ill II flrnlllilTli fl-II(IIIIIII . 30000002440 150'
UNIVERSITI TUN HUSSEIN ONN MALAYSIA
PENGESAHAN STATUS TESIS IJAZAH SARJANA
MODEL KLASIFIKASI BAGI PEJABAT BINAAN J(HAS DJ KAWASAN SEG] T]GA EMAS KUALA LUMPUR
SES] PENGAJIAN : 200812009
Saya Edic Ezwan Bin Mohd Safian mengaku membenarkan tesis ini disimpan di Perpustakaan dengan syarat-syarat kegunaan seperti berikut :
I. Tesis adalah hakmilik Universiti Tun Hussein Onn Malaysia. 2. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan untuk tujuan pengajian sahaja 3. Perpustakaan dibenarkan membuat salinan tesis ini sebagai bahan peliukaran antLlra
institusi pengajian tinggi. 4. "''''Sila tandakan (...J)
II II SULIT
TERHAD
(Meng,andungi maklumat yang berdatjah keselamatan atau kepentingan Malaysia sepelii yang termaktub di dalam AKT A RAHSIA RASMI 1972)
(Mengandungi maklumat TERHAD yang telah ditentukan oleh organisasi badan di mana penyelidikan di jalankan) D
GJ TIDAK TERHAD
Alamat Tetap : 9392, BA TU 5 Y, SIMPANG BUKIT LINTANG. 75460_ MELAKA
Tarikh : 15 DISEMBER 2009
CATATAN:
Disahkan oleh:
/ ~
(TANDATANGAN PENYELIA)
pr.OF. SR. DR. I-lJI-l. MAZIAI-l ISMAIL Nama Penyelia
Tarikh : 15 DISEMBER 2009
** Jika tesis ini SULIT atau TERHAD, sila lampirkan surat daripada pihak berkuasalorganisasi berkenaan dengan Illenyatakan sekali sebab dan tempoh tesis ini perlu dikelaskan sebagai SULIT atau TERHAD.
Tesis ini tclah dipcriksa pada tarikh 17 Ogos 2009 dan memadai dalam memclluhi skor dan
kualiti bagi tujuan penganugerahan Ijazah Sarjana Pengurusan Harta Tanah dan Fasiliti.
Pengerusi:
PROF. MADY A DR. TONO SAKSONO
Fakulti Pengurusan Teknologi
Universiti Tun Hussein Onn Malaysia
Pcmeriksa:
PROF. SR. DR. HJ. ABDUL HAD! BIN H1. NA WA WI
Fakulti Seni Bina, Perancangan dan Ukur
Universiti Teknologi Mara
PROF. MADY A DR. NORHA Y A BTE KAMARUDIN
Fakulti Kejuruteraan dan Sains Geoinformasi
Univcrsiti Teknologi Malaysia
SR. DR. DAVID MARTIN @ DAUD JUANIL
Fakulti Pengurusan Teknologi
Universiti Tun Hussein Onn Malaysia
MODEL KLASIFIKASI BAGI PEJABAT BINAAN KHAS DI KA WASAN SEGI TIGA ElvlAS KUALA LUivlPUR
EDIE EZWAN BIN MOHO SAFIAN
Tesis ini dikemukakan sebagai
memenuhi syarat penganugerahan
Ijazah Saljana Sains Pengurusan Fasiliti dan Hal1a Tanah
Fakulti Pengurusan Teknologi
Universiti Tun Hussein Onn Malaysia
10 DISElvlBER 2009
Saya akui karya ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan
ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya
Tandatangan
Nama Penulis
Tarikh
Penyelia
Penyelia Bersama
EDIE EZW AN BIN MOHD SAFIAN
15 DISEMBER 2009
/' ,
7/ '-6)
,JV
PROF. SR. DR. HJH. MAZIAH BTE ISMAIL
II
III
Al-Fatihah kepada nenda Allahyarhamah Hjh. Esah hIe Yaakup
PENGHARGAAN
Dengan Nama Allah Yang Maha Pemurah Lagi Maha Penyayang.
Alhamdulillah, bersyukur saya ke hadrat IIlahi selia selawat dan salam ke
atasjunjungan besar Nabi Muhammad S.A.W kerana dengan limpah kurnia-Nya
dapat saya menyiapkan laporan projek Sarjana ini dengan beljaya.
