INFORME DE VALORIZACIÓN DE MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
OFERTA PÚBLICA DE COMPRA POR EXCLUSIÓN SOBRE LAS ACCIONES
DE INVERSIÓN EMITIDAS POR MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
ELABORADO POR MACROINVEST MA S.A.C.
15 de julio de 2021
2 |
El presente informe de valorización (en adelante el “Informe de Valorización”) ha sido elaborado por Macroinvest MA S.A.C. (en adelante “Macroinvest”), conforme a lasBases para el proceso de selección no presencial de la entidad valorizadora responsable de determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Motores DieselAndinos S.A. en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobre las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. (en adelante “Modasa” o la“Compañía”) llevado a cabo por la Superintendencia del Mercado de Valores (“SMV”), y en el cual Macroinvest resultó ganador de la buena pro.
El presente Informe de Valorización ha sido elaborado con los criterios establecidos en el Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores porExclusión aprobado por Resolución CONASEV N° 009-2006 y sus normas modificatorias (en adelante, Reglamento), y la Resolución SMV N° 009-2020-SMV/01 y susnormas modificatorias.
Macroinvest no ha realizado una auditoría independiente de la información recibida para el presente trabajo. En ese sentido, Macroinvest no garantiza, expresa oimplícitamente, ni asume responsabilidad alguna por la validez, exactitud, suficiencia o integridad de la información proporcionada por Modasa. Macroinvest no asumeobligación o responsabilidad alguna originada, parcial o totalmente, a partir de dicha información, sus errores, omisiones o falta de veracidad.
Ciertas secciones del presente documento que hacen referencia a la valorización (particularmente, la valorización como negocio en marcha), incluyen supuestos,estimaciones y proyecciones sobre las actividades de Modasa, las cuales han sido establecidas sobre la base de nuestro mejor conocimiento y experiencia profesional.Macroinvest no puede asegurar que las estimaciones y proyecciones contenidas en este reporte se materialicen en el futuro, advirtiendo del riesgo de discrepancias entrelos resultados proyectados y los resultados reales de Modasa.
Aviso Importante
3 |
Los firmantes declaran haber realizado una investigación y análisis que los lleva a considerar que el presente Informe de Valorización de las acciones de inversiónemitidas por Motores Diesel Andinos S.A. ha sido preparado de acuerdo con la propuesta técnica presentada en la convocatoria para la selección de la entidadvalorizadora y observando los requisitos detallados en el Anexo V del Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión, aprobado porla Resolución CONASEV N° 009-2006-EF/94.10 y modificatorias, teniendo como base la información pública, así como toda aquella información brindada por el emisor.
Asimismo, el presente Informe de Valorización contiene criterios y opiniones profesionales, y ha sido elaborado con la única finalidad de determinar el precio mínimo a serconsiderado en el marco del cumplimiento de la obligación de formular una Oferta Pública de Compra de Valores por Exclusión de las acciones de inversión emitidas porMotores Diesel Andinos S.A.
Las opiniones y estimaciones vertidas constituyen la valoración de Macroinvest MA S.A.C. en la fecha de corte que generó la obligación para Motores Diesel Andinos S.A.de formular la oferta pública respectiva, así como los eventos posteriores que podrían afectar al precio de las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel AndinosS.A.
El presente Informe de Valorización no constituye una recomendación para comprar, vender o mantener el valor, la valorización efectuada es independiente y no ha sidoinfluenciado por otras actividades de Macroinvest MA S.A.C.
El presente Informe de Valorización se encuentra publicado en el Portal del Mercado de Valores (https://www.smv.gob.pe) en donde también se puede consultarinformación adicional de la oferta pública relacionada. La información utilizada en este informe comprende los estados financieros auditados anuales y trimestrales sinauditar correspondientes a Motores Diesel Andinos S.A. y subsidiarias.
Macroinvest MA S.A.C. comunica al mercado que la información ha sido obtenida principalmente de Motores Diesel Andinos S.A., por lo que no se han aplicadoprocedimientos de auditoría o de verificación sobre la misma. Macroinvest MA S.A.C. no puede garantizar su exactitud o integridad y no asume responsabilidad porcualquier error u omisión en ella.
Sin embargo, Macroinvest y los funcionarios que lo suscriben, se hacen responsables por los daños que se pudieran generar por la expedición de un informe devalorización con errores que conlleven a la modificación del precio mínimo a ser considerado en la oferta pública mencionada, inadecuado sustento técnico o insuficienciaen su contenido, dentro del ámbito de su competencia, de acuerdo con la responsabilidad establecida por el Código Civil o administrativa que pudiera generarse.
Descargo de Responsabilidad
Mónica Com
Socia
Licia Vergara
Asociada
Ricardo Alván
Analista
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
4 |
Nota: (*) S/ 4.90 según el método de Valor de Múltiplos por Transacciones Comparables Referenciales y S/ 8.81 según el método de Valor de Múltiplos de Compañías Público Comparables.5 |
Emisor: Motores Diesel Andinos S.A.
Objeto del Informe de Valorización: determinar el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Motores Diesel Andinos S.A. en la Oferta Pública de Compra porExclusión (“OPC”) sobre las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar laOPC.
Resultados de las metodologías de valorización: a continuación se presentan los resultados del precio por acción de inversión de Motores Diesel Andinos S.A. encada uno de los métodos de valorización aplicados en cumplimiento con el Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión.
Resumen Ejecutivo
Método Precio por acción de inversión Comentario
Valor Contable S/ 12.88No es un buen indicador de valor ya que el patrimonio neto según los EEFF está sujeto a criterios contables y
muestra una situación estática que no captura el desarrollo del negocio en el futuro.
Valor de Liquidación S/ 6.79No es un buen indicador del valor ya que este método, al suponer el cese de la actividad empresarial y la
realización de todos los activos y pasivos, no captura el valor del negocio a futuro.
Valor de Contraprestaciones
Ofrecidas en OPA’s anterioresNo aplica No aplica ya que Modasa no ha realizado OPA’s anteriores.
Valor de Precio Promedio de los
ValoresNo aplica
No aplica ya que la cotización de la acción de inversión no cumple con los criterios establecidos para la
aplicación de esta metodología.
Valor de Múltiplos y Transacciones
Comparables ReferencialesS/ 4.90 - S/ 8.81(*)
No es un buen indicador de valor ya que la muestra de compañías identificadas no es perfectamente
comparable a Modasa, por lo que el valor relativo resultante no refleja el valor específico del negocio a futuro
de Modasa.
Valor de Negocio en Marcha S/ 7.32Precio mínimo seleccionado. Consideramos que esta metodología es la que mejor refleja el valor de
Modasa tomando en consideración la dinámica del negocio en el futuro y el valor del dinero en el tiempo.
Precio mínimo seleccionado: el precio por acción de inversión es S/ 7.32 por acción según el resultado obtenido a través del método de Valor de Negocio enMarcha al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar la OPC.
El precio por acción de inversión actualizado a la fecha de entrega del Informe de Valorización, 15 de julio de 2021, es S/ 7.34 por acción.
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
6 |
Fuente: Hechos de Importancia de Motores Diesel Andinos S.A. – Bolsa de Valores de Lima.7 |
El 19 de febrero de 2021, mediante un hecho de importancia, Motores Diesel Andinos S.A. informó al mercado que, mediante la Junta de Accionistas Generalrealizada en dicha fecha, se acordó el deslistado y la exclusión de las acciones de inversión de Motores Diesel Andinos S.A., tanto del Registro Público del Mercado deValores (“RPMV”), como del Registro de Valores de la Bolsa de Valores de Lima (“RVBVL”) por unanimidad.
El 29 de marzo de 2021, mediante un hecho de importancia, Motores Diesel Andinos S.A. notificó la Resolución de Intendencia General SMV Nº 014-2021-SMV/11.1emitida por la Superintendencia del Mercado de Valores (“SMV”), en donde se resuelve, entre otros:
Disponer la exclusión de las acciones de inversión de Motores Diesel Andinos S.A. del RPMV.
Pronunciarse a favor de la exclusión de las acciones de inversión de Motores Diesel Andinos S.A. del RVBVL.
La exclusión de las acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. del RPMV y del RVBVL queda condicionada a la previa y efectiva realizaciónde una Oferta Pública de Compra.
El 14 de abril de 2021, mediante un hecho de importancia, Motores Diesel Andinos S.A. efectuó la solicitud de inicio del proceso de selección de la entidadvalorizadora responsable de determinar el precio mínimo de las acciones de inversión a ser tomado en cuenta, en el marco de la OPC por exclusión.
La fecha que genera la obligación de realizar la OPC es el 19 de febrero de 2021, fecha de adopción del acuerdo de exclusión de las acciones de inversión emitidaspor Motores Diesel Andinos S.A. del RPMV y del RVBVL.
Antecedentes de la Operación
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
8 |
44%
Motores Diesel Andinos S.A. (“Modasa” o la “Compañía”), fundada en 1998, es una empresa peruana dedicada a la fabricación, ensamblaje y comercialización debuses, grupos electrógenos y repuestos en Perú y otros 19 países en América.
Los ingresos y la utilidad bruta a fines de 2020 ascendieron a S/ 216.4(*) y S/ 50.7 millones, respectivamente. Modasa cuenta con tres líneas de negocio, según sedescribe a continuación:
Líneas de Negocio
Nota: (*) los ingresos están compuestos por S/ 209.4 millones provenientes de la venta de bienes y servicios de las 3 líneas de negocio de Modasa y S/ 7.0 millones correspondiente a ingresos de alquiler de inmueble. (**) Composición de los ingresos sobre la venta de bienes y servicios. 9 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Modabus
Modapower
Modaservice
Líneas de negocio DescripciónParticipación en la
utilidad bruta 2020
Participación en los
ingresos 2020(**)
− Fabricación y comercialización de vehículos automotores,carrocerías, buses, entre otros.
− Cuenta con 4 segmentos de ventas: buses de turismo y detransporte de personal, buses urbanos, buses urbanos para elSistema de Corredores Complementarios, y chasis. Las ventasestán dirigidas al mercado nacional y exterior.
− Fabricación y comercialización de grupos electrógenos,tableros de media y baja tensión, entre otros.
− Brinda servicios a los sectores de minería, petróleo,construcción, industrial, agrícola, entre otros.
− Servicios de reparación y mantenimiento de motores yvehículos, alquileres y comercialización de repuestos de lasmarcas Perkins, Doosan, Mitsubishi, entre otras.
34%
23%
20%
36%
44%
Modasa cuenta con ingresos de alquiler relacionados al contrato que mantiene con Sodimac del Perú por la cesión por derecho de uso de su terreno de 21,433 m2
ubicado en el distrito de Ate Vitarte. El contrato tiene una vigencia de 25 años y 6 meses contados desde la fecha de su suscripción (diciembre de 2011). Estosingresos se registran dentro de los ingresos totales de Modasa, como ingresos de alquiler de inmueble. En el año 2020, los ingresos ascendieron a S/ 7.0 millones.
Modasa también ofrece el financiamiento directo a una participación importante de las ventas de la línea de negocio Modabus, el cual genera una fuente de ingresosfinancieros adicionales. Estos ingresos se registran dentro de la cuenta ingresos financieros como intereses sobre letras de clientes. En el año 2020, los ingresosascendieron a S/ 16.2 millones.
Otras fuentes de ingreso
10 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
La línea de negocio Modabus se dedica al ensamblaje de chasises y fabricación de carrocerías de buses de las marcas Volkswagen, MAN, Volvo, Mercedes, Scania,Hyundai e Hino. Esta línea de negocio exporta a Chile, Ecuador, Bolivia y México.
Cuenta con 4 segmentos de ventas: buses de turismo y de transporte de personal, buses urbanos, buses urbanos para el Sistema de Corredores Complementarios ychasis.
La venta de buses urbanos para el Sistema de Corredores Complementarios se ha realizado a través de un compromiso de exclusividad de compra y venta debido aque Modasa otorga las fianzas de fiel cumplimiento que necesitan los corredores para que puedan operar sus concesiones. Modasa tiene un compromiso deexclusividad con 5 corredores (Allin Group Javier Prado S.A., Consorcio Empresarial Futuro Express S.A., Consorcio Santa Catalina S.A., Consorcio TransporteArequipa S.A. y Perú Bus Internacional S.A.).
Línea de negocio: Modabus
11 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Urbano tradicional
Buses Modelos
Urbano corredores
Turismo
Interprovincial y
personal
Titánurbano
Hermes urbano
IronBusApolo urbano
Titán corredor urbano
Zeus 4000 Zeus 4Zeus 360 Zeus 360F Zeus 380
Apolo 9
La línea de negocio Modapower se dedica a la fabricación y comercialización de grupos electrógenos y tableros de media y baja tensión para los diferentes sectoreseconómicos del país. Esta línea de negocio exporta a países de Sudamérica, Centroamérica y Estados Unidos.
Cuenta con 2 segmentos de ventas: grupos electrógenos y transformadores de baja y media tensión.
Línea de negocio: Modapower
12 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Grupos electrógenos Baja y media tensión Especificaciones técnicas
Tipo de combustible
Diesel Gas Natural
Especialista en generadores eléctricos de diésel
Potencia
50 kVA es el más vendido al sector construcción
Aplicación
Hasta 100 kVA 100 – 350 kVA
350 – 1,000 kVA Encima de 1,000 kVA
95%
5%
Standby Power
Prime Power
Grupo electrógeno abiertoGrupo electrógeno
isonoro
Grupo electrógeno en contenedor
Grupo electrógeno a medida
Grupo electrógeno en baja y media
tensión
Transfor-madores
Sistema de alimentación
auxiliar
Subestaciones eléctricas
Celdas de media tensión
Tableros eléctricos
Ducto barras
Equipo eléctricos
Las ventas de Modaservice corresponden al alquiler de grupos electrógenos,servicios de mantenimiento y reparación de vehículos comerciales y equiposen sus talleres, así como la venta de repuestos de motores.
Los repuestos están conformados principalmente por las marcas Perkins deInglaterra, MWM de Brasil, siendo Modasa el distribuidor autorizado en el Perú.
Modaservice se divide en 4 segmentos:
1. Venta de repuestos de grupos electrógenos, buses y para el SistemaCOSAC (Metropolitano).
2. Alquiler de grupos electrógenos, torres iluminación y equiposaplanadores.
3. Bombas de agua y sistemas contra incendio.
4. Talleres de mantenimiento de buses y grupos electrógenos en Lima yprovincias.
Línea de negocio: Modaservice
13 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
El 27 de diciembre de 2011, Modasa suscribió con la empresa Sodimac delPerú S.A. (en adelante “Sodimac”) un contrato de cesión de derecho desuperficie por sus terrenos (21,433 m2) ubicados en el distrito de Ate Vitarte.
El contrato establece que Sodimac gozará de la facultad de tener obras yconstrucciones en propiedad separada bajo la superficie del suelo del área, lascuales podrán ser explotadas comercialmente durante la duración del contrato.
Como contraprestación, las partes acuerdan el pago mensual del monto queresulte mayor de comparar:
El canon fijo mensual ascendente a US$ 7 por metro cuadrado, el cualserá actualizado cada año, a partir del primer mes del segundo año devigencia del contrato, por la inflación de Estados Unidos.
El canon variable mensual, ascendente a 3% de las ventas netasmensuales de Sodimac (+ IGV).
La vigencia del contrato de derecho de superficie es de 25 años y 6 mesescontados desde la fecha de su suscripción.
Si el contrato no es renovado, Modasa adquirirá en forma automática lapropiedad sobre todo lo construido y/o edificado u obras ejecutadas en el áreapor Sodimac.
Si el contrato se cancela antes del vencimiento del plazo o el de su renovaciónpor causa y motivo imputable a Sodimac, se consolidará la propiedad delsuelo, sobre suelo y sub-suelo a favor de Modasa.
Por otro lado, en el supuesto que el contrato termine de manera anticipada porcausas imputables a Modasa, esta se encontrará obligada a reembolsar elvalor de las edificaciones u obras efectuadas sobre y/o bajo el terreno a favorde Sodimac.
Fuente de ingreso: ingresos de alquiler
14 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Accionistas
Fuente: Memoria anual 2020 y estados financieros auditados 2020 individuales.
(*) El ajuste se daba cuando las sociedades debían llevar los resultados por exposición a la inflación (REI).
(**) PJ: Persona jurídica.
15 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Acciones comunes Acciones de inversión
Al cierre de 2020, el capital social ascendió a S/ 25.3 millones, cuyo valornominal es S/ 1.00 cada acción, según se presenta a continuación:
Al cierre de 2020, la cuenta acciones de inversión ascendió a S/ 4.1 millones,cuyo valor nominal es de S/ 0.8 cada una, según se presenta a continuación:
Modasa tiene dos tipos de acciones: acciones comunes y acciones de inversión.
Acciones comunes Número de acciones Valor nominal Monto
Suscritas y pagadas 21,264,634 S/ 1.00 S/ 21,264,634
Pendientes de emisión 4,012,449 S/ 1.00 S/ 4,012,449
Total 25,277,083 S/ 25,277,083
Al cierre de 2020, Modasa mantiene un importe de S/ 4.0 millones pendientesde emisión correspondientes al ajuste de corrección monetaria(*). Según laGerencia de la Compañía, no existe un acuerdo de capitalización o emisión dedichas acciones.
Los principales accionistas de las acciones comunes son los siguientes:
Accionista Personería(**) Nacionalidad Participación
Grupo San Juan Inversiones S.A. PJ Perú 50.00%
Inversiones Euromaq S.A.C. PJ Perú 50.00%
Total 100.00%
Acciones de inversión Número de acciones Valor nominal Monto
Suscritas y pagadas 4,333,425 S/ 0.80 S/ 3,468,340
Pendientes de emisión 818,838 S/ 0.80 S/ 655,070
Total 5,154,263 S/ 4,123,410
Al cierre de 2020, Modasa mantiene un importe de S/ 0.655 millonespendientes de emisión correspondientes al ajuste de corrección monetaria(*).Según la Gerencia de la Compañía, no existe un acuerdo de capitalización oemisión de dichas acciones.
Los tenencia de las accionistas de inversión es la siguiente:
Tenencia Número de accionistas Participación
Menor al 1% 251 14.80%
Entre 1 – 5% 4 7.98%
Mayor al 10% 3 77.22%
Total 258 100.00%
Acciones de tesorería Resumen de estructura accionaria
16 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Accionistas
Fuente: Memoria anual 2020 y estados financieros auditados 2020 individuales.
Entre el año 2018 y 2020, Modasa adquirió 1,568,531 acciones de inversiónpor un valor total de S/ 12.7 millones a precios de mercado superiores al de suvalor nominal (S/ 0.8).
En la cuenta acciones de tesorería se registra el valor de las accionesadquiridas considerando su valor nominal (S/ 0.8). A diciembre de 2020, lasacciones en tesorería ascendieron a S/ 1.2 millones.
En la cuenta “otras reservas de capital” se registra el exceso entre el valorpagado y el valor nominal.
A continuación, se presenta el detalle de las acciones de inversión adquiridaspor Modasa.
AñoNúmero de
accionesValor nominal
Acciones en
tesorería
Valor pagado
por acciónValor pagado
2020 370,486 S/ 0.8 S/ 297,000 S/ 6.85 S/ 2,538,000
2019 348,681 S/ 0.8 S/ 279,000 S/ 9.62 S/ 3,355,000
2018 849,364 S/ 0.8 S/ 679,000 S/ 7.98 S/ 6,775,000
Total 1,568,531 S/ 1,225,000 S/ 12,668,000
Tomando en cuenta el número de acciones suscritas y pagadas de lasacciones comunes e inversión, a continuación, se presenta el detalle deacciones emitidas en propiedad de terceros, neto de las acciones de tesorería.
Tipo de acción Número de acciones Valor nominal
Acciones de inversión 4,333,425 S/ 0.8
Acciones en tesorería (1,568,531) S/ 0.8
Acciones de inversión netas 2,764,894 S/ 0.8
Acciones comunes 21,264,634 S/ 1.0
Total acciones 24,029,528
Organigrama Directorio
17 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Organigrama y Directorio
Gerente General
Juan Javier Lesevic
Rodríguez
Gerente Legal
Víctor Hugo Alvarado
Gerente de Calidad
Mónica Roxana Olivas
Marquez
Auditor Financiero
Gary Jonathan Porras
Salguero
Gerente de
UN, Adm. y
Finanzas
Francisco
León
Gerente de
UN Modabus
Daniel Rubio
Pisano
Gerente de
UN
Modapower
Waldemar
Schroder
Romero
Gerente de
UN
Modaservice
José Carlos
Delgado
Arango
Gerente
General de
Cuenta
Luis Alberto
Morán
Marquez
Adm. de
Flotas
Wilmer
Chuqui
Lucana
Presidente del directorio: Francisco García Calderón Portugal
Director: Jorge Ponce Canessa
Director: Fernando Fort Marie
Director – gerente: Héctor García Béjar
Política de dividendos
18 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
El 3 de junio de 2020, la Junta General de Accionistas aprobó no distribuirdividendos correspondientes a los resultados del ejercicio de 2019.
El 30 de marzo de 2021, la Junta Universal de Modasa acordó no distribuirdividendos a los accionistas comunes ni de inversión como política dedividendos para el ejercicio de 2021. Esto se informó como hecho deimportancia en la Superintendencia de Mercado de Valores.
3,2081,590
3,099 3,019-
20%
5%10%
20%
0%
2016 2017 2018 2019 2020
Dividentos pagados Porcentaje sobre utilidad neta
Evolución de dividendos pagados (S/ miles)
Diagrama del Grupo Económico
Nota: (*) en liquidación.19 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Inversiones Euromaq S.A.C. Grupo San Juan Inversiones S.A.
Consorcio Transporte Arequipa S.A.
50% 50%
63.74%
Motores Diesel Andinos S.A.
Modasa Brasil Comercio Importação
Exportação Ltda(*).
Matriz Accionistas comunes
Subsidiaria Compañía en liquidación
93.69%
Subsidiarias: Consorcio Transporte Arequipa S.A. (“CTA”)
20 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
Consorcio Transporte Arequipa S.A. (en adelante “CTA”) se dedica a laexplotación de la concesión del servicio de transporte público de personas,compuesto por el sistema de corredores complementarios del SistemaIntegrado de Transporte Público (SIT).
CTA tiene la concesión del Corredor Tacna, Garcilaso y Arequipa, la cual inicióen julio de 2014 y tiene una duración de 13 años y un mes con vigencia hastael 25 de mayo de 2027.
El plazo de concesión podrá renovarse, hasta un máximo de 10 años, previaevaluación de cumplimiento de obligaciones.
Una vez que haya caducado el contrato de concesión los bienes se revertirán afavor del Estado Peruano, representado por la Municipalidad Metropolitana deLima, sin ningún costo para el Estado.
El 10 de febrero de 2020, Modasa adquirió el 63.74% de las acciones de CTA,donde mantiene una inversión por la suma de S/ 5.8 millones representada por5,800,000 acciones comunes con un valor nominal de S/ 1 cada una.
A través de dicha operación, Modasa se convirtió en el accionista mayoritariode CTA.
A fines de 2020, la subsidiaria posee activos por un total de S/ 78.4 millones,ventas por S/ 35.4 millones y un margen neto de 5.7%.
Evolución de ingresos por operación y total de activos (S/ miles)
59,06441,206
66,156 64,775 78,402
36,466 37,33434,862
41,021
35,380
2016 2017 2018 2019 2020
Total de activo Ingresos por operación
Modasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda (en adelante “Modasa Brasil”) es una empresa dedicada a la fabricación de grupos electrógenos de energía en elmercado latinoamericano.
El 5 de marzo de 2020, la Compañía informó que tendría una participación mayoritaria en Modasa Brasil, que aún se encontraba pendiente de pago.
A diciembre de 2020, el patrimonio de Modasa Brasil descendió a US$ -122,7632 y la pérdida operativa fue de US$ 186,484.
El 4 de febrero de 2021, la Compañía realizó la capitalización de acreencias a Modasa Brasil por US$1,065,000 equivalente a S/ 3,841,000. La capitalización fue por5,943,087 acciones con valor nominal de R$1 cada una, equivalente a una participación de 93.69% del capital social.
El 27 de abril de 2021, según el acta de la sesión de Directorio N°223 de Motores Diesel Andinos S.A., se presentó la información financiera de Modasa Brasil, la cualregistró pérdidas y un patrimonio negativo. El Directorio solicitó evaluar la liquidación de la empresa.
Subsidiarias: Modasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda
21 |
Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
22 |
Modasa pertenece al sector manufactura metalmecánica. La Compañía es la segunda empresa exportadora más importante del sector manufactura metalmecánicadel Perú, alcanzando los US$ 26.8 millones en valores FOB durante el 2020, exportando buses y grupos electrógenos a más de 22 países en América.
La importancia del sector metalmecánico radica en su relación con otras industrias, ya que provee bienes intermedios y bienes finales de capital a la industria minera,construcción, manufacturera, automotriz, agrícola, entre otros. Los países mejor desarrollados industrialmente presentan un dinámico sector de metalmecánica.
Modasa se encuentra dividida en tres sectores económicos:
Descripción y análisis del sector económico de Modasa
Fuente: Modasa, CCL, Adex data trade. Elaboración: Macroinvest.23 |
Análisis Macro Ambiental
Líneas de negocio Sector
Modabus Automotriz
Modabus brinda servicios al sector transporte y movilidad en el país y el exterior.
La Compañía es líder en el transporte del sector minero a través de su segmento de buses personales.
La gradual recuperación en las ventas del sector automotriz corresponde a mejores indicadores del mercado laboral, como el nivel de
empleo e ingreso, la necesidad de movilizarse de manera segura y de disponer de una herramienta de trabajo para generar ingresos.
Modapower Energético
Modapower brinda servicios a empresas de diversos sectores como la minería, construcción, industria, agrícola, entre otros, para así
suministrar energía ininterrumpida a través de sus grupos electrógenos.
La demanda por el consumo eléctrico se ha recuperado a niveles prepandemia, impulsada por el reinicio de la actividad industrial, en
particular la minería.
Modaservice Comercio y servicio
Modaservice brinda servicios y comercializa repuestos de vehículos y grupos electrógenos a diferentes sectores económicos a través de
sus tiendas, contratos y/o garantías.
Modaservice se enfoca principalmente en la venta de repuestos, la cual representa el 61% de los ingresos en esta línea.
Desde el 2020, la mayores ventas en esta línea de negocio corresponden al impulso de sus canales de atención por e-commerce y
servicios de delivery.
13,967 14,400 14,512 14,919
12,575
449 528 595 573463
2016 2017 2018 2019 2020
Importaciones Exportaciones
-7.2%
-1.0%
9.4%
2.5%
-27.4%
2016 2017 2018 2019 2020
DescripciónProducción nacional del sector de manufactura metalmecánica según ramas de actividad en al 2020 (%)
El sector de manufactura metalmecánica se divide en 4 subsectores, segúnsus ramas de actividad:
Modasa cuenta con operaciones en los subsectores material de transporte, através de su negocio fabricación y ensamblaje de buses; maquinariaeléctrica, a través de su negocio de grupos electrógenos y maquinaria yequipo, a través del negocio de venta de repuestos y equipos de bombeo.
Las exportaciones de este sector entre el 2017 - 2019 creció en promedio8.9%, siendo uno de los sectores más importantes en la recuperación delcrecimiento de las exportaciones totales registradas en años anteriores.
68%
14%
6%
12%
Productos metálicos
Maquinaria eléctrica
Maquinaria y equipo
Material de transporte
Evolución de la producción nacional del sector de manufactura metalmecánica (var. %)
Exportaciones (FOB) e importaciones (CIF) de productos metalmecánicos (US$ millones)
Fuente: Sunat, BCRP, ADEX Data Trade. Elaboración: Macroinvest.24 |
Análisis Macro Ambiental
Mercado nacional: Visión general del sector de manufactura metalmecánica
i. material de transporte
ii. maquinaria eléctrica
iii. maquinaria y equipo
iv. productos metálicos
276
197
104 99
68 58 52 4231 29
China Alemania EstadosUnidos
Japón HongKong
Italia Corea México PaísesBajos
Francia
153
168
182 181
153
2016 2017 2018 2019 2020
Descripción
El sector de manufactura metalmecánica a nivel global se divide en 4subsectores, según la clasificación de sus productos:
Los países mejor desarrollados industrialmente presentan un dinámico sectorde metalmecánica. Es así que, países como Estados Unidos, Japón, China yAlemania, mantienen filiales multinacionales en varias naciones para laimportación de sus maquinarias y equipos de alta tecnología.
45% 43% 42% 42% 44%
45% 48% 48% 48% 48%
10% 10% 9% 10% 8%
2016 2017 2018 2019 2020
equipos eléctricos equipos mecánicos automotriz
Evolución de las exportaciones de los principales productos metalmecánicos (US$ miles de millones)
Mayores exportadores de productos metalmecánicos (US$ miles de millones)
Fuente: Comtrade. Elaboración: Macroinvest.
Nota (1): Cada rama componen únicamente los principales productos del sector metálmecánico.25 |
Análisis Macro Ambiental
Mercado internacional: Visión general del sector de manufactura metalmecánica
i. equipos mecánicos
ii. equipos eléctricos
iii. automotriz
iv. otros.
Sector de manufactura metalmecánica según principales ramas de actividad
Factores DescripciónImpacto del factor sobre el negocio
Modasa CTA
Factor económico
La economía local retrocedió en 11.1% en el 2020, debido al impacto económico del
COVID-19. El sector de manufactura metalmecánica registró una caída de 27.4%.
En junio de 2021, se llevó a cabo la segunda vuelta de las elecciones presidenciales; sin
embargo, al cierre del informe aún no se ha proclamado al ganador. Existe mucha
incertidumbre sobre las políticas económicas y fiscales que tomará el próximo Gobierno.
Macroconsult espera un crecimiento del PBI de 7.7% en 2021 y 3.8% en el 2022 ante un
posible gobierno con políticas moderadas de Pedro Castillo.
El Sol peruano se depreció frente al Dólar en 8% en lo que va del año. Macroconsult estima
un tipo de cambio de S/4.00 en el 2020 y S/.4.20 durante el 2022. La depreciación favorece
a la Compañía, debido a que factura principalmente en dólares.
Factor político
La incertidumbre electoral actual ha profundizado los conflictos políticos que afronta el país.
Uno de los riesgos potenciales es afrontar un gobierno de Castillo bajo un escenario
“extremista”, el cual plantea nacionalizar las empresas mineras, las cuales son uno de los
principales usuarios de grupos electrógenos.
Factor regulatorioEl gobierno de Castillo planteó desactivar la ATU, gestor del transporte de Lima y Callao, lo
que llevaría a un descontrol vehicular y perjudicaría a la reforma del transporte público.
Factor tecnológico y
ambiental
El uso de nueva tecnología como los buses eléctricos y grupos electrógenos a GLP y GNV
optimiza los costos y reduce la emisión de gases contaminantes. Esto desplazaría el uso de
estos productos en su forma convencional; sin embargo, la adopción de esta nueva
tecnología llegaría en el mediano plazo. La Compañía ya viene produciendo esta nueva
tecnología de forma estratégica.
Factor demográfico
La población ha crecido 1.6% entre el 2017 a 2020. La urbanización y las iniciativas del
Gobierno por conectar las áreas rurales con las ciudades urbanas ha llevado a un aumento
significativo en la demanda de buses e instalación de generadores eléctricos.
Factores nacionales que afecten a la producción y venta de Modasa y CTA
Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Memoria anual 2020 CTA, BCRP, Reporte Mensual de Macroconsult (21 de mayo). Elaboración: Macroinvest.26 |
Análisis Macro Ambiental
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto
Factores DescripciónImpacto del factor sobre el negocio
Modasa CTA
Factor económico
Macroconsult estima que la economía mundial llegaría a niveles prepandemia con un PBI
de 6% y 4.4% durante el 2021 y 2022, respectivamente.
América Latina se recuperaría de manera heterogénea durante el 2021, países como Brasil
y México lideran una mejor actividad económica. Los principales mercados de Modasa se
encuentran en América Latina, Centroamérica, México y Estados Unidos.
La economía americana crecería en 6.4% en 2021 y 3.5% en el 2022. América Latina
crecería 4.6% y 3.1% durante el 2021 y 2022, respectivamente.
Factor comercio
exterior
El Perú exporta productos metalmecánicos a muchos países a través de tratados de libre
comercio. Las exportaciones de productos metalmecánicos peruanos disminuyeron en
24.6%, contrarrestado por la exportación de productos como buses y grupos electrógenos
que crecieron 4% y13%, respectivamente.
Un posible gobierno de Castillo bajo un escenario “extremista” plantea revisar los TLC’s y
otros convenios internacional para regularlos o anularlos.
Factor político
La crisis política de varios países de Latinoamérica como Chile, Colombia, Brasil y México
(principales importadores de Modasa) marcados por la polarización ideológica y el
populismo han llevado a conflictos sociales que están afectando a sus economías.
Chile: elecciones municipales y miembros de la Convención Constituyente.
Colombia: perdió el grado de inversión en su clasificación de riesgo internacional (BB+
con perspectiva estable).
Factor tecnológico y
ambiental
La preocupación por la contaminación y el aumento de regulaciones por emisiones ha
alentado a los países como Estados Unidos, México y Chile a incluir un mayor número de
buses eléctricos a su flota existente, contribuyendo al crecimiento de este mercado.
Factor demográfico
El crecimiento de la población mundial durante los últimos años ha sido de 1.09% , lo cual
ha aumentado la demanda de buses. La urbanización ha permitido una mayor instalación de
generadores eléctricos.
Factores internacionales que afecten a la producción y venta de Modasa y CTA
Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Memoria anual 2020 CTA, Informe mensual de Macroconsult, Informe de research de mercado de autobuses de Mordor Intelligence y Informes de research de mercado de generadores eléctricos de Verify Markets. Elaboración: Macroinvest. 27 |
Análisis Macro Ambiental
Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto
Bajo Medio Alto
En opinión de la Gerencia de la Compañía no existen juicios ni demandas importantes pendientes de resolver, ni otras contingencias en contra de la Compañía al 31de diciembre de 2020 y de 2019.
Contingencias
28 |
Análisis Macro Ambiental
Impacto del COVID-19
La economía mundial en el 2020 se ha visto afectada negativamente a causa de la pandemia por el COVID-19, debido a que diferentes países implementaron unaserie de medidas restrictivas y rigurosas al inicio de esta, lo que paralizó diversos sectores económicos. El Gobierno peruano no fue ajeno a ello y declaró al país enestado de emergencia en marzo de 2020, lo que llevó al cierre de las fronteras peruanas, al aislamiento social obligatorio, al cierre de negocios no esenciales, entreotros.
Como resultado, a partir de dicha fecha Modasa cerró sus operaciones en las plantas de producción y la comercialización de productos hasta el 18 de mayo de 2021,fecha en la cual se reiniciaron de forma gradual y progresiva las operaciones productivas, y las tiendas de repuestos y talleres posteriormente a partir del mes de junio.Durante el período de paralización, la Compañía generó ventas para atender principalmente los mercados del exterior con los stocks ya fabricados anteriormente.
La paralización de la producción por alrededor de 2 meses causó la disminución de las ventas de la Compañía en 43.13% durante el 2020, respecto al año anterior. Lalínea Modabus fue la más afectada. En el 2020, se vendieron 250 unidades menos que en el año 2019, debido a la paralización de la planta de producción y lareducción de la demanda del sector transporte.
Las medidas tomadas para controlar la pandemia redujeron las inversiones en los sectores económicos más importantes del Perú, los cuales impactan directamenteen el crecimiento de la economía, como la minería y la construcción, que son usuarios finales de los productos y servicios que ofrece la Compañía en su líneaModapower.
Índice de rigurosidad gubernamental (a mayor índice, mayores restricciones)
Ratio de mortalidad al 21 de mayo de 2021 (muertes por millón de habitantes)
Fuente: Memoria Anual 2020 Modasa, Estados Financieros Auditados 2020 y Reporte mensual de Macroconsult. Elaboración: Macroinvest.29 |
Otros elementos macro ambientales
Perú
Estados Unidos
España
Italia
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
dic.-19 feb.-20 abr.-20 jun.-20 ago.-20 oct.-20 dic.-20 feb.-21 abr.-21
1,027
1,446
1,546
1,577
1,648
1,697
1,708
1,768
1,884
2,008
2,035
2,050
2,143
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500
Alemania
Chile
Argentina
Colombia
Francia
España
México
Estados Unidos
Reino Unido
Perú
Brasil
Italia
Bélgica
Análisis Macro Ambiental
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
30 |
Modasa CTA
Producción: Modasa desarrolla sus productos (buses y grupos electrógenos)teniendo en cuenta los nuevos insumos que existan en el mercado y las nuevasaplicaciones eléctricas y electrónicas.
Entre sus principales fases de producción encontramos las siguientes:
Fase de corte: la Compañía utiliza maquinaria moderna para la fabricación desus productos. Cuenta con una máquina plasma y un sistema de corte láser,ambos controlados por una computadora, para los trabajos de corte deplanchas de acero y aluminio
Fase de doblado: la Compañía cuenta con una máquina plegadora CNC y unsistema robotizado para fabricar paneles para el doblado de planchas.
Comercialización: Modasa vende sus productos al mercado nacional y exterior(Latinoamérica, Centroamérica, Estados Unidos y Canadá). Al 2020, sus mayoresventas en el exterior se concentran en Chile (28%), Puerto Rico (25%), Ecuador(16%) y otros (31%).
Distribución: la Compañía cuenta con talleres y sucursales para la venta de susproductos y servicios, tanto a nivel nacional como en el exterior. Además, en el2020 lanzó su tienda virtual para facilitar la compra de sus productos.
Consorcio Transporte Arequipa (CTA) es un concesionario dedicado a laexplotación de la concesión del servicio de transporte público de personas enel Sistema de Corredores Complementarios, específicamente en el “CorredorTacna – Garcilaso – Arequipa”, que es parte del SIT que ejecuta laMunicipalidad Metropolitana de Lima (MML).
CTA suscribió con la ATU el contrato de concesión del corredor Tacna,Garcilaso y Arequipa (corredor azul) en el 2014. El plazo de vigencia delcontrato es de 13 años y un mes hasta el 25 de mayo de 2027. El plazo deconcesión podrá renovarse hasta un máximo de 10 años.
La Concesionaria tiene como proveedor de buses a Modasa. Actualmente,CTA cuenta con 143 buses y planea la compra de 157 buses adicionalesdurante los próximos años para cumplir con el contrato de concesión. Sinembargo, estará en función a la disponibilidad de financiamiento que seconsiga.
En la actualidad, el corredor azul brinda servicios a más de 38 mil usuarioscada día a una tarifa de S/1.50 por recorrido. Pese a la alta demanda, losingresos de CTA no sustentan los costos operativos, esto debido a la altacompetencia desleal de los buses informales.
Debido a estas dificultades, la ATU, la MML y CTA están en búsquedaconstante de soluciones a esta situación para lograr un óptimo sistemaintegrado de transporte público que beneficie al ciudadano y el Concesionariopueda cumplir con sus objetivos de inversión y rentabilidad.
Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Transitemos, El Comercio, página web oficial de Modasa y página web oficial del corredor azul.31 |
Análisis Micro Ambiental
Análisis de la producción, comercialización y distribución de Modasa y CTA
México
Ecuador
Bolivia
Chile
Panamá
Colombia
Venezuela
Guatemala
Honduras
Nicaragua
Costa Rica
R. Dominicana
Puerto Rico
Atención al cliente
Taller (propio)
Sucursal (propio)
Piura
Cajamarca
Libertad
Ancash
Lima
Cusco
Arequipa
Moquegua
Sucursal (tercero)
Modabus Modapower
La fabricación de los productos de la líneaModabus utiliza insumos fabricados nacionales eimportados. El 60% de la producción de un bus esde insumos nacionales.
Fabricados: Modabus cuenta con un áreade minifábrica que produce los componentesnecesarios para el abastecimiento de la líneade producción.
Importados: Los principales insumosimportados son el chasis y motor querepresentan el 36% del costo de venta de lalínea Modabus.
