perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
AN
F
NALISIS FA
D
Untuk m
Pro
Konsen
FAKULTA
MAGIS
AKTOR-FA
DI KECAMA
emenuhi seb
ogram Studi
ntrasi : Ekon
AS EKONPRO
TER EKO
AKTOR YA
ATAN WED
T
bagian pers
Magister Ek
nomi Sumbe
O
ARIS FINIM :
NOMI UNOGRAM PONOMI D
SURA2
ANG MEMP
DI KABUPA
TESIS
syaratan me
konomi dan S
er Daya Man
Oleh :
TRIYANT S4210067
IVERSITPASCA SADAN STUDAKARTA2011
PENGARUH
ATEN KLA
encapai der
Studi Pemba
nusia dan Pem
TO 7
AS SEBEARJANADI PEMBA
HI NILAI T
ATEN
rajat Magist
angunan
mbangunan
LAS MAR
ANGUNA
TANAH
ter
RET
AN
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ii
ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN
Disusun Oleh :
ARIS FITRIYANTO NIM : S4210067
Telah disetujui oleh Pembimbing
Pembimbing I Pembimbing II
Dr. Evi Gravitiani, M.Si Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si
NIP 1973060 200912 2 001 NIP 19680522 199103 1 002
Ketua Program Studi
Megister Ekonomi dan Studi Pembangunan
Dr.J.J Sarungu, MS
NIP. 19510701 198010 1 001
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
iii
ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN
Disusun Oleh :
ARIS FITRIYANTO NIM : S4210067
Telah disetujui oleh Tim Penguji :
Pada tanggal : 8 Agustus 2011.
Jabatan Nama Tanda tangan
Ketua Tim Penguji Dr. Ir. Kusnandar, M.Si ……….....…..…….
Pembimbing Utama Dr. Evi Gravitiani, M.Si ………….......…….
Pembimbing Pendamping Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si ……….......……….
Mengetahui
Direktur PPs UNS
Prof. Drs. Suranto, M.Sc.,PhD
NIP.19570820 198503 1 004
Ketua Program Studi
Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan
Dr. JJ. Sarungu, MS
NIP.19510701 198010 1 001
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
iv
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS
Saya yang bertandatangan di bawah ini :
Nama : ARIS FITRIYANTO
NIM : S 4210067
Judul Tesis : ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN
KLATEN
Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis ini adalah hasil karya saya sendiri dan
bukan merupakan jiplakan dari hasil karya orang lain, kecuali kutipan-kutipan dan
ringkasan-ringkasan yang semuanya telah saya jelaskan sumbernya.
Demikian surat pernyataan ini saya buat sebenar-benarnya.
Surakarta, 8 Agustus 2011
Yang membuat pernyataan
ARIS FITRIYANTO
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
v
PERSEMBAHAN
Karya ini kupersembahankan bagi
Agama, Bangsa dan Negaraku tercinta
Kedua Orangtuaku yang selalu memberikan semangat,
Guru - Guru yang selalu membimbingku
Istriku Fathonah Made Suharsi yang tercinta
Putra-putriku yang lucu –lucu Ahfa, Fia dan Hafiz,
Semoga menjadi anak yang sholeh sholihah yang
menjadi pintu turunnya rahmat dan keberkahan
hidup dalam menggapai keridloan Allah Subhannahu
Wa atta Alla.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
vi
MOTTO
1. “Sebaik-baik manusia adalah orang yang panjang umurnya
dan baik amalnya” ( H.R. Ahmad )
2. Allah mengangkat derajat seseorang dengan kemuliaan
ilmunya ( Al-Hadist)
3. Manusia yang mulia laksana pohon yang berakar kuat
menghunjam bumi dan itu adalah akidah yang bersih , selalu
indah dipandang itu adalah senyum dan keceriaannya, serta
berbuah lebat yang memberi manfaat (kebaikan) bagi alam
sekitarnya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
vii
ABSTRAKSI
ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui fakta empiris mengenai faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten . Luas tanah, Jarak ke Central Business District (CBD), Jarak ke Jalan Umum/ Kabupaten merupakan 3 variabel bebas (Independen) yang dijadikan faktor-faktor yang menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Data yang dipergunakan adalah data primer dan sekunder tahun 2009 - 2010 Data primer diperoleh dengan wawancara langsung dengan pihak-pihak yang terkait, yaitu dengan Pejabat di Kantor Kecamatan Wedi, Kepala Desa dan Kepala Dusun Se Kecamatan Wedi, Penjual dan Pembeli Tanah. Data sekunder diambil dari data resmi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Notaris, Pemerintah Kecamatan Wedi, dengan obyek penelitian sebanyak 99 responden. Data diproses dan diolah dengan menggunakan program Econometric Views ( E-Views ) version 5.1.
Hasil Penelitian menunjukkan bahwa faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah Luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap Nilai Tanah sedang Jarak ke Central Business District (CBD) dan Jarak ke Jalan Umum/Kabupaten berpengaruh negatif dan signifikan artinya semakin jauh dari CBD dan dari Jalan umum nilai tanah semakin turun
Pemerintah Kecamatan Wedi perlu mengambil kebijakan dan tindakan untuk menentukan daerah CBD sebagai pusat pertumbuhan Ekomomi dan selalu memperhatikan Jarak kejalan Umum sebagai sarana pendukung transportasi agar pusat perekonomian tatap lancar dan aman.
Kata kunci : Nilai Tanah, Luas Tanah, Jarak ke Central District Business (CBD) dan
Jarak ke Jalan Umum.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
viii
ABSTRACT
ANALYSIS OF FACTORS AFFECTING THE VALUE OF LAND IN SUB DISTRICT WEDI KLATEN
This study aims to determine the empirical facts about the factors that affect the value of land in the district of Wedi Klaten regency. Land area, distance to Central Business District (CBD), Distance to Public Road / Regency is the third independent variable (Independent) which is used as the factors that determine the value of land in the district of Wedi Klaten regency.
The data used are primary and secondary data in 2009 ‐ 2010 Primary data was obtained by direct interviews with relevant parties, namely by Wedi Officials at the District Office, the Village Head and Village Head Wedi Se District, Seller and Buyer Land. Secondary data taken from official data Author Deed Land Officials (PPAT), Notary, Wedi District Government, with the object of research by 99 respondents. Data is processed and processed using the program Econometric Views (E‐Views) version 5.1.
Research shows that factors that factors affecting the value of land in the district of Wedi Klaten district land area is no significant effect on land value is being Proximity to Central Business District (CBD) and the Distance to Public Road / County and a significant negative effect means farther from the CBD and of Public Roads of land value on the downside
Wedi District Governments need to take action to locate the bad policies and the CBD area as a growth center and always pay attention to spacing Ekomomi Public streets as a means of transportation to economic centers supporting face‐to smoothly and safely.
Key words: Land Value, Land Area, Distance to Central Business District (CBD) and the Distance to Public Road.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
ix
KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan syukur ke hadirat Allah SWT atas ridho dan rahmat
Nya, maka penulisan tesis dengan judul “Analisis Faktor-faktor yang mempengaruhi
Nilai Tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten ” dapat diselesaikan. Penulisan
tesis ini merupakan salah satu syarat untuk mencapai derajat sarjana S-2 pada
Program Pasca Sarjana Studi Magister Ekonomi Studi pembangunan (MESP)
Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Dalam penulisan tesis ini penulis telah banyak menerima bantuan moril
maupun materiil, dorongan, semangat, saran dan pendapat dari berbagai pihak. Oleh
karena itu perkenankanlah penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang setulus-
tulusnya kepada:
1. Bapak Prof. Drs. Suranto, M.Sc. Ph.D selaku Direktur Program Pasca
Sarjana Magister Ekonomi Studi Pembangunan;
2. Bapak Dr. JJ Sarungu, M.S selaku Ketua Program Pasca Sarjana Magister
Ekonomi Studi Pembangunan;
3. Dr. Ir. Kusnandar, M.Si selaku Ketua Tim Penguji yang telah memberikan
pengarahan untuk lebih mempertajam penulisan ini;
4. Ibu Dr. Evi Gravitiani, M.Si. selaku dosen pembimbing I yang selalu
memberikan motivasi dan inspirasi serta membimbing penulis dalam
penulisan tesis ini.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
x
5. Bapak Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si. selaku dosen pembimbing II yang
telah sabar berkenan meluangkan waktu, tenaga dan pikiran untuk
membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini;
6. Habib Lutfi bin Yaya, KH. Drs. Muhammad Zaid, KH. Drs Ahmadi Safi’i,
Ustadz Muh. Latif Irfansyah yang selalu memberikan dorongan dan do’a
dalam penulisan Tesis ini;
7. Ibu dan Bapak serta Bapak dan Ibu mertua yang telah memberikan curahan
doa, dorongan moril dan meteriil kepada penulis untuk menyelesaikan tesis
ini;
8. Istriku terncinta Fathonah Made Suharsi, S.Psi yang selalau memberikan doa
dan motivasi sampai selesainya penulisan tesis ini;
9. Anak-Anaku tercinta dan yang lucu-lucu Ahfa, Fia dan Hafiz, yang selalu
memberikan inspirasi untuk penulis dalam mengarungi proses tugas belajar
ini;
10. Seluruh karyawan bagian administrasi Program Pasca Sarjana Magister
Ekonomi Pembangunan Universitas Sebelas Maret atas pelayanan
administrasi yang baik selama ini;
11. Seluruh Anggota Pengajian Rutin Mushola Al-Muttaqein Pule, Sahabat
Sigit, Teman-teman MWC NU Wedi dan PC GP Ansor Kabupaten Klaten
yang selalu memberikan dorongan dan motivasi untuk segera menyelesaikan
tugas belajar ini;
12. Bapak Camat Gantiwarno dan Camat Wedi Kabupaten Klaten yang telah
memberikan banyak masukan, arahan dan semangat kepada penulis;
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xi
13. Rekan-rekan ku Angkatan XIV Program Pasca Sarjana Magister Ekonomi
Pembangunan Universitas Sebelas Maret yang telah bersama-sama berjuang
dengan penulis untuk menyelesaikan tesis;
Penulis menyadari bahwa karya ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena
itu, penulis meminta maaf atas kekurangan yang ada dan mengharapkan kritik dan
saran yang membangun demi perbaikan karya yang lebih berkualitas.
Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang
membutuhkan dikemudian hari.
Surakarta, 8 Agustus 2011
Aris Fitriyanto
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ....................................................................................... i
HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................ ii
HALAMAN PENGESAHAN ......................................................................... iii
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS .............................................................. iv
PERSEMBAHAN ............................................................................................ v
MOTTO ........................................................................................................... vi
ABSTRAKSI ................................................................................................... vii
ABSTRACT ..................................................................................................... viii
KATA PENGANTAR ..................................................................................... ix
DAFTAR ISI .................................................................................................... xii
DAFTAR TABEL ............................................................................................ xv
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... xvi
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................... xvii
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1
A. Latar Belakang ........................................................................... 1
B. Rumusan Masalah ...................................................................... 6
C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 7
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 7
BAB II TINJAUAN PUSTAKA .................................................................. 9
A. Teori Tanah ...................... .......................................................... 9
B. Prinsip Nilai........... ..................................................................... 12
C. Faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah........................ 13
1.Karakteristik tanah.......................................................... ......... 13
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xiii
2.Ekspektasi kegunaan........................................................... ..... 14
3. Lokasi.................................................................. ................... 15
4.Jalan.................................................................. ....................... 18
5.Penawaran dan permintaan tanah.......................................... .. 18
6.Faktor-faktor penentu nilai.................................................... .. 19
D. Konsep Pajak .............................................................................. 22
1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment ............................. 23
2. Pajak Bumi dan Bangunan ................................................... 24
E. Penelitian Terdahulu yang Relevan............................................. 25
F. Kerangka Pemikiran............................................. ...................... 28
G. Hipotesis ................................................................................... 32
BAB III METODE PENELITIAN ............................................................... . 34
A. Lokasi Penelitian ........................................................................ 34
B. Ruang Lingkup Penelitian......... ................................................ 34
C. Batasan dan Defisi Operasional................................................. 34
D. Metode Pengumpulan Data ......................................................... 35
1. Pengumpulan Data .................................................................. 35
2. Metode Analisis Data ............................................................. 37
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ....................................................... 45
A.Gambaran Umum Lokasi Penelitian .......................................... 45
1. Kondisi Geografis Kecamatan Wedi ...................................... 45
2. Pemerintahan .......................................................................... 47
3. Kondisi Demografi ................................................................. 48
4. Potensi Ekonomi ..................................................................... 48
5. Pendidikan .............................................................................. 50
6. Pasar Wedi sebagai Pusat CBD (Central Business District) .. 51
7. Prasarana/Sarana Pengangkutan dan Komunikasi .................. 52
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xiv
8. Keagrariaan ............................................................................ 53
9. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) .............................................. 54
10. Rencana Umum Tata Ruang ................................................. 57
B. Deskripsi Variabel-variabel Penelitian ....................................... 57
1.Nilai ......................................................................................... 57
2..Luas Tanah................................................................... .......... 58
3. Jarak ke CBD ............................................................. ............ 59
4. Jarak ke jalan Umum.................................................... .......... 59
C. Analisis Data dan Pembahasan.......................................... ......... 60
1. Hubungan antar variabel............................................... .......... 61
2. Pemilihan Model Regresi dengan MWD Test........................ 62
3. Pengujian Hipotesis.................................................... ............ 62
BAB V PENUTUP. ...................................................................................... 78
A. Kesimpulan ............................................................................. 78
B. Saran .......................................................................................... 80
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... . 83
Kuisioner.......................................................................................................... 85
LAMPIRAN-LAMPIRAN ............................................................................. 86
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xv
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk........................... . 5
Tabel 2.1 Metode dan Penemuan Penelitian serupa sebelunya ....................... 27
Tabel 4.1 Pembagian Wilayah menurut Luas, Jumlah RT dan RW...... .......... 47
Tabel 4.2 Mata Pencaharian Penduduk di Kecamatan Wedi 2010 .................. 50
Tabel 4.3 Jumlah Sekolah menurut Tingkat Sekolah tahun 2010................... 51
Tabel 4.4 Data Harga Tanah Berdasar Nilai Jual Obyek Pajak ...................... 54
Tabel 4.5 Uji Statistik Regresi Berganda ........................... ............................ 63
Tabel 4.6 Pengujian Multikolinierritas dengan Korelasi Parsial.................. ... 70
Tabel 4.7 Uji Heteroskedatisitas dengan white Heteroskedasticity Test ......... 71
Tabel 4.8 Uji dengan white Heteroskedasticity Tes cross term ....................... 72
Tabel 4.9 Pengujian Autokorelasi dengan LM Test ............ ........................... 73
Tabel 4.10 Uji Ramsey Reset Test ........................................ .......................... 73
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xvi
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksebilitas CDB... ........................... 16
Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan.................... ........................... 19
Gambar 2.3 Skema Kerangka Pemikiran............................. ............................ 32
Gambar 4.1 Peta Kabupaten Klaten..................................... ............................ 46
Gambar 4.2 Peta Kecamatan Wedi ...................................... ........................... 46
Gambar 4.3 Uji t koefisien.................................................... ........................... 64
Gambar 4.4 Uji t luas tanah.................................................. ........................... 65
Gambar 4.5 Uji t jarak ke CBD................................................. ...................... 66
Gambar 4.6 Uji t jarak ke jalan umum..................................... ........................ 66
Gambar 4.7 Uji F ................................................................... ......................... 67
Gambar 4.8 Uji Normalitas ................................................... .......................... 69
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
xvii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1. Data Hasil Penelitian................................................................. .. 86
Lampiran 2. Persamaan Model Linier.............................................................. 89
Lampiran 3. Uji Normalitas Model Linier...................................................... . 90
Lampiran 4. Uji Linieritas Munggunakan Ramsey Reset Test....................... . 91
Lampiran 5. Uji Multikoliniearitas dengan Korelasi Parsial........................... 92
Lampiran 6. Uji Heteroskedastisitas............................................................... . 94
Lampiran 7. Uji Autokorelasi dengan Lagrange Multiplier ( LM Test )......... 96
Lampiran 8. Gambar Diagram Scater ............................................................. 97
Lampiran 9. Uji Pemilihan Model (MWD) Test.............................................. 98
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Tanah adalah sesuatu yang selalu dibutuhkan untuk papan perumahan
yang merupakan kebutuhan pokok setiap manusia, dan setiap tanah mempunyai
keunikan tersendiri berdasar lokasi. Pembahasan tentang nilai tanah dalam
perkembangan kehidupan manusia dan pertumbuhan perokonomian menjadi
topik yang sangat menarik karena tanah memiliki keunikan tersendiri di mana
suatu tempat dengan tempat yang lain memiliki karakteristik yang berbeda.
