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EXCELENTÍSSIMO Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA
6 ªVARA CÍVEL DE J V1-CAMPINAS - SP
/'~-/2. jj,_ '}' PROCESSO N ° 2908/04 (0041847-92.2004.8.26.0114) e:; 11/2!:>I ACÃO: Execução Hipotecária do Sistema Financeiro da Habit~"" .. -~~--
CARLOS ROBERTO SCOMPARIN,brasileiro.
casado, Engenheiro Civil , CREA N º 43.211 / D, Perito Judicial~ já
devidamente qualificado nos autos d Execução Hipotecária do Sistema
Financeiro da Habitação, que tem como Requerente Banco ltaú S/ A,
vem respeitosamente à presença de V. Ex.3, para apresentar as conclusões a
que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO PERICIAL, segundo
os elementos apresentados nos autos e nos limites do pedido e
determinação deste Juízo.
Aproveita também para solicitar os honorários
depositados nos autos.
[email protected] Fone (19) 3561 3911
CBS Enuanharla
01- PRELIMINARES
Trata-se de uma ação de Execução Hipotecária do Sistema Financeiro da Habitação, que tem como Autor Banco Itaú S/A e Requerido Hércio Antônio da Cunha, sendo que à fl. 157 dos autos, se deu a nomeação de perícia avaliatória de imóvel.
02- VISTORIA
No dia 01 de abril de 2019, à luz de inteira liberdade de ação, que é concedida aos peritos pelo artigo 429, do CPC, procedemos à vistoria ao imóvel, sito à Rua Piolim, n ° 175, Jardim Boa Esperança -Campinas/SP, sendo que por duas vezes estive no local e não consegui encontrar alguém no imóvel, mas pela observação no local, documentos contidos nos autos e certidão da Prefeitura Municipal de Campinas, nos possibilita a realizar esta avaliação, uma vez que utilizarei o Método Comparativo. O imóvel é bem localizado e possui todos os melhoramentos e benfeitorias públicas possíveis.
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Rua P1olim. 175 • Jardim Boa Esperança
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[email protected] Fone (19) 3561 3911
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03- LAUDO TÉCNICO AVALIATÓRIO
Para nossas conclusões e elaboração do presente laudo, além de nossos conhecimentos técnicos desenvolvidos em mais de 18 anos de Perícias, principalmente nas V aras Cíveis de Campinas, nos socorremos também de fontes de informações dignas de credibilidade. O critério utilizado é o orientado pela NBR 14653 da ABNT -Associação Brasileira de Normas Técnicas, ou seja, Método Evolutivo, Grau de Fundamentação II.
3.1- DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:
Trata-se de uma residência construída em terreno de 10,00 metros de frente, por 25,00 metros da frente aos fundos, com área do terreno de 250,00 m 2, contendo a residência, abrigo coberto para auto, sala, cozinha e área de serviço, 03 dormitório e 02 banheiros, com área construída de 174,10 m 2
, conforme a certidão de IPTU, com habite-se de outubro de 1979, em bom estado de conservação, matriculado no 1 º CRIC, sob n º 7.080.
3.2- AVALIAÇÃO:
3.2.1-Do Imóvel:
Para avaliação do imóvel nos é recomendado por diversos julgados, o Método Comparativo ( determinação de valor através da comparação com outros imóveis), desde que ocorram:
Identidade de condições e características; Preço conhecido no mercado imobiliário local· Dos preços com ofertas reais e atuais.
Para critério utilizado e perfeitas aferições procedem à necessária homogeneização de todos os dados colhidos de imóveis semelhantes, na mesma localidade, região ou município, com valores de mercado atualizados, tudo para as devidas comparações, quanto às diferenças existentes em relação ao aproveitamento, localização etc.
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CRS Engenharia
3.2.2- Análise dos elementos pesquisados.
3.2.2.a-
3.2.2.b-
3.2.2.c-
3.2.2.d-
3.2.2.e-
Tratamento dado à pesquisa.
Fator de oferta.
