BESLUIT
Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit
tot het gedeeltelijk verlenen en het gedeeltelijk afwijzen van een ontheffing als
bedoeld in artikel 17 van de Mededingingswet.
Zaaknummer: 235 en 1189/ Contactorgaan Hypothecair Financiers en
Gedragscode Hypothecaire Financieringen
INLEIDING
1. Op 31 maart 1998 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse
mededingingsautoriteit (hierna: d-g NMa) een aanvraag om ontheffing van het
verbod van artikel 6, eerste lid, van de Mededingingswet (hierna: Mw)
ontvangen. De aanvraag is ingediend door het Contactorgaan Hypothecair
Financiers (hierna: CHF) en heeft betrekking op de Gedragscode Hypothecair
Financieringen (hierna : gedragscode).
I FEITELIJKE ACHTERGRONDEN
A. De betrokken partijen
2. In 1989 hebben de Nederlandse Vereniging van Banken, de Nederlandse
Vereniging van Hypotheekbanken, de Nederlandse Vereniging van
Levensverzekeraars, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, de N.V.
Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en de Vereniging van
Bedrijfspensioenfondsen (PVF Nederland N.V.)[1] de overeenkomst
zelfregulering hypothecaire financieringen (hierna: de overeenkomst) gesloten.
In deze overeenkomst, welke is aangegaan voor onbepaalde tijd, is
neergelegd dat partijen wensen te komen tot zelfregulering met betrekking tot
hypothecaire financieringen met als doel de consument voorlichting te geven
op het gebied van hypothecaire financieringen.
3. Bij deze overeenkomst hebben partijen de Gedragscode Hypothecaire
Financieringen vastgesteld en het Contactorgaan Hypothecair Financiers,
alsmede het Reglement commissie van toezicht gedragscode hypothecaire
financieringen (hierna: reglement) ingesteld. De overeenkomst bepaalt dat de
hierboven genoemde partijen zoveel mogelijk zullen bevorderen dat hun leden
tot deze overeenkomst zullen toetreden en de door hen of hun leden
ingeschakelde bemiddelaars de regels van de gedragscode zullen naleven.
4. Naast de hierboven genoemde partijen, zijn later tot de overeenkomst
toegetreden de Vereniging van Financieringsondernemingen in Nederland
(VFN), de Nederlandse Vereniging voor Volkskrediet (NVVK) en nog een
aantal ondernemingen[2]. Bij de overeenkomst zijn momenteel nagenoeg alle
aanbieders van hypothecair krediet in Nederland aangesloten.
- Het Contactorgaan Hypothecair Financiers
5. Het Contactorgaan Hypothecair Financiers (hierna: CHF) is een informele
vereniging (zonder rechtsvorm), gevestigd te Amsterdam. Het secretariaat van
CHF is ondergebracht bij de Nederlandse Vereniging van Banken. Volgens
artikel 3 van de overeenkomst zelfregulering heeft het CHF de volgende
taken :
a. het ter benoeming respectievelijk voor ontslag voordragen van de voorzitter,
de vice voorzitter en de overige leden van de commissie van toezicht, welke
commissie belast is met het toezicht op de naleving van de regels van de
gedragscode;
b. de benoeming en het ontslag van de secretaris van de commissie van
toezicht;
c. het voeren van periodiek evaluatie overleg met de overheid en de
consumentenorganisaties over de zelfregulering;
d. het bespreken van onderwerpen die betrekking hebben op de zelfregulering
en de toepassing van de gedragscode;
e. het bespreken van onderwerpen die betrekking hebben op hypothecaire
financieringen in de ruimste zin.
6. Het CHF bestaat uit 11 leden, zes leden van de Nederlandse Vereniging
van Banken en n lid voor elk van de andere vijf oprichtende partijen.
7. Een voordracht tot benoeming respectievelijk ontslag van de voorzitter, de
vice-voorzitter en de overige leden van de commissie van toezicht alsmede de
benoeming en het ontslag van de secretaris van de commissie van toezicht
kan slechts geschieden indien tenminste tweederde van het aantal leden van
het contactorgaan met deze voordracht respectievelijk benoeming en ontslag
heeft ingestemd.
8. Wijziging of aanvulling van de inhoud van de overeenkomst zelfregulering,
de gedragscode of het reglement kan slechts schriftelijk door alle partijen
worden overeengekomen.
9. De overeenkomst zelfregulering bevat in artikel 8 tot en met 11 een aantal
bepalingen welke van toepassing zijn op de ondergetekenden van de
overeenkomst alsmede hypotheekverstrekkers. Artikel 8 bepaalt dat iedere
geldgever die bedrijfsmatig hypothecaire financieringen verstrekt tot de
overeenkomst kan toetreden door een schriftelijke verklaring te ondertekenen,
inhoudende dat hij tot deze overeenkomst wil toetreden en de bepalingen van
deze overeenkomst, de gedragscode en het reglement zal naleven.
10. Ingeval de ondergetekenden besluiten tot aanvulling c.q. wijziging van
deze overeenkomst, de gedragscode of het reglement, zal het secretariaat
van het CHF iedere hypothecair financier dan wel een door deze hypothecair
financier aangewezen (rechts)persoon schriftelijk van deze aanvulling c.q.
wijziging op de hoogte stellen.
11. Opzegging van de overeenkomst door een ondergetekende of een
hypothecair financier kan tegen iedere datum geschieden met inachtneming
van een termijn van een jaar. Ingeval van wijziging c.q. aanvulling van de
overeenkomst, de gedragscode of het reglement kan een hypothecair
financier de overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring gericht
aan het CHF opzeggen tegen de datum waarop de aanvulling c.q. wijziging in
werking treedt.
B. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen
B1: Achtergrond gedragscode
12. De aanleiding tot deze zelfregulering wordt gevormd door de Wet op het
consumentenkrediet (Wet van 4 juli 1990, Stb. 395, laatstelijk gewijzigd op 28
januari 1999, Stb. 30). In het voorontwerp van deze wet is aanvankelijk
uitgegaan van de gedachte om ook hypothecair krediet onder de reikwijdte
van deze wet te brengen. De regering heeft echter het bedrijfsleven eerst de
gelegenheid gegeven zelf maatregelen te nemen. Hierbij speelde een rol dat
er indicaties waren dat de hypothecair financiers bereid waren te komen tot
een zelfregulering die (nagenoeg) de gehele markt van hypothecaire
financieringen voor consumenten zou betreffen. De overeenkomst met als
onderdeel de gedragscode is het uitvloeisel van bovengenoemde
zelfregulering.
13. De nu vigerende gedragscode is op 1 oktober 1990 van kracht geworden.
Het is deze gedragscode waarvoor het CHF op 31 maart 1998 bij de NMa
ontheffing heeft aangevraagd(zaaknummer 235). Het CHF heeft in de loop van
de procedure echter te kennen gegeven dat de vigerende gedragscode zal
worden vervangen door een nieuwe gedragscode. Op 14 december 1998 heeft
het CHF een ontheffingsaanvraag ingediend voor de nieuwe (concept)
gedragscode van 21 oktober 1998 (zaaknummer 1189). Deze nieuwe
(concept) gedragscode is nog niet in werking getreden. Aangezien hierin
wordt bepaald dat voor hypothecaire financieringen verstrekt voor de datum
van inwerkingtreding van de nieuwe (concept) gedragscode, de oude
gedragscode van 1 oktober 1990 van toepassing blijft, wordt in het kader van
de beoordeling van nieuwe (concept) gedragscode ook de oude gedragscode
beoordeeld.[3]
14. Hieronder wordt met de gedragscode, tenzij anders vermeld, bedoeld de
nieuwe (concept) gedragscode.
B2: Toepassingsgebied gedragscode
15. Het toepassingsgebied van de gedragscode strekt zich uit tot
financieringen tot zekerheid voor de betaling waarvan een hypotheek is
gevestigd of wordt verlangd op een in Nederland gelegen onroerend goed, dat
bij de consument aan wie de financiering verstrekt is of zal worden, duurzaam
voor eigen bewoning in gebruik is of zal zijn.[4] Hieruit blijkt dat de
gedragscode is beperkt tot zogenaamde hypothecaire woningfinancieringen.
De vorm waarin de financiering wordt verstrekt (geldlening, krediet in rekening-
courant) of het bestedingsdoel van de financiering doen niet ter zake. De
gedragscode is voorts alleen van toepassing op hypothecaire financieringen
die als standaardproduct in het openbaar (bijvoorbeeld via brochures, folders,
advertenties) aan consumenten wordt aangeboden en/of verstrekt.[5] Onder
consument wordt verstaan een natuurlijke persoon die anders dan in de
uitoefening van een beroep of bedrijf handelt.[6] Bedrijfs- en
praktijkfinancieringen vallen dus buiten de werkingssfeer van de gedragscode.