Los principales proveedores de chasis sonlas marcas Man Latin y Volvo Perú querepresentan el 31% de las compras deModabus y de motores es la marca FPTIndustrial el 2%.
La fabricación de los productos de la líneaModapower requiere principalmente de productosimportados, motores diésel y chasis, querepresentan alrededor del 64% del costo de ventadel producto.
La importación de motores diéselrepresentan el 50% del costo de venta de lalínea Modapower. Sus proveedores sonmarcas prestigiosas de todo el mundo, comoPerkins, Cummins, Doosan, entre otras.
La importación de alternadores representanel 14% del costo de venta de la líneaModapower, siendo el principal proveedor lamarca Linz de Italia.
Fuente: Página web oficial de Modasa y Modabus video corporativo. Elaboración: Macroinvest.32 |
Análisis Micro Ambiental
Producción de Modasa: principales insumos por línea de negocio
Modaservice
La línea Modaservice se enfoca principalmenteen la venta de repuestos, la cual representa el61% de los ingresos en esta línea.
Los repuestos son para los grupos electrógenos,buses y COSAC (repuestos para elmetropolitano) principalmente de marcasimportadas, siendo la Compañía el representantey distribuidor oficial de las distintas marcas:
Las principales marcas proveedoras son PerkinsMotores Do Brasil que representa el 18% de lascompras de Modaservice, Perkins EnginesCompany el 16%, Distribuidora Cummis Perú el14% y Euromotors el 5%.
Carrocerías Asientos Vidrios
Representantes en Perú de:
Distribuidor autorizado en Perú de:
Chasis Motor
Motor (diésel) Alternador
Modabus cuenta con una planta en Lurín Lote 3 y4, de área de 97,000 m2 para la fabricación debuses.
Cuentan con 16 estaciones de trabajo para laelaboración de buses.
A continuación se muestra la fase productiva deModabus:
Modabus Modapower
Modapower cuenta con una planta en Lurín Lote6, de 30,000 m2 y 3 naves industriales de 8,000m2 para la fabricación de sus productos.
A continuación, se muestra la fase productiva deModapower:
Fuente: Página web oficial de Modasa y Modabus video corporativo. Elaboración: Macroinvest.33 |
Análisis Micro Ambiental
Producción de Modasa: fases de producción por línea de negocio
Modaservice
La línea Modaservice no cuenta con una faseproductiva, debido a que su giro de negocio esprincipalmente la venta de repuestos, comomotores o equipos (bombas), y brindar servicios.
En la división de servicios, entre las prestacionesque realiza son: asesoría permanente, asistenciatécnica, mantenimiento preventivo, correctivo ypredictivo, auxilio mecánico.
Fase 1: Ensamblado
Se unen la partes del bus con un sistema hidráulico
automatizado.
Fase 2: Pintado
Se utiliza un sistema moderno de filtro y presión de aire
para evitar impurezas.
Fase 3: Acabado
Se incorporan a la estructura los asientos, vidrios,
espejos y complementos electrógenos, de origen
nacional, importados y fabricados.
Fase 4: Control
Los buses ingresan a un test de manejo y prueba para
verificar su óptima operatividad.
Fase 1: Ingeniería y diseño
Ofrecen soluciones específicas y adaptan el producto
ante las necesidades del cliente.
Fase 2: Estructura
Habilitado de planchas de acero (cortes) y doblado de
las piezas cortadas.
Fase 3: Soldadura
Las piezas son soldadas para obtener los componentes
como: bastidores, tableros de control, etc.
Fase 4: Pintado
Los componentes son pintados con una tecnología
electrostática
Fase 5: Ensamblado
Se realiza el acoplo de motor y alternador, y utilizando
los componentes necesario.
Fase 6: Control
Se realizan pruebas para garantizar el correcto
funcionamiento del producto.
Modabus Modapower
Distribución: Los buses de la línea Modabus sondistribuidos a nivel nacional a través de su talleren Lurín, y a nivel internacional (exporta a Chile,Ecuador, Bolivia y México) a través dedistribuidores autorizados, ubicados en lugaresestratégicos.
Comercialización: Modabus atiende sobre todoa clientes B2B, mediante contratos. Susprincipales clientes son los siguientes:
Distribución: Los grupos electrógenos de lalínea Modapower son distribuidos a nivel nacionala través de su tienda en Ate y distribuidores enTrujillo y Arequipa, y a nivel internacional (exportaa más de 20 países de América) a través dedistribuidores autorizados. En el 2021, seimplementó una sucursal propia en Colombia.
Comercialización: Modapower atiende a clientesB2B y B2C. Estos clientes principalmente seubican en los siguientes rubros:
Fuente: Página web oficial de Modasa y Modabus video corporativo. Elaboración: Macroinvest.34 |
Análisis Micro Ambiental
Distribución y comercialización de Modasa por línea de negocio
Modaservice
Distribución: La venta de repuestos y equiposson distribuidos a nivel nacional a través de sutienda en Ate, y tiendas y distribuidoresautorizados en provincias. A nivel internacionaldistribuye a través de distribuidores autorizados ysu sucursal en Colombia. Durante el 2021, seimplementó su tienda virtual de repuestos parafacilitar la compra de productos.
Comercialización: Modaservice brinda servicio atodos los clientes que hayan adquirido unidadesModasa y que los acompañará durante toda lavida útil del equipo.
Minería Construcción Manufactura
Agrícola Transporte
Modabus
35 |
Descripción de los principales competidores de Modasa: Modabus
Fuente: Memorial annual 2020 Modasa, Anexo III Modasa - EY y Adex Data Trade. Elaboración: Macroinvest.
Nota (1): Toda la información presentada corresponde a las ventas en 2020, excepto (*) que corresponde a información en 2019.
Empresa País OperacionesImportaciones
CIF (US$ miles)
Exportaciones
FOB (US$ miles)
Apple Bus Perú
Apple Bus cuenta con tres líneas de negocio: i) ensamblaje de carrocerías para ómnibus
interprovinciales, turísticos y urbanos.; ii) fabricación y ensamblaje de asientos para el
transporte de pasajeros y iii) fabricación de cristal templado y laminado.
746* 848
Factoria Bruce Perú
Factoría Bruce es una empresa peruana de primer nivel en el ámbito regional y está ubicada
en la ciudad de Trujillo - Perú. En el año 2003, se empezó a fabricar microbuses y buses.
Para el año 2006, se diseñaron y fabricaron buses de piso y medio y doble piso.
65* N.D.
Veguzti PerúVeguzti es un fabricante de carrocerías para buses en el Perú y el extranjero. Dentro de su
portafolio se encuentran productos para larga distancia, turísticos, urbanos y especiales.126* N.D.
Metalval PerúMetalval es un fabricante de carrocerías para buses y minibuses, comprometidos a diseñar
vehículos, con altos estándares de calidad, exclusivos, seguros y confortables.N.D. N.D.
Scania del Perú
Scania Perú es una empresa transnacional de origen sueco con presencia en más de 100
países del mundo, con operaciones en Europa, América Latina, Asia y África. Se dedica a la
venta de camiones, buses, motores, servicios de mantenimiento y repuestos.
5,986 194*
Volvo Group Perú
Volvo Group Peru ofrece a nivel nacional camiones y buses Volvo, camiones Mack,
camiones UD Trucks, equipos de construcción, entre otros. Brindan servicio de posventa en
Perú con 16 talleres, 8 Volvo Express y 6 tiendas de repuestos.
4,413 2,596*
Kamaz Sucursal Perú
Kamaz Sucursal Perú tiene más de 7 años de operaciones, brindando soluciones a mediana
y grandes empresas con Volquetes, Camiones y Buses. Pertenece al Grupo Kamaz
Latinoamérica, representante de las marcas KAMAZ & GAZelle.
160.3 574
Análisis Micro Ambiental
Modabus
Fuente: Memorial annual 2020 Modasa, Anexo III Modasa - EY y Adex Data Trade. Elaboración: Macroinvest.
Nota (1): Toda la información presentada corresponde a las ventas en 2020, excepto (*) que corresponde a información en 2019.36 |
Análisis Micro Ambiental
Descripción de los principales competidores de Modasa: Modabus
Empresa País OperacionesImportaciones
CIF (US$ miles)
Exportaciones
FOB (US$ miles)
Diveimport
Diveimport es una compañía representante de la marca Divemotor, que se dedica a la venta
de vehículos automotores en Perú. Es representante de varias marcas reconocidas en todo
el mundo: Mercedes Benz, Jeep, Chrysler, entre otros.
24,939 106
Marcopolo Brasil
Marcopolo es un fabricante de carrocerías para autobuses y microbuses de uso urbano e
interurbano. Marcopolo produce casi la mitad de las carrocerías de autobuses en Brasil y
exporta a más de 120 países.
N.D. N.D.
Comil Brasil
Comil es una empresa brasileña, fabricante de carrocerías y ensambladora en Brasil. Tiene
una completa línea de vehículos que incluye autobuses carreteros, urbanos, micros y
especiales.
N.D. N.D.
Caio Brasil
Caio es una empresa fabricante de autobuses y carrocerías urbanas, tiene su oficina central
en São Paulo. Su capacidad de producción es de 40 carrocerías al día en la Planta de
Botucatu, y 10 carrocerías al día en la Planta de Barra Bonita.
N.D. N.D.
Irizar España
Irizar es la matriz de un grupo empresarial dedicado al sector de autobuses y autocares. Se
compone por siete marcas que tienen operaciones de producción en 13 plantas repartidas
por España, Marruecos, Brasil, México y Sudáfrica.
N.D. N.D.
NFI Group Canadá
NFI Group es un fabricante de autobuses y autocares de tránsito , con sede en Canadá. La
compañía tiene una participación de mercado del 43% de todos los autobuses de tránsito y
una participación de mercado del 45% de todos los autocares producidos en 2018.
N.D. N.D.
Aftab Automobiles
Aftab es un ensamblador y fabricante de vehículos Toyota & Hino en el sector privado. La
planta de ensamblaje de la compañía está ubicada en Fouzderhat Heavy Industrial Estate,
Chittagong.
N.D. N.D.
Modapower
Fuente: Memorial annual 2020 Modasa, Anexo III Modasa - EY y Adex Data Trade. Elaboración: Macroinvest.
Nota (1): Toda la información presentada corresponde a las ventas en 2020, excepto (*) que corresponde a información en 2019 y (**) en 2018.37 |
Análisis Micro Ambiental
Descripción de los principales competidores de Modasa: Modapower
Empresa País OperacionesImportaciones
CIF (US$ miles)
Exportaciones
FOB (US$ miles)
Ferreyros Perú
Ferreyros es una empresa dedicada a la importación de bienes de capital perteneciente a
Ferreycorp S.A. La empresa se basa principalmente a la operación de negocios de
maquinarias y repuestos. La compañía vende grupos electrógenos de la marca CAT.
780 30.5*
Unimaq Perú
Unimaq es una empresa Ferreycorp especializada en brindar un servicio integral en la venta
y alquiler de equipos ligeros nuevos y usados, con un completo soporte postventa a nivel
nacional. La compañía cuenta con la venta de grupos electrógenos marca CAT.
348 1,076
Eximport Distribuidores
PerúPerú
Eximport Distribuidores del Perú es una empresa con sede principal en Lima. Opera en
comerciantes al por mayor de equipos y suministros para uso profesional y comercial
industria como grupos electrógenos, bombas y motobombas, compresoras, entre otros.
337 24
Zgroup Perú
Zgroup es una empresa dedicada al alquiler y venta de contenedores. Brindan servicios de
transporte refrigerado a nivel nacional. Tienen su propia flota de transporte y depósitos de
contenedores donde pueden brindar servicios de almacenamiento y conexión.
301 62
Aggreko Perú Perú
Aggreko es una empresa dedicada al alquiler de soluciones llave en mano de energía,
climatización y enfriamiento industrial. Entre su negocio se encuentra una amplia gama en
alquiler de grupos electrógenos.
230 2,684**
Energía Peruana de
OperacionesPerú
Energía Peruana provee soluciones integrales de energía en los sectores construcción,
industrial, minero y pesquero. Cuenta con más de 20 años de experiencia brindando
servicios y equipos para las empresas y proyectos del Perú.
224 N.D.
Ipesa Perú
Ipesa es una empresa enfocada en la comercialización de bienes de capital en el país y la
provisión de servicios en diferentes sectores económicos. Son representantes exclusivos de
John Deere y Wirtgen Group.
203 123.6*
Modapower
Fuente: Memorial annual 2020 Modasa, Anexo III Modasa - EY y Adex Data Trade. Elaboración: Macroinvest.
Nota (1): Información al 2020.38 |
Análisis Micro Ambiental
Descripción de los principales competidores de Modasa: Modapower
Empresa País OperacionesImportaciones
CIF (US$ miles)
Exportaciones
FOB (US$ miles)
Rivera Diesel Perú
Rivera Diesel es una empresa especializada en la comercialización de grupos electrógenos,
entre otros equipos de marcas mundiales. Se desarrollan en diversos sectores económicos
como la construcción, minería, etc.
181 10
Vielco Perú Perú
Vielco es una empresa del mercado de la generación dedicada a la venta de grupos
electrógenos, ofrece unidades en arriendo, contratos de mantenimiento, servicios de
instalación, tableros de transferencia y sistemas de monitoreo remoto, entre otros.
113 0
Provejec Perú
Provejec es una empresa que brinda soluciones de energía mediante la fabricación y
comercialización de grupos electrógenos, tableros eléctricos, encapsulados insonorizados,
UPS, etc.
79 N.D.
Generadores Perú Perú
Generadores Perú es una empresa peruana dedicada al rubro de los grupos electrógenos.
Actualmente tienen una presencia importante en el mercado dando servicios de
mantenimiento y asistencia técnica de grupos electrógenos.
38 N.D.
Cummins (Distribuidora
Perú)US
Cummins diseña, fabrica, distribuye y da servicio a motores diésel y de gas natural. También
fabrica sistemas de generación de energía eléctrica y productos de componentes
relacionados con el motor, incluido el postratamiento de filtración, entre otros.
745 176
Atlas Copco (sucursal
Perú)Suecia
Atlas Copco es una empresa dedicada a desarrollar, fabricar y comercializar equipos y
tratamiento de aire comprimido, soluciones de vacío, equipos de minería, generadores,
herramientas eléctricas y neumáticas, tecnologías de unión híbrida, entre otros.
27 14
Volvo Penta (succursal
Perú)
Volvo Penta es una filial del grupo AB Volvo. Provee motores y generadores completos para
barcos de recreo, embarcaciones de uso profesional, equipos generadores de electricidad o
de aplicaciones industriales similares.
N.D. N.D.
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
40 |
Modabus: Modasa se ha convertido en el principal fabricante de la industria de buses para el transporte de personal, urbano, turismo e interprovincial y es elsegundo exportador de buses más importante del Perú. Sus principales mercados en el exterior son Chile, Ecuador, Bolivia y México.
La Compañía destaca en la industria de buses por las siguientes razones:
Modasa cuenta con una participación de 49% en el mercado de buses para el sector minero, con presencia en los principales proyectos mineros comoQuellaveco, Chinalco, Yanacocha, Las Bambas, entre otras.
Modasa cuenta con un taller autorizado para convertir vehículos pesados de diésel a GNV, el primero y único en el Perú. Esto se debe principalmente a unainiciativa del Ministerio de Energía y Minas de promover un sistema integral de transporte responsable con el medio ambiente.
En línea con la innovación tecnológica, durante el 2020 Modasa y su aliado Engie lanzaron el primer bus eléctrico hecho en Perú. La inversión fue de US$ 1.4millones de dólares.
Modapower: Modasa es uno de los productores en la industria de grupos electrógenos más importantes en el Perú, destacando por su amplia flexibilidad en laoferta de sus productos (desde técnicos hasta geográficos); es decir, se adapta a las necesidades de sus clientes.
La Compañía destaca en la industria de grupos electrógenos por las siguientes razones:
Modasa demostró su capacidad de fabricación y, en el 2016, vendió a la minera Chinalco el grupo electrógeno móvil más potente en el Perú.
En línea con la innovación, en el 2017 Modasa inició la producción de grupos electrógenos a GLP y GNV. Entre los beneficios que esta tecnología brinda, seencuentra el ahorro en gastos de combustible y la reducción de emisiones de gases contaminantes y del ruido, que contribuyen al cuidado del medio ambiente.
Modaservice: Modasa cuenta con una presencia importante en el mercado de repuestos y servicios post-venta. Tiene presencia de diferentes marcasinternacionales que representan en el Perú, así como una de las marcas más importantes de motores: Perkins.
Descripción de Modasa respecto a la industria por línea de negocio
Fuente: Revista Energiminas, Revista Modasa, Memoria anual 2020 Modasa. Elaboración: Macroinvest.41 |
Descripción y Análisis de la Industria
3,3364,105
4,714 4,302
2,136
2016 2017 2018 2019 2020
Descripción general del mercadoVenta de vehículos: minibuses y ómnibus (en unidades) y variación porcentual (%) en Perú
La actividad comercial de minibuses/ómnibus en Perú mostró una tendencia ala alza entre el periodo 2015 y 2018. A partir de 2018, se observa un cambio detendencia, explicada parcialmente por el incremento en el ISC(1) paracombustibles y vehículos.
Existe una menor demanda como consecuencia de la reducción de actividadescomerciales, turísticas y laborales debido a la pandemia por COVID-19. Seespera que la demanda aumente conforme se alcance el fin de la pandemia, selevanten todas las restricciones y se reactive la economía.
Fuente: AAP, Trademap, Memoria Anual 2020 Modasa. Elaboración: Macroinvest.
(1)ISC: Impuesto Selectivo al Consumo.42 |
Descripción y Análisis de la Industria
Mercado nacional: buses
26.4% 23.1%14.8%
-8.7%
-50.3%
Abr-18: Modificación del ISC
Mar-20: pandemia
153134
166 175
72
16 1420
10 12
2016 2017 2018 2019 2020
Importaciones Exportaciones
53.1%
19.3%
16.5%
6.5%4.6%
Chile
Ecuador
Bolivia
México
Panamá
Principales marcas importadas en Perú
Exportaciones de vehículos a diésel para el transporte de más de 16 personas (US$ millones)
Principales destinos de exportación de vehículos a diésel de más de 16 personas 2020
Metalval
15%
14%
12%
9%6%
6%
36%
China
Japón
Turquía
Polonia
Chequia
Estados Unidos
Otros
Descripción general del mercado Tendencias internacionales
El mercado global de autobuses registró US$ 38.12 mil millones en 2020, y seproyecta que tenga un valor de US$ 58.62 mil millones para 2026 a uncrecimiento anual promedio de 7.98%, según las estimaciones de MordorIntelligence.
La pandemia de COVID-19 ha llevado a gobiernos de todo el mundo a imponerrestricciones al transporte y la movilidad a una escala y magnitud sinprecedentes, lo que ha resultado en una baja demanda para el mercado.
Antes de la pandemia, la demanda de autobuses había aumentadosignificativamente en los últimos años, especialmente en India, China, Brasil yMéxico, debido al rápido crecimiento de la población, la urbanización y lasiniciativas gubernamentales para conectar las áreas rurales con las ciudades.
Los principales jugadores tienen una participación significativa del mercadodebido a sus productos desarrollados y a la red de varios distribuidores.
La creciente preocupación por la contaminación y el aumento de las estrictasregulaciones de emisiones han alentado a los países a incluir un mayornúmero de autobuses eléctricos en la flota de autobuses existente.
Estados Unidos es el mercado más prometedor de la región y se espera quelidere la demanda de e-bus durante ellos próximos años. Actualmente cuentancon cerca de 650 autobuses eléctricos funcionando.
En América Latina, el mercado de buses está experimentando una serie decambios, debido a la urbanización, el crecimiento poblacional, avancetecnológico, entre otros. Algunos de los países que destacan por sus avancesa la adopción de buses eléctricos se encuentran Chile y Colombia.
Principales exportadores de vehículos de más de 10 pasajeros al 2020 (US$ millones) Principales jugadores mundiales
Fuente: Informe de research de mercado de autobuses de Mordor Intelligence y Comtrade. Elaboración: Macroinvest.43 |
Descripción y Análisis de la Industria
Mercado internacional: buses
Descripción general del mercado Evolución de la producción de maquinaria eléctrica (var. %)
En el Perú, la producción de grupos electrógenos se encuentra clasificada enel subsector económico maquinaria eléctrica. Durante los últimos años, laproducción de maquinarias eléctricas ha mostrado tendencia a la baja.
Perú es importador neto de grupos electrógenos a diésel, La importación deestos bienes en el 2018 y 2019 se encontraban creciendo; sin embargo, en el2020 cayó producto de la pandemia, mientras que el nivel de exportación deestos bienes mostró una tendencia constante para el periodo 2016-2020.
Fuente: ADEX Data Trade, Trademap, Memoria Anual 2020 Modasa, Perú Construye. Elaboración Macroinvest.44 |
Descripción y Análisis de la Industria
Mercado nacional: grupos electrógenos
Principales marcas importadas y nacionales en Perú
Importaciones y exportaciones de grupos electrógenos (US$ millones)
Principales destinos de exportación en 2020
Cummins
20%
18%
8%7%
47%
USA
Chile
Colombia
México
Otros
3021
2936
19
1519
1618
16
2016 2017 2018 2019 2020
Importaciones Exportaciones
14%11%
5%
-3%
-20%
2016 2017 2018 2019 2020
Maq. Eléctr.
23%
18%
11%7%
7%
34%
China
Alemania
Dinamarca
Estados Unidos
Países Bajos
Otros
Visión general del mercado Tendencias internacionales
La fuente MarketsandMarkets estima que el mercado global de ventas degeneradores alcanzará los US$ 19.9 mil millones y crecerá a una tasa decrecimiento anual compuesta de 5.9% hasta el 2026.
El crecimiento de este mercado se puede atribuir a la creciente demanda deenergía ininterrumpida y confiable de una amplia gama de usuarios finales dediversos sectores económicos.
La pandemia del COVID-19 ha afectado a la industria energética a nivelmundial; debido a que varias empresas han cerrado sus instalaciones detrabajo, reduciendo significativamente la demanda de electricidad.
Se espera tener mayor participación de mercado para el 2026, debido a suamplio uso. Además, la fácil disponibilidad de combustible, dealmacenamiento, entre otros, impulsan este segmento de generación deenergía a base de gas natural, debido a las tendencias por el cuidado delmedio ambiente.
La demanda de suministro de energía confiable e ininterrumpido esperaaumentar, debido al desarrollo de bienes raíces industriales, el aumento en lafabricación de bienes y la rápida industrialización de grupos electrógenosindustriales durante los próximos años.
Los países desarrollados como EE.UU., Canadá, Reino Unido, Alemania,Francia, los Países Bajos y Japón están adoptando nuevas tecnologías, talcomo el uso de generadores eléctricos a base de gas natural y otroscombustibles diferentes al diésel.
América Latina sigue una tendencia creciente en la adopción de gruposelectrógenos, debido al aumento de industrias de telecomunicaciones,tecnología de información y otras industrias que requieren de suministro deenergía confiable.
Principales exportadores de grupos electrógenos al 2020 (US$ millones) Principales jugadores mundiales
Fuente: Informes de research de mercado de generadores eléctricos de MarketsandMarkets y Transparency Market Research. Elaboración: Macroinvest.45 |
Descripción y Análisis de la Industria
Mercado internacional: grupos electrógenos
Importaciones y exportaciones de motores a diésel y semi-diésel en Perú (US$ millones)
Importaciones y exportaciones de motobombas y bombas eléctricas en Perú (US$ millones)
Principales países proveedores de repuestos para vehículos y grupos electrógenos en 2020
Visión general del mercado Evolución de la producción de maquinaria y equipo (var. %)
El mercado de repuestos de motores y equipos de bombeo que vende Modasaen su línea de negocio Modaservice se encuentra clasificado en el subsectoreconómico de maquinaria y equipo. En tanto, los motores se encuentraclasificado en el subsector económico de maquinaria eléctrica.
Las importaciones de motores a diésel superan al nivel de exportaciones. Losniveles de exportaciones de estos bienes se han mantenido en nivelesconstantes en el periodo analizado 2016-2020.
Fuente: ADEX Data Trade, Trademap, Memoria Anual 2020 Modasa. Elaboración Macroinvest.46 |
Descripción y Análisis de la Industria
Mercado nacional: repuestos y equipos
11
26
34
16
7
1 1 1 0 0
2016 2017 2018 2019 2020
Importaciones Exportaciones
1%
24%
9%
21% 21%
14%
11%5%
-3%-20%
2016 2017 2018 2019 2020
Maq. y equipo Maq. Eléctr.
153 159 152171
148
9 9 9 9 8
2016 2017 2018 2019 2020
Importaciones Exportaciones
20%
18%
14%
8%
6%
Brasil
Reino Unido
China
Estados Unidos
Alemania
Fuerzas de Porter Comentario
Poder de negociación de los clientes
La cantidad de ofertantes de esta industria son pocos comparados al número de clientes que requiere los productos y servicios que
brinda Modasa.
Los clientes prefieren una buena y completa garantía al momento de su elección, tal y como lo brinda Modasa.
Los clientes suelen comprar pocos volúmenes de los productos (bienes de capital) que ofrece la Compañía.
Poder de negociación de los proveedores
Existe un gran número de proveedores de motor y chasis para la fabricación de los productos de la Compañía.
Modasa cuenta con proveedores mundiales cuyos productos distribuye exclusivamente en el Perú. Algunas de estas marcas son
Perkins, uno de los más importantes productores mundiales de motores, Man, FTP y MWM.
La Compañía cuenta con una alianza con Total Lubricantes, el cuarto mayor distribuidor de lubricantes a nivel mundial. Todos los
buses y grupos electrógenos que se exportan llevan los lubricantes y refrigerantes de esa marca.
Amenaza de nuevos competidores entrantes
Los principales competidores de Modasa son los importadores de buses, el ingreso de nueva competencia podría obligar a bajar sus
precios.
En el Perú no existen requisitos relevantes para que una empresa nueva importe bienes de capital. Además, los canales de
distribución son libres.
Modasa tiene una importante participación de mercado; es líder en el mercado de grupos electrógenos y una de las empresas más
importantes en la industria de buses. Sus años de experiencia lo respaldan.
Amenaza de nuevos productos sustitutivos
Los productos sustitutos potenciales, como buses eléctricos y grupos electrógenos a gas, no afectan al precio ni al consumo
significativamente por su actual bajo nivel de oferta y demanda en el mercado peruano.
Modasa se encuentra en constante innovación tecnológica, lo que le permite estar en línea con las tendencias actuales del mercado.
Como parte de su estrategia, ya cuentan con producción en grupos electrógenos a gas. Asimismo, fabricaron el primer bus eléctrico
en el Perú.
Rivalidad entre los competidores
La rivalidad del mercado de grupos electrógenos depende del segmento al que se enfocan, de los costos fijos en los que incurren y
que la comercialización sea de forma directa, por lo que Modasa destaca con su amplio inventario y productos personalizados acorde
a las necesidades del cliente.
Modasa tiene una importante competencia de empresas transnacionales. La Compañía está a la vanguardia de la innovación de sus
productos, en línea con brindar un precio correcto para satisfacer a sus clientes.
Análisis de Porter de Modasa
Fuente: Memoria anual 2020 Modasa, Memoria anual 2020 CTA, Plan de negocio para la viabilidad de una empresa comercializadora de grupos electrógenos en Lima. Elaboración: Macroinvest. 47 |
Descripción y Análisis de la Industria
De acuerdo al análisis desarrollado en las secciones previas y actual, se presenta el análisis de Porter de Modasa, destacando las ideas y características másimportantes en cada una de las cinco fuerzas.
0
1
2
3
4
5
Poder de negociación de los clientes
Poder de negociación de losproveedores
Amenaza de nuevos competidoresentrantes
Amenaza de nuevos productossustitutivos
Rivalidad entre los competidores
Diagrama del análisis de Porter de Modasa: puntuación [0-5]
Elaboración: Macroinvest.48 |
Descripción y Análisis de la Industria
5 Muy alto
4 Alto
3 Moderado
2 Bajo
1 Muy bajo
0 Sin amenaza
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
49 |
Estado de Resultados de Motores Diesel Andinos S.A. individual
Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.50 |
Análisis Financiero Modasa
(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020
Venta de bienes y servicios 301,518 336,524 344,528 373,827 209,399
Alquiler de inmueble 6,390 6,287 6,464 6,713 7,019
Total ingresos 307,908 342,811 350,992 380,540 216,418
Costo de ventas (227,766) (255,937) (256,748) (291,767) (165,689)
Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729
Gastos de venta (32,495) (32,767) (36,328) (50,199) (40,239)
Gastos de administración (26,812) (25,135) (30,467) (28,820) (20,387)
Otros ingresos 2,935 8,438 6,971 5,724 3,810
Otros gastos - (525) (373) (1,230) (1,730)
Utilidad operativa 23,770 36,885 34,047 14,248 (7,817)
Ingresos financieros 13,097 16,679 15,100 16,429 19,164
Gastos financieros (8,916) (6,937) (8,004) (8,502) (9,808)
Diferencia de cambio, neta 3,291 (2,551) 3,410 (2,030) 6,398
Utilidad antes de impuestos 31,242 44,076 44,553 20,145 7,937
Impuesto a las ganancias (15,343) (13,083) (14,354) (5,054) (489)
Utilidad neta 15,899 30,993 30,199 15,091 7,448
En las siguientes páginas se presenta la evolución histórica de las cuentas más significativas del Estado de Resultados.
A continuación se presenta el Estado de Resultados para el periodo 2016-2020.
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: ingresos
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.51 |
Análisis Financiero Modasa
Crecimiento promedio anual 2016-2019 5.4%
Crecimiento anual 2019-2020 (24.6%)
Los ingresos de Modasa se encuentran conformados por cuatro fuentes:Modabus, Modapower, Modaservice y el alquiler a Sodimac.
Modabus: en 2020, los ingresos ascendieron a S/ 70.7 millones, menoren 63% con respecto al año pasado. La disminución corresponde a lamenor cantidad de unidades vendidas, de 507 unidades en 2019 a 207unidades en 2020, debido a la paralización por alrededor de 2 meses dela plantas de fabricación de carrocería por efectos del COVID-19. Losingresos del mercado nacional representan un 81.3%, mientras que losdel mercado exterior, 18.7%.
Modapower: en 2020, los ingresos ascendieron a S/ 91.3 millones,menor en 11% con respecto a 2019. La disminución fue por menoresunidades vendidas, de 1,969 unidades en 2019 a 1,820 unidades en2020, y corresponden a la paralización de la producción en la planta defabricación de grupo electrógenos debido al COVID-19. Los ingresos delmercado nacional y mercado exterior representan 34.5% y 65.5%respectivamente.
Modaservice: a fines de 2020, los ingresos ascendieron a S/ 47.4millones, menor en 28% con respecto al año pasado. La disminución deservicios y la menor venta de repuestos se sustenta por la paralizaciónde actividades en el sector transporte ante la pandemia del COVID-19.
Alquiler de inmueble: En 2020, la contraprestación del alquiler delterreno a Sodimac ascendió a S/ 7.0 millones (S/ 6.7 millones en el año2019).
33.8%
43.6%
22.6%
Ingresos según línea de negocio (S/ miles)
Modabus Modapower
Modaservice
81.3%
18.7%
IngresosModabus (S/ miles)
Mercado nacional
Mercado exterior
34.5%
65.5%
IngresosModapower (S/ miles)
Mercado nacional
Mercado exterior
(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020
Venta de bienes y servicios 301,518 336,524 344,528 373,827 209,399
Alquiler de inmueble 6,390 6,287 6,464 6,713 7,019
Total ingresos 307,908 342,811 350,992 380,540 216,418
Costo de ventas (227,766) (255,937) (256,748) (291,767) (165,689)
Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: costo de venta
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.52 |
Análisis Financiero Modasa
Los costos de venta ascendieron a S/ 165.6 millones, menor en 43% conrespecto a fines de 2019, en línea con la reducción de los ingresos de laslíneas de negocio.
La utilidad bruta ascendió a S/ 50.7 millones a diciembre de 2020. Seobtuvo un margen bruto de 23%, relativamente similar al año 2019.
Según la Gerencia de Modasa, la composición de los costos es 16.4%costos fijos y 83.6% costos variables.
Modabus: el chasis y el motor representan el 36% del costo de venta y lamano de obra representa el 20% aproximadamente.
Modapower: el motor y el alternador representan el 50% y 14% del costode venta, respectivamente, y la mano de obra representa el 5%aproximadamente.
307,908 342,811 350,992 380,540
216,418
74% 75%73%
77% 77%
2016 2017 2018 2019 2020
Evolución del costo de ventas entre el total de ingresos
Total ingresos Costo de ventas / Ventas
(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020
Venta de bienes y servicios 301,518 336,524 344,528 373,827 209,399
Alquiler de inmueble 6,390 6,287 6,464 6,713 7,019
Total ingresos 307,908 342,811 350,992 380,540 216,418
Costo de ventas (227,766) (255,937) (256,748) (291,767) (165,689)
Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: gastos operativos
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.53 |
Por efectos de la pandemia del COVID-19, se redujo el nivel el gasto depersonal y servicios complementarios por la paralización de la planta y otrasactividades.
Los gastos de ventas ascendieron a S/ 40.2 millones, menor en 19% conrespecto a 2019. En el 2019 y 2020, la Compañía ha realizado unaprovisión por deterioro de cuentas por cobrar excepcional de S/ 20 millonesaproximadamente, debido al incremento del riesgo crediticio de los clientesde la línea de negocio Modabus.
Por otro lado, los gastos de administración fueron S/ 20.3 millones, menoren 29% con respecto a 2019, principalmente por la reducción del nivel depersonal de 1,034 empleados en 2019 a 782 en 2020.
Análisis Financiero Modasa
(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020
Utilidad bruta 80,142 86,874 94,244 88,773 50,729
Gastos de venta (32,495) (32,767) (36,328) (50,199) (40,239)
Gastos de administración (26,812) (25,135) (30,467) (28,820) (20,387)
Otros ingresos 2,935 8,438 6,971 5,724 3,810
Otros gastos - (525) (373) (1,230) (1,730)
Utilidad operativa 23,770 36,885 34,047 14,248 (7,817)
Crecimiento promedio anual 2016-2019 7.4%
Crecimiento anual 2019-2020 (12.4%)
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: ingresos financieros
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.54 |
La Compañía tiene una fuente de ingresos financieros que corresponde a elfinanciamiento directo que Modasa brinda a los clientes de la línea denegocio Modabus.
El 85% de las ventas de Modabus se realizan al crédito. Las condiciones decrédito son una cuota inicial de 15%, plazo de 5 años y tasa de interés dealrededor 12%.
Los ingresos financieros ascendieron a S/ 19.1 millones en 2020, de loscuales S/ 16.2 corresponden a los ingresos por el financiamiento otorgado.Los ingresos financieros en 2020 fueron 16% superiores con respecto a2019 debido a un incremento en las colocaciones de letras por cobrarbrutas (+13.9% con respecto a 2019).
Las letras por cobrar representan el financiamiento de las ventas deModabus. A fines de 2020 estas ascendieron a S/ 227 millones.
Las letras por cobrar netas de provisiones ascendió a S/ 153.3 millones,mayor en 3% con respecto a 2019.
Análisis Financiero Modasa
(S/ miles) 2016 2017 2018 2019 2020
Ingresos financieros 13,097 16,679 15,100 16,429 19,164
Ingresos de letras por cobrar 9,732 13,438 12,172 13,583 16,202
Otros ingresos financieros 3,365 3,241 2,928 2,846 2,962
Gastos financieros (8,916) (6,937) (8,004) (8,502) (9,808)
Ingresos financieros netos 4,181 9,742 7,096 7,927 9,356
Letras por cobrar 201,372 205,994 217,936 200,086 227,842
(-) Estimación por deterioro de
cuentas por cobrar comerciales(25,484) (22,059) (33,703) (51,245) (74,530)
Letras por cobrar netas 175,888 183,935 184,233 148,841 153,312
Ingresos financieros / letras por
cobrar netas7% 9% 8% 11% 13%
Balance General de Motores Diesel Andinos S.A. individual
Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.55 |
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671
Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981
Activo por IR corriente 1,821 - - - -
Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884
Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833
Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528
Cuentas por cobrar comerciales, neto 104,732 113,344 104,943 102,982 122,004
Cuentas por cobrar a relacionadas - 12,070 11,909 11,963 10,292
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367
Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086
Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800
Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863
Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112
Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524
Total activo 565,619 587,035 623,664 605,033 598,052
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Otros pasivos financieros 85,959 31,903 53,318 64,473 76,926
Cuentas por pagar comerciales 25,242 51,511 39,742 33,714 29,404
Otras cuentas por pagar 14,713 17,824 21,718 16,501 7,255
Cuentas por pagar a relacionadas - 467 349 1,763 1,472
Otros pasivos 56 2,021 8,560 - -
Provisiones 14,799 9,483 8,143 6,397 4,819
Total pasivo corriente 140,769 113,209 131,830 122,848 119,876
Otros pasivos financieros 70,857 89,248 94,127 83,038 79,019
Pasivo por IR diferido 35,914 37,096 33,434 26,157 21,257
Total pasivo corriente 106,771 126,344 127,561 109,195 100,276
Capital social 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277
Acciones de inversión 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123
Acciones de tesorería - - (679) (958) (1,255)
Reserva legal 5,056 5,055 5,055 5,055 5,055
Otras reservas de capital - - (6,096) (9,172) (11,413)
Excedente de revaluación 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434
Resultados acumulados 254,189 283,593 307,159 319,231 326,679
Total patrimonio neto 318,079 347,482 364,273 372,990 377,900
Total pasivo y patrimonio neto 565,619 587,035 623,664 605,033 598,052
Análisis Financiero Modasa
En las siguientes páginas se presenta la evolución histórica de las cuentas más significativas del Balance General.
A continuación se presenta el Balance General para el periodo 2016-2020
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: cuentas por cobrar comerciales, neto
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.56 |
Las cuentas por cobrar comerciales se encuentran compuestas por treslíneas principales: letras por cobrar, facturas por cobrar y estimación pordeterioro de cuentas por cobrar comerciales.
Las letras por cobrar generan intereses de aproximadamente 12% loscuales forman parte de los ingresos financieros. Las letras por cobrarrepresentan la cartera de créditos vigente de Modasa.
Las facturas por cobrar son de vencimiento corriente y no devenganintereses.
Al 2020, las cuentas por cobrar comerciales alcanzaron los S/ 218.7millones: la parte corriente representa el 44.2%, mientras que la nocorriente, 55.8%.
El saldo de estimación de deterioro de cuentas por cobrar corresponde alsaldo de letras que la Compañía no podrá cobrar neto de garantías. Elsaldo ascendió a S/ 74.5 millones a fines de 2020. En el 2020 y 2019 hubouna provisión excepcional de S/ 20 millones debido a un deterioro de lacapacidad de pago de su clientes de la línea de negocio Modabus(principalmente concesionarios del Sistema de Corredores
De acuerdo a la información provista por la Compañía, en el 2021 se haráuna provisión adicional de S/10.9 millones debido a la expectativa negativasobre la cartera actual de clientes que cuentan con problemas de pago.
96,671122,004
Cuentas por cobrar comerciales (S/ miles)
Corriente No corriente
Análisis Financiero Modasa
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671
Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981
Activo por IR corriente 1,821 - - - -
Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884
Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833
Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528
Cuentas por cobrar comerciales, neto 104,732 113,344 104,943 102,982 122,004
Cuentas por cobrar a relacionadas - 12,070 11,909 11,963 10,292
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367
Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086
Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800
Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863
Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112
Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: cuentas por cobrar a partes relacionadas
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.57 |
Al 2020, las cuentas por cobrar comerciales a partes relacionadas seencuentran conformadas por cuentas por cobrar comerciales y cuentas porcobrar diversas.
Las cuentas por cobrar comerciales corresponden a ventas de buses yrepuestos a compañías relacionadas, como CTA, Transfuturo y Bustrac.
Las cuentas por cobrar diversas corresponde a préstamos otorgados aModasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda.
El 5 de marzo de 2020, se informó que la Compañía pasaría a tener unaparticipación mayoritaria en Modasa Brasil Comercio ImportaçãoExportação Ltda.
