Stadt Landau in der Pfalz
Christoph Kamplade - Baudirektor
Baulandaktivierung in
Landau in der Pfalz
Kommunale Handlungsoptionen für mehr Wohnbauland
- Strategien, Instrumente und Maßnahmen -
17. Bauforum Rheinland-Pfalz am 28. Juni 2017 in Mainz
Stadt Landau in der Pfalz
Christoph Kamplade - Baudirektor
Gliederung des Vortrags
Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz
1. Die Stadt Landau in der Pfalz
>>> Strukturdaten und Rahmenbedingungen für das Wohnen
2. Baulandaktivierung durch die Initiative „Landau baut Zukunft“
>>> Strategien, Instrumente und Maßnahmen im Überblick
>>> Baulandmodell für die Stadtdörfer
>>> Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in der Kernstadt
>>> Quotierungsrichtlinie für geförderten Mietwohnungsbau
in der Gesamtstadt
>>> Konzeptvergaben
3. Handlungsempfehlungen und Thesen für Kommunen und das Land
Stadt Landau in der Pfalz
Christoph Kamplade - Baudirektor
Die Stadt Landau in der Pfalz
Strukturdaten und Rahmenbedingungen
für das Wohnen
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Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz
Stadt Landau in der Pfalz
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Universitätsstadt
Kernstadt und 8 Stadtteile/-dörfer
Aktuell knapp 47.000 Einwohner
Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen
Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar
„Schwarmstadt“ lt. Empirica-Gutachten
Prognostizierte positive
Bevölkerungsentwicklung (+ 5 – 6 % bis 2030)
Landau in der Pfalz
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Christoph Kamplade - Baudirektor Q
uelle: IN
WIS
Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Landau
Landau ist „Schwarmstadt“, weiterhin
positive Bevölkerungsentwicklung
Prognostizierter zusätzlicher Bedarf
von 2.500 Wohneinheiten bis 2030
Lediglich rund 50 % können im
Rahmen der Innenentwicklung (u. a.
Konversion) realisiert werden
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Erfolgreiche Innenentwicklung/ Konversionsstrategie als Schlüssel
Konsequente Verfolgung des Ziels
„Innen- vor Außenentwicklung“,
aufbauend auf der Konversions-
strategie von 1990 – seit 15 Jahren
keine nennenswerten Neubau-
gebiete im Außenbereich
1999 Freigabe aller militärisch
genutzten Areale (100 ha bebaute
Fläche)
Konversion von drei ehem. Kasernen
zu Gewerbe- und Wohnstandorten
>>> ca. 2.500 Arbeitsplätze
>>> ca. 3.500 Bewohner
Abschluss der Konversion 2020/21
die Innenentwicklungsflächen
neigen sich dem Ende!
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Kauf- und Mietpreisentwicklung in Landau
6,19 6,12
6,536,42
6,75
6,95
7,31
5,00
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
EUR
/m²
Miete EUR/m²Quelle: INWIS
Im Zeitraum von 2012 – 2016 sind
Bodenpreissteigerungen von
durchschnittlich 25 % zu verzeichnen,
in Teilbereichen bis über 50 %.
Überdurchschnittliche Zunahme /
Steigerung der Kaufpreise für
Eigentumswohnungen und
Einfamilienhäuser sowie für
Mietwohnungen und –häuser
insbesondere in den letzten 5 Jahren
ab 2012.
Tlw. sehr hohe Preissteigerung für
Einfamilienhäuser in begehrten
Wohnlagen
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Zwischenfazit:
Trotz bzw. gerade wegen der sehr guten ökonomischen Rahmenbedingungen und
der zunehmenden Wohnungsknappheit wird es für finanzschwache Haushalte und
sog. „Schwellenhaushalte“ zunehmend schwieriger, in Landau bezahlbaren
Wohnraum zu finden.
Der in Landau viele Jahre verfolgte Ausschluss von Außenentwicklung ist in
Schwarmstädten mit einer anhaltenden Wohnraumnachfrage nur mit hohem
Aufwand umzusetzen und stößt inzwischen an natürliche Grenzen.
