Transcript
Page 1: Analisis Pasar Properti BSD Junction

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA

TANGERANG

TUGAS MANAJEMEN PROPERTI

ANALISIS PASAR PROPERTI PUSAT PERBELANJAAN BSD JUNCTION

Oleh: Kelompok IV

No. Nama

NPM

1. Achprizar Greheta 08330004884

7. Dany Setiyawan 08330004912

17. Happy Bayu Prayudatama 08330004972

19. M. Arief Bukhari Saraan 08330004958

21. Priyan Mardya Kusuma 08330004972

22. Ricko Pratama 08330004977

28. Trian Ferianto 08330005000

29. Yuli ardiansyah 08330005008

Mahasiswa Program Diploma III Keuangan

Spesialisai Penilai/PBB

Tahun 2011

Page 2: Analisis Pasar Properti BSD Junction

1

DEFINISI PROPERTI (PROPERTY PRODUCTIVITY ANALYSIS)

A. FISIK

Kecamatan serpong terletak pada lahan dataran dengan ketinggian topografi antara 15 dpl

hingga 21 dpl. Di bagian utara kecamatan umumnya ketinggian lahan berkisar antara 15 hingga 16

meter sedangkan di bagian tengah berkisar antara 16-17 meter dan di bagian selatan ketinggian

lahan berkisar antara 18 hingga 21 meter dpl. Berdasarkan analisis terhadap kondisi topografi

tersebut, Kecamatan serpong memiliki kemiringan lereng kurang dari 5 %, berdasarkan kriteria dari

Maberry kemiringan lahan kurang dari 5% tersebut cukup sesuai bagi pengembangan permukiman

dan perkotaan.

Di samping memiliki kesesuaian secara topografis, Kecamatan serpong juga cukup sesuai

dikembangkan sebagai kawasan perkotaan ditinjau dari jenis tanah yang umumnya adalah latosol,

podsolik merah kuning dan andosol. Jenis tanah tersebut umumnya cukup permebel dan stabil,

sehingga cukup baik dalam meresapkan air hujan dan memiliki kestabilan dalam pondasi bangunan.

Properti berada di atas tanah seluas 21.305 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut adalah

sebagai berikut:

• Bentuk tanah : tidak beraturan

• Kontur tanah : rata

• Ketinggian dari jalan : rata dengan jalan sekitarnya

• Jenis hak kepemilikan : Hak Guna Bangunan

• Nomor Sertifikat : HGB 28.04.05.16.3.03773 dan HGB

28.04.05.16.3.03774

• Tahun Pembangunan : 2006

• Luas struktur : 55.268 m2

• Jumlah lantai : 6 lantai, 1 basement

• Konstruksi : Beton bertulang

• Dinding : gypsum lokal

• Atap : Beton

• Lantai : Keramik

• Kondisi : Baik

• Listrik : 5540 KW

Page 3: Analisis Pasar Properti BSD Junction

2

• Luas Perkerasan : 9255 m²

Utilitas dan Sarana Pelengkap Bangunan

Uraian Keterangan Air Conditioner

• Split 17 Unit

• Central 0 Unit

PABX 0 saluran Sound System 6 lantai

Intercom 0 Buah Alarm 17 buah

Pemadam Kebakaran

• Hidrant 6 Buah

Uraian Keterangan

• Sprinkler 72 Buah

Reservoir 2 Buah Genset 3 Unit

Lift

• Penumpang 2 Unit

• Barang 1 Unit

Penangkal Petir 6 Lantai Pengolah Limbah 6 lantai

Escalator (lebar < 0,80m)

24 Unit

Page 4: Analisis Pasar Properti BSD Junction

3

B. LEGAL DAN REGULASI

Butir-butir kepemilikan yang kami peroleh dari properti yang bersangkutan antara lain:

• Nama Pemilik : PT. SUPRA VERITAS

• Jenis Hak : Hak Guna Bangunan

• Tahun Perolehan Hak : 2005

• Berakhirnya Hak : 2025

• Kontraktor : Perusahaan Perumahan (PP)

• IMB : No. IMB 6441/111-2-DBP/2005

• Peruntukan : Non hunian

• Luas Tanah : 21.305 m2

• Luas Bangunan : 55.268 m2, terdiri dari bangunan berlantai 6

• Alamat Properti : Jl. Raya Pahlawan Seribu, kelurahan Lengkong Wetan, keca

matan Serpong, Tanggerang Selatan, Banten

• Jenis Penggunaan : Komersial

C. LOKASI

Kecamatan serpong berada di wilayah kota tangerang selatan. Kecamatan Serpong

diharapkan dapat menjadi tempat tinggal yang nyaman bagi penduduk setempat ataupun para

komuter yang bekerja di Jakarta. Struktur kegiatan yang akan dikembangkan di Kecamatan

Serpong berdasarkan arahan revisi RTRW Kota Tangerang Tahun 2000-2010 adalah sebagai pusat

bisnis dan perumahan. Kecamatan Serpong mepunyai kecenderungan pola perkembangan yang

memusat pada suatu daerah. Oleh karena itu, konsep pengembangan tata ruang wilayah disusun

menggunakan konsep multy nucleid yang akan mengarahkan perkembangan lebih merata dan

tidak terpusat.