IV
Di sini, ingin saya merakamkan setinggi-tinggi penghargaan kepada penyelia
saya iaitu, Prof. Sr. Dr. Hjh. Maziah bte Ismail dan juga Sr. Dr. Wan Zahari bin Wan
Yusoffyang telah ban yak memberi tunjuk ajar serta bimbingan sepanjang
menyiapkan Tesis Sarjana ini.
Sekalung penghargaan juga diucapkan kepada pihak di .Iabatan Pengurusan
dan Penilaian Harta, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur serta semua penyewa pejabat
binaan khas di kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur yang telah mcmberi
keljasama yang sangat baik semasa saya menjalankan proses pcngumpulan data bagi
menjayakan projek ini.
Akhir sekali, ucapan terima kasih buat semua rakan-rakan sepcljuangan yang
telah banyak membantu dan membcri nasihat bagi menjayakan projek ini. Semoga
segala llsaha danjasa baik kalian akan diberkati Allah S.W.T. Insyallah.
Edic E=lI'OI7 Mohd Sofion
v
. ABSTRAl(
Kajian ini beliujuan membangunkan sebuah model yang realistik bagi
mengklasifikasi pejabat binaan khas di kawasan Tiga Segi Emas di Kuala Lumpur.
Klasifikasi pejabat binaan khas merupakan asas penilaian kepada pembangunan
indikator terhadap prestasi pasaran harta tanah komersial di negara ini, khususnya
indeks harga semasa pejabat dan .iuga sewaan. Kajian yang dilaksanakan ini
memfokuskan kepada satu kumpulan kes kajial1 yang mengandungi 41 buah pejabat
binaan khas yang terletak di ka\vasan Segi Tiga Emas, Kuala Lumpur. Dalam kajian
ini, ciri-ciri dan kriteria yang digunakan sebagai asas untuk ranking dan
mengklasifikasi pejabat binaan khas telah dikumpulkan di bawah en am kriteria iaitu
persembahan, pengurusan, kefungsian, perkhidmatan, laluan dan peredaran selia
kemudahan. Selain itu, penilaian juga telah dilakukan ke atas kekuatan dan
kelemahan model klasifikasi pejabat binaan khas yang digunakan di pasaran global
dan juga tempatan. Aplikasi Analytical Hierarchy Pro~ess (AHP) sebagai kaedah
yang kukuh bagi membangunkan model klassifikasi bangunan pejabat binaan khas,
juga telah dibincangkan di dalam kajian ini. Model klasifikasi berasaskan Analytical
Hierarchy Process (AHP) yang telah dibangunkan di dalam kajian ini merupakan
instrumen yang boleh diaplikasi sebagai pandllan dalam usaha lIntllk memenuhi
kehendak dan keperluan peselia pasaran haJia tanah. Sebagai kesimpulan, kajian ini
telah membuktikan bahawa model klasifikasi pejabat binaan khas yang baru
dibangunkan ini berupaya menyediakan instrumen yang lebih baik untuk menilai
kualiti bangunan pejabat, iaitu merupakan model klasifikasi pejabat binaan khas
yang berkesan untuk diaplikasikan di Malaysia.
VI
ABSTRACT
This research discusses the development of a realistic instrument to classii)' purpose
built offices in the Golden Triangle Area of Kuala Lumpur. The classification of
purpose bui It offices represents the fundamental assessment to the development of
office market perfonnance indicators in the country, specifically the current office
price or rental index. The research undertaken therefore, focussed on a set of case
studies consisting of fOUlty-one purpose built offices located within the Golden
Traingle Area of Kuala Lumpur. In this research, office building attributes and
criterion that were used as the basis to rank and classii)' purpose built offices were
grouped under six criteria as presentation, management, functionality, services,
access and circulation and amenities. In addition, strengths and weaknesses of
purpose built office classification models currently available in the global and local
property market, were also addressed and evaluated. This research also discusses
the application of Analytical Hierarchy Process ~AHP) as a rigorous methodology to
develop an objective measure of the classification model for the fourty-one purpose
built offices undertaken as case studies. The findings of the research illustrated that
Analytical Hierarchy Process (AHP) should be used to develop the classification
model fix purpose built office buildings, in order to address the needs of different
property market paJiicipants. In a nutshell, this research concludes that the newly
developed purpose built office classification model provides an improved tool for
evaluating office building quality, resulting in a more effective purpose built ofiice
classification model for application in Malaysia.