Tanah mempunyai sifat unik, selain jumlahnya tetap, nilai tanah juga sangat
dipengaruhi oleh karakteristik fisik/kualitas dari tanah itu sendiri, keadaan
lingkungan sekitarnya, bentuk, ukuran, kegunaan, topografi, dan pemandangan.
Nilai tanah juga akan dipengaruhi oleh jarak atau letak tapak tanah
(site) tersebut terhadap pusat kota atau kawasan pusat perdagangan/Central
Business District (CBD), semakin jauh dari pusat kota atau kawasan pusat
keramaian maka harga tanah semakin murah. Lokasi yang berada di pusat
pertumbuhan yang baru juga akan meningkatkan nilai tanah secara signifikan,
semakin besar pusat pertumbuhan akan menyebabkan peningkatan nilai tanah
menjadi semakin tinggi. Central Business District (CBD) dalam penelitian
yang akan dilakukan ini adalah Pasar Wedi Kabupaten Klaten merupakan lokasi
dan tempat yang banyak dicari oleh calon pembeli karena mempunyai nilai
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
2
ekonomi yang tinggi melihat dari sisi manfaat dan kegunaan dalam menunjang
perekonomian.
Pembangunan kawasan ekonomi tidak terlepas dari jarak akses ke jalan
umum, yang merupakan hal yang sangat mernentukan bagi para usahawan
/investor untuk memilih suatu daerah. Letak dan posisi tanah dalam menunjang
daya dukung ekonomi dipengaruhi oleh kemudahan terhadap jarak akses ke jalan
umum yang didukung oleh infrastruktur yang tersedia seperti misalnya sarana
perhubungan lalu lintas jalan raya sebagai tempat hilir mudik transportasi
kendaraan menuju ke Pusat perdangan, pusat Pemerintahan Kecamatan, pusat
Pemerintahan Kabupaten Klaten atau sering disebut sebagai Central Business
District (CBD). Jalan raya merupakan faktor penting dalam menggerakkan
pembangunan ekonomi mengingat peranannya dalam mendukung kelancaran
penyaluran arus barang dan jasa juga untuk kelencaran administrasi
Kepemerintahan.
Lokasi tanah merupakan faktor yang bersifat unik karena jumlah
tetap/terbatas sedangkan permintaan terhadap lahan/tanah selalu bertambah
karena jumlah penduduk ikut bertambah dari waktu ke waktu. Lahan yang
banyak dicari oleh sebagian besar orang ialah lahan yang memiliki nilai ekonomi
tinggi seperti tersedianya jenis-jenis infrastruktur dasar antara lain meliputi
perhubungan, komunikasi, air, energi, sanitasi, dan perekonomian.
UU No. 24 tahun 1992 yang mengatur tentang penataan Ruang dan
Wilayah mempertimbangkan perubahan lingkungan strategis baik yang bersifat
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
3
eksternal maupun internal. Perubahan lingkungan ini meliputi sistem politik dan
pemerintahan, kebijakan pembangunan daerah dan sektor, paradigma
pembangunan penataan ruang, perubahan pedoman perencanaan, perubahan
sosial kependudukan, perubahan pemanfaatan ruang sumber daya alam.
Penataan Tata Ruang Kota dan Penataan Tata Ruang Desa ini sangat penting
bagi pementukan zone pertumbuhan Ekonomi baru unruk kemajuan daerah itu
sendiri. Penataan Zoning ini bisa menata mana zone perdagangan dan jasa,
hunian dan pertanian, sehingga daerah wedi akan tertata rapi tidak saling
menggunggu bahkan saling mendukung, demi tujuan masing – masing.
Perubahan lingkungan tersebut menjadikan dorongan untuk merumuskan
kembali konsep dan strategi penataan ruang di Kabupaten Klaten khususnya di
Kecamatan Wedi yang pernah terjadi bencana alam gempa bumi pada tahun
2006 yang lalu.
Peristiwa bersejarah yang tidak mungkin dilupakan yaitu Gempa bumi
tektonik yang menguncang Yogyakarta dan Kabupaten Klaten khususnya
Kecamatan Wedi yang meporakporandakan seluruh aset yang ada didalamnya
maka ini sangat mempengaruhi nilai tanah yang ada di sekitar Kecamatan Wedi
menjadi rendah. Peristiwa bersejarah Gempa bumi pada tanggal 27 mei 2006
membuat terpuruknya sektor ekonomi khususnya di bidang property yang mana
wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten menjadi rendah, hal itu disebabkan
oleh lokasi yang rawan terhadap pengaruh getaran gempa.
Nilai tanah yang tinggi maupun rendah dipengaruhi oleh manfaat dari
pada tanah itu sendiri, semakin tanahn itu berfanmaat tinggi secara otomatis nilai
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
4
tanah ityu semakin tingggi. Pemulihan kawasan pusat perekonomian setelah
terjadinya Gempa hingga sekarang terus dilakukan baik oleh swasta, pengusaha,
pemerintah maupun pemangku kepentingan. Pemerintah, investor dan
pengembang, para pelaku usaha itu adakah pengaruh yang signifikan terhadap
nilai tanah di sekitar Pasar Wedi, mengingat Wedi adalah juga pusat bisnis
dengan adanya Pasar Wedi tersebut.
Kawasan bisnis dan kawasan hunian harus kita ketahui agar penataan
kawasan tepat sasaran dalam rangka mendukung terselenggaranya laju
pembangunan ekonomi setelah terjadinya gempa bumi di tahun 2006 yang silam.
Pola pemanfaatan lahan yang dipakai untuk mengelompokan lingkungan-
lingkungan dengan intensitas maksimum bangunan yang sama sedemikian rupa
sehingga membentuk suatu pola yang serasi sesuai dengan peraturan yang baru.
Sebagai gambaran umum bahwa penggunaan tanah di lingkungan Pasar
Wedi Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten yang digunakan baik untuk
Pemerintahan, pemukiman maupun kawasan komersial seperti penggunaan
kantor Bank, pertokoan, dan penggunaan usaha di sektor jasa perdagangan. Kita
dapat melihat laju pertumbuhan penduduk sebagai indikator yang dapat
mewakili atau memgambarkan peningkatan kebutuhan lahan baru yang akan
dibangun atau dikembangkan. Berikut ini adalah jumlah penduduk Kecamatan
Wedi Kabupaten Klaten .
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
5
Tabel 1.1 Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk Menurut
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten
Desa Luas
Wilayah (Km2)
2010
Penduduk % Kepadatan 1. Kalitengah 1320 5602 9,97 0,236 2. Gadungan 640 1882 3,35 0,340 3. Pandes 1450 5230 9,31 0,277 4. Birit 840 2282 4,06 0,368 5. Sukorejo 1480 4237 7,54 0,349 6. Canan 1530 3972 7,07 0,385 7. Pesu 990 1847 3,29 0,536 8. Dengkeng 1140 2135 3,80 0,534 9. Tanjungan 960 1881 3,35 0,510 10. Pasung 1570 3209 5,71 0,489 11. Kadilanggon 1500 1910 3,40 0,785 12. Brangkal 1400 3240 5,77 0,432 13. Pacing 1080 1639 2,92 0,659 14. Sembung 1200 2497 4,45 0,481 15. Trotok 1120 2397 4,27 0,467 16. Kadibolo 1320 2648 4,71 0,498 17. Jiwowetan 1190 2471 4,40 0,482 18. Melian 1690 3605 6,42 0,469 19. Kaligayam 1960 3510 6,25 0,558 Jumlah 24380 56171 100 0,434
Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah
Lokasi Kecamatan Wedi terletak diWilayah Kabupaten Klaten dengan batas-batas
sebagai berikut :
1. Sebelah utara : berbatasan dengan Kecamatan Klaten Selatan;
2. Sebelah timur : Kecamatan Kalikotes dan Kecamatan Bayat;
3. Sebelah selatan : berbatasan dengan Kecamatan Gantiwarno;
4. Sebelah barat : berbatasan dengan Kecamatan Jogonalan.
Dengan gambaran tersebut kita dapat memperoleh informasi sementara
dimana terjadi peningkatan jumlah penduduk akan meningkatkan kebutuhan lahan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
6
Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai karakteristik yang
khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya, hal ini dikarenakan
terbatasnya jumlah tanah atau persediaan tanah yang relatif tetap tetapi kebutuhan
manusia akan tanah cenderung bertambah membuat tanah mempunyai nilai ekonomi,
sedangkan penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan fasilitas.
Faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, atribut
fisik, penggunaan. Pengaruh lokasi suatu tanah dalam konteks ruang terhadap nilai
tanah merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan
tersendiri berdasarkan lokasinya. Penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu,
faktor tanah merupakan bahan pertimbangan yang utama bila dibandingkan dengan
faktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, modal, skill dan teknologi (Syah dan
Damayanti, 1998:30).
B. RUMUSAN MASALAH
Berdasar uraian diatas yang menjadi pokok permasalahan dari penelitian ini
adalah :
1. Apakah luas tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten?
2. Apakah jarak akses ke Pasar Wedi/Central Business District (CBD)
berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?
3. Apakah Jarak ke Jalan Umum berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan
Wedi Kabupaten Klaten?
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
7
C. TUJUAN PENELITIAN
Dalam penelitian ini tujuan yang ingin dicapai adalah :
1. Mengetahui pengaruh luas tanah terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten?
2. Mengetahui pengaruh Jarak akses ke Pasar Wedi / Central Business District
(CBD) terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?
3. Mengetahui pengaruh Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?
D. MANFAAN PENELITIAN
Manfaat yang diharapkan daari penelitian ini sebagai berikut.
1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan acuan bagi Pemerintah
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dalam melakukan kebijakan pengaturan
dan pemeliharaan kawasan yang mendukung terciptanya roda perekonomian
yang tinggi, sedang, maupun rendah berdasarkan pola pemanfaatan lahan
yang berdasarkan pengelompokan lingkungan yang bersifat komersil maupun
yang bukan kawasan komersil.
2. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan rujukan oleh investor
maupun pengembang properti dalam melakukan usaha bisnis di sektor
kontruksi bangunan.
3. Penelitan ini dapat dipakai untuk pedoman bagi pelaku usaha yang akan
mendirikan bangunan untuk kepentingan baik sektor jasa maupun
perdagangan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
8
4. Dalam penelitian ini dapat dijadikan bahan referensi bagi peneliti berikutnya
terutama dalam pemilihan model regresi.
5. Penelitian ini dapat dijadikan bahan bacaan yang memperkaya referensi bagi
peneliti-peneliti selanjutnya di bidang yang sejenis atau terkait yang akan
menambahkan faktor-faktor berpengaruh selain yang di jadikan model pada
penelitian ini.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
9
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Teori nilai tanah
Nilai diartikan sebagai bermakna atau arti (worth) dari suatu barang
atau benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang atau benda
akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberikan
makna atau arti bagi orang tersebut.
Pengertian nilai menurut Standar Penilaian Indonesia (2002:35)
menyebutkan bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan
finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang
membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam
hubungannya dengan definisi nilai tetentu. Konsep ekonomi dari nilai
mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh
seseorang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.
Menurut Hidayati dan Harjanto (2003:82-85) karakteristik fisik tanah
meliputi ukuran dan bentuk, plottage, ekses tanah, topografi, utilitas, lokasi dan
lingkungan. Menurut Appraisal Institute (2001:333) karakteristik fisik dari
sebidang tanah yang harus diperhatikan adalah ukuran dan bentuk, lebar depan,
topografi (contour dan drainase), lokasi dan pemandangan (views).
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
10
Istilah ‘nilai tanah’ dan ‘harga tanah’ merupakan terjemahan bahasa
Inggris land value dan land price. Tanah merupakan Real Property dan Real
Estate, tanah sebagai real estate adalah tanah itu sendiri dan segala atribut yang
melekat pada tanah tersebut, sedangkan tanah sebagai real property adalah
kepemilikan hak yang diberikan secara hukum dengan kewenangan untuk
memanfaatkan dan mengembangkannya (Tosh, 2000:20). Nilai tanah adalah
ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung
memberikan keuntungan ekonomis, sedangkan harga tanah adalah ukuran harga
nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan tertentu yang berlaku di pasar
tanah. Kedua istilah tersebut mempunyai hubungan fungsional, yaitu harga tanah
merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga tanah ditentukan
oleh perubahan nilai tanah (Nasucha, 1995:30). Nilai dan harga adalah berbeda,
tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan
persamaan antara nilai dan harga adalah faktor kewajaran sebagai berikut:
1. pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi;
2. ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasar;
3. penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi
yang mencukupi;
4. ada jangka waktu penawaran yang mencukupi;
5. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu;
6. pembelian/penjualan istimewa diabaikan.
Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran di atas maka nilai akan sama
dengan harga, tetapi sebaliknya jika tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
11
nilai akan berbeda dengan harganya (Hidayati dan Harjanto, 2003:6). Antisipasi,
perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi dan keseimbangan adalah
prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi di sini mengandung
pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan
diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para pembeli di
pasaran untuk suatu tapak (site) akan menciptakan tingkat harga tanah.
Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung
untuk seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga
akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka
pendek. Jika suatu tipe tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu, maka
tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada suatu
tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi di sini
menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah
tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Prinsip keseimbangan
juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan
terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangannya (Hidayati dan
Harjanto, 2003:103).
Menurut Nasucha (1995:30) nilai tanah adalah ukuran kemampuan
tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung mendatangkan keuntungan
ekonomis, sedangkan harga jual tanah adalah ukuran harga nominal dalam
bentuk satuan uang untuk satuan luas tertentu yang terjadi di pasaran tanah
terbuka. Kedua istilah tersebut memiliki hubungan fungsional yakni harga jual
tanah merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga jual tanah
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
12
ditentukan oleh perubahan nilai tanah.
Menurut Levy (1985:63-64) Variabel utama yang menentukan nilai
tanah adalah berkaitan dengan lokasi tanah yang memiliki aksesibilitas atau
jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi(Central Business District
/CBD). Aksesibilitas juga merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan
kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan
(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa
merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya, apabila
suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan
bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD (Central
Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak ke
CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau
bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin sempit jalan di depan
satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.
B. Prinsip nilai
Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi, dan
keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi
mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan
yang akan diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para
pembeli di pasaran untuk suatu tapak (sites) akan menciptakan tingkat harga dari
tanah. Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu
cenderung untuk seimbang, jika penawaran turun permintaan tetap stabil maka
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
13
harga akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam
jangka pendek. Jika suatu site tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu,
maka tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada
suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi
menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah
tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Di lain sisi prinsip
keseimbangan juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika
terjadi perubahan terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi
keseimbangannya (Hidayati dan Harjanto, 2001: 103).
C. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah
Faktor yang menentukan nilai tanah bisa digolongkan menjadi 3 faktor
yaitu: karakteristik tanah, ekspektasi kegunaan di masa depan dan lokasi yang
mengacu pada kondisi fisik tanah (Hidayati dan Harjanto, 2001: 20-22).
