8concrete tips
voor een beter vastgoedrendement
28 pagina’s professioneel advies
Hoe geld verdienen met jouw lening?
Nuttige clausules voor jouw contracten
Update met
nieuwste regelgeving
2 3
inhoud
ColofoN
Publicatiedatum: mei 2018.Deze uitgave is een publicatie van ION bvba.Verantwoordelijke uitgever, Davy Demuynck & Kristof VanfleterenAdres: ION BVBA, Vredestraat 53, 8790 Waregem. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door print-outs, kopieën, of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Teksten: Investimmo.be. Foto’s en illustraties: shutterstock.com & ION bvba.
voorwoord 4
I Vastgoed, een goede belegging? 6
II Verdien geld met je lening 8
III Ga je voor nieuw of voor renovatie? 12
IV Zo kies je een goede locatie 14
V Beleggen in Brussel, Vlaanderen of Wallonië
is voortaan verschillend 16
VI Slimme clausules voor verhuurders 18
VII Aan een huurrendement kan je werken 22
VIII Het ABC van investeringsvastgoed 25
4 5
Voorwoord
Beste klant,
Je hebt zonet uw gegevens opnieuw geregistreerd, waardoor wij je optimaal van dienst
kunnen blijven. Als dank voor jouw vertrouwen in ION, bezorgen wij je graag dit e-book
omtrent investeren in vastgoed.
Vastgoed is en blijft een essentieel onderdeel in een gezonde beleggingsportefeuille. Eerst
en vooral is de instapdrempel vrij laag dankzij de verschillende financieringsmogelijkheden.
Daarnaast brengt vastgoed niet alleen zekerheid in tijden waar de financiële markt sterk
afhankelijk is van wereldleiders, maar biedt het ook een uniek en dubbel rendementsvoordeel.
Naast het verwerven van maandelijkse huurinkomsten – die in het huidige economische
klimaat onderhevig zijn aan mooie indexaties - biedt een appartement of bedrijfsgebouw
ook meerwaarde op lange termijn. Hoewel we niet exact kunnen voorspellen in welke
mate de vastgoedprijzen zullen stijgen, blikken we over de voorbije 50 jaar terug op een
gemiddelde jaarlijkse stijging van 6 %, wat gunstige vooruitzichten biedt voor de toekomst.
Investeringsvastgoed is dan ook een markt met potentieel: de aanhoudende lage
rentes, het groeiende palet aan verschillende beleggingsproducten (denk maar aan
assistentiewoningen, sociale huisvesting, commercieel vastgoed...) en de huurindexaties
pleiten nog steeds voor beleggen in vastgoed.
Hierbij is het echter van essentieel belang dat je in het juiste product investeert. Jouw
doelstelling als investeerder is ongetwijfeld om een correct huur- en meerwaarderendement
te verkrijgen. Wanneer je in nieuwbouwvastgoed investeert, reduceer je de risico’s aanzienlijk:
je bent beschermd door de Wet Breyne, het gebouw voldoet aan alle duurzaamheidsregels
en bij de aankoop van kwalitatief vastgoed kan je ervan uitgaan dat jouw investering de
eerste 15 jaar geen kosten met zich zal meebrengen. Kortom, jouw nieuwbouwinvestering is
een aantrekkelijk huurpand waarbij je huurder alle comfort geniet en jij bovendien ook voor
lange tijd gerust bent.
Naast het product zijn locatie, timing en prijs drie belangrijke factoren die jouw rendement
aanzienlijk zullen beïnvloeden. Wanneer je beslist om te investeren in vastgoed, is het dan
ook aangewezen om een grondige vergelijkingsoefening te maken en deze vier aspecten
kritisch te benaderen zodat je de juiste keuze kan maken. Het is een oefening waar wij je
graag bij helpen.
Wij wensen je veel leesgenot en interessante inzichten toe. Voor verdere informatie over
beleggen in vastgoed kan je steeds bij ons terecht!
Kristof Vanfleteren Davy Demuynck
managing partner managing partner
6 7
6,4%gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van huizen tussen 1953 en 2016
Het residentieel vastgoed - dan hebben
we het over huizen, appartementen en
bouwgrond - heeft er de voorbije decennia
een indrukwekkend parcours op zitten.
De huizenprijzen stegen tussen 1953 en
2016 jaarlijks met gemiddeld 6,4% en
de appartementsprijzen met gemiddeld
5,4%. Dat zijn percentages waar
veel spaarders voor zouden tekenen.
Daarmee heeft vastgoed de voorbije
jaren ook bewezen dat het waardevast
is. Als je de inflatie meetelt (het duurder
worden van het leven van alledag)
bracht een belegging in vastgoed de
voorbije decennia jaarlijks nog altijd 2,5
à 3% op. Dat is belangrijk. Mocht het
rendement lager liggen dan de inflatie,
Vastgoed, een goede belegging?
Het geld op een spaarrekening brengt nog amper iets op en veel mensen zijn nog altijd getraumatiseerd door aandelen die opeens niets meer waard bleken te zijn. Het is dus niet verwonderlijk dat ze naar vastgoed kijken als een mogelijk alternatief voor hun spaarcenten.
dan zou een vastgoedbelegger van zijn
opbrengst niets overhouden door de
stijgende levensduurte.
Vastgoed biedt dus geen absoluut
monsterrendement, maar het behoudt
wel zijn waarde en doet daar nog een
gezond extraatje bovenop. Dat maakt
het ook zo interessant voor een breed
l Niemand heeft een glazen bol, maar de meeste experts
verwachten geen forse prijsstijgingen. Die tijd lijkt voorbij.
De voorbije jaren volgden de prijzen vooral de inflatie en de
verwachting is dat ze dat ook de komende jaren zullen doen.
l Tegelijk wordt er geen daling verwacht van de
vastgoedprijzen. Er zijn immers twee belangrijke tendensen
die de vastgoedmarkt ondersteunen. Zo stijgt zowel het
aantal inwoners in ons land als het aantal gezinnen. Dat
laatste komt omdat er steeds meer alleenstaanden zijn.
Er is in de toekomst dus nood aan meer (en kleinere)
woningen. Dat is goed nieuws voor vastgoedinvesteerders.
Bovendien is er nog de heropleving van de economie. Die
maakt dat de gezinsinkomens op peil blijven,
waardoor ze nog vastgoed kunnen kopen.
De rente kan wel een spelbreker worden. Die
is historisch laag en kan alleen maar stijgen.
Daardoor wordt het voor meer mensen moeilijker
om te lenen en kunnen ze minder geld spenderen aan
vastgoed. Maar: economen verwachten dat de rente
slechts heel geleidelijk zal stijgen, waardoor dat voor de
vastgoedmarkt niet als een schok zal komen.
“ Vastgoed is voor veel
mensen uitgegroeid
tot een veilige haven
waarmee niets fout
kan lopen. Volledig ten
onrechte uiteraard.
Ook de vastgoedprijzen
kunnen de
dieperik ingaan. ”
publiek. Bovendien beantwoordt het
aan twee belangrijke verwachtingen.
l Aan de ene kant hebben veel
gezinnen de wens om hun inkomen
aan te vullen met extra inkomsten.De
pensioendiscussie is daar niet vreemd
aan. Het besef groeit dat het wettelijk
pensioen alleen niet zal volstaan om de
gewenste levensstandaard aan te houden.
