel model en een leeswijzer.
1.1. Aanleiding Bepaalde gassen in de atmosfeer (CO2, waterdamp, CH4, N2O, CFK) zorgen voor het vasthouden van de warmte die zon afgeeft. Zonder dit zogenaamde broeikaseffect zou het op aarde gemiddeld niet warmer zijn dan -18 graden. Dankzij deze broeikasgassen is het gemiddeld 12 graden (MilieuCentraal, 2013). Sinds de industriële revolutie (1750) worden door industrie, ontbossing, verkeer, energieverbruik in het huishouden, landbouw en veeteelt van de mens extra broeikasgass en in de
atmosfeer gebracht wat een negatieve invloed heeft op het broeikaseffect. Om deze reden wordt, volgens diverse wetenschappers, de mens verantwoordelijk gehouden voor het versterken van het broeikaseffect (Het broeikaseffect, 2013; MilieuCentraal, 2013). Bij de extra uitstoot van gassen gaat het voornamelijk om het belangrijkste broeikasgas CO2. MilieuCentraal (2013) schrijft dat de concentratie CO2 in de atmosfeer de laatste decennia explosief is gestegen, waardoor het gemiddeld steeds warmer wordt op aarde en in de toekomst een waarde zal bereiken die al het leven op aarde in gevaar kan brengen. Om het tij mede te helpen keren en de toenemende CO2-uitstoot in Nederland terug te dringen is het structureel energetisch verbeteren van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. Ruim 70% van de Nederlandse woningvoorraad is voor 1980 gebouwd en deze woningen zijn verantwoordelijk voor
80% van het totale gasverbruik. Woningcorporaties hebben circa 2,4 miljoen woningen in eigendom die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland (Lupi, 2013). Om deze reden hebben woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen in Nederland is mede hierdoor een belangrijke pijler voor het behalen van de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid (Deloitte, 2011). Om deze bijdrage te kunnen leveren aan de klimaatdoelstellingen van de overheid, door de corporaties, is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector tussen de Rijksoverheid, Aedes en de Woonbond opgesteld. In dit Convenant is vastgelegd dat alle woningen in eigendom van corporaties minimaal een B-label moeten hebben vóór het eind van 2018. Om de afspraken uit het convenant na te
streven zullen woningcorporaties flinke investeringen moeten doen in het energ etisch verbeteren van de bestaande woningportefeuille (Agentschap NL, 2012). Tot voor kort werden duurzame investeringen door woningcorporaties veelal geborgd gefinancierd. Dit werd gedaan door middel van een garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Diverse ontwikkelingen in zowel de corporatiesector als de kapitaalmarkt zorgen ervoor dat de financiering van duurzame investeringen door woningcorporaties op termijn lastiger worden. Mede door de economische crisis komen de kasstromen van woningcorporaties verder onder druk te staan. Met ingang van 2013 moeten woningcorporaties gezamenlijk een verhuurderheffing betalen aan de overheid. Deze heffing zal van €50 miljoen per jaar (in 2013) oplopen tot €1,7 miljard per jaar (in 2017). Hierdoor komen de kasstromen van de woningcorporaties nog verder onder druk te staan (Blok, 2013). Als gevolg van de verslechterde woningmarkt en de economische crisis zijn ook de inkomsten
uit de verkoop van huurwoningen, het zogenaamde uitponden, aan het dalen. In het verleden werden deze opbrengsten gebruikt voor de financieringsbehoefte, maar deze bron van financiering is nu deels weggevallen (Agentschap NL, 2012).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
11 - 106
Bovengenoemde ontwikkelingen zetten de financieringsmogelijkheden van woningcorporaties onder druk. Hierdoor worden woningcorporaties gedwongen opzoek te gaan naar alternatieve financieringsvormen voor het aantrekken van kapitaal voor het structureel energetisch verbeteren v an hun sociale huurwoningen (Agentschap NL, 2012). Om te bepalen waaraan alternatieve financieringsvormen moeten voldoen is een model vereist. Een model in de vorm van een matrix waarin verschillende criteria vanuit energetisch oogpunt, criteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed worden opgenomen . Met behulp van deze matrix kunnen alternatieve financieringsvormen worden beoordeeld en geselecteerd. Op dit moment is geen matrix voorhanden, welke inzichtelijk maakt waaraan (alternatieve)
financieringsvormen, voor het structureel energetisch van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen.
1.2. Doel- en vraagstelling De doelstelling en de vraagstelling van dit onderzoek volgen uit bovengenoemde aanleiding en worden hieronder geformuleerd. De doelstelling van het onderzoek is tweedelig, namelijk de interne doelstelling en de externe doelstelling, waarbij de interne doelstelling voor de auteur is en de externe doelstelling voor de opdrachtgever. De interne en externe doelstelling luiden als volgt:
Interne doelstelling: Het ontwikkelen van een matrix om inzichtelijk te maken waaraan financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties, moeten voldoen. Door een matrix te ontwikkelen waarin verschillende maatregelen vanuit energetisch oogpunt, criteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed worden opgenomen, kunnen (alternatieve) financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties worden beoordeeld. Externe doelstelling: Met behulp van de matrix kan Stichting Pioneering alternatieve financieringsvormen beoordelen om vervolgens een wel overwogen keuze te maken voor één of meerdere financieringsvormen. Deze
uitkomsten kan Stichting Pioneering delen met de corporaties, om zo over te kunnen gaan tot het structureel energetisch verbeteren van haar sociale huurwoningen, met als doel het terugdringen van de toenemende CO2-uitstoot in Nederland en het verlagen van de woonlasten voor de huurders. Op deze manier wordt een bijdrage geleverd aan de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid. De centrale vraagstelling van het onderzoek luidt als volgt:
In hoeverre kan een matrix worden ontwikkeld die inzichtelijk maakt waaraan alternatieve financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door
corporaties, moeten voldoen?
1.2.1. Deelvragen Om tot een antwoord te komen op de bovengenoemde centrale vraagstelling wordt het onderzoek uitgevoerd volgens de TPA (Theorie, Praktijk, Analyse) structuur. Dit leidt tot de volgende deelvragen: Theorie 1. Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door
corporaties? 2. Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering? 3. Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
12 - 106
4. Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed?
Praktijk 5a. Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? 5b. In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?
Analyse 6. Welke conclusies en aanbevelingen kunnen worden gedaan op basis van de confrontatie tussen de theorie en de praktijk over de (ontwikkelde) matrix?
Voor een extra toelichting op bovengenoemde TPA structuur zie paragraaf 1.6 Leeswijzer, figuur 2 Conceptueel model.
1.3. Afbakening onderzoek Om het onderzoek beheersbaar te houden wordt deze afgebakend. Deze afbakening geeft de richting van het onderzoek aan en wordt schematisch weergegeven in figuur 1. Het onderzoek zal zich richten op de sociale huurwoningen van corporaties. Hierbij gaat het om grondgebonden woningen die zijn gebouwd voor de introductie van de strengere isolatie eisen. Deze woningen zijn qua isolatie eisen dusdanig verouderd dat het een grote investering vraagt om ze aan de huidige eisen te laten voldoen. Om tot passende financieringsvormen te komen wordt gekeken naar die criteria, op basis waarvan een corporatie haar vastgoedactiviteiten financiert. Wanneer voorgaande inzichtelijk is gemaakt, worden de verschillende criteria voor het financieren van vastgoed behandeld.
Figuur 1 Afbakening onderzoek (Bron: Eigen bewerking)
1.4. Methoden van onderzoek In de literatuur wordt onderscheid gemaakt tussen kwantitatief en kwalitatief onderzoek. In dit onderzoek wordt gebruikt gemaakt van kwalitatieve methoden van dataverzameling. Bij deze methoden worden nagenoeg geen cijfermatige gegevens verzameld en wordt niet gezocht naar een
causaal verband. De beleving van het onderzochte staat bij deze methoden centraal (Verhoeven, 2011). Voor dit onderzoek worden de methoden literatuuronderzoek, brainstormen en interviews toegepast. De verschillende methoden worden hieronder toegelicht.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
13 - 106
Literatuuronderzoek Allereerst zal een literatuuronderzoek worden gedaan dat betrekking heeft op het onderwerp. Literatuuronderzoek kan beschouwd worden als een vorm van deskresearch. Dit literatuuronderzoek vormt de basis van het theoretisch kader en heeft de volgende doelen: 1. Verzamelen van resultaten uit eerdere gepubliceerde onderzoeken; 2. Oriëntatie op een probleemsituatie voor elk hoofdstuk; 3. Theoretische onderbouwing voor elk onderwerp per hoofdstuk (Verhoeven, 2011). Brainstormsessie ( brainstormen) Nadat het literatuuronderzoek is afgerond zal op basis van de ''titel'' van dit onderzoek een brainstormsessie worden georganiseerd. Deze methode is bedoeld om (alternatieve)
financieringsvormen te indiceren voor nader onderzoek en voor het toepassen op de ontwikkelde matrix. Tijdens een brainstormsessie wordt met een groep respondenten tegelijk gesproken. Er worden verschillende brainstormtechnieken onderscheiden. De traditionele brainstormmethode kent namelijk een aantal varianten (alternatieven). Deze varianten zijn in de loop der tijd ontwikkeld en uitgewerkt. De belangrijkste varianten van de traditionele techniek zijn: mind mapping, de nominal group technique, brainwriting, excursietechniek en storyboarding (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Voor dit onderzoek wordt de traditionele brainstormmethode gebruik. De traditionele brainstormmethode bestaat doorgaans uit circa acht personen die onder leiding van
een gespreksleider discussiëren over een bepaald onderwerp. Hierbij wordt meestal een gesprekspuntenlijst gebruikt. Grofweg bieden brainstormsessies de volgende voordelen: De respondenten kunnen op elkaar reageren en doen dit ook sneller; Er is in geringe mate sprake van beïnvloeding van respondenten door interviewer. Dit komt
doordat het gesprek plaatsvindt in een groep in plaats van tussen twee individuen. De respondenten spreken in een groepsdiscussie meer met elkaar dan met de interviewer;
De onderzoeksresultaten zijn relatief snel beschikbaar; Brainstorming in een groep ontwikkelt nieuwe ideeën; De doelgroep krijgt het gevoel om samen te werken aan een oplossing (Right martonderzoek,
2013). Interviews
Op basis van de ontwikkelde matrix, aangevuld met financieringsvormen uit de brainstormsessie, worden verschillende interviews afgenomen. In een interview, ook wel een vraaggesprek, staat de beleving van de geïnterviewde voorop. Interviews kunnen in drie verschillende vormen opgezet worden, namelijk het ongestructureerde (open) interview, het half gestructureerde interview en het gestructureerde interview (Verhoeven, 2011). Elke vorm kent haar eigen kenmerken, deze worden toegelicht in bijlage 1. Om achter de beleving en de mening van de geïnterviewde te komen wordt gekozen voor persoonlijke interviews in de vorm van een halfgestructureerd interview. In deze interviewvorm wordt wel een vragenlijst of een topiclijst met onderwerpen gebruikt en voor de respondent is alle ruimte voor de eigen inbreng. In dit onderzoek worden verschillende partijen geïnterviewd die mogelijk een deel uit maken van
alternatieve financieringsvormen. Partijen die geïnterviewd worden zijn: Medewerkers van corporaties. Deze mensen staan het dichts bij de problematiek uit dit onderzoek
en weten waaraan hun financieringen moeten voldoen; Medewerkers van banken. Banken zijn instellingen die in de huidige financieringsvorm het meeste
kapitaal ter beschikking stellen voor het uitvoeren van dergelijke renovaties en veel met vastgoedfinancieringen te maken hebben.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
14 - 106
1.4.1. Methodiek per deelvraag In tabel 1 wordt de methodiek per deelvraag weergegeven.
Deelvraag 1: Methodiek:
Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties? Literatuuronderzoek
Deelvraag 2: Methodiek:
Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering? Literatuuronderzoek
Deelvraag 3:
Methodiek:
Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?
Literatuuronderzoek
Deelvraag 4: Methodiek:
Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed? Literatuuronderzoek
Deelvraag 5a: Methodiek
Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? Brainstormsessie
Deelvraag 5b: Methodiek:
In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld? Interviews
Deelvraag 6: Methodiek:
Welke conclusies en aanbevelingen kunnen worden gedaan op basis van de confrontatie tussen de theorie en de praktijk over de (ontwikkelde) matrix? Analyse
Tabel 1 Methodiek per deelvraag (Bron: Eigen bewerking)
1.5. Leeswijzer Dit onderzoek is opgedeeld in zeven hoofdstukken, elke deelvraag neemt één hoofdstuk in beslag. De hoofdstukken worden gestructureerd volgens de TPA-structuur. Om een duidelijk weergave te krijgen van deze structuur en het verloop van het onderzoek is in figuur 2 het conceptueel model weergegeven. Hoofdstuk één is behandeld. Het verdere verloop, de hoofdstukken twee tot en met zeven, worden hieronder toegelicht. Allereerst wordt in hoofdstuk twee ingegaan op het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties. Eerst worden de ''sociale huurwoning'' en de ''woningcorporatie'' eruit gelicht. Vervolgens wordt omschreven hoe en wat het structureel energetisch verbeteren van
deze woningen inhoud. Met behulp van dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 1: Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties? In hoofdstuk drie staan de criteria die door de corporaties worden gesteld, ten behoeve van het aantrekken van hun financieringsbehoefte, centraal. Hoe worden de corporaties momenteel gefinancierd en welke zaken zijn hierbij belangrijk. Aan het eind van dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 2: Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering? In het vierde hoofdstuk staat de theorie achter het begrip ''vastgoedfinanciering'' centraal. Welke vormen van vastgoedfinanciering zijn mogelijk en welke criteria zijn hierbij van belang. In het resumé
aan het einde van dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op deelvraag 3: Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
15 - 106
Figuur 2 Conceptueel model (Bron: Eigen bewerking)
Het vijfde hoofdstuk staat in het teken van het ontwikkelen van een matrix en wordt antwoord gegeven op deelvraag 4: Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed? Deze ontwikkelde matrix vormt de basis voor het praktijkonderzoek. Hoofdstuk zes wordt ingevuld door de praktijk. Het praktijkonderzoek is tweedelig en bestaat uit een
brainstormsessie (deel a) met als doel verschillende financieringsvormen te selecteren, deze financieringsvormen worden toegepast op de ontwikkelde matrix, en bestaat uit het afnemen van interviews (deel b). Tijdens de interviews wordt de complete matrix, aangevuld met de financieringsvormen, getoetst aan de kennis en ervaring van diverse professionals uit het werkveld. Met dit hoofdstuk wordt een antwoord verkregen op deelvraag 5a: Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? En deelvraag 5b: In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld? In het zevende en laatste hoofdstuk komen alle resultaten samen om de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek te kunnen presenteren. Met behulp van de conclusies in dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstelling. In dit hoofdstuk wordt verder een reflectie gegeven
op de het onderzoeksproces en worden aanbevelingen gedaan ten aanzien van de matrix en aanbevelingen voor vervolgonderzoek.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
16 - 106
2. CRITERIA STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN
In dit hoofdstuk staat het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties centraal. Alvorens te kunnen schrijven over ''structureel energetisch verbeteren'' moet eerst duidelijk zijn wat onder sociale huurwoningen van corporaties wordt verstaan. Deze duidelijkheid wordt verkregen door een definitie te geven van zowel de sociale huurwoning als de woningcorporatie. De sociale huurwoning wordt ook belicht vanuit energetisch oogpunt om te kunnen inventariseren waarom sociale huurwoningen energetisch verbeterend moeten worden. Wanneer deze duidelijkheid verkregen is wordt het ''structureel energetisch verbeteren'' toegelicht. Daarmee komen ook de verschillende maatregelen aan de orde waarmee sociale huurwoningen naar het gewenste zuinigheidsniveau gebracht kunnen worden. In het resumé wordt antwoord gegeven op deelvraag 1: Wat is het structureel energetisch
verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties?
2.1. Sociale huurwoning In deze paragraaf wordt de sociale huurwoning toegelicht. Ook worden deze woningen op energetisch niveau bekeken. Een sociale huurwoning is een woning met een relatief lage huur die over het algemeen eigendom is van een woningcorporatie. In deze scriptie wordt er vanuit gegaan dat alle sociale huurwoningen in eigendom zijn van woningcorporaties. Om als consument in aanmerking te komen voo r een sociale huurwoning moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan (Rijksoverheid, 2014). De maximale
huur van een sociale huurwoning is in 2014 vastgesteld door de Rijksoverheid (2014) op € 699,48. Dit is de kale huurprijs, hiermee wordt de huur zonder kosten voor licht, gas, water en servicekosten bedoeld. De sociale huurwoningen die worden ontwikkeld door corporaties zijn bedoelt voor een bepaalde doelgroep. Er wordt onder andere gekeken naar gezinssamenstelling en inkomen. Een sociale huurwoning is een woning, met een relatief lage huur, voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen. Om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen moet door de woningzoekende aan een aantal criteria worden voldaan. Het belangrijkste criterium is de hoogte van het jaarinkomen. Het huishoudinkomen van de woningzoekende mag in 2014 niet hoger zijn dan €29.325. Van alle vrijgekomen sociale huurwoningen moet 90% worden toegewezen aan inkomens tot deze grens. Verder is het van belang dat de woningzoekende staat ingeschreven bij de
woningcorporatie van de desbetreffende gemeente en bij sommige gemeenten is een huisvestingsvergunning nodig. Naast deze criteria zijn een aantal urgentiecriteria van toepassing op bepaalde mensen om voorrang te krijgen. Hierbij moet gedacht worden aan een medische indicatie, sociale indicatie, leeftijd, de duur van inschrijving en de woon-werkafstand (Rijksoverheid, 2014). In deze scriptie worden de begrippen corporatiewoning, sociale huurwoning en sociale woning gebruikt voor de aanduiding van de sociale huurwoning. 2.1.1. Energetisch niveau Door de jaren heen zijn veel verschillende woningen ontwikkeld en gebouwd door corporaties. Tegenwoordig worden woningen bij de bouw goed geïsoleerd. Voor dit onderzoek is de
corporatiewoning, en daarmee de bestaande voorraad, afgebakend naar grondgebonden woningen voor het bouwjaar 1980. Deze woningen werden bij de bouw niet of onvoldoende geïsoleerd. In deze subparagraaf wordt de sociale huurwoning op energetisch niveau toegelicht. Uit een rapportage van het Agentschap (2011) blijkt dat het huidig energetisch niveau van bovengenoemde woningen zeer beperkt is. Nagenoeg alle woningen zijn voorzien van centrale verwarming. De HR-combiketel komt het meeste voor en een kleiner deel van de woningen heeft een andere ketel of wordt nog lokaal verwarmd. Naast het gebruik van combiketels wordt gebruik
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
17 - 106
gemaakt van keukenboilers, elektrische en gasboilers voor de bereiding van warm tapwater. Bij het na-isoleren van de woning ligt het accent op het plaatsen van HR-glas. Echter het na-isoleren van de dichte delen blijft hierbij achter. Van de dichte geveldelen is 35% geïsoleerd, van het vloeroppervlak 8 %, van het hellend dak 17% en van het platte dak 26%. Het grootste gedeelte, ruim 82%, van de woningen is voorzien van natuurlijke ventilatie. Het overige deel heeft mechanische afzuiging. Ongeveer 35% van de woningen is voorzien van kierdichting. Sinds 2008 heeft de Rijksoverheid (2014) vastgesteld dat woningen een energielabel moeten hebben tijdens een transactiemoment (verhuur of verkoop). Met behulp van dit label wordt de energie-index vermeldt. Onder gemiddelde omstandigheden wordt het energiegebruik gemeten en is onafhankelijk van het bewonersgedrag. Woningen worden op basis van de energie-index ingedeeld en worden
geclassificeerd van A tot en met G. Bij woning met een G-label is nog veel energiebesparing mogelijk. Als veel energiebesparende maatregelen zijn getroffen valt de woning in klasse A (Agentschap NL, 2011). Om aan de doelstellingen van het Convenant Energiebesparing Corporatiesector te kunnen voldoen, moeten de sociale huurwoningen van corporaties beschikken over een energielabel B. De huidige voorraad woningen, als bedoelt in deze scriptie, hebben een energielabel variërend van E tot en met G (Agentschap NL, 2011). Dit betekent dat de woningen een minimale sprong van drie labels moeten maken.
2.2. Woningcorporatie In deze paragraaf wordt de woningcorporatie toegelicht. De Rijksoverheid (2013) spreekt over woningcorporaties in de zin van woningbouwverenigingen of woonstichtingen die betaalbare woningen bouwen, beheren en verhuren. Daarnaast werken corporaties samen met andere partijen aan prettige en leefbare wijken en dorpen. Dit doen zij door niet alleen te bouwen en te renoveren maar ook met sociale activiteiten. Sinds de Woningwet van 1901 zijn corporaties door de overheid toegelaten instellingen die in aanmerking komen voor financiële steun. Hierdoor hebben woningcorporaties in Nederland een centrale rol in de volkshuisvesting gekregen (van der Schaar, 1991). Tegenwoordig worden door de Rijksoverheid (2014) regels opgesteld voor woningcorporaties en wordt toezicht gehouden. De regels voor woningcorporaties worden door middel van de herziene Woningwet aangepast. Waarschijnlijk wordt de herziene Woningwet in 2014
ingevoerd. In bijlage 2 wordt het ontstaan en het beleid van de corporatiesector beschreven. In deze scriptie worden de begrippen corporatie, woningcorporatie, woningbouwvereniging en corporatiesector gebruikt voor de aanduiding van de woningcorporatie. Op basis van paragraaf 2.1 en 2.2 wordt de ''sociale huurwoning'' in dit onderzoek gedefinieerd als een woning, met een relatief lage huur, voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen. Deze woningen zijn in eigendom van woningcorporaties. Corporaties zijn organisaties die sociale huurwoningen bouwen, beheren en verhuren.
2.3. Structureel energetisch verbeteren In deze paragraaf wordt eerst een definitie gegeven van de begrippen ‘’structureel’’ en ‘’energetisch verbeteren’’. Als het structureel energetisch verbeteren duidelijk is komen de verschillende maatregelen aan de orde waarmee de woningen naar het gewenste zuinigheidsniveau gebracht kunnen worden. Van Dale (2013) geeft de volgende definitie aan het begrip structureel: ‘’iets wat niet structureel is, is niet toevallig, maar heeft een diepere oorzaak’’. Een voorbeeld hierbij is: structurele werkloosheid wordt niet veroorzaakt door toevallige, tijdelijke omstandigheden. Voor dit onderzoek is deze betekenis niet juist en niet specifiek genoeg. Een synoniem van structureel is diepgaand en vergaand. Diepgaand en vergaand in de zin van bouwkundige aanpassingen en daarbij samenhangende financiën. De definitie, van deze twee begrippen door van Dale (2013), wordt
hieronder weergegeven:
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
18 - 106
diep·gaand 1 diep doordringend; grondig: een diepgaand onderzoek. ver·gaand (vergrotende trap: verdergaand, overtreffende trap: verstgaand of meest vergaand) 1 in grote mate; 2 verregaand. Het is van belang om te bepalen in hoeverre er sprake is van ''structureel'' in de zin van het financiële aspect. Zoals eerder aangeven moeten de woningen naar een energielabel B waarbij er minimaal 3 labelsprongen moeten worden gerealiseerd. Op basis van tabel 2 betekent dit een investering van tussen de €6.200 en €14.000 met een gemiddelde van €10.750 per woning bij 3 labelsprongen.
Label 1 labelsprong 2 labelsprongen 3 labelsprongen 4 labelsprongen
A B €3.400-€8.000 €6.200-€14.000 C €3.100-€7.200 €5.500-€13.000 €8.800-€18.200 D €2.700-€6.300 €4.900-€11.4000 €7.000-€16.000 €8.800-€20.600 E €4.400-€10.100 €6.200-€14.000 €7.900-€18.400
F €5.500-€13.000 €7.100-€16.5000 G €1.100-€2.5.000 €6.300-€14.800 Gemiddeld € 5.350 € 7.050 €10.750 €13.450
Tabel 2 Investeringen energetische maatregelen per labelsprong (Bron: EIB, eigen bewerking)
Uit onderzoek van Abdallah (2013) blijkt dat alleen al uit het Nederlandse gedeelte van de Euregio ongeveer 107.500 woningen van corporaties voldoen aan bovenstaande criteria voor energetische verbeteringen. Dit resulteert in een totale investering van ruim € 1,1 miljard. Voor alle woningen van corporaties in Nederland samen betekent dit een miljardeninvestering tot 2018. Het begrip energetisch is afkomstig van het woord ener·gie en wordt door van Dale (2002;2006) letterlijk vertaald als 1 kracht waarmee men iets doet, naar iets streeft; 2 de mogelijkheid om
bijvoorbeeld beweging, warmte of licht te maken. Ver·be·te·ren wordt door van Dale (2002;2006) gedefinieerd als 1 ten goede veranderen, beter worden; 2 zorgen dat iets beter wordt; 3 een fout goedmaken = corrigeren. Renoveren kan gezien worden als synoniem van verbeteren en is toepasselijker voor dit onderzoek. Re·no·ve·ren betekent (een woning) aanpassen, moderniseren. Samen kunnen de woorden energetisch en verbeteren beter geïnterpreteerd worden als ‘’iets energie zuiniger maken’’ of als ‘’verduurzamen’’. Ver·duur·za·men betekent duurzaam maken en duur·zaam betekend 1 geschikt, bestemd om lang te bestaan; 2 lang aanhoudend; 3 van goede kwaliteit, gaat niet snel kapot. Een synoniem van verduurzamen (wat meer duidelijkheid schept ten aanzien van dit
onderzoek) is: Con·ser·ve·ren 1 voor bederf bewaren; 2 in stand houden, in goede conditie houden (Van Dale, 2006; Van Dale , 2002). Ener·gie·zui·nig daarentegen betekend 1 (van apparaten) relatief weinig energie verbruikend (Van Dale , 2002). In deze scriptie wordt ''structureel energetisch verbeteren'' gedefinieerd als het verregaand renoveren van sociale huurwoningen met als doel de woningen energiezuiniger te maken. Dit betekent dat de woningen minimaal een energielabel B moeten krijgen. Dit kan gerealiseerd worden met een gemiddelde investering van €10.750 per woning op basis van drie labelsprongen. De begrippen verduurzamen, energetisch verbeteren en renoveren worden in deze scriptie gebruikt ter aanduiding van het structureel energetisch verbeteren.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
19 - 106
2.3.1. Technische maatregelen Een woning kan verduurzaamd worden volgens Trias Energetica waarbij eerst verschillende maatregelen worden genomen om warmteverlies te beperken, de bouwtechnische maatregelen (Lysen, 1996). Naast deze maatregelen kunnen installatietechnische maatregelen worden genomen en kunnen duurzame energiebronnen worden toegepast om de woningen te voorzien van een energielabel B. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende maatregelen om bestaande grondgebonden woningen van corporaties energetisch te verbeteren. Bouwtechnische maatregelen Door het isoleren van de thermische schil wordt veel energie bespaard. De thermische schil van een woning bestaat uit een
aantal belangrijke bouwdelen. In figuur 3 is het energieverlies per bouwdeel weergegeven. De bouwdelen zijn het dak, de geval, de begane grondvloer en de gevelopeningen. Deze bouwdelen hebben de meeste invloed op het energieverlies. De bouwdelen kunnen ieder op hun eigen wijze op veel verschillende manieren worden geïsoleerd. Volgens milieucentraal (2013) wordt door het isoleren de luchtdichtheid verbeterd waardoor minder natuurlijke ventilatie plaatsvindt. Deze ventilatie is essentieel, omdat het vochtgehalte en de concentratie schadelijke stoffen vermindert. Goede ventilatie is daarom na het isoleren noodzakelijk.
Installatietechnische maatregelen Naast het isoleren van de thermische schil kan veel energie bespaard worden door het nemen van installatietechnische maatregelen. Een woning kan door verschillende installaties verwarmd worden. De meest gebruikte en wellicht bekendste zijn de verwarmingsketels. Door de steeds toenemende energie gerelateerde eisen worden steeds meer alternatieve verwarmingsinstallaties toegepast. De toepasbare verwarmingsinstallaties voor de bestaande bouw kunnen onderverdeeld worden in ketels, warmtepompen en overige verwarmingsinstallaties (Milieucentraal, 2013). Duurzame energie Naast het nemen van bouwtechnische en installatietechnische maatregelen kan veel energie bespaard worden met behulp van duurzame energiebronnen. Duurzame energiebronnen zoals zonlicht en
windkracht zijn duurzaam om deze niet kunnen opraken. De verschillende soorten duurzame energie zijn aardwarmte en bodemwarmte, energie uit biomassa, waterkracht, windenergie en zonne-energie. Elk soort duurzame energie kent haar eigen technieken. (Milieucentraal, 2014).
2.4. Resumé In dit resumé wordt een antwoord geformuleerd op de eerste deelvraag: Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties? Het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen is het verregaand renoveren met als doel deze woningen energiezuiniger te maken. Het structureel energetisch verbeterd van deze
woningen moet in de eerste plaats gerealiseerd worden door het nemen van bouwtechnische maatregelen. Hierbij worden het dak, de gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen geïsoleerd. Als deze bouwtechnische maatregelen niet voldoende zijn kunnen installatietechnische maatregelen worden genomen of kunnen duurzame energiebronnen worden toegepast. Bij drie labelsprongen is een gemiddelde investering van €10.750 per woning vereist. De doelstelling is dat na het nemen van deze maatregelen de woningen minimaal een energielabel B hebben.
Figuur 3 Energieverlies per bouwdeel (Bron: Insaver, eigen bewerking)
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
20 - 106
3. FINANCIERINGSCRITERIA CORPORATIES Dit hoofdstuk staat in het teken van de gestelde financieringscriteria door corporaties. Eerst wordt het begrip financiering toegelicht om vervolgens naar de verschillende financieringscriteria te gaan. Door middel van dit hoofdstuk wordt in het resumé antwoord gegeven op deelvraag 2: Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering?
3.1. Financiering Met behulp van deze paragraaf wordt een definitie gegeven aan het begrip financiering. In dit onderzoek staat het financieren van een vastgoedonderneming centraal. Men spreekt bij het financieren van een gehele onderneming vaak over ondernemingsfinanciering, bedrijfsfinanciering of zoals de Engelse term luidt 'corporate finance'. Ondernemingsfinanciering als begrip wordt niet als zodanig omschreven in de literatuur. Projectfinanciering wordt wel omschreven. De definitie van het begrip pro·ject·fi·nan·cie·ring is volgens van Dale (2002) de financiering van een project op basis van verwachte uitkomsten. In deze scriptie wordt ervan uitgegaan dat alle financieringen
''bedrijfsfinancieringen'' zijn, wat geen projectfinancieringen zijn. Hiervan uitgaande spreekt men in de meeste gevallen over ondernemingsfinanciering of corporate finance, als men spreekt over financiering. Het begrip fi·nan·cie·ring wordt als volgt gedefinieerd door Van Dale (2002) 1 actieve financiering, het uitzetten van gelden; 2 monetaire financiering, waarbij de staat geld leent bij de centrale bank; 3 passieve financiering, het aantrekken van gelden. In deze scriptie is passieve financiering van toepassing. Zoals eerder aangegeven is een corporatie niet zomaar een 'onderneming', maar een vastgoedonderneming. Bij het financieren van vastgoed zijn andere aspecten en uitgangspunten van kracht dan bij het financieren van (bijvoorbeeld) een handelsonderneming. Om deze reden mag 'ondernemingsfinanciering' op geen enkele wijze verward worden met 'vastgoedfinanciering'.
Het begrip vastgoed en de financiering van vastgoed wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht.
3.2. Criteria In deze paragraaf worden de financieringscriteria beschreven welke worden gehanteerd door woningcorporaties. Bij de financiering van woningcorporaties speelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een belangrijke rol. Ook het treasury management binnen corporaties wordt steeds belangrijker en zal daarom worden behandeld. Alvorens deze zaken te behandelen wordt eerst de huidige financiële positie van de woningcorporaties toegelicht om te achterhalen welke beweegredenen corporaties hebben om op zoek te gaan naar alternatieve financieringsvormen.
De financiële positie van de corporaties in Nederland is de laatste jaren drastisch veranderd. Werden ze tot voort kort nog gezien als kapitaalkrachtige instituties, zo is volgens Gruis & Van der Kuij (2012) de afgelopen jaren steeds duidelijker geworden dat ook de middelen van corporaties niet oneindig zijn. Al in 2009 sprak het CFV (2009) van ''een somber meerjarenperspectief voor woningcorporaties en voorziet dalende vermogens op lange termijn'' . Onder de CFV (2010) berekende condities gaat de vermogenspositie van de sector zowel relatief als nominaal achteruit. De solvabiliteit zal een daling laten zien van 31,6% in 2008 naar 24,9% in 2018. Ook heeft het CFV (2011) de effecten van het regeerakkoord met betrekking tot de verhuurderheffing door berekend. De conclusie is dat deze heffing kan worden gecompenseerd met het ruimere huurbeleid,
waarbij wel de kanttekening wordt geplaatst dat corporaties ook daadwerkelijk de hogere huren moeten kunnen realiseren.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
21 - 106
Het WSW (2011) spreekt ook haar zorgen uit voor de toekomst over de financiële draagkracht van corporaties. Hierbij wordt voornamelijk gekeken naar de sterke toename van de langlopende schulden in combinatie met de (huidige) lage rente. De langlopende schulden en de waarde van de woningen in verhuurde staat komen steeds dichter bij elkaar te liggen. Woningcorporaties worden al snel vol ledig afhankelijk van de opbrengsten uit woningverkoop bij een stijgende rente om de tekorten in de exploitatiekasstromen af te dekken. Volgens Van Kuijck (2012) zijn het WSW en het CFV de laatste jaren steeds sterker gaan sturen op risico's, waardoor een beperking is ontstaan bij de investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties. Als gevolg hiervan stelt het WSW de borgingsruimte voor een beperktere periode vast en begrenst of hanteert zelfs maatwerk voor deze ruimte. Er wordt gestuurd op positieve
kasstromen wat voor veel corporaties moeilijk is te realiseren. Zeker indien naast de jaarlijkse (fictieve) aflossing van 2% bij moet worden gedragen aan de verhuurderheffing welke is omschreven in paragraaf 1.1 de aanleiding. Door veel corporaties wordt hier op voorgesorteerd en stoppen met de investeringen in nieuwbouw en energetische verbeteringen. 3.2.1. WSW- criteria Woningcorporaties zijn kapitaalintensieve ondernemingen die hun vastgoed voor het grootste gedeelte extern financieren op de kapitaalmarkt aldus Aedes (2012). De kapitaalmarkt is het deel van de financiële markten waar waardepapieren, zoals leningen en obligaties, met een looptijd van meer dan één jaar worden verhandeld en uitgegeven. Het betreft hier vastrentende waarden. Deze papieren hebben een aflossingsverplichting en een rente die lang vast staat. De markt richt zich op de
lange tot zeer lange termijn. Daarmee moet de kapitaalmarkt niet worden verward met de geldmarkt, waar waardepapieren met een looptijd tot één jaar worden verhandeleld (Aedes, 2002).Volgens Aedes (2002) is de onderhandse kapitaalmarkt voor de woningcorporaties het belangrijkst. Het is in bijna alle gevallen de goedkoopste en meest flexibele manier om aan lange-termijnfinanciering te komen. De onderhandse markt in Nederland is groot, sterk, flexibel en betrekkelijk goedkoop. Veel pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen hebben zich in de jaren negentig terug getrokken uit deze markt, dit neemt niet weg dat er nog betrekkelijk veel bemiddelaars en geldgevers actief zijn. In Nederland zijn daarnaast banken met een bijzondere status, zoals de Bank Nederlandse Gemeensten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) die zeer actief zijn op de onderhandse kapitaalmarkt voor woningcorporaties. Woningcorporatie kunnen geld lenen met een ''borging'' van het WSW. De borging van
corporatieleningen wordt beschouwd als staatssteun, omdat ook gemeenten en Rijk garant staan. Deze solide garantiestructuur zorgt ervoor dat corporaties eenvoudiger leningen kunnen afsluiten tegen gunstigere voorwaarden dan een commerciële partij. De borging zorgt voor een extra zekerheid voor de financier. Borging van dergelijke leningen is alleen mogelijk voor financiering van DAEB activiteiten. DAEB activiteiten worden volgens Goorden (2011) door de overheid aan organisaties opgedragen. Deze activiteiten onderscheiden zich door de aanwezigheid van publiek belang. Het reguleren en controleren van deze activiteiten wordt veelal door overheden gedaan en daarom mogen zij de aangewezen organisaties financieel bijspringen om deze activiteiten naar behoren te kunnen uitvoeren. Voor woningcorporaties zijn in grote lijnen de bouw/aankoop van huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, renovatie, leefbaarheidactiviteiten en kleinschalige infrastructuur (strikte samenhang met sociale huisvesting) aangemerkt als DAEB activiteiten. Alle activiteiten die hier niet
aan voldoen zijn niet-DAEB activiteiten. Dit onderzoek richt zicht op DAEB activiteiten, aangezien het structureel energetisch verbeteren hieronder valt. Het WSW is een onafhankelijk instituut dat optimale financiering mogelijk maakt van vastgoed in de publieke sector voor aangesloten instellingen. Via het WSW kunnen corporaties voordelig geld lenen tegen gunstige voorwaarden op de kapitaalmarkt. De zekerheidsconstructie van het WSW zorgt hiervoor en geeft de financiers 100% zekerheid (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014) De zekerheidsconstructie bestaat uit drie lagen: de primaire, secundaire en tertiaire zekerheid. De primaire zekerheid wordt gevormd door de liquiditeitspositie en het eigen vermogen van de corporatie. In eerste instantie moet de corporatie zelf aan haar financiële verplichtingen kunnen
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
22 - 106
voldoen. De secundaire zekerheid is het zogenaamde WSW- garantievermogen. Het garantievermogen bestaat uit de borgstellingreserve en de obligoverplichting van de deelnemende woningcorporaties. De achtervangpositie van het Rijk en de gemeenten is de derde zekerheid. Deze komt aan de orde als na de twee eerste zekerheden nog niet kan worden voldaan aan de verplichting. Het rijk en de gemeenten moeten dan renteloze leningen verstrekken aan het WSW. De verdeling van de draagkracht is 25% voor de gemeente waarin de corporatie actief is, 25% voor alle gemeenten en 50% voor het Rijk (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014). Corporaties kunnen onder bepaalde condities deelnemer worden en in aanmerking komen voor WSW- borgstelling. Deelname aan het WSW voor het borgen van een lening is niet verplicht voor woningcorporaties. Uit gegevens van de Rijksoverheid (2013) blijkt dat circa 3% van de
woningcorporaties geen gebruik maakt van het WSW. Het totaal geborgde volume aan leningen is momenteel circa €86 miljard. Het WSW heeft kredietwaardigheid eisen opgesteld, als hieraan wordt voldaan is de corporatie deelnemer. Deze eisen bestaan uit eisen rond kasstroom, onderpand en de organisatie. Vooral de toekomstige kasstromen zijn belangrijk bij het bepalen van de kredietwaardigheid. Aan de hand van de volgende criteria wordt de financiële positie bepaald: Aflossingsfictie Na de fictieve aflossing van 2% moeten de kasstromen positief zijn. Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR geeft aan of er voldoende operationele kasstromen zijn om aan de rente en
aflossingsverplichting te kunnen voldoen. Hoe hoger de DSCR, hoe gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1.0 te zijn. In subparagraaf 4.3.4 staat meer geschreven over de DSCR. Interest Coverage Ratio (ICR) De ICR geeft de verhouding tussen de renteverplichtingen en de operationele kasstromen weer. Een ICR lager dan 1,3 is een signaal voor het WSW dat een corporatie in de problemen kan komen door niet meer te kunnen voldoen aan haar verplichtingen (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014). In subparagraaf 4.3.4 staat meer informatie over de ICR. Ook de marktomstandigheden waarin de deelnemers opereren worden beoordeeld: Stagnerende verkopen Door het huidig economische klimaat kunnen geplande verkopen niet worden gerealiseerd. Doordat huizen langer te koop staan heeft het een negatief effect op waardeontwikkeling van het
woningbestand van een corporatie. Het is van belang dat het onderpand voldoende waard is en blijft. Voor de waarde van het onderpand wordt gekeken naar de WOZ-waarde. Meer externe financiering Door afnemende interne financieringsmogelijkheden, zoals woning verkopen, worden corporatie steeds meer aangewezen op externe geldverschaffers. Dit bezorgt de woningcorporatie extra rente en aflossingsverplichtingen, waardoor ook het gemiddelde schuldrestant per woning toe neemt. Organisatierisico's Door verschillende incidenten is duidelijk geworden dat het van essentieel belang is waarop corporaties georganiseerd en bestuurd worden. Dit vertelt namelijk de mate waarin zij hun doelstellingen kunnen realiseren en hun risico's beheersen. Kasstroommodel
Door de invoering van het kasstroommodel heeft het WSW een beter inzicht gekregen in hoe een corporatie haar activiteiten beheerst. Als een corporatie bijvoorbeeld gebruik maakt van een scenarioanalyse dan toont het hiermee aan rekening te houden met minder waarschijnlijke omstandigheden. Hierdoor zijn ze beter voorbereid op onverwachte activiteiten. Corporate governance Door een goede governancestructuur wordt een bijdrage geleverd aan een positieve waardering van de corporatie (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, 2014).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
23 - 106
In tabel 3 zijn de WSW- criteria samengevat.