El 4 de febrero de 2021, se adquirió el 93.7% de acciones equivalente aS/ 3.8 millones.
El Directorio de la compañía está evaluando su liquidación debido a quecuenta con un patrimonio negativo.
(S/ miles) 2020
Consorcio Transporte Arequipa 14,948
Transfuturo S.A. 5,566
Modabus Mexico 5,265
Modasa Brasil 762
Modabus Ecuador 986
Bustrac S.A.C. 740
Euro Motors S.A. 34
Modasa Colombia 34
Cuentas por cobrar comerciales 28,335
Modasa Brasil S.A. 3,841
Cuentas por cobrar diversas 3,841
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 32,176
Análisis Financiero Modasa
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671
Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981
Activo por IR corriente 1,821 - - - -
Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884
Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833
Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528
Cuentas por cobrar comerciales, neto 104,732 113,344 104,943 102,982 122,004
Cuentas por cobrar a relacionadas - 12,070 11,909 11,963 10,292
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367
Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086
Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800
Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863
Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112
Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: inventarios, neto
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.58 |
A fines de 2020, los inventarios neto de desvalorizaciones ascendieron a S/123.8 millones, menor en 5% con respecto a 2019.
La estimación por desvalorización de inventario ascendió a S/ 35,000 afines de diciembre de 2020.
Los inventarios están conformados principalmente por (i) la materia primade las líneas de negocio de Modabus y Modapower (S/ 57.2 millones), (ii)los repuestos de chasis y componentes de grupos electrógenoscorrespondientes a la línea de negocio Modaservice (S/ 21 millones) y (iii)productos terminados de buses y grupos electrógenos disponibles para laventa (S/ 14.7 millones).
Análisis Financiero Modasa
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671
Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981
Activo por IR corriente 1,821 - - - -
Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884
Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833
Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528
Cuentas por cobrar comerciales, neto 104,732 113,344 104,943 102,982 122,004
Cuentas por cobrar a relacionadas - 12,070 11,909 11,963 10,292
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367
Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086
Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800
Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863
Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112
Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: inmueble maquinaria y equipo, neto
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.59 |
Los principales activos dentro de esta cuenta se dividen en 2 bloques:
Bloque 1: complejo industrial en Lurín (97,000 m2), destinado a lafabricación de buses y grupo electrógenos.
Bloque 2: local comercial en Av. Los Frutales, Ate (5,845 m2), destinadoa oficinas comerciales y para un pequeño taller de mantenimiento degrupos electrógenos.
Análisis Financiero Modasa
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671
Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981
Activo por IR corriente 1,821 - - - -
Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884
Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833
Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528
Cuentas por cobrar comerciales, neto 104,732 113,344 104,943 102,982 122,004
Cuentas por cobrar a relacionadas - 12,070 11,909 11,963 10,292
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367
Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086
Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800
Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863
Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112
Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: inversiones en subsidiarias
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.60 |
A fines de 2020, Modasa tuvo una participación en la empresa ConsorcioTransporte Arequipa S.A. El 10 de febrero de 2020, adquirió el 63.74% delas acciones de la subsidiaria, con una inversión de S/ 5.8 millones.
La subsidiaria inició sus operaciones el 14 de diciembre de 2014. Suactividad económica consiste en la explotación de la concesión del serviciode transporte público de personas.
La concesión del Corredor Tacna, Garcilaso y Arequipa es su principalcontrato con una vigencia de 13 años y un mes. La concesión puederenovarse hasta un periodo de 10 años.
El 5 de marzo de 2020, Modasa informó que tendría una participaciónmayoritaria en Modasa Brasil Comercio Importação Exportação Ltda, queaún se encontraba pendiente de pago. El 4 de febrero de 2021, se concluyóla capitalización de acreencias por el importe ascendente a US$ 1,065,000equivalente a S/ 3.8 millones. El Directorio de dicha compañía estáevaluando su liquidación.
Análisis Financiero Modasa
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671
Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981
Activo por IR corriente 1,821 - - - -
Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884
Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833
Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528
Cuentas por cobrar comerciales, neto 104,732 113,344 104,943 102,982 122,004
Cuentas por cobrar a relacionadas - 12,070 11,909 11,963 10,292
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367
Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086
Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800
Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863
Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112
Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: propiedades de inversión, neto
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.61 |
Modasa es dueño de un terreno en Av. Los Frutales 202 deaproximadamente 21,433 m2.
El 27 de diciembre de 2011, la Compañía suscribió con Sodimac del PerúS.A. un contrato de cesión de derecho de superficie por sus terrenos enAte.
La vigencia del contrato es de 25 años y 6 meses desde la fecha de sususcripción. El contrato exige a las partes una vigencia mínima de 10 años.
La cuenta de propiedad de inversión neto ascendió a S/ 67 millones, el cualincluye S/ 32.3 millones de terreno y S/ 46.6 millones de instalaciones.
Las instalaciones corresponden a un porcentaje de las edificacionesconstruidas por Sodimac sobre el terreno alquilado de Modasa.
Análisis Financiero Modasa
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 5,666 5,022 5,562 4,504 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 118,798 120,715 146,019 116,482 96,671
Otras cuentas por cobrar 5,090 10,521 7,021 6,673 6,981
Activo por IR corriente 1,821 - - - -
Cuentas por cobrar a relacionadas - 5,367 5,509 14,164 21,884
Inventarios, neto 128,024 123,293 144,533 131,171 123,833
Total activo corriente 259,399 264,918 308,644 272,994 254,528
Cuentas por cobrar comerciales, neto 104,732 113,344 104,943 102,982 122,004
Cuentas por cobrar a relacionadas - 12,070 11,909 11,963 10,292
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 127,406 124,427 126,849 135,381 127,367
Activos por derecho de uso, neto - - - 12,079 10,086
Inversiones en subsidiarias - - - - 5,800
Propiedades de inversión, neto 72,916 71,049 70,973 69,418 67,863
Activos intangibles, neto 1,166 1,227 346 216 112
Total activo no corriente 306,220 322,117 315,020 332,039 343,524
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: otros pasivos financieros
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.62 |
En 2020, la deuda financiera ascendió a S/ 155.9 millones, mayor 5.7% conrespecto a 2019. El incremento se explica principalmente por la deuda delPrograma “Reactiva Perú” por S/ 10.4 millones.
Los préstamos bancarios (S/ 100 millones) se destinaron a financiaroperaciones de importación de chasis, repuestos y mercaderías y estángarantizados con letras e hipotecas.
Los préstamos de corto plazo financian la cuentas de capital de trabajo y
tienen vencimiento corriente (S/ 38 millones).
Los préstamos de mediano plazo financian las letras por cobrar
correspondientes al financiamiento directo brindado a los clientes de la
línea de negocio Modabus (S/ 62 millones).
El arrendamiento financiero corresponde al registro contable de las
edificaciones relacionadas al contrato de alquiler con Sodimac.
El pasivo por arrendamiento por arrendamiento corresponde a la
contabilización de los contratos de alquiler que mantienen la Compañía.
100,166
34,725
10,680
10,374
Composición de la deuda financiera (S/ miles)
Préstamos bancarios Arrendamientos financieros
Pasivo por arrendamiento Subvención del gobierno
Análisis Financiero Modasa
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Otros pasivos financieros 85,959 31,903 53,318 64,473 76,926
Cuentas por pagar comerciales 25,242 51,511 39,742 33,714 29,404
Otras cuentas por pagar 14,713 17,824 21,718 16,501 7,255
Cuentas por pagar a relacionadas - 467 349 1,763 1,472
Otros pasivos 56 2,021 8,560 - -
Provisiones 14,799 9,483 8,143 6,397 4,819
Total pasivo corriente 140,769 113,209 131,830 122,848 119,876
Otros pasivos financieros 70,857 89,248 94,127 83,038 79,019
Pasivo por IR diferido 35,914 37,096 33,434 26,157 21,257
Total pasivo corriente 106,771 126,344 127,561 109,195 100,276
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: cuentas de patrimonio
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.63 |
Análisis Financiero Modasa
En 2020, el capital social ascendió a S/ 25.2 millones, cuyo valor nominal esS/ 1.00 cada acción. El capital social está compuesto por las accionescomunes suscritas y pagadas (S/ 21.6 millones) y las acciones pendientesde emisión (S/ 4 millones).
Las acciones de inversión ascendieron a S/ 4.1 millones, de las cuales S/3.4 millones están suscritas y pagadas y S/ 655,070 están pendientes deemisión.
Las acciones comunes y de inversión pendientes de emisión correspondenal ajuste de corrección monetaria acumulado, el cual se daba cuando lassociedades debían llevar los resultados por exposición a la inflación (REI).
En la cuenta acciones de tesorería se registra el valor de las acciones deinversión adquiridas por Modasa considerando el valor nominal de lasacciones (S/ 0.8 por acción). A diciembre de 2020, las acciones de tesoreríaascendieron a S/ 1.2 millones.
En otras reservas de capital se registra el exceso entre el valor pagado y elvalor nominal de las acciones de inversión adquiridas. A diciembre de 2020,esta diferencia ascendió a S/ 11.4 millones.
Capital social y acciones de inversión
Acciones de tesorería y otras reservas de capital
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Otros pasivos financieros 85,959 31,903 53,318 64,473 76,926
Cuentas por pagar comerciales 25,242 51,511 39,742 33,714 29,404
Otras cuentas por pagar 14,713 17,824 21,718 16,501 7,255
Cuentas por pagar a relacionadas - 467 349 1,763 1,472
Otros pasivos 56 2,021 8,560 - -
Provisiones 14,799 9,483 8,143 6,397 4,819
Total pasivo corriente 140,769 113,209 131,830 122,848 119,876
Otros pasivos financieros 70,857 89,248 94,127 83,038 79,019
Pasivo por IR diferido 35,914 37,096 33,434 26,157 21,257
Total pasivo corriente 106,771 126,344 127,561 109,195 100,276
Capital social 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277
Acciones de inversión 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123
Acciones de tesorería - - (679) (958) (1,255)
Reserva legal 5,056 5,055 5,055 5,055 5,055
Otras reservas de capital - - (6,096) (9,172) (11,413)
Excedente de revaluación 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434
Resultados acumulados 254,189 283,593 307,159 319,231 326,679
Total patrimonio neto 318,079 347,482 364,273 372,990 377,900
Total pasivo y patrimonio neto 565,619 587,035 623,664 605,033 598,052
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: fianzas y avales
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.64 |
A fines de diciembre de 2020, Modasa mantiene fianzas a favor de diversasentidades públicas y privadas por S/ 80.2 millones.
Existe un grupo de fianzas que se otorgan a los concesionarios delSistema de Corredores Complementario debido a que cuando losconsorcios ganaron las licitaciones de la Municipalidad de Lima, estosno tenían la suficiente solvencia financiera para obtener una fianza defiel cumplimiento.
A fin de garantizar el correcto y oportuno cumplimiento de lasobligaciones de los corredores derivadas de sus contratos de concesión,Modasa otorgó cartas fianzas (una por cada paquete concesionado) acambio de un compromiso de compra exclusiva de sus buses.
El monto de las fianzas a corredores asciende a aproximadamente S/ 62millones. Estas fianzas representan una exposición para la Compañía enla medida que los clientes puedan verse en situaciones de insolvencia.
Existe otro grupo de fianzas que la Compañía mantiene a favor dediversas entidades públicas y privadas y que garantizan el cumplimientode contratos de servicio de instalación y/o mantenimiento de grupos poraproximadamente S/ 18 millones.
Modasa realiza la cesión de posición contractual de parte de su cartera decolocaciones a entidades financieras. Como requerimiento de dichasinstituciones, Modsa debe mantenerse como aval.
A fines de diciembre de 2020, Modasa ha cedido contratos por un montooriginal de S/ 269 millones, siendo el saldo remanente de S/ 177 millones,equivalente a US$ 49 millones.
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Fianzas por entidades públicas y
privadas81,863 82,575 85,515 90,582 80,221
Aval de arrendamiento financiero de sus
clientes115,321 138,467 177,056 209,270 177,535
Saldo final 197,184 221,042 262,571 299,852 257,756
Análisis Financiero Modasa
Fianzas
Avales
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis vertical del Estado de Resultados
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.65 |
Las ventas y el costo de ventas se han mantenido estables en términosrelativos al ingreso.
Los gastos de ventas y de administración representan los gastos másimportantes con respecto a los ingresos, alrededor de 28%.
La proporción gastos de venta entre ingresos aumentó 5.4% en 2020 conrespecto a 2019, principalmente por un aumento en las estimaciones pordeterioro de cuentas por cobrar acentuado por la pandemia de COVID-19.
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Venta de bienes y servicios 97.9% 98.2% 98.2% 98.2% 96.8%
Alquiler de inmueble 2.1% 1.8% 1.8% 1.8% 3.2%
Total ingresos 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
Costo de ventas (74.0%) (74.7%) (73.1%) (76.7%) (76.6%)
Utilidad bruta 26.0% 25.3% 26.9% 23.3% 23.4%
Gastos de venta (10.6%) (9.6%) (10.4%) (13.2%) (18.6%)
Gastos de administración (8.7%) (7.3%) (8.7%) (7.6%) (9.4%)
Otros ingresos 1.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.8%
Otros gastos - (0.2%) (0.1%) (0.3%) (0.8%)
Utilidad operativa 7.7% 10.8% 9.7% 3.7% (3.6%)
Ingresos financieros 4.3% 4.9% 4.3% 4.3% 8.9%
Gastos financieros (2.9%) (2.0%) (2.3%) (2.2%) (4.5%)
Diferencia de cambio, neta 1.1% (0.7%) 1.0% (0.5%) 3.0%
Utilidad antes de impuestos 10.1% 12.9% 12.7% 5.3% 3.7%
Impuesto a las ganancias (5.0%) (3.8%) (4.1%) (1.3%) (0.2%)
Utilidad neta 5.2% 9.0% 8.6% 4.0% 3.4%
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis vertical del Balance General
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.66 |
Las cuentas más importantes con relación al total de activos son lascuentas por cobrar comerciales, inventarios, e inmueble, maquinaria yequipo.
Aproximadamente el 3% de la proporción de cuentas por cobrarcomerciales corrientes pasaron a ser no corrientes, explicadoprincipalmente por un aumento en las estimación por deterioro de cuentaspor cobrar.
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 1.0% 0.9% 0.9% 0.7% 0.9%
Cuentas por cobrar comerciales, neto 21.0% 20.6% 23.4% 19.3% 16.2%
Otras cuentas por cobrar 0.9% 1.8% 1.1% 1.1% 1.2%
Activo por IR corriente 0.3% - - - -
Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 0.9% 0.9% 2.3% 3.7%
Inventarios, neto 22.6% 21.0% 23.2% 21.7% 20.7%
Total activo corriente 45.9% 45.1% 49.5% 45.1% 42.6%
Cuentas por cobrar comerciales, neto 18.5% 19.3% 16.8% 17.0% 20.4%
Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 2.1% 1.9% 2.0% 1.7%
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 22.5% 21.2% 20.3% 22.4% 21.3%
Activos por derecho de uso, neto - - - 2.0% 1.7%
Inversiones en subsidiarias - - - - 1.0%
Propiedades de inversión, neto 12.9% 12.1% 11.4% 11.5% 11.3%
Activo por impuesto a la renta diferido - - - - -
Activos intangibles, neto 0.2% 0.2% 0.1% 0.0% 0.0%
Total activo no corriente 54.1% 54.9% 50.5% 54.9% 57.4%
Total activo 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis vertical del Balance General (cont.)
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.67 |
Al 2020, la deuda financiera representa el 26.1% del total de pasivo ypatrimonio.
Otra cuenta importante dentro del total de pasivo y patrimonio es la deresultados acumulados, siendo el 54.6% en el 2020.
Las cuentas por pagar comerciales se han encontrado entre 4.5% y 8.8% alo largo del tiempo.
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Sobregiros bancarios - - - - -
Otros pasivos financieros 15.2% 5.4% 8.5% 10.7% 12.9%
Cuentas por pagar comerciales 4.5% 8.8% 6.4% 5.6% 4.9%
Otras cuentas por pagar 2.6% 3.0% 3.5% 2.7% 1.2%
Cuentas por pagar a partes relacionadas - 0.1% 0.1% 0.3% 0.2%
Pasivo por IR - 0.3% 1.4% - -
Provisiones 2.6% 1.6% 1.3% 1.1% 0.8%
Total pasivo corriente 24.9% 19.3% 21.1% 20.3% 20.0%
Otros pasivos financieros 12.5% 15.2% 15.1% 13.7% 13.2%
Pasivo por IR diferido 6.3% 6.3% 5.4% 4.3% 3.6%
Total pasivo 43.8% 40.8% 41.6% 38.4% 36.8%
Capital social 4.5% 4.3% 4.1% 4.2% 4.2%
Acciones de inversión 0.7% 0.7% 0.7% 0.7% 0.7%
Acciones de tesorería - - (0.1%) (0.2%) (0.2%)
Reserva legal 0.9% 0.9% 0.8% 0.8% 0.8%
Otras reservas de capital - - (1.0%) (1.5%) (1.9%)
Excedente de revaluación 5.2% 5.0% 4.7% 4.9% 4.9%
Resultados acumulados 44.9% 48.3% 49.3% 52.8% 54.6%
Total Patrimonio neto 56.2% 59.2% 58.4% 61.6% 63.2%
Total pasivo y patrimonio neto 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis horizontal del Estado de Resultados
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.68 |
Los ingresos han mostrado un crecimiento irregular a lo largo del tiempo,mostrando una caída en el 2020 por la pandemia del COVID-19.
La utilidad bruta muestra un descenso en el 2019, explicado por un aumentoen los costos de venta no proporcional al aumento de ingresos.
El aumento de gasto de ventas en el 2019 se debió a un aumento en laestimación por deterioro de cuentas por cobrar.
El aumento en los ingresos financieros de 2019 y 2020 se explican por unaumento en los intereses sobre letras de clientes.
(miles S/) 2017 2018 2019 2020
Venta de bienes y servicios 11.6% 2.4% 8.5% (44.0%)
Alquiler de inmueble (1.6%) 2.8% 3.9% 4.6%
Total ingresos 11.3% 2.4% 8.4% (43.1%)
Costo de ventas 12.4% 0.3% 13.6% (43.2%)
Utilidad bruta 8.4% 8.5% (5.8%) (42.9%)
Gastos de venta 0.8% 10.9% 38.2% (19.8%)
Gastos de administración (6.3%) 21.2% (5.4%) (29.3%)
Otros ingresos 187.5% (17.4%) (17.9%) (33.4%)
Otros gastos - (29.0%) 229.8% 40.7%
Utilidad operativa 55.2% (7.7%) (58.2%) (154.9%)
Ingresos financieros 27.3% (9.5%) 8.8% 16.6%
Gastos financieros (22.2%) 15.4% 6.2% 15.4%
Diferencia de cambio, neta (177.5%) (233.7%) (159.5%) (415.2%)
Utilidad antes de impuestos 41.1% 1.1% (54.8%) (60.6%)
Impuesto a las ganancias (14.7%) 9.7% (64.8%) (90.3%)
Utilidad neta 94.9% (2.6%) (50.0%) (50.6%)
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis horizontal del Balance General
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.69 |
La disminución de los activos en el 2019 se explica principalmente por ladisminución en las cuentas por cobrar comerciales.
En 2020, se ve un aumento en las inversiones en subsidiarias, a causa dela adquisición de la participación de Modasa en Consorcio TransporteArequipa.
El aumento en inmuebles, maquinaria y equipo en el 2019 se debióprincipalmente en un aumento en el alquiler de equipos, y maquinaria yequipos.
(miles S/) 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo (11.4%) 10.8% (19.0%) 14.5%
Cuentas por cobrar comerciales, neto 1.6% 21.0% (20.2%) (17.0%)
Otras cuentas por cobrar 106.7% (33.3%) (5.0%) 4.6%
Activo por IR corriente (100.0%) - - -
Cuentas por cobrar a partes relacionadas - 2.6% 157.1% 54.5%
Inventarios, neto (3.7%) 17.2% (9.2%) (5.6%)
Total activo corriente 2.1% 16.5% (11.6%) (6.8%)
Cuentas por cobrar comerciales, neto 8.2% (7.4%) (1.9%) 18.5%
Cuentas por cobrar a partes relacionadas - (1.3%) 0.5% (14.0%)
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto (2.3%) 1.9% 6.7% (5.9%)
Activos por derecho de uso, neto - - - (16.5%)
Inversiones en subsidiarias - - - 100%
Propiedades de inversión, neto (2.6%) (0.1%) (2.2%) (2.2%)
Activos intangibles, neto 5.2% (71.8%) (37.6%) (48.1%)
Total activo no corriente 5.2% (2.2%) 5.4% 3.5%
Total activo 3.8% 6.2% (3.0%) (1.2%)
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: análisis horizontal del Balance General (cont.)
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.70 |
Las cuentas por pagar comerciales y provisiones han visto un descensogradual a lo largo de los años.
La disminución en otras cuentas por pagar del 2019 y 2020 se explica poruna reducción en remuneraciones, dieta al directorio y otros tributos porpagar.
El descenso de las acciones de tesorería en 2019 y 2020 se explica por larecompra de acciones.
El aumento en los resultados acumulados ha mostrado una desaceleracióndesde el 2016.
(miles S/) 2017 2018 2019 2020
Sobregiros bancarios (48.2%) (100.0%) - -
Otros pasivos financieros (62.9%) 67.1% 20.9% 19.3%
Cuentas por pagar comerciales 104.1% (22.8%) (15.2%) (12.8%)
Otras cuentas por pagar 21.1% 21.8% (24.0%) (56.0%)
Cuentas por pagar a partes relacionadas - (25.3%) 405.2% (16.5%)
Pasivo por IR - 329.7% (100.0%) -
Provisiones (35.9%) (14.1%) (21.4%) (24.7%)
Total pasivo corriente (19.6%) 16.4% (6.8%) (2.4%)
Otros pasivos financieros 26.0% 5.5% (11.8%) (4.8%)
Pasivo por IR diferido 3.3% (9.9%) (21.8%) (18.7%)
Total pasivo (3.2%) 8.3% (10.5%) (5.1%)
Capital social - - - -
Acciones de inversión - - - -
Acciones de tesorería - - (41.1%) (31.0%)
Reserva legal (0.0%) - - -
Otras reservas de capital - - (50.5%) (24.4%)
Excedente de revaluación - - - -
Resultados acumulados 11.6% 8.3% 3.9% 2.3%
Total Patrimonio neto 9.2% 4.8% 2.4% 1.3%
Total pasivo y patrimonio neto 3.8% 6.2% (3.0%) (1.2%)
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: márgenes y rentabilidad
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.
(*)EBITDA: Utilidad operativa más de depreciación y amortización, menos otros ingresos netos, más la estimación por deterioro de cuentas por cobrar comerciales.71 |
5.0%
8.9%8.3%
4.0%
2.0%2.8%
5.3% 4.8%
2.5%
1.2%
2016 2017 2018 2019 2020
Evolución de indicadores de rentabilidad
ROE ROA
El EBITDA(*) y margen EBITDA ha mostrado un descenso desde el 2017. ElEBITDA del 2020 se vio afectado principalmente por descenso en lasventas.
El margen neto se mueve similar al margen EBITDA, con excepción al2020. Esto último se puede explicar por un aumento en los ingresosfinancieros. El margen bruto se ha mantenido estable.
El ROE y ROA muestran un descenso sostenido desde el 2017, a causa dela caída de la utilidad neta debido, principalmente, al aumento de lasestimaciones por deterioro de cuentas por cobrar y un aumento paulatinoen el patrimonio y los activos respectivamente.
27,072
40,976 41,795 40,762
18,269
8.8%
12.0% 11.9%10.7%
8.4%
2016 2017 2018 2019 2020
Evolución EBITDA (S/ miles) y margen EBITDA
EBITDA Margen EBITDA
26.0% 25.3%26.9%
23.3% 23.4%
5.2%
9.0% 8.6%
4.0% 3.4%
8.8%12.0% 11.9% 10.7%
8.4%
2016 2017 2018 2019 2020
Evolución de los márgenes de rentabilidad
Margen Bruto Margen Neto Margen EBITDA
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Motores Diesel Andinos S.A. individual: deuda y capital de trabajo
Fuente: Memoria anual y estados financieros auditados individuales 2016-2020.72 |
205
176
205
164
273
144131
157
126
200
40
7356
4265
2016 2017 2018 2019 2020
Evolución de cuentas de capital de trabajo (días)
Días de inventarios
Días de cuentas por cobrar comerciales
Días de cuentas por pagar comerciales
La Compañía muestra un ascenso en la deuda financiera desde el 2017 explicado principalmente por un aumento en los préstamos bancarios y posteriormente porpasivos por arrendamiento y subvención del gobierno.
La proporción entre deuda financiera y patrimonio se ha mantenido estable desde el 2018.
La proporción entre pasivo y patrimonio ha disminuido desde el 2018, explicado por un aumento en las obligaciones financieras y una reducción en las cuentas porcobrar comerciales.
Los días de inventario, cuentas por cobrar comerciales y cuentas por pagar comerciales llegaron a su punto más alto en el 2020, debido a la pandemia del COVID-19.
156,872121,180 147,445 147,511 155,945
198,046 212,000 217,259168,219 144,145
0.5x
0.3x0.4x 0.4x 0.4x
0.8x
0.7x 0.7x
0.6x0.6x
2016 2017 2018 2019 2020
Evolución de la deuda y patrimonio
Deuda financiera bruta
Cuentas por cobrar comerciales netas
Deuda financiera bruta / Patrimonio
Pasivo Total / Patrimonio
Análisis Financiero Modasa
Análisis financiero de Consorcio de Transporte Arequipa S.A.: Estado de Resultados
Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.73 |
El 10 de febrero de 2020, Modasa adquirió el 63.74% equivalente a S/ 5.8millones del capital social de CTA.
Los ingresos de CTA se obtienen por la explotación de la Concesión delCorredor Tacna, Garcilaso y Arequipa, la cual tiene una retribucióngarantizada semanal. Dicha contraprestación económica está en función alas variables de Remuneración Equivalente por Kilómetro (“REK”) y laRemuneración Equivalente por Pasajero (“REP”), las cuales se encuentranen el cálculo de los Ingresos por Operador de Transporte en el contrato deconcesión. A fines de diciembre de 2020, los ingresos de CTA ascendierona S/ 35.3 millones, menor en 13.8% con respecto a 2019.
Los costos de operación ascendieron a S/ 26.8 millones, y correspondenprincipalmente a los gastos de personal (S/ 8.8 millones) y los serviciosprestados por terceros (S/ 7.4 millones). Los servicios prestados porterceros corresponden al combustible, mantenimiento y seguros para laoperatividad del Concesionario.
Los gastos operativos (gastos de venta y gastos de administración)ascendieron a S/ 6 millones en 2020. Los gastos de administración de S/5.2 millones disminuyeron en 22% en 2020 con respecto a 2019,principalmente por una reducción de personal de 548 a 434 empleados.
Los otros ingresos corresponden a subvenciones adquiridos por parte delgobierno local por costos directos y razonables de la concesión por losmeses de agosto a noviembre de 2020, por la venta de buses, entre otros.Los otros ingresos ascendieron a S/ 6.2 millones en 2020, mayor en 594%con respecto a 2019.
La utilidad operativa ascendió a S/ 8.7 millones en 2020. El margenoperativo promedio de los últimos 5 años es de 12.7%.
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Venta de bienes y servicios 36,466 37,334 34,862 41,021 35,380
Costo de ventas (17,580) (22,392) (25,529) (30,382) (26,822)
Utilidad bruta 18,886 14,942 9,333 10,639 8,558
Gastos de venta - - - (6,725) (5,244)
Gastos de administración (14,406) (11,334) (6,678) (751) (852)
Otros ingresos - 2,015 126 901 6,257
Otros gastos - (2,442) - - -
Utilidad operativa 4,480 3,181 2,781 4,064 8,719
Ingresos financieros 290 - - - 170
Gastos financieros (4,545) (2,918) (2,256) (4,119) (4,414)
Diferencia de cambio, neta - - (251) 104 (3,080)
Utilidad antes de impuesos 225 263 274 49 1,395
Impuesto a las ganancias - - - 375 613
Utilidad neta 225 263 274 424 2,008
Análisis Financiero CTA
Análisis financiero de Consorcio de Transporte Arequipa S.A.: Balance General
Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.
EBITDA = utilidad operativa – otros ingresos – depreciación y amortización74 |
Las cuentas por cobrar comerciales ascendieron a S/ 16.6 millones, mayoren 191% con respecto a 2019, debido a un incremento en las cuentas porcobrar a la Autoridad de Transporte Urbano (ATU), correspondiente a laacumulación de saldos de liquidaciones semanales no pagados desde abrilde 2019. Esto ocurre como consecuencia de que el Sistema Integrado deTransporte (SIT) no genera los ingresos esperados. La Compañía esperacobrar el saldo al final de la concesión.
Los activos por derecho de uso ascendieron a S/ 25.3 millones. ElConcesionario mantiene dos contratos de arrendamiento de buses, convigencia de 108 meses cada contrato y dos contratos de arrendamientos deinmuebles con vigencia de 51 y 42 meses, respectivamente.
Los activos intangibles corresponden principalmente a todos los activos quepertenecen a la Concesión de transporte público. A fines de 2020, el montoascendió a S/ 28.4 millones, el cual corresponde al costo de los busesadquiridos para prestar dicho servicio. Durante el 2020, CTA realizóadiciones de S/ 9.6 millones, debido a la adquisición de buses para laprestación de servicio de transporte público.
El total de activo a fines de diciembre de 2020 ascendió a S/ 78 millones,mayor en 21% con respecto al año pasado. El total de activo corriente y nocorrientes representaron 28% y 72% del total de activos, respectivamente.
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Efectivo y equivalente de efectivo 518 288 124 239 1,103
Cuentas por cobrar comerciales, neto 554 1,806 359 5,727 16,615
Otras cuentas por cobrar 2,110 2,083 876 3,066 3,544
Gastos contratados por anticipado 230 207 - - -
Activo por impuesto a las ganancias
corriente- - 5,114 - -
Cuentas por cobrar a partes relacionadas - - 1,336 - -
Otros activos 2,735 3,460 6,595 - -
Inventarios, neto - - 17 93 456
Total activo corriente 6,148 7,843 14,421 9,125 21,718
Cuentas por cobrar comerciales, neto - - - 1,312 1,431
Gastos contratados por anticipado 11,232 5,579 - - -
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 37,183 23,219 20,546 274 274
Activos por derecho de uso, neto - - - 29,523 25,349
Activo por impuesto a la renta diferido - - - 451 1,144
Activos intangibles, neto 4,502 4,565 4,139 24,090 28,486
Total activo no corriente 52,917 33,363 24,684 55,650 56,684
Total activo 59,064 41,206 39,105 64,775 78,402
Análisis Financiero CTA
Análisis financiero de Consorcio de Transporte Arequipa S.A.: Balance General (cont.)
Fuente: Estados financieros auditados individuales 2016-2020.
EBITDA = utilidad operativa – otros ingresos – depreciación y amortización75 |
Las obligaciones financieras ascendieron a S/ 15.4 millones, mayor en 8%con respecto a 2019. La cuenta se compone de un préstamo bancario conel banco Pichincha (S/ 4.5 millones), un arrendamiento financiero con CajaMetropolitana de crédito popular de Lima (S/ 7 millones) y préstamoReactiva con el banco Pichincha (S/ 3.9 millones).
Las cuentas por pagar a partes relacionadas ascendieron a S/ 15.8millones, de los cuales S/ 14.2 millones corresponde a una préstamootorgado por Motores Diesel Andinos S.A. por la compra de buses.
El pasivo por arrendamiento ascendió a S/ 24 millones y corresponde alvalor presente de los pagos de los dos contrato de arrendamiento de busesy dos contratos de inmuebles pendientes, descontado a una tasa de interésimplícita.
A fines de 2020, el capital social ascendió a S/ 9.1 millones, mayor en 175%con respecto a 2019. Esto se debe a que en la Junta General deAccionistas de febrero de 2020, CTA decidió aumentar el capital social conaporte en efectivo otorgado por Motores Diesel Andinos S.A. por S/ 5.8millones. De acuerdo al contrato de concesión, CTA no puede mantener uncapital social menor a S/ 1.8 millones.
El total pasivo ascendió a S/ 25.5 millones y el patrimonio neto a S/ 10.4millones, el ratio total pasivo / total patrimonio de 2020 fue de 6.5 veces (23veces en 2019).
(miles S/) 2016 2017 2018 2019 2020
Sobregiros bancarios - 119 89 16 6
Obligaciones financieras 9,406 6,415 6,448 5,378 6,621
Cuentas por pagar comerciales 1,020 2,084 3,180 3,633 3,422
Otras cuentas por pagar 288 1,484 3,332 - -
Cuentas por pagar a partes relacionadas 1,575 1,571 1,870 4,406 6,248
Pasivo por impuesto a las ganancias - - - 559 1,364
Pasivo por arrendamiento - - - 4,073 -
Beneficios a los empleados - - - 4,319 3,973
Provisiones - - - - 3,946
Total pasivo corriente 12,289 11,674 14,919 22,384 25,580
Obligaciones financieras 37,251 19,915 14,804 8,858 8,866
Pasivo por arrendamiento - - - 26,004 24,581
Otras cuentas por pagar terceros 998 196 81 - -
Cuentas por pagar a partes relacionadas 5,001 5,632 5,240 4,902 8,940
Total pasivo 55,539 37,418 35,043 62,148 67,967
Capital social 1,800 1,800 1,800 3,300 9,100
Reserva legal - - - 27 27
Otras reservas de capital 1,500 1,500 1,500 - -
Resultados acumulados 225 488 762 (700) 1,308
Total Patrimonio neto 3,525 3,788 4,062 2,627 10,435
Total pasivo y patrimonio neto 59,064 41,206 39,105 64,775 78,402
Total pasivo / total patrimonio 15.8 9.9 29.0 23.7 6.5
Análisis Financiero CTA
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
76 |
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
77 |
De acuerdo con el Reglamento de Oferta Pública de Adquisición y de Compra de Valores por Exclusión (en adelante, el “Reglamento”), la entidad valorizadora deberállevar a cabo su labor considerando, cuando menos, los siguientes criterios debidamente justificados:
1. Valor contable de la empresa.
2. Valor de liquidación de la empresa.
3. Si se hubiese formulado alguna OPA dentro de los doce (12) meses previos la fecha de ocurrencia de la causal que genera la obligación de llevar acabo la oferta,la contraprestación ofrecida en tal oportunidad.
4. Precio promedio ponderado de los valores durante el semestre inmediatamente anterior a la fecha de adoptar la decisión de formular la oferta.
5. Valor por múltiplos y transacciones comparables.
6. Valor de la sociedad como negocio en marcha.
Sobre la base de dichos criterios, se determinará el precio mínimo a ser tomado en cuenta en la Oferta Pública de Compra por Exclusión (“OPC”) sobre las accionesde inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A..
Una vez determinado el precio mínimo a ser tomado en la OPC, se ajustarán a la fecha de entrega del informe de valorización usando la tasa de inflación o la tasa deinterés pasiva en moneda nacional.
Introducción
78 |
Metodologías de valorización
Resumen de metodologías de valorización
79 |
Metodologías de valorización
Metodología Descripción general
Valor Contable El valor de la empresa se encuentra reflejado en su Estado de Situación Financiera.
Valor de Liquidación El valor de la empresa se encuentra reflejado en el valor de liquidación de sus activos.
Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s
anterioresEl valor de la empresa se encuentra reflejado en las contraprestaciones ofrecidas en OPA’s anteriores.
Valor de Precio promedio ponderado de los valores El valor de la empresa se encuentra reflejado en cotizaciones históricas realizadas.
Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables
Referenciales
El valor de la empresa se encuentra reflejado por el valor relativo de empresas pertenecientes a la misma industria y que han
sido objeto de una transacción de compra-venta.
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha El valor de la empresa se encuentra reflejado en su capacidad de generación de flujos de caja futuros.
Esta metodología tradicional sostiene que el valor de una empresa radica fundamentalmente en su estado de situación financiera. El valor contable, valor en libros opatrimonio neto de una empresa, es igual a la diferencia entre el activo total y el pasivo total, es decir, el excedente del total de bienes y derechos de la empresa sobreel total de sus deudas con terceros.
La limitación de este método es que el valor contable no necesariamente coincide con el valor “de mercado”. El valor contable tiene una perspectiva estática, en tantoque no considera la evolución futura del negocio, el valor temporal del dinero, ni otros factores que también afectan la empresa y que no se reflejan en los estadosfinancieros.
El valor del patrimonio contable por acción es igual a la división entre el valor contable del patrimonio entre el número total de acciones emitidas.
Método de Valor Contable
80 |
Metodologías de valorización
Activo total Pasivo total
Valor del
patrimonio
contable
- =
Valor del
patrimonio
contable
Número de
acciones emitidas
Valor del
patrimonio por
acción
=÷
Pertenece también a la familia de métodos que identifican el valor de la empresa con su patrimonio.
Este método estima el valor patrimonial en caso se proceda a su liquidación; es decir, a la venta de sus activos, y al pago de sus deudas y obligaciones con terceros.Es el valor del patrimonio neto ajustado, luego de deducir los gastos de liquidación.
El valor neto ajustado se obtiene al ajustar a su valor de mercado los valores contables de las partidas del activo y pasivo.
El valor de liquidación representa usualmente un valor mínimo, pues no reconoce el desarrollo futuro del negocio.
La utilidad de este método se restringe a una situación muy particular, como es la compra de una empresa para liquidarla posteriormente.
Adicionalmente, Macroinvest revisará las otras cuentas del estado de situación financiera (cuentas por cobrar, propiedad de inversión, pasivos, etc), para evaluar sicorresponde realizar ajustes para determinar el valor de mercado. Sobre esta base se establecerá el valor de liquidación de la sociedad.
81 |
Metodologías de valorización
Valor de
liquidación de los
pasivos totales
Costos incurridos
en el
desmantelamiento
de la actividad
Valor de
liquidación del
patrimonio
- =Valor de
liquidación de los
activos totales
-
Valor de
liquidación del
patrimonio
Número de
acciones emitidas
Valor del
patrimonio por
acción
=÷
Método de Valor de Liquidación
Este precio corresponde a aquel ofrecido en una OPA formulada durante el año inmediatamente anterior a la fecha de la ocurrencia de la causal, que genera laobligación de llevar a cabo la OPA.
Método de Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
82 |
Metodologías de valorización
Para empresas con acciones listadas en un mercado bursátil, el valor resulta de multiplicar el número de acciones emitidas por el promedio de las cotizacionesregistradas en un período de tiempo determinado.
La utilidad del valor bursátil depende de la liquidez y profundidad de la acción. En este sentido, la principal limitación se presenta cuando el valor no tiene liquidez, y secorre el riesgo de que la cotización no refleje adecuadamente su valor.
Esta metodología consiste en calcular el precio promedio ponderado de la acción en el semestre inmediatamente anterior a la fecha de ocurrencia de la causal quegenera la obligación. Conforme a la Resolución CONASEV N° 0060-2006-EF/94.10, esta metodología es válida siempre y cuando:
El número de acciones negociadas en el semestre, como porcentaje de las acciones en circulación, supere el 5% en el semestre.
La frecuencia de negociación de la acción sea mayor al 60% en el semestre.
Método de Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
83 |
Metodologías de valorización
Bajo esta metodología, el valor de la empresa está determinado por el valor relativo de empresas comparable pertenecientes a la misma industria, que desarrollanactividades similares, cotizan en bolsa y que han sido objeto de una transacción de compra-venta.
En el marco de este enfoque, existen dos métodos habitualmente aplicados: el método de Múltiplo de Empresas Público Comparables y el método de Múltiplo deTransacciones Comparables Referenciales:
Múltiplo de Empresas Público Comparables: el valor de mercado de una firma se estima mediante la comparación con el valor de mercado de otras empresaspúblicas que desarrollan sus actividades en la misma industria. La estimación supone el cálculo de ratios que muestren la relación entre el valor de la empresacomparable y alguna medida de su resultado financiero (los principales: Valor Empresa/EBITDA, Valor Empresa/ventas). El ratio luego es aplicado a la mismamedida del resultado financiero de la empresa en evaluación para determinar su valor.
Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales: el valor de mercado de una firma se estima sobre la base de los precios pactados en operaciones decompra-venta de otras compañías comparables. Al igual que en el caso del método de las empresas públicas comparables, el proceso consiste en comparar ycorrelacionar las variables clave para el negocio de la Compañía.
84 |
Metodologías de valorización
Método de Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
La metodología de Flujos de Caja Descontados (FCD) se aplica comúnmente para la valorización de negocios en marcha. Considera que valor fundamental de unaempresa se atribuye a su capacidad para generar excedentes de dinero que los inversionistas pueden retirar sin afectar su operación, después de cubrir costos,impuestos, inversiones y requerimientos de capital de trabajo.
Los flujos proyectados son actualizados a una tasa de descuento según su riesgo relativo para estimar un rango razonable de valor. Estos resultados son usualmentesometidos al análisis de sensibilidad para cuantificar el efecto de cambio de ciertas variables críticas sobre el rango de valor del negocio.
En cuanto a los métodos de valorización por FCD existen tres técnicas principales:
1. Valor actual ajustado (Adjusted Present Value, “APV”).
2. Flujos de caja al accionista (Free Cash Flow to Equity, “FCFE”), descontados a una tasa “COK” (costo del patrimonio).
3. Flujos de caja a la firma (Free Cash Flow to Firm, “FCFF”), descontados a una tasa de costo promedio ponderado del capital “WACC” (Weighted Average Cost ofCapital).
El método a emplear será el FCFE, el cual se centra en los flujos de caja al accionista, los cuales corresponden directamente a los tenedores de acciones (después deconsiderar servicio de deuda).
Método de Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
85 |
Metodologías de valorización
Se considera que la metodología principal para la valorización de Modasa es el FCD en su versión de flujos de caja del accionista, descontados a una tasa de costo depatrimonio (COK).
Al aplicar dicha metodología se obtiene el “valor del patrimonio” a través de la estimación del valor presente de los flujos de caja descontados a una tasa de descuento,que considera el costo de oportunidad del accionista en invertir en su segunda mejor opción. La tasa de descuento se calculará mediante la metodología CoK.
Una vez obtenido el valor del patrimonio, se realizarán ciertos ajustes para determinar el valor de la empresa. Luego, se realiza el análisis de sensibilidad del valor alas variables más relevantes.
Método de Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
86 |
Metodologías de valorización
Utilidad neta
Ajustes por
cuentas no
monetarias
Variaciones de
capital de trabajo
Inversiones en
activo fijo
Flujo de caja libre
al accionista+ - - =Endeudamiento
neto+ =
Para la valorización se realizarán las siguientes tareas:
i. Proyección de los flujos de caja del accionista a partir de la proyección del Estado de Resultados, y de las necesidades de inversión en activo fijo, capital detrabajo y endeudamiento neto, para un horizonte de proyección razonable (10 años a más años).
ii. Estimación de la tasa de rendimiento exigida por los inversionistas:
La tasa de rentabilidad exigida por los accionistas (“COK”) se estima mediante la metodología CAPM (Capital Asset Pricing Model). Esta metodología reflejafactores regionales y factores de riesgo específicos de la empresa aplicables a economías emergentes.
Donde:
Método de Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
87 |
Metodologías de valorización
COK = rf + β (rm-rf) + rp + rc
rf Tasa libre de riesgo, estimada como el rendimiento de los Bonos del Tesoro de Estados Unidos a largo plazo.
β Estadístico beta apalancado, indicador a través del cual se mide la relación existente entre el rendimiento promedio del
mercado y el de la acción.
(rm-rf) Prima por riesgo de mercado, calculada como el diferencial entre la rentabilidad esperada del mercado (Rm), medida
por el S&P 500; y la rentabilidad esperada de la opción libre de riesgo (Rf), medida por el rendimiento de los Bonos del
Tesoro de Estados Unidos durante los años 1928 y 2020.
rp Prima por riesgo país, calculado como el diferencial entre los rendimientos de los bonos soberanos a largo plazo de
Perú y Estados Unidos.
rc Prima por riesgo cambiario.
Para la valorización se realizarán las siguientes tareas (continuación):
iii. Se estima un valor terminal el cual refleja el concepto de “empresa en marcha”, ya que la organización continuará generando flujos de caja en el futuro. Seaplicará la metodología modelo de crecimiento constante o Modelo de Crecimiento de Gordon (MCG): se estima que los flujos futuros que generará la empresacrecen a una tasa determinada.
Donde:
iv. Traer a valor presente los flujos de caja libre al accionista proyectados y el valor terminal a la tasa de rendimiento exigida por los inversionistas para hallar elvalor patrimonio de la Compañía.
Método de Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
88 |
Metodologías de valorización
Valor TerminalT =FCT x ( 1 + g )
( COK – g )
FCT: Flujo de caja del último año de proyección.
g: Tasa de crecimiento a perpetuidad. Es calculada sobre la base del análisis de (i) tasas de crecimiento históricas de la
empresa; y (ii) proyecciones de crecimiento del sector y la economía.
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
89 |
Una vez determinado el valor del patrimonio de Modasa a través de lasmetodologías descritas previamente, se procede a determinar el precio poracción de inversión.
Para el cálculo del precio por acción de inversión se considera el número deacciones de inversión suscritas y pagadas(*), netas de las acciones entesorería, (2,764,894) ponderado por el valor nominal de la acción de inversión(S/ 0.8 por acción).
Nota: (*) no se incluyen las acciones pendientes de emitir ya que, según la Gerencia de la Compañía, no existe un acuerdo de capitalización o emisión de dichas acciones. (**) número de acciones suscritas y pagadas. 90 |
Determinación del número de acciones relevante para la valorización
Número de acciones
Tipo de acción Número de acciones(**) Valor nominal
Acciones de inversión 4,333,425 S/ 0.8 por acción
Acciones en tesorería (1,568,531) S/ 0.8 por acción
Acciones de inversión netas 2,764,894 S/ 0.8 por acción
Acciones comunes 21,264,634 S/ 1.0 por acción
Total acciones 24,029,528
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
91 |
Para la estimación del precio por acción de inversión de Modasa a través delmétodo de Valor Contable, se ha utilizado el estado financiero auditado al 31de diciembre de 2020.
A diciembre de 2020, el patrimonio de Modasa ascendió a S/ 377.9 millones, elcual incluye S/ 326.7 millones de resultados acumulados.
El precio de acción de inversión es de S/ 12.88 por acción según el métodode Valor Contable.
Se considera que este método no es un buen indicador de valor, ya que elpatrimonio neto según los estados financieros está sujeto a criterios contablesy muestra una situación estática que no captura el desarrollo del negocio en elfuturo.
92 |
Valor Contable
Resultados
Precio por acción de inversión según Valor Contable
Capital social (S/ miles) 25,277
Acciones de inversión (S/ miles) 4,123
Acciones de tesorería (S/ miles) (1,255)
Reserva legal (S/ miles) 5,055
Otras reservas de capital (S/ miles) (11,413)
Excedente de revaluación (S/ miles) 29,434
Resultados acumulados (S/ miles) 326,679
Total patrimonio neto al 31 de diciembre de 2020 (S/ miles) 377,900
Número de acciones comunes (miles) 21,265
Número de acciones de inversión netas (miles) 2,767
Valor nominal por acción común (S/ por acción) 1.0
Valor nominal por acción de inversión (S/ por acción) 0.8
Precio por acción común (S/ por acción) 16.10
Precio por acción de inversión (S/ por acción) 12.88
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
93 |
Para la estimación del precio por acción de inversión de Modasa a través delmétodo de Valor de Liquidación, se ha utilizado el estado financiero auditado al31 de diciembre de 2020 y se han aplicado factores de liquidación (“FL”) paraestimar el valor de liquidación (“VL”) de cada cuenta, según se presenta acontinuación.
Nota
1. Las cuentas por cobrar comerciales netas de provisiones ascienden a S/218.7 millones, compuestas principalmente por letras por cobrar a clientes dela línea de negocio Modabus (S/ 227.8 millones antes de deducir provisiones).Se estima un factor de liquidación de 50%, en línea con la apreciación deriesgo de crédito de la Compañía sobre la cartera de clientes del negocio deModabus.
2. Se asume un factor de descuento de 30% sobre las cuentas por cobrar arelacionadas e inventarios.
3. Las otras cuentas por cobrar están compuestas, principalmente, por gastospagados por adelantados y saldo a favor del impuesto a la renta e ITAN. Seasume que dichas cuentas no se recuperan en un escenario de liquidación.
4. Corresponde al valor del patrimonio de la valorización de negocio en marchade Consorcio de Transporte Arequipa S.A. considerando la participación deModasa (63.74%).
5. Corresponde al valor del terreno (S/ 33.3 millones) y edificaciones (S/ 34.6millones) relacionados al contrato de alquiler con Sodimac. De acuerdo con loestablecido en el contrato de alquiler, en caso la Compañía termine el contratode manera anticipada, Modasa deberá reembolsar a Sodimac el valor de lasedificaciones. Se asume como valor de liquidación solo el valor del terreno.
6. El valor de liquidación de los inmuebles, maquinaria y equipo es calculadosobre la base del valor de realización de las tasaciones adjuntadas en elAnexo E.
7. Corresponde al reconocimiento contable de los contratos de alquiler quemantiene la Compañía. No cuenta con un valor de liquidación asociado.
94 |
Valor de Liquidación
Resultados
(S/ miles) Nota Dic-20 FL VL
Efectivo y equivalente de efectivo 5,159 100% 5,159
Cuentas por cobrar comerciales, neto 1 218,675 50% 109,338
Cuentas por cobrar a relacionadas 2 32,176 70% 16,088
Inventarios, neto 2 123,833 70% 86,683
Otras cuentas por cobrar 3 6,981 0% -
Inversiones en subsidiarias 4 5,800 91% 5,260
Propiedades de inversión, neto 5 67,863 49% 33,253
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 6 127,367 111% 141,837
Activos por derecho de uso, neto 7 10,086 0% -
Activos intangibles, neto 112 0% -
Total activo 598,052 404,053
Cuentas por pagar comerciales 29,404 100% 29,404
Otras cuentas por pagar 7,255 100% 7,255
Cuentas por pagar a relacionadas 1,472 100% 1,472
Pasivo por arrendamiento 7 10,680 0% -
Provisiones 4,819 0% -
Otros pasivos financieros 145,265 100% 145,265
Impuesto a las ganancias diferido, neto 21,257 100% 21,257
Total pasivo 220,152 204,653
El precio de acción de inversión es de S/ 6.79 por acción según el métodode Valor de Liquidación.
Se considera que este método no es un buen indicador del valor, ya que, alsuponer el cese de la actividad empresarial y la realización de todos los activosy pasivos, no se captura el valor del negocio a futuro.
95 |
Valor de Liquidación
Resultados
Precio por acción de inversión según Valor de Liquidación
Total activo (S/ miles) 404,053
Total pasivo (S/ miles) (204,653)
Total patrimonio neto al 31 de diciembre de 2020 (S/ miles) 1992,965
Número de acciones comunes (miles) 21,265
Número de acciones de inversión netas (miles) 2,767
Valor nominal por acción común (S/ por acción) 1.0
Valor nominal por acción de inversión (S/ por acción) 0.8
Precio por acción común (S/ por acción) 8.49
Precio por acción de inversión (S/ por acción) 6.79
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
96 |
El criterio de estimación del valor en función del precio en alguna OPA formulada durante el año inmediatamente anterior a la fecha de ocurrencia de la causal quegenera la obligación de llevar a cabo la oferta no es aplicable, pues no se formularon OPA’s sobre las acciones de inversión de Modasa en dicho periodo.
Esta metodología no aplica.
Resultado
97 |
Valor de Contraprestación Ofrecidas en OPA’s anteriores
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
98 |
Resultados
99 |
Valor de Precio Promedio Ponderado de Valores
A continuación, se presenta el análisis de las cotizaciones entre el 23 deagosto de 2020 y el 19 de febrero de 2021 (180 días).
El volumen negociado de las acciones de inversión representan el 1.8% de lasacciones en circulación en el periodo analizado, inferior al 5% establecido enlos criterios de la presente metodología.
La frecuencia de negociación de las acciones de inversión en el periodoanalizado es de 2%, inferior al 60% establecido en los criterios de la presentemetodología.
Esta metodología no aplica, ya que la cotización de la acción de inversión nocumple con los criterios establecidos para la aplicación de la misma.
Criterios del Método de Valor de Precio Promedio Ponderado de Valores
Fecha Días Volumen negociado Número de transacciones
Feb/2021 15 - -
Ene/2021 20 62,808 1
Dic/2020 21 - -
Nov/2020 21 15,000 1
Oct/2020 22 - -
Set/2020 22 - -
Ago/2020 6 - -
Representatividad del volumen negociado 1.8%
Frecuencia de negociación 2%
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
100 |
4.5x
6.5x
8.5x
10.5x
12.5x
14.5x
2018 2019 2020 Mar-21
Fabricación de buses Fabricación de grupos electrógenos
El múltiplo de empresas público comparables de Modasa se estima como elmúltiplo Valor Empresa/EBITDA (“VE/EBITDA”) de empresas de fabricación debuses (relacionado a la unidad de Modabus) y de fabricación de gruposelectrógenos (relacionado a la unidad de Modapower) ponderado por lacontribución a la utilidad bruta de las unidades Modabus y Modapower.
Las empresas comparables identificadas también brindan, en su mayoría,servicios de reparación, mantenimiento y venta de repuestos por lo que el valorrelativo de la unidad de Modaservice ya está incorporado en el valor relativoidentificado para las otras dos unidades.
El análisis se ha realizado considerando los múltiplos Valor Empresa/EBITDA adiciembre de 2019, ya que los múltiplo a diciembre de 2020 están afectadostemporalmente por el impacto económico y financiero del COVID-19.
Fuente: Bloomberg. 101 |
Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
Múltiplo de Empresas Público Comparables
Empresas País VE/EBITDA
Fabricación de buses (Modabus)
Marcopolo SA Brasil 9.4x
Blue Bird Corp Estados Unidos 11.0x
Navistar International Corp Estados Unidos 5.7x
Hino Motors Ltd Japón 5.7x
Otokar Otomotiv Ve Savunma San Turquía 13.3x
NFI Group Inc Canadá 9.8x
Mediana fabricación de buses (Modabus) 9.6x
Fabricación de grupos electrógenos (Modapower)
Hyosung Heavy Industries Corp Corea del Sur 10.1x
Cummins Inc Estados Unidos 10.5x
Aggreko PLC Gran Bretaña 5.1x
Denyo Co Ltd Japón 3.9x
Sinfonia Technology Co Ltd Japón 7.7x
Mediana fabricación de grupos electrógenos (Modapower) 7.7x
Múltiplo VE/EBITDA 8.9x
Evolución del múltiplo VE/EBITDA
A continuación, se presentan las transacciones comparables por línea de negocio:
Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales
102 |
Fecha de Trx Empresas adquiridas Comprador Monto de Trx Valor Empresa VE/EBITDA
Fabricación de buses (Modabus)
12/07/2019 Tower International Inc Autokiniton Global Group LP 962.5 788.0 5.1x
28/05/2019 Alexander Dennis Limited NFI International Limited 405.4 405.4 7.3x
27/09/2018 Zhongzhi Yike Chengdu Automotive Co. Zhejiang Kangsheng Co., Ltd. 78.3 78.3 4.1x
3/04/2017 Volgren Australia Pty Ltd Marcopolo S.A. 6.5 19.6 3.3x
27/05/2016 Blue Bird Corporation American Securities LLC 70.7 416.1 6.7x
Mediana fabricación de buses (Modabus) 5.1x
Fecha de Trx Empresas adquiridas Comprador Monto de Trx Valor Empresa VE/EBITDA
Fabricación de grupos electrógenos (Modapower)
12/07/2019 Nishishiba Electric Co., Ltd.Toshiba Infrastructure Systems &
Solutions Co39.3 70.2 8.1x
28/05/2019 Napec Inc Oaktree Capital Management LP 244.2 187.7 10.9x
27/09/2018 Emerson Electric Co., Nidec Corporation 1,200.0 1,200.0 6.9x
3/04/2017 Saft Groupe SA TotalEnergies SE 1,122.8 1,149.9 10.1x
27/05/2016 Batenburg Techniek NV VP Exploitatie NV 21.6 112.0 5.4x
Mediana fabricación de grupos electrógenos (Modapower) 8.1x
Múltiplo VE/EBITDA 6.1x
Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
103 |
Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
Resultados
Valor de Múltiplo de Empresas Público Comparables
Múltiplo VE/EBITDA Modasa 8.9x
EBITDA 2019 (S/ miles) 40,762
Valor Empresa (S/ miles) 363,961
(+) Efectivo y equivalente de efectivo (S/ miles) 5,159
(-) Obligaciones financieras (S/ miles) (110,540)
Valor del patrimonio (S/ miles) 258,580
Número de acciones comunes (miles) 21,265
Número de acciones de inversión (miles) 2,767
Valor nominal por acción común (S/ por acción) 1.0
Valor nominal por acción de inversión (S/ por acción) 0.8
Precio por acción común (S/ por acción) 11.01
Precio por acción de inversión (S/ por acción) 8.81
Valor de Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales
Múltiplo VE/EBITDA Modasa 6.1x
EBITDA 2019 (S/ miles) 40,762
Valor Empresa (S/ miles) 249,286
(+) Efectivo y equivalente de efectivo (S/ miles) 5,159
(-) Obligaciones financieras (S/ miles) (110,540)
Valor del patrimonio (S/ miles) 143,905
Número de acciones comunes (miles) 21,265
Número de acciones de inversión (miles) 2,767
Valor nominal por acción común (S/ por acción) 1.0
Valor nominal por acción de inversión (S/ por acción) 0.8
Precio por acción común (S/ por acción) 6.13
Precio por acción de inversión (S/ por acción) 4.90
El precio de acción de inversión es S/ 8.81 por acción por el método de Valor de Múltiplo de Empresas Público Comparables y S/ 4.90 por acción por elmétodo de Valor de Múltiplo de Transacciones Comparables Referenciales.
Se considera que esta metodología no es un buen indicador de valor, ya que la muestra de compañías identificadas no son perfectamente comparables a Modasa,por lo que el valor relativo resultante no refleja el valor específico del negocio a futuro.
8. Criterios y Metodologías de Valorización
I. Metodologías de valorización
II. Determinación del número de acciones relevante para la valorización
III. Valorización por diferentes métodos
a) Valor Contable
b) Valor de Liquidación
c) Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en OPA’s anteriores
d) Valor de Precio Promedio Ponderado de los Valores
e) Valor de Múltiplos y Transacciones Comparables Referenciales
f) Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Contenido
104 |
Dado que Modasa cuenta con una subsidiaria con un giro de negocio distinto, la valorización del patrimonio se realiza de manera independiente para (i) Modasaindividual y (ii) Consorcio Transporte Arequipa S.A. (“CTA”).
Para la valorización de Modasa individual y CTA, se estiman tasas de descuento acordes con el riesgo relativo del sector en los que opera cada compañía.
La proyección de los flujos de caja de Modasa individual considera un valor terminal que refleja el valor más allá del horizonte de proyección, bajo la premisa de“empresa en marcha”.
La proyección de los flujos de caja de CTA se realiza hasta mayo de 2027, plazo remanente para el vencimiento del contrato de concesión. En dicha fecha seestima la liquidación de los saldos de cuentas de activos y pasivos.
Luego, se suma del valor del patrimonio de Modasa individual más el valor del patrimonio de CTA, considerando la participación que Modasa mantiene en dichacompañía (63.74%), obteniendo el valor del patrimonio consolidado de Modasa.
Introducción
105 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Valorización de Modasa
individual
Se proyectan los flujos de
caja del negocio individual de
Modasa.
Se estima un valor terminal y
se estima el valor del
patrimonio.
1Valorización de CTA
Se proyectan los flujos de
caja del negocio de CTA.
Se descuentan los flujos
proyectados hasta el termino
de la concesión y se calcula
el valor del patrimonio.
2Cálculo del valor del
patrimonio de Modasa
consolidado
Se suma el valor del
patrimonio de Modasa
individual más el valor del
patrimonio de CTA por la
participación de Modasa en
su capital (63.74%).
3
Con respecto a su otra subsidiaria, Modasa Brasil, dado que el Directorio de la compañía está evaluando su liquidación, se asume el cese de las operaciones de lacompañía y que la liquidación no genera valor para Modasa.
La valorización se realiza al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar la OPC.
Las proyecciones se han construido sobre la base de información pública y no pública provista por Modasa (el detalle de la información analizada se presenta en elcapítulo 12), tomando en consideración los estados financieros auditados del periodo 2016-2021, el presupuestos de las compañías para el 2021 y la visión delnegocio a futuro de la Compañía.
Las proyecciones se han realizado en soles, moneda funcional y de presentación de los estados financieros auditados y moneda en la que cotiza la acción deinversión de Modasa.
El tipo de cambio de cierre asumido es de S/ 4.0 para 2021 y S/ 4.2 del 2022 en adelante.
Supuestos generales
106 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
Supuestos de Modasa individual: ingresos
107 |
Supuestos Descripción
Modabus Los ingresos de Modabus se dividen en 4 segmentos i) buses de turismo y de transporte de personal, ii) buses urbanos, iii) buses urbanos para el
Sistema de Corredores Complementarios, y iv) chasis. Las ventas están dirigidas al mercado nacional y exterior.
Los ingresos se estiman considerando el precio de venta en dólares, actualizado al tipo de cambio promedio de cada periodo y el volumen estimado para
cada categoría.
Para la categoría de buses urbanos para el Sistema de Corredores Complementarios se espera vender 8 buses en 2021, de acuerdo con el presupuesto
de dicho periodo. A partir de 2022 no se proyectan ventas, debido a la mala situación económica que atraviesan los concesionarios de los Corredores
Complementarios, quienes a la fecha mantienen deudas vencidas con Modasa.
Modapower Los ingresos de Modapower se dividen en 2 segmentos: i) grupos electrógenos, y ii) transformadores de baja y media tensión dirigido al mercado nacional
y mercado exterior.
Se espera que el crecimiento venga impulsado por la venta de transformadores de baja y media tensión, en donde también se ofrece la instalación de
proyectos eléctricos con un ticket promedio más alto que los grupos electrógenos.
Modaservice Los ingresos de Modaservice se dividen en 5 segmentos: i) repuestos, ii) repuestos para el Metropolitano, iii) alquiler de quipos, iv) bombas de agua y
sistema contra incendios y v) talleres de mantenimiento.
Los ingresos se estiman en dólares y se actualizan al tipo de cambio promedio de cada periodo.
Alquiler Corresponde a los ingresos de alquiler del contrato que mantienen con Sodimac en el terreno de 21,433 m2 ubicado en Ate hasta 2036. El precio mensual
por m2 es de US$ 7 por m2 y se ajusta anualmente en 2%.
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
1
Ingresos por fuente de ingreso (S/ miles)
203,308
70,720 77,817 95,293 122,337 167,224 177,748 188,955 200,890 213,603 227,148 241,581
103,291
91,327 122,507 137,886148,228
156,443 165,228 174,625 184,681 195,446 206,976 219,33067,228
47,35267,834
75,38479,593
82,066 84,645 87,336 90,144 93,07496,131
99,323
6,713
7,0197,905
8,6979,087
9,269 9,455 9,644 9,836 10,03310,234
10,439
2019 2020 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P
Modabus Modapower Modaservice Renta inmobiliaria
▪ CAGR 20-30: 13.1% ▪ CAGR 20-30: 9.2% ▪ CAGR 20-30: 7.7%
Supuestos de Modasa individual: costos de operación
108 |
Supuestos Descripción
Costos de ventas Los costos de ventas se estiman para cada unidad de negocio. Se estiman tomando en cuenta su participación sobre los ingresos.
Modabus: ~80% sobre los ingresos, en línea con el costo histórico. El costo está compuesto principalmente por el costo del chasis/motor y la mano de
obra.
Modapower: ~80% sobre los ingresos, en línea con el costo histórico. El costo está compuesto principalmente por el costo del motor y alternador.
Modaservice: ~55% sobre los ingresos, en línea con el menor margen observado en los últimos años explicado por la venta de proyectos eléctricos.
Gastos de ventas y
administración
Los gastos de ventas sin incluir la provisión por estimación por deterioro de cuentas por cobrar comerciales se estiman tomando en cuenta su
participación en los ingreso (~8% sobre los ingresos totales, en línea con el porcentaje histórico).
Gastos de administración Los gastos de administración se estiman tomando en cuenta su participación en los ingreso (~8% sobre los ingresos totales, en línea con el porcentaje
histórico).
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
1
Supuestos de Modasa individual: cuentas de balance
109 |
Supuestos Descripción
Capital de trabajo Los días de rotación de capital de trabajo se estimaron en función al ciclo de operación histórico.
Cuentas por cobrar comerciales (facturas): 76 días en promedio.
Inventarios: 207 días en promedio.
Cuentas por pagar: 56 días en promedio.
Letras por cobrar Se asume que Modasa continuará otorgando facilidades de compra a los clientes de la unidad de Modabus bajo las mismas condiciones actuales:
Cuota inicial: 15%.
Plazo: 5 años.
Tasa de interés: 12% anual. Los ingresos se registran en la cuenta de ingresos financieros.
Se estima que el 85% de las ventas de Modabus se realizan a través de financiamiento de letras por cobrar y posteriormente se cede el 50% de las
colocaciones a instituciones financiera.
Estimación por deterioro
de cuentas por cobrar
comerciales
La estimación por deterioro de cuentas por cobrar comerciales se proyecta tomando en cuenta provisiones específicas sobre la cartera de créditos
otorgados a diciembre de 2020 y provisiones genéricas a la operación del negocio.
Provisiones específicas: en 2021 se agregan S/ 10.9 millones de incobrables de acuerdo con el presupuesto de la Compañía para dicho periodo. En
los siguientes años se provisionan S/ 66.5 millones debido a la expectativa negativa sobre los clientes que cuentan con problemas de pago
(concesionarios del Sistema de Corredores Complementarios).
Provisión genérica: de acuerdo con la política de la Compañía se estima una provisión neta de recuperables de 1.9% anual sobre los ingresos.
Propiedad planta y
equipo
Se estima una inversión anual ~2% de los ingresos para el mantenimiento de la planta y maquinaria y equipo, en línea con la inversión registrada en los
últimos años.
La depreciación se estima tomando en cuenta las tasas de depreciación tributarias para cada tipo de activo.
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
1
Supuestos de Modasa individual: cuentas de balance
110 |
Supuestos Descripción
Otros pasivos financieros Los otros pasivos financieros están compuestos de la siguiente manera:
Préstamos bancarios: destinados al financiamiento de capital de trabajo (corto plazo) y letras por cobrar (mediano plazo). El financiamiento para letras
por cobrar tienen un plazo de 5 años y un costo de financiamiento promedio de 6% anual, en línea con las condiciones actuales de la Compañía.
Pasivos por arrendamiento: corresponde al reconocimiento de los contratos de alquiler que tiene la Compañía. Se asume que los contratos de alquiler
se renuevan bajo las mismas condiciones durante todo el horizonte de proyección.
Arrendamiento financiero: corresponde, principalmente, al registro contable de las edificaciones realizadas por Sodimac como parte del contrato de
alquiler. Es una cuenta que no tiene efecto en el flujo.
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
1
Tasa de descuento de Modasa individual
111 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
1
Costo del patrimonio
Tasa de libre de riesgo (rf) 2.0%
Beta apalancado (b) 1.30
Beta desapalancado 0.97
Prima de riesgo de mercado (PRM) 6.4%
Prima de riesgo país (PRP) 1.5%
Prima por riesgo cambiario (PRC) 2.5%
Costo del patrimonio 14.3%
A continuación, se presenta el detalle de la estimación del costo del patrimonio (COK) utilizada para descontar los flujos de caja libre al accionista de Modasa individual.La tasa ha sido estimada en soles al 19 de febrero de 2021, fecha que generó la obligación de realizar la OPC.
Descripción
Rendimiento del bono del tesoro de USA a 20 años, spot. Fuente: FRED.
Beta apalancado = beta desapalancado x (1 + (1 – tasa de impuestos) x deuda / patrimonio)
Promedio de compañías públicas comparables. Fuente: Bloomberg.
Fuente: Damodaran. Promedio aritmético (1928 – 2020).
Diferencia entre el bono en dólares de Perú y el bono del tesoro de USA a 20 años, spot. Fuente: SBS y FRED.
Diferencia entre curva cupón cero en soles y curva sintética en dólares a 20 años de Perú, spot. Fuente: SBS.
1
1 El beta de Modasa se ha estimado ponderando el beta desapalancado de empresas público comparables
de fabricación de buses (0.95) y fabricación de grupos electrógenos (1.01) con la utilidad bruta de las
unidades de Modabus y Modapower, respectivamente. La muestra de compañías público comparables
brindan, en su mayoría, servicios de reparación y mantenimiento por lo que consideramos que el riesgo de
la unidad de Modaservice está incorporado en el beta las otras unidades de negocio.
Costo del patrimonio = rf + b * PRM + PRP + PRC
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P
EBIT 2,997 (31,988) 33,039 38,651 39,618 41,139 42,669 45,812 48,180 51,498
(+) Depreciación y amortización 8,128 8,802 8,809 7,491 8,611 9,488 9,991 9,893 11,057 11,398
(+) Depreciación por derecho de uso 1,993 1,993 1,993 1,993 1,993 2,535 2,414 2,414 2,414 2,414
(+) Provisión por deterioro de cuentas por cobrar 21,730 72,508 6,809 7,866 8,285 8,730 9,204 9,708 10,245 10,817
(-) Impuesto a la renta (8,546) (12,539) (13,487) (16,479) (17,443) (17,949) (18,737) (20,109) (21,202) (22,653)
(-) Variación de capital de trabajo (42,072) 5,599 6,387 2,195 (10,706) (11,351) (12,129) (12,951) (13,773) (14,703)
(-) Variación de letras por cobrar (19,521) 8,105 (21,724) (28,644) (18,746) (15,069) (14,312) (11,307) (12,044) (12,832)
(-) CAPEX (2,844) (7,060) (7,070) (7,288) (7,494) (7,707) (7,926) (8,152) (8,384) (8,623)
Flujo de caja libre para la empresa (38,135) 45,420 14,756 5,785 4,118 9,816 11,172 15,307 16,493 17,316
(+) Variación de otros pasivos financieros 28,642 (49,457) (10,534) 24,334 14,390 14,237 9,971 7,197 7,615 8,131
Variación de préstamos bancarios 34,050 (45,597) (6,800) 28,219 18,436 17,887 13,772 11,157 11,743 12,436
Variación de arrendamientos financieros (3,762) (1,826) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555) (1,555)
Variación de pasivo por arrendamiento (1,646) (2,034) (2,179) (2,330) (2,490) (2,095) (2,246) (2,405) (2,573) (2,750)
(+) Ingresos financieros 18,223 15,056 18,731 23,634 27,610 30,433 32,852 35,219 37,269 39,453
(-) Gastos financieros (11,128) (10,607) (10,541) (12,123) (14,377) (16,513) (18,536) (20,061) (21,479) (22,811)
Flujo de caja libre al accionista (2,398) 412 12,413 41,631 31,742 37,972 35,459 37,663 39,898 42,089
Resultados de proyección de Modasa individual: flujo de caja libre al accionista
Nota: (*) para el cálculo del valor terminal se asume una tasa de crecimiento a perpetuidad de 2%. 112 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
1
A continuación, se presenta la proyección del flujo de caja libre al accionista y del valor terminal que captura el valor del negocio más allá del horizonte de proyección deModasa Individual.
Valor terminal(*) - - - - - - - - - 348,872
Resultados
113 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
1
El valor del patrimonio de Modasa individual asciende a S/ 209.4 millones al 19de febrero de 2021.
El valor del patrimonio no incorpora el valor de su subsidiaria CTA.
Valor del patrimonio de Modasa individual según Valor de Negocio en Marcha
Tasa de descuento COK 14.3%
Valor del patrimonio al 19 de febrero de 2021 (S/ miles) 209,441
Supuestos de Consorcio de Transporte Arequipa: ingresos y costos de operación
114 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
2
Supuestos Descripción
Ingresos Los ingresos de CTA se estiman según la metodología de Remuneración por Operador de Transporte (“ROT”) detallado en el Anexo N°7 del su contrato
de concesión.
El ROT se compone de la Remuneración Equivalente por Kilómetro (“REK”) y a la Remuneración Equivalente por Pasajero (“REP”). Las variables están
sujetas a una ponderación de 70% y 30% respectivamente.
Remuneración Equivalente por Kilómetro (“REK”): se estima que a partir del año 2022 se recuperan los nivel de kilómetros recorridos en el año 2019. Las
tarifas se actualizan por 2% anual.
Remuneración Equivalente por Pasajero (“REP”): se estima que a partir del año 2022 se recuperan los nivel de pasajeros transportados en el año 2019.
Las tarifas se actualizan por 2% anual.
Costo de ventas Los costos de operación se estiman como una participación en los ingresos, equivalente ~75% de los ingresos.
Gastos de administración
y ventas
Los gastos de administración y ventas se proyectan en función de su participación histórica en las ventas, la cual asciende a ~17% de los ingresos.
Supuestos de Consorcio de Transporte Arequipa: cuentas de balance
115 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
2
Supuestos Descripción
Capital de trabajo Los días de capital de trabajo se han estimado tomando en cuenta el nivel de rotación observados históricamente.
CAPEX Se estima una inversión anual de ~S/ 550 mil de mantenimiento. No se considera la adquisición de nuevas unidades de buses.
Los inversiones se amortización tomando en cuenta el periodo remanente de la concesión.
Obligaciones financieras Los préstamos, arrendamientos financieros y subvención del gobierno (Reactiva) se pagan en función a su cronograma de pagos.
El pasivo por arrendamiento es el reconocimiento de los contratos de alquiler que tiene CTA. Se asume que los contratos de alquiler se renuevan bajo las
mismas condiciones durante todo el horizonte de proyección.
Tasa de descuento de Consorcio de Transporte Arequipa
116 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
2
Costo del patrimonio
Tasa de libre de riesgo (rf) 1.0%
Beta apalancado (b) 1.85
Beta desapalancado 0.82
Prima de riesgo de mercado (PRM) 6.4%
Prima de riesgo país (PRP) 0.9%
Prima por riesgo cambiario (PRC) 1.2%
Costo del patrimonio 11.1%
A continuación, se presenta el detalle de la estimación del costo del patrimonio (COK) utilizada para descontar los flujos de caja libre al accionista de CTA. La tasa ha sidoestimada en soles al 19 de febrero de 2021, fecha que generó la obligación de realizar la OPC.
Descripción
Rendimiento del bono del tesoro de USA a 7 años, spot. Fuente: FRED.
Beta apalancado = beta desapalancado x (1 + (1 – tasa de impuestos) x deuda / patrimonio)
Promedio de compañías públicas comparables. Fuente: Bloomberg.
Fuente: Damodaran. Promedio aritmético (1928 – 2020).
Diferencia entre el bono en dólares de Perú y el bono del tesoro de USA a 7 años, spot. Fuente: SBS y FRED.
Diferencia entre curva cupón cero en soles y curva sintética en dólares a 7 años de Perú, spot. Fuente: SBS.
Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: flujo de caja libre al accionista
117 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
2
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P
EBIT 16,074 2,060 2,163 2,243 3,550 4,183 2,272
(+) Depreciación y amortización 4,996 5,096 5,220 5,371 4,300 3,907 2,637
(+) Depreciación por derecho de uso 4,174 4,174 4,174 4,174 4,174 4,174 303
(-) Impuesto a la renta - - - - - - -
(-) Variación de capital de trabajo (3,978) (2,676) (2,903) (2,207) (1,511) (1,022) (393)
(-) CAPEX (52) (541) (546) (544) (548) (536) -
Flujo de caja libre para la empresa 21,214 8,113 8,108 9,037 9,965 10,707 4,820
(+) Variación de otros pasivos financieros (4,916) (5,424) (3,441) (1,270) (443) - -
(+) Variación de pasivo por arrendamiento (1,936) (4,183) (4,493) (4,821) (5,166) (5,531) (2,397)
(-) Gastos financieros (4,942) (2,845) (2,348) (1,462) (1,194) (954) (439)
Flujo de caja libre al accionista 8,809 (5,849) (3,813) - 1,827 2,974 1,586
A continuación, se presenta la proyección del flujo de caja libre al accionista y del valor terminal, el cual corresponde al valor de liquidación de la compañía, de CTA.
Valor terminal - - - - - - 8,376
Resultados
118 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
2
El valor de patrimonio de Consorcio Transporte Arequipa es de S/ 8.2 millonesal 19 de febrero de 2021. La participación de Modasa tiene un valor de S/ 5.3millones.
Valor del patrimonio de CTA según Valor de Negocio en Marcha
Tasa de descuento COK 11.1%
Valor del patrimonio al 19 de febrero de 2021 (S/ miles) 8,253
Participación de Modosa en CTA 63.74%
Valor de la participación de Modasa al 19 de febrero de 2021 (S/ miles) 5,260
Resultados consolidados de Modasa individual y CTA
119 |
Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha
3
El valor de patrimonio de Modasa es de S/ 214.7 millones al 19 de febrero de2021.
El precio por acción de inversión resultante es de S/ 7.32 por acción según elmétodo de Valor de Negocio en Funcionamiento o en Marcha.
Se considera que esta metodología es la que mejor refleja el valor de Modasa,ya que toma en cuenta la dinámica del negocio en el futuro y el valor del dineroen el tiempo.
.
Precio por acción de inversión según Valor como Negocio en Marcha
Valor del patrimonio de Modasa individual al 19/02/2021 (S/ miles) 209,441
Valor de la participación de Modasa en CTA al 19/02/21 (S/ miles) 5,260
Valor del patrimonio de Modasa (S/ miles) 214,701
Número de acciones comunes (miles) 21,265
Número de acciones de inversión netas (miles) 2,767
Valor nominal por acción común (S/ por acción) 1.0
Valor nominal por acción de inversión (S/ por acción) 0.8
Precio por acción común (S/ por acción) 9.14
Precio por acción de inversión (S/ por acción) 7.32
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
120 |
A continuación, se presenta el resultado del precio por acción de inversión resultante en cada uno de los métodos de valorización aplicados.
Determinación del precio mínimo
Nota: (*) S/ 4.90 según el método de Valor de Múltiplos por Transacciones Comparables Referenciales y S/ 8.81 según el método de Valor de Múltiplos de Compañías Público Comparables.121 |
Resultados de las Metodologías de Valorización
Método Precio por acción de inversión Comentario
Valor Contable S/ 12.88No es un buen indicador de valor, ya que el patrimonio neto según los EEFF está sujeto a criterios
contables y muestra una situación estática que no captura el desarrollo del negocio en el futuro.
Valor de Liquidación S/ 6.79No es un buen indicador del valor, ya que este método, al suponer el cese de la actividad empresarial
y la realización de todos los activos y pasivos, no captura el valor del negocio a futuro.
Valor de Contraprestaciones Ofrecidas en
OPA’s anterioresNo aplica No aplica, ya que Modasa no ha realizado OPA’s anteriores.
Valor de Precio Promedio de los Valores No aplicaNo aplica, ya que la cotización de la acción de inversión no cumple con los criterios establecidos para
la aplicación de esta metodología.
Valor de Múltiplos y Transacciones
Comparables ReferencialesS/ 4.90 - S/ 8.81(*)
No es un buen indicador de valor, ya que la muestra de compañías identificadas no son perfectamente
comparables a Modasa, por lo que el valor relativo resultante no refleja el valor específico del negocio
a futuro de Modasa.
Valor de Negocio en Marcha S/ 7.32Precio mínimo seleccionado. Se considera que esta metodología es la que mejor refleja el valor de
Modasa, ya que toma en cuenta la dinámica del negocio en el futuro y el valor del dinero en el tiempo.
