ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH
DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH,
MALANG
JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA 2011
Presented by:Berlin Shelina Wardani
3107100011
LATAR BELAKANG
Penduduk kota Malang
yang semakin padat
Kebutuhan akan tempat
tinggal meningkat
Perumahan Taman Tasik Madu
Indah merupakan salah satu
perumahan di Malang dengan
lokasi strategis
Dikarenakan banyaknya
kompetitor, perumahan
ini kurang diminati pasar
Diduga faktor harga menjadi
penyebab masalah ini
Sumber: Google Maps (diakses tgl 24-1-2011)
PENDAHULUAN
RUMUSAN MASALAH
• Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman
Tasik Madu Indah, Malang?
• Biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual
rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. Dan berapa
besarnya?
• Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan
permintaan pasar dan analisa biaya?
MANFAAT PENULISAN
• Dapat menambah wawasan bagi penulis dan pembaca serta dapat menjadi
referensi untuk penelitian selanjutnya.
FAKTOR PENGARUH DALAM PENETAPAN HARGA
(Kotler&Armstrong, 2001)
Keputusan penetapan harga
Faktor Internal•Tujuan pemasaran•Strategi bauran pemasaran•Biaya •Pertimbangan organisasi
Faktor Eksternal •Sifat pasar dan permintaan•Persaingan•Faktor lingkungan
R (Pemasukan)
C (Pengeluaran)
BEP (titik impas)
Ongkos total
Unit Variabel
Gambar Ilustrasi analisis BEP pada pemilihan alternatif investasi
(Pujawan,2009)
METODE ANALISA TITIK IMPAS
x
TC = Total Cost, Biaya total adalah jumlah dari biaya tetap dan biaya variabel.
TR = Total Revenue, Pendapatan yang diterima
TEORI PERMINTAAN
Menurut Arsyad (1999) Istilah permintaan menunjukkan jumlah barang dan jasa
yang akan dibeli konsumen pada periode waktu dan keadaan tertentu.
KURVA PERMINTAAN
Kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan yang
menunjukkan hubungan antara harga produk dengan jumlah produk yang diminta
Unit Rumah
Harga
P1
P2
Q2 Q1
Gambar Kurva permintaan menunjukkan
hubungan antara tingkat harga dan jumlah unit rumah
(Soeharto, 1999)
PENELITIAN TERDAHULU
• Sutanto (2008),
Judul: Penetapan Harga Jual Rumah Pada Perumahan Taman Banjar Wijaya.
Metode yang digunakan: mark up pricing (berdasarkan biaya plus) dan going
rate pricing (berdasarkan harga pasar)
• Hutomo (2010),
Judul: Penetapan Harga Jual unit Apartemen Puncak Permai di Surabaya.
Metode: metode Break Even Point dan analisa data pendekatan permintaan
digunakan metode survey langsung penyebaran kuisioner.
HASIL ANALISA
KESIMPULAN DAN SARAN
LATAR BELAKANGPenduduk kota Malang yang semakin padat
Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat
Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis
Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar
Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini
STUDI LITERATUR
PENGUMPULAN DATA
KONSEP PERENCANAAN PENJUALAN
FAKTOR INTERNAL :- BIAYA TETAP- BIAYA VARIABEL
ANALISA DATABREAK EVEN POINT
ANALISA DATATAKSIRAN PERMINTAAN
RUMUSAN MASALAH1. Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang?
2. Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Tasikmadu, Malang.
Dan berapa besarnya?
3. Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya?
FAKTOR EKSTERNAL :- KUISIONER
METODOLOGI
Dalam melakukan wawancara mengenai persebaran harga konsumen:
Responden: konsumen yang berminat membeli rumah di daerah Tasik Madu, di
kantor pemasaran.
