EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS – SP
Autos nº 1003202-92.2015.8.26.0114
ENTREGA DE LAUDO
e
LIBERAÇÃO DE HONORÁRIOS de R$ 2.000,00
GILMAR NASCIMENTO SARAIVA, Perito Judicial, tendo sido honrado com a
nomeação (p. 133) nos autos do Processo acima referenciado, para avaliar o valor de venda de
um imóvel (SALA COMERCIAL – conjunto 72 do Edifício Duarte da Costa no bairro BOSQUE), venho,
respeitosamente, à presença de Vossa Excelência:
1. Entregar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
2. Requerer sejam liberados os honorários definitivos no valor de R$ 2.000,00 (dois mil
reais), conforme depósito já realizado [p. 141 e 142].
Agradeço e já me coloco à disposição.
Nestes termos, peço deferimento.
Campinas, 05 de junho de 2019.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
3202
-92.
2015
.8.2
6.01
14 e
cód
igo
65C
105B
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
GIL
MA
R N
AS
CIM
EN
TO S
AR
AIV
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
5/06
/201
9 às
19:
56 ,
sob
o nú
mer
o W
CA
S19
7026
0148
7
.
fls. 145
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS, SP
Autos nº 1003202-92.2015.8.26.0114
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
VALOR DE VENDA: R$ 217.000,00 (Duzentos e oito mil reais)
GILMAR NASCIMENTO SARAIVA, perito judicial em Avaliações de Imóveis,
inscrito no Conselho de Corretores de Imóveis – CRECI nº 59.259-SP, nomeado por Vossa
Excelência para levantar o VALOR ATUAL DE VENDA de imóvel – SALA COMERCIAL com área
útil de 74,40 m2, localizado em Campinas (Bairro Bosque) , imóvel SEM vaga de garagem,
conf. autos do processo de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS –
que o Exequente Condomínio Governadores Gerais move em face do Executado
Engenasa - Engenharia e Comércio Ltda., tendo concluído a Avaliação Mercadológica,
venho apresentar o presente Laudo de Avaliação (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,
conforme a ABNT, BNR 14.653 e Lei 6.530/78).
Este parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio
de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as
Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de
2006 (D.O.U. de 26.06.2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que
dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. E também de acordo com as
normas da ABNT/NBR 14652-1, Avaliações de Bens 14653-2, Procedimentos Gerais do título
“Avaliações de Bens”.
Assim, venho informar a Vossa Excelência que, em 03 de junho, próximo das 15 horas,
estive no Condomínio Governadores Gerais, Ed. Duarte da Costa, Conjunto 72, 7º andar,
sito à Rua Barão de Paranapanema, nº 146, Bosque – Campinas, com o objetivo de avaliar
o imóvel abaixo descrito e fotografá-lo.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
3202
-92.
2015
.8.2
6.01
14 e
cód
igo
65C
1065
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
GIL
MA
R N
AS
CIM
EN
TO S
AR
AIV
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
5/06
/201
9 às
19:
58 ,
sob
o nú
mer
o W
CA
S19
7026
0150
9
.
fls. 146
Sobre o imóvel: descrição, localização, estado
Descrição: O imóvel ora avaliado é assim descrito e caracterizado, conforme matrícula
30349 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas [pp. 75–77]:
Conjunto nº 72, localizado no 7º andar do Edifício Duarte da Costa,
Condomínio Governadores Gerais, situado à Rua Barão de Paranapanema, nº
146, com uma área útil de 74,50 m2.
Localização: O imóvel encontra-se no bairro BOSQUE, na cidade de CAMPINAS, em frente
ao Campo do Guarani Futebol Clube, fazendo fundos com a Avenida Princesa D’Oeste, avenida
esta que é continuidade da Norte Sul, próximo à Avenida Dr. Moraes Salles; estas avenidas
facilitam o acesso a vários bairros da cidade de Campinas e a Rodovias. A região é caracterizada
como de zoneamento misto, em região comercial e residencial, com toda a infraestrutura
desenvolvida, com rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,
rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal, serviço de coleta de lixo, TV
a cabo, internet. Não existem fatores que desvalorizam a região tais como deslizamento,
alagamento e erosão. Não existem fatores ambientais depreciativos, tais favela, usina de lixo.
Estado: O imóvel encontra-se em bom estado de conservação. A sala possui divisórias que
propiciam a criação de 5 diferentes ambientes (salas). Parte do conjunto possui piso laminado e
parte,i piso frio. As paredes são revestidas com massa corrida e pintura látex. Banheiro e copa em
bom estado de conservação.
Sobre o método e os critérios utilizados
Para determinar o valor de venda do imóvel, utilizei o MÉTODO DIRETO, ou seja,
estabeleci comparação entre imóveis similares, à venda, todos no mesmo condomínio e com a
mesma metragem. Assim, realizou-se pesquisa mercadológica local em segmentos de venda de
imóveis, junto a empresas atuantes que transacionam imóveis semelhantes aos do objeto da
presente avaliação, e junto à própria portaria do prédio, em contato com proprietários, visando
coletar elementos comparativos para determinar o valor médio unitário de venda, que seja
próximo o mais possível aos valores de mercado. Diferentemente do imóvel avaliando que não
possui vaga de garagem, todos os elementos comparativos possuem uma vaga de garagem,
portanto, do valor de venda do imóvel, obtido nesta avaliação, foi deduzido, ao
final, o valor de R$ 18.000,00 referente ao valor de uma vaga de garagem.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
3202
-92.