El precio mínimo seleccionado para la OPC por Exclusión de las acciones de inversión de Modasa es S/ 7.32 por acción, correspondiente al precio resultante a travésdel método de Valor de Negocio en Marcha. Dicho valor ha sido estimado al 19 de febrero de 2021, fecha que genera la obligación de realizar la OPC.
Actualización del precio mínimo
Fuente: tasa de interés pasiva en moneda nacional (TIPMN), SBS.122 |
Resultados de las Metodologías de Valorización
El precio por acción de inversión al 19 de febrero de 2021, fecha en que segenera la obligación de realizar la OPC, es S/ 7.32 por acción,correspondiente al método de Valor de Negocio en Marcha.
Debido al tiempo transcurrido entre la fecha que genera la obligación derealizar la OPC (19 de febrero de 2021) y la fecha de entrega del Informe deValorización (15 de julio de 2021), se considera pertinente actualizar el preciode la acción de inversión aplicando la tasa de interés pasiva en monedanacional publicada por la SBS.
El precio por acción de inversión al 15 de julio de 2021, fecha de entrega delInforme de Valorización, es S/ 7.34 por acción.
Precio por acción de inversión al 15 de julio de 2021
Precio por acción de inversión al 19/02/2021 (S/ por acción) 7.32
Número de días transcurridos entre el 19/02/2021 y el 15/07/2021 146
Tasa de interés pasiva anual en moneda nacional al 19/02/2021 0.91%
Precio por acción de inversión al 15/07/21 (S/ por acción) 7.34
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
123 |
Matriz de sensibilidad
124 |
Análisis de sensibilidad
A continuación, se presenta la matriz de sensibilidad del precio por acción de inversión obtenido en el método de Valor de Negocio en Marcha ante diferentes tasas dedescuento (COK) y tasas de crecimiento para el cálculo del valor terminal.
.
Tasa de crecimiento a perpetuidad
7.32 1.25% 1.50% 1.75% 2.00% 2.25% 2.50% 2.75%
Tasa
COK
13.3% 7.88 7.96 8.05 8.14 8.23 8.33 8.44
13.8% 7.48 7.55 7.63 7.71 7.80 7.88 7.97
14.3% 7.12 7.18 7.25 7.32 7.39 7.47 7.55
14.8% 6.78 6.84 6.90 6.96 7.03 7.10 7.17
15.3% 6.47 6.52 6.58 6.63 6.69 6.75 6.81
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
125 |
126 |
Conclusiones y recomendaciones
En opinión de Macroinvest MA S.A.C. el precio mínimo a ser tomado en cuenta por Motores Diesel Andinos S.A. en la Oferta Pública de Compra por Exclusión sobrelas acciones de inversión emitidas por Motores Diesel Andinos S.A. es de S/ 7.34 por acción de inversión, correspondiente al precio resultante a través del métodode Valor de Negocio en Marcha y actualizado a la fecha de entrega del Informe de Valorización (15 de julio de 2021).
.
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de Fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
127 |
128 |
Información proporcionada por la empresa
Modasa Diesel Andino:
20/05/2021: Estados Financieros Auditados 2016-2020 de Motores Diesel Andino.
20/05/2021: Detalle del estado de acciones pendientes por emitir.
20/05/2021: Informe de Precios de Transferencia 2018-2019 elaborado por Ernst & Young.
20/05/2021: Factura del alquiler al local Sodimac de mayo de 2021.
20/05/2021: Metodología de registro contable del local alquilado a Sodimac.
20/05/2021: Estructura de ingresos de contrato de derecho de superficie Sodimac.
20/05/2021: Informe de sueldos y cargos sociales mensual de 2021 de Motores Diesel Andino.
20/05/2021: Memorias Anuales de Motores Diesel Andino 2016 – 2020.
20/05/2021: Constancia y detalle PDT de enero, febrero y marzo de 2021 de Motores Diesel Andino.
20/05/2021: Declaración jurada SUNAT 2019.
20/05/2021: Plan de Contingencias de la Planta Lurín de Motores Diesel Andino.
20/05/2021: Hecho de Importancia sobre Política de Dividendos 2021.
20/05/2021: Procedimiento para la Búsqueda, Evaluación y Selección del Talento del 26/03/2021.
20/05/2021: Procedimiento para la Sensibilización y Capacitación de Colaboradores del 22/03/2021.
20/05/2021: Procedimiento para la Inducción y Entrenamiento del Personal del 22/02/2019.
20/05/2021: Procedimiento para la Seguridad Física del 07/11/2019.
20/05/2021: Procedimiento para el Control de Fotochecks del 06/11/2018.
20/05/2021: Procedimiento para la Incorporación, Mantenimiento y Cese de Talento del 09/02/2018.
20/05/2021: Procedimiento para el Pedido y Entrega de EPP y Uniformes de Trabajo del 12/09/2017.
20/05/2021: Programa Anual de Seguridad y Salud en el Trabajo 2021.
20/05/2021: Reglamento Interno de Trabajo.
20/05/2021: Reglamento Interno de Seguridad y Salud en el Trabajo del 28/02/2019.
20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín 3 con fecha de inspección 30/10/2017.
20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín con fecha de inspección 09/09/2020.
Lista de Fuentes de información
129 |
20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín 4 con fecha de inspección 30/10/2027.
20/05/2021: Informe de Tasación de la Planta Industrial Lurín con fecha de tasación 12/10/2017.
21/05/2021: Detalle de Adquisiciones de Activo Fijo 2016 – Mar. 2021.
21/05/2021: Cronograma Depreciaciones y Amortizaciones.
21/05/2021: Cronogramas de Financiamientos MP y CP al 30/04/2021.
21/05/2021: Organigrama de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Modabus.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Modapower.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2016 – 2018 de Modaservice.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Modabus.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Modapower.
25/05/2021: Detalle de Estado de Resultados 2019, 2020 y Mar. 2021 de Modaservice.
25/05/2021: Proyecciones de Estado de Resultados 2021 de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Detalle de principales proveedores de Modabus 2016 - 2020.
25/05/2021: Detalle de principales proveedores de Modaservice 2016 - 2020.
25/05/2021: Composición Fija y Variable de Costos y Gastos Operativos de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Detalle de cuentas por cobrar a 2017 – 2020 y Mar. 2021 de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Detalle de fianzas a Mar. 2021 de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Certificado Literal del Registro de Personas Jurídicas de Sunarp.
25/05/2021: Registro de la Propiedad Industrial de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Diagrama de Grupo Económico 2021 de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Estructura del accionariado de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Informe de Litigios de Motores Diesel Andino.
25/05/2021: Testimonio – Contrato de Superficie Sodimac.
Lista de Fuentes de información
130 |
28/05/2021: Detalle de Costo de Ventas de Modabus y Modapower.
28/05/2021: Detalle de Ventas de Modabus de 2016 – 2020 y 2021 estimado.
28/05/2021: Detalle de Ventas de Modaservice de 2016 – 2020 y 2021 estimado.
28/05/2021: Unidades Vendidas y Valorización de Grupos Electrógenos de Ene. 2020 – Feb. 2021.
28/05/2021: Proyecciones de Ventas de Modabus 2022 – 2024.
03/06/2021: Capacidad de Producción de la Planta Modabus y Modaservice.
03/06/2021: Cláusulas de Contrato con Sodimac.
03/06/2021: Convents Financieros Exigidos por Bancos.
03/06/2021: Detalle de Ventas 2016 – 2020 de Modapower.
03/06/2021: Hoja de Traba – Impuesto a la Renta de Motores Diesel Andino.
09/06/2021: Carta de Postergación de Compras de Servicios Generales Anita.
09/06/2021: Ata de la Sesión de Directorio N° 223 de Motores Diesel Andino.
09/06/2021: Carpeta de fotos de buses de Motores Diesel Andino.
09/06/2021: Legalización del Libro de Actas de Directorio de Motores Diesel Andino.
09/06/2021: Estado de Resultados proyectados al 2021 por línea de negocio de Motores Diesel Andino.
09/06/2021: Proyección de ventas de 2021 de Modabus.
09/06/2021: Cálculo del Valor Razonable 2016 – 2020 de Sodimac.
14/06/2021: Valuación de un Inmueble en los Frutales de Motores Diesel Andino.
14/06/2021: Proyección de Cuentas por Cobrar 2021 – 2026 por línea de negocio de Motores Diesel Andino.
22/06/2021: Metodología de Registro Contable de Local Alquilado a Sodimac.
26/06/2021: Flota de buses actual de Allin Group.
26/06/2021: Detalle de Cuentas por Cobrar y Provisiones de Corredores Complementarios.
26/06/2021: Estados Financieros 2020 – Mar. 2021 de Modasa Brasil.
Consorcio Transporte Arequipa:
20/05/2021: Estados Financieros Auditados 2016 – 2020 de Consorcio Transporte Arequipa.
03/06/2021: Proyecciones de Estado de Resultados de 2021 de Consorcio Transporte Arequipa.
Lista de Fuentes de información
131 |
15/06/2021: Detalle de Kilómetros Recorridos, Tarifas, Pasajeros Transportados y Contraprestación Económica 2016 – 20020.
26/06/2021: Flota de buses actual de Consorcio Transporte Arequipa.
Fuentes de información pública
Estados Financieros Auditados 2016 – 2020 de Motores Diesel Andino.
Memorias Anuales de Motores Diesel Andino 2016 – 2020.
Hechos de Importancia publicados en la Bolsa de Valores de Lima.
Otras fuentes de información
S&P Capital IQ
Bloomberg LP
Mergermarket
Adex Data Trade
El Comercio
Gestión
Perú Construye
Reporte Económico: Escenarios Económicos Post-elecciones. Preparado por: Macroconsult, may. 2021.
Presentación de Resultados al Primer Trimestre de 2021 Preparado por: Motores Diesel Andino, mar. 2021.
Reporte Económico: Revisión de Proyecciones Económicas 2020 – 2021. Preparado por: Macroconsult, feb. 2021.
Reporte de Industria: Generator Sets Market - Growth, Trends, Covid-19 Impact, and Forecasts 2021 – 2026. Preparado por: Mordor Intelligence, 2021.
Reporte de Industria: Global Industry Analysis Generator Sets Market 2021-2031. Preparado por: Transparency Market Research, 2021.
Situación del Transporte Público en Lima 2020. Preparado por: Redacción Ciudad+, 2020.
Plan de negocio para la viabilidad de una empresa comercializadora de grupos electrógenos en la ciudad de Lima. Preparado por: Esan Business School, ago. 2019.
Metalmecánica es clave para el desarrollo. Preparado por: La Cámara de Lima, abr. 2019.
Informe de Observancia: Situación del Transporte Urbano en Lima y Callao 2018. Preparado por: Fundación Trnasitemos, 2018.
Revista Número 48: El Mejor Escenario para Impulsar la Reactivación del Sector. Preparado por: Perú Construye, ago. 2017.
Revista de Modasa Edición 19: Los Buses Modasa ya están en el Corredor Morado de SJL. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2017.
Revista de Modasa Edición 18: Proyecto Ermitaño: El Lado Social de los Negocios. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2017.
Lista de Fuentes de información
132 |
Revista de Modasa Edición 15: Grupo Electrógeno más potente del país. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2016.
Adenda 03 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, mar. 2016.
Adenda 03 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.4. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, mar. 2016.
Adenda 03 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.5. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, mar. 2016.
Mercado Mundial de Grupos Electrógenos. Diesel el Líder de Hoy; El Gas Natural Gana Terreno. Preparado por: Futurenergy, 2015.
Revista de Modasa Edición 13: Nuevos Buses para Lima. Preparado por: Motores Diesel Andino, 2015.
Adenda 02 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2, 3.4 y 3.5. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, dic. 2014.
Adenda 01 Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2, 3.4 y 3.5. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, nov. 2014.
Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.2. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, jul. 2014.
Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.4. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, jul. 2014.
Contrato Corredor TGA - Paquete de Servicio Nº 3.5. Preparado por: Protransporte y Municipalidad Metropolitana de Lima, jul. 2014.
Páginas web consultadas
Web Bolsa de Valores de Lima (www.bvl.com.pe)
Web Superintendencia de Mercado de Valores (www.smv.gob.pe)
Web Banco Central de Reserva del Perú (www.bcrp.gob.pe)
Web Instituto Nacional de Estadística e Informática (www.inei.gob.pe)
Web Motores Diesel Andino (www.modasa.com.pe)
Web Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (www.sbs.gob.pe)
Web Fondo Internacional Monetario (www.imf.org)
Web Trade Map (www.trademap.org)
Web UN Comtrade (www.comtrade.un.org)
Web Asociación Automotriz del Perú (www.aap.org.pe)
Web Municipalidad Metropolitana de Lima (www.munlima.gob.pe)
Web Fondo Metropolitano de Inversiones (www.invermet.gob.pe)
Web Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao (www.atu.gob.pe)
Web Corredor Azul (www.corredorazul.pe)
Lista de Fuentes de información
1. Resumen Ejecutivo
2. Antecedentes de la Operación
3. Conocimiento de Motores Diesel Andinos S.A.
4. Análisis Macro Ambiental
5. Análisis Micro Ambiental
6. Descripción y Análisis de la Industria
7. Análisis Financiero
8. Criterios y Metodologías de Valorización
9. Resultados de las Metodologías de Valorización
10. Análisis de Sensibilidad
11. Conclusiones y Recomendaciones
12. Lista de fuentes de Información
13. Anexos
Contenido
133 |
13. Anexos
A. Declaración Jurada de Contingencias
B. Estados Financieros Proyectados
C. Histórico de cotizaciones
D. Compañías comparables
E. Resumen de tasaciones recibidas
Contenido
134 |
DECLARACION JURADA
Lima, 24 de mayo de 2021
Señores
Macroinvest MA S.A.C.
Presente.-
De nuestra consideración:
Por la presente, yo, Juan Javier Lesevic Rodríguez, identificado con D.N.I. 08803371,
como Gerente General de la empresa Motores Diesel Andinos S.A. con RUC
20417926632; declaro bajo juramento lo siguiente:
i) Que toda la información y/o documentación proporcionada por Motores Diesel
Andinos S.A. a Macroinvest MA S.A.C., para determinar el precio mínimo a
ser tomado en cuenta por Motores Diesel Andinos S.A. en la Oferta Pública de
Compra por Exclusión sobre las Acciones de Inversión emitidas por Motores
Diesel Andinos S.A., es veraz, oportuna y suficiente en los términos exigidos
por las normas que regulan el Mercado de Valores peruano, encontrándose, en
consecuencia, Macroinvest MA S.A.C. habilitado para confiar legítimamente
en la misma;
ii) Que, al mejor de su conocimiento y bajo sus mejores esfuerzos, la información
y/o documentación proporcionada conforme a i) permite conocer y entender la
situación legal, financiera y contable de la compañía, así como sus principales
contingencias, no existiendo, al mejor de su conocimiento, ninguna otra
información y/o documentación que resulte relevante para efectos de la
valorización encomendada.
Atentamente,
13. Anexos
A. Declaración Jurada
B. Estados Financieros Proyectados
C. Histórico de cotizaciones
D. Compañías comparables
E. Resumen de tasaciones recibidas
Contenido
136 |
Resultados de proyección de Motores Diesel Andinos individual: Estado de Ganancias y Pérdidas proyectado
Fuente: Proyecciones Macroinvest137 |
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P
Venta de bienes y servicios 268,158 308,563 350,158 405,733 427,621 450,915 475,714 502,123 530,256 560,234
Alquiler de inmueble 7,905 8,697 9,087 9,269 9,455 9,644 9,836 10,033 10,234 10,439
Total ingresos 276,064 317,260 359,245 415,002 437,076 460,559 485,550 512,156 540,489 570,673
Costo de ventas (202,550) (229,096) (260,459) (302,658) (319,861) (337,900) (356,912) (376,904) (398,896) (421,874)
Utilidad bruta 73,513 88,164 98,786 112,344 117,215 122,659 128,639 135,252 141,593 148,798
Gastos de venta (47,259) (101,031) (37,710) (41,968) (43,836) (46,272) (48,104) (50,109) (52,409) (54,725)
Gastos de venta (25,529) (28,523) (30,901) (34,101) (35,552) (37,542) (38,900) (40,401) (42,164) (43,908)
Estimación por deterioro de cuentas por cobrar
comerciales(21,730) (72,508) (6,809) (7,866) (8,285) (8,730) (9,204) (9,708) (10,245) (10,817)
Gastos de administración (26,086) (28,518) (30,555) (33,333) (34,727) (36,056) (37,375) (38,666) (40,301) (41,833)
Otros ingresos 2,873 380 380 380 380 140 140 - - -
Otros gastos (359) (412) (467) (539) (568) (599) (631) (666) (702) (742)
Utilidad operativa 2,683 (41,418) 30,434 36,884 38,463 39,873 42,669 45,812 48,180 51,498
Ingresos financieros 18,223 15,056 18,731 23,634 27,610 30,433 32,852 35,219 37,269 39,453
Gastos financieros (11,128) (10,607) (10,541) (12,123) (14,377) (16,513) (18,536) (20,061) (21,479) (22,811)
Diferencia de cambio, neta 314 9,430 2,605 1,767 1,156 1,266 - - - -
Utilidad antes de impuestos 10,092 (27,539) 41,229 50,163 52,852 55,059 56,984 60,971 63,971 68,140
Impuesto a las ganancias (2,518) 8,583 (11,704) (14,339) (15,133) (15,784) (16,352) (17,528) (18,413) (19,642)
Utilidad neta 7,573 (18,956) 29,525 35,823 37,719 39,275 40,633 43,443 45,558 48,497
Anexo B
Resultados de proyección de Motores Diesel Andinos individual: Balance General proyectado
Fuente: Proyecciones Macroinvest138 |
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P
Efectivo y equivalente de efectivo 2,761 3,173 3,592 10,116 4,893 4,606 4,856 5,122 5,405 5,707
Cuentas por cobrar comerciales, neto 113,667 125,156 140,233 158,188 174,099 187,877 203,364 215,448 228,319 242,030
Otras cuentas por cobrar 7,421 7,615 8,315 9,747 10,035 10,345 10,666 11,011 11,378 11,770
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 20,549 20,872 20,757 21,045 21,592 21,589 22,761 24,008 25,336 26,751
Inventarios, neto 151,983 151,151 151,364 155,341 163,957 173,083 182,831 193,274 204,372 216,235
Total activo corriente 296,380 307,967 324,261 354,437 374,576 397,500 424,478 448,863 474,810 502,493
Cuentas por cobrar comerciales, neto 121,757 35,022 39,371 50,148 54,966 56,597 54,019 51,368 48,639 45,831
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 7,960 4,980 2,694 1,103 (0) - - - - -
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 123,637 123,290 123,126 124,478 124,919 124,696 124,189 124,007 122,892 121,676
Activos por derecho de uso, neto 8,093 6,100 4,107 2,114 12,190 9,655 7,241 4,828 2,414 12,574
Inversiones en subsidiarias 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641 9,641
Propiedades de inversión, neto 66,308 64,753 63,198 61,643 60,088 58,533 56,978 55,423 53,868 52,313
Activos intangibles, neto 112 272 253 252 249 246 243 240 236 232
Total activo no corriente 337,509 244,058 242,389 249,380 262,053 259,368 252,312 245,505 237,690 242,268
Total activo 633,889 552,026 566,650 603,817 636,629 656,869 676,790 694,368 712,500 744,761
Anexo B
Resultados de proyección de Motores Diesel Andinos individual: Balance General proyectado
Fuente: Proyecciones Macroinvest139 |
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P 2027P 2028P 2029P 2030P
Otros pasivos financieros 90,078 62,683 46,950 61,379 66,310 75,663 83,857 89,212 94,849 100,079
Cuentas por pagar comerciales 36,088 38,063 40,424 43,998 46,438 49,023 51,784 54,742 57,885 61,246
Otras cuentas por pagar 6,393 12,089 19,138 29,821 35,289 39,858 44,009 47,968 52,188 56,683
Cuentas por pagar a partes relacionadas 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300 1,300
Provisiones 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819 4,819
Total pasivo corriente 138,678 118,955 112,631 141,317 154,157 170,663 185,768 198,041 211,041 224,126
Otros pasivos financieros 94,509 72,447 77,646 87,551 109,079 113,963 115,740 117,582 119,560 135,035
Pasivo por impuesto a las ganancias diferido, neto 15,229 (5,893) (7,677) (9,817) (12,128) (14,293) (16,679) (19,260) (22,049) (25,059)
Total pasivo 248,416 185,509 182,601 219,051 251,108 270,333 284,830 296,363 308,552 334,102
Capital social 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277 25,277
Acciones de inversión 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123 4,123
Acciones de tesorería (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255) (1,255)
Reserva legal 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055 5,055
Otras reservas de capital (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413) (11,413)
Excedente de revaluación 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434 29,434
Resultados acumulados 334,252 315,296 332,828 333,545 334,299 335,315 340,738 346,784 352,727 359,437
Total patrimonio neto 385,473 366,517 384,049 384,766 385,520 386,536 391,959 398,005 403,948 410,658
Total pasivo y patrimonio neto 633,889 552,026 566,650 603,817 636,629 656,869 676,790 694,368 712,500 744,761
Anexo B
Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: Estado de Ganancias y Pérdidas proyectado
Fuente: Proyecciones Macroinvest140 |
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P Mayo 2027
Ingresos por operación 34,067 40,030 40,830 41,647 42,480 43,330 18,415
Costos de operación (29,027) (30,686) (31,228) (31,812) (31,176) (31,239) (12,790)
Utilidad bruta 5,040 9,344 9,603 9,835 11,304 12,091 5,625
Gastos de administración (2,898) (6,563) (6,704) (6,842) (6,990) (7,127) (3,022)
Gastos de venta (328) (721) (735) (750) (765) (780) (332)
Otros ingresos 14,260 - - - - - -
Utilidad operativa 16,074 2,060 2,163 2,243 3,550 4,183 2,272
Ingresos financieros 123 - - - - - -
Gastos financieros (5,065) (2,845) (2,348) (1,462) (1,194) (954) (439)
Diferencia de cambio, neta (611) (1,511) (1,638) (1,484) (1,334) (1,248) (397)
Utilidad antes de impuestos 10,521 (2,295) (1,823) (704) 1,022 1,981 1,436
Impuesto a las ganancias 645 (18) (109) (206) (308) (415) (633)
Utilidad neta 11,166 (2,313) (1,932) (910) 714 1,566 803
Anexo B
Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: Balance General proyectado
Fuente: Proyecciones Macroinvest141 |
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P Mayo 2027
Efectivo y equivalente de efectivo 9,911 4,063 250 250 2,077 5,051 6,737
Cuentas por cobrar comerciales, neto 16,788 16,849 16,858 16,866 16,875 16,883 16,899
Otras cuentas por cobrar 2,688 3,135 3,181 3,227 3,275 3,323 3,134
Inventarios, neto 199 215 219 224 228 233 241
Total activo corriente 29,587 24,262 20,508 20,567 22,455 25,491 27,011
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 1,431 1,431 1,431 1,431 1,431 1,431 1,431
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto 265 248 218 175 114 34 -
Activos por derecho de uso, neto 21,175 17,001 12,826 8,652 4,478 303 -
Activo por impuesto a la renta diferido, neto 1,789 1,771 1,662 1,456 1,148 733 -
Activos intangibles, neto 23,550 19,013 14,370 9,585 5,894 2,603 -
Total activo no corriente 48,211 39,464 30,507 21,299 13,064 5,104 1,431
- - - - - - -
Total activo 77,797 63,726 51,014 41,866 35,519 30,595 28,442
Anexo B
Resultados de proyección de Consorcio de Transporte Arequipa: Balance General proyectado
Fuente: Proyecciones Macroinvest142 |
(S/ miles) 2021P 2022P 2023P 2024P 2025P 2026P MAY. 2027
Porción corriente de deuda a largo plazo 5,424 5,154 - - - - -
Deuda revolvente - - 1,713 443 0 (0) 0
Cuentas por pagar comerciales 2,697 3,253 3,310 3,368 3,427 3,487 3,252
Cuentas por pagar a partes relacionadas 3,473 2,980 2,286 1,591 1,103 - -
Tributos y otras cuentas por pagar 835 947 959 971 983 995 947
Pasivo por arrendamiento 4,183 4,493 4,821 5,166 5,531 2,397 -
Beneficios a los empleados 3,167 3,819 3,886 3,954 4,023 4,094 3,818
Total pasivo corriente 19,778 20,647 16,974 15,493 15,066 10,973 8,018
Deuda a largo plazo 5,154 - - - - - -
Pasivo por arrendamiento 22,408 17,915 13,094 7,928 2,397 - -
Cuentas por pagar a partes relacionadas 8,856 5,876 3,591 1,999 896 896 896
Total pasivo 56,197 44,438 33,659 25,421 18,360 11,870 8,914
Capital social 9,100 9,100 9,100 9,100 9,100 9,100 9,100
Reserva legal 1,144 1,144 1,144 1,144 1,215 1,372 1,452
Resultados acumulados 11,357 9,044 7,111 6,201 6,844 8,253 8,976
Total patrimonio neto 21,601 19,288 17,355 16,445 17,159 18,725 19,528
Total pasivo y patrimonio neto 77,797 63,726 51,014 41,866 35,519 30,595 28,442
Anexo B
13. Anexos
A. Declaración Jurada
B. Estados Financieros Proyectados
C. Histórico de cotizaciones
D. Compañías comparables
E. Resumen de tasaciones recibidas
Contenido
143 |
Histórico de cotizaciones
144 |
Anexo C
Motores Diesel Andinos S.A. - BVL: MODIANI1
Fecha de cotización Apertura Cierre Cantidad negociada Monto negociado (S/)
19/02/2021
18/02/2021
17/02/2021
16/02/2021
15/02/2021
12/02/2021
11/02/2021
10/02/2021
9/02/2021
8/02/2021
5/02/2021
4/02/2021
3/02/2021
2/02/2021
1/02/2021
29/01/2021
28/01/2021 7.5 7.5 62,808.0 467,919.6
27/01/2021
26/01/2021
25/01/2021
22/01/2021
21/01/2021
20/01/2021
Histórico de cotizaciones
145 |
Anexo C
Motores Diesel Andinos S.A. - BVL: MODIANI1
Fecha de cotización Apertura Cierre Cantidad negociada Monto negociado (S/)
19/01/2021
18/01/2021
15/01/2021
14/01/2021
13/01/2021
12/01/2021
11/01/2021
8/01/2021
7/01/2021
6/01/2021
5/01/2021
4/01/2021
31/12/2020
30/12/2020
29/12/2020
28/12/2020
24/12/2020
23/12/2020
22/12/2020
21/12/2020
18/12/2020
17/12/2020
16/12/2020
Histórico de cotizaciones
146 |
Anexo C
Motores Diesel Andinos S.A. - BVL: MODIANI1
Fecha de cotización Apertura Cierre Cantidad negociada Monto negociado (S/)
15/12/2020
14/12/2020
11/12/2020
10/12/2020
9/12/2020
7/12/2020
4/12/2020
3/12/2020
2/12/2020
1/12/2020
30/11/2020
27/11/2020
26/11/2020 7.0 7.0 15,000.0 105,000.0
25/11/2020
24/11/2020
23/11/2020
20/11/2020
19/11/2020
18/11/2020
17/11/2020
16/11/2020
13/11/2020
12/11/2020
Histórico de cotizaciones
147 |
Anexo C
Motores Diesel Andinos S.A. - BVL: MODIANI1
Fecha de cotización Apertura Cierre Cantidad negociada Monto negociado (S/)
11/11/2020
10/11/2020
9/11/2020
6/11/2020
5/11/2020
4/11/2020
3/11/2020
2/11/2020
30/10/2020
29/10/2020
28/10/2020
27/10/2020
26/10/2020
23/10/2020
22/10/2020
21/10/2020
20/10/2020
19/10/2020
16/10/2020
15/10/2020
14/10/2020
13/10/2020
12/10/2020
Histórico de cotizaciones
148 |
Anexo C
Motores Diesel Andinos S.A. - BVL: MODIANI1
Fecha de cotización Apertura Cierre Cantidad negociada Monto negociado (S/)
9/10/2020
8/10/2020
7/10/2020
6/10/2020
5/10/2020
2/10/2020
1/10/2020
30/09/2020
29/09/2020
28/09/2020
25/09/2020
24/09/2020
23/09/2020
22/09/2020
21/09/2020
18/09/2020
17/09/2020
16/09/2020
15/09/2020
14/09/2020
11/09/2020
10/09/2020
9/09/2020
Histórico de cotizaciones
149 |
Anexo C
Motores Diesel Andinos S.A. - BVL: MODIANI1
Fecha de cotización Apertura Cierre Cantidad negociada Monto negociado (S/)
8/09/2020
7/09/2020
4/09/2020
3/09/2020
2/09/2020
1/09/2020
31/08/2020
28/08/2020
27/08/2020
26/08/2020
25/08/2020
24/08/2020
21/08/2020
13. Anexos
A. Declaración Jurada
B. Estados Financieros Proyectados
C. Histórico de cotizaciones
D. Compañías comparables
E. Resumen de tasaciones recibidas
Contenido
150 |
Compañías comparables – fabricación de buses (Modabus)
151 |
Anexo D
Empresa País Cap. Mercado (US$ mm) Beta apalancado Tasa de Impuesto a la Renta Deuda / Patrimonio Beta desapalancado
Volvo AB Suecia 53,230 1.22 21% 35% 0.96x
REV Group Inc Estados Unidos 785 1.20 21% 45% 0.88x
Marcopolo SA Brasil 453 1.17 34% 89% 0.74x
Hino Motors Ltd Japón 5,504 1.34 31% 38% 1.06x
Otokar Otomotiv Ve Savunma San Turquía 1,310 0.94 22% 19% 0.82x
Promedio ponderado 0.95
Compañías comparables – fabricación de grupos electrógenos (Modapower)
152 |
Anexo D
Empresa País Cap. Mercado (US$ mm) Beta apalancado Tasa de Impuesto a la Renta Deuda / Patrimonio Beta desapalancado
Hyundai Electric & Energy Syst Corea Del Sur 600 1.32 10% 119% 0.64x
Hyosung Heavy Industries Corp Corea Del Sur 656 1.48 10% 167% 0.59x
Cummins Inc Estados Unidos 36,436 1.05 21% 13% 0.95x
Aggreko PLC Gran Bretaña 3,013 1.34 19% 22% 1.13x
Denyo Co Ltd Japón 475 1.10 31% 3% 1.08x
Atlas Copco AB Suecia 72,333 1.08 23% 4% 1.05x
Promedio ponderado 1.01
Compañías comparables – transporte (CTA)
153 |
Anexo D
Empresa País Cap. Mercado (US$ mm) Beta apalancado Tasa de Impuesto a la Renta Deuda / Patrimonio Beta desapalancado
National Express Group PLC Gran Bretaña 3,187 1.90 19% 73% 1.2x
TRANSPORT INT'L Hong Kong 1,159 0.38 17% 30% 0.3x
DZT China 1,263 1.02 25% 44% 0.8x
HIS Co Ltd Japón 1,978 1.26 31% 117% 0.7x
Evergreen International Storag Taiwán 512 0.62 20% 50% 0.4x
Promedio ponderado 0.82
13. Anexos
A. Declaración Jurada
B. Estados Financieros Proyectados
C. Histórico de cotizaciones
D. Compañías comparables
E. Resumen de tasaciones recibidas
Contenido
154 |
Resumen de tasaciones recibidas
155 |
Anexo E
El detalle de las tasaciones que compartió la Compañía es la siguiente (valores en S/):
VC TerrenoVC
EdificacionesVC Total VR
Terreno Los Frutales
Local Comercial Los Frutales 40,055,285 5,325,066 45,380,351 36,304,283
Planta industrial buses Lote 3 39,916,800 20,106,013 60,022,813 45,017,109
Planta industrial grupos electrógenos Lote 6 29,574,930 16,324,894 45,899,824 36,719,859
Planta buses Lote 4-5B 9,932,780 5,591,119 15,523,899 12,419,119
Terreno Parcela C33B 14,085,500 135,521 14,221,021 11,376,817
Total 133,565,295 47,482,613 181,047,908 141,837,188
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
VALUACION DE UN INMUEBLE
HOJA DE RESUMEN
UUBBIICCAACCIIÓÓNN : AV. LOS FRUTALES N°329, EN EL DISTRITO DE ATE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA
PPRROOPPIIEETTAARRIIOO : MOTORES DIESEL ANDINOS S.A
VVAALLOORR DDEE RREEPPOOSSIICCIIOONN UUSS $$ :: 1133’’ 224455,,887700..0000
VVAALLOORR CCOOMMEERRCCIIAALL UUSS $$ : 1133’’ 224455,,887700..0000
VVAALLOORR DDEE RREEAALLIIZZAACCIIOONN UUSS $$ : 1100’’ 559966,,884466..6600
PP EE RR II TT OO :: ING. CARLOS BENAVIDES V.
FFEECCHHAA DDEE TTAASSAACCIIOONN :: 23 – 11- 2016
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
VALUACION DE UN INMUEBLE
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
11..00 UUBBIICCAACCIIÓÓNN
El inmueble materia de la presente tasación se encuentra ubicado en Av. Los Frutales N°329, en el distrito de Ate, provincia y departamento de Lima.
2.0 ENTORNO
Su entorno está constituido por una zona comercial e industrial.
2.1 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
El entorno, en donde se ubica el predio: cuenta con obras completas de infraestructura urbana tales como: redes de agua, desagüe, pistas de asfalto, cuenta con veredas, redes de alumbrado público y domiciliario, y redes telefónicas.
3.0 TTEERRRREENNOO
3.1 LLIINNDDEERROOSS
NNoo ssee ddiissppoonnee ddee llaa iinnffoorrmmaacciióónn..
3.2 AARREEAA
El área del lote de terreno es de 5,845.78 m2.
4.0 EEDDIIFFIICCAACCIIOONN
4.1 DDEESSCCRRIIPPCCIIOONN
Se trata de un inmueble de uso industrial, que cuenta con dos edificaciones y una nave industrial destinada a a reparación de vehículos. Sus principales vías de acceso son las Av. Los Frutales, Av. Nicolas Ayllon, Av. Separadora Industrial y Av. Javier Prado.
4.2 DDIISSTTRRIIBBUUCCIIOONN
La distribución del inmueble es la siguiente:
Primer piso.- Garita de ingreso con servicios higiénicos, oficinas de administración, vestuarios, servicios higiénicos, almacén general, taller de reparaciones, almacén cosac, lubricantes, bombas, sala aci, compresores, pruebas de motores, grupo electrógeno, laboratorio de bombas de inyección, sala de reparación, sala de capacitación y nave industrial. Segundo Piso.- comedor, oficinas, servicios higiénicos.
Tercer Piso.- Sala de capacitación con servicios higiénicos.
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
4.3 EESSPPEECCIIFFIICCAACCIIOONNEESS TTEECCNNIICCAASS
Estructuras
Cimentación: Zapatas de concreto armado y cimiento corrido. Estructuras: Columnas y vigas de concreto armado, estructuras metálicas en la nave industrial Techos: Losas aligeradas de concreto armado y estructuras metálicas con cobertura de planchas metálicas, en la nave industrial. Acabados Pisos: De cemento pulido y cerámicos. Revestimientos: Tarrajeo frotachado de cemento arena y pintado. Puertas: Metálicas. Ventanas: Aluminio con vidrio templado. Baños: Aparatos sanitarios blancos. Instalaciones
Instalaciones: sanitarias empotradas, eléctricas empotradas y entubadas a la vista.
4.4 AARREEAASS CCOONNSSTTRRUUIIDDAASS
De la revisión del auto avalúo se ha determinado las siguientes áreas techadas:
EDIFICACION NIVEL
AREA
TECHADA
m2
GARITA 1ER. Y 2DO PISO 13.00
OFICINAS DE ADMINISTRACION 1ER. Y 2DO PISO 640.00
VESTUARIOS, SS HH, COMEDOR 1ER. Y 2DO PISO 220.00
SALA DE CAPACITACION TERCER PISO 62.00
ALMACEN GENERAL Y TALLER DE REPARACIONES PRIMER PISO 655.00
NAVE INDUSTRIAL PRIMER PISO 3,640.00
ALMACEN COSAC, LUBRICANTES, SINIESTROS PRIMER PISO 267.00
SALAS ACI, COMPRESORES, PRUEBAS MOTORES Y GE PRIMER PISO 185.00
OFICINA PLANTA Y SS HH 1ER. Y 2DO PISO 20.00
LAB. DE BOMBAS, SALA DE REPARACION, SALA DE CAPACITACIONPRIMER PISO 78.00
TOTAL 5,780.00
4.5 OOBBRRAASS CCOOMMPPLLEEMMEENNTTAARRIIAASS
Las obras complementarías del inmueble están constituidas por:
- Portón de ingreso - Pozas de lavado y engrase - Patios - Cisterna
5.0 AANNTTIIGGUUEEDDAADD
La antigüedad de la edificación es de 0, 3 y 9 años.
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
6.0 EESSTTAADDOO DDEE CCOONNSSEERRVVAACCIIOONN
De la inspección ocular realizada se han comprobado que el inmueble se encuentra en Buen estado de conservación.
7.0 USO DEL INMUEBLE
Actualmente se encuentra en uso de su propietario, destinado a uso industrial.
8.0 INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito en los Registros Públicos de Lima y Callao en la Partida N° 11672817.
II. METODOLOGÍA APLICADA
9.0 PROCEDIMIENTO
Se ha realizado una visita de inspección técnica, a fin de observar las características constructivas y acabados del inmueble, el entorno del predio, e investigación de valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.
10.0 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA
La tasación del inmueble se efectúa por el método de la tasación directa, que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del predio; es decir el valor del terreno, mas el de sus edificaciones y mejoras, mas el de sus obras complementarías e instalaciones fijas y permanentes.
De acuerdo a lo establecido en el titulo II, capitulo D, Articulo II.D.31 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. No. 126-2007-VIVIENDA del 7 de Mayo de 2007, para la valorización de las edificaciones se aplican las siguientes formulas:
VE = AT x VU x F
F = 1-(%/100)
DONDE: VE: VALOR DE LA EDIFICACION AT: AREA TECHADA VU: VALOR UNITARIO F: FACTOR DE DEPRECIACION %: PORCENTAJE DE DEPRECIACION
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
11.0 INVESTIGACIONES DE VALORES COMERCIALES EN LA ZONA
INMUEBLE UBICACIONZONIFIC
ACION
A.T.
m2
A.C.
m2
MONTO
US$
VALOR
UNIT
(US$/m2)
TERRENO Urb. Los Ficus RDM 160 200,000 1,250.00
TERRENOCalle Adolfo King 452, a la
espalda del Mall Aventure PlazaRDM 160 285,000 1,781.25
CASAA dos cuadra del Mall Aventure
PlazaRDM 151 237 220,000 1,456.95
TERRENOUrb. El Asesor II 2 etapa , Av La
Pradera 2 etapaRDM 120 149,000 1,241.67
TERRENOUrb. Los Ficus a un paso del
Mall Centro ComercialCM 7,000 8,690,000 1,241.43
TERRENO
Comite N° 2 MZA. C LOTE 8
(cruce Av. Huaycaran y Av.
Colectora), Urb. Santa Rosa
RDM 115 115,000 1,000.00
12.0 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN
Tomando en consideración su ubicación, dimensiones y características constructivas el inmueble se puede utilizar como comercial, oficinas y similares.