Jumlah sampel: 40 orang
Variabel Indikator Data HasilData Sekunder
Laporan
Pengeluaran Biaya
tetap
Data Sekunder
Data Rencana
Pengelolaan Proyek
Data Primer
survey kuisioner
tentang persebaran
harga konsumen
H
A
R
G
A
J
U
A
L
Biaya
Variabel
Biaya TetapEstimasi
Biaya dan
Kurva Biaya
Biaya
Permintaan
pada tingkat
harga yang
berbeda
PermintaanKurva
Permintaan
Kurva distribusi normal menurut teori sentral limit, jumlah sampel 30
(Singarimbun, 1989)
PEMBAHASAN
DESKRIPSI PROYEK
Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahanberlokasi di kecamatan Lowokwaru, kota Malang. Perumahan ini dikembangkanoleh PT Ehant Artajaya. Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalisini berada di kawasan dengan lokasi strategis dan banyak fasilitas umum disekitarnya. Perumahan ini mengambil segment menengah, diperuntukkan bagikeluarga muda yang ingin membeli rumah pertama mereka dengan kisaranharga Rp 160.000.000,- sampai Rp 190.000.000,-, selain itu perumahan inijuga dekat dengan kampus ITN II, Universitas Muhammadiyah II, danUniversitas Brawijaya.
Luas tanah : 8224,84 m2
Jumlah total rumah : 43 unit
Jumlah rumah tipe 36 : 18 unit
Jumlah rumah tipe 45 : 25 unit
Perbandingan antara luas perumahan dengan jalan ialah 60:40
PERMINTAAN
Hasil Survei Kuesioner pada tipe 36
Hasil Survei Kuesioner pada tipe 45
120.000.000 24 10 4 1 1 40
130.000.000 9 21 4 4 2 40
140.000.000 2 13 16 6 3 40
150.000.000 3 5 13 16 3 40
160.000.000 0 2 6 22 10 40
170.000.000 0 0 3 17 20 40
180.000.000 1 0 0 9 30 40
Tota lHarga (Rp)Pasti
bel i
Ingin
bel iMungkin
bel i
Tidak
ingin
Pasti
tidak
160.000.000 15 13 7 3 2 40
170.000.000 5 12 15 6 2 40
180.000.000 2 6 15 14 3 40
190.000.000 1 2 11 18 8 40
200.000.000 1 1 3 17 18 40
210.000.000 1 0 3 11 25 40
220.000.000 1 0 1 6 32 40
Tota lHarga (Rp) Pasti
bel i
Ingin
bel i
Mungkin
bel i
Tidak
ingin
Pasti
tidak
Jawaban Probabilitas
Pasti Tidak Membeli 0,00
Tidak Ingin Membeli 0,25
Mungkin Membeli 0,50
Ingin Membeli 0,75
Pasti Membeli 1,00
Tabel 2.1
Nilai probabilitas
( Arsyad, 1999)
Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 36
Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 45
Harga (Rp)Pasti
bel i
Ingin
bel i
Mungkin
bel i
Tidak
ingin
Pasti
tidak Tota l
120.000.000 24 7,5 2 0,25 0 33,75
130.000.000 9 15,75 2 1 0 27,75
140.000.000 2 9,75 8 1,5 0 21,25
150.000.000 3 3,75 6,5 4 0 17,25
160.000.000 0 1,5 3 5,5 0 10
170.000.000 0 0 1,5 4,25 0 5,75
180.000.000 1 0 0 2,25 0 3,25
Harga (Rp)Pasti
bel i
Ingin
bel i
Mungkin
bel i
Tidak
ingin
Pasti
tidak Tota l
160.000.000 15 9,75 3,5 0,75 0 29
170.000.000 5 9 7,5 1,5 0 23
180.000.000 2 4,5 7,5 3,5 0 17,5
190.000.000 1 1,5 5,5 4,5 0 12,5
200.000.000 1 0,75 1,5 4,25 0 7,5
210.000.000 1 0 1,5 2,75 0 5,25
220.000.000 1 0 0,5 1,5 0 3
P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
P = -1.884.127,7Q+ 182.030.171,7R² = 0,987
0
20.000.000
40.000.000
60.000.000
80.000.000
100.000.000
120.000.000
140.000.000
160.000.000
180.000.000
200.000.000
0 10 20 30 40
Har
ga J
ual
(P
)
Jumlah Unit Rumah (Q)
Kurva Permintaan Rumah tipe 36
kurva permintaan rumah tipe 36
Linear (kurva permintaan rumah tipe 36)