1. Karakteristik tanah.
Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan
karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan
penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik
tanah antara lain :
a. Luas tanah
Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan
dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan
pengunaan tanah yang bersangkutan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
14
b. Bentuk tanah
Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan dan
panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang
umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati
empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah
yang tidak berbentuk empat persegi panjang.
c. Topografi
Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari
suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,
ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan
kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus
dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang
relatif lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang
lebih tinggi.
2. Ekspektasi kegunaan.
Penentuan nilai suatu properti tanah kosong nilai properti ditentukan
berdasarkan ekspektasi kegunaan dari tanah kosong tersebut berdasarkan
prinsip “highest and best use”: yaitu kemungkinan kegunaan yang terbaik
bagi tanah yang bersangkutan. Jika properti subjek penilaian sudah dalam
kondisi terbangun maka estimasi nilai harus didasarkan pada asumsi pada
kegunaan sekarang atau jika kegunaan tersebut diubah menjadi pengunaan
yang terbaik (highest and best use).
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
15
3 . Lokasi.
Lokasi merupakan faktor paling kuat dalam menetukan nilai suatu
lahan, hal ini berkaitan dengan salah satu kriteria khusus yang terdapat pada
tanah yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan sehingga lokasi mempunyai
peranan yang sangat penting dalam menentukan nilai suatu properti. Kualitas
kehidupan yang berupa kenyamanan dan keamanan untuk suatu rumah
tinggal atau properti pendapatan dari suatu usaha komersial juga akan
ditentukan oleh lokasi.
Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu
aksesibilitas dan neigborhood (lingkungan).
a. Aksesibilitas.
Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan
kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan
(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa
merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya,
apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain
akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD
(Central Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa
berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang
bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan,
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
16
semakin sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat
yang bersangkutan kurang baik.
Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan
nilai suatu lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas
adalah biaya yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di
mana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat
keuntungan. Tanah yang terletak pada daerah CBD umumnya bernilai
tinggi, karena biaya aksesibilitasnya yang memungkinkan Tanah tersebut
difungsikan sebagai kawasan komersial, hal tersebut dapat digambarkan
sebagai berikut (Lusht, 1997: 26).
Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksesibilitas ke CBD
Manusia dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya selalu
bertindak seefisien mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat memperoleh
hasil tertentu. Hal inilah yang kemudian memunculkan konsep aglomerasi
(pemusatan kegiatan). Aglomerasi selain berfungsi mengurangi jarak total
nilai
tanah
jarak ke pusat CBD
0
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
17
yang semestinya ditempuh (pemusatan secara geografis) juga
menguntungkan secara ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang dapat
memenuhi tujuan utamanya dan sekaligus memperoleh kesempatan untuk
memenuhi kebutuhan yang lain.
b. Neigborhood (lingkungan).
Lingkungan adalah suatu wilayah yang secara geografis dibatasi
dengan batas yang nyata dan biasanya dihuni oleh kelompok penduduk,
gedung atau perusahaan yang homogen (Lusht, 1997: 33)
Faktor - faktor yang mempengaruhi produktivitas tanah ada lima
yaitu (Whilppe, 1995: 116) :
1) Karakteristik fisik, antara lain luas tanah, bentuk, dan lebar depan.
2) Karakteristik hukum, antara lain peraturan perijinan, keamanan,
pembatasan pemanfaatan lahan, dan kebijakan.
3) Karakteristik lokasi, antara lain akses transportasi, keadaan, dan
lingkungan.
4) Karakteristik antara lain psikologi, kemacetan, tingkat kebisingan, dan
polusi.
5) Karakteristik lingkungan, antara lain berkaitan dengan keuntungan dan
kerugian fisik, sosial, dan ekonomis akibat pemanfaatan tanah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
18
4. Jalan
Berdasar Undang-undang Jalan Raya Nomor 13 tahun 1980 dan
Peraturan Dirjen Bina Marga Nomor 13 tahun 1970 adalah sarana perhubungan
darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian jalan termasuk bangunan
pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntuknan bagi lalu lintas.
Penelitian ini mengambil salah satu kreteria jalan yaitu jalan
Kabupaten dengan ketentuan menurut perundangan yang berlaku adalah jalan
lokal dalam sistem jaringan jalan primer yang tidak termasuk Jalan Nasional
maupun Jalan Provinsi, yang menghubungkan ibukota kabupaten dengan
ibukota kecamatan, antar ibukota kecamatan, ibukota kabupaten dengan pusat
kegiatan lokal, antarpusat kegiatan lokal, serta jalan umum dalam sistem
jaringan jalan sekunder dalam wilayah kabupaten, dan jalan strategis kabupaten
5. Penawaran dan permintaan tanah
Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai tanah atau harga
sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Menurut Guritno (1990)
dalam jangka pendek penawaran sangat inelastik, karena luas tanah tidak dapat
ditambahkan secara cepat dan drastis (lihat Nasucha, 1995: 32).
Penawaran dan permintaan tanah memiliki pengaruh yang sangat
khusus dalam penilaian tanah, karena penawaran tanah tetap, artinya harga
tanah akan ditentukan oleh faktor permintaan, misalnya tingkat pertumbuhan,
tingkat pendapatan, dan tenaga kerja lokal.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
19
Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan Tanah
Gambar 2.2 menunjukkan interaksi penawaran dan permintaan yang menentukan
harga tanah. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal
menunjukkan bahwa quantity tanah tetap, artinya berapapun harga tanah luas
quantity tanah yang ditawarkan akan tetap/tidak berubah. Kurva permintaan (d)
bergerak dari d ke d’, maka harga tanah akan meningkat dari p ke p’. Apabila
permintaan tanah bertambah maka harga tanah akan meningkat, sementara
penawaran tanah tetap (Eckert, 1990: 178).
6. Faktor-faktor penentu nilai
Barang yang dimiliki seseorang mempunyai nilai maka harus ada faktor
tertentu sebagai ukurannya. Faktor yang sering digunakan oleh kalangan penilai
property seperti yang dikemukakan oleh Eldred (1987:18) ada empat yauitu
bahwa nilai ditentukan atas permintaan (deman), manfaaat (utility), kelangkaan
(scarcity) dan kemudahan dialihkan (transferability).
harga d
d’
p’
p
s
Quantity 0
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
20
Faktor permintaan di sini menunjukkan tingkat kebutuhan manusia
terhadap properti. Keterbatasan barang pengganti untuk properti mengakibatkan
penawaran akan cenderung inelastis. Elemen dari faktor permintaan ini adalah
jumlah penduduk, harapan, pendapatan dan kekayaan penduduk serta selera.
Faktor manfaat di sini merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
properti dan sejauh mana sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan
dan keinginan dari pembeli. Faktor manfaat meliputi dua hal yaitu:
1. Pembatasan penggunaan secara hukum (legal restriction on use);
2. Atribut yang dimiliki dan tingkat kegunaannya.
Faktor kelangkaan merujuk pada relativitas tingkat pemasokan
properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli. Pembeli jika mempunyai
banyak pilihan, maka nilai properti cenderung akan relatif rendah. Sebaliknya,
semakin besar tingkat kelangkaan maka semakin besar nilai properti.
Kelangkaan ini mewakili ciri penawaran yang salah satunya adalah sifat tanah
secara fisik (kuantitas) tidak berubah.
Faktor kemudahan dialihkan merujuk pada proses transfer hak milik
dari satu pihak ke pihak lain. Alasan kemudahan dialihkan ini dianggap penting
karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan
kesepakatan, hal ini terjadi di mana pihak pembeli sulit untuk
mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual.
Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang
sesungguhnya. Kemudahan pengalihan hak berkaitan dengan batasan-batasan
hukum yang diberlakukan di suatu daerah atau negara. Kemudahan ini juga
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
21
meliputi kepastian hukum yang akan diperoleh secara legal dari penguasa
(pemerintah), seperti lamanya hak, batasan-batasan hak, kewajiban dan
tanggungan bagi pemegang hak.
Faktor-faktor penentu nilai juga dikemukakan oleh Schuler (1990:20)
bahwa secara empiris nilai suatu properti perumahan akan dipengaruhi oleh
faktor karakteristik fisik properti tersebut (bangunan dan tapak) dan faktor
lokasi. Karakteristik fisik properti meliputi: kualitas struktur, luas bangunan,
umur bangunan, luas tanah, kemiringan, bentuk tanah dan lain-lain. Faktor
lokasi meliputi: aksesibilitas ke pelayanan, kemudahan transportasi, jarak ke
kantor, penggunaan lahan dan lingkungan properti yang meliputi: polusi udara,
air, bunyi, pemandangan dll.
Penelitian Lusth (1997: 40) menunjukkan faktor lokasi lebih dominan
dalam mempengaruhi nilai properti karena sifat properti yang tetap (immobile).
Ada dua katagori faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan faktor lingkungan. Faktor
lingkungan berdasarkan tingkat kondisi perbandingan seperti, kondisi baik,
sedang, dan jelek. Faktor lingkungan, karakteristik yang diukur adalah akses dan
kendaraan umum yang memadai, eksternalitas negatif seperti bising, polusi
udara, kriminalitas, pemandangan dan lain sebagainya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
22
D. Konsep Pajak
Menurut Pratt dan Kasrut dalam Nasucha (2004:50), pajak mempunyai
beberapa karakteristik antara lain : (1) tidak ada hubungan secara langsung antara
penerimaan yang diterima dengan keuntungan yang akan diterima oleh wajib
pajak. Oleh karena itu, pembayar pajak tidak akan mengetahui penggunaan dana
yang telah dibayarkan kepada pemerintah. (2) pajak dapat dibebankan
berdasarkan kriteria-kriteria yang ditentukan sebelumnya. Ini berarti bahwa pajak
dapat ditentukan, dihitung, bahkan direncanakan besarannya. (3) pajak bukan
merupakan pengaturan atau denda. (4) sebagaian pajak ditentukan berdasarkan
pajak tahunan. Menurut Adam Smith dalam Nasucha (2004 : 52), perpajakan
yang baik adalah menerapkan empat prinsip perpajakan yaitu keadilan (equity),
kepastian (certainty), kecocokan (convenience) dan efisiensi (efficiency).
Mangkoesoebroto (1994:214) mengemukakan bahwa pentingnya pajak
sebagai sumber penerimaan pemerintah menuntut diberlakukannya sebuah sistem
pajak yang baik. Kriteria yang harus dipenuhi agar dapat diberlakukan sebuah
sistem pajak yang baik, yaitu ; (1) distribusi beban pajak harus adil, (2) pajak
harus meminimalisasi campur tangan keputusan-keputusan ekonomi agar dicapai
sistem pasar yang efisien, (3) apabila memungkinkan, pajak harus berperan dalam
memperbaiki ketidak efisienan pada sektor swasta, (4) instrumen pajak harus
dapat digunakan dalam kebijakan fiskal untuk tujuan ekonomi dan pertumbuhan
ekonomi, (5) sistem pajak harus dapat dimengerti oleh wajib pajak, (6)
administrasi pajak dan biaya pelaksanaannya harus seminimal mungkin, (7)
menjamin kepastian hukum, (8) dapat dilaksanakan, (9) dapat diterima.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
23
1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment
Definisi nilai pasar seperti yang dikemukakan oleh Hidayati dan Hardjanto
(2001:6), adalah apa yang ”sepatutnya di bayar” oleh seorang pembeli atau
diterima oleh penjualnya dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang
akhirnya disetuju. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula
sama. Faktor yang menyebakan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga
adalah ”faktor kewajaran”, yaitu : (1) Penjual yang berkelayakan dan mempunyai
hak bersedia menjual hartanya, (2) Pembeli yang mampu dan berkelayakan
bersedia membeli harta tersebut, (3) ada waktu yang cukup untuk tawar menawar,
(4) ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasaran,
(5) harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu, (6)
tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran istimewa (misal antara anak
dengan bapak, antara induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya).
Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas, maka nilai akan sama dengan
harga, tetapi sebaliknya apabila tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas
nilai akan berbeda dengan harga.
Nilai assessment (assessment value atau assessted value) adalah nilai yang
ditetapkan untuk kepentingan pajak. Nilai ini dapat ditetapkan sama atau berbeda
dengan nilai pasar.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
24
2. Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan diatur berdasarkan Undang Undang nomor 12
tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana telah diubah dengan
Undang Undang nomor 12 tahun 1994. Obyek Pajak PBB adalah bumi dan/atau
bangunan. Yang dimaksud dengan bumi adalah permukaan bumi serta tubuh bumi
yang ada di bawahnya, sedangkan yang dimaksud dengan bangunan adalah
konstruksi teknik yang di tanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau
perairan. Subyek PBB adalah orang atau badan yang : (1) mempunyai hak atas
bumi dan/atau, (2) memperoleh manfaat atas bumi dan/atau, (3) memiliki atau
menguasai bangunan dan/atau, (4) memperoleh manfaat atas bangunan.
Pajak Bumi dan Bangunan dikenakan berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak
(NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, maka penentuan
NJOP diperoleh melalui perbandingan harga dari obyek sejenis, atau melalui
perolehan baru, atau dengan NJOP pengganti.
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan sebesar 5 % dari Nilai Jual
Kena Pajak (NJKP). NJKP yang ditetapkan sekarang ini adalah sebesar 20 % dan
40 % dari NJOP, sehingga jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah 0,1 % dan
0,2 % dari NJOP. NJKP 40 % hanya dikenakan untuk sektor Perkebunan,
Perhutanan, dan Pertambangan (P3) serta obyek pajak yang NJOPnya diatas Rp. 1
milyar atau lebih.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
25
E. PENELITIAN TERDAHULU YANG RELEVAN
Penelitian sejenis telah dilakukan oleh bererapa orang dengan penelitian
yang hampir mirip, ada beberapa penelitian yang telah meneliti berkaitan dengan
nilai tanah, yaitu diantaranya:
1. Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan Piet Rietveld
Penelitian di luar negeri dilakukan oleh Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan
Piet Rietveld (2204) melakukan penelitian tentang dampak/pengaruh dari Railway
Stations terhadap perumahan dan properti komersil di kawasan Eropa dan
Amerika Utara. Dengan menggunakan analisis meta-analytical procedures
terdapat perbedaan pengaruh dari commuter railway (jalur rail di dalam pusat
kota) dengan light and heavy railway (jalur rail yang menghubungkan antar kota).
Commuter railway mempunyai dampak yang positif dan signifikan terhadap nilai
properti, sedangkan heavy raiway tidak menunjukkan dampak yang signifikan
terhadap properti, terutama terhadap properti yang berada diradius seperempat
mill dari heavy railway.
2. Paul Cheshire dan Stephen Sheppard
Penelitian dilakukan di Nottingham untuk menganalisis pengaruh local
school terhadap nilai properti di wilayah tersebut. Prediksi penelitian ini adalah
bahwa nilai dari sekolah (primary school and secondary school) merupakan/dapat
menggambarkan nilai dari perumahan. Dengan menggunakan model analisis
hedonic dengan menggunakan data tahun 1999-2000 diperoleh hasil penelitian
bahwa keberadaan primary school and secondary school quality dapat
meningkatkan nilai kapitalisasi perumahan yang dilingkungan kedua jenis sekolah
tersebu.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
26
3. Reichert
Reichert ( 1997, 382-392) menganilsis damapk limbah beracun
Superfgund di Uniotwn, Ohio terhadap nilai property., selama periode puncak
publisitas kontroversi, nuilai property dalam 6.750 kaki dari tempat pembuangan
sampah menurun secara signifilan. Merosotnya nilai properti terkai erat dengan
dekatnya area pembangunan sampah, yang berdampak pada nilai mulai dari 5%
property terjauh hingga 15% property yang lebih dekat.
