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GRUNDLAGEN DER IMMOBILIEN-PROJEKTENTWICKLUNG
7. Jahrgang des Intensivstudiums Immobilien-Projektentwicklung
Oestrich-Winkel, 14. November 2015, EBS Universität – Real Estate Management Institut
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Curriculum Vitae
Seine Dissertation wurde 1999 mit dem Immobilien-Forschungspreis der Gesellschaft für Immobilien-wirtschaftliche Forschung e.V. (gif) ausgezeichnet. Dr. Isenhöfer ist Mitglied des Urban Land Institute(ULI) sowie der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif). Er doziert regelmäßigan der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg und am Real Estate ManagementInstitute der EBS.
Kontakt: CONCEPTA Projektentwicklung GmbH, Steinstraße 1-3, 40212 Dü[email protected], www.concepta-projekt.de
Dr. Björn Isenhöfer, Immobilienökonom (EBS), ist seit 2004 geschäfts-führender Gesellschafter der CONCEPTA Projektentwicklung GmbH inDüsseldorf, die er mit zwei Partnern gründete. Das Unternehmen ist aufdie Entwicklung gewerblicher Immobilienprojekte, insbesondere inner-städtischer Einkaufsgalerien, und auf die Revitalisierung von Bestands-immobilien spezialisiert. Von 1998 bis 2004 war er als Prokurist bei derBrune Consulting GmbH in Düsseldorf tätig. Dort verantwortete er alsProjektleiter die Entwicklung bedeutender Handelsimmobilien und dieAkquisition neuer Projekte.
Dr. Isenhöfer hat Betriebswirtschaftslehre an der EBS Business Schoolin Oestrich-Winkel und London sowie der UADE Universidad de laEmpresa in Buenos Aires studiert. 1998 promovierte er an der EBS überdas strategische Management von Projektentwicklungsunternehmen.
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Imagefilm
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Ziele der Vorlesung
Allgemeine Definition und Abgrenzung der Projektentwicklung
Verständnis für das Zusammenspiel der verschiedenen Akteure im Rahmen der
Projektentwicklung
Verständnis für die Bedeutung der Projektentwicklung im Lebenszyklus von Immobilien
Verständnis für die Phasen, die der Projektentwicklungsprozess von der Idee bis zur
Fertigstellung durchläuft und die Aufgaben, die der Projektentwickler hier zu erfüllen hat
Verständnis für die Bedeutung ökonomischer, ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit
Verständnis für die Risiken im Rahmen des Projektentwicklungsprozesses und
Möglichkeiten zur Risikoreduktion
Befähigung zur Erstellung von Developer Rechnungen unterschiedlicher Detaillierungsgrade
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Inhaltsverzeichnis
1. GRUNDLAGEN DER PROJEKTENTWICKLUNG1.1 Definition der Projektentwicklung1.2 Drei Ausgangssituationen der Projektentwicklung1.3 Prozessuale Betrachtungsweise der Projektentwicklung1.4 Akteure der Projektentwicklung1.5 Nachfrager von Projektentwicklungen1.6 Anbieter von Projektentwicklungen
1.6.1 Klassifizierung von Projektentwicklungsunternehmen1.6.2 Developer-Typen1.6.3 Anforderungen an den Projektentwickler
1.7 Phasen und Kostenrelevanz der Projektentwicklung1.8 Der Lebenszyklus einer Immobilie1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments1.10 „Dilemma der Projektentwicklung“
2. AUFGABENFELDER UND INSTRUMENTE DER PROJEKTENTWICKLUNG2.1 Projektinitiierung
2.1.1 Ideengenerierung2.1.2 Developer Rechnung – Teil 1
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Inhaltsverzeichnis
2.2 Projektkonzeption
2.2.1 Bausteine der Feasibility Analysis
2.2.2 Marktanalyse
2.2.3 Standortanalyse
2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
2.2.5 Wettbewerbsanalyse
2.2.6 Risikoanalyse
2.2.7 Developer Rechnung – Teil 2
2.2.8 Projektfinanzierung
2.3 (Bau-) Projektmanagement
2.4 Projektvermarktung2.4.1 Kommunikationspolitik2.4.2 Vertriebspolitik2.4.3 Kontrahierungspolitik
Literaturhinweis: Björn Isenhöfer, Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, in Schulte, K.-W. (Hrsg.): Schriften zur Immobilienökonomie, Band 8, Köln 1999
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GRUNDLAGEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
Inhaltsverzeichnis
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1.1 Definition der Projektentwicklung
Keine gesetzliche Regelung der Projektentwicklungstätigkeit an sich und damit keine
Marktzugangsbeschränkungen
Gesetzliche Regelungen lediglich für Teilaspekte der Projektentwicklung, beispielsweise:
Vertragsbeziehungen zwischen den Projektbeteiligten (HOAI, VOB, Zivilrecht)
Genehmigung des Bauvorhabens (Planung- und Baurecht)
Zulassung bestimmter Vertriebstätigkeiten (z.B. nach Makler- und Bauträgerverordnung)
Überlassung der Nutzungsrechte an den Flächen (Mietrecht, Kaufvertragsrecht)
Keine einheitliche Definition von Begriff und Funktionen der Projektentwicklung
“Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so mitein-
ander zu kombinieren, daß einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und
-sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte
geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.”