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9R² = 0,972
0
50.000.000
100.000.000
150.000.000
200.000.000
250.000.000
0 10 20 30 40
Har
ga J
ual
(P
)
Jumlah Unit Rumah (Q)
Kurva Permintaan Rumah tipe 45
kurva permintaan rumah tipe 45
Linear (kurva permintaan rumah tipe 45)
BIAYA
BIAYA TETAP ialah biaya yang tidak dipengaruhi oleh jumlah output atau volume produksi,
1. Biaya Tanah2. Biaya Sertifikasi Tanah3. Biaya Pembuatan Jalan4. Biaya Pemasaran5. Biaya konstruksi Taman & Pintu gerbang6. Biaya Desain7. Biaya Penerangan perumahan8. Biaya Pembuatan rumah contoh
BIAYA VARIABEL adalah biaya yang secara proporsional dipengaruhi oleh jumlah output.1. Biaya Pekerjaan Tanah
2. Biaya Pekerjaan Pondasi
3. Biaya Pekerjaan Pasangan
4. Biaya Pekerjaan Kayu
5. Biaya Pekerjaan Atap
6. Biaya Pekerjaan Pengecatan
7. Biaya Pekerjaan Listrik
8. Biaya Pekerjaan lain-Lain
a. Biaya pembelian tanah mentah (a)
a= luas total tanah x harga jual tanah/m2
a= 8224,84 x Rp. 500.000,- (menurut harga pengembang)
a= Rp. 4.112.420.000,-
b. Biaya pematangan lahan (b)
b= luas total tanah x biaya pematangan lahan
b= 8224,84 x harga pematangan lahan/m3
(pematangan lahan merupakan proses cut & fill+pemadatan tanah)
b= 8224,84 x Rp. 111.895,-
b= Rp. 920.318.471,8
BIAYA TETAP
1. Biaya Tanah
a. Biaya pelayanan pengukuran
Tu= (L/500 x HSBKu) + 100.000,-
Tu= ((8224,84/500) x 80.000) + 100.000,-
Tu= 1.315.974,4 + 100.000,-
Tu= Rp. 1.415.974,4
HSBKu = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pengukuran yang berlaku
untuk tahun berkenaan. Besar HSBKu pada tahun 2010 ialah Rp.80.000,-
b. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah
Tpa= (L/500 x HSBKpa) + 350.000,-
Tpa= ((8224,84/500) x 67.000) + 100.000,-
Tpa= 1.102.128,6 + 350.000,-
Tpa= Rp. 1.452.128,6
HSBKpa = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pemeriksanaan Tanah
oleh Panitia A. Besar HSBKa pada tahun 2010 ialah Rp.67.000,-
c. Biaya Pendaftaran Tanah, Rp 50.000,-
2. Biaya Sertifikasi Tanah(bpngresik.blogspot.com, diakses tanggal 3/5/2011)
d. Biaya Transportasi, konsumsi, & akomodasi
Biaya ini tidak disetor ke BPN, jumlahnya relatif, dialokasikan sebesar Rp. 1.000.000,-
e. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan) UU No. 20 / 2000 jo. UU No. 21 BPHTB adalah bea yang harus dilunasi terlebih dahulu sebelum sertifikattanahnya diterbitkan.
BPHTB= NPOPKP x 5%
BPHTB= (NPOP-NPOPTKP) x 5%
BPHTB= (4.112.420.000 – 60.000.000) x 5%
BPHTB= Rp 202.621.000,-
NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak,
NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak, yang pada tahun 2010 besarnya Rp 60.000.000,-
Dari perhitungan di atas mengenai biaya sertifikasi tanah, biaya yang disetor kekantor pertanahan kota Malang ialah sebesar Rp 2.918.103,- dan biaya yang harusdisetorkan ke kas Negara ialah sebesar Rp 202.621.000,-
a=0,5m b= 4 m a=0,5m
Luas tanah yang digunakan untuk jalan ialah 3425,8 m2, dengan lebar 5m, sehingga
panjang total ialah 685,2 m
a. Biaya pembuatan trotoar (a)
Di bagian samping kanan kiri badan jalan diberi trotoar dengan lebar tiap sisi 0,5 m.