Dengan perkembangan kegiatan perdagangan yang demikian kuat di Koridor Jalan

Pahlawan Seribu menyebabkan Kecamatan serpong memiliki pusat kegiatan yang cenderung

memita di sepanjang jaringan jalan utama, kondisi tersebut tentu akan menimbulkan

permasalahan lalu lintas karena penduduk akan berorientasi ke jalan-jalan utama, oleh karena itu

pusat-pusat kegiatan perlu diarahkan lebih ke "dalam" kecamatan yaitu di pusat-pusat Blok

Permukiman. Dengan demikian diperlukan pengembangan 14 sub pusat pengembangan dengan

kegiatan utama perdagangan skala lingkungan serta kegiatan sosial skala lingkungan seperti

pendidikan, olah raga, taman rekreasi, kesehatan, dsb.

Page 5: Analisis Pasar Properti BSD Junction

4

Terdapat kecenderungan perkembangan kegiatan jasa dan perdagangan yang sangat kuat

di jalan Pahlawan Seribu, oleh karena itu kedua koridor jalan tersebut dapat diarahkan sebagai

lokasi kegiatan jasa perdagangan dengan pengaturan tata bangunan dan landscape yang

memadai.

D. HARAPAN PASAR (MARKET APPEAL ATTRIBUTES )

Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang

kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini

dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas

yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta

sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki kaidah

zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial dan

pusat bisnis.

Page 6: Analisis Pasar Properti BSD Junction

5

PENGGUNA PROPERTI

A. KONSEP AREA PASAR (MARKET AREA )

(1) Konsep jarak tempuh (Time-Distance )

Properti pusat perbelanjaan ini terletak tepat di sisi Jalan Pahlawan Seribu sehingga

aksesibilitas dari dan ke lokasi properti ini tergolong mudah yaitu dengan menggunakan

kendaraan pribadi maupun kendaraan umum seperti mikrolet, taxi, dan bus umum. Sarana jalan

raya di depan property ini adalah cukup lebar dan arus lalu lintas satu arah sehingga arus keluar

masuk kawasan objek pajak cukup mudah dan lancar.

Terdapat 2 ruas jalan Tol menuju BSD City yaitu:

1. Jalan Tol Jakarta-Tangerang dari Jakarta melalui simpang susun Tomang kemudian

keluar Tangerang pada Km. 18.

2. Jalan Tol Bintaro Serpong Jalan tol ini terhubung dengan Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta

JORR dan pada ujungnya terdapat 2 pintu keluar menuju BSD City yaitu Lingkar Barat

(km 12) dan Lingkar Timur BSD(km 10).

Selain itu dengan menggunakan transportasi umum, BSD city juga dapat di akses dengan

menggunakan :

1. Shuttle Bus / Feeder Busway. Dengan 3 route BSD-Ratu Plaza(Senayan), BSD-Mangga

Dua(Kota), dan BSD-Harmoni ketiganya tujuan Jakarta yang berhenti di Terminal Bus

Shuttle di BSD City.

2. Kereta Api. Terdapat 1 kereta api ekspress AC, 1 kereta api ekonomi AC dan beberapa

Kereta api ekonomi non AC yang berhenti pada stasiun Rawa Buntu di BSD City.

3. Angkutan Kota (ANGKOT) dari kota-kota sekitarnya seperti Pamulang, Ciputat, Tange-

rang, Serpong, Karawaci,Parung dan Bogor yang berhenti di Terminal Angkutan Kota BSD

City.

Dilihat dari jangkauan layanannya, properti pusat perbelanjaan ini termasuk regional

shopping center yang dapat melayani pengunjung sampai 500.000 orang dengan 2 atau lebih

penyewa utama, memiliki lebih dari 80 toko dan memiliki area parkir yang cukup luas dan sesuai

dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan.

Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang

kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini

dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas

Page 7: Analisis Pasar Properti BSD Junction

6

yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta

sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki

kaedah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial

dan fasilitas umum yang tersedia pada kawasan tersebut meliputi penerangan, air bersih,

jaringan telpon, angkutan umum, rumah sakit, sekolah, rumah ibadah, fasilitas rekreasi ocean

park.

(2) Area yang relatif sama dengan properti pengganti yang cenderung berfungsi sebagai

pesaing bagi subjek.

Daerah sepanjang jalan Pahlawan seribu merupakan daerah konsentrasi perdagangan.

Oleh karena itu, di sepanjang jalan tersebut terdapat ritel-ritel dan pusat perbelanjaan seperti

BSD Plaza, ITC, WTC Matahari dan Teraskota. Secara fisik penggunaan lahan yang berdekatan

atau berbatasan langsung dengan lahan ini adalah:

• Utara : Jalan Pahlawan Seribu

• Timur : Jalan Pahlawan Seribu

• Selatan : Jalan Pahlawan Seribu

• Barat : Jalan Pahlawan Seribu

Lingkungan di sekitar pusat perbelanjaan ini merupakan kawasan komersial, hal ini dapat

dilihat dari banyaknya bangunan komersial karena berada di kawasan pusat perdagangan dan

jasa. Keadaan lingkungan ini membuat wilayah properti ini memiliki tingkat permintaan yang

cukup tinggi. Di samping itu, properti ini didukung dengan alternatif sarana transportasi yang

cukup sehingga aksesibilitas dari dan ke properti pusat perbelanjaan ini sangat mudah. Hampir

semua sarana transportasi dapat dengan mudah digunakan untuk menuju ke properti ini.