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1.2 Drei Ausgangssituationen der Projektentwicklung
① Standort sucht Projektidee (und Kapital)
② Projektidee sucht Standort (und Kapital)
③ Kapital sucht Standort und Projektidee
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1.3 Prozessuale Betrachtungsweise der Projektentwicklung
Der Projektentwicklungsprozess umfasst sämtliche Tätigkeiten, die erforderlich sind, um ein
Projekt von der Initiierung bis zur Fertigstellung und Nutzungsübergabe heranzubilden.
Management
Objekt-Projektentwicklung
Projekt- Projekt- Projekt- Projekt-
initiierung konzeption management vermarktung
Objektmanagement bedeutet das ganzheitliche Betreiben von Immobilien in kaufmännischer
(kfm. Hausverwaltung, Vermietungsmanagement, Marketing / PR etc.) und technischer
(technisches Gebäudemanagement) Hinsicht, mit dem Ziel, die Wertschöpfung durch die
Immobilie zu optimieren.
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1.3 Centermanagement bei Retail-Immobilien
Kaufmännisches Centermanagement
Technisches Centermanagement
Infrastrukturelles Centermanagement
Pre Opening Management Technische Betriebsführung Sicherheitsdienste
Marketing / Werbegemeinschaft / Öffentlichkeitsarbeit
Instandhaltungsmanagement Reinigungsdienste
Mieterbetreuung / -beratung / Vertragswesen
Versorgung und Entsorgung
Buchhaltung / Zahlungsverkehr Rechnungswesen
Brandschutz und Sicherheit
Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten
Technische Gewährleistungsverfolgung
Versicherungs- und Risikomanagement
Objektoptimierung / Nachvermietung
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1.4 Akteure der Projektentwicklung
ProjektentwicklerGrundstücks-eigentümer
Bau-unternehmen
Financiers
ÖffentlicheHand +
Öffentlichkeit
Immobilien-dienstleister
Investoren
Architekten+
Ingenieure
Nutzer
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1.5 Nachfrager von Projektentwicklungen
Unternehmen
Selbst-nutzung
Kapital-anlage
Produzieren
Lagern
Verwalten
Verkaufen
Forschen
PrivateInvestoren
Selbst-nutzung
Kapital-anlage
Direktanlage
IndirekteAnlage
Institutionelle Investoren
Versicherungs-unternehmen
Pensions-kassen
Leasing-gesellschaften
AusländischeInvestoren
Immobilien-AG/-Holding
Mischformen(Projektentw.,Bauuntern.)
OffeneImmobilien-
fonds
single asset portfolio multi asset portfolio
GeschlosseneImmobilien-
fonds
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1.6.1 Klassifizierung von Projektentwicklern
Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Sonderimmobilien
Immobilienart
Ser
vice
-Dev
elop
erT
rade
r-D
evel
oper
Dev
elo
per
-Typ
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1.6.2 Developer - Typen
Investor-Developer:
verantwortlich für die Projektentwicklung von der Initiierung bis zur Fertigstellung
fertiggestellte Immobilie geht in den Bestand des Projektentwicklers über
Trader-Developer:
verantwortlich für die Projektentwicklung von der Initiierung bis zur Fertigstellung
Verkauf der Immobilie nach Fertigstellung oder in einer früheren Phase des
Projektentwicklungsprozesses
klassischer Developer-Typ
Service-Developer:
Erbringung einer reinen Dienstleistung im Sinne der Entwicklung eines Projektkonzeptes
bis zur Planungsreife bzw. Baufreigabe
bei kleineren Developern zunehmend die Regel
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1.6.3 Anforderungen an den Projektentwickler
Kreativität/Intuition
• Nutzungsideen entwickeln
• Standortpotentiale erkennen
• Marktnischen entdecken
• Nachfrageentwicklungen einschätzen
Soziale Kompetenz
• Führung heterogener Gruppen
• Teamfähigkeit
• Aufgeschlossenheit gegenüber politischen und gesellschaftlichen Entwicklungen
• Umgang mit der Öffentlichkeit
Analytische Fähigkeiten
• Marktkenntnis (Anbieter/Nachfrager; Mieter/Investoren)
• Entscheidungskriterien der Nach-frager kennen
• Lagekenntnis (Trends erkennen)
Kaufmännisches und juristisches
Handwerkszeug
• Investitionsrechnung
• Marketing
• Immobilien-Besteuerung
• Grundstücks-, Bau- und Vertragsrecht
Technische Kenntnisse
• Architektonische Grundlagen
• Bauverfahren/Bauweisen und ihre
Besonderheiten
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1.7 Phasen und Kostenrelevanz der Projektentwicklung