Met maandelijkse huurinkomsten wordt
dat al wat realistischer.
l Aan de andere kant rekenen veel
verhuurders ook op de meerwaarde
van hun vastgoed. Want naarmate de
vastgoedprijzen stijgen en het verschil
toeneemt tegenover de aankoopprijs,
kunnen ze bij een verkoop (hopelijk) een
mooie winst maken.
Veilige haVenl Voor vastgoed maar beter hetzelfde
principe hanteren als voor elke andere
belegging: zorg voor een optimale
spreiding van de risico’s. Koop als
eerste investering bijvoorbeeld liever
twee kleine studio’s dan één groot
appartement, zodat je niet meteen
zonder huurinkomsten valt als een van
de huurders weggaat en je niet meteen
een nieuwe huurder vindt.
l Zorg ook voor een gezonde spreiding
binnen je volledige vermogen door
niet alles in vastgoed te investeren.
verkopen mocht je opeens dringend geld
nodig hebben. Stop in vastgoed daarom
ook nooit geld dat je de komende jaren
nodig zou kunnen hebben en zorg altijd
eerst voor een gezonde financiële buffer
om noodgevallen op te vangen.
Zullen de vastgoedprijzen stijgen of dalen?
Om te beginnen wil je vermijden dat
mocht het toch eens fout lopen op de
vastgoedmarkt, je ineens een groot deel
van je vermogen kwijt bent. Bovendien
is vastgoed geen liquide belegging: je
kan een huis of appartement niet snel
beleggen in Vastgoed
I
8 9
beleggen in Vastgoed
Verdien geld met je leningDe toverformule van mensen die met vastgoed een fortuin hebben vergaard? Antwoord: hun hypothecaire lening, die een forse hefboom creëert. Toch is zo’n hefboom niet zonder risico. Hoe hoger de ambities, hoe meer gevaar. Spring er dus voorzichtig mee om.
Wat in de vastgoedwereld bekend staat
als het ‘hefboomeffect’ komt eigenlijk
hierop neer: je gebruikt een deel van je
eigen spaarcenten om bij de bank een
hypothecaire lening los te weken en
een grotere aankoop of zelfs meerdere
aankopen te financieren. Uiteraard
groeien de bomen niet tot in de hemel
en moet je nog altijd in staat zijn de
lening terug te betalen. Hoeveel je kan
lenen, hangt dus in eerste instantie af
van jouw terugbetalingscapaciteit. Het
komt er vooral op aan je niet te diep in
de schulden te steken en ook nog een
gezonde buffer aan te houden.
En er is nóg een beperking aan het
bedrag dat je kunt lenen: meestal
zullen de banken slechts een lening
toestaan voor 80% van de waarde
van het pand (dat is de zogenaamde
quotiteit). De overige 20% moet je dus
zelf op tafel leggen.
Wat betekent dat concreet?
Met een eigen inbreng van 50.000
euro kan je in principe een lening
losweken voor een pand met een
“ Een hefboom is nooit
zonder risico. Hij kan
averechts uitdraaien. “
Voor een investering in vast-
goed moet je niet noodzakelijk
enkele honderdduizenden euro’s
op je spaarrekening hebben. Met
100.000, 50.000 en zelfs 30.000
euro geraak je ook al een eind ver.
Als dat je eigen inbreng is en de
bank bereid is de overige 80% te
financieren, kan je respectievelijk
tot 500.000, 250.000 of 150.000
euro aan vastgoed kopen (exclu-
sief aankoopkosten). Een over-
zicht.
garageboxenMet een budget van 30.000 euro
koop je geen huis of appartement.
Maar voor die prijs kan je wel al
een garagebox kopen. De prijs
daarvan is sterk afhankelijk van de
ligging. Veelal betaal je voor een
garagebox 20.000 tot 50.000 euro
(dat laatste is dan echt wel voor
een absolute topligging). Die kan je
vervolgens verhuren voor 50 à 100
euro per maand. Met 30.000 euro
hoef je dus al niet te lenen voor de
aankoop van een garagebox. Doe je
dat wel en creëer je een hefboom
van 150.000 euro, dan koop je al
verscheidene garageboxen.
Wat koop je met 30.000 euro?studio of studentenkamerDaarmee zit je in de prijsklasse van
100.000 tot 150.000 euro. Met 50.000
euro eigen middelen moet je de bank
nog bereid vinden om 50% tot 70% van
het project te financieren.
klein appartementKrijg je de bank zover om met jouw
50.000 euro eigen inbreng 80%
van het project te financieren, dan
kan je ook overwegen om een één-
of tweepersoons-appartement van
250.000 euro te kopen.
groot appartement,huis of VIllAMet 100.000 euro eigen middelen ligt
zowat de hele residentiële vastgoed-
markt binnen bereik. Door te lenen
en de bank 80% te laten financieren,
creëer je al een hefboom tot 500.000
euro. Daarmee koop je al een groot
appartement, een huis of zelfs een
villa. Let wel: om de risico’s te sprei-
den adviseren de meeste vastgoed-
experts om eerder te investeren in
meerdere kleine wooneenheden dan
in één groot pand.
20% Het deel van de aankoop-waarde dat je bij de meeste banken met eigen middelen zal moeten financieren.
waarde van 250.000 euro. Let wel: bij
de aankoop moet je ook nog eens 15%
notariskosten betalen. Voor een pand
van 250.000 euro komt dat neer op
nog eens 37.500 euro.
afbetaling = huuropbrengstOm zich niet te diep in de schulden
te steken, sluiten de meeste
vastgoedinvesteerders een lening af
waarvan de maandelijkse afbetaling
overeenkomt met de huurinkomsten
van het pand dat ze willen kopen. Stel:
je wil een appartement kopen dat je
kan verhuren voor 800 euro per maand.
Tegen een rentevoet van 1,8% en een
looptijd van 20 jaar komt dat overeen
met een lening van 165.000 euro
(dat komt neer op een maandelijkse
afbetaling van 818 euro). De bank
verwacht wel een eigen inbreng van
20%. Je leent dus 165.000 euro en
vult dat aan met 41.250 euro eigen
middelen, waardoor je een aankoop
van 206.250 euro kan financieren. Ook
hier moet je nog rekening houden met
de notariskosten.
aandachtspuntenHet is gemakkelijk om snel weg te
dromen bij de mogelijkheden van het
hefboomeffect. Toch moet je rekening
houden met enkele aandachtspunten.
l Zo duurt het gemakkelijk vijf jaar
vooraleer je de registratierechten
10 à 15%De administratieve kosten die je boven op de aankoopwaarde moet betalen. (bv registratierechten, notaris, ...)