Kota Tangerang merupakan kota yang secara geografis berbatasan langsung dengan

wilayah DKI Jakarta. Kota Tangerang merupakan salah satu daerah penyangga dan daerah

limpahan berbagai kegiatan ekonomi di DKI Jakarta. Kota Tangerang saat ini telah memiliki

jaringan trasportasi terpadu dengan daerah Jabotabek, serta memiliki aksesibilitas baik secara

nasional maupun internasional. Hal tersebut ditandai dengan adanya Bandara Internasional

Soekarno Hatta, Pelabuhan Tanjung Priok, serta Pelabuhan Bojonegara.

Posisi kota Tangerang yang strategis tentu sangat mendorong aktifitas ekonomi berupa

industri, perdagangan, dan jasa yang merupakan basis perekonomian kota. Hal tersebut terbukti

dengan adanya pertumbuhan ekonomi yang positif yaitu sebesar 7,15%. Sektor perdagangan

merupakan salah satu basis ekonomi kota Tangerang dengan kontribusi terhadap sektor ekonomi

sebesar ± 25%.

Page 8: Analisis Pasar Properti BSD Junction

7

B. Geografi Area Pasar

Wilayah Kecamatan serpong memiliki luas wilayah sekitar 2404 Ha. Secara administratif,

Kecamatan Serpong berbatasan dengan :

• Sebelah Barat : Kecamatan Kelapa Dua Kabupaten Tangerang.

• Sebelah Timur : Kecamatan Ciputat

• Sebelah Utara : Kecamatan serpong utara.

• Sebelah Selatan : Kecamatan Setu

C. Identifikasi karakteristik pengguna pada umumnya (consumer profile)

Pada tahun 2010 jumlah penduduk kota Tangerang sebanyak 1.303.140 jiwa, Laju

pertumbuhan penduduk Kota Tangerang Selatan per tahun selama sepuluh tahun terakhir yakni

dari tahun 2000-2010 sebesar 4,74 persen. Laju pertumbuhan penduduk Kecamatan Serpong

Utara adalah yang tertinggi dibandingkan kecamatan lain di Kota Tangerang Selatan yakni

sebesar 6,32 persen, sedangkan yang terendah di Kecamatan Ciputat Timur yakni sebesar 3,80

persen. Kecamatan Pamulang walaupun menempati urutan kedua dari jumlah penduduk di Kota

Tangerang Selatan namun dari sisi laju pertumbuhan penduduk adalah cukup rendah yakni hanya

sebesar 4,19 persen. Kecamatan Pondok Aren walaupun jumlah penduduknya yang paling

banyak tetapi laju pertumbuhannya masih di bawah Kecamatan Serpong Utara dan Kecamatan

Serpong (5,52 persen) yakni sebesar 5,05 persen.

Page 9: Analisis Pasar Properti BSD Junction

8

FORECAST DEMAND FACTORS

Tangerang merupakan merupakan salah satu daerah buffer di mana terdapat kawasan

perumahan yang cukup padat yang mana jumlah penduduknya bertambah tiap tahun.

Pertumbuhan yang besar menjadi peluang bagi pusat perbelanjaan untuk berkembang. Secara

umum, di Indonesia tingkat hunian bersifat fluktuatif, mudah berubah sesuai dengan keadaan

lingkungannya.

Perbedaan karakteristik baik secara fisik maupun non fisik pada setiap kelurahan

menyebabkan penyebaran penduduk tidak sama pada setiap kelurahan. Jumlah penduduk

kecamatan Serpong pada tahun 2010 sebanyak 137.389 jiwa. Jumlah tersebut tersebar di 16

kelurahan yang ada di kecamatan Serpong.

Dari segi pertumbuhan penduduk dalam 10 tahun terakhir jumlah penduduk kecamatan

Serpong mengalami pertumbuhan yang tidak signifikan. Jumlah penduduk Kecamatan Serpong

pada tahun 2010 sebanyak 137.389 jiwa, jumlah ini hanya mengalami peningkatan sebesar 5,52

% dibandingkan dengan jumlah penduduk pada tahun 2001 sebanyak 100.129 jiwa.

Page 10: Analisis Pasar Properti BSD Junction

9

Indikator kinerja makro untuk bidang ekonomi yang paling kerap digunakan dan dinilai

merepresentasikan pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang adalah Produk Domestik Regional Bru-

to (PDRB). PDRB ini merupakan jumlah nilai tambah barang dan jasa akhir yang dihasilkan (nilai

barang dan jasa akhir dikurangi biaya untuk menghasilkannya) oleh berbagai unit produksi di wila-

yah Kota Tangerang dalam jangka waktu satu tahun. Unit-unit produksi tersebut dikelompokkan ke

dalam 9 (sembilan) lapangan usaha. Jumlah PDRB dapat dihitung berdasarkan harga berlaku (cur-

rent price) maupun berdasarkan harga konstan (constant price).

