Bericht an den Gemeinderat BearbeiterIn: DIin Angelika Lingenhöle-Kohlbach
BerichterstatterIn: Funktion
Vorname Nachname
A 14_016558/2013_32
Graz, 20.10.2016
05.21.0 Bebauungsplan „Karlauerstraße - Rankengasse“ V. Bez., KG Gries
Beschluss
Zuständigkeit des Gemeinderates gemäߧ 63 Abs. 1 und 3 Stmk. ROG 2010
Erfordernis der einfachen Stimmenmehrheit
gem. § 40 und § 63 Abs 3 Steiermärkisches
Raumordnungsgesetz 2010
Mindestanzahl der Anwesenden: 25
Zustimmung von mehr als der ½ der
anwesenden Mitglieder des Gemeinderates
G
Ausgangslage
Mit Schreiben vom 16.01.2013 ersuchte die GC-Liegenschaftsentwicklungs GesmbH, als Vertretung der Eigentümer der Liegenschaft Grundstück Nr. 1471/2, 1472, 1479, 1469/4, 1477, 1473 der KG 63105 Gries um die Erstellung eines Bebauungsplanes. Es wird von der GC-Liegenschaftsentwicklungs GesmbH beabsichtigt, eine Wohnanlage zu errichten.
Gemäß 3.0 Flächenwidmungsplan 2002 der Landeshauptstadt Graz ist dieser Bereich als „Kerngebiet mit allgemeinem Wohngebiet (Nutzungsüberlagerung), ausgenommen Einkaufszentren“ mit einer Bebauungsdichte von 0,3 - 2,5 ausgewiesen. Gemäß Deckplan 1 ist in geschlossenen Siedlungsbereichen mit Innenhöfen und Vorgärten die Erstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Gemäß 4.0 Flächenwidmungsplan Entwurf – 2. Auflage (GR-Beschluss vom 16.06.2016) liegt das Bebauungsplangebiet im „Kerngebiet mit der Nutzungsüberlagerung allgemeines Wohngebiet und Einkaufszentrenausschluss“ mit einer Bebauungsdichtewert von 0,8 - 2,5. Zum Zeitpunkt des Ansuchens liegen folgende Vorplanungen vor: Bebauungskonzept von Architekt DI. Thomas Molin für eine mögliche Bebauung der Grundstücke Nr. 1471/2, 1472, 1475, 1479, 1469/7, 1477, 1474, 1473. Der Entwurf sieht eine straßenbegleitende Bebauung vor. Die Gebäudehöhen orientieren sich annähernd an den nachbarlichen Bestandsgebäuden an der Rankengasse 4 und 6. Die bestehende vorstädtische Bebauung und die im Hof gelegenen, eingeschossigen Gebäude und Hallen sollen entfernt werden.
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Für die ca. 76 neu geschaffenen Wohneinheiten und die Geschäfts- und Büroflächen entlang der Karlauerstraße soll eine Tiefgarage mit ca. 50 PKW-Abstellplätzen errichtet werden. In Abstimmung mit anderen betroffenen Abteilungen wurde der Bebauungsplan durch das Stadtplanungsamt erstellt. Ziel des Bebauungsplanes ist der Schutz und die Revitalisierung von Innenhöfen in geschlossenen Siedlungsbereichen. Das 4.0 Stadtentwicklungskonzept (rechtswirksam seit 30.05.2013) sieht gemäß VO, Kapitel V §26 (26) und Teil C, Kapitel 2.9 zum Schutz und Revitalisierung von Innenhöfen und Vorgärten in geschlossenen Siedlungsbereichen Folgendes vor: • Pflicht zur Erstellung von Bebauungsplänen für Bereiche mit bestehender oder angestrebter
Blockrandbebauung. Die davon betroffenen Gebiete und damit verknüpften Kriterien sind im Flächenwidmungsplan festzulegen.
• Sicherung der Qualität von Innenhöfen als ruhige, gut begrünte Räume, gegebenenfalls Entsiegelung und Reduktion konfliktträchtiger Nutzungen. Bei geeigneten Höfen ist eine Gliederung in Teilräume von angemessener Größe und kompaktem Zuschnitt zulässig, wobei jedoch die Auswirkungen auf den Wohnungsbestand zu berücksichtigen sind.
• Fernhalten des ruhenden motorisierten Verkehrs von der Oberfläche. • Überschüttung von Tiefgaragen und anderen unterirdischen Einbauten mit einer ökologisch
wirksamen Vegetationstragschicht. • Erhalt eines ökologisch wirksamen Mindestanteils an gewachsenem Boden
(Regenwasserversickerung). Es sind zumindest 30% der jeweils zugeordneten Hoffläche anzustreben.
Im Zuge der Erstellung des Bebauungsplanes sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
o A 10/8 Verkehrsplanung vom 04.10.2013 (GZ: 016558/2013) o Luftbildauswertung der Stadtvermessung vom 10.04.2013
Verfahren Der Ausschuss für Stadt- und Grünraumplanung wurde in der Sitzung am 16.10.2013 über den Inhalt und die beabsichtigte Auflage des 05.21.0 Bebauungsplan – Entwurfes informiert.
Die Kundmachung der Auflage des Bebauungsplanes erfolgte gemäß § 40 Abs 6 Z 1. StROG 2010 im Amtsblatt der Landeshauptstadt Graz mit Erscheinungsdatum 30.10.2013. Die grundbücherlichen Eigentümer der im Planungsgebiet liegenden Grundstücke wurden angehört und der Bebauungsplan über 8 Wochen, in der Zeit vom 31.10.2013 bis zum 10.01.2014
zur allgemeinen Einsichtnahme aufgelegt (Auflage gemäß § 40 Abs 6 Z 1 StROG 2010). Eine öffentliche Informationsveranstaltung wurde am 25.11.2013 durchgeführt. Während der Auflagefrist erfolgte zu den Parteienverkehrszeiten im Stadtplanungsamt eine Auskunfts- und Beratungstätigkeit. Während der Auflagefrist vom 31.10.2013 bis10.01.2014 langten 8 Einwendungen und 2 Stellungnahmen im Stadtplanungsamt ein:
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Einwendung 1: (Grundeigentümer) 1. Bauansuchen für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf den Grundstücken Nr. 1468/1
und 1468/2 lag im Magistrat der Stadt auf, welches am 20.12.2012 eingebracht worden war. Dieses Ansuchen umfasst andere städtebauliche Rahmenbedingungen...und wird mit keiner Silbe berücksichtigt.
2. Städtebauliche Analyse/Gebietscharakter…grobe Fehler im Erläuterungsbericht.
3. Höhe des bestehenden Gebäudes Rankengasse 4 ist falsch dargestellt. Es weist eine Höhe von 14,80 m auf.
4. Das in der Plandarstellung mit „Rankengasse 4a“ bezeichnete Gebäude (Gst.Nr.: 1470) ist falsch dargestellt. Die südostseitig dargestellten und mit „SS“ bezeichneten Zubauten existieren nicht.
5. Die Baugrenzlinie westseitig der Rankengasse weist auf Gst. Nr.: 1468/1 im nordseitigen Anschlussbereich einen nicht nachvollziehbaren Rücksprung auf und bezieht sich auf einen Gebäudeteil, der in der Natur nicht existiert. Die Baugrenzlinie sollte deshalb durchgehend auf 15,5m von der Baufluchtlinie festgesetzt werden.
6. Zulässige Gebäudehöhe sollte auf 18,0 m und Firsthöhe auf 22,0 m angehoben werden. Da die als Bezug (völlig willkürlich!) herangezogenen Bestandsgebäude Rankengasse 4 und 6 eine höhere als die zulässige Gebäudehöhe von 14,50 m aufweisen, soll die zulässige Gebäudehöhe für die Grundstücke 1468/1, 1468/4, 1460/1 auf zumindest 18,0 m festgesetzt werden. … Die max. zulässige Firsthöhe von 18,6 m wird bereits vom bezughabenden Bestandsgebäude Rankengasse 4, welches eine Firsthöhe von 20,0 m aufweist, um 1,5 m überschritten…
7. Max. zulässige Geschosszahlen entsprechen nicht dem Gebietscharakter, da dieser von 4-6 geschossigen Gebäuden geprägt wird.
8. Zul. Dachneigung von 41 Grad entspricht keinem einzigen der bezugshabenden Bestandsgebäude, da diese durchwegs mit 43-45 Grad ausgeführt sind.
9. Das Verbot von straßenseitige Balkonen (und Erker)…entbehrt jeglicher begründbarer Grundlage. Das bezugsrelevante Gebäude Rankengasse weist eine dominierende Fassadenstrukturierung mittels Balkonen auf.
10. Frei auskragenden Balkone bautechnisch-konstruktiv nicht herstellbar.…Diese geforderte freie Auskragung widerspricht aus bautechnisch-konstruktiven Gründen der baugesetzlichen Forderung von niveaugleichen Balkonen mit Fussbodenoberfläche der Innenräume und ist deshalb de facto nicht herstellbar.
11. Balkone im Traufenbereich sollen nicht verboten werden
12. Verbot von Sparrenköpfen widerspricht Gestaltungsfreiheit gem. Stmk. BauG 13. Rechtsgebrechen aufgrund überschießender Regelungen.
