Aula de Massimo Forte 20 de Novembro de 2013
Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Quem sou eu?
Gonçalo Nascimento Rodrigues
• Casado com 3 filhos, gestor, consultor, doméstico, SPORTINGUISTA!
• Licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa;
• Executive Master em Finanças Imobiliárias e Pós-Graduação em Finanças, ambos no ISCTE
Business School;
• Consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998, passou por empresas como a Ernst &
Young, Colliers P&I e RDPE;
• Encontra-se inscrito na CMVM como Perito Avaliador de Imóveis de Fundos de Investimento
Imobiliário com o nº AVFII/09/046, e na Ordem dos Avaliadores com o nº 350;
• Sócio-Gerente da empresa OTBX – Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
• Gestor e dinamizador de 2 blogs: “Out of the Box” e “As 4ª Feiras da Minha Vida”.
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Consultor?...
O que é isto de ser Consultor? Mediador? Não… Avaliador? Não… Em Finanças Imobiliárias?! Auxílio à tomada de decisão:
• No investimento;
• No desinvestimento;
• No financiamento;
• Na estruturação do negócio.
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Equity Services Debt Services
Procurements Imobiliários
Estrutura e Serviços
Equity Services Debt Services
Análise e avaliação de projectos e
investimentos imobiliários;
Análise e avaliação de carteiras de
Fundos de Investimento Imobiliário;
Dossiers de Investimento;
Rentabilização de activos imobiliários;
Angariação e negociação de parcerias;
Asset Sale & Leaseback;
Constituição de veículos de investimento;
Procurements Imobiliários.
Análise de instrumentos de dívida;
Non-performing loans reviews;
Refinanciamento de operações
imobiliárias;
Dossiers de Financiamento e Planos de
Financiamento;
Angariação e negociação de
financiamentos.
Fundos de Investimento
Imobiliário
O que são?
Património autónomo pertencente a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas; Instrumento de poupança colectiva; Responsabilidade limitada ao património, não extensível aos participantes; Obrigatoriamente geridos por entidade terceira, independente – Sociedade Gestora.
Como funcionam?
Investidor
Fundo
Imóveis
Fundo
Inquilinos
Compra Unidades de Participação de um Fundo
Com o dinheiro do investidor compra imóveis
São arrendados a inquilinos*
Pagam rendas aoFundo
Incorpora ou distribui as rendas e a valorização ou
desvalorização dos imóveis gerando ganhos ou perdas para
o investidor
Circuito Fundo de Investimento Imobiliário
Tipologia de Fundos
A tipologia dos Fundos Imobiliários pode variar, consoante:
• Variabilidade do capital;
• Forma de remuneração dos participantes;
• Distribuição das unidades de participação.
Tipologia de Fundos
Quanto ao capital
Variabilidade do Capital
MistoFechado
Subscrição Particular
Nº de participantes <5 ou>5 exclusivamente
investidores institucionais
Nº de participantes >5 não sendo apenas
institucionais
Subscrição Pública
Aberto
Tipologia de Fundos
Quanto às unidades de participação e
remuneração das mesmas
Formas de Remuneração
Fundos de Rendimento
Fundos Capitalização
Distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, de forma
periódica.
Reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas
respectivas carteiras, não distribuindo rendimentos.
Constituídos por UP’s em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo,
eventualmente, ser aumentado, em condições pré-definidas no regulamento de gestão. O
investimento ou desinvestimento num Fundo Fechado faz-se através da compra ou venda de
UP’s.
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado
Fundo de Investimento Imobiliário Misto
Constituídos por duas categorias de unidades de participação, sendo uma em número fixo e outra
em número variável.
Fundo de Investimento Imobiliário Aberto
Constituídos por unidades de participaçãp (UP’s) em número variável, ou seja, o número de
unidades de participação varia de acordo com a procura do mercado. Uma subscrição resulta
num aumento das UP’s e um resgate traduz-se numa eliminação das UP’s correspondentes.
Composição das Carteiras
Limites à
Composição da Carteira
Fundos
Abertos
Fundos Fechados
de Subscrição
Pública
Fundos Fechados de
Subscrição Particular com nº
>5 Participantes não sendo
exclusivamente Investidores
Institucionais
Fundos Fechados de
Subscrição Particular com
nº <5 Participantes ou nº
>5 sendo todos eles
Investidores Institucionais
Fundos Mistos
Investimento
mínimo em
Imóveis
75% 75% 75% 75% 75%
Investimento
máximo em
Projetos de
Construção
25%
50%
60% em caso de
Reabilitação
- - 25%
Investimento
máximo num só
Imóvel
20% 25% - - 20%
Exposição
máxima de
arrendamento a
um só grupo
económico
20% 20% - - 20%
Investimento
máximo em
Sociedades
Imobiliárias
25% 25% - - 25%
Investimento
máximo em Ups
de outros FIIs
25% 25% 25% 25% 25%
Endividamento
máximo25% 33% 33% -
Não é
permitido
endividamento
A Sociedade Gestora
Operações permitidas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários
Aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras
formas de exploração onerosa
Aquisição de imóveis para revenda
Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos
em regulamento da CMVM, tendo em vista a respetiva exploração
económica
Operações vedadas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários
Onerar por qualquer forma os seus valores, excepto para obtenção
de financiamento, dentro dos limites estabelecidos no RJFII