Das Abwandern von Haushalten in das Umland ist weder sinnvoll noch gewollt –
und löst letztlich auch nicht die Wohnungsknappheit in den Städten.
Handlungserfordernis für die Kommune:
Wohnraumstrategie und Baulandaktivierung in einer wachsenden Stadt und für
eine wachsende Stadt.
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Rund 2000 WE = 80 %
Rund 500 WE = 20%
Wohnraumstrategie für Landau
Prognostizierter Bedarf bis 2030:
>>> ca. 2.500 Wohneinheiten
(WE)
Geplante Deckung des Bedarfs:
>>> 500 WE in den
Stadtdörfern
>>> 2.000 WE in der
Kernstadt
Verteilungsschlüssel in der
Gesamtstadt korrespondiert mit
regionalplanerischen Vorgaben
(Ziel 1.4.2.2)
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Baulandaktivierung durch die Initiative
„Landau baut Zukunft“
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Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz
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Überblick der Initiative „Landau baut Zukunft“ - Ziele
1. Dem Wohnungsbedarf der wachsenden Stadt Landau gerecht werden
2. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für unterschiedliche
Bevölkerungsgruppen
3. Schaffung eines differenzierten, zielgruppenorientierten Wohnraumangebotes
4. Wenn möglich – Innen vor Außenentwicklung (nicht mehr: Innen- statt
Außenentwicklung)
5. Stärkere Einflussnahme der Stadt bei der Wohnungsbauentwicklung
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Überblick der Initiative „Landau baut Zukunft“ - Maßnahmen
1. Beschluss des Wohnraumversorgungskonzepts als Handlungsgrundlage:
u. a. Schaffung von ca. 150 WE/a – überwiegend im Mietwohnungssektor
2. Beitritt zum „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Rheinland-Pfalz“:
Informationsaustausch - Vernetzung
3. Dorfentwicklung über das Modellprojekt „Kommune der Zukunft“
4. Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft mit hälftiger städtischer Beteiligung
5. Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik
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Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik
Wohnraumstrategie 2030
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Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik
Wohnraumstrategie 2030
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Rund 2000 WE = 80 %
rund 500 WE = 20 %
Baulandstrategie für die Stadtdörfer (Baulandmodell)
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Baulandschaffung in den Stadtdörfern bis 2030
Beschluss des Stadtrats vom 4. April 2017 zur Zeitschiene ist Grundlage der
Baugebietsentwicklungen im Außenbereich:
Stadtdörfer:
2017 - 2021: Arzheim, Godramstein, Mörzheim, Wollmesheim (165 WE)
2021 - 2027: Dammheim, Mörlheim, Nußdorf, Queichheim (135 WE)
Darüber hinaus:
Schaffung von 215 WE über Innenentwicklungs- und Arrondierungsflächen-
aktivierung
Grundsatz: Innen- vor Außenentwicklung
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ca. 3 ha
max. 60 WE
ca. 1,5 ha
max. 30 WE
ca. 1 ha
max. 20 WE
ca. 1,5 ha
max. 30 WE ca. 4,5 ha
max. 90 WE
ca. 5 ha
max. 100 WE
ca. 1,5 ha
max. 30 WE
ca. 6 ha
max. 120 WE
Suchräume für die Entwicklung von Neubaugebieten (12.07.2016)
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Stadtdörfer:
Entwicklung von Voraussetzungen:
1. Innenentwicklungspotenzialen a) Entwicklungsbereitschaft
2. Arrondierungspotenzialen a) Entwicklungs-/ Verkaufsbereitschaft
3. Außenentwicklungsflächen a) Entwicklungs-/ Verkaufsbereitschaft
>>> Entwicklung von Flächen im Außenbereich nur, wenn die Kommune die
Flächen (zwischen)erwerben kann!