2015
.8.2
6.01
14 e
cód
igo
65C
1065
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
GIL
MA
R N
AS
CIM
EN
TO S
AR
AIV
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
5/06
/201
9 às
19:
58 ,
sob
o nú
mer
o W
CA
S19
7026
0150
9
.
fls. 147
Sobre as amostras e o cálculo do valor médio de venda por m2
A tabela que segue apresenta a apuração do valor unitário médio de venda (valor médio
por metro quadrado), calculado através da soma do valor unitário de venda de cada amostra
eleita como comparativo, e da posterior divisão desse resultado pelo número de amostras.
Alguns dos imóveis utilizados como paradigma estão disponíveis para venda, portanto,
a eles, aplicou-se o fator de oferta, ou seja, deduziu-se 10%, percentual este considerado
margem média básica de negociação em face de concretização de venda.
FONTE ENDEREÇO
DO IMÓVEL
ÁREA CONSTRUÍDA
VALOR DE VENDA
VALOR UNITÁRIO
1 PROPRIETÁRIO(19) 98121-9940Gilberto
BLOCO B conj. 83 74,50 m2 R$ 230.000,00- R$ 18.000,00
R$ 212.000,00
R$ 2.845,63- 10%
R$ 2.561,07 2 PROPRIETÁRIO
(19) 3234-2727Marcos
Bloco A conj. 52 74,50 m2 R$ 245.000,00- R$ 18.000,00
R$ 227.000,00
R$ 3.046,98- 10%
R$ 2.742,283 PROPRIETÁRIO
(19) 99686-0075Carlos
Bloco B conj. 51 74,50 m2 R$ 260.000,00 - R$ 18.000,00
R$ 242.000,00
R$ 3.248,32Conjunto vendido
R$ 3.242,324 CRIAR
(19) 3751-1111SL003754 74,50 m2 R$ 260.000,00
- R$ 18.000,00R$ 242.000,00
R$ 3.248,32- 10%
R$ 2.923,48 5 SPAZIO
(19) 3208-2323SL01310 74,50 m2 R$ 250.000,00
- R$ 18.000,00R$ 232.000,00
R$ 3.114,09- 10%
R$ 2.802,686 PRADO
(19) 3794-2200SA001603 74,50 m2 R$ 300.000,00
- R$ 18.000,00R$ 282.000,00
R$ 3.785,23- 10%
R$ 3.406,71 7 VENCI
(19) 3383-6507SA032227À venda
74,50 m2 R$ 280.000,00 - R$ 18.000,00
R$ 262.000,00
R$ 3.516,77- 10%
R$ 3.165,10 8 PICCOLOTO
(19) 3291-0456SA267751 74,50 m2 R$ 220.000,00
- R$ 18.000,00R$ 202.000,00
R$ 2.711,40- 10%
R$ 2.440,27
SOMATÓRIO R$ 23.283,91
DIVISÃO PELO NÚMERO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS : 8
VALOR UNITÁRIO – MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES R$ 2.910,49
LIMITE INFERIOR R$ 2.619,44
LIMITE SUPERIOR R$ 3.783,64
VALOR UNITÁRIO – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA R$ 2.910,49
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
3202
-92.
2015
.8.2
6.01
14 e
cód
igo
65C
1065
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
GIL
MA
R N
AS
CIM
EN
TO S
AR
AIV
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
5/06
/201
9 às
19:
58 ,
sob
o nú
mer
o W
CA
S19
7026
0150
9
.
fls. 148
Assim, a média aritmética saneada de R$ 2.910,49 corresponde ao valor médio do
m2 praticado em apartamentos semelhantes no mesmo Condomínio Governadores Gerais.
Sobre o valor de venda atual do imóvel
Para calcular o valor do imóvel, multiplicou-se o valor unitário médio obtido (R$ 2.910,49)
pela metragem do imóvel avaliando (74,50 m2) e obteve-se, inicialmente, o valor de
R$.225.918,27 – R$ 18.000,00 (vaga de garagem) = R$ 216.831,50.
Assim, com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conclui-se que o
valor de mercado do imóvel objeto deste parecer é de R$ 217.000,00 (Duzentos e dezessete
mil reais).
Nada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo.
Termos em que peço deferimento,
Campinas, 04 de junho de 2019.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
3202
-92.
2015
.8.2
6.01
14 e
cód
igo
65C
1065
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
GIL
MA
R N
AS
CIM
EN
TO S
AR
AIV
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
5/06
/201
9 às
19:
58 ,
sob
o nú
mer
o W
CA
S19
7026
0150
9
.
fls. 149
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
100
3202
-92.
2015
.8.2
6.01
14 e
cód
igo
65C
1065
.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
GIL
MA
R N
AS
CIM
EN
TO S
AR
AIV
A e
Trib
unal
de
Just
ica
do E
stad
o de
Sao
Pau
lo, p
roto
cola
do e
m 0
5/06
/201
9 às
19:
58 ,
sob
o nú
mer
o W
CA
S19
7026
0150
9
.
fls. 150