1
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Ngày 14 tháng 9 năm 2017
Khuyến nghị MUA
Giá thị trường (VND) Giá mục tiêu (VND)
27,900 (13/9/17) 39,950 ( +43% )
Thời gian đầu tư TRUNG HẠN
Thông tin cổ phiếu
Ngành
Vốn hóa (tỷ đồng)
Số lượng CP lưu hành
Beta
Free Float (%)
Giá cao nhất 52 tuần
Giá thấp nhất 52 tuần
KLGB bình quân 10
phiên
Bất động sản
4,866.16
157,226,409
0,20
n/a
32,600
18,500
1,718,015
Cơ cấu Cổ đông (%)
Nguyễn Xuân Quang (CT
HĐQT)
Nguyễn Thị Bích Ngọc (Vợ ông
Nguyễn Xuân Quang)
Trần Thanh Phong (Phó CT
HĐQT TT)
Nam Viet Limited
PYN Elite Fund
13.56%
6,29%
6.11%
6.06%
5.99%
Sở hữu nhà đầu tư nước ngoài
CĐ NĐT nước ngoài Giới hạn sở hữu NĐT nước ngoài
43.82% 49.00%
Điểm nhấn đầu tư
Đối tác chiến lược : Hai đối tác đến từ Nhật Bản đều đã có hơn 100 năm kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, và là đối tác lâu năm của Nam Long qua các
dự án rất thành công như: Fuji Residence, Kikyo Residence, Flora Anh Đào…
Bên cạnh đó NLG cũng có được các đối tác khác như tập đoàn Keppel Land, một
tập đoàn lâu năm của Singapore với tiềm lực không chỉ về tài chính mà cả về
kinh nghiệm kinh doanh BĐS.
Bộ máy lãnh đạo cũng là những cổ đông lớn gắn bó lâu năm với doanh nghiệp và
có tầm nhìn xa, cũng như nhậy bén với thị trường. Điều này được thể hiện qua
các dự án Ehome trong giai đoạn 2012-2014 được thực hiện từ nguồn vốn ưu
đãi trong gói 30 nghìn tỷ hỗ trợ xây nhà giá rẻ. Đây chính là lý do giúp cho NLG
vươn lên khẳng định vị thế số 1 trong lĩnh vực kinh doanh BĐS phân khúc bình
dân. Sau giai đoạn 2014, NLG tiếp tục hợp tác với các đối tác từ nước ngoài và
đang khẳng định tên tuổi ở phân khúc nhà và biệt thự bậc trung.
Ưu thế nhờ chi phí lãi vay thấp: Chi phí lãi vay luôn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ
cấu chi phí vận hành doanh nghiệp Bất Động Sản do đặc thù ngành nghề đòi hỏi
lượng vốn lớn trong thời gian dài. Do vậy các doanh nghiệp BĐS mặc dù có được
lợi nhuận gộp cao, nhưng lợi nhuận ròng lại khiêm tốn. Để giải quyết bài toán
này, NLG đã hợp tác kinh doanh với các tổ chức, đối tác nước ngoài có lượng
vốn lớn. Sự có mặt của 2 đối tác đến từ Nhật Bản giúp Nam Long có được sự hỗ
trợ vốn lớn mà với áp lực lãi vay thấp.
Thêm nữa, so với các doanh nghiệp BĐS khác, hầu hết các dự án của Nam Long
đều được đầu tư bằng vốn chủ sở hữu, thế nên tỉ lệ nợ vay để phát triển quỹ đất
là khá thấp. Đây chính là ưu thế mấu chốt giúp Nam Long có thể đưa ra các sản
phẩm có giá vô cùng cạnh tranh. Sản phẩm thường được bán hết ngay sau khi
mở bán. Điều này giúp cho dòng vốn của NLG không bị tồn đọng, luân chuyển
nhanh, đem lại hiểu quả tài chính vượt trội so với các doanh nghiệp BĐS khác.