Kostenbeeinflußbarkeit
Projekt-initiierung
Projekt-konzeption
Projekt-management
Projekt-vermarktung
NutzungZeit
Kosten
Baubeginn Fertigstellung
Kostenverlauf
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1.8 Der Lebenszyklus der Immobilie
Projektentwicklung erstreckt sich auf Neubauprojekte und die Revitalisierung von Bestandsobjekten
Dauer der Projektentwicklungsphase i.d.R. zwischen zwei und fünf Jahren, in Abhängigkeit u.a. von Standort und Gebäudetyp
Projektentwicklung wird im Laufe des Lebenszyklusses einer Immobilie ggf. mehrfach erforderlich
Durch Projektentwicklung läßt sich die Dauer der Phasen des Lebenszyklusses beeinflussen
Grundstück
Projekt-entwicklung
Abriß Nutzung
Redevelopment
Nutzung Leerstand
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1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments
Restriktives Baurecht für neue Projektentwicklungen
Quelle: Retail Real Estate Report – Germany, 7. Ausgabe 2012/2013, Hahn Gruppe
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1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments
Restriktives Baurecht für neue Projektentwicklungen
Mangelnde Verfügbarkeit unbebauter Grundstücke in innerstädtischen Lagen
Köln
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1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments
Restriktives Baurecht für neue Projektentwicklungen
Mangelnde Verfügbarkeit unbebauter Grundstücke in innerstädtischen Lagen
KölnDüren
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1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments
Restriktives Baurecht für neue Projektentwicklungen
Mangelnde Verfügbarkeit unbebauter Grundstücke in innerstädtischen Lagen
Vielzahl an in die Jahre gekommenen Shopping Centern
Bamberg, Atrium, Samstag, 16.04.2011 gegen 14 Uhr Bild: Martina Reif Mainz, Fort Malakoff Park, Samstag, 16.04,2011 gegen 11 Uhr Bild: ImmobilienZeitung
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1.9 Zunehmende Bedeutung von Re-Developments
Restriktives Baurecht für neue Projektentwicklungen
Mangelnde Verfügbarkeit unbebauter Grundstücke in innerstädtischen Lagen
Vielzahl an in die Jahre gekommenen Shopping Centern
Wiesbaden, Mauritius-Galerie, Ostersamstag, 23.04,2011 gegen 11 Uhr Bild: Berthold Michelt Ludwigsburg, Marstall-Center, Samstag, 16.04.2011 gegen 14 Uhr Bild: ImmobilienZeitung
Kürzere Umsetzungsdauer im Vergleich zu neuen Projektentwicklungen
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20
12
Miete (in DM/m²)
Bestand (in Mio. m²)
Angebot
Nachfrage
Büroflächenmarkt Berlin in 1989
20
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Miete (in DM/m²)
Bestand (in Mio. m²)
Angebot
Nachfrage
Büroflächenmarkt Berlin in 1991
60
12,05
20
12,05
Miete (in DM/m²)
Bestand (in Mio. m²)
Angebot
Nachfrage
Büroflächenmarkt Berlin in 1995
60
30
12,85
1.10 „Dilemma der Projektentwicklung“
Komparativ-statische Betrachtung des Immobilienmarktes am Beispiel der Büroflächenentwicklung in Berlin von 1989 bis 1995
Betrachtung des Vermietungsmarktes unter der Prämisse, dass Büroflächen ein homogenes Gut sind
FAZIT:
Angebot und Nachfrage reagieren preis-unelastisch
Extreme Preisausschläge bereits bei leichten Verschiebungen der Angebots- oder Nachfragekurven
Gleichgewichtspreise stellen sich, wenn überhaupt, erst nach einer gewissen Zeit stabiler Marktverhältnisse ein
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AUFGABENFELDER UND INSTRUMENTE DER PROJEKTENTWICKLUNG
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2. Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses
Projektvermarktung (teilweiser) VerkaufVermietung
ProjektmanagementPlanung & Kontrolle
der KostenPlanung & Kontrolle
der TerminePlanung & Kontrolle
der Qualitäten
Projektkonzeption
Analyse des Nut-zungskonzepts
Markt-analyse
Standort-analyse
Wettbewerbs-analyse
Feasibility Analysis
Detaillierte Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse (Developer Rechnung – Teil 2)
Risiko-analyse
Kosten-analyse
Pro
jekt
wirt
scha
ftlic
h ni
cht t
ragf
ähig
Projektinitiierung Kapital sucht Standortund Projektidee
Projektidee suchtStandort und Kapital
Standort sucht Kapitalund Projektidee
Grobe Zusammenstellung der Grundzüge des Projektes (Nutzung, Flächen etc.)