II
10
beleggen in Vastgoed
en andere instapkosten hebt
terugverdiend. Tot dan is het rendement
van je vastgoedinvestering negatief.
l Bovendien is je vastgoedproject niet
noodzakelijk zelfvoorzienend omdat de
huur overeenkomt met de maandelijkse
aflossing van de lening. Want er zijn ook
nog belastingen en allerhande andere
kosten (herstellingen, onderhoud,
leegstand of wanbetaling). Je moet nog
voldoende financiële marge hebben om
die uitgaven op te vangen.
l Nog een aandachtspunt: overschat
de potentiële meerwaarde niet. Het
vastgoedproject wordt zeer risicovol als
je voor het rendement bijna helemaal
afhankelijk bent van de meerwaarde.
l Ten slotte kan de hefboom als een
boemerang terugkeren. Dat gebeurt
vooral als een pand lange tijd leegstaat
of wanneer de vastgoedmarkt
sputtert en de verhoopte meerwaarde
omslaat in een minwaarde. Als zo’n
€ 320.000 ZoNDer leNINg
fINANCIerINg 100%
Eigen middelen
€ 350.000
KreDIeT-
Vaste rentevoet
-Jaarlijkse aflossing
-
HUUrreNDemeNTHuurprijs per maand
€ 1.000Jaarlijks rendement op eigen vermogen
3,43%
meerWAArDe Jaarlijks
2,0%Eigen vermogen na 1 jaar
€ 357.000Rendement
2,0%
ToTAAl reNDemeNT
5,43%
€ 350.000 meT leNINg
fINANCIerINg 20%
Eigen middelen
€ 70.000
KreDIeT€ 280.000
Vaste rentevoet
2,5% Jaarlijkse aflossing
€ 7.000
HUUrreNDemeNTHuurprijs per maand
€ 1.000Jaarlijks rendement op eigen vermogen
7,14%
meerWAArDe Jaarlijks
2,0%Eigen vermogen na 1 jaar
€ 77.000Rendement
10%
ToTAAl reNDemeNT
17,14%
www.centralgardens.be
€ 220.036,60 All-inStartprijs
Verwacht begin 2019Oplevering
30 jaar gegarandeerdRendement
SVK verhuurgarantieSoort project
Brussel: AnderlechtLocatie
Verhuurkantoor:Logements pour tous
Partner
2,75%
“Ontvang 30 jaar lang gegarandeerde huuropbrengsten, zorgeloos en risicoloos investeren.”
[email protected] - T 0800 18 444
ION_Investeringsdossier A4_02.indd 1 15/05/2018 12:01
“ Het duurt gemakkelijk
vijf jaar vooraleer je de
registratierechten en
andere instapkosten
hebt terugverdiend. “
trend enkele jaren aanhoudt, smelt je
eigen vermogen weg als sneeuw voor
de zon. Immers: het inkomensverlies
weegt veel zwaarder door naarmate
je meer leende omdat je intussen wel
nog altijd de lening moet afbetalen.
Zo kan het rendement al snel negatief
uitvallen.
12 13
inVesteren
ga je voor nieuw of voor renovatie?Wie investeert in vastgoed staat altijd voor hetzelfde dilemma: een bestaand pand kopen en helemaal renoveren of beginnen met een wit blad en een nieuwbouw zetten? Beide hebben voordelen.
Achter de keuze voor een
renovatieproject gaan vaak financiële
motieven schuil. Zo geldt voor
renovatieprojecten in veel gevallen
een btw-tarief van 6%, terwijl dat voor
nieuwbouw 21% is. Op een project van
200.000 euro betaal je bij nieuwbouw
dus al 30.000 euro meer btw. Het duurt
een tijdje vooraleer je die extra kosten
hebt terugverdiend. Tegelijkertijd
zijn er uiteenlopende premies voor
renovatie.
Daar staat tegenover dat renovatie-
kosten vaak veel hoger oplopen dan
aanvankelijk begroot. Die kosten
kun je spreiden over de tijd, maar
dat is niet altijd een voordeel voor de
vastgoedinvesteerder die zijn pand zo
snel mogelijk wil afwerken om er dan
geld mee te verdienen. Bovendien kun
je maar beter een spaarpotje aanleggen
voor structurele onderhoudswerken
zodra een pand ouder is dan tien jaar
(vooral bij appartementen verdient dat
aanbeveling). Als investeerder zijn dat
bijkomende middelen die je bevriest.
splinternieuw…Een nieuw gebouw heeft het voordeel
dat je meteen een veel lager energiepeil
kan realiseren dan wat met renovaties
doorgaans mogelijk is. Van al die
investeringen profiteert natuurlijk
vooral de bewoner, die daardoor een
minder gepeperde energiefactuur moet
betalen. Maar het energieverbruik is bij
veel kopers en huurders wel een factor
die steeds zwaarder doorweegt. Nieuwe
woningen liggen bovendien beter in
de markt omdat alles nog nieuw is.
Daardoor is het meestal makkelijker om
kopers of huurders te vinden die bereid
zijn net dat tikkeltje extra te betalen (al
moet de prijs uiteraard correct blijven).
Nieuwbouw heeft nóg een voordeel:
doordat je helemaal van nul begint en
omdat alles nog moet worden ingevuld,
kan je de beschikbare ruimte ook
optimaal benutten. Dat is vaak lastiger
bij renovaties, waar de bestaande
structuren beperkingen meebrengen.
Daar komt nog bij dat de kosten bij
nieuwbouw vooraf vaak beter in te
schatten zijn.
… tegenoVer uitstralingZijn renovaties daarom te mijden?
Zeker niet. Er zijn zelfs panden waar
renovaties te verkiezen zijn boven
nieuwbouw. Dan gaat het meestal
over panden die een zeer bijzondere
uitstraling hebben en waarvoor er
een (meestal beperkter) publiek is dat
daarvoor diep in de buidel wil tasten.
Statige herenhuizen zijn daarvan
… je maar matig betrokken bent bij de materiaalkeuze als je voor een
nieuwbouwproject aanklopt bij een projectontwikkelaar? Je bent niet
de bouwheer van het project. Een projectontwikkelaar heeft een ander
belang als bouwheer dan een particulier die zijn eigen woning bouwt. Zijn
schaalgrootte biedt zeker (financiële) voordelen, maar die kan zelden
tippen aan de kwalitatieve afwegingen die een particulier voor zijn eigen
woning maakt.
Wist je dat… “ Nieuwbouw ligt
beter in de markt. “
een mooi voorbeeld. Net zoals oude
fabriekspanden die zich uitstekend
lenen om te worden omgevormd tot
lofts. En daarmee wordt nog maar
eens duidelijk dat elk vastgoedverhaal
anders is.
10 jaar Zodra een appartement ouder is dan 10 jaar, kan je maar beter een spaarpotje aanleggen voor structurele onderhoudswerken.
6%Het voordelige btw-tarief voor renovatie.
III
14 15
locatie
De dynamiek van de vastgoedmarkt
verschilt in elke gemeente of stad.
Voor je op zoek gaat naar individuele
panden omcirkel je het best eerst de
regio’s met goede en gezonde voor-
uitzichten voor de vastgoedmarkt.
Check daarom eerst de vastgoed-
prijzen. Let wel: dure regio’s zijn niet
noodzakelijk goede investeringen en
omgekeerd. Net als bij de beurs zijn er
misschien koopjes te doen op goedko-
pere markten: daarvoor moet je kijken
naar de fundamentele onderliggende
trends, zoals de koopkracht en de de-
mografie.
l Waarom is de koopkracht be-
langrijk? Verhuurders zitten waar de
huurders zitten. Dus heb je buurten
nodig waar de koopkracht stevig on-
derbouwd is. Op de site van de Fede-
rale Overheidsdienst (FOD) Economie
kan je die cijfers vinden per gemeente
en per jaar. Een gemeente waar de
koopkracht al jarenlang stijgt (bijvoor-
beeld meer dan het Belgische gemid-
delde), heeft zeker de (investeerders)
wind in de zeilen. Zo kan je randge-
meenten met elkaar vergelijken tot je
de beste hebt uitgekozen.
l Ook de demografische trends zijn
cruciaal. Is er vergrijzing? Telt een
stad of gemeente vooral studenten?