a= luas tanah untuk trotoar x biaya pemasangan tegel trotoar
a= 1 x 685,2 x 51.500
a= Rp 35.287.800,-
b. Biaya pembuatan jalan paving (b)
b= luas tanah yang akan dipaving x biaya pemasangan paving stone blok 8cm
b= 4 x 685,2 x 74.464
b= Rp 204.090.931,-
jadi biaya pembuatan jalan paving = a+b = Rp 239.378.731,-
3. Biaya Pembuatan Paving
4. Biaya pemasaran
Kegiatan promosi akan dilakukan 1 th.
Menurut Kelly et al, 2004 Besarnya biaya pemasaran per bulan ialah 0,5% dari besarnya investasi.
Biaya pemasaran= 0,5% x 12 x 4.112.420.000,-
Biaya pemasaran= Rp 246.745.200,-
5. Biaya konstruksi taman & pintu gerbang
a. biaya pengolahan tanah taman.
Volume tanah yang diolah ialah 10 m3, volume tersebut diperoleh dari luas tanah 10 m2
dikalikan kedalaman tanah 1m.
Biaya pengolahan tanah taman= 10m3 x 122.350
= Rp 1.223.500,-
b. Biaya pembuatan taman
Biaya pembuatan taman dengan luas 10 m2 dengan biaya per m2 Rp 300.000,- maka
seluruh biaya Rp.3.000.000,-
c. Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan.
Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan berukuran 2m x 2m yang terletak di tengah pintu gerbang, digunakan pula sebagai median jalan dialokasikan sebesar = Rp 10.000.000,-
6. Biaya DesainMenurut Kelly et al, 2004 ; Barringer, 2003. Besarnya biaya desain 2 % dari total nilai investasi
Biaya desain = 0,02 x Rp. 4.112.420.000,- = Rp. 82.248.400,-
7. Biaya penerangan perumahan
Pemasangan tiang lampu + Lampu PJU
= Rp 229.700 x 17 unit
= Rp 3.904.900,-
8. Biaya pembuatan rumah contoh
Rincian biaya untuk pembuatan rumah contoh dibuat sama dengan rincian biayauntuk pembuatan rumah tipe 36. Rumah contoh dibuat hanya 1 unit yang digunakan sebagai kantor pemasaran, dan nantinya akan dijual. Biaya pembuatanrumah contoh Rp 82.993.481,5
Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 36
= 18 x Rp 5.912.771.787,5
43
= Rp 2.475.113.771,5
Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 45
= 25 x Rp 5.912.771.787,5
43
= Rp 3.437.658.016
0,0
500.000.000,0
1.000.000.000,0
1.500.000.000,0
2.000.000.000,0
2.500.000.000,0
3.000.000.000,0
0 5 10 15 20
Bia
ya (
Rp
)
Jumlah rumah (unit)
Biaya Tetap tipe 36
biaya tetap tipe 36
0,0
500.000.000,0
1.000.000.000,0
1.500.000.000,0
2.000.000.000,0
2.500.000.000,0
3.000.000.000,0
3.500.000.000,0
4.000.000.000,0
0 10 20 30
Bia
ya (
Rp
)
Jumlah rumah (unit)
Biaya Tetap tipe 45
biaya tetap tipe 45
BIAYA VARIABEL
TIPE 36
No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga
I Pekerjaan Tanah
1 Galian Pondasi 15 m3 39.231,0 588.465,0
2 Urugan Tanah Pondasi 21 m3 13.077,0 274.617,0
3 Urugan bawah Lantai 54,5 m3 134.205,0 7.314.172,5
II Pekerjaan Pondasi
1 pondasi batu kali 9,6 m3 476.308,0 4.572.556,8
2 sloof keliling bangunan 0,98 m3 3.904.968,0 3.826.868,6
III Pekerjaan Pasangan
1 Pasangan tembok batu merah 40,0 m2 154.649,5 6.185.980,0
2 Kolom praktis beton 0,9 m3 4.899.949,1 4.360.954,7
3 Ring balk keliling 0,8 m3 2.100.000,0 1.680.000,0
4 Plesteran tembok rumah 65 m2 26.775,8 1.740.429,6
5 Lantai Keramik 40/40 37 m2 153.370,6 5.674.712,2