De gedragscode geldt voorts alleen indien er een recht van hypotheek wordt
verlangd of is verkregen op een in Nederland gelegen woning. Wanneer er
hypothecaire zekerheid in het buitenland wordt verlangd of is verkregen, is de
gedragscode (dus) niet van toepassing.
B3: Bepalingen van de gedragscode
16. De inleiding van de gedragscode luidt als volgt: Per jaar worden in
Nederland enige honderdduizenden hypothecaire financieringen verstrekt,
meestal voor de financiering van de aankoop van een woning. Voor een
particuliere consument vormt het kiezen van zon financiering vaak n van de
belangrijkste financile beslissingen in zijn leven. Het is dus van belang dat hij
optimale informatie krijgt, aanbiedingen met elkaar kan vergelijken en tijdens
de financiering een goede rechtspositie heeft.[].
17. De gedragscode bevat twintig bepalingen. Het grootste aantal bepalingen
ziet op voorlichting. Hieronder worden een aantal daarvan beknopt besproken.
Een aantal artikelen heeft betrekking op beperkingen in de
financieringsmogelijkheden en op de vergoedingsregeling bij extra of
vervroegde aflossing. Deze bepalingen worden meer uitgebreid behandeld.
18. Artikel 3 (Voorlichting) is een van de belangrijkste verplichtingen en betreft
de verplichting van hypothecair financiers om een groot aantal zaken op te
nemen in informatiemateriaal (folders, brochures) dat aan consumenten wordt
verstrekt.[7] Hierin moeten de belangrijkste financile en fiscale gevolgen van
het eigen woning bezit en van een hypothecaire financiering worden
aangegeven. Daarnaast moet nog een aantal andere zaken vermeld worden
zoals financieringskosten (afsluitprovisie), standaardverstrekkingsnormen in
relatie tot de waarde van het onroerend goed, een vergoedingsregeling bij
extra of vervroegde algehele aflossing en de wijze waarop toepasselijke
algemene voorwaarden en de gedragscode verkrijgbaar zijn.
19. Artikel 4 (Hypotheeklastenberekening) bepaalt dat de hypothecair
financier of de hypotheekbemiddelaar de consument (op zijn verzoek) in
verband met de aanvraag van een hypothecaire financiering een
hypotheeklastenberekening ter hand stelt. Artikel 5 van de gedragscode
(Offertes) geeft aan welke gegevens door een hypothecair financier minimaal
moeten worden opgenomen in een schriftelijke offerte.[8]
20. Artikel 6 (Toetsrente) luidt: Bij de bepaling van de leencapaciteit van een
consument voor een hypothecaire financiering met een rentevaste periode van
vijf jaar of korter, zal de hypothecair financier een rentepercentage (toetsrente)
hanteren dat behoort bij een hypothecaire financiering met een
rentevastperiode van vijf jaar, doch met een op basis van de renteontwikkeling
telkenmale door het CHF vast te stellen minimum. De hypothecair financier
mag ook een hoger rentepercentage dan het door het CHF gehanteerde
minimum hanteren. Bij de bepaling van de leencapaciteit van een consument
voor een hypothecaire financiering met een rentevaste periode langer dan vijf
jaar mag de bij de bij die rentevastperiode behorende rente die de hypothecair
financier voor een dergelijke financiering vraagt, [worden] gehanteerd. Bij de
bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van tenminste de lasten
behorende bij een 30-jarige annuteitenlening.
21. Artikel 7 (Aflossingsvrije hypothecaire financieringen) luidt: Onder een
aflossingsvrije hypothecaire financiering wordt een hypothecaire financiering
verstaan waarop niet periodiek behoeft te worden afgelost en waarvoor geen
andere zekerheid is gesteld dan het hypothecair verbonden registergoed. Bij
verstrekking van een hypothecaire financiering bedraagt het aflossingsvrije
gedeelte maximaal 75% van de executiewaarde van het hypothecair
verbonden registergoed.
22. Artikel 8 (Effectieve rente) geeft een formule met behulp waarvan het
effectieve rentepercentage op jaarbasis wordt berekend.
23. In artikel 9 (Neveninkomsten) is geregeld dat een hypothecair financier
aan het verkrijgen van een hypothecaire financiering door een consument
geen verplichting tot het aangaan van andere overeenkomsten mag verbinden,
tenzij die een redelijk verband houden met de consument in de hoedanigheid
van geldnemer of het hypothecair te verbinden registergoed. De consument is
vrij in het kiezen van de wederpartij met wie hij een dergelijke overeenkomst
wil sluiten.
24. Artikel 10 lid 1(Extra of vervroegde algehele aflossing) luidt: De
hypothecair financier zal de consument toestaan om tot extra of vervroegde
algehele aflossing van een hypothecaire financiering over te gaan. De
hypothecair financier is bevoegd te bedingen dat deze aflossingen alleen
kunnen geschieden op bepaalde data en/of met inachtneming van een
bepaalde termijn of termijnen en/of met inachtneming van bepaalde
minimumbedragen en/of tegen betaling van een vergoeding.
25. Artikel 11 (Vergoeding bij extra aflossing) luidt:
1. De hypothecair financier zal de consument toestaan, zonder dat deze tot
betaling van enige vergoeding gehouden is, elk kalenderjaar niet cumulatief
extra aflossingen te doen tot een bedrag gelijk aan tien procent van de
oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering. De hypothecair
financier is bevoegd bij wijziging van het rentetype en/of de aflossingsvorm
gedurende de economische looptijd van de hypothecaire financiering te
bedingen dat de in de vorige zin bedoelde vergoedingsvrije aflossing gelijk zal
zijn aan tien procent van de (restant-) schuld van de hypothecaire financiering
op het tijdstip van de wijziging van de voorwaarden.
2. Indien de consument ingeval van extra aflossingen op een hypothecaire
financiering een vergoeding verschuldigd is, die berekend wordt op basis van
de contante waarde van het verschil tussen de door de consument
verschuldigde rente en de actuele rente, zal de hypothecair financier in het
geval dat de actuele rente hoger is dan de door de consument verschuldigde
rente geen vergoeding in rekening brengen.
Indien de hypothecair financier ingeval van extra aflossingen een andere
methode van berekening van een vergoeding hanteert dan de in dit lid
vermelde, blijft een dergelijke vergoedingsregeling onverkort van toepassing.
3. De methode van berekening van de vergoeding bij extra aflossingen dient
door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig omschreven te zijn
dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument controleerbaar zijn.
26. Artikel 12 (Vergoeding bij vervroegde algehele aflossing) luidt:
De hypothecair financier zal bij vervroegde algehele aflossing van een
hypothecaire financiering:
1. Ingeval van overlijden van de consument geen vergoeding in rekening
brengen indien de aflossing plaatsvindt uit een uitkering, die gedaan wordt in
verband met overlijden.
2. Ingeval van vrijwillige onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden
registergoed, gevolgd door juridische levering en verhuizing van de consument,
alleen dan een vergoeding in rekening brengen:
a) Indien hij de consument de gelegenheid biedt om een nieuwe hypothecaire
financiering ter grootte van de hypothecaire financiering die afgelost wordt, te
verkrijgen onder dezelfde rentecondities als de hypothecaire financiering die
afgelost wordt (meeneemregeling) en de consument daarvan geen gebruik
maakt;
b) Indien van de hypothecair financier redelijkerwijs niet gevergd kan worden
dat hij een nieuwe hypothecaire financiering, als hiervoor onder a bedoeld,
aanbiedt, omdat verstrekking niet binnen de door hem gehanteerde normen
zou vallen.
De vergoeding zal maximaal gelijk zijn aan hetzij vier maanden rente over het
vervroegd af te lossen bedrag hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen
bedrag.
3. Ingeval van executoriale verkoop of daarmee gelijk te stellen onderhandse
verkoop van het hypothecair verbonden registergoed alleen dan een
vergoeding in rekening brengen indien de verkoop het gevolg is van een
handelen of nalaten dat de consument in redelijkheid is te verwijten. Deze
vergoeding zal maximaal gelijk zijn aan hetzij vier maanden rente over het
vervroegd af te lossen bedrag hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen
bedrag.
4. Ingeval de actuele rente hoger is dan de door de consument verschuldigde
rente en de consument een vergoeding verschuldigd is, die berekend wordt op
basis van de contante waarde van het verschil tussen de door de consument
verschuldigde rente en de actuele rente, geen vergoeding in rekening brengen.
Indien de hypothecair financier ingeval van vervroegde algehele aflossing een
andere methode van berekening van en vergoeding hanteert dan de in dit lid
vermelde, blijft een dergelijke vergoedingsregeling onverkort van toepassing.