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Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" teilweise berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Ad 1) Gemäß Deckplan 1 befindet sich der Bauplatz des genannten Bauansuchens innerhalb der bebauungsplanpflichtigen Zone (Bebauungsplanpflicht zum Schutz und zur Revitalisierung von Innenhöfen und Vorgärten in geschlossenen Siedlungsbereichen § 26 Abs 26 der Verordnung zum 4.0 Stadtentwicklungskonzept). Baubewilligungen können für Zubauten und Baulückenschließungen auch ohne rechtswirksamen Bebauungsplan auf Basis eines raumplanerischem Gutachten erteilt werden. In diesem Gutachten wird beurteilt, inwieweit dieses Bauvorhaben den Intentionen eines zukünftig zu erstellenden oder beschließenden Bebauungsplanes entsprechen würde. Dies kann jedoch nicht zum Umkehrschluss führen, dass ein Bebauungsplan-Entwurf die städtebaulichen Rahmenbedingungen (Geschossigkeit, Höhen, Gebäudetiefe) eines ohne raumplanerische Abklärungen zuvor eingereichtem Bauansuchen zu berücksichtigen hätte. Ad 2) Diese Einwendung konnte insofern berücksichtigt werden, als dass im Erläuterungsbericht die Beschreibung des Gebietscharakters ergänzt und präzisiert wurde. Ad 3) Da die Höhen der Bestandsgebäude sind nicht Inhalt der planlichen Darstellung. Eine falsche Darstellung ist daher nicht möglich. Ad 4) Die Darstellung des Bestandes dient im Bebauungsplan vorrangig der verbesserten Lesbarkeit. Die bestehende Bebauung wird im Bebauungsplan gemäß Kataster dargestellt, welcher mit einer Luftbildauswertung überlagert wird. Es kann daher sein, dass Abbrüche -insbesondere von kleinen und unrelevanten Gebäudeteilen im Kataster nicht bereinigt worden sind und mit der bestehenden Situation divergieren. Da die Bebauungsmöglichkeiten vor allem durch die Festlegung der Baugrenzlinien und Baufluchtlinien bestimmt werden, und deren Abstände immer von der Straßenfluchtlinie oder Grundstücksgrenze zu messen sind, haben geringfügige Divergenzen in der Darstellung der Bestände keinen Einfluss auf den zu beschließenden Inhalt des Bebauungsplanes. Ad 5) Mit der Festlegung der Baugrenzlinien im Bereich Gst. Nr. 1468/1 soll die hofseitige Flucht des unmittelbar angrenzenden, gründerzeitlichen Gebäudes Rankengasse 6 aufgenommen und zumindest für einen Teilbereich weitergeführt werden. Die Aufweitung der Baugrenzlinien auf 14,0 m entspricht dabei annähernd der im Gebietsbereich vorrangig bei Wohnnutzungen anzutreffenden Gebäudetiefen von ca. 13,0 m. Der im Bebauungsplan eingetragene Mindestabstand von 7,0 m bezieht sich nicht auf einen Gebäudeteil, sondern auf die nördliche Grundstücksgrenze. Ad 6) und 7) Diese Einwendung konnte teilweise berücksichtigt werden, als dass im Bebauungsplan im Bereich Rankengasse die maximal zulässige Gebäudehöhe von 14,50 m auf 15,5 m erhöht und die Gesamthöhe auf 18,50 m festgelegt wurde.
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Die Gebäudehöhe von 15,50 m entspricht dabei annähernd dem straßenseitigen Traufenpunkt an der Feuermauer des Hauses Rankengasse 6 und ermöglicht eine 5-geschossige Bebauung. Berücksichtigt wurden bei dieser Höhenfestlegung nicht nur die Gebäudehöhen der gründerzeitlichen Bebauung in der Rankengasse, welche zwischen 12,00 m bis max. 16,20 m liegen, sondern ebenso die Auswirkungen auf den Straßenraum. Die 5 Geschosse liegen dabei noch im Rahmen der in der Rankengasse bei der bestehenden Bebauung üblichen Geschoßanzahl von 3 - 5 Geschossen. Einzige Ausnahme bildet hier im näheren Umfeld das Haus Rankengasse 9 (vermutlich aus den 60erJahren) mit 6 Geschossen, welches nicht als Grundlage für die Weiterentwicklung im Gebietsbereich gewertet wurde. Ad 8) Die in der Verordnung festgelegte Dachneigung von mindestens 35o und maximal 41o entspricht annähernd der im Gebietsbereich bei der gründerzeitlichen Bebauung üblichen, straßenseitigen Dachneigungen, wobei bei den Häusern Rankengasse 6 und Rankengasse 22 gemäß Luftbildauswertung der Stadtvermessung eine Dachneigung von ca. 37o und bei den Häusern Rankengasse 11, 13, 15, 17, 19 und 21 eine Dachneigung von ca. 40o festzustellen ist. Die Festlegung eine Mindest- und Maximaldachneigung dient hierbei der Einfügung in die umgebende Dachstruktur. Ad 9) und ad 11) In der Bebauungsplanung können zum Erhalt und Gestaltung des Orts- und Straßenbildes Angaben über die äußere Gestaltung von Fassaden und Dächern definiert werden. Als Gründe für den Ausschluss von straßenseitigen Balkonen / Erker / Balkonen in der Dachtraufe, können neben der erwünschten Qualität von städtischen gestalteten Fassaden ebenso das Freihalten des Luftraumes über dem öffentlichen Gut genannt werden. In geschlossenen Siedlungsbereichen / Innenhöfe haben sich Balkone zum begrünten und ruhigen Innenhof bewährt. Darüber hinaus sind straßenseitig Loggien und französische Balkone möglich. Ad 10) Es gibt in der Praxis zahlreiche Beispiele für die Ausführung von frei auskragenden Balkonen. Ad 12) Diese Einwendung wurde insofern berücksichtigt, als dass dieser Verordnungspunkt entfällt. Ad 13) Gemäß § 41 (2) des Stmk Raumordnungsgesetz können in der Verordnung zur Bebauungsplanung Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung von Gebäuden und Anlagen formuliert werden. Einwendung 2 (Grundeigentümer / Verkehrsunternehmen) Befürchtung einer Beeinträchtigung des Betriebes durch Bebauungsplan. Das Verkehrsunternehmen betreibt eine Busgarage samt Tank- und Waschanlage. Durch den Betrieb gibt es entsprechende Lärm- und Geruchsemmissionen. Es wird keine Einwendung gegen den Bebauungsplan erhoben, wenn es durch neu zu errichtenden Wohnungen es zu keiner Beeinträchtigung des Betriebes kommt.
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Die eingebrachte Einwendung konnte bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" nicht berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Der Bebauungsplan legt den baulichen Rahmen für eine längerfristige Entwicklung im Planungsgebiet fest. Im Flächenwidmungsplan werden mit den verschiedenen Baugebietskategorien die möglichen Nutzungen festgelegt. Jedoch kann nicht im Vornhinein ein Nutzungskonflikt bei zukünftigen Entwicklungen ausgeschlossen werden. Es wird hierbei auf das Baubewilligungsverfahren hingewiesen. Stellungnahme: (Grundeigentümer)
Keine Zustimmung zur Bebauung meines Grundstückes. Mangels meiner Zustimmung habe ich auch kein Interesse an der Informationsveranstaltung. Einwendung 3 (Grundeigentümer) 1) Die neue hofseitige Baugrenzlinie soll bei dem Grundstück 1471/1 mit 12,0 m zur
straßenseitigen Baufluchtlinie festgesetzt werden. Eine solche Festlegung würde zu erheblichen Nachteilen für die Eigentümer führen, da diese Baugrenzlinie quer über die am Grundstück befindlichen Gebäude verlaufen würde. Die hofseitige Baugrenzline sollte vielmehr das gesamte Grundstück 1471 umfassen …bzw. die Baugrenzlinie soll auf 14,0 m ausgeweitet werden…. Damit bereits getätigte Maßnahmen der Eigentümer nicht zu frustrierten Aufwendungen werden bzw. geplante Verbesserungen auf der Liegenschaft durchführen zu können.
2) Einwendung gegen die in der zeichnerischen Darstellung falsch eingezeichneten hofseitigen maximalen Bebauungshöhe von 14,50 m, …. sollte auf 17 m angepasst werden.
Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" teilweise berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Ad1) und 2) Die mögliche Gebäudehöhe wird für diesen Bereich straßen- und hofseitig mit 16,50 m festgelegt. Damit ergibt sich dabei für die Liegenschaft Gst. 1471 die Möglichkeit einer 5-geschossigen Bebauung an der Karlauerstraße zu errichten und bei Entfernung der kleinteiligen Hofgebäude eine Gartenfläche zu erhalten. Die hofseitig gesetzte Baugrenzlinie nimmt dabei in diesem Bereich auf den unvorteilhaften Zuschnitt der Liegenschaft Bezug. Eine Aufweitung der Baugrenzlinie würde diametral den Zielsetzungen des Bebauungsplanes mit der Schaffung von Innenhöfen als ruhige, gut begrünte Räume und Stärkung der geschlossenen Bebauung an der Straße entgegenlaufen.
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Stellungnahme (Land Steiermark – A16): Zur geplanten Änderung der Raumordnungspläne erhebt die Abteilung 16, Verkehr und Landeshochbau, in Abstimmung mit der Baubezirksleitung Steirischer Zentralraum, keinen Einwand. Einwendung 4: (Grundeigentümer) 1) Städtische Analyse/Gebietscharakter sowie kleinräumige Umgebung sind unrichtig. 2) Mein Gebäude Rankengasse 6 weist bereits eine höhere als die zulässige Gebäudehöhe von
14,50 m auf. Aufgrund dieser Vorschreibung würde es mir nicht möglich sein, eben einen Dachgeschossausbau mit einhergehender Erhöhung des Kniestockes um ca. 1-1,5 m durchzuführen.
3) Die direkt an meiner Gebäudegrenze vorgesehene Baufluchtlinie samt dem Verbot von straßen-
seitigen Balkonen würde es mir in Hinkunft bei einer geplanten Sanierung meines Gebäudes unmöglich machen, im östlichen Bereich zur Rankengasse entsprechende Balkone bei Wohnungen zu situieren….Das Verbot von straßenseitigen Balkonen entbehrt jeder Grundlage. Sowohl das Gebäude Rankengasse 9 als auch 21 und 29 weisen jeweils straßenseitige Balkone aus.
4) Freie auskragende Balkone widersprechen den baugesetzlichen Vorgaben von niveaugleichen Balkonen zum Fußbodenniveau der Innenräume und sind daher bautechnisch nicht realisierbar.
Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" teilweise berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Ad 1) Diese Einwendung konnte insofern berücksichtigt werden, als dass im Erläuterungsbericht die Beschreibung des Gebietscharakters ergänzt und präzisiert wurde. Ad 2) Diese Einwendung konnte insofern berücksichtigt werden, als dass im Bebauungsplan für die Häuser Rankengasse 4 und 6 einerseits die Festlegung im Plan: „Gebäudehöhe und Gesamthöhe laut Bestand“ entfällt und für diesen Bereich die maximal zulässige Gebäudehöhe, wie für die angrenzende Bebauung mit 15,5 m und die Gesamthöhe mit 18,50 m festgelegt wurde. Gemäß Luftbildauswertung der Stadtvermessung weist das Gebäude im Bestand eine Traufhöhe von ca. 12,0 m auf. Die südseitig, hochgezogene Gaupe weist an der Feuermauer eine Höhe von ca. 15,30 m auf. Ad 3) Die Baufluchtlinie liegt unmittelbar über der Straßenfluchtlinie und bildet damit gleichzeitig die Grenze zum öffentlichen Gut. Im § 12 des Steiermärkischen Baugesetzes wird geregelt, welche Bauteile – sofern im Bebauungsplan nicht anderes bestimmt wird - über eine Bauflucht- oder Baugrenzlinie vortreten dürfen.
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In der Bebauungsplanung können zum Erhalt und Gestaltung des Orts- und Straßenbildes Angaben über die äußere Gestaltung von Fassaden definiert werden. Als Gründe für den Ausschluss von straßenseitigen Balkonen und Erker, können neben der erwünschten Qualität von städtischen gestalteten Fassaden, ebenso die Inanspruchnahme des Luftraumes über dem öffentlichen Gut genannt werden. In geschlossenen Siedlungsbereichen / Innenhöfe haben sich Balkone zum begrünten und ruhigen Innenhof bewährt. Darüber hinaus sind straßenseitig Loggien und französische Balkone möglich Ad 4) Es gibt in der Praxis zahlreiche Beispiele für die gelungene Ausführung von frei auskragenden Balkonen. Einwendung 5 (Grundeigentümer) 1) Es ist nicht erkennbar, warum eine 6-geschossige Bebauung nicht möglich sein soll, da ja das
anschließende Gebäude Rankengasse 2 sowie mehrere Gebäude in der Nähe diese Höhe, die mit 6 Geschoßen erreicht wird, erreichen.
2) Erhöhte Bebauungsdichte für Grundabtretung Für die gesamten Grundstücksflächen (Anmerk. Projekt GC) betragen die Abtretungsflächen fast 11%. Aus Sicht der Bauherrnschaft bieten sich folgende Varianten an: Abtretung der Grundstücksfläche wie Planungsstadium besprochen und dafür Bewilligung der um diesen Wert erhöhten Bebauungsdichte, Abtretung und dafür Abgeltung des wirtschaftlichen Verlustes oder keine Abtretung – somit entspricht die Planung der Bebauungsdichte.
Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" teilweise berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Ad 1) Diese Einwendung konnte teilweise berücksichtigt werden. Im Bebauungsplan wurde im Bereich Rankengasse die maximal zulässige Gebäudehöhe von 14,50 m auf 15,50 m erhöht und die Gesamthöhe auf 18,50 m festgelegt. Im Bereich Stadlgasse und Teilen der Karlauerstraße wurde die maximal zulässige Gebäudehöhe auf 15,50 m und die Gesamthöhe auf 19,50 m erhöht. Es ist dadurch eine 5-geschossige Bebauung mit zusätzlich ausgebautem Dachgeschoss oder penthouseartigen Aufbau möglich. Ad 2) Diese Einwendung konnte teilweise berücksichtigt werden, indem in der Verordnung ein erhöhte Bebauungsdichtewert von 2,57 (anstatt 2,5) für den durch die Gst.Nr.: 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479 gebildeten Bauplatz ermöglicht wird. Damit wird jene Baulandfläche von ca. 58 m2 kompensiert, welche für die Verbreiterung der Karlauerstraße zusätzlich zu dem im Flächenwidmungsplan als Verkehrsfläche ausgewiesenen Bereich verwendet werden soll. Für die Berechnung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche sind laut Bebauungsdichteverordnung Verkehrsflächen bzw. Abtretungsflächen generell bauplatzmindernd zu betrachten.
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Einwendung 6 (Grundeigentümer) 1) Die Anzahl der Geschoße ist teilweise zu gering und entspricht nicht dem Gebietscharakter
sowie sinnvollen Anschlüssen an Nachbargebäuden.
2) Traufenhöhe und die Gesamthöhe sind zu gering
3) Balkon und Erkerverbot entsprechen weder dem Gebietscharakter noch dem Steiermärkischen Baugesetz und schränken außerdem die Gestaltungsfreiheit und die Menschen, die in den Gebäuden wohnen extrem ein.
4) Durch übermäßige Grundstücksabtretungen und fehlende Bebauungsdichtekompensation tritt wirtschaftlicher Schaden ein. Außerdem ergibt sich dadurch eine extreme Ungleichheit gegenüber anderen Grundstücken und vor kurzer Zeit bewilligten Bauvorhaben. Entspricht nicht dem Gleichheitsgrundsatz.
5) Die Gestaltungsfreiheit, die sich durch die oben genannten Punkte ergibt ist extrem eingeschränkt.
Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" teilweise berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Ad 1) und 2) Diese Einwendung konnte teilweise berücksichtigt werden. Im Bebauungsplan wurde die maximal zulässige Gebäudehöhe von 14,50 m auf 15,5 m bzw. im westlichen Bereich von 14,50 m auf 16,50 m erhöht und so zumindest eine 5-geschossige Bebauung an den Straßen ermöglicht. Durch eine Gesamthöhe von 18,50 m bzw. 19,50 m ist zusätzlich ein penthouseartiger Aufbau bzw. ein ausgebautes Dachgeschoss möglich. Die 5 Geschosse liegen dabei noch im Rahmen der in der Rankengasse und Stadlgasse üblichen Geschoßanzahl von 3 - 5 Geschossen. Einzige Ausnahme bildet hier im näheren Umfeld das Haus Rankengasse 9 (vermutlich aus den 60erJahren) mit 6 Geschossen, welches jedoch nicht als Grundlage für die Weiterentwicklung im Gebietsbereich gesehen wurde. Berücksichtigt wurden bei dieser Höhenfestlegung nicht nur die Gebäudehöhen der gründerzeitlichen Bebauung in der Rankengasse, welche gemäß Luftbildauswertung der Stadtvermessung zwischen 12,00 m bis max. 16,20 m liegen, sondern ebenso die Auswirkungen auf den Straßenraum. Ad 3) In der Bebauungsplanung können zum Erhalt und Gestaltung des Orts- und Straßenbildes Angaben über die äußere Gestaltung von Fassaden definiert werden. Städtische, balkonlose Fassaden bzw. nur mit einem oder zwei repräsentativen„Balkonen“ ausgestattete Fassaden sind ein Merkmal der gründerzeitlichen Bebauung. So weisen die gründerzeitlichen Bestände an der westlichen Rankengasse (Rankengasse 4, 6, 22, 24) keinen einzigen Balkon auf. Ebenso gibt es an der östlichen Seite bei der gründerzeitlichen Bebauung einzig bei dem Haus Rankengasse 21 einen kleinen repräsentativen Balkon. Als Gründe für den Ausschluss von straßenseitigen Balkonen können neben der erwünschten Qualität der Einfügung in das Straßenbild und von städtischen
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gestalteten Fassaden ebenso das Freihalten des Luftraumes über dem öffentlichen Gut genannt werden. In geschlossenen Siedlungsbereichen / Innenhöfe haben sich Balkone zum begrünten und ruhigen Innenhof bewährt. Darüber hinaus sind straßenseitig Loggien und französische Fenster möglich. Ad 4) Diese Einwendung konnte teilweise berücksichtigt werden, indem in der Verordnung ein erhöhte Bebauungsdichtewert von 2,57 (anstatt 2,5) für den durch die Gst.Nr.: 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479 gebildeten Bauplatz ermöglicht wird. Damit wird jene Baulandfläche von ca. 58 m2 kompensiert, welche für die Verbreiterung der Karlauerstraße (zusätzlich zu den Regulierungsflächen laut Flächenwidmungsplan) verwendet werden soll. Für die Berechnung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche sind Abtretungsflächen laut Bebauungsdichteverordnung bauplatzmindernd zu betrachten. Ad 5) Die im Bebauungsplan getroffenen Festlegungen sollen für eine geordnete Entwicklung des Planungsgebietes sorgen. Das Verordnungen und Festlegungen eines Bebauungsplanes als einschränkend empfunden werden können, ist nachzuvollziehen. Diese Einwendung richtet sich daher nicht gegen den betreffenden Bebauungsplan, sondern gegen das Bebauungsplanverfahren im Allgemeinen. Einwendung 7 (Land Steiermark, A13 Umwelt und Raumordnung): 1. Hinsichtlich der Festlegung im § 3 betreffend Überschreitung des im Flächenwidmungsplan
festgesetzten Höchstwertes der Bebauungsdichte bei Dachraumausbauten bedarf es einer Ergänzung des Erläuterungsberichtes. Eine Bebauungsdichteüberschreitung ist im Sinne des § 3 bei der Bebauungsdichteverordnung zu begründen.
2. Zum § 4 Abs. 3 ist anzumerken, dass die Abstandsbestimmungen des Steiermärkischen Baugesetz jedenfalls Gültigkeit haben.
3. Für die Festlegung im § 5, wonach Wohnnutzungen in der Erdgeschosszone für den Bereich Karlauerstraße unzulässig sind, bedarf es einer Begründung im Erläuterungsbericht.
4. Die für die Bebauungsplanung maßgeblichen Bestimmungen des StROG 2010 bieten keine
Rechtsgrundlage für die Festlegung des § 6 Hofentkernung.
5. Im § 7 Abs. 7 wird lediglich die straßenseitige Neigung von Satteldächern bestimmt. Eine Regelung für hofseitige Dachneigung liegt nicht vor.
6. Nicht schlüssig ist die Festlegung des § 8 Abs. 1, wonach u.a. straßenseitigen Laubengängen nicht zulässig sind.
7. Entsprechend der Bestimmung des § 10 Abs. 7 sind Fahrradabstellplätze nur für Bruttogeschossflächen bei Wohnnutzung auszuführen. Das heißt, das für allfällige gewerbliche Nutzflächen keine Abstellflächen herzustellen sind.
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8. Die Regelung im § 12 Abs. 1 ist nicht ausreichend bestimmt, zumal nicht definiert wird unter welchen Voraussetzungen von einer „abschottender Wirkung“ auszugehen ist.