Quỹ đất giá rẻ, dồi dào: Nam Long hiện sở hữu quỹ đất 567 ha đất sạch tại Cần
Thơ, Long An, Thành phố Hồ Chí Minh. Đây đều những vị trí đẹp, tại cửa ngõ của
TP Hồ Chí Minh, rất phù hợp với xu hướng bất động sản hiện nay (đó là bất động
sản tại các đô thị vệ tinh quanh các đô thị lớn). Và hầu hết các dự án của Nam
Long đều đã hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất trước đó. Do đó, Nam Long
có ưu thế trong hoàn cảnh giá đất tăng như giai đoạn hiện nay, giúp cho biên lợi
nhuận của doanh nghiệp được tăng lên. Ngoài ra, Công ty có chiến lược rõ ràng
với khoản chi 400-600 tỷ hàng năm trong việc duy trì và phát triển quỹ đất
20000
22000
24000
26000
28000
30000
32000
34000
0
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
Biến động giá và khối lượng 2017
Volume NLG
BÁO CÁO CẬP NHẬT CỔ PHIẾU
Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long | NLG – HOSE
Ngày 11/8/2017
http://www.dnse.com.vn/
2
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Tình hình tiêu thụ căn hộ rất khả quan và chiến lược bán hàng thông minh:
Công tác bán hàng được công ty tiếp tục đẩy mạnh so với năm 2016. Các dự án
của Nam Long luôn có tốc độ tiêu thụ nhanh chóng. Cụ thể
Trong tháng 1, dự án Valora Kikyo chỉ trong ngày mở bán đã bán được 107 căn
biệt thự trên tổng số 110 căn (97%) với giá bán trung bình 7,5 tỷ VND/ căn
Trong tháng 3, dự án Fuji Residence đã tiêu thụ được 73 trên tổng số 84 biệt thự
Valora Fuji
NLG triển khai kế hoạch hợp tác với một số ngân hàng như VietcomBank, OCB,
HD Bank trong việc cho vay ưu đãi thông qua hình thức bảo lãnh cho vay để mua
căn hộ của Nam Long, xây dựng các trang web quảng bá chuyên nghiệp.
Thị phần số 1 về nhà ở vừa túi tiền tại thành phố Hồ Chí Minh: Nam Long chiếm
13.7% thị phần nhà ở vừa túi tiền tại TP Hồ Chí Minh với dòng sản phẩm Ehome,
giá rẻ dưới 1 tỷ đồng. Bên cạnh đó là 2 phân khúc nhà cao cấp hơn nhưng với giá
ưu đãi hơn so với các đối thủ khác trên thị trường. Công ty cũng hướng tới phát
triển dòng sản phẩm EhomeS (Social)-nhà ở xã hội, đánh đúng vào tâm lý của các
hộ gia đình có thu nhập thấp, mong muốn sở hữu 1 căn hộ giá rẻ tại các đô thị
lớn như Sài Gòn và Cần Thơ.
P/E ở mức thấp so với trung bình ngành:
Mặc dù đã có mức tăng trưởng về giá lên tới 50% so với đầu năm, nhưng do
doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng với tốc độ cao hơn, nên P/E của NLG hiện ở
mức 9.23 thấp hơn nhiều so với mức trung bình P/E 22 của toàn ngành.
CẬP NHẬT THÔNG TIN CƠ BẢN
Tính đến thời điểm hiện tại, cổ phiếu của Nam Long đã tăng mạnh so với đầu năm: từ mức 20,000
đồng/cp lên mức 30,950 đồng/cp (+54.8%). Kể từ thời điểm Đại Nam đưa ra báo cáo nhận định hồi
16/3/2017, cổ phiếu của Nam Long liên tục tăng và có thời điểm lên tới 32,600 đồng/ cổ phiếu.
Vào ngày 28/7/2017, Nam Long đã phát hành 15,111,89 cổ phiếu để trả cổ tức năm 2016 và phát
hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động trong công ty (ESOP), nâng tổng số
lượng cổ phiếu lưu hành lên 157,226,409.
Tình hình hoạt động kinh doanh.
http://www.dnse.com.vn/
3
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Ngay cả trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản năm 2011 - 2012, Nam Long vẫn duy
trì được mức biên lợi nhuận gộp trên 30%, từ đó cho thấy tính ổn định trong kinh doanh đến từ việc
lựa chọn đúng phân khúc phù hợp với năng lực của Doanh nghiệp cũng như nhu cầu của khách hàng.
Tỷ suất sinh lời có xu hướng cải thiện đáng kể từ 2013
(Nguồn: NLG, DNSE Research tổng hợp)
Áp lực lãi vay và pha loãng cổ phiếu.
Tính đến cuối năm, tổng nợ vay của NLG đã tăng lên tới 1.166 tỷ đồng (+83% YoY) sau khi NLG phát
hành 500 tỷ đồng (22 triệu USD) trái phiếu chuyển đổi trong tháng 04/2016 cho đối tác Keppel Land
(Đơn vị đã mua 5% cổ phần NLG trong tháng 7/2015).
