Dr. Stefan Drawetz
Erwerbvon Immobilien
Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragungsgebüh
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Ein Update
WP/StB Dr. Stefan Drawetz
121.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
HintergrundVfGH 27.11.2012
„3facher EW als Bmgl für die GrESt bei unentgeltlichen Erwerben ist verfassungswidrig“
Reparaturfrist für den Gesetzgeber: 31.5.2014
Bereits zuvor als verfassungswidrig erkannt:
GrESt-Äquivalent im StiftungseingangssteuerG „Schein“-Reparatur durch 2,5%iges Stiftungs-
eingangssteuer-Äquivalent im GrEStG (nach wie vor aufrecht)
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
221.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Hintergrund
Grundbuchseintragungsgebühr „echte“ Reparatur durch Grundbuchsgebühren-Novelle (GGN)
v. 10.01.2013, in Kraft ab 1.1.2013
Gleichbehandlung von entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben
Neuregelung „Familienbegünstigung“:
3facher EW als generelle Bmgl bei Übertragungen im begünstigten Familienkreis
auch bei entgeltlichen Übertragungen
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
321.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
GrESt-Reparatur ab 1.6.2014 BGBl I 2014/36 v. 30.5.2014 s. auch BMF-Info v. 11.11.2014, BMF-010206/0101-VI/5/2014
Bemessungsgrundlage NEU:
ähnliche Regelung wie Grundbuchsgebühr
Grundsatz: „Verkehrswert“ (VW)
1. „Wert der Gegenleistung“:
= der bezahlte Kaufpreis,
= Wert des hingegebenen Grundstücks bei Tausch (mE missverständlicher Gesetzeswortlaut, deutlich aber etwa Fellner in ÖStZ 2014/407, 270)
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
421.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
einschl. Nebenabreden, übernommene Belastungen etc
einschl. Leistungen des Erwerbers oder Dritter an den Veräußerer oder Dritte zur Möglichmachung der Liegenschaftsübertragung (zB Zahlungen für den Verzicht auf ein Belastungs- und Veräußerungsverbot)
weitere „Spezialfälle“ wie Enteignung
= Wert bezahlter Renten, Bauzinse etc.
befristet oder „immerwährend“: Jahreswert x Dauer (Abzinsung 5,5%), max. x 18 (§ 15 BewG)
lebenslang: Lebenserwartungswert, abgezinst 5,5% (§ 16 BewG)
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
521.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Grundsatz: „Verkehrswert“
1. Wert der Gegenleistung
2. Gemeiner Wert (GW) = erzielbarer Kaufpreis (§ 10 (2) BewG )
Anwendung immer dann, wenn Gegenleistung
nicht vorhanden (= unentgeltlicher Erwerb) oder
nicht ermittelbar oder
geringer als GW (!)
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
621.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Zweck: Vermeidung von Steuerumgehungen durch nicht fremdübliche Gestaltungen
Negativ-Beispiel: Ausübung einer Kaufoption:
IdR nur, weil Verkehrswert inzwischen gleich geblieben oder gestiegen ist.
wenn aber gestiegen: nicht Kaufpreis sondern GW greift ein (krit. dazu Prodinger/Hacksteiner, SWK 2014, 1220)
BMF-Info 11.11.2014: Es ist davon auszu-gehen, dass die unter Fremden vereinbarte Gegenleistung dem GW entspricht keine Aussage zu Options-Problematik
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
721.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Grundsatz: „Verkehrswert“
Ausnahme: Familienbegünstigung
bei allen Übertragungen (auch entgeltlich)
Allgemeine Familienbegünstigung
3facher EW als Bmgl, max. 30% des Gemeinen Wertes
Landwirte-Familienbegünstigung (ab 1.1.2015)
1facher EW 1.6.2014 – 31.12.2014: 3 facher EW lt BMF-Info
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
821.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Familienbegünstigung (Forts.)
Familienkreis: Erwerber ist (gem. § 7 (1) Z 1 u. 2 GrEStG)
Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte wichtig: auch bei Aufteilung des ehelichen/
partnerschaftlichen Gebrauchsvermögens
Gerade Linie: 1 rauf, 2 runter Elternteil Kind, Enkelkind, Adoptivkind, Stiefkind Schwiegerkind
Detto: Steuersatzbegünstigung 2%
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
921.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Vgl: Familienkreis lt BMF-Info: Erwerber ist (Quelle: BMF-Info v. 11.11.2014)
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
1021.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Familienbegünstigung (Forts.)
Zum Vergleich: Familienkreis für die Grundbuchs-eintragungsgebühr: begünstigte Erwerber
Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie generell
also auch zB Großeltern, Schwiegerenkelkind etc. Pflegekinder Kinder von Stief-/Adoptiv- und Pflegekindern und deren
Ehegatten/eingetragene Partner
Seitenlinie 1. und 2. Grad
Geschwister (Ehegatten, eingetragene Partner) Nichten u. Neffen (Ehegatten, eingetragene Partner)
GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
1121.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Gewinner 1: Familien
Begünstigte Übertragungen im Familienkreis weiterhin möglich
Zusatz-Deckel: 30% des GW
auch für entgeltliche Übertragungen
zB Übertragung ½ Ehewohnung an Ehepartner gegen Übernahme der ½ Schulden
oft mühsame Gegenleistungsbewertung für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage entfällt
Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Renten
GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
1221.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Gewinner 2: Scheidungen
Übernahme von Liegenschaftsanteilen und anteiligen Schulden des einen durch den anderen
bisher: Gegenleistung als Bmgl (außer nicht ermittelbar)
jetzt: generell 3facher EW als Bmgl
GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
1321.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Verlierer: Alle unentgeltlichen Über-tragungen außerhalb des begünstigten Familienkreises
Verlierer 1: Zuwendungen an begünstigte Rechtsträger
gemeinnützige Vereine, Kirche etc. Künftig GrESt + Eintragungsgebühr: 3,5% + 1,1% = 4,6% vom Verkehrswert statt 3fachen EW
Verlierer 2: Zuwendungen an Privatstiftungen Künftig GrESt + Stiftungseingangsteuer-Äquivalent + Eintragungsgebühr: 3,5% + 2,5% + 1,1% = 7,1% vom Verkehrswert statt 3fachen EW
Auch bei Zuwendungen an begünstigte Privatstiftungen!
GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
1421.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Verlierer: Alle unentgeltlichen Über-tragungen außerhalb des begünstigten Familienkreises
Verlierer 3: Zuwendungen im weiteren Familienkreis zB. GrStk-Schenkung/-Vermächtnis an Urenkerl (GrESt vom VW, GG vom 3fachen EW)
Vgl. aber BMF-Info 11.11.2014: gerade Linie generell begünstigt
GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
1521.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Gewinner 3: Fiskus
Übertragungen im Familienkreis: wenig Steuerausfall
„echte“ VW-Verkäufe selten idR „nur“ Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, kleine Renten
als Gegenleistung größte „Verluste“: Scheidungen?
VW-Besteuerung aller anderen unentgeltlichen Zuwendungen
einiges an Mehraufkommen
Vgl.: bei Annahme EW-VW-Verhältnis 1 : 10 VW 1 Mio, 3facher EW 300T€:
Allgemein: Diff. TEUR 700 x 4,6% = TEUR 32 Privatstiftung: Diff. TEUR 700 x 7,1% = TEUR 50
GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
1621.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Weitere Abweichungen bei der BemessungsgrundlageO-Ton der Erläuterungen zur geplanten GGG-Novelle: „Die GrEStG-Novelle 2014 (ab 1.6.2014) führte die Bmgl nun wieder "näher zusammen“.“
Weitere Abweichungen
zB Tausch GrESt: Wert des hingegebenen Grundstücks GB: Wert des erworbenen Grundstücks
zB Landwirte im Familienkreis GrESt (ab 2015): 1facher EW GB: 3facher EW
GrESt Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
1721.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Weitere Abweichungen bei der Bemessungsgrundlage
weitere "Teufel im Detail“
lt Fachliteratur zB Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren
GrESt: im Wesentlichen Meistbot GB: VW des erworbenen Grstks
Vergleiche GrESt: Wert der Gegenleistung für das Grstk GB: VW des erworbenen Grstks
und einige andere mehr
Fazit: Der Teufel steckt im Detail und macht die gleichzeitige Berechnung von GrESt u. GB-Gebühr sehr fehleranfällig!
GrESt Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
1821.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Derzeit: Gesetzesentwurf
betrifft u.a. auch GB-Eintragungsgebühr
Ziel (u.a.): Wiedereinführung der Voraussetzungen für die gemeinsame Entrichtung von GrESt u. Eintragungs-gebühr durch Parteienvertreter.
Tatsächl. Inkrafttreten der gemeinsamen Entrichtung erst zu einem späteren Zeitpunkt gem. VO des BMJ.
Bis 1.1.2013 war dies möglich u. Regelfall. Seit Reparatur Grundbuchsgebühr unterschiedliche Bmgl
von GrESt u. Eintragungsgebühr. Die GrEStG-Novelle 2014 (Inkrafttreten 1.6.2014) führte die
Bmgl nun wieder "näher zusammen" (O-Ton Erläuterungen GGG-Novelle).
Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
1921.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Der Plan im Detail:
Eine gemeinsame Erklärung an das FA, das dann die die Daten für die Eintragungsgebühr elektronisch (!) an das Gericht übermittelt.
Entrichtung auch der Grundbuchsgebühr an zuständ. FA, das dann an Gericht weiterleitet.
Zuständig: zentral FA für Gebühren, Verkehrssteuern u. Glücksspiel in Wien
Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
2021.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Der Plan im Detail:
Vereinfachungen: Vereinfachung 1 für Parteienvertreter: U.a. die
Angaben zur Bewertung der Liegenschaft nur einmalig zu machen.
Vereinfachung 2 für Parteienvertreter: Nur 1 Zahlung.
Vereinfachung 3 für Gerichte: Vorschreibung der Gerichtsgebühr entfällt (derzeit in allen Fällen, in denen nicht Abbuchung bzw. Einziehung erfolgt).
Neu im Detail (soweit jetzt schon bekannt; VO folgt noch): "Zusammenwirken " von FA u. Gericht
wenn keine oder zu geringe Entrichtung: Verständigung der Vorschreibungsbehörde durch FA u. Eintreibung nach Regeln des GEG
Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
2121.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Der Plan im Detail:
Akteneinsicht in GrESt-Akt für Gericht auf Anfrage
Prüfung/Korrektur, falls sich nachträgl. die Unrichtigkeit der Grundbuchsgebühr zufolge unrichtiger Angaben in GrESt-Selbstberechnungserklärung herausstellt:
Neubemessung von Amts wegen auch trotz Rechtskraft Nachforderung trotz Verjährung möglich (!!!) Info an FA betr. Unrichtigkeit ohne unnötigen Aufschub
für Korr. der GrESt
Kritik des ÖHGB
Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
2221.11.2014
Dr. Stefan Drawetz
Dr. Stefan DrawetzSteuerberater & Wirtschaftsprüfer
Petersgasse 128, 8010 Graz
Tel.: 0316 4780
E-Mail: [email protected]
www.grazertreuhand.at
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
2321.11.2014