Procedemos um desconto em tomo de 10,00 % sobre o preço empregado, atendendo à natural elasticidade dos negócios imobiliários.
Fator Testada.
A correção da testada será feita através da raiz quarta da relação entre a testada efetiva do terreno e a de referência da zona.
T = (a/ar)114 para os limites ar< a< 2ar.
No caso, testada de referência= 10,00 - adotaremos então:
Fator testada = 1, 00
Fator localização.
Quando houver necessidade de pesquisas em áreas vizinhas e similares, deverá ser feita correção dos valores para comparação ao valor efetivo. Adotado= FL = 1,00.
Fórmula para Avaliação.
ANEXO II
Do Imóvel:
q = R$3.312,50+R$3.333,00+R$3.691,00+R$3.362,00+R$3.100,00+R$ 3.000,00 6
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e s Engenharia
04- CONCLUSÃO
q = R$ 3.299,75/m 2
Adotando a teoria estatística das pequenas amostras (n<30) com a distribuição T de Student, para grau de confiabilidade 70,00 % consideramos como intervalo tolerável 30,00 % em torno de média, teremos então:
Limite Superior: R$ 4.290,00/m 2
Limite Inferior : R$ 2.310,00/m 2
Homogeneizando:
V= R$ 3.299,75/m 2 x 174,10 m 2 x 0,95
V=R$ 545.762,00
A vali o o imóvel residencial sito à Rua Piolim, n º 17 5, Jardim Boa Esperança - Campinas/SP, matrícula n º 7.080, do 1 º CRIC, em R$ 545.762,00 (quinhentos e quarenta e cinco mil setecentos e sessenta e dois reais).
Nada a mais havendo a ser considerado, dá-se por encerrado o presente Laudo Pericial, que vai com todas as suas folhas rubricadas no anverso, sendo a última datada e assinada. Não obstante, este Perito prestará, tanto quanto seja necessário, quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários, ao completo entendimento do Processo em Curso.
Eng. Carlos Perito Judiei CREA 43.211/D
CPF 820.440.668-15
[email protected] Fone (19) 3561 3911
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ANEXO I
Vistas da fachada do imóvel
Vista da garagem
crsç[email protected] Fone (19) 3561 3911
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ANEXO II
. AS COMPARATIVAS REALIZADAS:
ELEMENTO COMPARATIVO N º. OI:
BAIRRO ENDEREÇO ÁREA PREÇO FONTE
: J d. Boa Esperança CA0299 : Rua Proí°. Renê de Oliveira Barreto : 160,00 m 2 (03 dormitórios, sendo 01 suíte, 03 vagas) : R$ 530.000,00 R$ 3.312,50/m 2
: G20 Imóveis Tel. (19) 9 9113 4286
ELEMENTO COMPARATIVO N º. 02: •
BAIRRO ENDEREÇO ÁREA PREÇO FONTE
: Jd. Boa Esperança CA233742 : Rua João Rodolfo Forster, 307 : 150,00 m 2 (03 dormitórios, sendo 01 suíte, 05 vagas) : R$ 500.000,00 R$ 3.333,00/m 2
: Provectum Imóveis Tel. (19) 3112 1511
ELEMENTO COMPARATIVO N º. 03:
BAIRRO ENDEREÇO ÁREA PREÇO FONTE
: Jd. Boa Esperança CA011330 : Rua Pixinguinha, 448 : 149,00 m 2 (04 dormitórios, sendo 01 suíte, 04 vagas) : R$ 550.000,00 R$ 3.691,00/m 2
: Adala Residencial Tel. ( 19) 3308 2222