VII
lSI KANDUNGAN
TAJUK
PENGAKUAN ii
DEDIKASI III
PENGHARGAAN iv
ABSTRAK v
lSI KANDUNGAN vii
SENARAI JADUAL xii
SENARAI RAJAH xiv
SENARAI SINGKA T AN xvi
SENARAI LAMPIRAN xvii
BAB 1 PENDAHULUAN· 1
1.1 Pengenalan
1.2 Latarbelakang Kajian 2
1.3 Penyataan Masalah 3
1.4 Persoalan Kajian 8
1.5 ObjektifKajian 9
1.6 Skop Kajian 10
1.7 Metodo1ogi Kajian 11
I. 7.1 Peringkat Peliama 12
1.7.2 Peringkat Kedua 12
1.7.3 Peringkat Ketiga 13
1.7.4 Peringkat Keempat 13
BAB2
1.8
1.9
1.7.5 Peringkat Kelima
Kepentingan dan Jangkaan Kaj ian
Organisasi Bab
I(AJIAN TERHADAP MODEL KLASIFIJ(ASI
PEJABAT BINAAN KHAS
2.1 Pengenalan
2.2 Konsep Bangunan Pejabat
2.2.1 Definisi Pejabat Binaan Khas
2.3 Penentuan Utama dalam Menentukan
Nilai Sewa Pejabat
2.3.1 Kapasiti Ruang Fizikal Bangunan
2.3.2 Kemudahsal11paian Dalal11an
Bangunan
2.3.3 Perkhidl11atan Dalaman Bangunan
2.3.4 Struktur Fizikal Bangunan
2.3.5 Persekitaran Lokasi Bangunan
Pejabat
2.3.6 Persekitaran Perniagaan
2.3.7 Pers,ekitaran Fizikal Bangunan
Pejabat
2.3.8 Hak Pemilik Bangunan
2.4 Kaitan Pen gurus an Fasiliti Terhadap
Kualiti Bangunan Pejabat
2.5 Model Klasifikasi Pejabat Binaan Khas
2.5.1 Australia Grading and Class{{ication
Scheme (PCA)
2.5.2 Model Klasifikasi Pejabat
Binaan Khas Moscow
2.5.3 Model klasifikasi pejabat binaan
Colliers
14
16
17
21
21
22
23
25
26
27
28
29
31
32
33
34
35
38
39
41
44
viii
BAB3
2.5.4 Gred Kualiti Matrik Kriteria 47
Pejabat CBD
2.5.5 Model klasifikasi pejabat binaan khas 50
Malaysia (DBKL)
2.6 Definisi Kriteria Pejabat Binaan Khas 66
2.7 Kaedah Pembangunan Model Klasifikasi 57
Pejabat Binaan Khas
2.7.1 Majlis Harta Tanah Australia (PCA) 58
2.7.2 Service Tools and Method (STM) 58
2.7.3 Real Estate Norm (REN) 59
2.7.4 Building Quality Assessment (BQA) 60
2.7.5 Analytical Hierarchy Process (AHP) 61
2.8 Analytical Hierarchy Process (AHP) 64
2.8.1 Definisi AHP 65
2.8.2 Proses AHP 66
2.8.3 Aplikasi-aplikasi dalam AHP 72
2.9 Rumusan 75
RANGK~ KERJA KONSEP TEORITIKAL
DAN METODOLOGI I(AJIAN
76
3.1
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
Pengenalan
Rekabentuk Kajian
Skop Kajian
Persampelan Kajian
Instrumen Kajian
76
78
81
84
85
3.5.1 Pembentukan Borang Soal Selidik 85
Pengumpulan Data
Kaedah Peng:lIlalisaan Data
ss SS
3.7.1 Kaedah Analisis Statistik Frekuensi 89
3.7.2 Kaedah Analisis Deskriptif 89
3.7.3 Kaedah Sbla Likert 90
3.7.4 Kaedah AI-IP 9]
IX
BAB4
BABS
3.8
3.9
Andaian Kajian
RUlTIusan
ANALISIS DATA PRIMER: PENILAIAN
KUALITI PEJABA T BINAAN KHAS
4.1 Pengenalan
4.2 Kaedah PengulTIpulan Data Primer
4.3 Anal isis Tinjauan Persepsi Kepentingan
Relatif antara Kriteria Pejabat Binaan
Khas menggunakan Perbandingan Pail11'ise
di dalam kaedah Analytical Hierarchy
Process (AHP) - Bahagian A
4.4 Analisis Bagi Nilai Skor Berdasarkan
Building Quality Index CBQI) dalam
Analytical Hierarchy Proces (AHP) -
Bahagian B
4.5 Rumusan
HASIL DAPATAN: MODEL KLASIFIKASI BAGI
PEJABA T BINAAN KHAS DI KA WASAN SEGI
TIGA EMAS KUALA LUMPUR
5.1 Pengenalan
5.2 Perbincangan Hasil Dapatan Kajian
5.2.1 Hasil Dapatan Objektif Pertama
5.2.2 Hasil Dapatan ObjektifKedua