Untuk memperlihatkan pertumbuhan PDRB, Pemerintah Kota Tangerang menggunakan

PDRB – Harga Berlaku. PDRB – Harga Berlaku ini merepresentasikan pertumbuhan ekonomi Kota

Tangerang atas barang dan jasa yang diproduksi dalam satu tahun. Indikator kinerja lain yang

terkait dengan besaran Produk Domestik Regional Bruto adalah PDRB per Kapita dan Tingkat Per-

tumbuhan Ekonomi. PDRB per Kapita dihitung dengan cara membagi jumlah PDRB dengan jumlah

penduduk pertengahan tahun. Angka Pendapatan per Kapita memperlihatkan rata-rata pendapa-

tan yang diterima oleh masing-masing penduduk dan dapat merepresentasikan tingkat kese-

jahteraan Kota Tangerang. Sementara itu, tingkat pertumbuhan ekonomi merupakan prosentase

kenaikan atau penurunan PDRB – Harga Berlaku satu tahun dibandingkan angka tahun sebe-

Page 11: Analisis Pasar Properti BSD Junction

10

lumnya. Selaras dengan indikator kinerja PDRB, kedua indikator kinerja makro ini merepresentasi-

kan keberhasilan ataupun kegagalan menyeluruh dari Pemerintah Kota Tangerang di dalam men-

jalankan misinya dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat Kota Tangerang.

Pada Tabel 7.1 berikut ini terlihat bahwa PDRB Kota Tangerang mengalami kecenderungan

meningkat dari periode tahun 2002 hingga 2007. PDRB dengan menggunakan harga berlaku mem-

iliki nilai yang lebih tinggi daripada PDRB dengan menggunakan harga konstan. Pada tahun 2007

PDRB dengan harga berlaku sebesar Rp. 41.778.208.000.000,- atau mengalami peningkatan

sebesar 17.34% dari tahun 2006, sedangkan untuk harga konstan sebesar Rp.

24.874.204.000.000,-. Kondisi ini memberikan gambaran tentang tingkat pertumbuhan ekonomi

Kota Tangerang yang dapat dikatakan cukup baik. Jika dilihat dari data pendapatan per kapita Kota

Tangerang terlihat bahwa pada tahun 2007 Pendapatan per kapita Kota Tangerang dengan

menggunakan harga berlaku mencapai Rp. 26.795.052,-. Per tahun, sedangkan dengan harga kon-

stan pendapatan per kapita Kota Tangerang mencapai Rp. 15.953.427 per tahun. Informasi lebih

jelas dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini.

Tabel 7.1 PDRB Kota Tangerang Tahun 2003 – 2007

(dalam jutaan rupiah)

Tahun

Harga Berlaku (ADHB) Harga Konstan 2000 (ADHK)

PDRB Kenaikan

PDRB Kenaikan

Rp % Rp %

2003 24,180,995 2,929,551 13.79 19,224,895 1,336,639 7.47

2004 26,616,348 2,435,353 10.07 20,332,135 1,107,240 5.76

2005 30,443,826 3,827,478 14.38 21,721,164 1,389,029 6.83

2006 35,604,678 5,160,852 16.95 23,214,921 1,493,757 6.88

2007 41,778,208 6,173,530 17.34 24,874,204 1,659,283 7.15

Sumber : PDRB Kota Tangerang Tahun 2007

Page 12: Analisis Pasar Properti BSD Junction

11

Tabel 7.2 Pendapatan Perkapita Kota Tangerang Tahun 2003 – 2007

(dalam jutaan rupiah)

Tahun

Harga Berlaku Harga Konstan 2000

PDRB (jt)

Penduduk

Tengah

Tahun

Per Kapita

(Rp) PDRB (Jt)

Penduduk

Tengah

Tahun

Per Kapita

(Rp)

2003 24,180,995 1,462,726 16,531,459 19,224,895 1,462,726 13,143,196

2004 26,616,348 1,488,866 17,876,926 20,332,135 1,488,866 13,656,121

2005 30,443,826 1,506,591 20,207,094 21,721,164 1,506,591 14,417,426

2006 35,604,678 1,537,244 23,161,370 23,214,921 1,537,244 15,101,650

2007 41,778,208 1,559,176 26,795,052 24,874,204 1,559,176 15,953,427

Sumber : PDRB Kota Tangerang Tahun 2007.

PDRB per kapita dapat digunakan sebagai salah satu indikator tingkat kemakmuran

penduduk suatu daerah. PDRB per kapita diperoleh dari hasil bagi antara nilai tambah yang

dihasilkan oleh seluruh sektor ekonomi di suatu wilayah dengan jumlah penduduk. Oleh karena itu

besar kecilnya jumlah penduduk berpengaruh terhadap nilai PDRB per kapita, sedangkan besar

kecilnya PDRB sangat tergantung pada potensi sumberdaya alam dan faktor-faktor produksi yang

terdapat di daerah tersebut.

Laju Pertumbuhan ekonomi adalah salah satu indikator yang amat penting dalam

melakukan analisis tentang pembangunan ekonomi yang terjadi pada suatu negara atau daerah.