9. …In Zusammenhang mit der ….Wohnnutzung bedarf es ergänzender Ausführungen bzw.
Festlegungen durch welche Maßnahmen ein ausreichender Lärmschutz hergestellt werden kann.
10. Auf Seite 9 des Erläuterungsberichtes erfolgt ein Hinweis auf eine im Flächenwidmungsplan ersichtlich gemachte Fuß- und Radwegverbindung… Dazu ist anzumerken, dass eine verpflichtende Umsetzung nur mit entsprechender Festlegung im Bebauungsplan zukünftig möglich ist.
11. Im Erläuterungsbericht sind die im Wortlaut getroffenen Festlegungen zwecks
Nachvollziehbarkeit für Normunterworfene und Betroffene zu begründen. Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" teilweise berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Ad 1) Diese Einwendung wurde insofern berücksichtigt, als dass der § 3 Bebauungsdichteüberschreitung für die Gst. Nr. 1491/1 und 1469/2 im Verordnungstext gestrichen wird.
Ad 2) Diese Einwendung wurde insofern berücksichtigt, als dass der § 4, Absatz 3 im Verordnungstext sich nur mehr auf eine mögliche Unterschreitung des Gebäudemindestabstandes für das Gst.Nr. 1468/1 bezieht. Eine Abstandsunterschreitung zu einem Hofgebäude um eine geschlossene, weitgehend gleichförmige Bebauung mit ähnlichen Gebäudehöhen und Gebäudetiefen zu errichten, kann im Interesse des Ortsbildschutzes begründet werden.
Ad 3) Die Karlauerstraße stellt eine wichtige Verkehrsachse dar. Der öffentliche Raum der Karlauerstraße ist ebenso für eine frequentierte fußläufige Nutzung ausgelegt. Durch das Fernhalten von Wohnnutzungen in der Erdgeschosszone sollen einerseits Nutzungskonflikte (Emissionen, Einsicht..) vermieden und anderseits die Anordnung von wohnverträglichen Büro-, Betriebs- und Geschäftsnutzungen gefördert werden. Ad 4) Diese Einwendung wurde insofern berücksichtigt, als dass der § 6 HOFENTKERNUNG ersatzlos gestrichen wurde. Anstelle dessen wurde für die einzelnen Grundstücke in der Verordnung ein Bebauungsgrad festgelegt, welcher bei Ausnutzung des durch den Bebauungsplan gegebenen Bebauungsrahmens einen Anreiz für den Abbruch der Hofgebäude schaffen soll. Die differenzierte Festlegung von 0,5, 0,6 und 0,7 resultiert aus den unterschiedlichen Bauplatzgrößen und Bauplatzzuschnitten bzw. den unterschiedlichen Bebauungsmöglichkeiten. Ad 5) Während insbesondere für den Erhalt und Gestaltung des Straßenbildes besondere Vorgaben wie
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u. a. Festlegung eines Dachneigungsrahmens relevant sind, soll hofseitig die Möglichkeit einer freieren Gestaltung zugestanden werden. Als Beispiel kann hier die gründerzeitliche Bebauung angeführt werden, welche hofseitig ebenso freier und mit verschiedenen Dachneigungen agiert. Der vorgegebene Dachneigungsrahmen der straßenseitigen Satteldächer orientiert sich dabei an den Dächern der gründerzeitlichen Bebauung in der Rankengasse. Ad 6) In der Bebauungsplanung können zum Erhalt und Gestaltung des Orts- und Straßenbildes Angaben über die äußere Gestaltung von Fassaden definiert werden. Städtisch, geschlossene Fassaden sind ein Merkmal der gründerzeitlichen Bebauung. So weisen z. B. die gründerzeitlichen Bestände an der westlichen Rankengasse (Rankengasse 4, 6, 22, 24) keinen einzigen Balkon auf. Ebenso gibt es an der östlichen Seite bei der gründerzeitlichen Bebauung einzig bei dem Haus Rankengasse 21 einen kleinen repräsentativen Balkon. Als Grund für den Ausschluss von Laubengangerschließung kann daher der Erhalt und Weiterentwicklung der erwünschten Qualität einer städtischen, geschlossen wirkenden Fassade und der Einfügung in das Straßen- und Ortsbild gesehen werden. Ad 7) Diese Einwendung wurde insofern berücksichtigt, als dass der §10 Abs. 7 ersatzlos gestrichen wurde. Hinsichtlich der Pflicht zur Schaffung von Fahrradabstellplätzen gilt somit als Grundlage das Steiermärkische Baugesetz. Ad 8) Diese Einwendung wurde insofern berücksichtigt, als dass der §12 Abs. 1 gestrichen wurde. Stattdessen wurde die maximal mögliche Fläche für Werbeeinrichtungen mit 2,75 m2 begrenzt.
Ad 9) Durch die geschlossene Bebauung werden die straßenseitigen Lärmimmissionen abgeschirmt und ruhige Innenhöfe geschaffen. Mit einer allfälligen Wohnnutzung erforderlich werdende zusätzliche Schallschutzmaßnahmen bleiben dem Bauverfahren vorbehalten. Ad 10) Den Fuß- und Radweg detailliert in den Bebauungsplan festzulegen, wurde intern im Vorfeld der Entwurfsauflage erörtert. In diesem Zusammenhang fanden einige Gespräche mit dem betroffenen Grundstückseigentümer statt. Der Eigentümer betreibt derzeit das Gewerbe der Autovermietung. Bei Errichtung eines Fuß- und Radweges wäre es aufgrund der jetzt schon knappen Grundstücksbreite nicht möglich die Autovermietung weiter zu betreiben. Eine vertragliche Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer konnte daher nicht erzielt werden. Bei Abwägung dieser Kriterien und Gewichtung des Erfordernisses dieser Fuß- und Radwegsverbindung ist man übereingekommen, bei einer künftigen Bebauung und Änderung dieser Nutzung die Notwendigkeit dieser Durchwegung nochmals zu prüfen und gegebenenfalls dann eine Lösungsmöglichkeit mit dem Grundstückseigentümer zu finden. Ad 11) Die Einwendung wurde berücksichtigt und der Erläuterungsbericht hinsichtlich der Begründungen für die getroffenen Festlegungen noch weiter ausgeführt.
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Einwendung 8 (Grundeigentümer) ..Die neue hofseitige Bebauungslinie soll beim Grundstück Nummer 1467/1 mit 14 m bzw. zum Teil sogar auch nur 12 m Abstand zur straßenseitigen Bebauungslinie festgesetzt werden. Eine solche Festlegung der Bebauungslinie würde nun zu erheblichen Nachteilen für meine Mandanten führen, da diese Bebauungslinie das Hofgebäude Karlauerstraße 27a zur Gänze ausnimmt und dieses laut Bebauungsplan in den „Hofentkernungsbereich“ fallen würde. …Richtigerweise sollte die hofseitige Bebauungslinie vielmehr das gesamte Grundstück Nummer 1467/1 bzw. insbesondere das Hofgebäude Karlauerstraße 27a umfassen….. Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" nicht berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Es ist möglich am Hofgebäude Karlauerstraße 27a Instandhaltungsmaßnahmen und Umbauten vorzunehmen. Zubauten sind jedoch nicht möglich. Die Festlegungen der Baugrenz- und Baufluchtlinien soll die erwünschte Entwicklung im Gebietsbereich festlegen, zwingt jedoch nicht zum umgehenden Abbruch eines Hofgebäudes. Durch die Festlegung der Bauflucht-, Baugrenzlinien und Höhen kann an der Karlauerstraße eine 5-geschossige Bebauung mit ausgebautem Dachgeschoss oder penthouseartigen Aufbau errichtet werden. Damit verbunden wird dann die Forderung nach adäquaten Freiflächen einen Abbruch des Hofgebäudes erforderlich machen. Eine Bebauungsdichte von 2,5 kann damit erreicht werden. Eine Aufweitung der Baugrenzlinie über den gesamten Hofbereich würde diametral den Zielsetzungen des Bebauungsplanes: „Schutz und zur Revitalisierung von Innenhöfen und Vorgärten in geschlossenen Siedlungsbereichen“ entgegenlaufen. In der zeichnerischen Darstellung entfällt in der Beschlussfassung die Schraffur für Abbruch der Hofgebäude. Bezüglich der Einwendungserledigungen hat sich der 05.21.0 Bebauungsplan in folgenden Punkten geändert: Es wurden Änderungen im Verordnungstext, im Erläuterungsbericht und in der zeichnerischen Darstellung vorgenommen. Die bedeutsamste Änderung betrifft die Anhebung der Gebäude- und Gesamthöhen um 1,0 m an der Rankengasse bzw. 2,0 m an der Karlauerstraße und Stadlgasse. Dadurch ist die Möglichkeit einer 5-geschossigen Bebauung gegeben. Darüber hinaus kann abschnittsweise ein zusätzliches Dachgeschoss bzw. ein penthouseartiger Aufbau errichtet werden. Zudem wurden in der Verordnung einige wichtige Veränderungen vorgenommen: § BEBAUUNGSDICHTE für die Gst.Nr. 1469/1, 1469/2 entfällt. Es gelten für diese Grundstücke somit die Festlegungen laut Flächenwidmungsplan. § BEBAUUNGSGRAD: Es wird für alle Grundstücke im Planungsgebiet ein Bebauungsgrad festgelegt, welcher deren Grundstücksgröße und deren Konfiguration berücksichtigt. § HOFENTKERNUNG entfällt. § FORMALE GESTALTUNG VON GEBÄUDEN: Verbot von sichtbaren Sparrenköpfen entfällt. Dafür wird das Ausmaß von Dachvorsprüngen auf max. 50 cm beschränkt.