WSW- criteria Na een (fictieve) aflossing van 2% een positieve kasstroom
Een minimale DSCR van 1.0
Een minimale ICR van 1.3
Dekt de waarde van het vastgoed, het onderpand, de huidige financiering
Kunnen de toekomstige rente en aflossingsverplichtingen worden nagekomen Worden de organisatierisico's maximaal beperkt Wordt een solide Corporate governance beleid gevoerd
Tabel 3 WSW- criteria (Bron: Waarborgfonds Sociale Woningbouw, eigen bewerking)
3.2.2. Treasury- criteria Het belang van treasury management is de laatste decennia flink toegenomen. De verdergaande liberalisering van de kapitaalmarkt, de grotere financiële risico's die corporaties lopen en de invoering van de euro hebben de aandacht voor treasury verder versterkt (Aedes, 2002). Treasury staat voor het beheren van de 'treasures' ofwel het geld van een onderneming. Het treasury management is de financiële functie die zich bezig houdt met het beheersen van de financiële risico’s binnen gestelde randvoorwaarden en het optimaliseren van het rendement van de geldstromen. Zo
wordt gestreefd naar een optimale risico- rendementsverhouding (Aedes, 2002). De belangrijkste doelstellingen van het treasury management zijn volgens Aedes (2002): Zorgen voor een blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om zo voldoende financiële
middelen voor de bedrijfsvoering op korte en lange termijn te garanderen; In bedwang houden van de rente- en rendementsrisico’s die samenhangen met financieren,
beleggen en liquide middelen; Een zo gunstig mogelijk rendement behalen op het eigen vermogen door een optimaal rendement
te realiseren op liquide middelen en belegde middelen en door een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen.
Volgens Aedes (2002) wordt een essentieel onderdeel van het algemene beleid van een corporatie gevormd door het treasury beleid. De missie, visie en de doelstellingen voor de lange termijn worden vastgelegd in het algemene beleid en zijn uiterst belangrijk om helder voorogen te hebben. Er is een directe relatie tussen beide beleidsvormen omdat het treasury beleid een belangrijke bijdrage levert aan de algemene beleidsdoelstellingen van de corporatie. De vermogensbehoefte speelt een centrale rol bij het financieringsmanagement. Voordat het financieringsbeleid kan worden vormgegeven moet de ontwikkeling van de totale vermogensbehoefte in kaart gebracht worden. De basis voor de vermogensbehoefte zijn de verwachte kasstromen en worden opgebouwd uit operationele, investerings- en financieringskasstromen. Op basis van voorwaarden waarbinnen financiële keuzen worden gemaakt
worden veelal eisen gesteld aan noodzakelijk geachte solvabiliteit, rentabiliteit en liquiditeit. Hierbij speelt de solvabiliteitseis een centrale rol. Ook is het van belang dat de corporatie zich afvraagt welk deel van de financieringsbehoefte intern (eigen) of extern (vreemd) wordt gefinancierd (Aedes, 2002). Belangrijk hierbij is om op zoek te gaan naar de optimale vermogensstructuur, waarbij de renterisico's zich ook voordoen. Onder de vermogensstructuur van een onderneming wordt verstaan de samenstelling van het totale vermogen dat zichtbaar is op de passivazijde van een balans. In deze scriptie is vermogensstructuur een synoniem voor financieringsstructuur. Een vermogensstructuur wordt aan de hand van verschillende structureringscritea samengesteld. In de eerste plaats kan de vermogensstructuur, het totale vermogen, opgesplits worden in twee
componenten die betrekking hebben op het al dan niet bestaan van een schuldverhouding tussen een onderneming en een vermogenverschaffer. Men spreekt van eigen vermogen als de schuldverhouding
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
24 - 106
ontbreekt. Bij vreemd vermogen is wel sprake van een schuldverhouding. Bij een schuld is een contractuele grondslag aanwezig in de vorm van één of andere specifieke verklaring en of een schuldbekentenis is beschikbaar (Duffheus, 1997). Deze scriptie richt zich voornamelijk op het vreemd vermogen, aangezien het onderzoek zich richt op alternatieve financieringsvormen. De looptijd van een financieringstransactie is een tweede criterium voor de structuur van het totale vermogen. Dit leidt tot de indeling in permanent (eigen) vermogen, lang -tijdelijk en kort-tijdelijk (vreemd) vermogen. Permanent vermogen wordt voor onbepaalde tijd ter beschikking gesteld aan de onderneming. Lang-tijdelijk vermogen is vermogen voor langer dan een jaar met een eindige looptijd en kort-tijdelijk vermogen wordt voor maximaal één jaar ter beschikking gesteld (Duffheus, 1997).
Vreemd vermogen wordt door externe partijen ter beschikking gesteld. Deze partijen stellen eisen aan hun beloning, de zogenaamde rendementseisen. Vanuit het oogpunt van de onderneming wordt gesproken over de kosten van vreemd vermogen, de cost of debt en van de kosten van eigen vermogen, de cost of equity. De rendementseisen van de vermogensverschaffers hangen samen met risico dat zij denken te gaan lopen. Over het algemeen kan gesteld worden: hoe minder vertrouwen financiers hebben in de operationele kwaliteiten van een onderneming, hoe hoger het risico en des te hoger de rendementseis (van der Wielen & de Vries, 2012). Hier komen volgens Aedes (2002) ook de renterisico's, en dus het management hiervan, om de hoek kijken. De renterisicos's zijn sinds de jaren negentig aanzienlijk toegenomen, omdat deze nu voor rekening komen van de corporatie waar deze voorheen voor rekening kwamen van het rijk. Dit risico kan een grote invloed uitoefenen op de financiele continuiteit van de organisatie, omdat de kapitaallasten immers de grootste kostenpost is
binnen de exploitatie van de woningcorporatie. Uiteraard streven corporaties naar een zo laag mogelijke cost of debt. Bij het aantrekken van een financiering moet rekening worden gehouden met de rente over de nieuwe financieing in relatie tot de verwachte rente-ontwikkeling. Om de vermogenskosten van een onderneming te bepalen, wordt een berekening gemaakt van het gemiddelde van de rendementseis van de eigen vermogen verschaffers en het gemiddelde van de vreemd vermogen verschaffers. Hierbij wordt echter een gewogen gemiddelde genomen. Het gemiddeld rendement dat een onderneming moet betalen over het door de onderneming aangetrokken vermogen wordt hierom de gemiddeld gewogen kostenvoet genoemd. Deze term is beter bekend al Weighted Average Cost of Capital (WACC) (van der Wielen & de Vries, 2012). Aan de hand van een bepaald vermogensstructuurbeleid wordt opzoek gegaan naar een optimale
vermogensstructuur in een onderneming. Onder vermogensstructuurbeleid wordt verstaan de wijze waarop, de vormen waarin en de voorwaarden waartegen ondernemingen financieringsmiddelen verwerven (Duffheus, 1997). Vanuit de literatuur wordt met enige regelmaat geklaagd over de moeilijkheidsgraad voor het bepalen van de optimale vermogensstructuur en de vraag op welke wijze vermogensstructuurbeslissingen in de praktijk worden genomen door de directie van ondernemingen (Tempelaar, 1991; Rajan & Zingales, 1995). Het probleem bestaat hierin, dat de best mogelijke samenstelling van het totaal vermogen moet worden bepaald. Men noemt dit ook wel het probleem van de optimale vermogensstructuur (Duffheus, 1997). Makkelijk gezegd is de optimale vermogensstructuur volgens van der Wielen & de Vries (2012) de optimale mix van het eigen en vreemd vermogen, waarbij de WACC het laagst is.
In tabel 4 zijn de treasury- criteria samengevat.
Treasury- criteria
Waarborgen van blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt Maximaal beperken van rente- en rendementsrisico’s Streven naar een optimale vermogensstructuur (waarbij de WACC het laagst is) Duidelijke ondernemingsdoelstelling
Tabel 4 Treasury- criteria (Bron: Aedes, Duffheus, van der Wielen & de Vries, eigen bewerking)
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
25 - 106
3.3. Resumé In dit resumé wordt antwoord gegeven op de tweede deelvraag: Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering?
Voor het aantrekken van financiering door corporaties worden voornamelijk de WSW- criteria als
uitgangspunt gehanteerd. Naast deze criteria zijn een aantal ander criteria steeds belangrijker
geworden. Deze criteria hebben alles te maken met treasury management. In tabel 5 zijn de WSW-
criteria uit tabel 3 en de Treasury- criteria uit tabel 4 samengevat als de financieringscriteria door
corporaties.
Financieringscriteria
WSW- criteria Treasury- criteria Na een (fictieve) aflossing van 2% een positieve
kasstroom
Een minimale DSCR van 1.0
Een minimale ICR van 1.3
Dekt de waarde van het vastgoed, het onderpand, de huidige financiering
Kunnen de toekomstige rente en aflossingsverplichtingen worden nagekomen
Worden de organisatierisico's maximaal beperkt
Wordt een solide Corporate governance beleid
gevoerd
Waarborgen van blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt
Maximaal beperken van rente- en
rendementsrisico’s Streven naar een optimale
vermogensstructuur (waarbij de WACC het laagst is)
Duidelijke ondernemingsdoelstelling
Tabel 5 Financieringscriteria door corporaties (Bron: eigen bewerking)
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
26 - 106
4. VASTGOED- FINANCIERINGSCRITERIA Een woningcorporatie is een vastgoedonderneming. In dit hoofdstuk staat het financieren van vastgoed centraal, omdat het structureel energetisch verbeteren wordt gezien als een vorm van vastgoedfinanciering. Om een duidelijke voorstelling te krijgen van het begrip vastgoed wordt dit eerst gedefinieerd. Daarmee komt ook de functie van vastgoed aan de orde. Vervolgens worden de vastgoed-
financieringcriteria belicht. Hierbij moet gedacht worden aan zekerheden, rente en verschillende financiering- ratio's. Met behulp van dit hoofdstuk wordt in het resumé antwoord gegeven op deelvraag 3: Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?
4.1. Vastgoed Met behulp van deze paragraaf wordt een definitie gegeven aan het begrip vastgoed, wordt de functie van vastgoed omschreven en komt de totstandkoming van de waarde van het vastgoed aan de orde. Vastgoed is een synoniem voor onroerende zaak en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. De term onroerende zaak of vastgoed verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze
goederen (Berkhout & Zwart, 2013). Het begrip ''vastgoed'' heeft anders dan het begrip ''onroerende zaak'' geen juridische betekenis in Nederland. In boek 3, artikel 3, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek wordt de term onroerend als volgt gedefinieerd:
Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, evenals de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken.
Het vastgoed in eigendom van woningcorporaties wordt gezien als maatschappelijk vastgoed. Volgens Veuger (2011) is maatschappelijk vastgoed moeilijk te definiëren of bestaat het zelfs niet. Vandaar dat het vastgoed in eigendom van corporaties in deze scriptie wordt aangemerkt als commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed kan gedefinieerd worden als de aan- en verkoop van bedrijfsonroerend goed (BOG), winkelpanden, woonhuizen en andere gebouwen zonder eigen
gebruik als einddoel. Deze onroerende zaken worden verhuurd voor het behalen van een rendement op het geïnvesteerde vermogen.
4.1.1. Functie van vastgoed Vastgoed is volgens Berkhout & Zwart (2013) in grote lijnen te onderscheiden in vastgoed voor eigen gebruik, het zogenaamde eigengebruiksvastgoed en het beleggingsvastgoed. De Raad voor de Jaarverslaggeving (2012) spreekt van beleggingsvastgoed wanneer een onroerende zaak wordt aangehouden (door de eigenaar of door de lessee onder een financiële leasing) om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren. Anders dan het eigengebruiksvastgoed wordt beleggingsvastgoed niet aangehouden voor gebruik in de productie of de levering van goederen of
diensten of voor bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsvoering. Bij de vraag naar vastgoed voor eigen gebruik is de gebruiker in beeld. Deze vraag kan van uiteenlopende gebruikers komen, van woonconsumenten tot bedrijven en van zorginstellingen tot scholen. Deze gebruikers zijn op zoek naar ruimte voor het creëren van waarde door de uitoefening van een functie. Onder waarde kan zakelijke, maatschappelijke maar ook sociaal-culturele waarde worden verstaan. De gebruiker van vastgoed is niet per definitie ook de eigenaar van het vastgoed. Steeds meer gebruikers zien af van het eigendom waardoor zogenaamde vastgoedbeleggers een steeds grotere rol spelen. Vastgoedbeleggers zien vastgoed als een inkomenproducerend middel en hierbij speelt de verhouding tussen risico en rendement een belangrijke rol. Door dit gegeven concurreert vastgoed op de beleggingsmarkt met aandelen en obligaties (Berkhout & Zwart, 2013).
Vastgoed in eigendom van een corporatie kan op basis van de literatuur als eigengebruiksvastgoed of beleggingsvastgoed worden aangemerkt. Aangezien een corporatie niet per definitie een organisatie is die inkomen wil produceren en ook niet gezien kan worden als gebruiker van het vastgoed, maar wel als een organisatie die woningen beschikbaar (moet) stellen voor mensen in een financieel
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
27 - 106
zwakkere positie. Toch wordt in deze scriptie verondersteld dat corporaties eerder gezien kunnen worden als beleggers, weliswaar met een maatschappelijk functie, dan als gebruikers, daarom wordt in deze scriptie het vastgoed in eigendom van corporaties gezien als beleggingsvastgoed.
4.2. Financieringscriteria Deze paragraaf behandelt de criteria van een financieringsvorm voor vastgoed. Deze criteria zijn opgesomd in tabel 6 en komen achtereenvolgens aan de orde.
Vastgoed- financieringscriteria
Eigen- of vreemd vermogen Zekerheden Rente Risico's Financiering- ratio's
- Interest Coverage Ratio (ICR) - Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Loan to Value (LTV) - Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation (EBITDA)
Tabel 6 Vastgoed- financieringscriteria (Bron: eigen bewerking)
4.2.1. Eigen- of vreemd vermogen Voor de financiering van vastgoed spreken Berkhout & Zwart (2013) over een onderscheid tussen de vraag naar geld, het vreemd vermogen en de inbreng van eigen geld, het eigen vermogen. Elke financiering(vorm) is terug te leiden naar één van deze twee vormen. Bij het investeren in vastgoed door een belegger is veelal behoefte aan een combinatie van eigen en vreemd vermogen. Bij het (vreemd vermogen) financieren van vastgoed verstrekt de schuldenaar een hypotheek aan de schuldeiser die de hypotheek gaat houden. Voor schuldenaar en schuldeiser worden in de prakt ijk
verschillende termen gebruikt. In tabel 7 wordt deze terminologie weergegeven. Doorgaans is een financier niet bereid het volledige investeringsbedrag te financieren, waardoor de belegger een eigen inbreng moet doen om zo betrokkenheid te garanderen. Vreemd vermogen kan door bijvoorbeeld een bank, pensioenfonds of private beleggers worden verschaft. De vreemd- vermogensverschaffer deelt niet mee in de winst/waardestijging, maar krijgt een rente als beloning voor het verstrekte vermogen en is daarom niet risicodragend. Het eigen vermogen is het risicodragend vermogen. Voor het beschikbaar stellen van het eigen vermogen krijgt men een beloning in de vorm eventuele winst en waardestijging van het vastgoed. Dit betekent dat de investeerder in vastgoed geen garantie krijgt op een enige vorm van rendement. Het kan zelfs zijn dat hij zijn geld nooit terugziet (Berkhout & Zwart, 2013). Deze situatie kan zich voordoen tijdens een economische crisis. Een voorbeeld is de huidige crisis, die in 2008 begon en veel vastgoedbeleggers heeft doen verdwijnen.
Schuldenaar Schuldeiser
Gefinancierde
Kredietnemer Debiteur Hypotheekverstrekker Hypotheekgever
Financier
Kredietgever Crediteur Hypotheekhouder hypotheeknemer
Tabel 7 Terminologie rond vastgoedfinancieringen (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)
Elk soort vastgoed wordt gefinancierd en het aantal financieringsvormen of systemen zijn oneindig (Rust, Seyffert, den Heijer, & Soester, 1997). Van volledige financiering met eigen middelen door de gebruiker tot volledige financiering door een belegger voor de verhuur aan de gebruiker. Van elke financieringsvorm die kan worden gekozen zijn weer een groot aantal subvarianten. Er is bijvoorbeeld een onbeperkt aantal varianten op nominale rentebetalingen mogelijk. Daarnaast zijn talloze varianten mogelijk onder meer op het terrein van eigendomspositie, fiscale structuur,
rechtspositie, belanstechnische aspecten, risicoverdeling en beheer/exploitatie-aspecten. Rust,
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
28 - 106
Seyffert, Den Heijer, & Soester (1997) onderscheiden verschillende systemen, namelijk huur-, nominale-, indexmatigesystemen en marktconforme lease. Deze systemen zijn niet relevant voor dit onderzoek en worden daarom niet uitgewerkt. Zoals aangegeven in paragraaf 3.2.2. richt deze scriptie zich op het vreemd vermogen. Voor het aantrekken van vreemd vermogen wordt vanuit de basis veelal gebruik gemaakt van een lening in de vorm van een hypotheek. Hieronder worden de hypotheekvormen kort toegelicht die worden gebruikt voor de financiering van commercieel vastgoed. Dit zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek is de rente en aflossingscomponent, de annuïteit, kenmerkend. Deze is namelijk gedurende de looptijd van de lening een vast bedrag. Tijdens de looptijd zal het aflossingsgedeelte stijgen en het rentebedrag dalen (de Koning, 2008). Lineaire hypotheek De meest voorkomende hypotheekvorm voor commercieel vastgoed is volgens Berkhout & Zwart (2013) de lineaire hypotheek. Deze hypotheek kenmerkt zich door het feit dat de aflossingen gedurende de looptijd gelijk blijven. Op deze manier daalt de schuld op een regelmatige manier en neemt het maandelijks te betalen rentebedrag ook af. 4.2.2. Zekerheden
Er zijn verschillende vormen van zekerheden die door een financier kunnen worden geëist van de kredietnemer, voor de financiering van vastgoed. De verschillende vormen kunnen onderscheiden worden in drie soorten zekerheden, namelijk: zakelijke, persoonlijke en oneigenlijke zekerheden. De verschillende soorten worden hieronder toegelicht. Naast deze rationele zekerheden zijn irrationele zekerheden van belang. Hierbij moet gedacht worden aan omgangsvormen, vertrouwen en het tijdig aanleveren van financiële stukken (Berkhout & Zwart, 2013). Zakelijke zekerheden Bij het financieren van commercieel vastgoed wordt door de financier vrijwel altijd een zakelijke zekerheid bedongen in de vorm van een hypotheek- en/of pandrecht. Dit zijn de belangrijkste zekerheden voor een financier. Zakelijke zekerheden verschaffen de financier voorrang op de concurrente crediteuren. Hiermee is de financier preferente debiteur (Berkhout & Zwart, 2013).
Persoonlijke zekerheden Naast zakelijke zekerheden kunnen persoonlijke zekerheden worden gesteld, hierbij moet gedacht worden aan een borgstelling, hoofdelijke aansprakelijkheid of een bankgarantie. Door het stellen van persoonlijke zekerheden kan een kredietverstrekker een ander tot de betaling van de schuld aanspreken, in geval van de in gebreke stelling van de kredietnemer. Met persoonlijke zekerheden heeft de crediteur geen voorrangsrecht en is daardoor geen preferente crediteur (Berkhout & Zwart, 2013). Oneigenlijke zekerheden Een financier kan ook oneigenlijke zekerheden stellen. Deze zekerheden hebben als doel de positie
van de financier te beschermen tegen andere crediteuren. Dit zijn verklaringen of beloften van een kredietnemer aan de kredietgever. In geval van het niet nakomen van deze verklaring of belofte kan dat een reden zijn om een krediet op te zeggen. Bij oneigenlijke zekerheden moet gedacht worden aan het recht van verrekening, positieve/negatieve hypotheekverklaring, de pari pussu, de cross default, de notariële volmacht tot hypotheekverklaring, de achterstellingverklaring en de kapitaalinstandhoudingsverklaring (Berkhout & Zwart, 2013). Feitelijk kunnen alle vormen van zekerheden een rol spelen bij de financiering van vastgoed. Het recht van hypotheek op het te verwerven vastgoed is de meest voor de handliggende omdat dit de meeste
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
29 - 106
zekerheid biedt (Berkhout & Zwart, 2013). In tabel 8 zijn de verschillende zekerheden opgesomd. De zekerheden uit deze tabel worden in bijlage 3 toegelicht.
Zakelijke zekerheden Stille reserves Verpanding huurpenningen Persoonlijke zekerheden
Borgstelling (zakelijke en particuliere) Hoofdelijke medeaansprakelijkheid
Oneigenlijke zekerheden Positieve en negatieve hypotheekverklaring Pari passu-verklaring Cross default-verklaring Notariële volmacht tot hypotheekverklaring
Achterstellingverklaring Kapitaalinstandhoudingsverklaring
Tabel 8 Vormen van zekerheden (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)
4.2.3. Rente Een belangrijk punt van discussie tussen de kredietgever en- nemer is en blijft de rente. In deze subparagraaf wordt gekeken naar de opbouw en de vaststelling van rente, evenals naar het rentetarief. Door de financier wordt de rente die op de lening wordt betaald ''debetrente'' genoemd. Deze rente kan vast of variabel zijn. De hoogte van de rente is afhankelijk van de kostprijs. Hoe hoger de kostprijs van het geld hoe hoger de rente op de lening. De kostprijs is onder meer afhankelijk van de
aanwezigheid van liquiditeiten in de markt (schaarste of overschot) en de solvabiliteit van de financier. Ook spreekt men van een risico-opslag. Bij vastgoedfinancieringen is deze opslag in de regel relatief lager ten opzichte van andere financieringen, omdat vastgoedfinancieringen in de meeste gevallen hypothecair zijn gedekt. De kredietnemer wil de rente kunnen betalen uit zijn huurontvangsten. Hier geldt, van zelfsprekend, hoe hoger de te betalen rente, hoe minder rendement wordt behaald op de vastgoedbelegging. Over het algemeen kan gesteld worden: hoe meer zekerheid men wil over de hoogte van de rente, hoe meer rente betaald moet worden. Er is een divers aantal mog elijkheden om afspraken te maken over de hoogte van de rente en afdekking van de renterisico's. Men kan kiezen voor een variabele of vaste rente, mits de financier geen eisen stelt voor het afdekken van het renterisico. In de financieringsvoorwaarden kan immers gesteld worden dat het renterisico door een lening met een vaste rente moet worden afgedekt. De kredietnemer zal rekening moeten houden met
de vergoedingen voor het vervroegd aflossen, de zogenaamde boeterente en zij moet er van bewust zijn dat rentekeuzes van invloed kunnen zijn op de looptijd van de financiering. Een financier vindt het belangrijk dat het rente- en eventuele valutarisico beperkt zijn. Een goede mix van variabele en vaste rente is van belang, omdat een lening gesloten op basis van alleen een variabele rente een disproportioneel renterisico kent (Berkhout & Zwart, 2013). Opbouw rentetarief Bij de opbouw van het rentetarief spreken Berkhout & Zwart (2013) over een verschil tussen de inkoop van geld voor de financier en de inkoop van geld voor de kredietnemer. Door de financier wordt ingekocht op EURIBOR of op Interest Rate Swap (IRS) basis. Het verschil hierbij is dat de EURIBOR-rente variabel is en de IRS-rente vast is, waarbij de EURIBOR-rente in de regel lager is. Bovenop het
totale inkooptarief betaalt de kredietnemer een debetopslag of risico-opslag zoals te zien in tabel 9. Het rentetarief In tabel 9 is te zien waar het rentetarief voor kredietnemers uit bestaat. De hoogte van het rentetarief wordt onder andere bepaald door de debetopslag. Deze opslag wordt door de financier doorberekend aan de kredietnemer. De hoogte van deze opslag is afhankelijk van de rendementseisen van de financier, gecorrigeerd voor de risico's van de uitstaande lening. De risico's van de te verstrekken financiering zijn ondermeer afhankelijk van de: Betaalbaarheid van de lening; Kredietwaardigheid; Professionaliteit van het vastgoedbeheer;
Verhuur courantheid; Loan to Value (LTV).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
30 - 106
Inkoop van geld op EURIBOR-basis
Financier Kredietnemer EURIBOR
Liquiditeitsopslag
EURIBOR
Liquiditeitsopslag Debetopslag
Inkoop van geld op IRS-basis
Financier Kredietnemer IRS Liquiditeitsopslag
IRS Liquiditeitsopslag
Debetopslag Tabel 9 Opbouw rentetarief (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)
Er zijn diverse instrumenten om de renterisico's te beperken, hierbij moet gedacht worden aan rentederivaten, deze zogenaamde rente-swap en rente-cap. Aan deze instrumenten wordt in dit onderzoek geen aandacht besteed. 4.2.4. Risico's Zoals eerder besproken is de financier verstrekker van het niet-risicodragend vermogen. Aan het einde van de looptijd wil de financier te allen tijde haar geld terug. Volgens Berkhout & Zwart (2013) heeft de financiële crisis ons geleerd dat sommige financiers (banken) te veel risico's hebben genomen ten aanzien van vastgoedfinancieringen. Hierdoor is het logisch te verklaren dat het risicomanagement van banken veel strenger is geworden.
Naast de eerder genoemde renterisico's, worden de risico's geschat volgens de punten uit tabel 10.
1. Type vastgoed (woning, winkel) 2. Verhuur of eigen gebruik 3. Kwaliteit van het vastgoed 4. Courantheid van het vastgoed
5. Alternatieve aanwendbaarheid 6. Onderhoudstoestand 7. LTV van het vastgoed
8. Bestendigheid van huidige/toekomstige kasstromen
9. Status van het vastgoed (ontwikkeling, renovatie)
10. Mogelijke veranderingen in financieringskosten
11. Herfinancieringrisico Tabel 10 Punten voor schatten van risico's (Bron: Berkhout & Zwart, eigen bewerking)
4.2.5. Financiering- ratio's Om de risico's te bepalen op het te financieren vastgoed, wordt vanuit de financier gebruik gemaakt van verschillende financiering- ratio's. De belangrijkste ratio's zijn de LTV, ICR, DSCR en EBITDA. ICR en DSCR Om te bepalen of de huuropbrengsten van het vastgoed voldoende zijn, voor het betalen van de rente en aflossing gedurende de looptijd van de lening, wordt gebruikt gemaakt van de Interest Coverage
Ratio (ICR) en Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Met de ICR wordt bepaald hoe vaak de rente betaald kan worden uit de netto kasstroom. De ICR wordt berekend met de volgende formule: ICR = netto huurinkomsten / rentebetalingen. Met de DSCR wordt bepaald hoe vaak de rente en de aflossing kan worden betaald uit de netto kasstroom. De DSCR wordt berekend met de volgende formule: DSCR = nette huurinkomsten / rente- en aflossingsbetalingen. Bij het bepalen van de ICR en DSCR is het van belang te weten wat wordt verstaan onder netto huurinkomsten. De totale huurinkomsten minus de leegstand en operationele kosten zijn de netto
huurinkomsten (Berkhout & Zwart, 2013).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
31 - 106
LTV De Loan to Value (LTV) wordt uitgedrukt in een percentage van 0% tot 100%. Het is een percentage van de waarde van het vastgoed (onderpand) ten opzichte van de uitstaande lening en is te berekenen door de hoofdsom van alle leningen van de geldgever aan de kredietnemer, te delen door de waarde van alle onderpanden die de kredietnemer ten gunste van de geldgever heeft onderg ezet. Door Berkhout & Zwart (2013) wordt een voorbeeld van de LTV gegeven:
Post heeft drie compensabele financieringen lopen bij een vastgoedfinancier. De pro resto hoofdsom (het restant van de hoofdsom) van deze financieringen bedraagt €5.000.000. Het onderpand bestaat uit twee objecten met een waarde van €8.000.000. De LTV is 62,5%.
EBITDA Het begrip Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation (EBITDA) wordt ook vaak gehanteerd door financiers. Berkhout & Zwart definiëren de EBITDA als volgt:
De netto huuropbrengsten over de voorafgaande drie maanden van alle onderpanden die de kredietnemer ten gunste van de geldgever heeft ondergezet, gedeeld door het totaalbedrag dat de kredietnemer in de voorgaande drie maanden had uitstaan, een en ander vast te stellen aan de hand van kwartaalcijfers die de kredietnemer aanlevert.
4.3. Resumé In dit resumé wordt antwoord gegeven op de derde deelvraag van dit onderzoek: Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?
Net als bij de financiering van een onderneming, bedrijfsfinancieringen (bedrijfs0nderdeel bv. voorraad) of vergelijkbare financieringen, is voor de financiering van vastgoed o ok eigen of vreemd vermogen vereist. Eigen en vreemd vermogen kennen veel combinatiemogelijkheden. Voor de financiering van vastgoed zijn zekerheden van belang. Deze zekerheden worden gesteld door een financier en kunnen in drie vormen worden geëist, namelijk: zakelijk, persoonlijke en oneigenlijke zekerheden. Naast zekerheden moet een rente vastgesteld worden voor de financiering. Deze rente kan zowel vast als variabel zijn en afhankelijk van verschillende factoren en risico's wordt de hoogte bepaald. Voor de financiering van vastgoed is het van essentieel belang dat de r isico's worden geïnventariseerd en dat deze risico's zoveel mogelijk beperkt worden. De risico's worden onder andere geschat op basis van het type vastgoed, de kwaliteit, de courantheid en de alternatieve
aanwendbaarheid van het vastgoed. Voor de financiering van vastgoed is het belangrijk dat een aantal ratio's in de gaten wordt gehouden. Deze ratio's hebben alles te maken met schuldverhoudingen en de liquiditeit. Door een financier worden veelal minimale waarden voor de verschillende ratio's geëist. Ratio's ten behoeve van de financiering van vastgoed zijn de LTV, ICR, DSCR en de EBITDA. De verschillende vastgoed- financieringscriteria die worden gehanteerd vanuit de literatuur zijn in tabel 11 samengevat.
Vastgoed- financieringscriteria
Eigen- of vreemd vermogen Zekerheden Rente Risico's Financiering- ratio's
- Interest Coverage Ratio (ICR)
- Debt Service Coverage Ratio (DSCR) - Loan to Value (LTV) - Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation (EBITDA)
Tabel 11 Vastgoed- financieringscriteria (Bron: eigen bewerking
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
32 - 106
5. HET MODEL, DE MATRIX In dit hoofdstuk wordt een matrix ontwikkeld op basis van de voorgaande hoofdstukken twee, drie en vier. Deze gegevens worden gerangschikt naar een matrix die als input wordt gebruikt voor het praktijkonderzoek. Dit hoofdstuk geeft antwoord op deelvraag 4: Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en
algemene financieringscriteria voor vastgoed? De hoofdstukken twee, drie en vier hebben antwoord geven op de deelvragen één, twee en drie. De antwoorden zijn, in de vorm van criteria, geformuleerd in het resumé bij het desbetreffende hoofdstuk en vormen de input voor de matrix. Deze matrix is weergegeven in tabel 11. De verschillende criteria zijn per hoofdstuk verticaal gerangschikt in de linker kolom. In de kolommen op de horizontale as bovenaan de matrix zijn de traditionele financieringsvorm respectievelijk de alternatieve financieringsvormen weergegeven. Om een alternatieve financieringsvorm te beoordelen moeten grofweg twee stappen worden doorlopen in de matrix. De eerste stap in de matrix is het bepalen van de totale investering. Deze
investering is per corporatie verschillend en is afhankelijk van de omvang, de maatregelen en de te realiseren labelsprongen. De investering zou nieuwbouw kunnen zijn of niet-DAEB activiteiten, in dit onderzoek gaat het echter om het structureel energetisch verbeteren. Bij deze energetische maatregelen wordt er vanuit gegaan dat de investering per woning €10.750 is op basis van drie labelsprongen. Dit moet in de eerste plaats gerealiseerd worden door het nemen van bouwtechnische maatregelen om het warmteverlies door de schil te beperken. Naast deze maatregelen kunnen installatietechnische maatregelen of duurzame energiebronnen worden toegepast. Een combinatie hiervan is ook mogelijk. In de matrix is de informatie uit de theorie samengevat in de eerste kolom onder structureel energetisch verbeteren bij stap 1. Als bij stap 1 de investering is bepaald door de desbetreffende corporatie, kan gekeken worden of een
alternatieve financieringsvorm op basis van de investering geschikt is. Is de financieringsvorm geschikt voor de investering, dan kan de financieringsvorm inhoudelijk worden beoordeeld op haalbaarheid. Dit gebeurd in stap 2 ''de financiering''. Stap twee bestaat uit de financieringscriteria door corporatie en de vastgoed- financieringscriteria. De alternatieve financieringsvorm wordt aan deze criteria getoetst. Om een matrix te ontwikkelen welke kan worden gebruikt voor het beoordelen van verschillende financieringsvormen, zullen verschillende aannames gedaan moeten worden voor de weging van de verschillende onderdelen en criteria. Deze weging zal aan de hand van percentages uitgedrukt worden, hierna te noemen wegingsfactoren. Het uitgangspunt bij de beoordeling van de verschillende financieringsvormen is dat de huidige financieringsvorm, de geborgde financiering door middel van het WSW, bij een optimale situatie een percentage van 100% scoort.