Kota Tangerang memiliki laju pertumbuhan ekonomi sebesar 14,51 dengan PDRB ADHB dan 6,82

dengan PDRB ADHK.

Page 13: Analisis Pasar Properti BSD Junction

12

Sumber : PDRB Kota Tangerang Tahun 2007 Gambar 7.1 LPE Kota Tangerang Tahun 2003-2007

Salah satu hal yang penting dalam analisis ekonomi adalah teridentifikasinya core compe-

tency atau potensi unggulan yang memberikan kontribusi besar bagi pertumbuhan ekonomi Kota

Tangerang. Pada Tabel 7.3 terlihat bahwa lapangan usaha yang memberikan kontribusi besar da-

lam pertumbuhan ekonomi Kota Tangerang adalah industri pengolahan.

PDRB per Lapangan Usaha Kota Tangerang Tahun 2003 – 2007

Sumber : PDRB Kota Tangerang Tahun 2003, 2004, 2005, 2007

Untuk wilayah Tangerang, penawaran pusat perbelanjaan di daerah Serpong cukup besar. Ada

sekitar empat pusat perbelanjaan yang cukup besar di kawasan ini. Selain itu masih ada banyak

retail-retail yang melayani konsumen tingkat yang lebih rendah lagi. Contoh pusat perbelanjaan

tersebut antara lain ITC, BSD Plaza, dan Teraskota.

Dari pengamatan, ada persaingan yang cukup sengit diantara pusat-pusat perbelanjaan yang

ada. Pemberian diskon yang cukup tinggi dilakukan agar produk laku dengan tinggi. Pasar tradisional

terhimpit karena harga-harga yang ditawarkan di mal-mal cukup murah.

No Lapangan Usaha Tahun 2003 Tahun 2004 Tahun 2005 Tahun 2006 Tahun 2007

ADHB ADHK ADHB ADHK ADHB ADHK ADHB ADHK ADHB ADHK

1 Pertanian, Peternakan, Kehutanan,

Perikanan 46,951 40,014 48,675 40,615 52,951 41,867 55,944 40,555 59,329 41,133

2 Industri Pengolahan 13,940,587 10,603,383 15,224,037 11,147,336 17,046,126 11,803,914 19,329,889 12,448,408 21,655,593 13,181,290

3 Listrik, Gas, dan Air Bersih 649,697 505,819 722,565 531,709 821,125 551,787 858,608 554,308 957,886 567,686

4 Bangunan 380,012 304,889 428,958 324,249 495,425 349,313 579,818 380,694 622,844 417,324

5 Perdagangan, Hotel, dan Restoran 5,824,712 4,890,635 6,275,697 5,141,127 7,331,886 5,475,231 8,964,270 5,902,258 11,197,768 6,423,841

6 Pengangkutan dan Komunikasi 2,324,054 2,042,962 2,661,522 2,271,138 3,218,048 2,458,273 4,011,247 2,741,258 5,129,391 2,924,397

7 Keuangan, Persewaan dan Jasa

Perusahaan 549,375 447,411 731,470 468,895 886,199 609,843 1,056,262 673,733 1,291,821 806,183

8 Jasa- jasa 465,607 389,784 523,424 407,066 592,068 430,936 748,641 473,707 863,577 512,350

Jumlah 24,180,995 19,224,896 26,616,348 20,332,135 30,443,827 21,721,164 35,604,678 23,214,922 41,778,209 24,874,204

Page 14: Analisis Pasar Properti BSD Junction

13

INVENTARISASI DAN PREDIKSI PERMINTAAN

Pertumbuhan pusat perbelanjaan yang cukup pesat di Jakarta membuat pengembang

disarankan mengarahkan investasi dan pembangunan proyeknya ke kota-kota sedang dengan penduduk

sekitar 500 ribu–1 juta jiwa. Bahkan beberapa kota kecil dengan penduduk di bawah 250 ribu jiwa

sekarang memiliki potensi pasar dan daya beli masyarakat yang baik. Pengembang juga diminta

menghadirkan konsep-konsep baru yang mampu menarik pengunjung. Tapi sebenarnya ekspansi mal

sangat bergantung pada ketersediaan infrastruktur, terutama listrik. Ini juga menjadi kendala bagi

pengembang untuk melakukan ekspansi hingga daerah-daerah. Dia memberi contoh ketersediaan

infrastruktur listrik di kawasan timur Indonesia, seperti Sulawesi, Nusa Tenggara, dan Papua yang masih

20–40 persen dari penetrasi yang ada. Angka itu lebih rendah dari penetrasi di kawasan Indonesia Barat

dan Tengah yang berkisar 60–70 persen. Padahal, kawasan timur Indonesia masih membutuhkan pusat

perbelanjaan yang banyak seiring pertumbuhan ekonomi di daerah tersebut.