Tuy nhiên, với thời gian đáo hạn 4 năm và lãi suất Coupon 7%/năm, giá chuyển đổi 23.500 VNĐ/CP,
chúng tôi cho rằng áp lực về chi phí lãi vay phát sinh từ việc phát hành trái phiếu này sẽ không ảnh
839.8734
461.7601.7
866.9
1258.5
2533.841.61%
37.41%
43.69%
38.47%
35.09%33.20% 33.10%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
45.00%
50.00%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
DT thuần (tỷ) LN gộp (tỷ) Tỷ suất LN gộp (%)
23
12.39
14.53
0
5
10
15
20
25
Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
Tỷ suất sinh lời qua các năm
Tỷ suất LNTT (%) ROEA(%) ROAA(%)
http://www.dnse.com.vn/
4
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
hưởng nhiều đến lợi nhuận trước thuế của Nam Long khi chi phí vốn khá rẻ so với việc vay Ngân
hàng. Lượng trái phiếu chuyển đổi có thể ảnh hưởng tới giá của NLG trong tương lai khi khoản vay
đến ngày đáo hạn.
CẬP NHẬT TÌNH HÌNH SXKD 6 THÁNG ĐẦU NĂM
KQHĐKD (Cur: BVND) HY2016 HY2017 +/-%
Doanh thu thuần 1,067.7 1,261.6 18.2%
Trong đó:
-Bán Nhà/đất/biệt thự 1,041.2 1,230.5 18.2%
-Dv khác 12.4 23.0 85.7%
-Cho thuê BĐS đầu tư 14.1 8.1
Giá vốn 742.6 646.2 -13.0%
Trong đó:
-Bán Nhà/đất/biệt thự 726.9 618.6 -14.9%
-Dv khác 10.1 23.1 127.9%
-Cho thuê BĐS đầu tư 5.6 4.5
Lợi nhuận gộp 325.1 615.4 89.3%
Doanh thu tài chính 5.2 35.0 572.2%
Cp tài chính (6.4) (17.6) 174.6%
Trong đó: Cp lãi vay (5.9) (16.8) 183.1%
Chi phí bán hàng 75.2 54.2 -27.9%
Chi phí quản lý 76.3 80.4 5.3%
LNTT 176.2 498.6 183.0%
LNST 137.0 393.2 187%
Nguồn: NLG, DNSE tổng hợp
Lũy kế đến hết 30/6/2017, lợi nhuận sau thuế đạt 393 tỷ, đã hoàn thành 60% kế hoạch lợi nhuận năm
do công ty đề ra và tăng 187% so với cùng kỳ năm 2016. Trong đó nguồn doanh thu chính từ Phát
triển nhà ở (Bán nhà đất/biệt thự) vẫn có mức tăng trưởng tốt (+18.2%yoy)
Lợi nhuận tăng không chỉ nhờ sự tăng trưởng ổn định trong doanh thu mà còn nhờ vào công tác quản
lý chi phí hiệu quả của Nam Long. Tuy chi phí tài chính năm 2017 tăng 10 tỷ so với năm 2016. Nguyên
nhân là do lãi suất tăng cũng như doanh nghiệp tăng vay nợ ngắn hạn (70 tỷ) để phục vụ cho nhu cầu
vốn lưu động.
Ngoài ra, trong nửa đầu năm, NLG đã “bơm” 550 tỷ đồng đầu tư dài hạn vào công ty liên doanh liên
kết là Công ty Cổ phần NNH Mizuki. Nâng tổng mức đầu tư dài hạn vào các công ty liên doanh liên kết
của Nam Long lên 556 tỷ đồng. Đồng thời Nam Long thực hiện chuyển nhượng dự án Mizuki Park với
http://www.dnse.com.vn/
5
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
giá trị 838 tỷ sang cho liên doanh Mizuki khiến cho doanh thu quý 2 của NLG tăng đột biến, là 1005 tỷ,
so với quý 1 (255 tỷ).
Nếu loại bỏ đi khoản chuyển nhượng này, doanh thu bán hàng của NLG trong quý 2 chỉ vào khoảng
168 tỷ VND, giảm đi so với quý 1.