6 Lantai kamar mandi 2,3 m2 153.370,6 352.752,4
7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh 490.370,6 490.370,6
8 Klosed jongkok 1 bh 319.894,0 319.894,0
9 Angin-angin 15 bh 35.000,0 525.000,0
IV Pekerjaan Kayu
1 Kuzeyn pintu 6 bh 315.600,0 1.893.600,0
2 Kuzeyn jendela 5 bh 300.000,0 1.500.000,0
3 Daun pintu komplit 6 bh 926.624,0 5.559.744,0
4 Daun jendela komplit 5 bh 425.000,0 2.125.000,0
5 Rangka plafon & asbes medco 54 m2 60.101,0 3.245.454,0
6 List gybsum 60 m 15.000,0 900.000,0
V Pekerjaan Atap
1 Atap galvalum 60 m2 142.758,5 8.565.510,0
2 Genting 60 m2 37.753,5 2.265.210,0
3 Bubungan 12 m 57.032,8 684.393,6
VI Pekerjaan Pengecatan
1 cat tembok+plafond 130 m2 36.540,2 4.750.226,0
2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,5 bh 188.772,0 849.474,0
3 Cat daun jendela 7,5 bh 126.404,8 948.036,0
4 Cat genting 60 m2 22.515,9 1.350.955,8
VII Pekerjaan Listrik
1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket 3.200.000,0 3.200.000,0
(standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh)
2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh 2.300.000,0 2.300.000,0
VIII Pekerjaan Lain-lain
1 Pekerjaan septictank 1 bh 1.300.000,0 1.300.000,0
2 Pipa air bersih 3/4" 12 m 13.283,2 159.398,4
3 Saluran air kotor PVC 4" 10 m 67.353,0 673.530,3
4 Paving jalan masuk 9 m2 74.464,0 670.176,0
5 Taman standart 6 m2 66.000,0 396.000,0
6 Biaya IMB 850.000,0 850.000,0
7 Biaya Desain 36 m2 25.000,0 900.000,0
Jumlah (Rp) 82.993.481,5
No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga
I Pekerjaan Tanah
1 Galian Pondasi 22 m3 39.231,0 863.082,0
2 Urugan Tanah Pondasi 26,25 m3 13.077,0 343.271,3
3 Urugan bawah Lantai 68,13 m3 134.205,0 9.142.715,6
II Pekerjaan Pondasi
1 pondasi batu kali 12 m3 476.308,0 5.715.696,0
2 sloof keliling bangunan 1,23 m3 3.904.968,0 4.783.585,8
III Pekerjaan Pasangan
1 Pasangan tembok batu merah 50 m2 154.649,5 7.732.475,0
2 Kolom praktis beton 1,50 m3 4.899.949,1 7.349.923,7
3 Ring balk keliling 1,15 m3 2.100.000,0 2.415.000,0
4 Plesteran tembok rumah 106 m2 26.775,8 2.838.239,0
5 Lantai Keramik 40/40 46,25 m2 153.370,6 7.093.390,3
6 Lantai kamar mandi 2,88 m2 153.370,6 440.940,5
7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh 490.370,6 490.370,6
8 Klosed jongkok 1 bh 319.894,0 319.894,0
9 Angin-angin 15 bh 35.000,0 525.000,0
IV Pekerjaan Kayu
1 Kuzeyn pintu 6 bh 315.600,0 1.893.600,0
2 Kuzeyn jendela 5 bh 300.000,0 1.500.000,0
3 Daun pintu komplit 6 bh 926.624,0 5.559.744,0
4 Daun jendela komplit 5,00 bh 425.000,0 2.125.000,0
5 Rangka plafon & asbes medco 67,50 m2 60.101,0 4.056.817,5
6 List gybsum 75 m 15.000,0 1.125.000,0
BIAYA VARIABEL
TIPE 45
V Pekerjaan Atap
1 Atap galvalum 75,00 m2 142.758,5 10.706.887,5
2 Genting 75,00 m2 37.753,5 2.831.512,5
3 Bubungan 15,00 m 57.032,8 855.492,0
VI Pekerjaan Pengecatan
1 cat tembok+plafond 162,50 m2 36.540,2 5.937.782,5
2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,50 bh 188.772,0 849.474,0
3 Cat daun jendela 7,50 bh 126.404,8 948.036,0
4 Cat genting 75,00 m2 22.515,9 1.688.694,8