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§ BESTEHENDE GEBÄUDE entfällt – es gilt dazu das Stmk. Baugesetz (§12, Abs. 3) § FREIFLÄCHEN, GRÜNGESTALTUNG: Einzelne Vorgaben hinsichtlich Baumpflanzungen und Herstellung befestigter Flächen entfallen. Hinzugefügt wird: der Versiegelungsgrad wird auf max. 60% der Bauplatzfläche beschränkt. Es sind zudem die erforderlichen Kinderspielplätze auf den einzelnen Bauplätzen ebenerdig herzustellen. Kleine oder bereits bebaute Grundstücke werden von diesen Regelungen ausgenommen. Geländeveränderungen werden auf ein Ausmaß von max. +/- 1,0 m beschränkt. § AUSSENANLAGENPLAN entfällt. Darüber hinaus wurden einige Korrekturen vorgenommen, welche jedoch keine signifikanten Auswirkungen auf den ursprünglichen Inhalt des Verordnungstextes haben. Im Erläuterungsbericht wurden Ergänzungen und Berichtungen vorgenommen. In der zeichnerischen Darstellung wurden die um 1,0 bzw. 2,0 m angehobenen Gebäude- und Gesamthöhen eingetragen. Diese gelten nun auch für die gründerzeitlichen Bestände Rankengasse 4 und 9. Die Hinterlegung von Gebäuden mit der Schraffur „Abbruch“ wurde entfernt.
Durch diese Änderungen des aufgelegten Entwurfes war eine Anhörung der grundbücherlichen
Eigentümer der im Planungsgebiet liegenden Grundstücke und der im möglichen Einflussbereich
gelegenen Grundstücke notwendig.
Desgleichen wurden die für die örtliche Raumplanung zuständige Abteilung des Amtes der
Steiermärkischen Landesregierung und div. Landes- und Magistratsstellen informiert. 1. Anhörung zum 2. Entwurf: Während der Anhörungsfrist von ca. 4 Wochen (Anfang Juni bis 4. Juli 2014) langten 2 Einwendungen im Stadtplanungsamt ein. Einwendung 1 - 1. Anhörung: (Grundeigentümer / Verkehrsbetrieb) Kein Einwand, solange Betrieb nicht durch Auflagen beeinträchtigt wird. Die eingebrachte Einwendung konnte bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" nicht berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Der Bebauungsplan legt den baulichen Rahmen für die Entwicklung im Planungsgebiet fest. Im Flächenwidmungsplan werden mit der Baulandkategorie die möglichen Nutzungen festgelegt. Jedoch kann nicht ein späterer Nutzungskonflikt bei zukünftigen Entwicklungen ausgeschlossen werden. Detailabklärungen bleiben jedoch dem Bauverfahren vorbehalten.
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Einwendung 2 – 1. Anhörung: (Grundeigentümer) ..Die neue hofseitige Bebauungslinie soll beim Grundstück Nummer 1467/1 mit 14 m bzw. zum Teil sogar auch nur 12 m Abstand zur straßenseitigen Bebauungslinie festgesetzt werden. Eine solche Festlegung der Bebauungslinie würde nun zu erheblichen Nachteilen für meine Mandanten führen, da diese Bebauungslinie das Hofgebäude Karlauerstraße 27a zur Gänze ausnimmt und dieses laut Bebauungsplan in den „Hofentkernungsbereich“ fallen würde. …Richtigerweise sollte die hofseitige Bebauungslinie vielmehr das gesamte Grundstück Nummer 1467/1 bzw. insbesondere das Hofgebäude Karlauerstraße 27a umfassen….. Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" nicht berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Es ist möglich am Hofgebäude Karlauerstraße 27a Instandhaltungsmaßnahmen und Umbauten vorzunehmen. Zubauten sind jedoch nicht möglich. Die Festlegungen der Baugrenz- und Baufluchtlinien soll die erwünschte Entwicklung im Gebietsbereich festlegen, zwingt jedoch nicht zum umgehenden Abbruch eines Hofgebäudes. Durch die Festlegung der Bauflucht-, Baugrenzlinien und Höhen kann an der Karlauerstraße eine 5-geschossige Bebauung mit ausgebautem Dachgeschoss oder penthouseartigen Aufbau errichtet werden. Damit verbunden wird dann die Forderung nach adäquaten Freiflächen einen Abbruch des Hofgebäudes erforderlich machen. Eine Bebauungsdichte von 2,5 kann damit erreicht werden. Eine Aufweitung der Baugrenzlinie über den gesamten Hofbereich würde diametral den Zielsetzungen des Bebauungsplanes: „Schutz und zur Revitalisierung von Innenhöfen und Vorgärten in geschlossenen Siedlungsbereichen“ entgegenlaufen. In der zeichnerischen Darstellung entfällt in der Beschlussfassung die Schraffur für Abbruch der Hofgebäude.
Aufgrund der Einwendungserledigungen aus der 1. Anhörung hat sich der Bebauungsplan nicht
geändert.
Bedingt durch eine fehlende Einigung der Grundstückseigentümer konnte der 2. Entwurf des Bebauungsplanes lange Zeit nicht für eine Beschlussfassung im Gemeinderat vorbereitet werden. Die Grundlagen für eine Weiterbearbeitung des Bebauungsplanes wurden zwischenzeitlich erfüllt. Aufgrund der langen Zeitdauer zwischen 2. Entwurf und 3. Entwurf von ca. 2 Jahren war eine erneute Anhörung der Grundstückseigentümer bzw. der betroffenen Parteien notwendig. Änderungen zum 2. Entwurf des 05.21.0 Bebauungsplans: Für den nördlichen Bauplatz wurde als Kompensation für die im Bauland liegende Abtretungsfläche eine Erhöhung der Bebauungsdichte eingeräumt. Verordnung: § 3 BEBAUUNGSGRAD, BEBAUUNGSDICHTE (2) Die Bebauungsdichte wird gemäß § 3 der Bebauungsdichteverordnung 1993 für den durch die Gst.Nr. 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479 gebildeten Bauplatz (siehe Plan) mit höchsten 2,57 festgelegt.
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Die Begründung dazu wurde im Erläuterungsbericht ergänzt. In der zeichnerischen Darstellung wurde die Grenze unterschiedlicher Bebauungsdichten dargestellt. 2. Anhörung zum 3. Entwurf: Während der Anhörungsfrist von ca. 3 Wochen (Ende August bis 22. September 2016) langten 3 Einwendungen und 2 Stellungnahmen im Stadtplanungsamt ein. Einwendung 1 - 2. Anhörung: (Grundeigentümer / Verkehrsbetrieb) Kein Einwand, solange Betrieb nicht durch Auflagen beeinträchtigt wird. Die eingebrachte Einwendung konnte bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" nicht berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Der Bebauungsplan legt den baulichen Rahmen für die Entwicklung im Planungsgebiet fest. Im Flächenwidmungsplan werden mit der Baulandkategorie die möglichen Nutzungen festgelegt. Jedoch kann nicht ein späterer Nutzungskonflikt bei zukünftigen Entwicklungen ausgeschlossen werden. Detailabklärungen bleiben jedoch dem Bauverfahren vorbehalten. Einwendung 2– 2. Anhörung: 1. Die Gebäude an der Karlauerstraße haben, in der gesamten Länge des Straßenzuges vom
Griesplatz weg keine so hohe Gebäudehöhe, wie der gegenständliche Bebauungsplan mit Gesamthöhe von 19,50 m vorgibt. Der vorherrschende Charakter des Straßenzuges weist vorwiegend 2 bis 3 geschossige Gebäude auf. Zerstörung vorhandener Altstadtbereiche, welche den Charakter der dörflichen Vorstadtbereiche für kommende Generationen zeigen hätte können.
2. Warum wurde nicht über den gesamten Straßenzug der Karlauerstraße eine Bebauungsplanung gemacht? ….Es sollte hier ein Bebauungsplan erst auf Grundlage eines öffentlichen städtebaulichen Architekturwettbewerbes passieren.
3. Geplante Überschreitung einer Bebauungsdichte von 2,5 auf 2,57 ist nicht nachvollziehbar.
4. Erhöhung der maximal zulässigen Gesamtgebäudehöhe auf 19,50 m bzw. Traufenhöhe von 16,50 m aufgrund der geplanten verordneten Geschosshöhe im Erdgeschoss von 4 m für z. B. Geschäftsfläche und Gewerbeflächen erzeugt Erklärungsbedarf, da es sich ….hauptsächlich um ein Wohngebiet handelt.
5. Die Art des Gewerbes aufgrund seiner Auswirkung auf die Lebensqualität der Bewohner sollte im Vorfeld mit einer Widmungsbeschränkung definiert werden
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Die eingebrachte Einwendung konnte bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" nicht berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung: Ad 1 Während an der Karlauerstraße im Bestand eine eher niedrige, vorstädtische Bebauung vorhanden ist, welche sich mit unregelmäßig und kleinteilig Strukturen in den Hofbereich entwickelt hat, sind an der Rankengasse und weiter Richtung Mur städtische, gründerzeitlichen Häuser mit 3-5 Geschossen (Rankengasse 22) vorhanden. Die eng sich in den Hofbereich entwickelten, unregelmäßigen Strukturen weisen neben der Belegung großer Flächen für eine oft mindere Nutzung den erhebliche Nachteil der mangelnden Grünflächen, einseitigen Orientierung und engen Anordnung mit Beschattung auf. Mit der im 3.0 Flächenwidmungsplan 2002 vom Gemeinderat beschlossenen Ausweisung als „Kerngebiet mit der Nutzungsüberlagerung Allgemeines Wohngebiet“ und einer Bebauungsdichte von max. 2,5 wurde der Rahmen für eine städtische, urbane Entwicklung vorgegeben. Gemäß Deckplan 1 – Baulandzonierung wurde dieses Gebiet als bebauungsplanpflichtig zum Schutz und zur Revitalisierung von Innenhöfen und Vorgärten in geschlossenen Siedlungsbereichen ausgewiesen. Da das Planungsgebiet weder in der Altstadtschutzzone noch ein Gebäude unter Denkmalschutz beinhaltet, ist eine Konzipierung der Baumassen entlang der Straßen im Sinne einer Blockrandbebauung und weitgehende Entsiegelung und Freihaltung des Innenhofes naheliegend. Im Bebauungsplan sieht entlang der Rankengasse eine maximal zulässige Gebäudehöhe 15,5 m bzw. im Bereich Karlauerstraße /Stadlgasse von 16,50 m vor und ermöglicht eine 5-geschossige Bebauung an den Straßen. Durch eine Gesamthöhe von 18,50 bzw. 19,50 ist zusätzlich ein ausgebautes Dachgeschoss bzw. penthouseartiger Aufbau möglich. Gemäß Luftbildauswertung der Stadtvermessung sind im Gebietsbereich folgende Gebäudehöhen zu messen: Stadlgasse 6: Gebäudehöhe 15,40 m, Gesamthöhe 18,30 m, Rankengasse 4: Gebäudehöhe 14,20 m / 15,40 m (an Feuermauer), Gesamthöhe 18,20 m. Rankengasse 6: Gebäudehöhe 12,00 m / 15,30 m (an Feuermauer), Gesamthöhe 18,20 m Rankengasse 22: Gebäudehöhe 16,20 m, Gesamthöhe 21,90 m, Rankengasse 24: Gebäudehöhe 16,30, Gesamthöhe: 21,90 m. Mit den gewählten Gebäudehöhen soll das Maß für eine städtebauliche Entwicklung vorgegeben und zwischen den Höhen der erhaltenswerten Bestände Rankengasse 4 und 6 bis 22 vermittelt werden. Durch den im Bereich Karlauerstraße / Stadlgasse um 1,0 m erhöhte Gebäude- bzw. Gesamthöhe soll eine Geschosshöhe von 4,0 m für Geschäftsnutzungen im Erdgeschoss ermöglicht werden. Ad 2 Die Festlegung des Planungsgebietes hängt neben der Komplexität des Ausgangssituation bzw. des Bestandes vom Vorhandensein konkreter Bauinteressen ab. Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit der Aufwendungen im Bebauungsplanverfahren wird versucht eine praktikablen Bereich als Planungsgebiet festzulegen. Auch für den südlich an das Planungsgebiet angrenzenden Bereich entlang der Karlauerstraße gilt, dass zwar auf Basis eines raumplanerischen Gutachtens Zubauten und Baulückenschließungen möglich sind, jedoch Neubauten einen rechtswirksamen Bebauungsplanes benötigen. Im Anlassfall, d. h. bei konkreten Bauinteressen wird auch für dieses Gebiet ein Bebauungsplan zu erstellen sein.