Of toch eerder gezinnen? Elk van die
trends kan een opportuniteit op de
markt zijn. Check op de site van de FOD
Economie ook of het aantal bewoners
stijgt en wat de gemiddelde leeftijd
is. Het zal je helpen om bijvoorbeeld
uit te maken of een studio een betere
investering is dan een tweekamerap-
partement.
gezocht: goede straatHeb je een interessante stad of ge-
meente gevonden? Dan moet je nog
altijd op zoek naar een goed gelegen
straat of wijk. Kijk met de ogen van
huurders naar de regio. Behoren ze
tot een publiek dat vooral het open-
baar vervoer gebruikt? Of hebben ze
vooral nood aan autosnelwegen in
de buurt? Mobiliteit is een cruciale
factor bij beslissingen over vastgoed.
Dat gaat zowel over de nabijheid van
openbaar vervoer (trein, tram of bus)
als over een goede ontsluiting met de
autosnelwegen. Het toenemende fi-
leleed is daar zeker niet vreemd aan.
Huizen en appartementen zijn ook
meer in trek als ze dicht liggen bij al-
lerlei voorzieningen, zoals winkels en
scholen.
Uiteraard bestaat dé perfecte locatie
niet. Maar als vastgoedinvesteerder wil
je toch het liefst zoveel mogelijk van die
succesfactoren kunnen afvinken.
de toplocaties Van morgenHet komt er trouwens niet alleen op
aan te achterhalen waar de toploca-
ties nu gelegen zijn, maar ook om in te
schatten wat de toplocaties van mor-
gen zijn. Want dat zijn de plekken waar
de potentiële meerwaarde het grootst
is. Zo’n voorbeeld is de Dansaertstraat
in Brussel. Wat ooit een verpauperde
Stap 1: Check de vastgoedprijzen van de stad of gemeente.
Stap 2: Analyseer de cijfers over de koopkracht van de gezinnen.
Stap 3: Achterhaal welke demografische trends doorwegen op de specifieke
vastgoedmarkt.
Stap 4: Concentreer je op plekken met een vlotte mobiliteit: niet te ver van
grote invals- of autosnelwegen en/of in de nabijheid van openbaar vervoer.
Stap 5: Zoek woningen niet te ver van winkels of scholen.
Stappenplan voor een goede locatie
“ De perfecte locatie
bestaat niet. Maar als
vastgoedinvesteerder wil
je toch het liefst zoveel
mogelijk succesfactoren
kunnen afvinken. “
“ Huizen en
appartementen zijn
meer gegeerd als ze
dicht liggen bij winkels,
scholen en openbaar
vervoer. “
Wat een goede ligging is, hangt ook sterk af van het soort vastgoed. Voor
een appartement aan de kust speelt de afstand tot de zee een cruciale rol.
Zo wordt er een onderscheid gemaakt tussen appartementen op de zeedijk,
appartementen die op wandelafstand liggen van de zee en appartementen die
meer in het binnenland liggen. Hier geldt: hoe dichter bij de zee, hoe beter. De
aankoopprijzen van appartementen met zeezicht liggen doorgaans 10% hoger
dan gelijkwaardige appartementen zonder uitzicht op zee. Is dat dan een goede
investering? Alleen als de huurprijs ook 10% hoger ligt of als je daardoor minder
leegstand hebt.
Voor commercieel vastgoed gaat het dan weer vooral over het aantal shoppers
dat passeert. Ook de gevelbreedte heeft belang: beter een winkel met brede
gevel dan een smalle maar diepe winkel.
Het ene vastgoed is het andere niet
buurt was, is doorheen de jaren uitge-
groeid tot een van de meest trendy en
gegeerde straten van de hoofdstad. Al-
leen: het vergt veel kennis van de plaat-
selijke vastgoedmarkt om het potenti-
eel van een locatie in te schatten. En
zelfs dan blijven het risicovolle inves-
teringen met een speculatief kantje,
want er is geen garantie dat het poten-
tieel zich ook effectief ontwikkelt.
‘locatie, locatie, locatie.’ met die boutade omschrijven vastgoedkenners de succesrecepten voor een vastgoedbelegging. een baksteen op een goedkope locatie kost immers evenveel als op een dure locatie. Alleen kan je diezelfde baksteen sneller terugverdienen op een plaats die sneller in waarde stijgt. Dus: wat is een goede locatie?
Zo kies je een goede locatie ?
?
?
? ?
?
?
??
?
??
IV
16 17
rEGiONAAl
Beleggen in Brussel, Vlaanderen of Wallonië is voortaan verschillendVoor vastgoedbeleggers is het er sinds de jongste staatshervorming niet gemakkelijker op geworden. Niet alleen de huurwetgeving, ook de registratierechten verschillen vandaag in elk van de drie gewesten. en die verschillen worden alleen maar groter.
Hoeveel registratierechten je betaalt
of onder welke huurwetgeving je valt,
is niet afhankelijk van je woonplaats.
Wél bepalend is de locatie van je pand.
Koop je een appartement in Brussel,
dan betaal je de registratierechten van
het Brussels Gewest en moet je ook de
regels van de Brusselse huurwetgeving
volgen. Ook als je zelf in Vlaanderen of
Wallonië woont.
Dat maakt het plaatje uiteraard veel
complexer voor vastgoedbeleggers die
in heel België in vastgoed investeren.
Verschil 1: registratie-rechtenNeem nu de registratierechten. In
Vlaanderen bedragen de registratie-
rechten vanaf deze zomer 7% voor een
eigen bewoning (in de meeste gevallen).
Voor investeerders en/of bouwgronden
blijft die op 10%. In Brussel en Wallonië
betaal je 12,5% registratierechten.
Wallonië experimenteerde enkele
jaren met een 15%-grens voor derde
verblijven maar is daar op terugkomen
toen bleek dat de investeringen in de
regio terugvielen. Niettemin hebben die
verschillen uiteraard een impact op het
rendement van je vastgoed. Immers:
hoe hoger de kosten, hoe langer het
duurt voor je investering is terugbetaald.
VoorBeelDStel dat je een appartement koopt van 200.000 euro. in Vlaanderen betaal je daar als investeerder (=tweede verblijf) maximaal 20.000 euro registratierechten op, in Brussel & Wallonië is dat maximaal 25.000 euro, een verschil
van 5.000 euro. ruw gerekend duurt het met een huurprijs van 800 euro in Vlaanderen dus 25 maanden vooraleer de registratierechten terugverdiend zijn, in Wallonië of Brussel is dat meer dan 31 maanden. Wie voor eigen bewoning in Vlaanderen koopt, diept dat verschil nog verder uit.
Verschil 2: huurwetgeVingOok de huurwetgevingen in
Vlaanderen, Brussel en Wallonië lopen
uiteen. De bevoegdheden voor de
huurwetgeving worden, sinds de zesde
staatshervorming in 2014 van kracht is
geworden, stapsgewijs overgedragen
van de federale overheid naar de
gewesten. Dat heeft verstrekkende
gevolgen voor de verhuurders, die zich
mogen opmaken voor een waslijst van
nieuwe regels. Voor verhuurders met
panden in de drie gewesten wordt het al
helemaal een huzarenstukje: zij moeten
rekening houden met regels die voor
elke regio verschillend zijn.