Sebelum tahun 1980-an, pasar-pasar tradisional, ritel-ritel, dan toko-toko yang berdiri sendiri

merupakan konsep dan bentuk utama dari industri ritel. Tahun 1990-an, Pusat perbelanjaan yang

dibangun perbelanjaan bersifat "regional" yang bercirikan umumnya seluas lebih dari 40.000 meter

persegi, terdiri atas satu atau dua toko serba ada (department store) yang menunjang berbagai jenis

toko dan jasa ritel lainnya. Akhir tahun 1990, dikenal Konsep belanja hemat. Konsep hemat di sini bukan

berarti kualitas barang yang rendah dan dijual dengan harga murah. Tetapi, kualitas barang yang bagus

dijual dengan harga murah melalui pengambilan untung yang lebih sedikit. Mereka juga menciptakan

konsep toko yang menarik sehingga menjadi daya tarik sendiri bahkan bagi konsumen kelas atas. Peritel

yang fokus pada "konsep belanja hemat" contohnya Carrefour.

Pendekatan kreatif perlu dilakukan untuk menambah suasana santai dan menyenangkan,

beberapa elemen baru seperti kombinasi jenis toko yang lebih menarik, diciptakannya bentuk dan

konsep baru di luar kebiasaan ritel umumnya, dan ditunjang dengan strategi promosi yang kuat, adalah

kunci menarik pasar yang lebih luas. Cilandak Town Square lebih di kenal dengan nama CITOS adalah

contoh sebuah pusat ritel dengan konsep kreatif dapat berhasil dan menonjol yang mengisi

kekosongan di pasar ritel yang sibuk.

Page 15: Analisis Pasar Properti BSD Junction

14

Tingkat hunian dan sewa ritel di Jabodetabek

Berdasarkan data bank Indonesia, pasokan property komersial di jabodetabek pada triwulan

2010 naik pada beberapa jenis property dengan kecenderungan melambat dibandingkan triwulan

sebelumnya, kecuali pasokan ritel sewa dan lahan industry yang mengalami peningkatan dibanding-

kan triwulan sebelumnya. Sementara itu, tingkat hunian cenderung ritel mengalami sedikit pening-

katan.

Menurut prediksi, pertumbuhan sektor ritel tahun depan antara 15 sampai 20 persen

sehingga wajar bila perusahaan ritel akan lebih ekspansif tahun depan.Bahkan, beberapa perusahaan

ritel asing sudah mengembangkan bisnisnya di Indonesia, seperti Lotte Mart dari Korea Selatan.

Inilah yang kemudian direspons pengembang dengan membangun proyek pusat belanja baru dan

melanjutkan proyek yang sempat tertunda.

Summarecon Tbk, pengembang megaproyek telah memulai pembangunan pusat

perbelanjaan di proyek Serpong II dan dijadwalkan selesai tahun 2012. Di daerah debotabek, tange-

rang dan bekasi memiliki area yang luas untuk dikembangkan dan sepanjang kwartal banyak pusat

perbelanjaanyang baru dibangun dan meningkatkan ruang sewa menjadi 1,78 juta m2.

Langkah pengembang untuk membangun pusat perbelanjaan baru dinilai masih relevan.

Apalagi Indonesia merupakan salah satu negara dengan jumlah kunjungan ke mal terbesar di dunia.

Page 16: Analisis Pasar Properti BSD Junction

15

Page 17: Analisis Pasar Properti BSD Junction

16

ANALISIS INTERAKSI PERMINTAAN DAN PENAWARAN

A. LINGKUNGAN KOMPETITIF

(1) Kisaran harga jual, sewa dan tingkat kapitalisasi

Harga sewa ruang di pusat perbelanjaan dipengaruhi oleh faktor eksternal di bidang ekonomi

seperti tingkat inflasi, suku bunga dan stabiliatas nasional yang memberikan pengaruh terhadap

pihak manajemen untuk berani menaikkan atau menurunkan harga sewa.

Grafik pertumbuhan harga sewa :

Sumber : Colliers International Indonesia Research Department

Krisis rupanya tidak terlalu mempengaruhi pasar properti pusat perbelanjaan di debotabek.

Buktinya, tingkat hunian berbagai pusat perbelanjaan sepanjang kuartal II-2010 masih stabil mes-

kipun mengalami penurunan pada tahun 2008, lebih baik ketimbang sektor properti lainnya. Riset

perusahaan penyedia jasa properti Cushman & Wakefield Indonesia menunjukkan, dalam kurun

waktu tersebut, rasio tingkat hunian rata-rata di pusat perbelanjaan Jakarta mencapai 82,7 dan

untuk daerah dabodetabek mencapai 82,3%. Angka itu sudah memasukkan pusat perbelanjaan baru.

Pertumbuhan itu ditopang tingkat konsumsi masyarakat Indonesia yang masih cukup bagus

meski krisis. Pertumbuhan itu lebih dikarenakan masih tingginya permintaan dan membaiknya daya

beli. Selain itu, krisis yang menurunkan tingkat permintaan barang ekspor dari Indonesia, membuat

beberapa eksportir memilih memasarkan barangnya di Indonesia. Mereka lantas membuka gerai di

pusat perbelanjaan.

Page 18: Analisis Pasar Properti BSD Junction

17

Stefanus Ridwan, Ketua Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) juga melihat,

pusat perbelanjaan tetap tumbuh di tengah krisis. Menurut hitungannya, rata-rata pertumbuhan

tingkat hunian pusat perbelanjaan malah mencapai 5%-10%. Dalam kondisi yang agresif

pertumbuhan bisa naik sampai 30%. Ridwan mengakui masih ada pusat perbelanjaan yang sepi.