[email protected] Fone (19) 3561 391 l
CRS EIID nharla
ELEMENTO COMPARATIVO N º. 04:
BAIRRO ENDEREÇO ÁREA PREÇO FONTE
: Jd. Boa Esperança CA00027 : Rua Emani P. Lopes, 02
: 174,00 m 2
(04 dormitórios, sendo OI suite, 02 vagas) : R$ 585.000,00 R$ 3.362 00/m 2
: André Santiago Khezam Tel. ( 19) 2519 0321 CRECI 92533-F-SP
ELEMENTO COMPARATIVO N º. 05:
BAIRRO ENDEREÇO ÁREA PREÇO FONTE
: Jd. Boa Esperança CA10978 : RuaPiolim : 145,00 m 2 (03 dormitórios, 03 vagas) : R$ 450.000,00 R$ 3.100,00/m 2
: D Lange Imóveis Tel. (19) 3322 3800
ELEMENTO COMPARATIVO N º. 06:
BAIRRO ENDEREÇO ÁREA PREÇO FONTE
: Jd. Boa Esperança CA195656 MS : Rua Miguel Arnaldo Anderson : 140,00 m 2 (03 donnitórios, sendo 01 suíte, 04 vagas) : R$ 420.000,00 R$ 3.000,00/m 2
: Luiz Passarelli Tel. (19) 9 8208 1411 CRECI 39259-F-SP
[email protected] Fone (19) 3561 3911
CRS Engenharia
iM:nt201a
ANEXOIII
C.p,oCam6
Prefeitura Municipal de Campinas
Demonstrativo do Lançamento do IPTU 2019
Identificação do Imóvel Código Cartngritlco: J,.22.12.24.0496.0IOOI
Tipo do Imóvel! Pr-edtal
C6c1Jgo Anterior: 02-0-4203255-4
Locallzaç5o: RUA PIOUM, 175 / JARDIM BOA ESPERANÇA
Qu•rtelr.lo/Quadra: 02631-T LOte/Sublote: 032-
Dados do Terreno Área do Terreno: 250,00 Valor do Metro 2: R$ 547,14 / UFIC 155,1646
Fatore• de Corr~lo: 1 FG / FP / FV / FA / FB: Nilo / Não / Não / Não / Não
FLE / FZ / FE / FC / FL: Não / NBo / N o / Não / Não Valor do Terreno: R$ 136.785,35 / UFtC 38,791,1500
Frente; J0,00
Dados Gerais da Edificação ratore.s de Correção: J
FV / FB: Não ' N!o FC / FL: N.So / N3o
Áre• Total Construida: 174,10 Valor Total da Conatru o: R$ 195.434,61 / UFIC 55.423,5751
Dados da Edificação Área Construida: 174.10
v .. sor Metro 2 Cohstru,;Jio: R$ 1.638, 75 / UFIC 464, 73,.8
Ano de Depreclaçao: 1980 Fator de Oepreclaçlo: 0,685 Valor da Construçao: R$ 195.43'4,61 / UFIC 55.423,5751
Tipo Padrão Construção: RH-5-0
Dados Tributários Exercício: 2019
Valor v .... al do Imóvel: R$ 332.219,96 / UFIC 94.21'4,7251 Allquota: 0,6000~~
Valor do IPTU: R$ 1.699,68 / UFJC 482,0137
Valor do IPTU com Llmlt.ador: R$ 1.522,97 / UFIC <131,9023
Valor d• Taxa de Lixo: R$ 570,63 / UFIC 161,82&0
Número de Parcelas: 11
Valor das Parcelas: R$ l 90,33 / UFIC 53,9753
Isençiio de Imposto: Mobvo de Isenção de Imposto Isenção de Taxas: Motivo de Isenção dt! Taxas
I.muntdade: Motivos de Imunidade
Ot. Vencimento :i• Parcela: 08/02/2019
(FZ) Fator Zonearnento (FLE) Fator Lote Encravado (FL) Fator Loteamento (FP) Fator Profundtdad" (FV) Fator Vertkalm1ção (FB) Fator Bolsão
(FG) Fator Gleba (FE) Fator Esquina (FC) Fator Condominio (FA) Fator Área
'1tlPL/J,pw.c,,mp,nM.ap gavú'lplulcapacam.,.111m,
[email protected] Fone (19) 35613911
Dat.a: 28/0~/201• Hor•1 oa:431
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