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Die Frage nach einem Wettbewerb wurde intern im Vorfeld der Entwurfsauflage erörtert. Gemäß § 26 Abs. 26 der Verordnung zum 4.0 Stadtentwicklungskonzept besteht zum Schutz und zur Revitalisierung von Innenhöfen und Vorgärten in geschlossenen Siedlungsbereichen für das Planungsgebiet die Bebauungsplanpflicht. Die geschlossene Bebauungsweise entlang der Straßen und die Schaffung eines ruhigen, gut begrünten Innenhofes werden damit vorgegeben. Die Gebäudehöhen orientieren sich an der umliegenden Bebauung (Rankengasse bzw. Stadlgasse). Die Gebäudetiefen orientieren sich an den Feuermauern der erhaltenswerten Beständen an der Rankengasse. Im Bereich Stadlgasse konnten größere Gebäudetiefen zugestanden werden. Ein für ein Wettbewerbsverfahren ausreichender Gestaltungsspielraum zur Findung der städtebaulichen Festlegungen ist daher nicht gegeben. Ad 3 Für die Berechnung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche sind Abtretungsflächen prinzipiell bauplatzmindernd zu betrachten. Für den durch die Gst.Nr.: 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479 gebildeten Bauplatz ergeben sich Abtretungsflächen für die Verbreiterung der Karlauerstraße und der Stadlgasse im Gesamtausmaß von ca. 273 m2. Der Großteil dieser Fläche (= ca. 215 m2) wurde bereits im 3.0 Flächenwidmungsplan als Verkehrsfläche ausgewiesen. Darüber hinaus sind für die Herstellung von Verkehrsflächen zusätzlich 58 m2 notwendig, welche sich im Bauland bzw. im Kerngebiet befinden. Nur diese Fläche soll durch einen erhöhten Bebauungsdichtewert von 2,57 (anstatt 2,5) kompensiert werden. Für die restliche und größere Fläche von 215 m2 ist keine Kompensation vorgesehen. Ad 4 Prinzipiell sind alle gemäß StROG für Kerngebiet möglichen Nutzungen zulässig. Einzig im Bereich der Karlauerstraße wurde im Erdgeschoss die Wohnnutzung ausgenommen. Ein Bebauungsplan definiert die langfristige, bauliche Entwicklung im Gebietsbereich und kann im Bedarfsfall Zonen für gewerbliche Nutzungen und /oder für Wohnnutzungen festlegen. Eine detaillierte Einschränkung bzw. Ausschließung spezieller Arten des Gewerbes kann nicht im Bebauungsplan geregelt werden. Ad 5 Ein Bebauungsplan gibt nur den Rahmen für eine mögliche bauliche Entwicklung vor. Konkreten Bauvorhaben kann damit nicht vorgegriffen werden, bzw. wird diesbezüglich auf die Nachbarrechte im Baubewilligungsverfahren hingewiesen. Stellungnahme (Land Steiermark-A15, Energie, Wohnbau, Technik) Entsprechend den Bestimmungen im § 40 i.V. mit § 38 Abs. 6-8 des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes 2010 i.d.g.F teilt die Fachabteilung Energie und Wohnbau, Referat Bautechnik und Gestaltung – Bau- und Landschaftsgestaltung – mit, dass gegen die vorliegende Änderung des oben angeführten Bebauungsplanes aus unserer Fachsicht kein Einwand besteht.
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Einwendung 3:
1. Da es sich an der Ecke Stadlgase und Rankengasse vorwiegend nur um ein Wohngebiet handelt, erzeugt die Erhöhung der maximal zulässigen Gesamtgebäudehöhe um 1,0 m auf 19,5 m bzw. Traufenhöhe auf 16,50 m Erklärungsbedarf.…Keines der Gebäude in der Karlauerstraße erreicht die, lt. gegenständlichen Bebauungsplan, vorgegebene Gesamthöhe von 19,50 m.
2. Widerspruch bei der geplanten Überschreitung der Bebauungsdichte von 2,5 auf 2,57. Bei normalem Bauvorhaben wird die Bebauungsdichte auch nicht von 0,3 auf 0,35 erhöht, wenn ein Grundstreifen vom Gehsteig abgetreten wird.
3. Es stellt sich die Frage, warum nicht über den gesamten Straßenzug der Karlauerstraße eine allgemein verständliche Bebauungsplanung gemacht wurde?
Die eingebrachten Einwendungen konnten bei der Beschlussfassung des 05.21.0 Bebauungsplanes „Karlauerstraße-Rankengasse" nicht berücksichtigt werden.
Einwendungsbehandlung:
Ad 1 Im Bebauungsplan sieht entlang der Rankengasse eine maximal zulässige Gebäudehöhe 15,5 m bzw. im Bereich Karlauerstraße /Stadlgasse von 16,50 m vor und ermöglicht eine 5-geschossige Bebauung an den Straßen. Durch eine Gesamthöhe von 18,50 bzw. 19,50 ist zusätzlich ein ausgebautes Dachgeschoss bzw. penthouseartiger Aufbau möglich. Gemäß Luftbildauswertung der Stadtvermessung sind im Gebietsbereich folgende Gebäudehöhen zu messen: Stadlgasse 6: Gebäudehöhe 15,40 m, Gesamthöhe 18,30 m, Rankengasse 4: Gebäudehöhe 14,20 m / 15,40 m (an Feuermauer), Gesamthöhe 18,20 m. Rankengasse 6: Gebäudehöhe 12,00 m / 15,30 m (an Feuermauer), Gesamthöhe 18,20 m Rankengasse 22: Gebäudehöhe 16,20 m, Gesamthöhe 21,90 m, Rankengasse 24: Gebäudehöhe 16,30, Gesamthöhe: 21,90 m. Mit den gewählten Gebäudehöhen soll das Maß für eine städtebauliche Entwicklung vorgegeben und zwischen den Höhen der erhaltenswerten Bestände Rankengasse 4 und 6 bis 22 vermittelt werden. Durch den im Bereich Karlauerstraße / Stadlgasse um 1,0 m erhöhte Gebäude- bzw. Gesamthöhe soll eine Geschosshöhe von 4,0 m für Geschäftsnutzungen im Erdgeschoss ermöglicht werden. Ad 2 Für die Berechnung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche sind Abtretungsflächen prinzipiell bauplatzmindernd zu betrachten. Für den durch die Gst.Nr.: 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479 gebildeten Bauplatz ergeben sich Abtretungsflächen für die Verbreiterung der Karlauerstraße und der Stadlgasse im Gesamtausmaß von ca. 273 m2. Der Großteil dieser Fläche (= ca. 215 m2) wurde bereits im 3.0 Flächenwidmungsplan als Verkehrsfläche ausgewiesen. Darüber hinaus sind für die Herstellung von Verkehrsflächen zusätzlich 58 m2 notwendig, welche sich im Bauland bzw. im Kerngebiet befinden. Nur diese Fläche soll durch einen erhöhten Bebauungsdichtewert von 2,57 (anstatt 2,5) kompensiert werden. Für die restliche und größere Fläche von 215 m2 ist keine Kompensation vorgesehen.