III. VALORIZACION 13.0 VALOR DE REPOSICION (VR)
13.1 VVAALLOORR DDEELL TTEERRRREENNOO ((VVtt))
Del análisis de valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos en la zona y corrección de valores unitarios a partir de factores de exposición FE, área FA y calidad FC, según se indican en el cuadro Anexo 1, se obtiene el valor de US$ 2,000 el m2. Por lo tanto:
AREA
TERRENO
(m2)
VALOR
UNITARIO
(US$/m2)
VALOR
COMERCIAL
(US$)
Vt = 5,845.78 m2 2,000.00/m2 11,691,560.00
Vt = TOTAL US$ 11,691,560.00
13.2 VVAALLOORR DDEE LLAA EEDDIIFFIICCAACCIIOONN ((VVee))
De acuerdo a las características de construcción y acabados del inmueble descritos en la presente valorización, y cuadro de valores unitarios de la construcción se determina
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
ITEM DENOMINACION DEL PREDIO Area m2 VSN US$
VALOR
EDIFICACION
US$
1 GARITA 13.00 4,420.00 3,792.00
2 OFICINAS DE ADMINISTRACION 640.00 281,600.00 268,800.00
3 VESTUARIOS, SS HH, COMEDOR 220.00 96,800.00 82,896.00
4 SALA DE CAPACITACION 62.00 26,040.00 24,850.00
5
ALMACEN GENERAL Y TALLER DE
REPARACIONES 655.00 163,750.00 140,301.00
6 NAVE INDUSTRIAL 3,640.00 982,800.00 844,480.00
7
ALMACEN COSAC, LUBRICANTES,
SINIESTROS 267.00 66,750.00 63,759.00
8
SALAS ACI, COMPRESORES,
PRUEBAS MOTORES Y GE 185.00 46,250.00 44,196.00
9 OFICINA PLANTA Y SS HH 20.00 7,700.00 7,359.00
10
LAB. DE BOMBAS, SALA DE
REPARACION, SALA DE
CAPACITACION 78.00 17,940.00 17,940.00
TOTAL 1,694,050.00 1,498,373.00
Ver anexo 2
13.3 VVAALLOORR DDEE OOBBRRAASS CCOOMMPPLLEEMMEENNTTAARRIIAASS ((VVoocc))
ITEM DESCRIPCIONLONGITUD
(m)
AREA
(m2)
VALOR
SIMILAR
NUEVO US$
VALOR
OBRAS
COMPLEMENT
ARIAS (US$)
1 PORTON DE INGRESO 6.58 29.6 5,330.00 4,797.00
2 POZAS DE LAVADO Y ENGRASE 200 26,000.00 21,320.00
3 PATIOS 700 35,000.00 27,300.00
4 CISTERNA 2,800.00 2,520.00
TOTAL 69,130.00 55,937.00 Ver anexo 3
VVAALLOORR DDEE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)
DESCRIPCION
VALOR DE
REPOSICION
(US$)
TERRENO 11,691,560.00
EDIFICACIONES 1,498,373.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS 55,937.00
TOTAL 13,245,870.00 14.0 VVAALLOORR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
De acuerdo a la investigación de mercado realizada el perito estima que el valor de reposición calculado refleja adecuadamente el valor del inmueble en el mercado, por lo que se establece:
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
DESCRIPCION
VALOR
COMERCIAL
(US$)
TERRENO 11,691,560.00
EDIFICACIONES 1,498,373.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS 55,937.00
TOTAL 13,245,870.00 VC = US$ 13’245,870.00
SON: TRECE MILLONES DOCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.
15.0 VVAALLOORR DDEE RREEAALLIIZZAACCIIOONN DDEELL IINNMMUUEEBLE (VRI)
Para el caso del valor de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones: - Gastos de publicidad : 2.00 % - Gastos de valuación para realización : 0.20 % - Comisiones de ventas : 4.00 % - Mantenimiento : 3.80 % Sub Total : 10.00 % - Otros: Para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 180 días consideramos un ajuste
en el valor de : 10.00 % Total : 20.00 % TOTAL DEDUCCIONES: 20% DEL VALOR COMERCIAL Se refiere al valor neto que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta descontando los castigos y cargos respectivos, como costos de valuación, publicidad, mantenimiento, comisión ventas y un ajuste para la venta en un plazo prudencial. Se considera que el valor de realización asciende a: VRI = VC x FR
DESCRIPCION
VALOR DE
REALIZACION
(US$)
TERRENO 9,353,248.00
EDIFICACIONES 1,198,699.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS 44,749.60
TOTAL 10,596,696.60
TIPO DE CAMBIO: US $ 1.00 = S/. 3.426
Lima, 23 de Noviembre de 2016
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
ANEXO 1 CUADRO COMPARTIVO DEL VALOR DE MERCADO
INMUEBLE UBICACIONZONIFIC
ACION
A.T.
m2
A.C.
m2
MONTO
US$
VALOR
UNIT
(US$/m2)
FE FD FC
VALOR
AJUSTADO
US$/m2
TERRENO Urb. Los Ficus RDM 160 200,000 1,250.00 1.5 0.95 1.2 2138
TERRENOCalle Adolfo King 452, a la
espalda del Mall Aventure PlazaRDM 160 285,000 1,781.25 1.2 0.95 1.1 2234
CASAA dos cuadra del Mall Aventure
PlazaRDM 151 237 220,000 1,456.95 1.3 0.94 1.1 1958
TERRENOUrb. El Asesor II 2 etapa , Av La
Pradera 2 etapaRDM 120 149,000 1,241.67 1.5 0.94 1.15 2013
TERRENOUrb. Los Ficus a un paso del
Mall Centro ComercialCM 7,000 8,690,000 1,241.43 1.2 1.15 1.15 1970
TERRENO
Comite N° 2 MZA. C LOTE 8
(cruce Av. Huaycaran y Av.
Colectora), Urb. Santa Rosa
RDM 115 115,000 1,000.00 1.4 0.94 1.3 1711
2004VALOR PROMEDIO US$/m2
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
ANEXO 2 –EDIFICACIONES
ITEM DESCRIPCIONAREA
m2
AÑO
FAB
EST
ADO
EDAD
AÑOS
VIDA
UTIL
VIDA
REMA
NENTE
COMPO
NENTES
SUBCOMPONENT
ES
V UNIT
US$VSN US$
VALOR
RESIDUAL
US$
DEPRECIA
CIÓN US$
VALOR DE
REPOSICION
US$
VALOR
COMERCIAL
US$
VALOR DE
REALIZACION
US$
1 GARITA 13 2007 340.00 4,420.00 628.00 3,792.00 3,792.00 3,034.00
2007 B 9 60 51 Estructura 150.00 1,950.00 0.00 254.00 1,696.00 1,696.00 1,356.80
2007 B 9 60 51 Techos 60.00 780.00 0.00 101.00 679.00 679.00 543.20
ESTRUCTURAS 2,730.00 355.00 2,375.00 2,375.00 1,900.00
2007 B 9 50 41 Pisos 25.00 325.00 0.00 49.00 276.00 276.00 220.80
2007 B 9 50 41 Puertas y ventanas 20.00 260.00 0.00 39.00 221.00 221.00 176.80
2007 B 9 50 41 Revestimientos 40.00 520.00 0.00 78.00 442.00 442.00 353.60
2007 B 9 50 41 BaÑos 15.00 195.00 0.00 29.00 166.00 166.00 132.80
ACABADOS 1,300.00 195.00 1,105.00 1,105.00 884.00
2007 B 9 40 31 Agua y desague 15.00 195.00 0.00 39.00 156.00 156.00 124.80
2007 B 9 40 31 Electricidad 15.00 195.00 0.00 39.00 156.00 156.00 124.80
INSTALACIONES 390.00 0.00 78.00 312.00 312.00 249.60
2 OFICINAS DE ADMINISTRACION 640 2013 440.00 281,600.00 12,800.00 268,800.00 268,800.00 215,040.00
2013 B 3 60 57 Estructura 160.00 102,400.00 0.00 4,096.00 98,304.00 98,304.00 78,643.20
2013 B 3 60 57 Techos 80.00 51,200.00 0.00 2,048.00 49,152.00 49,152.00 39,321.60
ESTRUCTURAS 153,600.00 6,144.00 147,456.00 147,456.00 117,964.80
2013 B 3 50 47 Pisos 30.00 19,200.00 0.00 960.00 18,240.00 18,240.00 14,592.00
2013 B 3 50 47 Puertas y ventanas 50.00 32,000.00 0.00 1,600.00 30,400.00 30,400.00 24,320.00
2013 B 3 50 47 Revestimientos 50.00 32,000.00 0.00 1,600.00 30,400.00 30,400.00 24,320.00
2013 B 3 50 47 BaÑos 30.00 19,200.00 0.00 960.00 18,240.00 18,240.00 14,592.00
ACABADOS 102,400.00 5,120.00 97,280.00 97,280.00 77,824.00
2013 B 3 40 37 Agua y desague 20.00 12,800.00 0.00 768.00 12,032.00 12,032.00 9,625.60
2013 B 3 40 37 Electricidad 20.00 12,800.00 0.00 768.00 12,032.00 12,032.00 9,625.60
INSTALACIONES 25,600.00 0.00 1,536.00 24,064.00 24,064.00 19,251.20
3 VESTUARIOS, SS HH, COMEDOR 220 2007 440.00 96,800.00 13,904.00 82,896.00 82,896.00 66,317.00
2007 B 9 60 51 Estructura 160.00 35,200.00 0.00 4,576.00 30,624.00 30,624.00 24,499.20
2007 B 9 60 51 Techos 80.00 17,600.00 0.00 2,288.00 15,312.00 15,312.00 12,249.60
ESTRUCTURAS 52,800.00 6,864.00 45,936.00 45,936.00 36,748.80
2007 B 9 50 41 Pisos 30.00 6,600.00 0.00 990.00 5,610.00 5,610.00 4,488.00
2007 B 9 50 41 Puertas y ventanas 50.00 11,000.00 0.00 1,650.00 9,350.00 9,350.00 7,480.00
2007 B 9 50 41 Revestimientos 50.00 11,000.00 0.00 1,650.00 9,350.00 9,350.00 7,480.00
2007 B 9 50 41 BaÑos 30.00 6,600.00 0.00 990.00 5,610.00 5,610.00 4,488.00
ACABADOS 35,200.00 5,280.00 29,920.00 29,920.00 23,936.00
2007 B 9 40 31 Agua y desague 20.00 4,400.00 0.00 880.00 3,520.00 3,520.00 2,816.00
2007 B 9 40 31 Electricidad 20.00 4,400.00 0.00 880.00 3,520.00 3,520.00 2,816.00
INSTALACIONES 8,800.00 0.00 1,760.00 7,040.00 7,040.00 5,632.00
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
ANEXO 2 –EDIFICACIONES
ITEM DESCRIPCIONAREA
m2
AÑO
FAB
EST
ADO
EDAD
AÑOS
VIDA
UTIL
VIDA
REMA
NENTE
COMPO
NENTES
SUBCOMPONENT
ES
V UNIT
US$VSN US$
VALOR
RESIDUAL
US$
DEPRECIA
CIÓN US$
VALOR DE
REPOSICION
US$
VALOR
COMERCIAL
US$
VALOR DE
REALIZACION
US$
4 SALA DE CAPACITACION 62 2013 420.00 26,040.00 1,190.00 24,850.00 24,850.00 19,880.00
2013 B 3 60 57 Estructura 160.00 9,920.00 0.00 397.00 9,523.00 9,523.00 7,618.40
2013 B 3 60 57 Techos 60.00 3,720.00 0.00 149.00 3,571.00 3,571.00 2,856.80
ESTRUCTURAS 13,640.00 546.00 13,094.00 13,094.00 10,475.20
2013 B 3 50 47 Pisos 30.00 1,860.00 0.00 93.00 1,767.00 1,767.00 1,413.60
2013 B 3 50 47 Puertas y ventanas 50.00 3,100.00 0.00 155.00 2,945.00 2,945.00 2,356.00
2013 B 3 50 47 Revestimientos 50.00 3,100.00 0.00 155.00 2,945.00 2,945.00 2,356.00
2013 B 3 50 47 BaÑos 30.00 1,860.00 0.00 93.00 1,767.00 1,767.00 1,413.60
ACABADOS 9,920.00 496.00 9,424.00 9,424.00 7,539.20
2013 B 3 40 37 Agua y desague 20.00 1,240.00 0.00 74.00 1,166.00 1,166.00 932.80
2013 B 3 40 37 Electricidad 20.00 1,240.00 0.00 74.00 1,166.00 1,166.00 932.80
INSTALACIONES 2,480.00 0.00 148.00 2,332.00 2,332.00 1,865.60
5 ALMACEN GENERAL Y TALLER DE REPARACIONES655 2007 250.00 163,750.00 23,449.00 140,301.00 140,301.00 112,241.00
2007 B 9 60 51 Estructura 100.00 65,500.00 0.00 8,515.00 56,985.00 56,985.00 45,588.00
2007 B 9 60 51 Techos 60.00 39,300.00 0.00 5,109.00 34,191.00 34,191.00 27,352.80
ESTRUCTURAS 104,800.00 13,624.00 91,176.00 91,176.00 72,940.80
2007 B 9 50 41 Pisos 40.00 26,200.00 0.00 3,930.00 22,270.00 22,270.00 17,816.00
2007 B 9 50 41 Puertas y ventanas 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2007 B 9 50 41 Revestimientos 20.00 13,100.00 0.00 1,965.00 11,135.00 11,135.00 8,908.00
2007 B 9 50 41 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
ACABADOS 39,300.00 5,895.00 33,405.00 33,405.00 26,724.00
2007 B 9 40 31 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2007 B 9 40 31 Electricidad 30.00 19,650.00 0.00 3,930.00 15,720.00 15,720.00 12,576.00
INSTALACIONES 19,650.00 0.00 3,930.00 15,720.00 15,720.00 12,576.00
6 NAVE INDUSTRIAL 3640 2007 270.00 982,800.00 138,320.00 844,480.00 844,480.00 675,584.00
2007 B 9 60 51 Estructura 140.00 509,600.00 0.00 66,248.00 443,352.00 443,352.00 354,681.60
2007 B 9 60 51 Techos 60.00 218,400.00 0.00 28,392.00 190,008.00 190,008.00 152,006.40
ESTRUCTURAS 728,000.00 94,640.00 633,360.00 633,360.00 506,688.00
2007 B 9 50 41 Pisos 40.00 145,600.00 0.00 21,840.00 123,760.00 123,760.00 99,008.00
2007 B 9 50 41 Puertas y ventanas 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2007 B 9 50 41 Revestimientos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2007 B 9 50 41 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
ACABADOS 145,600.00 21,840.00 123,760.00 123,760.00 99,008.00
2007 B 9 40 31 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2007 B 9 40 31 Electricidad 30.00 109,200.00 0.00 21,840.00 87,360.00 87,360.00 69,888.00
INSTALACIONES 109,200.00 0.00 21,840.00 87,360.00 87,360.00 69,888.00
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
ANEXO 2 –EDIFICACIONES
ITEM DESCRIPCIONAREA
m2
AÑO
FAB
EST
ADO
EDAD
AÑOS
VIDA
UTIL
VIDA
REMA
NENTE
COMPO
NENTES
SUBCOMPONENT
ES
V UNIT
US$VSN US$
VALOR
RESIDUAL
US$
DEPRECIA
CIÓN US$
VALOR DE
REPOSICION
US$
VALOR
COMERCIAL
US$
VALOR DE
REALIZACION
US$
7 ALMACEN COSAC, LUBRICANTES, SINIESTROS 267 2013 250.00 66,750.00 2,991.00 63,759.00 63,759.00 51,007.00
2013 B 3 60 57 Estructura 100.00 26,700.00 0.00 1,068.00 25,632.00 25,632.00 20,505.60
2013 B 3 60 57 Techos 60.00 16,020.00 0.00 641.00 15,379.00 15,379.00 12,303.20
ESTRUCTURAS 42,720.00 1,709.00 41,011.00 41,011.00 32,808.80
2013 B 3 50 47 Pisos 40.00 10,680.00 0.00 534.00 10,146.00 10,146.00 8,116.80
2013 B 3 50 47 Puertas y ventanas 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2013 B 3 50 47 Revestimientos 20.00 5,340.00 0.00 267.00 5,073.00 5,073.00 4,058.40
2013 B 3 50 47 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
ACABADOS 16,020.00 801.00 15,219.00 15,219.00 12,175.20
2013 B 3 40 37 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2013 B 3 40 37 Electricidad 30.00 8,010.00 0.00 481.00 7,529.00 7,529.00 6,023.20
INSTALACIONES 8,010.00 0.00 481.00 7,529.00 7,529.00 6,023.20
8 SALAS ACI, COMPRESORES, PRUEBAS 185 2013 250.00 46,250.00 2,054.00 44,196.00 44,196.00 35,357.00
2013 B 3 60 57 Estructura 100.00 18,500.00 0.00 740.00 17,760.00 17,760.00 14,208.00
2013 B 3 60 57 Techos 60.00 11,100.00 0.00 444.00 10,656.00 10,656.00 8,524.80
ESTRUCTURAS 29,600.00 1,184.00 28,416.00 28,416.00 22,732.80
2013 B 3 50 47 Pisos 40.00 7,400.00 0.00 370.00 7,030.00 7,030.00 5,624.00
2013 B 3 50 47 Puertas y ventanas 10.00 1,850.00 0.00 93.00 1,757.00 1,757.00 1,405.60
2013 B 3 50 47 Revestimientos 20.00 3,700.00 0.00 185.00 3,515.00 3,515.00 2,812.00
2013 B 3 50 47 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
ACABADOS 12,950.00 648.00 12,302.00 12,302.00 9,841.60
2013 B 3 40 37 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2013 B 3 40 37 Electricidad 20.00 3,700.00 0.00 222.00 3,478.00 3,478.00 2,782.40
INSTALACIONES 3,700.00 0.00 222.00 3,478.00 3,478.00 2,782.40
9 OFICINA PLANTA Y SS HH 20 2013 385.00 7,700.00 341.00 7,359.00 7,359.00 5,887.00
2013 B 3 60 57 Estructura 150.00 3,000.00 0.00 120.00 2,880.00 2,880.00 2,304.00
2013 B 3 60 57 Techos 100.00 2,000.00 0.00 80.00 1,920.00 1,920.00 1,536.00
ESTRUCTURAS 5,000.00 200.00 4,800.00 4,800.00 3,840.00
2013 B 3 50 47 Pisos 20.00 400.00 0.00 20.00 380.00 380.00 304.00
2013 B 3 50 47 Puertas y ventanas 20.00 400.00 0.00 20.00 380.00 380.00 304.00
2013 B 3 50 47 Revestimientos 50.00 1,000.00 0.00 50.00 950.00 950.00 760.00
2013 B 3 50 47 BaÑos 15.00 300.00 0.00 15.00 285.00 285.00 228.00
ACABADOS 2,100.00 105.00 1,995.00 1,995.00 1,596.00
2013 B 3 40 37 Agua y desague 15.00 300.00 0.00 18.00 282.00 282.00 225.60
2013 B 3 40 37 Electricidad 15.00 300.00 0.00 18.00 282.00 282.00 225.60
INSTALACIONES 600.00 0.00 36.00 564.00 564.00 451.20
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
ANEXO 2 –EDIFICACIONES
ITEM DESCRIPCIONAREA
m2
AÑO
FAB
EST
ADO
EDAD
AÑOS
VIDA
UTIL
VIDA
REMA
NENTE
COMPO
NENTES
SUBCOMPONENT
ES
V UNIT
US$VSN US$
VALOR
RESIDUAL
US$
DEPRECIA
CIÓN US$
VALOR DE
REPOSICION
US$
VALOR
COMERCIAL
US$
VALOR DE
REALIZACION
US$
10 LAB. BOMBAS, SALAS DE REPARACION Y CAPACITACION78 2016 230.00 17,940.00 0.00 17,940.00 17,940.00 14,352.00
2016 B 0 60 60 Estructura 80.00 6,240.00 0.00 0.00 6,240.00 6,240.00 4,992.00
2016 B 0 60 60 Techos 50.00 3,900.00 0.00 0.00 3,900.00 3,900.00 3,120.00
ESTRUCTURAS 10,140.00 0.00 10,140.00 10,140.00 8,112.00
2016 B 0 50 50 Pisos 40.00 3,120.00 0.00 0.00 3,120.00 3,120.00 2,496.00
2016 B 0 50 50 Puertas y ventanas 20.00 1,560.00 0.00 0.00 1,560.00 1,560.00 1,248.00
2016 B 0 50 50 Revestimientos 20.00 1,560.00 0.00 0.00 1,560.00 1,560.00 1,248.00
2016 B 0 50 50 BaÑos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
ACABADOS 6,240.00 0.00 6,240.00 6,240.00 4,992.00
2016 B 0 40 40 Agua y desague 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2016 B 0 40 40 Electricidad 20.00 1,560.00 0.00 0.00 1,560.00 1,560.00 1,248.00
INSTALACIONES 1,560.00 0.00 0.00 1,560.00 1,560.00 1,248.00
TOTAL US$ 5,780.00 1,694,050.00 195,677.00 1,498,373.00 1,498,373.00 1,198,699.00
ANEXO 3 – OBRAS COMPLEMENTARIAS
DESCRIPCION AÑOLONGITU
D (m)
ALTURA
(m)
AREA
(m2)
VOLUME
N (m3)
EDAD
(AÑOS)
VIDA
UTIL
VIDA
REMANE
NTE
VALOR
UNIT
US$
VALOR
SIMILAR
NUEVO US$
DEPRECIACI
ON US$
VALOR DE
REPOSICION
(US$)
VALOR
COMERCIAL
US$
VALOR
REALIZACION
US$
PORTON DE INGRESO PRINCIPAL 2011 6.58 4.5 29.6 5 50 45 180.00 5,330.00 533.00 4,797.00 4,797.00 3,837.60
POZAS DE LAVADO Y ENGRASE 2007 200 9 50 41 130.00 26,000.00 4,680.00 21,320.00 21,320.00 17,056.00
PATIOS 2005 700 11 50 39 50.00 35,000.00 7,700.00 27,300.00 27,300.00 21,840.00
CISTERNA 2011 8 5 50 45 350.00 2,800.00 280.00 2,520.00 2,520.00 2,016.00
TOTAL 69,130.00 13,193.00 55,937.00 55,937.00 44,749.60
Calle Porta Nº 170 – Of. 811 – Miraflores Telf.: 444-2786 Cel.: 9866-40212
PERITAJES Y TASACIONES
FOTOS
OFICINAS ADMINISTRATIVAS VESTUARIOS, COMEDOR, SERVICIOS HIGIENICOS
NAVE INDUSTRIAL TALLER DE REPARACIONES
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 HOJA RESUMEN Página No. 1
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
HOJA RESUMEN DE VALUACION N° 286 - 2,017 GARANTIA INMOBILIARIA
DATOS DEL CLIENTE
CLIENTE Motores diesel andinos SA CODIGO DE CLIENTE
Nº GARANTIA G193-00076780
PROPIETARIO Motores diesel andinos SA
FECHA TASACION 12 de octubre de 2017
DATOS DEL INMUEBLE
DIRECCION Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 de la urbanización Fundo Las Salinas
DISTRITO Lurín
DEPARTAMENTO Lima PROVINCIA Lima
OCUPADO POR Propietario
USO DEL LOCAL TIPO PORCENTAJE ALMACÉN 0%
COMERCIAL 0% INDUSTRIA 100%
OFICINA 0% VIVIENDA 0%
TERRENO AGRICOLA 0% OTRO: 0%
INMUEBLE CERCADO ? SI DECLARATORA DE FABRICA? SI PARCIAL
ZONIFICACION I1 DESCRIPCION DE ZONIFICACIO Industria Elemental y Complementaria
AÑO DE CONSTRUCCIO 2,008 ESTADO DE CONSERVACIÓN Muy bueno
MATERIAL DE CONSTRU Concreto ESPECIFICAR OTROS
DISEÑADA PARA N° DE P 3 N° DE SOTANOS 0 N° DE PISOS 3
OBSERVACIONES 1. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la
inscripción de la numeración, sin embargo consta en el autoavalúo que la dirección es Carretera AntiguaPanamericana Sur 37.5 ex fundo Las Salinas, Zona B.
2. Consta en el asiento B00001 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas donde se precisa que el área de terreno es 30,240.00 m2.
3. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se ha considerado la antigüedad consignada en el autoavalúo.
4. Consta en el asiento B0000 (página 6) de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la inscripción de la anotación de correlación por constitución del derecho de superficie correspondiente al suelo y el subsuelo en favor de Banco de Crédito del Perú a título gratuito por un plazo de 99 años, inscrita en la Partida especial 12286404 del registro de predios.
TERRENO Y EDIFICACIONES
VALOR DEL TERRENO US$ 12,096,000.00 S/. 39,916,800.00
VALOR DE LAS EDIFICACIONES US$ 6,092,731.09 S/. 20,106,012.60
DESCRIPCIÓN ÁREA
M2 VALOR US$/M2
DEPRECIACION %
US$
PISO 01 OFICINAS 690.29 367.27 3% 245,917.12PISO 01 NAVES 1 18,243.19 238.89 3% 4,227,372.19PISO 01 NAVES 2 2,989.86 238.89 3% 692,820.23PISO 02 690.29 367.27 3% 245,917.12PISO 03 322.05 367.27 3% 114,730.92PISO 03 LIVIANO 368.24 343.37 3% 122,649.29LOSAS 8,316.66 48.81 3% 393,758.09CERCO 222.17 230.00 3% 49,566.13VALOR DE LAS EDIFICACIONES 6,092,731.09
TIPO DE CAMBIO: US$ 1.00 = S/. 3.300
TOTAL VALOR COMERCIAL US$ 18,188,731.09S/. 60,022,812.60
TOTAL VALOR DE REALIZACION US$ 13,641,548.32S/. 45,017,109.46
RECONSTRUCCIÓN
VALOR DE RECONSTRUCCION US$ 6,281,166.08 S/. 20,727,848.06
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 HOJA RESUMEN Página No. 2
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
DESCRIPCIÓN ÁREA
M2 VALOR US$/M2
DEPRECIACION %
US$
PISO 01 OFICINAS 690.29 367.27 253,522.81PISO 01 NAVES 1 18,243.19 238.89 4,358,115.66PISO 01 NAVES 2 2,989.86 238.89 714,247.66PISO 02 690.29 367.27 253,522.81PISO 03 322.05 367.27 118,279.30PISO 03 LIVIANO 368.24 343.37 126,442.57LOSAS 8,316.66 48.81 405,936.17CERCO 222.17 230.00 51,099.10VALOR DE RECONSTRUCCION DE LAS EDIFICACIONES 6,281,166.08
FACTOR DE DEPRECIACIÓN 3%
TIPO DE TERRENO (SI ES AGRICOLA)
ACCESO DIRECTO A ALGUNA VIA DE COMUNICACIÓN SI
POZOS Y RESERVORIOS (PARA TERRENOS AGRIGOLAS)
Número de registro de cada pozo (IRHS)
Caudal (Litros/Seg) Conductividad eléctrica del
agua (mmhos/cm) Permisos Vigentes
DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
UND SEGÚN RR PP
SEGÚN PU
DIF INSPECCION OCULAR DEL
TASADOR
OBSERVS DEL TASADOR
AREA DE TERRENO M2 30,240.00 30,240.00 0.00 30,240.00 AREA OCUPADA M2 AREA CONSTRUIDA M2 0.00 2,086.83 2,086.83 23,303.92 USO Industria Industria Industria
NOTA 01: LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACION, CONSIDERAN LOS VALORES DEMERCADO Y CORRESPONDE A TODOS LOS BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO VALUAR.
NOTA 02: OBLIGATORIEDAD DE ADJUNTAR DETALLE DE PRECIOS DE REFERENCIA DE LA ZONA O ESTUDIO DE MERCADO EFECTUADO.
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público
Adscrito al Poder Judicial REPEJ 09000272016
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 1
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
INFORME DE VALUACION DE UN PREDIO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO - GARANTIA G193-00076780
Solicitante Banco de Crédito del Perú - Luis Torres Propietario Motores diesel andinos SA Cliente Motores diesel andinos SA Ubicación Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote
3 de la urbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia ydepartamento Lima
Descripción Predio urbano cercado con una edificación de tres niveles y diversasnaves, destinado y usado como local industrial, actualmente ocupado por su propietario.
Antigüedad 9 años Estado de conservación Muy bueno Zonificación I1 : Industria Elemental y Complementaria Según
RR PP Según
Autoavalúo Según
inspección Validado
Área de terreno 30,240.00 30,240.00 30,240.00 30,240.00m2
Área Construida 0.00 2,086.83 23,303.92 23,303.92m2
Valor del Terreno US $ 12,096,000.00Valor similar Nuevo US $ 6,281,166.08Valor de la Edificación US $ 6,092,731.09Valor de Reposición US $ 18,188,731.09Valor Comercial US $ 18,188,731.09Valor de Realización US $ 13,641,548.32Fecha de la Valuación 12 de octubre de 2017
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 2
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
INFORME DE VALUACION DE UN PREDIO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO - GARANTIA G193-00076780
I DATOS GENERALES
1.1. PROPIETARIO
Motores diesel andinos SA.
Consta en el asiento C00004 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad
inmueble de Lima la inscripción de la transferencia de dominio por COMPRA VENTA a favor de Motores diesel andinos SA.
1.2. OBJETO DE LA VALUACION
1.2.1. FINALIDAD
Informar de la valuación efectuada de un Inmueble con fines de obtener el valor comercial y neto de realización en el mercado.
1.2.2. INSTRUCCIONES RECIBIDAS
Banco de Crédito del Perú solicitó la valuación de un Predio urbano cercado con una edificación de tres niveles y diversas naves, destinado y usadocomo local industrial, actualmente ocupado por su propietario ubicado en laCarretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 dela urbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia y departamentoLima, el mismo que garantiza una operación financiera de Motores diesel andinos SA.
1.2.3. DETALLES DE LA LABOR REALIZADA
Se ha realizado una visita de inspección al predio materia del presenteinforme y su entorno, a fin de verificar sus características generales como son el área de terreno, linderos, medidas perimétricas, las áreas construidas,conocer su distribución por niveles, sus características constructivas, su uso,los posibles riesgos causados por la presencia de materiales peligrosos, asícomo de las instalaciones con que cuente para la mitigación de desastres.
Se ha realizado una visita de inspección al entorno del predio materia delpresente informe a fin de conocer el uso de los predios colindantes, lainfraestructura urbana existente y las principales vías de acceso, los posibles riesgos de las actividades y usos del entorno y los posibles riesgos a los queesté expuesto por los accidentes geográficos existentes.
Se ha realizado una consulta con el área de desarrollo urbano de lamunicipalidad de la jurisdicción a fin de conocer: la zonificación con quecuenta y su condición respecto del patrimonio cultural de la nación (BIPCN).
Se ha realizado una visita de inspección al entorno a fin de determinar losvalores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares.
1.3. METODOLOGIA EMPLEADA
La dispuesta en el reglamento nacional de tasaciones del Perú aprobado mediante
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 3
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
R.M. N° 172-2016-VIVIENDA de fecha 19 de julio de 2016 (Texto publicado el23/07/2016 en el diario El Peruano) aplicando el método de valuación directa y para hallar el valor de realización en el mercado del inmueble, según la resolución S.B.S.No. 808-03.
1.4. FECHA DE LA INSPECCION
12 de octubre de 2017.
1.5. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA
12 de octubre de 2017.
II VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1. UBICACIÓN EXACTA
Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 de laurbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia y departamento Lima.
No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Limaasiento alguno referido a la inscripción de la numeración, sin embargo consta en elautoavalúo que la dirección es Carretera Antigua Panamericana Sur 37.5 ex fundoLas Salinas, Zona B.
2.2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
Los linderos que corresponden al predio se encuentran debidamente inscritos en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima. Son los siguientes:
Por el frente con la carreterra Panamericana Sur vía libre con una línea recta con140.00 m.
Por la derecha entrando con el lote 4 de propiedad de terceros con una línea recta con 216.00 m.
Por la izquierda entrando con el lote 2 de propiedad de terceros con una línea recta con 216.00 m.
Por el fondo con el lote 5 con una línea recta con 140.00 m.
2
4
1
3
5
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 4
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
2.3. AREA DE TERRENO
El área horizontal de terreno encerrada en los linderos antes descritos es:
Area de Terreno Según RR PP
Según Autoavalúo
Según Inspección
Validado
Total 30,240.00 30,240.00 30,240.00 30,240.00 m2
Consta en el asiento B00001 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad
inmueble de Lima la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas donde se precisa que el área de terreno es 30,240.00 m2.
2.4. ZONIFICACION
I1 : Industria Elemental y Complementaria.
2.5. USO ACTUAL DEL PREDIO
Industria.
2.6. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION
9 años.
No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Limaasiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se ha considerado la antigüedadconsignada en el autoavalúo.
2.7. ESTADO DE CONSERVACIÓN
Muy bueno.
2.8. PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN (BIPCN)
El presente predio no se encuentra considerado como un bien integrante delpatrimonio cultural de la nación (BIPCN).
2.9. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO
El predio cuenta con Obras completas de infraestructura urbana como redes dealumbrado público y domiciliario, agua y desagüe, pistas y teléfono.
2.10. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
2.10.1. DESCRIPCION DEL ENTORNO
En el entorno del predio se ubican locales industriales, siendo las principales vías de acceso la Carretera Panamericana sur, la antigua panamericana Sur,Industrial y Separadora Industrial.
2.10.2. ACTIVIDAD DE LOS COLINDANTES
Industrias y viviendas
2.10.3. CERCANÍA A RÍOS, LAGOS, ACANTILADOS Y/O MAR
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 5
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
El predio en estudio no se encuentra en la cercanía de ríos, lagos,
acantilados ni el mar.
2.11. DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE
Predio urbano cercado con una edificación de tres niveles y diversas naves,destinado y usado como local industrial, actualmente ocupado por su propietario.
2.12. DISTRIBUCIÓN La distribución es como sigue:
Piso 01: Ingreso, una edificación de dos niveles destinada a guardianía control con escalera exterior al segundo piso, patio de maniobras y estacionamiento de vehículos, a laderecha una edificación de tres niveles destinada a oficinas y otros usos condiversos ambientes de oficina, baños y vestidores, con escalera interna y una escalera externa de acceso a los pisos superiores, a continuación 05 naves y acontinuación a continuación una segunda fila de naves.
Piso 02: Estar, diversos ambientes de oficina y baños, cafetería, con escalera interna y unaescalera externa de acceso a los pisos superiores.
Piso 03: Estar, diversos ambientes de oficina y baños, auditorio, con escalera interna y unaescalera externa de acceso a los pisos superiores.
2.13. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION
2.13.1. DESCRIPCIÓN DE LA FÁBRICA
PISO 01, 02 y 03 PISO 03 LIVIANO
Estructuras Muros Columnas y vigas de concreto armado Techos Losa o aligerado de
concreto armado horizontalCobertura liviana sobre
viguería metálica Acabados Pisos Cerámica nacional
Puertas y ventanas Mamparas y ventanas de vidrio templado, puertas
interiores de madera Revestimientos Tarrajeo frotachado, pintura lavable
Baños Baños completos nacionales con cerámico nacional de
color
Instalaciones
Sistema de bombeo de agua potable subterráneas (cisterna) y aéreas (Tanque elevado), teléfono, agua
caliente y fría, gas natural
PISO 01 NAVES LOSA CERCO
Estructuras Muros Columnas y vigas Columnas y vigas
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 6
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
PISO 01 NAVES LOSA CERCO
metálicas de concreto armado
Techos Cobertura liviana sobre viguería
metálica Acabados Pisos Cemento Puertas y ventanas
Revestimientos
Tarrajeo frotachado,
pintura lavable Baños
Instalaciones
Sistema de bombeo de agua
potable subterráneas
(cisterna) y aéreas (Tanque elevado),
teléfono Agua, corriente
trifásica, teléfono 2.13.2. NUMERO DE PISOS
Tres.
2.13.3. NUMERO DE SOTANOS
Ninguno.
2.13.4. DISEÑADA PARA No. DE PISOS
Tres.
2.13.5. AREA CONSTRUIDA
La edificación descrita en los Ítem 2.11 y 2.12 e inspeccionada por el perito
que suscribe es la siguiente: Área Construida
Según RR PP
Según Autoavalúo
Según Inspección
Validado
PISO 01 OFICINAS 847.19
690.29 690.29 m2 PISO 01 NAVES 1 18,243.19 18,243.19 m2 PISO 01 NAVES 2 2,989.86 2,989.86 m2 PISO 02 614.29 690.29 690.29 m2 PISO 03
625.35322.05 322.05 m2
PISO 03 LIVIANO 368.24 368.24 m2 TOTAL 0.00 2,086.83 23,303.92 23,303.92 m2 LOSAS 8,316.66 8,316.66 m2 CERCO 222.17 222.17 m2 No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de
Lima asiento alguno referido a la inscripción de una declaratoria de fábrica.
2.14. SERVIDUMBRES
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 7
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
No se tiene información.
2.15. DEPRECIACION
De conformidad con el anexo 1 del reglamento nacional de Tasaciones aprobado mediante RM No. 172-2016-VIVIENDA a la edificación le corresponde lo siguiente:
Uso Industria
Depreciación 3% Tabla a usar 4 Material predominante Concreto Estado de conservación Muy bueno
Factor unitario 0.97 Antigüedad 9 años No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima
asiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se ha considerado la antigüedadconsignada en el autoavalúo.
2.16. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL Y GRAVÁMENES
INSCRIPCIÓN
Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima.
GRAVÁMENES Y CARGAS
Consta en el asiento D00002, D00004, D00006, D00008, D00010 y D00012 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima una hipoteca a favor del Banco de Crédito del Perú hasta por la suma de US$ 17,287,307.19
Consta en el asiento D00013 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima un embargo ordenado por el Servicio de administración tributaria hasta por la suma de S/. 963.60
2.17. INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Como referencia se ha considerado los precios de inmuebles de característicassimilares ubicados en las inmediaciones y cuya ubicación se presenta graficada en el croquis del numeral 2.1, página 3. Las referencias son:
Ubicación Radio al inmueble
(m)
Valor delÁrea
(US$/m2)
Fecha de aviso
Procedencia de aviso
1. Local industrialzonificación CH2 en calleLos cedros esquina con laantigua carreteraPanamericana Sur, AT5,023M2 US$ 1,306M 500 260 12/10/17
http://www.adondevivir.com/propiedades/vendo-en-ocasion-local-industrial-5023-m2-lurin-52994466.html
2. Local industrial en Calle Las Poncianas AT 47,300 M2 AC Oficinas Piso 01 535 m2 Piso 02 620 m2 Naves: 19,850 m2 US$22,000M 800 396 12/10/17
http://www.adondevivir.com/propiedades/-oportunidad!-local-industrial-47-300-m2-lurin-52950877.html
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 8
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
Ubicación Radio al inmueble
(m)
Valor delÁrea
(US$/m2)
Fecha de aviso
Procedencia de aviso
3. Local industrial en la antigua carertera Panamericana Sur Zonificación I2, AT 5,000 M2 AT Oficinas 200 M2 Naves 4,400 M2 US$ 1,450M 900 238 12/10/17
http://www.adondevivir.com/propiedades/vendo-local-industrial-precio-negociable-en-lurin-51602473.html
4. Local Industrial Zonificación I2 AT 58,551.56 M2 AC 16,137.20 M2 US$ 25,000M 1,000 372 12/10/17
http://www.adondevivir.com/propiedades/local-industrial-en-lurin-zonificacion-i2-excelente-51848354.html
5. Terreno a 2 cuadras de laantigua carreteraPanamericana Surcamino y a 1 1/2 cuadrasde la avenida ManuelValle Frente 38 m, Fondo130 m AT 5,023.50 m2AC US$ 1,105M 1,500 198 12/10/17
http://www.adondevivir.com/propiedades/venta-de-terreno-industrial-en-lurin-super-bien-53220046.html
No obstante y en razón que algunas de las características de las referencias difieren
del predio materia de estudio, en cuanto a la Importancia de la Vía del frente, suZonificación, su exposición a la actividad, nivel en que se encuentra, la antigüedad de la edificación, y las dimensiones del predio, corresponde efectuar algunos ajustesa los precios de referencia a fin que sean comparables con el predio en estudio.
Estos ajustes son los siguientes:
La Vía del frente El frente corresponde a una de importancia inferior El Uso Zonificación Comercial La ubicación La exposición a la actividad El Nivel El nivel en que se encuentra Antigüedad La antigüedad de la construcción Dimensión La dimensión del predio Así:
Ítem Precio US$/m2
Factor de Vía
Factor de Uso
Factor de Ubicación
Factor de Nivel
Factor por antigüedad
Factor por dimensión
Precio Ajustado US$/m2
1. 260 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 260 2. 396 1.00 1.15 1.15 1.00 1.00 1.00 524 3. 238 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 238 4. 372 1.00 1.15 1.15 1.00 1.00 1.00 492 5. 198 1.00 1.15 1.15 1.00 1.00 1.00 262 CONCLUSIONES
Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y por el tipo de
edificación es de una demanda inferior a la oferta con tendencia decreciente.