Nieuwe wetten zijn nog niet overal
van kracht, Voor Vlaanderen is dat
vanaf 2019. In Brussel gingen in 2018
al enkele nieuwe regels van kracht. Nu
al blijkt een fundamenteel andere kijk
op de huurmarkt. Vlaanderen geeft de
eigenaars zoveel mogelijk de vrije hand,
terwijl Brussel en Wallonië de klemtoon
leggen op de bescherming van de
huurder.
l Vlaanderen wil bijvoorbeeld de
opzeggingstermijn voor huurders
optrekken van twee naar drie
maanden. Ook zou het mogelijk
worden om de huurprijs op elk ogenblik
te herzien wanneer de verhuurder
energiebesparende investeringen
doet. En de huurwaarborg zou worden
opgetrokken tot drie maanden huur.
l Brussel zet in op een nieuw wettelijk
kader voor co-huurders, aan glijdende
huurovereenkomsten voor mensen in
precaire situaties en aan de invoering
van een rooster met richthuurprijzen.
l Wallonië evolueert in de richting van
een rooster met indicatieve huurprijzen
(die zijn niet bindend, maar gelden wel
als voorwaarde voor bepaalde regionale
premies). Het zou er ook moeilijker
worden om een huurcontract voortijdig
op te zeggen (alleen de huurder zou dat
kunnen doen). Wellicht komt er ook een
lijst met documenten die verhuurders
niet mogen eisen van kandidaat-
huurders.
maak je huiswerk!Vastgoedbeleggers moeten dus meer
dan ooit hun huiswerk maken. Want niet
alleen veranderen de regels in het eigen
gewest, investeren in andere gewesten
impliceert ook een goede kennis van de
regels in de andere gewesten.
“ Vlaanderen geeft
de eigenaars zoveel
mogelijk de vrije
hand, terwijl Brussel
en Wallonië de
klemtoon leggen op de
bescherming van de
huurder. “
12,5% De maximale registratierechten in Brussel. Ook Wallonië hanteert sinds 2018 terug 12,5% nadat het enkele jaren 15% hanteerde voor investeerders. Voor investeerders in Vlaanderen is dat 10%.
10%De maximale registratie-rechten in
Vlaanderen
12,5%De maximale registratie-
rechten in Brussel
12,5%De maximale registratie-rechten in Wallonië
V
18 19
xxxxxxxx Verhuren
1 HuiSDiErENEen dierenverbod zit in de grijze
zone van toelaatbaarheid. Het
raakt aan de privacy en het genot van
een huurder. Die rechten zijn funda-
menteel gevrijwaard via het Europees
Verdrag van de Rechten van de Mens.
Toch wordt deze clausule heel vaak
opgenomen in huurcontracten. Bij
betwisting is het de vrederechter die
moet oordelen of het om een geoor-
loofde beperking gaat. Het niet nale-
ven van zo’n clausule kan in bepaalde
gevallen sneller tot een ontbinding lei-
den van een huurcontract dan enkele
opeenvolgende wanbetalingen.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder verklaart zich akkoord om geen huisdieren te houden in het gehuurde goed, tenzij met expliciet schriftelijk akkoord van de verhuurder en op voorwaarde dat ze noch direct, noch indirect schade veroorzaken.”
Slimme clausules voor verhuurders
2 WOONStkEuZEKan je dan al een nieuwe
huurder zoeken als je huurder
met de noorderzon (en de sleutels) is
verdwenen, terwijl hij officieel je pand
nog altijd huurt? Idealiter passeer je
hiervoor bij een vrederechter, maar
die zal je gegarandeerd een attest van
woonst van de gemeente vragen met
Zonder dat je volle pagina’s met clausules moet verzinnen, sommen we graag enkele basisprincipes op die je zo letterlijk kan overnemen in je huurcontract. Het is een kleine moeite waarmee je op termijn veel kopzorgen kan uitsparen.
te betreden, in aanwezigheid van de huurder of een persoon door deze aangesteld, om zich te vergewissen van de goede uitvoering van de verplichtingen van de huurder en van de staat van het verhuurde goed.”
4 MEDE-HuurDErSLaat zoveel mogelijk me-
dehuurders het huurcon-
tract tekenen. Zo kan je het huur-
geld op alle huurders verhalen als
er betalingsproblemen zouden
rijzen. Weet wel dat de opzeg-
ging of het vertrek van een van
de huurders de opzegging van de
huurovereenkomst betekent.
Als de overige huurders toch nog
willen huren, moet er een nieuwe
huurovereenkomst worden opgesteld.
In Brussel bestaat sinds 2018 de mo-
gelijkheid voor medehuurders om (kan
met stilzwijgend akkoord van de ver-
huurder) aan soepelere voorwaarden
aan het collectief huurengagement
te ontkomen (en de daarnavolgende
financiële verplichtingen). Zo zou een
vertrekkende medehuurder bijvoor-
beeld niet langer dan 6 maanden ge-
bonden kunnen worden aan een collec-
tief engagement. Het volstaat echter
om in Brusselse contracten toe te voe-
gen dat het stelsel van medehuur niet
daarop het nieuwe domicilieadres van
de huurder. Daar zit uitgerekend het
probleem, want dat attest kan je niet
afleveren als je huurder spoorloos is
verdwenen. Dat kan je opvangen met
onderstaande clausule.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “Voor de uitvoering van deze overeenkomst doet de huurder woonstkeuze in het gehuurde goed, waar hij aangeschreven of gedagvaard kan worden, zolang hij geen nieuwe woonst in België kenbaar gemaakt heeft.”
3 BEZOEkrECHtHet is een goed idee om een
bezoekrecht op te nemen in je
huurcontract. Zo heb je minstens een
voet tussen de deur als je argwaan krijgt.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “Bezoekrecht: de verhuurder heeft het recht het verhuurde goed
van toepassing is om dat op te vangen.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “Alle huurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk.”Voor Brusselse verhuur daaraan toegevoegd: “Het stelsel van medehuur is niet van toepassing en wordt expliciet uitgesloten”
5 ONDErVErHuur Hoewel het niet expliciet ver-
meld hoeft te worden – on-
derhuur is bij wet aan strikte regels
gebonden door de woninghuurwet
– kan het in tijden van Airbnb nuttig
zijn om het verbod van (gedeeltelijke)
onderhuur letterlijk op te nemen in het
huurcontract. De rechter kan een even-
tuele ontbinding uitspreken als een
gerechtsdeurwaarder de vaststelling
doet dat er wel degelijk onderverhuur
is na herhaalde aanmaningen.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “in geen
25%1 op 4 huurcontracten eindigt met een dispuut (beleggersbarometer 2016)
“ Het is een goed idee
om een bezoekrecht
op te nemen in je
huurcontract. Zo heb
je minstens een voet
tussen de deur als je
argwaan krijgt. ”
“ laat zoveel mogelijk
medehuurders het
huurcontract tekenen.
Zo kan je het huurgeld
op alle huurders
verhalen indien er
betalingsproblemen
zouden rijzen. ”
VI
20 21
Verhuren
enkel geval mag de huurder het gehuurde pand onderverhuren noch zijn rechten op het gehuurde goed geheel of gedeeltelijk overdragen aan een derde. Verhuren via platformen als Airbnb of soortgelijke platformen is strikt verboden.”