Einfache Projektentwicklungsrechnung (Developer Rechnung – Teil 1)
Grundstückssicherung
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2.1.1 Ideengenerierung
Zentrale Frage nach der optimalen Kombination der drei Faktoren Standort
Projektidee
Kapital
Kreativer Prozess der Ideengenerierung auf Basis von Analysen/Fakten sowie Inspiration/Vision
Frage nach der besonderen Eignung des Grundstücks für eine bestimmte Immobiliennutzung
bzw. Suche nach einem der Nutzung angemessenen Grundstück
Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes
Einfache Developer Rechnung
Grundstückssicherung, sofern möglich
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2.1.2 Developer Rechnung
⑤ Vertragsmiete Einzelhandel p.a.: 12.500 m² * 18,00 €/m² * 12 2.700.000 €Vertragsmiete Parken p.a.: 400 Plätze * 90,00 €/Platz * 12 432.000 €
3.132.000 €
⑥ Nicht umlegbare Nebenkosten: 7,5% -235.000 €
Nettomiete p.a. ca. 2.897.000 €
① Grundstückskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten) 5.000.000 €
② Baukosten 200-600: 12.500 m² vermietbare Fläche, Pauschalansatz 2.000 €/m² 25.000.000 €400 PKW-Stellplätze, Pauschalansatz 7.500 € / Platz 3.000.000 €
③ Baunebenkosten 700 : 15% 4.200.000 €
④ Vermietungs-, Beratungs-, Finanzierungskosten und Sonstiges: 15% 4.830.000 €
Projektkosten ca. 42.030.000 €
Erstellungsfaktor 14,5
Verkaufspreis (Verkaufsfaktor 17,0 bzw. 5,9% Renditeerwartung) ca. 49.250.000 €
Developer-Profit ca. 7.220.000 €
ca. 17,2%
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2.1.2 Developer Rechnung (Residualwert)
① Vertragsmiete Einzelhandel p.a.: 12.500 m² * 18,00 €/m² * 12 2.700.000 €Vertragsmiete Parken p.a.: 400 Plätze * 90,00 €/Platz * 12 432.000 €
3.132.000 €
② Nicht umlegbare Nebenkosten: 7,5% -235.000 €
Nettomiete p.a. ca. 2.897.000 €
Verkaufspreis (Verkaufsfaktor 17,0 bzw. 5,9% Renditeerwartung) ca. 49.250.000 €
Developer-Profit ca. 6.400.000 €
ca. 15,0%
Maximale Höhe der Projektkosten ca. 42.850.000 €
Maximale Höhe der Projektkosten ca. 42.850.000 €③ Baukosten 200-600: 12.500 m² vermietbare Fläche, Pauschalansatz 2.000 €/m² 25.000.000 €
400 PKW-Stellplätze, Pauschalansatz 7.500 € / Platz 3.000.000 €
④ Baunebenkosten 700 : 15% 4.200.000 €
⑤ Vermietungs-, Beratungs-, Finanzierungskosten und Sonstiges: 15% 4.830.000 €
Maximale Grundstückskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten) 5.820.000 €
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2.2.1 Bausteine der Feasibility Analysis
Feasibility Analysis
Standort-analyse
• Analyse desMakrostandortes
• Analyse desMikrostandortes
• Analyse harterStandortfaktoren
• Analyse weicherStandortfaktoren
Markt-analyse
• QuantitativAnalyse & Prog-nose von Flächen-angebot undFlächennachfrage
• QualitativAnalyse & Prog-nose der Nutzer-anforderungen
Analyse desNutzungs-konzeptes
• Erste Planungs-unterlagen:FunktionQualitätAusstattung
• Kostenanalyse
Wettbewerbs-analyse
Bestimmung der rel.Marktposition des be-stehenden Nutzungs-konzeptes (Stärken / Schwächen-Analyse)
Risiko-analyse
• Entwicklungs-R.• Zeitrisiko• Kostenrisiko• Finanzierungs-R.• Baugrundrisiko• Genehmigungs-R.
Rentabilitätsanalyse(Developer Rechnung)
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2.2.2 Marktanalyse
Untersuchung der kurz- bis mittelfristigen Angebots- und Nachfragesituation bestimmter Nutzungsarten
Marktanalyse
Gesamtmarkt Teilmarkt
Quantitative Analyse Qualitative Analyse
Die quantitative Marktanalyse ist darauf ausgerichtet, das Flächenangebot und die Flächennach-frage in Quadratmeterangaben auszuweisen sowie Aussagen zu erzielbaren Mieten und Kaufpreisen zu machen
Die qualitative Marktanalyse untermauert die im Rahmen der quantitativen Angebots- und Nachfrageanalyse getroffenen Aussagen mit qualitativen Kriterien
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Untersuchung der langfristig wirksamen Charakteristika des Makro- und Mikrostandortes eines Immobilienprojektes
Makrostandort = Stadt oder Ballungsraum
Mikrostandort = Grundstück und dessen unmittelbares Umfeld
2.2.3 Standortanalyse
Standortanalyse
Makrostandort Mikrostandort
Harte Standortfaktoren Weiche Standortfaktoren
Mit Hilfe der Standortfaktoren soll der nicht quantifizierbare Begriff „Lage“ in einzelne, messbare und intersubjektiv vergleichbare Kriterien zerlegt werden
Harte Standortfaktoren lassen sich im Gegensatz zu weichen Standortfaktoren relativ leicht quantifizieren
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Entwurf erster Planungsunterlagen (Vorentwurf) für das Projekt, auf der Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse bzgl. des Makro- und Mikrostandortes, der Konzeption von Konkurrenzimmobilien sowie der gegenwärtigen und zukünftigen Bedürfnisstruktur der avisierten Nutzergruppe
Planungsaspekte am Beispiel einer Shopping-Center-Entwicklung:
Eine Nutzungsart vs. mixed-use Projekt
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
-Mall
Racetrack-Mall
-Mall
-Mall
Cluster
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Festlegung der Eingänge und des Mallsystems