Baulandstrategie: Methodik und Ankaufsmodell
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Ankaufspreis wird standortbezogen ermittelt
Basis ist Bodenrichtwert, nicht "subjektiver Marktwert“ der Grundstücks-
eigentümer
Genehmigung der Aufsichtsbehörde zum Zwischenerwerb vorhanden
Erhebung eines „Wertsteigerungsausgleichs“ von 15 %;
>>> Verwendung je hälftig zur Förderung von Innenentwicklungsmaß-
nahmen (Modellprojekt „Kommune der Zukunft“) sowie zur
Reduzierung des Haushaltsdefizits
Veräußerung der entwickelten Baugrundstücke zum Bodenrichtwert (Bodenpreis-
dämpfung) und unter Anwendung von kommunalen Vergaberichtlinien
>>> Baulandaktivierung und –steuerung!
Entscheidender Unterschied zur Baulandumlegung: Nicht nur Baulandschaffung,
sondern auch Baulandaktivierung!
Ankaufsmodell in den Stadtdörfern:
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Vom Acker zum erschlossenen
Wohnbauland im Rahmen
der Baulandstrategie in den
Landauer Stadtdörfern
Grundwert:
10 €/m²
VORHER ( ACKER ETC.)
NACHHER ( ERSCHLOSSENES WOHNBAULAND )
Grundwert:
10 €/m²
Entwicklungs- und
Personalkosten
Kosten der Bodenordnung
und Finanzierung
Kosten der Erschließung,
Entwässerung sowie des ökol.
Ausgleichs
reale Wertsteigerung
Wertsteigerungsausgleich
an Stadt (Wertsteigerungsabgabe nach den
15% vom BoRiWe)
Kosten der
Stadt zur
Baureifmachung
erschlossenes
Wohnbaugrundstück
Bsp: 250 €/m²
Ankaufspreis für
Alteigentümer
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Ankaufsmodell in den Stadtdörfern – finanzielle Dimensionen
Baulandentwicklungen „Landau baut Zukunft“
Baulandstrategie Stadtdörfer
17 ha – rd. 500 WE
26,5 Mio. Euro, davon 3,5 Mio. Euro Wertsteigerungsausgleich für
Innenentwicklung der Dörfer und soziale Infrastruktur
Entwicklung 2017 bis voraussichtlich 2027
Grundsätzliche Zustimmung zur Sonderfinanzierung über den städtischen
Haushalt von Seiten der ADD, vorbehaltlich der jeweiligen Einzelgenehmigungen
Kostenneutral für den städtischen Haushalt
Zwischenfinanzierungsbedarf ca. 20 Mio. Euro
(zusammen mit Flächenentwicklungen in der Kernstadt)
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Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik
Wohnraumstrategie 2030
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Siedlungsstrukturelle Lage des VU-Gebietes für eine
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
B10
A65
NSG/ FFH-Gebiet
GE
NSG / FFH-Gebiet Naturpark Pfälzerwald
FFH-Gebiet
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Größenrelationen
Altstadt/
Innenstadt
Horst
140 ha 130 ha
Stadtentwick-
lungsmaßnahme
Konversion Süd
(LGS)
40 ha
Untersuchungsbereich
„Westlich Hagenauer
Straße/ Kolmarer
Straße“ und „Südlich
Wollmesheimer
Straße“
45 ha
(100 ha)
Südwest/
Wollmesheimer
Höhe
80 ha
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Beteiligung / Dialog mit Eigentümern / Fachbehörden / Öffentlichkeit
» Beschluss
VU
Frühjahr 2016 Mitte 2017 Mitte/ Ende
2017 2018 2019 2020
» Eingrenzung
des VU-
Bereichs
(Abschluss
1. Stufe)
» Kosten/
Haushalt
» Struktur-
konzept
» Erschließung/
Vermarktung
2021
» Fortsetzung
der fachlichen
Prüfung
(2. Stufe)
Teilfortschreibung des Regionalplans Neuaufstellung des Flächennutzungsplans
Bebauungsplanung
» Abschluss VU
» Entwicklungs-
satzung?
Vorbereitende Untersuchungen – Zeitschiene und Verflechtungen
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Grundwert:
10 €/m²
Entwicklungs- und
Personalkosten
Kosten der Bodenordnung
und Finanzierung
Kosten der Erschließung,
Entwässerung sowie des ökol.