6 SlEutElSMoet je de sleutels al geven
vooraleer de huurwaarborg is
betaald? Het gezond verstand zegt
neen, maar sommige rechters vinden
dat je dit niet mag weigeren. Tenzij je
het zwart op wit zet.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder kan slechts beschikken over het gehuurde pand na betaling van de huurwaarborg.”
7 iNtrEStENMag je als huurder intresten
aanrekenen op de sommen die
hij te laat betaalt? Je kan deze pro-
bleemloos eisen van de huurder, maar
je voorziet best de volgende clausule
als je dit zonder voorafgaande inge-
brekestelling wil doen:
leTTerlIjKe ClAUSUle: “Bij laattijdige betaling is de huurder van rechtswege een intrest verschuldigd, en dit zonder voorafgaande ingebrekestelling.
iedere begonnen maand zal hierbij als een volledige maand beschouwd worden.”
8 VErfrAAiiNGS-WErkENEen huurder kan de verhuurder
niet verplichten om op te draaien voor
verfraaiingswerken. De huurder is zelfs
verondersteld het goed terug te geven
in de staat waarin hij het verkregen
heeft en de verhuurder kan zelfs eisen
van de huurder om bepaalde investe-
ringen op zijn kosten opnieuw te ver-
wijderen. De basis van de vaststelling
is de ingaande plaatsbeschrijving.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “Alle door de huurder uitgevoerde (verbeterings)werken zijn definitief verworven door de verhuurder zonder dat de huurder er enige vergoeding voor kan vragen, dit onverminderd het recht van de verhuurder om het herstel in de oorspronkelijke toestand te vragen op kosten van de huurder.”
9 PrOfESSiONElE ACtiVitEitVaak wordt er in standaard-
contracten vermeld dat de huurder
op het gehuurde adres zijn domicilie
moet vestigen, maar dat hij er geen
professionele activiteit mag inrich-
ten. Dat heeft immers grote fiscale
gevolgen voor de verhuurder. Wat als
de huurder dat toch doet? Dan zal
de verhuurder belast worden op de
werkelijke huurinkomsten. Kan je die
meerbelasting dan toch verhalen op
de huurder? De rechtspraak is daarin
niet eenduidig, maar het beste is om
toch een aparte clausule te voorzien
in het contract.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder mag in het gehuurde pand geen activiteit uitoefenen die onder het toepassingsgebied van de wet op de handelshuur valt. Elk fiscaal gevolg of eventuele herkwalificatie van de huur is ten laste van de huurder.”
10 MEDE-EiGENDOMEen verhuurder is bij wet
verplicht om in het geval
van een mede-eigendom zijn huurders
het intern reglement van orde over te
maken. Maar neem ook expliciet in het
huurcontract op dat de huurder het
gezien heeft en het zal naleven. Dat
vermijdt achteraf voorspelbare discus-
sies over nachtlawaai, liftgebruik of
vuilniszakken.
leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder verklaart het reglement van interne orde te hebben ontvangen en verbindt zich ertoe dat na te leven.”
557.000 aantal private huurpanden in Vlaanderen (2015)
€ 200.000Startprijs
AssistentiewoningenSoort project
Sint-Pieters-LeeuwLocatie
“Nu een goede belegging, later een zekere thuis.”
www.leeuweryck.be
Gunstig BTW-tarief Vrijstelling onroerende voorhe� ng
100% huurindexeringFiscale voordelen
[email protected] - T 0800 18 444
ION_Investeringsdossier A4_02.indd 2 15/05/2018 12:02
22 23
beheertips
Vastgoedbeleggers zijn voor het rendement van hun investering afhankelijk van zowel de meerwaarde bij verkoop als het huurrendement. De voorbije jaren is de meerwaarde wat opgedroogd. Als belegger ben je dus nog méér afhankelijk van het huurrendement. en daarvoor moet je hard werken. enkele tips.
1kies Voor kwaliteit Vanaf het begin
Wie vervroegd te maken krijgt met
renovaties kijkt sneller aan tegen
hoge kosten of zit snel opgescheept
met inferieure panden en lagere
huurprijzen. Dat is nefast voor het
huurrendement en latere meerwaardes.
Kies dus onverminderd voor kwaliteit,
het is de beste garantie voor
langetermijnrendementen en het werkt
onderscheidend in de strijd om goede
huurders aan te trekken.
2Vermijd te kleine en te grote woningen
Kleine woningen zijn misschien
gemakkelijker aan te schaffen en zijn
sneller inzetbaar op de huurmarkt.
Tegelijkertijd begeef je je daarmee ook
in het segment waar verhoudingsgewijs
de meeste wanbetalers zitten. Ga
omgekeerd ook niet voor te grote of te
luxueuze woningen. Wie het rendement
per vierkante meter uitdrukt, merkt al
snel dat voor appartementen de eerste 80
à 90 vierkante meter de meest rendabele
zijn. Een appartement van 160 vierkante
meter levert in de reguliere huurmarkt
nooit een dubbel rendement op als een
appartement van 80 vierkante meter.
3Volg de wetgeVing op de Voet
De wetgeving rond huur moet in onze
contreien een van de meest gereguleerde
zijn en is door de regionalisering
van de huurwetgeving bovendien in
volle verandering. Zorg ervoor dat je
helemaal mee bent. Anders zou dat
weleens nefast kunnen uitdraaien voor
je huurrendement. Iedere maand respijt
die een huurder bij een vrederechter
bekomt omdat je zelf de regels niet hebt
gevolgd, is een rechtstreekse aanslag op
je rendement.
4zoek goede huurdersOnvoorziene schade of
wanbetalingen duwen je rendement
snel naar beneden. Zoek liever wat
langer naar een goede huurder
(zelfs als de woning daardoor wat
langer leegstaat) dan te snel een
risicovolle huurder in huis te halen
die maandenlang geen huur betaalt.
Onderhoud vervolgens ook nauwe
banden met goede huurders. Een
tussentijds berichtje of een adequate
opvolging van zijn vragen geven al snel
het gevoel dat ook de huurder het goed
getroffen heeft. Dat kan de doorslag
geven tussen een verhuizing of een
contractverlenging.
“ Het risico inschatten
op wanbetaling is niet
evident. De grens tussen
selectie en discriminatie
is flinterdun. “
Aan een huurrendement kan je werken
5 à 10%De commissie die je betaalt wanneer je de volledige opvolging van je huurpanden overlaat aan een makelaar.
5mijd wanbetalersTalm niet met wanbetalers.
Als het geschil door een vrederechter
behandeld wordt, zal die zelden
appreciëren dat je als verhuurder
een schuld hebt laat oplopen. Goede
burgerzin getuigt er net van dat je snel
reageert op achterstallige betalingen.
Wie dat niet tijdig aanpakt, verzwakt
niet alleen zijn financiële situatie maar
ook zijn juridisch pleidooi ten aanzien
van de wanbetaler.
6eis een doorlopende opdracht
Om laattijdige betaling van de huur te
vermijden, kan je vragen om bij aanvang
van de huur een bewijs van doorlopende
opdracht voor te leggen. Uiteraard
is zo’n maandelijkse opdracht niet
sluitend: niets weerhoudt de huurder
ervan om die permanente opdracht weer
op te zeggen. Het vergroot wel de kans
op correcte betalingen. Een eventuele
opzegging van die doorlopende
VII
24 25
beheertips
1 maand huurDe commissie die een makelaar aanrekent voor het vinden van een huurder.
opdracht is een groter knipperlicht
voor de verhuurder dan een occasionele
wanbetaling.