Tính đến 30/06/2017, tổng tài sản của NLG đạt 7555 tỷ đồng, tăng 25% so với hồi đầu năm. Trong đó
tiền và tương tương tiền đạt mức 1.167 tỷ đồng, tăng 235 tỷ đồng; phải thu tăng 592 tỷ đồng lên 1687
tỷ đồng do việc góp vốn vào NNH Mizuki và phải thu từ chuyển nhượng dự án cho Mizuki. Ngược lại,
hàng tồn kho giảm nhẹ 205 tỷ đồng xuống còn 3.493 tỷ đồng.
CƠ CẤU DOANH THU
Như đã đề cập trọng báo cáo phân tích chi tiết trước đây của DNSE, Nam Long hoạt động trong 3 lĩnh
vực chính:
(1) Phát triển nhà ở
(2) Phát triển quỹ đất
(3) Bất động sản thương mại
Trong đó, phát triển nhà ở là lĩnh vực đem lại nguồn
thu chính cho doanh nghiệp hàng năm (với đóng góp
khoảng 90%) với 3 phân khúc nhà ở/biệt thự chính:
- EHOME- Thương hiệu gắn liền với tên tuổi của Nam Long
EHome là dòng căn hộ dành cho đối tượng thu nhập trung bình và ổn định với giá bình dân (dao động
từ 450 triệu – dưới 1 tỷ đồng/căn, tương đương
6
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Đây là dòng thuộc phân khúc cao hơn so với Flora, với giá bán dao động từ 6-8 tỷ/căn. Với đặc điểm là
các biệt thự sang trọng, Được xây dựng theo tiêu chuẩn compound quốc tế, (khu quy hoạch biệt lập).
Với đặc điểm nhu cầu về nhà ở phân khúc cao cấp ở Thành phố Hồ Chính Minh cũng như chiến lược
của công ty mở rộng thị phần mảng này, dự kiến cơ cấu doanh thu nhà phố/biệt thự Valora sẽ tăng
trong thời gian tới
DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM THỜI GIAN TỚI
Dự án Mizuki Park:
Dự án Mizuki Park là tên gọi thương mại của dự án Nguyên Sơn (quận 7) có quy mô 37ha của NLG.
Theo thỏa thuận, hai nhà đầu tư Nhật Bản và Nam Long cùng góp vốn bằng tiền mặt theo tỷ lệ 50% -
50% (thành lập công ty liên doanh NNH Mizuki 3/3/2017 (VĐL: 1600 tỷ VND)) để thực hiện 26 hecta
dự án Mizuki Park với tổng giá trị phát triển khoảng 8,000 ty ̉đồng. Đây sẽ là một trong những dự án
quan trọng nhất của Nam Long trong năm 2017 – 2024.
Đây cũng là dự án thứ tư mà hai đối tác này hợp tác đồng hành cùng Nam Long, sau Fuji Residence,
Kikyo Residence và khu căn hộ Flora Anh Đào. Cả ba dự án này đều được triển khai thành công, tiêu
thụ hết sản phẩm trong một thời gian ngắn và nhận được sự phản hồi tích cực từ thị trường bất động
sản. Với tỷ lệ góp vốn 50-50 vào Mizuki Park, hai đối tác Nhật Bản không đơn thuần hỗ trợ Nam Long
về vốn như những dự án trước, mà còn cả về mặt quản lý, thiết kế dự án và phát triển sản phẩm. Điều
này đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ với chất lượng cao, đáp ứng kỳ vọng của đông đảo
khách hàng.
Tiến độ đầu tư: Về cơ bản, tính đến tháng 3, dự án đã hoàn thành công tác quy hoạch, được giao đất
và đã tạm nộp tiền sử dụng đất. Hiện nay, NLG vẫn đang tiếp tục hoàn thiện thiết kế, xin giấy phép
xây dựng và sử dụng đất chính thức.
Sản phẩm:
(1) Căn hộ Flora Mizuki cho người thu nhập trung khá giá từ 1,5 tỷ/căn,
(2) Nhà phố và biệt thự Mizuki (dòng Valora) cho người thu nhập cao giá từ 6 tỷ/căn, và
(3) Các biệt thự Valora Mizuki, Valora Island dao động từ 8-10 tỷ/căn
Dự kiến ghi nhận doanh thu:
Dự án dự kiến bắt đầu ghi nhận doanh thu vào năm 2018. Trước đó, vào ngày 6/8/2017, công ty cũng
đã mở bán trước 33 căn nhà phố thương mại (shophouse), 44 căn biệt thự và 576 căn hộ chung cư
Flora dự kiến bàn giao vào quý 1 năm 2019. Theo thông tin từ phòng bán hàng của Nam Long, biệt
thự/nhà phố dự kiến bàn giao vào quý 3 năm 2018 và chung cư dự kiến bàn giao vào quý 1 năm 2019.