5.3 Rumusan
95
96
98
98
99
102
117
122
124
124
125
126
130
142
XI
BAB6 KESIMPULAN 144
6.1 Pengenalan 144
6.2 Rumusan Kajian Pembangunan Model 145
Klasifikasi bagi Pejabat Binaan Khas di
Malaysia
6.3 Ulasan Persoalan Kajian 147
6.4 Ulasan Objektif Kajian 148
6.5 Ulasan Metodologi Kajian 150
6.6 Limitasi dan Batasan Kajian 153
6.7 Cadangan dan Kajian Lanjutan 155
6.8 Rumusan 157
RUJUKAN 160
\: II
SENARAJ JADUAL
2.1 Perbezaan jenis aktiviti pengurusan fasi I iti 37
berdasarkan kriteria pejabat binaan khas
2.2 Kriteria pejabat binaan khas Sydney 40
2.3 Pejabat binaan khas Moscow Kelas - A 42
2.4 Pejabat binaan khas Moscow Kelas - B 43
2.5 Pejabat binaan khas Moscow Kelas - C 44
2.6 Model klasifikasi pejabat binaan khas 48
New Zealand
2.7 Kekuatan dan kelemahan model klasifikasi 51
pejabat binaan khas
2.8 Kekuatan dan kelemahan instrumen dan 62
kaedah peni1aian pejabat binaan khas
2.9 ~kala perbandingan pail11'ise 71
3.1 Pejabat binaan khas di kawasan Segi Tiga 83
Emas Kuala Lumpur
3.2 Skala yang digunapakai dalam menentllkan 86
pemberat
3.3 Skala menentllkan skor bagi indeks kualiti 87
bangunan
3.4 Perband ingan pail1l'ise bagi pem berat 93
antara kriteria
4.1 Jumlah responden bagi setiap pejabat binaan khas 101
di kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur
4.2 Tahap I dan Tahap ::: dabm anal isis kepcntingan 103
rebtif kriteria
XIII
4.3 Hasil pengiraan eige17vector kriteria Tahap I 104
4.4 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 106
- Persem bahan
4.5 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 lOS
- Pengurusan
4.6 Hasil pengiraan eige17vector sub kriteria Tahap 2 .110
- Kefungsian
4.7 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 112
- Perkhidmatan
4.S Hasil pengiraan eige17vector sub kriteria Tahap 2 114
- Laluan dan Peredaran
4.9 Hasil pengiraan eigenvector sub kriteria Tahap 2 116
- Kemudahan
4.10 Pengiraan skor kriteria bagi Menara Standard 119
Chartered
4.11 Pengiraan BQl bagi Menara Standard Chartered 120
4.12 Peratusan BQl bagi pejabat binaan khas 121
di kawasan kajian
5.1 Jenis-jenis model klasifikasi sedia ada 126
5.2 Jadual penentuan kriteria bagi pejabat binaan khas 127
di Malaysia
5.3 Kriteria penilaian pejabat binaan khas di kawasan 129
Segi Tiga Emas Kuala Lumpur
5.4 Pemberat bagi kriteria dan sub kriteria 130
5.5 BQI pejabat binaan khas di kawasan kajian 132
5.6 Keterangan pengkelasan pejabat binaan khas 133
5.7 Ra17king pejabat binaan khas ll1engikut pengkelasan 134
5.S Purata pemberat bagi setiap bangunan 136
pejabat binaan khas ll1engikut kelas bagi setiap
kriteria dan sub-kriteria
5.9 Model klasifikasi pejabat binaan khas di kawasan 141
Segi Tiga Ell1as Kuala Lumpur
6.1 Perbandingan nilai sewa 154
SENARAI RAJAH
1.1 Kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur 10
1.2 Cm1a alir metodologi kajian 15
2.1 Definisi pejabat binaan khas 24
2.2 Konsep rekabentuk dalaman pejabat 26
2.3 Konsep penambahbaikan dan penyelenggaraan 30
struktur fizikal bangunan pejabat
2.4 Perkaitan lokasi bangunan dengan sewa 33
2.5 Jenis aktiviti pengurusan fasiliti 36