De traditionele financieringsvorm is ingevuld. Deze is toegevoegd om na het praktijkonderzoek eventueel de verschillende te kunnen analyseren. De alternatieven worden ingevuld op basis van het praktijkonderzoek. In de matrix is te zien dat de huidige financieringsvorm maximaal scoort en dat de alternatieve financieringsvormen een bepaalde score zullen halen ten opzichte van de huidige financieringsvorm. De onderbouwing en toelichting van de verschillende aannames en percentages uit de matrix worden hieronder toegelicht. De eerste stap die genomen is voor de beoordeling van de verschillende financieringsvormen, is het toewijzen van verschillende wegingsfactoren aan de verschillende hoofdstukken. Hierbij is er vanuit gegaan dat de criteria uit hoofdstuk drie, de criteria gesteld door corporaties, het zwaarst wegen. De overwegingen hiervoor zijn, dat als deze criteria voldoen, of een gedeelte hiervan, een belangrijke
stap is gezet in de haalbaarheid van een dergelijke financieringsvorm. Als deze criteria namelijk niet voldoen, is de kans van slagen gering. Het gaat ten slotte om financieringsvormen voor woningcorporaties. Hierdoor is de weging voor deze criteria vastgesteld op 75%.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
33 - 106
Dit betekent dat de overige 25% is toegewezen aan de vastgoed- financieringscriteria. Een belangrijke reden voor deze lage weging ten opzichte van de financieringscriteria door corporaties is dat het onduidelijk is of met een vastgoedrenovatie hetzelfde wordt beoordeeld als een vastgoedfinanciering. In de theorie wordt namelijk specifiek gesproken over de financiering van vastgoed in relatie tot de verschillende criteria, terwijl het in dit onderzoek gaat het om vastgoedrenovaties. De tweede stap die genomen is ten behoeve van de beoordeling, is het toewijzen van een wegingsfactor aan de verschillende criteria per hoofdstuk. Er is geen reden om bepaalde criteria hoger of lager te beoordelen, daarom wegen alle criteria ten opzichte van elkaar per hoofdstuk even zwaar. Deze extra weging is aangebracht om de mogelijkheid open te houden als blijkt dat bepaalde criteria wel zwaarder wegen ten opzichte van elkaar.
Verder onderzoek zal uitwijzen of de aannames en percentages voor de verschillende hoofdstukken en criteria realistisch zijn. Met de in tabel 12 weergegeven matrix is antwoord gegeven op deelvraag 4.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
34 - 106
HOOFDSTUK 3: Financieringscriteria
Corporaties
75% Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet %
WSW- criteria
Na een (fictieve) aflossing van 2%
per jaar een positieve kasstroom
9,1%
Een minimale DSCR van 1.0 9,1%
Een minimale ICR van 1.3 9,1%
Dekt de waarde van het vastgoed,
het onderpand, de huidige
financiering
9,1%
Kunnen de toekomstige rente en
aflossingsverplichtingen worden
nagekomen
9,1%
Worden de organisatierisico's
maximaal beperkt
9,1%
Wordt een solide Corporate
governance beleid gevoerd
9,1%
Treasury- criteria
Waarborgen van blijvende
toegang tot de geld- en
kapitaalmarkt
9,1%
Maximaal beperken van rente- en
rendementsrisico’s
9,1%
Streven naar een optimale
vermogensstructuur (waarbij de
WACC het laagst is)
9,1%
Duidelijke
ondernemingsdoelstelling
9,1%
100% 0% 0% 0%
HOOFDSTUK 4: Vastgoed-
financieringscriteria
25% Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet %
Eigen/vreemd vermogen 12,5%
Zekerheden 12,5%
Rente 12,5%
Risico's 12,5%
Financiering- ratio's
- ICR 12,5%
- DSCR 12,5%
- LTV 12,5%
- EBITDA 12,5%
100% 0% 0% 0%Totaal
Totaal
Totaal
TotaalTotaal
Aangezien de huidige financieringsvorm wordt
gebruikt voor het financieringen van de
vastgoedactiviteiten van een corporatie, mag
gesteld worden dat het een geschikte vorm
van vastgoedfinanciering is.
Totaal
Aangezien de meeste corporaties zullen sturen
op de criteria van het WSW en deze
financieringsvorm speciaal is ontwikkeld voor
(onder andere) corporaties is de huidige
financieringsvorm met een borging van het
WSW uiteraard geschikt.
Totaal
Totaal
Het enige probleem hierbij is dat waarschijnlijk
verschillende corporaties niet meer aan deze
criteria kunnen voldoen, waardoor zij opzoek
moet naar alternatieven.
0%100% 0% 0%
STAP 1: DE INVESTERING
HOOFDSTUK 2: Structureel energetisch
verbeteren
De totale investering per woning is ongeveer
10.750 euro bij drie labelsprongen. In eerste
instantie moeten bouwtechnische maatregelen
worden genomen om een woning te voorzien
van een energielabel B. Daarna wordt naar
installaties en duurzame energiebronnen
gekeken.
STAP 2: DE FINANCIERING
Opmerking Opmerking Opmerking Opmerking
Traditionele financieringsvorm (WSW-borgstelling) Alternatief 1 Alternatief 2 Alternatief 3
Het structureel energetische verbeteren van sociale
huurwoningen vallen onder DAEB-activiteiten en kunnen dus met
de traditionele financieringsvorm worden gefinancierd. Hierbij is
de hoogte en de wijze waarop deze woningen worden verbeterd
niet van belang.
0% Totale score --> 100%
Tabel 12 De matrix (Bron: Theoretisch onderzoek, eigen bewerking)
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
35 - 106
6. DE PRAKTIJK Het uitgangspunt van dit praktijkonderzoek zijn de criteria uit de hoofdstukken twee, drie en vier welke zijn opgenomen in de ontwikkelde matrix uit het vorige hoofdstuk. De eerste stap in dit praktijkonderzoek is het toepassen van de ontwikkelde matrix. Voor het toepassen van deze matrix zijn (alternatieve) financieringsvormen nodig. Zoals omschreven in paragraaf 4.2.1 Financieringsvormen zijn het aantal financieringsvormen oneindig. Om uit deze oneindigheid van keuzes een aantal financieringsvormen te destilleren welke interessant kunnen zijn en toegepast kunnen worden op de matrix uit het vorige hoofdstuk, is een brainstormsessie georganiseerd. Uit deze brainstormsessie komen verschillende financieringsvormen welke worden verwerkt in de matrix. Deze stap geeft antwoord op deelvraag 5a: Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de
(ontwikkelde) matrix? Als de matrix aangevuld is en de geselecteerde financieringsvormen voor zover beoordeeld zijn, wordt deze complete matrix getoetst in de praktijk bij verschillende professionals aan de hand van interviews. Deze tweede stap in het praktijkonderzoek geeft antwoord op deelvraag 5b: In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?
6.1. De brainstormsessie Uit hoofdstuk één is al gebleken dat er verschillende technieken kunnen worden gebruikt voor het organiseren van een brainstormsessie. Voor dit onderzoek wordt de traditionele brainstormtechniek
gebruik, deze wordt eerst toegelicht. Vervolgens wordt deze methode uitgevoerd met als doel alternatieve financieringsvormen te selecteren. De brainstormsessie wordt uitgewerkt en geeft antwoord op deelvraag 5a: Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix? De gebruikte methode is de traditionele brainstormsessie en deze wordt toegelicht aan de hand van kenmerken, uitvoering, werkwijze en de voor- en nadelen. Kenmerken Het genereren en delen van ideeën over een probleem bij een groep personen is het doel van een brainstormsessie. De ideeën van het Brainstormen kunnen betrekking hebben op onder andere
oorzaken, doelen, oplossingen etc., maar worden niet gebruikt om beslissingen te nemen of om zaken te analyseren (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Het kenmerk achter de traditionele brainstorm is dat de deelnemende personen voortbouwen op elkaars inbreng. Hierdoor wordt een rijke opbrengst van ideeën verkregen. Daarnaast wordt verondersteld dat een groep mensen meer nieuwe ideeën kan oproepen dan een gelijk aantal individuen dat zouden kunnen. Voorwaarden aan de betrokken personen zijn dat ze voldoende mondig zijn, dat ze vereiste kennis hebben om mee te kunnen brainstormen en dat het evalueren van de ideeën tijdens het proces worden vermeden (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Uitvoering Normaal gesproken wordt een traditionele brainstormsessie uitgevoerd in groepen van vijf tot vijftien
personen (van de Westelaken, Peters, & Kieft, 2011). Het brainstormen zelf hoeft niet veel tijd te kosten (vanaf zo'n 30 minuten), echter het structureren en verwerken van de gegevens en uitkomsten neemt over het algemeen des te meer tijd inbeslag. Er moet over een aantal overwegingen nagedacht worden alvorens te beginnen met het brainstormen. Deze overwegingen kunnen het proces en de uitkomsten beinvloeden en worden hieronder opgesomt: Nadenken over de deelnemers (houding, individuele motieven etc.); Beoordeel de groep als geheel (normen, belang van status); Rekening houden met context (tijdsdruk, discussieklimaar etc.); Goede technologische ondersteuning is belangrijk (tijd/plaats en ICT ondersteuning).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
36 - 106
Om het proces zo goed mogelijk te laten verlopen moeten een aantal regels in ogenschouw worden genomen. Deze regels zijn in tabel 13 opgesomt.
Elke deelnemer/idee evenveel waarde Kwantiteit boven kwaliteit Kans op een goed idee wordt vergroot
wanneer het aantal ideeën zeer groot is Beoordeling van de ideeën vinden achteraf
plaats, alle ideeën zijn in potentie goed Wilde en uitzonderlijke ideeën moeten
worden aangemoedigd Formuleer concreet, bondig, positief en
volledig
Borduur voort op ideeën die anderen naar voren brengen
De vraagstelling moet concreet en correct zijn
De vraagstelling moet gedragen worden door groep, om discussie over legitimiteit te voorkomen
Tabel 13 Regels Brainstorm (Bron: van de Westelaken, Peters, & Kieft, eigen bewerking)
Werkwijze De uitvoering van een brainstormsessie geniet volgens van de Westelaken, Peters, & Kieft (2011) een bepaalde werkwijze. Deze werkwijze wordt hieronder toegelicht. Allereerst moet het doel en de spelregels van de bijeenkomst worden besproken. Er moet hierbij aandacht besteedt worden aan het ''waarom'' van de bijeenkomst en de agenda. Ook wordt geadviseerd om een ijsbreker of een korte ''warming up'' te gebruiken. Dit om mensen uit hun dagelijkse sleur te halen of om ze te motiveren voor vernieuwend denken. Daarna is het van belang dat een duidelijke afbakening en probleemstelling is geformuleerd. Deze worden expliciet geformuleerd en centraal genoteerd.
Tijdens de brainstorm moeten deelnemers op de regels worden gewezen. Het is de bedoeling dat het tempo hoog blijft, dit om geen dynamische sfeer te creëren en het zorgt ervoor dat deelnemers geen tijd hebben om zich kritisch op te stellen. Alle ideeën moeten worden opgeschreven, hoe irrelevant of raar ze ook lijken. Het kan namelijk zijn dat iemand anders voortborduurt op één van deze ideeën. Na dit proces is het van belang dat de ingebrachte ideeën worden geordend en er prioriteiten gesteld worden ten aanzien van deze ideeën. Voorbeelden van het ordenen van ideeën zijn het clusteren ervan of ordenen naar oorzaak en gevolg. Prioriteiten zijn van toepassing wanneer een zekere rangorde aangebracht moet worden. Dit kan op verschillende manieren. Een voorbeeld hiervan is het opstellen van criteria om te kijken in hoeverre elke idee aan die criteria voldoet of door de deelnemers
individueel voorkeuren aan te laten geven. Voor- en nadelen De voor- en nadelen van een traditionele brainstormsessie zijn in tabel 14 samengevat.
Voordelen Nadelen
Veel informatie in korte tijd Synergie Objectieve evaluatie Stimulerend Ontwikkelen van een groepsgevoel
Ongestructureerd proces Slechts één persoon kan tegelijkertijd spreken Minder concentratie Herhaling van zelfde ideeën Sommige personen dragen niet bij Dominantie van enkele personen
Tabel 14 Voor- en nadelen Brainstorm (Bron: van de Westelaken, Peters, & Kieft, eigen bewerking)
Nu de methode duidelijk is kan deze uitgevoerd worden.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
37 - 106
De brainstormsessie is georganiseerd op 03 oktober 2013. Voor deze sessie zijn verschillende professionals uit het Twentse werkveld uitgenodigd. In bijlage 4 zijn de lijst met deelnemers en een gedetailleerd verslag van de brainstormsessie toegevoegd. De sessie is ingeleid door middel van een presentatie. In deze presentatie zijn de problematiek en het doel van het onderzoek toegelicht. Ook zijn de huidige en toekomstige situatie van de
woningcorporatie behandeld. Voor een opstapje naar een goede discussie is een lijst opgesteld met verschillende partijen/constructies voor de financiering van het structureel energetisch verbeteren. Vervolgens is de brainstormsessie van start gegaan. Om tot een goede keuze te kunnen komen voor een aantal financieringsvormen zijn verschillende onderwerpen behandeld. De sessie is begonnen met het schetsen van de huidige situatie en de situatie van de betrokken partijen bij de huidige financiering van woningcorporaties. Door alle professionals wordt duidelijk aangegeven dat het WSW op dit moment nog steeds de enige (grote) speler is. ''Tegenwoordig worden vrijwel geen financieringen verstrekt buiten het WSW om, dit gaat echter wel veranderen'' - Dhr. R. Vrielink, Domijn
Daarna is gebrainstormd over partijen die in de toekomst een rol kunnen spelen bij de financiering van activiteiten, zoals energetische verbeteringen, van een woningcorporatie. Er worden bij deze discussie uiteenlopende partijen genoemd. Van de overheid en de fiscus tot bouwbedrijven en energiemaatschappijen. ''Een andere partij die niet vergeten moet worden is Europa, deze zorgen voor veel subsidiestromen op het gebied van duurzaamheid'' - Dhr. J. Logtmeijer, FBD bankmensen Vervolgens is gesproken over een aantal risico's en zekerheden bij het energetisch verbeteren. Deze discussie ging echter al snel over naar een discussie over verschillende financieringsvormen. Naar
aanleiding van deze laatste discussie is een lijst met alternatieve financieringsvormen en partijen opgesteld voor de financiering van het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. De lijst bestaat onder andere uit DBFMO, overheid, ESCo en crowdfunding. Op basis van de brainstormsessie is gekozen voor een drietal financieringsvormen om mee te nemen voor het verdere onderzoek. De eerste financieringsvorm is een sale and leaseback constructie. Deze vorm wordt door de meeste professionals als eerste aangewezen als goed alternatief. ''Bij een sale and leaseback constructie wordt er heel veel contant gemaakt en al deze contanten kunnen direct weer terug gepompt worden in de woningen. Deze vorm kan naar mijn mening als beste uitgezocht worden. Een kanttekening hierbij is wel dat men zich moet afvragen wat er precies verkocht gaat worden,
zijn dit installaties, delen van een woning of zelfs de complete woning. '' - Dhr. G. Tenniglo, ProWonen
De tweede vorm is het uitgeven van obligaties. Deze vorm is tijdens de brainstormsessie meerdere
malen ter sprake gekomen. Een belangrijke opmerking bij deze financieringsvorm is dat het voor de
investeerders van groot belang is dat de investering geografisch gezien dichtbij moet worden gezocht.
Is dit niet het geval en wordt de afstand groter, dus het onbekende, dan gaat de rendementseis
omhoog waardoor het voor corporaties niet meer interessant is. Hoewel de meerderheid van de
professionals zijn twijfels heeft bij deze vorm is er toch voor gekozen deze financieringsvorm mee te
nemen voor verder onderzoek.
''Obligaties aan particulieren kan een optie zijn, maar het beschikbare vermogen is niet eindig. Zo heel
veel vermogende mensen zijn er niet uit de regio, maar de constructie is op zich interessant'' - Dhr. JS.
Rodenboog, DPA Benkis
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
38 - 106
De laatste financieringsvorm die zal worden meegenomen in het vervolgonderzoek is de zogenaamde
energy service company, afgekort ESCo. Tot op heden worden ESCo's voornamelijk toegepast op
overheidsgebouwen en faciliteiten zoals zwembaden en ziekenhuizen. De meeste professionals zien
nog veel knelpunten bij deze constructie voor woningcorporaties, maar geven hierbij aan dat het niet
voldoende is om deze vorm uit te sluiten. Als er mogelijkheden zijn dan kunnen deze partijen volgens
de meeste professionals nog een grote slag slaan bij woningcorporaties.
''Een ESCo is een heel interessant concept voor woningcorporaties. Ik denk echter dat het niet voldoende oplevert, omdat het voornamelijk om installaties gaat bij een hoog aantal vierkante meters. Toch is het naar mijn mening de moeite waard om naar de mogelijkheden van deze financieringsvorm te kijken '' - Dhr. R. Vrielink, Domijn Om een beeld te krijgen van de inhoud, werking en voor - en nadelen van de gekozen financieringsvormen worden deze vormen toegelicht. Sale and leaseback Bij een sale and leaseback constructie wordt het vastgoed in eigendom van een onderneming, in dit geval een woningcorporatie, verkocht tegen een nader overeengekomen prijs. Het vastgoed wordt in
de meeste gevallen verkocht aan een belegger die vervolgens het vastgoed verhuurt met een langjarig huurcontract aan de verkopende partij (Companje, et al., 2013). In tabel 15 worden de voor- en nadelen van sale and leaseback constructie voor een woningcorporatie weergegeven.
Voordelen Nadelen
Het beschikbaar komen van liquide middelen
Beschikbare middelen kunnen worden gebruikt
voor andere projecten/initiatieven
Meer aandacht voor core business
Gebonden aan langjarig huurcontract Kasstromen komen te vervallen
Tabel 15 Voor- en nadelen sale and leaseback (Bron: Companje, et al., eigen bewerking)
Obligaties Een obligatie is een waardepapier dat wordt uitgegeven door een onderneming, overheid of andere instantie. Als een onderneming geld nodig heeft kan het door het uitgeven van obligaties vreemd vermogen aantrekken. De koper, de vreemd- vermogensverschaffer, krijgt van de uitlener een rentevergoeding tijdens de looptijd van de obligatie (Companje, et al., 2013). In tabel 16 worden de voor- en nadelen van een obligatie uitgifte voor een woningcorporatie weergegeven.
Voordelen Nadelen
Minder afhankelijk van de kapitaalmarkt De vrije bestedingsruimte is groter Relatief grote doelgroep
Vertrouwen bij particulieren (grootste doelgroep) ontbreekt door een slecht imago
Financiële verplichtingen door het
uitkeren van rentevergoeding Tabel 16 Voor- en nadelen obligatie uitgifte (Bron: Companje, et al., eigen bewerking)
Energy service company (ESCo) Bij een ESCo worden de energievoorzieningen en het management daarvan uitbesteed door de eigenaar van een gebouw aan een externe partij. De externe partij is vaak een consortium van marktpartijen die de installaties en het energiebeheer van een gebouw overnemen. Bij deze vorm van financiering zorgt de externe partij zelf voor de financiering, de aanleg, het onderhoud en beheer van de installaties in een gebouw. Met deze constructie worden alle afspraken vastgelegd in een prestatieovereenkomst (Companje, et al., 2013). In tabel 17 worden de voor- en nadelen van een ESCo voor een woningcorporatie weergegeven.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
39 - 106
Voordelen Nadelen
Geen investering in technische kennis vereist Geen investeringen nodig en geen
onderhoudskosten Gegarandeerde energiebesparing door middel
van prestatieovereenkomst
Ingewikkelde prestatiecontracten door uitbalanceren van risico's
Vaak hoge rentevergoedingen
Tabel 17 Voor- en nadelen ESCo (Bron: Companje, et al., eigen bewerking)
Op basis van de brainstormsessie zijn de geselecteerde financieringsvormen aangevuld en toegepast op de ontwikkelde matrix. Deze matrix is weergegeven onder tabel 18.
Aan de hand van deze ingevulde matrix blijkt dat één financieringvorm, een ESCo, definitief afvalt omdat niet wordt voldaan aan stap 1. De overige alternatieven scoren niet voldoende op de verschillende criteria. Hierdoor kan niet worden vastgesteld of de verschillende financieringsvormen wel of niet geschikt zijn voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Een belangrijke kanttekening hierbij is, dat op basis van de brainstormsessie geen uitspraken gedaan kunnen worden over, hoe de criteria vanuit corporaties zich verhouden tot de financieringsvorm. Deze criteria wegen in de totale beoordeling het zwaarste, waardoor zich een vertekend beeld kan voordoen. Het zou namelijk praktisch gezien wel mogelijk kunnen zijn dat een financieringsvorm geschikt is. Dat zal verder onderzoek moeten uitwijzen. Uit verder praktijkonderzoek zal blijken of de matrix überhaupt gebruikt kan worden, op welke wijze
het eventueel aangepast kan worden en hoe de verschillende criteria zich verhouden tot de verschillende alternatieve financieringsvormen. Op basis van dit verdere onderzoek zal vervolgens een betere overweging gemaakt kunnen worden over de geschiktheid en de beoordeling van de verschillende financieringsvormen.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
40 - 106
6.2. De matrix
HOOFDSTUK 3: Financieringscriteria
Corporaties
75% Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet %
WSW- criteria
Na een (fictieve) aflossing van 2%
per jaar een positieve kasstroom
9,1%
Een minimale DSCR van 1.0 9,1%
Een minimale ICR van 1.3 9,1%
Dekt de waarde van het vastgoed,
het onderpand, de huidige
financiering
9,1%
Kunnen de toekomstige rente en
aflossingsverplichtingen worden
nagekomen
9,1%
Worden de organisatierisico's
maximaal beperkt
9,1%
Wordt een solide Corporate
governance beleid gevoerd
9,1%
Treasury- criteria
Waarborgen van blijvende
toegang tot de geld- en
kapitaalmarkt
9,1%
Maximaal beperken van rente- en
rendementsrisico’s
9,1%
Streven naar een optimale
vermogensstructuur (waarbij de
WACC het laagst is)
9,1%
Duidelijke
ondernemingsdoelstelling
9,1%
100% 0% 0% 0%
HOOFDSTUK 4: Vastgoed-
financieringscriteria
25% Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet % Opmerking Voldoet %
Eigen/vreemd vermogen 12,5% 12,5%
Zekerheden 12,5% 12,5%
Rente 12,5% 12,5%
Risico's 12,5% 12,5%
Financiering- ratio's
- ICR 12,5% 12,5%
- DSCR 12,5% 12,5%
- LTV 12,5% 12,5%
- EBITDA 12,5% 12,5%
100% 0% 100% 0%
HOOFDSTUK 2: Structureel energetisch
verbeteren
Opmerking Opmerking Opmerking Opmerking
STAP 1: DE INVESTERING
Traditionele financieringsvorm (WSW-borgstelling) Sale and leaseback Obligaties Enery Service Company (ESCo)
Totaal
Het enige wat met zekerheid kan worden
vastgesteld is dat de DSCR en de ICR negatief
zullen worden beinvloed. Aangezien de rente
die zal worden betaald over een obligatie naar
verwachting vele malen hoger zal zijn dan bij
de financiering met een borging van het WSW.
Als blijkt dat met een ESCo (alleen) voldoende
energie bespaart kan worden dan kan op basis
van beschikbare informatie worden
vastgesteld dat het mogelijk is om de
kasstroom van de corporatie te vergroten. Dit
kan positieve effecten opleveren op
verschillende criteria.
Op basis van de beschikbare informatie uit de
brainstormsessie kan niet voldoende worden
vastgesteld wat het effect van deze
constructie is op de genoemde criteria.
De totale investering per woning is ongeveer
10.750 euro bij drie labelsprongen. In eerste
instantie moeten bouwtechnische maatregelen
worden genomen om een woning te voorzien
van een energielabel B. Daarna wordt naar
installaties en duurzame energiebronnen
gekeken.
Het structureel energetische verbeteren van sociale
huurwoningen vallen onder DAEB-activiteiten en kunnen dus met
de traditionele financieringsvorm worden gefinancierd. Hierbij is
de hoogte en de wijze waarop deze woningen worden verbeterd
niet van belang.
Door de verkoop van vastgoed kan een corporatie met het vrij
gekomen vermogen nieuwe investeringen mogelijk maken. Deze
investeringen kunnen door de corporatie zelf ingevuld worden.
Door de uitgifte van obligaties wordt vreemd vermogen
aangetrokken wat vervolgens kan worden gebruikt voor de
energetische maatregelen.
Op basis van de beschikbare informatie uit de brainstormsessie
blijkt dat een ESCo zich voornamelijk richt op installaties.
Aangezien het structureel energetisch verbeteren van een sociale
huurwoningen begint bij het nemen van bouwtechnische
maatregelen, mag gesteld worden dat alleen een ESCo niet
voldoende is voor deze investering.
STAP 2: DE FINANCIERING
Met de beschikbare informatie wordt er vanuit
gegaan dat een ESCo niet voldoende
energiebesparing opleverd welke nodig zijn
voor de investering. Hierdoor kunnen deze
criteria niet beoordeeld worden.
Op basis van de beschikbare informatie uit de
brainstormsessie kan niet voldoende worden
vastgesteld wat het effect van deze
constructie is op de genoemde criteria.
Aangezien de meeste corporaties zullen sturen
op de criteria van het WSW en deze
financieringsvorm speciaal is ontwikkeld voor
(onder andere) corporaties is de huidige
financieringsvorm met een borging van het
WSW uiteraard geschikt.
Het enige probleem hierbij is dat waarschijnlijk
verschillende corporaties niet meer aan deze
criteria kunnen voldoen, waardoor zij opzoek
moet naar alternatieven.
Totaal Totaal Totaal
Het enige wat wel gezegd kan worden is dat
de kasstromen bij deze constructie gedeeltelijk
of geheel (afhankelijk van de hoeveelheid
verkoop)zal komen te vervallen. Dit gegeven
kan veel negatieve effecten opleveren ten
aanzien van de gestelde criteria.
Deze criteria kunnen niet beoordeeld worden
omdat met de beschikbare informatie is
bepaald dat een ESCo niet voldoet aan de
investering bij stap 1.
100% 0% 25% 0%
Een sale and leaseback contructie kan niet
worden aangemerkt als een
vastgoedfinancieringsvorm en kan dus ook
niet worden getoetst aan de genoemde
criteria.
Aangezien de huidige financieringsvorm wordt
gebruikt voor het financieringen van de
vastgoedactiviteiten van een corporatie, mag
gesteld worden dat het een geschikte vorm
van vastgoedfinanciering is.
Totaal Totaal Totaal Totaal
Een obligatie is een reguliere vorm van
vastgoedfinanciering en kan daarom wel
worden getoets aan de vastgoed-
financieringscriteria.
0% Totale score --> 100%
Tabel 18 De matrix (Bron: Theoretisch kader, praktisch kader, eigen bewerking)
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
41 - 106
6.3. De interviews In deze paragraaf vindt de toetsing van de matrix plaats door middel van interviews. Eerst wordt de methode en de uitwerking hiervan toegelicht. Met behulp van de interviews wordt antwoord gegeven op deelvraag 5b: In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen
beoordeeld? Zoals in de inleiding onder paragraaf 1.5 is besproken worden drie verschillende basisvormen onderscheiden bij het afnemen van interviews. In dit onderzoek worden de interviews afgenomen in de vorm van een halfgestructureerd interview. De voor- en nadelen van een halfgestructureerd interview zijn in tabel 19 weergegeven.
Voordelen Nadelen
Er kan goed doorgevraagd worden (motivaties, gedachten en ideeën)
Kan overal plaatsvinden (geïnterviewde kan zich beter op gemak voelen, waardoor meer informatie vrij komt)
Geen algemene conclusies trekken die voor de hele doelgroep geldt
Onbewust beïnvloeden van geïnterviewde
Tabel 19 Voor- en nadelen halfgestructureerd interview (Bron: Alles over marktonderzoek, eigen bewerking)
Bij een halfgestructureerd interview is alle ruimte aanwezig voor eigen inbreng van de respondent.
Hierbij is het belangrijk dat de onderzoeker zich flexibel opstelt en inspeelt op de situatie. Bij dit type interview wordt een vragenlijst en/of een topiclijst gebruikt. In dit onderzoek vormt de vragenlijst de basis. Mocht tijdens het interview blijken dat de vragenlijst niet het gewenste effect heeft dan wordt overgegaan op de topiclijst. Deze topiclijst wordt gebruikt om de structuur te bewaren en om er zeker van te zijn dat alle onderwerpen behandeld worden. De interviewopzet is weergegeven in bijlage 5 en 6. Het uitgangspunt voor de interviews zijn het controleren van de verschillende criteria uit de matrix, d e matrix zelf en de alternatieve financieringsvormen. Naar aanleiding van dit gegeven kan worden vastgesteld dat er twee verschillende partijen moeten worden geïnterviewd. Deze partijen zijn te onderscheiden in professionals van woningcorporaties voor de energetische criteria en de
financieringscriteria door corporaties. De andere partij bestaat uit professionals op het gebied van (vastgoed)financiering voor de vastgoed- financieringscriteria. Om de kwaliteit van het onderzoek te waarborgen wordt gestreeft naar het afnemen van minimaal twee verschillende respondenten per partij. Met behulp van e-mailadressen en telefoonnummers zijn vijf professionals bereid gevonden om deel te nemen aan het onderzoek. De volgende professionals hebben meegewerkt aan een interview: De heer Mark Huiskes van ING Real Estate Finance; De heer Roel Amkreutz van ProWonen; De heer Dick Baas van ING Zakelijk; De heer Ben Meijer van Ons Huis; De heer Henny Manrho van Wonen Delden.
De interviews hebben ongeveer anderhalf uur in beslag genomen. Voor aanvang van de interviews is geen voorbereidende informatie verstrekt aan de respondenten. De interviews in dit onderzoek zijn op een bepaalde manier uitgewerkt om tot een inhoudelijke analyse te kunnen komen. Van elk interview is een transcript, ook wel verbatim, gemaakt in de vorm van een woordelijk verslag. In dit verslag zijn grotendeels alle antwoorden opgenomen zoals de respondent heeft gegeven. In tegenstelling tot een letterlijk verslag zijn in een woordelijk verslag de woordkeuze, de zinsopbouw, de interpunctie en het gebruik van afkortingen en hoofdletters wel correct waardoor de spreektaal zoveel mogelijk omgezet is naar een prettig leesbaar verslag met goed lopende zinnen. Het voordeel van transcripten is dat minder risico wordt gelopen met het missen van relevante informatie, want ook korte of terloops gemaakte opmerkingen kunnen heel belangrijk zijn (Het Notuleercentrum, 2014).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
42 - 106
Het transcript wordt vervolgens eerst geselecteerd op relevantie. Hierbij wordt de niet-relevante informatie doorgestreept. Vervolgens wordt de relevante tekst opgesplitst in fragmenten. Deze fragmenten gaan over één onderwerp, moeten los van de context te lezen en te begrijpen zijn en mogen niet te klein zijn. In deze scriptie zijn de fragmenten/onderwerpen al voornamelijk bepaald door de verschillende vragen. Deze fragmenten worden vervolgens gelabeld. Hierbij wordt op zoek gegaan naar belangrijke termen relevant voor de probleem- of vraagstelling (Radboud Universiteit, 2014). In de bijlagen 7 t/m 11 zijn de uitgewerkte interviews per professional weergegeven. De fragmenten (met labels) uit de verschillende interviews zijn gereduceerd en geordend naar de juiste onderwerpen. Deze informatie is samengevat in een tabel onder bijlage 12. Met deze tabel kunnen de belangrijkste punten uit de verschillende interviews met elkaar worden vergeleken. Deze
manier van verwerken heeft voordelen tijdens het analyseproces. Voor de lezers van het rapport is duidelijk te achterhalen waar de informatie vandaan komt. In de volgende subparagrafen zijn de uitkomsten van de verschillende interviews per partij uitgewerkt. 6.3.1. Professionals woningcorporaties Op basis van de theorie en de matrix zijn een aantal onduidelijkheden en onzekerheden op het gebied van financieringscriteria van woningcorporaties en de wijze waarop sociale huurwoningen worden gerenoveerd. Deze onduidelijkheden moeten worden ondervangen. Een onduidelijkheid is of door corporaties verschillend wordt gekeken naar de financiering van renovaties en andere activiteiten zoals nieuwbouw en commercieel vastgoed. Verder is het van belang
of recentelijk woningen zijn gerenoveerd, welke maatregelen hier genomen zijn en welke kosten dit met zich mee heeft gebracht. Het uitgangspunt van deze interviews is verder de matrix. Zijn de criteria uit de matrix correct, is de matrix op zich een goed middel en hoe denkt men over de alternatieve financieringvormen. Aan de hand van deze onduidelijkheden zijn vragen gesteld zoals weergegeven in de interviewopzet in bijlage 5. Door alle respondenten wordt aangegeven dat in de huidige markt nog steeds woningen worden verduurzaamd. De woningen worden volgens alle respondenten in eerste instantie gerenoveerd door middel van het aanpakken van de thermische schil. Hierbij worden over het algemeen het dak, de
gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen aangepakt. Door deze maatregelen wordt dusdanig veel warmteverlies vermeden, waardoor het voldoende is om een energielabel B toe te kunnen kennen. Wanneer woningen van corporaties worden verduurzaamd wordt door een aantal respondenten, in eerste instantie, gesproken over een investering van circa €30.000. Dit investeringsvolume geeft een vertekend beeld. De werkelijke investering in energetische maatregelen ligt veel lager, namelijk rond de €8000, dit komt omdat het vaak gecombineerd wordt met groot onderhoud aldus de geïnterviewden. ''De maatregelen die we nemen zijn voornamelijk aan de schil, dus het dak, de gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen, de kozijnen. En met deze maatregelen red je het ook wel mee''. - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen
''Gemiddeld geven wij daar €30.000 per woning vooruit. Dit bedrag is wel voor de gehele renovatie. Als je alleen de kosten voor de energetisch maatregelen zou nemen kom je op ongeveer €7500 à €8000.'' - Dhr. H. Manrho, Wonen Delden Bij de financiering van de verschillende activiteiten van een corporatie wordt door alle respondenten gewezen op het verschil tussen zogenaamde DAEB en niet-DAEB activiteiten. Het structureel energetisch verbeteren vallen onder DAEB activiteiten en worden daardoor geborgd door het WSW. Alle niet-DAEB activiteiten worden niet geborgd. Dit geldt overigens alleen voor alle nieuwe niet-DAEB
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
43 - 106
activiteiten, omdat alles wat tot op heden geborgd gefinancierd is, gewoon opnieuw geborgd gefinancierd kan worden. De respondenten geven verder allemaal aan dat de WSW criteria sturend zijn en dat het treasury management binnen corporaties steeds belangrijker wordt. De criteria uit de matrix zijn echter recentelijk aangescherpt waardoor ze niet allemaal correct zijn. Zo is de ICR aangescherpt en wordt een dekkingsratio gehanteerd. Naast dit gegeven wordt door de respondent van ProWonen duidelijk gewezen op het eigen financiële beleid, waaronder de renterisico's, en de criteria van de eigen organisatie ten aanzien van een financieringsvorm. Criteria als transparant, werkbaar, controleerbaar en niet complex worden genoemd.