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Entwicklung des Branchenmixes sowie Mieterdisposition
Quelle: Shoppingcenters.de / Institut für Gewerbezentren, Starnberg, Januar 2011
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Entwicklung des Branchenmixes sowie Mieterdisposition
2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
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Entwicklung gestalterischer und atmosphärischer architektonischer Details
2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
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Entwicklung gestalterischer und atmosphärischer architektonischer Details
2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
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Festlegung der PKW-Stellplatzkapazität
2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
Ökonomische Nachhaltigkeit
Eindeutige Profilierung, Individualität
Flächeneffizienz, Flexibilität, Funktionalität, Bauqualität
Ausgewogener Branchenmix
Standortgerechtes Mietniveau / Akzeptable Nebenkostenhöhe
Ökologische Nachhaltigkeit
Integrierte, innerstädtische Lagen
Anbindung an den ÖPNV
Ressourcenschonender Bau
Energieeffizienter Betrieb
Soziale Nachhaltigkeit
Integration in die städtebaulichen Zielvorstellungen
Offene Konzepte vs. geschlossene Megakomplexe
Aufenthaltsqualität
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
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2.2.4 Entwicklung des Nutzungskonzeptes
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2.2.5 Wettbewerbsanalyse
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2.2.6 Risikoanalyse
Genehmigungsrisiko:
Erteilung zusätzlicher Auflagen, welche die Wirtschaftlichkeit des Projektes in Frage stellen
Verzögerungen durch langwierige Genehmigungsverfahren (Zeitrisiko)
u.U. Verweigerung der Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Interessen
Finanzierungsrisiko:
existentielles Risiko der Projektentwicklung wegen i.d.R. unzureichender Eigenkapital-ausstattung der Projektentwicklungsunternehmen
Leistung des Kapitaldienstes unabhängig vom Projektfortschritt
Zusätzliche Zinsbelastungen infolge einer Überschreitung der geplanten Entwicklungs-und/oder Vermarktungsdauer
Zinsänderungsrisiko
Zeitrisiko:
Überschreitung der geplanten Entwicklungs- und/oder Vermarktungsdauer
Kosten Einnahmen Timing ?
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2.2.6 Risikoanalyse
Boden- und Baugrundrisiko:
Kontaminationen aus Altlasten, Sprengkörperfunde
Nutzungseinschränkungen oder Bauzeitverzögerungen aus vorgefundenen Baudenkmälern
Einschränkungen der zulässigen Bodenpressung bzw. Zusatzkosten aus erforderlichen Sondergründungen
Überraschungen aus unerwarteten hydrogeologischen Verhältnissen mit dem Erfordernis besonderer Auftriebssicherungen und Abdichtungsmaßnahmen
Kostenrisiko:
sämtliche dargestellten Risikofaktoren (insbesondere die Palette der Baugrundrisiken, langwierige Genehmigungsverfahren, zusätzliche Auflagen, Bauzeitverzögerungen) wirken sich direkt auf die Kosten und damit letztlich auf den potentiellen Developer-Gewinn aus
Kostenrisiko auch durch ungenaue Ausschreibungen, Pläne und Anforderungsprofile sowie durch nachträgliche Abänderungen der Pläne
Vermarktungsrisiko:
Vermarktungsschwierigkeiten infolge nicht marktkonformer Projektkonzeption sowohl hinsichtlich der Vermietung als auch des Projektverkaufs
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2.2.6 Maßnahmen zur Risikoreduktion
gewissenhafte Einschätzung eigener Fähigkeiten und Ressourcen
systematische und umfassende Analysetätigkeit (Feasibility Analysis)
Auswahl fachlich versierter und erfahrener Projektpartner
professionelle Vertragsgestaltung mit Planern und ausführenden Firmen
frühzeitige und regelmäßige Kommunikation mit sämtlichen Projektbeteiligten / Öffentlichkeitsarbeit
umfangreiche Baugrunduntersuchungen (Baugrundgutachten / Altlastenuntersuchungen)
ggf. Einholung eines Bauvorbescheides
Grundstückskauf unter aufschiebenden Bedingungen
Risikoteilung durch Bildung strategischer Allianzen
rechtzeitige Aufnahme der Projektvermarktung
Aufbau eines positiven öffentlichen Images (Projekt und Projektentwickler)
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2.2.6 Entwicklung der Risikokomponenten im Zeitablauf
Bau
gene
hmig
ung
Bau
begi
nn
Fer
tigst
ellu
ngProjekt-
konzeptionProjekt-
initiierungProjekt-
managementProjekt-
vermarktungNutzung
Boden- und Baugrundrisiko
Finanzierungsrisiko
Zeitrisiko
Kostenrisiko
Vermarktungsrisiko
Genehmigungsrisiko
Bau
gene
hmig
ung
Bau
begi
nn
Fer
tigst
ellu
ng
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2.2.7 Developer Rechnung – I
ECKDATEN DER PROJEKTKONZEPTION
Innerstädtisches Shopping Center mit Einzelhandels‐ und Gastronomieflächen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss
Parkflächen im 2.Obergeschoss und auf dem Dach
Grundstücksgröße gesamt
BGF (inkl. Parken)
Vermietbare Einzelhandels‐, Gastronomie‐ und Lagerfläche
Anzahl der PKW‐Stellplätze
Projektentwicklungsdauer (ohne Akquisitionsphase)