Menurutnya, hal itu terjadi karena pengelola tidak punya kreativitas untuk meningkatkan nilai jual

pusat perbelanjaan mereka.

Yang menarik, Cushman & Wakefield mencatat, hampir 90% pertumbuhan tingkat hunian di

pusat perbelanjaan didorong pembukaan gerai makanan dan minuman (food & beverages). Selain

itu, banyak toko elektronik skala besar yang membuka gerai di pusat perbelanjaan yang baru selesai

dibangun atau direnovasi. Beberapa peritel besar juga menambah jumlah gerainya di pusat

perbelanjaan besar. Diramalkan, properti pusat perbelanjaan masih akan terus tumbuh tergantung

stabilitas ekonomi dan politik sebab dengan adanya stabilitas ekonomi dan politik akan membuat

para investor menginvestasikan uangnya.

(2) Tingkat kekosongan dan atau tingkat hunian

Tingkat kekosongan properti retail untuk daerah Tangerang adalah sebesar 18%. Hal ini

menunjukan bahwa tingkat permintaan akan properti tersebut cukup tinggi.

(3) Keuntungan atas pemilikan

a. Permintaan retail sangat tinggi di kawasan bisnis, perdagangan dan hiburan. Di kawasan ini

retail dapat menjadi penggerak ekonomi di daerah tersebut.

Page 19: Analisis Pasar Properti BSD Junction

18

b. Jangka waktu penyewaan menengah. Jangka waktu penyewaan retail berbeda dengan

masa sewa rumah yang pendek dan dihitung per tahun. Jika Anda berniat untuk menyewa

retail, Anda diharuskan untuk menyewa paling tidak selama dua atau tiga tahun kedepan.

Sebagai penyewa retail hal ini harus diperhitungkan secara ekonomi. Pedagang yang

berjualan di retail terkadang baru akan mendapatkan break event point pada akhir tahun ke

dua, dan artinya pada tahun ketiga dia baru bisa menikmati hasilnya.

c. Cap rate berkisar 7,5 persen sampai 10 persen. Tingkat pengembalian investasi retail akan

lebih besar jika dibandingkan rumah. Karena bagunannya yang luas dan umumnya retail

tersebut berada di daerah yang dekat dengan keramaian, di pinggir jalan atau tempat

hiburan, daerah strategis dan memiliki nilai ekonomis yang tinggi.

B. RESIDUAL DEMAND CONCEPTS

Tabel Rencana Penggunaan Lahan Kecamatan Serpong

Luas Penggunaan Sub BWK U (Ha) Sub BWK S (Ha) Sub BWK T (Ha) Total (Ha) %

Perumahan 149,7 135,1 221,9 506,7 57,78

Jasa Perdagangan 8,3 8,3 21,9 38,5 4,39

Peribadatan 6,9 7,2 6,9 21 2,39

TPU 4,1 2,3 2 8,4 0,96

Fas Pendidikan 5,55 7,2 10,9 23,65 2,70

Pemerintahan 0,17 4,5 2 6,67 0,76

Lap Olah Raga 5,4 6,1 9,9 21,4 2,44

Kesehatan 1 1 2 4 0,46

RTH 94,88 70,3 81,5 246,68 28,13

Total 276 242 359 877 100

Berdasarkan tabel tersebut dapat dilihat bahwa kebutuhan akan perdagangan yang sangat

besar mengingat banyaknya perumahan yang berada di sub BWK Timur tempat BSD Juntion berada.

Ditambah lagi sasaran yang dituju oleh BSD Juntion tersebut adalah menengah ke bawah.

Page 20: Analisis Pasar Properti BSD Junction

19

FORECAST SUBJECT CAPTURE

A. Tingkat Pangsa Pasar dan waktu penyerapan pasar (specific time period)

Tingkat penyerapan pasar atas properti ini dapat diketahui dengan cara menghitung penye-

rapan pasar terhadap properti tersebut. Sejak pembangunan properti ini sampai saat dilakukan ana-

lisis ini, yaitu selama 4 tahun ini properti tersebut telah memiliki tingkat occupancy sebesar 80% se-

hibgga waktu yang dibutuhkan untuk menyerap ruang kosong yang tersisa dapat diperkirakan

dengan cara menghitung tingkat penyerapan selama 1 bulan dan diketemukan bahwa dalam 1 bulan

dapat menyerap sebesar 2% dari total ruang yang tersedia. Sehingga untuk menyerap ruang (space)

yang tersisa secara teoritis membutuhkan waktu kurang lebih beberapa bulan lagi.

B. Analisis risiko

Secara keseluruhan memang besar sekali risiko yang dihadapi dengan mendirikan pusat

perbelanjaan yang memiliki banyak kios ritel. Ditambah lagi pusat perbelanjaan tersebut didirikan di

daerah yang zoningnya diperuntukkan sebagai kawasan komersil dan berdekatan dengan ITC BSD.

Hal itu menyebabkan pesaing yang sudah dulu ada di wilayah itu memiliki nama yang lebih dikenal.