7bezoek de huurder één keer per jaar
Als je er vanaf het begin een gewoonte
van maakt om jaarlijks langs te gaan,
zal je op langere termijn dankbaar
zijn dat je de evolutie kunt opvolgen.
Misschien bestaat het gevaar dat je
over iedere kapotte lamp zal worden
aangesproken, maar dat weegt niet op
tegen het vroegtijdig detecteren van
lekken of het bespreken van problemen
die bij wanbeheer leiden tot gaten in
je rendement. Let wel: juridisch zijn
er niet bijster veel mogelijkheden om
een bezoek aan je pand tijdens een
huurcontract af te dwingen.
8Verwar bruto niet met nettoWie een rendementsbereke-
ning beperkt tot het relateren van een
huurprijs aan een aankoopprijs draait
zichzelf een rad voor de ogen. De kos-
ten reiken veel verder dan de eenma-
lige aankoopkosten. Er zijn de jaarlijks
terugkerende belastingen, eventuele
kosten van de mede-eigendom, be-
heerskosten en onderhoud. Wie dat
allemaal optelt, komt met dat bedrag
al snel in de buurt van een of meerdere
maanden huur. Onnodig te zeggen dat
dit heel hard inhakt op het nettoren-
dement. Reden te meer om goed in
de gaten te houden wat jouw bruto-
rendement is en wat je effectief over-
houdt op het einde van de rit.
hulp inschakelen?Niet alle verhuurders willen zich daar
zelf over ontfermen. Zij doen daarvoor
een beroep op een vastgoedmakelaar.
Makelaars bieden voordelen: ze hebben
een uitgebreid netwerk waardoor ze
in principe sneller een huurder kunnen
vinden; het zijn professionele verkopers
die de kunst verstaan om de sterktes
van een huis of appartement extra in de
verf te zetten; ze kennen de markt en
de gangbare huurprijzen en kunnen ook
het volledige beheer van de verhuurder
overnemen.
Maar ze doen dat natuurlijk niet gratis.
Zo zal een makelaar voor het vinden van
een huurder een commissie aanrekenen
die overeenkomt met een maand huur.
Die zal hij opvragen op het moment van
de ondertekening van het huurcontract
door rechtstreeks de eerste maand
huur te innen. Ook de verdere opvolging
van de verhuring (het zogenaamde
rentmeesterschap) heeft een prijs.
Daarvoor bestaat geen vast tarief. Het
varieert heel sterk in functie van de
aangeboden service. Blijft die beperkt
tot het innen en doorstorten van de
huurgelden? Wordt er ook gewaakt
over de jaarlijkse indexering? Staat
de makelaar in voor de opvolging van
herstellingswerken? Voert hij indien
nodig gerechtelijke procedures bij
wanbetaling? Het zijn allemaal factoren
die bepalend zijn voor de commissie.
Afhankelijk van de dienstverlening
van een rentmeester moet je al
snel rekenen op een commissie die
overeenstemt met 5 à 10 procent van de
maandelijkse huur. Dat zijn meteen ook
kosten die een impact hebben op het
verhuurrendement. Exacte cijfers zijn er
niet (want ze zijn afhankelijk van diverse
factoren), maar als vuistregel geldt
dat het uitbesteden van je vastgoed
aan een rentmeester je snel een volle
procent rendement kost. Dat is het
verschil tussen pakweg een rendement
van 3% en van 2%. Of nog: in de huidige
omstandigheden is dat, rekening
houdend met de inflatie, het verschil
tussen geld verdienen en geld verliezen
(want de inflatie schommelt rond 2%).
lEXiCON
beleggershorizonDe termijn die je voor ogen hebt om een
belegging bij te houden. Voor vastgoed
geldt doorgaans een langere beleggersho-
rizon omdat een meerwaarde pas gereali-
seerd kan worden nadat alle (administra-
tieve) kosten verteerd zijn.
bulletkredietBulletkredieten zijn populair bij beleggers.
De maandelijkse aflossingen bestaan uit-
sluitend uit intrestlasten. Via zo’n bul-
let kan je makkelijk met geleend geld in
een pand investeren. Gedurende de hele
looptijd van de lening hoeven alleen maar
intresten terugbetaald te worden aan de
bank. Het kapitaal wordt pas op het einde
van de lening terugbetaald.
compromis Een compromis is een overeenkomst
tussen koper en verkoper waar geen
notariële akte voor nodig is. Ook al ver-
wijst het woord ‘compromis’ naar een
voorlopige verkoopovereenkomst, als
er een akkoord is over het ‘goed’ en de
‘prijs’ is er een definitief akkoord. Dat ak-
koord kan zelfs op een spreekwoordelijk
bierviltje staan. Zelfs een sms is in de
rechtspraak al bevestigd als geldig be-
wijs. Ook een mondelinge overeenkomst
is geldig, maar daar ligt de bewijsvoering
moeilijker.
geïndexeerd kadastraal inkomenHet niet-geïndexeerde kadastraal in-
komen lees je op het aanslagbiljet van
de onroerende voorheffing. Dat bedrag
verwijst echter naar een fictieve huur-
opbrengst die je woning in de jaren ze-
ventig van de vorige eeuw zou hebben
opgebracht. Jaarlijks wordt nu een coëf-
ficiënt gepubliceerd die toegepast moet
worden op alle niet-geïndexeerde kadas-
trale inkomens.
herfinancierenIn tijden van lage rentes kan het voordelig
zijn om een lening te herzien waarvan de
rentevoet in duurdere rentetijden werd af-
gesloten. Als vuistregel wordt weleens ge-
steld dat je minstens een vol procent moet
kunnen zakken voordat het de moeite
loont, want er komen immers ook wat kos-
ten bij kijken (dossierkosten, de wederbe-
leggingsvergoeding, een eventuele hand-
lichting en inschrijving). Die voorwaarden
zijn te onderhandelen met je bank.
huurinkomstenWie in vastgoed belegt, doet dat omwille
van de meerwaarde van het vastgoed én
omwille van de inkomsten die zo’n pand
genereert. Huurinkomsten zijn immers de
basis van de cashflows die tot een rende-
ment zullen leiden.
huuroVereenkomstEen huurovereenkomst is het schriftelijk
contract dat een huurder en verhuurder
afsluiten. Ze kiezen voor een bepaald
huurstelsel (zoals korte duur, lange duur,
levenslange duur, woninghuur of sei-
zoenshuur) met de bijbehorende termijn
en prijs.
hypothecair mandaatEen hypothecaire lening moet vastge-
legd worden via een notariële akte. Om
te vermijden dat de kosten van die hypo-
theekrechten te hoog oplopen, kan een
bank (zeker in het geval van een tweede
woning of investering) toestaan dat het
krediet niet ‘ingeschreven’ moet wor-
den, maar dat een mandaat of belofte
volstaat. Daarmee behoudt de bank het
recht om het alsnog te laten inschrijven
als er terugbetalingsproblemen zouden
rijzen. Anderzijds jaagt ze jou niet node-
loos op kosten als je voldoende zekerhe-
den kan voorleggen dat het krediet cor-
rect zal worden terugbetaald.
hypothecaire inschrijVingWie leent voor een huis doet dat aan de
hand van een hypothecair krediet. Een
bank wil de garantie dat het krediet tijdig
wordt terugbetaald. Een van de garan-
ties die ze daarvoor kan inbouwen, is het
krediet hypothecair laten inschrijven. Dat
houdt in dat centraal geregistreerd staat
welke schuld je hebt tegenover de bank.
hypothecaire leningEen lening is een krediet met rente tijdens
een bepaalde looptijd. Er bestaan ver-
schillende formules van terugbetalingen.