Bauzeit
30.500 m²
12.721 m²
400 Stck.
24 Monate
18 Monate
9.650 m²
INVESTITIONSKOSTEN A lle Kost en o hne M wSt .
100 GRUNDSTÜCK
Grundstück 1 4.900 m² 350 €/m² 1.715.000 €
Grundstück 2 2.750 m² 260 €/m² 715.000 €
Bestandsimmobilie 2.000 m² 1.900.000 €
9.650 m² 449 €/m² 4.330.000 €
Grunderwerbsteuer 6,5 % 281.450 €
Notargebühren / Grundbuch 1,5 % 64.950 €
Maklerhonorar 0,0 % 0 €
Kosten Ankaufs‐Due‐Diligence 1,0 % 43.300 €
Ablösung von Rechten pauschal 120.000 €
Grundstück gesamt 30.500 m² 159 €/m² 4.839.700 € 12%
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2.2.7 Developer Rechnung – II
200 HERRICHREN UND ERSCHLIESSEN
Abbruch 825.000 €
Entsorgung Altlasten 210.000 €
Öffentliche Erschließung 250.000 €
Nicht öffentliche Erschließung 80.000 €
Herrichten und Erschließen gesamt 30.500 m² 45 €/m² 1.365.000 € 3%
300 BAUWERK‐BAUKONSTRUKTION
Baugrube 800.000 €
Gründung 2.900.000 €
Außenwände 4.900.000 €
Innenwände 1.200.000 €
Decken 1.900.000 €
Dächer 2.600.000 €
Baukonstruktion ‐ Einbauten 700.000 €
Sonstiges Baukonstruktion 900.000 €
Bauwerk‐Baukostruktion gesamt 30.500 m² 521 €/m² 15.900.000 € 38%
400 BAUWERK ‐ TGA
Abwasser / Wasser / Gas 620.000 €
Wärme 550.000 €
Lufttechnik 1.600.000 €
Starkstromanlagen 2.000.000 €
Fernmelde 410.000 €
Förderanlagen 1.100.000 €
Nutzungsspezifische Anlagen 200.000 €
Gebäudeautomation 450.000 €
Bauwerk ‐ TGA gesamt 30.500 m² 227 €/m² 6.930.000 € 17%
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2.2.7 Developer Rechnung – III
500 AUSSENANLAGEN
Pauschal 500.000 €
Außenanlagen gesamt 30.500 m² 16 €/m² 500.000 € 1%
600 AUSSTATTUNG
Mieterausbauten pauschal 400.000 €
Mieterausbauten Großmieter 600.000 €
Ausstattung gesamt 30.500 m² 33 €/m² 1.000.000 € 2%
200‐600 BAUKOSTEN
Baukosten gesamt 30.500 m² 842 €/m² 25.695.000 € 62%
UNVORHERGESEHENES 7,50% 25.695.000 € 1.927.125 € 5%
700 BAUNEBENKOSTEN
Architekten / Fachingenieure 15,00% 27.622.125 € 4.143.000 €
Technisches Projektmanagement 1,00% 27.622.125 € 276.000 €
Genehmigungsgebühren 0,80% 27.622.125 € 221.000 €
Zertifizierungskosten 0,40% 27.622.125 € 110.000 €
SiGeKo 0,10% 27.622.125 € 28.000 €
Mieterkoordination 0,50% 27.622.125 € 138.000 €
Baunebenkosten gesamt 17,80% 4.916.000 € 12%
Folie 57Folie 57
2.2.7 Developer Rechnung – IV
800 SONSTIGE KOSTEN / EINNAHMEN
Akquisition und Baurechtschaffung pauschal 100.000 €
Projektkonzeption und Vermietung 55% 3.082.800 € 1.696.000 €
Marketing / PR pauschal 25.000 €
Kaufmännsiches Projektmanagement pauschal 150.000 €
Rechtliche und steuerliche Beratung pauschal 150.000 €
MwSt. Schaden 0,0% ‐ € 0 €
Sonstige Kosten pauschal 50.000 €
Mietfreie Zeiten pauschal 0 €
Mieteinnahmen während der Bauzeit pauschal 0 €
Sonstige Kosten gesamt 2.171.000 € 5%
900 Finanzierungskosten Anteil Monate Zinssatz
Eigenkapital 100% 21 10,00% 6.500.000 € 1.137.500 €
100 Grundstück 0% 18 2,50% 0 € 0 €
200‐600 Baukosten inkl. Unvorhergesehenes 94% 15 2,50% 25.961.825 € 405.654 €
700 Baunebenkosten 100% 18 2,50% 4.916.000 € 92.175 €
800 Sonstige Kosten 100% 21 2,50% 2.171.000 € 47.491 €
Fremdkapital 79% 33.050.000 €
Arrangement Fee 1,00% 33.050.000 € 330.500 €
Sonstige Kosten pauschal 50.000 € Finanzierungskosten gesamt 2.063.319 € 5%
GESAMTINVESTITIONSKOSTEN 41.612.144 € 100%
Folie 58Folie 58
2.2.7 Developer Rechnung – V
MIETEINNAHMEN
Nr. Mieter v/u Mietfläche Miete min. Miete max. Miete Ø Miete / Monat Miete / JahrErdgeschoss
1 NN v 1.016 m² 11,00 € 13,00 € 12,00 € 12.192 € 146.304 €
2 NN 84 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 2.520 € 30.240 €
3 NN v 82 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 2.460 € 29.520 €
4 NN v 102 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 3.060 € 36.720 €
