21. 10. 2020
1
21. 10. 2020 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 1
Dostop do obdelanih
kupoprodajnih poslov
evidence trga nepremičnin (ETN)
spletni sestanek za strokovno javnost
MS Teams, 21. oktober 2020
1. Uvod (mag. Dušan Mitrović)
2. Pravni vidik (Lidija Stebernak)
3. Proces obdelave podatkov ETN (Andrej Glavica)
4. Dostop do obdelanih kupoprodajnih poslov (mag. Anton Knific)
5. Razprava
Vsebina spletnega sestanka
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 20202
1
2
21. 10. 2020
2
1. Uvod
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 20203
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 20204
• Namen današnjega sestanka je vsebinska predstavitev obdelave
podatkov ETN v informacijskem sistemu UMVN
• Obdelani podatki bodo na voljo vsakemu na podlagi vloge skladno z
ZDIJZ (vloga se pošlje na [email protected])
• Na voljo bodo obdelani podatki za leto 2020 in naprej
• Prvi paket podatkov bo vseboval obdelane posle za 1., 2. in 3.
kvartal 2020 in bo na voljo v sredini decembra 2020.
• Vsebinske podpore za tolmačenje obdelanih transakcij (npr. zakaj
je posamezna prodaja obdelana kot je…) UMVN zaradi kadrovske
podhranjenosti ne more zagotavljati, dostopni bodo opis
podatkovnega modela z vsemi šifranti in video zapis tega spletnega
sestanka.
3
4
21. 10. 2020
3
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 2020
• Zainteresirani udeleženci, ki bi želeli dostopati do
testnega paketa obdelanih podatkov za 1. kvartal 2020,
pošljejo sporočilo na [email protected] Testne
podatke bodo dobili predvidoma 16.11.2020.
• Za vse interesente bo 25.11.2020 organiziran dodatni
spletni sestanek, ki bo namenjen tehnološkim
vprašanjem. Morebitna vprašanja pošljite do
23.11.2020 na elektronski naslov
[email protected]. Povezava do spletnega sestanka
prek MS Teams bo na Portalu MVN (Ostalo/Spletni sestanek)
5
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 2020
• Pomembno:
Za pridobitev obdelanih podatkov je potrebna vloga za
dostop do obdelanih podatkov ETN kot informacij javnega
značaja na elektronski naslov [email protected].
• Razpoložljivost podatkov:
1. kvartal => 15.6.
1. in 2. kvartal =>15.9.
1., 2. in 3. kvartal =>15.12. in
1., 2., 3. in 4. kvartal => 15.3. naslednje leto.
Podatki za celotno preteklo leto => 15.5.2020
6
5
6
21. 10. 2020
4
2. Pravni vidik
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 20207
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 2020
• Podlaga za dostop do obdelanih podatkov je ZDIJZ
✓ Informacije izhajajo iz delovnega področja organa
✓ Organ vrednotenja je GURS
✓ GURS s podatki razpolaga
✓ Podatki so v materializirani obliki
✓ Upoštevati je potrebno omejitve dostopa (periodičnost, varstvo
dostopa, način obdelave)
8
7
8
21. 10. 2020
5
3. Proces obdelave podatkov ETN
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 20209
Naloge UMVN:
- Razvoj in umerjanje modelov vrednotenja in pripis
vrednosti
- Periodična poročila o nepremičninskem trgu
Pogoj za kvalitetno izvajanje nalog so kvalitetni
podatki o nepremičninskem trgu
Uvod
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202010
9
10
21. 10. 2020
6
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Dostopnost do podatkov danes
1. Evidenca trga nepremičnin – ETN od 2007
• Javna evidenca
• Javni vpogled – osnovni podatki posla
• Spletni servis ETN, eGP
• Naročilo podatkov
• Plačljive aplikacije z nadgradnjo – podrobnosti poslov
• Trgoskop
• Cenilec
POMEMBNO:
Vsi ti podatki so neobdelani in so posredovani kot so bili javljeni v ETN21. 10. 2020
11
Dostopnost do podatkov danes
Način evidentiranja podatkov v ETN
Časovni zamik v dostopnosti podatkov ~2-3 mesece
Kupoprodajni posli
ETN
Produkcija
SQL
poizvedbe
Spletni
servis
DURS
Posli z DPN
Posredovalci podatkov
Najemni posli
PRODAJALCI
Posli z DDV
NAJEMODAJALCI
Pravne osebe in s.p.