4. Sudarto
Sudarta (1997) juga meneliti faktor-faktor yang berpengaruh terhadap
harga jual rumah dengan mengambil kasus di kotamadya Surakarta, Sudarto
menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang signifikan mempengaruhi harga jual
rumah secara positif adalah lebar posisi depan, lebar jalan, bahan langit-langit dari
plywood dan bahan atap dari bahan genteng beton. Sedang Jarak dari Central
Bussines District (CBD) berpengatuh negatif terhadap harga jual rumah.
5. Nurhayani
Penelitian yang dilakukan Nurhayani bertujuan menganalisis pengaruh
lingkungan Kampus UII Terpadu terhadap nilai tanah. Tanah yang terletak di
dalam lingkungan Kampus diduga memiliki perbedaan yang positif dengan tanah
yang terletak di luar lingkungan Kampus. Variabel bebas yang digunakan adalah
luas tanah, jarak ke jalan umum, dummy lingkungan Kampus, dan dummy kondisi
tanah.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
27
Data yang dianalisis dalam penelitian ini adalah data kerat lintang pada
awal tahun 2004. Data tersebut dikumpulkan berdasarkan metode sampel
bertujuan di wilayah Kecamatan Ngemplak, Ngaglik, dan Pakem (radius 1 dan 2
Km dari Kampus). Jumlah data sebanyak 56 yang semuanya data primer.
Analisis data dilakukan dengan metode regresi berganda dengan OLS
yang dijalankan dengan program Eviews 3.0. Bentuk model terbaik adalah log-
log (double log), selanjutnya hasil regresi diuji lagi dengan kriteria ekonomi,
statistik, dan ekonometri. Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai tanah yang
terletak di luar lingkungan Kampus lebih rendah 39,61% dari tanah yang terletak
di dalam lingkungan Kampus. Jika tanah yang terletak di dalam lingkungan
Kampus nilainya Rp 600.000,-/m2 maka tanah yang terletak di luar lingkungan
Kampus Rp 362.400,-/m2.
Selain itu ada beberapa penelitian sebelumnya sebagai acuan penetiatian
ini antara lain :
Tabel 2.1 Metode dan Penemuan Penelitian Serupa Sebelumnya
No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan
1 2 3 4 5 6
1 Al-Mosaind
et.al, (1992)
Oregon Jarak dari
stasiun dan
harga jual
perumahan
Hedonic
price
Approach
Kedekatan dengan stasiun LRT dapat
meningkatkan aksesibilitas hunian pada
CBD dan seluruh area perkotaan, dampak
nilai properti lebih tinggi sedang stasiun
yang kurang berkualitas berdampak negatif
secara eksternal, yaitu depresiasi nilai
perumahan didekatnya.
2 Cervero dan
Duncan
(2002)
California Kemudahan
akses
regional dan
Hedonic
price
models
Keuntungan kapitalisasi substansial 23%
untuk komersial khusus di dekat perhentian
LRT (Light Rail Transit) dan lebih dari
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
28
No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan
kualitas
lingkungan
120% pada penjualan lahan untuk bidang
bisnis dalam jarak seperempat mil dari
stasiun kereta api.
3 Debrezion
et.al, (2003)
Amsterda
m
Sifat-sifat
fisik
properti,
aksesibilitas
dan
lingkungan
Analisis
meta
Kedekatan dengan stasiun berdampak
positif lebih tinggi pada properti komersial
dibandingkan dengan properti perumahan.
4 Nurhayani
(2004)
Yogyakart
a
Nilai tanah,
luas tanah,
jarak ke
jalan umum,
lingkungan
kampus.
OLS Nilai tanah terletak di luar lingkungan
kampus lebih rendah 39,61% dari tanah
yang terletak dalam lingkungan kampus.
5 Musokib
(2004)
Sleman Nilai tanah,
luas tanah,
pembangunan
stadion, jarak
dari kampus,
status jalan.
OLS Pembangunan stadion dan status jalan
berpengaruh positif terhadap nilai tanah,
jarak dari Universitas Sanata Darma
berpengaruh negatif terhadap nilai tanah,
jarak dari Universitas Islam Indonesia tidak
berpengaruh secara signifikan terhadap
nilai tanah.
6 Pandam
( 2005 )
Yogyakart
a
Nilai tanah,
luas tanah,
jarak ke jalan
umum, area
lingkungan
kampus
OLS Pembangunan Kampus UMY sangat
mempengaruhi nilai tanah dan keberadaan
kampus membawa banyak perubahan bagi
masyarakat sekitarnya, baik dari segi
ekonomi maupun moral dan jarak kejalan
umum berpengaruh terhadap nilai tanah.
F. KERANGKA PEMIKIRAN
Pemikiran mendasar yang melandasi penilaian lahan tanah suatu daerah
adalah seberapa luas tanah, seberapa jauh jarak ke Central Bussines District (CBD),
jarak kejalan umum. Faktor-faktor yang berpengaruh ini menjadi prinsip dasar
sebagai variabel yang berdampak terhadap nilai tanah, karena ditinjau dari berbagai
Lanjutan Tabel 2.1
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
29
teori sebuah nilai tanah itu berdasarkan dari berbagai variabel yang dijadikan model
ini.
Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan
karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan
penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik tanah
antara lain.
1. Luas tanah. Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan
dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan pengunaan
tanah yang bersangkutan.
2. Bentuk tanah. Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan
dan panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang
umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati
empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah yang
tidak berbentuk empat persegi panjang.
3. Topografi.Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari
suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,
ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan
kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus
dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang relatif
lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang lebih
tinggi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
30
4. Jarak. Jarak merupkan komponen yang sangat penting baik jarak tanah itu ke
CBD ataupun jarak tanah tersebut ke Jalan Umum. Jarak ini dapat diukur dengan
satuan meter (m). Semakin dekat dengan CBD dan Jalan Umum tanah tersebut
mempunyai nilai jual yang sangat tinggi demikian juda sebaliknya nilai tanah
akan semakin kecil apabila tanah tersebut semakin jauh dengan CBD dan jalan
umum.
Konsep nilai pasar wajar diperlukan dalam penelitian ini untuk memberikan landasan
bahwa nilai tanah yang dimaksud adalah nilai pasar (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).
Difinisi nilai pasar menurut beberapa sumber adalah sebagai berikut:
1. Webster. “A price a which both buyer and sellers are willing to do business”
yaitu suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan
transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)
2. Random House Dictionary of the Englist Language. “Worth a property can be sold
for on open market” yaitu harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada
pasar terbuka (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)
3. American Institute Of Real Estate Appraisers. “The most Probable price, as
aspecified date, in cash, or terms equivalent to cash, or in other precisely
revealed term, for which specified property right should sell after reasonable
exposure in competitive market under all conditions requisite to fair sale, with
buyer and seller each acting prudently, knowledgebly and for self-interest, and
assuming that neither is under undue duressa” yaitu harga yang paling
memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau yang dapat
disamakan dengan uang, di mana penjualan properti tersebut dilakukan melalui
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
31
suatu penawaran dalam waktu yang cukup pada suatu pasar kompetitif yang
memungkinkan terjadinya transaksi yang wajar, di mana penjual dan pembeli
melakukan transaksi dengan hati-hati, mempunyai pengetahuan yang mencukupi
tentang properti yang dijual/beli, serta keduanya tidak dalam paksaan dalam
melakukan transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).
Variabel yang diteliti dalam penelitian ini adalah faktor-faktor yang
mempegaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dibatasi pada luas
tanah, jarak akses ke pasar/ Central Business District (CBD) dan jarak ke jalan
umum, dimana ketiga faktor tersebut dimasukan sebagai variabel independen dan
nilai tanah dijadikan variabel dependennya. Penentuan penggunaan variabel bebas
dan variabel terikat tersebut dijadikan model dalam menentukan nilai tanah.
Berdasarkan pengamatan peneliti akibat terjadinya gempa bumi tahun 2006
banyak mengalami perubahan-perubahan yang mempengaruhi nilai tanah.
Perubahan-perubahan yang sampai sekarang menjadi perhatian peneliti karena
memiliki pengaruh cukup kuat terhadap nilai tanah yang ada di lingkungan
Kecamatan Wedi Kabaupaten Klaten meliputi luas tanah, jarak akses ke Pasar
Wedi, jarak ke jalan umum, sedangkan variabel terikatnya berupa nilai tanah yang
harganya naik turun.
Berdasar teori-teori diatas dapat diasumsikan bahwa faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah sebagai
berikut :
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
32
Gambar 2.3 : Skema Kerangka Pemikiran
G. HIPOTESIS
Hipotesis didefisinisikan sebagai hubungan yang diperkirakan
secara logis antar varibel yang digunakan dalam bentuk pernyataan yang dapat
diuji. Dalam hal ini penulis mengkaji hipotesis dari kerangka pemikiran dan
perumusan masalah sebagai berikut :
1. Diduga Luas tanah berpengaruh positif terhadap nilai tanah, dalam hal ini
berarti semakin luas ukuran suatu tanah maka nilai per meter perseginya
semakin naik.
2. Diduga Jarak akses ke Pasar ( CBD) berpengaruh negatif terhadap nilai
tanah, hal ini berarti semakin jauh dari pasar ( CBD ) nilai tanah semakin
rendah.
Luas Tanah ( X1)
Nilai Tanah ( Y )
Jarak kejalan ke Pasar/
Pusat CBD ( X2)
Jarak kejalan Umum (X3)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
33
3. Diduga Jarak ke jalan umum berpengaruh negatif terhadap nilai tanah, hal
ini berarti semakin jauh jarak lokasi tanah terhadap jalan umum semakin
rendah nilainya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
34
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
A. Lokasi Penelitian
Penelitian ini akan dilakukan di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten
yang terdiri dari 19 (sembilanbelas) Desa yaitu : Kalitengah, Gadungan,
Pandes, Birit, Sukorejo, Canan, Pesu, Dengkeng, Tanjungan, Pasung ,
Kadilanggon, Brangkal, Pacing, Sembung, Trotok, Kadibolo, Jiwowetan,
Melikan, Kaligayam.
B. Ruang lingkup penelitian
Ruang lingkup penelitian ini dibatasi pada desa/ seluruh Desa di
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dari Januari 2009 sampai dengan
Desember 2010 Sedangkan variabel yang diteliti terdiri atas variabel
independen (bebas) dan variabel dependen (terikat).
a. Variabel independen (bebas) yaitu Luas tanah, Jarak akses ke Pasar/CBD
dan Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten.
b. Variabel dependen (terikat) yaitu nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten.
C. Batasan dan Definisi Operasional
Batasan dan definisi operasional yang digunakan dalam penelitian
ini adalah sebagai berikut :
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
35
1. Nilai tanah, yang dimaksud nilai tanah edalam pnelitian ini adalah nilai
transaksi tanah per meter persegi yang terjadi di wilayah penelitian yaitu
tanah di sekitar pasar wedi pada kurun waktu penelitian. Nilai tanah yang
digunakan dalam penelitian ini adalah nilai transaksi tanah, satuan yang
digunakan adalah rupiah per meter persegi (Rupiah/m2).
2. Luas tanah, yang dimaksud luas tanah dalam penelitian ini adalah luas
tanah properti secara keseluruhan didasarkan pada hasil perkalian panjang
dan lebar tanah yang diukur dalam satuan meter persegi (m2).
3. Jarak ke Pasar Wedi sebagai jarak ke CBD. Variabel ini sebagai pusat titik
nol meter adalah Pasar Wedi. Pasar wedi dalam penilitian ini merupakan
pusat CBD.
4. Jarak ke jalan umum. Variabel jarak ke jalan umum ini di ukur mulai pusat
jalan Kabupaten yaitu jalan menghubungkan antara kota kecamatan ke
Kabupaten dan Jalan Desa ke Kabupten yang beraspal. Penelitian yang
digunakan sebagai ukuran jalan umum yaitu Jl. Bendogantungan – Bayat.
D. Metode Pengumpulan data
1. Pengumpulan Data
Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data
primer diperoleh dari pengamatan langsung di sekitar wilayah
Kecamatan Wedi sedangkan data sekunder diperoleh dari Kantor PBB,
Kantor Statistik, Kantor Kecamatan Wedi , PPAT Kecamatan Wedi dan
Kantor Desa Se Kecamatan Wedi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
36
Pengumpulan data dilakukan dengan teknik sampling bertujuan
artinya pengambilan sampel dapat mewakili populasi yang ada di
wilayah kecamatan wedi. Data yang diambil dengan metode sampling ini
dibatasi dari bulan januari tahun 2009 sampai dengan bulan desember
tahun 2010. Pelaksanaan pengumpulan data dilakukan sebagai berikut :
a. Mengambil data berdasarkan transaksi yang telah dilakukan oleh
penjual dan pembeli selama kurun waktu bulan januari 2009 sampai
dengan bulan desember tahun 2010 berdasarkan laporan dari PPAT
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.
b. Obyek penelitian lahan dari berbagai macam jenis penggunaan lahan.
Adapun penggunaan lahan diantaranya adalah peruntukan sawah,
perkebunan, pemukiman, lahan komersil penggunaan jasa dan
perdagangan.
c. Cross Ceck dengan cara wawancara berdasarkan laporan PPAT yang
telah melakukan transaksi jual beli kepada pemilik hak atas tanah yang
bersangkutan sebagai data harga pasar wajar. Harga pasar wajar ini
sebagai dasar pengambilan sampel nilai tanah, berikut luas tanah, jarak
ke pasar wedi (CBD), dan jarak ke jalan umum (Jl. Bendogantungan –
Bayat) yang merupakan jalan Kabupaten.
2. Metode Analisis Data
Bentuk fungsi model empiris yang baik sangat diperlukan untuk
menentukan implikasi yang penting dalam rangkaian kerja hasil analisis
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
37
selanjutnya. Kesalahan dalam bentuk fungsi akan menyebabkan
persoalan kesalahan spesifikasi dan estimasi-estimasi koefisien akan
bias, dan parameter estimasi tidak akan konsisten (Insukindro, et al,
2001:26).
Bentuk Fungsional Model Regresi
Y = C + b1 X1 – b2 X2 - b3 X3 + e
Variabel-variabel tersebut di atas melambangkan :
Y = Nilai tanah per meter persegi (Rp/m 2 )
C = Constanta
b1 = koefisien luas tanah
b2 = koefisien Jarak ke CBD
b3 = koefisien Jarak ke jalan Umum
X1 = Luas tanah dalam satuan meter persegi
X2 = Jarak ke CBD (Pasar Wedi) dalam satuan meter
X3 = Jarak ke Jalan Umum dalam satuan meter
e = Kesalahan pengganggu (error disturbance).
Analisis data yang dilakukan pertama-tama adalah menaksir model
guna mendapatkan parameter-parameter regresi yang akan diestimasi yang
memiliki sifat paling efisien dan tidak bias dengan bantuan program Eviews
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
38
5.1. Analisis data dengan regresi linier berganda menggunakan metode
kuadrat terkecil (OLS). Hasil regresi linier berganda akan diuji melalui uji
model dengan menggunakan MWD Test. Penggunaan pengujian ini perlukan
untuk memilih model yang memiliki sifat efisien dan tidak bias terhadap hasil
regresinya. Teknis pengujian ini ialah jika nilai Z1 pada model linier
signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model
yang benar adalah bentuk linier ditolak dan jika nilainya tidak signifikan
maka model bentuk linier diterima. Ketika nilai Z2 pada model double log
signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model
yang benar adalah bentuk double log ditolak dan jika nilainya tidak signifikan
maka model ini dapat diterima. Untuk mengetahui apakah model yang
digunakan dapat menjelaskan masalah yang ada maka berikut ini langkah-
langkah penelitian yang harus dilakukan yaitu melalui kriteria pengujian
diantaranya ialah:
a. Kriteria ekonomika
Pengujian ekonomika dilakukan dengan memperhatikan tanda pada parameter
hasil estimasi dan kemudian disesuaikan dengan teori ekonomi yang ada,
artinya makna dari hasil analisis ini kemudian diaplikasikan ke dalam
kaitannya terhadap teori ekonomi yang menjadi dasar acuannya.