Ausgleichs
Entschädigung für
vorhandene Restnutzung
Kosten für Anpassungen der
sozialen Infrastruktur
Kosten der
Stadt zur
Baureifmachung
erschlossenes
Wohnbaugrundstück
Bsp: 250 €/m²
Ankaufspreis
Topf für sog.
freihändigen Erwerb
Wesentlicher Unterschied zum
Ankaufsmodell der
Baulandstrategie:
Bei einer Entwicklungsmaßnahme
ist der Ankaufspreis durch eine
Wertermittlung für die derzeitige
Nutzung festgelegt und i. d. R.
niedriger als beim o. g. Ankaufs-
modell.
Jedoch besteht im Zuge der
Voruntersuchungen die
Möglichkeit des sog.
„freihändigen Erwerbs“.
Finanzierungsmodell im
Rahmen der vorbereitenden
Untersuchung im Landauer
Südwesten in Anlehnung an
das städtebauliche
Entwicklungsrecht
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Ankaufsmodell in der Kernstadt – finanzielle Dimensionen
Baulandentwicklungen „Landau baut Zukunft“
Landau Südwest (VU) - Erster Abschnitt
23 ha – rd. 650 WE
40 Mio. Euro, davon 6 Mio. Euro Konsolidierung des städtischen Haushalts,
z. B. für Finanzierung sozialer Infrastruktur
Grundsätzliche Zustimmung zur Sonderfinanzierung über den städtischen
Haushalt von Seiten der ADD, vorbehaltlich der jeweiligen Einzelgenehmigungen
Kostenneutral für den städtischen Haushalt
Zwischenfinanzierungsbedarf ca. 20 Mio. Euro
(zusammen mit Flächenentwicklungen in den Stadtdörfern)
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erten
Mietw
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Städ
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lich
e
En
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icklu
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sm
aß
nah
me
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ula
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strateg
ie fü
r d
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Stad
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örfer
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Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik
Wohnraumstrategie 2030
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Handlungsempfehlungen und Thesen für
Kommunen und das Land
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Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz
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In Schwarmstädten stößt die Innenentwicklung an ihre (natürlichen) Grenzen –
die (auch großflächige) Neuausweisung von Siedlungsflächen im Außenbereich
bei gleichzeitiger Bestandsentwicklung darf in solchen Städten kein Tabu sein.
Die Entwicklung von Außenbereichsflächen sollte nur über den kommunalen
Zwischenerwerb erfolgen – die klassische Baulandumlegung sichert keine
Baulandaktivierung, sondern schafft nur Bauland auf dem Papier.
Ein Teil der Bodenwertsteigerungen sollte für Maßnahmen der
Innenentwicklung verwandt werden – das entspricht dem Grundsatz
„Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ und steigert die Akzeptanz vor Ort.
Aktive Baulandentwicklung bedarf finanzieller und personeller Ressourcen –
nachhaltige Flächenentwicklung gibt es nicht zum „Null-Tarif“.
Handlungsempfehlungen u. Thesen für Kommunen u. das Land
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Kleinteilige, gestufte Entwicklungen im Innenbereich erfordern hohen Personal-
aufwand für eine kooperative Vorgehensweise.
Den Kommunen stehen eine Vielzahl an Instrumenten zur Verfügung, um Bau-
land für mehr (bezahlbaren) Wohnraum zu schaffen – es bedarf also keiner
neuen Instrumente, sondern „nur“ der konsequenten Anwendung vorhandener
Instrumente!
Gestuftes Vorgehen, ein laufendes Monitoring und die Überprüfung von Ziel-
und Prognosezahlen sind genauso unverzichtbar wie die Sicherung von
Qualitäten und sozialen Zielsetzungen durch den richtigen Instrumentenmix (von
der Bauleitplanung über städtebauliche Verträge bis zur Absicherung im
Grundbuch / Grunddienstbarkeiten zugunsten der Kommune).
Handlungsempfehlungen u. Thesen für Kommunen u. das Land
Stadt Landau in der Pfalz
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…VIELEN DANK