ETN
Distribucija
NAJEMODAJALCI
Fizične osebe
· Zgodovina – vsi podatki
· Podatki kot so jih
poslali posredovalci
· Pregledovanje svojih
poslov
Obrazec DPN
Aplikacija
ETN
Aplikacija
ETN
Spletni
servis
Aplikacija
ETN
Geodetska
uprava RS
Obrazec RN
ETN-JV
Spletni
servis
Paketi na zahtevo
(do 3x na mesec)
GV
Preko sistema FURS 1x letno
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202012
POMEMBNO:
Vsi ti podatki so neobdelani in so posredovani kot so bili javljeni
11
12
21. 10. 2020
7
Proces obdelave (1)
Namen obdelave:
Zagotavljanje kakovostnih podatkov za modeliranje in
izvajanje analiz – poročilo o trgu.
Cilj obdelave je:
• Pregledani, preverjeni in dopolnjeni podatki o poslu
• V poslu oblikovani istovrstni sklopi nepremičnin, ki
so imeli nezanemarljiv vpliv na ceno – t.i. podposli
• Opredeljeni kakovostni podatki o poslu in predmetu
posla
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202013
KAJ? KDAJ? PODROBNOSTI o poslu in predmetu…
Proces obdelave (2)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202014
KAJ? KDAJ? PODROBNOSTI o poslu in predmetu…
Vrsta predmeta
posla označena
s oznako
modela za
katerega bo
prodaja
uporabljena
Datum označen
na pogodbi
Posamezni
atributi ki
podrobneje
opisujejo
okoliščine
prodaje
13
14
21. 10. 2020
8
Proces obdelave (3)
Kateri posli se obdelujejo?
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202015
Vrste poslov v ETN:
01 Prodaja na prostem trgu
02 Prodaja na prostovoljni javni dražbi ali druga
oblika prostovoljne javne prodaje
03 Prodaja na javni dražbi ali druga oblika javne
prodaje v izvršilnem postopku, prisilni
poravnavi, stečaju ali stečajnem postopku
04 Prodaja družinskim članom, med povezanimi
fizičnimi in pravnimi osebami ali povezanimi
pravnimi osebami
05 Finančni najem (lizing)
06 Menjava
07 Priposestvovanje
08 Gradnja čez mejo
09 Povečanje vrednosti
10 Razdelitev solastnine
11 Stavbna pravica – ustanovitev in prenos
12a Prodaja namesto razlastitve lastnika
12b Razlastitev lastnika na podlagi zakona
13 Drugo
Vrste poslov v sistemu GV:
01 Prodaja na prostem trgu
02 Prodaja na prostovoljni javni dražbi ali druga
oblika prostovoljne javne prodaje
03 Prodaja na javni dražbi ali druga oblika javne
prodaje v izvršilnem postopku, prisilni
poravnavi, stečaju ali stečajnem postopku
Proces obdelave (4)
Avtomatska obdelava:
• Vrsta poslov: - prodaja na prostem trgu,
- prostovoljna javna dražba,
- dražba v izvršilnem ali stečajnem postopku,
• Glede na posredovane podatke predpriprava za pregled
• Kriteriji za razpoznavo posameznih poslov (tvorjenje podposlov)posel - cena
enoti
posla
PARCELA
HISDEL STAVBE podposel - cena
HIS}Vrsta dela
stavbe
PSZVrsta zemljišča
posel - cena
enote
posla
PARCELA
DEL STAVBE
PARCELA
PARCELA
}podposel
HIS
podposel
KME
podposel
GOZ
PARCELA
PARCELA
}
}
HISVrsta dela
stavbe
PSZVrsta zemljišča
KMEVrsta zemljišča
KMEVrsta zemljišča
GOZVrsta zemljišča
GOZVrsta zemljišča
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202016
15
16
21. 10. 2020
9
Proces obdelave (5)
Ročna obdelava:
• Vrsta poslov: - prodaja na prostem trgu,
- prostovoljna javna dražba,
- dražba v izvršilnem ali stečajnem postopku
• Identifikacija predmeta prodaje
• ETN posredovani podatki
• REN uparjeni podatki na dan uveljavitve posla
• Preveritev posredovanih podatkov
• Pisarna
• Teren
• Pogodba
• Opredelitev o prodaji
• Tržna/netržna
• Lastnosti prodanih nepremičnin
• Opredelitev podposlov (enot prodaje) - v relaciji 1:1 z modeli
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202017
Identifikacija predmeta prodaje
• Posredovani podatki (DPN, DDV)
• REN podatki v času uveljavitve posla
• REN podatki v času pregleda prodaje (Δt ~ 1-3 mesece)
18
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202018
17
18
21. 10. 2020
10
Preveritev posredovanih podatkov
• pisarna: pregled vseh dostopnih podatkov v GIS urejevalniku OpenJUMP
• ogled terena:
– Vse prodaje HIŠ