Penggabungan antara hasil analisis dengan teori ekonomi menjadi salah satu
kesatuan yang memberikan pengertian terhadap pengaruh-pengaruh atas
variabel bebas terhadap variabel terikat dalam pengertian makna ekonomi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
39
b. Kriteria statistik
1) Uji t
Uji t (uji parameter secara individual), uji ini dilakukan untuk mengetahui
apakah variabel bebas secara individu mempunyai pengaruh yang nyata
(signifikan) terhadap variabel tak bebas. Uji ini dilakukan dengan
membandingkan nilai t-hitung dengan nilai t-tabel. Jika nilai t-hitung lebih besar
dari nilai t-tabel maka dikatakan signifikan dan sebaliknya.
Persamaannya menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :
r √n – 2
t hitung =
√1 – r 2
Keterangan :
r = Koefisien Korelasi yang telah ditemukan ;
n = Jumlah Sampel ;
t = t hitung yang selanjutnya disbanding dengan t table.
Bila t hitung lebih dari t table pada derajat kebebasan n-2 dan tingkat
kepercayaan = 0,005, artinya ada hubungan signifikan antara variabel luas
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
40
tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan
umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).
Dan sebaliknya bila t hitung lebih kecil dari t table pada derajat kebebasan n-
2 dan tingkat kepercayaan = 0,005, artinya tidak ada hubungan signifikan
antara antara variabel antara variabel variabel luas tanah (X1), jarak ke
pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap
nilai tanah (Y).
2) Uji F
Uji koefisien regresi secara serempak (uji F), uji ini dilakukan untuk
menguji apakah keseluruhan variabel bebasnya secara serempak
memberikan pengaruh yang nyata terhadap varaibel tak bebas. Jika F-hitung
lebih besar dari F-tabel, maka variabel-variabel bebasnya secara serempak
mempengaruhi variabel tak bebasnya dan sebaliknya. Persamaannya
menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :
r2 (n – 2)
F hitung =
√1 – r2
Keterangan :
F = tes signifikan ;
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
41
r2 = koefisien korelasi ;
n = jumlah sampel.
Bila F hitung lebih besar dari F table pada derajat kebebasan n-2 dan tingkat
kepercayaan = 0,005, artinya tidak ada pengaruh yang signifikan antara
variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak
ke jalan umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).
Dan sebaliknya bila F hitung lebih kecil dari F table pada derajat kebebasan
n-2 dan tingkat kepercayaan = 0,005, artinya ada pengaruh yang signifikan
antara variabel variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD
(X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).
3). Uji R2
Ketepatan perkiraan (uji R2), uji ini menunjukkan berapa persentase variasi
variabel bebas yang dapat menjelaskan variasi variabel tak bebasnya hal
ini terlihat dari besarnya R2. Analisis koefisien determinasi adalah untuk
mengetahui besarnya pengaruh variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar
sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap nilai
tanah (Y). Persamaan menurut Algifari (1997) dalam Sugiyono (2010 :
230) sebagai berikut :
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
42
∑ (Y – Ŷ)
r2 = 1 -
∑ (Y – Ŷ)2
Keterangan :
r2 : Koefisien determinasi ;
Y : Nilai tanah;
Ŷ : Rata-rata nilai tanah ;
∑ : Jumlah.
c. Uji Asumsi Klasik
1) Uji normalitas.
Tujuan penelitian pada umumnya yaitu menaksir dan menguji hipotesis,
maka perlu menetapkan spesifikasi distribusi probabilitas dari faktor
penganggu. Distribusi probabilitas penaksir OLS tergantung pada asumsi
yang dibuat mengenai distribusi probabilitas. Dengan demikian, asumsi
distribusi probabilitas dari penaksir-penaksir OLS diperlukan dan
mempunyai peranan yang penting untuk menggambarkan dan menarik
kesimpulan mengenai populasiya (Insukindro, dkk, 2001: 97). Uji
normalitas dilihat dengan membandingkan nilai JB-hitung dengan χ2-tabel,
jika JB-hitung lebih kecil dari χ2-tabel maka dapat dikatakan faktor
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
43
penganggu model yang digunakan terdistribusi secara normal dan
sebaliknya.
2) Uji linieritas.
Pengujian linieritas digunakan untuk melihat kebenaran spesifikasi model,
salah satu sifat estimator yang baik adalah parameternya liniear. Dengan ini
dapat diketahui bentuk model empiris yang benar. Uji linieritas digunakan uji
Ramsey dengan membandingkan nilai F-statistik dengan nilai F-tabel. Jika nilai F-
statistik lebih kecil dari nilai F-tabel maka dapat dikatakan model linier persamaan
adalah benar dan sebaliknya.
3) Uji heteroskedastisitas.
Gejala heteroskedastisitas menunjukkan adanya varian yang tidak konstan
dari variabel penganggu yang menyebabkan nilai varian sangat besar.
Konsekuensi dari adanya heteroskedastisitas adalah bahwa dengan varian
yang tidak minimum maka model menjadi tidak efisien dan bias. Untuk
mendeteksi adanya gejala heteroskedastisitas digunkan uji White dengan
membandingakan nilai χ2-hitung dengan χ2
-tabel. Jika χ2 –hitung lebih kecil
dibandingkan dengan χ2-tabel maka model empiris terdapat maslah
heteroskedastisitas dan sebaliknya.
4) Uji Multikolinieritas.
Multikolinieritas adalah merupakan hubungan linear yang terjadi antara
variabel-variabel bebas dalam model regresi. Multikolinieritas dapat dideteksi
dengan metode Klien, yaitu dengan membandingkan koefisien determinasi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
44
antara variabel bebas dengan variabel tak bebas (R2) dan koefisien
determinasi antarvariabel bebas (r2). Jika r2 lebih kecil dari R2 menunjukkan
multikolinieritas yang terjadi adalah berderajat rendah, demikian sebaliknya.
5) Uji Autokorelasi.
Pengujian autokorelasi ini bertujuan untuk menguji apakah dalam suatu
model regresi linier ada korelasi antara kesalahan penganggu pada periode t
dengan kesalahan pada periode t-1 (sebelumnya). Jika terjadi korelasi maka
dinamakan ada problem autokorelasi. Untuk menguji ada tidaknya problem
autokorelasi ini maka dapat melakukan uji Lagrange Multiplier Test (LM
Test) yaitu dengan membandingkan nilai LM Test dengan dengan nilai X2
tabel jika nilai hasil uji berada kurang dari X2 tabel maka penelitian ini bebas
dari gejala autokorelasi, akan tetapi terjadi sebaliknya jika hasil uji LM Test
bernilai melebihi dari X2 tabel maka penelitian ini terkena gejala autokorelasi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
45
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian
1. Kondisi Geografis Kecamatan Wedi.
Berdasarkan letak geografis wilayah lokasi penelitian bisa
dikelompokkan ke dalam tiga tipe : pertama, bentuk wilayah datar sampai
berombak sebesar 90 %, kedua bentuk wilayah berombak sampai berbukit
sebesar 9 %, ketiga bentuk wilayah berbukit sampai bergunung sebesar 1 %,
memiliki curah hujan 109 mm/tahun dengan 47 hari hujan. Kecamatan Wedi
merupakan wilayah dari Kabupaten Klaten Provinsi Jawa Tengah. Batas-
batas wilayah kecamatan adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara : Kecamatan Klaten Selatan
Sebelah Timur : Kecamatan Kalikotes dan Kecamatan Bayat
Sebelah Selatan : Kecamatan Gantiwarno
Sebelah Barat : Kecamatan Jogonalan
Jarak pusat pemerintahan wilayah Kecamatan Wedi dengan desa/kalurahan
yang terjauh 9 km lama tempuh 0,5 jam, Ibukota Kabupaten 5 km ditempuh
0,25 jam, Ibukota Propinsi 140 km lama tempuh 4 jam.
Curah hujan dan hari Hujan untuk kecamatan Wedi pada tahun 2009 adalah 5
hari hujan dengan curah hujan 109 pertahun, dengan luas wilayah 2.438 Ha
terdiri darilahan sawah 1.552 ha dan bukan sawah 886 ha.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
46
Gambar : 4.1 Peta Kabupaten Klaten
Gambar . 1.1 Pata Kabupaten Klaten
Sumber data : Badan Pusat Statistik Klaten diolah
Gambar 4.2 Peta Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten
Gambar 1.1
Sumber data : Badan Pusat Statistik Klaten diolah
Kecamatan Wedi
Pasar Wedi
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
47
2. Pemerintahan
Luas wilayah Kecamatan Wedi 24.380.000 Ha dibagi menjadi 19
desa, 195 dukuh 189 Rukun Warga (RW), 450 Rukun Tetangga (RT).
Sedangkan masing-masing kalurahan tersebut adalah desa swasembada.
Adapun pembagian Desa, Dusun, RW dan RT dapat disajikan dalam tabel
seperti dibawah ini :
Tabel 4.1
Pembagian Wilayah Menurut Kalurahan, Luas Desa, Jumlah RW, Serta Jumlah
RT, Tahun 2010 adalah sebagai berikut:
No Kalurahan Luas Desa (Ha) Jumlah RW Jumlah RT 1 Kadilanggon 156 9 23 2 Pacing 108 6 12 3 Kadibolo 133 5 11 4 Pandes 142 19 66 5 Gadungan 64 5 13 6 Brangkal 140 10 22 7 Jiwowetan 119 8 16 8 Pasung 157 12 26 9 Sembung 128 5 16
10 Birit 84 7 17 11 Kalitengah 132 30 69 12 Pesu 100 5 11 13 Tanjungan 99 7 13 14 Sukorejo 149 11 30 15 Dengkeng 114 9 16 16 Melikan 169 15 36 17 Trotok 112 6 16 18 Kaligayam 178 9 18 19 Canan 154 11 19
Jumlah 2438 189 450 Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah
Dengan melihat tabel tersebut diatas, maka akan terlihat bahwa wilayah
terluas adalah Desa Kaligayam yang mempunyai luas desa 178 Ha terdiri dari
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
48
9 RW dan 18 RT. Sedangkan wilayah tersempit adalah Desa Gadungan
dengan luas desa 64 Ha terdiri dari 5 RW, dan 13 RT.
3. Kondisi Demografi
Untuk mengetahui jumlah penduduk di wilayah kecamatan Wedi
menggunakan sensus dari penduduk setempat. Mengingat sensus merupakan
sumber data kependudukan yang pokok. Oleh karena itu untuk mengetahui
jumlah penduduk di wilayah Kecamatan Wedi pengambilan data melalui Biro
Pusat Statistik di Kabupaten Klaten pada akhir tahun 2009.
Kecamatan Wedi yang mempunyai luas 2.438 Ha memiliki jumlah
penduduk 55.983 orang, dengan jumlah kepala keluarga 14.379 kepala
keluarga. Dari jumlah penduduk 55.983 orang terdiri dari penduduk laki-laki
26.981 orang sedangkan penduduk perempuan berjumlah 29.002 orang.
Dengan kepadatan penduduk per km2 2.296 orang dan laju pertumbuhan 0,84
%.
4. Potensi Ekonomi
Penduduk di Kecamatan Wedi pada akhir tahun 2010 sebesar 55.983
orang. Dalam kegiatan perekonomian mereka bekerja dalam berbagai bidang
lapangan usaha yang tersebar di Kecamatan Wedi. Mereka bekerja untuk
menggerakkan roda perekonomian bagi keluarga didominasi oleh sektor
pertanian sebanyak 12.263 orang yang ditunjang dengan keberadaan lahan
garapan untuk pertanian cukup luas dan adanya PTPN Bedi Birit yang bergerak
dibidang budidaya tanaman tembakau yang bekerja sama dengan para petani di
Kecamatan Wedi. Sektor Buruh adalah merupakan sektor urutan ke dua yang
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
49
mencapai 10.017 orang, rata-rata mereka melakukan pekerjaan di sektor buruh
bangunan ini sifatnya tidak menetap di satu lokasi melainkan sampai ke luar
kota yang biasanya ketika ada proyek diluar Kecamatan Wedi mereka bekerja
secara total sesuai jadwal proyek yang dikerjakan. Sektor ketiga adalah
sektorpengajin/ industri kecil dalam hal ini didominasi oleh konveksi pakaian
jadi dan koas-kaos untuk pesanan lokal yang cukup menyerap tenaga kerja.
Sarana perekonomian di Kecamatan Wedi terdiri dari beberapa
lembaga seperti Koperasi Simpan Pinjam yang terdiri dari 42 lembaga,
Koperasi Unit Desa (KUD) sebanyak 1 Unit. BKK (Badan Kredit Kecamatan)
terdiri dari 1 buah. Kelompok Simpan Pinjam Perempuan (KSPP) 19 buah.
Badan-badan kredit sebanyak 3 buah.
Pertokoan, kios, dan warung sebagai sarana penunjang perekonomian
masyarakat di Wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Jumlah toko
sebanyak 491 unit, jumlah kios 255 unit, jumlah warung sebanyak 200 unit,
jumlah Bank baik swasta maupun BUMD/BUMN yang berada di Kecamatan
Wedi sebanyak 7 lembaga keuangan perbankan, jumlah Pegadaian 1 unit yang
berada di pusat CBD Kelurahan Kali Tengah.
Berdasarkan sumber pendapatan ekonomi yang dilakukan oleh
penduduk di Wilayah Kecamatan Wedi menurut jenis pekerjaan dan mata
pencaharian yang bermacam-macam dapat disajikan dalam bentuk tabel berikut
dibawah ini :
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
50
Tabel 4.2
Mata Pencaharian Penduduk di Kecamatan Wedi tahun 2010
No Mata Pencaharian Jumlah Penduduk 1 Petani 12.263 Orang
2 Pengusaha sedang/besar 876 Orang
3 Pengrajin/industri kecil 484 Orang
4 Buruh tani 1.410 Orang
5 Buruh industri 3.427 Orang
6 Buruh bangunan 10.017 Orang
7 Perkebunan 325 Orang
8 Pedagang 1.598 Orang
9 Pengangkutan 141 Orang
10 PNS 1.261 Orang
11 ABRI 67 Orang
12 Pensiunan (PNS/ABRI) 2.672 Orang
13 Peternak 463 Orang
Jumlah 35.004 Orang
Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah
5. Pendidikan
Pembangunan di daerah sangat dipengaruhi oleh aspek pendidikan
karena pendidikan merupakan titik tolak untuk membuat maju mundurnya di
daerah yang bersangkutan. Dengan demikian pendidikan adalah salah satu
indikator kemajuan yang menempati urutan pertama dalam permasalahan
sosial. Untuk memajukan pendidikan maka Kecamatan Wedi berusaha
mengambil kebijakan-kebijakan berupa pemberian fasilitas pendidikan yang
dapat meliputi infrastruktur dan sarana prasarananya. Pemberian bantuan
seperti perbaikan sekolahan-sekolahan kemudian penambahan perlengkapan-
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
51
perlengkapan sekolah misalnya papan tulis meja belajar untuk siswa-siswa
yang ada di sekolahan bersangkutan. Adapun hasil upaya pemerintah didalam
meningkatkan pendidikan dapat dilihat pada tabel berikut ini :
Tabel 4.3 Jumlah Sekolah Menurut Tingkat Sekolah Tahun 2010
No Tingkat Sekolah Jumlah 1 TK 33 Unit 2 SD :
a. Negeri b. Swasta
30 Unit 4 Unit
3 SLTP/Sederajat : a. SLTP Negeri b. MTs Swasta c. SLTP Swasta
2 Unit 1 Unit 3 Unit
4 SMU/Sederajat : a. SMU Negeri b. SMU Swasta c. SMK Swasta
1 Unit 3 Unit 1 Unit
Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah 6. Pasar Wedi sebagai Pusat CBD (Central Business District)
Letak Pasar Wedi ini berada di Desa Kalitengah dengan jumlah
pedagang 468 orang yang menempati di kios, los maupun adegan dan luas
pasar sebesar 11.256 M2. Masing-masing tempat kios sebanyak 200 unit, los 45
unit. Kegiatan pasar satu hari penuh selama 12 jam selama 365 hari dalam
setahun.