Vì vậy dự án Mizuki gần như chắc chắn sẽ không ghi nhận doanh thu cho năm nay.
http://www.dnse.com.vn/
7
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Hình ảnh phối cản Flora Mizuki (Nguồn: NLG)
Dự án Fuji Residence
Valora Fuji
Valora Fuji có diện tích 5.38 ha, nằm trong dự án Fuji Residence, tính đến hết tháng 3, Nam Long đã
bán được 73 trên tổng số 84 căn biệt thự. Dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12, và sẽ được ghi nhận
doanh thu vào quý 4/2017.
Flora Fuji
Diện tích căn hộ dao động từ 54-87m2 với giá bán vào khoảng 935 triệu đến trên 1,2 tỷ. Tính đến cuối
tháng 3, NLG đã tiêu thụ được trên 600 căn trên tổng số 789 căn hộ Flora, và dự kiến sẽ hoàn tất bán
hàng trong năm 2017. Dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12 và NLG sẽ ghi nhận doanh thu vào cuối năm
2017.
http://www.dnse.com.vn/
8
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Hình ảnh chụp thực tế Valora Fuji (Nguồn NLG)
Dự án Kikyo Residence (Dự án Phú Hữu)
Dự án có mật độ xây dựng theo tiêu chuẩn Nhật chỉ 31,7 %, cây xanh là 1,3 hecta. Với 3 dòng sản
phẩm
(1) Flora Kikyo 224 căn (dự kiến 1.3 tỷ/căn)
(2) Biệt thự Valora Kikyo 110 căn giá bán 6.8 tỷ/căn, đã bán được 107 căn (97%) trong ngày mở bán
14/1/2017. Dự án dự kiến bàn giao vào tháng 12/2017
(3) EhomeS là Khối căn hộ 12 tầng,tổng diện tích 17975 m2 gồm 1420 căn hộ gồm các căn hộ nhỏ dao
động từ 46-80m2 (dự kiến giá bán từ 600-800 triệu/căn)
So sánh biệt thự Valora Kikyo với một số dự án lân cận
Dự án Chủ
đầu tư
Tiện ích Vị trí Diện tích
xây dựng
Thanh toán Giá
Tr/m2
Tổng
(có VAT)
Kikyo
Residence
NLG Khu biệt lập
Hồ sinh thái 1ha
Club House 5500 m2
Quảng trường
2000m2
Mặt tiền song
hành cao tốc Q9-
TP.HCM
12,5x13
(162m2)
5%-Ký HĐ
15 %-1 tháng
15%-4 tháng
15%-3 tháng
45%-3 tháng
37 6,8 tỷ
The
Venica
KDH Chỉ có khu Club
House
Mặt tiền song
hành cao tốc Q9-
TP.HCM
12x26
(312m2)
n/a 55 19.3 tỷ
Lakeview NVL Khu biệt lập Mặt tiền song 5x20 52 6.87 tỷ
http://www.dnse.com.vn/
9
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
City Hồ sinh thái 3.6 ha
TTTM
Công viên ven sông
hành cao tốc Q2-
TP.HCM
(100m2)
Hình ảnh thực tế Valora Kikyo (Nguồn: NLG)
Dự án Hoàng Nam
Theo lãnh đạo công ty, tổng giá trị đất của dự án vào khoảng trên 600 tỷ đồng. Vì vậy Nam Long đã
được “hời” 1 khoản rất lớn từ giá đất rẻ. Hiện dự án đã có phê duyệt 1/2000 và được cấp Chứng nhận
quyền sử dụng đất với diện tích trên 8ha bao gồm 5.000 căn hộ (8 block).
Dự án Waterpoint Long An
Dự án có tổng diện tích 355ha đã hoàn thiện 99% công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là một
trong các dự án có giá mua trước đây tốt (đã đóng 95% tiền sử dụng đất vào năm 2009) và hiện đã
được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
Dự án là cửa ngõ phía tây kết nối với khu vực ĐBSCL, và được coi là dự án trọng điểm trong 3 -5 năm
tới của NLG. Theo chúng tôi, Water point sẽ là một trong những dự án trọng điểm trong năm 2018 và
đem lại nguồn thu đáng kể cho Nam Long bởi:
(1) Dự án có vốn đầu tư lớn (23% tổng tài sản của NLG-Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết)
http://www.dnse.com.vn/
10
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
(2) Địa điểm hấp dẫn với giao thông thuận tiện: cửa ngõ kết nói TP. Hồ Chí Minh với ĐBSCL, và hàng
loạt các dự án được phê duyệt như: Tỉnh lộ 830 đang được chính phủ mở rộng, dự án xây dựng cảng
nước sâu gần đó, và đường Vành Đai 4 dự kiến hoàn thiện vào năm 2017.