''Dus waar je oplet bij enkele financieringsvormen is dat die past in het renterisico beeld van je corporatie. Dus als jij met een financieringsvorm komt waar bijvoorbeeld gezegd wordt dat ieder jaar de rente wordt aangepast loop je daar dus ook een renterisico mee.'' - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen Naast het feit dat criteria uit de matrix in principe correct zijn, wordt door alle respondenten aangegeven dat het moeilijk is om aan de hand van de ontwikkelde matrix alternatieve financieringsvormen te beoordelen. Belangrijke kritiek hierbij zijn de criteria die zijn opgesteld voor de corporaties. Het is een feit dat corporaties sturen op de WSW criteria, maar deze zijn volgens de respondenten niet voor alle corporaties bepalend. Elke corporaties heeft zijn eigen beleid en daar moet een financieringsvorm op worden getoetst en in hoeverre kan of wil een corporatie voldoen aan de criteria die de alternatieve financieringsvorm stelt. Dit betekend dat het erg corporatie of
organisatiespecifiek is waardoor het niet mogelijk is om een standaard matrix te ontwikkelen voor het beoordelen van alternatieve financieringsvormen. ''Je moet kijken vanuit de financieringsvorm, welke eisen die stelt, en wil ik daaraan voldoen om die financieringsvorm aan te kunnen trekken of te kunnen gebruiken.'' -Dhr. R. Amkreutz, ProWonen ''Met behulp van deze matrix lijkt me het heel moeilijk om alternatieven aan te wijzen. Volgens mij is het ook sowieso verschillende per corporatie.'' - Dhr. B. Meijer, Ons Huis Naast de toetsing van de matrix en uitkomsten hiervan zijn specifieke vragen gesteld over de geselecteerde financieringsvormen. Hoe deze financieringsvormen zich verhouden tot de
verschillende criteria uit de matrix, kunnen door geen van de respondenten uitspraken over gedaan worden. De respondenten hebben wel hun mening en haalbaarheid van de verschillende vormen aangegeven. De respondenten geven aan dat ze geen duidelijk beeld hebben van een sale and leaseback constructie. De onduidelijkheid ontstaat bij de toepassing. Wordt het toegepast op installaties, delen van het vastgoed of een heel object. Bij een sale and leaseback constructie is daarom de precieze invulling van belang. Een sale and leaseback constructie op het vastgoed is geen optie. Woningcorporaties zien zichzelf als een vastgoedonderneming en zullen daarom nooit hun vastgoed verkopen om het vervolgens terug te huren. Het toepassen van deze constructie op installaties is echter wel een mogelijkheid. De vraag is hierbij of er voldoende liquide middelen beschikbaar komen
waarmee woningen energetisch verbeterd kunnen worden. ''De vraag is hier waar ga je de sale and leaseback op toepassen. Is dat op het vastgoed dan zeg ik dat deze constructie nooit iets gaat worden. Wij willen ons vastgoed niet verkopen en dan als een soort tussenpersoon de woningen doorverhuren.'' -Dhr. H. Manrho, Wonen Delden Bij het uitgeven van obligaties wordt door één van de respondenten aangegeven dat het een reguliere vorm van vastgoedfinanciering is. Het is bij de respondenten niet duidelijk of het uitgeven van obligaties door corporaties toegestaan is. De gedachten van een aantal respondenten is verder dat de
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
44 - 106
rente die moet worden betaald veel te hoog zal zijn, waardoor het voor corporaties geen interessante optie is. ''Volgens mij mag het gewoon niet, volgens mij mogen wij geen obligaties uitgeven als corporatie. Het zou
me althans zeer verbazen als het wel mag.'' - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen
De laatste vorm die getoetst is zijn de ESCo's. ESCo's lijken in veel gevallen interessant, maar omdat ESCo alleen worden toegepast op installaties denken de respondenten dat deze vorm niet ges chikt is voor het structureel energetisch verbeteren van woningen. De belangrijkste reden is hiervoor is dat het waarschijnlijk niet voldoende warmteverlies reduceert.
Verder geven alle respondenten aan dat het grote probleem voor alternatieve financieringsvormen de zekerheid is die geboden kan worden. Alle zekerheden zijn verpand aan het WSW en dus vergeven. En de energetische verbeteringen worden toegepast op de zekerheden, namelijk het vastgoed, waardoor alternatieve financieringsvormen of partijen weinig interesse zullen hebben. ''Verder is er een probleem voor externe financiers dat wij niet zo maar zekerheden kunnen geven op ons vastgoed, omdat het WSW al alle zekerheden heeft.'' - Dhr. B. Meijer, Ons Huis Als laatste is gevraagd naar de meest geschikte financieringsvorm, naar suggesties en naar andere voor de hand liggende alternatieven. Door alle respondenten wordt unaniem gezegd dat de
financiering met een borging van het WSW de meest geschikte vorm is. Als suggesties worden nog de gemeente, het energiefonds van de provincie, collega-corporaties en de specifieke groenfinancieringen genoemd om energetische maatregelen mogelijk te maken. ''Hoe maak je die groenfinanciering transparant, helder en slim voor woningcorporatie zodat ze gebruikt worden. Hoe maak je het simpel, het is allemaal zo'n gedoe. '' - Dhr. R. Amkreutz, ProWonen 6.3.2. Professionals (vastgoed)financiering Op basis van het theoretisch kader en de matrix zijn een aantal onduidelijkheden en onzekerheden op het gebied van vastgoedfinanciering die moeten worden ondervangen.
In de eerste plaats is het van belang wat precies wordt verstaan onder vastgoedfinanciering en welke eisen worden gesteld aan een desbetreffende kredietnemer, in dit geval de woningcorporat ie. Vanuit de literatuur wordt verondersteld dat, corporatievastgoed het zelfde is als commercieel vastgoed en het is onduidelijk of in huidige markt corporaties worden gefinancierd zonder WSW borgstelling. Verder wordt vanuit de theorie verondersteld dat de financiering van vastgoed het zelfde is als de financiering van renovaties aan vastgoed. Door het wegnemen van deze onduidelijkheden kan tijdens de analyse een betere overweging gemaakt worden over de relevantie van de financieringscriteria uit de matrix. Verder is het uitgangspunt van deze interviews de verschillende vastgoed- financieringscriteria, hoe men denkt over de matrix en de verschillende financieringsvormen voor het structureel energetisch
verbeteren. Aan de hand van deze onduidelijkheden zijn vragen gesteld zoals weergegeven in de interviewopzet in bijlage 6. Kenmerkend aan een vastgoedfinanciering zijn volgens de respondenten specifiek de stenen, het vastgoed, en de lange looptijden van de financieringen. Als men spreekt over vastgoedfin anciering wordt daar over het algemeen commercieel vastgoed mee bedoeld. Bij het verstrekken van een vastgoedfinanciering wordt eerst gekeken naar de kredietnemer. Heeft de kredietnemer voldoende kennis en ervaring met vastgoed en is de partij of persoon solvabel en rendabel genoeg om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast de beoordeling van de kredietnemer wordt het object of het
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
45 - 106
vastgoed beoordeeld. Om welk vastgoed gaat het, waar is het gelegen en is het alternatief aanwendbaar zijn hierbij belangrijke zaken volgens de respondenten. ''In mijn optiek zijn er twee criteria. Je kijkt eerst naar de persoon die er achter zit, heeft hij er verstand van en, natuurlijk niet onbelangrijk, hebben ze voldoende reserves om een tik op te vangen. En vervolg ens kijk je naar de aard van het object.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk Een commerciële bank zoals de ING kijkt op de zelfde manier naar commercieel vastgoed als naar het vastgoed van een corporatie, het sociale vastgoed. Het is echter wel zo dat niet of nauwelijks corporatievastgoed bij een commerciële bank wordt gefinancierd. Corporaties kunnen tot op heden geborgd geld aantrekken door middel van het WSW. Deze leningen worden verstrekt door de Bank
Nederlandse Gemeenten (BNG) en door Nederlandse Waterschapsbank (NWB). In de nabije toekomst zal dit echter veranderen volgens de respondenten, omdat corporaties onderscheid moeten gaan maken tussen DAEB vastgoed en niet-DAEB vastgoed. DAEB vastgoed kan dan alleen nog maar geborgd gefinancierd worden. Het niet-DAEB vastgoed moet dan commercieel gefinancierd worden. Dit vastgoed wordt dan beschouwd als commercieel vastgoed en zal dus op deze zelfde manier beoordeeld worden als ander commercieel vastgoed, waarbij eerst wordt gekeken naar de kredietnemer en daarna naar het object. ''Je ziet dat zeker een partij als wij heel lastig mee kunnen komen met de andere bankiers bij corporaties, want die financieren met de borgstelling van het WSW borgstelling. De Bank Nederlandse Gemeente (BNG) bijvoorbeeld kunnen zulke voordelige tarieven en looptijden aanbieden dat het voor een partij
zoals de ING een stuk minder interessant is.'' - Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance Bij het verschil tussen de financiering van vastgoed en de renovaties aan vastgoed worden door beide respondenten geen substantiële verschillen aangegeven. Door één van de respondenten wordt aangegeven dat het in eerste instantie met eigen middelen gefinancierd moet worden. Mocht dit niet lukken, dan kan het gefinancierd worden met vreemd geld en dan wordt gekeken naar de basis, het vastgoed. Is het waardevermeerderend of is het voor de instandhouding van het vastgoed zijn dan aspecten die meewegen. Uiteindelijk zal het net als bij iedere financiering gekeken worden of de men de verplichtingen na kan komen. ''Uiteindelijk kijk je als bank naar de kasstroom. Op het moment dat je renova tie financiert dan mag je veronderstellen dat de kasstroom zodanig is dat de kosten voor die financiering worden gedekt door die
kasstroom.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk Door beide respondenten wordt aangegeven dat de verschillende vastgoed- financieringscriteria op een aantal kleine wijzigingen na compleet zijn. Het is belangrijk dat de beoordeling van kredietnemer en de beoordeling van het object worden meegenomen en dat de criteria anders moeten worden gestructureerd. Verder is het belangrijk onderscheid te maken tussen commercieel vastgoed en sociaal vastgoed zoals bij een woningcorporatie. De criteria uit de matrix worden gebruikt bij commercieel vastgoed en zijn niet gelijk aan de criteria voor sociaal vastgoed. Woningcorporaties financieren hun vastgoed bij zogenaamde sectorbanken. Deze hanteren andere tarieven en kijken naar andere criteria dan een commerciële bank.
''De criteria die hier zijn opgesomd gelden voor commercieel vastgoed vanuit een commerciële bank. Deze criteria zijn dus wel goed maar kunnen niet in deze context als zodanig gebruikt worden, is mijn mening.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk Wat betreft het gebruik van de matrix wordt zeer verschillend gereageerd. De ene respondent spreekt over ''onmogelijk'' ten aanzien van het gebruik van een dergelijke matrix, omdat gewoon weg geen enkel alternatief kans van slagen heeft.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
46 - 106
''Als een woningcorporatie geen WSW geborgde lening aan kan trekken omdat ze niet aan de gestelde criteria voldoen dan kunnen ze al helemaal geen andere financieringen aan trekken. Want als het WSW er al geen vertrouwen in heeft, wie dan wel!! Dit is volgens mij gewoon een afgesneden weg en niet realistisch.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk De andere respondent heeft het over het scoren van de voor- en nadelen. Ook wordt gesproken over een alternatieve hypothese wanneer bepaalde criteria niet voldoen, hierover wordt het volgende gezegd:
''Dan vallen inderdaad direct al die punten weg, maar dan zou je eigenlijk een alternatieve hypothese moeten hebben, om het zo maar te zeggen, van oké eigenlijk is die ESCo wel een goed alternatief, maar uit de interviews blijkt dat die componenten of die criteria er niet bij horen. Oké, maar welke
componenten horen er dan wel bij!! Op deze manier heb je ook een goede conclusie, want dan kun je eigenlijk zeggen van die scoort het beste op de overige punten, maar het is geen vastgoedfinanciering en daarom vallen al die punten weg en lijkt het als of het geen goed alternatief is. Maar met die hypothese wordt het een ander verhaal. Dit betekent dus dat op basis van dit model geen alternatief of niet alle alternatieven kunnen worden beoordeeld, waarbij dus een aanbeveling is om het model op die en die punten aan te passen.'' - Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance
Ook bij deze respondenten is gevraagd naar de geselecteerd alternatieven op basis van de brainstormsessie. Over een sale and leaseback constructie wordt gezegd dat corporaties niet bereid zullen zijn om het
vastgoed te verkopen. Hierbij wordt aangegeven dat de corporatie als een soort tussenpersoon moet gaan fungeren. De woningen worden dan als het ware onderverhuurd en dat wil een woningcorporatie niet. De functie van een corporatie verdwijnt door deze constructie. Het toepassen van een sale and leaseback constructie op installaties zou een haalbare optie kunnen zijn volgens de respondenten. Bij het uitgeven van obligaties door corporaties worden veel onduidelijkheden uitgesproken door de respondenten. Welke partijen zijn geïnteresseerd in dergelijke obligatie, welk rendement moet worden gegeven aan de obligatiehouder en is dit de functie van woningcorporaties? Ook is het proces matig heel duur volgens één van de respondenten. ''Het is de vraag wie gaan die obligaties kopen en wat is het rendement dat je gaat betalen op die
obligaties. Ook hier is weer de vraag is dit de functie van een woningcorporatie.'' - Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance ''Ten eerste is het procesmatig heel duur, het kost heel veel geld om een goed prospectus te schrijven of in ieder geval om het te vermarkten.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk ESCo's worden gezien als een mooi alternatief, maar hier wordt ook aangeven dat het alleen geschikt is voor installaties. Alleen met installaties kan een woning niet structureel energetisch verbeterd worden. Ook worden vraagtekens gezet bij het rendement en het gedrag van de consument. ''Het kan maar zo zijn dat de particulier blijft stoken, omdat het weet dat het een vast bedrag betaalt.'' -
Dhr. M. Huiskes, ING Real Estate Finance Als andere alternatieven worden pensioenfondsen en groenfinancieringen genoemd. Pensioenfondsen hebben veel vermogen en die willen graag investeren. De groenfinanciering is speciaal bedoeld voor energetische verbeteringen. Groenfinancieringen kunnen worden verstrekt door een commerciële bank met een zeer aantrekkelijke rente. Het probleem is dat de groenfinanciering een verkeerd imago heeft bij corporaties. Het wordt gezien als lastig en moeilijk.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
47 - 106
''Wat wel heel interessant is groenfinanciering. Ik moet alleen wel heel veel zendwerk doen om dat groenfinanciering bij corporaties onder de aandacht te brengen en dat is wel jammer. Het is echt missiewerk om deze partijen bij elkaar te brengen.'' Dhr. D. Baas, ING Zakelijk ''Maar kunnen wij een groenlening verstrekken dan kunnen wij ondanks onze hogere rating... kunnen wij een enorme korting geven op de rente voor die lening, zodanig dat door die korting de prijs lager uit komt dan een niet groenfinanciering van de BNG. En de grap is dat de BNG geen groenfinanciering kan verstrekken.'' - Dhr. D. Baas, ING Zakelijk
6.4. Resumé In dit resumé worden de deelvragen 5a ''Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix?'' en 5b ''In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?'' beantwoord. Met behulp van een brainstormsessie zijn drie alternatieve financieringsvormen geselecteerd. Deze alternatieven zijn een sale and leaseback constructie, het uitgeven van obligaties en het toepassen van een Energy Service Company. Op basis van de eerste beoordeling in de matrix valt een ESCo direct af. De investering en de criteria (maatregelen) voor het structureel energetisch verbeteren zoals opgenomen in de matrix komen overeen met de uitkomsten van de interviews. De financieringscriteria uit de matrix lijken nagenoeg compleet. Met het doorvoeren van een aantal wijzingen zijn deze criteria compleet. Daarmee lijkt de matrix ten aanzien van de verschillende criteria uit de theorie ook
compleet. Over de beoordeling van de verschillende financieringsvormen ten aanzien van de verschillende criteria uit de matrix kunnen onvoldoende uitspraken gedaan worden om vervolgens heldere conclusies aan te verbinden. Bij een sale and leaseback constructie is veel onduidelijkheid over de toepassing. Het is geen optie om deze constructie toe te passen op het vastgoed. Het toepassen van deze constructie op installaties is wel een optie. Bij het uitgeven van obligaties worden voornamelijk vraagtekens gezet bij de functie van een corporatie. Waarschijnlijk mogen corporaties dergelijke waardepapieren niet uitgeven. Een Energy Service Company wordt gezien als een interessant alternatief. Het probleem wat zich hier voor doet, is dat het alleen wordt toegepast op installaties. Bij het structureel energetisch verbeteren is het belangrijk om eerst de schil te isoleren om zoveel
mogelijk warmteverlies te reduceren. Alleen installaties lijken niet voldoende om een woning te verduurzamen naar een niveau zoals bedoelt in deze scriptie.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
48 - 106
7. DE ANALYSE In dit afsluitende hoofdstuk komen alle resultaten samen om de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek te kunnen presenteren. Met behulp van de conclusies in dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstelling. In dit hoofdstuk wordt verder een reflectie gegeven op het onderzoekproces, de onderzoeksmethoden en de onderzoeksresultaten en worden aanbevelingen
gedaan ten aanzien van de matrix en aanbevelingen voor vervolgonderzoek.
7.1. Conclusies In deze scriptie is onderzoek gedaan naar het ontwikkelen van een matrix om inzichtelijk te maken waaraan financieringsvormen voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen moeten voldoen en voor het beoordelen van financieringsvormen. De centrale vraagstelling van dit onderzoek luidt als volgt:
In hoeverre kan een matrix worden ontwikkeld die inzichtelijk maakt waaraan alternatieve financieringsvormen, voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door
corporaties, moeten voldoen? Het onderzoek is uitgevoerd volgens Theorie- Praktijk- Analyse. In de theorie is een matrix ontwikkeld welke is aangevuld en getoetst in de praktijk. De analyse vindt plaats in dit hoofdstuk. Voor het beantwoorden van de centrale vraagstelling zijn zeven deelvragen opgesteld. In deze paragraaf volgen de belangrijkste conclusies per deelvraag. De eerste deelvraag luidt: ''Wat is het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen door corporaties?'' Het structureel energetisch verbeteren van deze sociale huurwoningen is het verregaand renoveren met als doel deze woningen energiezuiniger te maken. Dit betekent dat de woningen minimaal een energielabel B moeten krijgen. Dit kan gerealiseerd worden met een gemiddelde investering van
€10.750 per woning op basis van drie labelsprongen. Het structureel energetisch verbeteren van deze woningen moet in de eerste plaats gerealiseerd worden door het nemen van bouwtechnische maatregelen. Hierbij worden het dak, de gevel, de begane grondvloer en de gevelopeningen geïsoleerd. Als deze bouwtechnische maatregelen niet voldoende zijn kunnen installatietechnische maatregelen worden genomen of kunnen duurzame energiebronnen worden toegepast. De tweede deelvraag luidt vervolgens: ''Welke criteria worden gehanteerd door corporaties voor het aantrekken van financiering?'' Uit de theorie blijkt dat woningcorporatie in de eerste plaats sturen op de criteria die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan hen stelt. Door het WSW worden onder andere eisen gesteld aan minimale ICR en DSCR, een fictieve aflossing, aan de LTV en aan het corporate governance
beleid van een corporatie. Naast deze criteria wordt in toenemende mate gekeken naar treasury management door corporaties. Hierbij is het belangrijk een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt te waarborgen, de renterisico's maximaal te beperken, het streven naar een optimale vermogensstructuur en het stellen van een duidelijke ondernemingsdoelstelling. De derde deelvraag: ''Welke algemene financieringscriteria voor vastgoed worden gehanteerd vanuit de literatuur?'' Voor het financieren van vastgoed is eigen vermogen of vreemd vermogen vereist. De combinatiemogelijkheden van eigen en vreemd vermogen zijn oneindig. Voor de financier van vastgoed zijn zekerheden belangrijk. Deze zekerheden kunnen gesteld worden in de vorm van zakelijke, persoonlijke en oneigenlijke zekerheden. De financier vraagt een vergoeding voor de
leningen in de vorm van een rentepercentage. Deze rente kan zowel vast als var iabel zijn en afhankelijk van verschillende factoren en risico's wordt de hoogte bepaald. Voor de financiering van vastgoed is het verder van essentieel belang dat de risico's worden geïnventariseerd en dat deze risico's zoveel mogelijk beperkt worden. De risico's worden onder andere geschat op basis van het
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
49 - 106
type vastgoed, de kwaliteit, de courantheid en de alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed. Ook is het belangrijk dat een aantal ratio's in de gaten wordt gehouden. Door een financier worden veelal minimale waarden voor de verschillende ratio's geëist. Ratio's ten behoeve van de financiering van vastgoed zijn de ICR, DSCR, LTV en de EBITDA. Deelvraag 4 luidt vervolgens: ''Hoe ziet een matrix eruit die rekening houdt met de criteria voor structureel energetisch verbeteren, financieringscriteria vanuit corporaties en algemene financieringscriteria voor vastgoed?'' Aan de hand van de eerste drie deelvragen is een matrix ontwikkeld. De matrix is opgedeeld in twee stappen. Stap 1 ''de investering'' is gevormd door deelvraag één. Stap 2 ''de financiering'' is gevormd door de deelvragen twee en drie. Stap 1 is om te beoordelen of een financieringsvorm überhaupt
geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren als bedoeld in deze scriptie. Stap 2 beoordeelt de financieringsvorm vervolgens inhoudelijk op haalbaarheid. Hierbij wordt een percentage gescoord op basis van de verschillende criteria en ten opzichte van de huidige financieringsvorm. De huidige financieringsvorm met een borging van het WSW scoort 100% in de matrix.
De vijfde en eerste deelvraag in de praktijk: ''Welke financieringsvormen kunnen geselecteerd worden om te beoordelen aan de (ontwikkelde) matrix?'' Door middel van een brainstormsessie zijn een drietal financieringsvormen geselecteerd. De professionals zien in de drie financieringsvormen goede alternatieven om verder uit te zoeken. Deze financieringsvormen zijn een sale and leaseback constructie, het uitgeven van obligaties en een energy service company.
De zesde en tweede deelvraag in de praktijk luidt: ''In hoeverre is de matrix compleet en hoe worden de geselecteerde financieringsvormen beoordeeld?'' De criteria en daarmee de matrix lijken compleet op een aantal wijzigingen na. Over de beoordeling van de verschillende financieringsvormen ten aanzien van de matrix kunnen onvoldoende uitspraken gedaan worden. Op basis van de mening en beleving van de verschillende respondenten kunnen betere uitspraken gedaan worden over de geselecteerde financieringsvormen. Bij een sale and leaseback constructie is het geen optie om deze constructie toe te passen op het vastgoed. Het toepassen van deze constructie op installaties is wel een optie. Woningcorporaties mogen waarschijnlijk geen obligaties uitgeven, waardoor deze vorm geen kans van slagen lijkt te hebben. Een Energy Service Company wordt gezien als een interessant alternatief. Maar deze financieringsvorm lijkt op basis van de interviews niet haalbaar. Dit bleek ook al tijdens beoordeling door de matrix. Het
probleem wat zich namelijk voordoet, is dat het alleen wordt toegepast op installaties. Bij het structureel energetisch verbeteren is het belangrijk om eerst de schil te isoleren om zoveel mogelijk warmteverlies te beperken. Alleen installaties lijkt ook in de praktijk niet voldoende om een woning te verduurzamen naar een niveau zoals bedoelt in deze scriptie.
De zevende en laatste deelvraag van het onderzoek luidt: ''Welke conclusies en aanbevelingen kunnen worden gedaan op basis van de confrontatie tussen de theorie en de praktijk over de (ontwikkelde) matrix?'' Uit het onderzoek blijkt dat de investering met bijbehorende criteria voor het structureel energetisch verbeteren uit de theorie overeenkomt met de investering en criteria uit de praktijk. De thermische schil, waaronder de gevel(openingen), de begane grondvloer en het dak, van een woning moet en
eerst met behulp van technische maatregelen aangepakt worden om zoveel mogelijk warmteverlies te voorkomen. Uit het onderzoek blijkt dat de financieringscriteria uit de theorie ook grotendeels overeenkomen met de criteria uit de praktijk. Het doorvoeren van een aantal kleine wijzingen zal voldoende zijn om de criteria compleet te maken. Dit betekend echter niet dat de matrix een goed middel is om alternatieve financieringsvormen te beoordelen. Door alle respondenten uit het praktijkonderzoek wordt aangegeven dat een dergelijke matrix niet kan worden gebruikt voor het beoordelen van een financieringsvorm. Ook lijkt het onmogelijk om wel een matrix te ontwikkelen zoals bedoeld in deze scriptie. Er wordt verder niet
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
50 - 106
inhoudelijk ingegaan op de verschillende wegingsfactoren uit de matrix, hierover kunnen dus geen uitspraken gedaan worden. Het grote probleem uit de matrix doet zich voor bij de verschillende criteria gesteld door de corporaties. Uit de theorie komt naar voren dat corporaties sturen op de WSW- criteria en de treasury- criteria. Uit de praktijk blijkt dit feit te kloppen, corporaties sturen op deze criteria, maar deze zijn niet bepalend. De genoemde criteria worden namelijk opgelegd aan de corporaties. Het is niet zo dat een corporatie deze criteria zelf heeft opgesteld om een financieringsvorm aan te toetsen. Corporaties hebben namelijk hun eigen beleid, waaronder het financiële beleid. De keuzes in dit beleid zijn bepalend voor een corporatie wat betreft het aantrekken van financieringen. Door dit gegeven wordt het erg corporatiespecifiek. Ook lijken de vastgoed- financieringscriteria in sommige gevallen
overbodig. Wanneer een financieringsvorm niet voldoet aan deze verschillende criteria, wil dit niet zeggen dat deze financieringsvorm niet gebruikt kan worden. Door één van de respondenten wordt verder aangegeven dat de vastgoed- financieringscriteria uit de matrix bedoelt zijn voor commercieel vastgoed, waardoor deze criteria in deze context niet gebruikt kunnen worden. Over de geselecteerde financieringsvormen kan gezegd worden dat de beoordeling aan de hand van de matrix overeenkomt met de beoordeling door de respondenten uit de interviews. Alle financieringsvormen worden namelijk onvoldoende beoordeeld. Op basis van dit onderzoek kan gezegd worden dat geen enkele alternatieve financieringsvorm geschikt is voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Ook in de toekomst zal de kans van slagen voor een alternatieve financieringsvorm gering zijn. Dit is voornamelijk te verklaren doordat geen
zekerheden kunnen worden gegeven waardoor het risico voor externe partijen te groot wordt en daarmee de rente voor de corporatie te hoog. Ook zal het vertrouwen door externe financiers, in een corporatie welke geen geborgde financiering kan aantrekken, te laag zijn. Want als het WSW geen vertouwen in dergelijke corporaties heeft, dan zal een externe financier al helemaal geen vertrouwen hebben, wordt verondersteld. Daarnaast kan geconcludeerd worden dat de financieringsproblematiek in theorie groter lijkt dan in werkelijkheid het geval. Door alle professionals wordt namelijk aangegeven dat uitsluitend de traditionele financieringsvorm (met de borging van het WSW) wordt gebruikt voor DAEB activiteiten, zoals het structureel energetisch verbeteren. Verder komt uit het onderzoek naar voren dat wanneer corporaties niet voldoen aan de eisen voor het
aantrekken van een geborgde lening, de investeringen zoals het structureel energetisch verbeteren worden uitgesteld. Men vindt de prioriteit hiervoor niet hoog genoeg om met allerlei (ingewikkelde) constructies in zee te gaan.
7.2. Reflectie Voor aanvang van het onderzoek was veel onduidelijkheid over de precieze invulling van dit onderzoek. Het heeft daarom ook veel tijd en moeite gekost om deze invulling en de onderzoeksopzet helder voor ogen te krijgen. Hierdoor heb ik wel gemerkt dat het van essentieel belang is, dat de onderzoeksopzet met de hoofdvraag en deelvragen, glashelder is. Deze tijd en moeite hebben er uiteindelijk voor gezorgd dat het onderzoek verder voorspoedig is verlopen.
De onderzoekvragen voor het literatuuronderzoek waren helder. Ondanks deze vragen is het niet eenvoudig geweest om de relevante informatie voor het onderzoek te filteren. Tijdens deze fase van het onderzoek is zoveel informatie op me afgekomen, dat het af en toe lastig is geweest om te bepalen welke informatie relevant is en welke niet. Het uitgangspunt van de brainstormsessie was duidelijk, namelijk het selecteren van een aantal (alternatieve) financieringsvormen. Ondanks dat een aantal financieringsvormen zijn geselecteerd heb ik mijn vraagtekens bij het maken van dergelijke keuzes op basis van deze methode. Het voordeel en tegelijkertijd het nadeel is dat een gevarieerd gezelschap bij elkaar zit te discussiëren over een bepaald onderwerp. Het voordeel is, de verschillende gedachten waardoor interessante discussies op gang
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
51 - 106
komen. Het nadeel is de tegenstrijdige belangen. De ene partij heeft naar mijn mening een dominantere rol en uitgesprokener mening gehad dan de ander, waardoor de uitkomsten als minder betrouwbaar bestempeld kunnen worden. Ook het feit dat alle genodigden afkomstig zijn uit de Twentse regio, komt niet ten goede aan de betrouwbaarheid. De interviews zijn afgenomen aan de hand van een vooraf opgestelde topic- en vragenlijst. Hierdoor kan het zijn dat respondenten gestuurd zijn in hun antwoorden. Echter, de topic- en vragenlijst zijn zorgvuldig geformuleerd en het effect hiervan wordt dan ook als minimaal geschat. Het afnemen van interviews had ik nog nooit eerder gedaan en vond ik zeer leerzaam. De gegeven antwoorden van een aantal respondenten vielen me wat tegen. Juist bij de geïnterviewden van de verschillende corporaties had ik meer relevante informatie verwacht ten aanzien van de financieringscriteria en de ontwikkelde
matrix. Achteraf kan misschien gezegd worden dat niet bij elke organisatie de juiste persoon is geïnterviewd. Ik vond het lastig om op basis van kwalitatief onderzoek duidelijk conclusies te trekken. Het is moeilijk om verschillende informatie op waarde te schatten. Waarom heeft bijvoorbeeld de informatie van de ene respondent meer waarde dan die van de andere. Ik heb gemerkt dat de kwaliteit sterk af hangt van de persoon, de één vertelt veel meer en heeft veel meer kennis dan de ander. Van alle vijf respondenten heb ik persoonlijk twee respondenten aangemerkt als belangrijk, specialistisch en van toegevoegde waarde voor het onderzoek. Doordat deze personen de meeste informatie hebben los gelaten en deze informatie veelal is gebruikt voor de conclusies en aanbevelingen is het de vraag of dit de betrouwbaarheid en validiteit van de onderzoeksresultaten ten niet heeft beïnvloed.
Op basis van het praktijkonderzoek kan gediscussieerd worden over de aannames die gedaan zijn in dit onderzoek. De verschillende financieringscriteria komen namelijk grotendeels overeen en de WSW- criteria zijn sturend, maar zijn zeker niet bepalend. Ook de aannames voor de wegingsfactoren zijn moeilijk te achterhalen. De financieringscriteria vanuit corporaties zijn inderdaad belangrijk maar hier kunnen geen duidelijk wegingsfactoren aan worden gegeven. Hier is ook niet inhoudelijk op ingegaan door de respondenten. Uit onderzoek is gebleken dat een matrix altijd corporatiespecifiek zal zijn. Hierdoor is het moeilijk te achterhalen welke criteria nou echt van essentieel belang zijn. Hoewel dit onderzoek veel bruikbare resultaten heeft opgeleverd, heeft het niet het gewenste resultaat geleverd, namelijk een matrix waaraan alternatieve financieringsvormen kunnen worden beoordeeld. Dit is wellicht (mede) te
verklaren doordat het probleem betreffende het financieren van structureel energetische verbeteringen aan sociale huurwoningen in theorie groter lijkt dan in de praktijk het geval. De praktische toepasbaarheid van een matrix als bedoelt in deze scriptie, ook al is het corporatiespecifiek, zal in mijn ogen altijd lastig zijn. Het eindproduct had ik graag eerder opgeleverd gezien. Ik had niet verwacht dat zoveel tijd verloren zou gaan aan het inplannen van interviews. Dit is een leermoment. Verder vond ik ''het doen van onderzoek'' een leerzaam proces. Het is me duidelijk geworden hoe een ''goed'' onderzoek op te zetten en aan welke eisen een onderzoek moet voldoen. Ik denk dat dit proces veel voordelen zal bieden voor mijn vervolgstudie op de universiteit.
7.3. Aanbevelingen De ontwikkeling van een matrix, waarmee alternatieve financieringsvormen kunnen worden beoordeeld, zal altijd corporatiespecifiek zijn. Een corporatie zal voor haar eigen organisatie een dergelijke matrix kunnen ontwikkelen. Belangrijke criteria waaraan een financieringsvorm moet voldoen zijn hierbij transparant, werkbaar, controleerbaar en past het bij de organisatie. Ook lijkt de acceptatie een punt van discussie. Een sale and leaseback constructie op het vastgoed ziet men bijvoorbeeld niet zitten, maar waarom zou dit geen goede optie kunnen zijn? Corporaties zien zichzelf graag als een vastgoedonderneming, maar het is de vraag of deze houding altijd ten goede komt aan het sociale karakter van een corporatie.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
52 - 106
Een matrix waarin bovengenoemde punten worden gescoord zal de haalbaarheid van een bepaalde financieringsvorm beter inzichtelijk kunnen maken. Hierbij is een evenwichtig systeem wat betreft wegingsfactoren van essentieel belang. Daarnaast wordt aanbevolen om elke potentiële financieringsvorm duidelijke uit te kristalliseren wat betreft invulling en werking. Op deze manier kan beter inzichtelijk gemaakt worden of een bepaalde financieringsvorm bij de organisatie past. Ook is het belangrijk de (rente)risico's duidelijk te inventariseren, daarom wordt aanbevolen om te allen tijde elke potentiële financieringsvorm specifiek door te berekenen op een corporatie aan de hand van rente en risico's. Dit kan door middel van bijvoorbeeld casestudies.
Vervolgonderzoek zou gedaan kunnen worden naar alternatieve financieringsvormen voor niet-DAEB activiteiten. Deze activiteiten kunnen op termijn niet meer geborgd gefinancierd worden. Woningcorporaties zullen voor deze activiteiten naar een commerciële bank moeten. Commerciële banken hanteren vaak andere voorwaarden, zoals tarieven en eisen, dan de zogenaamde sectorbanken. Een kanttekening hierbij zijn de kasstromen. Een positieve kasstroom is een belangrijk criterium voor een commerciële bank. De genoemde voorwaarden, ten opzichte van sectorbanken, kunnen als negatief bestempeld worden voor corporaties. Door vroegtijdig in te spelen op deze ontwikkeling kan in de toekomst wellicht voldaan worden aan deze voorwaarden. Corporaties zouden de huren op commercieel vastgoed kunnen verhogen. Ze kunnen ook het commerciële vastgoed zoveel mogelijk afstoten, waardoor ze niet met commerciële banken zaken hoeven te gaan doen.
Een vervolgonderzoek naar groenfinancieringen wordt ook aanbevolen. Groenfinancieringen hebben veel voordelen, zo kan de rente op deze financiering in sommige gevallen goedkoper uitvallen dan de traditionele financiering met een borging van het WSW. Het grote probleem van deze groenfinanciering is het imago, welke veelal als stoffig en ingewikkeld wordt bestempeld. Hoe kunnen de corporatie en de financier bij elkaar gebracht worden is hier de grote vraag. Verder spreken een aantal respondenten over het energiefonds van de provincie, de gemeente en collega-corporaties voor het financieren van structureel energetische verbeteringen. Een onderzoek naar de kansen van deze partijen wordt aanbevolen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat zekerheden de grootste problemen veroorzaken voor externe financiers of financieringsvormen. De meeste zekerheden, het vastgoed, zijn door het WSW
opgeëist. Onderzoek naar andere zekerheden die aan externe financiers geboden kunnen worden zou interessant kunnen zijn. Om op termijn tegemoet te komen aan de externe doelstelling van dit onderzoek is het van belang dat corporaties met een financieel zwakke positie zo snel mogelijk hun kasstromen op orde krijgen of op een andere manier hun financiële positie versterken, waardoor ze weer aan de criteria van het WSW voldoen en geborgd geld kunnen blijven aantrekken voor het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Op deze manier kunnen sociale huurwoningen structureel energetisch verbeterd (blijven) worden, met als doel de CO2-uitstoot in Nederland terug te dringen en de woonlasten voor huurders te verlagen.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
53 - 106
LITERATUUR EN BRONNENLIJST Abdallah, B. (2013). Marktpotentie Bouwen en Wonen in het Nederlandse deel van het Euregiogebied.
Saxion, Lectoraat Innovatieve Technologie in de Bouw. Enschede: Saxion Kenniscentrum Leefomgeving.
Aedes. (2002). Woningcorporatie en hun financiering. Hilversum: Aedes. Aedes. (2012, Juli 30). Hoe werkt de borging van corporatieleningen? Opgehaald van www.aedes.nl:
http://www.aedes.nl/content/artikelen/financi-n/financien/Borging-van-corporatielening.xml Aedes. (2013). About Aedes. Opgehaald van
http://www.aedes.nl/content/artikelen/aedes/vereniging/About-Aedes.xml Aedes. (2013). Borging van corporatielening. Opgehaald van
http://www.aedes.nl/content/artikelen/financi-n/financien/Borging-van-corporatielening.xml
Agentschap NL. (2011, Januari). Voorbeeldwoningen 2011. Sittard: Agentschap NL. Agentschap NL. (2012, April 16). agentschap.nl. Opgehaald van
https://www.woconet.nl/getattachment/0cc47315-1d2b-496f-b01d-5973e4ef174d/Toolbox-Financieringsconstructies---Duurzame-inves.aspx
Alles over marktonderzoek. (2014, Juni 28). diepte interview. Opgehaald van allesovermarktonderzoek: http://www.allesovermarktonderzoek.nl/onderzoeksmethoden/diepte-interview#voordelen-en-nadelen-diepte-interviews
Architectenweb. (2013). Opgehaald van http://www.architectenweb.nl/aweb/archipedia/archipedia.asp?ID=3024
Berkhout, T. M., & Zwart, P. H. (2013). Basisboek Vastgoedfinanciering. Naarden/Amsterdam: Real Estate Center van Neyenrode Business Universiteit.