Pasar Wedi ini dibagi menjadi pasar umum dan pasar hewan. Kegiatan
pasar umum selama satu hari penuh selama 365 hari, sedangkan pasar lainnya
yaitu pasar hewan yang terdiri dari dua operasional hari pasaran yaitu pahing
dan wage. Pasar umum artinya barang-barang yang dijual bersifat umum
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
52
seperti berbagai macam sembako. Pasar khusus berarti komoditas
perdagangannya terdiri dari konveksi lokal seperti pakaian dan fashion. Pada
tahun 2010 mendapat bantuan kios RPU (Rumah Pemotongan Unggas)
sebanyak 6 kios.
Jumlah retribusi pada tahun 2009 tercatat sebesar Rp.168.480.360,-
pasar ini merupakan salah satu kategori pasar besar yang berada di Wilayah
Kabupaten Klaten dan status pasarnya adalah pasar Pemda Klaten. Jumlah
pegawai pasar sebanyak 13 orang yang dipimpin oleh lurah pasar. Di tempat
ini juga terdapat paguyupan pedagang Pasar Wedi yang dibentuk dengan
menggunakan wadah Koperasi.
7. Prasarana/Sarana Pengangkutan dan Komunikasi
Lalu lintas di Wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten 100%
melalui darat semua yang artinya tidak ada yang melalui air/sungai/laut.
Kondisi yang demikian ini menciptakan transportasi darat seperti kendaraan
bermotor maupun sepeda.
Lalu lintas darat yang melalui jalan aspal sepanjang 45 km. Jalan ini
seluruhnya beraspal dengan aspal goreng sehingga memudahkan bagi
pengguna jalan lebih nyaman berkendara. Pemeliharaan jalan di sepanjang
jalan ini cukup baik karena setiap ada jalan yang sedikit rusak segera untuk
diperbaiki dan diperhalus. Panjang jalan yang diperkeras dengan kategori baik
ialah 10 km. Jalan tanah sepanjang 20 km yang sekarang sudah diperkeras
dengan betonisasi melalui berbagai sumber bantuan semenjak terjadinya gempa
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
53
bumi tahun 2006 yang lalu. Panjang jalan utama 70 km yang dapat dilalui
kendaraan roda 4 sepanjang tahun. Jumlah jalan Kabupaten sebanyak 1 buah
dengan panjang 10 km.
8. Keagrariaan
Status tanah terdiri dari beberapa macam hak. Sertifikat hak milik
seluas 7.9319 Ha, sedangkan sertifikat yang belum hak milik seluas 8.0268 Ha.
Tanah dengan hak pengelolaan seluas 0.1883 Ha, tanah negara seluas 0.0772
Ha, tanah bebas seluas 0.0820 Ha dan tanah adat seluas 0.0060 Ha.
Jumlah tanah yang belum bersetifikat seluas 9.1384 Ha. Jumlah tanah
yang sudah bersetifikat untuk tanah sawah sebanyak 486 bidang dengan luas
12.30000 Ha, tanah kering jumlahnya sebanyak 2.438 bidang dengan luas
1.4850 Ha. Jumlah sertifikat tanah yang diperoleh melalui Prona terdiri dari
tanah sawah dan tanah kering. Prona yang terdiri dari tanah sawah jumlah
sertifikat sebanyak 3.905 buku dengan luas 7.5550 Ha. Prona yang terdiri dari
tanah kering jumlah sertifikat sebanyak 3.905 buku dengan luas 7.3620 Ha.
Jumlah sertifikat tanah yang diperoleh melalui non prona untuk tanah sawah
jumlah sertifikat sebanyak 3.905 dengan luas tanah 7.3620 Ha, sedangkan
untuk tanah kering jumlah sertifikat sebanyak 2.602 buku dengan luas tanah
1.5550. Perubahan penggunaan tanah yang awalnya berupa tanah sawah
berubah menjadi perumahan dan pemukiman seluas 21.0000 Ha, tanah tegalan
berubah menjadi perumahaan seluas 0.4500 Ha.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
54
9. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
Nilai Jual Obyek Pajak yang disingkat dengan NJOP merupakan
obyek pajak yang berupa Bumi dan Bangunan. Komponen pajak yang dipungut
oleh instansi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ini sebagai kewajiban bagi
pemilik hak atas tanah dan bangunan yang berada di wilayah Negeri Indonesia
dalam hal ini khususnya untuk wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.
Berdasarkan data dari Kecamatan Wedi dalam angka tahun 2010
bahwa penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan realisasinya untuk data 2009
sebanyak Rp.389.628.863,- dengan target sebanyak Rp.538.241.413,- kondisi
seperti ini realisasinya yang tercapai sebesar 72% sementara sisa kewajiban
belum terbayarkan sebesar 28%.
Tabel 4.4 Data Harga Tanah Berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
No Nama Desa Kelas Tanah Jenis Tanah Harga/1M2 (Rp)
1 2 3 4 5 1 Pandes 024 Bangunan 700.000 2 026 Bangunan 505.000 3 033 Bangunan 162.000 4 080 Bumi 82.000 5 079 Bumi 103.000 6 081 Bumi 64.000 7 032 Bangunan 191.000 8 029 Bangunan 310.000 9 031 Bangunan 225.000 10 Kali Tengah 081 Bumi 64.000 11 024 Bangunan 700.000 12 026 Bangunan 505.000 13 025 Bangunan 595.000 14 087 Bumi 36.000 15 033 Bangunan 162.000 16 083 Bumi 36.000 17 Gadungan 028 Bangunan 365.000
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
55
18 082 Bumi 48.000 19 031 Bangunan 225.000 20 083 Bumi 36.000 21 033 Bangunan 162.000 22 Sembung 032 Bangunan 191.000 23 086 Bumi 14.000 24 084 Bumi 27.000 25 033 Bangunan 162.000 26 Kadibolo 083 Bumi 36.000 27 082 Bumi 48.000 28 031 Bangunan 225.000 29 083 Bumi 36.000 30 Birit 033 Bangunan 162.000 31 085 Bumi 20.000 34 84 Bumi 27.000 35 081 Bumi 64.000 36 026 Bangunan 505.000 37 Dengkeng 085 Bumi 20.000 38 085 Bumi 20.000 39 082 Bumi 48.000 40 033 Bangunan 162.000 41 084 Bumi 27.000 42 Pasung 084 Bumi 27.000 43 081 Bumi 64.000 44 026 Bangunan 505.000 45 025 Bangunan 595.000 46 Jiwo Wetan 083 Bumi 36.000 47 082 Bumi 48.000 48 087 Bumi 10.000 49 085 Bumi 20.000 50 056 Bangunan 162.000 51 Kadilanggon 085 Bumi 20.000 52 081 Bumi 64.000 53 086 Bumi 14.000 54 082 Bumi 48.000 55 080 Bangunan 82.000 56 Tanjungan 080 Bumi 82.000 57 027 Bangunan 129.000 58 079 Bumi 103.000 59 030 Bangunan 264.000 60 082 Bumi 48.000 61 082 Bumi 48.000 62 026 Bangunan 505.000 63 Canan 082 Bumi 48.000
Lanjutan Tebel 4.4
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
56
64 031 Bangunan 225.000 65 082 Bumi 48.000 66 033 Bangunan 162.000 67 085 Bumi 20.000 68 Sukorejo 084 Bumi 27.000 69 026 Bangunan 505.000 70 081 Bumi 64.000 71 085 Bumi 20.000 72 082 Bumi 48.000 73 084 Bumi 27.000 74 026 Bangunan 505.000 75 Pacing 025 Bangunan 595.000 76 031 Bangunan 225.000 77 033 Bangunan 162.000 78 085 Bumi 20.000 79 080 Bumi 82.000 80 085 Bumi 20.000 81 082 Bumi 48.000 82 083 Bumi 36.000 83 Trotok 085 Bumi 20.000 84 081 Bumi 64.000 85 025 Bangunan 595.000 86 082 Bumi 48.000 87 084 Bumi 27.000 88 Sembung 083 Bumi 36.000 89 033 Bangunan 162.000 90 085 Bumi 20.000 91 027 Bangunan 429.000 92 080 Bumi 82.000 93 081 Bumi 64.000 94 Pesu 026 Bangunan 505.000 95 085 Bumi 20.000 96 082 Bumi 48.000 97 084 Bumi 27.000 98 081 Bumi 64.000 99 024 Bangunan 700.000
Sumber: Hasil Survey kepada Wajib Pajak
Lanjutan Tebel 4.4
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
57
10. Rencana Umum Tata Ruang
Rencana Umum Tata Ruang ini sebagai pedoman dalam mengatur
peruntukan wilayah yang disesuaikan dengan Site Plan Pemerintah setempat
dalam hal ini Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Peraturan yang terkait
dalam RUTR meliputi diantaranya adalah Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Luas Bangunan (KLB). Penggunaan peraturan ini diharapkan dapat
diaplikasikan agar didalam membangun dan mendirikan sebuah bangunan
sesuai dengan peruntukan dan koefisien yang telah menjadi dasar peraturan
Peraturan dibuat di sini agar pertumbuhan properti tertata secara rapi
dan dapat memberikan kontribusi ekonomi di daerah khususnya Kecamatan
Wedi Kabupaten Klaten. Selain memperhatikan aspek kerapian dan ketertataan
tentunya aspek-aspek yang menyangkut pusat pertumbuhan ekonomi dijadikan
sebagai centra yang menjadi perhatian oleh pemerintah setempat.
B. Deskripsi Variabel-variabel Penelitian
1. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk
dipertukarkan dengan barang lain. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan
sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh
penjual dan pembeli (Shenkel 1988: 31). Nilai tanah dalam konteks pasar
properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan
oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi
wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
58
sehingga terjadi kemufakatan. Pembeli dan penjual mempunyai tenggang
waktu yang cukup atas properti yang diperjualbelikan dan bertindak untuk
kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya mencerminkan harga yang
terbaik atas suatu property pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau
kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert
(1990: 151-180) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang
menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi
pembeli dan penjual. Dari beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai
tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau
memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis.
Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah
tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi
demikian pula sebaliknya. Nilai tanah ini dilakukan melalui harga transaksi
yang telah terjadi dalam dari tahun 2009 sampai dengan tahun 2010
2. Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan bentuk
meter persegi. Satuan luas yang digunakan pada penelitian ini ialah meter
persegi yang berdasarkan perkalian antara panjang satuan meter dan lebar
satuan meter. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan penggunaan tanah
yang bersangkutan.
3. Jarak ke CBD Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan
kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan
(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
59
merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya,
apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain
akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD
(Central Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa
berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang
bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin
sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang
bersangkutan kurang baik.
Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan nilai suatu
lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas adalah biaya
yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di mana apabila
semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat keuntungan. Properti yang
terletak pada daerah CBD umumnya bernilai tinggi, karena biaya
aksesibilitasnya yang memungkinkan properti tersebut difungsikan sebagai
properti komersial, hal tersebut dapat digambarkan sebagai berikut (Lusht,
1997: 26).
4. Jarak ke jalan umum. Ada perkembangan pengertian tentang jalan
sebagaimana dalam Undang-undang jalan raya no. 13/1980 bahwa jalan
merupakan suatu prasarana perhubungan darat dalam bentuk apapun meliputi
segala bagian jalan termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapannya yang
diperuntukkan bagi lalu lintas. Jalan umum didalam penelitian ini adalah jalan
yang diperuntukkan bagi lalu lintas umum yang menghubungkan antar
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
60
kecamatan ke kecamatan. Sebagai parameter ukuran yang menjadi dasar
pengukuran pada titik nol.
C. Analisis Data dan Pembahasan
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder dan data primer.
Data-data yang digunakan masing-masing meliputi data sekunder berasal dari
transaksi tanah dari bulan januari tahun 2009 s/d bulan desember tahun 2010.
Data ini merupakan laporan bulanan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau
Notaris di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.
Pengambilan sampel data primer harga/nilai tanah pasar wajar berdasarkan
wawancara langsung kepada pemilik hak tanah. Informasi yang diperoleh bahwa
terjadi transaksi jual beli tersebut berdasarkan laporan PPAT dan Notaris di
Wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.
Data primer berdasarkan inspeksi langsung ke lokasi untuk mendapatkan ukuran
jarak ke Pasar Wedi (CBD), luas tanah, ukuran jarak ke jalan umum. Semua data
ini diambil dengan menggunakan teknik pengambilan sampel yang sifatnya
bertujuan (purposive sampling). Alasan utama penggunaan teknik ini adalah
supaya sampel yang dipilih dapat mewakili populasi sehingga diharapkan dapat
memberikan hasil yang dapat diterima sesuai dengan nilai transaksi yang wajar.
Data lainnya yang berhubungan dalam penelitian ini diperoleh dari wawancara
langsung dengan Pejabat Perangkat Desa berwenang. Sumber informasi
harga/nilai tanah dari beberapa obyek yang telah terjadi transaksi sebagai data
pembanding dalam metode pendekatan perbandingan penjualan (sales
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
61
comparation approach). Sumber informasi harga/nilai tanah diambil dari media
surat kabar seperti iklan penjualan tanah atau bangunan yang ada di sekitar
lokasi penelitian, serta melalui telephone.
1. Hubungan Antar Variabel
Penggunaan metode regresi linier berganda, perlu dilakukan analisis secara
terpisah, hubungan antara variabel terikat (dependent) dengan variabel
bebasnya (independent). Analisis ini bertujuan untuk mengetahui arah
hubungan dan kesesuaian hubungan dengan hipotesis yang telah ditentukan.
Analisis tersebut bisa dilakukan dengan melihat diagram pencar (scatter plot)
pada lampiran 8.
Analisis diagram pencar (Satter Plot) dari masing-masing variabel bebas
dengan variabel terikat yang mempunyai hubungan baik secara negatif maka
dapat dilihat dalam gambar berikut dibawah ini:
Variabel luas tanah berpengaruh terhadap nilai tanah, dalam hal ini berarti
luas ukuran suatu tanah tidak mempengaruhi nilai tanah per meter
perseginya. Variabel jarak akses ke CBD berpengaruh negatif terhadap nilai
tanah, hal ini berarti semakin jauh dari CBD nilai tanah semakin randah atau
menurun. Variabel jarak ke jalan utama berpengaruh negatif terhadap nilai
tanah hal ini apabila lahan berada jauh dari jalan utama maka nilai tanah
semakin rendah atau menurun.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
62
2. Pemilihan Model Regresi dengan MWD Test
Berdasarkan hasil dari uji MWD ini seperti yang ada di lampiran 9 bahwa
hasil yang layak untuk dijadikan model yang memiliki efisiensi dan tidak bias
terhadap estimasi ialah dengan model linier. Nilai hasil Z1 dalam probabilitas
kesalahannya melebihi dari 5% yang berarti tidak signifikan, dengan demikian
hipotesis nol yang menyatakan model linier yang dipakai dalam penelitian ini
diterima. Hasil uji dengan medel double log yang sebagai titik acuan adalah
nilai Z2 dalam probabilitas kesalahannya kurang dari 5% yang berarti secara
statisti signifikan, oleh karena dalam hipotesis nol menyatakan penggunaan
model double log yang dipakai dalam penelitian ini ditolak. Berdasarkan hasil
pengujian ini disimpulkan bahwa model yang terbaik adalah dengan
menggunakan model linier.