pejabat binaan khas
2.6 Pemberat bagi parameter pejabat antarabangsa 46
Colliers
2.7 Kriteria penilaian pejabat binaan khas 53
2.8 Kaedah Ana(vtical Hierarchy Process 66
2.9 Hierarki AHP 70
3.1 Rangka kerja konsep teoritikal sebagai asas 80
rekabentuk metodologi kajian
3.2 Lokasi pejabat binaan khas di kawasan Sl , -Segi Tiga Emas Kuala Lumpur
3.3 Hierarki kriteria bagi pejabat binaan khas 92
3.4 Rumus Bllilding Qllality Index 94
:1.5 Ringkasan metodologi kajian 96
4.1 Ranking pember3t kriteria Tahap 1 105
4.2 Ranking pember3t sub kritcria T3hap 2 - 107
Persem bah311
xv
4.3 Ranking pemberat sub kriteria Tahap 2 - 109
Pengurusan
4.4 Ranking pemberat sub kriteria Tahap 2 - III
Kefungsian
4.5 Ranking pemberat sub kriteria Tahap 2 - 113
Perkhidl11atan
4.6 Ranking sub kriteria Tahap 2 - 115
Laluan dan Peredaran
4.7 Ranking pel11berat sub kriteria Tahap 2 - 117
Kel11udahan
5.1 Peratusan bagi pengkelasan pejabat billaan khas 135
7.1 Carta alir l11etodologi kajiall 150
AHP
BMS
BQA
BQI
CBD
CBMS -
CCTV -
DBKL -
FIC
HVAC
IT
KLCC -
m.p
NAPIC -
PCA
REN
skp
SPSS
STM -
QFD -
SENARAI SINGKATAN
Analytical Hierarchy Process
Building Management System
Building Quality Assessment
Building Quality Index
Central Business District
Computerise Building Management System
Close Circuit Television
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur
Foreign Investment Committee
Heating, Ventilation, Air Conditioning
Information Technology
Kuala Lumpur City Centre
Meter Persegi
National Propel1y Information Centre
Propel1y Council of Australia
Real Estate Norm
Sekaki Persegi
Statistical Package for Social Science
Service, Tools and Method
Quality Function Deployment
xvi
A
B
C
D
SENARAI LAMPlRAN
Borang soal selidik
Jadual sistem Raosoft 2009
Pengiraan AHP
Profil bangunan pejabat binaan khas
168
183
186
195
XVII
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Pengenalan
Penentuan klasifikasi bagi pejabat binaan khas adalah sangat penting dalam aktiviti
pelaburan haIia tanah dewasa ini. Di Negara-negm-a maju sepelii Australia, Amerika
Sym-ikat, Hong Kong, Russia dan juga New Zealand, telah membangunkan model
model klasifikasi pejabat binaan khas mereka sendiri di mana model-model yang
dibangunkan ini telah digunakan dengan meluas. Pelbagai kaedah daIl ciri-ciri telah
digunakan bagi model klasifikasi pejabat binaan khas yang dibangul1kan di mana
tujuannya adalah bagi memastikan setiap pejabat binaan khas di negara mereka
diklasifikasikan dengan cara yang lebih l11udah, sesuai dan praktikal dalal11l11enentukan
pelaburan haIia tanah.
Pejabat binaan khas adalah isti1ah yang digunakan untuk sesebuah bangunan
pejabat yang memfokus kepada sesuatu kegunaan utama telientu selia disokong oleh
kegunaaIl sampingan tertentu sebagai peJengkap. Menurut NAPIC (2007), inventori
2
pejabat biman khas adalah temlasuk tempat pemiagaan berbentuk perkhidmatan tetapi
tidak meliputi pembuatan ataupun penjualan barangan. Ruang pejabat ini diperlukan
untuk aktiviti pengurusan dan pentadbiran, komunikasi serta lain-lain aktiviti pejabat.