5. De methode van berekening van de vergoeding bij vervroegde algehele
aflossing dient door de hypothecair financier in zijn voorwaarden zodanig
omschreven te zijn dat de daarin voorkomende variabelen voor de consument
controleerbaar zijn.
27. Artikel 13 (Kennisgeving van verlengingsofferte) bepaalt dat indien een
hypothecaire financiering aan een consument verstrekt is onder de
voorwaarde dat het rentepercentage voor een overeengekomen periode vastligt
(repeterend vaste rente), de hypothecair financier tenminste een maand voor
de afloop van een dergelijke periode aan de consument schriftelijk het
rentepercentage voor de eerstvolgende rentevaste periode offreert.
28. Volgens artikel 14(Wijziging voorwaarden tijdens looptijd van de
hypothecaire financiering), eerste lid, zal de hypothecair financier gedurende
de juridische looptijd van de hypothecaire financiering in beginsel alleen het
rentetarief wijzigen voorzover de mogelijkheid tot rentewijziging
overeengekomen is. Van andere mogelijkheden tot wijziging van voorwaarden
van de hypothecaire financiering zal de hypothecair financier slechts gebruik
maken in een beperkt aantal gevallen.
29. Artikel 15 (Overleg bij financile problemen) bepaalt dat indien een
consument zijn verplichtingen uit hoofde van de hypothecaire financiering niet,
niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, de hypothecair financier in overleg met de
consument zal treden om te bezien of het mogelijk is een redelijke en voor de
hypothecair financier en de consument acceptabele oplossing te vinden voor
het gerezen probleem.
30. Volgens artikel 16 (Depotrente) zal de hypothecair financier bij
hypothecaire financieringen, waarbij de geldmiddelen of een gedeelte daarvan
nog niet aan de consument worden uitgekeerd, maar (onder welke benaming
dan ook) ter beschikking worden gehouden, de daarvoor de betalen
vergoeding uitdrukken in hetzij een per saldo te betalen rente over het ter
beschikking gehouden bedrag hetzij in een percentage van de hoofdsom van
de hypothecaire financiering.
31. Artikel 17 (Afwijkingen) geeft een regeling voor indien een hypothecair
financier bij een bepaalde financieringsvorm niet op alle punten aan de
gedragscode kan voldoen.
32. Volgens artikel 18 (Hypotheekbemiddelaars) zal de hypothecair financier
schriftelijk overeenkomen met een hypotheekbemiddelaar die voor hem
bemiddelt op het gebied van hypothecaire financieringen, dat hij de
gedragscode dient na te leven. De hypothecair financier zal een
hypotheekbemiddelaar, die de gedragscode niet naleeft schriftelijk verzoeken
de gedragscode na te leven, en de hypothecair financier zal een
hypotheekbemiddelaar op het gebied van hypothecaire financieringen
uitsluiten van bemiddeling indien deze hypotheekbemiddelaar ondanks
herhaalde waarschuwing in ernstige mate in gebreke blijft de bepalingen uit de
gedragscode na te leven [].
33. Artikel 19 (Klachten) bepaalt wie bij niet naleving door een hypothecair
financier van een of meer bepalingen van de gedragscode bevoegd is tot het
indienen van een klacht. Bevoegd is
- een consument, die rechtstreeks in zijn belang is getroffen
- een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid, die in overeenstemming
met zijn
statuten belangen van consumenten behartigt en die als voldoende
representatief wordt
beschouwd
- een hypothecair financier
Indiening, behandeling en afdoening van een klacht geschiedt met
inachtneming van het reglement Geschillencommissie Gedragscode
Hypothecaire Financieringen.
B4: Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen
34. In de vigerende gedragscode is opgenomen dat klachtenbehandeling
geschiedt door een commissie van toezicht gedragscode hypothecaire
financieringen. Per 1 januari 1997 is het reglement geschillencommissie
gedragscode hypothecaire financieringen vastgesteld waarbij de
Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire Financieringen (hierna: de
Geschillencommissie) is ingesteld, welke in stand gehouden wordt door de
Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken te Den Haag.
Samenstelling
35. De geschillencommissie bestaat uit een door het bestuur van de Stichting
Geschillencommissies voor Consumentenzaken te bepalen aantal leden: een
voorzitter en een aantal vice-voorzitters die door de stichting worden
aangezocht, alsmede een aantal door het CHF respectievelijk de
Consumentenbond voorgedragen leden. De leden van de
Geschillencommissie vervullen hun functie op onafhankelijke wijze zonder last
of ruggespraak. Ter behandeling van een geschil wijst de voorzitter een
individuele geschillencommissie[9] van drie personen aan, bestaande uit de
voorzitter dan wel n van de vice-voorzitters, n lid voorgedragen door de
Consumentenbond en n lid voorgedragen door het CHF.
Taak en bevoegdheden
36. De geschillencommissie heeft tot taak toe te zien op de naleving van de
gedragscode. Zij kan dit doen door zich - gevraagd of ongevraagd uit te
spreken over de toepassing van de gedragscode. De geschillencommissie
kan uitspraak doen bij bindend advies, met een tuchtrechtelijke uitspraak of
door een schikking tussen partijen te bevorderen. De mogelijkheid tot
uitspraak bij bindend advies staat slechts open voor de consument die een
klacht indient met betrekking tot een aan hem verstrekte hypothecaire
financiering, waarop de gedragscode van toepassing is.
37. De bevoegdheden bij bindend advies bestaan uit:
- hypothecair financier verplichten tot naleving van de gedragscode;
- vaststellen van een schadevergoeding;
- iedere andere beslissing die zij redelijk en billijk acht ter beindiging van het
geschil.
38. De bevoegdheden bij tuchtrechtelijke uitspraak bestaan uit:
- een aanbeveling aan de hypothecair financier;
- een waarschuwing aan de hypothecair financier;
- een verbod aan de hypothecair financier om voor de periode van maximaal n
jaar de status van deelnemer aan de gedragscode te voeren.
Het bindend advies kan worden vernietigd door de gewone rechter.
B5: In de concept-gedragscode aangebrachte wijzingen t.o.v. de gedragscode
van 1990
39. De belangrijkste verschillen tussen de vigerende gedragscode en de
nieuwe concept gedragscode zijn:
- In de vigerende gedragscode wordt de term marktrente gebruikt, die wordt
gedefinieerd als de rente die een hypothecair financier op het moment van het
ontvangen van een extra of vervroegde algehele aflossing op een hypothecaire
financiering voor soortgelijke, nieuw te verstrekken hypothecaire financieringen
in rekening brengt.
- Bij de concept gedragscode echter wordt de term actuele rente gebruikt, die
wordt gedefinieerd als de rente die een hypothecair financier volgens de met
de consument gesloten overeenkomst inzake een hypothecaire financier
hanteert bij het berekenen van een vergoeding ingeval van een extra of
algehele vervroegde aflossing.
- In de concept gedragscode zijn bepalingen over aanmelding bij het Bureau
Krediet Registratie in Tiel opgenomen. Tevens is de informatieverstrekking
uitgebreid t.o.v. de oude gedragscode, bijv. bij de hypotheeklastenberekening
en de offertes.
- Nieuw in de concept gedragscode is de opname van de toetsrente (art. 6)
welke wordt gehanteerd bij hypothecaire financieringen met een
rentevastperiode van korter dan 5 jaar.
- Ook de bepaling over aflossingsvrije hypothecaire financiering (art. 7)in de
concept gedragscode is nieuw t.o.v. de vigerende gedragscode.
II Verloop van de procedure
40. Op 30 mei 1990 heeft het CHF de overeenkomst aangemeld bij de
Europese Commissie, die de aanmelding op 25 november 1991 heeft
afgedaan met een comfort letter op basis van prioritering. Op 31 maart 1998
heeft het CHF een ontheffingsaanvraag voor de gedragscode bij de NMa
ingediend welke is geregistreerd onder zaaknummer 235.
41. Op 2 juni 1998 heeft de NMa aanvullende vragen gesteld. Op 18 juni 1998
heeft het CHF de vragen beantwoord. Op 14 december 1998 heeft het CHF de
NMa bericht dat de tekst van de aanvankelijk aangemelde gedragscode was
vernieuwd. Die nieuwe concept-gedragscode is door de NMa geregistreerd
onder zaaknummer 1189.
42. In Staatscourant nummer 46 van 8 maart 1999 is mededeling gedaan van
de ontheffingsaanvraag. Daarbij zijn belanghebbenden opgeroepen hun
zienswijze schriftelijk of mondeling naar voren te brengen. De aanvraag en de
daarop betrekking hebbende stukken hebben van 9 maart 1999 tot 6 april
1999 ter inzage gelegen ten kantore van de NMa. Er hebben zich geen
belanghebbenden gemeld.