Blok, S. (2013, Februari 28). Vormgeving en effecten huurbeleid en verhuurderheffing. Den Haag, Nederland.
Centraal Bureau voor de Statistiek [CBS]. (2013, Juni 24). Eén op de drie woningen eigendom van woningcorporatie. Opgehaald van Website van CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3520-wm.htm
Centraal Fonds Volkshuisvesting [CFV]. (2012). Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2011. Baarn: Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2009). Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 prognoseperiode 2009-2013. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2010). Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2011). Doorrekening effecten regeerakkoord voor corporatiesector.
Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting. Companje, E.-J., Pierweijer, H., Tenniglo, G., Logtmeijer, J., Rodenboog, J. S., Baker, O., . . . Vrielink, R.
(2013, Oktober 03). Brainstormsessie alternatieve financieringsvormen. (M. Ter Haar-Wiefferink, G. Salemink, A. Kocak, & T. Cattier, Interviewers)
de Koning, A. (2008). Woningfinanciering. Den Haag: Sdu Uitgevers. Deloitte. (2011). Corporatie Governance Duurzaamheid. Rotterdam. Deloitte. (2012). Handboek Woningcorporaties. Hoofdstuk 7: Het bepalen van de bedrijfswaarde.
Rotterdam: Deloitte. Duffheus, P. (1997). Ondernemingsfinanciering en vermogensmarkten. Groningen: Wolters-Noordhoff . EIB. (2013). Investeringsfaciliteit en verhuurderheffing. Amsterdam: Economisch Instituut voor de
Bouw.
Encyclo. (2013). Opgehaald van http://www.encyclo.nl/ Forschelen-Janssen, V. (2013). Trends en ontwikkelingen bij onderzoek in de corporatiesector. USP
Marketing Consultancy. Goorden, R. (2011). Financiering van woningcorporaties. Den Haag: BNG Bank. Gruis, V. H. (2001). Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties. Delft: Delft University
Press. Gruis, V., & Van der Kuij, R. (2012). Vastgoedfinanciering in woelige tijden. Stichting Fundatie Bachiene.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
54 - 106
Het Notuleercentrum. (2014, Juni 28). woordelijk verslag en letterlijk verslag. Opgehaald van http://www.notuleercentrum.nl/verslagwoordelijk.asp
Insaver. (2013, Augustus 28). Opgehaald van http://insaver.be/waarom-na-isoleren/ Kempen, B. G., & van Velzen, N. (1988). Werken aan wonen 75 jaar Nationale Woningvoorraad. Almere. Lupi, T. (2013). De kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad: Feiten, cijfers en trends. Den Haag:
Platform 31. Luwema, J., Teeuwen, B., & Jansen, P. (2013, Oktober 09). Kwaliteit en kwantiteit. Opgehaald van
http://www.gebouwdin.amsterdam.nl/main.asp?action=display_html_pagina&name=pagina&item_id=186&booMarge=-1&selected_balkitem_id=565&parent_balkitem_id=526
Lysen, E. (1996). The Trias Energica: Solar Energy Strategies for Developing Countries. Freiburg: Eurosun Conference.
Milieu Centraal. (2013, September 20). Opgehaald van Energielabel.nl: http://www.energielabel.nl/woningen/
Milieucentraal. (2013, Augustus 26). Opgehaald van http://www.milieu centraal.nl/themas/energie-besparen/isoleren-en-besparen
Milieucentraal. (2013, Augustus 30). Opgehaald van http://www.milieucentraal.nl/themas/energie-besparen/isoleren-en-besparen/gevelisolatie
MilieuCentraal. (2013). www.milieucentraal.nl. Opgeroepen op December 5, 2013, van http://www.milieucentraal.nl/thema's/thema-1/klimaat-en-milieuproblemen/klimaatverandering/broeikaseffect/
Milieucentraal. (2014, Juni 06). Duurzame energiebronnen. Opgehaald van http://www.milieucentraal.nl/themas/bronnen-van-energie/duurzame-energiebronnen
Nederlands B.W., boek 3, art. 3 lid 1. (2013). Wetgeving Makelaardij, Taxatie en Vastgoed (Vol. 3). Sdu uitgevers.
Raad voor de Jaarverslaggeving. (2012). Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor grote en middelgrote ondernemingen. Deventer: Kluwer.
Radboud Universiteit. (2014, Juni 28). (E. Barendsen, Redacteur) Opgehaald van http://www.cs.ru.nl/E.Barendsen/onderwijs/onderzoeksvaardigheden/doc9.pdf
Rajan, R. G., & Zingales, L. (1995). What Do We Know about Capital Structure? The Journal of Finance. Right martonderzoek. (2013, April 16). Opgehaald van www.rightmarktonderzoek.nl:
http://www.rightmarktonderzoek.nl/kwalitatief-onderzoek/groepsdiscussies Rijksoverheid. (2013). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Den Haag: Rijksoverheid. Rijksoverheid. (2013, Juni 24). Woningcorporaties. Opgehaald van Website van de Rijksoverheid:
http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties
Rijksoverheid. (2014, April 10). Huurwoning. Opgehaald van Website van de Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-is-een-sociale-huurwoning-en-wanneer-kom-ik-daarvoor-in-aanmerking.html
Rijksoverheid. (2014, April 10). Wanneer is een energielabel voor woningen verplicht? Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-gebouwen/vraag-en-antwoord/wanneer-is-het-energielabel-voor-woningen-verplicht.html
Rust, W., Seyffert, F., den Heijer, A., & Soester, J. (1997). Vastgoed financieel. Vlaardingen: Delftse Universitaire Pers: Management Studiecentrum.
SenterNovem. (2014, Februari 12). Energiebesparingsverkenner. Opgehaald van http://www.energiebesparingsverkenner.nl/p001.asp
Tempelaar, F. (1991). Theorie van de ondernemingsfinancierings (het risico van 25 jaar rendement).
Maandblad voor Accountancy en Bedrijfseconomie . Van Dale . (2002). Van Dale Groot woordenboek hedendaags Nederlands. Utrecht-Antwerpen: Van Dale
Lexicografie . Van Dale. (2006). van Dale Pocketwoordenboek. Utrecht-Antwerpen: Van Dale Lexicografie . Van Dale. (2013). Opgehaald van http://www.vandale.nl/ van de Westelaken, M., Peters, V., & Kieft, M. (2011, Maart 28). Handout Brainstorm Technieken.
Opgehaald van http://www.hanze.nl/NR/rdonlyres/02CC05A3-0C26-4813-9670-EAF5DCA47576/0/HandoutbrainstormingtechniekenWestelaken.pdf
van der Schaar, J. (1991). Volkshuisvesting: een zaak van beleid. Utrecht: Het Spectrum.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
55 - 106
van der Wielen, L., & de Vries, J. (2012). Handboek Corporate Finance & Treasury. Castricum: Financial Markets Books.
van Kuijck, F. (2012). Corporatie Governance Sterker sturen op kasstromen. Deloitte, Wonen en Ruimte. Verhoeven, N. (2011). Wat is onderzoek? Den Haag: Boom Lemma uitgevers. Veuger, J. (2011). Maatschappelijk vastgoed gedefinieerd. Service Magazine. Waarborgfonds Sociale Woningbouw. (2014). Weten en Doen. Opgeroepen op Maart 06, 2014, van
www.wsw.nl: http://www.wsw.nl/wetenendoen WSW. (2011). Trendrapportage woningcorporaties; zekere onzekerheden. Huizen: Waarborgfonds
Sociale Woningbouw. WSW. (2014, Maart 06). Aflossingsfictie. Opgehaald van
http://www.wsw.nl/wetenendoen/faciliteringsvolume/28
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
56 - 106
BIJLAGEN
Bijlage 1: Interviewvormen
Bijlage 2: Ontstaan en beleid corporatiesector
Bijlage 3: Vormen van zekerheden
Bijlage 4: Brainstormsessie 03 oktober 2013
Bijlage 5: Interviewopzet professionals woningcorporatie
Bijlage 6: Interviewopzet professionals vastgoedfinanciering
Bijlage 7: Interview Mark Huiskes (ING Real Estate Finance)
Bijlage 8: Interview Roel Amkreutz (ProWonen)
Bijlage 9: Interview Dick Maas (ING Zakelijk)
Bijlage 10: Interview Ben Meijer (Ons Huis)
Bijlage 11: Interview Henny Manrho (Wonen Delden)
Bijlage 12: Samenvatting interviews
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
57 - 106
Bijlage 1: Interviewvormen
De verschillende basisvormen voor persoonlijke interviews wordt in figuur 4 weergegeven.
Figuur 4 Basisvormen interview (Bron: Verhoeven, eigen bewerking)
Vaak worden bij open interviews lijsten met onderwerpen (topiclijst) gehanteerd, maar een
gestructureerd interview kan een heel open karakter hebben. Kortom kan gesteld worden dat deze
driedeling niet strikt is. Bij het afnemen van open interviews wordt in ieder geval aanbevolen om te
werken met een topiclijst (Verhoeven, 2011).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
58 - 106
Bijlage 2: Ontstaan en beleid corporatiesector In deze bijlage wordt het ontstaan en de ontwikkeling van de corporatiesector beschreven. De corporatiesector bestaat inmiddels ruim 110 jaar en in die tijd hebben zich veel veranderingen voor gedaan. De belangrijkste ontwikkelingen worden beschreven.
Sinds het begin van de 20e eeuw bestaat de corporatiesector zoals we deze nu kennen. Voor die tijd waren er ook al sociale verhuurders in de vorm van welgestelde burgers, kerken en industriëlen. In totaal ging het om 40 zogenaamde woningcorporaties die over het algemeen zond er overheidssteun opereerde. Met de vaststelling van de Woningwet in 1901 veranderde dit. Met deze nieuwe wet
maakte de overheid zich medeverantwoordelijk voor de beschikbaarheid van voldoende en vooral ook betaalbare woningen. Er werden mogelijkheden gecreëerd voor de subsidiëring van sociale huurwoningen en het beschikbaar stellen van overheidsleningen. De Woningwet maakte zich vooral bijzonder doordat de verkrijging van subsidie werd beperkt tot organisaties die uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting opereerde en die geen winstuitkeringen aan derden gaven. De corporatie van nu kenmerkt zich als private, non-profit organisatie op de woningmarkt, verbonden met een publieke taak door bijzondere wet- en regelgeving, financiering en subsidies (van der Schaar, 1991). Aanvankelijk was de groei van deze non-profit sector bescheiden. Daar kwam tijdens de Eerste Wereldoorlog verandering in. Door de oorlogsomstandigheden was een mix ontstaan van hoge bouwkosten, een groot tekort aan kapitaal en aan bouwmaterialen, waardoor particulieren niet meer
bouwden. De overheidssteun voor gemeentelijke woningbedrijven werd snel uitgebreid. Dit resulteerde in een sterke groei van het aantal corporaties (Kempen & van Velzen, 1988). Na de Tweede Wereldoorlog vond de grote toename van de non-profit huursector plaats. De corporatiesector was een ideaal middel om het omvangrijke woningtekort van de Tweede Wereldoorlog op te lossen. Dit resulteerde in veel objectsubsidiëring, planmatige nieuwbouw en een centrale rol van de gemeenten, met als gevolg de sterke groei in de productie van sociale huurwoningen. Ook in de jaren na de wederopbouw was sprake van veel nieuwbouw door non-profit verhuurders. Aanvankelijk overheerste de bouw door de gemeenten. Hierin kwam verandering door de wijziging van de Woningwet in 1962. Woningcorporaties werden in de jaren zestig van de vorige eeuw steeds belangrijker bij de bouw en er werd vastgesteld dat woningcorporaties bij nieuwbouw
voorrang kregen op de gemeenten. In 1969 werd dit versterkt door gemeenten alleen te laten bouwen als was aangetoond dat corporaties daartoe niet in staat waren (Gruis V. H., 2001). Niet alleen het woningtekort was een goede reden voor de subsidiëring van de sociale woningbouw, maar vooral ook de gezondheid van de bewoners. Na de Eerste Wereldoorlog bleek de private eigenschap van corporaties feilloos aan te sluiten bij de Nederlandse samenleving. De semipublieke eigenschap maakte de sociale huur vanaf 1950 echter geschikt als één van de belangrijkste oorzaken van de groeiende verzorgingsstaat. Ook in de jaren twintig en de jaren tachtig van de vorige eeuw waren corporaties belangrijk voor de sanering van de, in oude stadswijken gelegen, slechte particuliere huurvoorraad. De afgelopen 15 jaar gold dit opnieuw voor de herstructurering van binnenstedelijke gebieden. Vanaf de jaren negentig werden corporaties ingezet om de emancipatie
van bewoners, voornamelijk immigranten, en de sociale binding in wijken te versterken. In deze tijd werd het werkterrein van corporatie breder en werden ze in de gelegenheid gesteld om naast woningen ook gebouwen met een maatschappelijke functie te ontwikkelen (Kempen & van Velzen, 1988). De eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog werden gekenmerkt door een sterke overheidssturing. Maar van der Schaar (1991) spreekt van een discussie, die al in de jaren vijftig was ontstaan, over de corporatiesector in verband met deze overheidssturing en de voordelen van corporaties ten opzichte van gemeenten. In 1958 werd de eerste stap gezet richting de verzelfstandiging van woningcorporaties. De Commissie de Roos werd ingesteld en deze constateerde dat de corporaties onvoldoende eigen financiële middelen hadden om zelfstandig te worden. Door de
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
59 - 106
commissie werden aanbevelingen gedaan in de financiële sfeer, namelijk het afschaffen van de terugbetalingsplicht van subsidies, het oprichten van een centraal fonds door het instellen van een bedrijfsreserve waarin alle middelen van de corporaties worden gestort en de nadruk werd gelegd op de verhoging van de kwaliteit van het management. Deze aanbevelingen werden pas bewerkstelligd in 1977 met de invoering van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In de jaren tachtig werd de financiële zelfstandigheid van corporaties bevorderd door het realiseren van eigen vermogen door het aflossen van woningwetleningen tegen lage rentes. Tevens werd een financiële zekerheidsstructuur gevormd rond de woningcorporaties door de invoering van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). In de jaren negentig werd de volgende stap gezet richting een verdere verzelfstandiging van de
corporatiesector, met de Nota Volkshuisvesting (MVROM). De nota richtte zich voornamelijk op de verlegging van de verantwoordelijkheden van de overheid naar gemeenten en prov incies en de verzelfstandiging van woningcorporaties. De beleidsvrijheid werd verruimd en de corporaties moesten vooral in financiële zin meer op eigen benen gaan staan. Het nieuwe beleid mondde uit in onder andere de invoering van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH), waarin de taken en verantwoordelijkheden van woningcorporaties zijn vastgelegd. Ook werden uitstaande leningen van de Rijksoverheid aan woningcorporaties afgekocht tegen het recht van woningcorporaties op toekomstige exploitatiesubsidies van de overheid, evenals de afschaffing van de objectsubsidies voor nieuwbouw en exploitatie van woningen (Gruis V. H., 2001).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
60 - 106
Bijlage 3: Vormen van zekerheden
Deze informatie is samengesteld op basis van gegevens van Berkhout & Zwart (2013).
Zakelijke zekerheden
Stille reserves Aan de hand van stille reserves is het mogelijk betere voorwaarden te verstrekken. Een stille reserve is
bijvoorbeeld het verschil tussen de balanswaarde en de marktwaarde van vastgoed.
Verpanding huurpenningen
Bij de financiering van commercieel vastgoed worden de huurpenningen verpand aan de financier. Dit
gebeurt als extra zekerheid voor de betaling of teruggave van het gefinancierde bedrag. Dit wordt
geregeld in een zogenaamde ''stampandakte huurvorderingen''. Hierbij gaat het om de verpanding
van bestaande en toekomstige huurpenningen die ten tijde van de verpanding nog niet bestonden.
Persoonlijke zekerheden
Borgstelling (zakelijke en particuliere) Ten behoeve van de normale uitoefening van een bedrijf wordt een particuliere borg gesteld voor een schuld van een ander, tenzij wordt gehandeld als directeur-grootaandeelhouder (dga) van een BV. Voor een financier is het in de praktijk van groot belang onderscheid te maken tussen particulieren en zakelijke borgstellingen. Een particuliere borgstelling wordt bijna altijd door een familielid of een bekende van de cliënt
afgegeven. De borg mag worden aangesproken als de cliënt zijn betalingsverplichtingen tegenover de financier niet nakomt en de financier hem in gebreke heeft gesteld. De (huwelijks)partner moet toestemming geven voor de borgstelling, dit is wettelijk vastgelegd om de partner en het eventuele gezin te beschermen. Een zakelijke borgstelling kan plaatsvinden door een rechtspersoon of een niet-particuliere borg, zoals een dga. De niet-particuliere borg is een natuurlijk persoon. Hoofdelijke medeaansprakelijkheid Iemand die niet de kredietnemer is stelt zich hoofdelijk aansprakelijk voor hetgeen de financier van de kredietnemer te vorderen heeft. De hoofdelijke medeschuldenaar is aansprakelijk met zijn hele vermogen. Deze hoofdelijke medeaansprakelijkheid kan voortvloeien uit de wet of een
partijenovereenkomst.
Oneigenlijke zekerheden
Positieve en negatieve hypotheekverklaring Een positieve verklaring betekent dat een kredietnemer zich ertoe verplicht om op verzoek aanvullende zekerheid te geven. Een negatieve verklaring is verklaring van de kredietnemer iets niet te doen. Hiermee wordt bedoeld het vervreemden of bezwaren van activa, zonder toestemming. Het van deze verklaring is te voorkomen dat andere crediteuren dan de financier in een betere positie komen. Pari passu-verklaring Een verklaring van gelijke positie. Dit een belofte van de kredietnemer iets niet te doen en iets anders
wel te doen, oftewel geen zekerheid aan andere kredietverstrekkers te geven zonder de financier naar
evenredigheid in die zekerheid te laten delen.
Cross default-verklaring
Als de kredietnemer niet meer voldoet aan zijn verplichtingen jegens andere kredietverstrekkers dan is op grond van een cross default-verklaring een overeenkomst direct opeisbaar.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
61 - 106
Notariële volmacht tot hypotheekverklaring Deze volmacht wordt opgesteld door een notaris en afgegeven door een kredietnemer. De financier wordt gemachtigd door de kredietnemer om op een tijdstip waarom de financier het wenselijk acht, hypotheek te vestigen op vastgoed dat in de volmacht staat omschreven. In deze volmacht is een maximumbedrag opgenomen. Achterstellingverklaring De overeenkomst van achterstelling heeft veelal de strekking dat de junior crediteur ten opzichte van de kredietnemer verklaart dat zijn vordering jegens andere schuldeisers een lagere rang inneemt dan de wet hem toekent.
Kapitaalinstandhoudingsverklaring In deze verklaring zegt de aandeelhouder van de kredietnemer de financier toe dat hij ervoor zorgt dat het eigen vermogen van de kredietnemer op een bepaald niveau zal blijven en dat hij daartoe zo nodig middelen aan de kredietnemer zal verstrekken.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
62 - 106
Bijlage 4: Brainstormsessie 03 oktober 2013 In tabel 20 zijn de deelnemers aan de brainstormsessie weergegeven.
Naam Organisatie Functie Contact
Gerard Tenniglo ProWonen Teamleider Vastgoed [email protected] Roel Amkreutz ProWonen Financieel Manager [email protected] Rutger Vrielink Domijn Teamleider beleid [email protected] Henry Pierweijer Plegt-vos Groepscontroller [email protected] Ernst-Jan Companje Plegt-vos Groepscontroller ernstjan.companje@plegt-
vos.nl Jan Logtmeijer FBD Bankmensen/
Rabobank Accountmanager [email protected]
Jan Sjirk
Rodenboog
DPA Benkis Business Unit Manager [email protected]
Orlando Baker Cogas Manager Duurzaam [email protected] Gerard Salemink Pioneering/Saxion Chef werkplaats [email protected] Marloes ter Haar - Wiefferink
Saxion Docent/ onderzoeker
Aycan Kocak Saxion Student BTB [email protected] Tom Cattier Saxion Student V&M [email protected]
Tabel 20 Deelnemers brainstormsessie (Bron: eigen bewerking)
Voor de inleiding van de brainstormsessie hebben Aycan Kocak en Tom Cattier een powerpointpresentatie voorbereid. In deze presentatie zijn achtereenvolgens de problematiek, doelstelling van het onderzoek en de huidige/toekomstige situatie van de corporatie besproken. Ook is een lijst met partijen en constructies, voor energetische verbeteringen, op het bord geschreven.
Deze lijst bestaat uit DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain and Operate), ESCo (Energy service company), Obligaties en Crowdfunding. Na deze inleiding heeft Marloes ter Haar de brainstormsessie geopend. De brainstormsessie is opgebouwd uit verschillende onderwerpen. Deze onderwerpen worden hieronder stuk voor stuk behandeld. Betrokken partijen huidige situatie Het eerste onderdeel van deze sessie gaat over de betrokken partijen bij de financiering van woningcorporaties. Er wordt duidelijk aangegeven (Vrielink) dat het WSW op dit moment nog steeds de grootste speler is. Door de verhuurderheffing en strengere eisen is het echter wel zo dat het
geborgd lenen op termijn steeds moeilijker zal worden. Tot voor kort was het vrij eenvoudig een lening te borgen, hierbij wordt aangegeven (Amkreutz) dat de gehele regelgeving om te kunnen financieren flink zijn aangescherpt. Door de verhuurderheffing voldoen heel veel corporaties niet meer aan die criteria, dus die hebben wel moeite met geborgde financieringen. Tegelijkertijd zijn ook de activiteiten die gefinancierd mogen worden aangescherpt. Eerder mocht er een waslijst aan activiteiten geborgd gefinancierd worden, tegenwoordig zijn heel veel activiteiten niet-DAEB activiteiten en deze kunnen niet worden gefinancierd met een borging. Deze activiteiten moeten gewoon bij een bank gefinancierd worden tegen voorwaarden die voor elke andere (commerciële) vastgoedpartij ook geldt. Bij geborgde financiering wordt geen onderscheid gemaakt tussen eigen en vreemd vermogen. Als een corporatie €10 miljoen nodig heeft en het heeft de goedkeuring van het WSW, dan krijgt het €10 miljoen. Men zou zich voor kunnen stellen (Baker) dat de bank meer
vertrouwen heeft in de ene corporatie dan in de andere omdat bijvoorbeeld de bedrijfsvoering erg verschilt waardoor de bank extra eisen gaat stellen. Maar voor het verstrekken van een geborgde lening kan de bank echter geen extra eisen stellen, als de goedkeuring van het WSW er eenmaal is, moet zij financieren. Hierbij is het WSW echt leidend (Tenniglo).
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
63 - 106
Tegenwoordig worden vrijwel geen financieringen verstrekt buiten het WSW om, dit gaat echter wel veranderen (Vrielink). Er wordt aangeven dat het om substantieel grote bedragen gaat als men praat over financieringen buiten het WSW om. En de vraag of de banken voldoende middelen hebben om deze activiteiten in de toekomst te financieren (Salemink). Hier is iedereen het unaniem over eens dat het geld er wel is en dat er ook genoeg geld is, ook bij de banken. Het probleem is echter wel dat veel meer gekeken wordt naar risico's en de banken moeten heel hard werken aan hun solvabiliteitsbeslag (Rodenboog). Als door de ogen van een bank wordt gekeken naar de corporatie dan zijn de rendementen op leningen die worden verstrekt aan corporaties veel te laag. Hierbij moet men zich voorstellen dat de balans wel fors wordt verlengd met al die miljoenen, maar het rendement is te weinig om de solvabiliteit ook op het juiste niveau te houden. De eis is om als bank te groeien met de solvabiliteit en er wordt veel te weinig rendement gemaakt, hierbij moet worden aangeven dat het
risico ook heel laag is, maar het komt niet ten goede aan de solvabiliteit. Kort gezegd zijn er vanuit de bank twee problemen ten aanzien van de financiering van woningcorporaties (Rodenboog). Het eerste probleem is bij de geborgde financieringen. Hier gaat het niet om een zekerhedenprobleem maar om een rentabiliteitprobleem, want de balans wordt wel verlengd wat niet ten goede komt aan de solvabiliteit en om deze op orde te krijgen. Dit geld kan immers ergens anders weggezet worden tegen betere rentes. Het tweede probleem is voor financieringen buiten het WSW. De bank kijkt naar risico versus rendement. De laatste jaren wordt vooral gekeken naar het risico. Voor een woningcorporatie betekent dat er veel risico -opslag bij de financieringen komt, waardoor zij liever opzoek gaan naar andere financieringsvormen (buiten de bank om) omdat het gewoon veel te veel rente kost. Dit is direct de aanleiding voor het volgende onderwerp.
Betrokken partijen toekomstige situatie Naast de bank worden verschillende partijen genoemd. De overheid (provincies, gemeenten) in de vorm van subsidies en pensioenfondsen (Logtmeijer). Ook wordt gesproken over vermogende particulieren (Rodenboog). Om het voor deze partijen interessant te maken moet gedacht worden aan creëren van fiscale voordelen. Energiemaatschappijen worden ook aangewezen als interessante partners. Dit wordt op het moment al wel gedaan in de vorm van een sale and lease back. Hierbij gaat het echter alleen om technische installaties zoals een boiler en een CV-ketel (Baker). Een andere belangrijke partij is Europa (Logtmeijer). Deze zorgen voor veel subsidiestromen op het gebied van duurzaamheid. Een goed voorbeeld hiervan zijn windmolens. Het belangrijkste hierbij is omvang. Dit betekend dat een samenwerking moet worden gezocht tussen meerdere corporaties om voldoende omvang te creëren.
Zekerheden en risico's bij het energetisch verbeteren De toekomstige energieprijs wordt als risico/probleem aangemerkt. De huidige modellen zijn enkel en alleen gebaseerd stijgende energieprijzen. Dit komt voornamelijk door belastingen, want er zijn volgens de deelnemers partijen die beweren dat energie over 10 jaar gratis. Dus belasting is hier de boosdoener. Bij zekerheden wordt al snel gedacht aan de vastgoedwaarde, maar wat doen dergelijke maatregelen met de vastgoedwaarde. Dit is en blijft een probleem volgens de betrokken partijen. De investering levert namelijk geen inkomsten op, het kost alleen maar geld. Het is belangrijk dat de cashflow na de investering voldoende is om aan de verplichtingen te kunnen voldoen. Ook kan er niet een hypotheek worden verstrekt op deze maatregelen, want dat betekend dat het onderpand het vastgoed is. Hier bij is een sale and leaseback constructie wel een goede optie. Ook is het voor
energiemaatschappijen of installatiebedrijven interessant om langjarige contracten aan te gaan wat betreft energetisch installaties. Hierbij wordt gerefereerd aan ESCo's. Het principe van een ESCo wordt kort toegelicht door Kocak. Bij ESCo's gaat het voornamelijk om installaties, maar er wordt aangegeven dat dit niet alleen bij installaties het geval hoeft te zijn (Salemink/Vrielink). Het kan bij complete gebouwen en gedeeld eigendom komt hier ook bij kijken. Bij het gedeeld eigendom zijn verschillende partijen betrokken, hierbij moet gedacht worden aan o.a. een schoonmaakbedrijf. Aangezien ESCo's tot op heden veelal worden toegepast bij overheidsgebouwen en faciliteiten zoals zwembaden en ziekenhuizen. Het grote voordeel van deze partijen zijn de langjarige contracten, 20 tot 25 jaar, en dus een lange termijn zekerheid op inkomsten of uitgaven. Voor een corporatie kan dit betekenen dat zij haar woningen kan verhuren op basis van een inclusief (licht, gas, water) prijs.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
64 - 106
Hierdoor wordt de kasstroom vergroot. De hogere huurprijs heeft voor de huurder als voordeel dat het in totaliteit minder betaalt en niet wordt geconfronteerd met stijgende energielasten. Het voordeel voor de corporatie is dat een extra kasstroom kan worden gegenereerd omdat een hoger bedrag kan worden doorberekend dan dat het betaald aan de ESCo. Voor zover bekend is, worden ESCo's tot op heden niet of nauwelijks in toegepast bij het verduurzamen van de woningen in eigendom van corporaties. Het nadeel van een ESCo bij woningcorporaties zijn de vierkante meters. ESCo's zijn bedoelt voor grote gebouwen met pak weg minimaal 10.000 vierkante meter vloeroppervlak. Bij woningcorporaties zijn deze vierkante meters wel aanwezig maar niet onder één dak, waardoor elk huishouden apart benaderd moet worden. Dit kost veel te veel tijd en komt niet ten goede aan het rendement en de haalbaarheid van de ESCo, hierdoor is het risico te groot.
Naast installaties wordt gesproken over isolatieconstructies, zoals pluimers die aanbiedt. Dit wordt echter voornamelijk in de particuliere woningbouw toegepast. Hierbij wordt de link gelegd naar deze markt (Tenniglo). Het is namelijk van essentieel belang dat de woning van particulieren die grenzen aan de woningen van corporaties liggen ook verduurzamen en van goede energetisch kwaliteit zijn. Men kan zich voorstellen dat in een dorp als Borculo (20% corporatie, 80% particulier eigendom) de waarde van het eigendom van corporatiewoningen in hoge mate wordt bepaald door de woningen eromheen. Naar aanleiding van dit wordt geopperd dat de gedachten altijd is geweest dat de vastgoedeigenaar over de stenen gaat. De installaties durft men langzamerhand los te laten (dit gebeurde vroeger ook niet), maar waarom worden die stenen ook niet losgelaten (Vrielink). Verder wordt gesproken over de studentenhuisvesting die plegt-vos onlangs heeft gebouwd in
opdracht van Haerzathe Investments. Hier komt het principe van de obligatielening om de hoek kijken. Deze constructie wordt kort toegelicht (Companje). Bij het uitgeven van obligaties door corporaties wordt de vraag weer gesteld hoe om te gaan met het eigendom en wat levert het op. Het is onduidelijk waar de cashflow komt. Als de cashflow in beginsel alleen maar bij de huurder blijft, dan is de bevoordeelde niet diegene die investeert en dan zal deze constructie nooit gaan werken. Als de corporatie op basis van deze verbetering de huur kan verhogen, doet het dat dan ook? En deze verhoging mag nooit meer zijn dan besparing die de huurder heeft op zijn energieverbruik. Bij corporaties wordt echter niet de maximale huur gevraagd, hier zit dus nog een cashflowgroei in wat zeker hard nodig is voor de financiering. Als alleen gekeken wordt naar de besparing dan is de investering niet terug te halen in tijdsplannen van 10 à 15 jaar die hiervoor staan. Hierbij is het wel onduidelijk met welke disconteringsvoet wordt gerekend, wordt gerekend met de rentevoet van het WSW of met een marktconforme rentevoet van 6 à 7 % dan krijgt men het niet rond. Naar aanleiding
van deze conclusie vraagt men zich af (Amkreutz) of er naar alternatieve financieringsvormen moet worden gezocht op moment dat het niet nodig is of het gewoon met het WSW gefinancierd kan worden als corporatie zijnde. Op het moment dat een alternatief wat extra's kan bieden kan het wellicht interessant zijn. Bijvoorbeeld door dat ze onder de prijs kunnen gaan zitten met behulp van langjarige contracten, want goedkoper financieren dan het WSW lukt niet. Gezien het investeringsvolume kan vanuit de WSW echter wel een stukje worden gefinancierd (Companje) maar als een corporatie tot 2020 een hele woningvoorraad wil verduurzamen dan is er binnen die bandbreedte niet voldoende capaciteit om dat te kunnen doen. Er moet dus gezocht worden naar een andere ontsluiting tot de kapitaalmarkt om dit soort projecten van de grond te krijgen. De ambitie van de woningcorporatie speelt hierbij een rol. Als je als woningcorporatie een hogere ambitie hebt dan ''ik doe het met geld dat ik van het WSW krijg'' dan moet dat op een creatievere manier worden
opgelost en dan moet al snel gedacht worden aan ESCo's en obligaties (Vrielink). De Raedthuys Groep heeft hiervoor ook al meerdere initiatieven lopen. De partijen die zich hier oprichten kunnen nog een grote slag slaan bij corporaties. Financiering structureel energetisch verbeteren Na deze discussie is er verder gediscussieerd over het doel van deze brainstorm namelijk het financieren van de structurele energetisch verbeteringen. Er vanuit gaande dat een corporatie in (geld)problemen zit wordt de vraag gesteld waarom een woningcorporatie niet 20% van haar eigendom aan particuliere vastgoedbeleggers, individueel of in groepsverband, zou verkopen (Rodenboog). Dit is geen optie, omdat een woningcorporatie aan gigantisch veel eisen moet voldoen
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
65 - 106
wil het een woning kunnen verkopen (Tenniglo). Het is hooguit een keer mogelijk om een woning aan een concurrentcorporatie te verkopen. In verleden is dit overigens wel gebeurd. Er zijn bijvoorbeeld veel woningen verkocht aan Stienstra en andere partijen, maar tegelijkertijd wordt ook gezegd dat dit niet voldoende is (Tenniglo). Het is belangrijk als corporatie de klant wat te kunnen bieden en dat de klant kan kiezen. Er kan gekozen worden tussen bijvoorbeeld een B-label en A-label en een A+-label en dan is de klant bereid meer te betalen als hij een betere woning krijgt. Het is voor een corporatie een mooie ambitie om per vierkante meter full service te kunnen aanbieden en te verhuren. In Nederland wordt nog heel erg kortzichtig gedacht. Als men naar Duitsland kijkt wordt alleen maar gepraat over vierkante meters. Deze trend is ook steeds meer zichtbaar in andere bedrijfstaken. Een voorbeeld is dat Philips lichturen als gebruiksrecht aanbied en loopuren voor tapijt (ter Haar). Ook gebeurt dit al veel in het kantorenvastgoed (Regus en Schröder).
Het is belangrijk om te kunnen blijven differentiëren omdat men continue opzoek is naar de top. A is niet voldoende meer, het moet naar tripple A of zelfs energieneutraal. De normstelling is dat alle bestaande woningen in Nederland naar een energielabel B moeten, Baker vraagt zich af wie zoiets verzint. Waarom moeten alle woningen naar een label B. De wet van de afnemende meer opbrengst geldt hier, dat wil zeggen dat gekeken moet worden naar de hele mix van woningen en waar kan met de kleinste investering het hoogste rendement behaald worden. En dan kan een labelsprong van G naar C al voldoende zijn. De vraag in deze is of corporaties zo kijken en zijn er voorbeelden in de praktijk dat dit werkt, want als dat niet het geval is dan is het heel zorgelijk. Tegenwoordig is alles wat een corporatie doet, elk complex, wordt een business case (Amkreutz). Op het moment dat een corporatie een complex tegenkomt waar een energielabel B totaal niet haalbaar is zijn corporaties niet
meer zo gek, een paar jaar geleden nog wel, om het te doen. Dit is een behoorlijke verbetering. En men vraagt zich af of het überhaupt een groot verschil maakt of een woning naar energielabel A of B gaat. In de praktijk zijn namelijk genoeg voorbeelden dat het verschil echt tegenvalt. Ook wordt aangegeven dat de corporatie grotere stappen wil maken dan dat er geld beschikbaar is. Dat wil zeggen dat als ze nu €10 miljoen ter beschikking hebben, hiermee verschillende business cases op duurzaam gebied kunnen worden gemaakt met een rendement van ong. 6%. Hier wordt mee aangetoond dat het een rendabele business case is, maar het gaat niet door om men de financiering niet voor elkaar krijgt. Wat Rodenboog in financieringsland ziet, is dat het om hele grote bedragen gaat en dat het steeds meer buiten de bank wordt gezocht en dit zal alleen maar toenemen. De behoefte en de particulier die
geld over heeft zal steeds meer naar elkaar toe worden gebracht. Dit is in principe ook een logisch ontwikkeling, want men wil nou eenmaal dat geld rendeert en niet minder waard wordt. Op het moment kost het geld, gezien de inflatie, om geld op een spaarrekening te zetten dus al dat gaat op een gegeven moment een weg zoeken om te kunnen renderen. Er hoeven hierbij geen rendementen van 12% gerealiseerd te worden, maar een stabiel en risicoarm rendement van 4 a 5% is al prima. Deze mensen willen wel weten waar ze het geld in stoppen (Rodenboog). Dit betekent wel dat het heel dichtbij (in de regio) moet worden gezocht, want op het moment dat de afstand groter wordt en het onbekende groter wordt gaat de rendementseis automatisch omhoog (Companje). Hierbij wordt ook weer gerefereerd aan obligaties. Afronding/conclusie
Tijdens de brainstormsessie zijn verschillende partijen en constructies besproken. De opgestelde lijst aan het begin van de brainstorm is aangevuld en bestaat nu uit DBFMO, ESCo, obligaties, growdfunding, sale and leaseback en overheid (gemeenten, provincies). Kijkend naar deze varianten voor het financieren van het structureel energetisch verbeteren van sociale huurwoningen wordt het na volgende gemeld. DBFMO wordt net als growdfunding direct uitgesloten. Sale and leaseback echter is een go. ESCo is een interessant concept, maar men verwacht niet dat het voldoende oplevert. Bij het uitgeven van obligaties zijn twijfels maar zou een goede optie kunnen zijn. En er wordt vrij snel gemeld dat de overheid een rol speelt die nihil is gezien de problematiek.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
66 - 106
Bijlage 5: Interviewopzet professionals woningcorporatie
Respondent
Naam
Organisatie
Functie
Plaats
Datum
Topiclijst
Investering structureel energetisch verbeteren
Aantrekken van financiering
Traditionele financiering
Alternatieve financiering
Suggesties alternatieve financieringen
Matrix
Vragenlijst
Structureel energetisch verbeteren
1. Zijn er onlangs nog sociale huurwoningen gerenoveerd? Zo ja, welk energielabel hadden deze
woningen en welke maatregelen zijn hierbij genomen om naar een energielabel B te gaan?