5 NN 220 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 6.050 € 72.600 €
6 NN v 380 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 10.450 € 125.400 €
7 NN v 92 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 2.760 € 33.120 €
8 NN 491 m² 16,00 € 20,00 € 18,00 € 8.838 € 106.056 €
9 NN 62 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 1.860 € 22.320 €
10 NN v 259 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 7.770 € 93.240 €
11 NN v 2.227 m² 10,00 € 14,00 € 12,00 € 26.724 € 320.688 €
12 NN 252 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 6.300 € 75.600 €
13 NN v 243 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 6.683 € 80.190 €
14 NN 227 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 6.243 € 74.910 €
15 NN 206 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 5.665 € 67.980 €
16 NN 138 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 4.140 € 49.680 €
17 NN 106 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 3.180 € 38.160 €
18 NN 125 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 3.750 € 45.000 €
19 NN 169 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 5.070 € 60.840 €
20 NN 205 m² 27,50 € 32,50 € 30,00 € 6.150 € 73.800 €
6.686 m² 19,72 € 131.864 € 1.582.368 €
Folie 59Folie 59
2.2.7 Developer Rechnung – VI
21 NN v 1.090 m² 11,00 € 13,00 € 12,00 € 13.080 € 156.960 €
22 NN 542 m² 12,00 € 16,00 € 14,00 € 7.588 € 91.056 €
23 NN 88 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 2.200 € 26.400 €
24 NN 73 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 1.825 € 21.900 €
25 NN v 480 m² 12,00 € 16,00 € 14,00 € 6.720 € 80.640 €
26 NN v 321 m² 12,00 € 16,00 € 14,00 € 4.494 € 53.928 €
27 NN v 80 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 2.200 € 26.400 €
28 NN 119 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 3.273 € 39.270 €
29 NN 103 m² 25,00 € 30,00 € 27,50 € 2.833 € 33.990 €
30 NN v 125 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 3.125 € 37.500 €
31 NN 1.250 m² 10,00 € 14,00 € 12,00 € 15.000 € 180.000 €
32 NN v 476 m² 19,50 € 22,50 € 21,00 € 9.996 € 119.952 €
33 NN 232 m² 20,00 € 25,00 € 22,50 € 5.220 € 62.640 €
34 NN 154 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 3.850 € 46.200 €
35 NN 93 m² 22,50 € 27,50 € 25,00 € 2.325 € 27.900 €
36 NN 409 m² 10,00 € 14,00 € 12,00 € 4.908 € 58.896 €
37 NN 400 m² 5,00 € 7,00 € 6,00 € 2.400 € 28.800 €
6.035 m² 15,08 € 91.036 € 1.092.432 €
Parken
Parken v 400 Stck. 80,00 € 90,00 € 85,00 € 34.000 € 408.000 €
400 Stck. 85,00 € 34.000 € 408.000 €
Gesamt
Vertragsmiete p.a. 12.721 m² 20,19 € 256.900 € 3.082.800 €
Nicht umlegbare Nebenkosten 7,5% 231.210 €‐
Nettomiete p.a. 12.721 m² 18,68 € 237.633 € 2.851.590 €
Vermietungsstand
vermietet v 6.973 m² 54,8% 56,7% 1.748.562 €
Folie 60Folie 60
2.2.7 Developer Rechnung – VII
RENTABILITÄT
A RENDITEKENNZAHLEN
Gesamtinvestitionskosten 41.612.144 €
Nettomiete p.a. 2.851.590 €
Nettoanfangsrendite 6,85%
Erstellungsfaktor 14,59
Eigenkapitalrendite p.a. 25,07%
B SCENARIO MATRIX 16,50 17,00 17,50 Verkaufsfaktor
6,1% 5,9% 5,7% Nettorendite
49.403.797 € 50.900.882 € 52.397.966 € Verkaufspreis
2.994.170 € 7.791.653 € 9.288.737 € 10.785.822 € Developer Profit
18,7% 22,3% 25,9% ROI
47.051.235 € 48.477.030 € 49.902.825 € Verkaufspreis
2.851.590 € 5.439.091 € 6.864.886 € 8.290.681 € Developer Profit
13,1% 16,5% 19,9% ROI
44.698.673 € 46.053.179 € 47.407.684 € Verkaufspreis
2.709.011 € 3.086.529 € 4.441.034 € 5.795.540 € Developer Profit
7,4% 10,7% 13,9% ROI
C BREAK‐EVEN‐MIETE Gesamtinvestitionskosten 41.612.144 € Verkaufsfaktor 17,00 2.447.773 €
86%
5%
Nettomiete / Jahr