Hiện tại dự án mới chỉ bước đầu triển khai và đã có quy hoạch 1/2000, gồm: khu đô thị phức hợp với
111 ha xây Villa; 37,5ha cho nhà phố và căn hộ; 15ha kinh doanh dịch vụ; 19ha khu công nghệ cao và
khu vực vui chơi giải trí 67,5 ha.
http://www.dnse.com.vn/
11
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
DỰ PHÓNG KQKD 2017
Vị trí Dự án TLSH
Dòng
Sản
phẩm
SL Thời
gian Tình trạng
SL SP dự kiến ghi
nhận DT2017
Giá TB
(Tỷ
VND)
Tổng
doanh thu
(Tỷ VND)
Bình
Tân,
HCM
Ehome
3
100% Ehome 2204 2013-
2016
Đã bàn giao Block cuối cùng
trong quý 1/2017
160 1.1 176
Quận 7,
HCM
Ehome
5
100% Ehome 578 2014-
2015
Đã bàn giao hết
Quận 9,
HCM
Flora
Anh
Đào
50% Flora 500 2015-
2016
Đã bàn giao hết
Bình
Chánh,
HCM
Camelli
a
Garden
60% Nhà phố 102 2016-
2017
Đã bán trên 60% 102 2.5 153
Biệt thự 84 70 6 252
Quận 9,
HCM
Fuji
Residen
ce
50% Flora 789 2016-
2018
Đã bán khoảng 300 căn
trong năm 2017, lũy kế đã
bán được trên 600 căn, bắt
đầu ghi nhận DT vào 2017
789 1 394.5
Valora 84 Đã bán 73 căn, bàn giao vào
quý 4/2017 84 6.8 285.6
Cần Thơ Dalia
Garden
75.25
%
Đất nền 588 2016-
2018
Đã tiêu thụ 100% sản phẩm
giai đoạn 1, dự kiến hoàn
thành quý 1/2018
Nhà Biệt thự đã hoàn thành
200 0.61 122
Biện thự
xây sẵn
29
25 2.5 62.5
Cần Thơ Nam
Long
Hưng
Thạnh
100% Đất nền 548 2016-
2018
n/a
100 0.61 61
Quận 9,
HCM
Kikyo
residen
ce
50% Valora 110 2017-
2019
Đã bán 107 căn trong ngày
14/1/2017 110 6.8 374
Flora 224 0 1.9 0
100% EhomeS 1420 Năm 2016 đã mở bán 1300
căn và đã được đặt chỗ
100%, dự kiến bàn giao quý
4/2017
1200 0.7 994
Bình
Tân,
Hoàng
Nam
100% Flora 4624 2017-
2022
Chưa mở bán
http://www.dnse.com.vn/
12
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
HCM
Long An Waterp
oint
90.40
%
Khu đô
thị
n/a 2018-
2028
Chưa mở bán
Bình
Chánh,
HCM
Mizuki
park
50% Valora 384 2017-
2023
6/8/2017 đã mở bán 33 nhà phố, 44 biệt thự Varola Island, dự kiến bàn giao tháng 9/2018
6.5 -
Flora 6402 2017-
2023
Quý 2, mở bán gđ 1: 576 căn, Hiện tại Căn hộ Flora Mizuki đang trong quá trình làm móng. Dự án dự kiến sẽ bàn giao vào quý 1 năm 2019
1.5 -
EhomeS 1726 2017-
2025
0.7
TỔNG DOANH THU TỪ BÁN ĐẤT NỀN/ NHÀ/ BIỆT THỰ 2874.6
Các dự án trọng điểm trong 3-5 năm tới của Nam Long
Doanh số theo SP Năm 2017 Năm 2016 +/-% yoy
Ehome/Flora 2149 2065 4.1%
Valora/Biệt thự/Nhà phố 391 293 33.4%
Đất nền 300 170 76.5%
Tổng cộng 2840 2528 12.3%
Chúng tôi thực hiện dự phóng KQKD của Nam Long trong năm 2017 với các giả định:
(1) Các dự án mà chúng tôi đã đề cập trên đây được triển khai, mở bán và ghi nhận doanh thu đúng
tiến độ
(2) Chúng tôi dự báo doanh thu bán hàng dự kiến ghi nhận của Nam Long trong năm 2017 đến từ
2840 sản phẩm trong đó doanh thu Căn hộ Ehome/Flora đến từ 2149 căn, 391 căn nhà phố và 300
sản phẩm đất nền. Các khoản doanh thu này bao gồm doanh thu từ bán BĐS trong năm nay và ghi
nhận doanh thu từ bán BĐS trong những năm trước đó.