– Ostalo, kjer je to potrebno
19
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202019
Preveritev posredovanih podatkov
Poročano –> prodaja zemljišča
Dejansko prodana –> nedokončana hiša
Ročna ureditev podatkov
Za analize in umerjanje
uporabimo ročno prečiščene
podatke20
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202020
19
20
21. 10. 2020
11
Preveritev posredovanih podatkov
Poročano –> prodaja kmetijskega zemljišča
Dejansko prodano –> stavbno zemljišče
Ročna ureditev podatkov
Podatki v ETN
Podatki v GV
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202021
Za analize in umerjanje
uporabimo ročno prečiščene
podatke
Preveritev posredovanih podatkov
Poročano –> prodaja stanovanja
Dejansko prodano –> hiša
Ročna ureditev podatkov
Podatki v ETN
Podatki v GV
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202022
Za analize in umerjanje
uporabimo ročno prečiščene
podatke
21
22
21. 10. 2020
12
Proces obdelave (6)
Številke poslov pred in po obdelavi (leto 2015-sept.2020)
Razlogi za izločitev:
- Prodaja deležev
- Povezane osebe
- Manjkajoči ključni
podatki
- Prodaje v stečaju
(se analizirajo
posebej)
model vse tržni, pregledani in
obdelani, osnovni in sestavljeni
deležtržni, pregledani in obdelani, osnovni
delež2
STA 53.437 44.067 82% 35.381 66%
HIS 31.318 19.893 64% 18.597 59%
GAR 8.000 5.938 74% 5.636 70%
KME 30.449 21.573 71% 20.254 67%
GOZ 11.430 8.556 75% 7.995 70%
PPP 3.527 2.139 61% 1.905 54%
PPL 3.353 2.066 62% 1.902 57%
ZGS_HIS 14.539 10.907 75% 10.377 71%
IND 1.626 520 32% 480 30%
ZDR 322 209 65% 206 64%
PND, PKO, PKZ 3.110 964 31% 706 23%
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202023
24
Arhiviranje podatkov za nadaljno uporabo
Kupoprodajni posli
ETN
Produkcija
SQL
poizvedbe
Spletni
servis
DURS
Posli z DPN
Posredovalci podatkov
Najemni posli
PRODAJALCI
Posli z DDV
NAJEMODAJALCI
Pravne osebe in s.p.
ETN
Distribucija
NAJEMODAJALCI
Fizične osebe
· Zgodovina – vsi podatki
· Podatki kot so jih poslali
posredovalci
· Pregledovanje svojih
poslov
Obrazec DPN
Aplikacija
ETN
Aplikacija
ETN
Spletni
servis
Aplikacija
ETN
Geodetska
uprava RS
Obrazec RN
ETN-JV
Spletni
servis
Paketi na zahtevo
(do 3x na mesec) GV
ETN / GV
XML.DATA
import
Kopija baze ETN v GV okolju
Samo uveljavljeni posli
· Kreiranje kupoprodajnih
transakcij
· Avtomatsko razvrščanje
po modelih
· Kreiranje najemnih
transakcij
· Avtomatsko razvrščanje
po modelih
Pregled in izboljšanje podatkov
PGV NGV
Transhist
Cene
Transhist
Najemnine
SQL
poizvedbe
Access
ANALIZE
N
· OpenJump
· Vpogled v ETN
· ...
· Kopija REN
· Druge baze
· ...
STATUSI
23
24
21. 10. 2020
13
4. Dostop do obdelanih kupoprodajnih poslov
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 202025
Obdelani podatki v SHAPE obliki
21. 10. 2020 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 26
25
26
21. 10. 2020
14
Atributni podatki
• SHAPE datoteka (.SHP, .SHX in .DBF)
• EXCEL datoteka z opisom atributov in šifranti
• Vse skupaj v ZIP datoteki
21. 10. 2020 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 27
Prenos podatkov
• ZIP Podatki za prenos
• Geslo za prevzem
podatkov v ločenem
e-sporočilu
21. 10. 2020 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 28
27
28
21. 10. 2020
15
Razpoložljivost podatkov
• 15.06.2020 – 1.kvartal 2020
• 15.09.2020 – 1. in 2.kvartal 2020
• 15.12.2020 – 1., 2. in 3.kvartal 2020
• 15.03.2021 – 1., 2., 3. in 4.kvartal 2020
• 15.05.2021 – vsi podatki za leto 2020
• 16.11 – testni podatki za 1.kvartal 2020
21. 10. 2020 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 29
5. Razprava
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
21. 10. 2020
V kolikor imate vprašanje vas prosimo, da v MS
Teams, „dvignete roko“ (gumb „raise hand“) in
počakate, da vas glede na listo prijavljenih
povabimo k sodelovanju.
29
30
21. 10. 2020
16
Hvala za pozornost in sodelovanje!
21. 10. 2020 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 31
31