Conceder crédito, incluindo a prestação de garantias
Efetuar promessas de venda de imóveis que ainda não estejam na
titularidade do fundo de investimento
Operações permitidas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários
Aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras
formas de exploração onerosa
Aquisição de imóveis para revenda
Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos
em regulamento da CMVM, tendo em vista a respetiva exploração
económica
Fundos Sectoriais
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Florestal (FEIIF); Fundo de Investimento Imobiliário em Reabilitação Urbana (FIIRU); Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH);
Fiscalidade
Perda gradual dos benefícios fiscais; Apenas Fundos Imobiliários Abertos mantêm 50% de isenção em sede de IMI e IMT (OE 2014); Fundos sectoriais têm igualmente alguns benefícios fiscais
Alguns números do mercado
35 Gestoras em actividade
Número de Sociedades Gestoras estável desde 2007 Interfundos, Fundger e ESAF, as 3 maiores
Alguns números do mercado
253 fundos em actividade Crescimento exponencial no nº de fundos entre 2005 e 2009 Fim dos benefícios fiscais travou a subida
Alguns números do mercado
€ 11,5 mil milhões actualmente sob gestão Crescimento de 4,9% nos montantes geridos, entre 2005 e 2013 Maior crescimento nos fundos fechados
Fonte: APFIPP
Alguns números do mercado
€ 14,4 mil milhões de activos em carteira Fundos fechados representam 65% dos activos em carteira no mercado
Fonte: APFIPP
Alguns números do mercado
Habitação com peso reduzido na carteira dos fundos
Fonte: CMVM
Crédito Imobiliário e Mal-Parado em Portugal
Crédito Habitação
CH concedido na ordem dos € 107 mil milhões Subida de 60% entre 2005 e 2011 Ligeira desalavancagem desde 2011 Fonte: Banco de Portugal
Crédito Actividades Imobiliárias
Crédito concedido a actividades imobiliárias na ordem dos 35 mil milhões À semelhança do CH, subida desde 2005 Descida ocorre mais cedo, a partir de 2009 (-29%)
Fonte: Banco de Portugal
Crédito Mal-Parado
Fonte: Banco de Portugal
Mal-parado totaliza já quase € 9 mil milhões Muito elevado na construção Na promoção em igual valor que CH (mas este representa 10 vezes mais…)
Fundos de Arrendamento Habitacional
Algumas Características
Constituídos com um mínimo de € 10 Milhões de capital Um mínimo de 75% da carteira tem de ser constituída por imóveis residenciais destinados ao arrendamento de habitação permanente São obrigatoriamente, Fundos Fechados de Subscrição Particular ou Pública O arrendatário, antigo mutuário de CH, mantém opção de recompra do imóvel até 31 de Dezembro de 2020
Benefícios Fiscais
Isenção de IRC Isenção de IMT e IMI para todos os imóveis destinados ao arrendamento de habitação permanente Isenção de IMI Isenção de Imposto de Selo, quando a venda do imóvel configura uma conversão do direito de propriedade em arrendamento Isenção de taxas de supervisão (pagas à CMVM, pelo Fundo)
Alguns números do mercado
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
2009 2010 2011 2012 2013
159.805 170.387
321.763
590.022
1.209.311
Activos sob Gestão (€'000)
Fonte: APFIPP
Duplicação dos activos sob gestão em menos de 1 anos € 1,2 mil milhões sob gestão
Alguns números do mercado
Fundo SGFII Nº Imóveis Arrendados %
Arrendamento Mais Norfin 67 0,0%
BANIF Renda Habitação Banif Gestão de Ativos 580 139 24,0%
CA Arrendamento Habitacional Square Asset Management 439 234 53,3%
Caixa Imobiliário Fundger 276 46 16,7%
ES Arrendamento ESAF 61 49 80,3%
Caixa Arrendamento Fundger 934 499 53,4%
Montepio Arrendamento Finivalor 520 166 31,9%
Montepio Arrendamento II Finivalor 826 0,0%
Montepio Arrendamento III Finivalor 604 0,0%
Popular Arrendamento Popular Gestão de Ativos 325 5 1,5%
4.632 1.138 24,6%
11 FIIAH’s constituídos, 10 com imóveis em carteira; Arrendamento Mais e Montepio II e III constituídos em Setembro.
Fonte: CMVM
Alguns números do mercado
FundoRendas
RecebidasNº Imóveis Arrendados Área
Renda p/
ImóvelRenda p/ m2
BANIF Renda Habitação 83.642 614 134 33.452 52,0 0,2
CA Arrendamento Habitacional 1.098.140 314 165 29.673 554,6 3,1
Caixa Imobiliário 196.751 275 63 7.198 260,3 2,3
ES Arrendamento 385.268 55 47 9.868 683,1 3,3
Caixa Arrendamento 3.143.670 695 532 81.090 492,4 3,2
Montepio Arrendamento 39.429 489 34 3.576 96,6 0,9
Popular Arrendamento 8.629 185 5 690 143,8 1,0
4.955.529 2.627 980 165.547 421,4 2,49
Baixa % de imóveis arrendados; Renda média por imóvel, também baixa.
Fonte: CMVM, 31/12/12
Os números não jogam…
Carteiras no mercado têm imóveis valorizados a uma média de € 260.000, e com rendas médias de € 420 /mês Yield implícita de … 1,9%! Taxa de arrendamento na ordem dos 30%
Realidade…
Na realidade, FIIAH’s foram legislados com o objectivo de ajudar a Banca em lidar com imóveis provenientes do crédito mal-parado A Banca tem colocado muitos activos nestes veículos, posteriormente geridos por sociedades do seu Grupo Empresarial Estratégia Off-Balance Sheet
Oportunidade?
Enquadramento fiscal destes veículos potencia o investimento institucional em habitação Poderá permitir criar pools de investidores e/ou promotores No entanto, esta oportunidade só se tornará realidade no momento em que os detentores de activos entenderem que só com uma acentuada desvalorização, será possível gerar mais liquidez no mercado e adequar o produto à rentabilidade exigida pelos investidores Investidores, hoje mais oportunísticos, menos core