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Ad 3 Die Festlegung des Planungsgebietes hängt neben der Komplexität des Ausgangssituation bzw. des Bestandes vom Vorhandensein konkreter Bauinteressen ab. Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit der Aufwendungen im Bebauungsplanverfahren wird versucht eine praktikablen Bereich als Planungsgebiet festzulegen. Auch für den südlich an das Planungsgebiet angrenzenden Bereich entlang der Karlauerstraße gilt, dass zwar auf Basis eines raumplanerischen Gutachtens Zubauten und Baulückenschließungen möglich sind, jedoch Neubauten eines rechtswirksamen Bebauungsplanes bedürfen. Im Anlassfall, d. h. bei konkreten Bauinteressen bzw. erfolgtem Antrag auf Bebauungsplanerstellung wird auch für dieses Gebiet ein Bebauungsplan zu erstellen sein. Änderungen gegenüber dem Auflageentwurf
Bezüglich der Einwendungserledigung hat sich der 05.21.0 Bebauungsplan in folgenden Punkten geändert: Verordnung: § BEBAUUNGSDICHTE für die Gst.Nr. 1469/1, 1469/2 entfällt. Es gelten für diese Grundstücke somit die Festlegungen laut Flächenwidmungsplan. Hinzugefügt wird: Die Bebauungsdichte wird gemäß § 3 der Bebauungsdichteverordnung 1993 für den durch die Gst.Nr. 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479 gebildeten Bauplatz (siehe Plan) mit höchsten 2,57 festgelegt. § BEBAUUNGSGRAD: Es wird für alle Grundstücke im Planungsgebiet ein Bebauungsgrad festgelegt, welcher deren Grundstücksgröße und deren Konfiguration berücksichtigt. § HOFENTKERNUNG entfällt. § FORMALE GESTALTUNG VON GEBÄUDEN: Verbot von sichtbaren Sparrenköpfen entfällt. Dafür wird das Ausmaß von Dachvorsprüngen auf max. 50 cm beschränkt. § BESTEHENDE GEBÄUDE entfällt – es gilt dazu das Stmk. Baugesetz (§12, Abs. 3) § FREIFLÄCHEN, GRÜNGESTALTUNG: Einzelne Vorgaben hinsichtlich Baumpflanzungen und Herstellung befestigter Flächen entfallen. Hinzugefügt wird: der Versiegelungsgrad wird auf max. 60% der Bauplatzfläche beschränkt. Es sind zudem die erforderlichen Kinderspielplätze auf den einzelnen Bauplätzen ebenerdig herzustellen. Kleine oder bereits bebaute Grundstücke werden von diesen Regelungen ausgenommen. Geländeveränderungen werden auf ein Ausmaß von max. +/- 1,0 m beschränkt. § AUSSENANLAGENPLAN entfällt. Darüber hinaus wurden einige Korrekturen vorgenommen, welche jedoch keine signifikanten Auswirkungen auf den ursprünglichen Inhalt des Verordnungstextes haben.
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Planwerk:
Im Planwerk wurden die um 1,0 m bzw. 2,0 m angehobenen Gebäude- und Gesamthöhen eingetragen. Diese gelten nun auch für die gründerzeitlichen Bestände Rankengasse 4 und 9. Die Hinterlegung von Gebäuden mit der Schraffur „Abbruch“ wurde entfernt. Es wurde eine Grenze unterschiedlicher Bebauungsdichten dargestellt und für den nördlichen Bauplatz die maximal zulässige Bebauungsdichte eingetragen. Erläuterungsbericht: Im Erläuterungsbericht wurden Ergänzungen und Berichtungen vorgenommen. Der Bebauungsplan besteht aus dem Verordnungswortlaut und der zeichnerischen Darstellung samt Planzeichenerklärung sowie einem Erläuterungsbericht. Er entspricht den inhaltlichen Anforderungen gemäß Steiermärkisches Raumordnungsgesetz und ist widerspruchsfrei zum 4.0 Stadtentwicklungskonzept sowie zum 3.0 Flächenwidmungsplan 2002 der Landeshauptstadt Graz. Hinsichtlich weiterer Informationen wird auf den beiliegenden Erläuterungsbericht verwiesen. Nach Beschluss durch den Gemeinderat erfolgt die Kundmachung nach den Bestimmungen des Statutes der Landeshauptstadt Graz. Die Verständigung der EinwenderInnen erfolgt mit Benachrichtigung mit entsprechender Erläuterung und Begründung. Die Zuständigkeit des Gemeinderates der Landeshauptstadt Graz gründet sich auf den § 63 Abs 1 und 3 StROG 2010.
22
Der Ausschuss für Stadt- und Grünraumplanung
stellt daher gemäß § 63 Abs. 2 Stmk. ROG 2010
den A n t r a g, der Gemeinderat wolle beschließen:
1. den 05.21.0 Bebauungsplan „Karlauerstraße-Rankengasse“, bestehend
aus dem Wortlaut, der zeichnerischen Darstellung samt Planzeichenerklärung und dem Erläuterungsbericht, und
2. die Einwendungserledigungen.
Die Bearbeiterin
DI Angelika Lingenhöle-Kohlbach
(elektronisch unterfertigt)
Der Abteilungsvorstand
DI Bernhard Inninger
(elektronisch unterfertigt)
Der Baudirektor
DI Mag. Bertram Werle
(elektronisch unterfertigt)
Der Bürgermeister als Stadtsenatsreferent
Mag. Siegfried Nagl
Vorberaten und einstimmig/mehrheitlich/mit……..Stimmen abgelehnt/unterbrochen/angenommen in der
Sitzung des
Ausschusses für Stadt- und Grünraumplanung
am………………………...
Die Schriftführerin
Der Vorsitzende:
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Der Antrag wurde in der heutigen ☐ öffentlichen ☐ nicht öffentlichen Gemeinderatssitzung
☐ bei Anwesenheit von …… GemeinderätInnen
☐ einstimmig ☐ mehrheitlich (mit …… Stimmen /…… Gegenstimmen) angenommen.
☐ Beschlussdetails siehe Beiblatt
Graz, am ………………….
Der/die Schriftführerin:
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Vorhabenliste/BürgerInnenbeteiligung:
Der Bebauungsplan wurde auf die Vorhabensliste gesetzt: nein (da Start 2013)
Die BürgerInnenbeteiligung erfolgte über die Auflage des Bebauungsplanes, diese wurde für einen Zeitraum von mindestens 8 Wochen anberaumt und zusätzlich erfolgte innerhalb dieser Frist eine Informationsveranstaltung zum Bebauungsplan. Die Kundmachung über die Auflage wurde im Amtsblatt kundgemacht, weitere Informationen sind über die Internetseite der Stadt Graz www.graz.at/bebauungsplanung abrufbar.
Das Referat für BürgerInnenbeteiligung wurde in Erarbeitung des Beteiligungskonzeptes einbezogen.
Bezirksrat
Dem Bezirksrat Gries wurde gemäß § 6 Abs 2 Z 4 und 5 der Geschäftsordnung für den Bezirksrat, sowie für BezirksvorsteherInnen /Bezirksvorsteher 2009, der 05.21.0 Bebauungsplan „Karlauerstraße-Rankengasse“ zur Stellungnahme und Information übermittelt.
25
Signiert von Kohlbach Angelika
ZertifikatCN=Kohlbach Angelika,O=Magistrat Graz,L=Graz, ST=Styria,C=AT
Datum/Zeit 2016-10-07T14:54:54+02:00
HinweisDieses Dokument wurde digital signiert und kann unter:https://sign.app.graz.at/signature-verification verifiziert werden.
Signiert von Inninger Bernhard
ZertifikatCN=Inninger Bernhard,O=Magistrat Graz,L=Graz, ST=Styria,C=AT
Datum/Zeit 2016-10-10T08:28:51+02:00
HinweisDieses Dokument wurde digital signiert und kann unter:https://sign.app.graz.at/signature-verification verifiziert werden.
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Signiert von Inninger Bernhard
ZertifikatCN=Inninger Bernhard,O=Magistrat Graz,L=Graz, ST=Styria,C=AT
Datum/Zeit 2016-10-10T08:28:51+02:00
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KG[EZ]0,5 - 2,5
WA0,2 - 1,4
KG+WA[EZ]0,3 - 2,5
KG+WA[EZ]0,3 - 2
KG+WA[EZ]0,3 - 2,5
KG0,5 - 2,5
KG+WA[EZ]0,3 - 2,5
Kirche
Volks- u.
Sportplatz
Stadlgasse
Rankengasse
Hauptschule
Karla
uerst
raße
Polizeikaserne
Karlauerstraße
Köstenbaumgasse
Polizeiinspektion
(G)
(G)
(G)GH: 16,50m
GH: 15,50m
GH: 16,50m
GH: 15,50m
Ges.H.: 19,50m
Ges.H.: 18,50mGes.H.: 18,50m
Ges.H.: 19,50m
Ges.H.: 16,50m
maximal zulässigeBebauungsdichte 2,57
Maßstab: ±1:1 000
INHALT DES 3.0 FLÄCHENWIDMUNGSPLANES 2002 DER LHST GRAZ
INHALT DES BEBAUUNGSPLANES GEM. STROG 2010 §40 §41
Bebauung
Freiflächen
05.21.0 BEBAUUNGSPLAN"KARLAUERSTRASSE - RANKENGASSE"
A14 - 016558/2013
Verkehrsflächen
DARSTELLUNG DER BESTANDSBÄUME(Kronendurchmesser bzw. Umrisse aus Luftbildauswertung)
DARSTELLUNG DER BESTANDSOBJEKTE
d Neue Laubbaumpflanzung(ungefähre Standorte)
Abgrenzung des Gültigke itsbereiches
Baum bzw. Baumgruppen innerhalb des Planungsgebietes
Baum bzw. Baumgruppen außerhalb des Planungsgebietes
Gebäudebestand (Kataster) mit Hausnummer25a
Gebäudebestand (Luftbildauswertung)25a
Grenze unterschiedlicher Höhenzonen
KG+WA[EZ] Kerngebie t m it a llgemeinem Wohngeb ie t (Nutzungsüberlagerung),ausgenommen Einkaufszentren
0,3 - 2 ,5 Mindest- und Maximalwert der Bebauungsd ich teGrenze zwischen untersch iedlichen Bau landkategorien!° !°
DATUM: Oktober 2013, Mai 2014, Mai 2016, August 2016, Oktober 2016Inhaltliche Bearbeitung: DI Angelika LINGENHÖLE - KOHLBACHDigitale Bearbeitung: Arm in LANG
AUFLAGE VON 31.10.2013 BIS 10.01.2014 BESCHLUSS DES GEMEINDERATES VOM: RECHTSWIRKSAM AB:
PLANVORLAGE (Kataster und Luftbildauswertung): Stadtvermessungsamt
05.21.0 BEBAUUNGSPLAN"KARLAUERSTRASSE - RANKENGASSE"A14 - 016558/2013
FÜR DEN GEMEINDERAT:
DI Bernhard INNINGER
Baugrenzlin ieBaufluchtlinie
Digitale Bearbeitung: Jürgen Dolinschek
Ges.H.: 15,50m Gesam thöhe 15,50mGH: 18,50m Gebäudehöhe 18,50m
STÄDTEBAULICHE KENNGRÖSSENFläche des Planungsgebietes ca. 6960 m²
2. ANHÖRUNG VON BIS 22.09.2016
(G) GemeindestraßeStraßenfluchtlin ie
Geh- bzw. Radweg (ungefähre Lage)!( !( !( !( !(
Grenze unterschlied licher Bebauungsdich ten
VERORDNUNG Beschluss A 14_016558/2013_32
05.21.0 Bebauungsplan „Karlauerstraße - Rankengasse“ V. Bez., KG Gries
Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Graz vom mit der in Vollziehung
der Aufgaben der örtlichen Raumordnung der 05.21.0 Bebauungsplan „Karlauerstraße -
Rankengasse“ beschlossen wird.