Karena itu diperlukan kreatifitas yang lebih untuk menarik pelanggan dan juga penyewa ritel. Hal ini

terbukti dengan tingkat kekosongan yang lumayan besar untuk ritel-ritel pusat perbelanjaan di ka-

wasan Jalan Pahlawan Seribu. Persaingan-persaingan yang terjadi membuat yang kuatlah bisa ber-

tahan. Ditambah lagi dengan penyasaran permintaan sudah disegmentasikan untuk penduduk di

wilayah serpong dan sekitarnya. Hal ini sudah sangat sesuai dengan pangsa pasar yang dituju oleh

BSD Junction itu sendiri. Dari segi ini BSD Junction memiliki kriteria yang cukup menjanjikan terbukti

dengan pertumbuhan dan absorption yang cukup cepat. Ini menunjukkan bahwa keuntungan ritel di

pusat perbelanjaan lebih besar dibanding risiko yang akan timbul nantinya.

C. Rekonsiliasi konklusi analisis pasar untuk digunakan dalam analisis highest and best use.

Highest and best use didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari

suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara

finansial layak, dan menghasilkan nilai dan pendapatan tertinggi. Berdasarkan uraian-uraian di atas

dan dengan memperhatikan hukum yang mengizinkan, kelayakan fisik, dan segi ekonomi yang

Page 21: Analisis Pasar Properti BSD Junction

20

menguntungkan maka penggunaan subjek properti yang tertinggi dan terbaik adalah sebagai

bangunan komersil yang berupa pusat perbelanjaan atau Mall.

Berdasarkan analisis yang kami lakukan, baik secara legal, fisik, keuangan, dan hasil yang

maksimal, BSD Junction sudah memenuhi kriteria highest and best use. Secara legal, telah sesuai

dengan ketentuan peruntukan lahan, Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, Garis

Sempadan Bangunan, dan mempunyai Izin Mendirikan Bangunan. Secara fisik, mempunyai lokasi dan

aksesibilitas yang baik, keadaan fisik tanah yang mendukung, dan penggunaan lahan yang sesuai

dengan keadaan di lingkungan sekitar. Secara keuangan, ditinjau dari luas lantai yang disewakan,

pendapatan yang dihasilkan, biaya yang dikeluarkan, serta biaya investasi diperoleh hasil analisis

yang memenuhi criteria investasi yang bernilai lebih dari 0, sehingga investasi ini layak diusahakan.

Properti ini juga didukung oleh kondisi lingkungan sekitarnya, sehingga mampu memiliki

produktivitas yang maksimal.

Sesuai dengan analisis yang telah dilakukan, maka dapat dinyatakan bahwa penggunaan lahan

tersebut telah sesuai dengan asas penggunaan tertinggi dan terbaik.

Page 22: Analisis Pasar Properti BSD Junction

21

KESIMPULAN

Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan tadi, dapat diambil kesimpulan bahwa prop-

erti yang cocok untuk dibangun di jalan Pahlawan Seribu Serpong , adalah properti pusat ritel mod-

ern yang luas dan beragam, untuk kalangan menengah kebawah.

Pertimbangan yang mendasar untuk menyimpulkan hal tadi adalah tingkat permintaan akan

pusat perbelanjaan yang tinggi di daerah serpong sendiri. Untuk memenuhi tuntutan akan kebu-

tuhan pusat perbelanjaan modern itu dibutuhkan tempat yang luas. Karena pusat perbelanjaan

modern umumnya menggabungkan konsep belanja dan kenyamanan. Kenyamanan inilah yang

dikejar konsumen dari surat perbelanjaan modern. Kenyamanan ini baru bisa disediakan dengan

fasilitas dan tentunya luapan yang memberikan kelegaan ruang ketika konsumen berbelanja.

Memang, di kawasan Jalan Pahlawan Seribu ada beberapa pusat perbelanjaan modern.

Pusat perbelanjaan-pusat perbelanjaan tersebut memiliki tenant dan peritel yang cukup beragam,

sebut saja Mall Teras Kota yang dikuasai Blitz Megaplex yang ritelnya berupa Bioskop, Starbuck, dan

celebrity fitness, serta BSD Plaza yang berisi toko buku, pakaian dan bioskop XXI. Hal ini akan mem-

buat konsumen harus berpindah dari satu pusat perbelanjaan satu ke yang lain. Maka bertambah

lagi satu poin ketidaknyamanan yang harus ditanggung konsumen. Hal inilah yang mendasari kena-

pa konsumen menginginkan keragaman dalam satu pusat perbelanjaan. Oleh karena itu, one stop

shopping concept lah yang perlu dibangun di Serpong ini.

Setelah itu, yang menjadi bagian terpenting dari semua ini adalah target konsumen yang

menjadi sasaran pusat perbelanjaan ini. Konsumen yang akan menggunakan jasa perdagangan di

Serpong adalah kalangan menengah. Ini bisa dilihat dari penduduk Serpong yang kebanyakan adalah

pekerja dengan penghasilan menengah di Jakarta maupun Tangerang. Maka pusat perbelanjaan ba-

ru itu harus menjangkau konsumen di sekitarnya tersebut.