La evaluación de precios del entorno considerando a la fecha la Demanda, la Ofertay un criterio conservador, corresponde US$ 400.00 por m2 de terreno en promedio y
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 9
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
que se sustenta en el promedio aritmético redondeado a las centenas de los valoresajustados de los cinco primeros ítems.
2.18. OBSERVACIONES
2.18.1. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la inscripción de la numeración, sin embargoconsta en el autoavalúo que la dirección es Carretera Antigua Panamericana Sur 37.5 ex fundo Las Salinas, Zona B.
2.18.2. Consta en el asiento B00001 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas donde se precisa que el área de terreno es 30,240.00 m2.
2.18.3. No consta en la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima asiento alguno referido a la inscripción de la declaratoria de fábrica, razón por la cual para efectos del cálculo de la depreciación se haconsiderado la antigüedad consignada en el autoavalúo.
2.18.4. Consta en el asiento B0000 (página 6) de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima la inscripción de la anotación de correlación por constitución del derecho de superficie correspondiente al suelo y elsubsuelo en favor de Banco de Crédito del Perú a título gratuito por un plazo de 99 años, inscrita en la Partida especial 12286404 del registro de predios.
2.19. MEDIDAS DE PROTECCION CONTRA INCENDIOS
El predio cuenta con las siguientes medidas de protección contra incendios:
Señalización. Extintores.
2.20. MATERIALES INFLAMABLES
Se ha verificado la inexistencia de productos inflamables.
2.21. OPINION INTEGRAL DEL PERITO
La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando
las normas vigentes.
Vigencia de la valuación: si no varían las condiciones del mercado, económicas y otras, así como de no surgir imponderables. La valuación podría tener una vigenciade 90 días.
III CALCULOS EFECTUADOS
3.1. VALOR TOTAL PREDIO (VTP)
3.1.1. VALOR DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO Se valúa en US$ 400.00 por m2 30,240.00m2 X US$ 400.00 US$ 12,096,000.00 VALOR DEL TERRENO
US$ 12,096,000.00
3.1.2. CALCULO DEL VALOR DEL AREA CONSTRUIDA
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 10
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
Según el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la regiónLima al 30 de Octubre del 2016 aprobado mediante RM No. 373-2016-VIVIENDA:
PISO 01, 02 y 03 PISO 01 NAVE PISO 03 LIVIANO
CategValor S/. por m2
CategValor S/. por m2
Categ Valor S/. por m2
Estructuras: Muros y Columnas B 303.79 B 303.79 B 303.79 Techo C 154.25 D 97.91 D 97.91 Acabados: Pisos D 87.95 G 35.51 D 87.95 Puertas y Ventanas C 87.12 C 87.12 Revestimientos F 57.64 F 57.64 Baños C 49.06 C 49.06 Instalaciones C 125.90 C 125.90 C 125.90 Total 865.71 563.11 809.37 G G, DT y U 40% 346.28 40% 225.24 40% 323.75 Total S/. 1,211.99 788.35 1,133.12 Total US$ T.C. 3.300 367.27 238.89 343.37
LOSA CERCO
CategValor S/. por m2
Categ Valor S/.
por m
Estructuras: Muros y Columnas B 303.79 Techo 0.00 Acabados: Pisos G 35.51 Puertas y Ventanas Revestimientos F 57.64 Baños Instalaciones D 79.53 Total 115.04 542.15 G G, DT y U 40% 46.02 40% 216.86 Total S/. 161.06 759.01 Total US$ T.C. 3.300 48.81 230.00 Para la determinación del valor unitario del Cerco se ha considerado una
bonificación del 50% en razón a las características del mismo.
3.1.3. VALOR DE LA EDIFICACIÓN SIMILAR A NUEVO (VSN)
La construcción se valúa en US$ 367.27 por m2, US$ 238.89 por m2, US$ 343.37 por m2, US$ 48.81 por m2 y US$ 230.00 por m para los Pisos 01, 02 y 03, Las Naves, Piso 03 liviano, losas y cerco, respectivamente.
690.29m2 X US$ 367.27 US$ 253,522.81 18,243.19m2 X US$ 238.89 US$ 4,358,115.66 2,989.86m2 X US$ 238.89 US$ 714,247.66 690.29m2 X US$ 367.27 US$ 253,522.81
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 11
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
322.05m2 X US$ 367.27 US$ 118,279.30 368.24m2 X US$ 343.37 US$ 126,442.57 8,316.66m X US$ 48.81 US$ 405,936.17 222.17m X US$ 230.00 US$ 51,099.10 VALOR DE LA EDIFICACIÓN SIMILAR A
NUEVO (VSN) US$ 6,281,166.08 3.1.4. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
La construcción se valúa en US$ 367.27 por m2,
US$ 238.89 por m2, US$ 343.37 por m2, US$ 48.81 por m2 y US$ 230.00 por m para los Pisos 01, 02 y 03, Las Naves, Piso 03 liviano, losas ycerco, respectivamente, menos 3% por depreciación.
690.29m2 X US$ 367.27 - 3% US$ 245,917.12 18,243.19m2 X US$ 238.89 - 3% US$ 4,227,372.19 2,989.86m2 X US$ 238.89 - 3% US$ 692,820.23 690.29m2 X US$ 367.27 - 3% US$ 245,917.12 322.05m2 X US$ 367.27 - 3% US$ 114,730.92 368.24m2 X US$ 343.37 - 3% US$ 122,649.29 8,316.66m X US$ 48.81 - 3% US$ 393,758.09 222.17m X US$ 230.00 - 3% US$ 49,566.13
VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)
US$ 6,092,731.09
3.2. VALOR DE REPOSICION (VR)
Es la suma del valor del terreno (VT) y de la edificación (VE), por lo tanto:
VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)
US$ 18,188,731.09
3.3. VALOR DE RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE
De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, teniendo en consideración eluso actual del inmueble, la Oferta y Demanda existentes, las tendencias de variaciónde las mismas, el perito considera que el valor de reconstrucción es similar al valornuevo, por lo tanto:
VALOR DE RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE
US$ 6,281,166.08
3.4. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
Es la suma del valor del terreno (VT) y de la edificación (VE), por lo tanto:
VALOR TOTAL DEL PREDIO
US$ 18,188,731.09
3.5. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)
Es similar al valor total del predio (VTP), es decir:
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
US$ 18,188,731.09
3.6. VALOR DE REALIZACION Resolución S.B.S. No. 808-03
El Valor Neto de Realización en el Mercado, es el valor neto que se esperaríarecuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en la situación como está, descontando los castigos y cargos denominados DEDUCCIONES
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 12
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
APLICABLES.
3.6.1. DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de realización del inmueble, consideraremos las siguientesdeducciones:
Gastos de Publicidad de Venta 3 % Comisión de Corretaje 4 % Mantenimiento 3 % Ajuste para Venta (teniendo en consideración la
operación) 15 %
Total Deducciones 25 % VALOR DE REALIZACION
US$ 13,641,548.32
IV DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
4.1. Certificado literal de fecha 19/10/2017 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima.
4.2. Hoja HR de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017. 4.3. Hoja PU de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017. Lima, 12 de octubre de 2017
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Adscrito al Centro de Peritajes del CIP
Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público
Adscrito al Poder Judicial REPEJ 09000272016
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 13
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
PANEL FOTOGRAFICO Leyenda:
Ítem Descripción
1. Fachada 2. Interior 3. Interior 4. Interior 5. Interior 6. Interior 7. Interior 8. Interior 9. Interior 10. Interior 11. Interior 12. Interior 13. Interior 14. Interior 15. Entorno 16. Entorno 17. Entorno 18. Entorno
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 14
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 15
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 16
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
Vistas del inmueble ubicado en Carretera Panamericana sur via libre sin número, constituido por el lote 3 de la urbanización Fundo Las Salinas, distrito Lurín, provincia y departamento Lima y
su entorno
FREDY G. VIZCARRA ZENTENO INGENIERO CIVIL
Reg. del Colegio de Ingenieros del Perú No. 48584 Reg. de Peritos de la SBS Res. No. 771-96
Reg. SUNARP CIV N°000063VCZRIX Reg. Vivienda RD-065-2014/VMCS-DGPRCS-DC
Adscrito al Centro de Peritajes del CIP Adscrito al Registro de Peritos del Ministerio Público Adscrito al Poder Judicial REPEJ No. 09000272016
Valuación No. 286 - 2,017 Página No. 17
Avenida Bolívar No. 1475 Oficina 201 Teléfono/fax 461 2360 Pueblo Libre E mail: [email protected]
DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
Leyenda:
Ítem Descripción
1. Certificado literal de fecha 19/10/2017 de la Partida 42242055 del registro de la propiedad inmueble de Lima.
2. Hoja HR de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017. 3. Hoja PU de la declaración jurada del autoavalúo año 2,017.
:
:
:
: INSTANCIA DE TASACIÓN :
: NÚMERO DE GARANTÍA :
: OF.
:
:
:
:
:
:
: 1 2
3 4
:
: m2 : m
2
: SÍ X NO :
: SÍ NO : SÍ NO
:
:
:
:
VALOR DE REALIZACIÓN US$ 10,372,841.66 9,955,926.46 416,915.20
S/. 36,719,859.49 35,243,979.68 1,475,879.81
PERITO: ING. GINO LAYSECA ZOPPI PERITO:
EDIFICACION
5,008,427.00
VALORES PARA ASEGURADORA MONEDA
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN (INCL.
CONSTRUCCIONES DECLAR. Y NO DECLAR.)
TIPO DE CAMBIO APLICADO
ADVERTENCIAS
OBSERVACIONES
VALOR COMERCIAL TASACIÓN
ANTERIOR
REPEV:
TIPO DE TASACIÓN
MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
PARCIAL TOTAL
9 de septiembre de 2020
VALOR DE REALIZACIÓN US$ 416,915.20 0.00 416,915.20
S/. 1,475,879.81 0.00 1,475,879.81
ÁREA CONSTRUIDA
100%
PORCENTAJE TIPO DE USO (*)
TIPO DE INMUEBLE TASADO
1999
34,100.00
PROPIETARIO(S)
-
CLIENTE
VALOR COMERCIAL US$
VALOR TOTAL (RRPP + NO INSCRITO)
(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO DECLAR.)
US$ 12,966,052.08
S/. 45,899,824.36
VALOR COMERCIAL US$
S/.
12,444,908.08
CARGAS
DECLARATORIA DE FÁBRICA
ÁREA DE TERRENO
AÑO DE CONSTRUCCIÓN
DESCRIPCIÓN
DIRECCIÓN IN SITU
DIRECCIÓN MUNICIPAL
DIRECCIÓN RRPP
FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR
N° 10812-2011 REPEV:
SOLICITANTE
TERRENO
8,354,500.00
29,574,930.00
6,683,600.00
23,659,944.00
4,090,408.08
EDIFICACION (*)
VALOR TOTAL DEL PREDIO
VALORES INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL
MONEDA VALOR TOTAL
VALOR DE REALIZACIÓN S/.
VALOR TOTAL
521,144.00
1,844,849.76
VALORES NO INSCRITOS EN RRPP
3,272,326.46
26673-2020
BSA PRINCIPAL FUNC.
CON FRENTE AL CAMINO PERIMETRICO LOTE 6, URBANIZACION LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA.
AV. PROLONGACION CASTILLA, LT 06, EX FUNDO LAS SALINAS, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA.
AV. PROLONGACION CASTILLA, LT 06, EX FUNDO LAS SALINAS, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA.
BANCO SANTANDER
MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
TIPO DE USO (*)
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
INFORME DE TASACIÓN BSA
Nueva
FACHADA DEL INMUEBLE
PORCENTAJE
Srta. ZINDY DAVILA
Local industral
11-sep-2020
11-sep-2021
35,243,979.68
13,369.65
De acuerdo a expediente documental y tipo de construcción predominante
44,054,974.60 14,480,044.60
44,054,974.60
12,444,908.08
VOC
Comercial
GRAVÁMENES
TIPO DE DECLARACIÓN
US$ 9,955,926.46
0.00
0.00
INSCRITO EN RRPP
S/.
11,584,035.68
EDIFICACION (*)
521,144.00
1,844,849.76
NO INSCRITO EN RRPP
521,144.00
1,844,849.76
Planta Industrial
MONEDA
VALOR TOTAL
En el Asiento D00012 de la Partida N° 42242004, se ha constituido una hipoteca a favor del Banco Internacional del Perú
S.A.A - INTERBANK, hasta por la suma de US$ 9,990,174.25 dólares americanos.
892,062.25
Soles / Dólar
5,900,489.25US$
OBRAS COMPLEMENT.
PERITO
3,157,900.37
Ninguna.
17,729,831.58
FECHA
3.54
US$ S/.
S/. 20,887,731.95
Página 1 OP-D-10 - V.2
:
:
:
:
:
:
:
: X X
Principal : Nº: Fecha:
Otros :
:
:
:
: (*) Datos obtenidos Google Maps
:
:
:
: Demanda / Interés :
: Zonificación :
: Altura de Edificación :
: Velocidad de Cambio :
: Estado de Conservación :
: Estacionamiento :
: Áreas Verdes :
: Zonas Recreativas :
:
:
:
:
:
: Avenida 2 :
: Avenida 4 :
:
X X X
:
:
:
Escolar
Asistencial
Vías Principales del Entorno
RegularmenteSí, especificadas en cuadro detalle
Estado de Conservación
1
No
Bueno
Material Predominante
No
0
¿Cuenta con Mantenimiento?
¿Cuénta con Ascensor?
N° de Sótanos y/o Semisótanos
Tiene
Regular
Regular
Regular
IrregularRegular
PROLONG. CASTILLA
LAS PALMERAS
N° de Pisos
Avenida 1
Avenida 3
Vias Asfaltadas
Veredas
Alcantarillado
Agua Potable
Alumbrado
Metodología empleada
Descripción y Distribución Detallada del
Inmueble
Descripción General
Construcciones
Terreno
(Marcar con (X) la opción)
I1
Baja
Media
Regular
Bajo
Bajo
Suficiente
Escaso
Reglamentación
Alcance y Limitaciones
Objeto y Propósito
Reglamento Nacional de Tasaciones - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA, Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA
(modificación) y Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación del valor de realización.
No tiene
Escaso
Suficiente
Urbana
AV. PROLONGACION CASTILLA, LT 06, EX FUNDO LAS SALINAS, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA.
AV. PROLONGACION CASTILLA, LT 06, EX FUNDO LAS SALINAS, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA.
Ubicación
08-sep-2020
Según Inspección Ocular
Ubicación
Según Predio Urbano
Ubicación
Según Partida Electrónica
Georeferencias
Cliente
Propietario(s)
Ocupante
Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento
Media
Determinar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria
A solicitud de la entidad financiera se ha realizado la tasación comercial de un predio urbano. No hubo limitaciones para la
realización de la presente tasación.
Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) establecidos en el Reglamento General de Tasaciones.
MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
Partida Electrónica
Longitud -76.855306°Latitud
N° de Servicio Tasadora
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
Propietario
Forma Topografía Posición
¿Está conectado a los Servicios?
Plana Pendiente Interior
Concreto 21
1°,2°
2¿Áreas Comunes?
26673-2020
N° de U.I. del Conjunto
11-sep-2020
11-sep-2021
42242004
ANTIGUA PANAMERICANA SUR
MARTIR OLAYA
Consolidado Heterogeneo
Piso(s) que ocupa el Inmueble
¿Obras Complementarias?
Incompletas
Incompletas
Completas
Exterior
Sobre un terreno matriz, donde funciona la empresa Modasa, del rubro automotriz para fabricación de buses y camiones,
asimismo, de máquinas compresoras. El predio tiene frente a calle, sin pistas y veredas, rodeado de almacenes, talleres,
industrias y colindantes con otros lotes del mismo propietario, que hace un gran lote con dos frentes. Presenta la siguiente
distribución: Bloque 1: Área de depósito, bloque 2: 1° piso: área de taller de prototipos, baños de varones y mujeres, 2° piso: área
de oficinas y medio baño común, bloque 3: área de producción en nave industrial, bloque 4: 1° piso: área de producción y
operaciones en nave industrial, baño de varones y mujeres, 2° piso: área de oficinas administrativas, bloque 5: 1° piso: vestidor y
almacén, 2° piso: comedor y cocina, bloque 6: área de oficinas administrativas, bloque 7: 1° piso: vigilancia, 2° piso: almacén,
bloque 8: taller de soldadura, bloque 9: 1° piso: almacén, 2° piso: almacén.
En Renovación
Medio
Industria
No tiene
Edad (años)
Sí, todos
Medio Bajo
CON FRENTE AL CAMINO PERIMETRICO LOTE 6, URBANIZACION LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA.
Estado de ConservaciónCalidad
Escaso
Equipamiento del Entorno
Caraterísticas del Sector y del Entorno
Infraestructura de Servicio Urbano del Entorno
CRI
Memoria Des.
Planos
Cuadro de acabados
Predio Urbano
Tasación anterior
Partida Registral
Parámetros Urb.
Otros Especificar
Documentación Proporcionada
Tipo de Zona
Uso Predominante
Desarrollo
Nivel Socioeconómico
Tendencia del Desarrollo Urbano
(Marcar con (X) la opción)
-12.287516°
Titulación e Inscripción
Escaso
Comercial
CAPITULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. ANTECEDENTES
2. DATOS GENERALES
3. CONSIDERACIONES URBANAS DEL ENTORNO
4. DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE
Página 2
:
:
:
Linderos y medidas perimétricas
:
1
2
3
4
5
6
:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Total áreas
: Tipo de construcción : Definitiva X
X Provisional
Const. Profesional
Autoconstrucción
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
: X
X
X
X
:
bloque 9-almacen 2 m2 260.00 260.00 Inspección Ocular No
bloque 8-soldadura m2 153.00 153.00 F. Reg/Part. Elect Sí
bloque 9-almacen 1 m2 180.00 180.00 Inspección Ocular No
Sí
bloque 7-vigilancia m2 12.00 12.00 F. Reg/Part. Elect Sí
bloque 7-2° piso-deposito m2 12.00 12.00 F. Reg/Part. Elect Sí
200.00 F. Reg/Part. Elect
Semitemplado
¿Edificación Declarada?
No
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
No
Sí
22.55
13,369.65 0.00 13,369.65
2,160.00 2,160.00
Fierro
Batiente
Aluminio
Semitemplado
Corrediza
Aluminio
Losa Aligerada de C°A° Unidireccional
Otros
Corriente Trifásica
Otros
F. Reg/Part. Elect
F. Reg/Part. Elect
F. Reg/Part. Elect
Bloque 4-produccion m2
Bloque 4-baños
Bloque 5 - vestidor m2 280.43 280.43 F. Reg/Part. Elect Sí
Bloque 5 -2° piso-comedor m2 280.43 280.43
200.00
Bloque 2-baños m2 22.55
Nota:
Bloque 4-2° piso-oficinas m2 29.40
Otros
Bloque 3-produccion m2
m2 29.40 29.40
1,300.00 1,300.00
8,257.89 8,257.89
F. Reg/Part. Elect Sí
bloque 6-oficinas
Tuberías de agua fría y desagüe
Corrediza
Altos y Bajos
Melamine
Postformado
Contraplacada
Madera
Batiente
Cemento Pulido
Cerámico
Unidad MétricaÁrea Matriz
(Prop. Horiz. o Vert.)
Terreno m2 34,100.00 100.0000% 34,100.00 F. Reg/Part. Elect
Área Privativa
170.00 Inspección Ocular
Bloque 2 -2° piso-oficinas m2 22.55
Obtención del Área
Inspección Ocular
Inst. Sanitarias
Muy Buena
Buena
Sistema
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
% ParticipaciónUnidad Inmobiliaria
Regular
Puertas
Acabados
Estructura general
Calidad de la construcción
Tipo
Mala
Cimentación
Estructura
Muros
Techos
Cobertura
Inst. Eléctricas
Inst. Gas
Maciza
Iluminación Especial
Piscina
Tanque Elevado
Aire Acondicionado
Alarma
Ascensor
Intercomunicador
Sistema Hidroneumático
26673-2020
11-sep-2020
11-sep-2021
Obtención del Área
F. Reg/Part. Elect
F. Reg/Part. Elect
34,100.00
N° de Servicio Tasadora
Observación
Zapatas de Concreto Armado
Metálica
29.40
Área sin Techar Área Ocupada
Bloque 1-deposito m2 170.00
m2
medidaLindero
22.55 F. Reg/Part. Elect
140.00
Área TechadaUnidad Métrica
Acero
Sifón Top Piece y/o Rapid Jet
Lavaderos
Otros y Comentarios
Closets
Baños
Cerco
Cisterna
Tarrajeo y Pintura
Tipo LGO dos golpes y
Blanco
Marco
Vidrio
Sistema
Marco
Vidrio
Sistema
Muebles de cocina
Mamparas
Obras Complementarias e
Instalaciones Fijas
Tipo
Tipo
Color
Grifería
Tipo
Material
Cerrajería
Revestimientos
Pisos
Tableros
Nacional
Cerámica
Fondo Con el lote 2
Ventanas
Nota:
Terreno
Descripción
Construcciones
Total área de terreno
Bloque 2-taller m2
Material
Izquierda
Derecha
Frente
Con el lote 5
Con el lote 7
Al camino perimetrico
237.00
242.00
140.00
CAPÍTULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA
5. SUPERFICIES
6. CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN
Página 3
:
:
:
1
2
3
4
5
Ub. Ent. Sup For Zon F.N.1 0.95 1.00 0.95 1.00 0.97 0.952 1.07 1.05 0.96 1.00 1.10 0.953 1.03 1.00 0.98 1.05 0.97 0.954 1.00 1.01 1.00 1.00 1.10 0.955
CO
MP
AR
AB
LE
S
Referencias
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²]: 245.03
US$ 120.02Difer. Max Min US$ 52.20
212.80
1
Máximo
Mínimo
245.00
265.00
US$ 245.03
US$ 265.00
US$ 212.80
US$ 310.02
US$ 190.00
4
5
35,000.00 250.00
310.02
245.00
US$ 250.00
257.31
RESUMEN VALORES UNITARIOS
Promedio:
245.00
Ofertado
310.02
190.00
250.00
250.00
2
3
Homologado
VUT Promedio Homologado ajustado por redondeo [$/m²]:
Factores de HOMOLOGACIÓN
257.31
212.80
8,750,000.00
0.00
Cecilia Diaz
Garcia
Jorge De Albertis
18,063.00 190.00
25,000.00 250.00 0.98
1.06
16,169.00
Valor del Inmueble Referencial
(US$)
Valor Unit. Terreno Homologado
(US$/m2)
Urb. Huarangal, zona industrial y agropecuaria, Lurin,
venta de terreno, frente a via carrozable, ideal para
todo tipo de industria, camal vacuno.
3,432,000.00
6,250,000.00
5,012,675.00
265.00
10-sep-20
10-sep-20
2425625
989222358
989140265
998199509
Mak
1.12
0.83
10-sep-20
Factor
Resultante
10-sep-20
11-sep-2020
11-sep-2021
Fecha
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Comparación
GeneralZonificación
Av. Industrial, Lurin, venta de terreno cercado, frente
avenida doble, zona industrial, ideal para todo rubro
de industria o almacen.
https://urbania.pe/inmueble/venta-
de-terreno-en-lurin-lima-13342572I2 Mejor
Área
(m2)
Valor Unitario Terreno
(US$/m2)
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
Ubicación / DescripciónFuente (In situ, correo, página
web, periódicos, etc)
Persona de
contactoTeléfono
Inferior
Similar
Similar
https://urbania.pe/inmueble/venta-
de-terreno-en-lurin-lima-59004758
https://urbania.pe/inmueble/venta-
de-terreno-en-las-praderas-de-lurin-
lurin-12634886
https://www.adondevivir.com/propie
dades/terreno-de-35-000-m-sup2-.-
en-lurin-56237463.html
Av. Martir Olaya, Las Praderas De Lurin, Lurín, forma
irregular - triangular, al costado de la planta Exsa,
Zonificacion I2.
B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS
Calle Prolong. Castilla, zona heterogenea, ideal para
lotizacion de viviendas, rodeado de industrias ,
almacenes, talleres, viviendas.
RDM
I2
RDM
26673-2020
CAPÍTULO II. ANÁLISIS METODOLÓGICO
1. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS
MAPA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE TASADO Y REFERENCIAS DE TERRENO
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
350.00
1 2 3 4
US
Dó
lare
s /
m2
Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS
Ofertado
Homologado
Página 4
:
:
:
1
2
3
4
5
6
Subtotal Terreno (VT)
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2F B C C
F C C C
H G D H
I D D D
I F F F
I I C I
D D D D
FD
(*)1 0.722 0.723 0.724 0.725 0.826 0.827 0.728 0.729 0.72
10 0.7211 0.7212 0.7213 0.7214 0.7215 0.7216 0.72
US$ US$
C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)
1
2
3
4
US$
US$
bloque 9-almacen 1 180.00 320.00 57,600.00 Ladrillo 21 Bueno 41,472.00
bloque 7-2° piso-deposito 12.00 320.00 3,840.00 Ladrillo 21 Bueno 2,764.80
bloque 8-soldadura 153.00 380.00 58,140.00 Ladrillo 21 Bueno 41,860.80
bloque 6-oficinas 200.00 380.00 76,000.00 Ladrillo 21 Bueno 54,720.00
bloque 7-vigilancia 12.00 320.00 3,840.00 Ladrillo 21 Bueno 2,764.80
Bloque 5 - vestidor 280.43 380.00 106,563.40 Ladrillo 21 Bueno 76,725.65
Bloque 5 -2° piso-comedor 280.43 380.00 106,563.40 Ladrillo 21 Bueno 76,725.65
400.00
0.72
665.00 ml 180.00
Valor Unitario
(US$/u)
Valor de Reconstrucción
(US$)
46,800.00
CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON 25/100 DÓLARES AMERICANOS.
0.72
86,184.00
522,404.82
33,696.00
642,284.82
117.00
Losa de concreto 20730.35
12,966,052.08
(*) Factor de Depreciación
E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC]
0.72119,700.00
D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)
Descripción
590,976.00
6,169.68
2,573,158.52
8,043.84
Valor de Inst. y Obras
Complem. (US$)
Descripción Valor de Áreas Comunes
(US$)FD (*)
Valor Unitario de Áreas
Comunes (US$/m2)
320.00
Cantidad
13,369.65
Unidad
(u)FD (*)
0.00Subtotal Áreas Comunes (VAC)
3,969,267.26
8,043.84
59,904.00
Concreto
1,328.98
0.00
0.00Tipo de Cambio: 3.540
Bloque 1-deposito 170.00
2,160.00
8,569.00
Descripción
405,080.00
Bueno
21
1,341.79
0.00
7
6 0.00 0.00
430.55
0.00
149.50Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
37.74
41.77
Costo Unitario de Edificación (S/.):
(Obra Grande)
108.35
149.50
Techos
165.30Pisos
108.35
1,126.05
0.00
3
Valor de Terreno (US$/m2)
8,354,500.00
VUE2
143.44
66.76 41.77
Región de la Edificación:
Lima Metropolitana y Callao
VUE1
571.00 393.06
289.93
Valor Unitario de Terreno (US$/m2)
B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE)
5
0.00 143.44
108.35
143.44
2
0.00
201.54
4
Muros y Columnas
Puertas y Ventanas
Revestimientos
289.93
26673-2020
11-sep-2020
11-sep-2021
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se tiene:
Código
1
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
A. VALOR DE TERRENO (VT)
Área de terreno (m2)% de Participación
(En su caso)
VUE5VUE4VUE3
393.06
Unidad Inmobiliaria
34,100.00Terreno 245.00
149.50
0.00
VUE6
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el costo de construcción para:
8,354,500.00
289.93
34,100.00
Partida
218,257.89
0.00
92.21
Ladrillo
Ladrillo
Concreto
Bueno
Bueno
21
Valor de Edificación
(US$)
Edad
(años)
149.50
Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Estado de
Conservación
120.00
0.00Baños
Bueno
Bueno
Ladrillo
Ladrillo
0.00
1,300.00 380.00 494,000.00
0.00
Bueno 6,169.68
21
21
21
Ladrillo
430.55
8,569.00
380.00
20,400.00
380.0022.55
22.55
820,800.00380.00
Material Predominante
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$):
14,688.00
0.00
% de Áreas Comunes
VUE
(US$/m2)
Valor Similar a
Nuevo (US$)
Área
(m2)
120.00
21
11,172.00
83,200.00
Bloque 2-taller
21
Bloque 3-produccion
Bloque 4-2° piso-oficinas
bloque 9-almacen 2
Valor de Reconstrucción
Áreas Comunes (US$)
Bloque 4-baños 29.40 380.00
29.40
260.00
380.00
11,172.00
BuenoLadrillo
Ladrillo
5,008,427.00
Gastos Generales:
Valor Unitario de Edificación (S/.): 0.00
0.00
1,328.98
380.00
0.00
0.00
1,341.79
380.00
1,126.05
320.00
Utilidad:
Bueno
Bloque 4-produccion 380.00
Bueno21
Bloque 2 -2° piso-oficinas
Bloque 2-baños
3,137,998.20
US$US$
US$ US$
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC]
Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC)
Subtotal Edificaciones (VSNE) Subtotal Edificaciones (VE)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación:
0.00
5,900,489.25
DOCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CINCUENTA Y DOS CON 08/100 DÓLARES AMERICANOS
m3
Cerco Perimetrico
892,062.25
725,562.25
Rampa de concreto
m2 35.00
CAPÍTULO II. ANÁLISIS METODOLÓGICO
2. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - MEMORIA DE CÁLCULO
Página 5
:
:
:
a.
b.
c.
d.
Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera)
Valor Comercial en Soles (Moneda Local)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
En Dólares (Moneda Extranjera)
En Soles (Moneda Local)
Se ha considerado una Realización del 25% debido a la coyuntura actual y a las dimensiones del predio. Consideramos que es un predio de difícil colocación actualmente.
12,966,052.08
No considerado
A. VALOR COMERCIAL (VC)
45,899,824.36
B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO:
Método de Costos o Reposición
Método de Comparación o de Mercado969.81
En el Asiento D00012 de la Partida N° 42242004, se ha constituido una hipoteca a favor del Banco Internacional del Perú S.A.A - INTERBANK, hasta por la suma de US$ 9,990,174.25 dólares
americanos.
SON:DIEZ MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO CON 66/100 DOLARES
AMERICANOSUS$ 10,372,841.66
S/. 36,719,859.49
PERITO:
PROFESION:
REPEV:
SON:TREINTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON 49/100
SOLES
N° 2741-2013
LAYSECA ASOCIADOS SAC
PROFESIONAL RESPONSABLE:
REGISTRO REPEV:
EMPRESA TASADORA:
259,321.042.00%
1,400,333.62
20.00%
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
2.00%
0.20%
5.00%
259,321.04
25,932.10
648,302.60
Gastos de Publicidad.
Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion.
Comisiones de Ventas.
Mantenimiento.
0.00
26673-2020
11-sep-2020
11-sep-2021
VTP (S/.)
Mediante los métodos aplicados se han obtenido los siguientes resultados para el Valor Total del Predio (VTP):
VTP (US$) VU (US$/m2)
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS:
El método que mejor refleja el Valor Comercial es el:
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:
Ubicación, accesibilidad y superficie.
Método Directo de Costos (O de Reposición)
Método de la Renta o Capitalización
Valor Comercial
US$ 12,966,052.08
S/. 45,899,824.36
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y
en las condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Importe (US$)% de la Deducción
SON:
DOCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CINCUENTA Y DOS CON 08/100 DOLARES AMERICANOS
CUARENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS VENTICUATRO CON
36/100 SOLES
SON:
Concepto de la Deducción
10.80%
0.00%
Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias.
Otras Deducciones (Sólo casos especiales).
REPEV:
Total Deducciones US$ 2,593,210.42
GINO LAYSECA ZOPPI
INGENIERO CIVIL
N° 10812-2011
PERITO:
PROFESION:
Valor Realización Inmediata
CAPÍTULO III. RESULTADOS
1. RECOPILACIÓN DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
3. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA
4. RESPONSABLES
5. OBSERVACIONES DEL PERITO
Página 6
:
:
:
PATIO DE MANIOBRAS ALMACÉN DE RESIDUOS PELIGROSOS
ALMACÉN PATIO DE MANIOBRAS
PRODUCCIÓN PRODUCCIÓN
26673-2020
11-sep-2020
11-sep-2021
ENTORNO ENTORNO
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Página 7
:
:
:
OFICINAS BAÑO COMÚN
PRODUCCIÓN NAVE INDUSTRIAL
PRODUCCIÓN PRODUCCIÓN
PATIO DE MANIOBRAS PRODUCCIÓN
N° de Servicio Tasadora 26673-2020
Fecha de Expedición 11-sep-2020
Fecha de Caducidad 11-sep-2021
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Página 8
:
:
:
SALA DE CAPACITACION OFICINA
OFICINAS ADMINISTRATIVAS BAÑO ADMINISTRATIVO
NAVE INDUSTRIAL NAVE INDUSTRIAL
VIGILANCIA COMEDOR
N° de Servicio Tasadora 26673-2020
Fecha de Expedición 11-sep-2020
Fecha de Caducidad 11-sep-2021
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Página 9
:
:
:
PATIO DE MANIOBRAS BAÑO DE PLANTA
BAÑO ADMINISTRATIVO OFICINA ADMINISTRATIVA
BLOQUE DE OFICINAS Y COMEDOR ÁREA DE MERMA
PRODUCCIÓN DE GRUPO ELECTROGENO ALMACÉN DE INSUMOS
N° de Servicio Tasadora 26673-2020
Fecha de Expedición 11-sep-2020
Fecha de Caducidad 11-sep-2021
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Página 10
:
:
:
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
26673-2020
11-sep-2020
11-sep-2021
CAPÍTULO V. ANEXOS
1. PARTIDA REGISTRAL
Página 11
:
:
:
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
26673-2020
11-sep-2020
11-sep-2021
CAPÍTULO V. ANEXOS
2. PREDIO URBANO
:
:
:
26673-2020
11-sep-2020
11-sep-2021
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
CAPÍTULO V. ANEXOS
3. OTROS
:
:
:
: SÍ NO X :
: X
: SÍ NO X : SÍ X NO
:
:
.
:
:
TOTAL (insc+no insc) 13,288.00 3,056,240.00 1,511,931.03 208,413.38 4,776,584.41 3,821,267.53 100.00%
TOTAL (insc+no insc) 13,288.00 9,932,780.00 4,913,775.85 677,343.49 15,523,899.33 12,419,119.47 100.00%
N° de Servicio Tasadora 15650-2017
Fecha de Expedición 02-nov-2017
Fecha de Caducidad 02-nov-2018
CLIENTE EMPRESA MOTORES DIESEL ANDINOS S.A
SOLICITANTE BANCO INTERAMERICANO DE FINANZAS
PROPIETARIO MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D
INFORME DE TASACIÓN BIF
REFERENCIA / DESCRIPCION GENERAL
Se trata de un predio unificado físicamente a otros inmuebles del mismo propietario, en el cual se ha construido una planta industrial
destinada a ensamblaje de buses de la Marca Modasa. En el entorno observa almacenes, talleres, viviendas. El inmeueble se encuentra
frente a la zona urbana. La planta presenta la siguiente distribución: Almacenes; área de pintura, área de planchado, área de producción,
almacén, patio de maniobras. 1° piso: baño varones, baño mujeres. 2° piso: vestidor, oficina.
UBICACIÓN
OCUPACIÓN Y USO PLANTA INDUSTRIAL
TIPO DE CAMBIO APLICADO 3.25 Soles / Dólar
DESCRIPCIÓN
TERRENO
SEGÚN PARTIDA
ELECTRÓNICA
SEGÚN PREDIO
URBANO
SEGÚN INSPECCIÓN
OCULAR
INMUEBLE CONSTITUIDO POR LOS SUB LOTE 4-5 B, URBANIZACION FUNDO LAS SALINAS KM 38.50 DE LA PANAMERICANA
SUR, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
EX FUNDO SALINAS, JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
VALORES EN DOLARES AMERICANOS
AT
(m2)
13,288.00
VE
US$
VT
US$
PERITO
PERITO: Ing. Gino Layseca Zoppi PERITO:
OBSERVACIONES
ADVERTENCIAS Se recomienda inscribir la fábrica del inmueble en RR.PP., ya que le predio no cuenta con declaratoria de fábrica.
VALOR COMERCIAL TASACIÓN
ANTERIOR
US$ S/.
FECHA
Según asiento D00003, presenta una hipoteca a favor del Banco Scotiabank Perú SAA, por la suma de $ 2,923,360.00 dólares
americanos, fecha 11/09/2012. El terreno se encuentra unido fisicamente a otros predios, pero registralmente es independiente.
3,056,240.00
REPEV: REPEV 10812-2011 REPEV:
63.98%
% VCVRI
US$
2,444,992.00
VC
US$
3,056,240.00
VOC
US$
VALORES EN SOLES
DESCRIPCIÓN AT
(m2)
VT
S/.
VE
S/.
VOC
S/.
2,444,992.00 63.98%
VALORES NO INSCRITOS 1,511,931.03 208,413.38 1,720,344.41 1,376,275.53 36.02%
TOTAL 13,288.00 3,056,240.00 0.00 0.00 3,056,240.00
13,288.00
VC
S/.
VRI
S/.% VC
TERRENO 13,288.00 9,932,780.00 0.00 0.00 9,932,780.00 7,946,224.00 63.98%
9,932,780.00 0.00 0.00 9,932,780.00 7,946,224.00 63.98%
FECHA DE INSPECCIÓN 30 de octubre de 2017
ANTIGÜEDAD 6 Y 5
CARGAS GRAVÁMENES
OCUPACIÓN PROPIETARIO INQUILINO DESOCUPADO
4,472,895.47 36.02%
DECLARATORIA DE FÁBRICA TIPO DE DECLARACIÓN TOTAL PARCIAL
VALORES NO INSCRITOS 0.00 0.00 4,913,775.85 677,343.49 5,591,119.33
TOTAL
Página 1
:
:
:
:
:
:
:
: X X
Principal : Nº: Fecha:
Otros :
:
:
:
: (*) Datos obtenidos Google Maps
:
:
:
: Demanda / Interés :
: Zonificación :
: Altura de Edificación :
: Velocidad de Cambio :
: Estado de Conservación :
: Estacionamiento :
: Áreas Verdes :
: Zonas Recreativas :
:
:
:
:
:
: Avenida 2 :
: Avenida 4 :
:
X X X
:
:
:
Escolar
Asistencial
Vías Principales del Entorno
RegularmenteSí, especificadas en cuadro detalle
Estado de Conservación
1
No
Bueno
Material Predominante
No
¿Cuenta con Mantenimiento?
¿Cuénta con Ascensor?
N° de Sótanos y/o Semisótanos
Tiene
Regular
Regular
Bueno
IrregularRegular
MARTIR OLAYA
LOS JARDINES
N° de Pisos
Avenida 1
Avenida 3
Vias Asfaltadas
Veredas
Alcantarillado
Agua Potable
Alumbrado
Metodología empleada
Descripción y Distribución Detallada del
Inmueble
Descripción General
Construcciones
Terreno
(Marcar con (X) la opción)
I2
Baja
Media
Regular
Bajo
Bajo
Bajo
Bajo
Suficiente
Escaso
Reglamentación
Alcance y Limitaciones
Objeto y Propósito
Reglamento Nacional de Tasaciones - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación
del valor de realizaciones el mercado.