3. Pengujian Hipotesis
a. Hipotesis Regresi Linier Berganda
Hipotesis yang telah di jadikan dugaan sementara yang berdasarkan
dengan landasan teori maka perlu untuk diuji kebenarannya. Di dalam
penelitian ini model yang digunakan dalam pengujian hipotesis ini ialah
model regresi berganda (Multiple Regression). Pengujian hipotesis
penelitian ini dikerjakan melalui program olah data komputer dengan
program software Econometrics View Versi 5.1. Hasil pengujiannya dapat
disajikan melalui hasil sebagai berikut :
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
63
Tabel 4.5 Uji Statistik Regresi Berganda
Dependent Variable: N_TANAH Method: Least Squares Date: 07/09/11 Time: 22:24 Sample: 1 99 Included observations: 99
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 393841.3 13370.58 29.45580 0.0000 LT 3.571405 16.04542 0.222581 0.8243 JCBD -45.45905 7.570057 -6.005113 0.0000 JJU -333.8382 70.43320 -4.739784 0.0000
R-squared 0.515913 Mean dependent var 304548.5 Adjusted R-squared 0.500626 S.D. dependent var 77777.14 S.E. of regression 54962.28 Akaike info criterion 24.70625 Sum squared resid 2.87E+11 Schwarz criterion 24.81110 Log likelihood -1218.959 F-statistic 33.74861 Durbin-Watson stat 1.581731 Prob(F-statistic) 0.000000
Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah
Dari hasil regresi berganda yang digunakan dalam penelitian ini seperti
terlihat pada table 4.4 maka dapat disusun persamaan regresi sebagai
seperti berikut ini:
Y = 393841,3 + 3,571405 Luas Tanah – 45,45905 Jarak ke CBD (Pasar
Wedi) – 333,8382 Jarak ke Jalan Umum
b. Uji Statistik
1) Uji t
Uji t adalah uji secara individual semua koefisien regresi yang
bertujuan untuk mengetahui besarnya pengaruh dari masing-masing
variabel independen terhadap variabel dependen. Hasil pengujian
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
64
terhadap koefisien regresi masing-masing variabel bebas dengan
tingkat probabilitas kesalahan α = 5% akan diperoleh sebagai berikut:
a) Jika t-hitung < t-tabel pada tingkat signifikasi 5%, maka Ho
diterima dan Ha ditolak, artinya variabel independen tidak
mempengaruhi variabel dependen secara signifikan.
b) Jika t-hitung > t-tabel pada tingkat signifikasi 5%, maka Ho
ditolak dan Ha diterima, artinya variabel independen
mempengaruhi variabel dependen secara signifikan.
Berikut ini adalah hasil pengujian parameter individual dengan
tingkat signifikasi (α = 0,05) dengan jumlah data 99. Hasil
pengujian secara parsial dengan menggunakan uji t sebagaimana
dapat diketahui seperti berikut ini :
i. Koefisien regresi dari konstanta mempunyai t-hitung sebesar
29,45580 dan t-tabel sebesar 1,980 sehingga 29,45580 > 1,980
di mana nilai probabilitasnya 0,0000 < 0,05 maka konstanta
tersebut signifikan pada tingkat probabilitas kesalahan 5%,
dengan kata lain bahwa konstanta berpengaruh positif dan
signifikan secara statistik terhadap nilai tanah.
Gambar 4.3 Uji t
-1,980 0 1,980 29,45580
t tabel t tabel Ho ditolak
Ho ditolak
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
65
ii. Untuk variabel luas tanah mempunyai nilai t-hitung sebesar
0,222581 lebih kecil dari t-tabel sebesar 1,980 atau nilai
probabilitas sebesar 0,8243 lebih besar dari tingkat kesalahan
senilai 0,05.
Gambar 4.4 Uji t
-1,980 0 0,222581 1,980
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dan diolah dengan
program E-views 5.1 dengan tingkat probabilitas kesalahan 5%
(0,05) hasilnya luas tanah tidak signifikan sehingga hipotesis
ditolak. Jadi hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini tidak
dapat diterima.
iii. Variabel jarak ke CBD mempunyai nilai t-hitung sebesar -
6,005113 lebih besar dari t-tabel sebesar 1,980 atau nilai
probabilitas sebesar 0,0000 < 0,05 maka variabel jarak ke CBD
berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah.
Berdasarkan penelitian bahwa jarak ke CBD berpengaruh negatif
secara signifikan terhadap nilai tanah. Jadi hipotesis dalam
penelitian ini dapat diterima. Uji t untuk variabel jarak ke CBD
dapat dilihat pada gambar berikut ini:
Ho ditolak Ho ditolak
t tabel t tabel
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
66
Gambar 4.5 Uji t
-6,005113 -1,980 0 1,980
iv. Untuk variabel jarak lahan ke jalan umum mempunyai nilai t -
hitung sebesar -4,739784 lebih besar dari t tabel senilai 1,980 atau
nilai probabilitas sebesar 0,0000 < 0,05 maka variabel jarak ke
jalan umum berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah.
Gambar 4.6 Uji t
-4,739784 -1,980 0 1,980
Berdasarkan hasil uji t bahwa jarak ke jalan umum berpengaruh
negatif dan signifikan terhadap nilai tanah. Jadi hipotesis dalam
penelitian ini dapat diterima.
Ho ditolak Ho ditolak
Ho ditolak Ho ditolak
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
67
2) Uji F
Uji F adalah uji untuk mengetahui besarnya pengaruh variabel
independen terhadap variabel dependen secara bersama-sama, dengan
kriteria pengujian sebagai berikut:
a) Jika nilai F hitung < F tabel (pada α = 5%), maka Ho diterima dan
Ha ditolak, artinya bahwa variabel independen secara bersama-
sama tidak berpengaruh terhadap variabel dependen secara
signifikan.
b) Jika nilai F hitung > F tabel (pada α = 5%), maka Ho ditolak dan
Ha diterima, artinya bahwa variabel independen secara bersama-
sama berpengaruh terhadap variabel dependen secara signifikan.
Pengujian untuk mengetahui nilai F-hitung dikerjakan dengan
program E-Views 5.1. Probabilitas tingkat kesalahan yang digunakan
sebesar 5% (0,05) dengan jumlah data sebanyak 99. Hasil pengujian
F-hitung senilai 33,74861, sedangkan nilai F-tabel 2,46. Nilai
probabilitas F-hitung sebesar 0,000000 < 0,05.
Gambar 4.7 Uji F
2,46 33,74861
Ho ditolak
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
68
Nilai hasil F hitung pada estimasi dengan menggunakan model regresi
linier menunjukkan bahwa ketiga variabel yang dijadikan model
berpengaruh signifikan secara bersama-sama terhadap variabel
terikatnya. Hasil uji F menunjukkan bahwa variabel nilai tanah
dipengaruhi secara signifikan oleh variabel luas tanah, jarak ke CBD,
dan jarak ke jalan umum.
3) Uji Koefisien Determinasi (R2)
Koefisien determinasi yang dinotasikan dengan R2 merupakan suatu
ukuran yang penting dalam regresi, karena dapat menginformasikan
baik tidaknya regresi yang terestimasi atau penaksir dengan kata lain,
angka tersebut dapat mengukur seberapa dekat garis regresi yang
terestimasi dengan data sesungguhnya atau parameternya. Nilai
koefisien determinasi ini mencerminkan seberapa besar variasi dari
variabel dependen dapat dijelaskan oleh variabel independen. Nilai R2
dari pengolahan data yang telah dilakukan pada tabel 4.4 diketahui
bahwa nilai R2 sebesar 0,515913 hal ini menunjukkan bahwa variasi
variabel luas tanah, jarak ke CBD, jarak ke jalan umum hanya mampu
menjelaskan sebesar 51,59% terhadap variasi variabel nilai tanah,
sedangkan sisanya 48,41% dijelaskan oleh variasi variabel lain diluar
model penelitian ini
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
69
c. Uji Asumsi Klasik
1) Uji Normalitas
Gambar 4.8 Uji Normalitas
Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah
Uji normalitas bertujuan untuk menguji apakah dalam model regresi,
variabel terikat dan variabel bebas keduanya mempunyai distribusi
normal atau tidak. Model regresi yang baik adalah memiliki distribusi
data normal atau mendekati normal. Untuk menguji apakah distribusi
data normal atau tidak maka dapat dilakukan uji Jarque Bera yaitu
dengan melihat nilai signifikansinya. Nilai Jarque Bera sebesar
2,661982. Nilai X2 dengan derajat kebebasan 3 sebesar 7,815, dengan
demikian nilai JB tes < X2 tabel yang artinya bahwa model yang
digunakan dalam estimasi ini datanya mempunyai distribusi normal.
0
2
4
6
8
10
12
14
-100000 0 100000
Series: ResidualsSample 1 99Observations 99
Mean -2.85e-11Median -6891.424Maximum 136898.6Minimum -164431.4Std. Dev. 54114.49Skewness 0.090881Kurtosis 3.782490
Jarque-Bera 2.661982Probability 0.264215
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
70
2) Uji Multikolinearitas
Uji multikolinearitas bertujuan untuk menguji apakah model regresi
ditemukan adanya korelasi antar variabel bebasnya (independen)
ataukah tidak. Model regresi yang baik seharusnya tidak terjadi korelasi
antara variabel bebas (Ghozali, 2005). Deteksi ada tidaknya
multikolinearitas yaitu dengan korelasi parsial diantara masing-masing
variabel independen seperti table berikut ini:
Tabel 4.6
Pengujian Multikolinieritas dengan Korelasi Parsial
Variabel Dependen R2 Tanda R2 (Awal) Kesimpulan
(1) (2) (3) (4) (5)
Luas
Tanah 0,063694 < 0,515913
Tidak Ada
Multikolinieritas
Jarak ke
CBD 0,170217 < 0,515913
Tidak Ada
Multikolinieritas
Jarak ke
Jalan
Umum
0,200668 < 0,515913Tidak Ada
Multikolinieritas
Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah
Hasil dari analisis korelasi parsial pada pada tabel tersebut di atas
diperoleh angka koefisien koefisien determinasi yang baik. Nilai
koefisien estimasi regresi linier pertama, dengan variable terikatnya
nilai tanah lebih besar dibandingkan nilai koefisien determinasi masing
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
71
masing korelasi secara parsial antar variable independen. Oleh karena
hasil estimasi yang dipakai mengindikasikan bahwa variabel penjelas
tidak terdapat gejala multikolinieritas, maka model dalam penelitian ini
bebas dari gejala multikolinieritas.
3) Uji Heteroskedastisitas
Uji heteroskedastisitas bertujuan untuk menguji apakah dalam model
regresi terjadi ketidaksamaan variansi dari residual satu pengamatan-
kepengamatan yang lain. Artinya bahwa residu data antara satu dengan
yang lainya variansinya seragam ataukah tidak. Jika variansi dari
residual satu pengamatan ke pengamatan yang lain tetap, maka disebut
homoskedastisitas dan jika berbeda disebut heteroskedastisitas. Model
regresi yang baik adalah yang homoskedastisitas. Deteksi adanya
heteroskedastisitas dapat dilakukan dengan uji White Heteroskedasticity
Test no cross term seperti table berikut ini :
Tabel 4.7
Uji Heteroskedastisitas dengan
White Heteroskedasticity Test no cross term
White Heteroskedasticity Test:
F-statistic 2.521584 Prob. F(6,92) 0.026404
Obs*R-squared 13.98141 Prob. Chi-Square(6) 0.029845
Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
72
Model regresi dikatakan terbebas dari heteroskedastisitas apabila nilai
observasi x R2 lebih kecil dari nilai X2 tabel. Tingkat α = 5% dengan
derajat kebebasan sebesar 6 maka diperoleh nilai X2 tabel 12,592 yang
kemudian dibandingkan antara nilai X2 tabel dengan derajat kebebasan
6 maka X2 tabel bernilai 12,592. Karena hasil uji senilai 13,98141 >
12,592 maka disimpulkan bahwa model estimasi dalam penelitian ini
terdapat gejala heterokedastisitas.
Pengujian menggunakan metode White Heteroskedasticity Test cross
term seperti table berikut ini:
Tabel 4.8
Uji Heteroskedastisitas
White Heteroskedasticity Test cross term
White Heteroskedasticity Test:
F-statistic 1.757683 Prob. F(9,89) 0.087705
Obs*R-squared 14.94093 Prob. Chi-Square(9) 0.092571
Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah
Dari hasil estimasi pada table 4.7 diperoleh nilai X2 tabel dengan
derajat kebebasan 9 tingkat α = 5% yaitu sebesar 16,919. Hasil uji
White Heteroskedasticity Test dengan metode cross term diperoleh nilai
observasi x R2 senilai 14,94093. Karena hasil uji senilai 14,94093 <
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
73
16,919 maka disimpulkan bahwa model estimasi dalam penelitian ini
tidak terdapat gejala heterokedastisitas.
4) Uji Autokorelasi
Uji autokorelasi bertujuan menguji apakah dalam suatu model regresi
linier ada korelasi antara kesalahan penganggu pada periode t dengan
kesalahan pada periode t-1 (sebelumnya). Jika terjadi korelasi maka
dinamakan ada problem autokorelasi. Untuk menguji ada tidaknya
problem autokorelasi ini maka dapat melakukan uji Lagrange Multiplier
Test (LM Test) seperti tabel pada berikut dibawah ini.
Tabel 4.9
Pengujian Autokorelasi dengan LM Test
Breusch-Godfrey Serial Correlation LM
Test:
F-
statistic 2.243686
Prob.
F(2,93) 0.111778
Obs*R-
squared 4.556999
Prob. Ch
Square(2) 0.102438
Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah
Dari hasil pengujian LM test diketahui nilai observasi x R2 sebesar
4.556999. Nilai X2 tabel dengan derajat kebebasan sebesar 3 dan tingkat
α = 5% maka diperoleh nilai 7,815. Karena hasil uji LM test senilai
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
74
4,556999 < 7,815 maka disimpulkan bahwa model estimasi dalam
penelitian ini tidak terdapat gejala autokorelasi.
5) Uji Liniertitas
Dalam pengujian linieritas ini menggunakan uji Ramsey RESET Test
seperti tabel berikut dibawah ini:
Tabel 4.10
Ramsey RESET Test
Ramsey RESET Test:
F-statistic 4.787204 Prob. F(1,94) 0.031151
Log likelihood ratio 4.917657 Prob. Chi-quare(1) 0.026584
Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah
Hasil uji ini kemudian dibandingkan dengan F-tabel. Jumlah retriksi
penelitan ini sebesar 5, jumlah sampel 99, dan variabel bebasnya 3.
Berdasarkan tabel bahwa nilai F-tabel sebesar 2,30 < F-hitung yang
nilainya sebesar 4,787. Dari perbandingan itu dapat disimpulkan bahwa
penggunaan model penelitian ini tidak linier.
4. Pembahasan Penelitian
Penelitian ini telah menunjukkan bahwa variabel independen yang
meliputi luas tanah, jarak ke CBD, jarak ke jalan umum secara simultan
mempunyai korelasi yang kuat dengan variabel dependen yaitu nilai tanah.