Dengan ini, terma bangunan pejabat binaan khas digunakan untuk menggambarkan
bangunan yang dibina adalah secara khusus untuk pe.labat sebagai kegunaan utamanya.
Kegunaan dominan bagi sesebuah pejabat binaan khas ditctapkan mestilah tidak kurang
dari 75% daripada keluasan bersih yang disewakan (NAPIC. 2007).
1.2 Latarbelakang kajian
Kuala Lumpur adalah sebuah ibu negara Malaysia iaitu juga sebagai sebuah pusat
pemiagaan dan pentadbiran yang paling pesat di negara ini dan terdiri daripada lebih 1.8
juta penduduk (DBKL, 2007). Dalam jangka masa beberapa tahun selepas te11ubulmya
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur pada tahun 1974, pertumbuhan ekonominya telah
pesat mel11bangun. Pembangunan yang bertemsan ini telah l11engubah gaya hidup,
pel11ikiran dan juga pelbagai aktiviti pemiagaan. Secara tidak langsung, kecenderungan
aktiviti pemiagaan yang pesat ini telah menyumbang kepada te11ubulmya satu pusat
ataupun kawasan pemiagaan dan kOl11ersial yang dinamakan Segi Tiga Emas Kuala
Lumpur (Akhtar Badsah, 1986).
Kini, kawasan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur telah l11enjadi pusat pemiagaan
komersial yang terkenal dengan pembangunan yang pesat dengan pusat l11embeli belah,
bangunan pejabat, dan kemudahan perhubungan yang lengkap seperti sistem jalan raya
yang baik dan sistem komuter (Rahim, 2004). Kawasan tersebut terdiri daripada tiga
jalan utama iaitu .lalan Imbi, .Talan Sultan Ismail dan .lalan Raja Chulan yang
membentuk segi tiga sesuai dengan panggilan Segi Tiga Emas Kuala Lumpur. Oleh
yang d~mikian, akibat daripada pembangunan yang pesat yang dialami oleh hana tanah
komersial khususnya pejabat binaan khas maka klasifikasi pejabat binaan khas adalah
diperlukan bagi memantapkan pembangunan pejabat binaan khas ini dari scgi pasaran
harta tanah selaras tahap kualiti yang perlu dicapai.
Di Malaysia, harta tanah bangunan pejabat binaan khas memainkan penman
yang penting dalam menyumbang kepada prestasi peJaburan dan profil risiko pasaran
h311a tanah. Oleh demikian, model klasifikasi untuk hana tanah bangunan pcjabat
binaan khas adalah sangat penting sebagai instrumen utama dalam menentukan prcstasi
keseluruhan dalam sesuatu pelaburan h311a tanah pejabat binaan khas.
Walaubagaimanapun, di Malaysia, pengkelasan bangunan pejabat binaan khas
adalah masih di peringkat awal dimana asas yang digunakan hanyalah faktor lokasi dan
faktor kemudah311 (Rahim & Co, 1993). Ini menjadikan model klasifikasi bagi pejabat
binaan khas kurang mantap, memandangkan secara realitinya pre stasi pelaburan hana
tanah pejabat binaan khas adalah dipengaruhi oleh berbagai faktor selain daripada
lokasi dan kemudahan.
Vandell dan Lane (1989), menyatakan bahawa rekabentuk sesebuah bangunan
pejabatjuga mempengaruhi nilai sewa sesebuah bangunan. Manakala Baum (1994),
menyatakan baha\va ketinggian kualiti rekabentuk sesebuah bangunan pcjabat bcrupaya
memberikan pulangan pelaburan yang tinggi kepada bangunan tersebut. Olch itu.
model klasifikasi bagi pejabat binaan khas boleh digunakan bagi mcnentukan kesan
terhadap naik turun prestasi pelaburan harta tanah pejabat binaan khas akibat pcngaruh
keadaan fizikal sesebuah bangunan pejabat binaan khas tersebut (Bottom. 1999).
Berdasarkan penyataan daripada penyelidik-penyelidik terdahulu membuktikan prcstasi
sesebuah bangunan pejabat adalah sangat dipengaruhi oleh kcadaan fizikal bangunan
3