(3) Không có đột biến trong các khoản vay và nợ tài chính so với đầu năm.
Doanh số từ bán nhà phố và biệt thự được dự đoán sẽ tăng mạnh do chiến lược phát triển của công
ty đang mở rộng thị phần nhà phân khúc cao cấp có giá dao động từ 6-8 tỷ. Minh chứng là việc, trong
các dự án ngắn và trung hạn tới đây của Nam Long, hầu hết là các dự án nhằm vào phân khúc nhà
hạng sang này.
Từ đó chúng tôi dự phóng doanh thu từ bán nhà/căn hộ/biệt thự và đất nền năm 2017 là 2874.6 tỷ
VND, doanh thu từ cho thuê BĐS đầu tư và các dịch vụ khác là 60 tỷ, không có thay đổi nhiều. Do đó
doanh thu thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh của Nam Long là 2934.6 tỷ (+16%yoy). Tuy nhiên,
http://www.dnse.com.vn/
13
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
trong năm, NLG còn được ghi nhận doanh thu bất thường từ chuyển nhượng bất động sản sang công
ty liên doanh là 838 tỷ trong quý 2 vừa qua. Theo đó, doanh thu thuần dự phóng vào khoảng 3,772.6
tỷ VND (+48.9%). Do đặc điểm của ghi nhận doanh thu BĐS và dự kiến ghi nhận doanh thu các dự án
đã trình bày ở trên, doanh thu các bất động sản sẽ rơi chủ yếu vào quý 4.
Trong trường hợp các bất động sản không hoàn thành vào tháng 12/2017 như dự kiến, chúng tôi cho
rằng doanh thu các dự án đó chậm nhất sẽ được ghi nhận vào quý 1/2018 (do các dự án trong quá
khứ của Nam Long hầu hết đều hoàn thành đúng tiến độ đề ra).
Trên quan điểm thận trọng, chúng tôi không ghi nhận doanh thu từ 33 căn shophouse của dự án
Mzizuki (tuy trước đó lãnh đạo công ty cho biết sẽ mở bán trước và ghi nhận doanh thu vào 2017) do
nhiều khả năng Nam Long đã đạt được kế hoạch doanh thu và sẽ chuyển sang ghi nhận vào năm 2018
Chúng tôi vẫn giữ quan điểm biên lợi nhuận gộp là 35% cho năm 2017, từ đó, mức lợi nhuận gộp dự
phóng là 1320.5 tỷ VND
Về chi phí bán hàng, từ nay đến cuối năm, do công ty đẩy mạnh tốc độ bán hàng và chú trọng vào
phát triển mạng lưới bán các sản phẩm cao cấp hơn như nhà phố biệt thự nên chi phí bán hàng sẽ
tăng so với nửa đầu năm, vào khoảng 267.8 tỷ VND (+42%yoy).
Chi phí quản lý trong các năm quan của doanh nghiệp nhìn chung không có quá nhiều biến động, vì
vậy chúng tôi dự phóng chi phí quản lý doanh nghiệp cho năm nay của Nam Long vào khoảng 162 tỷ
VND (+4%yoy).
Thu nhập tài chính thuần rơi vào khoảng 20 tỷ do doanh thu tài chính tăng nhờ các khoản tiền gửi có
kỳ hạn tăng lên và doanh thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, trong khi đó với chi phí lãi vay sẽ giảm
bớt một phần do đáo hạn các trái phiếu không chuyển đổi đã phát hành vào 28/7/2014 và đáo hạn
vào 28/7/2017.
Lợi nhuận trước thuế dự phóng năm 2017 đạt 929 tỷ đồng (+91% YoY), LN sau thuế hợp nhất đạt
742.6 tỷ đồng (+91.75% YoY). Lợi ích của cổ đông thiểu số chiếm tỷ trọng 11%. Lợi nhuận sau thuế
công ty mẹ dự phóng năm 2017 đạt 661.4 tỷ đồng (+91.6% YoY).