Namun demikian, secara parsial hanya variabel luas tanah yang tidak
memiliki pengaruh secara signifikan, sebaliknya variabel jarak ke CBD, dan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
75
jarak ke jalan umum memiliki pengaruh yang signifikan terhadap variabel
nilai tanah. Lebih jelasnya, pengaruh dari masing-masing variabel bebas
terhadap nilai tanah dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Variabel luas tanah mempunyai koefisien 3,571405, dengan probabilitas
sebesar 0,8243 dan t-statistik 0,222581 berarti variabel luas tidak
signifikan terhadap nilai tanah. Pengaruh luas tanah tidak signifikan
terhadap nilai tanah karena pada umumnya masyarakat membeli tanah
dengan kebutuhan dan pemanfaatan berdasarkan ukuran luas tertentu,
sehingga faktor luas pengaruhnya terhadap nilai tanah tergantung ukuran
yang dianggap ideal untuk tujuan penggunaan. Menurut Echert (1990:
185) menurunnya nilai tanah didasarkan pada prinsip kegunaan yang
semakin menurun. Pada kedudukan yang demikian berlaku the law of
diminishing returns, yaitu hukum yang menyatakan bahwa jika semua
input konstan, sedangkan satu input dapat berubah-ubah maka setelah
melampaui sebuah titik tertentu (ukuran yang dianggap ideal) tambahan
output total yang dihasilkan dari setiap unit tambahan input variabel akan
turun ( Arsyad, 1991 : 104-107).
2. Penggunaan tanah yang ideal menurut ukuran dari peruntukan masing-
masing usaha tidak mutlak sama. Kebanyakan di area tepi jalan Kabupaten
yang berada di lingkup wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten
penggunaan properti dipakai untuk disewakan maupun pemilik langsung
untuk kegiatan bisnis jasa dan perdagangan. Berdasarkan tata letak
bangunan yang berada di tepi jalan digunakan untuk perkantoran,
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
76
pertokoan. Melihat kondisi seperti ini maka ukuran untuk masing-masing
peruntukan harus disesuaikan dengan usaha yang digeluti sehingga ukuran
luas tanah dan bangunan menjadi faktor penentu agar memperoleh nilai
manfaat ekonomi yang efisien dan efektif, dalam hal ini ukuran tanah dan
luas bangunan sebagai faktor utama dalam membuka usaha yang sesuai
dengan jenis usaha.
3. Variabel jarak ke CBD (Pasar Wedi) berpengaruh negatif dan signifikan
dengan memiliki koefisien -45,45905, artinya setiap ada penambahan
jarak dalam satu meter yang menjauhi dari CBD (Pasar Wedi) maka nilai
tanah akan berkurang sebesar Rp.45.459,- atau sebaliknya semakin dekat
dengan CBD sebesar 1 m maka nilai tanah akan naik sebesar Rp. 45.459,-
ini berarti bahwa semakin jauh dari Pasar Wedi maka kegunaan (Utility)
atau manfaat ekonomi tanahnya rendah. Variabel jarak akses dari CBD
menunjukkan tanda negatif dan signifikan. Variabel jarak ke CBD (pasar
wedi) menunjukkan pengaruh yang nyata terhadap variabel yang
dijelaskan (nilai tanah). Semakin jauh dari CBD (Pasar Wedi) maka nilai
tanah semakin menurun dengan asumsi faktor yang lain tidak berubah
(ceteris paribus).
4. Berdasarkan hasil pengukuran regresi linier bahwa jarak ke Pasar Wedi
merupakan faktor yang signifikan dengan ini berarti bahwa Pasar Wedi
merupakan daya tarik bagi para pelaku ekonomi untuk mengadakan jual
beli di area tersebut. Pusat keramaian menjadi faktor utama dalam
mendirikan usaha baik di sektor jasa maupun perdagangan. Melihat hasil
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
77
yang signifikan ini maka bagi pemerintah Kecamatan Wedi Kabupaten
Klaten perlu mengadakan pemeliharaan dan dan penataan yang lebih baik
lagi.
5. Variabel jarak ke jalan umum berpengaruh negatif dan signifikan dengan
koefisiennya sebesar -333,8382 yang berarti apabila lahannya menjauhi
jalan umum satu meter maka nilai tanah akan berkurang sebesar
Rp.333.838,- atau sebaliknya setiap lahan tanah semakin mendekati jalan
umum dalam satuan 1 meter maka nilai tanah akan bertambah sebesar Rp.
333.838,-. Variabel jarak ke jalan umum menunjukkan tanda negatif yang
artinya semakin jauh dari jalan umum maka nilai tanahnya semakin
rendah, dengan asumsi faktor yang lain tidak berubah (ceteris paribus).
Akses ke jalan umum menjadi atmosfer peningkatan nilai tanah
dikarenakan ketika lokasi lahan keberadaannya dekat dengan jalan umum
maka transportasi kendaraanpun lebih mudah dalam mencapai tujuan,
dengan kemudahan-kemudahan itu maka biaya yang dikeluarkan semakin
sedikit. Karena lahan tanah yang memiliki akses ke jalan umum jumlahnya
terbatas sementara banyak orang yang mencarinya maka lahan tanah itu
nilainya tinggi.
6. Berdasarkan hasil regresi ini jarak ke jalan umum khususnya jalan
Kabupaten menjadi tumpuan utama sebagai daya tarik dalam melakukan
kegiatan usaha karena memiliki keunggualan dalam kemudahan mencapai
akses jalan. Kemudahan-kemudahan ini sebagai penunjang dalam kegiatan
perekonomian terutama di sektor transportasi. Pancapaian kemudahan
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
78
transportasi dalam mempercepat mencapai tujuan maka akan menghemat
biaya tranportasi dengan demikian tanah yang terletak berada didekat jalan
Kabupaten memberikan kontribusi lebih menghemat biaya transportasi
menuju kemanapun.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
79
BAB V
P E N U T U P
A. Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisis data dan pengujian hipotesis yang telah
dilakukan menunjukkan hal-hal sebagai berikut :
1. Luas tanah tidak mempengaruhi nilai tanah secara signifikan.
2. Jarak akses lahan ke CBD (Pasar Wedi) berpengaruh negatif dan signifikan
terhadap nilai tanah, artinya bahwa setiap ada penambahan jarak yang
menjauhi CBD (pasar wedi) dalam satuan meter maka nilai tanah akan
berkurang sebesar Rp.45.459,-, sehingga semakin jauh jarak lokasi tanah
dari CBD (pasar wedi) maka nilai tanah semakin menurun.
3. Jarak lahan ke jalan umum berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai
tanah, artinya semakin jauh satu meter lokasi lahan tanah dari jalan umum
maka nilai tanah akan berkurang sebesar Rp.333.838,- hal ini menunjukkan
bahwa semakin dekat lokasi lahan tanah ke jalan umum, maka nilai
tanahnya semakin tinggi dan semakin jauh dari jalan umum maka nilai
tanahnya semakin rendah.
4. Hasil dari penelitian ini berimplikasi terhadap pemerintah daerah khususnya
Kecamatan Wedi untuk membuat suatu perencanaan tata ruang yang terkait
dalam letak pusat pergerakan ekonomi yaitu Pasar Wedi. Pusat dan central
bisnis dalam menggerakan ekonomi di wilayah ini perlu untuk dibuat
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
80
menjadi rapi dengan memperhatikan kawasan yang dapat ditingkatkan
intensitas bangunannya. Di sentra-sentra dan kawasan strategis yang berada
di Pasar Wedi dan yang ada disekitarnya perlu pengaturan yang baik agar
utilitas-utilitas yang disediakan dapat mendukung terselenggaranya kegiatan
ekonomi.
5. Jalan umum menjadi atmosfer roda perkonomian menjadi titik konsentrasi
untuk dijadikan perhatian terutama bagi pelaku usaha. Semakin dekat
dengan jalan umum maka nilai tanah menjadi tinggi dikarenakan memiliki
manfaat ekonomi yang sepadan dengan nilai tersebut.
6. Luas tanah perlu untuk diperhatikan dalam penggunaannya. Setiap
penggunaan untuk usaha tertentu memiliki ukuran luas yang ideal
digunakan yang mencerminkan nilai efisien dan efektif terhadap aspek
ekonomi. Penggunaan yang ideal ini berdasarkan masing-masing tujuan
pelaku usaha berbeda, namun sesuai dengan kondisi tata ruang penggunaan
di daerah sekitar Pasar Wedi untuk lahan komersil seperti jasa dan
perdagangan.
7. Terjadinya peristiwa Gempa Bumi hanya berdampak terhadap nilai tanah
menjadi rendah hanya pada jangka waktu yang pendek. Nilai tanah sekarang
tetap terus meningkat sesuai dengan pertumbuhan bangunan dan manfaat
ekonomi dalam menunjang pergerakan ekonomi daerah, hal ini dapat dilihat
perkembangan properti peruntukan pertokoan yang semakin bertambah di
Wilayak Kecamatan Wedi.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
81
B. Saran
1. Bagi pemerintah daerah sebagai pemegang kewenangan dan kebijakan
untuk mengatur penentuan wilayah hendaknya pemeliharaan kawasan
yang mendukung terselenggaranya kegiatan ekonomi di Wilayah
Kecamatan Wedi seperti dalam hal ini pasar wedi sebagai pusat CBD
maka perlu penataan lokasi dengan peruntukan lahan secara baik agar
penggunaan lahan tanah yang memiliki nilai ekonomi tinggi jangan sampai
ada yang menganggur (idle). Pemanfaatan lahan tanah yang optimal
ditekankan supaya memberikan kontribusi nyata terhadap pergerakan roda
perekonomian khususnya yang berada di sekitar CBD.
2. Bagi investor atau pengembang dalam melakukan investasi untuk
mengembangkan lokasi di sekitar pusat CBD ( pasar wedi ) sebaiknya
memperhatikan jarak lahan ke jalan umum, jika investasi di bidang
perdagangan sebaiknya dekat dengan pasar wedi akan tetapi jika investasi
di bidang perumahan yang sifatnya hunian sebaiknya jauh dari pasar wedi
dan tidak terlalu dekat dengan jalan umum karena nilai ekonominya cukup
tinggi sehingga lebih cocok digunakan untuk bidang jasa dan perdagangan
(komersil).
3. Kepada para pelaku usaha di sektor jasa dan perdagangan ketika membeli
lahan tanah yang keberadaannya di sekitar CBD (pasar wedi) dan dekat
dengan jalan umum agar mempertimbangkan luas lahan tanah yang ideal
sesuai dengan kegunaan dari usaha yang akan dijalankan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
82
4. Bagi peneliti berikutnya disarankan untuk menambah variable bebas yang
berpengaruh terhadap nilai tanah agar variable penjelasnya semakin
lengkap dan memiliki pengaruh signifikan. Variable bebas yang belum
diteliti seperti misalnya peruntukan zoning lahan, kontur tanah, sifat tanah,
area terkena banjir atau tidak.
5. Pengontrolan harga tanah setiap tahun perlu diadakan oleh pihak swasta
maupun pemerintah agar tidak terjadi monopoli oleh pelaku dan pemilik
lahan yang besar. Manfaat pengotrolan dan regulasi ini untuk memberikan
harga tanah yang berdampak terhadap harga sewa ruang property menjadi
sesuai dengan manfaat ekonominya karena selama ini harga sewa ruang
tidak wajar mencerminkan manfaat ekonomi yang ada dalam penggunaan
properti dengan tujuan sektor perdagangan. Apabila terjadi keseragaman
harga properti dan sewa akan memberikan kontribusi terhadap para pelaku
usaha semakin bangkit dan menjadi ramai.
6. Akibat dari peristiwa bersejarah yaitu Gempa Bumi pada tahun 2006
tampaknya sudah mulai ada pemulihan kembali dengan adanya
peningkatan bangunan yang sekarang menjadi sentra perdagangan.
Berdasarkan tren para pelaku usaha antara sebelum dan sesudah terjadi
gempa ada peningkatan yang cukup banyak seperti lahan yang dahulu
kosong sekarang didirikan bangunan untuk usaha pertokoan, selain itu
nilai tanahpun semakin meningkat harganya.
7. Pemerintah dalam mendukung perutumbuhan ekonomi daerah perlu
adanya regulasi dan mempermudah pemberian infrastruktur terhadap para
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
83
pelaku usaha. Fasilitas-fasilitas ini sangat dibutuhkan agar menunjang bagi
para pelaku ekonomi semakin memperoleh kemudahan-kemudahan untuk
menunjang bisnisnya.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
84
DAFTAR PUSTAKA
Appraisal Institute. 1993. The Dictionary of Real Estate Appraisal. 2nd Edition. Appraisal Institute. Chicago. Illinois.
Arikunto, Suharsimi. 2002. Prosedur Penelitian (Suatu Pendekatan Praktek), Edisi Revisi V. Cetakan Kedua Belas. Rineka Cipta. Jakarta.
Bell, R., 2001. The Impact of Airport Noise on Residential Real Estate. The Appraisal Journal, p 312-322.
Cervero, Duncan, 2002. Transit’s Value Added: Effects of Light Commercial Rail Services on Commercial Land Values. Public Transportation Journal, Vol V, p 1.
Debrezion, Ghebreegziabiher. 2003. The Impact of Railway Stations on Residential and Commercial Property Value, Discussion Papers, http://www.tinbergen.nl, Download tgl 24 Desember 2004.
Eckert, Joseph. K., 1990. Property Appraisal and Assessment Administration, The International Association of Assessing Offecers. Chicago.
Gujarati, Damodaran. 2003. Basic Econometrics, Mc Graw-Hill Inc. New York. USA.
Hidayati, Wahyu. 1999. Pengaruh Pusat Kegiatan Ekonomi Terhadap Nilai Tanah di Yogyakarta, Tesis. Program Pascasarjana, Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).
Hidayati, Wahyu dan Hardjanto, Budi, 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.
Insukindro, 2001. Modul Pelatihan Ekonometrika Dasar. Program Magister Sains, Universitas Gajah Mada, Yogyakarta.
Kuncoro, Mudrajad, 2001. Metode Kuantitatif Teori dan Aplikasi Untuk Bisnis dan Ekonomi, UPP AMP YKPN, Yogyakarta.
Levy, John M., 1985. Urban and Metropolitan Economi, McGraw Hill Book Company, USA.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id
commit to user
85
Lusht, Kenneth M., 1997. Real Estate Valuation, Tmes Mirror Higher Education Group, Inc. USA.
Musokib, 2004. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Depok
dan Ngemplak Kabupaten Sleman (studi kasus tanah sekitar stadion baru), Tesis S2, Pascasarjana UGM, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).
Mosaind, Musaad A., Kenneth, Duecker., and James, Strathman., 1992. Light Rail Transit Station and Property Values, American Economic and sociology Journal, http://www.vtpi.org/smith.htm, Download tgl 24 Desember 2004.
Monografi Kecamatan Wedi, 2010 Nasucha, Chaizi, 1995. Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas
Tanah, Megapoin, Divisi Kesaint Blanc, Jakarta. Nurhayani, 2004. Pengaruh Lingkungan Kampus UII Terpadu Terhadap Nilai Tanah,
Tesis S2, Pascasarjana UGM, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).
Reichert, Alan K., 1997. Impac of an Toxic Waste Superfund site on Property Values. The Appaisal Institute USA Journal, Vol LXV, p 381-392
Rush, Rachelle and Bruggink, Thomas, 2000. The Value of Ocean Proximity on Barrier Island House, The Appraisal Journal, p 142-149.
Singarimbun, Masri dan Sofian Effendi. 1994. Metode Peenelitian Survai. LP3SE. Jakarta.
Soemantri, Yoepidha, L., 1998. Kajian Pengaruh Lingkungan Kampus Terhadap Nilai Rumah (Studi Kasus Lingkungan Kampus UGM dan Lingkungan Kampus IKIP Yogyakarta), Tesis S-2, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).
Sudarto, Ahmad, 1997. Penentuan Faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah ( Study Kassus Kotamadya Surakarta), Tesis S2, Program Studi MEP, Program Pasca Sarnaja UGM, Yogyakarta, tidak dipublikasikan.
Syah, Alfian dan Damayanti, Astrid, 1998. Upaya Mengendalikan Harga Tanah Melalui Pendekatan Spasial, Jurnal Survei dan Penilaian Properti Vol.01, April h.30.
Whipple R.T.M, 1995. Property Valuation and Analysis, The Law Book Company Limited, Sydney.