Wie vastgoed koopt, heeft er alle belang
bij om na te gaan of het interessant is om
ervoor te lenen. Soms uit noodzaak, als je
niet het volle bedrag ineens kunt betalen.
Maar het kan evengoed uit fiscale opti-
malisatie.
indexerenWie vastgoed verhuurt, mag in de meeste
omstandigheden (onder meer bij residen-
tiële huur) de huurprijs jaarlijks aanpas-
sen aan de inflatie. Dat om te vermijden
dat de huurprijs bij lange verhuur op
een te laag niveau komt te liggen. Als
graadmeter voor die aanpassing wordt
de consumptie-index genomen. Volgens
een welbepaalde formule kan de huurprijs
jaarlijks geïndexeerd worden.
kadastraal inkomenIn tegenstelling tot de registratierech-
ten - die je maar één keer moet betalen
- geldt er ook een jaarlijks terugkerende
belasting op het bezit van vastgoed: de
onroerende voorheffing. De basis waarop
die heffing wordt berekend, is het kadas-
traal inkomen (soms ook afgekort tot ‘ki’).
Dat is een virtueel inkomen van de woning
dat door het kadaster wordt bepaald op
het moment dat de woning wordt opge-
leverd of gerenoveerd. Dat bedrag houdt
Het ABC van investeringsvastgoed
VIII
26
lEXiCON
www.niefhout.be
€ 165.000 All-inStartprijs
Direct beschikbaarOplevering
VerwachtRendement
Appartementenmet verhuurgarantie
Soort project
Station TurnhoutLocatie
Makelaar:Vansweevelt
Partner
4,2%
Centraal gelegen, gemakkelijk te verhuren.
[email protected] - T 0800 18 444
ION_Investeringsdossier A4_02.indd 3 15/05/2018 12:02
geen rekening met het feit of je die wo-
ning ook effectief verhuurt of niet. Op die
basisvoet worden dan, afhankelijk van je
woonplaats, je gezinssituatie of het feit
dat je het pand in realiteit verhuurt, di-
verse coëfficiënten toegepast.
leegstandsheffingElke gemeente is verplicht om een inven-
taris bij te houden van de leegstaande
panden. Vervolgens kan ze een belas-
ting heffen op een onroerend goed dat 12
maanden of langer op die lijst staat. Dat
kan ook voor bouwgronden (in het kader
van de strijd tegen grondspeculatie).
mede-eigendomEen mede-eigendom ontstaat zodra er
meerdere eigenaars in eenzelfde gebouw
verenigd zijn. Een typisch voorbeeld is
een appartementsgebouw waar iedere
eigenaar van een appartement ook ge-
deeltelijk eigenaar is van een stukje van
de gemene delen (zoals de inkomhal, lift,
traphal, dak en fietslokaal).
meerwaarde (-belasting) De meerwaarde op een onroerend goed is
de opbrengst die een verkoper opstrijkt
tussen het moment dat hij een pand
koopt en weer doorverkoopt. Bij een pri-
vé-vastgoedtransactie moet in principe
geen belasting op de meerwaarde betaald
worden als er voldoende tijd is tussen
aankoop en verkoop. Je moet rekening
houden met een belasting op de meer-
waarde van 16,5% als je een woning bin-
nen 5 jaar opnieuw verkoopt of een grond
binnen 8 jaar. Wie een grond binnen 5 jaar
opnieuw verkoopt, moet 33 procent be-
lasting betalen op de meerwaarde.
onderhuur Meestal wordt in een huurovereenkomst
expliciet verboden dat een huurder een
deel van het gehuurde goed op zijn beurt
doorverhuurt. Sowieso is een expliciete
toestemming van de eigenaar nodig en
moet de huurder zijn hoofdverblijfplaats
houden in het pand. Met de opkomst van
websites als Airbnb, waarbij een huurder
zijn kamers tijdens een uithuizig weekend
doorverhuurt aan toeristen, komt de pro-
blematiek weer in alle heftigheid boven.
onroerende VoorheffingDat is een jaarlijkse belasting die moet
worden betaald op het bezit van vast-
goed. De basis waarop die heffing wordt
berekend, is het kadastraal inkomen. Die
onroerende voorheffing is een geweste-
lijke belasting (Vlaanderen, Wallonië of
Brussel bepaalt die).
patrimonium- VennootschapVastgoed kan je in persoonlijke naam ko-
pen of kan je onderbrengen in een ven-
nootschap. De waarde van het vastgoed
wordt dan vertaald in aandelen.
plaatsbeschrijVingOp het moment dat een huurder in de
woning trekt, is het voor de eigenaar be-
langrijk om te weten in welke staat die
woning zich bevindt. Vanaf dat moment
is alle bijkomende schade immers voor
rekening van de huurder. Om die nulme-
ting goed te kunnen documenteren, is
het belangrijk én verplicht om een goede
plaatsbeschrijving op te stellen. Die moet
vervolgens worden toegevoegd aan het
huurcontract op het moment dat het ge-
registreerd wordt.
registratie huurcontractZodra een huurcontract door beide par-
tijen is ondertekend, is de verhuurder
verplicht om die binnen twee maanden
te laten registreren. De gevolgen zijn niet
min: stel dat een verhuurder het contract
niet registreert, dan kan de huurder zijn
contract beëindigen zonder rekening te
moeten houden met de gangbare voorop-
zeg en schadevergoeding.
registratierechtenAls je een oudere woning koopt (of erft,
of geschonken krijgt), betaal je registra-
tierechten op die woning. Dat zijn de een-
malige kosten die gepaard gaan met het
‘registreren’ van de akte. De tarieven va-
riëren van gewest tot gewest én van type
transactie.
rentmeesterschapDe rentmeester een persoon die voor re-
kening van een eigenaar een eigendom
beheert. Zowel financieel (zoals innen van
huurgelden of opvolgen van de kosten),
maar ook vaak operationele opvolging.
Het is een langetermijnrelatie die meestal
vergoed wordt in een bepaald percentage
van de jaaropbrengst.
tweedeVerblijfs- belastingNagenoeg iedere gemeente heft belas-
tingen bij de eigenaars van vastgoed in
hun gemeente. Maar niet alle gemeen-
tes heffen een belasting voor wie er
een tweede woning bezit (die niet de
hoofdverblijfplaats is van de eigenaar).
Zo’n tweedeverblijfsbelasting is vaak
forfaitair en kan (bijvoorbeeld in de kust-
gemeentes) tot enkele honderden euro’s
per jaar oplopen.
wet-breyne De woningbouwwet van 1971 of in de
volksmond de wet-Breyne genaamd,
heeft er toe geleid dat Belgische ‘sleu-
tel-op-de-deurwoningen’ of ‘aankopen
op plan’ moeten worden afbetaald in
schijven.