No tiene
Suficiente
Escaso
Urbana
EX FUNDO SALINAS, JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
JR LOS JARDINES SUB LT 4-5 B, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.Ubicación
26-oct-2017
Según Inspección Ocular
Ubicación
Según Predio Urbano
Ubicación
Según Partida Electrónica
Georeferencias
Cliente
Propietario(s)
Ocupante
Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento
Media
Determinar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria
A solicitud de la entidad financiera se ha realizado la tasación comercial de un predio urbano. No hubo limitaciones para la
realización de la presente tasación.
Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) establecidos en el Reglamento General de Tasaciones.
EMPRESA MOTORES DIESEL ANDINOS S.A
MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D
Partida Electrónica
Longitud -76.854844°Latitud
N° de Servicio Tasadora
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
Propietario
Forma Topografía Posición
¿Está conectado a los Servicios?
Plana Pendiente Interior
Concreto 5 y 6
2
2
¿Áreas Comunes?
15650-2017
N° de U.I. del Conjunto
02-nov-2017
02-nov-2018
12346537
CASTILLA
ANT. PANAMERICANA SUR
Consolidado Heterogeneo
Piso(s) que ocupa el Inmueble
¿Obras Complementarias?
Incompletas
Incompletas
Completas
Exterior
Se trata de un predio unificado físicamente a otros inmuebles del mismo propietario, en el cual se ha construido una planta
industrial destinada a ensamblaje de buses de la Marca Modasa. En el entorno observa almacenes, talleres, viviendas. El
inmeueble se encuentra frente a la zona urbana. La planta presenta la siguiente distribución: Almacenes; área de pintura, área de
planchado, área de producción, almacén, patio de maniobras. 1° piso: baño varones, baño mujeres. 2° piso: vestidor, oficina.
En Renovación
Medio
Industria
No tiene
Edad (años)
Sí, todos
No Aplica
INMUEBLE CONSTITUIDO POR LOS SUB LOTE 4-5 B, URBANIZACION FUNDO LAS SALINAS KM 38.50 DE LA
PANAMERICANA SUR, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
Regular
Regular
Estado de ConservaciónCalidad
Escaso
Equipamiento del Entorno
Caraterísticas del Sector y del Entorno
Infraestructura de Servicio Urbano del Entorno
CRI
Memoria Des.
Planos
Cuadro de acabados
Predio Urbano
Tasación anterior
Partida Registral
Parámetros Urb.
Otros Especificar
Documentación Proporcionada
Tipo de Zona
Uso Predominante
Desarrollo
Nivel Socioeconómico
Tendencia del Desarrollo Urbano
(Marcar con (X) la opción)
-12.289016°
Titulación e Inscripción
Escaso
Comercial
CAPITULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. ANTECEDENTES
2. DATOS GENERALES
3. CONSIDERACIONES URBANAS DEL ENTORNO
4. DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE
Página 2
:
:
:
Linderos y medidas perimétricas
:
1
2
3
4
5
6
:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Total áreas
: Tipo de construcción : Definitiva X
X Provisional
Const. Profesional
Autoconstrucción
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
: X
:
¿Edificación Declarada?
No
No
No
No
No
No
77.30
3,782.61 0.00 5,231.61
17.73 17.73
Madera
Batiente
Aluminio
Templado
Corrediza
Losa Aligerada de C°A° Unidireccional
Sin Cobertura
Corriente Trifásica
Sin Instalación
Inspección Ocular
El inmueble no cuenta con declaratoria de fábrica inscrita en RR.PP. Se recomienda verificar las áreas y regularizar las edificaciones registralmente.
Nave industrial m2
1° piso - baños m2 77.30
Nota:
Albañilería (Ladrillo)
Nave industrial m2 550.55 550.55
3,042.00 4,491.00
otro…
otro…
Tuberías de agua fría y desagüe
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
Maciza
Fierro
otro…
otro…
otro…Batiente
Cemento Pulido
Cerámico
Unidad MétricaÁrea Matriz
(Prop. Horiz. o Vert.)
Terreno m2 13,288.00 100.000% 13,288.00 F. Reg/Part. Elect
Área Privativa
17.73 Predio Urbano
2° piso - vestidor m2 77.30
Obtención del Área
otro…
Predio Urbano
Inst. Sanitarias
Muy Buena
Buena
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
% ParticipaciónUnidad Inmobiliaria
Regular
Puertas
Acabados
Estructura general
Calidad de la construcción
Tipo
Mala
Cimentación
Estructura
Muros
Techos
Cobertura
Inst. Eléctricas
Inst. Gas
Contraplacada
Iluminación Especial
Piscina
Tanque Elevado
Aire Acondicionado
Alarma
Ascensor
Intercomunicador
Sistema Hidroneumático
15650-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
Obtención del Área
Predio Urbano
Predio Urbano
13,288.00
N° de Servicio Tasadora
Material
Sistema
otro…
Observación
otro…
otro…
Zapatas de Concreto Armado
Pórticos de Concreto Armado
Área sin Techar Área Ocupada
1° piso - baños m2 17.73
2° piso - vestidor m2
LinderosColindancias
77.30 Predio Urbano
86.65
140.93
210.00
71.88509.46
Área TechadaUnidad Métrica
Sifón Top Piece y/o Rapid Jet
Lavaderos
Otros y Comentarios
Closets
Baños
Cerco
Cisterna
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
Tarrajeo y Pintura
Cerradura tipo Yale o Similar
Blanco
Marco
Vidrio
Sistema
Marco
Vidrio
Sistema
Muebles de cocina
Mamparas
Obras Complementarias e
Instalaciones Fijas
Tipo
Tipo
Color
Grifería
Tipo
Material
Cerrajería
Revestimientos
Pisos
Tableros
Nacional
Cerámica
Por el frente Con camino perimetral
Por la Derecha Sub lote 4-5 C
Por la Izquierda Con el lote N° 3, sub lote 4-5 A,
Por el Fondo Lote N° 6
Ventanas
Nota:
Terreno
Descripción
Construcciones
Total área de terreno
CAPÍTULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA
5. SUPERFICIES
6. CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN
Página 3
:
:
:
1
2
3
4
5
Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N.1 1.00 1.00 0.93 1.02 1.00 0.972 1.00 1.00 0.93 1.02 1.00 0.973 1.00 0.97 1.05 1.02 1.00 0.974 1.00 1.07 1.00 1.02 1.00 1.005 1.00 1.07 0.98 1.02 1.00 1.00
CO
MP
AR
AB
LE
S
Referencias
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²]: 230.27
US$ 60.00Difer. Max Min US$ 38.50
239.20
1
Máximo
Mínimo
252.50
218.00
US$ 230.27
US$ 252.50
US$ 214.00
US$ 260.00
US$ 200.00
4
5
10,000.00 200.00 214.00
13,771.00 200.00
247.42
http://www.adondevivir.com/propiedades/vent
a-de-terreno-comercial-en-lurin-
52994358.html
252.50
US$ 231.48
227.63
RESUMEN VALORES UNITARIOS
Promedio:
230.00
Ofertado
247.42
260.00
250.00
200.00
200.00
2
3
214.00
Homologado
VUT Promedio Homologado ajustado por redondeo [$/m²]:
2,000,000.00
Factores de HOMOLOGACIÓN
227.63
239.20
2,754,200.00
1.07
Ricardo
Ricardo
Rodriguez
Depax
5,679.00 260.00
34,000.00 250.00 1.01
1.09
4,850.00
Valor del Inmueble Referencial
(US$)
Valor Unit. Terreno Homologado
(US$/m2)
Sector San Pedro, frente a calle sin pista y veredas,
sin agua y desague, zona en proceso de
consolidacion, parametros I2.
Av. Eucaliptos, via de una via, sin pista y vereda, sin
agua y desague, zona en proceso de consolidacion,
parametros I2.
1,476,540.00
8,500,000.00
1,200,000.00
218.00
01-nov-17
01-nov-17
997365699
930258612
930258612
981424485
981066861
Luis
0.92
0.92
01-nov-17
01-nov-17
Factor
Resultante
01-nov-17
02-nov-2017
02-nov-2018
Fecha
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Comparación
GeneralZonificación
Huertos de Santa Genoveva, Lurin, terreno industrial,
frente a calle sin pista y vereda, no tiene agua y
desague, parametros I2.
http://www.adondevivir.com/propiedades/terre
no-industrial-lurin-52060425.htmlI2 Mejor
Área
(m2)
Valor Unitario Terreno
(US$/m2)
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
Ubicación / DescripciónFuente (In situ, correo, página web,
periódicos, etc)
Persona de
contactoTeléfono
Mejor
Mejor
Inferior
http://www.adondevivir.com/propiedades/terre
nos-industriales-lurin-at.-4420-5679-y-7278-
m2-52043874.html
http://www.adondevivir.com/propiedades/terre
nos-desde-at.-5000-m2-lurin-a-u$250-x-m2-
53332383.html
http://urbania.pe/ficha-web/venta-de-terreno-
en-lurin-lima-3698690
Av. Martir Olaya, Lurin, zona industrial consolidada,
tiene agua y luz, tiene pista, no tiene desague,
paramtros I2.
B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS
Sector El Huarangal, Lurin, terreno industrial, frente a
calle sin pista y vereda, no tiene agua y desague,
parametros I2.
Inferior
I2
I2
I2
I2
15650-2017
CAPÍTULO II. ANÁLISIS METODOLÓGICO
1. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS
MAPA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE TASADO Y REFERENCIAS DE TERRENO
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
1 2 3 4 5
US
Dó
lare
s /
m2
Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS
Ofertado
Homologado
Página 4
:
:
:
1
2
3
4
5
6
Subtotal Terreno (VT)
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2C C C
C D D
D D H
F F F
F F I
D D I
D D D
14%
10%
FD
(*)1 0.902 0.903 0.954 0.955 0.956 0.957
8
9
US$ US$
C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)
US$ US$
1
2
3
4
US$ US$
US$
US$
0.9515,597.00
D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)
Descripción
0.95
86.65 ml 180.00
Valor Unitario
(US$/u)
Valor de Reconstrucción
(US$)
UN MILLON OCHOCIENTOS ONCE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y DOS CON 70/100 DOLARES AMERICANOS
14,817.15
193,596.23
208,413.38
m2 25.00Losa 8151.42
4,776,584.41
(*) Factor de Depreciación
E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC]
1,811,672.70
CUATRO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON 41/100 DOLARES AMERICANOS
Cerco
219,382.50
203,785.50
6,382.80
32,311.40
1,279,935.00
Valor de Inst. y Obras
Complem. (US$)
Descripción Valor de Áreas Comunes
(US$)FD (*)
1.00
Valor Unitario de Áreas
Comunes (US$/m2)
0.00
Cantidad
5,231.61
Unidad
(u)FD (*)
0.00Subtotal Áreas Comunes (VAC)
1,511,931.03
Concreto
1,049.88
146.98
104.99Tipo de Cambio: 3.250
1° piso - baños 17.73
17.73
34,012.00
Descripción
156,906.75
Costo Unitario de Edificación (S/.):
(Obra Grande)
267.67
152.62
Muros y Columnas
Techos
38.56Pisos
4
790.39
110.65
7
6
169.90
45.41
1,147.65
160.67
134.00Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
79.04
0.00
Valor de Terreno (US$/m2)
3,056,240.00
VUE2
152.62
Región de la Edificación:
Lima Metropolitana y Callao
VUE1
362.87 362.87
169.90
Valor Unitario de Terreno (US$/m2)
100.02
3
B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE)
5
85.06 85.06
0.00
85.06
2
100.02
362.87
15650-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se tiene:
Código
1
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
A. VALOR DE TERRENO (VT)
Área de terreno (m2)% de Participación
(En su caso)
VUE5VUE4VUE3
Unidad Inmobiliaria
13,288.00Terreno 230.00
0.00
VUE6
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el costo de construcción para:
3,056,240.0013,288.00
Partida
Puertas y Ventanas
Revestimientos
0.00
0.00
Concreto
Concreto
Bueno
Bueno
5
Valor de Edificación
(US$)
Edad
(años)
134.00
Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Estado de
Conservación
440.00
45.41Baños
Bueno
Bueno
Concreto
Concreto
7,021.08
VUE
(US$/m2)
Valor Similar a
Nuevo (US$)
Área
(m2)
440.00
134.00
1,423.09
Nave industrial 300.00
2° piso - vestidor 30,920.00
440.00
7,801.20
400.0077.30
1° piso - baños 77.30
7,092.00400.00
Material Predominante
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$):
Utilidad:
Bueno
6
5
5
Concreto
1,592,290.20
0.00
550.55 300.00 165,165.00
1,347,300.00 54,491.00
% de Áreas ComunesValor de Reconstrucción
Áreas Comunes (US$)
0.00%Áreas Comunes
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC]
Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC)
Subtotal Edificaciones (VSNE) Subtotal Edificaciones (VE)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación:
Gastos Generales:
Valor Unitario de Edificación (S/.): 0.00
0.00
1,301.85
400.00
0.00
0.00
980.08
300.00
0.00
0.00
2° piso - vestidor
114.77
Bueno 29,374.00
6
Nave industrial
CAPÍTULO II. ANÁLISIS METODOLÓGICO
2. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - MEMORIA DE CÁLCULO
Página 5
:
:
:
a.
b.
c.
d.
Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera)
Valor Comercial en Soles (Moneda Local)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
En Dólares (Moneda Extranjera)
En Soles (Moneda Local)
Se ha considerado el método de reposición ya que se trata de un inmueble industrial, por lo que no existen comparables similares al predio.
4,776,584.41
No considerado
No considerado
A. VALOR COMERCIAL (VC)
15,523,899.33
B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO:
Método de Costos o Reposición
Método de Comparación o de Mercado359.47
Según asiento D00003, presenta una hipoteca a favor del Banco Scotiabank Perú SAA, por la suma de $ 2,923,360.00 dólares americanos, fecha 11/09/2012. El terreno se encuentra
unido fisicamente a otros predios, pero registralmente es independiente.
SON:TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIUN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE CON 52/100 DOLARES
AMERICANOSUS$ 3,821,267.52
S/. 12,419,119.44
PERITO:
PROFESION:
REPEV:
SON: DOCE MILLONES CUATROCIENTOS DIECINUEVE MIL CIENTO DIECINUEVE CON 44/100 SOLES
N° 2741-2013
LAYSECA ASOCIADOS SAC
PROFESIONAL RESPONSABLE:
REGISTRO REPEV:
EMPRESA TASADORA:
95,531.692.00%
515,871.12
20.00%
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
2.00%
0.20%
5.00%
95,531.69
9,553.17
238,829.22
Gastos de Publicidad.
Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion.
Comisiones de Ventas.
Mantenimiento.
0.00
15650-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
VTP (S/.)
Mediante los métodos aplicados se han obtenido los siguientes resultados para el Valor Total del Predio (VTP):
VTP (US$) VU (US$/m2)
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS:
El método que mejor refleja el Valor Comercial es el:
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:
ubicación, entorno, referencias de mercado.
Método Directo de Costos (O de Reposición)
Método de la Renta o Capitalización
Valor Comercial
US$ 4,776,584.41
S/. 15,523,899.33
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las
condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Importe (US$)% de la Deducción
SON:
CUATRO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON 41/100
DOLARES AMERICANOS
QUINCE MILLONES QUINIENTOS VENTITRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON 33/100 SOLES
SON:
Concepto de la Deducción
10.80%
0.00%
Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias.
Otras Deducciones (Sólo casos especiales).
REPEV:
Total Deducciones US$ 955,316.89
Gino Layseca Zoppi
Ingeniero Civil
N° 10812-2011
PERITO:
PROFESION:
Valor Realización Inmediata
CAPÍTULO III. RESULTADOS
1. RECOPILACIÓN DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
3. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA
4. RESPONSABLES
5. OBSERVACIONES DEL PERITO
Página 6
:
:
:
FACHADA IDENTIFICACION VECINO
PATIO DE MANIOBRAS PATIO DE MANIOBRAS
TALLER DE PINTURA TALLER
15650-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
ENTORNO ENTORNO
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Página 7
:
:
:
PATIO DE MANIOBRAS PATIO DE MANIOBRAS
15650-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
PATIO DE MANIOBRAS
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
NAVE INDUSTRIAL
BAÑOS Y VESTIDOR
VESTIDOR DUCHAS
BAÑOS
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Página 8
:
:
:
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
15650-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
CAPÍTULO V. ANEXOS
1. PARTIDA REGISTRAL
Página 9
:
:
:
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
15650-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
CAPÍTULO V. ANEXOS
2. PREDIO URBANO
PROPIETARIOS MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D
CLIENTE EMPRESA MOTORES DIESEL ANDINOS S.A
AÑO TIPO USO ESTADO M.C.P.(*) VALOR DECLARADO EN US$
JIRÓN N° MZ LT PROVINCIA DEPARTAMENTO PISOS SOTANOS CONSTRUCCION (I) (II) (III) (IV) EDIFICACIONES
LOS JARDINES 0 4 Y 5 LIMA LIMA 2 0 2011 4 5 4 1 1,511,931.03
TOTAL 1,511,931.03
(*) MCP = Material de Construcción Predominante
Tipo (I) Uso (II) Estado (III) MCP (IV)
1 INMUEBLE HASTA 4 PISOS 1 VIVIENDA 1 TERRENO CERCADO 1 CONCRETO ARMADO
2 INMUEBLE ENTRE 5 Y 10 PISOS 2 OFICINA 2 EN CONSTRUCCIÓN 2 LADRILLO Y CEMENTO
3 INMUEBLE CON + DE 10 PISOS 3 TALLER 3 CONSTRUIDO CON 1 MCP 3 ESTRUCTURA DE ACERO / METÁLICA
4 NAVE INDUSTRIAL 4 COMERCIAL 4 CONSTRUIDO CON + DE 1 MCP 4 ADOBE / QUINCHA
5 OTRO 5 INDUSTRIAL 5 CONSTRUIDO POR ETAPAS 5 MADERA
6 ALMACEN 6 OTRO
7 COLEGIO
8 CENTRO DE SALUD
9 MINA
10 OTRO
LAS SALINAS LURIN
Nota: El Valor de Edificación no incluye el Valor de las Áreas comunes US$ 0.00
ANEXO
DIRECCION NUMERO DE
URBANIZACIÓN DISTRITO
Cuál? Cuál?
Cuales?
Descripción
Descripción
NINGUNA
NINGUNA
NINGUNA
LLENAR EN EL CASO DE INMUEBLES DE USO INDUSTRIAL Y/O COMERCIAL:
ANEXO
CHECKLIST VARIABLES AMBIENTALES PARA INMUEBLES Y PROYECTOS INMOBILIARIOS
ALMACENES TALLERES
1.- Inmueble en zonas (Marcar)
a). Residencial
b). Rústico
c). Comercial
d). Industrial
e). Otros
2.- Entorno (Marcar)
a). Consolidado
b). Homogéneo
c). Área Protegida
d). No Consolidado
e). No Homogéneo
f). Patrimonio Cultural
g). Otros
3.- Existe riesgo de deslizamiento?
Si No
4. 4.a. Existe riesgo de inundación?
Si No
4. 4.b. Se encuentra cerca de río, orillas del mar?
Si No
5. Tiene laderas inestables, excavaciones, rellenos?
Si No
6. 6.a. Hay actividad industrial?
Si No
6.6.b. Existe alguna actividad que cause contaminación?
Si No
7. Material potencial con asbesto observado (tuberías, materiales para pared, piso, techo), condición (intacta, dañada).
8. Detalle cualquier evidencia de relleno, botaderos en los alrededores de la propiedad.
9. ¿Lla fábrica está inscrita en Registros Públicos?
Si No
10. Existen variables que ocasionen pérdida en el valor de la propiedad?
Si No
11. ¿Existe derrames de hidrocarburos en el inmueble, manchas de aceite, etc?
Si No
12. Indicar que no haya vertidos de aguas residuales sin tratamiento hacia quebradas, ríos o suelos.
Si No
Liste cualquier otro tema: limpieza, daños a la fábrica, temas de desague, temas de seguridad para los trabajadores
:
:
:
: SÍ NO X :
: X
: SÍ NO X : SÍ NO X
:
:
:
:
N° de Servicio Tasadora 15671-2017
Fecha de Expedición 02-nov-2017
Fecha de Caducidad 02-nov-2018
CLIENTE MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
SOLICITANTE BANCO INTERAMERICANO DE FINANZAS
PROPIETARIO MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D
INFORME DE TASACIÓN BIF
REFERENCIA / DESCRIPCION GENERAL
Se trata de un terreno con frente a la Av. Ramón Castilla, lo cual no cuenta con pista y vereda, asimismo, solo tiene una vía. En el entorno
se observa almacenes, talleres, viviendas, asimismo, se encuentra próximo a la zona urbana de Lurín. Actualmente, está unido a un mismo
terreno del propietario, con cerco por los linderos, menos por el lado de la Izquierda.
UBICACIÓN
OCUPACIÓN Y USO TERRENO
TIPO DE CAMBIO APLICADO 3.25 Soles / Dólar
DESCRIPCIÓN
TERRENO
SEGÚN PARTIDA
ELECTRÓNICA
SEGÚN PREDIO
URBANO
SEGÚN INSPECCIÓN
OCULAR
PREDIO RURAL LAS SALINAS FICHA 81654, LAS SALINAS, NUMERO DE PARCELA C-33B, CODIGO CATASTRAL 10654,
PROYECTO LAS SALINAS VALLE LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
ZONA B, EX FUNDO LAS SALINAS, CA. CAMINO CARROZABLE, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
AV. PROLONGACION CASTILLA, LOTE C - 33, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
VALORES EN DOLARES AMERICANOS
AT
(m2)
19,700.00
VE
US$
VT
US$
PERITO
PERITO: Ing. Gino Layseca Zoppi PERITO:
OBSERVACIONES
ADVERTENCIAS NINGUNA
VALOR COMERCIAL TASACIÓN
ANTERIOR
US$ S/.
FECHA
El terreno se encuentra unido fisicamente a otro predio, pero registralmente es independiente.
4,334,000.00
REPEV: REPEV 10812-2011 REPEV:
99.05%
% VCVRI
US$
3,467,200.00
VC
US$
4,334,000.00
VOC
US$
0.000.00
VALORES EN SOLES
DESCRIPCIÓN AT
(m2)
VT
S/.
VE
S/.
VOC
S/.
3,467,200.00 99.05%
VALORES NO INSCRITOS 0.00 0.00 0.00 41,698.80 41,698.80 33,359.04 0.95%
TOTAL 19,700.00 4,334,000.00 0.00 0.00 4,334,000.00
0.00 14,085,500.00 11,268,400.00 99.05%
14,085,500.00 0.00 0.00 14,085,500.00 11,268,400.00 99.05%
FECHA DE INSPECCIÓN 30 de octubre de 2017
ANTIGÜEDAD -
CARGAS GRAVÁMENES
OCUPACIÓN PROPIETARIO INQUILINO DESOCUPADO
108,416.88 0.95%
DECLARATORIA DE FÁBRICA TIPO DE DECLARACIÓN TOTAL PARCIAL
VALORES NO INSCRITOS 0.00 0.00 0.00 135,521.10 135,521.10
TOTAL
TOTAL (insc+no insc) 19,700.00 4,334,000.00 0.00 41,698.80 4,375,698.80 3,500,559.04 100.00%
TOTAL (insc+no insc) 19,700.00 14,085,500.00 0.00 135,521.10 14,221,021.10 11,376,816.88 100.00%
19,700.00
VC
S/.
VRI
S/.% VC
TERRENO 19,700.00 14,085,500.00 0.00
Página 1
:
:
:
:
:
:
:
: X X
Principal : Nº: Fecha:
Otros :
:
:
:
: (*) Datos obtenidos Google Maps
:
:
:
: Demanda / Interés :
: Zonificación :
: Altura de Edificación :
: Velocidad de Cambio :
: Estado de Conservación :
: Estacionamiento :
: Áreas Verdes :
: Zonas Recreativas :
:
:
:
:
:
: Avenida 2 :
: Avenida 4 :
:
X X X
:
:
:
Escolar
Asistencial
Vías Principales del Entorno
RegularmenteSí, especificadas en cuadro detalle
Estado de ConservaciónMaterial Predominante
¿Cuenta con Mantenimiento?
¿Cuénta con Ascensor?
N° de Sótanos y/o Semisótanos
Tiene
Regular
Regular
Bueno
IrregularRegular
MARTIR OLAYA
LOS JARDINES
N° de Pisos
Avenida 1
Avenida 3
Vias Asfaltadas
Veredas
Alcantarillado
Agua Potable
Alumbrado
Metodología empleada
Descripción y Distribución Detallada del
Inmueble
Descripción General
Construcciones
Terreno
(Marcar con (X) la opción)
I2
Baja
Media
Regular
Bajo
Bajo
Bajo
Bajo
Suficiente
Escaso
Reglamentación
Alcance y Limitaciones
Objeto y Propósito
Reglamento Nacional de Tasaciones - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación
del valor de realizaciones el mercado.
No tiene
Suficiente
Escaso
Urbana
ZONA B, EX FUNDO LAS SALINAS, CA. CAMINO CARROZABLE, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
LIMA.
AV. PROLONGACION CASTILLA, LOTE C - 33, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.Ubicación
26-oct-2017
Según Inspección Ocular
Ubicación
Según Predio Urbano
Ubicación
Según Partida Electrónica
Georeferencias
Cliente
Propietario(s)
Ocupante
Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento
Media
Determinar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria
A solicitud de la entidad financiera se ha realizado la tasación comercial de un predio urbano. No hubo limitaciones para la
realización de la presente tasación.
Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) establecidos en el Reglamento General de Tasaciones.
MOTORES DIESEL ANDINOS S.A.
MOTORES DIESEL ANDINOS S.A. S/D
Partida Electrónica
Longitud -76.853986°Latitud
N° de Servicio Tasadora
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
Propietario
Forma Topografía Posición
¿Está conectado a los Servicios?
Plana Pendiente Interior
¿Áreas Comunes?
15671-2017
N° de U.I. del Conjunto
02-nov-2017
02-nov-2018
P03310529
CASTILLA
ANT. PANAMERICANA SUR
Consolidado Heterogeneo
Piso(s) que ocupa el Inmueble
¿Obras Complementarias?
Incompletas
Incompletas
Completas
Exterior
Se trata de un terreno con frente a la Av. Ramón Castilla, la cual se trata de una avenida amplia de una sola vía,la cual no cuenta
con pistas ni veredas. En el entorno se observa almacenes, talleres, y se encuentra próximo a la zona urbana de Lurín.
Actualmente el terreno se encuentra unido fisicamente a otro terreno del mismo propietario, con cerco por los linderos, menos por
el lado de la Izquierda.
En Renovación
Medio
Industria
No tiene
Edad (años)
Solo agua y servicio eléctrico, no desagüe
No Aplica
PREDIO RURAL LAS SALINAS FICHA 81654, LAS SALINAS, NUMERO DE PARCELA C-33B, CODIGO CATASTRAL 10654,
PROYECTO LAS SALINAS VALLE LURIN, DISTRITO DE LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
Regular
Regular
Estado de ConservaciónCalidad
Escaso
Equipamiento del Entorno
Caraterísticas del Sector y del Entorno
Infraestructura de Servicio Urbano del Entorno
CRI
Memoria Des.
Planos
Cuadro de acabados
Predio Urbano
Tasación anterior
Partida Registral
Parámetros Urb.
Otros Especificar
Documentación Proporcionada
Tipo de Zona
Uso Predominante
Desarrollo
Nivel Socioeconómico
Tendencia del Desarrollo Urbano
(Marcar con (X) la opción)
-12.285953°
Titulación e Inscripción
Escaso
Comercial
CAPITULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. ANTECEDENTES
2. DATOS GENERALES
3. CONSIDERACIONES URBANAS DEL ENTORNO
4. DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL INMUEBLE
Página 2
:
:
:
Linderos y medidas perimétricas
:
1
2
3
4
5
6
:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Total áreas
: Tipo de construcción : Definitiva
Provisional
Const. Profesional
Autoconstrucción
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
¿Edificación Declarada?
0.00 0.00 0.00
Nota:
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
Unidad MétricaÁrea Matriz
(Prop. Horiz. o Vert.)
Terreno m2 19,700.00 100.000% 19,700.00 F. Reg/Part. Elect
Área Privativa
Obtención del Área
otro…
Inst. Sanitarias
Muy Buena
Buena
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
% ParticipaciónUnidad Inmobiliaria
Regular
Puertas
Acabados
Estructura general
Calidad de la construcción
Tipo
Mala
Cimentación
Estructura
Muros
Techos
Cobertura
Inst. Eléctricas
Inst. Gas
Iluminación Especial
Piscina
Tanque Elevado
Aire Acondicionado
Alarma
Ascensor
Intercomunicador
Sistema Hidroneumático
15671-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
Obtención del Área
19,700.00
N° de Servicio Tasadora
Material
Sistema
otro…
Observación
otro…
otro…
Área sin Techar Área Ocupada
LinderosColindancias
105.86
180.00
231.66
103.82621.34
Área TechadaUnidad Métrica
Lavaderos
Otros y Comentarios
Closets
Baños
Cerco
Cisterna
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
otro…
Marco
Vidrio
Sistema
Marco
Vidrio
Sistema
Muebles de cocina
Mamparas
Obras Complementarias e
Instalaciones Fijas
Tipo
Tipo
Color
Grifería
Tipo
Material
Cerrajería
Revestimientos
Pisos
Tableros
Por el frente Camino Carrozable ( Prolongacion Jr. Ramon Castilla )
Por la Derecha Propiedad particular linea quebrada de 04 tramos
Por la Izquierda Parcela C-3A
Por el Fondo Propiedad particular en linea recta
Ventanas
Nota:
Terreno
Descripción
Construcciones
Total área de terreno
CAPÍTULO I. MEMORIA DESCRIPTIVA
5. SUPERFICIES
6. CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN
Página 3
:
:
:
1
2
3
4
5
Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N.1 1.00 0.97 0.90 1.00 1.00 0.972 1.00 0.97 0.90 1.00 1.00 0.973 1.00 0.95 1.05 1.00 1.00 0.974 1.00 1.05 0.97 1.00 1.00 1.005 1.00 1.05 0.97 1.00 1.00 1.00
CO
MP
AR
AB
LE
S
Referencias
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²]: 216.36
US$ 60.00Difer. Max Min US$ 38.50
221.00
1
Máximo
Mínimo
242.50
204.00
US$ 216.36
US$ 242.50
US$ 204.00
US$ 260.00
US$ 200.00
4
5
10,000.00 200.00 204.00
13,771.00 200.00
247.42
http://www.adondevivir.com/propiedades/vent
a-de-terreno-comercial-en-lurin-
52994358.html
242.50
US$ 231.48
210.31
RESUMEN VALORES UNITARIOS
Promedio:
220.00
Ofertado247.42
260.00
250.00
200.00
200.00
2
3
204.00
Homologado
VUT Promedio Homologado ajustado por redondeo [$/m²]:
2,000,000.00
Factores de HOMOLOGACIÓN
210.31
221.00
2,754,200.00
1.02
Ricardo
Ricardo
Rodriguez
Depax
5,679.00 260.00
34,000.00 250.00 0.97
1.02
4,850.00
Valor del Inmueble Referencial
(US$)
Valor Unit. Terreno Homologado
(US$/m2)
Sector San Pedro, frente a calle sin pista y veredas,
sin agua y desague, zona en proceso de
consolidacion, parametros I2.
Av. Eucaliptos, via de una via, sin pista y vereda, sin
agua y desague, zona en proceso de consolidacion,
parametros I2.
1,476,540.00
8,500,000.00
1,200,000.00
204.00
01-nov-17
01-nov-17
997365699
930258612
930258612
981424485
981066861
Luis
0.85
0.85
01-nov-17
01-nov-17
Factor
Resultante
01-nov-17
02-nov-2017
02-nov-2018
Fecha
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Comparación
GeneralZonificación
Huertos de Santa Genoveva, Lurin, terreno industrial,
frente a calle sin pista y vereda, no tiene agua y
desague, parametros I2.
http://www.adondevivir.com/propiedades/terre
no-industrial-lurin-52060425.htmlI2 Mejor
Área
(m2)
Valor Unitario Terreno
(US$/m2)
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
Ubicación / DescripciónFuente (In situ, correo, página web,
periódicos, etc)
Persona de
contactoTeléfono
Mejor
Mejor
Inferior
http://www.adondevivir.com/propiedades/terre
nos-industriales-lurin-at.-4420-5679-y-7278-
m2-52043874.html
http://www.adondevivir.com/propiedades/terre
nos-desde-at.-5000-m2-lurin-a-u$250-x-m2-
53332383.html
http://urbania.pe/ficha-web/venta-de-terreno-
en-lurin-lima-3698690
Av. Martir Olaya, Lurin, zona industrial consolidada,
tiene agua y luz, tiene pista, no tiene desague,
paramtros I2.
B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS
Sector El Huarangal, Lurin, terreno industrial, frente a
calle sin pista y vereda, no tiene agua y desague,
parametros I2.
Inferior
I2
I2
I2
I2
15671-2017
CAPÍTULO II. ANÁLISIS METODOLÓGICO
1. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS
MAPA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE TASADO Y REFERENCIAS DE TERRENO
50.00
100.00
150.00
200.00
250.00
300.00
1 2 3 4 5
US
Dó
lare
s /
m2
Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS
Ofertado
Homologado
Página 4
:
:
:
1
2
3
4
5
6
Subtotal Terreno (VT)
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2
14%
10%
FD
(*)1
2
3
4
5
6
7
8
9
US$ US$
C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)
US$ US$
1
2
3
4
US$ US$
US$
US$
1.0041,698.80
D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)
Descripción
231.66 ml 180.00
Valor Unitario
(US$/u)
Valor de Reconstrucción
(US$)
CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 80/100 DOLARES AMERICANOS
41,698.80
41,698.80
4,375,698.80
(*) Factor de Depreciación
E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC]
41,698.80
CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 80/100 DOLARES AMERICANOS
Cerco
41,698.80
Valor de Inst. y Obras
Complem. (US$)
Descripción Valor de Áreas Comunes
(US$)FD (*)
1.00
Valor Unitario de Áreas
Comunes (US$/m2)
Cantidad
0.00
Unidad
(u)FD (*)
0.00Subtotal Áreas Comunes (VAC)
0.00
0.00
Tipo de Cambio: 3.250
Descripción
Costo Unitario de Edificación (S/.):
(Obra Grande)
Muros y Columnas
Techos
Pisos
4
0.00
7
6
0.00
Instalaciones Eléctricas y Sanitarias
0.00
Valor de Terreno (US$/m2)
4,334,000.00
VUE2
Región de la Edificación:
Lima Metropolitana y Callao
VUE1
Valor Unitario de Terreno (US$/m2)
3
B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VSNE Y VE)
5
2
15671-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se tiene:
Código
1
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
A. VALOR DE TERRENO (VT)
Área de terreno (m2)% de Participación
(En su caso)
VUE5VUE4VUE3
Unidad Inmobiliaria
19,700.00Terreno 220.00
0.00
VUE6
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el costo de construcción para:
4,334,000.0019,700.00
Partida
Puertas y Ventanas
Revestimientos
0.00
Valor de Edificación
(US$)
Edad
(años)
Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Estado de
Conservación
0.00
Baños
VUE
(US$/m2)
Valor Similar a
Nuevo (US$)
Área
(m2)
0.00
Material Predominante
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$):
Utilidad:
0.00
0.00
% de Áreas ComunesValor de Reconstrucción
Áreas Comunes (US$)
0.00%Áreas Comunes
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC]
Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC)
Subtotal Edificaciones (VSNE) Subtotal Edificaciones (VE)
Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación:
Gastos Generales:
Valor Unitario de Edificación (S/.): 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
CAPÍTULO II. ANÁLISIS METODOLÓGICO
2. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - MEMORIA DE CÁLCULO
Página 5
:
:
:
a.
b.
c.
d.
Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera)
Valor Comercial en Soles (Moneda Local)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
En Dólares (Moneda Extranjera)
En Soles (Moneda Local)
4,375,698.80
No considerado
No considerado
A. VALOR COMERCIAL (VC)
14,221,021.10
B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO:
Método de Costos o Reposición
Método de Comparación o de Mercado222.12
El terreno se encuentra unido fisicamente a otro predio, pero registralmente es independiente.
SON: TRES MILLONES QUINIENTOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON 03/100 DOLARES AMERICANOS US$ 3,500,559.03
S/. 11,376,816.85
PERITO:
PROFESION:
REPEV:
SON: ONCE MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS CON 85/100 SOLES
N° 2741-2013
LAYSECA ASOCIADOS SAC
PROFESIONAL RESPONSABLE:
REGISTRO REPEV:
EMPRESA TASADORA:
87,513.982.00%
472,575.47
20.00%
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
2.00%
0.20%
5.00%
87,513.98
8,751.40
218,784.94
Gastos de Publicidad.
Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion.
Comisiones de Ventas.
Mantenimiento.
0.00
15671-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
VTP (S/.)
Mediante los métodos aplicados se han obtenido los siguientes resultados para el Valor Total del Predio (VTP):
VTP (US$) VU (US$/m2)
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS:
El método que mejor refleja el Valor Comercial es el:
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:
se ha considerado solo el método de reposición al tratarse solo de un terreno sin edificaciones.
Método Directo de Costos (O de Reposición)
Método de la Renta o Capitalización
Valor Comercial
US$ 4,375,698.80
S/. 14,221,021.10
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las
condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Importe (US$)% de la Deducción
SON:
CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO CON 80/100
DOLARES AMERICANOS
CATORCE MILLONES DOSCIENTOS VENTIUN MIL VEINTIUNO CON 10/100 SOLES
SON:
Concepto de la Deducción
10.80%
0.00%
Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias.
Otras Deducciones (Sólo casos especiales).
REPEV:
Total Deducciones US$ 875,139.77
Gino Layseca Zoppi
Ingeniero Civil
N° 10812-2011
PERITO:
PROFESION:
Valor Realización Inmediata
CAPÍTULO III. RESULTADOS
1. RECOPILACIÓN DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
3. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA
4. RESPONSABLES
5. OBSERVACIONES DEL PERITO
Página 6
:
:
:
FACHADA IDENTIFICACION VECINO
TERRENO TERRENO
TERRENO TERRENO
15671-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
ENTORNO ENTORNO
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Página 7
:
:
:
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
15671-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
CAPÍTULO V. ANEXOS
1. PARTIDA REGISTRAL
Página 8
:
:
:
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
15671-2017
02-nov-2017
02-nov-2018
CAPÍTULO V. ANEXOS
2. PREDIO URBANO
Cuál? Cuál?
Cuales?
Descripción
Descripción
NINGUNA
NINGUNA
NINGUNA
LLENAR EN EL CASO DE INMUEBLES DE USO INDUSTRIAL Y/O COMERCIAL:
ANEXO
CHECKLIST VARIABLES AMBIENTALES PARA INMUEBLES Y PROYECTOS INMOBILIARIOS
ALMACENES TALLERES
1.- Inmueble en zonas (Marcar)
a). Residencial
b). Rústico
c). Comercial
d). Industrial
e). Otros
2.- Entorno (Marcar)
a). Consolidado
b). Homogéneo
c). Área Protegida
d). No Consolidado
e). No Homogéneo
f). Patrimonio Cultural
g). Otros
3.- Existe riesgo de deslizamiento?
Si No
4. 4.a. Existe riesgo de inundación?
Si No
4. 4.b. Se encuentra cerca de río, orillas del mar?
Si No
5. Tiene laderas inestables, excavaciones, rellenos?
Si No
6. 6.a. Hay actividad industrial?
Si No
6.6.b. Existe alguna actividad que cause contaminación?
Si No
7. Material potencial con asbesto observado (tuberías, materiales para pared, piso, techo), condición (intacta, dañada).
8. Detalle cualquier evidencia de relleno, botaderos en los alrededores de la propiedad.
9. ¿Lla fábrica está inscrita en Registros Públicos?
Si No
10. Existen variables que ocasionen pérdida en el valor de la propiedad?
Si No
11. ¿Existe derrames de hidrocarburos en el inmueble, manchas de aceite, etc?
Si No
12. Indicar que no haya vertidos de aguas residuales sin tratamiento hacia quebradas, ríos o suelos.
Si No
Liste cualquier otro tema: limpieza, daños a la fábrica, temas de desague, temas de seguridad para los trabajadores