‐5%
Folie 61Folie 61
2.2.8 Projektfinanzierung
15%Developer-Gewinn
1-10%10-30% Eigenkapital
Eigenkapital 9-29%Mezzanine-Kapital
100% 70-90% 70-90%Investitionskosten Fremdkapital Fremdkapital
LTC: 70-90% LTC: 70-90%LTV: 60-80% LTV: 60-80%
Verkehrswert Finanzierungsstruktur Finanzierungsstruktur
Folie 62Folie 62
2.2.8 Typische Struktur einer Joint-Venture-Finanzierung
Eigenkapitaloder
Projekt- Unternehmenskreditentwickler
10 - 30 %
Equity-Partner
Bankkredit gegenSicherheit
weitere aus dem ProjektPartner
70 - 90%
Dienstleistung Besicherung
Grundstück / Immobilie
Projekt GmbH(oder GmbH & Co. KG)
Eigentum Profit
Folie 63Folie 63
2.3 Projektmanagement
Umsetzung der Ergebnisse der Projektinitiierung und Projektkonzeption in konkrete Ausführungs-pläne und Beginn der Baumaßnahmen
Kosten Termine Qualität
Folie 64Folie 64
2.4 Projektvermarktung
Mit der nahenden Fertigstellung des Bauprojektes verlagern sich die Aktivitäten zugunsten der Projektvermarktung, wobei einzelne Marketingaufgaben bereits den gesamten Projektentwicklungs-prozess begleitend wahrzunehmen sind.
Produkt-politik
Kommunikations-politik
Vertriebs-politik
Kontrahierungs-politik
Projektvermarktung
Die Produktpolitik setzt sich mit der Festlegung der Produktart und seiner konkreten Eigenschaften auseinander und wurde daher bereits im Rahmen der Projektkonzeption erörtert.
Folie 65Folie 65
2.4.1 Kommunikationspolitik
Die Kommunikationspolitik zielt darauf ab, Informationen des Developers über sein Unternehmen und das Projekt zu übermitteln und richtet sich insbesondere an die Immobilienmakler sowie die Immobilienspezialisten und die tatsächlichen Entscheidungsträger des miet- bzw. kaufinteressierten Unternehmens
BroschüreRadio Spot
Logo und Objektname
HomepageAnzeige
Events
Folie 66Folie 66
2.4.2 Vertriebspolitik
Die Vertriebspolitik zielt darauf ab, das Projekt am Absatzmarkt verfügbar zu machen und den Developer mit potentiellen Mietern respektive Investoren zusammenzuführen
Vor dem Hintergrund, daß der Vertrieb zu den kritischen Erfolgsfaktoren einer Projektentwicklung zählt, spricht aus Sicht des Developers dafür, die Koordination dieser Aufgaben in eigenen Händen zu behalten. Dies gilt auch dann, wenn zur Identifikation potentieller Mieter und Investoren auch Immobilienmakler eingeschaltet werden
Optimaler Vertriebszeitpunkt: Vermietung und/oder (teilweise) Veräußerung des Projektes grundsätzlich in jeder Phase des Projektentwicklungsprozesses möglich
Vorteile einer prozeßbegleitenden Projektvermarktung:
Frühzeitige, detaillierte Kenntnis des Vermarktungsteams über das Projekt
Wertvolle Hinweise für die Projektkonzeption aus den Erfahrungen des Vermarktungsteams mit ähnlichen Immobilien
Aussicht auf schnellere Vermietung bzw. Veräußerung infolge frühzeitiger Vermarktungs-bemühungen
Mögliche Berücksichtigung spezieller Wünsche der zukünftigen Nutzer
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2.4.3 Kontrahierungspolitik
Die Kontrahierungspolitik bezeichnet die Gesamtheit der unternehmerischen Leistungen, die sich mit dem Preis und ggf. zusätzlichen Vermarktungskonditionen des Immobilienprojektes auseinandersetzen
Endgültige Festlegung der Vermietungs- bzw. Verkaufsbedingungen und der Zahlungsbedingungen
Bei frühzeitiger vertraglicher Bindung von Seiten der Mieter bzw. Investoren werden zunehmend Konzessionen hinsichtlich der Miet- bzw. Kaufpreise gewährt, z.B. in Form von:
mietfreien Zeiten
direkten Preisabschläge
kostenlosen Zugaben
Mietgarantien
Vergleichsweise starke und schnelle Auswirkung auf den Vermarktungserfolg, zum Aufbau dauerhafter Wettbewerbsvorteile jedoch kaum geeignet
Folie 68Folie 68
Vielen Dank!