Aufgrund der §§ 40 und 41 des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes 2010 idF LGBl
139/2015 in Verbindung mit den §§ 8 und 11 des Steiermärkischen Baugesetzes 1995 idF
LGBl 117/2016 n und § 3 Abs. 1 der Bebauungsdichteverordnung 1993 idF LGBl. 58/2011
wird verordnet:
§ 1 ALLGEMEINES
Der Bebauungsplan besteht aus dem Wortlaut (Verordnungstext) und der
zeichnerischen Darstellung (Plan) samt Planzeichenerklärung.
§ 2 BEBAUUNGSWEISE
(1) geschlossene Bebauung
(2) Gst.Nr.: 1472: Es ist ostseitig zu Gst.Nr.: 1471/1 die offene Bebauung an der
Grundgrenze zulässig.
§ 3 BEBAUUNGSGRAD, BEBAUUNGSDICHTE
(1) Der Bebauungsgrad wird wie folgt festgelegt:
Gst.Nr.: 1468/1, 1468/2, 1468/3, 1468/4, 1460/5, 1471/1 höchstens: 0,50
Gst.Nr:: 1467/1, 1460/1, 1466, höchstens: 0,60
Gst.Nr.: 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479 höchstens: 0,70
(2) Die Bebauungsdichte wird gemäß § 3 der Bebauungsdichteverordnung 1993
für den durch die Gst.Nr. 1469/4, 1471/2, 1472, 1473, 1474, 1475, 1477, 1479
gebildeten Bauplatz (siehe Plan) mit höchsten 2,57 festgelegt.
§ 4 BAUFLUCHT- UND BAUGRENZLINIEN
(1) Im Plan sind die Baugrenz- und Baufluchtlinien für Hauptgebäude festgelegt.
(2) Die Baugrenzlinien gelten nicht für Tiefgaragenlifte bzw. Rampen und deren
Einhausungen, Kellerabgänge und deren Einhausungen, Liftzubauten an
bestehenden Hauptgebäuden, Balkone und dergleichen.
(3) Für Gst.Nr.: 1468/1 gilt: Für die Bebauung innerhalb der Bauflucht- und
Baugrenzlinien ist - ungeachtet der Geschossanzahl – zum Haus Rankengasse
4a eine Unterschreitung des Gebäudemindestabstandes zulässig.
§ 5 NUTZUNGEN DER GEBÄUDE
Entlang der Karlauerstraße sind bei Neuerrichtung von Gebäuden Wohnnutzungen in
der Erdgeschosszone unzulässig.
§ 6 GEBÄUDEHÖHEN, DÄCHER
(1) Im Planwerk sind die maximal zulässigen Gebäudehöhen = Traufenhöhen (GH)
und Gesamthöhen (GesH) festgelegt
Als Höhenbezug gilt das jeweilige Gehsteigniveau.
(2) Entlang der Karlauerstraße haben die Geschosshöhen der Erdgeschosse
mindestens 4,00 m zu betragen.
(3) Zulässige Dachformen: Satteldächer, Flachdächer.
(4) Bei Satteldächern hat die Hauptfirstrichtung parallel zu den jeweils
angrenzenden Straßenzügen zu verlaufen. (5) Bei Flachdächern ist ein 6. Geschoss erst nach einem 3 m tiefen
Rücksprung von der Attika zulässig. Für Stiegenhäuser sind im
untergeordneten Ausmaß Ausnahmen zulässig.
(6) Straßenseitig haben Steildächer eine Neigung von 35o bis 41o aufzuweisen.
(7) Für Stiegenhäuser, Lifte und kleinere Dachaufbauten sind
Überschreitungen der maximalen Gebäudehöhen zulässig.
(8) Flachdächer sind zu begrünen. Dabei ist eine Substrathöhe von mindestens
8 cm vorzusehen. Davon ausgenommen sind Dachterrassen, Vordächer,
Glasdachkonstruktionen sowie technisch erforderliche Ausbildungen wie z.B.
Stiegen- und Lifthäuser
(9) Bei Steildächern sind Haustechnikanlagen innerhalb des Dachraumes zu
situieren.
(10) Haustechnikanlagen sind bei Flachdächern mindestens 3,5m zurück zu
versetzen und mit einem Sichtschutz (z.B. Lochblech, Streckmetall) zu
versehen.
§ 7 FORMALE GESTALTUNG VON GEBÄUDEN
(1) Straßenseitige Laubengänge und Balkone sind nicht zulässig.
(2) Über die Straßenfluchtlinie hervortretende Erker sind nicht zulässig.
(3) Bei hofseitigen Balkonen ist die Tiefe des Balkons als Mindestabstand zu
den seitlichen Nachbargrundgrenzen einzuhalten.
(4) Balkone in der Höhe der Dachtraufe sind nicht zulässig.
(5) Gaupen haben von Traufe, First und Ortgang jeweils mindestens 1,5 m
Abstand einzuhalten, die Summe ihrer Längen hat weniger als die halbe
Gebäudelänge zu betragen.
(6) Hofseitig sind bei Satteldächern auch in das Dachvolumen eingeschnittene
Terrassen zulässig. Die Terrasseneinschnitte in der Dachfläche sind so
auszubilden, dass die Oberkante der Brüstung durch die Dachfläche begrenzt
wird.
(7) Straßenseitige Dachvorsprünge dürfen max. 50 cm über die Baufluchtlinie
hervortreten.
§ 8 PKW-ABSTELLPLÄTZE, FAHRRADABSTELLPLÄTZE
(1) Die PKW-Abstellplätze sind in Tiefgaragen oder im Gebäude integriert zu
errichten.
(2) Bei Neubauten ist je 85 - 95 m² Bruttogeschossfläche ein PKW-Stellplatz
herzustellen. Diese Werte sind jeweils die Ober- oder Untergrenze.
(3) Können die notwendigen Pflichtabstellplätze nicht am Bauplatz hergestellt
werden sind Ausnahmen nach §89(4) Baugesetz zulässig.
(4) In den Höfen sind oberirdische Kfz- Stellplätze nicht zulässig.
(5) Die Tiefgaragenein- und ausfahrten sind in das Hauptgebäude zu integrieren.
(6) Tiefgaragenrampen sind einzuhausen.
(7) Bauplatzüberschreitende Tiefgaragen sind zulässig.
(8) Fahrradabstellplätze sind zu überdachen bzw. innerhalb der Gebäude zu
errichten.
§ 9 FREIFLÄCHEN, GRÜNGESTALTUNGEN
(1) Abweichungen der Lage der im Bebauungsplan eingetragenen Bäume sind
zulässig.
(2) Nicht bebaute Flächen sind zu begrünen.
(3) Bäume sind als Laubbäume in Baumschulqualität, mit einem
Mindeststammumfang von 18/20 cm, gemessen in1 Meter Höhe, zu pflanzen
und zu erhalten.
(4) Der Versiegelungsgrad (bebauter und unbebauter Flächen) wird mit max. 60%
begrenzt. Ausgenommen davon sind die Gst.Nr 1468/1 und 1469/2. Hier wird
der Versiegelungsgrad auf max. 40% der unbebauten Flächen begrenzt.
(5) Für breitkronige, hochstämmige Bäume ist d eine offene Baumscheibe von
netto mind. 6,0m² vorzusehen.
(6) Für mittelkronige, kleine bis halbhohe Bäume ist bei versickerungsfähigem
Umfeld eine offene Baumscheibe von mind. 4,0 m vorzusehen.
(7) Die Verlegung von Leitungen im Bereich des Wurzelraumvolumens von
Bäumen ist unzulässig.
(8) Die Decke von nicht überbauten Tiefgaragen ist mit einer Vegetationsschicht
von mindestens 0,7 m Höhe (ausgenommen Wege und Tiefgaragenaufgänge)
niveaugleich mit dem angrenzenden Gelände zu überdecken.
(9) Geländeveränderungen (Anschüttungen bzw. Abgrabungen) sind nur zur
geringfügigen Adaption des Hofniveaus im Ausmaß von max. +/- 1,0 m
zulässig. Zum gewachsenen Gelände der angrenzenden Grundstücke ist
niveaugleich anzubinden.
(10) Lärmschutzwände sind unzulässig.
(11) Die gemäß Baugesetz erforderlichen Kinderspielplätze sind auf den
Bauplätzen ebenerdig herzustellen. Ausgenommen davon sind die Gst.Nr
1468/1, 1469/2, 1466.
§ 10 SONSTIGES
(1) Werbeanlagen sind auf Gebäuden ausschließlich an der Fassade montiert
(maximale Oberkante 6m) zulässig.
(2) Flächige Werbeeinrichtungen, Schilder, Leuchtkästen, fotorealistische
Abbildungen u. dgl. über 2,75 m² Fläche sind unzulässig.
(3) Einfriedungen sind ausschließlich in nicht blickdichter Form bis zu einer Höhe
von max. 1,50 m zulässig.
(4) Flugdächer sind bis zu einer Fläche von max. 40 m2 zulässig.
§ 11 INKRAFTTRETEN
(1) Dieser Bebauungsplan tritt gemäß § 101 des Statutes der Landeshauptstadt
Graz mit 3.11.2016 in Kraft.
(2) Der Bebauungsplan liegt im Magistrat Graz, Stadtplanungsamt, Europaplatz
20, 6. Stock, während der Amtsstunden zur allgemeinen Einsicht auf.
Der Bürgermeister:
(Mag. Siegfried Nagl)