VII Pekerjaan Listrik
1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket 3.200.000,0 3.200.000,0
(standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh)
2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh 2.300.000,0 2.300.000,0
VIII Pekerjaan Lain-lain
1 Pekerjaan septictank 1 bh 1.300.000,0 1.300.000,0
2 Pipa air bersih 3/4" 15 m 13.283,2 199.248,0
3 Saluran air kotor PVC 4" 13 m 67.353,0 841.912,9
4 Paving jalan masuk 20 m2 74.464,0 1.489.280,0
5 Taman standart 6 m2 66.000,0 396.000,0
6 Biaya IMB 850.000,0 850.000,0
7 Biaya Desain 45 m2 25.000,0 1.125.000,0
Jumlah (Rp) 101.833.065,3
P = 82.993.481,5QR² = 1,0
0
200.000.000
400.000.000
600.000.000
800.000.000
1.000.000.000
1.200.000.000
1.400.000.000
1.600.000.000
0 5 10 15 20
Bia
ya (
Rp
)
Jumlah rumah (unit)
Biaya Variabel tipe 36
Biaya Variabel tipe 36
Linear (Biaya Variabel tipe 36)
P = 101.833.065,3QR² = 1,0
0,0
500.000.000,0
1.000.000.000,0
1.500.000.000,0
2.000.000.000,0
2.500.000.000,0
3.000.000.000,0
0 5 10 15 20 25 30
Bia
ya (
Rp
)
Jumlah rumah (unit)
Biaya Variabel tipe 45
Biaya variabel tipe 45
Linear (Biaya variabel tipe 45)
BIAYA TOTAL
Biaya total dari suatu sistem bisa dijumlahkan
dari ongkos tetap dan ongkos variabel.
Jumlah rumah Biaya (Rp)
0 2.475.113.771,5
1 2.558.107.253,0
2 2.641.100.734,5
3 2.724.094.216,1
4 2.807.087.697,6
5 2.890.081.179,1
6 2.973.074.660,6
7 3.056.068.142,1
8 3.139.061.623,7
9 3.222.055.105,2
10 3.305.048.586,7
11 3.388.042.068,2
12 3.471.035.549,7
13 3.554.029.031,2
14 3.637.022.512,8
15 3.720.015.994,3
Biaya Tota l tipe 36
Jumlah rumah Biaya (Rp)
0 3.437.658.016,0
1 3.539.491.081,3
2 3.641.324.146,6
3 3.743.157.211,9
4 3.844.990.277,2
5 3.946.823.342,6
6 4.048.656.407,9
7 4.150.489.473,2
8 4.252.322.538,5
9 4.354.155.603,8
10 4.455.988.669,1
11 4.557.821.734,4
12 4.659.654.799,8
13 4.761.487.865,1
14 4.863.320.930,4
15 4.965.153.995,7
16 5.066.987.061,0
17 5.168.820.126,3
18 5.270.653.191,6
19 5.372.486.257,0
20 5.474.319.322,3
21 5.576.152.387,6
22 5.677.985.452,9
23 5.779.818.518,2
24 5.881.651.583,5
25 5.983.484.648,9
Biaya Tota l tipe 45
P = 82.993.481,5Q+ 2.475.113.771,5
R² = 1,0
0,0
500.000.000,0
1.000.000.000,0
1.500.000.000,0
2.000.000.000,0
2.500.000.000,0
3.000.000.000,0
3.500.000.000,0
4.000.000.000,0
4.500.000.000,0
0 5 10 15 20
Biay
a
Jumlah unit rumah
Biaya Total tipe 36
Biaya Total tipe 36
Biaya Variabel
Biaya Tetap
Linear (Biaya Total tipe 36)
P = 101.833.065,3Q + 3.437.658.016,0
R² = 1,0
0,0
1.000.000.000,0
2.000.000.000,0
3.000.000.000,0
4.000.000.000,0
5.000.000.000,0
6.000.000.000,0
7.000.000.000,0
0 10 20 30
Bia
ya
Jumlah unit rumah
Biaya Total tipe 45
Biaya Total tipe 45
Biaya Variabel
Biaya Tetap
Linear (Biaya Total tipe 45)
PENETAPAN HARGA TIPE 36
Persaman harga jual:
P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
Fungsi penerimaan total:
TR = P x Q
= (-1.884.127,7Q + 182.030.171,7)Q
TR = -1.884.127,7Q2 + 182.030.171,7Q
Fungsi penerimaan marginal:
MR = ∆TR/∆Q
MR = -3.768.255Q + 182.030.171,7
Dimana,
MC = VC