2. Wat is de totale investering per woning voor deze maatregelen?
Financieringscriteria door corporaties
3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen het aantrekken van financieringen voor renovaties
en voor overige activiteiten (nieuwbouw, commercieel)?
4. Welke criteria worden door corporaties gehanteerd bij het aantrekken van financieringen?
5. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) ju ist/compleet voor het beoordelen van een
financieringsvorm?
6. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te beoordelen of een financieringsvorm
geschikt is voor een corporatie? Waarom wel of niet?
Alternatieve financieringsvormen
7. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
8. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
9. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?
10. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de financieringscriteria (volgens u)?
11. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor de financiering van renovaties aan
corporatievastgoed?
12. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens u) nader onderzocht worden voor het
financieren van renovaties aan sociale huurwoningen?
Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen Samenvatten Afsluiten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
67 - 106
Bijlage 6: Interviewopzet professionals vastgoedfinanciering
Respondent
Naam
Organisatie
Functie
Plaats
Datum
Topiclijst
Vastgoed- financieringscriteria
Vastgoedfinanciering corporaties
Financieringsvormen
Matrix
Suggesties/toevoegingen
Vragenlijst
Vastgoedfinanciering
1. Wat is kenmerkend aan vastgoedfinanciering in vergelijking tot (bijvoorbeeld)
bedrijfsfinanciering?
2. Welke eisen worden gesteld aan de kredietnemer vanuit vastgoedfinanciering?
3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de financiering van vastgoed (commercieel) en de
financiering van vastgoed van een corporatie?
4. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de financiering van vastgoed en de financiering van
renovaties aan vastgoed?
5. Worden momenteel corporaties gefinancierd zonder WSW borgstelling (dus op commerciële basis)? Zo ja, voor welke activiteiten (nieuwbouw, renovatie)?
6. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) ju ist/compleet voor het beoordelen van een
financieringsvorm?
7. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te beoordelen of een financieringsvorm
geschikt is voor het financieren van (renovaties aan) corporatievastgoed? Waarom wel of niet?
Alternatieve Financieringsvormen
8. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
9. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
10. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?
11. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de financieringscriteria (volgens u)?
12. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor de financiering van corporatievastgoed?
13. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens u) nader onderzocht worden voor het
financieren van (renovaties aan) sociale huurwoningen?
Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen
Samenvatten Afsluiten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
68 - 106
Bijlage 7: Interview Mark Huiskes (ING Real Estate Finance)
Respondent
Naam Mark Huiskes
Organisatie ING Real Estate Finance
Functie Relatiemanager
Plaats Arnhem
Datum 30-04-2014
Topiclijst
Vastgoed- financieringscriteria
Vastgoedfinanciering corporaties
Financieringsvormen
Checklist
Suggesties/toevoegingen
Vragenlijst
Vastgoedfinanciering
Fragment 1.1
Commercieel vastgoed
Onderpand
Fragment 1.2
WSW borgstelling
Bank Nederlandse
gemeenten (BNG)
Scheiding commerciële
activiteiten
1. Wat is kenmerkend aan vastgoedfinanciering in
vergelijking tot (bijvoorbeeld) bedrijfsfinanciering?
Vastgoed financiering allereerst, de naam zegt het al het gaat
over vastgoed, commercieel vastgoed over het algemeen. Dus
niet zozeer de particuliere hypotheekverstrekking, maar
commercieel, dan kun je denken aan woningen maar dan de
complexmatige woningen voor de uitponding, en ook winkels,
kantoren, zorgvastgoed dat soort zaken dat is dan kenmerkend
voor vastgoedfinanciering. Het onderpand. Tom: Wordt het
corporatievastgoed vanuit de bancaire sector gezien als
commercieel vastgoed? Ik praat vanuit de ING en dan zijn er
verschillende onderdelen van de ING bij betrokken. Wij vanuit
vastgoedfinanciering en dan vanuit de zakelijke bankier is dan de
bedrijveninstellingen tak die daar voor verantwoordelijk is, maar
die doen ook met name betalingsverkeer, dus niet zo zeer het
echte vastgoedfinancier maar ook alles wat daar bancair gezien
om heen valt. Daar valt dan ook een stuk kredietverlening bij
maar vaak is het een combinatie met betalingsverkeer en alle
bancaire producten. Vaak worden wij er wel bij betrokken, maar
je ziet dat zeker een partij als wij heel lastig mee kunnen komen
met de andere bankiers bij corporaties, want die financieren met
de borgstelling van het WSW borgstelling. De Bank Nederlandse
Gemeente (BNG) bijvoorbeeld kunnen zulke voordelige tarieven
en looptijden aanbieden dat het voor een partij zoals de ING een
stuk minder interessant is. Dus je ziet ook vaak dat corporaties
eerder genegen zijn om bij dat soort partijen te gaan financieren
Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen Samenvatten Afsluiten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
69 - 106
Fragment 1.3
Kennis en ervaring
debiteur
Beoordelen
kredietnemer (Wie is je
debiteur)
Het object, de stenen
beoordelen
Fragment 1.4
Weinig verschillen
Beoordelen
kredietnemer
dan bij zakelijke of commerciële financiers. Wat je nu wel ziet is
dat het onderscheid steeds nadrukkelijker gemaakt wordt
tussen commercieel vastgoed binnen de coöperatie en echt de
kerntaak van een coöperatie. Dus sociale huurwoningen, dat
kunnen ze dan onder de WSW borgstelling financieringen en dat
gebeurt dan heel vaak bij de partijen als bank Nederlandse
Gemeenten (BNG), maar alles wat boven die sociale huurgrens
zit, de commerciële activiteiten, moeten ze gewoon net als een
andere reguliere marktpartijen bij een commerciële bank
financieren.
2. Welke eisen worden gesteld aan de kredietnemer vanuit
vastgoedfinanciering?
Je hebt verschillende eisen, allereerst is het de debiteur, wie is
de geldnemer, wie verstrekt het je krediet en dan belangrijk hoe
solvabel en rendabel is je kredietnemer. Je hebt het hier over
vastgoedfinanciering dus het is ook belangrijk dat de
desbetreffende partij voldoende kennis en ervaring heeft met
het vastgoed. Dat is dan je geldnemer. En vervolgens is het
uiteraard ook heel belangrijk wat je gaat financieren. Wat voor
soortvastgoed is het? Waar zijn de woningen gelegen in dit
geval? Wat is de kwaliteit van de woningen? Wat is de
onderhoudsstaat van de woningen? Wat verwacht je aan
exploitatielasten aan de woning? Je gaat eigenlijk het geen je
financiert in beeld te brengen. En vervolgens is dan de vraag wat
ga je erop financieringen. En dan heb je het over, wat is de
financieringsratio, dus wat is je loan to value (LTV). Zijn het
kwalitatief nieuwe woningen dan kun je vaak meer financieren
dan met woningen die verouderd zijn. De normen DSCR en ICR
worden ook gehanteerd, dit is ook weer afhankelijk van de
kwaliteit van de woning en van de kredietnemer.
Het begint allemaal bij de kredietnemer, als je geen goed gevoel
hebt bij de kredietnemer ga je überhaupt niet financieren en
vervolgens zijn het uiteraard de stenen die net zo belangrijk zijn.
3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de
financiering van vastgoed (commercieel) en de
financiering van vastgoed van een corporatie?
Dat is feitelijk niet zo ontzettend veel, want als ik een coöperatie
zou financieren dan zou ik het op de zelfde manier beoordelen
dan als gewoon bij een particuliere belegger die verschillende
woningen koopt, bewijze van een pensioenfonds of een andere
kredietnemer. Het is alleen de vraag van waar gaat de
coöperatie financieren. Deze zal uiteraard voor de beste
voorwaarde kiezen en over het algemeens is dat niet bij
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
70 - 106
Fragment 1.5
In eerste instantie met
eigen vermogen
De investering/object
beoordelen
Meerwaarde
Fragment 1.6
Geen financieringen
buiten WSW
Onduidelijkheid over
scheiding commercieel
en niet commercieel
Commercieel vastgoed
herfinancieren zonder
WSW
Woningcorporatie als
commerciële relatie
een marktpartij zoals de ING. In de basis kijk je ook weer naar je
kredietnemer. Hoe goed is de coöperatie? Wat is het eigen
vermogen? Wat zijn de woningen? Eigenlijk wat ik net ook al zei,
je beoordeelt de kredietnemers en zo beoordeel je de coöperatie
ook?
4. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de
financiering van vastgoed en de financiering van
renovaties aan vastgoed?
Het is op het moment gewoon überhaupt heel lastig om
renovaties te financieren. Over het algemeen zegt een bank,
althans wij zeggen op dit moment vaak, dat zijn zaken die je in
eerste instantie gewoon als kredietnemer zelf moet financieren.
Mocht dat niet lukken, en dan praat ik even in de algemeenheid
want over het algemeen kunnen coöperaties de renovaties wel
met eigen middelen betalen, dan kunnen wij het misschien
financieren, maar dan zal ook altijd weer gekeken worden naar
de basis, dus wat wordt er gerenoveerd? Is het
waardevermeerderend? Is het voor de in stand houding van de
kwaliteit van de portefeuille? En als je dan praat over het
structureel energetisch verbeteren, dat is iets wat bij ons bij de
ING in ieder geval in de kinderschoenen staat. Wat is
verduurzamen en hoe relateren we dat aan een waarde
verbetering van het pand, hoe ga je dat taxeren, hoe beoordeel
je de kosten die daarmee gemoeid zijn in relatie tot de
waardevermeerdering van het pand.
5. Worden momenteel corporaties gefinancierd zonder WSW borgstelling (dus op commerciële basis)? Zo ja, voor welke activiteiten (nieuwbouw, renovatie)?
Ik moet zeggen dat ik het zelf nog niet ben tegen gekomen, maar wat misschien wel aardig is, is dat ik jou even introduceer bij een collega van mij die bij de andere kant van de ING bank zit en die voornamelijk woningcorporaties financiert. Zij zijn ook meer met dit soort vraagstukken bezig en die hebben ook de directe relaties. Je ziet dat voornamelijk zij de financiering voorlopig nog organiseren, als er al gefinancierd moet worden. En niet zozeer de vastgoedfinanciers zoals wij. Toevallig heb ik daar een paar weken geleden met die collega's ook over lopen sparren, want wat je nou ziet is dat het allemaal nog niet uit gekristalliseerd is, wat is nou precies commercieel en wat is niet commercieel. De corporatie probeert dit een beetje te parkeren of voor zich uit te schuiven, dus er zal een moment komen dat ze daadwerkelijk het commercieel vastgoed of moeten herfinancieren bij een andere partij dus zonder het WSW of dat ze het gaan verkopen. Op dat moment zullen wij ook moeten instappen, en wij zijn dus de partijen niet zijnde de BNG. Wij
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
71 - 106
Fragment 1.7 Gedeeltelijk compleet Toevoegen debiteur Rente en aflossing Fragment 1.8 Gedeeltelijk compleet Kasstromen belangrijk Fragment 1.9 Criteria
herstructureren
zullen daar dan net op de zelfde voorwaarde naar kijken zoals we nu een woningportefeuille van een particuliere belegger financieren, dat is een woningcorporatie gewoon een commerciële relatie voor ons. Maar dan heb je aan een woningcorporatie over het algemeen, ondanks dat het niet WSW geborgd is, toch wel een goede kredietnemer denk ik. Maar het gaat hier dus puur om de commerciële activiteiten van een woningcorporatie, dus niet om de sociale huurwoningen. 6. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet
voor het beoordelen van een financieringsvorm?
Ziet er in eerste instantie goed uit, maar ik denk inderdaad wat
ik in het begin al zei wie is je kredietnemer dus wie is de debiteur
dat is ook nog wel een belangrijke is om op te nemen. Verder
denk ik dat je wel goed zit met je criteria, je noemt hier rente en
zou er ook direct aflossing bij achter kunnen zetten, dat is ook
nog een component. Verder noem je hier zekerheden, dat is dan
het vastgoed wat je financiert, de stenen, waar is het gelegen en
noem het allemaal maar op.
7. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te
beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor het
financieren van (renovaties aan) corporatievastgoed?
Waarom wel of niet?
Ik denk het op zich wel, maar even voor mijn eigen
beeldvorming, hoe zie jij die alternatieven, wat bedoel je daar
precies mee? Tom: Op de alternatieve financieringsvormen kom
ik straks! Oké, helder. Als je puur kijkt naar de vastgoed-
financieringscriteria dan zijn die zeker compleet, om die
opmerkingen bij de vorige vraag na. En wat heel belangrijk is zijn
de kasstromen, met andere woorden hoe zeker is je
huurcomponent. Want de huurcomponent bepaald of jij je rente
en aflossing kunt betalen. Ik kan me ook voorstellen inderdaad
dat je een alternatief hebt wat een ESCo is, dat je daar je
kasstroom in laat vallen en vervolgens wordt dat dan van
daaruit het financieren en rente en aflossing betalen. En dan is
het ook wel heel belangrijk hoe structureel is die pot aan
inkomsten. En dat zou ik dan hier ook onder hangen, wat is je
cashflow en hoe bestendig is je cashflow. Tom: maar kan je een
financieringsvorm indelen of toetsen op basis van deze criteria,
zoals is weergegeven in de matrix? Ja het eigen en vreemd
vermogen is een component en ik zie dat ook eigenlijk meer als
de loan to value (LTV), met andere woorden wat is je
financieringsratio, dus dat is een hele sterke overlap en dit is wel
een hele belangrijke, want je hebt het aan de ene kant over de
financieringsgraad, dan heb je het over de zekerheden,
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
72 - 106
de stenen, en dan heb je het over inderdaad over de
bestendigheid van je kasstroom die eigenlijk je rente en aflossing
bepaald. Eigenlijk zijn dat de drie belangrijkste componenten
van vastgoedfinanciering en daar kun je deze opgestelde criteria
onder scharen. Want als je het hebt over de financieringsgraad
dan heb je over eigen vermogen en loan to value. Heb je het over
de zekerheden dan heb je het over de stenen. En heb je het over
de bestendigheid van je kasstroom dan kun je eigenlijk ook je
ICR, DSCR en EBITDA daar onder scharen. En vervolgens hangt
daar weer boven de risico's, die zijn ook weer onderdeel van die
drie componenten. Dus ik zal deze criteria herstructureren naar
deze componenten.
Fragment 1.10
Sale and leaseback
geen haalbare
constructie
Woningcorporatie als
tussen persoon
Functie
woningcorporatie
onduidelijk
Alternatieve Financieringsvormen
8. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in
relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?
Even kijken, is het dan bij een sale and leaseback zo dat een
woningcorporatie het vastgoed verkoopt aan een derde en het
vervolgens terug huurt? Tom: de precieze invulling hiervan is
dus de discussie, maar dat is dan de meeste logisch invulling,
waarbij inderdaad de corporatie het vastgoed verkoopt, of een
deel hiervan, waardoor veel liquiditeit vrij komt waarmee
vervolgens kan worden gerenoveerd. Oké, dan probeer ik hier
even op door te redeneren, want met dat geld kunnen
inderdaad woningen renoveert worden, maar als je het eerst
verkoopt en vervolgens het in feite met jou geld gaat
verduurzamen dan gooi je het geld eigenlijk weg. Ik zou dus
zeggen dat die partij die het gekocht heeft het ook moet gaan
verduurzamen en dat zou je dan weer kunnen verdisconteren in
de huurprijs die je dan als woningcorporatie betaald aan die
verhurende partij. En dan zit feitelijk je sociale component in bij
wijze, want die woningcorporatie die betaald dan een huur aan
die belegger en al die mensen die huren van de corporatie
betalen dan gewoon huur aan de corporatie en waarschijnlijk zit
daar door de sociale component een gat tussen. Dus bewoners
worden eigenlijk onderhuurders en de woningcorporatie is dan
hoofdhuurder van de belegger. Deze vorm lijkt me geen
haalbare constructie, want wat ik me afvraag is wat het verschil
is tussen de huur aan de belegger en de huur aan de corporatie.
Ik stel me voor dat een corporatie haar vastgoed verkoopt voor
bijvoorbeeld 1000 en het vervolgens terug moet huren voor 100
en maar 70 ontvangt van de particuliere huurders dan zit er dus
in feite 30 tussen. Ja, dat houd je dus een x periode vol met het
potje van de opbrengst. En dan ben je als corporatie een soort
tussen persoon geworden,
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
73 - 106
Fragment 1.11
Obligatie kan
interessant zijn
Onduidelijkheid over
marktpartijen en
rendementen
Functie
woningcorporatie
wat het waarschijnlijk helemaal niet wil. De functie van de
corporatie is hiermee weg.
9. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot
het financieren van vastgoed(renovaties)?
Hier moet ik me ook even een voorstelling bij maken. De
corporatie gaat dus obligaties uitgeven en daar betalen ze dan
ook een bepaald rendement op. Het geld dat opgehaald wordt,
wordt vervolgens gebruikt voor het verduurzamen van de
woningen. Dat zou een interessante kunnen zijn. Het is de vraag
wie gaan die obligaties kopen en wat is het rendement dat je
gaat betalen op die obligaties. Eigenlijk is het niets meer en
minder dan inderdaad een alternatieve financieringsvorm. Je
gaat inderdaad naar de bank of je gaat naar een x aantal
verschillende partijen toe. Ik denk dat de vraag is zijn er partijen
te vinden die in zo'n obligatie willen stappen, die zullen er wel
zijn zeker als je als woningcorporatie dat gaat borgen in de vorm
van een rendement. Ook hier is weer de vraag is dit de functie
van een woningcorporatie. Maar op zich vind ik dit niet een hele
verkeerde, want het voordeel is dat je een langjarige looptijd
krijgt, wat je op dit moment gewoon niet krijgt bij een bank, je
krijgt gewoon up front een zak met geld waar je die renovaties
mee kunt doen. Wat het dan interessant maakt denk ik, wat
levert die renovatie uit eindelijk op. Met andere woorden wat
brengt die renovatie mij, het is inderdaad een stuk
kwaliteitsverbetering, maar over het algemeen komen de
voordelen ten gunste van de particulier. Dus eigenlijk ben je de
particulier aan het sponsoren. Hier kunnen ook wel weer allerlei
constructies op bedacht worden om deze kosten te drukken, dat
het bijvoorbeeld gecompenseerd wordt door de overheid of dat
de verhuurderheffing wordt gelimiteerd als je mee doet met een
dergelijk renovatieproject. Uiteindelijk is een woningcorporatie
een hele belangrijke maatschappelijke partij bij verduurzaming
van het vastgoed in Nederland en daar moet denk ik een
corporatie ook de verantwoordelijkheid voor willen en kunnen
nemen en dat moet enigszins ook wel gecompenseerd worden
door de maatschappij, dus de overheid. Maargoed dit is een
discussie die wij hier niet hoeven te voeren.
10. Hoe denkt u over Esco's in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
Nou ja op zich is dit volgens mij ook een mooie alternatieve
financieringsvorm, want dan zie ik het bij wijze van zo dat je ook
eigenlijk up front tegen de huurder, de particulier, zegt van wij
kopen jou gas,water en elektra af. Dat is wel een beetje een
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
74 - 106
Fragment 1.12
ESCo mooi alternatief
Gedrag consument
Onzekerheid over
rendement
Fragment 1.13
Moeilijk uitspraken
over te doen
Niet elke vorm is
specifiek
vastgoedfinanciering
gevaarlijke, want je zegt bijvoorbeeld tegen de huurder je
betaald 600 euro huur plus nog eens een keer 300 euro gas,
water en elektra. En die 300 euro stop je dan in een ESCo en dat
jouw jaarlijks terugkerende rendement, met die 300 euro moet
in ieder geval het gas, water en elektra betaald kunnen worden.
Dit maakt het direct ook het lastige, want met die renovatie
maak je het energieneutraler waardoor minder stookkosten
hebt enzovoort waardoor volgens deze kosten omlaag gaan. En
als je nu 300 euro als huurder moet betalen en je hebt dat altijd
betaald vindt je dat prima. Als de stookkosten na de renovatie
200 zijn dat heeft de corporatie of de ESCo in principe een winst
van 100 euro te pakken. Dit betekend dat die 100 elke keer weer
terug komt, je kunt dit dus contant maken en heb je een x
bedrag wat op voorhand kan worden gegeven ten behoeve van
het renoveren van die woningen. Maar de vraag is hoe zeker
weet je dat die 100 ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt, het
kan maar zo zijn dat de particulier blijft stoken, omdat het weet
dat het een vast bedrag betaald. Hierdoor gaat het
energieverbruik in verhouding met wat het was alsnog omhoog
waardoor die vooraf berekende 100 helemaal niet haalbaar is.
Ondanks dit gegeven denk ik dat het een goed alternatief is,
maar het staat nog wel echt in de kinderschoenen.
11. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de
financieringscriteria (volgens u)?
Dit wordt een beetje ingewikkeld, in ieder geval in zoverre
ingewikkeld dat bijvoorbeeld bij een ESCo niet meer het
vastgoed wordt gefinancierd, maar bepaalde kasstromen. Mijn
interpretatie bij een ESCo is ten minste dat het voordeel in
energieverbruik de basis wordt voor de financiering. Het betreft
hier dus geen vastgoedfinanciering, waardoor deze vorm heel
lastig te toetsen is op deze criteria. Je zou het wel op basis van
zo'n sale and leaseback constructie kunnen doen, omdat het hier
nog wel steeds over te stenen gaat. Maar eigenlijk toets je dan
niet meer de corporatie, maar de belegger want daar zitten
inmiddels de stenen. En wat betreft de obligaties, dat kan wel
prima omdat het vastgoed nog steeds in eigendom is van de
corporatie. Het is wel zo dat ik bij wijze van de corporatie
financier als obligatiehouder met 60 en vervolgens wordt er
gerenoveerd op basis van mijn financiering dan wordt de
financiering in feite 70 en als de waarde nog steeds 100 is dan ga
ik één keer van een financieringsgraad van 60% naar 70% toe, dus
het risicoprofiel wordt door zo'n obligatie ook wel weer groter
binnen de corporatie.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
75 - 106
Fragment 1.14
Esco mogelijk
Obligatie meest
haalbaar
Fragment 1.15
Pensioenfonds
belangrijke partij
Fragment 1.16
Voor- en nadelen
scoren
Alternatieve hypothese
12. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor
de financiering van corporatievastgoed?
Op basis van de alternatieven die we hiervoor besproken
hebben, zie ik de sale and leaseback zo niet zitten, dus zou ik
zeggen de ESCo en de obligaties, waarbij de obligaties mij
praktisch het meest haalbaar lijkt.
13. Welke financieringsvormen moeten (volgens u) nader
onderzocht worden voor het financieren van (renovaties
aan) sociale huurwoningen?
Wat ik bij de vorige vraag ook aangaf, zijn volgen de ESCo en de obligaties het beste om verder uit te zoeken. Tom: Oké, maar misschien was het beter geweest als ik ook had gevraagd welke marktpartijen bij de financiering van deze renovaties kunnen worden betrokken, dus bij dezen? Een belangrijke marktpartij zijn natuurlijk de pensioenfondsen. Deze hebben veel geld en vermogen om te kunnen investeren, maar voor deze partijen geldt ook weer wat is het rendement. Als ik er aan het begin 100 euro in stop wil ik er aan het einde van het jaar 105 van hebben gemaakt en zo zal een pensioenfonds ook redeneren, want als het geen 105 krijgt dan gaat het liever naar China waar het dat wel krijgt bij wijze van. Laatste toevoeging! Als laatste nog even over de matrix in zijn geheel. Ik zie het inderdaad zo voor me dat je de verschillende criteria gaat scoren op plus en minnetjes. Ik praat hier wel over alleen de vastgoed criteria, want hoe dat zit bij de criteria vanuit de corporatie weet ik natuurlijk niet en of dat überhaupt kan. Maar je zou ook, dat ligt natuurlijk aan de informatie die los komt, dat je bijvoorbeeld de voor en nadelen gaat scoren. En het is denk ik belangrijk voor je onderzoek dat je inderdaad op basis van de theorie verschillende componenten en criteria in kaart hebt gebracht om de vraagstelling te kunnen beantwoorden. Vervolgens heb je uit die expertgroep drie alternatieven gekozen en geformuleerd en dan kom je bij een financier voor een interview en daaruit blijkt dat de sale and leaseback niet zo'n hele handige is en daar gaat dus al een dikke min op en vervolgens is inderdaad de conclusie dat alternatief 2 het beste spoort bij wijze van, want die heeft op de meeste onderdelen een groen vinkje achter de naam staan. Tom: stel nou dat je gaat scoren op voor- en nadelen, u geeft zelf aan dat bij een sale and lease back alleen maar nadelen zijn, waardoor je dus inderdaad heel veel min punten krijgt. En als je bijvoorbeeld naar een ESCo zou kijken en je beoordeeld het op de vastgoed- financieringscriteria dan vallen al direct al die punten weg, omdat u zelf aangeeft dat het geen vastgoedfinanciering is. Dan vallen inderdaad direct al die punten weg, maar dan zou je eigenlijk een alternatieve hypothese moeten hebben, om het zo maar te zeggen, van oké eigenlijk is die ESCo wel een goed alternatief, maar uit de
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
76 - 106
interviews blijkt dat die componenten of die criteria er niet bij horen. Oké, maar welke componenten horen er dan wel bij!! Op deze manier heb je ook een goede conclusie, want dan kun je eigenlijk zeggen van die scoort het beste op de overige punten, maar het is geen vastgoedfinanciering en daarom vallen al die punten weg en lijkt het als of het geen goed alternatief is. Maar met die hypothese wordt het een ander verhaal. Dit betekend dus dat op basis van dit model geen alternatief of niet alle alternatieven kunnen worden beoordeeld, waarbij dus een aanbeveling is om het model op die en die punten aan te passen.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
77 - 106
Bijlage 8: Interview Roel Amkreutz (ProWonen)
Respondent
Naam Roel Amkreutz
Organisatie ProWonen
Functie Financieel Manager
Plaats Borculo
Datum 14-05-2014
Topiclijst
Investering structureel energetisch verbeteren
Aantrekken van financiering
Traditionele financiering
Alternatieve financiering
Suggesties alternatieve financieringen
Matrix
Vragenlijst
Structureel energetisch verbeteren
Fragment 2.1
Energielabel D,E
De schil eerst isoleren
Sturen op Trias
Energetica
Fragment 2.2
€8000 energetische
maatregelen
Wordt vaak
gecombineerd met
groot onderhoud
1. Zijn er onlangs nog sociale huurwoningen gerenoveerd?
Zo ja, welk energielabel hadden deze woningen en welke
maatregelen zijn hierbij genomen om naar een
energielabel B te gaan?
Ja zat, welke niet zou ik bijna zeggen. Een paar 100 per jaar
namelijk al een jaar of drie, vier. Ze komen voornamelijk af van
energielabel D, E en ons beleid is dat ze een minimaal
energielabel van B moeten hebben. En de maatregelen die we
nemen zijn voornamelijk aan de schil, dus het dak, de gevel, de
begane grondvloer en de gevelopeningen, de kozijnen. En met
deze maatregelen red je het ook wel mee. Wij doen dus geen
zonnepanelen, dat zien wij echt als iets extra's. Wat misschien
wel belangrijk is, is dat wij sturen op trias energetica en die
begint bij de schil en daarna pas allerlei installaties.
2. Wat is de totale investering per woning voor deze
maatregelen?
€8000 is een realistisch bedrag voor echt alleen de energetische verbeteringen. Alleen het wordt vaak gecombineerd met groot onderhoud dus met de keuken erbij, met het schilderwerk erbij, met de badkamer erbij, ja dan kom je wel uit op €30.000.
Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen Samenvatten Afsluiten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
78 - 106
Financieringscriteria door corporaties
Fragment 2.3
Geen verschil
WSW als financier
gemakkelijkst
Fragment 2.4
Groenfinanciering te
ingewikkeld
Fragment 2.5
WSW: financiële ratio's
en kwaliteit organisatie
Financieringsbehoefte
wordt gefinancierd
3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen het
aantrekken van financieringen voor renovaties en voor
overige activiteiten (nieuwbouw, commercieel)?
Bij ons eigenlijk geen. De reden daarvoor is voor het grote
gedeelte natuurlijk het gemak die wij als sociale huisvester
hebben om heel goedkoop financiering te kunnen aantrekken
via het WSW. Dat is één en twee is ook wel dat we vaker hebben
gekeken naar groenfinancieringen, want daar praat je dan over
aan duurzame kant, maar daar is de regelgeving zodanig dat wij
ons daar niet lekker bij voelen, als ik het zo mag formuleren. We
worden daar gedwongen om bepaalde keuzes te maken die we
liever op andere manieren oplossen. Dat is op dit moment het
geval, we hebben dus wel vaker gekeken naar alternatieve
financieringsvormen, maar het gemak om gewoon geborgde
financiering via het WSW te doen is gewoon vele malen groter.
Dus wij hebben ook niet zozeer projectfinancieringen, dat is dus
heel anders bij vaak commerciële vastgoedbeleggers, wij hebben
bedrijfsfinancieringen dus wij kijken per jaar wat voor geld
hebben we nodig en daarvoor trekken we financieringen aan. En
niet zozeer we hebben een project en daarvoor trekken we
specifiek voor dat ene project financieringen aan. Tom: oké,
maar het zijn wel vastgoedfinancieringen en een
vastgoedfinanciering is toch weer anders dan een
bedrijfsfinanciering? Ja bij ons niet en dat zal bij de meeste
corporaties zo zijn. Ik weet niet of je een beetje in het WSW
verhaal zit van hoe gefinancierd wordt, daar wordt niet zozeer
gekeken.... laten we zo zeggen je krijgt bij het WSW financiële
ruimte, financiële ruimte heeft eigenlijk te maken met enerzijds
wat de kwaliteit is van je organisatie maar ook natuurlijk wat je
financiële positie is. Dit zijn enerzijds randvoorwaarden om
überhaupt in aanmerking te komen voor geld, vervolgens kijken
ze van hoeveel geld heb je nodig. Dus als je voldoet aan die twee
criteria, zeg maar financiële ratio's en gewoon de kwaliteit van je
organisatie, een beetje zoals Standard & Poor's dat bekijkt, en
dan gaan ze kijken hoeveel geld heb je nodig en daarbij kijken ze
letterlijk wat houd je de komende jaar over aan je verhuur zeg
maar, je operationele kasstroom en vervolgens wat is je
investeringskasstroom, dus welke projecten heb jij op de plank
liggen voor de komende drie jaar, welke verkopen verwacht je
eigenlijk zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad,
dus eigenlijk per saldo hoeveel geld heb je voor je investeringen
nodig, nou ja hoeveel moet je aflossen in je
financieringskasstroom en dus wat houd je per saldo onder aan
de streep over en dan is dit je financieringsbehoefte. Die
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
79 - 106
Fragment 2.4
Splitsing DAEB en niet
DAEB
Niet-DAEB
commercieel
financieren
Niet-DAEB
herfinancieren als
DAEB
Fragment 2.5
Past het bij de
organisatie
Niet complex
Werkbaar,
controleerbaar,
transparant
financieringsbehoefte onder aan de streep wordt gefinancierd,
letterlijk. Nou ja gefinancierd sorry krijg je aan financiële ruimte
bij het WSW om financieringen voor aan te trekken bij de
banken. En dat doen vrijwel alle corporaties op die manier, dus
het is niet zozeer ik heb een project en die ga ik financieren, nee
in het totale spectrum van operationele kasstroom,
investeringskasstroom, financieringskasstroom heb ik deze drie
bij elkaar opgeteld is er een bepaalde financieringsbehoefte en
die wordt gefinancierd. Daarmee zijn het dus geen project maar
bedrijfsfinancieringen. Tom: dus er wordt niet gekeken naar de
sociale activiteiten en de andere commerciële activiteiten? Nou
ja natuurlijk, maar die is bij ons zodanig minimaal dat dit niet
echt issue is, de commerciële activiteiten. Met die splitsing in die
kasstromen die ik net aangaf zijn er eigenlijk twee namelijk, één
voor je DAEB en één voor je niet-DAEB, dus sociaal en
commercieel. Voor het sociaal krijg je investeringsvolume en het
commerciële niet. Die moet je eigenlijk commercieel financieren,
maar zeg ik dan gelijk weer je hebt het eigen middelden beleid
bij het WSW, dus met andere woorden als jij woningen
verkoopt, bestaande woningen vanuit sociaal mag je een deel
daarvan wel gebruiken voor niet-DAEB financieringen. Dat is één
en het bestaande niet-DAEB bezit die zijn in het verleden door
DAEB financieringen gefinancierd, dus we hebben gewoon
commercieel bezit en uitbreiding hebben we niet, want dat is
een keuze die we beleidsmatig hebben gemaakt. Die niet-DAEB
heeft natuurlijk een bepaalde omvang, maar dat is natuurlijk
historisch vastgoed, historisch in de zin van in het verleden
vastgoed en dat is al een keer gefinancierd en het is gefinancierd
door sociale DAEB financieringen. De afspraak is ook gemaakt
dat alles was in het verleden al eens DAEB gefinancierd is, mag je
ook gewoon DAEB blijven financieren desnoods met een
rekening courant met je toegelaten instelling zeg maar. Dus je
hoeft niet perse gedwongen te zeggen van we hebben €20
miljoen aan commercieel vastgoed, waarvan €10 miljoen eigen
vermogen, dus je moet voor €10 miljoen commerciële
financieringen aangaan.
4. Welke criteria worden door corporaties gehanteerd bij
het aantrekken van financieringen?
Wat ik zelf doe aan financieringen is, het klink even heel gek, het
moet passen bij wie je als corporatie bent en waarom zeg ik dat:
je kunt heel veel ingewikkelde producten nemen, maar als alleen
de treasurer of de financieel manager weet hoe het in elkaar zit
valt het daarmee af. Het moet wel, en dat is natuurlijk iets wat
de laatste jaren naar boven is gekomen, het moet niet complex
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
80 - 106
Fragment 2.6:
Geen checklist mogelijk
Financieringsstructuur
Renterisico's
Geen zekerheden
kunnen afgeven
WSW heeft alle
zekerheden
zijn, het moet simpel zijn en het moet werkbaar zijn en het moet
controleerbaar zijn door zeg maar derden. Als je kijkt naar
derivaten, er is niets mis met derivaten, het enige probleem is
dat waarschijnlijk maar één persoon binnen een corporatie
begrijpt wat het is en het MT niet weet hoe ze toezicht moeten
houden laat staan dat de RvC weet hoe het in elkaar zit. Tom:
maar deze derivaten worden toch gebruikt voor het afdekken
van bepaalde rente risico's en niet voor de financiering? Nee dat
klopt maar dit even als voorbeeld. En zo heb je ook heel
financieringsvormen die ingewikkeld zijn. Je hebt
financieringsvormen met caps erin, je hebt financieringsvormen
met noem maar op, gewoon allemaal dingen die het ingewikkeld
maken. En je vraagt mij waar let je op bij financieringsvormen,
vooral dat het niet complex is. Dat is een hele belangrijke dat het
transparant is. Tom: maar wanneer is iets niet complex of
transparant? Daar kun je inderdaad checklistje ofzo van maken,
behalve van is het uitlegbaar bij bijvoorbeeld het MT en RvC. Ja
wanneer is het uitlegbaar.... zeg het maar, dat is lastig. Naast
complex en transparant is het belangrijk dat er gelet wordt op
de financieringsstructuur. Denk hierbij aan het renterisico's. Er
zijn allemaal verschillende financieringsvormen en elke
financieringsvorm heeft zijn eigen karakteristieken ten aanzien
van rente, aflossing maar ook ten aanzien van zekerheden. Nou
één van de dingen die wij bijvoorbeeld al niet kunnen is het
afgeven van zekerheid. Dat kunnen wij niet fatsoenlijk, althans in
de DAEB. In het DAEB segment mogen wij geen hypotheken
verstrekken omdat alles met een pos/negverklaring aan het
WSW is verpand als ik het zo mag zeggen. Dus een financiering
waar een hypotheek is vereist lukt niet, voor de sociale
woningbouw in ieder geval. Dit is een randvoorwaarde, een
tweede randvoorwaarde is dat de financieringsvorm moet
passen bij je financieringsstructuur, hoe wil jij je bedrijf
financieren, door kortgeld, door langgeld natuurlijk en in welke
mate heeft natuurlijk te maken met welk bezit je hebt. Een hele
belangrijke is nog wel waar steeds meer naar gekeken wordt is
welk risico loop ik met die financieringsconstructie. Er wordt
gekeken naar renterisico, welk risico loop je in enig jaar ten
aanzien van je financiering/herfinancieringopgave. We hebben
bijvoorbeeld voor €180 miljoen aan leningen als je dan netjes
ieder jaar €10 miljoen moet aflossen dan hoef je alleen maar
continue te herfinancieren als de rest gewoon het zelfde blijft,
dan loop je relatief weinig risico. En waarom, als je €180 miljoen
tegen gemiddeld 4,2% gefinancierd hebt en je komt een keer 1 of
2 jaar tegen waar de rente 10% is, dan heb je €20 miljoen te
financieren tegen 10% maar het gemiddelde gaat dan hooguit
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
81 - 106
Fragment 2.7
Op zich compleet
Wil de corporatie
voldoen aan criteria die
de financier stelt
een paar tiende omhoog naar 4,5. Maar heb jij enig jaar 50 of
€100 miljoen te herfinancieren dan loop je natuurlijk een enorm
rente risico of rente voordeel zoals nu het geval met deze lage
rente. Je probeert continue je rente risico op te knippen en te
verdelen over de tijd. Dus waar je oplet bij enkele
financieringsvormen is dat die past in het renterisico beeld van je
corporatie. Dus als jij met een financieringsvorm komt waar
bijvoorbeeld gezegd wordt dat ieder jaar de rente wordt
aangepast loop je daar dus ook een renterisico mee.
5. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet
voor het beoordelen van een financieringsvorm?
Ik zit even te kijken. Ik heb net in algemene termen gehanteerd
dat je moet voldoen aan de financiële criteria van het WSW die
het bedrijf toets vanuit Standard & Poor's waar nu het WSW
mee bezig is. Dan heb je dus organisatorische criteria en
financieringscriteria. En de financieringscriteria heb je hier
uitgeschreven. Bij positieve kasstroom zou ik zeggen
operationele kasstroom en de ICR is op het moment inmiddels
1.4. Dekt de huidige waarde de financiering dan praat je dus over
de loan to value. Worden de organisatierisico's maximaal
beperkt dat zijn eigenlijk die 24 vragen vanuit Standard & Poor's.
Nu zit ik zelf alleen even te zoeken door kritisch zijn... op zich
klopt het wel, maar voor me zelf zou ik hem hier algemeen
formuleren, van wat wij in ieder geval belangrijk is dat wij willen
voldoen aan de criteria die door onze financiers worden gesteld
of in dit geval het WSW. Want het gaat er niet om dat wij een
minimale ICR willen hebben van 1.4, maar natuurlijk willen wij er
wel graag aan voldoen omdat het vanuit het WSW wordt
gesteld. En wij willen graag geborgd financieren. Daarom zou ik
hier ook een kopje bij tussen plaatsen met algemene zaken, zoals
eerder aangegeven transparantheid en vermogensstructuur.
Misschien is het beter als deze lijst helemaal geherstructureerd
wordt, waarbij je een algemene kop hebt met criteria die
worden gesteld vanuit het WSW of criteria van een andere
financieringsvorm ten aanzien van financiële criteria als zowel
bedrijfscriteria waaronder nou ja dan noem je ze, dus het WSW
stelt deze en deze criteria. Het is dus niet zozeer dat wij sturen
op een ICR van 1.4 nee.... het WSW stuurt op een ICR van 1.4. Wij
sturen bijvoorbeeld op een ICR van 1.5 intern. De vraag is dus
waar stuur je op met financieringscriteria. Dit is wel lastig.....
want ik zit ook even te kijken naar jou doelstelling, want je wil
naar een matrix toe waarmee je financieringsvormen kunnen
toetsen. De criteria die je nu hebt opgesteld zijn criteria die een
financier aan jou als corporatie stelt. Je zou het dus in principe
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
82 - 106
Fragment 2.8
De vraag omdraaien,
welke criteria stelt de
financier aan ons en
willen wij daar aan
voldoen
Passen deze criteria bij
de organisatie
om moeten draaien. In hoeverre wil of kan een corporatie
voldoen aan de criteria van de desbetreffende
financieringsvorm. Dus wat heeft een bepaalde
financieringsvorm van invloed zeg maar op.... ff na denken hoor.
Als ik bijvoorbeeld €100 miljoen wil financieren op een bepaald
moment en ik zou het gaan vergelijken met een andere
financieringsvorm, dan zet ik ze natuurlijk in mijn
meerjarenraming en maak ik er een scenarioanalyse op. Dan zal
ik gaan kijken naar met wie doe ik zaken, dus transparant en
complexheid van het product en vervolgens ga je kijken wat de
effecten zijn op de verschillende ratio's. En dan kijk ik toch al
snel naar de renterisico's. Ik toets niet zo zeer op de ICR en DSCR,
want daar toetst de financier mij op. Dus de vraag is meer van of
de criteria die worden gesteld door een financieringsvorm
binnen onze organisatiefilosofie passen. En wanneer wij daar
niet aan kunnen voldoen dan valt die financieringsvorm gewoon
af. Tom: is het dan zo dat je dit voor elke corporatie apart moet
bekijken en dat ik eigenlijk geen standaard lijstje kan maken?
Nou wat je wel zou kunnen doen is zeggen van bij een bepaalde
financieringsvorm hebben we met een aantal eisen te maken,
een aantal eisen dat ons wordt opgelegd door het WSW, echt
letterlijk opgelegd worden trouwens. Zo wordt je ook getoetst
door het centraal fonds. Als je een financieringsvorm hebt ga je
kijken of je nog steeds voldoet aan die normen. Kan ook zijn dat
je een stap hoger bent gegaan. Je hebt WSW normen maar
daarboven hebben we ook nog onze eigen normen, dus eigen
financiële beleid. Dus als er een financieringsvorm langs komt ga
in ieder geval kijken of het past binnen ons eigen beleid. Welk
effect heeft die financieringsvorm op het renterisico, welk effect
heeft die vorm op je ICR enzovoort. Daar toets je hem aan. Dus
welke financiële criteria leggen ze ons op en willen en kunnen we
daar aan voldoen. Dan de bedrijfscriteria, willen we en kunnen
we daar aan voldoen, dat is natuurlijk letterlijk een afweging. En
tegelijkertijd zijn er ook intern gestelde eisen ten aanzien van
transparantie, met wie doe je zaken bijvoorbeeld. En zo stel je
die criteria op.
6. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te
beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor een
corporatie? Waarom wel of niet?
Als ik kijk naar de eerste criteria, de criteria van het structureel
energetisch verbeteren, dan heeft het WSW bijvoorbeeld geen
speciale structureel energetisch verbeteren financieringen. En
waarom zijn destijds die groenfinancieringen bij ons afgeklapt,
omdat ze bepaalde eisen stelde waar wij aan moeten voldoen,
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
83 - 106
Fragment 2.9
Wil de corporatie haar
beleid aanpassen, om
aan de criteria van de
financier te kunnen
voldoen
Fragment 2.10
Kijken vanuit
financieringsvorm
Andere volgorde
hanteren
Beginnen met eigen
financiële beleid
corporatie
WSW criteria zijn
sturend
bijvoorbeeld drie labelsprongen... en die criteria spoorde niet
met ons eigen beleid. Net als bij de vorige vraag moet je het
volgens mij omdraaien, dus willen wij als ProWonen ons beleid
zo aanpassen dat het aan die criteria voldoet. En met deze lijst
hang je in mijn ogen alles in elkaar. Dus deze lijst moet anders in
gedeeld worden, en dan moet je het zien als verschillende
eilanden die wel met elkaar te maken hebben. Dus wat is je
financiële beleid, welke criteria leggen de banken of de
desbetreffende financieringsvorm jou op en vervolgens welke
criteria hanteer jij als je weet wat je financiële beleid is, als je
weet welke keuzes je maakt binnen je eigen ontwikkelingsvisie
en hoe toets je nou wat de beste keuze van de financieringsvorm
is... ja dat is kleiner.... dit is alles in één. Je wil het financiële
beleid er neer zetten... welke criteria hanteer je ten aanzien van
het financiële beleid, daar toets je wel aan, maar je gaat hem
niet helemaal opstellen in de keuze van je alternatieve
financieringvorm. In de praktijk gaat het zo dat er een
projectleider vastgoed langs komt en die zegt ik heb hier twee
projecten die we gaan uitvoeren en we hebben hier een project
waarvoor we €2 miljoen nodig hebben en we gaan deze
maatregelen uitvoeren waaronder ook energetische
maatregelen, blijft ermee voldoen aan het financiële beleid,
rendementscriteria, ondernemingsdoelstelling noem het
allemaal maar op. Dus met andere woorden dit project gaan we
doen, past het binnen de meerjarenraming.. ja want je blijft
voldoen aan de criteria en dan pas ga je er een financieringsvorm
bij zoeken. Tom: oké, moet ik dan een hele andere volgorde
hanteren dan die lijst die ik nu heb opgesteld? Ja, je moet kijken
vanuit de financieringsvorm, welke eisen die stelt, en wil ik
daaraan voldoen om die financieringsvorm aan te kunnen
trekken of te kunnen gebruiken. Dus je moet beginnen, althans
dat is mijn mening, met je eigen financiële beleid waaronder de
ICR, renterisico enzovoort die heb je in ieder geval zelf
geformuleerd en wat toets je dan... wat de impact van de
financieringsvorm is op je eigen beleid. En het eigen beleid zal
dan als het goed is, althans voor de meeste corporaties, voor het
grootste gedeelte te maken hebben met de criteria van het
WSW maar dat is eigenlijk toeval. Nou ja, niet toeval maar het
zou heel erg gek zijn als je alleen maar voldoet of wil voldoen aan
het WSW. We hebben ons eigen financiële beleid en natuurlijk
hebben we elke keer gekeken van wat eist onze belangrijkste
financier, het WSW. Maar een andere financier kan dus andere
eisen stellen. Vervolgens heb je dus algemeen beleid ten aanzien
van projectkeuzes, dus wat doen we, nou in dit geval dus
energetisch verbeteren. Maar deze zijn gewoon allemaal
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
84 - 106
Fragment 2.11
Financieringsvorm past
voor 100% wel of niet
Corporatiespecifiek,
elke corporatie heeft
eigen beleid
gegeven. En vervolgens toets je dus aan de eisen die de financier
stelt ten aanzien van financiële, organisatorische criteria en
projectkeuzes enzovoort. Dat kan dus afwijken van je financiële
en algemene beleid. Dan is de vraag: voldoen we hieraan en zo
niet in hoeverre willen of kunnen wij voldoen aan die criteria die
ons worden opgelegd door de financier. Naast dit gegeven heb je
nog die algemene eisen van transparantie en met wie zaken
doet. En volgens mij zijn dit de criteria. En wat betreft de
beoordeling hiervan... als ik bijvoorbeeld in 8 van de 10 gevallen
voldoe aan de criteria en die andere kunnen of willen we niet aan
voldoen dan valt die financieringsvorm gewoon af. Dus het is
eigenlijk heel simpel, de financieringsvorm is voor 100% wel wat
of gewoon helemaal niet. En als laatste is het natuurlijk zo dat je
dit per corporatie moet zien, want ten slotte heeft elke
corporatie zijn eigen beleid.
Alternatieve financieringsvormen
Fragment 2.12
Hoe is de precieze
invulling
Woning verkopen geen
optie
Fragment 2.13
Corporatie mag geen
obligaties uitgeven
Kennis is nodig
7. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in
relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?
Dat is een leuke vraag... het komt eigenlijk precies neer op het
vorige, in hoeverre past het binnen je criteria dus met andere
woorden hoe ziet zo'n sale and leaseback eruit, welke risico's
loop je daar, hoe transparant is het, met wie doe je dan eigenlijk
zaken en past het binnen ons eigen financiële beleid. Maar het
gaat erin deze ook om, wat verkoop je. Als je een hele woning
verkoopt of alleen je zonnepanelen of alleen je installaties, dat
maakt nogal een verschil. Hierbij spelen natuurlijk ook nog
andere criteria zoals wat is de impact van de klant, wat is de
impact op het bezit en bijvoorbeeld de fiscale impact. Als er
bijvoorbeeld gek scherend wordt gezegd dat de hele woning
eventjes eigendom wordt van een ander, ja dat willen we
natuurlijk niet. We willen gewoon de zeggenschap houden over
onze eigen woningen, want wij zijn verhuurder.
8. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot
het financieren van vastgoed(renovaties)?
Ja, dat is gewoon een financieringsvorm, maar het is even de
vraag of het kan of het überhaupt mogelijk is en of een
corporatie obligaties uit mag geven. Eigenlijk zullen hier de
zelfde criteria worden gesteld dan bij een bank. Alleen voor een
obligatie moet je ook een markt hebben en dan praat je weer
over die transparantie, met wie doe je zaken als een lening aan
gaat doe je zaken met banken. Met een obligatie kan het van
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
85 - 106
Fragment 2.14
Alleen installaties
Niet voldoende om
energetisch te
verbeteren
Fragment 2.15
Het WSW
Fragment 2.16
Groenfinanciering
beter uitzoeken
alles zijn. En je doet het zelf, je gaat zelf de markt op en dan
moet je daar dan ook wel verstand van hebben en capabel
genoeg voor zijn. Ook is het de vraag van wil je dat als
corporatie. En volgens mij mag het gewoon niet, volgens mij
mogen wij geen obligaties uitgeven als corporatie. Het zou me
althans zeer verbazen als het wel mag.
9. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
Nou ja dat lijkt me voor deze doeleinden ook niet wat. Deze
ESCo's richten zich voornamelijk op installaties en daar kunnen
we niet mee energetisch verbeteren. En als dat niet zo is dan
geldt gewoon weer het zelfde riedeltje wat betreft de
verschillende criteria.
10. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de
financieringscriteria (volgens u)?
Dit is wat mij betreft in de vorige vragen uitvoerig aan de orde
gekomen.
11. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor
de financiering van renovaties aan corporatievastgoed?
Dat blijft gewoon de traditionele financiering via het WSW, maar
ook wel de specifieke groenfinancieringen gericht op de
energetisch maatregelen. Dit is wat mij betreft dan ook een
aanbeveling om verder uit te zoeken en dan met name uit te
zoeken van hoe maak je die groenfinanciering transparant,
helder en slim voor woningcorporatie zodat ze gebruikt worden.
Hoe maak je het simpel, het is allemaal zo'n gedoe. Bij het WSW
is het een telefoontje en volgende week heb ik €10 miljoen op de
bank staan. En bij die andere ben ik twee, drie maand bezig om
allemaal dingen aan te leveren en weet ik veel allemaal.
12. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens
u) nader onderzocht worden voor het financieren van
renovaties aan sociale huurwoningen?
Ja, zoals aangegeven bij de vorige vraag, de specifieke
groenfinancieringen.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
86 - 106
Bijlage 9: Interview Dick Maas (ING Zakelijk)
Respondent
Naam Dick Baas
Organisatie ING Zakelijk
Functie Relatiemanager Instellingen
Plaats Zwolle
Datum 21-05-2014
Topiclijst
Vastgoed- financieringscriteria
Vastgoedfinanciering corporaties
Financieringsvormen
Matrix
Suggesties/toevoegingen
Vragenlijst
Vastgoedfinanciering
Fragment 3.1
De stenen
Lange looptijden
1. Wat is kenmerkend aan vastgoedfinanciering in
vergelijking tot (bijvoorbeeld) bedrijfsfinanciering?
Ja, dit is een definitiekwestie denk ik. Dan moet je eerste
definiëren wat een vastgoedfinanciering is en wat een
bedrijfsfinanciering is. Bij vastgoed heb ik een beeld bij, daar
veronderstellen we dan maar dat daar de stenen mee worden
bedoeld, we financieren stenen. En een bedrijfsfinanciering
suggereert dat je geen stenen financiert maar wat anders. Dus
bij een bedrijfsfinanciering praten meer over de binnenkant van
wat er binnen de stenen staat. Als je het bijvoorbeeld over een
fabriek hebt dan is het gebouw vastgoedfinanciering en de
machines die er in staan noem je bedrijfsfinanciering. Als dit de
definitie is dan is het helder.
Ik denk dat het grote verschil zit in, ik zeg er gelijk bij dat je dit
moet nuanceren gezien de huidige ontwikkelingen, de looptijden
van de financiering. Allebei zijn het activa die op de balans staan
en normaal gesproken gaat onroerend goed toch wel minimaal
25 jaar mee. Er zijn voorbeelden dat het zelfs eeuwen mee gaat,
dus in ieder geval heel lang. Maar een computer of een machine
bijvoorbeeld zal niet zo lang meegaan. Dus als je het hebt over
verschillen in termen van financiering dan zal je onroerend goed
op een veel langere looptijd kunnen financieren.
Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen Samenvatten Afsluiten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
87 - 106
Fragment 3.2
Heeft de kredietnemer
voldoende kennis en
reserves
De eigenschappen van
het object zijn heel
belangrijk
2. Welke eisen worden gesteld aan de kredietnemer vanuit
vastgoedfinanciering?
Specifiek vanuit vastgoedfinanciering.... dan moet ik het toch
eerst nuanceren. Vastgoedfinanciering als onderdeel van een
totale financiering. Stel er is een fabriek die gaat nieuwbouw
plegen, gaat een nieuwe plant neerzetten, gaat een nieuwe
fabriek neerzetten, dan hebben ze te maken met een stuk
vastgoed, met stuk inrichting etc. Dat vind ik een iets andere
manier van vastgoed financieren dan wanneer er een belegger
bij me komt en die zegt ik ga investeren in vastgoed en wil daar
geld mee verdienen. Bij de één is het echt een productiemiddel
en bij de andere is het hulpmiddel om je proces te kunnen doen,
dat is een wezenlijk verschil. Als je kijkt naar degene die wil
investeren in vastgoed omdat hij uit dat vastgoed rendement wil
halen, dan is jouw vraag welke eisen stelt dan een bank aan de
kredietnemer. Ik denk dat je die eis kunt opdelen in twee
soorten. Één is de kredietnemer aan zich een partij die verstand
heeft van onroerend goed. Begrijpen die hoe het in elkaar zit,
hebben die zicht op de techniek van het onroerend goed,
hebben die ervaring met het verhuren van onroerend goed,
hebben ze ervaring met het hele proces. Dat is één en twee
kijken wij heel erg naar het object zelf wat dan gefinancierd
wordt. Is het alternatief aanwendbaar, hoe is het gepositioneerd
in de markt, hoe kun je het pand gemakkelijk aanpassen, hoe is
de kasstroom... dat zijn allemaal criteria die je per object in beeld
brengt. Dus in mijn optiek zijn er twee criteria. Je kijkt eerst naar
de persoon die er achter zit, heeft hij er verstand van en,
natuurlijk niet onbelangrijk, hebben ze voldoende reserves om
een tik op te vangen. En vervolgens kijk je naar de aard van het
object. Je kunt je voorstellen dat als jij een moderne fabriek
neerzet in Veendam dat je daar op een andere manier naar kijkt
dan wanneer je deze fabriek neerzet in Amersfoort. Waarom,
omdat Veendam een redelijk leeg gebied is en als die fabriek uit
zal gaan, moet ik nog maar afwachten of ik daar een nieuwe
bestemming voor kan vinden. En een groot pand in het midden
van het land heeft een veel grote kans op een nieuwe
bestemming. Met andere woorden het pand in Amersfoort is
waarschijnlijk makkelijker te financieren dan dat in Veendam. Dit
hele verhaal meegenomen en is de kasstroom uiteindelijk
toereikend genoeg om aan de verplichtingen van de bank te
kunnen voldoen, wordt een beslissing gemaakt.
3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de
financiering van vastgoed (commercieel) en de
financiering van vastgoed van een corporatie?
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
88 - 106
Fragment 3.3
Overheidsbemoeieniss
en maken weg vrij voor
corporatievastgoed
Fragment 3.4
Geen substantiële
verschillen
Kasstroom van
vastgoed sturend
Fragment 3.5
Geen financieringen
zonder WSW borging
Oké, dit is ook weer een definitie kwestie. Commercieel
vastgoed is de vrije markt. Er zijn geen overheidsbemoeienissen
buiten dat het aan de technische eisen moet voldoen. Sociaal
vastgoed daarentegen valt onder de sociale volkshuisvesting. En
die regelgeving is heel anders, daar ontlenen de corporaties hun
bestaansrecht aan en zij zijn eigenlijk voor de overheid een
taakuitvoerder van de wet op de volkshuisvesting. Die wet zegt:
u moet zorgen dat de minder bedeelden in Nederland ook
uiteindelijk over een knappe, een goede woning kunnen
beschikken. Als je dat zegt dan betekend dat je geen vrije huren
meer kunt vragen. Binnen dit hele verhaal heb je één
toezichthouder en een belangrijke financieringspartij. De
toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), die
kijkt of de woningcorporaties zich daadwerkelijk aan de regels
houden die in dat hele spectrum gelden. En daarnaast is er het
WSW opgebouwd en dat is feitelijk een financieringsinstrument,
dat is een grote garantie of borgsteller die uiteindelijk weer
gedekt wordt door gemeenten en uiteindelijk door het
ministerie om zodanig borg te kunnen staan voor financieringen
die woningcorporaties aantrekken. En door deze keiharde
borging opent dat de weg voor woningcorporaties om de
kapitaalmarkt op te gaan voor de beste tarieven.
4. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen de
financiering van vastgoed en de financiering van
renovaties aan vastgoed?
Zitten er echt fundamentele verschillen! Kijk als je het hebt over
financiering, dat is sowieso altijd maatwerk. Dus wat we bij de
één financieren en met een soortgelijk project doe je het bij een
ander net in een iets andere vorm. Maar kijk als je nou
nieuwbouw financiert of je financiert een renovatie, uiteindelijk
steeds weer de zelfde afweging die je maakt van is het
rendement toereikend genoeg. Uiteindelijk kijk je als bank naar
de kasstroom. Op het moment dat je renovatie financiert dan
mag je veronderstellen dat de kasstroom zodanig is dat de
kosten voor die financiering worden gedekt door die kasstroom.
Ik vraag me af of er echt veel verschil in zit.
5. Worden momenteel corporaties gefinancierd zonder WSW borgstelling (dus op commerciële basis)? Zo ja, voor welke activiteiten (nieuwbouw, renovatie)?
Nee, niet op commerciële basis. En commerciële basis is dan dat wanneer het niet geborgd wordt door het WSW. Even een verdere toelichting aan de hand van DAEB en niet-DAEB. Hier in het noorden heb je bijvoorbeeld relatief weinig... een klein deel van de portefeuille is niet-DAEB. Een paar jaar geleden riep de
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
89 - 106
Fragment 3.6 Niet-DAEB financiering
lastig Momenteel geen
nieuwe commerciële activiteiten
Fragment 3.7 WSW criteria bij stellen
minister en Europa en het WSW in koor we moeten dat niet-DAEB gedeelte helemaal inzichtelijk maken want dat willen we niet meer borgen. Dat is namelijk in strijd met de regelgeving vanuit Europa. Nou, dat is een lastig traject. Voor nieuwbouw is dat helder, want als jij als woningcorporatie een commercieel traject wil gaan neerzetten en je wilt dat gefinancierd hebben dan kun je geen gebruik maken van een WSW borging. Dus je zult het zelf met je eigen geld moeten financieren of met vreemd geld van de bank. Dan komt het WSW in het geweer want die zegt van wacht nou eens even dat doet u dan binnen uw eigen stichting, of welke vorm dan ook. Het belangrijkste actief wat op de balans van die stichting staat is dat volkshuisvestelijk onroerend goed waar reserves zijn opgebouwd enzo... nou gaat u in één keer voor eigen rekening onroerend goed ontwikkelen en dat doet u dus deels met dat geld dat in die sociale sector zit... maar dat willen we niet. Dus op deze manier krijg je ingewikkelde regelgeving om dat niet DEAB gedeelte als het ware te scheiden van het wel DAEB gedeelte. Dus dat is een lastige. En vervolgens, is het bestaand onroerend goed bijvoorbeeld een flat of stapelbouw met vaak een plint voor verhuur van bedrijven en commerciële zaken dan is dat niet echt DAEB. Feitelijk is dat commercieel verhuurd onroerend goed. Maar je hebt destijds wel die hele unit gefinancierd met een WSW borging. Tegen de tijd dat de lening afloopt en moet worden hergefinancierd dan zegt het WSW op dat moment dat het niet-DAEB gedeelte er wel even uitgehaald moet worden. Nou haal er dan maar eens uit welk gedeelte niet-DAEB is van wat je destijds gefinancierd hebt. Dat is allemaal ingewikkeld gedoe. En vervolgens moet je met dat gedeelte naar een commerciële bank toe om dat te financieren. Dat blijkt dus niet werkbaar, dus je ziet nu ook wel dat het WSW de hele unit gewoon herfinanciert. Kort samengevat wordt het dus alleen bij nieuwe projecten heel lastig om aan financieringen te komen. Maar gezien de huidige crises worden er momenteel helemaal geen commerciële activiteiten ontplooid door corporaties. 6. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet
voor het beoordelen van een financieringsvorm?
Als ik naast de vastgoed -financieringscriteria eerst even kijk
naar de WSW criteria die hier zijn opgesomd, dan kloppen deze
niet meer. De WSW heeft recent haar criteria veranderd, dat zal
het verschil dan ook direct verklaren. De ICR is nu 1.4 en daar zit
een weging in. Er wordt dus niet gekeken naar één jaar maar
over drie en daar het gemiddelde van. De DSCR is wel nog steeds
1.0, maar dan ook met die weging. Vervolgens wordt gekeken
naar de loan to value op basis van de bedrijfswaarde, dus
hoeveel procent van de bedrijfswaarde van het bezit is
gefinancierd met vreemd vermogen en dan met een maximum
van 75%. Dan wordt gekeken naar de solvabiliteit. De solvabiliteit
geeft de verhouding eigen en vreemd vermogen weer, waarbij
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
90 - 106
Fragment 3.8
Vastgoedcriteria in
deze context niet goed
Voor sociaal vastgoed
gelden andere criteria
dan commercieel
vastgoed
Fragment 3.8
Matrix onmogelijk
Geen alternatieven
mogelijk
een ratio van 20% wordt verlangd. Ook hanteren ze een
dekkingsratio, waarbij de verhouden weergegeven wordt van de
WSW geborgde lening en de WOZ-waarde van het geborgde
onroerend goed met een maximum van 50%.
Dan kijkend naar de vastgoed- financieringscriteria. Deze zijn op
zich prima, ik mis alleen wel de analyse van het object. Maar
verder is het natuurlijk ook een wezenlijk verschil of je praat
over commercieel vastgoed of sociaal vastgoed. De criteria die
hier zijn opgesomd gelden voor commercieel vastgoed vanuit
een commerciële bank. Woningcorporaties lenen geld bij
zogenaamde sectorbanken, de BNG en de NWB, de Nederlandse
Waterschapsbank voor haar DAEB activiteiten. Die kunnen
tarieven aanbieden waar wij als commerciële bank nooit bij mee
kunnen komen, omdat het in principe gewoon staatsbanken zijn
en deze sectorbanken hanteren volgens mij ook andere criteria
dan commerciële banken. Overigens mogen deze banken geen
niet-DAEB financieringen verstrekken, dus voor deze activiteiten
moeten corporaties wel naar de commerciële banken. Maar dat
is net al gezegd, dat is niet nodig want er worden momenteel
geen commerciële activiteiten ontplooid. Deze criteria zijn dus
wel goed maar kunnen niet in deze context als zodanig gebruikt
worden, is mijn mening. Je kunt ze wel gebruiken bij niet-DAEB
financieringen, maar het gaat hier ten slotte om energetische
verbeteringen dus om DAEB financieringen.
7. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te
beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor het
financieren van (renovaties aan) corporatievastgoed?
Waarom wel of niet?
Ik vind wel grappig dat je het zo bedacht hebt. In feite kijk je dus
naar drie dingen, je kijkt naar de investering, je kijkt naar die
criteria waar corporaties tegen aanlopen als het gaat om
financieren en je kijkt naar vastgoed- financieringscriteria van
commercieel vastgoed in dit geval. Nou bij die laatste criteria
hebben we net al gezegd dat het van toepassing moet zijn op
sociaal vastgoed dus voor corporaties of in ieder geval op de
sociale activiteiten. Dat even terzijde... vervolgens ga je een
financieringsvorm langs deze criteria leggen om te beoordelen
of er alternatieve financieringsmogelijkheden zijn. Ja, volgens
mij is dit onmogelijk en naar mijn mening zijn er ook geen
alternatieve financieringsvormen. Als een woningcorporatie
geen WSW geborgde lening aan kan trekken omdat ze niet aan
de gestelde criteria voldoen dan kunnen ze al helemaal geen
andere financieringen aan trekken. Want als het WSW er al geen
vertrouwen in heeft, wie dan wel!! Dit is volgens mij gewoon een
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
91 - 106
Fragment 3.9
Energetische
verbeteringen kunnen
gewoon geborgd
worden
WSW heeft al het
claimrecht waardoor
geen alternatief
zekerheden kan krijgen
Fragment 3.10
Groenfinanciering heel
interessant
afgesneden weg en niet realistisch. Tom: ook geen alternatieven
als je in het achterhoofd houdt dat het specifiek om deze
energetisch verbeteringen gaat en niet om allerlei andere
activiteiten? Nee, als jij als woningcorporatie naar het WSW
stapt en zegt ik heb hier een project waarmee ik een enorme
milieuwinst ga boeken.... ja en dan komt ie... dit is heel
interessant voor mijn kasstroom want ik kan hierdoor een
hogere huur vragen. Dit heeft dus te maken met direct
rendement op dat bezit en dan is het WSW vaak wel bereid, mits
alle andere criteria, om faciliteringsruimte af te geven.
Waardoor ze vervolgens weer gebruik kunnen maken van
goedkope financieringen. Ik heb nog geen corporatie
meegemaakt die zegt van ik krijg het niet gefinancierd of krijg
het niet geborgd, dus ik ga de vrije markt op en ga een
financiering aantrekken bij een bank, bij een pensioenfonds of
een particulier voor investeringen in WSW geborgd onroerend
goed. Het WSW heeft dus het claimrecht en dan ga je niet als
particulier zeggen van ik ga het dak of de muren helpen
financieren en dan neem ik hypotheek op dat onroerend goed.
Dat kan niet want dat zelfde onroerend goed is al verpand aan
het WSW. Dus in mijn ogen, of ik moet iets erg over het hoofd
zien, kan ik me niet voorstellen dat zoiets werkt. Maar wat wel
heel interessant is groenfinanciering. Ik moet alleen wel heel veel
zendwerk doen om dat groenfinanciering bij corporaties onder
de aandacht te brengen en dat is wel jammer. Het is echt
missiewerk om deze partijen bij elkaar te brengen. Maar waarom
is deze groenfinanciering interessant... een groenfinanciering is
vaak goedkoper geprijsd dan een geborgde WSW lening,
overigens een groenfinanciering is ook op basis van borging van
het WSW, maar als wij nu als bank een geborgde lening zouden
moeten verstrekken zijn we altijd duurder uit (heb ik net
geschetst) dan een BNG of NWB. Gewoon omdat onze rating
anders is en daardoor onze inkoop, onze pricing duurder. Maar
kunnen wij een groenlening verstrekken dan kunnen wij ondanks
onze hogere rating... kunnen wij een enorme korting geven op
de rente voor die lening, zodanig dat door die korting de prijs
lager uit komt dan een niet groenfinanciering van de BNG. En de
grap is dat de BNG geen groenfinanciering kan verstrekken. Daar
hebben wij echt een concurrentievoordeel. Dus voor de
corporatie is het interessant, want die kan toch een relatief dure
investering tegen marginale tarieven financieren dus dat is
gewoon rentewinst. En het hele technische proces eromheen
zitten ook wel een paar kritische kanten aan. Één daarvan is
kwalificeert zo'n investering zich voor een groenlening dan moet
je aan bepaalde normen voldoen, dat hoeven corporatie zelf niet
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
92 - 106
Fragment 3.11
Geen matrix mogelijk
Rente op alternatieven
veel te hoog
Alles zekerheden
liggen bij het WSW
uit te zoeken dat doen de groenbanken wel. Zo hebben onder
andere de ING, de RABO, de ASN en Triodos een groenbank. Dan
gaat een corporatie met een bank in gesprek en gaan ze kijken of
het gene iets is wat ze groen zouden kunnen financieren, als de
bank zegt van ja dat kan dan gaat de bank vervolgens met alle
papieren naar het Agentschap, een onderdeel van het ministerie
van financiën, met de vraag of dit voldoet aan de normen voor
de groenfinanciering... die legt er de meetlat langs en dan
voldoet het wel of niet. Als het wel voldoet dan krijgt men een
groenverklaring. En met die groenverklaring gaan alle deuren
weer open, want dan zijn alle groenbanken in staat om jou een
lening te verstrekken onder de borging van WSW. Vanuit mijn
optiek wordt van deze vorm te weinig gebruik gemaakt. Juist
om dat kennelijk het oude riool heeft van lastig en moeilijk,
gedoe om het voor elkaar te krijgen.. nou dat hoeft helemaal
niet. Er is wel één steekhoudend argument wat inmiddels als
banken ook al wel ondervangen hebben... kijk die groenregeling
die staat en valt met de fiscale regelgeving in Nederland. Als de
minister van financiën zegt die groenlening vind ik toch niet
interessant genoeg, dat kost mij als overheid te veel geld ik schaf
het vandaag of morgen af, dan is ook het rentevoordeel van
vandaag op morgen weg. En aangezien de overheid niet altijd de
betrouwbaarste partner is, zijn corporaties best wel kritisch.... ja
van dit zijn lening vaak met een looptijd van 10 jaar, dan moeten
we toch wel even.... ja in 10 jaar kan er veel gebeuren. Wat
gebeurt er nou als die regeling wordt afgeschaft, dan krijg we in
één keer te maken met dan geldende markttarieven en dat
vinden we niet lekker. Nou daar hebben het volgend
opgevonden. Dat is een beetje technisch, maar dan hebben een
rentecap ingebouwd, als dat zou gebeuren en we moeten de
rente aanpassen dan treed die cap in werking. Dat betekend dat
die rente nooit hoger gaat dan het tarief wat je op het moment,
dat je zo'n deal afspreekt met elkaar, dan het tarief van een
sectorbank destijds is geweest bijvoorbeeld. Tom: Oke, en dan
nu even terug naar de vraag of deze matrix een goed middel is
voor het beoordelen van alternatieve financieringsvormen?
Nee, is volgens mij dan het antwoord, want als het WSW niet wil
borgen om wille van het rendement van het project, dan zal een
andere partij het helemaal niet willen. Daardoor kom je nooit
met je risicobeloning uit, omdat als het WSW het niet wil zal het
voor een andere partij betekenen dat het heel veel risico gaat
lopen waardoor die een hele hoge rente zal vragen. En als het
WSW niet wil financieren omdat het object niet voldoet aan de
criteria van volkshuisvesting, dat zou ook nog kunnen, dan moet
je afvragen of een woningcorporatie daar wel in moet
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
93 - 106
investeren. Uiteindelijk heeft de corporatie een
maatschappelijke taak, namelijk het huisvesten van de
minderbedeelde mensen in ons land. En als je dan specifiek kijkt
naar de energetisch verbeteringen zoals bedoelt in jouw
onderzoek... en het WSW zal dan niet willen financieren, dan zal
een andere partij daar nooooit in stappen. Alleen om het feit dat
het om energetisch maatregelen gaat, wat betekend dat je al
onroerend goed hebt. Dat onroerend goed is gefinancierd met
een borging van het WSW, het WSW heeft daardoor ook
rechten op het onroerend goed en dan ga jij vervolgens als
instelling de markt op met de vraag wie mijn dak wil financieren,
dan zegt de financier van dat wil ik wel doen maar welke
zekerheid kun je me geven. Nul, want het is al vergeven. Dus een
externe financier, ik geloof niet dat het wat wordt.
Alternatieve Financieringsvormen
Fragment 3.12
Vastgoed verkopen
geen optie
Installaties verkopen
zou kunnen
Fragment 3.13
Procesmatig duur
Gevraagde rente veel
te hoog
8. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in
relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?
Als je met een sale and leaseback constructie bedoelt het
vastgoed wordt verkocht en vervolgens wordt terug geleaset
dan zeg ik dat een woningcorporatie dat nooit gaat doen. Dat
zie ik niet zitten. Als we praten over installaties en dan bedoel de
echt duurzame installaties zoals warmtepompen enzo... die
zouden nog wel een buiten de deur gezet kunnen worden om
het vervolgens terug te huren. Daar zie ik nog wel iets in.
9. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot
het financieren van vastgoed(renovaties)?
Ja, we hebben verschillende keren gekeken naar
commercialpaper vanuit woningcorporaties. En we krijgen het
nooit rond. Ten eerste is het procesmatig heel duur, het kost
heel veel geld om een goed prospectus te schrijven of in ieder
geval om het te vermarkten. Ja en de vraag is welk rendement
moet je dan de koper bieden, matcht dat rendement met wat jij
maakt of haal je daardoor veel te duur geld in huis. Nou, dat
laatste is het geval. Jaren geleden is het wel eens gebeurd, in het
noorden is er een paperprogramma geweest en dat heeft ook
maar voor een deel gedraaid. Het was niet echt interessant en
dan ging het voornamelijk naar partijen als gemeenten enzo die
dan die certificaten kochten en daarmee werden dingen
gefinancierd. Hier geldt ook weer, als een corporatie geld op
moet halen omdat het WSW het niet borgt, dan loopt die
externe partij, in dit geval die koper van de obligatie,
waarschijnlijk zoveel risico waardoor ze qua rendement nooit bij
elkaar zullen komen. Dus dit mechanisme werkt gewoon niet.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
94 - 106
Fragment 3.14
Voornamelijk
installaties
ESCo niet voldoende
voor verduurzaming
Fragment 3.15
Hier kun je geen
fatsoenlijke uitspraken
over doen
Fragment 3.16
Het WSW is een heel
efficient en
betrouwbaar systeem
Fragment 3.17
Groenfinanciering
De financier en de
corporatie bij elkaar
brengen
10. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
Kijk, dit soort investeringen werkt alleen als je grote
oppervlakten kunt bedienen, dus dat werkt niet voor één
straatje. Vaak is zo'n wijk verdeelt in sociale woningbouw en ook
nog vaak particuliere woningbouw, dus dat is al lastig, maar als
het alleen sociale woningbouw is dan heb je vaak nog twee
verschillende corporaties, soms wel drie.. afhankelijk van het
gebied, de wijk enzovoort. Maar dan wil het wel eens gebeuren
dat zo'n club, die ESCo, zegt van wij gaan die woningen van die
corporaties samen gaan we aanpakken. En voor dat geld komen
ze bij ons. Maar dan nog is een ESCo volgens mij voornamelijk
gericht op installaties. En met alleen installaties kun je een
woning niet verduurzamen. Dus ik zie hier eigenlijk niet zo heel
veel mogelijkheden. Ik weet niet hoe de sector daar naar kijkt.
11. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de
financieringscriteria (volgens u)?
Dit is uitvoerig aan de orde gekomen. Volgens mij kun je hier
gewoon geen fatsoenlijke uitspraken over doen, dus daar zijn we
snel doorheen.
12. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor
de financiering van corporatievastgoed?
Het is heel goed dat jullie hierin duiken, maar ik denk dat je tot
de conclusie komt dat Nederland het gewoon heel efficiënt
gefinancierd heeft. Heel efficiënt, heel betrouwbaar met het
WSW.
13. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens
u) nader onderzocht worden voor het financieren van
(renovaties aan) sociale huurwoningen?
Dat zijn echt de groenfinancieringen die ik heb toegelicht. Dus
hoe kunnen die groenfinancieringen bij corporaties onder de
aandacht gebracht kunnen worden of hoe kun je zeg maar de
bank, wij, en de corporatie op het gebied van
groenfinanciering bij elkaar brengen.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
95 - 106
Bijlage 10: Interview Ben Meijer (Ons Huis)
Respondent
Naam Ben Meijer
Organisatie Ons Huis
Functie Directeur
Plaats Enschede
Datum 27-05-2014
Topiclijst
Investering structureel energetisch verbeteren
Aantrekken van financiering
Traditionele financiering
Alternatieve financiering
Suggesties alternatieve financieringen
Matrix
Vragenlijst
Structureel energetisch verbeteren
Fragment 4.1
Thermische schil heel
belangrijk
Installaties heel kritisch
beoordelen
Fragment 4.2
Gegevens niet paraat
Hoge investeringen in
duurzaamheid zijn niet
rendabel
1. Zijn er onlangs nog sociale huurwoningen gerenoveerd?
Zo ja, welk energielabel hadden deze woningen en welke
maatregelen zijn hierbij genomen om naar een
energielabel B te gaan?
Onder trias energetica is isolatie het allerbelangrijkste en
daarom pak je eerst de thermische schil aan. Daarnaast moet je
kritisch kijken naar installaties. Want ook als jij nu een installatie
vervangt, dan doe je dat voor 15 of 20 jaar en je moet je afvragen
of je naar 7 à 8 jaar nog steeds een goede investering hebt
gedaan. Die ontwikkeling in duurzaamheid gaat nu zo snel. Dus
eerst isoleren, heel belangrijk en daarna installaties met de
afweging of het plaatsen van traditionele installaties of moet ik
naar een duurzame opwekking toe.
2. Wat is de totale investering per woning voor deze
maatregelen?
Deze gegevens heb ik zo niet paraat. Wij hebben als ons huis de ambitie om ons totale bezit op te waarderen naar label C niet verder. Om de ambitie naar label B waar te kunnen maken zal een extra investering van €10 miljoen nodig zijn voor ons en dat gaan we dus niet doen. Omdat ook in de theorie die investering zoveel malen hoger is ten opzichte van het rendement, het rendement dat je krijgt uit extra besparingen op energie.
Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen Samenvatten Afsluiten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
96 - 106
Financieringscriteria door corporaties
Fragment 4.3
Alle DAEB activiteiten
worden geborgd
In de toekomst niet-
DAEB anders
financieren
Op het moment geen
nieuwe commerciële
activiteiten
Fragment 4.4
Scheiding DAEB en
niet-DAEB probleem
Eigen vermogen
versterken uit
kasstromen, kan ten
koste gaan aan
investeringen
3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen het
aantrekken van financieringen voor renovaties en voor
overige activiteiten (nieuwbouw, commercieel)?
Wij als corporaties mogen alleen nog maar investeren in
zogenaamd DAEB vastgoed. En als woningen gerenoveerd
worden die ook onder die noemer zouden vallen, dan kunnen wij
financiering aantrekking onder borging van het Waarborgfonds.
Tot nu toe is dat de meest aantrekkelijk manier. Het is een triple
A instituut, waardoor wij echt heel laag geld uit de markt
kunnen halen. Op dit moment zijn er twee partijen die dat
aanbieden en dat zijn de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en
de Waterschapsbank (NWB). Dus ik denk helemaal niet na over
andere partijen. Er komt weleens een andere partij die hier naar
toe belt en zegt we hebben nog geld, hebt u nog geld nodig.
Hierbij moet je denken aan een commerciële bank of een
intercedent. Maar die kunnen nooit mee komen met de tarieven.
Renovatie vallen normaal gesproken gewoon onder diensten van
algemeen economisch belang, dus wij zouden in principe alleen
opzoek hoeven te gaan naar andere financieringsvormen voor
commerciële activiteiten, de niet-DAEB activiteiten. Maar op dit
moment doen wij geen nieuwe commerciële activiteiten meer en
oude commerciële activiteiten, zoals een plint onderin een
wooncomplex, die kunnen nu nog gewoon hergefinancierd
worden onder de borging van het WSW. Wij moeten nu wel
inzichtelijk maken welk deel van ons bezit DAEB en niet-DEAB
vastgoed is. En in de toekomst heeft dit waarschijnlijk ook
consequenties voor de financiering. Want de bedoeling is nu
straks dat ook dat niet-DEAB vastgoed een balans mee krijgt die
levensvatbaar is. Hoe dat gaat is mij nog een raadsel. Stel je voor
dat een project van €10 miljoen voor €9 miljoen kan worden
hergefinancierd onder borging van het WSW en voor €1 miljoen
niet. Dat ene miljoen moet dan op een andere manier
gefinancierd worden, commercieel. Nou, ik zou niet weten hoe.
Want welke bank of financier wil mij daar dat financieren. Wij
zitten overigens wel voor te sorteren, dat wij een zodanig eigen
vermogen uit kasstromen opbouwen, dat ik van die €10 miljoen
ook maar €9 miljoen hoef te financieren en die andere miljoen
interne wel kan oplossen via mijn kasstroom. Dit zou echter wel
ten koste kunnen gaan voor investeringen in bijvoorbeeld
duurzaamheid. Als wij niet meer aan de ratio's voldoen van het
waarborgfonds, dan zullen we moeten schrappen. Maar we
sturen er wel dat we continue aan die ratio's blijven voldoen
zodat wij onze investeringen inclusief renovaties volgens onze
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
97 - 106
Fragment 4.5
Sturen op WSW criteria
Fragment 4.6
Ziet er compleet uit
Treasury management
steeds belangrijker
Fragment 4.7
Energiefonds provincie
goed alternatief
meer- jarenprognose uit kunnen voeren. En tot nu toe kan dat
ook nog steeds.
4. Welke criteria worden door corporaties gehanteerd bij
het aantrekken van financieringen?
Als ik niet met eigen middelen kan financieren dan moet ik de
markt op. Dus we kijken eerst naar onze eigen kasstroom, die
gebruiken voor interne financiering als het kan. En anders
moeten we de markt op en dan moeten wij voldoen aan de
criteria van het waarborgfonds. En daar sturen we op. En dan
hebben we het over de loan to value, dan hebben we het over de
ICR en DSCR en we hebben het over de dekkingsratio. Nou dat
zijn vier criteria daar moet je in principe aan voldoen wil je
gewoon borgbaar zijn. Deze criteria zijn de afgelopen jaren wel
behoorlijk aangescherpt. Dat houdt in dat je eigenlijk wel heel
gezond moet zijn en hele goede kasstromen moet hebben wil je
aan al die ratio's kunnen voldoen. En als je daar niet aan voldoet
dan moet je op zoek naar andere financieringsvormen of je moet
je investeringen uitstellen en zorgen dat eerst je financiële
positie wordt verstrekt. Je ziet ook dat steeds meer corporaties
een herstelplan moeten schrijven, omdat ze niet voldoen aan alle
criteria. Maar ik moet zeggen dat het hier in Twente allemaal
nog wel mee valt.
5. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet
voor het beoordelen van een financieringsvorm?
Ik heb de cijfers niet zo precies paraat, maar dit ziet er compleet
uit. Wat ik allen mis is de dekkingsratio, ten opzichte van de
WOZ-waarde. En de criteria vanuit treasury management wordt
inderdaad in toenemende mate naar gekeken en dat vind ik ook
wel terecht.
6. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te
beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor een
corporatie? Waarom wel of niet?
Dit is voor mij moeilijk om te beantwoorden, omdat wij eigenlijk
niet met die alternatieve financieringsvormen werken. Dus ik
heb daar geen ervaring mee. De enige financiering die wij nu
doen is via het WSW en wat daar nu bij komt is het energiefonds
van de provincie. Dus dat is wel een alternatieve
financieringsvorm. De provincie heeft €100 miljoen beschikbaar
gesteld voor energetische projecten en die financieren dat met
een lening van 15 jaar. Wij doen daar voor €3,2 miljoen aan mee
tegen een rente van 1,5%. Na die 15 jaar moeten we de lening in
één keer weer aflossen. Dus dat is een alternatieve
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
98 - 106
Fragment 4.8
Matrix moeilijk middel
Verschillend per
corporatie
Geen zekerheden voor
externe financiers
financieringsvorm voor ons. Andere ken ik op dit moment ook
niet. Ik weet ook niet of mijn collega's van alternatieven gebruik
maken. Maar met behulp van deze matrix lijkt me het heel
moeilijk om alternatieven aan te wijzen. Volgens mij is het ook
sowieso verschillende per corporatie. Verder is er een probleem
voor externe financiers dat wij niet zo maar zekerheden kunnen
geven op ons vastgoed, omdat het WSW al alle zekerheden
heeft. Onlangs hebben we nog een handtekening moeten dat
het WSW te allen tijde in staat is om beslag te leggen op ons
vastgoed. Stel je nou eens voor dat wij op 100 woningen €10.000
per woning gaan investeren voor energetische verbeteringen. En
ik wil dat bij een andere financier onderbrengen, terwijl de
zekerheid van het vastgoed bij het waarborgfonds zit. Wat voor
een onzekerheid is dat dan voor de geldverstrekker. Dus die zal,
wil hij het überhaupt doen, een zo hoge renterisico-opslag gaat
rekenen dat het absoluut niet interessant is voor ons als
woningcorporatie.
Alternatieve financieringsvormen
Fragment 4.9
Sale and leaseback
geen optie
7. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in
relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?
Ik kan me hier geen voorstelling van maken, hoe moet ik dat
zien. Tom: op basis van de theorie wordt er vanuit gegaan dat
een woningcorporatie haar eigendom of een gedeelte hiervan
verkoopt om het vervolgens terug te leasen. Het vermogen dat
hierbij vrij komt zal wordt gebruikt voor de energetisch
maatregelen. Ja, het kan. Als ik niet meer op de markt terecht
zou kunnen met het waarborgfonds en het waarborgfonds kan
ook geen beslag leggen op het onderpand, ik heb dus het
onderpand vrij, en er zijn partij die daar geld voor over hebben
omdat voor mij voor 20 jaar te financieren en ik betaal daar
gewoon een leaseprijs voor en na 20 jaar heb ik dat afgelost en is
de woning weer volledig van mij. Als dit de enige oplossing is en
ik zou dat ook echt waardevol vinden voor mijn vastgoed, voor
de huur van mijn vastgoed, dan zal ik dat doen. Dit lijkt me geen
onwerkbare casus. Ik weet alleen niet of andere kant partijen
zijn die dat geld op die basis beschikbaar willen stellen. Maar ik
zie dit gewoon als een leaseconstructie en het gaat hierom een
sale and leaseback. Dus ik moet eigenlijk eerst iets verkopen.
Nee.. dat zie ik bij ons toch niet gebeuren.
8. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot
het financieren van vastgoed(renovaties)?
Het zou kunnen. Maar als ik ook weer aan de andere kant zou
zitten en ik weet dat de betreffende corporatie niet meer onder
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
99 - 106
Fragment 4.10
Te vergeven rente te
hoog
Fragment 4.11
ESCO is mogelijk
Fragment 4.12
Geen uitspraken over
durven doen
het WSW geborgd geld uit de markt kan halen, wie zou mij dan
nog geld willen verstrekken. Want dan is het risico groter of
eigenlijk gewoon te groot. Maar nogmaals, mocht ik echt geld
nodig hebben en mochten er partijen zijn die dit willen onder
redelijke condities waarbij het rendement van de investering het
goed maakt, waarom niet. Maar ook dit zie ik niet gebeuren in
ons segment, omdat wij al genoegen nemen met hele lage
aanvangsrendementen en zo'n koper van zo'n obligatie een
hoger rendement wil. En dat zal ik alleen maar doen als ik die
rente plus mijn andere kosten in het rendement in die
investering ook goed kan maken. En dit moment is dat niet zo,
helemaal niet aan de orde. Dan moet ik echt wel bijna in een
noodsituatie zitten wil ik dit soort constructies gaan verzinnen
en bedenken.
9. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
Een ESCo ken ik niet, wat is dat? Tom: Dit is een zogenaamde
energy service company, waarbij de eigenaar van een gebouw
alle installaties in het gebouw uitbesteed. De ESCo, de externe
partij, zorgt voor de financiering en onderhoud van deze
installaties. Voordelen voor de eigenaar zijn energiekosten
besparend, minder vermogensbeslag en het ontlasten van de
eigen organisatie. Ja, volgens mij staat en valt alles met het
WSW. Dus als het WSW er niet zou zijn en er zijn moeilijkheden
om financiering los te krijgen ja dan ga je wel naar dit soort
alternatieven. Als ik in dit geval die investering niet hoeft te
doen en ik betaal daar alleen een rentevergoeding en een
aflossingsvergoeding voor en ik kan het aan de andere kant in de
huur bij mijn huurders terugverdienen, waarom niet.
10. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de
financieringscriteria (volgens u)?
Ja, dat heb ik net ook aangegeven, daar durf ik geen uitspraken
over te doen.
11. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor
de financiering van renovaties aan corporatievastgoed?
Het kan in principe allemaal, maar dat hangt helemaal van de
condities af.
12. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens
u) nader onderzocht worden voor het financieren van
renovaties aan sociale huurwoningen?
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
100 - 106
Fragment 4.13
Gemeente is optie
WSW structuur
uitstekend geregeld
In het verleden kregen we nog wel eens leningen via de
gemeente. Vroeger toen het WSW er nog niet was werden de
gelden verstrekt door de gemeente. Stel dat het WSW niet meer
zou bestaan, dan kunnen gemeenten dit wellicht weer gaan
doen. Verder zou ik het niet weten, ook omdat het op dit
moment totaal niet aan de orde is. Het kan allemaal gewoon nog
met het WSW, althans voor zover ik weet in deze regio. Je zou
eens een keer moeten gaan buurten bij een corporatie die nog
heel veel moeten investeren en niet meer aan de eisen van het
WSW voldoen. En dan nog denk ik dat je als woningcorporatie
niet zomaar kunt doorinvesteren met allerlei alternatieven als je
niet aan de eisen van het WSW voldoet. Het WSW en het
centraal fonds, de toezichthouders, zullen daar ongetwijfeld een
stokje voor steken. Het is allemaal heel lastig. Onze structuur in
Nederland is gewoon een uitstekende structuur.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
101 - 106
Bijlage 11: Interview Henny Manrho (Wonen Delden)
Respondent
Naam Henny Manrho
Organisatie Wonen Delden
Functie Directeur
Plaats Delden
Datum 05-06-2014
Topiclijst
Investering structureel energetisch verbeteren
Aantrekken van financiering
Traditionele financiering
Alternatieve financiering
Suggesties alternatieve financieringen
Matrix
Vragenlijst
Structureel energetisch verbeteren
Fragment 5.1
Zoveel mogelijk
energieverlies
beperken
Energielabel E t/m F, nu
B
Fragment 5.2
Combinatie met groot
onderhoud €30.000
Energetische
maatregelen €7500 à
€8000
1. Zijn er onlangs nog sociale huurwoningen gerenoveerd?
Zo ja, welk energielabel hadden deze woningen en welke
maatregelen zijn hierbij genomen om naar een
energielabel B te gaan?
Ja, hier in Delden is de vogelbuurt onlangs helemaal gerenoveerd
en verduurzaamt. Hierbij zijn de daken vervangen, alle kozijnen
en daar waar het nog niet was gebeurd de gevels geïsoleerd. De
vloeren zijn nog niet gedaan, omdat er niet genoeg
belangstelling was waardoor de kosten te hoog zouden worden
in vergelijking tot het rendement. Wij verduurzamen vanuit trias
energetica, waarbij het energieverlies als eerste zoveel mogelijk
moet worden beperkt. Al deze woningen hadden een
energielabel variërend van E t/m F. Nu zijn alle woningen B.
2. Wat is de totale investering per woning voor deze
maatregelen?
Gemiddeld geven wij daar €30.000 per woning vooruit. Dit
bedrag is wel voor de gehele renovatie. Als je alleen de kosten
voor de energetisch maatregelen zou nemen kom je op ongeveer
€7500 à €8000. De dakplaten bijvoorbeeld kosten €5000 inclusief
plaatsen, dit is de energetische maatregel. Maar er komen ook
nieuwe pannen op, nieuwe goten, de constructie wordt
aangepast en de schoorstenen worden er afgehaald waardoor
de kosten voor het dak in totaal veel
Verloop Opening (voorstellen en doel interview) Afwerken vragenlijst Controleren topiclijst Aanvullingen Samenvatten Afsluiten
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
102 - 106
hoger zijn. Maar al die kosten vallen onder groot onderhoud. En
de kozijnen bijvoorbeeld kosten €15.000, maar daar zit voorde
energetische maatregelen alleen maar het isolerende glas in. En
bij sommige woningen ook alleen nog maar boven, omdat op de
begane grond als isolerend glas zat. En glas kost een keer €30 à
€40 per vierkante meter, dus veruit de meeste kosten zijn groot
onderhoud.
Financieringscriteria door corporaties
Fragment 5.3
Voor renovaties geen
externe financiering
Fragment 5.4
Eigen
investeringsstatuut op
basis van WSW
3. Welke verschillen zijn waarneembaar tussen het
aantrekken van financieringen voor renovaties en voor
overige activiteiten (nieuwbouw, commercieel)?
Tot op heden hebben wij voor renovaties nog nooit externe
financiering aan hoeven trekken. Wij kijken alles vanuit een
groter verband. Specifieke projectfinanciering doen wij niet aan.
Wij kijken naar de totale investeringsbehoefte over een
bepaalde periode aan de hand van een liquiditeitsbegroting en
als daaruit blijkt dat we in een bepaald jaar een extra
financiering nodig hebben dan nemen we die gewoon op. Dus
dat is voor een bepaald project, bijvoorbeeld het renoveren van
woning, niet aan de orde. Die investering in dat jaar is niet
specifiek toe te schrijven aan een bepaald project.
4. Welke criteria worden door corporaties gehanteerd bij
het aantrekken van financieringen?
Wij hebben een treasury adviseur en met die adviseur gaan we
om tafel zitten om te kijken op een bepaald moment wat de
gunstige financieringsvorm is. Welke banken of instellingen
hebben geld beschikbaar en hoe willen ze dat het liefst
uitzetten. Dus dan gaan we kijken of het een fixed lening moet
worden of een lineaire lening en welke is dan het meest gunstig
op het betreffende moment op basis van allerlei prognoses. Wij
hebben zelf een investeringsstatuut opgesteld waarin een
beoordelingskader is opgenomen. Aan de hand van dit
beoordelingskader kijken wij naar de effecten op het rendement
van ons vastgoed, effecten op vermogen, kasstroom en risico.
Deze onderdelen hebben verschillende criteria met richtlijnen
vanuit het WSW en als de investering of financiering binnen dit
kader en dus onze organisatie past dan heeft het succes.
5. Zijn de opgestelde criteria (uit de matrix) juist/compleet
voor het beoordelen van een financieringsvorm?
De criteria zijn volgens mij compleet. Het is inderdaad zo dat
treasury management steeds belangrijker wordt, dus dat is goed
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
103 - 106
Fragment 5.5
Treasury management
steeds belangrijker
Fragment 5.6
Alleen op traditionele
manier financieren
Gebruik van matrix
lastig
Fragment 5.6
Corporaties kunnen
energetische
maatregelen nog
gewoon geborgd
financieren
Geen borging, dan
wordt de investering
uitgesteld
dat je die ook hebt opgenomen. Ik zit alleen wel naar de WSW
criteria te kijken, volgens mij zijn ze inmiddels al wel weer iets
aangescherpt. De precieze cijfers heb ik zo niet paraat. En bij de
vastgoed- financieringscriteria lijkt het me dat de organisatie, de
corporate governance zeg maar, ook wordt getoetst. Het is
namelijk voor een financier heel belangrijk welke partij je gaat
financieren, hoe zit de organisatie in elkaar, wat zijn de
doelstellingen, is de organisatie stabiel genoeg en kun je daarop
vertrouwen, dat soort dingen.
6. Is deze matrix met deze criteria een goed middel om te
beoordelen of een financieringsvorm geschikt is voor een
corporatie? Waarom wel of niet?
Ja, maar voor mijn eigen beeldvorming, je hebt hier specifiek
gezegd deze matrix is gebouwd voor het structureel energetisch
verbeteren met deze werkzaamheden, want zou in principe met
deze investering ook andere dingen kunnen financieren
bijvoorbeeld nieuwbouw. Maar het gaat hier specifiek om
verduurzamen en dat maakt het in mijn ogen ook helder, want
anders lopen allemaal zaken door elkaar. Als je bijvoorbeeld daar
nieuwbouw neer zou zetten of niet-DAEB dan zijn er misschien
ook nog wel heel andere financieringsmogelijkheden. Maar heel
kort door de bocht, wij gaan eigenlijk alleen maar op basis van
de traditionele financieringsvorm aan de slag en als het al nodig
zou zijn, alternatieve financieringsvormen, dan lijkt het me heel
lastig om dat aan de hand van een matrix of iets dergelijks te
gaan toetsen. Ook omdat het op het moment zo is dat deze
structurele maatregelen gewoon nog onder een DAEB
financiering valt, dus het kan nog praktisch door alle corporaties
worden geborgd. Ik heb namelijk nog niet gehoord dat een
corporatie niet meer geborgd kan lenen. En de corporaties
hebben ook een doelstelling gemaakt om binnen een bepaalde
periode deze verduurzaming te realiseren. Elke corporatie heeft
daar een eigen doelstelling voor gemaakt. Die zijn bij de
provincie toen aangegeven, de ene corporatie zegt ik wil voor
2020 alle woningen naar een energielabel B hebben gemiddeld
en een andere zegt op 2025 of 2030. Die keuze heeft iedere
corporatie al gemaakt, dus die energetische verbeteringen gaan
gebeuren en daar zitten verder geen verplichtingen aan vast
ofzo. Wij hebben dit tot op heden nog gewoon met eigen
middelen kunnen doen, maar als er een corporatie is dit het op
een gegeven moment om welke reden dan ook niet geborgd kan
financieren, dan stellen ze het gewoon uit. Dan wordt het
betreffende project uitgesteld en op de lange baan geschoven
totdat het wel weer geborgd gefinancierd kan worden. Ze gaan
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
104 - 106
niet allerlei ingewikkelde en dure constructies verzinnen om het
toch gefinancierd te krijgen, dat geloof ik niet. En bij de Twentse
corporaties gaan deze werkzaamheden ook nog gewoon door,
voor zover ik weet zijn die nog niet geschrapt. Maar voor niet-
DAEB activiteiten daarentegen zal het op termijn wel veel
lastiger worden.
Alternatieve financieringsvormen
Fragment 5.7
Invulling constructie
belangrijk
Vastgoed wordt niet
verkocht
Installaties is een optie
Fragment 5.8
Werking onduidelijk
Niet toegestaan
Fragment 5.9
ESCo interessant
Alleen installaties niet
voldoende
7. Hoe denkt u over een sale and leaseback constructie in
relatie tot het financieren van vastgoed(renovaties)?
De vraag is hier waar ga je de sale and leaseback op toepassen. Is
dat op het vastgoed dan zeg ik dat deze constructie nooit iets
gaat worden. Wij willen ons vastgoed niet verkopen en dan als
een soort tussenpersoon de woningen doorverhuren. Als we
praten over installaties in relatie tot een sale and leaseback
constructie, dan kan ik me daar wel iets bij in denken. Dit
overigens pas als je echt een liquiditeitsprobleem hebt. Op het
moment dat er geen genoeg geld is en de kasstromen zijn niet
op orde dan zou je kunnen zeggen van we gaan alle cv-ketels
verkopen aan bijvoorbeeld de GEAS en huren ze dan terug. Maar
hier geldt ook weer, volgens mij zijn er geen corporatie die zo in
de liquiditeitsproblemen zit. En met de verkoop van ketels
wordt ook niet een substantieel groot bedrag opgehaald waar je
wat mee kunt, lijkt mij.
8. Hoe denkt u over het uitgeven van obligaties in relatie tot
het financieren van vastgoed(renovaties)?
Daar kan ik weinig over zeggen. Volgens mij is het wettelijk ook
helemaal niet toegestaan om als corporatie dit soort dingen te
doen. Hoe dit verder zou moeten functioneren, weet ik ook niet.
9. Hoe denkt u over ESCo's in relatie tot het financieren van
vastgoed(renovaties)?
ESCo is in feite wel interessant, want je laat een ander investeren
in jouw woning. Deze investering hoef je dan zelf niet meer te
doen. Op deze manier kan de huur voor de bewoners laag
blijven, want de ESCo zit er tussen met een contract voor de
installaties. En waarom zit die ESCo er apart tussen, als een
corporatie deze kosten zou doorbereken dan komt de huurder
in de problemen met de huurtoeslag. De huur wordt dan
namelijk veel hoger waardoor deze woning eerder niet-DAEB
wordt. Dit wil je niet als huurder en ook niet als verhuurder. Een
oplossing was misschien geweest om deze extra kosten onder te
brengen in de servicekosten, maar daar zijn vragen over gesteld
aan de minister en deze kosten mogen niet verrekend worden
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
105 - 106
Fragment 5.10
Geen goed beeld van
kunnen vormen
Fragment 5.11
WSW beste optie
Fragment 5.12
Collega-corporatie
alternatief
Energiefonds van
provincie
door de servicekosten te verhogen. Verder is het wel zo dat deze
ESCo's zich richten op installaties en hier gaat het voornamelijk
om de schil. En om een ESCo toe te passen op bijvoorbeeld een
gevel of een dak, lijkt me niet haalbaar. Want welke zekerheden
kun je die ESCo dan bieden, het zijn namelijk onderdelen van het
vastgoed, van de woning, en deze zekerheden zijn allemaal voor
het WSW.
10. Hoe verhouden deze financieringsvormen zich tot de
financieringscriteria (volgens u)?
Ik heb eigenlijk van alle financieringsvormen te weinig verstand
om daar een goed beeld van te vormen en zeker ten opzicht van
deze criteria, omdat wij alleen maar geborgd financieren met
het WSW.
11. Welke financieringsvorm(en) is het meest geschikt voor
de financiering van renovaties aan corporatievastgoed?
Voor is dat en blijft dat ook gewoon de geborgde lening met het
WSW. Andere financieringsvormen is, bij ons althans, totaal niet
aan de orde.
12. Welke alternatieve financieringsvormen moeten (volgens
u) nader onderzocht worden voor het financieren van
renovaties aan sociale huurwoningen?
Één van de mogelijkheden is om als corporatie financiering aan
te trekken bij een collega-corporatie dus onderling financieren.
Dit zou eventueel kunnen bij een corporatie die financieel goed
voorstaat en weinig nieuwbouwplannen heeft. Een andere
mogelijkheid voor deze specifieke werkzaamheden is de
provincie. De provincie heeft namelijk een energiefonds van €100
miljoen beschikbaar gesteld voor corporaties tegen een rente
van 1,5% om deze maatregelen te kunnen doen.
ALTERNATIEVE FINANCIERINGSVORMEN ''VOOR HET STRUCTUREEL ENERGETISCH VERBETEREN VAN SOCIALE HUURWONINGEN DOOR CORPORATIES''
106 - 106
Bijlage 12: Samenvatting interviews
Kenmerken Vastgoedfinanciering Eisen kredietnemer
Verschil financiering
commercieel/corporatie Verschil financiering vastgoed/renovaties Financiering zonder WSW Maatregelen Investering
Financiering renovaties/overige
activiteiten Criteria financiering
Fragment 1.1 Fragment 1.3 Fragment 1.4 Fragment 1.5 Fragment 1.6 Fragment 2.1 Fragment 2.2 Fragment 2.3 Fragment 2.5
Commercieel vastgoed Kennis en ervaring
debiteur
Weinig verschillen In eerste instantie met eigen vermogen Geen financieringen buiten WSW Energielabel D,E 8000 euro energetische
maatregelen
Geen verschil Past het bij de organisatie
Onderpand Beoordelen kredietnemer Beoordelen
kredietnemer
De investering/object beoordelen Onduidelijkheid over scheiding
commercieel en niet commercieel
De schil eerst isoleren Wordt vaak gecombineerd met
groot onderhoud
WSW als financier gemakkelijkst Niet complex
Fragment 3.1
Het object, de stenen
beoordelen Fragment 3.3
Meerwaarde Commercieel vastgoed herfinancieren
zonder WSW
Sturen op Trias Energetica
Fragment 4.2 Fragment 2.4
Werkbaar, controleerbaar,
transparant
De stenen
Fragment 3.2 Fragment 3.4
Woningcorporatie als commerciële
relatie Fragment 4.1
Gegevens niet paraat Splitsing DAEB en niet DAEB
Fragment 3.7
Lange looptijden Geen substantiële verschillen
Fragment 3.5
Thermische schil heel belangrijk Hoge investeringen in
duurzaamheid zijn niet rendabel
Niet-DAEB commercieel financieren WSW criteria bij stellen
Kasstroom van vastgoed sturend Geen financieringen zonder WSW
borging
Installaties heel kritisch
beoordelen Fragment 5.2
Niet-DAEB herfinancieren als DAEB
Fragment 4.5
De eigenschappen van het
object zijn heel belangrijk
Fragment 5.1
Combinatie met groot
onderhoud 30.000 euro
Fragment 4.3
Sturen op WSW criteria
Zoveel mogelijk energieverlies
beperken
Energetische maatregelen
7500 à 8000 euro
Alle DAEB activiteiten worden geborgd
Fragment 5.4
Energielabel E t/m F, nu B In de toekomst niet-DAEB anders
financieren
Eigen investeringsstatuut op basis
van WSW
Op het moment geen nieuwe
commerciële activiteiten
Fragment 5.3
Voor renovaties geen externe
financiering
Opgestelde criteria Sale and leaseback constructie Obligaties ESCo's Verhouding financieringsvorm Meest geschikte vorm Suggesties
Fragment 1.7 Fragment 1.16 Fragment 1.10 Fragment 1.11 Fragment 1.12 Fragment 1.13 Fragment 1.14 Fragment 1.15
Gedeeltelijk compleet Sale and leaseback geen haalbare
constructie Obligatie kan interessant zijn ESCo mooi alternatief
Moeilijk uitspraken over te
doen
Esco mogelijk
Pensioenfonds belangrijke partij
Toevoegen debiteur
Woningcorporatie als tussen persoon
Onduidelijkheid over marktpartijen en
rendementen Gedrag consument
Niet elke vorm is specifiek
vastgoedfinanciering
Obligatie meest haalbaar
Fragment 2.16
Rente en aflossing Fragment 2.10 Functie woningcorporatie onduidelijk Functie woningcorporatie Onzekerheid over rendement Fragment 3.15 Fragment 2.15 Groenfinanciering beter uitzoeken
Fragment 1.8 Fragment 2.12 Fragment 2.13 Fragment 2.14
Hier kun je geen fatsoenlijke
uitspraken over doen
Het WSW
Fragment 3.10
Gedeeltelijk compleet Hoe is de precieze invulling Corporatie mag geen obligaties
uitgeven
Alleen installaties
Fragment 4.12 Fragment 3.16 Groenfinanciering heel interessant
Kasstromen belangrijk Woning verkopen geen optie
Kennis is nodig
Niet voldoende om energetisch
te verbeteren
Geen uitspraken over durven
doen
Het WSW is een heel efficient en
betrouwbaar systeem Fragment 3.17
Fragment 1.9 Fragment 3.12 Fragment 3.13 Fragment 3.14 Fragment 5.11 Groenfinanciering
Criteria herstructureren
Fragment 2.11
Vastgoed verkopen geen optie Procesmatig duur Voornamelijk installaties WSW beste optie De financier en de corporatie bij
elkaar brengen
Fragment 2.7
Installaties verkopen zou kunnen Gevraagde rente veel te hoog ESCo niet voldoende voor
verduurzaming Fragment 4.7
Op zich compleet
Fragment 4.9 Fragment 4.10 Fragment 4.11
Energiefonds provincie goed
alternatief
Wil de corporatie voldoen aan criteria die de financier
stelt Fragment 3.8
Sale and leaseback geen optie Te vergeven rente te hoog ESCO is mogelijk
Fragment 4.13
Fragment 2.8 Fragment 5.7 Fragment 5.8 Fragment 5.9 Gemeente is optie
De vraag omdraaien, welke criteria stelt de financier aan
ons en willen wij daar aan voldoen
Invulling constructie belangrijk Werking onduidelijk ESCo interessant WSW structuur uitstekend geregeld
Passen deze criteria bij de organisatie
Fragment 3.11
Vastgoed wordt niet verkocht Niet toegestaan Alleen installaties niet voldoende
Fragment 5.12
Fragment 3.8 Installaties is een optie Collega-corporatie alternatief
Vastgoedcriteria in deze context niet goed Energiefonds van provincie
Voor sociaal vastgoed gelden andere criteria dan
commercieel vastgoed
Fragment 4.6 Fragment 4.8
Ziet er compleet uit
Treasury management steeds belangrijker
Fragment 5.5
Treasury management steeds belangrijker Fragment 5.6
Geen zekerheden voor externe financiers
Verschillend per corporatie
Matrix moeilijk middel
Matrix onmogelijk
Geen alternatieven mogelijk
Geen matrix mogelijk
Rente op alternatieven veel te hoog
Alles zekerheden liggen bij het WSW
Gebruik van matrix lastig
Financiering (specifieke onderwerpen) Woningcorporaties (specifieke onderwerpen
Gezamenlijke onderwerpen
De matrix
Overheidsbemoeienis
sen maken weg vrij voor
corporatievastgoed Heeft de kredietnemer
voldoende kennis en
reserves
Voor- en nadelen scoren
Alternatieve hypothese
Kijken vanuit financieringsvorm
Alleen op traditionele manier financieren
WSW criteria zijn sturend
Beginnen met eigen financiële beleid corporatie
Andere volgorde hanteren
Financieringsvorm past voor 100% wel of niet
Corporatiespecifiek, elke corporatie heeft eigen
beleid