43. Op 7 april 1999 heeft er ten kantore van de NMa een overleg
plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van het CHF en de NMa. Naar
aanleiding van het besprokene heeft het CHF op 14 april 1999 aanvullende
informatie verschaft. Op 29 juni 1999 heeft het CHF haar schriftelijke reactie
gegeven op het gesprek d.d. 7 april 1999.
44. Op 15 september en 14 december 1999 heeft de NMa aanvullende vragen
gesteld. Deze vragen zijn op 29 september en 20 december 1999 beantwoord.
Op 21 december 1999 heeft ten kantore van de NMa een bespreking
plaatsgevonden naar aanleiding van vragen die de NMa op 14 december 1999
had gesteld.
45. Verder heeft de NMa in het kader van het onderzoek o.a. inlichtingen
ingewonnen bij andere mededingingsautoriteiten binnen de Europese Unie, de
Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis, de Hypothekers Associatie en
De Nederlandsche Bank.
III Argumenten van partijen
Toetsrente
46. Het hanteren van een minimum toetsrente, volgens art. 6 van de
gedragscode, bij de bepaling van de leencapaciteit levert een bijdrage aan een
stabiele economische ontwikkeling. Zowel De Nederlandsche Bank (hierna
DNB) als de Vereniging Eigen Huis hebben hun zorg uitgesproken over de
hoge leencapaciteit. Bij een daling van de huizenprijzen of een stijging van de
rente kan dat leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens en
daarmee leiden tot een conjuncturele inzinking. Deze bepaling is in het
belang van de kredietnemer omdat deze beschermd wordt tegen
overkreditering. De concurrentie wordt slechts beperkt voor zover nodig om
overkreditering te voorkomen. Het staat de individuele financier vrij om het
rentepercentage en de overige voorwaarden en modaliteiten te bepalen
waartegen de hypothecaire financiering uiteindelijk wordt verstrekt (de
toetsrente is slechts n van de variabelen waarmee de leencapaciteit wordt
bepaald).
47. De hoogte van de toetsrente is gebaseerd op het vijfjaarstarief zoals dat
door DNB wordt gepubliceerd in haar Statistisch Bulletin[10]. Indien dit
vijfjaarstarief gedurende drie maanden boven de toetsrente uitkomt zal binnen
het CHF over aanpassing gesproken worden. Er is niet gekozen voor een
automatische aanpassing om al te veel aanpassingen te voorkomen. De
rentevisie van de financiers speelt dus ook een rol.
Aflossingsvrije hypotheken
48. Art. 7 van de gedragscode beoogt consumenten te beschermen tegen het
verkrijgen van hoge hypothecaire financieringen zonder dat daar een of andere
vorm van -uitgestelde- aflossing tegenover staat. Ingeval van tegenslag, zoals
een stijgende rente of indien de consument moet verhuizen bij gedaalde
huizenprijzen, is er door de beperking van aflossingsvrije verstrekkingen [van
hypothecaire financieringen] een buffer aanwezig (in de vorm van een
gedeeltelijk opgebouwde kapitaalverzekering of als daadwerkelijke
gedeeltelijke aflossing van de schuld) die het mogelijk maakt financile
tegenslag te pareren. De bepaling is mede opgenomen in verband met de
(politieke) onrust rondom vermeende verstrekking van hoge [hypothecaire]
financieringen, met name met een hoge aflossingsvrije component.
49. Bij de bepaling van de bovengrens voor het aflossingsvrije gedeelte van
75% van de executiewaarde van het verbonden goed is aansluiting gezocht bij
de solvabiliteitsnormen die DNB hanteert. Bij financiering boven 75% van de
executiewaarde, ongeacht de samenstelling van de financiering, hanteert DNB
voor banken, een verdubbelde solvabiliteitseis wanneer er geen sprake is van
een door de overheid gegarandeerde hypotheek[11].
50. Art. 7 van de gedragscode draagt zowel op microniveau (voor de
individuele consument) als op macroniveau bij aan een stabiele economische
ontwikkeling. Het beperkt of voorkomt op microniveau de ontwrichtende
effecten die optreden als consumenten niet aan hun financile verplichtingen
kunnen voldoen. Op macroniveau voorkomt de bepaling mede, dat een
potentieel destabiliserende invloed op het financieel systeem ontstaat, als
gevolg van onvoldoende door onderpand en/of opgebouwde en/of gedane
aflossingen gedekte financieringen.
51. De gebruikers zullen billijk voordeel van de uit de bepaling voortvloeiende
voordelen ervaren op het moment dat er financile problemen ontstaan. Dit
voordeel kan niet gekwantificeerd worden.
52. De bepaling is noodzakelijk om de eerder beschreven verbetering en/of
vooruitgang te bereiken. Omdat hypothecair financiers zich gedragen conform
bedrijfseconomische principes is het percentage van de executiewaarde dat
men bereid is aflossingsvrij te financieren, onderwerp van concurrentie. Vanuit
een maatschappelijk oogpunt en vanuit prudentile overwegingen wordt dat
echter minder gewenst geacht. Vanwege de genoemde concurrentie is het
niet mogelijk het gewenste gedrag af te dwingen anders dan via zelfregulering
of wetgeving. Ook regelgeving vanuit De Nederlandsche Bank (DNB) bereikt
niet het doel omdat daarmee slechts 75% van de relevante markt bereikt kan
worden. Niet alleen zou dan een verschuiving plaatsvinden naar aanbieders
die niet onder toezicht staan van DNB, ook van een level playing field is dan
geen sprake meer.
53. Er is voldoende restconcurrentie omdat er slechts een beperkt effect op
de mededinging is. Zoals bij elke hypothecaire financiering zijn er veel
variabelen die uiteindelijk de financiering vorm geven. De grootte van het
aflossingsvrije leningdeel is er daarvan maar n. De concurrentie blijft volledig
aanwezig waar het gaat om rentepercentage en de bijbehorende
rentevastperiode, de vrijwel altijd aanwezige overlijdensrisicoverzekering, de
overige voorwaarden en modaliteiten en het acceptatiebeleid. Omdat een
aflossingsvrije financiering veelal onderdeel is van de gehele financiering, met
bijvoorbeeld ook een gedeelte spaarhypotheek of iets dergelijks, is op het
gedeelte dat geen betrekking heeft op de aflossingsvrije component de
concurrentie volledig.
Bepalingen omtrent extra of vervroegde algehele aflossing
54. Door het invoeren van een jaarlijkse vergoedingsvrije niet-cumulatieve extra
aflossing van tien procent worden de hieraan verbonden kosten aan alle
kredietnemers via het rentetarief doorberekend, ongeacht of zij hier gebruik
van maken. Opheffing van deze bepalingen zou de kredietnemer die niet
vervroegd wil aflossen ten goede kunnen komen door lagere prijzen. Een
verbod op deze bepalingen betekent ook dat er een grotere
productdifferentiatie zal optreden. Nadeel van opheffing is vermindering van de
transparantie voor de kredietnemer, deze zal steeds moeten opletten of en
tegen welke voorwaarden vervroegde -algehele- aflossing mogelijk is. Juist
transparantie draagt bij aan een betere vergelijkbaarheid en bevordert daarmee
de concurrentie tussen financiers.
55. De hoogte van de ondergrens van 10% is de uitkomst van het overleg
zoals dat in 1989 is gevoerd tussen de partijen die betrokken waren bij de
totstandkoming van de gedragscode. In de praktijk worden ook hogere
percentages van 15% tot 25% gehanteerd.
56. De bepalingen van art. 12 lid 2, 3 en 4 omtrent de vergoeding bij
vervroegde aflossing maximeren de vergoeding, onder bepaalde voorwaarden,
op hetzij vier maanden rente over het vervroegd af te lossen bedrag, hetzij drie
procent van het vervroegd af te lossen bedrag. De hoogte van deze
vergoedingen zijn het resultaat van besprekingen met de
consumentenorganisaties eind jaren tachtig. Als de actuele rente hoger is
dan de rente die de consument betaalt is geen vergoeding verschuldigd bij
vervroegde aflossing.
IV Beoordeling
57. Art. 6, lid 1 Mw luidt: Verboden zijn overeenkomsten tussen
ondernemingen, besluiten van ondernemersverenigingen en onderling
afgestemde feitelijke gedragingen van ondernemingen, die ertoe strekken of
ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel
daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst.
Onderneming c.q. ondernemersvereniging
58. De overeenkomst is ondertekend door de volgende ondernemingen, c.q.
ondernemersverenigingen: Nederlandse Vereniging van Banken, de
Nederlandse Vereniging van Hypotheekbanken, de Nederlandse Vereniging
van Levensverzekeraars, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds, de N.V.
Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en de Vereniging van
Bedrijfspensioenfondsen[12] (PVF Nederland NV). Later zijn de volgende
ondernemingen, c.q. ondernemersverenigingen toegetreden: de Vereniging
van Financieringsondernemingen in Nederland, de Nederlandse Vereniging
voor Volkskrediet en nog een aantal ondernemingen[13]. Het CHF heeft geen
zelfstandige rechtspersoonlijkheid.
Overeenkomst tussen ondernemingen
59. Artikel 1 sub e van de Mededingingswet verwijst voor een uitleg van het
begrip overeenkomst naar het begrip in artikel 85(thans artikel 81), eerste lid
van het EG-Verdrag. Uit de Europese jurisprudentie kan worden afgeleid dat
onder het begrip overeenkomst in elk geval juridisch bindende
overeenkomsten vallen.
60. De overeenkomst zelfregulering hypothecaire financieringen is een
juridisch bindende overeenkomst. Bij deze overeenkomst zijn de gedragscode
hypothecaire financieringen, het contactorgaan hypothecair financiers en het
reglement commissie van toezicht gedragscode hypothecaire financieringen
[14] ingesteld. De Geschillencommissie Gedragscode Hypothecaire
Financieringen heeft tot taak het toezien op de naleving van de gedragscode,
waarbij zij uitspraak kan doen bij bindend advies, met een tuchtrechtelijke
uitspraak of door een schikking tussen partijen te bevorderen. Samenvattend
is er sprake van een overeenkomst in de zin van artikel 6 van de
Mededingingswet.
Besluit van ondernemersverenigingen
61. Het begrip besluit van een ondernemersvereniging omvat zowel juridisch
bindende beslissingen als beslissingen die niet bindend zijn, maar wel door
de betrokken ondernemers worden gevolgd en niet bindende beslissingen die
de ondubbelzinnige uitdrukking vormen van de wil van de vereniging om het
gedrag van haar leden op de betrokken markt te cordineren.[15] De
overeenkomst zelfregulering hypothecaire financieringen is een juridisch
bindende overeenkomst. Samenvattend is er ook sprake van een besluit van
ondernemersverenigingen in de zin van artikel 6 van de Mededingingswet.
De markt voor woninghypotheken
62. Een woninghypotheek onderscheidt zich van andere hypotheken zoals
bijvoorbeeld een bedrijfspandhypotheek door o.a. de afnemers van
hypothecaire financieringen (een particulier i.p.v. een bedrijf), de mogelijkheid
een leveringsverzekering aan de hypotheek te koppelen, de aard van het
registergoed (woning i.p.v. bedrijfspand) en de fiscale behandeling
(hypotheekrenteaftrek i.p.v. kosten ten laste van de winst voor
vennootschapsbelasting). Een woninghypotheek onderscheidt zich van andere
financile producten door o.a. de lange looptijd, de grootte van het bedrag, het
onderpand en de fiscale behandeling.
63. De Nederlandse markt voor woninghypotheken vertoont al jaren sterke
groei. In 1999 werd voor 172 miljard aan nieuwe woninghypotheken
ingeschreven, dit betrof een recordaantal van in totaal 665.000
woninghypotheken. Meer dan de helft (56%) van de 665.000 afgesloten
woninghypotheken was niet bestemd voor de financiering van een
woningaankoop maar voor een oversluiting of tweede hypotheek. De
uitstaande schuld voor woninghypotheken bedroeg per ultimo 1999 in totaal
559 miljard.[16]
64. Hypotheekaanbieders[17] proberen zich met behulp van o.a. de volgende
componenten te onderscheiden van hun concurrenten:
(i) productinnovatie (bijv. door beleggings- en verzekeringscomponenten);
(ii)verbreding van het aantal distributiekanalen (bijv. call centres, intermediairs,
e-commerce);
(iii) intensivering van cross-selling (combinatie met scala van financile
producten en diensten);
(iv)tarifering en de kosten van funding en hypotheekverstrekking. [18]
65. Voor de consumenten is de transparantie van de markt voor
woninghypotheken beperkt door de hoge mate van complexiteit. De
verschillende soorten en combinaties van hypotheekvormen en de
verzekeringstechnische en fiscale aspecten maken hypotheken moeilijk
onderling vergelijkbaar. Hierdoor is de reputatie van de hypotheekaanbieder
van groot belang.
66. DNB concludeert uit haar onderzoek dat er sprake is van stevige
concurrentie op de hypotheekmarkt in Nederland. Er is sprake van grote
fluctuaties in de marktaandelen van banken en verzekeraars en (potentile)
klanten worden via diverse distributiekanalen actief benaderd voor de afname
van hypotheekproducten. In de periode 1994-1999 zijn grote en zelfstandige
(franchise)ketens van hypotheek-intermediairs ontstaan. Deze
tussenpersonen hebben geprofiteerd van het grote aantal oversluitingen en
hebben de vraag hiernaar ook gestimuleerd. Hierbij is ook met nieuwe
hypotheekvormen ingespeeld op de ruime fiscale aftrekmogelijkheden in
Nederland.[19] Ook toetreding uit het buitenland heeft plaatsgevonden door
bijvoorbeeld Bank of Scotland.
67. Het aandeel van de algemene banken in de markt voor woninghypotheken
is in 1999 gedaald van 50% naar ca. 44%, het marktaandeel van de
hypotheekbanken en de bouwfondsen is in 1999 gestegen van 30% naar
33%.[20]
Mededingingsbeperkingen
68. Het merendeel van de bepalingen in de gedragscode heeft betrekking op
voorlichting en bevordering van vergelijkbaarheid van hypothecaire
financieringen. In dit concrete geval is de invulling hiervan niet
mededingingsbeperkend. De bijbehorende geschillenregeling wordt o.a.
gekenmerkt door een onafhankelijke geschillencommissie, een mogelijkheid
tot beroep bij de gewone rechter met betrekking tot het bindende advies en
een mogelijkheid tot wraking of verschoning indien de feiten of
omstandigheden het vormen van een onpartijdig oordeel zouden bemoeilijken.
Dit in overweging nemende is deze geschillenregeling niet
mededingingsbeperkend.
69. De bepalingen omtrent toetsrente, aflossingsvrije hypotheken en
vergoedingen bij extra of vervroegde algehele aflossing beperken op
onderdelen de vrijheid van de deelnemers om hun beleid met betrekking tot
enkele belangrijke concurrentieparameters te bepalen en zijn daardoor
mededingingsbeperkend.
70. Het betreft de volgende (onderdelen van) bepalingen van de gedragscode:
- bepalingen over de toetsrente in art. 6 van de gedragscode;
- bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7 van de
gedragscode;
- bepalingen over extra of vervroegde gehele aflossing in art. 11 lid 1 en art.
12, lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode.
Toetsrente (art. 6)
71. Bij bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van ten minste de
lasten behorende bij een dertigjarige annutaire lening. Door de bepalingen in
art. 6 wordt een (toets)rentepercentage gentroduceerd dat fungeert als
minimum rentepercentage bij het berekenen van de leencapaciteit. Dit
minimum rentepercentage wordt gehanteerd bij de berekening van de
leencapaciteit voor hypothecaire financieringen met een rentevastperiode van
vijf jaar of korter. De toetsrente heeft betrekking op een belangrijk onderdeel
van de berekening van de leencapaciteit.
Aflossingsvrije hypothecaire financieringen (art. 7)
72. Door de bepaling in art. 7 is het aflossingsvrije gedeelte van een te
verstrekken hypothecaire financiering beperkt tot maximaal 75% van de
executiewaarde van het hypothecair verbonden registergoed.
Bepalingen omtrent extra aflossing (art. 11, eerste lid)
73. Volgens art. 11, eerste lid zijn de deelnemers aan de gedragscode tot het
volgende verplicht :
De consument mag , zonder dat deze tot betaling van enige vergoeding
gehouden is, elk kalenderjaar, niet cumulatief, extra aflossingen doen tot een
bedrag gelijk aan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de
hypothecaire financiering. Bij wijziging van het rentetype en/of de
aflossingsvorm gedurende de economische looptijd van de hypothecaire
financiering, is het de hypothecair financier toegestaan de bovengenoemde
vergoedingsvrije aflossing te beperken tot tien procent van de (restant-) schuld
van de hypothecaire financiering op het tijdstip van de wijziging van de
voorwaarden. De hieraan verbonden kosten worden aan alle kredietnemers via
het rentetarief doorberekend, ongeacht of zij hier gebruik van maken.
Vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing (art. 12, tweede lid sub b en
derde lid)
74. Wat de vergoeding bij vervroegde algehele aflossing betreft wordt in art.
12, tweede lid sub b en derde lid de vergoeding bij vervroegde algehele
aflossing gemaximeerd tot hetzij vier maanden rente over het vervroegd af te
lossen bedrag, hetzij drie procent van het vervroegd af te lossen bedrag. Deze
maximering is van toepassing bij (a) vrijwillige onderhandse verkoop van het
hypothecair verbonden registergoed, gevolgd door de juridische levering en
verhuizing van de consument, (b) ingeval van executoriale verkoop of daarmee
gelijk te stellen onderhandse verkoop van het hypothecair verbonden
registergoed.
75. Samenvattend kan worden gesteld dat bovengenoemde bepalingen zowel
afzonderlijk als tezamen de commercile vrijheid van de deelnemers aan de
gedragscode beperken en als zodanig een mededingingsbeperking inhouden.
Merkbaarheid op de Nederlandse markt
76. De gedragscode heeft betrekking op hypothecaire woningfinancieringen
die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden
aangeboden en/of verstrekt[21]. Hierbij geldt dat de gedragscode van
toepassing is indien het verbonden registergoed is gelegen in Nederland.
Nagenoeg alle aanbieders van hypothecair krediet in Nederland hebben zich
aangesloten bij de overeenkomst waar de gedragscode onderdeel van
uitmaakt. De overeenkomst is dus merkbaar op de Nederlandse markt voor
het aanbieden van woninghypotheken.
Conclusie met betrekking tot toepasselijkheid van art. 6 Mw.
77. De volgende bepalingen van de gedragscode vallen onder het
toepassingsbereik van art. 6 Mw. :
- de bepalingen over de toetsrente in art. 6 van de gedragscode;
- de bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7 van de
gedragscode;
- de bepalingen over extra of vervroegde algehele aflossing in art. 11 lid 1 en
art. 12 lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode.
C. Ontheffingsvoorwaarden
78. Volgens artikel 17 Mw. kan ontheffing van het verbod van artikel 6, eerste
lid worden verleend voor overeenkomsten, besluiten en gedragingen als
bedoeld in dat artikel, die bijdragen tot verbetering van de productie of van de
distributie of tot bevordering van de technische of economische vooruitgang,
mits een billijk aandeel in de daaruit voortvloeiende voordelen de gebruikers
ten goede komt, en zonder nochtans aan de betrokken ondernemingen
beperkingen op te leggen die voor het bereiken van deze doelstellingen niet
onmisbaar zijn, of de mogelijkheid te geven, voor een wezenlijk deel van de
betrokken goederen en diensten de mededinging uit te schakelen. Hieronder
worden de ontheffingsvoorwaarden per mededingingsbeperkende bepaling van
de gedragscode behandeld.
C1: Toetsrente (art. 6 Gedragscode)
- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de
technische en economische vooruitgang
79. De toetsrente levert een verbetering van de distributie op doordat zij
bijdraagt aan het voorkomen van overkreditering bij een lage korte rente. Deze
bijdrage wordt geleverd doordat bij een onderdeel van de berekening van de
leencapaciteit de toetsrente i.p.v. de lagere korte rente wordt gebruikt. Bij een
daling van de huizenprijzen of een stijging van de korte rente kan
overkreditering leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens.
Door het gebruik van de toetsrente wordt, in dergelijke gevallen, een bijdrage
geleverd aan het voorkomen van financile problemen voor individuele
huishoudens.
80. Bij overkreditering kan een daling van de huizenprijzen of een stijging van
de korte rente leiden tot financile problemen voor individuele huishoudens en
daarmee leiden tot een conjuncturele inzinking. Doordat de toetsrente een
bijdrage levert aan het voorkomen van overkreditering levert zij ook indirect een
bijdrage aan een stabiele economische ontwikkeling.
81. Door de toetsrente te baseren op het vijfjaarstarief dat DNB publiceert in
haar Statistisch Bulletin, wordt bereikt dat de leencapaciteit bij een
rentevastperiode van korter dan vijf jaar mede wordt bepaald door een i.h.a.
wat stabieler rentepercentage dan de meer fluctuerende korte termijn
rentepercentages.
- Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument
82. De toetsrente draagt bij aan de bescherming tegen overkreditering en
komt voor een billijk aandeel ten goede aan de consument, zonder de
keuzevrijheid wat betreft de samenstelling van de hypothecaire financiering te
beperken. De toetsrente draagt nl. bij aan het voorkomen van financile
problemen voor individuele huishoudens bij een daling van de huizenprijzen of
een stijging van de korte rente. De toetsrente draagt verder indirect bij aan
een stabiele economische ontwikkeling die ten goede komt aan alle
consumenten.
- Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen
83. Wanneer de korte rente stijgt kunnen bij een korte rentevastperiode
financile problemen ontstaan omdat de consument mr rente moet gaan
betalen. Deze problemen zullen groter zijn naarmate de hypothecaire
financiering groter is. Door bij de berekening van een onderdeel van de
leencapaciteit (grootte van de hypothecaire financiering) gebruik te maken van
een hoger rentepercentage (waardoor de berekende leencapaciteit afneemt)
dat in het algemeen minder fluctueert dan de korte rente wordt een bijdrage
geleverd aan het voorkomen van financile problemen voor individuele
huishoudens bij een stijging van de korte rente.
84. Iedere individuele hypotheekverstrekker heeft echter uit
concurrentieoverwegingen belang bij een zo hoog mogelijke leencapaciteit en
berekent de leencapaciteit derhalve bij voorkeur met een zo laag mogelijk
rentepercentage. Door het gebruik van het vijfjaarstarief van DNB is een
objectieve en transparante maatstaf gekozen die in het algemeen wat minder
fluctueert dan de korte rente en die door alle bij de gedragscode aangesloten
hypothecair financiers moet worden gebruikt onder de voorwaarden van artikel
6 van de gedragscode.
- Restconcurrentie
85. De toetsrente wordt slechts gebruikt bij een onderdeel van het berekenen
van de individuele leencapaciteit wanneer de rentevastperiode vijf jaar of korter
is. In die gevallen is de toetsrente slechts n van de variabelen die bij het
bepalen van de individuele leencapaciteit wordt gebruikt. Hierbij hanteren de
hypothecaire financiers hun eigen, veelal verschillende woonquotes[22].
Verder zijn er nog vele andere factoren die de uiteindelijke, gendividualiseerde
leencapaciteit bepalen. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan:
- continuteit van het (eerste en tweede) inkomen;
- het al of niet en in welke mate meetellen van het tweede inkomen
- persoonlijke omstandigheden van de kredietnemer (leeftijd, wel of geen auto)
- reeds lopende verplichtingen uit hoofde van bijvoorbeeld leningen
- toekomstverwachtingen
- extra zekerheden die verpand kunnen worden (polissen,
beleggingsrekeningen)
- de inschatting van de moraliteit van de kredietnemer
- fiscale mogelijkheden
De toetsrente wordt slechts gebruikt bij het berekenen van een onderdeel van
de leencapaciteit. De toetsrente wordt niet gebruikt bij de bepaling van de
daadwerkelijk door de kredietnemer te betalen rente.
86. Samenvattend kan gesteld worden dat de toetsrente (art. 6 gedragscode)
voldoet aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 van de
Mededingingswet.
C2: Aflossingsvrije component van hypothecaire financieringen (art. 7
gedragscode)
- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de
technische en economische vooruitgang
87. Ook door de beperking van de aflossingsvrije component van hypothecaire
financieringen wordt een bijdrage geleverd aan het voorkomen van
overkreditering. Hierbij wordt een maximum opgelegd voor het aflossingsvrije
deel van een hypothecaire financiering waardoor de hoogte van de te
verstrekken aflossingsvrije component van hypothecaire financieringen wordt
beperkt. Ten minste 25% van de executiewaarde van het verbonden
registergoed moet op enigerlei wijze worden gedekt door aflossingen en/of
kapitaalsverzekeringen en dergelijke. Door deze buffer kunnen consumenten
financile tegenslagen, zoals een stijgende rente of verhuizing bij gedaalde
huizenprijzen, beter opvangen door bijvoorbeeld aflossingen uit te stellen. Dit
draagt bij aan het voorkomen dat consumenten niet aan hun verplichtingen
kunnen voldoen. Hierdoor wordt tevens bijgedragen aan het voorkomen van
instabiliteit van het financile systeem. Ook hierdoor wordt een indirecte
bijdrage geleverd aan een stabiele economische ontwikkeling.
- Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument
88. De maximering van de aflossingsvrije component heeft een directe invloed
op de samenstelling van de te verstrekken hypothecaire financiering. De
consument kan bij de bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers,
niet kiezen voor een hypotheek met een grotere (dan het maximum)
aflossingsvrije component en bijvoorbeeld een hogere rente, bij hypotheken
die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten worden
aangeboden en/of verstrekt.
89. De consument wordt bij de keuze van zijn hypotheek, wanneer deze als
standaardproduct in het openbaar aan consumenten wordt aangeboden en/of
verstrekt, opgelegd om voor tenminste 25% van de executiewaarde van het
verbonden registergoed zekerheden te bieden naast het hypothecair
verbonden registergoed. Door deze zekerheden kunnen consumenten
financile tegenslagen, zoals een stijgende rente of verhuizing bij gedaalde
huizenprijzen, beter opvangen. Dit is in hun voordeel maar zij worden beperkt
in hun keuzemogelijkheden om, op basis van eigen inschattingen of fiscale
overwegingen, bijvoorbeeld te kiezen voor het nemen van dat risico om
zodoende een hoger hypotheekbedrag te verkrijgen.
- Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen
90. Overkreditering wordt slechts gedeeltelijk voorkomen omdat, voor zover de
aflossingsvrije component de 75% niet overschrijdt, tot -doorgaans- 125% van
de executiewaarde van het verbonden registergoed kan worden geleend. In de
praktijk worden diverse mengvormen van hypotheken aangeboden waarbij de
aflossingsvrije component slechts een onderdeel is van een totaalpakket.
91. De consument kan ook worden beschermd tegen overkreditering door de
bij de gedragscode aangesloten hypothecair financiers de mogelijkheid te
geven bij hypotheken die als standaardproduct in het openbaar aan
consumenten worden aangeboden en/of verstrekt, een grotere aflossingsvrije
component aan te bieden in ruil voor bijvoorbeeld een hogere rente die het
vergrote risico tot uitdrukking brengt. Hierbij kan als voorlichting worden
gewezen op de risicos van financile tegenslagen, zonder de samenstelling van
de hypothecaire financiering te beperken door maximering van de
aflossingsvrije component.
92. De bepalingen van de nationale hypotheekgarantie leveren ook reeds een
bijdrage aan het voorkomen van overkreditering omdat daarin als n van de
eisen is opgenomen dat de aflossingsvrije component maximaal 50% van de
waarde van de woning bedraagt.
93. Wat de stabiliteit van het financile systeem betreft geldt bovendien dat
DNB zwaardere solvabiliteitseisen stelt bij hypothecaire financiering zonder
overheidsgarantie wanneer het bedrag van de financiering de 75% van de
executiewaarde overschrijdt, ongeacht de vorm van de hypothecaire
financiering. Deze solvabiliteitseisen leveren als zodanig reeds een bijdrage
aan de stabiliteit van het financile systeem, door banken te verplichten grotere
buffers aan te houden wanneer een hypotheek wordt verstrekt die een grotere
omvang heeft dan 75% van de executiewaarde van het verbonden
registergoed. Deze solvabiliteitseisen zijn van toepassing op alle aanbieders
die onder toezicht van DNB staan.
- Restconcurrentie
94. Door de maximering van de aflossingsvrije component wordt de
keuzevrijheid van de consument en een belangrijke concurrentieparameter van
de hypothecair financier direct beperkt. De bepaling heeft een directe invloed
op de samenstelling van hypothecaire financieringen die als standaardproduct
in het openbaar aan consumenten worden aangeboden of verstrekt door de bij
de gedragscode aangesloten hypothecair financiers. Door deze bepaling kan
de consument namelijk geen hypothecaire financiering met een aflossingsvrije
component van meer dan 75% verkrijgen, die als standaardproduct in het
openbaar aan consumenten wordt aangeboden en/of verstrekt. Deze bepaling
is van toepassing op nagenoeg alle hypothecair financiers in Nederland voor
alle hypotheken die als standaardproduct in het openbaar aan consumenten
worden aangeboden en/of verstrekt.
95. Hypotheken die niet als standaardproduct worden aangeboden of verstrekt
zijn wat aflossingsvrije gedeelte betreft niet beperkt tot maximaal 75% van de
executiewaarde van het verbonden registergoed. Dit betreft afwijkingen van de
norm. Verder geldt dat niet alle, maar wel nagenoeg alle, hypothecair
financiers zijn aangesloten bij de gedragscode Hypothecaire Financieringen.
96. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling niet voldaan
wordt aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw.
C3: Bepalingen omtrent vergoeding bij extra aflossing (art. 11, eerste lid
gedragscode)
- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de
technische en economische vooruitgang
97. De in artikel 11, lid 1 opgenomen mogelijkheid om jaarlijks niet-cumulatief
extra aflossingen te doen van 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de
hypothecaire financiering verbetert de distributie van hypotheken door grotere
transparantie voor de consument. Door deze bepaling is de consument
verzekerd van een minimumpercentage dat hij of zij boetevrij mag aflossen dat
geldt voor alle bij de gedragscode aangesloten hypothecaire financiers.
Hierdoor wordt de keuze voor een hypothecaire financiering, die vaak n van de
belangrijkste financile beslissingen in zijn leven is, vergemakkelijkt.
Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument
98. De bepaling over boetevrije extra aflossing komt de consument ten goede
omdat geen vergoeding verschuldigd is voor extra aflossingen die jaarlijks niet-
cumulatief niet meer dan 10% van de hoofdsom bedragen. Daarnaast is de
consument door deze bepaling verzekerd van een minimumpercentage dat hij
of zij jaarlijks boetevrij mag aflossen, hetgeen de transparantie vergroot. Dit
maakt de keuze voor een hypothecaire financiering, die vaak n van de
belangrijkste financile beslissingen in zijn leven is, makkelijker.
99. Door de boetevrije aflossing heeft de consument meer mogelijkheden om
zonder extra kosten flexibel om te gaan met veranderende omstandigheden.
Hij kan bijvoorbeeld, zonder vergoeding verschuldigd te zijn, zijn maandelijkse
hypotheeklasten verlagen door een gedeelte (tot 10%) van de hypotheek af te
lossen. De consument kan gedurende de gehele looptijd van de hypotheek
profiteren van deze flexibiliteit om in te spelen op (onvoorziene) veranderde
omstandigheden. Het voordeel van de zekerheid van deze flexibiliteit komt ten
goede aan de consument bij zijn of haar keuze van een hypothecaire
financiering die vaak een zeer lange looptijd heeft.
100. Omdat de kosten die verbonden zijn aan vergoedingsvrije aflossingen aan
alle kredietnemers worden doorberekend via het rentetarief kunnen
consumenten die geen extra aflossingen willen doen feitelijk nadeel
ondervinden van deze bepaling. Zonder deze bepaling zou een kredietnemer
die niet vergoedingsvrij extra wil aflossen een lagere rente berekend kunnen
worden. Daar staat tegenover dat de transparantie afneemt en de consument
voor iedere hypotheekofferte zal moeten vergelijken of en tegen welke
voorwaarden vervroegde aflossing mogelijk is. Ook het voordeel van de
zekerheid van de bovengenoemde flexibiliteit gaat dan verloren.
Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen
101. Wat de boetevrije extra aflossingen betreft is aangesloten bij de praktijk
ten tijde van de onderhandelingen met consumentenorganisaties over de
gedragscode eind jaren tachtig. Juist door een minimumpercentage wordt een
grotere transparantie bereikt en kan de consument hypotheken makkelijker
vergelijken. Door de opname van dit minimum in de gedragscode kunnen
consumenten hier een beroep op doen bij alle bij de gedragscode aangesloten
hypothecair financiers.
Restconcurrentie
102. De concurrentie voor hypotheken met een hoger vergoedingsvrij
aflossingspercentage is volledig vrij en blijkt ook uit de praktijk waarbij
boetevrije aflossingspercentages tot 25% worden gehanteerd.
103. De vergoeding voor extra aflossingen is slechts n van de vele parameters
waarmee hypothecair financiers concurreren. Door de bepaling over
vergoedingsvrije extra aflossing kunnen bij de gedragscode aangesloten
hypothecair financiers, ten aanzien van hypotheken die als standaardproduct
in het openbaar aan consumenten worden aangeboden en/of verstrekt, niet
concurreren met bijvoorbeeld een lager percentage vergoedingsvrije aflossing
in ruil voor bijvoorbeeld een lager rentepercentage.
104. Hypotheken die niet als standaardproduct worden aangeboden of
verstrekt zijn wat de vergoedingsvrije extra aflossing betreft niet beperkt tot
minimaal 10% van de hoofdsom van de hypothecaire financiering. Verder geldt
dat niet alle hypothecair financiers zijn aangesloten bij de gedragscode.
105. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling voldaan wordt
aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw.
C4: Bepalingen over vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing (Art. 12,
tweede lid sub b en derde Lid gedragscode)
- Verbetering van de productie of de distributie of bevordering van de
technische en economische vooruitgang
106. Door de genoemde bepalingen van artikel 12 wordt de distributie van
hypotheken verbeterd door consumenten duidelijkheid te verschaffen over wat
de maximum vergoeding voor vervroegde algehele aflossing bedraagt in een
aantal gevallen. Hierdoor wordt de transparantie en vergelijkbaarheid van
hypotheken voor de consument vergroot, zodat deze een betere keuze kan
maken bij de zeer belangrijke financile beslissing over een hypotheek.
- Een billijk aandeel van de voordelen komt ten goede aan de consument
107. De vergrote transparantie en vergelijkbaarheid van hypotheken door de in
artikel 12 opgenomen maximumvergoedingen komen de consument ten
goede. De consument is hierdoor verzekerd van een maximum te betalen
bedrag bij vervroegde algehele aflossing in de genoemde gevallen. Deze
maximale vergoedingen bij vervroegde algehele aflossing sluiten aan bij de
praktijk ten tijde van het overleg met consumentenorganisaties over de
gedragscode. Door de betere vergelijkbaarheid kan de consument een betere
keuze maken uit de verschillende hypotheken.
- Onmisbaarheid van de mededingingsbeperkingen
108. Bij het ontbreken van een wettelijke grondslag zoals bijvoorbeeld de Wet
op het Consumentenkrediet wordt door deze bepalingen mogelijk gemaakt dat
de consument wordt beschermd tegen excessieve boetebepalingen bij
vervroegde algehele aflossing in de genoemde gevallen. Door deze bepalingen
is de maximale vergoeding van toepassing bij alle bij de gedragscode
aangesloten hypothecair financiers.
- Restconcurrentie
109. De bepalingen met betrekking tot een maximale vergoeding betreffen
slechts enkele omstandigheden van vervroegde algehele aflossing en laten
beneden het maximum ruimte voor concurrentie voor lagere vergoedingen.
110. Vergoedingen voor vervroegde algehele aflossingen zijn slechts n van de
vele parameters waarmee hypothecair financiers concurreren.
111. Samenvattend kan gesteld worden dat voor deze bepaling voldaan wordt
aan de vier cumulatieve criteria voor ontheffing van art. 17 Mw.
Conclusie
112. De bepalingen over de toetsrente in art. 6, de bepalingen over extra
aflossing in art. 11 lid 1 en de bepalingen over vervroegde algehele aflossing
art. 12 lid 2 sub b en lid 3 van de gedragscode voldoen aan de vier
cumulatieve criteria voor ontheffing zoals opgenomen in art. 17 Mw.
113. De bepalingen over aflossingsvrije hypothecaire financieringen in art. 7
van de gedragscode voldoen niet aan de cumulatieve criteria voor ontheffing
zoals opgenomen in art. 17 Mw., bijv. billijk aandeel van voordelen komt ten
goede aan de consument en onmisbaarheid .
V Besluit
114. Gelet op het bovenstaande wordt ontheffing verleend van het verbod van
artikel 6, eerste lid, van de Mededingingswet voor artikel 6, artikel 11 eerste
lid en artikel 12 tweede lid sub b en derde lid van de gedragscode, voor een
duur van tien jaar te rekenen vanaf de datum van ondertekening van dit besluit.
115. Voor artikel 7 van de gedragscode wordt het verzoek om ontheffing
afgewezen omdat de vier cumulatieve voorwaarden voor ontheffingen niet
worden vervuld.
116. Voor de overige bepalingen van de gedragscode wordt geen ontheffing
verleend omdat deze buiten het toepassingsbereik van art. 6 van de
Mededingingswet vallen en ontheffing derhalve niet nodig is.
Datum: 4 mei 2000
w.g. A.W. Kist
Directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit
Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is
betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een
gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de directeur-generaal van de
Nederlandse mededingingsautoriteit, Sectie Beschikkingen, Bezwaar en
Beroep, Postbus 16326, 2500 BH Den Haag.
Persbericht
--------------------------------------------------------------------------------
[1] Van de Vereniging van Bedrijfspensioenfondsen hebben de Stichting
Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging en de Stichting
Bedrijfspensioenfonds Sociale Werkvoorziening de overeenkomst nog niet
ondertekend,
[2] Dit zijn de Stichting Bedrijfspensioenfonds Textielindustrie, PGGM,
Stichting Spoorwegpensioenfonds, de Stichting voor
Ondernemingspensioenfondsen, de Zwitserse Maatschappij van
Levensverzekering en Lijfrente, Woonfonds Holland en Hypotrust B.V.
[3] Artikel 20 van de gedragscode
[4] Artikel 1 van de gedragscode.
[5] Artikel 2 van de gedragscode.
[6] Artikel 1 van de gedragscode.
[7] Artikel 3 van de gedragscode noemt een zestiental zaken welke door de
hypothecair financiers moeten worden vermeld in hun informatiemateriaal voor
consumenten.
[8] In een offerte wordt door een hypothecair financier een concreet aanbod
gedaan. Gegevens die hierin moeten worden opgenomen betreffen o.a. het
bedrag van de financiering, de looptijd, de nominale en effectieve rente, de
aflossingsvorm(bijv. annuteiten, lineair) en de afsluitprovisie.
[9] Volgens art. 21 van het reglement Geschillencommissie Gedragscode
Hypothecaire Financieringen kan een lid van de geschillencommissie door n
of meerdere partijen in het geschil worden gewraakt op grond van feiten en
omstandigheden die het vormen van een onafhankelijk oordeel over het
geschil zouden bemoeilijken. Ook is verschoning mogelijk op dezelfde
gronden.
[10] In tabel 2.4 Marktrentevoeten wordt sub 5 het gemiddelde nominale tarief
van hypothecaire leningen voor woningen en woonwinkelhuizen met een
rentevastperiode van vijf jaar vermeld (dit betreft het zgn. vijfjaarstarief).
[11] Zie het rapport Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, DNB
Amsterdam, januari 2000.
[12] Waarvan de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere
Beveiliging en de Stichting Bedrijfspensioenfonds Sociale Werkvoorziening de
gedragscode nog niet ondertekend hebben
[13] Dit zijn de Stichting Bedrijfspensioenfonds Textielindustrie, PGGM,
Stichting Spoorwegpensioenfonds, de Stichting voor
Ondernemingspensioenfondsen (waaronder 16 ondernemingspensioenfondsen
vallen),De Zwitserse Maatschappij van Levensverzekering en Lijfrente,
Woonfonds Holland en Hypotrust B.V.)
[14] Thans reglement geschillencommissie gedragscode hypothecaire
financiering zie randnummer 34 e.v.
[15] Zie gevoegde zaken 209-215 en 218/78, Fedetab t. Commissie, Jur.
1980, 3125, r.o. 88; gevoegde zaken 96-102, 104, 105, 108 en 110/82,
Navewa t. Commissie, Jur. 1983, 3369, r.o. 20; beschikking van de
Commissie, FENEX, Pb. 1996 L 181/28.
[16] Persbericht PB 00-029 dd. 3 februari 2000 van het Centraal Bureau voor
de Statistiek te Voorburg zie
www.cbs.nl/nl/diensten/persberichten/2000/pb00n029.pdf. Artikelen en
tabellen over o.a. hypotheken, de geld en kapitaalmarkt, het bankwezen,
pensioenfondsen en verzekeraars komen aan de orde in Financile
Maandstatistiek van het Centraal Bureau voor de Statistiek te
Voorburg/Heerlen.
[17] In overweging 22 van het besluit van de d-g NMa met zaaknummer 1311
Nuts/Ohra Noorderkroon, d.d. 6 mei 1999 wordt een onderscheid gemaakt
tussen de markt voor het aanbieden van hypothecaire geldleningen en de
markt voor de distributie hiervan. De gedragscode heeft betrekking op de
aanbieders van hypothecaire geldleningen aan particulieren.
[18] Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, DNB, Amsterdam, januari
2000, p. 11
[19] Ibidem.
[20] Vissers, W.T. , Oversluitingen brengen hypotheekmarkt nieuw record in
Financile Maandstatistiek 2000/3 van het Centraal Bureau voor de Statistiek
te Voorburg/Heerlen, maart 2000, p. 10
[21] Zie randnummer 15 van dit besluit.ook overweging xx over het
toepassingsgebied van de gedragscode
[22] Een woonquote geeft in een percentage aan welk gedeelte van het
inkomen aan woonlasten mag worden besteed.
Aan de inhoud van deze pagina's kunt u geen rechten ontlenen.