EPS dự phóng năm 2017 đạt mức 4,206.8 đồng/cổ phiếu, với thị giá hiện tại (giá đóng cửa 30,950
đồng/cổ phiếu ngày 10/08/2017), NLG đang được giao dịch với mức P/E là 9.32x.
Dự phóng P/E cho năm 2017 của Nam Long là 9.5x. Vì vậy chúng tôi cho rằng giá hợp lý của NLG là
39.950 đồng/cp (+27.6% so với giá hiện tại). Do vậy chúng tôi khuyến nghị MUA trong TRUNG HẠN.
http://www.dnse.com.vn/
14
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Tỷ VND 2013 2014 2015 2016 6T2016 6T2017 2017F
Doanh thu thuần 601.7 869.3 1,258.5
3,772.60
3,772.60
3,772.60
3,772.60
Trong đó: Bán Nhà/đất/biệt thự 1,041.2 1,230.5 3,712.60 (*)
Dv khác 12.4 23.0 40.0
cho thuê BĐS đầu tư 14.1 8.1 20.0
Giá vốn 370.3 562.6 840.8 1,710.9 742.6 646.2 2,452.2
Trong đó: Bán Nhà/đất/biệt thự 726.9 618.6
Dv khác 10.1 23.1
cho thuê BĐS đầu tư 5.6 4.5
Lợi nhuận gộp 231.5 306.8 417.8 822.9 325.1 615.4 1,320.4
Doanh thu tài
chính 10.4 27.5 16.6 25.7 5.2 35.0 50.0
Cp tài chính (39.8) (18.2) (16.6) (28.6) (6.4) (17.6) (30.0)
Chi phí bán hàng 35.4 70.8 118.7 188.6 75.2 54.2 249.4
Chi phí quản lý 110.9 127.4 154.4 154.4 76.3 80.4 162.0
LNTT 56 139 276 484 176.2 498.6 929.0
LNST 34.5 103.6 208.6 387.6 137.0 393.2 743.2
LNST công ty mẹ 21.2 95.6 206.2 345.2
661.4
Số CP đang lưu hành 157,226,409
EPS 4,206.8
(*) đã bao gồm 838 tỷ chuyển nhượng dự án
Nguồn: DNSE dự phóng
http://www.dnse.com.vn/
15
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
1. CƠ SỞ KHUYẾN NGHỊ
Với thời hạn đầu tư dài hạn (>12 tháng), DNSE Research đưa ra
khuyến nghị MUA, NẮM GIỮ hoặc BÁN dựa trên khả năng sinh lời dự
kiến của các cổ phiếu so sánh với tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường
là 16% (*).
Khuyến nghị MUA khi cổ phiếu dự kiến sẽ tăng tuyệt đối từ 16% trở
lên, khuyến nghị BÁN khi cổ phiếu dự kiến giảm từ 8% trở lên và
khuyến nghị NẮM GIỮ khi tỷ lệ sinh lợi dự kiến trong khoảng -8% đến
16%.
* Tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường được tính toán dựa trên lợi tức
trái phiếu Chính phủ 1 năm và phần bù rủi ro thị trường sử dụng
phương pháp độ lệch chuẩn của thị trường cổ phiếu.
2. TUYÊN BỐ MIỄN TRÁCH NHIỆM
Các thông tin trong báo cáo này được Công ty Cổ phần chứng khoán
Đại Nam đưa ra dựa trên nguồn thông tin mà chúng tôi coi là đáng tin
cậy. Tuy nhiên, DNSE không đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và cập
nhật của những thông tin này.
Các nhận định được đưa ra trong báo cáo này mang tính chất chủ
quan của chuyên viên phân tích. Các nhà đầu tư sử dụng báo cáo này
như nguồn tư liệu tham khảo tự chịu trách nhiệm cho quyết định đầu
tư của mình.
Thông tin liên hệ
CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN ĐẠI NAM
DAINAM SECURITIES JOINT STOCK COMPANY
Trụ sở: Tầng 5, Tòa HACC1 Complex Building, 35 Lê Văn
Lương, P.Nhân Chính, Q.Thanh Xuân, Hà Nội.
Tel: (04) 7304 7304
Fax: (04) 6262 0656
Website: www.dnse.com.vn
http://www.dnse.com.vn/