MC = 82.993.481,52
Keuntungan tercapai pada kondisi:
MR = MC
-3.768.255Q + 182.030.171,7= 82.993.481,52
Q = 26 unit
Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor
eksternal.
P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
Q = 26,
P = -1.884.127,7 (26) + 182.030.171,7
P = Rp. 133.042.852,-
Q yang tersedia untuk rumah tipe 36 hanya 18 unit, sehingga Qmaks=18 unit. Dengan
Qmaks=18 unit maka harga yang didapat ialah:
P = -1.884.127,7Q + 182.030.171,7
Q = 18
P = -1.884.127,7 (18) + 182.030.171,7
P = Rp. 148.115.873,-
Harga Rp 148.115.873,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang
tidak rugi.
Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=18 unit dan
harga Rp 133.042.852,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp
2.394.771.327,-
Persaman harga jual.
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
Fungsi penerimaan total:
TR = P x Q
= (-2.204.162,3Q + 220.779.551,9)Q
TR = -2.204.162,3Q2 + 220.779.551,9Q
Fungsi penerimaan marginal:
MR = ∆TR/∆Q
MR = -4.408.324,6Q + 220.779.551,9
Dimana,
MC = VC
MC = 101.833.065,3
Keuntungan tercapai pada kondisi:
MR = MC
-4.408.324,6Q + 220.779.551,9 = 101.833.065,3
Q = 27 unit
PENETAPAN HARGA TIPE 45
Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor
eksternal:
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
Q = 27,
P = -2.204.162,3 (27) + 220.779.551,9
P = Rp. 161.267.170,-
Q yang tersedia hanya 25 unit, sehingga Qmaks=25 unit. Dengan Qmaks=25 unit maka harga
yang didapat ialah:
P = -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
Q = 25
P = -2.204.162,3 (25) + 220.779.551,9
P = Rp. 165.675.494,-
Harga Rp.165.675.494,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang
tidak rugi.
Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=25 unit dan
harga Rp 161.267.170,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp
4.031.679.245,-
KESIMPULAN
1. Permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang dapat
dilihat melalui persamaan garis pada kurva permintaan. Untuk tipe 36, P= -1.884.127,7Q +
182.030.171,7. Dan tipe 45, P= -2.204.162,3Q + 220.779.551,9
2. Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan
Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap meliputi
biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi
taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah
contoh, yang jumlahnya sebesar Rp 5.912.771.787,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan
tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan
pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp
82.993.481,5 dan besar biaya variabel untuk tipe 45 ialah Rp 101.833.065,3
3. Berdasar kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen
untuk tipe 36 ialah Rp 133.042.852,- sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp 161.267.170,-.
Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan q maksimum untuk masing-masing tipe,
harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp 148.115.873,- dan harga jual yang diperoleh
untuk tipe 45 ialah Rp 165.675.494,-